住房公積金利率政策范文

導語：如何才能寫好一篇住房公積金利率政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】住房公積金 利率市場化 政策

利率市場化是金融業發展到某種程度的必然結果和客觀需要，也是國家改革經濟體制的重點問題。隨著利率化市場發展的深入和推進，我國銀行面臨著挑戰和沖擊。住房公積金貸款聯系著房地產市場和金融市場，建立符合目前經濟和社會環境的利率管理機制，將商業銀行自營性貸款利率和公積金貸款、存款利率等進行科學關聯，體現出利率市場背景下住房公積金制度的積極性和優越性，展示出住房公積金政策具有的保障性特征。

一、 利率市場化背景下我國住房公積金政策的特點

《住房公積金條例》中明確規定：由中國人民銀行制定出住房公積金存款和貸款的基本利率，提交國務院建設行政主管單位，其提出意見經國務院批準后方可實施?，F在我國住房公積金具有的利率分為三個部分：個人住房進行公積金貸款需支付的利率、受托銀行專門為管理中心設置的公積金資金結算的利率、管理中心提供 給公積金繳存人結算資金的利率。

住房公積金利率具的鮮明的特點：其一、具有低貸低存的利率政策。住房公積金體系是以儲貸為基礎的住房金融制度，“低貸低存”政策是其制度的核心和靈魂。其二、住房公積金利率特別是貸款利率會隨著政策的調整而進行調整。從人民銀行對公積金貸款利率進行的幾番調整來看，為發揮出住房公積金機制具有的政策性，公積金利率要保持在低于商業性房貸的利率水平上。其三、住房公積金貸款的調整和房地產市場的關系特別密切。有數據顯示，2007年因為房地產市場處于低迷狀態，住房公積金貸款數量就相對較低，而房地產市場重新恢復活力后，公積金貸款的數量就有所上升。

二、 利率市場化背景下我國住房公積金政策存在的問題

（一） “低存低貸”利率存在的弊端

因為住房公積金制度具有強制繳存的性質，這就要求職工不論有沒有貸款意愿和貸款能力，都需要繳存一定比例的住房公積金。在開放貸款時，出于資金安全的考慮，要對借款人的還款能力進行周密調查。一方面，繳存職工要面對公積金利息不斷被壓低的現狀。另一方面，低利息帶來的優惠被分配、轉移到收入高的職工那里，變成沒有房子的職工反而幫助有房子的職工提高住房條件。就長遠而言，對于短時間內缺乏貸款能力的職工來說，不但減少利息收入，還因為沒有足夠的住房抵押貸款資金，出現公積金貸款難以按時交納以及公積金貶值而帶來的風險。

（二） 歸集總量較少致使資金來源渠道不暢

現在我國各地對遲繳和不繳住房公積金的企業和單位沒有制約的方法，導致公積金歸集率一直處于低迷的狀態。現在我國大多數省市的住房公積金歸集率不高，而公積金管理機構還沒有拓展另外的融資方式，讓資金來源受到比較大的制約。另外隨著逐步深入的房改，使資金需求量不斷提高。當個人購房和住房貨幣化分配成為房地產購買的主基調，發放個人公積金貸款以及購房和支取住房公積金的數量和幅度會逐漸提高。

（三） 住房公積金利率缺少完善的管理體系

《住房公積金管理條例》中明確規定，住房公積金的貸款和存款利率一定要實施中國人民銀行制定的利率政策，不許上下浮動，沒有體現出住房公積金利率的便民、惠民特點。因為利率風險對貸款銀行和貸款人的分布具有不確定性，只有在浮動利率和固定利率同時有貸款品種供雙方進行自由選擇時，才會讓風險規避具有自由選擇權。由于公積金政策和機制的不完善性，導致公積金沒有體現出優惠性和利率調整的獨立性，暴露出住房公積金利率管理體系的不完善。

三、 利率市場化背景下我國住房公積金政策的改革措施

（一）住房公積金利率的相關政策要具有保障性

低存低貸政策是發揮公積金作用的根本，應該按照使用情況、使用對象業制定利率水平。例如借款人各方面條件能夠滿足當地保障對象的基本要求，所購買的住房的面積可以適應國家政策導向，就應該對此人發放的貸款給予低利率;對于部分收入比較高的繳存人，可以運用保障性住房房貸款利率和商業住房個人房貸利率間的利率水平。確保存貸方面具有一定利率差，增強住房公積金收益的能力，這樣做有助于為社會和低收入人群提供住房保障資金，確保收入較低的職工能夠具備改善住房條件的能力。建議對存貸款的利率根據不同檔次進行歸并，如將今年的住房公積金利率和去年結轉的公積金利率進行合并計算;同時也將貸款期限相同的利率進行合并，由于從實際情況來看，數量較少的人申請貸款的期限是五年以內的。對不同檔次的利率進行合并，可以減少管理成本、簡化管理程序。隨著管理費用的降低，廉租資金就會相應提高。

（二）利率政策要偏重于住房公積金

住房公積金利率的相關政策要具有公平性和保障性，就要遵循統一、簡便、公平的原則和考慮繳存人繳存總額、收入情況、繳存期限、月繳存額、購買住房的數量、貸款期限、貸款金額、信用狀況等因素，對住房公積金進行科學管理。

利率政策要逐漸向著住房公積金的方向傾斜。此利率主要指沉淀資金具有的利率。住房公積金管理機構提高收益的方式是利差。管理機構的利差基本是逆利差，（即“倒掛”），就是增值收入為零，需要把貸款利息得到的收入補貼給住房公積金的繳存人，這種模式對于貸款總量較少的管理機構來說，能夠導致虧損。管理機構不是以營利為最終目的，這不代表經營過程中不需要營利，其得到的利潤基本用于建設政府廉租房。適當增強沉淀資金的利率，既能夠提高住房公積金具有的贏利能力，也能夠提高其抵抗風險的能力，提高繳存人資金所具有的安全性。不論利率出現什么樣的變化，都要保證沉淀資金應有的利率順差。此外應該允許管理機構辦理固定的利率貸款，也要允許其按照自身能力和特點開展貼息貸款。

（三）建立健全住房公積金利率的管理機制和體系

現在住房公積金具有的利率政策是和商業銀行利率政策緊密聯系在一起的，國家調整商業銀行利率，就會相應的調整住房公積金利率，會造成住房公積金出現弊病。但是住房公積金屬于政策性資金，它具有較強的目的性。利率是資金的一種價格，具有較強的市場變化信息并根據信息做出及時的調整。在現在體制下，不應該運用利率杠桿對公積金管理進行調整，也不應該運用優惠利率對住房需求的初衷予以保護。所以需要給住房公積金提供彈性更大的空間，例如根據資金供求關系、住房價格水平、住房面積等政策因素、經濟因素和市場因素對利率水平進行調整，讓其有效、充分的運行。建議區別對待商業銀行利率和住房公積金利率，讓各自的利率保持獨立性，住房公積金利率管理中心要按照自身的運作規律，對利率水平進行調整。

四、結束語

總而言之，建立健全住房公積金的相關利率政策，住房公積金的利率要實施市場化，其利率機制一定會在住房公積金體系中發揮出主導的作用，并可以展現出住房公積金利率政策所具有的保障性。健全公積金利率政策，既能夠讓管理住房公積金的體系更加科學、靈活，也讓繳存職工獲得公積金的收益，支持職工改善居住條件、提高居住環境，讓住房公積金發揮出更大的作用。

參考文獻：

[1]繆長松.住房公積金利率規則探討[J].財會學習，2012，（08）.

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為了進一步完善住房公積金管理體制，健全監督機制，切實保障廣大職工的合法權益，根據國務院《住房公積金管理條例》（以下簡稱《條例》）的有關規定和《國務院關于進一步加強住房公積金管理的通知》國發[20*]12號文件精神，現就進一步加強住房公積金歸集和管理的有關問題通知如下：

一、加大住房公積金歸集力度

(一)適當提高住房公積金的繳存比例。按照潛房委發[20*]3號文件規定，目前，我市單位和職工執行的住房公積金繳存比例為職工個人工資總額的6%—10%，為了進一步深化我市城鎮住房制度改革。從20*年1月1日起，有條件的單位（含中央和省直管單位），可以由原來單位和職工個人各繳存職工工資總額的6%—10%提高到6%—15%。

(二)按時足額繳存住房公積金。住房公積金是職工個人用于住房消費的工資性收入，各單位必須按時足額繳存，凡過去未建立住房公積金制度的單位，自本通知下發之日起應迅速到*住房公積金管理中心辦理本單位公積金繳存登記和帳戶設立手續；新設立的單位及合并、分立、撤銷、解散、破產的，應于30日內分別辦理公積金的繳存、變更或注銷登記，并自登記之日起20日內分別辦理帳戶設立、轉移或封存手續。單位錄用職工的，從錄用之日起30日內辦理公積金繳存登記、帳戶設立或轉移手續；新參加工作的職工從參加工作的第二個月開始繳存；新調入的職工從調入單位發放工資之日起開始繳存。

(三)目前我市住房公積金的繳存已逐漸步入正規化、規范化、法制化軌道，各單位的住房公積金可以在就近指定的銀行網點辦理繳存手續，在市財政局會計核算中心開設帳戶的，可在會計核算中心直接辦理轉帳手續后到住房公積金管理中心換取收據。

二、切實加強對住房公積金的管理

（一）住房公積金實行專款專戶專用，職工個人確需提取和使用住房公積金的，應按《條例》規定并提供相應的證件和證明材料，經住房公積金管理中心嚴格審批后方可提取。嚴禁違反《條例》規定提取公積金挪作他用。

（二）積極開展職工個人住房公積金貸款業務。凡按時足額繳交住房公積金的單位，其職工可根據《條例》和《*市職工個人貸款暫行辦法》的有關規定，享受住房公積金政策性貸款。貸款實施以下兩種方式：

