不動產登記資料管理范文

導語：如何才能寫好一篇不動產登記資料管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

建立全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記制度是黨的十八屆三中全會作出的重大決策，是國務院機構改革和職能轉變的重大部署。按照《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》（下稱“細則”）等文件要求：2016年年底前全國所有市縣要實現不動產統一登記工作的全面運行，要基本實現不動產產權證的“停舊發新”。據權威部門透露：截至2016年12月15日，全國335個地市、2801個縣區就全面實施了不動產統一登記制度，并嚴格執行“發新停舊”要求，頒發新版不動產權證書，分別占100%和98%。因此，就不動產登記工作而言，2016年是“不動產登記工作的落地之年”。

實施不動產登記的目的是確定不動產的權利歸屬，通過在登記簿上進行記載公示，達到保護不動產物權的目的。在這一年里，各地緊緊圍繞貫徹登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”的不動產登記制度，以“五嚴格”建設、規范不動產登記行為。嚴格進行登記審核，注重查驗、實地查看、公告等每一個環節；嚴格依囑托、依職權登記程序登記發證，確保登記程序正當；嚴格登記資料管理，用“科技+制度”為不動產登記信息裝上“安全閥門”，確保登記信息安全；嚴格登記信息查詢和不予查詢的情形，確保查詢依法依規開展；嚴格登記人員管理，對不動產登記人員提出明確要求，確保登記行為規范?？傊?，2016年，是不動產登記管理機構和工作人員執行《細則》之年，為之奮斗之年，取得豐碩成果之年！

按照國土資源部的部署，到2017年底前，不動產統一登記技術平臺必須基本覆蓋全國所有市縣。也就是說，2017年將進一步鞏固不動產統一登記工作成果，現不動產登記工作新跨越――由各類不動產的分散登記向統一登記轉變，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。這就需要基本形成覆蓋全國的不動產登記數據資源體系；全國各級不動產登記機構接入國家級平臺。這個平臺主要以各級不動產登記機構、不動產審批和交易主管部門、其他相關部門、社會公眾為服務對象，提供登記業務支撐、信息實時互通共享、信息共享交換、信息依法查詢服務，不僅貫穿于不動產統一登記制度實施的全過程，而且可以有效消除“信息孤島”。

不動產統一登記工作是一項開創性的事業，任重而道遠。我們期待各地認真實踐、努力創新，將好的經驗與做法以稿件的形式及時傳遞給我們，通過我們的刊物傳播出去，不斷提升不動產登記工作水平，為較好完成2017年的不動產登記工作而奮發努力。

篇2

中圖分類號：F045.33 文獻標識碼：A 文章編號：

前言：房地產作為我國的經濟發展主要支柱之一，近年來發展迅猛。但計劃與機遇并存，大浪淘沙后在市場上最終能存在的必定是具有自身特點的企業，或可以理解是建造大多數客戶需要產品的企業。如何在如此為數眾多的企業中脫穎而出并謀得一席之地，筆者認為可以從“精細化“管理入手。

產品定位精細化

項目的定位，指的就是想把項目做成一個什么樣子。一方面是指建筑本身的樣子，另一方面指的整個項目在市場上的形象，即在客戶心目中的形象。定位正確與否決定了一個地產項目的成敗。個人認為應著重注意下列問題。

1、確定定位的工作順序，即抓好工作主線。具體來說，主要可按以下流程進行：市場調查土地條件分析和確定潛在客戶群產品定位（戶型、面積、檔次等）租售價格定位征詢意見方案調整成本與費用測算預測租售收入和租售進度經濟評價確定最后方案。

