養老行業盈利模式范文

導語：如何才能寫好一篇養老行業盈利模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：養老金；盈利模式；太平養老，。

自2004年頒布《企業年金試行辦法》和《企業年金基金管理試行辦法》以來，我國企業年金市場迅速發展。截止2010底[1]，全國有3.71萬戶企業建立了企業年金，參加職工人數為1335萬人，年末企業年金基金累計結存2809億元。以標準企業年金為代表，伴隨近年來社會基本養老保障體制改革的不斷深化。新型的養老金產品層出不窮，對養老金業務新領域的探索也愈加深入。從2010年開始，各養老金機構開始轉變發展方式，重點在養老金產業鏈延伸、業務范圍選擇、產品和服務能力建設、運營效率和盈利模式方面深入思考和探索，并形成了有益的經驗和良好的發展趨勢。只要中國經濟發展和老齡化的趨勢不變，商業化運作的加快推進、市場機構的縱深參與將是我國養保障體制改革破題的必然途徑，建立正確且有效的養老金企業盈利模式，養老金行業才能在未來成為最具成長性和盈利性的行業之一。

一、國內養老金管理機構的經營環境和現狀。

自2006年第一批企業年金管理機構走向市場，五年多來我國企業年金預期的“井噴”局面受政策限制和金融危機影響等因素并沒有出現。2010年修訂的《企業年金基金管理辦法》（人社部第11號令）頒布后，對企業年金集合計劃作了原則規定，托管機構管理的企業年金基金已達2809億元，其中，由投資機構投資運作的基金為2452億元，投資組合數1504個[2]。

從年金的供給來看，截止2011年底[3]，我國年金領域共有各類金融保險機構39家。其中，專業養老保險公司5家，保險資產管理公司4家，壽險公司2家，基金公司12家，證券公司2家，信托公司4家，銀行10家，累計發放各類資格61個。平均每個資格對應的年金資產管理規模約在25億元左右，其規模僅相當于一只中型公募基金的首發規模，對機構的生存狀況形成了較大壓力。通過表1可以看出，參加企業年金的人數與參加養老保險人員的占比普遍較低，五年中的比例均未超過6%。

 

造成當下國內養老金業務發展不足的主要原因有以下幾個方面：

1.大型行業或壟斷行業客戶占據了市場90%以上的企業年金規模。這部分客戶對管理機構的綜合實力和服務要求較高，但是受政策、市場不完善等因素影響，當前的盈利貢獻不大；2.作為利基市場的中小企業，其本身的生存和發展并不穩定，繳費能力和市場容量整體有限；3.在市場容量有限的情況下，競爭方式粗放，“僧多粥少”，各家養老金機構競相逐價，客戶和企業獲取承辦高，當期收入通常較低；4.計劃管理中個人選擇權普遍未放開、投資品種有限，企業客戶對投資短期收益要求迫切，投資管理人面臨巨大的絕對收益和相對排名壓力，而投資收益好壞很大程度上決定了管理費獲取的能力。

有限的客戶群、業務范圍和嚴酷的市場競爭環境，造成我國年金單一業務線盈利周期長得現實情況，也迫使部分養老金管理機構逐漸淡出年金領域，集中精力在傳統業務和其他新業務。

專業養老保險公司自2004年以來受托管管理企業年金基金710億元，投資管理企業年金基金660億元，投資管理的企業年金已經占投資管理業務總量的45%。專業養老保險公司在市場份額方面占有優勢，但同樣也面臨著巨大的盈利考驗和長期發展模式的選擇問題；即在實現核心能力的建設和運營效率優化的同時，在基礎發展方向上是選擇橫向多元化、還是縱向多元化。兩種方式的共同出發點是通過企業年金業務獲取客戶資源并建立核心能力，但橫向多元化更強調以客戶和銷售隊伍為基礎，向團體保險等對公金融領域擴展；縱向多元化則強調以養老金業務為基礎，以向養老金業務的目標客戶、業務范圍、產品、服務等方面的深入延伸為路徑。目前，各家專業養老保險公司仍處于對可持續盈利模式的探索之中。

二、太平養老對盈利模式的探索及經營情況。

作為第一批獲得企業年金管理資格的專業養老保險公司，太平養老經歷了中國企業年金發展初期的跌宕與變革，探索盈利的腳步也從未停止。從“中國最具專業和創新精神的養老金綜合服務供應商”到“中國最專業和最具創新精神的養老金和員工福利保障計劃綜合服務提供商”，均體現著太平養老深遠的戰略定位調整。在中國太平保險集團的支持下，太平養老在盈利模式的探索中經歷了幾個階段：一是以企業年金專業化為起步高調切入和搶占新市場；二是結合自身能力和資源橫向多元化；三是在多支柱業務支撐下逐步形成可預期的盈利模式。2006年至2010年，盡管企業年金市場并未如業界預期產生爆炸式的增長，太平梯養老憑借先發優勢和持續的專業創新，在專業養老金公司中始終保持行業前三甲的位置。實現新增保費按年約40%的復合增長率，累計管理資產實現100倍的增長，管理費收入實現200倍的增長，年金業務2010年的邊際貢獻率較2009年將近翻上一番。

三、太平養老持續改善盈利模式的主要措施。

太平養老在“十二五”規劃中提出，2011年年金業務新增繳費保持市場平均發展水平，管理費收入增長50%；2012-2013年，財務目標持續優化，在2012年實現打平盈利，年金業務增長高于市場平均增幅，管理費收入保持明顯增長態勢，實現1.5-2億元的管理費收入；2014-2015年，要穩定盈利能力，年金市場保持15%-20%市場份額和市場同期增速，管理費收入隨資產增速穩定增長，年金條線基本實現盈利。太平養老在快速發展中調整節奏，在業務發展的同時，對影響盈利模式的因素進行了分析、調整和堅持，在不同時期兼顧橫向和縱向多元化的重點，力爭持續改善盈利模式和盈利趨勢。

1.推動養老金制度完善，爭取改善經營環境。

在推動企業年金管理法規和稅收優惠政策的同時，太平養老應繼續在職業年金制度、信托型補充養老保障制度等方面，積極參與國家制度層面的建設工作和試點推動工作，為養老金業務條線的縱向深入發展創造良好的政策環境。

2.明晰客戶群定位，實現客戶價值最大化。

太平養老大力應開展集團內部綜合開拓業務員，并推進以目標客戶細分為基礎的銷售渠道改革，通過多渠道有效獲取和維護有價值的客戶，實現多業務、多產品的匹配。在未來五年的發展中爭取實現70%以上客戶的跨業務條線多次開發和綜合滲透，持續提升客戶綜合經營的價值貢獻，真正建立立體多元化的綜合經營管理體系。

3.優化流程，提升運營效率，降低運營成本。

太平養老在未來幾年中，應根據統一戰略目標、不同專業特色協調高效運作的思想進行體系化建設，大幅度提升運營服務和基礎管理效率。進一步推動渠道專業化管理、機構差異化管理、銷售有效性、固化銷售費用、非核心業務外包或實現信息的集中與共享。

太平養老置身于國家社會經濟持續高速發展和人口結構日趨老齡化的時代，成熟市場養老金管理機構的發展經驗和歷程表明，通過制定合理的戰略并在市場經營過程中根據市場狀況進行微調來實現盈利，為消費者提供更多和高質量的保障型產品與服務，發揮專業養老保險公司在構建社會養老保障體系中的作用，實現企業和社會的共贏。

參考文獻：

[1]李連友。企業年金基金運行論[M].湖南大學出版社，2006.