1、住房公積金余額擔保貸款，貸款額度5—8萬元，貸款時限1—8年，每月定時等額償還本息，貸款利率1—5年為3.6%，6—8年為4.05%。今后貸款利率隨著人民銀行利率政策調整而調整。

2、房屋抵押工資卡質押擔保貸款，即將貸款人（指實行工資卡發放工資單位的職工）的住房進行具有法律效力評估的，由住房公積金管理中心與貸款人簽訂房屋抵押合同和工資卡質押合同。同時，貸款人依法辦理房屋抵押登記，并將其工資卡和存折移交住房公積金管理中心保管。然后由住房公積金管理中心委托銀行與貸款人簽訂貸款協議，發放貸款。貸款額按房屋評估價值的50%發放，但最高不得超過5萬元，貸款最長時限不得超過10年，貸款利率1—5年為3.6%，6—10年為4.05%，今后貸款利率隨著人民銀行利率政策調整而調整。受委托銀行按照貸款協議的規定，每月定期定額從貸款人工資卡上劃轉資金償還貸款本息，至其貸款全部償還完后，住房公積金管理中心將工資卡及存折歸還貸款人。住房公積金貸款實行法人及分管負責人責任制，誰審批，誰終身負責，確保住房公積金貸款的零風險。

（三）規范住房公積金歸集營運管理。住房公積金管理中心要嚴格按照《條例》的有關規定，建立健全內部管理制度、做到手續完備、帳目清楚、數據準確，切實保障住房公積金儲存安全、正常營運和有效增值，并接受財政、審計等部門及繳交單位與職工的監督。

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【關鍵詞】 住房公積金 使用覆蓋率 天津市 利率貸款政策

當前住房公積金制度被質疑的問題之一就是保障性不突出、公平性不足、資金利用率低等，主要體現在住房公積金的貸款和提取政策上。而擴大使用覆蓋率，從政策的角度來講就是針對這一現象積極發揮公積金的資金調節功能，來體現在保障性和平衡收入方面的作用，以免造成新的社會分配不公，違背了公平性原則。我們可以因地制宜，兼顧百姓需求和管理中心的資金運營壓力，逐步對政策加以調整，積極防止政策補貼倒置（即高收入者受益率高，低收入者受益率低），從而體現公積金政策的公平性。

天津已經在通過政策的調節功能來平衡公平性上邁出了我們的步伐，我們可以就已取得的經驗成果為基礎秉承這一宗旨，繼續加大加快天津公積金資金調節功能的發揮。下面針對采集的一些百姓需求，淺顯地談一下個人幾點不成熟的想法。

一、通過豐富貸款業務種類擴大使用覆蓋率

天津公積金管理目前來講應是走在全國前列的，使用率超過了80%，要從貸款和提取甚至更多方面同時擴大使用覆蓋率，會在運作中面臨資金不足的問題，至使產生資金風險。因此在資金有限的情況下，豐富貸款業務種類加快資金流動效率是逐步擴大使用覆蓋率的先行手段。

（一）施行差別化利率貸款政策

有調查數據顯示天津市民中，43.6%的人是沒有房產的，33.8%的人群只擁有一套住房，12%的人擁有兩套房產，而10.6%的人擁有著三套及三套以上的房產。就是說天津市民中，每10位調查者中就會有一個人擁有三套房及三套以上的房產，而超過4成人都是無房者，自有住房率比例嚴重失調，沒房的人還是占據著相當大的比例。而對購房需求的調查顯示47.2%的人是具有剛性需求的，年齡主要集中在35歲以下；38.1%的人有改善性需求，年齡主要集中在35-45歲。剛性和改善型購房的市場的需求量依然旺盛。從年齡段分析這部分人群絕大多數應是公積金制度的參與者，因此天津的公積金在滿足剛性需求和改善型住房的融資過程中，還有很大的發揮資金調節作用的空間。下面做以簡單闡述。

從現行《條例》規定看，住房公積金貸款政策沒有體現出對不同收入人群的區別對待，特別是減輕中低收入家庭的購房支出負擔上沒有發揮作用，而高收入者同樣享受低利率優惠。在人民銀行制定的相關利率政策中，對于住房公積金貸款利率使用固定利率，與商業銀行同等期限個人房貸利率差別不大，沒有拉開差距，使住房公積金貸款利率的優勢不明顯，失去了吸引力。

建議施行公積金差別化還貸利率：對于購買首套或僅一套（將原住房賣掉重新購置后夫妻雙方名下僅有一套房產）自住、小戶型住房，用于解決基本住房需求的低收入家庭，下浮一定百分比，執行更加優惠的貸款利率，發揮政策性住房金融的作用，切實扶持弱勢群體解決住房困難，提高保障水平；對于購首套，但大于面積標準的施行公積金基準利率；對購買改善型二套房，但仍屬小戶型住房的維持公積金基準貸款利率1.1倍；對于購買改善型二套房，但屬于復式或面積超標房屋的，應再上浮一定百分比（仍低于商業貸款利率），用利率上浮取得的收益彌補利率下浮付出的成本，管理中心利息收益不會出現很大波動。同時按所購房的面積、成交額、套數等因素將貸款年限也同時劃分檔次，剛性貸款年限最長，改善型年限貸適中，超標型貸款要適當縮短貸款年限。

（二）開辦住房公積金裝修貸款業務

住房公積金中心不同于商業銀行，應注意維護住房公積金的社會保障性與職工受益的廣泛性，維護廣大繳存人的利益。因此，開展住房裝修貸款應與天津的住房公積金的資金規模與資金使用率相結合，應在先保證資金安全運轉的前提下，視資金情況研究開展。裝修貸款的需求，目前與裝修提取公積金需求相比相對弱一些。職工裝修還是想使用自己的公積金余額，這樣成本低，沉淀余額使用效率高。但由于天津的住房公積金貸款使用率已超80%，資金流動空間小，因此可考慮優先開辦住房公積金裝修貸款業務以滿足職工融資需要，待資金流動性增強后再開辦裝修提取公積金業務。在制定住房裝修貸款的政策上，應向中低收入家庭傾斜且貸款時間不宜過長（五年以內），以加快資金回籠。比如，可嘗試放開第一套、小戶型住房的3-5年期裝修貸款。而對于第二套或二套以上的住房，面積超標的住房則不能裝修貸款。與此同時由于裝修市場管理相對職工購房來說較松散，手續及資料也不夠統一規范，容易產生審核風險或假的裝修套貸，因此制定貸款政策時更要加強對流程資料準確性的控制。

（三）支持商業貸款轉成中短期公積金貸款

商業貸款轉成公積金貸款多年來一直是天津貸款職工所想往的事情，但一直沒能出臺相關的政策。盡管商業貸款和公積金貸款之間在互換過程中存在著多種阻礙因素，但是也有少數地區已經實現了二者之間轉換。據不完全統計，目前可以實現二者之間轉換的城市有上海、南京、長沙、沈陽、大連、鄭州、重慶、武漢、溫州、廊坊、石家莊、紹興、杭州、宣城、貴陽以及蕪湖等。這些城市轉貸的主要形式是：首先貸款人向公積金中心申請并征得商業貸款行同意，向公積金中心提交資料審查通過后由貸款人先行籌資還清商業貸款，再向公積金中心貸款，同時重新辦理抵押。

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一、利率調升與住房公積金增值收益之間呈此漲彼落趨勢

面對通脹壓力和CPI指數的居高不下，從2010年10月20日以來，央行連續五次提高了人民幣存貸款利率，住房公積金存貸款利率也隨之進行了調整，頻頻加息已經嚴重影響到住房公積金增值收益。

根據現行政策，公積金管理中心的定期存款利息收入按起存日利率計算，當前的加息不會造成定期存款利息收入的增加。委托貸款利息收入按當年放貸的貸款利率計算，遇到利率調整，也只能等到次年的元月一日才能按新利率標準計算。即使遇到利率上調，貸款利息收入的增加也有一個滯后問題。這就意味著公積金管理中心的利息收入被鎖定。但是，公積金利息支出卻沒有被鎖定，會隨著利率的上調而增加。因為每年的6月30日是全國大部分管理中心公積金年度結算日，上年結轉的公積金余額按調高后的3個月定期存款利率標準計算支付職工利息。2011年1月1日后遇到加息（利率調升），在住房公積金定期存款利息收入和貸款利息收入已經被鎖定的情況下，2011年6月30日的3個月定期存款利率就決定了住房公積金增值收益的多少。這里就存在一個利率執行上的不對稱問題。定期存款利息收入和貸款利息收入按調高前的低利率計算，公積金利息支出卻按調高后的較高利率執行，意味著增值收益的減少。本輪央行加息采用的是不對稱方式，即存款利率上調幅度大于貸款利率上調幅度。經過5次加息后，活期存款利率提高了0. 14%，3個月定期存款利率提高了1. 39%，5年以下個人貸款利率提高了1. 12%，5年以上個人貸款利率提高了1. 03%。尤其是3個月定期存款利率的提高，使每億元上年結轉的公積金每年多支付利息139萬元。以住房公積金繳存余額按全國4000億元的資金沉淀計算，則每年多支出利息55. 6億元，造成住房公積金管理中心的資金成本大幅提高。

由表1可知，經過本輪加息后，住房公積金管理中心的利差空間在減少，其中作為最重要利差來源的5年以上個人貸款利率與3個月定期存款利率的利差由加息前的2. 16%降至1. 8%，下降17%。利差減少直接縮小了管理中心的增值收益空間。

據統計，CPI指數仍然在5%以上，通脹持續依然不容樂觀。為抑制通貨膨脹、削弱投資過熱、調控宏觀經濟，央行下一步很可能還有加息的打算，這將進一步加劇住房公積金增值收益下降趨勢，管理中心全年增值收益出現負值的可能性極 大，利率風險更加凸顯，利率一旦處于調升加息通道，管理中心當年支付職工的利息就會大幅增加，不利于住房公積金事業的發展。

由表2、表3、表4可知，在現有利率下，增值在4. 31億元左右（不含2011年當年新貸增量），如果按最樂觀估計將減少0. 849億元，中等估計將減少1. 58億元，悲觀估計將減少3. 61億元（幾乎是白干一年）。