2、市場定位的主要內容。一般而言須注意以下幾點。

2.1確立開發理念?；谄髽I的價值觀、文化觀，發揮企業的競爭優勢，確定開發的指導思想和經營模式，使得項目定位有利于企業的長久發展，有利于品牌建設；

2.2明確用途功能。在市場定位時應根據城市規劃限制條件，按照最佳最優利用原則確定開發類型，對土地資源進行綜合利用，充分挖掘土地潛能；

2.3篩選目標客戶。在市場調查的基礎上，以有效需求為導向，初步確定項目的目標客戶，分析其消費能力，為產品定位和價格定位做好基礎工作；

2.4進行項目初步設計。在市場資料的基礎上，根據土地和目標客戶的具體情況，確定建筑風格、結構形式、房型、面積和建筑標準等內容；

2.5測算租售價格。參照類似房地產的市場價格，運用適當的方法，綜合考慮房地產價格的影響因素，確定本項目的租售價格；

2.6根據企業經濟實力和項目投資流量，分析和選擇適當的入市時機，充分考慮到風險和利益的辯證關系，提出可行的營銷策劃方案，保證項目的順利進行。

3、按產權所有方明確定位。項目建設后產權持有人不同，產品定位的思路也會有所區別。

3.1長期持有。長期持有可以通過或租賃或經營的方式在收得租金的同時享受通脹土地升值帶來的雙重收益。產品定位成敗的關鍵也在于能否配合時間長度，規劃階段性的產品及經營與財務計劃，以確保全過程利益最大。

3.2短期獲利。短期獲利的不動產產品定位，要特別注意收益實現的可能性及投入資金的效率。如項目改造（創業園區）、傳統成熟的短工期作品、有買點的創新（挑高、夾層等），有助于迅速回籠資金，提高不動產短期投資利益。

4、經濟環境變化時的產品定位

4.1通貨膨脹壓力大時的產品定位。通脹時開發商會面臨收入固定而成本卻持續上漲的不利局面。因此在定位時應選用施工周期不是太長，有保值預期的形式設計。

4.2市場不景氣時的產品定位。在這個時段，應注重設計有特殊吸引投資人的，開發周期短的的產品。同時因土地資源的稀缺性可考慮設計租售靈活，有彈性選擇余地大的產品。

5、財務壓力大時的產品定位。房地產企業是資金密集型企業，隨著土地招排掛的推行企業在土地上付出的成本越來越大，資金壓力也越來越重。所以對于財務壓力大的發展商而言，在進行產品定位時應注意產品規劃以順銷產品為主；產品設計以簡單樓房為主；審慎投資需長期開發的產品；訴求周轉性快的產品，靈活應用資金，提高投資報酬率。

產品設計精細化

設計階段的“精細化”管理實際是指在設計階段方案的優化和審圖后圖紙的優化工作。產品設計直接影響到施工管理和項目投資。就以下幾方面與諸位共享。

1、規劃指標容積率的使用。

1.1空間價值與容積率利用的關系，例如商業氣息濃厚的區域，一樓店面價值可能數倍于高樓層的價值，因此總可建建筑面積應盡量分配于低樓層；反之，商業氣息弱的區域，則可以考慮向高樓層建筑靠近。

1.2建筑成本與容積率利用方的關系，越是高聳或造型特殊的建筑，其營建成本愈高，因此要權衡所增加的成本及可能創造的空間價值，以決定最佳容積率利用原則。

1.3建筑工期與容積率利用方式的關系，例如兩棟10層的建筑與單棟20層的建筑，前者的施工期將比后者節省許多，而工期將直接影響投資回收的速度及營業的風險。

2、公共部位的設計。

2.1具有保值效果的公共設施，例如寬敞的門廳、走道等，這些設施的積極功能在于確保不動產的價值及未來的增值潛力。尤其對于使用頻率高、使用人數多的辦公室、商場或小套房等產品，這種公共設施尤其重要。

2.2具有實用性質的公共設施，例如停車位、健身房、游泳池，或公共視聽室等。這類公共設施的實惠在于它的公共性，通過公共設施的分攤，可使整幢建筑或整個社區的住戶都能長期經濟地擁有使用權或產權。

2.3具有收益機會的公共設施，例如地下室的商業空間，停車位，或其他可供非該建筑住戶付費使用的設施等。由于這種設施的使用可收取租金或使用費，對于分攤設施的購買者而言，相當于購買有收益的長期投資標的，不僅可補貼管理費，同時也較易維護整體建筑的品質，在使用價值高的地段時頗為適當的設施定位。