[2]孫建勇。企業年金管理指引[M].中國財政經濟出版社，2004.

篇2

文/劉旦

【摘要】隨著中國成為世界老年人口最多的國家，養老問題也成為近年來學術研究的熱點，考慮到老年住宅產品市場需求巨大，養老地產成為當下中國眾多企業實現戰略轉型的方向。本文在深入分析養老地產內涵基礎上，剖析了我國當前養老社區開發現狀。最后，在借鑒美國、日本養老社區開發經驗基礎上，從項目定位、項目選址、產品設計、價值鏈閉環等方面提出了中國養老社區開發和運營模式。

關鍵詞 養老社區；國外經驗；運營模式

【作者簡介】劉旦，江西財經大學副教授，博士，研究方向：房地產經濟。

在經濟新常態以及住宅市場持續低迷背景下，養老地產成為眾多地產企業實現業務轉型的戰略選擇。不過，到目前為止，我國還沒有形成可供全國化復制的成熟商業模式。養老社區是養老地產的特定形態與模式，也是養老地產市場的細分領域。受傳統道德價值觀和“大家族”觀影響，我國老年人仍舊秉持在子輩和孫輩附近生活的“在家養老”觀念，因此，從老年人的養老需求出發，集居住、養老、醫療、養生、娛樂功能于一體的養老社區將是我國老年人養老方式的首要選擇。本文擬就養老社區開發和運營模式進行研究，以期拋磚引玉。

一、養老地產內涵

（一）養老地產概念

目前，對于養老地產內涵國內學術界還存在爭議。本文認為，養老地產是地產和養老產業的復合，核心是服務，地產是嫁接服務的平臺。養老地產具有四大屬性，其中房地產屬性是其根本屬性，但與住宅地產不同，養老地產在物業形態上注重適老化改造；服務屬性是核心屬性，是養老地產的本質特征；養老地產還具有金融屬性，本質上持有型地產最高級形態，是一種金融產品，只有金融這個點打通，持續運營才有可能；最后，由于養老地產客戶是老年人，人文屬性、人文關懷是樂享晚年的應有之義。從相關利益者角度分析，對企業來說，養老產業鏈包含眾多相關產業，核心產業主要包括養老設施、老年護理和老年醫療，其中養老設施的開發和運營，準入門檻高，如果開發商能跨過門檻，建立行業壁壘，拓展空間極大。對政府來說，養老產業發展有利于解決民生（老齡化）問題，有利于帶動周邊產業發展，有利于拉動內需，進而形成新的經濟增長點。對老年人來說，養老地產是提升晚年生活質量，實現樂享晚年生活目標的物質載體。

（二）養老地產內涵

1.與傳統養老院相比規模更大，盈利模式更強調福利保障型和市場商品型相結合。養老地產可分為營利性和非營利性，后者主要由政府來承擔，前者主要由社會資金來主導。在市場化養老模式下，開發商面對的是龐大的市場化的養老需求，其開發和運營綜合了服務屬性、商業屬性和住宅屬性等三重屬性，其中服務屬性表現在管理要求高，需要精心打造以服務為核心的專業管理團隊，服務內容涵蓋從護理、醫療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護。商業屬性表現在前期投入大，要求長期持有運營，資金回收期較長。同時，商業屬性還表現在運營難度大，租售方式將比普通商鋪更為復雜。住宅屬性表現在開發難度高，養老地產除了產品設計要考慮適老化，還需要配套大量的輔助設備。因此，相比傳統養老院，養老地產在規模上更大，開發運營難度更高，開發商在市場化運作過程中應該考慮政府公共福利以及民生、就業、醫療、養老等問題，形成一個多贏局面。

2.與住宅地產相比產業鏈更長，管理模式更強調戰略協作、強強聯合。從價值鏈看，住宅地產是單一地產，核心利益主體主要是開發商和購房者，采取單一價值鏈運作模式。養老地產是復合地產，核心利益主體除了開發商，還包括政府、消費者、運營商、投資商等，利益協調難度更大。從產業鏈角度看，養老地產產業鏈更長，可以分為核心產業，如養老設施、老年護理、老年醫療；配套產業，如專業設備、老年食品、老年服飾、營養保健、老年娛樂、老年旅游、老年求知等；衍生產業，如老年理財、老年融資、老年保險、老年咨詢等。從產業鏈條重要性看，房地產是基底，是養老地產市場化運營的平臺；養老產品設計是核心，是整個養老地產項目驅動的引擎；優勢資源是項目核心競爭力形成的關鍵，一個好的養老地產項目只有加入優勢資源才能產生競爭力。因此，相對住宅地產開發，養老地產開發門檻更高，復合屬性更強，需要開發商具備對于醫療、保健、餐飲等資源的整合能力、籌集長期投資資金的能力以及后期運營管理的能力等。開發商運用傳統住宅地產開發全產業鏈運營模式比較困難，需要通過平臺打造，分工合作，整合供求端多種資源，整合路徑，更強調優勢互補，合作開發。

3.與養生地產相比受眾更窄，功能配置更強調養老配套服務。養生和養老本身有功能上的重疊，但養生概念受眾群體除了老年人群外，其優美的環境也吸引了不少中年置業人群。作為養老地產，老人最需要的是養老配套服務，因此，養老地產開發商不僅是地產開發商，更是養老服務提供商。養老地產作為養老產業的整合平臺，是各種養老保障服務的整合終端，養生地產對服務和運營機構依賴較弱，主要與健康產業中的健康管理服務產業結合緊密。在物業形態上，養老地產強調為老化、適老化配套設施，養生地產強調自然生態與人文資源固化為優美的園林設計與景觀。從產業屬性看，養老地產要平衡福利性、公益性、弱營利性三者關系，養生地產純粹是市場化運營，追求高利潤回報。從開發主體看，養老服務提供主體是民營非企業機構和民營養老服務公司，盈利來源主要是會員費和服務費。房地產開發主體一般是房地產開發公司或其他投資企業，盈利來源主要是產權銷售和房屋出租。養生地產開發主體一般是資金實力雄厚、無短期回現目標、具備較強資金周轉能力的發展商。