可以說，在利率年度調升期，對公積金繳存者有利，其利息收入在增加；對管理中心講，其利息支出在增加，增值收益在減少。

二、利率下調與住房公積金增值收益之間呈此落彼漲趨勢

為了直觀分析利率下調（降息）的影響，首先以表格形式看一下公積金管理中心在銀行沉淀資金的增值收益變化情況。

從表5看出，以1億元沉淀資金計算，1996年平均可獲的423萬元增值收益，到2000年已降為9萬元，相差47倍。

再從公積金管理中心對職工個人住房公積金貸款獲得的增值收益變化看，1996年8月，35號文明確，職工個人住房貸款利率，在上年結轉的職工個人住房公積金存款利率的基礎上加規定利差，共分為4檔，其中5年以內加1. 8個百分點，5年以上至10年加2. 34個百分 點。1999年9月21日起，個人住房公積金貸款又調整為5年以下和5年以上兩檔，利率分別為4. 14%、4. 59%。

從表6看出，1996年至1999年中心發放億元貸款年平均利息收益為207萬元。1999年9月21日以后則發生了變化，2000年從億元公積金貸款年平均利息收益提高到239萬元，增加了32萬元。

再將表5中沉淀資金與表6中的個人住房公積金貸款的年平均收益相比較，可以看出， 1996年，1億元中心可獲得的423萬元增值收益，是貸款收益的2. 04倍，而且省力省事，沒有風險。而發放1億元個人住房貸款僅能獲得207萬元的增值收益，不僅遠遠低于沉淀資金，而且投入一定的人力物力進行貸款的評估、審查，需要承擔的風險，還要付給承辦銀行貸款手續費。在這種情況下，要擴大對個人的住房公積金貸款規模，提高住房公積金使用率顯然缺失政策的、經濟的內在動力。隨著住房貨幣化的深入和存貸利率的下調，1億元住房公積金貸款的增值收益 比1998年沉淀資金增加30萬元，到了2000年就增加到130萬元。2008年，人民銀行對存貸款利率進行了5次調整，皆為利率下調。經過5次利率下調，住房公積金增值收益屢次增加。

可以說，在利率下調期，對公積金繳存者不利，其利息收入減少；對管理中心講，其利息支出在減少，增值收益在增加。

三、克服利率變動因素，提高住房公積金增值收益的對策

綜上所述，住房公積金增值收益增加還是減少，并非由業務收入或其他指標下降造成，而是因為支付給繳存職工的利息支出上升或下降所致。減少的增值收益轉化為住房公積金繳存人的利息增加，個人賬戶資金積累速度明顯加快。增加的增值收益轉化為住房公積金貸款風險準備金、城市廉租住房建設補充資金等，反映公積金管理中心的社會價值和責任?？梢哉f，在加息過程中住房公積金繳存人是最終得益者，在減息過程中，住房公積金管理中心是最終得益者。

為此提出三點建議：

1.關于結息?，F行公積金結息的方法是每年6月30日結息，以結息當日掛牌的3個月定期存款利率作為年利率計結過去1個公積金年度的利息。公積金年度從上年7月1日起，至本年6月30日止；而公積金會計核算年度是一個完整的公歷年。公積金年度與會計核算的年度不匹配，影響最終收益的準確性，也給年度之間的收益調整留下了巨大的空間。這種結息方法在加息周期會使收益向前一年度傾斜，而在降息周期則會顯著增加當年收益。

目前來看，較為合理的方法應該是確定一個合理的利率水平和利率政策，如將年結改為季結或月結，或者計算計息天數，按日計結利息，而不應“以結息當日掛牌的3個月定期存款利率”作為年利率計結過去一個公積金年度的利息。

2.關于利率調整。當年新發放的貸款按照新利率執行，而上年發放的貸款遇利率調整，則需到下一年才執行新利率，在加息周期將會顯著影響中心收益。

3.關于公積金中心在銀行存款利率。目前公積金中心向職工提供的是低息貸款，而公積金中心在銀行的存款卻被視同單位存款，建議將公積金管理中心在銀行的存款區別對待，給予高于普通單位存款的利率。

表1：住房公積金存貸款利率調整表

表2：分段計息

表3：不分段計息

表4：按上述假設計算200億元歸集余額產生的增值收益

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（一）公積金定位模糊

這一問題包括兩方面：其一，住房公積金目標群體的確定。對于這一問題，現有政策法規沒有給出一個明確的答案。在1994年《建立住房公積金制度的暫行規定》中提到實施住房公積金是為了提高職工解決自住住房能力。1999年《住房公積金管理條例》提出的是提高城鎮居民的居住水平。從最初的讓職工買得起房，到現在要滿足城鎮居民提高住房條件的要求，自始至終也沒有明確公積金服務的目標群體到底是高收入職工還是廣大中、低收入職工。究其根本原因在于住房公積金政策的核心定位是住房金融還是住房保障？

其二，公積金管理中心定位模糊。按照《住房公積金管理條例》，公積金管理中心被定位為“不以營利為目的的獨立的事業單位”，隸屬于地方政府。但在實踐中，公積金管理中心卻并不是一個“不營利”的單位，在保值增值的名義下，許多地方的公積金管理中心正扮演著“準金融機構”的角色。事實上，公積金管理中心的定位使其無法按照現代金融機構的監管規則進行控制，缺乏有效監管，只能靠其自我約束。正是現行制度的缺陷，造成公積金管理的低效與腐敗現象的出現。

（二）公積金歸集存在的問題

1.繳存對象界定

《住房公積金管理條例》規定各類單位及其在職職工都應該繳存住房公積金。這一規定將公積金強制繳交的對象確定為各單位的在職職工，將單位在職但不在編、內退職工及下崗職工排除在外。這一規定至少將四部分人排除在體制外：一是個體工商戶；二是困難企業中相當一部分下崗職工；三是“沒有單位”的城市居民；四是在城市工作的農民工。雖然，現在有些城市已經開始了公積金個人匯繳業務，但由于上述職工中后三類大部分屬于低收入群體，自身收入本來不高，這使他們比較看重既得利益，在沒有法律強制規定的情況下，基本上不會主動考慮個人匯繳。這部分低收入群體將不能享受住房公積金制度“低貸低存”原則和“低息加免稅”的優惠措施。

2.繳存額確定

職工住房公積金的繳存額是用工資基數乘以繳存比例。將繳存額與職工工資掛鉤，勢必導致收入高的人群住房公積金匯繳也高，享受的優惠政策也多；相反,收入低的人群住房公積金匯繳低、享受的優惠政策也少。當然，公積金繳存差異和不公平還表現在地區之間、單位之間、個人之間。

(三)公積金貸款存在的問題

1.貸款利益享受不均

在公積金使用時，由于我國職工收入水平和住房需求狀況差距較大，公積金存款人和貸款人往往不能很好地匹配。很多公積金存款人可能一直都不會提出公積金借款申請，沒有申請公積金貸款的公積金存款人或申請比重較小的階層，常常是中低收入家庭和貧困階層；將公積金低存低貸用足的人和階層，卻是社會中的高收入者。如果公積金的儲戶參加低息存款并相應地取得低息貸款，或按市場利率參加住宅儲蓄并相應獲得利息收入，就不會存在不公平和非互利的原則。然而在目前公積金使用情況下，非但互助互惠不能成立，反而形成大多數中低收入者用自己的低息住房儲蓄補貼少數高收入者獲得低息購房貸款的扭曲局面。造成現實中收入越高、越有能力購房的人，越能享受到住房公積金的好處；越買不起房的人，越是無法享受到住房公積金之福利，這顯然不合理。住房公積金“助富”而不“濟貧”，這不僅對于低收入者不公平，也與住房公積金制度設計初衷相悖。

2.各地公積金使用率不均衡

直至2007年末，全國大多數地方的住房公積金中心由于對貸款的諸多限制條件，住房公積金的使用率較低。全國2007年末個貸率只有52. 83% ,沉淀資金占繳存余額的比例為22. 76%，造成大部分地區住房公積金的資金過多閑置，這主要出現在我國中西部地區。住房公積金貸款作為地方政府拉動居民住房需求的重要措施之一，若地方政府調整其使用規則，放寬公積金貸款的限制，將導致公積金使用率過高。這在我國不少地區尤其是沿海發達地區比較突出，截至2007年末杭州的個貸率為78. 4% ,天津2007年末的個貸率為81. 3% ,同期南京為83% ,蘇州為84. 26% ,上海為86. 3%，而常州的個貸率更高達97. 73%。這么高的住房公積金貸款率，意味著資金流向很可能入不敷出，將使得當地住房公積金面臨著較大的支付風險即流動性風險。在這種形勢下，若貸款需求仍呈現剛性，不斷上升，而資金供給來源卻不足，就很容易發生支付危機。滿足貸款要求的卻貸不到款，符合提取條件的卻拿不出，一旦發生這樣的情況，將對住房公積金的信譽度構成實質性傷害。

（四）公積金的增值及監管

1.公積金增值積累

根據《住房公積金管理條例》，住房公積金沉淀資金只能用于購買國債或成為受托銀行的巨額存款。雖然從公積金管理中心的角度，這些資金表現為銀行專戶存儲，但從銀行資金管理角度，這些沉淀的公積金存款在一定程度上必然統一納入銀行信貸資金調度范圍。如何盡量使公積金留在住房領域內發揮其功能效用，成為我們亟待解決的問題。

2.公積金監管體系不完善

《住房公積金管理條例》規定，住房公積金的管理實行“管委會決策、中心運作、銀行專戶、財政監督”的運作機制。實踐證明，這種同級多頭監管實際效果并不好。因為住房公積金管理委員會不是常設機構，管委會決策常常流于形式；管理中心是一個隸屬于當地政府的行政化機構，同級財政部門只對管理中心提供的財務報表進行審查，監督非常脆弱；銀行與管理中心的關系就像銀行與儲戶的關系一樣，公積金管理中心是銀行的大客戶，完全掌握著資金調度的主動權，作為托管銀行對資金的流動起不到實質的監督作用。