3、注重方案階段優化。相較而言，設計人員更愿意接受方案階段提出優化意見。優化過程中可對諸如結構體系、基礎類型以及其它問題進行細致深入的技術、經濟等方面的專題分析，并且可對設計上的每一個技術細節進行成本控制，且可做到與設計同步進不耽誤項目的總體進度。細化后的施工圖詳細完整，便于項目工程量在施工招投標階段計算清楚，從方案開始就對項目成本進行有效控制。

施工管理精細化

質量是企業的生命。房地產開發建造的是“商品”也是“作品”，在施工過程中要有做“作品”的理念融合在管理的整個階段。比施工單位更懂現場管理，更理解對方的需求，則更能管理好施工方，管理好施工質量。

1、技術問題。作為一個工程項目，如裝飾工程，其施工工藝復雜，材料品種繁多，穿插施工多。這要求現場施工管理人員務必做好技術準備。熟悉施工圖紙，針對具體的施工合同要求，盡最大限度去優化每一道工序，每一分項（部）工程，做好施工組織計劃，確保每一分項工程在受控范圍之中。其次，針對工程特點，除了合理的施工組織計劃外，還必須在具體的施工工藝上作好技術準備，特別是高新技術要求的施工工藝。做好各方面突況的處理準備方案，以保證能按時保質完成。再者，從技術角度出發，施工質量問題是否達到相關的設計要求和有關規范標準要求，僅僅從施工過程中的每一道工序做出嚴格的要求是遠遠不夠的，必須有相應的質量檢查制度，針對每一工序、每一施工工藝的具體情況提出不同的質量驗收標準，以確保工程質量。

2、材料問題。工程階段土建、安裝、裝修等諸多環節所需的材料種類繁多且經常有許多最新的材料應用的問題。因此，針對材料的問題，必須解決好材料的以下幾方面的問題。

2.1材料供應。配合設計方確定需（甲供或甲指乙供）材料的品牌、材質、規格，精心測算所需材料的數量，組織材料商供貨。

2.2材料采購做到“樣板指路”。面對品類繁多的材料采購單，必須將數量（含實際損耗）、品牌、規格、產地等――標識清楚，尺寸、材質、模板等必須及時到位，以避免材料訂購不符，進而影響工程進度。

2.3材料分類堆放。根據實際現場情況及進度情況，合理安排材料進場，要求施工方根據施工組織平面布置圖指定位置歸類堆放于不同場地。

2.4材料追蹤、清驗。對于到場材料，跟蹤檢查施工方清驗造冊登記情況，避免材料丟失，或者浪費。并注意材料分類堆放和易燃品、防潮品材料保護措施的落實情況。

3、施工的問題，施工的關鍵是進度和質量。對于進度，原則上按原施工組織計劃執行。但作為一個項目而言，現場情況千變萬化，如材料供應，設計變更等所難免，絕對不能模式化，必須根據實際情況進行調整、安排。施工質量能否得到保證，嚴禁偷工減料，從而確保整個工程的質量。

4、人員管理的問題。檢查施工隊伍的管理體制，是否做到了各崗位職責，權利明確，工種班組人員到崗的情況。面對工期緊逼，學會如何要求施工單位增加人員克服困難。

5、資料管理的問題不容忽視。任何項目的驗收，都必須有個竣工資料這一項?？⒐べY料所包含的材料合格證、檢驗報告、竣工圖、驗收報告、設計變更、測量記錄、隱蔽工程驗收單，有關技術參數測定驗收單、工作聯系函、工程簽證等等，都要求我們在整個項目施工過程中要一一注意收集歸類存檔。如有遺漏，將給竣工驗收和項目結算帶來不必要的損失，有的影響更是無法估量。

6、成品保護的問題。作為最后的一道工序，成品保護可謂至關重要。成品保護不到位會從整體上破壞美感，影響工程驗收。對于成品保護，必須采取相應的相關防范強制性的制度，并加強灌輸成品保護的意識，提高工人的認識。