二、我國當前養老社區開發現狀

在“銀發經濟”商機初露后，以大型地產開發商和保險公司為代表的投資主體紛紛將目光投向養老社區，具體而言根據其功能配置可以分為以下幾類。

（一）獨立護理型

獨立護理型是指單獨設立在城市中心較好位置的純護理型社區，與周邊社區無關聯，對醫療護理要求高，客戶價格敏感程度一般，但前期投入資金壓力大、回籠慢，典型項目有恭和苑、星堡中環等。該模式成功要素有四個：一是選址方面，在城市內部，交通便利，周邊醫療設施完備；二是配套方面，社區周邊基礎設施完備，社區配備基本醫療護理，周邊區域承擔高等級醫療需求；三是盈利模式為少量入門費+租金，運營主體自營，通常具有運營或醫療優勢；四是目標客群定位為需要護理和特殊照顧人群，如老年癡呆癥、臨終關懷、術后護理等。

（二）綜合開發型（混合型）

綜合開發型是指在城市郊區成片開發，自主建設的養老社區，適應各年齡層群體，尤其考慮老年人和子女家庭的就近和混合居住，服務對象包含健康老人和非健康老人的綜合社區，典型特征是租售平衡，選址要求高、產品力打造難，但資金壓力相對較小，典型項目如親和源、北京太陽城、天地健康城等。該模式成功要素有四個：一是選址方面，周邊自然環境良好的郊區，離核心城市1~1.5小時車程，具有一定的景觀自然環境基礎；二是配套方面，社區自建完成商業、醫療甚至教育配套以彌補區域自有配套不足的問題；三是盈利模式方面，70%~80%銷售，20%~30%自營，運營可自營或外包；四是目標客群定位為銷售客戶立足活躍老人為主，持有物業主要面向社區內部老人或未來外來老人。

（三）社區嵌入型

社區嵌入型模式就是在成熟社區中拿出幾棟物業配建老年設施，產品形態可以是老年公寓、日間照料中心、老年活動中心等。該模式對于醫療護理要求較高，代表項目如保利和熹會、遠洋椿萱茂、萬科良渚等。該模式成功要素有四個：一是選址方面，在城區內部大型社區或周邊生活環境優越的郊區，社區周邊，對老人有吸引力；二是配套方面，社區承擔商業等基本配套，基礎醫療護理設施完備、高等級醫療需求有快速通道；三是盈利模式多元，包括“會員權+月費”、護理按照等級收費等，需要完備的運營能力；四是目標客群定位為半自理、具有一定護理需求的群體。社區嵌入型養老地產典型特征如表1所示。

三、國外老年社區開發模式

（一）美國持續照護退休社區（CCRC模式）

美國是世界較早進入老齡社會的西方發達國家，經過幾十年發展，其CCRC模式已形成非常成熟的體系。概括起來，其發展特色有以下幾點。

1.選址時注重生態環境，擁有完善的配套設施與功能區劃分。CCRC通常選址在距市中心1個小時車程、交通便利的城市近郊，選址時注重生態環境營造，不僅建有大面積綠地、花園，普遍采用無障礙設計，還提供各種生活配套設施，滿足入住者的一切生活需要。如美國太陽城養老社區是聞名世界的最為成熟的老年社區之一，選址于陽光明媚的鳳凰城郊區，全年312天能夠接受日照。太陽城北邊的Pleasant湖是西南方最大的湖，面積已擴大到1萬英畝。西邊的WhiteTanks地區公園，面積已達2.6萬英畝。同時，太陽城周邊配套也非常完善，如1200畝的高爾夫球場，生活設施方面包括7個娛樂中心，2個圖書館，2個保齡球館，8個高爾夫場，3個鄉村俱樂部，一間美術館和一個交響樂演奏廳。在建筑設計上，小區內除了實現無障礙設計外，最大的亮點就是功能區劃分環環緊扣，互為助益，六大居住社區定位明確。同時，社區還配備了醫院，為入住者提供預防、護理、康復等多種醫療服務。

2.項目規模普遍比較大，產品種類豐富。在美國，CCRC規模都比較大，如美國佛羅里達太陽城中心規模接近微型城市，社區太陽城中心共有1.05個住宅單元，目前有來自全美及世界各地的住戶1.6萬。在產品策略上，養老社區物業種類一般比較齊全，開發商一般根據老年人的退休或晚年生活的階段性特征，設計與特定階段相適應的住宅產品。如太陽城住宅類型就包括獨棟住宅、雙拼住宅、多層公寓、獨立居住中心、生活救助中心、生活照料社區、復合公寓住宅等，能夠滿足不同老年人群的需求，其中社區住宅以低層建筑為主。

3.分工協作的運營管理模式。由于牽涉到不動產開發，養老社區的開發、運營與管理相較于居家養老和社區養老運營機構要復雜得多。美國CCRC項目開發主體基本都是私人投資并進行商業化運作，從投資運營主體來看，目前規模較大的養老住宅項目主要以地產開發商、保險公司和政府為主導，另有如私募基金、慈善基金、健康管理公司以及國外投資商等開始慢慢進入這個市場。其運營特色在于開發商、投資商與運營商的角色分離，各環節的專業分工實現了高效低風險運作（表2）。

（二）日本的兩代居模式

作為亞洲國家，日本擁有最符合東方特色的居家養老服務以及長期護理服務體系，以“一碗湯的距離”為特色的“兩代居”模式更是巧妙地融合了代際照顧和養老服務，使得老年人既不需要遠離子女又能得到妥善的養老和醫療服務。

1.以兩代居為主的發展模式。當今日本社會，集中養老、社會養老模式成為主流，原因除了居家養老模式不便受到社會服務外，年輕人與老年人的觀念差異也是該模式日漸式微的主要原因。為了兼顧東方文化特點和適應“4-2-1”的家庭結構，日本養老地產采取了老少兩代在生活上適度分離，又方便照顧的兩代居模式。當前，兩代居模式有了一些變化，一是規模更大，二是父母與子女住在相鄰的區域內，距離以“一碗湯”為最好。例如，日本最近開發的大型養老社區開發理念都是能夠讓各種年齡層的人在一起居住，實現兩代人之間的互相照料和扶持。

2.注重高科技在養老社區中的應用。在產品設計上，日本兩代居模式除了遵循普遍的為老化、適老化原則外，注重高科技在養老產品中應用是其特色。以誠信香里為例，床邊墻上有“失禁感應器”，床腳處安裝“離床感應器”，能讓工作人員在老人不慎從床上跌落時迅速察覺并及時趕來。洗手間里全部設施由電腦控制，設施配置非常人性化，例如馬桶上方有呼叫用的繩圈，洗手間天花板上裝有“動作探知感應設施”等。同時，浴室所有的墻壁還有專為坐輪椅的老人設計的電動入浴設施。此外，為了能給老人解悶，“香里園”還研發了能和老人雙向交流的寵物機器人，可以向人打招呼、唱歌、朗誦漢詩等選項。同時，入住的老人每周都能接受“松下紀念醫院”及“道仁醫院”的遠程醫療診斷，醫生通過專門儀器就能夠掌握老人各項生理健康數據，對癥下藥，給出建議。