二、完善我國住房公積金制度的幾點思考

（一）將住房公積金中心定位為專業政策性住房金融機構

住房公積金目標群體模糊的根本原因在于住房公積金政策的核心定位是住房金融還是住房保障。如果住房公積金的核心定位是住房金融，那么其目標群體主要應是中等和中高收入群體；如果住房公積金的核心定位是住房保障，那么其目標群體主要應是中低收入群體。住房公積金政策的目的之一是住房保障，但其核心定位應該是住房金融。公積金中心應定位在將扶持中低收入群體解決住房問題為首要任務的基礎上兼顧高收入群體，即政策性與效益性兼顧。住房公積金管理中心是住房公積金制度具體實施的職能機構、辦事機構，它是“不以營利為目的的獨立的事業單位”，但并非表明它不能“營利”，資金通過銀行儲蓄有其自我增值的能力，住房公積金繳納歸集的資金必然有自然茲息，這部分形成住房公積金的增值收益。同時住房公積金管理中心也是社會金融體系的一部分，具有一定的金融特點，但其金融作用事實上很多都是被禁止的。

綜合上述兩點考慮，可將住房公積金管理中心的行政化管理框架變成真正服務于政府住房政策目標的政策性住房金融機構―――成立國家住房儲蓄銀行總行。國家住房儲蓄銀行應實行標準的金融機構運作準則，逐步形成全國集中決策、分散管理、資金統一調撥的特殊住房金融體系，納入國家統一的金融監管體系。

（二）擴大政策覆蓋面，合理確定繳存額

對現有制度中公積金繳存對象的界定進行延伸，將排除在體制之外的四部分人納入強制繳存對象。從長遠看，住房公積金要從職工的長期住房儲金轉變為每個城市就業者都能享有的住房保障資金，繼續力推公積金制度向非公有制經濟領域延伸，要把公積金制度的覆蓋面擴大到外資、民營、私營企業和個體工商戶，把進城務工農民和其他外來人員等各類城市就業者全面覆蓋進公積金制度框架內，維護職工的住房公積金合法權益，支持職工住房消費。

現行規定職工住房公積金以職工工資為繳存基數，為防止部分高收入職工過高繳存公積金的福利腐敗問題，可在以工資為基數的基礎上實行超額遞減比例和高額限制的政策。此外，可以通過改變現行住房公積金繳存與工資收入掛鉤的辦法解決。通過合理確定住房公積金的繳存額、嚴格限定最低繳存基數的下限、控制過高的繳納基數和比例、對超過控制數的住房公積金計入個人所得稅的納稅基數等措施，調整住房公積金繳存制度，使住房公積金的繳存更加公平、合理。

（三）統一管理模式，均衡公積金利益

在資金的使用上更好地體現向中低收入職工傾斜的目標?？梢赃m當放寬對中低收入家庭的貸款條件，允許公積金用于支付購房首付款，使這部分家庭能切實利用住房公積金制度來改善居住條件。對中低收入家庭購房實行優惠貸款政策，通過采用增加貸款品種、提高貸款額度、靈活還款方式、降低貸款成本等方法，加大支持力度。對不同收入階層實行差別利率政策或者財政貼息保護，向購買自住、小戶型、低總房款的低收入職工提供更加優惠的低息貸款，以增加對中低收入職工住房保障的支持力度。對低收入者賬戶中資金從未提取、使用過公積金的繳存人，可以在其退休時給予不低于同期存款利率的利息補助。

統一住房公積金管理模式，增強住房公積金流動性。沿海經濟發達地區由于公積金的使用率高，資金的使用出現缺口；而西部欠發達地區住房公積金使用率低，存在大量的繳存沉淀資金，面臨較大的流動性風險。地區割裂的管理體制導致即使一些地方確實有富余和閑置的住房公積金沉淀資金也很難被急需的其他地方利用起來。另一方面，我國勞動力資源流動頻繁，公積金政策的不統一影響了公積金管理部門的公信力，不利于住房公積金事業的長遠發展。近年來，不少業內人士均為住房公積金制度的進一步發展和完善獻計獻策，普遍的共識就是要統一住房公積金管理模式，統一操作流程，進一步提高住房公積金的管理及運作水平，努力縮小地區發展的不平衡，使住房公積金管理更規范、更高效。

（四）加強監管，促進住房公積金的保值增值

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關健詞：住房公積金 社會排斥 表現和對策

隨著我國住房公積金的執行力度不斷加大，也相應地產生了一些問題，所以我國政府應該對此項措施做出一些決策性改革，使住房公積金能夠更加規范化和合理化。

住房公積金運行中的社會排斥探討

到2011年為止，中國住房公積金的金額可達到2萬多億元。在中國過去的十幾年的時間里，我國住房公積金的構建得到了很大程度地發展，同時，在解決城市的住房問題上也有了很大的提升?？墒?，有關調查研究表明，中國大多數的公民對住房公積金的問題處理不滿意，我們來看一些數據：中國青年報的社會調查中心對這一問題展開調查，其中有80%的人認為當前的住房公積金制度不“濟貧”，而有19%的認為住房公積金對于公民購房沒有什么作用，只有1%的人認為住房公積金有其優勢性。從上面的數據，我可以看出，當前我國公民對現行的住房公積金制度是不滿意的，很顯然，住房公積金在群眾滿意度上還有很大的距離。

從現行的住房公積金上看，住房問題表達了一種社會排斥問題，這并不是住房本身所造成了，只一種現象的表達。所以說，住房公積金制度可以作為表達社會排斥的重要表現之一。住房公積金的一系列缺陷和不足，是由于我國的經濟體制、社會環境以及生活文化和國家的政策法規等共同作用的結果。

1．我國住房公積金覆蓋范圍中所體現的社會排斥

國家建設部門明確提出：“城鎮單位聘用的進城務工人員、城鎮個體工商戶、自由職業人員均可申請繳存住房公積金”。但在我國從1991年上海建立了住房公積金制度之后，住房公積金所覆蓋的的范圍主要是面向一些企事業單位的城鎮職工群體，根本沒有涉及到其他人的住房公積金。所以，國家住房公積金制度存在著嚴重的群體歧視問題。在一般情況下，能為職工繳住房公積金的大多是政府企業事業單位，同時，他們也是住房公積金制度最為受益的群體，而對于一些私營單位和企業來講，可以說根本上沒有享受到住房公積金的利益和權益。對于住房公積金制度的弱勢群體主要有以下幾種：

首先是收入較低的非正規企業職工。我國住房公積金制度是建立在正規就業群體基礎之上的。所以，大部分沒有工作的人和非正規單位的員工是不能夠享受國家住房公積金的利益的。導致了住房公積金制度是一項只向城鎮正規企事業單位職工的提供利益的制度 。在一定程度上失去了的社會效益性。被排除在外的收入較低的非正規企業職工，因為單位的效益要本就無力承擔職工的住房公積金，還有就是失業人員也不具備住房公積金受益條件。

其次是非國家單位的職工。雖然我國實行了有前關住房公積金的各種法令、法規并且已經運行很多年，可是仍然沒有建立正規就業群體中的住房公積金賬戶，所以對于絕大部分公民來講，仍然無法享受住房公積金的利益，導致那些編制外聘用員工和非國家單位的職工要本無法享用住房公積金

還有就是，對于我國那長期游離在外的城市農民據有關數據統計，當前生活在我國城市里的農民，大約有3億之多，他們生活在城市，工作在城市，可是他們卻徘徊在住房公積金制度之外，使得他們不能與城市一樣，比如養老保險、失業這些無法與城市人一樣平等地福利和保障，這些都不能享受。而且政府對如何處理城市農民的住房公積金制度基本上沒有進行實施，屬于一片空白，所以要實現城市農民的住房公積金保障制還需要漫長的時間。

2．我國住房公積金存貸關系所體現的社會排斥

存貸利率實施的政策是低進低出的利率政策，住房公積金制度政策中使得住房公積金對存款人的利益與貸款人的利益方向完全相反，具體表現出來的是：如果貸款人從住房公積金中獲益，那么存款人住房公積金中獲得的利益則受損。根據有關調查顯示，中國2011年住房公積金的個人貸款的45．1％發放，基本上都給在高收入人員，而低收入人員基本上無法獲取利益。所以從某種意義上說，我國的住房公積金在面向的主要是一些高收入的社會群體，所在在操作中有一定的偏差性。

有關健全和完善我國住房公積金制度的相應策略

根據我國公民的住房公積金體制，可以看出，我國現行住房公積金制度存著著嚴重的社會問題，表現出來的明顯特征是對一些弱勢群體的忽略和排斥，再加上一些其它的社會原因，使得這他們在住房排擠的同時，還根本無法享受住房公積金的利益．因此，我國政府要積極響應群眾民聲，大力加強我國住房公積金制度的完善和健全，重點要放在城市農民和城市中低收入群體，從而體現住房公積金的價值，可以促進保護中國不層階層的公民利益，讓我國公民看到住房公積金的公正性、利益性和互相性。具體措施我們可以從以下方面進行改善和實施：

首先，及時處理住房公積金的覆蓋面，擴大住房公積金的保障范圍。我國政府要加強對住房公積金的執法力度，組織專業的機構完善我國的住房公積金制度，實現住房公積金的公平性，調整好住房公積金覆蓋比例，從而有效保證了我國低收入公民的僉權益。將城市農民列入住房公積金利益的受惠群體之內，保證社會弱勢群體的利益。

其次，有關政府人員要根據實際情況，有效地拓展住房公積金的使用范圍，達到住房公積金的靈活性應用。對于經濟收人低的家庭和城市農民可以適當地用住房公積金緩解這種壓力，政府可以考慮將這個納入住房公積金的使用范圍，解決一些民生問題，也可以在一定程度上體現出國家對公民民生生活的關心。具體實施辦法如下：對于一些有收入較低但是有能力還款的城市公民可以采取分期付款的方式，而對于那些生活相當困難或者是根本無法執行還款的公民可以適應地調整一下住房公積金制度，做到因情況而定切實緩解中低收人家庭生活中的經濟壓力。