7、施工安全的問題。主要是關于防火、禁止亂搭接電線、戴安全帽，腳手架搭設，安全帶等相應的施工安全問題，需設立專門的安全小組日日抓、天天講，要求施工單位安全人員多組織培訓學習，防患于未然。

成本管理精細化

房地產開發從立項、策劃、設計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產生一定的成本，也會影響下一階段實施而產生的費用，就是通常說的動態成本。從橫向說房地產公司一般有行政管理部、人力資源部、產品研發部、營銷部、工程部、成本部、財務部等部門，每一個部門在運行過程中各自都會產生相應的職能成本。要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強調全過程，成本管理的主體強調全員，成本管理的對象強調全方位?？v向管開發成本，橫向管部門費用。建立成本管理體系，直接按照公司的“組織架構”的職責進行分解，分解到執行主體，而且細化到對應責任人。

1、項目前期的財務管理。全面熟悉了解項目情況，根據項目開發進度收集相關資料，確定“四證”的時間節點編制籌資計劃

2、施工階段的財務管理。

2.1確定或調整次月資金計劃。在（月末）審核項目上報的次月用款計劃，如發現與原計劃不符應要求項目經理按公司規定流程調整資金計劃。

2.2合同臺賬登記。每個合同應建立該合同的臺賬，合同及補充合同建立關聯的編號管理。所有編號必須連續，以保證合同資料的完整。合同履行完畢后，將資料合并裝訂成冊隨項目完工當年的憑證一起保存。

2.3工程付款管理。仔細校對項目上報的“工程用款申請”，對數據計算、用款類別、發票等要素，按正常用款（計劃內）或特殊用款（計劃外）做分類匯總。如實際發生預算外付款的應隨即滾動調整項目的財務預算。且應在每月的固定日與項目組核對項目資金的使用情況，確保雙方數據的正確和一致。

3、工程竣工后的財務管理。

3.1項目竣工并取得大產證后，應及時將開發成本結轉至開發產品。有時因種種原因需要提前結轉的，應合理測算預提成本費用。清理所有尚未執行完畢的合同，對尚未支付（包括尚未簽訂的合同）的成本進行測算和預估，將預提成本費用按對應的明細科目入賬，然后調整項目的目標總成本。

3.2項目決算：施工合同如是包干性質的，那么合同價加上合同外費用的審計價即為決算價；施工合同為費用開口或暫定價性質的，則應以審計價為決算價。審計報告除應明定的直接費和所有合同規定的費率外還應對甲方代墊的如審計費，水電費，甲供建材設備的定額返回款等等所有墊付款進行清算確認。

3.3工程保修金：按合同規定的決算價比例提留。保修期內得到原項目經理或總工程師的批準方可動用保修金；待保修期滿，待物業管理單位蓋章確認無質量糾紛后由原項目經理或總工程師批準，可將保修金余額退還施工單位。

4、實施要點

4.1建立全面的預算體系：校核可行性報告（初稿）中的總投資計劃，定稿后據此編制項目財務預算和年度財務預算。在續后的開發過程中根據項目開發和資金收支的實際情況作相關的滾動調整，并將調整和執行情況及時與項目經理溝通。

4.2合理安排資金：對項目經理提交的年，季和月度資金收支計劃，應從充分利用資金的時間價值、努力降低資金使用成本的專業角度提出優化建議，并與項目經理協調平衡一致，報公司批準后執行。

4.3設立臺帳：每個開發項目必須單獨設立全套成本臺帳，正確歸集開發成本和結轉銷售成本。

4.4統一會計科目和核算辦法：應遵守統一的財務管理制度，按照統一的開發成本科目的核算內容進行賬務處理。并將核算對象如何劃分的辦法告知項目經理，使項目經理在申報項目收支時能正確對應。