3.注重發揮民間資本在養老項目開發中的作用。從開發模式看，日本養老社區一般采取多企業之間聯合開發模式，不但降低了開發風險，還使得社區內每一個細節均能夠表現出眾。如日本高端養老運營管理機構代表SunCity株式會社成立于1980年，由100家日本企業共同出資，注冊資金120億日元，股東涉及行業包括銀行、保險、證券、開發商、酒店、商業、實業公司等，大部分為日本業內頂級企業1。在運營上，基本采取出租模式，運營管理以民間管理公司為主，因為后者能更為專業的服務。在日本，養老社區基本都不是以出售產權為目的，該運營模式不僅需要開發商具有強大的資金實力，還要具備搭建完善的養老服務體系能力。在日本，由國家投資建設的養老地產所占比例較少，大部分養老機構都由民間投資開發，這得益于日本的介護保險制度和獨特的住宅金融公庫模式。同時，日本政府還通過財政補貼或低息貸款方式支持養老地產發展。

（三）借鑒意義

1.發展模式借鑒。在美國，CCRC基本采取“保險+地產+養老”產業融合的商業模式，“政府扶持+開發商盈利”的發展模式，投資回報豐厚。運營上采用倒按揭的運營模式，吸引以銀行、保險資金為代表的長期資金參與，為可持續運營提供保障。養老社區規模普遍比較大，服務類型多樣，配套完善，通過各年齡階層混住，消除老年人群的孤獨感，或者與周邊知名大學合作，使其老有所為，老有所學。在日本，養老社區基本都不是以出售產權為目的經營模式，家庭或親屬護理是基礎，公共福利服務和市場化服務是補充，突出自助自理。在建筑設計上，普遍重視規劃設計的人性化。

2.運作模式借鑒。受亞當·斯密經濟理論影響，美國強調政府不應過多干預市場，因此，其養老社區開發以民間資本為主導，是純商業化的市場化的養老地產，政府通過養老扶持政策以及發達的金融市場支持養老事業發展。在美國，養老社區開發和運營是一個完整的金融生態系統，由開發商、運營商、房地產投資基金和私募基金共同構建，利益鏈條主體是REITs型投資商，通過REITs整合其他各大相關參與主體。美國前十大養老社區擁有者中，有五家REITs公司。與美國類似，日本受西方尤其是美國經濟理論及模式影響，其養老模式也是以開發商為主導，政府輔助，同時更多注重家庭親情，兩代居盛行。

3.盈利模式借鑒。在國外，由于是商業化的養老地產，收費普遍比較昂貴。以美國CCRC模式為例，由于涵蓋了自理生活、輔助生活以及專業護理等多個層次的服務，收費通常較為昂貴。美國CCRC采取會員制經營，入住老年人一般需首先繳納一次性會費，經社區專門體檢機構體檢合格后方可以合同形式獲得在指定社區的長期居住權。除入門會費外，老年人還需為餐飲和日常照護等服務支付額外服務費，額外費用的支付隨會費繳納額的上升而遞減。同時，會員的入門費可在既定期限內退還老年人或不退還，通常入住時間越長，會費退還比例越低。在日本，以橫濱太陽城為例，其營收模式包括一次性入住金和月金，其中，入住金根據房間大小，3000萬~9800萬日元不等，月金包括管理費和餐費。此外，收入來源還包括一些額外收費。

多渠道的收入來源保證了項目的持續運營。

4.發展階段借鑒。在國外，養老地產都經歷了從低級形態向高級形態的發展和轉變，這一不斷演進的過程與國家的宏觀經濟社會特征和人口老齡化特征相適應。目前，西方發達國家養老地產開發以老年社區為主，設計理念從最開始的偏重地產屬性進入到注重金融屬性和人文關懷階段，普通化、人性化、社區化發展成為養老社區開發的特征（表3）。

四、養老社區開發建議

（一）圍繞老年人群需求，構建科學的選址模型

作為主題地產，養老社區開發與城市規劃密切相關，其定位必須基于城市發展視角，構建科學的選址模型。具體而言，一是在選址及用地上，考慮老年人喜靜不喜鬧的特點，同時老年人害怕孤獨，希望子女上班上學后，仍有同齡同伴、共同話題、共同樂趣。因此，項目選址一是要考慮生態因素，要考慮當地是否擁有強勢稀缺自然資源，要以良好的生態環境營造健康、生態的居住氛圍。二是要考慮城市因素。環伺一線城市周邊或地處城市郊區地帶，滿足相對低廉的開發成本優勢，同時享受成熟的城市配套輻射。三是當地房地產發展階段、供銷比、人口導入水平、基礎設施建設額、當地財政情況等，研究人口密度、人口導入情況，這直接影響養老市場的容量和發展潛力。四是當地政府的政策支持。

（二）以為老化、適老化為核心，提高產品競爭力

在產品策略方面，養老社區在設計產品和服務時應該對服務類型、產品形態、選址、定價和規模等多重參數進行綜合抉擇，通常包括以下三方面的關鍵要素：①居住條件，調查顯示，大部分老年人，尤其是自理型老年人希望擁有家庭式的私密生活空間。②醫療和護理能力，便利可靠的醫療健康服務是消費者在選擇養老產品時最為重視的內容。③其他增值服務和設施2。養老地產商應考慮到老年人的精神生活需求，為其提供有針對性的娛樂設備，并幫助組織社交活動等，以此豐富老年人的精神生活。在產品策略上，社區規模要大，要有醫療、娛樂、休閑相關的配套設施，細節處理重視無障礙設施打造。軟件配備上提供日常生活照料服務及其他個性化服務，在確保社區安全性和私密性的同時，確保老年人在養老社區里感受到家庭的溫暖。在產品訴求上，可以考慮以老年社區為功能核心，但以更廣泛的生活方式為主題，實現人群復合化發展，避免排他性。

（三）構筑多點盈利的業務模式

養老地產不同于一般住宅地產，養老地產的核心在于服務，養老配套服務是影響老年人群購買養老地產的關鍵要素，也是開發商實現持續盈利，構建長短兼顧盈利模式的核心。但是，目前市場中的開發企業對養老地產缺乏系統化解決方案，還是以地產銷售為主要收入來源。當前，養老地產通常借助政策支持，以較低價格拿地以實現土地的增值。在具體實踐中，一種是以旅游用地、工業用地的方式拿地，如北京太陽城。另一種是和政府共同開發，如上海親和源。房地產開發收入的收取有兩種方案，一是直接出售養老住宅產權；二是通過入門費，依靠每年利息現金流的貼現而獲取開發收入。未來，養老社區開發企業應著眼于提煉可持續、可復制的盈利模式，形成規模效應，通過設計短中長期的收入結構，實現項目的現金流及風險可控，保證項目價值最大化。