最后，就是要適當增加貸款政策額度，放寬個人購房貸款的政策條件。我國目前公民住房公積金住房貸款的條件明顯過高，對一些低收入的家庭而言，更是無法適應，所以建議有關部門將首付款達到總房價的30％可以降低到10％一20％。這樣可能使一些低收的社會群體受益，能夠讓更多的人享受住房公積金的福利，改善他們的生活環境，促進社會的長期穩定發展。

總結：

我國在結合住房公積金運行中出現的一些問題，對其進行改善，加快有關機制調整，建立有效的管理體制，完善住房公積金的結構及其使用范圍，從而確保住房公積金的高效益。同時，還要注意提高住房公積金的繳存比率，做到優先發放給收入較低的城市公民，另外還要加大宣傳力度，使我國更多公民能夠享受住房公積金的福利。

參考文獻：

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[2]張彬. 住房公積金的應用淺析[J].經濟論從，2011(5)

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第一條為了加強住房公積金的財務管理，維護住房公積金所有者的合法權益，規范住房公積金管理中心的財務行為，根據《住房公積金管理條例》，制定本辦法。

第二條本辦法適用于中華人民共和國境內住房公積金管理中心。

第三條住房公積金管理中心（以下簡稱公積金中心）是不以營利為目的的獨立的事業單位，具體負責住房公積金的歸集、運作、保值、歸還和核算。

第四條住房公積金財務管理的基本原則是：執行國家有關法律、法規、規章和財政、財務制度；建立健全內部財務制度，做好財務管理基礎工作；降低運作風險，保證住房公積金保值增值，確保住房公積金所有者的合法權益不受侵犯；厲行節約，制止奢侈浪費。

第五條住房公積金財務管理的主要任務是：編制住房公積金和公積金中心管理費用年度預決算；建立職工住房公積金明細賬，記載職工個人住房公積金的繳存、提取等情況；依法辦理住房公積金委托貸款業務，防范風險；嚴格執行住房委員會批準的住房公積金歸集、使用計劃；核算住房公積金的增值收益；嚴格執行財政部門批準的管理費用預算，控制管理費用支出，努力降低住房公積金運作成本。

第六條各級財政部門是本級公積金中心的財務主管部門；公積金中心的全部財務活動應在單位負責人的領導下，由財務部門統一管理。住房公積金、住房公積金增值收益和公積金中心管理費用應嚴格實行分立賬戶，單獨核算。

第二章預算管理

第七條住房公積金預算是指經住房委員會批準的年度住房公積金歸集使用的財務收支計劃。

第八條公積金中心應于年度終了前，根據本年度預算執行情況和下年度住房公積金收支預測，編制下一年度住房公積金收支預算。

第九條住房公積金年度預算，應按照財政部門規定的表式、時間和要求編制。

第十條公積金中心編制住房公積金年度預算建議，上報本級財政部門審核；由財政部門提出住房公積金年度預算草案，經住房委員會審議通過后，向公積金中心批復住房公積金年度預算，并報上級財政部門備案。

第十一條公積金中心應嚴格按財政部門批復的預算執行，并定期向財政部門報送預算執行情況。預算一經批準，一般不予調整，如遇特殊情況需要調整時，由公積金中心編制預算調整方案，并說明情況，報本級財政部門批準后執行。

第三章資產和負債

第十二條資產是指公積金中心在住房公積金運作過程中形成的委托存款、委托貸款和國家債券。

第十三條公積金中心應建立健全住房公積金繳存、運作、保值、歸還和核算管理制度，保證住房公積金?？顚Ｓ煤桶踩⑼暾?。

第十四條公積金中心應按國家政策規定在受委托銀行辦理職工住房公積金委托存、貸款業務，建立健全委托貸款監控制度，嚴格執行國家的利率政策，按期回收貸款本金和利息。

第十五條用住房公積金購買的國家債券按實際支付的金額計價入賬。購買的國家債券應視同貨幣資金妥善保管，確保賬實相符。

第十六條負債是指公積金中心委托受托銀行歸集的住房公積金。公積金中心應及時為單位辦理住房公積金繳存登記，建立職工住房公積金明細賬，記載職工個人住房公積金的繳存、提取等情況。

第十七條公積金中心應在受委托銀行設立住房公積金委托存款賬戶、委托貸款賬戶，加強住房公積金的核算與管理。

第十八條公積金中心應建立住房公積金職工個人明細賬、單位明細賬和總賬，定期與銀行對賬，保證賬帳相符。

第十九條公積金中心應及時提供單位住房公積金的存儲余額，按期與單位核對職工住房公積金賬戶內的余額。

第四章業務收入和支出

第二十條住房公積金的業務收入包括委托存款利息收入、委托貸款利息收入、國家債券利息收入和其他收入。（一）委托存款利息收入是指公積金中心將住房公積金存入受委托銀行取得的利息收入。（二）委托貸款利息收入是指公積金中心委托銀行向職工發放住房公積金貸款取得的利息收入。委托存貸款利息按國家規定的利率和期限計算。（三）國家債券利息收入是指公積金中心經住房委員會批準，用住房公積金購買國家債券取得的利息收入。（四）其他收入是指住房公積金運作過程中產生的除上述收入外的收入，如：住房公積金逾期貸款的罰息收入、逾期不辦理住房公積金的罰款收入等。

第二十一條住房公積金的業務支出包括住房公積金利息支出和手續費支出。（一）住房公積金利息支出是指按國家規定應支付職工個人的住房公積金利息。（二）手續費支出是指公積金中心按照規定支付給受委托銀行的住房公積金歸集手續費和委托貸款手續費。

第五章增值收益及其分配

第二十二條住房公積金的增值收益是指住房公積金業務收入與業務支出的差額。住房公積金增值收益全額存入公積金中心在受委托銀行開設的住房公積金增值收益專戶。住房公積金增值收益專戶產生的利息收入全額計入住房公積金增值收益。死亡或者被宣告死亡的職工，無繼承人也無受遺贈人的，職工住房公積金賬戶內的存儲余額納入住房公積金增值收益。

第二十三條住房公積金增值收益除國家另有規定外，應按下列順序進行分配：（一）住房公積金貸款風險準備金；（二）上交財政的公積金中心管理費用；（三）城市廉租住房建設補充資金。

第二十四條住房公積金增值收益用于建立住房公積金貸款風險準備金的比例不得低于60%，具體比例由各省、自治區、直轄市財政廳（局）確定。

第二十五條住房公積金呆賬貸款，由公積金中心提供詳實資料，經本級財政部門審核，報省、自治區、直轄市財政廳（局）批準核銷。具體核銷辦法按財政部規定執行。核銷后又收回的住房公積金委托貸款本金和利息收入，應增加住房公積金貸款風險準備金。

第二十六條上交財政的公積金中心管理費用，由公積金中心按規定測定提出年度管理費用上繳額度，報本級財政部門批準后，從住房公積金增值收益中上交本級財政部門。

第二十七條住房公積金增值收益在建立住房公積金貸款風險準備金和上交財政管理費用后的余額，作為城市廉租住房建設的補充資金。城市廉租住房建設的補充資金，經住房委員會批準后，上繳本級財政部門，由財政部門撥給廉租住房建設主管部門，專項用于城市廉租住房建設。

第六章管理費用

第二十八條公積金中心應在本級財政部門指定的銀行開設管理費用支出專戶，專門用于接收本級財政撥付的管理費用，反映管理費用的財務收支。

第二十九條管理費用收入包括本級財政撥款和管理費用支出專戶產生的利息收入。

第三十條管理費用支出包括基本工資、補助工資、職工福利費、社會保障費、助學金、公務費、業務費、設備購置費、修繕費、其他費用和專項資金。專項資金是指公積金中心從財政部門取得的有指定項目和用途并且要求單獨核算的資金。公積金中心的理費用財務收支，應執行《事業單位財務規則》的有關規定。

第三十一條公積金中心當年結余的管理費用，應按國家規定結轉下年繼續使用。

第三十二條公積金中心應按國家有關規定，加強固定資產的管理，做好固定資產的核算。

第三十三條公積金中心應建立健全內部管理制度，加強現金和存款的管理，并按規定及時清理往來款項。

第三十四條公積金中心管理費用應嚴格按照財政部門批準的支出預算執行。管理費用用年度預算一經批準，一般不予調整，如遇特殊情況需要調整時，由公積金中心編制預算調整方案，并說明情況，報本級財政部門批準后執行。公積金中心不得辦理無預算、超預算支出。

第七章財務報告和財務分析

第三十五條財務報告是反映住房公積金財務狀況的總結性書面文件。公積金中心應于年度終了后30日內，向本級財政部門報送住房公積金財務收支報告和管理費用財務收支報告，經財政部門審核，提交住房委員會審議后，于3月底以前向社會公布。財務報告包括財務報表和財務情況說明書。

第三十六條住房公積金財務收支報表包括資產負債表、住房公積金收支情況表、收益分配表以及財務情況說明書。財務情況說明書主要說明住房公積金歸集、運用情況，收益分配情況，對本期或下期財務狀況發生重大影響的事項以及需要說明的其他財務事項。財務分析的主要指標包括住房公積金歸集率、住房公積金收益率、住房公積金管理費用率、住房公積金委托存貸款比率等。

第三十七條管理費用財務收支報表包括資產負債表、管理費用支出明細表、有關附表以及財務情況說明書。財務情況說明書主要說明管理費用收支結余及分配情況，各項財產物資的變動情況，財務分析情況，對本期或下期財務狀況發生重大影響的事項以及需要說明的其他財務事項。財務分析的指標主要包括資產負債比率、人員經費支出與公用經費支出分別占管理費用的比率。

