經濟適用房稅收政策范文

導語：如何才能寫好一篇經濟適用房稅收政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：消費需求；擴大內需；稅收政策；體制改革

一、擴大消費需求的重要意義

    由于全世界范圍內的經濟發展步調放緩，尋求如何擴大內需，刺激消費已經成為了我國目前主要需要采用的保障經濟平穩增長的手段和方式。擴大內需，刺激消費對于我國經濟發展有著以下三點意義：

    1、有利于轉變經濟增長方式

    一個國家的主要經濟增長手段就是投資消費和出口，只有這三者保持平穩快速的前進步伐，才能夠使一個國家的經濟發展得到相對健康快速的發展勢頭，從而拉動長遠經濟發展的腳步與規劃。但是有一個問題就是，一旦其中任何一項出現了一定程度上的衰弱勢頭，就會明顯的影響其他兩者的動力和前進速度。如果這種衰弱勢頭較嚴重，勢必會大幅度削弱一個國家整體上的經濟增長力度，甚至使經濟增長出現倒退的狀況?？v觀過去我國經濟增長的狀況，會發現我國經濟增長主要依賴于投資和出口這兩項，由于我國國民整體上的擅長儲蓄這一特征，在短時間內強調擴大內需對一部分國民來講還有一定的難度。刺激消費能夠使消費發揮其最大的效用，提高一個國家整體經濟發展的狀況，其積極面是不可小覷的，只有三匹馬齊頭并進才能使我國經濟增長呈現出更平穩更健康的發展態勢。

2、有利于增加低收入居民的收入

    過去我們認為，只有儲蓄才能夠增加收入，尤其是對于一些生活水平處于一般水平的居民來講更是堅定量入為出這一觀念。一些家庭主婦最常說的一句話就是“錢是省出來的?！比欢鴱暮暧^角度來看，一個國家整體上的經濟水平狀況如何，和市場活力的高低息息相關。只有一定的消費額度才能夠與投資產出持平，從而為居民消化和吸收過剩的那部分產出，在提高企業效益的同時，也使消費者得到了實惠，從而加快了一個國家整體上的經濟增長勢頭，成為我國經濟增長的一個主力。我們必須要放棄那種小門小戶的自生自滅的小農意識，錢是賺出來的，而不是省出來的，只有提高了生產力，才能創造更好的經濟效益。

3、有利于減少出口貿易摩擦

    過去在相當長的時間內，我國的出口貿易額一直居高不下，以強勢的力度一直保持高位增長。另外，由于我國人力成本低廉，原料成本低廉，除此以外還有諸多對外資注入的優惠稅收政策，許多跨國公司在面對中國這塊巨大的市場和發展處女地都躍躍欲試，使我國積累了大量的美元。但是近幾年來隨著人民幣不斷升值，我國這種發展勢頭呈現了衰弱的勢頭，優勢不再，出口額一直在下降，很多過去產量巨大的勞動密集型企業也出現了不同程度的缺訂單這一狀況，很多工廠不得不停工，甚至削減員工。這時候，擴大內需就能夠緩解外貿量大幅度削減帶來的沖擊，使貿易順差問題得到一定的遏制，維護我國經濟增長的平穩發展。

二、擴大消費的稅收對策

1、清理抑制居民消費的不合理稅收政策。

現行的一些稅收政策當初適用時的條件和情況已發生了變化，對那些與現今國家產業政策和社會政策相抵觸的部分應及時予以清理，以維護相關產業的健康發展，鼓勵居民消費相關產品。清理與居民汽車消費需求增長相關的稅收政策。汽車是當前除住房之外的第二大消費熱點，其特點是價值大，拉動的相關產業多，解決的就業人口也較多。我國目前的汽車稅費政策存在著與國家鼓勵居民汽車消費政策相抵觸的方面，就車輛購置稅和其他各種收費而言，并不能鼓勵居民的汽車消費，因此必須加以調整和改革。

2、經濟適用房和廉租房的稅收優惠政策。

隨著商品房房價的不斷上漲，經濟適用房和廉租房開始進入了普通居民的視野，開發經濟適用房和廉租房的利潤較低，所以開發商不愿介入，造成現階段經濟適用房和廉租房數量太少、供給不足。針對這種情況，應采取以下稅收政策：

（1）對開發商開發出來的經濟適用房的銷售收入免征營業稅。

（2）對新建的經濟適用房和廉租房開發前合理的建設周期之內免征土地使用稅。

（3）對廉租住房經營管理單位按照政府規定價格、向規定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營業稅、房產稅；其他與二者相關的印花稅、契稅、營業稅、所得稅等都可考慮予以減免。

3、開征社會保障稅，增強居民消費信心。

目前我國居民儲蓄存款資金已達18萬億，高額儲蓄資金不能轉化為消費，無法拉動經濟發展。存款不斷增長的主要原因是居民消費顧慮嚴重、消費信心不足，缺乏一個可以解除后顧之憂的社會保障制度。社會保障稅可以使城鎮低收入家庭、下崗失業人員以及農民工得到社會保障。但我國目前還沒有開征社會保障稅，雖然各地也在征收社會保障相關費用，與目前世界上130多個國家和地區開征社會保障稅相比，存在征收職能軟化、監督管理無力、效率低下和社會保障覆蓋面窄等問題?，F行社會保障資金的籌集主要采用由各地區、各部門、各行業自行制定具體籌資辦法和比率的方式,缺乏應有的法律保障，使得我國社會保障資金的來源缺乏應有的保障，其資金管理和收支平衡也存在巨大的困難。

三、結語

當前消費需求不足已成為制約我國經濟持續快速增長的瓶頸，稅收政策作為調節收入分配的重要工具，可以在擴大內需促進經濟增長中發揮積極的作用。我們應該從增加居民收入和提高消費意愿著手,對稅收政策進行調整。消費不僅是經濟運行的結果，也是經濟運行的前提，消費需求是最終需求，與出口、投資對經濟的拉動作用不同，消費增長具有長期性和穩定性的特點，擴大內需，落腳點還在于擴大消費這一最終需求上。只有開源了，才能大幅度拉動我國經濟增長的勢頭，加快我國經濟發展的速度。

參考文獻：

[1]李平、楊默如《十一五期間促進消費需求增長的稅收政策選擇》。

篇2

近日，財政部和國家稅務總局聯合下發《關于單位低價向職工售房有關個人所得稅的通知》，明確規定單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，應按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅。開征個稅是否意味福利分房合法？單位自建房會否引發新一輪的社會不公?該通知的下發，再次把這個炙手可熱的話題推向輿論新高度。

廣州“冒天下之大不韙”

廣州敢“冒天下之大不韙”，將單位自建房納入五年規劃，是有著多種復雜的因素的。其中既有地方政府與自建房單位問的博弈，也有來自民間對保障型住房需求的壓力，更有政府在土地一級市場中身兼運動員、裁判員的體制困境。

早在1993年，廣州市政府即以“解困房”形式建設政府保障型住房；1995年改稱安居房，1999年又改稱經濟適用房。在房價高企的上世紀90年代，由政府劃撥土地而大大降低了造價的經濟適用房，曾為一批中低收入者實現了安居夢想。隨著廣州房價因1997年亞洲金融風暴襲擊而逐年跌落，經濟適用房的價格優勢逐漸消彌。加之本地二手房市場發育成熟，交易活躍，已可覆蓋大量中等收入人群的購房需求。因此，廣州推進經濟適用房建設的力度漸行漸弱。

然而，從200 3年開始，廣州房價觸底反彈，逐年抬升，近一年來更有直追北京、上海房價之勢。房價持續走高，經濟適用房開始走俏。在經濟適用房和商品房每平方米數千元的差價面前，地段、建筑質量的差距已不再顯得重要。目前，市場對經濟適用房的需求越來越大，而政府提供的經濟適用房房源卻少之又少。

2006年5月，國務院九部委聯合頒布37號文，要求調整住房供應結構、穩定住房價格，重新定位了地方政府在房地產市場中的角色，強調政府應承擔起保障中低收入群體住房的責任。作為對37號文的響應，廣州市決定重啟經濟適用房建設計劃，此舉被視為政府平抑房價的信號。

此次廣州重啟“單位自建房”之門，與曾經的實物分房有著本質不同，要限戶型、限房價、限銷售對象，只適用于本單位住房困難、未享受過實物分房和貨幣分房的職工，屬于經濟適用房的一部分。去年9月底，單位自建房就和廉租房、新社區一同寫進《廣州市住房建設規劃(2006～2010)》，都屬于政府保障型住房?！兑巹潯分赋?，部隊、中央、省屬駐穗單位和本市國有大中型企業單位可以利用符合土地利用規劃和城市規劃的自有土地，按經濟適用房規定自建住房，解決單位職工的住房難問題。根據規定，單位自建房戶型面積全部控制在90平方米以下，房價利潤不超過開發成本前4項之和的3％，供應對象是單位住房困難的職工，這些職工應是從未享受過住房分配和貨幣分配的人員。

據了解，在張廣寧表態后，廣州市有關部門已經收到不少希望能申請自建房的單位。除了已經交房的廣鋼，也有廣州造船廠、廣州鐵路集團、廣州羊城鐵路實業發展公司等多家企業已獲批建設單位自建房。

單位建房風云迭起

回顧過去，單位自建房作為一種歷史產物，始于1998年。當年，住房制度改革啟動，以貨幣分房取代實物分房即成改革主要方向。但在改革中，單位自建房作為多層次住房供給之一也長期存在。

1998年，國務院的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》規定：“在符合城市總體規劃和堅持節約用地的前提下，可以繼續發展集資建房和合作建房，多渠道加快經濟適用住房建設。”對此，有專家認為，這實際是為單位自建房打開一道缺口。隨后，《關于進一步深化國有企業住房制度改革加快解決職工住房問題的通知》則明確規定：“在一定時期內，對有自用土地的企業，在符合土地利用總體規劃、城市規劃和單位發展規劃的前提下，經批準可以在自用土地上自建住房。所建住房原則上按建造成本價向本單位職工出售?！?/p>