（四）通過平臺方式形成養老產業鏈閉環

養老社區是一個涵蓋醫療、護理、養生、娛樂、交通、住宅、休閑、運動、購物的產業鏈條，尤其是醫療護理行業，更是養老產業鏈條首當其沖的主角。然而，與美國不同，目前，中國養老地產開發商還是沿用傳統住宅地產開發模式，全產業鏈運作模式居多。與住宅地產不同，養老地產是多個產業的復合，開發商要想在整條價值鏈上建立戰略優勢，是很難完成的任務。理論研究表明，只要在價值鏈或者產業鏈中的任何一個關鍵環節或者3～4個環節構建了競爭對手無法在短期內復制的競爭能力或優勢，企業商業模式就有可能是成功的，如美國蘋果公司。未來，企業應在對外部宏觀環境進行細致掃描的基礎上，結合自身資源與能力情況，各自選擇自己的核心能力建設策略。具體而言，可考慮根據不同環節的增值情況采取相應的戰略模式和行動計劃，對價值鏈關鍵環節采取卡位戰略，進行強化；對于價值鏈輔助環節，可以考慮通過戰略聯盟、合作開發，完善業務外包管理等形成產業鏈閉環。

總之，養老社區開發是片藍海，企業需要尋找適合的商業模式介入。合理商業模式的構建不僅要適合外部宏觀環境，也要匹配內部資源與能力。此外，融資模式、目標客戶需求也是影響商業模式設計的重要因素，老年人群對養老社區消費與服務消費的偏好，將決定養老地產項目是適合長期運營還是以銷售實現投資回報。開發商在市場化運作的過程中，不僅要立足于自身的歷史發展，也應該考慮政府公共福利并解決民生、就業、醫療、養老行業問題，形成一個多贏的局面，只有如此，才有可能形成一個可持續的商業模式。

注釋

1.萬通地產養老地產創新研發課題小組：《養老地產日本案例考察總結報告》，2010年12月。

2.孫超、唐海燕：《養老服務產業的商業模式》，中國經營報，2014年1月23日。

參考文獻

[1]姜睿,蘇舟.中國養老養生地產:內涵、前景與開發策略[J].華東經濟管理,2012,(12):44-48.

[2]武甲曉.美國養老地產開發經驗啟示[J].合作經濟與科技,2012,(1):10-11.

[3]王林秀,朱超強.養老地產聯盟運營模式研究[J].改革與戰略,2012,(1):174-176.

[4]朱新泉,朱世家.我國養老地產發展模式的幾點思考[J].中國外資,2011,(19):36-40.

[5]高曉路.城市居民對養老機構的偏好特征及社區差異[J].中國軟科學,2013,(1):103-113.

篇3

一份完備的養老地產項目商業計劃書，不僅是企業能否成功融資的關鍵因素，同時也是企業發展的核心管理工具。一份好的養老項目商業計劃書首先應用來說服創業者自己，其次才能用來說服投資者。

那么一份完美的養老項目商業計劃書應該包括哪些內容，有哪些核心問題是需要在編制過程別回答解釋清楚的呢？建議從以下19個角度（創業者自己應搞清楚的19個問題）進行重點分析：

問題一：你的遠景和終極目標是什么？

你的遠見是什么？

你要解決什么問題？對象是誰？

你將來想要成為什么樣的公司？

問題二：你的市場機會是什么？市場有多大？

你的目標市場有多大？發展有多快？（未來3-5年）

這個市場有多成熟，或多不成熟？

你是否有資本成為這個市場前兩三位？

問題三：介紹你的產品和服務你的產品或服務是什么？

解決了客戶的什么問題？

產品或服務屬于紅海還是藍海？

你的產品或服務有什么特別之處？

問題四：你的客戶是誰？

誰是現在的客戶？

誰是目標的客戶？

理想的客戶是什么樣的？

誰會付費？

介紹一下某個具體客戶的例子

問題五：你的價值主張是什么？

你給客戶提供了什么價值？

使用／買你的產品，客戶的購買回報是什么？

你解決了什么問題？

你是銷售具體產品、服務還是一種商業模式?

問題六：你如何銷售？

銷售程序是什么？周期有多長？

你的銷售和市場方針是什么？

你當前的銷售渠道是什么？

問題七：你怎么吸引客戶？

爭取每個客戶要花費多少錢？

在不同時期這個費用是否不同？為什么？

客戶的永久價值什么？

潛在客戶變為真正客戶的關鍵節點是什么？

問題八：你的管理團隊有誰？

你的管理團隊有誰？

管理團隊成員間什么關系，同學、朋友、親戚還是其他關系？

他們有什么經驗？

欠缺那些環節？有什么計劃去彌補？

問題九：你的盈利模式是什么？

你的收入模式需要怎樣才能盈利？

你的盈利受哪些因素影響？

盈利模式上限如何實現？

盈利周期是如何分布的？

問題十：你現在進展到哪一步？

你現在進展到哪一步了？技術／產品？團隊？財務／營收？

現在進展情況如何？現狀和前景是否更清晰了？

你將來的計劃是什么？（包括短期、中長期）

問題十一：你的融資計劃是什么？

已經得到了什么投資？

希望得到多少投資？比例如何？

資金使用計劃是什么？

資金可以支持多久？到那時公司是否可以發展到一個重要里程碑？

你還打算吸引多少資金？什么時候？

問題十二：你的競爭對手是誰？

誰是你當前和潛在的競爭對手？

誰有可能和你競爭，誰有可能和你合作？

你的優勢和弱點？

你有什么特別競爭優勢之處？

問題十三：你有哪些合作伙伴？

誰是你的銷售或技術合作伙伴？當前？未來？

這些合作伙伴有多可靠？

產業鏈上下游包括哪些合作伙伴？

問題十四：是否符合投資者意愿？

和投資者的方向，經驗是否吻合？

投資者對你所處的細分市場是否熟悉？

與投資者現有的投資組合有什么互補，或競爭？

問題十五：你未來3年的財務狀況如何？

未來3年或5年平均每年凈資產收益率？

未來3—5年的項目盈虧平衡表？

項目資產負債表、項目損益表、項目現金流量表？

項目銷售計劃表、項目產品成本表？

問題十六：你會遇到哪些風險？

對公司關鍵人員依賴的風險？

經營管理風險？

產品市場開拓風險？

政策風險？

問題十七：你風險防控措施有哪些？

風險控制和防范手段？

風險評估及預防機制有哪些？

問題十八：投資者收回投資的方式有哪些？

擬向投資方出讓多少權益及計算依據？

投資方以何種方式收回投資？

回收時間規定？

問題十九：本項目成功關鍵因素及投資者的保障？

有什么突然因素有可能一夜之間改變你的生意？

篇4

根據相關數據顯示，2013年老年人口數量將達到2.02億人，老齡化水平將達到14.8%。2025年之前，中國的高齡老年人口將一直保持年均100萬人的增長態勢。此外，老年人口的高齡、失能和空巢化，將進一步加劇應對人口老齡化的嚴峻性和復雜性。