4.5加強與項目組的業務溝通：應及時了解項目開發的總體情況，收集資料，定期與項目組的成本控制崗位人員核對數據，隨時糾錯防漏，保證財務數據的正確性。

4.6做好稅收籌劃：應熟悉國家和地方房地產行業的稅收政策，掌握稅收政策的最新變化，與對口稅務部門的經辦人員保持良好的人際關系。在與營銷策劃和項目經理協商一致的前提下合理安排收支節點，爭取最大的稅收優惠，做好稅收的籌劃工作。

篇3

【關鍵詞】房屋；維修施工；項目管理；基本流程

1. 前言

項目管理主要是指整個建筑維修施工過程中的組織與管理，其作為房屋建筑施工的不可缺少的一部分，對房屋建筑維修施工質量起著至關重要的作用。因此，完善房屋建筑維修施工項目管理工作，是保證房屋維修施工組織合理性，提高房屋維修施工質量，促進房屋維修施工企業可持續發展的關鍵所在。筆者結合自身實際工作經驗，對房屋維修施工工程項目管理流程進行詳細概述。

首先，房屋作為城市建設重要組成部分，其不僅與人們工作、學習、生活、生產及娛樂等有著密切的聯系。同時還是城市活動的重要基礎設施；是社會的寶貴的不動產，是歷史變遷發展的重要產物，能夠反映出社會不同時期經濟發展、技術進度及生活水平。因此，做好房屋維修施工工作，才能提高房屋社會服務功能，滿足人們居住需求，避免房屋工序毛段的產生。再者，通過加強房屋維修施工管理工作，能夠加快城市化進程腳步，美化人們的居住環境。

其次，房屋使用過程是一個從新轉變為舊的必然過程，在長期使用過程中容易出現不同程度的損壞現象，無論是建筑業主，還是社會財產都遭受嚴重損失。因此，加強房屋維修施工項目管理工作，才能真正達到“物盡其用”的目的，同時能夠保證房屋的完整性和增值性，延長房屋建筑使用壽命[1]。

再者，房屋維修改造施工能夠通過經濟性技術對原有房屋建筑進行保護，并促進房屋建設健康發展。房屋維修建筑與新建房屋建筑相比，具有投資比例小、施工工期短、建設空間小等特點，不僅能夠節省房屋建設空間，縮短施工工期，同時能夠提高房屋建筑經濟效益。通過對舊房屋進行維修和改造，能夠節省建筑用地，緩解城市建設用地緊張問題。

2. 房屋維修施工項目管理要點

2.1施工準備階段

（1）維修施工計劃。在房屋維修項目施工前，必須做好維修施工前的準備工作，即依據房屋維修實際情況、項目特點、施工進度要求及施工條件（包括組織、技術、人員及物質等），制定合理的施工計劃和方案[2]。（2）維修施工組織。房屋維修施工項目組織主要體現在：掌握房屋維修項目施工現場實際情況，主要包括給排水、供暖、電氣等管網情況，并保證施工場地平整度；對房屋維修施工設計圖紙進行有效的審查，以保證施工圖紙的完整性和合理性；對維修施工組織方案、施工方案進行有效審批；安排維修施工所需的材料和設備進入施工現場；對需要搬遷用戶進行妥善安置。（3）明確施工職責。在房屋維修施工過程中，施工組織職責主要體現在：對房屋維修施工工序進行有效控制，并在規程工期來完成所有維修任務，以保證房屋能夠按期使用；選用先進性、經濟性的房屋維修施工技術和方法，以保證維修施工質量；制定周密的施工進度計劃，合理分配人員和物力，維修施工過程進行有效監理；對維修施工現場進行有效管理，確保維修施工安全。