然而，隨著城市土地資源日益稀缺，市場房價越來越高，集資建房已經由當初解決困難職工的住房問題，逐漸演變為權力部門滋生腐敗的溫床以及利益角逐的權力工具。當初的政策并未全面叫停單位自建房，主要是為地處城郊、擁有自有土地的大型困難國企提供一條房改變通渠道。豈料變通之口一開，形勢很快失控。不少地方集資建房的機關單位，利用手中掌握的行政特權和資源，打著解決職工住房等名義獲得廉價土地，并且享受在工程建設稅費方面的多種減免和優惠政策，大幅度地降低了建房造價；或動用部門行政權力及影響力“團購”商品房。這在一定程度上緩解了部分住房不達標或無房干部職工的住房困難，同時也使得原本住房條件不錯的一些機關單位人員住房越來越好。而大多數住房本來較差的城市居民，卻只能以市場價購買商品房。自建房已背離“解困”初衷，成為擁有地塊的單位再行福利分房之舉。一面是大批有條件的單位以自建房名義“錦上添花”，一面是大批中低收入群體對真正入群體對真正的經濟適用房求之無門，這無疑助長了特權，加大了社會不公。

為此，近年中央對此舉多有限制乃至取消單位自建房的政令出臺。2006年8月，建設部聯合監察部、國土資源部了《制止違規集資合作建房的通知》，嚴辭叫停黨黨政機關集資建房。但是，叫停黨政機關集資建房，卻給企事業單位自建房留了一個活口。因此，才有廣鋼模式的出現。

平抑房價的措施?

單位自建房都是在單位有錢有地的情況下自行建設的經濟適用房，其銷售對象也僅鎖定為本單位職工。從形式上看，這與上個世紀的福利分房沒有什么區別。因此，在單位自建房政策收緊已成大勢所趨的形勢下，廣州明令為單位自建房放行，引起了一片爭議。

支持人士認為，廣州的做法對于減少商品房需求、緩和供求矛盾、平抑房價具有極其重要的意義。目前各地企事業單位手中有很多存量土地，允許這些企事業單位自建房，可以解決這些企事業單位內部職工住房問題，還可以減少買房需求量，對平抑房價有幫助作用。

鏈家地產市場總監金育松分析認為，白建房單位低價售房的模式，極大促進了消費者換房的積極性。就購買單位自建房而言，即使交納了巨額的個人所得稅，相比于市場的價格還是要便宜，如果不購買單位建房，職工就更不可能去市場上買房子。這樣，部分職工開始抑制商品房需求

的同時，也必然會釋放出一部分有效的房產供給，從而大大緩解了房產市場的供需矛盾，進而起到平抑房產價格的作用。

建設部政策研究中心一位專家表示，允許有錢有地的單位在符合政府規范下，自行集資建造經濟適用房定向供給本單位職工，是對當前房地產市場產品提供方的一個有益補充。 廣州市房協專家委委員黃穗誠認為，如果單位自建房分配得當，還是能夠解決國企職工多數買不起房的問題。國企現在招的產業工人多數都是農民工，每月工資在800～1000元。如果不通過這種渠道進行解決，他們根本就買不了房子，也無法在城市定居。從長遠來講，這是解決城鎮化進程的問題。未來20年內將會增加一倍的農轉非人口，這樣也可以幫國企留住人，廣鋼等國企是需要這樣的有效扶持的。

引發新一輪的社會不公?

然而，更多的人擔心，重啟單位自建房以后，是否會引發新一輪的社會不公?中國社科院經濟所學者汪利娜指出，單位自建住宅價格與商品房懸殊，供應方式與一般經濟適用房迥異，帶有較濃的福利色彩。加之有些單位住房分配雖“商品化”了，但與住房相關的支出，包括冬季的取暖費和小區的物業費、班車費等大頭支出，仍由單位負擔。這樣的職工住房仍處處體現單位福利，有違于當初房改“貨幣化、社會化、市場化”的初衷。

據建設部住宅與房地產司官員透露，根據他們的調研，除少數的確住房困難的單位和地區，絕大部分單位的集資建房的結果，是全體職工普調大房、分二套房。由于各單位、部門實力不同，集資建房不僅加大了這些部門和社會的不公平，也使得部門與部門之間的不平衡逐步加大。

建設部政策研究中心副主任、高級經濟師王玨林認為，還是應當減少這種白建式的福利分房，要解決單位住房困難職工問題，可以通過其他方式，如資金補貼等方法。另外，必須將單位自建房納入到城市住房保障政策的統一管理范疇，要實施一個政策，規范化管理。地產專家韓世同一直比較反對單位白建經適房的做法，他尖銳地指出，政府應當勇于擔當起構建住房保障體系的全部責任，而不應當用允許特權單位自建經濟適用房來推卸責任。

規范管理勢在必行

業內人士普遍認為，占有土地資源和處于壟斷地位的企事業單位是單位自建房的主要力量，具備福利分房的條件，如果沒有公正的制度管理，難免會造成國有資產被少部分人私有的結局。所以，近日出臺的單位自建房征個稅出臺方案顯得很及時。

在最近下發的《關于單位低價向職工售房有關個人所得稅問題的通知》中，凡單位(包括國家機關、企事業單位及其他組織)在住房制度改革期間，按照所在地縣級以上人民政府規定的房改成本價格向職工出售公有住房，職工因支付的房改成本價格低于房屋建造成本價格或市場價格而取得的差價收益，免征個人所得稅。有專家表示，國家稅務局對單位自建房提出新稅收要求，是對住房稅收政策的一個新的補充，使其政策更加進一步得到完善。

對于如何防止借單位自建房而形成權力尋租，有關人士建議，對于企事業單位自建房，有必要建立一套規范統一的操作體系，比如納入經濟適用房統管。

首先，單位自建房既然以經濟適用房的名義出現，因存在各種稅費減免等問題，有必要納入經濟適用房統一的管理體系。不管是房子銷售價格、購買人群，還是政府回購、再上市交易，都要統一規范管理。只有這樣，才能緩解單位自建房的公平矛盾。困難企業的自建房可以只供給困難職工，但購買條件須和社會上的保持一致。

其次，對有條件自建房的企業必須清晰界定，杜絕有特權、帶有壟斷性質的、效益好的企事業單位乘機渾水摸魚，為自己職工謀福利。

篇3

當人們聚焦大中城市房價上漲時,卻忽視了縣城房價的上漲。據統計,縣城房價從2006年的1000元以下/平方米,已經普遍上漲到2000元以上/平方米,今年上半年大有突破3000元/平方米的趨勢,普遍上漲了100%以上。如果說大中城市高房價影響了居民的安居樂業、影響了農民工成為市民,那么,縣城房價上漲,將堵了農民進城最后的路,這將對我國未來經濟社會發展產生不可低估的負面影響。

縣城高房價超出農民承受力

目前,縣城還是農民進得去、呆得住的地方。由于相對低廉的生活成本以及親緣、地緣、血緣的影響,縣城成為農民進城落戶的首選。很多農民工返鄉創業,就是落戶縣城。有關研究表明,我國縣城城鎮化的潛力巨大,如果全國2001個縣城(2007年),東部縣城達到40萬人口規模,中部縣城達到15萬人口規模,西部縣城達到10萬人口規模,縣城將可以容納5億居民,成為我國城鎮化的戰略重點。然而,縣城房價的加速上行,推高了縣城購房成本及生活成本,逐漸超過了農民進城的承受力。如果不能控制縣城房價上漲,農民不僅進不去大中城市,恐怕連縣城也進不去了。

縣城房價上漲進入快車道。筆者跟蹤研究縣城房價發現,不僅發達地區縣城房價上漲很快,中西部地區房價上漲也很快。以中西部地區4個縣為例,從2006年至2009年間,房價翻倍。四川省涼山州的鹽邊縣,2006年平均房價是900元/平方米,2009年是2200元/平方米,上漲了144%;太行山區的山西省平順縣,2006年平均房價是900元/平方米,2009年是1700元/平方米,上漲了90%;湖北省的咸豐縣,2006年是620元/平方米,2010年已漲至1680元/平方米,上漲了171%;河北定州市,2006年平均房價是800元/平方米,2010年是2450元/平方米,上漲206%。這只是中西部縣城的房價,東部地區縣城房價每平方米房價上萬元的情況,已經屢見不鮮。

縣城房價上漲超出農民承受力。一是農民和農民工的收入增加趕不上房價的上漲。2006年農民人均純收入是3587元,2009年是5153元,增長了43.7%;2006年農民工月工資是953元,2009年是1417元,增長了48.7%。同期,縣城平均房價上漲100%左右,收入增加趕不上房價上漲的速度。二是房價收入比大于合理區間。房價收入比是考察房價與收入關系的一個重要指標。①一般來說,房價收入比在6以下視為合理,是人們還可以承受的房價區間。筆者粗略計算中西部地區10個縣的房價收入比,均在10倍以上。例如,山西省平順縣2009年農民純收入是2720元,按照人均30平方米建筑面積計算,一個三口之家,房價收入比是18.7。這表明,縣城房價的上漲已經超出了農民的支付能力,“居不易”成為農民進城最大的攔路石。