政府規劃實行“9073”的養老服務模式，即到2020年，90%的老年人將在社會化服務協助下，通過家庭照顧養老，7%的老年人將通過政府購買社區照顧服務養老，3%的老年人將入住養老服務機構集中養老。

在中國人口結構轉變的大背景下，老齡市場的剛性需求，與國家政策的持續引導，使養老服務業成為最近一兩年頗受關注的熱點投資領域。

醫療行業人士的觀點為，老年人的疾病和衰老總是相互關聯，不能清晰區分出衰老與疾病綜合征之別。因此，從需求上說，老年人的醫和養，本身就無法分割。

此外，絕大多數老年人都有居家養老的需求，這一潛在的巨大需求，無疑給養老地產開發提供了廣闊的想象空間。從國外經驗看，對于以持有為主的養老地產，即使運營良好，普遍的成本回收期也需要10～15年，每年僅有8%～10%的回報率。這對于習慣于高利潤和高資金流動性的房地產企業來說，將是一個艱難的挑戰。

眾所周知，醫養結合是養老開發運營的出路，那么應如何進行醫養結合？如何區分醫和養的關系和定位？如何在醫療的范疇里解決醫和護的協調問題？則眾說紛紜。

但無論如何，都要厘清養老地產開發商與運營商的不同定位。養老運營商是養老服務的提供商，是養老地產項目后期運營的接盤者。養老地產是地產開發和養老服務的有機整合，是醫養的系統配合，主要分為兩大模式：一是重資產模式，二是輕資產模式。

重資產模式的核心是醫療設施驅動，開發商一般會隨項目配套建設醫院和康復護理院。國內目前的做法為：由區域頂級三甲醫院開設分院，或以品牌冠名、國外醫院品牌輸出等形式。這樣的項目大多身處郊區或景區，需要克服與城市距離遠和配套設施不足的缺點，開發商因此需要背負醫院與康復中心的經營壓力，客戶也會對未來醫療設施的兌現心存疑慮。

篇5

我們認為，首先，互聯網醫療的最佳商業模式應該具備我們所說的“四句真經”特征：（1）人性剛需是盈利基礎；（2）數據決定發展空間；（3）社群帶來流量沉淀；（4）整合線下服務鏈是競爭壁壘。基于此，進一步，我們看好專業醫療移動互聯硬件、醫患互動軟件，不看好當前絕大多數智能手環等穿戴設備、泛健康管理軟件。

其次，互聯網商業模式存在于就醫全流程的各主體訴求之中，主要包括患者、醫生、醫院、藥企、險企5大角色，越剛性的需求，越容易產生合理商業模式。

第三，在盈利空間方面，向藥企收費的模式是目前中國空間最大的收費模式：2014年估計為37.1億元，2020年預計將達到558.7億元

第四，在切入點方案選擇方面，我們認為以軟件形式還是硬件形式切入互聯網醫療并不重要。

互聯網醫療的商業模式核心是服務3個主體：患者、醫生、醫院，并且通過形成產業鏈條閉環，向5個對象：藥企、商業保險機構、醫生、患者、 醫院收費。當然，海外模式中還有一些在中國不很適用的收費主體，比如向企業雇主收費，因為雇主承擔了一定員工醫療保健費用，因此有降低費用的訴求。

向患者收費：市場空間大，盈利模式多樣，創新點多

向患者收費的商業模式存在的基礎是滿足消費者剛需。我們已經多次提到，患者的剛需可以從整個就醫流程環節拆解，收費的切入點非常多，醫療健康服務的 9大環節，每個環節都存在痛點，都可以作為盈利的突破口。而無論哪種盈利模式，真正解決了患者就醫痛點的服務都會獲得盈利空間。患者的核心訴求無非是治好 病、省錢、省時、便捷、互動。此外順人性機制也是我們反復強調的核心點。這兩者可以判斷向患者收費商業模式的可行性程度。另外，我們認為，在切入方式上， 對于原有就醫環節的互聯網化改善，勝過對消費者新習慣培養。

對消費者收費的具體收費方式大類上可分為：硬件銷售模式和軟件服務模式。（1）硬件銷售模式已經眾所周知，但硬件出售模式在長期發展中可能面臨挑 戰：滲透率提升后，更新需求非剛性。由于存在其他潛在衍生盈利模式，可以用來補貼硬件，因此可以判定硬件售價在長期應該會持續下降，因此硬件出售更多是體 現出獲取用戶入口功能，本身的盈利能力在長期會越來越難。但硬件銷售本身的市場空間較大，例如血糖儀全球市場空間可達200億美金，短期內依然可觀。 （2）軟件服務模式，例如春雨醫生等，以基礎服務免費（獲取流量和粘性），增值服務收費（剛需）的模式進行。（3）社群模式，這部分的收費模式仍在探索之 中，在互聯網醫療行業尚不明顯，但一定是趨勢所在，具體社群商業模式的威力，可以直接參考《羅輯思維》節目的幾次重量級實驗。

國外案例分析借鑒：Zeo

1.公司簡介：Zeo是面向消費者的健康移動應用，通過一個可佩帶的硬件，監測心率、飲食、運動、睡眠等生理參數，Zeo提供移動睡眠監測和個性化睡眠指導。

2.主要產品形式和功能：ZEO是一個腕帶和頭貼，可以通過藍牙和手機或一個床旁設備相連，記錄晚上的睡眠周 期，并給出一個質量評分。用戶可以通過監測得分變化或和同年齡組的平均值相比較，對自己的睡眠有一個量化的了解。另外，對于睡眠不好的人，ZEO也提供個 性化的睡眠指導，通過一些測試找到可能的問題。

3.盈利模式：主要是面向消費者的硬件銷售和軟件服務。Zeo在盈利模式上有兩種選擇。一是軟件即服務（SAAS）――通過用戶訂閱以及持續性盈收，二是用戶購買設備產生利潤。但采用第二種模式非常困難，因為公司為其頭戴設備開價99 美元，利潤率并不特別理想。公司在八年內共融資超過3 千萬美元。

4.汲取的經驗和教訓：

（1）服務是健康管理，非剛需，沒有充分利用人性，技術優勢無法體現。 Zeo在研發過程中審閱了大量科學研究資料。Zeo的分析數據精準度接近于睡眠實驗室的權威數據，而腕部活動記錄儀測量得出的數據相對不精準。但是消費者似乎并不關心這些研究結果。這樣一來，像FitBit 這樣的競爭設備就會做的更好。

（2）佩戴麻煩，逆人性。Zeo所強調的產品價值是可以為消費者提供個人網上睡眠指導。但消費者需要登錄它的網站，輸入更多的關于自己睡眠以及其他變量的信息。每晚戴著特制頭帶睡覺也很不方便，用戶反而會產生不適感。