第八章財務監督

第三十八條公積金中心應接受財政部門的財務監督檢查。

第三十九條公積金中心下列行為屬違紀或違法行為：（一）集中使用和運作住房公積金以外的住房資金；（二）在指定委托銀行以外的其他金融機構開戶，并辦理住房公積金存貸款等金融業務；（三）直接辦理住房公積金貸款或借款業務；（四）直接或委托銀行辦理職工購買、建造、翻建、大修自用住房貸款以外的其他貸款或借款業務；（五）不執行國家規定的住房公積金存貸款利率；（六）轉移、挪用住房公積金本金、職工住房公積金存款利息、住房公積金貸款風險準備金、城市廉租住房建設補充資金；（七）截留、坐支業務收入或增值收益；（八）在業務收入或住房公積金增值收益中坐支管理費用；（九）列支公積金中心業務范圍以外的其他費用，擅自擴大開支標準和范圍；（十）擅自設立項目亂收費；（十一）超越規定標準和范圍支付手續費；（十二）向他人提供擔?；虻盅嘿J款；（十三）不按規定與受托銀行簽定委托合同；（十四）不按規定辦理住房公積金賬戶的設立、繳存、歸還等手續；（十五）不按規定為職工建立住房公積金明細賬，記載職工個人住房公積金的繳存、提取情況；（十六）其他違反國家法律、法規和財政、財務制度的行為。

第四十條有第三十九條所列行為的，除限期糾正外，應區別情況進行處理：（一）有（一）至（六）條行為的，必須限期追回違紀資金；有違法所得的，要沒收違法所得。（二）有（七）至（十一）條行為的，按照《國務院關于違反財政法規處罰的暫行規定》進行處罰。對第三十九條所列違紀違法行為，構成犯罪的，應依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，對直接負責的主管人員和其他責任人員依法給予行政處分。

第四十一條對公積金中心以及直接負責的主管人員和其他責任人員處以的罰款和沒收的非法所得，上繳本級財政。

第四十二條公積金中心應當依法接受審計部門的審計監督。

第九章附則

第四十三條公積金中心發生劃轉撤并時，應按有關規定進行清算，做好債權債務的處理。

第四十四條各省、自治區、直轄市財政廳（局）可根據本辦法制定實施細則，并報財政部備案。

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[關鍵詞] 住宅消費融資模式；市場化抵押貸款模式；強制儲蓄模式；合同儲蓄模式

[中圖分類號] F830.39［文獻標識碼］ A

[文章編號] 1673-0461(2008)07-0080-04

基金項目：國家社科基金課題《城市弱勢群體住宅消費問題研究》（04CJL006）的階段性成果之一，同時得到湖南省社會科學基金項目（07YBB232）與上海財經大學博士創新基金項目《中國房地產市場非有效性問題研究》的資助。

住宅消費融資是房地產金融的重要組成部分，其業務量占房地產金融業務量的一半以上，住宅的特殊性使住宅消費融資模式成為房地產金融模式選擇的重要特征和標志。世界上不同的國家通過金融手段來解決住宅消費融資問題所選擇的模式，主要有合同儲蓄模式、強制儲蓄模式和一、二級市場聯動的住宅抵押貸款模式，三種模式都有其特殊的運行特征、運行條件和發展趨勢，也有許多共性和經驗。[1]在世界經濟金融一體化的背景下，在中國向市場經濟體制加速轉軌的框架下，很有必要探討和研究當今各國住宅消費融資模式發展的狀況并借鑒其經驗，以加快構建具有中國特色的住宅消費融資模式。

一、國外住宅消費融資的模式

目前，國際住宅消費融資模式分為三種類型：第一，以一、二級市場聯動的市場化住宅抵押貸款模式，這主要是歐美國家依靠其發達的資本市場，運用金融手段來籌集住宅消費資金，這主要以美國①，加拿大等國家為代表。第二、以合同儲蓄為來源的住宅消費融資模式。即借貸雙方通過契約籌措住宅消費資金，這種模式以英國、德國、日本為代表。第三、以強制儲蓄為來源的住宅消費融資模式，這是一些國家在資金短缺的情況下，通過建立各類基金以保證住宅消費資金的供應，主要以新加坡、巴西為代表。

（一）一、二級市場聯動的市場化住宅抵押貸款模式

住宅抵押貸款模式是以住宅抵押為基礎，各種住宅信用方式交織成網絡的，受到政府有效的間接調控，以私有金融機構為主體的住宅消費融資模式。其主要特點為：[2]（1）住宅抵押貸款市場由相互銜接的一級市場和二級市場構成，一級市場和二級市場相互促進。一級市場的參與者，在借款一方是居民；貸款一方是金融機構。二級市場是金融機構對住宅抵押貸款進行擔保和發行抵押支持證券的市場。住宅抵押貸款在二級市場證券化，能夠有效的控制金融風險。（2）私人信用占住宅抵押貸款市場的主導地位。住宅信貸活動基本上是由各種私人金融機構按市場原則自主地組織經營。獲得貸款的條件是以所購房產作抵押。住宅信貸的風險均由私人金融機構承擔，貸款的利率完全由市場決定。（3）政府對住宅抵押貸款市場進行全面的間接調控。這種調控主要集中在二級市場，采取的干預形式由三種：一是立法。如美國在30年代起就對住宅市場進行干預，制定了聯邦住宅法，1980年的《存款金融機構放松管制和貨幣控制法》，1980年的《銀行法》，1984年的《二級抵押市場增補法案》等。二是建立以政府為主體或政府為最終支持者的抵押貸款機構，為規范整個融資活動設立了擔保體系。如70年代，美國先后建立了聯邦國民抵押貸款協會（FNMA）,政府國民抵押貸款協會（GNMA）與聯邦住宅抵押貸款公司（FHKMC）等三家政府信用公司通過購買金融機構的抵押貸款，為抵押貸款的流動性提供擔保。（3）通過資本市場控制資產負債的期限匹配風險，住宅抵押貸款金融機構發行住宅抵押貸款債券，債券的利率約低于住宅抵押貸款利率，期限通常與抵押貸款的期限相同，債券和貸款的利率與資本市場利率掛鉤，可以較好的控制資產負債期限匹配問題。（4）稅收優惠。如美國國會通過的“稅收改革法案”，增加了住宅抵押投資渠道條款，為各種住宅抵押貸款證券提供了一個合理的稅收結構體系，使證券的發行者免于納稅，并實行購房者核減稅收的優惠制度；對使用抵押貸款購買社會住宅的中等收入者，按照每月歸還貸款的數額，核減一定比例的稅款，并免繳財產增值稅，以鼓勵私人購房。

該模式的運行需要以下的支撐條件，首先必須有發育良好的資本市場，能為抵押貸款債券提供充足的市場空間容量，解決抵押貸款的資金來源問題。其次，住宅抵押貸款工具要標準化，包括貸款的期限，利率首付款，償還條件，償還方式，轉售條件等，抵押貸款債券化才可操作實施。再者，要有足夠數量的機構投資者。該模式當前在二級市場的市場化程度、交易工具的種類上都有了進一步發展?，F在這種模式在發展中國家也成為一種趨勢。

（二）合同儲蓄模式

合同儲蓄模式是借貸雙方通過契約籌措住宅消費資金。具體講，即潛在購房者與指定機構（通常是住宅合作社）訂立資金存貸合同，按合同的約定定期到指定機構儲蓄，當儲蓄額達到一定時間和數額后便自動取得從指定機構獲得與儲蓄利率和數額掛鉤的住宅抵押貸款的權利。[3][4]合同儲蓄的基本特征有三：（1）互助合作。合同儲蓄實質上是一種無力一次購房者之間互助合作融資體系，住宅合作社是一種由居民自愿組織起來得不以盈利為目的的互助合作性的公益團體，體現了“互助合作”這一合同儲蓄的本質特征。（2）“存貸結合”。所謂存貸結合是指存貸的數額掛鉤和利率掛鉤。數額掛鉤指借款人要得到一定數額的貸款，必須按契約先存入一定數額的存款。利率掛鉤是指一種合同儲蓄的存款利率和相應的貸款利率都低于市場利率的成本運行。（3）封閉運行。即住宅合同儲蓄的存貸款利率由存貸雙方共同商定，不與市場發生聯系，亦不受資本市場的影響，利率的穩定性較強。

低而穩定的市場利率和通貨膨脹，政府財力的直接或間接支持，金融自由化程度相對較低是合同儲蓄模式實際運行需要的一系列條件，這些條件沒有滿足，合同儲蓄模式難以支撐。

近年來，隨著經濟和金融環境的變化，合同儲蓄制度也有了發展，如建立可變利率機制，大幅度重組資產負債機構（拓展籌資渠道、增加資產的品種以及流動性），打破封閉運行，政府資源漸漸退出，資本市場漸漸進入。

（三）強制儲蓄模式

強制儲蓄模式，即公積金模式，是政府用強制性手段籌集住宅消費資金的一種住宅消費融資模式[5]。它的運行機制是：政府憑借國家權威和信用，通過國家法律和行政規定等強制性手段強制要求雇主和雇員將雇員工資收入的一定比例定期存入指定機構，該指定機構以優惠方式支持雇員住宅消費。強制儲蓄模式的基本特征是：（1）資金穩定性較強。強制儲蓄按雇員工資收入的一定比例繳存，雇員繳存部分直接從雇員工資中扣除，雇主繳存部分由雇主直接繳存，從而形成一個較穩定的資金流入，住房公積金是一種專項用于雇員住宅消費的資金，作用方向明確。（2）資金存款期限長，籌資數額較大。雇員在就業年齡期只要參加工作就必須連續不斷地繳存公積金，強制儲蓄在全社會范圍的廣泛性強制儲蓄能歸集起巨額資金。（3）籌資成本低。強制儲蓄按月將雇員繳存部分和雇主繳存部分一并送繳到指定機構，或同指定機構從雇主的銀行存款賬戶中直接劃賬，節約商業銀行交易費用，降低了籌資成本。