縣城房價持續上漲將嚴重阻礙城鎮化進程

縣城房價上行是多重因素共振所致。首先,投機是推動縣城房價上漲的重要因素。由于政府調控房價力度加大,大中城市房價上漲空間有限,預期投機利益減少,促使很多房地產商及炒房資金開始轉戰縣城。在縣城,在建中的高檔樓盤、別墅小區,隨處可見,房價突破萬元時有報道。再加上,由于通脹預期的影響,一些大中城市的居民也愿意在房價相對較低的縣城購房,以便保值增值。這種“在大城市賺錢、在縣城保值”的模式,吸引了人們到縣城買房“淘金”,從而推動房價快速上漲。例如,毗鄰北京的河北省大廠縣,由于交通便捷、房價便宜,吸引了很多北京人來此購房,購房需求迅速膨脹,房價快速上漲。2009年10月底,新開樓盤均價還是2600元/平方米,但到今年3月底,其平均房價已經飆升至5000元/平方米,不到半年的時間漲幅將近100%。由此可見,隨著投機資金的大規模流入,縣城房價還會加速上揚。其次,市場需求的增長,推動了縣城房價上漲?？h城的宜居特性,吸引很多人在縣城定居。比如,城市退休的老年人、有一定積累的返鄉農民工、周圍鄉鎮的干部及富裕農民,以及從事各種經營的外來人口等,都愿意在縣城購房并居住。因此,近幾年縣城購房需求快速增長,從而致使房價攀升。再次,建設用地價格的持續上漲,也推動了房價上漲。地方政府為了緩解財政困難,通過招拍掛方式出讓土地,也對縣城房價的上漲起了推波助瀾的作用。

縣城房價持續上漲后果不堪設想?？h城房價過高,將堵了農民進城的最后通道,嚴重影響我國城鎮化進程。從我國城鎮化的進程來看,存在兩個問題:一方面是城鎮化不足。2009年底我國城鎮化率為46.6%,與世界上人均GDP3200美元左右的國家和地區相比,落后了15個百分點。另一個方面是城鎮化率虛高,1億多農民工沒有完全市民化,呈現出“兩棲化”狀態,即家庭在農村,就業在城里;年輕在城里,養老在農村;保障靠土地,花錢靠打工。究其原因,主要是農民工無法承受高昂的居住成本,“居不易”是農民工所面臨的最大障礙。如果大中城市留不下,縣城也進不去,農民不能永久性地定居城市,轉化為市民,城鄉居住兩棲率持續居高不下,必將導致我國城鎮化戰略實施大打折扣,也會為社會不穩定埋下“禍根”。農民居住的兩棲化,不僅導致土地資源多浪費1億多畝,還會導致更嚴重的后果。一方面,進城農民為了防范風險、保護自己的財產權益,不會放棄農村的承包地及宅基地,農村房屋空置、土地粗放經營甚至撂荒成為普遍現象;另外,青壯年農民的大量外流,嚴重阻礙農業經營規?；同F代化的推進,進而威脅到糧食安全和農村社會的發展。另一方面,農民工不能成為市民、處在大規模的流動狀態,不僅導致了城鄉公共產品的非均等化問題,還導致農民工二三代、留守兒童、老人等一系列的民生問題。除此之外,如果縣城房價持續上漲,將惡化縣城的創業、投資環境,削弱縣域的競爭優勢,必然影響縣域經濟發展,減少就業崗位的增加,進而使農民的“進城夢”在高房價面前再遭重創。

控制縣城房價上漲是當務之急

房價高低直接影響農民城鎮化水平和進程,必須要多管齊下、綜合治理,以盡快遏制房價上漲的勢頭,將其控制在一個合理的水平上?？刂瓶h城房價,是一個系統工程,可以從四個方面建立和完善房地產調控體系:

第一,盡快建立全國縣城房價監督、調節系統,控制建房成本和調控價格運動。目前,全國還沒有一個完整的縣城房價調控系統,既不能及時地收集到縣城房價運動的信息,以便長期研究縣城房價運動的規律,也不能深入研究影響房價的成本因素,從而使政府無法根據地區縣城房價的情況制定調控政策,進行行之有效的調控。所以,應及時建立全國縣城房價信息網絡,并根據各地區發展規劃要求及市場供求狀況,制定不同區域縣城房屋指導價格,作為調控的參考。同時,還要建立建房成本監督系統,加強對縣城建房成本的監督管理,尤其是對建筑材料價格的監控,定期公布價格波動趨勢,供求狀況,防止操縱市場行為,有效調控建房成本,管住房價上行的基礎。

第二,盡快完善經濟適用房用地供應及經營開發的支持體系,增加經濟適用房的供給。遏制房價上漲的關鍵是:調整住房結構,增加經濟適用房的供給,緩解住房壓力。首先要控制好經濟適用房用地價格,改變招拍掛的競價制度,為經濟適用房建設提供低價用地,降低房價水平;同時,要制定一系列扶持政策,通過貸款優惠、稅收減免等調控手段,大力鼓勵和支持房地產商開發經濟適用房,增加經濟適用房的供給,以滿足農民進城的需要。

第三,盡快出臺有關稅收政策,遏制炒房之風。針對炒房之風蔓延縣城的趨向,應盡快出臺相應的稅收政策,擬對二套、三套住宅及高檔住房購買進行調控,開征房產稅、累進稅,通過稅收抬高囤房成本,壓縮投機收益,以便抑制投機行為,控制房價上漲。

第四,加強相關制度建設,奠定調控房價的基礎。一是要改革和完善分稅制,應根據各級政府的事權來劃分財權,增強縣級政府的財力,削弱聚斂“土地財政”的沖動,從源頭上奠定控制房價上漲的基礎。二是擴大農民宅基地換經濟適用房的試點范圍,建立宅基地換經濟適用房的基金,用于支持有條件的地區,符合條件的農民用宅基地換取經濟適用房,以降低和解決農民進城的購房成本問題,以便大力推動城鎮化步伐。三是建立農民購房身份認證制度,確保農民的優先購房權力。根據農民居住地、務工地的情況,制定購房身份認證制度,確保農民優先購房?？傊?通過控制需求、調節供給、創新制度等措施,有效控制縣城房價,建立和維護一個有利于農民城鎮化的經濟社會環境,疏通好農民進城的路,讓農民進得來、留得住,成為永久性的市民。(作者分別為中央黨校經濟學部教授;碩士研究生)

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關鍵詞：小產權房；合法化；問題

小產權房是在農民集體所有土地上建設的，向本集體經濟組織以外居民銷售的住宅。小產權房出現緣由是《憲法》規定城市土地為國有、農村土地為集體所有，但《土地管理法》中規定土地的買賣需要經過政府，因此農民集體占有、使用及處分土地的權利十分有限，特別是不具備對農村集體土地使用權的最終處分權，造成農民集體所有土地不能直接進入土地流轉市場。政府是土地一級市場壟斷的供給者，在低價征收農村集體所有土地以后，以招拍掛等形式向房地產開發商轉讓，以此獲得高額壟斷利益，而農民不愿意地方政府壟斷利益，因此出現了小產權房的問題。

一、我國小產權房合法化問題

（一）集體土地所有權缺失權利主體

為實現小產權房的自由買賣流轉，要將全部產權賦予房屋權所有者，為確保產權的完整性，應將農村集體土地產權主體明確下來。在明確主體以后，才真正具備房屋產權，也能在法律層面上保護其財產權[1]。但現行集體土地所有權主體制度還不完善，導致出現主體缺位的問題，在集體所有制下的家庭承包經營，除了缺失集體所有產權以外，承包經營權益還不明確，土地承包經營權的物權屬性、土地使用權流轉合同的債權屬性均為得到明確。

（二）集體土地所有權缺失權能

《憲法》第十條規定：“城市土地為國家所有，農村和城市郊區的土地，除由法律規定規定屬于國家所有的以外，為集體所有；宅基地和自留地、自留山，也為集體所有?！庇伞稇椃ā肪窨芍瑖遗c農村集體作為土地的所有權主體，有著平等的地位，然而從現實情況來看，農村集體土地所有權卻不如國家土地所有權，很多地方存在著名不符實的情況，如小產權房問題，所有權和處分權能的缺失是集體土地所有權主要問題。

所有權是一種基本物權類型，有著全面性特征，所有權的全面性也稱之為完全性。所有人對于所有物，在法律限制的范圍內，具備占用、使用及處分的權利。雖然農民集體是農村土地所有權的主體，不過在《土地管理法》、《民法通則》和《憲法》里面，對農村集體土地所有權作出了很多限制性規定，這樣農民集體很難真正成為土地所有權的主體。土地所有權中重點內容是土地處分權，而用益物權是以所有權為基礎建立的，不過沒有所有權里面的處分權能。若是一個所有權缺乏處分權能，則顯得不夠完整，成為了一種用益物權。所以在現行的法律法規中，農村集體并非具備土地所有權，而是只有用益物權，并且這種土地用益權是以國有土地所有權為基礎的，因此導致我國農村集體土地所有權如同虛設[2]。此外由于缺少了處分權能，因而農村集體雖然作為土地所有權主體，但是卻不具備房地產開發的權利，從而導致小產權房無法獲得合法的名分。

二、我國實現小產權房合法化的途徑

（一）實現城鄉房產權利一體化

同地不同權這一現象在我國比較普遍，也是獨有的，主要由我國特殊歷史及國情決定。國外土地所有權包括國有、私有這兩種，但是我國土地很多特殊問題都是由集體土地所有制引起。自二十世紀出現城鄉一體化思想以后，在改革開發不斷深入過程中，因為歷史原因而出現的城鄉隔離發展，導致形成了很多社會矛盾，城鄉一體化思想也受到更多人的重視。土地是解決三農問題的關鍵，土地是一種特殊的商品，需要在市場中通過調節機制的作用進行自主配置與調節。因此建議不斷補充和完善相關立法，確保土地交易過程更加透明、公開，把我國宅基地等各種類型的集體建設用地放到有形市場中交易。只有不斷完善立法，盡快將城鄉統一的土地交易市場建立起來，讓土地使用權的流轉更加規范化和公開化。