（3）不能忽視藝術和用戶體驗的重要性。通過數據視覺化促進行為變革很好很強大，但它更多是一項藝術，而非科學。這類企業需要更多的藝術家，用戶界面設計專家以及心理學家的幫助，而非僅僅是技術突破。

向醫生收費：市場空間不大，且盈利模式單一，難以成為主要模式

向醫生收費模式存在的基礎是滿足醫生的核心訴求。包括（1）增加合法收入、（2）增加個人的品牌知名度、（3）發表更多論文并評上更高職稱以及 （4）減少工作量。同時在整個診療環節，醫生還存在需要病患準確病情信息、需要輔助決策信息、降低風險、持續跟蹤病患（院外）病情并建立個人病歷庫等需 求。但從剛性程度上來看，僅有第1條需求可能產生盈利模式。

向醫生收費的切入點主要包括輔助診療以及預約平臺，輔助診療層面的需求是持續的，基于此的盈利模式具有較大的發展空間。此外，預約平臺類服務存在一定的需求，等中國醫生多點執業政策進一步明確和放開后，會有較大的發展空間。

目前向醫生收費的公司的具體收費方式主要是會員收費。在美國，醫生獨立執業，問診相對自由，所以對醫生的盈利模式非常多樣，客源、診斷、診后、用藥、器械等都可以是盈利的切入點，而中國醫療體系對醫生的限制非常多，所以針對醫生的盈利模式還是限制在輔助診斷用 藥以及醫生間交流的層面，而在預約平臺上收費的模式目前發展較好，但存在著會受到政府監管的風險，未來發展并不樂觀。目前針對醫生收費的企業，例如 Epocrates、丁香園、杏樹林等，對醫生收費都不是其主要的盈利來源，積極開發其他盈利模式是現存公司的普遍特征?？傊?，針對醫生的盈利的創新點較 少，盈利空間也較小。

國外案例分析借鑒：Zocdoc醫患對接平臺

1.公司簡介：初創企業融資“新王”。Zocdoc創立于2007年，是一家線上醫生預約平臺，服務遍及美國的2000個城市，目前每月要向500萬用戶提供尋找醫生和在線預約的服務。在2014年6月完成的D輪融資中，Zocdoc募集資金超過1.5億美元，市 場估值超過15億美元，成為紐約初創企業中名副其實的“新王”。

2.提供的主要服務：Zocdoc提供高效透明的對接平臺?；诘乩砦恢茫琙ocdoc為患者和醫生提供了一個高效的對接平臺，通過Zocdoc網站或是移動客戶端軟件，用戶可以隨時隨地找到附近醫生，并查看醫生的資質認證，服務點評，空閑時間等信息，并在線與醫生預約服務。

3.盈利模式：Zocdoc對患者用戶免費，對注冊醫生則要收取250美元/月的費用，目前有超過530萬名醫療從業者在Zocdoc上向患者提供服務。2013年，Zocdoc的在線預約量增長200%，移動端的預約量的增速則達到500%。

4.經驗總結：目前還不完全適用于中國，等待多點執業政策進一步明確可有發展空間。除了受到聯網技術和移動設備 的支撐，Zocdoc的興起與美國醫療行業的環境以及供需狀況有很大關系。首先，在美國，大多數醫生是自由執業，而不是像中國一樣從屬于醫院，醫生與患者 是直接對接，而不必通過醫院，Zocdoc正是大大提高了這一環節的透明度和效率；其次，比起中國，美國的醫療資源供給相對充足，醫生需要Zocdoc這 樣一個平臺來接收患者資源?；谝陨蟽牲c，Zocdoc可以以向醫生收費的方式持續盈利，并且隨著市場份額越來越大，不論是醫生還是患者對于平臺的粘性也 進一步增強，閉環商業模式逐漸穩固。

向醫院收費：市場空間大，盈利空間大，但盈利模式只能滿足中短期發展

向醫院收費的切入點包括提高醫院管理效率以及提高收入。在這兩個層面，醫院的需求較強，針對此產生的盈利模式都具有較大的盈利空間，但基本上與醫療信息化更相關，而非純互聯網模式。

目前向醫院收費的公司盈利模式主要包括三類：一是軟件銷售以及維護運營收費；二是硬件銷售；三是遠程監測服務收費。

國外案例分析借鑒：Vocera醫院移動通訊，向醫院收費

1.主要產品功能：Vocera可幫助大型醫院實現快速而有效的通訊。隨著醫院規模的擴大，一個需要解決的重要 問題是如何在醫院內部實現快速而有效的通訊，以應對各種緊急突發事件。Vocera可以為醫院提供移動的通訊解決方案，其主要產品是一個可以讓醫護人員戴 在脖子上或別在胸前的設備，可隨時收發信息，隨時通話并設置提醒，取代了醫院過去使用的BP機。

2.Vocera的盈利模式：主要是通過向醫院收費實現盈利。2012年Vocera共擁有醫院客戶875家， 包括大型醫院、中小型診所、手術中心和養老中心等，其中775家在美國本土。公司2012年收入近1億美金，主要來自向醫院的Vocera硬件/軟件銷售 以及維修服務。公司2012年上市，現市值為3.3億美金。

3.經驗和教訓總結：vocera近年收入情況并不樂觀，總收入增速大幅下降，凈利潤虧損顯著增加。我們認為這主要原因來自于醫療信息化技術的提 升，大量替代性、低成本解決方案不斷產生，因此原有基于通訊技術的產品可能會大面積受到基于互聯網技術的產品替代，因此醫療新系統企業更多可以向互聯網方 向轉型。

向藥企收費：市場空間大，盈利模式多樣

向藥企收費的存在基礎，是滿足藥企的營銷、研發需求。藥品的營銷、產品的研發是藥企發展的基本需求，而基于此產生的盈利模式市場空間大。向藥企收費是目前軟件類移動醫療公司最大的盈利來源，無論是針對醫生、患者、醫院哪個環節的服務，均可以依靠流量和數據采用向藥企收費的盈利模式。

目前向藥企收費的公司盈利模式主要包括三類：一是基于流量的廣告收費；二是基于數據的精準化推送收費；三是研發數據收費。短期內，廣告是向藥企收費 的主要盈利模式，而基于數據的精準化營銷將在未來獲得更大的市場空間。我們認為，向藥企收費的公司是目前盈利模式切入點最好的公司，無論在短期還是長期， 該盈利模式均有較大的發展空間。但是向藥企收費是在產品獲得流量以及數據基礎上建立的盈利模式，存在一定的壁壘，一旦企業獲得了足夠的用戶及數據，跨越了盈利模式的壁壘，就能在移動醫療市場上占據一席之地。

國外案例分析借鑒：Epocrates基于軟件的雙向服務

1.公司簡介：Epocrates于1998年由兩個斯坦福學生創建，2011年上市，是全球第一家上市的移動健康公司，2013年1月被美國健康護理技術提供商Athenahealth以近3億美元的現金收購。