強制儲蓄模式的運行也需要一系列的條件：如人均收入水平相對較低；住宅問題主要依靠政府而不是市場解決；資本市場相對不發達，投資渠道較單一；制度的設計有較高的透明度等等。

這種公積金制度的發展隨著經濟的發展而變化，如變政府補貼性法定利率為與市場利率掛鉤的可變動的利率。又如閑置資金的投資結構突破傳統的國債范圍（主要指新加坡）而參與了金融市場特別是資本市場，并在廣度和深度上不斷增加。

二、國外住宅消費融資的經驗

上述三種模式在實踐中取得了極大的成功，它們各有特點，又有共性。它們在應用上的差異主要來自：（1）資本市場的結構和金融環境的差異。儲蓄制（無論是合同儲蓄還是強制儲蓄）對資本市場的依賴程度相對較弱，而市場型融資制度的建立需要一個發達的資本市場和一個合適的金融環境。這就表現在美國實行一、二級市場化的抵押貸款模式，而新加坡實行強制儲蓄的住房公積金制度等等。（2）政府對住宅消費融資的價值取向以及支持住宅消費融資的方式。如德國是多元化的合同儲蓄模式，而日本是以住宅為主導的間接性合同儲蓄模式。（3）人口、經濟水平以及收入分配狀況也決定了其模式選擇的差異。（4）住宅制度的差異。

三種模式在實踐中的經驗主要表現在以下幾個方面：(1)三種模式的復合并存。單一的住宅融資模式的國家幾乎沒有，我們這里講的美國抵押貸款融資模式，新加坡的公積金融資模式和德國的合同儲蓄模式，是指這個國家以某種住宅融資模式為主，而不是全部。（2）離不開政府的參與和干預。三種模式的運行中，都離不開政府的參與。(3)政策性和經營性住宅融資結合。不論是發達國家還是發展中國家，其住宅融資既要受到政府的干預，又要有高度靈活的市場調節，都有政策性和經營性的雙重特點。[6]（4）利率的市場化趨勢。隨著經濟和金融的發展，合同儲蓄和強制儲蓄模式的固定利率很難適應變化，都改固定利率為可變利率。當然市場化抵押貸款融資模式本身是可變利率。

三、我國住宅消費融資現行模式分析

相對于國外住宅消費融資的發展，我國的住宅消費融資起步較晚但發展較快，至今已初步建立起頗具中國特色的住宅消費融資模式，即以“住房公積金”為核心的政策性融資，以各大銀行房地產消費信貸為主體的經營性融資相結合的住宅消費融資模式，對我國解決住宅問題起到了很大的作用。但是從整個住宅消費融資的發展規模和運行效率來看，還遠遠沒有趕上世界各國水平，沒有達到對國內消費市場應起到的拉動作用。我們覺得，這主要由于我國住宅消費融資模式和制度的設計存在著許多不完善的地方：

（一）公積金的設計尚存缺陷

首先，公積金經營風險承擔者缺位。我國的公積金的管理實行住宅委員會決策，住房公積金管理中心運行，銀行專戶存儲，財政監督的原則。這一運行方式有其內存的弊端：住房公積金管理中心是行政單位，沒有自有資本，不具備承擔風險的能力，缺乏有效的利益約束機制，不是獨立的金融機構，這種運行機制有可能引發潛在的信用危機和社會危機。[7]

其次，當前的利率規定是低存低貸，封閉經營。其結果是：（1）造成了運行的低效率和不合理。低存低貸的方式實際上是有房的一部分人犧牲一定存款利息來幫助無房的人貸款購房（這本來是政府的轉移支出范圍）。它造成了一種利率歧視，壓抑了參與公積金的積極性，直接導致了當前公積金的歸集總量的不夠，歸集率的提高較慢。[7]（2）它割斷了與資本市場的聯系，限制了住宅消費的融資來源，制約了市場機制在住宅資金配置中的作用，不利于統一自由的金融資本市場的形成。盡管住宅問題的解決需要政府的支持，但是政府的支持不能代替市場。住宅消費融資的發展應該建立在市場機制的基礎上。

（二）個人住宅抵押貸款模式不完善

個人住宅抵押貸款一級市場的問題表現為這樣幾個方面：（1）住宅消費信貸服務不規范。主要集中在收費項目多、標準高、如手續復雜、貸款時間長、強制公證和保險、重復或壟斷評估、收取回扣、擔保收費標準高等，挫傷了群眾貸款的積極性。（2）住宅貸款結構也不合理，這主要表現在金融機構在貸款上重增量貸款，輕存量貸款。住宅消費信貸絕大多數支持增量房買賣，金融機構幾乎不給存量住宅買賣提供住宅消費貸款。

此外，一級市場融資方式缺乏創新。融資以傳統的儲蓄為主，缺乏高收益的復合式品種。許多直接投資方法，如發行住宅金融債券、住宅抵押債券等有價證券的方式尚未大量采用，當然這與我國二級市場尚未建立有關。

四、構建我國特色住宅消費融資模式的思考

借鑒三種住宅消費融資在實踐中的經驗，結合我國當前的經濟發展水平和現行模式的缺陷，我們認為，我國住宅消費融資模式的構建應該分階段進行：短期內，堅持以公積金制度和商業銀行房地產消費信貸相結合的住宅消費融資混合模式為主體，進一步使之完善，并引入合同儲蓄模式作為補充。中期，放棄公積金制度的主體地位，進一步發展住宅儲蓄銀行，以合同儲蓄模式為主體，逐步實行住宅一、二級市場聯動的抵押貸款模式。長期應以一、二級市場聯動的市場性住宅抵押貸款模式為主體，以合同儲蓄為補充。

（一）短期內：完善現行模式，引入合同儲蓄

公積金制度作為一項比較成功的政策性住宅消費融資模式，在現階段應進一步完善和發展。這主要基于以下幾點考慮：（1）住宅產業當前具有深厚的增長潛力和極強的產業關聯度，是帶動我國經濟增長的主導產業和支柱產業，現階段住宅需求龐大，公積金的強制性特點有利于解決這一問題。（2）我國城鎮現在有300萬住宅特困戶和3300萬戶危房戶，他們主要屬于低收入階層。為解決這部分家庭的住宅困難，需要政策性住宅金融支持。（3）我國城鎮居民的生活正在向小康性邁進。住宅消費成為居民的消費熱點。住宅消費的興起需要政策性住宅金融的支持。（4）現階段商業性住宅儲蓄和資本市場還很薄弱。在這種情況下，住房公積金制度通過強制性儲蓄能夠集聚大量、穩定、低成本的專項資金，這對解決城鎮居民住宅建設和居民購房信貸資金供求矛盾具有不可替代的作用。故而，國家應該出臺相關實施細則，加強銀行之間以及銀行和住房公積金管理機構之間的協調與合作，提高交易效率，降低交易費用。公積金的征集力度也要加大，要對公積金的現行利率政策進行改進，要保證公積金的圓滿到位并且規范公積金的管理，確立公積金的管理主體地位，嚴禁公積金的挪用。合理確定住房公積金的貸款額度和期限，提高住房公積金貸款額度，延長貸款期。

住宅儲蓄作為一項市場化的個人住宅融資行為，不但不會影響住房公積金制度的發展，相反，還可以配合住房公積金業務，擴大住宅融資體系的服務范圍和服務能力，是對我國住宅消費融資市場的一個有益的補充。這也是對住宅組合貸款這一最具社會影響力和代表性的需求的零售業務品種的必要及時補充，從而有利于住宅消費市場的培育和發展，有利于住宅商品化進程的加快。更有利于擴大內需，推動經濟增長。

（二）中期：放棄公積金的主體地位，進一步發展住宅儲蓄制度，推動住宅抵押貸款證券化，并以合同儲蓄為主體

公積金制度是現階段的合理選擇，但在中長期看，不應是我國住宅消費融資發展的主體模式。（1）公積金制度是強制性儲蓄，不適合市場經濟體制下自愿、競爭的原則，各地區，各單位，各居民經濟條件不一樣，對住宅消費融資的要求不一樣，難以建立一個統一的共同的公積金管理規則。（2）公積金儲蓄僅限于有城鎮戶口的國家機關人員、群眾團體、全民和集體企事業單位的固定職工和勞動合同制職工，帶有歧視性。這一人為的政策限定不能適應我國經濟體制、人事制度、戶籍制度以及住宅制度改革等方面的要求。（3）增加了政府的管理負擔和費用開支。（4）實行封閉式的運營，割斷了與市場的聯系，限制了住宅消費資金的來源。故而，當住宅融資市場發展到一定程度，就可以逐步減少對住宅融資市場的直接干預，讓市場發揮作用，建立起與市場機制相適應的住宅融資體系。

從國外合同儲蓄模式中，我們可以看到它有以下優點：（1）自愿的原則。居民可以根據自己的意愿和要求來決定住宅儲蓄的時間、數額和期限等，沒有統一的超市場的規則要求，因而實施更加靈活。（2）均等的原則。對參加住宅儲蓄的人沒有資格限制，擴大了融資的范圍，體現了社會公平。（3）降低了政府對住宅融資的干預程度和管理費用。在住宅儲蓄制度下，存貸業務是由現有的金融機構按市場原則的要求來完成，無需政府的直接干預。因此，住宅儲蓄制克服了公積金制度的缺點，更能體現市場機制的原則和要求。因此更能適應社會經濟的發展，故而在中期，我們認為要以合同儲蓄為主體。

（三）長期：以一、二級市場聯動的市場抵押貸款模式為主體，以合同儲蓄與公積金模式為補充

隨著我國經濟的發展，人們收入水平的提高，以及包括資本市場的各種市場的完善，政府就可以進一步減少對住宅消費融資市場的直接干預，讓市場在消費融資過程中發揮基礎性作用，即采用一、二級市場聯動的市場抵押貸款模式，并以此為主體模式。這時候，我們應該完善一級住宅抵押貸款市場，發展規范的二級抵押貸款市場（即住宅抵押貸款證券化）。這主要基于以下幾點考慮：（1）在經濟得到充分發展，資本市場已經完善，一級市場的貸款規模很大，能為抵押貸款證券化提供充足的市場空間容量，而且貸款工具更加標準，真正的機構投資者也多，這就符合了抵押貸款證券化的條件。（2）我們的市場經濟已經完善，住宅產權進一步清晰，法律體系更加規范，個人信用制度也充分建立。這個時候，以一、二級市場聯動的市場抵押貸款模式作為我們的主體模式，是非?？尚械?，也是必須的。