（二）補交相關稅款

通過補交相關稅款，能夠讓小產權房轉變為受限的經濟適用房。只要小產權房不違背建設發展規劃規定，將土地出讓金征收標準統一明確下來，補收需要補收的部分，并根據標準繳納需要繳納的部分[3]。要對現行稅收政策加以完善，具體規定如下：一是為確保國家利益不受到損失，可在小產權房交易過程中收取差價，以補交稅費的方彌補國家利益的損失；二是在宅基地、農村集體建設用地上的房屋，不能采取強行征收、拆除等措施，這是與經濟利益不符的，而是要為這些房屋補交差價或稅費，然后給予正式的產權。

國內很多家庭由于收入不高，因而會選擇購買小產權房解決住房問題，這部分人無法承擔高額的房價，只能選擇購買價格低廉但是無保障的小產權房，同時缺乏多套房產，因此將小產權房轉換為經濟適用房以后，這部分的利益不會受到損害。此外將小產權房的產權明確下來，并轉變為經濟適用房以后，這樣能夠根據經濟適用房管理有關規定轉讓房產，但只能為具備購買經濟適用房資格的人員轉讓。在相同的價格下，政府具備優先回購權，根據這一思路，將小產權房轉變為經濟適用房以后，能夠區別對待不同的用戶，對于當地無房的，可在合法補交稅費后將該房轉變為經濟適用房，而對于當地有多房產的，那么根據規定不能將小產權房轉變為經濟適用房，同時國家可以強制回購，回購價格由購買成本、當地經濟適用房價格等決定。針對小產權房開發商、當地村組織機構的違法所得，要通過補交罰款的方法加以處罰。通過這種轉換方式，不僅考慮到了國家和小產權房開發商，同時也不會損壞大部分購房者的利益，可行性較高[4]。此外在將小產權房轉換為經濟適用房以后，能夠提升城市經濟適用房的供應量，解決現階段經濟適用房不足的現象。

（三）制定相適應的土地政策和制度

我國在制定法律制度和實施政策的過程中，公開透明性、恒定性以及普遍適用性是基本要求，除了可以公開公平實施于所有群體，同時還要具備一定的穩定性。小產權房的合法化問題，必須在法律層面上加以確認與實施。此外政府部門還要結合實際情況，盡快制定出合理的限制性條款，通過法律來規制小產權房，確保在小產權房合法化后不出現惡意發展的問題，如土地濫用、土地資源流失以及管理無序等現象，防止為社會帶來負面影響。

三、結語

綜上所述，針對小產權房合法化問題提出以下建議：一是需要嚴格限定小產權房購買者的身份資格，認真審批其申請資格及真實性，規定中低收入階層為購買的主體，對此相關部門要切實履行職責，不斷完善相關配套制度；二是結合社會保障需求，把小產權房定位為保障性住房，如經濟適用房、兩限房等；三是為解決小產權房合法化問題，政府要加強管理，科學合理作出規劃，在城鄉統籌范圍內納入農村居民居住地，以不影響耕地面積為前提，保證統籌規劃的合理性。對于農村集體宅基地和農村集體所有房屋而言，要賦予完全的市場地位，允許自由有償流轉，以統籌城鄉居住房屋規劃為基礎，將農村房產的屬性明確下來，實現其商品化，并真正確保城鄉的同地同權。（作者單位：天津市法院）

參考文獻：

[1]王敏莉.小產權房合法化問題的物權法思考[J].經濟研究導刊，2015（11）：299-301.

[2]石勝囡.小產權房合法化的困境探究[J].法制與經濟，2015（10）：99-100.

篇5

一、房地產泡沫的含義及成因

房地產開發中的泡沫現象，主要是指土地和房屋價格極高，與其使用價值（市場基礎價值）不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產是由土地及其附著建筑物所構成，而建筑物是人類勞動產品，其價格是由成本、利潤、稅金來確定，這相對比較穩定，較易判別，因此我們平常所說的房地產泡沫實際上是土地泡沫（地價泡沫），而土地的市場基礎價值即合理價格是土地利用效益的資本化。

無論是從現象，還是從本質看，泡沫與一般價格波動都有區別，主要有以下幾點區別：從現象上看，一般商品的價格波動包括上漲、下降，而且在時間上是相連的、循環的，變化幅度一般不會很大，而泡沫是價格持續上漲，高到令人發狂的地步，直到產生恐慌，人們匆匆拋售，從而使價格暴跌，波動幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上漲與下跌。

從本質上看，一般商品的價值是價格的貨幣表現，一般商品的價格波動反映市場供需平衡，既是市場機制作用的起點，又是市場機制作用的結果，價格總是圍繞價值上下波動。在正常的市場條件下，價格上漲、供給增大，投資者預期價格下降。而泡沫發生的時候，市場機制失靈，人們的行為買漲不買跌，不遵循市場運行的一般規律。當價格上漲、供給增大時，投資者預期價格進一步上漲。1991-1993年，我國海南房地產價格正是這樣飆升的。1991年每平方米價格還是1000多元的公寓樓，到1992年就可以賣到3000多元。有的商品房價格甚至突破10000元。土地使用權的出讓價格也大幅度提高，有的地方僅過一年價格竟由十幾萬元一畝漲到600多萬元一畝。投機者卻還在不斷地囤積房地產以待價格再一步上漲時拋出。以至于在房地產交易中有70%是投機者囤積起來的。但很少有人會意識到房地產熱驟然降溫，房地產熱在造就了一批富翁之后，相當一批公司被套牢在海南的土地上，上億資金在有限的土地上沉淀。泡沫并沒有帶來財富的增減，只有轉移的功能。

房地產泡沫產生的主要原因是：

1.房地產商品的特殊性。在一定時期內房地產商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個條件。所以房地產容易產生泡沫，是泡沫的主要載體之一。

2.土地的稀缺性。土地的自然供給是固定不變的，它是地球表面的陸地與水域的總和。城市面積在城市化過程中可以不斷擴大但是土地資源是稀缺有限的，我國的土地資源相對匱乏，隨著經濟的發展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。這種需求既有發展經濟的客觀需求又有對土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅使下，把獲取的土地權益作為謀利手段。土地權益是虛擬資本的一種，它可以反復轉手。馬克思曾指出：“沒有價值的東西在形式上可以有價格。在這里，價值表現是虛幻的?！币虼?，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價運動可脫離土地利用實績而產生泡沫。

3.地價具有虛構性。地價的虛構性是由于土地資源價格與其資產性價格的不一致現象。也就是說，由于人們預期的不合理土地利用收益貼現值之和與現實的市場地價（市場地價等于未來土地持有期間土地利用收益貼現值之和與未來土地轉讓收益的貼現值之和，如果人們的預期地價是合理的，現實的市場地價就等于未來無限年期的土地利用收益的貼現值之和）之間總存在事實上的偏差。這種偏差越大，說明現實的市場地價中虛構部分越多或者說泡沫成分越多，反之越少。綜觀房地產泡沫的膨脹乃至破滅無不與發財致富的欲望與從眾行為有關?！耙獟赍X，到海南；要發財，炒樓花”，成為當時海南房地產熱時一些生意人的經典。這一點在東南亞房地產泡沫中無不表現得淋漓盡致。近幾年來泰國的房地產市場發展過熱，供過于求，但是仍有許多新的開發商擠進這個領域。他們認為在前幾年冒出的兩萬家房地產開發公司中只有20家宣布破產，可見這個行業仍有大的賺頭。許多開發商還想從繼續建房中擺脫困境，在這種非理性的支持下，造成泰國房地產市場熊市彌漫。

4.房地產市場是不充分市場。由于房地產市場與完全自由競爭市場的四個條件（信息充分；商品品質；買賣者自由出入；交易雙方數量眾多，因而任何一方不會出現壟斷局面）相差甚遠，所以房地產市場是一個準市場(Sub-market)。由于買者信息缺乏和信息的不對稱，許多房地產交易和定價是悄悄進行的，這種成交價往往不能反映成交物業的真實價值。

5.銀行及金融系統發放房地產貸款的傾向性。由于房地產的不可移動性及其保值增值性，銀行系統很愿意發放房地產貸款，在宏觀經濟一片看好的情況下，政府也鼓勵投資，銀行利率就比較低。據統計，在1992-1993年，海南房地產開發的資金占社會固定投資的三分之一。大量資金涌向房地產業，信貸的盲目擴張及大量吸引短期外資，給泡沫的產生埋下了隱患。

6.政府部門的不正之風。1993年沿海地區的房地產熱，有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機構，其資金來源大多為挪用公款、貸款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價批地?？梢姡块T的設租、尋租、貪污受賄行為也是助長泡沫形成的原因之一。

二、房地產泡沫的危害

房地產過熱，一旦泡沫形成，房地產價格的過快上升很容易產生虛假需求信息，影響開發者和消費者的預期，而且虛假需求造成的過度供給，又會形成新的房產積壓，給整個國民經濟帶來大而長期的負面影響，2001年，全國商品房空置面積凈增量為1100萬平方米，全年商品房空置面積增長10.5%，高于上年增長6.7%的水平，年底全國商品房空置面積已突破1億平方米大關，共積壓資金1000多億元。大量的空置商品房不啻于一柄懸在我們頭頂的達魔克利斯劍；不規范的住房抵押貸款操作導致的房地產價格虛高，會加重消費者的負擔，增大購房者的違約風險，一旦出現經濟不景氣，大量購房者違約，形成銀行的不良資產，最終導致金融風險，1993年的中國和1996年的泰國都是這樣，國內外由房地產不良貸款引起金融危機的教訓我們必須吸??；此外，房地產價格過高還會影響人才的去留，嚴重削弱城市競爭力，影響地方經濟發展。