2.2維修施工階段

（1）材料管理。房屋維修施工工程與普通施工工程相比，其施工材料類型、數量較少，但因其施工特殊性，對其施工材料供應要求也相對較高。其一，在施工材料采購方面，要嚴格按照施工方案要求，對材料型號、規格、數量及材質進行有效明確，并保證采購材料質量，避免房屋維修工程質量受到嚴重影響，導致房屋維修失敗。其二，依據房屋維修施工工程實際情況與施工進度要求，做好施工材料入場安排，通過抽樣檢查的方式進行對入場材料驗收，并將驗收結果上報至工程業主、設計單位及現場施工人員，將材料放置到指定保存場地，同時將施工材料分類堆放，做好相關記錄。其三，做好材料發放登記與管理工作，嚴格依據房屋維修施工進度，憑單發放材料，并對發放材料進行追蹤管理，防止材料浪費或丟失。材料管理人員應定期對材料庫存數量進行有效清點、分類堆放，并做好相關的防護措施，以減少材料損耗率。

（2）技術管理。房屋維修屬于建筑工程補救措施，所以施工技術與普通建筑施工相比較為復雜。這就要求施工單位首先必須掌握施工合同與施工圖紙要求，依據自身條件（包括人員、資金、設備、材料等）制定科學合理的施工方案，并將每項施工作業都歸入到管理范疇中[3]。其次，依據房屋維修工程特點及技術規程要求，做好施工技術管理組織工作，加強房屋維修施工工序、內容和關鍵技術等培訓工作，使每個施工人員都能掌握房屋維修施工技術，全面提升施工人員的施工操作水平，對每個施工環節進行有效控制，確保房屋維修施工工程能夠按進度、工期、質量順利完成。再者，建立和健全現場管理、質量控制等操作流程與技術制度，依據房屋維修施工質量標準，對每道施工工序質量進行有效的驗收，以保證房屋維修質量

（3）人員管理。施工人員作為房屋維修施工工程的決定性因素，對整個房屋維修施工進度、施工質量起著至關重要的作用。其一，定期對施工人員進行培訓和考核，以提高施工人員的理論水平和技術能力，對房屋維修施工質量的提升具有重要意義。其二，建立責任管理機制，對每個施工人員職責和義務進行明確，對施工管理制度進行有效完善，以確保房屋維修施工順利進行。其三，實施實行獎懲機制，對違反施工操作規程要求人員給予嚴厲懲罰，給予表現出色人員適當獎勵，以提高施工人員工作積極性。

（4）安全管理。在房屋維修施工過程中存在很多的安全因素，因此要求施工單位在施工前必須制定相應的安全防護方案，并要求施工人員在施工現場必須佩帶安全帽，在高空作業時必須系好安全帶，不可亂接線路。同時加強安全教育宣傳工作，提高施工人員的安全防護意識，并建立完善的施工安全管理制度，明確安全管理人員職責，對施工過程中存在安全隱患進行及時消除，以避免安全事故的產生。

（5）施工進度與質量。施工進度主要是施工單位能夠嚴格按照施工計劃完成相應的施工任務，同時依據工程實際情況，對施工計劃進行適當調整。施工質量是房屋維修的重要保障，其與每道施工工序密切相關，施工人員只有嚴格按照工程質量標準及規程要求進行操作，有效防止偷工減料現象的產生，切實執行“三檢”工作，對每道工序嚴格控制盒驗收，才能保證房屋維修施工質量。

2.3工程驗收階段

房屋建筑維修施工項目完成后，要求施工管理人員對房屋維修工程項目施工資料進行有效收集、整理及審核，主要包括施工方案、施工圖紙、組織方案、技術文件、材料質檢報告、工程測量記錄、設計變更、工程驗收單等。同時依據房屋維修施工工程驗收標準，對房屋維修工程施工質量進行驗收，并編寫具體的驗收報告，確保房屋維修施工質量能夠達到項目驗收規程要求。

3. 結語

為了保證房屋維修施工質量，要求維修施工企業必須完善房屋維修施工項目管理體系，對房屋維修施工準備階段、施工階段及驗收階段進行有效的管理與控制，才能確保房屋維修施工組織合理性，嚴格控制施工項目進度，提高房屋維修施工的質量，延長房屋建筑的使用壽命，保證其使用安全性。

參考文獻：

[1]李強.房屋維修管理探析[J].中國新技術新產品，2011，7（24）：85-87.