同時，考慮到我國幅員遼闊，地區之間的經濟差異比較大，因而以合同儲蓄與住房公積金為補充可以解決少數地區的住宅消費融資問題。

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A Comparison of the Experience of Foreign-Housing-Consumption Financing and Its Enlightenment

Liao Xiangyue，Pan Aimin

(Business School of Hunan University of Science and Technology, Xiangtan 411201, China)

篇9

2011年北京市商品住宅成交均價比2010年增長了6.98%，成交套數比2010年下降了28.30%，限購政策有效遏制了房價的過快上漲，但對于房價回歸合理區間仍需時日。2011年商品住宅成交均價為21761元/平方米，比2010年上漲了6.98%，與2010年相比房價漲幅被有效遏制。2011年對房價調控成效比較顯著的兩個政策：一個是限購，一個是保障房建設。限購政策有效抑制了投資投機性購房需求，遏制商品住宅價格過快上漲；保障房建設分流了一部分商品住宅市場剛需人群，拉低了住宅市場整體成交均價，根據北京市住房和建設委員會數據，2011年北京市全年竣工各類政策性住房10萬套，全年新建普通住房（含各類政策性住房）成交均價13173元/平方米，比2010年全年住宅成交均價降低了11.3%，實現了北京市全年房價“穩中有降”的目標。從2011年商品住宅月度成交均價變化情況看，房價在兩個時間段出現了較大的調整：一個時間段是2月中旬北京市住建委的京版“限購令”導致的3月份商品住宅成交均價驟降21.65%；另一個時間段是10、11月份，傳統的“金九銀十”以及開發商年終沖業績等原因導致房價再次出現回落。2011年各月商品住宅成交均價仍在博弈中前行，2012年初北京市多次表態今年將堅持調控政策不放松不動搖，可以預見在目前持續的政策壓力下2013年或迎來商品住宅價格的合理回歸。

北京市調控商品住宅價格的政策分析

商品住宅市場本身的供求結構決定了房價的漲幅增長迅速，為了滿足廣大需求者的購房需求，政府要發揮“市場調節者”的作用，通過貨幣政策、財政政策、住房保障政策等手段，調控商品住宅價格，使得房地產市場能夠穩定發展。（一）貨幣政策利率政策作為一種重要的貨幣政策，從兩個方面影響著住宅價格。第一，利率的直接作用。當利率降低時，實際購房成本就降低，消費者的需求就有所增加；對于開發商來說，開發的實際所用資金成本減少，因此就有更多的資金參與有限土地的競爭，使住宅供給的最大預期收益約束增加；這兩種因素都會引起房價的上漲。相反，當利率提高時，實際購房成本增加，消費需求就會降低；用于房地產開發的資金成本增加，導致關于房地產的投資減少，使得住宅供給的最大預期收益約束減少，這兩方面有可能導致房價下跌。第二，利率的間接作用。在市場經濟不景氣的情況下，政府采取擴張性的貨幣政策進行宏觀調控。貨幣供給量增加，引起利率的降低從而吸引資本投入，社會的總收入就有所增加，引起經濟環境的好轉，商品住宅的需求就有所增加；相反，經濟過熱時，政府會采取緊縮性的貨幣政策減少貨幣供給量，引起投資較少，社會總收入減少，能有效緩解經濟過熱的情況，減少商品住宅的需求。綜上所述，利率提高對住宅價格上漲是利空消息；利率降低對住宅價格上漲是利好消息。（二）財政政策稅收政策作為財政政策的重要內容，在進行市場調控方面發揮著不可忽視的作用。政府有關部門可以通過稅收種類和稅率的調整有效地調整市場的供求關系，使財政政策的作用得到充分的發揮，對于有關房地產市場的調控方面發揮著重要的作用。首先，在房地產交易時采取優惠的稅收政策鼓勵人們進行合理的住房消費。財政部和國家稅務總局在2008年10月22日下發的《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》對交易環節的契稅、印花稅以及土地增值稅進行了有效的調節。此通知規定個人首次購買住房的契稅降至1%，個人買賣住房暫免印花稅和土地增值稅。這一規定的出臺有效地緩解了居民的購房壓力，刺激了人們有關住房的消費需求，有利于商品房交易活動的發展，實現房地產業的企穩回升。其次，要能夠對購房居民的住房類型進行明確地區分，對于一般居民的普通性住房在稅收方面給予一定的優惠政策。但各地有關普通住房的界定略有不同，根據[2005]26號文件規定，享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。此外國家有關部門規定從2010年1月1日起，將對個人購買年限低于5年的非普通性住房征收全額的營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的免征營業稅。此規定充分發揮了營業稅的調節作用，一方面滿足了居民住房的合理消費需求，另一方面也通過營業稅的差別征收合理地調整了消費結構，有利于房地產市場的平穩發展。（三）住房保障性政策我國目前的住房保障性政策主要有以下三種方式：第一，經濟適用住房。所謂經濟適用住房，是政府對城市里低收入的困難家庭提供的具有保障性質的政策性住房。經濟適用住房是限制了住房面積和銷售價格的，供應對象也只能是家庭特別困難的特殊人群，特別是在當今社會中處于弱勢地位的中低收入家庭，沒有能力自行購買住宅的家庭。政府的經濟適用住房政策的最終目的是抑制房價的惡性增長，維護社會的穩定、健康的發展，保證老百姓特別是家庭困難的老百姓都能住上自己的房子。第二，城鎮廉租住房。城鎮廉租住房是政府在經濟適用住房政策外又一條住房保障性政策。其供應對象也是城鎮中低收入的家庭，為了滿足他們的住房需求，政府特別建造了部分住宅以低于市場出租的價格出租給他們，其出租價格有的城市甚至每月只需繳納幾十元即可。第三，住房公積金。享受住房公積金福利的對象相比前兩種政策有所不同。因為住房公積金是一種強制性的社會福利，其繳存對象多數為國家、行政事業單位的在職人員，所以真正能享受到這項福利的人數是十分有限的。

北京市商品住宅價格未來發展趨勢預測

篇10

人民幣匯率形成機制改革進程回顧與展望

低可得性環境下的金融消費者保護監管——發展負責任金融的契機(一)

小額信貸和有效銀行監管的核心原則(三)

公司治理與金融危機——得出的結論及《OECD公司治理原則》執行過程中的好做法(四)

《社區再投資法》:過去的成功及未來的機遇(中)

信用評級市場培育、監管實踐與思考

企業資信評估體系研究——基于評估基礎和評估環境變化的考量

三季度銀行間市場走勢分析

新加坡金融業爭議調解機制

陜西信貸市場運行的金融排斥問題研究

非訴訟方式解決金融糾紛問題研究

完善境外投資外匯管理的對策

欠發達地區房地產市場“繁榮”現象簡析

遼寧裝備制造業發展與金融支持

農村互助資金組織和資金互助社可持續發展問題研究——基于中國西部地區12個省的分析

有效防范基層央行貨幣金銀業務風險的思考

優化人民銀行分支機構行員績效考核機制的研究——基于對陜西省轄區干部職工的問卷調查

對金昌市普惠金融政策執行績效的調查

金融支持中小企業發展的對策建議

預定利率市場化必將促成壽險市場多贏局面

充分發揮金融在科技自主創新中的促進作用

新型農村金融組織的可持續性發展研究——以寧夏為例

關于加強陜西省金融消費者保護工作的意見

以原則為基礎重新設計《住房抵押貸款披露法》和《社區再投資法》數據(上)

建議采用“綜合調控法”擺脫住房困境

對清理規范地方政府融資平臺的思考與建議

金融促進陜西經濟增長的比較分析與實證研究

資產價格波動對我國宏觀經濟影響綜述

電子金融領域中消費者權益保護路徑探析

英國支付體系風險監管的啟示

《歐盟信用評級機構監管法規》及對我國的啟示

國際生態金融產品發展綜述及啟示

國外房地產信托投資基金的成功經驗及其借鑒

對西北裝備制造業調整和振興規劃實施情況的調查

穩步推進金融服務創新的實踐與思考

實施核算監督一體化的初步探析

新型農村社會養老保險試點情況調查——以陜西省銅川市耀州區為例

隴南私營個體企業發展與貸款融資情況調查

反洗錢在預防和懲治腐敗中的作用與機制研究

我國本輪經濟周期調整中的產業區域間轉移與區域協調發展

美國《社區再投資法》(1977—2009):三十年來在爭議中的不斷變革、下一步改革的方向及其對我們的啟示(下)

國內農村信貸抵押擔保創新綜述及啟示

經濟欠發達地區惠農卡業務存在的問題及建議

防范我國上市公司第四季度利用新準則操控利潤的方法

國際金融體系改革:中國的戰略與抉擇

建設海峽西岸經濟區的金融支持探討

當前農業產業化發展的金融約束及思考

中國宏觀經濟分析與預測

返鄉大學生自主創業的成熟模式及成效——來自陜西省商洛市的調查

對巴州區域經濟發展和金融支持協調性的分析與探討

支農再貸款政策在西部少數民族地區前景廣闊——基于甘肅省臨夏回族自治州的實證調查

西部欠發達地區農業銀行股改的成效、問題與建議

經濟刺激計劃對西部現金供應的影響——基于寶雞市的實證分析

延安石油企業與金融業關聯性分析

對嚴密防范虛假投資行為的思考與建議

金融危機下促進安康蠶桑產業發展的幾點建議

淺談新會計準則下的會計職業道德建設