三、房地產泡沫的防范措施

隨著我國經濟的發展，人口的增加，城市化進程的加快，房地產網絡的崛起以及加入WTO和北京申奧的成功等無疑都會給我國房地產業的發展帶來機遇，特別是網絡與房地產的結合，給未來房地產業的發展指出了一條道路。但是面對日益激烈的競爭，房地產需求的進一步增加，我國的房地產業也面臨著更大的挑戰。如何讓這一行業真正成為我國經濟發展新的增長點，防范房地產泡沫，促進房地產業的健康發展？筆者認為可以從以下幾個方面著眼：

1.大規模推出經濟適用房，抑制商品房價格。國家要抑制房價的不合理上漲，防止房地產泡沫的出現，主要辦法還是大規模地推出經濟適用房。去年，國家計委、建設部宣布，投資1700億元，計劃建設2.25億平方米的經濟適用房。這將對現有房地產市場的供應量、產品結構及價格產生重大影響。經濟適用住房的作用一是通過免收土地出讓金和減免配套費等，降低了售價，確保中低收入家庭有房可買，二是平抑過高的商品房價格。1998年國家宣布并隨后實施的大規模建設經濟適用房的計劃，曾令眾多房地產開發商驚恐不已。經濟適用房對商品房價的巨大沖擊或抑制效應已經顯現。如北京1999年由于大規模建設經濟適用房，致使其商品房價平均每平方米下降了700-1000元。現在，國家要重舉經濟適用房大旗，由于北京的新開工面積已經很大，如果再大規模推出經濟適用房，那北京的房價非大跌不可。如果大規模建設經濟適用房等政策付諸實施，房價持續上漲的空間就會被封殺。

2.強化土地資源管理，通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據住房市場的需求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，實行土地出讓公開招投標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓。對于發生在房地產領域違法犯紀行為要嚴厲懲處，嚴懲無正當理由閑置土地的“圈地人”以及房地產領域的違法活動。

3.建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系。通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。近年來，我國房地產業持續以較快的速度增長，吸引了大量的企業進行房地產投資，應當引起注意，要加快建立和完善房地產業的宏觀監測體系，通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段及時進行必要的干預和調控，有效地防止房地產業“泡沫”的產生。

4.整頓住房金融市場秩序，規范住房金融業務，防范住房貸款風險。一要嚴格審查住房開發貸款發放條件，切實加強住房開發貸款管理。住房開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高的房地產開發企業，貸款應主要投向適銷對路的住宅開發項目，企業自有資金應不低于開發項目總投資的30%，開發項目必須具備“四證”（國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證）。二要強化個人住房貸款管理，嚴禁發放“零首付”個人住房貸款。商業銀行發放個人住房抵押貸款，應嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續，貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80%。商業銀行應認真分析開發項目及住房開發企業的有關情況，注意防范與期房相關的特定風險。三要規范個人商業用房貸款管理。借款人申請個人商業用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業用房應為現房。

5.全國研究住房稅、費政策，通過稅收杠桿促進低價位住房的建設和消費。近年來，國家出臺了一系列鼓勵住房消費的稅收政策，清理了一批住宅建設和消費環節的不合理收費，有效地減輕了居民購買、換購住宅的負擔。下一步一是要貫徹落實已經出臺的各項優惠政策；二是進一步研究和調整鼓勵住房消費的稅收政策；三是繼續加大清理住宅建設和消費環節的不合理收費的力度，理順商品住宅的價格構成，鼓勵普通住房消費。

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關鍵詞：房產稅；改革；長期規劃

中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）05-0-01

一、前言

2011年1月，上海和重慶兩市率先推行了房產稅征收的收試點工作。但從兩市的政策細則來看，改革的力度較小，且帶有較重的試點意味，經過一年的實施后，實際執行效果與預期結果也存在差距。因此，房產稅的改革仍是任重道遠。

二、我國房稅收的征收現狀

當下，我國房地產稅收的征稅環節主要包括土地取得、房地產開發、流轉和保有，總共涉及11項：耕地占用稅、城鎮土地使用稅、房產稅、土地增值稅、契稅、印花稅、城市維護建設稅、營業稅、個人所得稅、企業所得稅以及教育費附加。這11項房地產稅共分為房地產財產稅類、房地產收益稅類、房地產資源稅類、房地產流通環節稅類以及房地產行為目的稅類5大類。就現實情況來看，我國的房地產稅收政策還存在諸多問題，比如稅率較為固定導致難以發揮稅率的調節功能；稅權劃分不合理、立法層次較為低下；在征稅環節上存在重交易輕保有的不合理的現象。

三、房產稅改革過程中存在的問題

在市場經濟條件下，由于當下我國的房地產市場存在較為復雜的現狀，在房產稅改革過程中有諸多實施問題。

1.問題一：買房者和承租方是租賃價格抬升的最終受害者

過去，我國多在生產流通環節采取房產稅，但是因為作為賣方市場的房地產，供給彈性大于需求彈性，如果對房地產商征稅，勢必會轉嫁到買房者身上；而采取保有環節征稅方式的房產稅改革，是以個人房屋持有者為對象，這樣將會使得租賃方的持有成本增加，從而導致房屋租賃市場價格的上漲，最終受害者依然是承租方。

2.問題二：不顯著的房價打壓效果會導致樓價上漲

由于金融危機的擴大，通貨膨脹的壓力不斷加大，銀行出現“負利率”，導致有效的個人投資渠道缺乏，人們開始將目光轉向購置不動產。尤其是近幾年來，各地的樓市以20%甚至40%的年增幅速增，樓市市場更是極具誘惑力。一旦房產的增值速度高過CPI，投資者更是會將錢投入到樓市，這時房價打壓效果不明顯，反而出現“越壓越火”的局面，房價就會被不斷的抬升，助長了樓市的價格。

3.問題三：自住型購房者的住房負擔會實際加重

其一，購房者不僅要背負高房價，同時還要繳納高額的房產稅，并面臨著房產貶值的風險，這會造成購房者壓力的增大。其二，就短期來看，房價不會有顯著的下降，由于住房成本的上升導致消費者的損失無法得到補償。其三，對自住型購房者來說，持有環節征稅存在重復征稅的現象，顯然是不合理的。雖然目前我國尚未征收個人住房征稅，但是作為保有環節的房產稅仍然與開發流通環節的稅種存在重復征收現象，比如，買房者在實際購房中已經負擔土地增值稅和契稅等多種稅費成本。

四、對于房產稅改革的長遠規劃與策略

1.征收層面的對策

首先，稅務部門要完善相關的實施細節，并建立健全合理的稅收政策。實施細節比如采取免征首套普通住宅、適度征收第二套住宅以及重征二套以上住宅的方式；合理的稅收政策要更加注重社會公正公平，對于低收入者要實施傾斜的稅收政策。

其次，稅務部門要加大對于房產稅的征收力度。在執行環節，禁止對房產稅的調控效果打折扣。目前，一套科學合理的資產評估方法的制定是刻不容緩的，同時要對評估細則進行完善，確保房產價格基本穩定。稅務人員禁止，為投機者提供逃稅漏洞。

再次，稅務部門構建一套無重復征稅的稅收體系。目前，我國房產稅征雖然尚未將個人住房納入征收范圍，但是作為保有環節的房產稅仍然與開發流通環節的稅種存在重復征收現象。同時，在開發交易的過程中，實際上個人購房者已經承擔供電、供水、供氣以及道路、環境綠化等基礎設施相關的稅費。對于重復征稅的問題，必須完善房地產稅收體系，合理地對房產稅市場進行整頓和規劃。

2.投向層面的對策

(1)創新土地財政政策，做到可持續性發展

房價高的原因在一定程度上源于土地的高價。由于地方政府在可靠的財政來源方面缺乏，從而對土地財政嚴重依賴。高昂的地價最終勢必被轉嫁到房價上。政府的這種“土地財政”缺乏長遠性，沒有堅持發展的可持續性，在推動房價上漲的同時最終必然會竭澤而漁。降低高昂的土地出讓金，創建可持續性的土地財政模式勢在必行，只有這樣，才能降低房產成本，惠及百姓。

(2)加大經濟適用房、廉租房的建設力度

當前，我國的住房保障支出還主要集中于行政事業單位的職工住房公積金、提租補貼等方面，不僅保障范圍十分有限，保障力度也遠遠不夠，不能滿足居民的住房需求。

現階段國家已在大力建設廉租房和經濟適用房，但進程仍然緩慢，資金方面也存在缺口。開征房產稅將帶來持續穩定的財政收入，若將個人住宅也納入到繳稅的范圍之中，我國房產稅收入將非?？捎^。應繼續加大基礎性設施的建設力度，并注意縮小地域間的差異，增加用于民生的稅收財政支出，以促進財政資源配置作用的更好發揮和人民實際生活水平的提升。

(3)建立公開、透明的財政支出機制

當下，我國的財政支出還并不是完全的公開、透明，導致納稅人的收益不能夠及時獲得，降低了其納稅的積極性。只有將財政預算做好，建立健全完善的考核以及評估機制，加大問責力度，提高問責時效，并做好反腐倡廉工作，確保財政決策和監督過程中都有納稅人的積極參與，提高財政支出的合理性和高效性，使由房產稅產生的社會負效應最小化。

五、小結

房產稅改革試點一年以來，雖取得了一定成績，但與預期目標尚有一段距離。由于我國房地產市場情況較為復雜，房產稅容易轉嫁到消費者身上。從長遠角度來看，推行房產稅改革，應以制定合理的稅收政策為前提，強化執行力度，與此同時，推進經濟適應房和廉租房的建設，創新土地財政政策等。

參考文獻：

[1]佟瓊.經濟學原理[M].北京:機械工業出版社,2011.

[2]孫雷.關于改革完善我國房地產稅收體系的思考[J].生產力研究,2011(06).

篇7

關鍵詞：房地產業 發展現狀 對策

引言

近幾年隨著房地產投資熱度的快速升高，房價也在不斷上漲，己經開始影響到人民生活水平以及國家經濟金融體系的安全。住房價格除了關系到國家的發展和經濟安全以外，還和人民的生活成本有很大的關系。我國人口多，人均住房面積少，住房政策的完善，必須從我國的基本國情出發，建立起具有中國特色的住房政策體系。

一、我國房地產業的泡沫現象的原因

1.1產生房地產泡沫的直接原因

我國房地產泡沫產生的最直接原因就是房地產市場中的過度投機行為導致房價飛速上漲。房地產經濟在市場經濟中占有很重要的地位，同時其中的投機行為也十分嚴重。主要由于土地交易制度不健全，行業管理不完善，這些都在一定程度上助長了投機行為，使得市場中產生大量投機性泡沫。

房地產開發商使用各種方式地進行土地儲備，待一定時間后，高額價格轉讓他人，或對其進行炒作，導致地價、房價飛漲。隨著經濟的發展和城市人口的擴充，城市化的加快，城市對土地的需求不斷增長，與土地本身的稀缺性的矛盾就會日漸明顯。土地在交易過程中不斷的轉手，增值，當這一增值過程超出其真實價值時，就會導致泛地產泡沫的產生。

1.2產生房地產泡沫的間接原因

消費者的購房預期因素。當房地產商品價格由于某種原因上升時，消費者會推斷未來的價格繼續上升的可能性，需求會上升。而銷售者惜售，供給會下降。在這樣的供給需求變動下，價格上升，產生了泡沫的可能性。當價格下跌時，消費者會覺得價格還會有下跌的空間，需求會減少。而銷售者則會拋售房產，供給上升，這時市場中由于接收人少，價格會下跌。如此惡性循環便導致了泡沫現象。

房地產政策因素。房地產業在國民經濟中占有主導地位，對促進國家經濟起著極其重要的作用，我國政府在這方面也不斷出臺相關政策，以求我國房地產業的健康發展。其中如住房制度改革，土地使用制度改革，以及國家出臺的各項購房鼓勵政策，實現房地產市場高速增長。而這一政策導向在一定程度上導致了房地產項目過量開發，不規范經營導致的價格迅速上漲，伴隨著空置率增加的問題，這一切都預示著泡沫的產生。

房地產過度投資因素。城市化的進程決定了房地產投資的進程，這樣的經濟結構才是平衡合理的。然而房地產投資大幅度超前于城市化進程的幅度，導致房地產市場中出現供大于求的問題，隨之也產生房價的劇烈波動，高空置率，大量的市場的投機行為，不規范的交易行為等問題。由于投資商對房地產的大量需求，房地產投資和投機者在市場中的比例會急劇升高，消費者的真實需求被投資和投機掩蓋，房地產投資大幅增長，地產泡沫現象越來越嚴重。

銀行信貸的不規范擴張因素。房地產業的發展過程中需要大量的資金支持，一般房地產發展的資金來源主要是依賴于銀行貸款。許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反了有關規定，向開發商發放大量貸款，甚至不去驗證其信用等級。大量的資金涌向房地產市場，又缺乏必要的風險控制意識和手段，而且各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風險，給泡沫的產生埋下了隱患。

二、改善我國房地產發展的幾點措施

根據以上對我國房地產業泡沫現象原因的分析，以下給出了幾點相應的措施，包括合理確定各類住房比例、加大宏觀調控力度、打擊遏制炒房行為。

2.1合理確定各類住房比例

加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度，把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務的一項重要職責，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。同時在稅收、資金等方面給予優惠和支持，鼓勵房地產開發廠商參與廉住房和經濟適用房的建設。對規劃中的商品房建設市場可以完全向開發商開放，對其開發的套型結構不加限制，要特別注意商品房開發項目用地轉讓過程中的招投標活動的公開公平公正。

2.2加大宏觀調控力度

為了真正發揮杠桿作用，提高政策的能見度和可操作性，必須適當加大調控的力度和執行強度。為此，政策制定時應注意以下幾點：一是不可低估投機者承擔風險的能力，在抑制投機方面稅收和差別利率應該是最有效也是可控制的手段，只有嚴格執行才能得到良好的投機抑制效果。二是房地產開發的暴利時代將結束。在工人工資和原材料價格普遍相對較低的情況下，中國的房價高于很多發達國家，政府應該對土地資源管理及稅收政策的調控力度加大。三是不能為了眼前的GDP和財政收入而犧牲國家的可持續發展，對于賣地收入和從房地產收取的各項稅收，要用來反哺該城市的新購房居民和住房困難戶。

2.3打擊遏制炒房行為

炒房是助推房價快速上漲的主要原因之一。對于國內普通居民中的炒房者，要通過加大稅收力度遏制其炒房行為；對于國內中小企業法人中的炒房者，要加大稅賦力度的同時，進一步向它們開放壟斷行業，制定各項政策鼓勵其發展主營業務；對于國際炒房者，要密切注意主要資金動向，中國人多地少，建筑用地更少，所以必須堅決遏制和打擊其惡意炒房行為。目前的房地產調控迫切的需要政府能針對不同地區的房價提出差別化的政策，以實現政策的針對性和有效性，以免在調控中對應調控對象調控效果不大，而對弱勢群體形成較大影響的現象。

三、結語

我國的房地產業的發展仍然是處于初級階段，隨著房地產業的不斷發展也出現了一些承待解決的房地產泡沫問題。我國對房地產市場的宏觀調控必須從我國的基本國情出發，其內容應該包括但不限于：合理確定經濟適用房、廉住房和商品房比例，鼓勵開發商參與經濟適用房和廉住房建設；加大稅收、差別利率、價格等杠桿對房市的宏觀調控力度和反哺力度；有針對性地遏制和打擊國際國內各類炒房行為等。

參考文獻:

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[2]郭曉宇.住房需求動態模型的演進[J].技術經濟與管理研究,2007,(5).

篇8

【論文摘要】住房問題是關系國計民生的熱點問題，也是重大的社會問題和政治問題。解決好城市中低收入群體的住房問題，是城鎮住房的重點和難點，也是政府的重要職責和住房政策的主體目標，各國政府在城鎮居民住房保障制度方面都進行了積極探索。學習和借鑒國外的成功經驗，對加快完善我國的住房保障制度有著重大的啟迪意義。

住房作為人民群眾的基本生活資料，具有一般商品和公共產品兩種特征屬性，是一種基本的社會保障品，也是實現社會公平的標志之一。中低收入群體由于受支付能力的限制而無力通過市場機制解決自己的住房，他們更加需要政府的政策性幫助。因此，要實現社會的公平與正義，構建和諧社會，必須切實做好中低收入人群的住房保障工作。經過多年來的改革與實踐，我國已經初步建立起了以經濟適用房制度、廉租房制度、住房公積金為主要內容的住房保障制度。自去年8月《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》頒布以來，住房保障問題被提到了空前的高度。國家接連出臺了《廉租住房保障辦法》、《經濟適用住房管理辦法》以及《經濟適用住房開發貸款管理辦法》。許多地方按照中央要求，制定并公布了住房建設計劃，對保障性住房的建設規模做出了明確要求，力度頗大。除了國家所明確要求的廉租房和經濟適用房，很多地方還積極嘗試、創新經濟租賃房、限價房等多種形式的保障措施。雖然住房保障政策受國家政治制度、經濟發展水平等因素制約，但是其中規律性的先進經驗對完善我國住房保障體系有重要的啟示作用。本文選取了美國、日本、新加坡三個國家進行比較分析。

一、國外住房保障制度的經驗及做法

1、美國

美國在住房保障方面最具特色的是通過立法保障來實施各項措施。為了解決低收入居民住房和貧民窟問題，先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住宅與城市發展法》等，對住房保障做了相應的規定。

美國住房保障內容可以概括為六方面。一是擴大房屋抵押貸款保險。除少數富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房價25%現款，其余部分以房屋為抵押向銀行和放款協會尋求貸款。二是提供較低租金公房?！蹲》糠ā芬幎?，政府必須為低收入者提供較低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息貸款建房?！秶褡≌ā芬幎?，政府提供低利息貸款，鼓勵私人投資低收入家庭公寓住宅建設，建成后的住房將優惠提供給因城市重建或政府公共計劃喪失住所的家庭。四是提供房租補貼。家庭收入為居住地中等收入80%以下者均可申請此項補貼。五是幫助低收入家庭獲得房屋所有權。六是禁止住房中的種族歧視。

發達的房地產金融是美國住房保障的制度基礎。美國的各類金融機構積極地參與住房建設，其私人金融機構和政府金融機構都經營房地產貸款，特別是個人住房抵押貸款，大多數人購房往往通過向金融機構抵押貸款來支付房款。另外，美國政府還采取了一系列優惠措施鼓勵個人買房，如對購買住房實行貼息貸款和貸款擔保、采取減稅政策等。

2、日本

二戰結束后，日本住房短缺達420萬戶，約2000萬人無房可住，占到當時人口的1/4。日本政府為了緩解住房短缺狀況，先后制定了《住房金融公庫法》、《公營住宅法》、《日本住宅公團法》。此后日本政府又陸續制定了一系列相關法規，通過建立健全住房保障的法規，日本住房保障制度逐步走向正軌，不同程度地滿足了不同階層的住房需要。

其住房保障措施主要包括三個方面。一是以低息貸款促進企業從事民間住宅建設。日本銀行為促進企業建住宅，于1985年10月以后，將利率從8.88%降為7.35%，全國銀行同期放款7789億日元的住宅信用貸款。二是政府以低稅和免稅優惠促進私人住宅的興建與購置。政府曾舉辦一種50萬日元以內的免稅利息的“住宅零存整取郵政儲蓄”，在不動產稅、固定資產稅等方面對住宅用地實行優惠。三是建立健全公營住宅體系。日本公營住宅體系在解決低收入家庭住房問題上發揮了重要作用，其運作的核心在于一切建立在公營住宅法的基礎上，合理界定受益對象的收入標準、制定多檔次房租水平，以及國家對公營住宅保持相對穩定的資金投入。由于申請這種住宅的人比較多，而住宅數量有限，取得公營住宅需要相當長的時間。1996年日本對《公營住宅法》進行了修改，提出公營住宅房源新思路，即：由地方公共團體建設公營住宅，由地方公共團體收購民間住宅，由地方公共團體租用民間住宅。

3、新加坡

新加坡在住房保障制度方面的政府干預和介入程度很大，可以說新加坡的住房保障體制是計劃和市場相結合的典范。

其住房保障制度具有許多特色。一是制定長遠規劃，政府出資建房。1960年成立了房屋發展局，專門負責住宅建設的規劃、開發和管理，并把實行“居者有其屋”當作國策。二是實行住房公積金制度。公積金制度是新加坡于1955年建立的一項強制性儲蓄制度，經過發展和完善，中央公積金制度己經成為新加坡的基本社會制度之一，涉及到養老、醫療、住房、教育、投資等社會生活的各個方面，是一種綜合的社會保障儲蓄制度。三是分級提供公有住宅補貼，嚴格按家庭收入情況來確定享受住房保障水平。在住房短缺時期，政府規定只有月收入不超過800新元的家庭才有資格租住公用住宅。政府對購房補貼也采用分級的辦法，例如：一室一套，政府補貼1/3；三室一套，政府只補貼5%；四室一套，政府不僅沒有補貼，而且按成本價加5%的利潤；五室一套，政府按成本價加15%的利潤。四是公有住宅的合理配售政策。為確保公共住房的可承受性，房屋發展局根據中低收入居民的實際負擔能力來確定組屋的價格，在社會發展的不同階段，歷經了低于成本價、成本價和略高于成本價的調整過程，并逐漸形成較為合理的定購制度。

二、對我國的啟示

從以上住房保障制度的經驗和做法來看，我國應在結合實際的基礎上按照統籌規劃、市場導向、適度保障、動態調整的原則，多渠道建立起覆蓋廣大中低收入家庭的住房保障政策體系。

1、盡快建立完善的住房保障法律體系

自2003年《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中提出要“加快建立適合我國國情的住房保障制度”以來，我國至今僅出臺了《廉租住房管理辦法》和《經濟適用住房管理辦法》兩部全國性的政策法規文件，尚無全國性的住房保障法律法規問世，甚至連基本的《住房法》都沒有頒布。因此，應盡快制定出符合我國國情的相關住房保障法規，從法律上對我國住房保障的目標、框架和保障對象、標準、范圍、資金來源及機構設置等作出明文規定。各地方應當結合本地經濟發展的實際，制定出地方性的住房保障法規，并針對住房保障的不同對象，提供多種不同方式的住房保障。

2、健全以政府為主體的住房保障體系

由于住房作為商品所具有的特殊性及住房市場所存在的缺陷，只依賴市場機制難以解決為數眾多的中低收入群體的住房問題。政府作為一國宏觀調控的主導者和政策的制定者，擔負著促進社會全面發展的職責，理應成為構建住房保障體系的主體，并應自覺、主動承擔起住房保障的各項職責。同時，改變當前的政績考核機制，建立一個涵蓋政府各項職能的科學的指標體系，著重凸現政府的公共管理與社會保障職能，住房保障制度的落實情況應該成為其中的一個重要指標。

3、建立健全廉租住房制度

從國際經驗和我國當前的實際來看，廉租房的建設和制度完善應該成為當前我國住房保障制度的核心。在我國廉租住房制度實施中，存在著門檻過高、覆蓋范圍過低、資金瓶頸等問題。以國內廉租住房制度實施最早的城市上海為例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面積和人均收入認定標準分別為7平方米和600元/月，累計受益家庭僅3萬戶左右，占家庭總戶數比例不足1%。

首先，有必要加快放寬廉租住房政策標準，適當降低準入門檻，擴大廉租住房對象覆蓋面，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，爭取實現全部城鎮低收入家庭的“應保盡?！?。其次，拓展廉租房來源，拓寬廉租房建設資金融資渠道，解決資金瓶頸問題。其中，鼓勵民營企業擴建廉租房也不失是種好思路。最后，建立和完善進入退出機制，加強廉租房分配的監督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平時，就應該立即搬出原廉租住房；未達到中等收入水平，也應該按照收入增長適當調整租金水平。

4、改進和規范經濟適用住房制度

經濟適用住房制度是解決困難家庭住房問題的重要途徑，但目前在經濟適用住房制度實施過程中還有很多亟待完善之處。如政策實施監管不力、享受對象界定不明、資格審查不嚴等等，出現“開寶馬住經濟適用住房”的怪現象，使政策實施效果大打折扣。必須針對當前我國經濟適用住房制度實施中出現的問題，進一步完善政策措施。一是明確保障對象。要明確規定經濟適用住房供應對象為城市低收入家庭，且要與廉租住房保障對象相銜接，購房人擁有有限產權。二是依法嚴格監管。關鍵要加大經濟適用住房建設力度，提高供應和管理的透明度，嚴格執行經濟適用住房供應審核、輪候、公示等各項制度，嚴格執行60平米左右的小戶型建設標準，加強全社會監督。三是完善退出機制。鼓勵條件改善的家庭在補交必要的土地出讓差價后出售經濟適用住房，政府優先回購用于補充經濟適用住房房源。限價房可比照經濟適用住房制度實施。

5、綜合運用各種配套手段

（1）稅收政策。即運用各種稅收手段支持住房保障體系的建設。如適當減免廉租房和經濟適用房建設中的相關稅費，對個人購買經濟適用房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅和適時出臺物業稅等，以期達到“正稅、明租、清費”的目標。

（2）補貼手段。目前我國各地享有住房補貼的人口比例低，覆蓋面窄。隨著住房分配貨幣化改革的深入，應把對保障性住房的建設補貼逐步轉化為對中低收入家庭的直接貨幣補貼，變暗補為明補，變補“磚頭”為補“人頭”。這樣可以大大提高補貼資金效率，使補貼無法產生對高收入家庭的溢出效應，減少補貼額，能更有效地解決“夾心層”的住房問題。

（3）金融配套措施。在目前的住房公積金制度基礎上完善政策性住房金融體系，加大住房金融對住房建設和住房消費的支持力度。適當提高公積金的繳存比例，提高公積金歸集水平，增加公積金的歸集總量；借鑒國外經驗，吸收外資和民間資本組建住房銀行，開辦住房儲蓄業務，為符合條件的居民提供低利率的住房貸款；積極推行個人住房抵押貸款證券化，建立住房貸款擔保制度。

【參考文獻】

[1]張庭偉：美國住房政策的演變及借鑒[J].中外房地產報道，2001（7）.

[2]尚教蔚：我國住房保障制度存在的問題[J].城鄉建設，2006（3）.

[3]萬婷：完善我國住房保障制度的政策性建議[J].中國房地產,2005（10）.

篇9

關鍵詞：房價；增長；控制

房地產業的發展帶動著當地經濟也迅猛發展，同時也為地方政府和房地產企業帶來了巨大的經濟利益，正是在巨大利益的驅使下，使得政府為房地產業和房地產市場大開方便之門，導致一些別有用心的房地產行業蜂擁而至，不僅造成了房地產市場的混亂局面，反而使得房價過快過高的增長，長期以往，這種房地產經濟不僅不能促進當地的經濟發展，甚至還會給當地的經濟發展帶來負面作用。

1.房價過快過高增長的原因

1.1土地成本增長過快

土地是一種不可再生資源，其重要性不言而喻。但是正是這一特性導致土地成本快速增長，甚至可以說土地成本增長過快就是導致房價上漲的罪魁禍首。關于土地產權問題，我國早在03年就作出了明確規定，凡是用于開發房地產項目的土地產權應采取招投標或是拍賣的方式獲取，且對于土地批準權也作出了明確的規定，市級以下的政府部門不能獲得土地批準權。隨著我國房地產發展形勢的旺盛，用于開發房地產項目的土地也在不斷以招投標或拍賣的方式不斷進行建設，從而造成房價呈現出非理性增長的情況。部分地區的房價甚至遠遠超出當地購房者的經濟水平，也就是俗話說的一片銅塊當作金塊賣。針對這些現象，國家雖然也及時對土地市場進行相關宏觀調控，但是卻未能取得較好的效果，甚至在一些地區從客觀上反而還增加了土地的成本[1]。

1.2房地產業收費及稅收政策不合理

我國房地產業的收費及稅收政策不合理情況一直存在，且稅收種類更是繁多，這進一步大了房價的增漲。我國的房地產業除了按照規定繳納國家制定的相關稅收費用外，還要繳納當地政府部門制定的多種收費項目，針對該情況雖然國家制定了一系列的相關政策措施，但是隨著房地產行業日益蓬勃的發展，其所獲取的效果也就微乎其微。而房地產業收費及稅收政策不合理情況主要體現在房地產項目建設時的相關費用上。稅收是我國財政收入的主要來源之一，亦是調控我國各行業的重要手段之一。而隨著房地產業的飛速發展，其所具有的巨大經濟利益導致房地產業的稅賦情況一直比較重，但是這并不是一個正常的現象。政府對房地產業的稅賦較重必定就會影響房地產行業的經濟利益，而為了彌補這部分經濟利益房地產行業就勢必會增加房價，這是房地產行業確保自身經濟利益的最佳手段和最有效途徑。

1.3城市化建設進程推動房價的上漲

隨著我國城市建設進程的不斷加快，特別是在我國沿海經濟發達地區，每年都有大量的外來人口，而住房作為人的安身立命之所，恰恰是這些外來人員最重要的需求之一。這些外來人員多為經濟條件一般的人員，甚至部分經濟條件情況較差，原來的房價就已經讓這些人不堪重負，而房價一再的上漲就勢必讓這些人失去一個安身立命之所，從而對當地社會穩定造成嚴重影響，甚至對當地的發展產生極為不利的負面影響[2]。

2.針對房價房價過快過高增長提出的幾點建議

2.1合理控制土地成本上漲

合理控制土地成本上漲情況，是目前必須解決的問題。合理控制土地成本上漲措施有：一是政府必須做好監管工作并不斷加大監管力度，針對我國國土資源利用情況結合房地產行業的發展情況采取科學有效的政策合理調整土地供應情況，減緩我國城市住房用地緊張的局面，結合地區時間發展情況，適當增加經濟適用房和廉租房的用地面積，減少高檔住宅和一些不必要的公共場所用地。二是建立健全完善的土地市場經濟體制，使房地產項目用地的招投標或拍賣市場穩定有序，以此為土地招投標或拍賣工作的進行提供一個良好的保障，避免出現惡意競爭而導致土地價格上漲。三是結合我國國土資源利用現狀，對土地供應方式和用途進行合理調整，以此確保土地價格一直處于一個合理的價位。四是政府土地管理部門必須嚴格貫徹落實國家制定的相關政策，并不斷加大對土地的監管力度，做好監管工作，嚴禁出現房地產開發商為了獲取更多利用而故意囤積土地情況，對超過限期還無法正常開發建設的土地，進行收回，以此確保土地市場始終處于一個公正、公平、公開的環境下。

2.2合理調整銀行貸款政策

房地產行業是一個資金需求來大、建設周期長、資金來源不穩定或存在局限的行業。房地產行業的資金來源主要有三個方面：一是來自于房地產開發商本身；二是通過面向社會集資籌集；三是通過向銀行等金融機構借貸。而在房地產行業資金來源的三個方面中，向銀行等金融機構借貸占據比例極大，換而言之也就是房地產行業對銀行的依賴比較嚴重。隨著房價的持續、快速上漲，國家也對房地產行業采取了一系列銀行從緊政策，以此來抑制房價。但是由于房地產行業的市場供需關系沒有得到合理調整，致使制定的銀行從緊政策反而進一步推動了房價的上漲。因此，合理調整銀行貸款政策非常有必要[3]。

2.3合理調整稅收政策，充分發揮稅收的作用

目前我國制定的房地產行業稅收政策，雖然能起到一定效果，但是從房地產業的長遠發展來看其仍存在不足之處需要不斷進行合理的調整。房地產行業是賦稅情況較重的行業，繁多的稅收項目和過重的稅收費用，雖然能增加政府的財政收入，但是房地產行業通過上漲房價的方法，使得這些稅收最終落到普通購房者身上，這極大的增加了購房者的負擔，非常不利于我國社會穩定和經濟發展。針對這一情況，我們應采取增加城市經濟適用房和廉價出租房的上市面積并降低這方面的稅收征收幅度，減少商業用房、高檔住宅的上市面積，增加其積房稅收征收幅度的方法，并對一些普通住房采取逐步放開和給予稅收優惠的措施，根據實際情況對稅收政策進行合理調整，以此充分發揮稅收的作用；與此同時，還應加強對政府主管部門的收費管理，適度減少房地產業的各項收費項目和收費環節，使得政府部門充分發揮其職能，做好宏觀調控，以此維持房地產市場的房價的平穩。

2.4加強房地產業管理

政府部門必須加強對房地產行業的管理，同時房地產行業的各企業也必須不斷加強對企業內部的管理，嚴格、合理地控制房地產項目的建設成本，通過良好的管理工作，節約成本、增加經濟效益，從而達到降低房價的目的。此外，房地產企業應充分考慮市場情況并結合自身特點制定出有效、細致的成本管理制度，通過采取科學的管理方法，做好成本管理工作[4]。

3.結語

綜上所述，房屋住宅在我國人民的心中意義重大，被看做是安身立命之所，而房價過快過高的增長，不僅極大的增加了人民群眾的購房負擔，還對我國社會經濟的發展有著極為不利的負面影響，因此，本文從房價過快過高增長的原因以及針對房價房價過快過高增長提出的幾點建議方面進行了分析與探討，具有非常重要的意義。

參考文獻：

[1]宋興定.由房地產開發成本的控制來談如何控制房價過快過高增長[J].市場周刊（理論研究），2009，04：47-48.

[2]司云娜.淺談如何控制房價過快過高增長[J].赤峰學院學報（自然科學版），2010，01：63-64.

篇10

關鍵詞:房地產業房地產稅收政策長效機制稅制改革

正確認識房地產業及稅收調控的地位

(一)房地產業健康發展需要擺正位置,堅決扭轉“房地產依賴癥”

房地產業從2003年開始,被確認為國民經濟的支柱產業,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產業的“過度非理性發展”也會產生一系列負面作用,導致一些地方政府不惜違法用地;房地產業的“過度非理性發展”加劇了人口、土地、資源環境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領域的合理消費,不利于擴內需、促消費;地方收入“房地產依賴癥”對其他產業產生資本和土地的擠出效應,使其他產業可能被忽視,因此不利于經濟結構的調整和產業優化升級,加快轉變經濟發展方式必然受到影響;大多數中央調控政策的執行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產的過度依賴讓地方政府既無力建設保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當前宏觀調控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產業的地位,房價一味上漲和房地產業“一枝獨秀”的發展絕不是房地產業健康發展的模式,必須從根本上扭轉這種認識和局面。

(二)房地產稅收調控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調控方式

房地產行業具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產市場調控最重要的手段,而稅收調控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩定的稅收體系更有利于行業的健康發展。

在對房地產市場可以采取的常用調控政策中,稅收調控具有明顯的優勢。因為金融、信貸等政策調控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結構性調整。因此,雖然稅收調控只是作為一種輔助手段,但在房地產調控中的作用也日益重要。就稅收調控而言,現在的問題是:當前房地產業的稅收政策,沒有一項是從房地產市場長期發展的角度出臺的。

對前一階段房地產稅收政策的梳理

(一)2005年以來房地產稅收政策的實施情況

我國的房地產稅收政策從2005年以來大致經歷了以下幾個階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應對房價偏高、增長幅度偏快等現象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應對國際金融危機影響,配合國家的擴內需、保增長、惠民生的指導方針,為鼓勵國民購買住房和扶持房地產企業發展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看,宏觀調控措施盡管產生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達到預期的效果,國內大部分城市房價波動較大,同時在總體上延續著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價又出現過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應稅收政策方面也開始收緊。

(二)2008年以來國家采取的具體房地產稅收政策

2008年3月,為了支持廉租住房和經濟適用房的建設,國家減免廉租房和經濟適用房建設和運行當中涉及的有關稅收。2008年11月,為了減輕個人購房者的負擔,促進個人住房消費,將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統一下調到1%。同時還規定個人住房買賣的時候可以免征印花稅,個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文,規定對住房轉讓環節的營業稅暫定一年實行減免政策。規定個人購買普通住房超過2年(含2年)轉讓免征營業稅;將個人購買普通住房不足2年轉讓的,按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅;個人購買非普通住房不足2年轉讓的,仍按其轉讓收入全額征收營業稅。這次稅收政策調整和原來執行的政策相比,調整了住房轉讓環節營業稅的征免期,同時加大了稅收優惠的力度。通過這次營業稅的政策調整可以降低住房轉讓交易成本,促進二手房市場發展,鼓勵普通住房消費。

2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產稅暫行條例》,消除了內外資企業在房產稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發財稅[2009]157號文,規定自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業稅。這次政策調整把個人購買普通住房后轉讓免征營業稅的時間從2年恢復為先前的5年,體現了政策較以前開始趨緊。

下一階段完善房地產稅收政策的建議

(一)盡早全面開征物業稅,改革現行房地產稅制和土地出讓金制度

開征物業稅主要是完善財稅制度的需要,同時對調節收入分配、優化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產投機也能起到積極的作用。至于調控房價,雖然短期內效果尚待考察,但從長遠來講增加房地產保有階段的稅負、改革現行“土地批租”制度,肯定對房價的合理化和避免過快增長有積極的作用。當務之急是需要認真研究房地產稅制改革的各項現實問題,包括房地產稅的征稅對象和納稅義務人、計稅依據、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時期新舊體制的銜接等具體問題,對這些問題逐一研究解決?？紤]到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業稅。我國的房地產稅收制度必須改革。中國房地產稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經成為制約房地產市場健康發展的重要原因之一。2010年“兩會”期間,有委員提出房地產稅費涉及12種稅,50項費,一套房合計征收62項各種稅費,這也是高房價的原因之一。

(二)調整房屋租賃稅負,大力發展房屋租賃市場

理論上,物業稅的納稅義務人應該是房產的所有人即業主,但業主會不會把此稅轉嫁給租戶?事實上,從香港的情況來看,業主普遍會把物業稅轉嫁到租客身上。租戶除承擔租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現,必須調整房屋租賃時的稅負,降低租賃成本,活躍房屋租賃市場。我國稅法規定個人出租住房要征收六稅一費,不僅稅種多、稅負重,而且在實際征管中偷逃稅款的現象十分嚴重。建議統一稅率,對普通住宅個人住房租賃

統一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。

(三)研究開征遺產稅和贈與稅,以配合物業稅的征收

從世界各國財產稅征收的情況來看,大多都會配以完善的遺產稅和贈與稅以使財產稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時贈與或者去世后由子女繼承的房產征收遺產稅,這樣可以有效降低房產的長期收益預期。聯系到我國的實際,如果征收大額的遺產稅,在一定程度上肯定會降低富人購置固定資產的原動機。那么相應就應該能起到降低需求的作用,從而起到影響房價的作用。

參考文獻:

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