2.主要產品功能：Epocrates擁有美國排名第一的移動藥物字典，其的核心服務是通過手機軟件向專業醫療從業者提供信息支持，包括藥品相關信息，疾病相關信息，醫療實驗室診斷信息等，從而幫助醫生更準確和高效的為病人提供服務。目前有超過一百四十萬的臨床醫生使用Epocrates的手機軟件。

3.主要盈利模式：Epocrates的主要收入來源并不是手機軟件銷售。2012年，Epocrates收入 1.2億美元，其中80%來自向藥品企業提供市場解決方案（包括60%的廣告和20%市場調研服務），剩下20%來自軟件銷售?；谡莆盏尼t生客戶資源和 軟件平臺的數據資源，Epocrates可以通過DocAlert信息服務向醫生傳遞藥品審批、臨床試驗數據、治療指南、處方規定變化等簡短的信息，并根 據藥企的需求進行精準的醫生再教育內容投放，已達到精準營銷的目的。同時，為藥企開展針對特定地區或對象的市場調研也是Epocrates的重要收入來 源。

4.經驗教訓和結論：Epocrates被主攻EHR的醫療信息化服務公司Athenahealth 收購后，收入下滑，總部裁人，短短幾年間，一顆耀眼明星已成明日黃花?；ヂ摼W醫療的App不再單打獨斗，而是委身下嫁給各種HIS，EHR，EMR 系統，將信息采集和數據分析服務更多地植入“移動化”元素，與傳統的醫療信息系統進行深度融合，這很可能是一個未來的重要趨勢。

向保險公司收費：市場空間較小，盈利模式單一，處于探索階段

向保險公司收費的存在基礎是能夠幫助保險公司實現精準化定價和減少賠付支出。具體操作上的主要切入點來自于移動醫療在慢性病管理上的優勢，移動醫療能夠對慢性病進行長期監測，提供合理的健康指導，從長期上降低保險公司的賠率，所以衍生出了向保險公司收費的盈利模式。

目前向險企收費的公司盈利模式主要包括硬件銷售以及遠程監測服務。向保險公司收費的盈利模式來源于美國，美國商業保險發達，市場占比超過50%，與保險公司的合作為移動醫療公司開辟了新的市場與盈利模式。而中國商業保險覆蓋人群不到2%，市場空間較小，一些公司例如九安醫療、中衛萊康試圖與保險公司合作，開發新的盈利模式，但仍然處于探索階段。我們認為，與保險公司合作的模式值得進一步探索，尤其是能否將移動醫療與社會醫療保險合作，如果能夠打通社保市場，移動醫療行業將獲得質的突變。

國外案例分析借鑒：WellDoc：向保險公司與企業雇主收費

1.公司簡介：WellDoc是一家專注于糖尿病管理的移動醫療公司。WellDoc向用戶提供手機APP，并在云端建立糖尿病管理平臺，與保險公司合作為用戶提供糖尿病管理。醫生也可以通過電子病歷查看患者的狀態。WellDoc通過自身開發的平臺和系統幫助用戶監測血糖，利用收集到的用戶數據和醫生建立專門的合作，協助改變用戶的生活習慣以達到控制糖尿病的目的。

2.發展歷程和現狀： 2005年成立，在移動醫療時代到來之前，就已經積累了許多糖尿病管理的經驗。2008年6月，在DiabetesTechnology&Therapeutics發表短期臨 床試驗報告，證明糖化血紅蛋白水平有顯著降低。2010年10月，軟件通過FDA認證。2011年9月在Diabetes Care發表臨床試驗報告，證明使用移動互聯網平臺控制血紅蛋白水平的顯著療效。試驗組和對照組患者糖化血紅蛋白下降差異達到1.2.如果一個糖尿病新藥 上市能證明和對照組差異達到0.3，療效就足夠顯著。糖尿病管家系統是第一款通過FDA對照試驗的APP。2012年8月，和AlereHealth疾病 管理公司合作向300000糖尿病患者提供服務。2012年8月，列入保險公司的報銷目錄，和處方藥物并列。2013年推出了App版本的糖尿病管理軟件 BlueStar。這也是美國市場目前唯一一款通過 FDA認 證且需要醫生處方使用的糖尿病管理App。這款產品為確診患有II型糖尿病并需要通過藥物控制病情的患者設計，類似于藥物治療。該方案由WellDoc擁 有專利的自動化專家分析系統提供支持，其中包括實時消息，行為指導和疾病教育，推送至患者的移動設備。2014年1月，WellDoc被福布斯評為“美國最有潛力的公司”之一，并獲得新一輪來自默克公司全球健康創新基金（MerckGHI）和風險投資公司溫德姆（WindhamVenture Partners）2000萬美元的投資，至此WellDoc總計投資已經超過5000萬美元。

3.主要產品形式和功能：Blue star是一款可以在移動設備上使用的糖尿病管理軟件，專為確診患有II型糖尿病并需要通過藥物控制病情的患者設計，類似于藥物治療?；颊邔⑺麄兊乃幬锖?碳水化合物的攝入量、血糖等數據輸入到安裝有blue star軟件的移動設備中，系統對現有藥物劑量、血糖波動情況、每餐碳水化合物攝入情況等數據進行分析后，為患者提供自動實時的虛擬指導，包括提醒相關測試、藥物、生活方式的調整及膳食建議。同時，患者的數據會被定期發送到患者的醫生那里以幫助填補在復診間歇中產生的信息差距，并促進疾病管理的討論。

篇6

我們認為互聯網醫療是未來醫療健康服務業的必然趨勢。主要驅動力來自于三個層面：首先，互聯網滲透進入醫療行業，是互聯網發展自然演進的必然階段——互聯網自90年代末期先后沖擊紙媒(門戶、搜索)、通訊(IM工具)、零售(電子商務)、旅游(在線旅游)、金融(互聯網金融)、教育(在線教育)等等，其發展的核心脈絡即從易到難依次滲透到具備低效率、多痛點、大空間、長尾特征的行業中去，而醫療行業完全符合了這樣的特征，由于其涉及線下醫療資源的問題，因此滲透難度大，從而屬于互聯網滲透傳統行業中后期的產物。

其次，中國醫療資源配置極度不合理，讓本來就稀缺的醫療資源更加匱乏。在我國，看病難、看病貴等問題長期無法解決，“等候三小時看病三分鐘”成為常態，受制于頂層設計、醫保聯網欠缺以及分級診療制度不合理，分級診療制度始終難以落地。優質醫療資源被“小病”占據，而基層醫療資源卻被閑置(患者只信任三甲醫院)。這些低效率運行的問題也為互聯網解決方案提供了發展的空間。

最后，無需贅言，移動互聯網發展、智能終端普及、傳感器技術進步、互聯網基礎設施改善為互聯網醫療提供爆發式增長的土壤。

1.1殺入大空間、低效率、長尾特征行業，互聯網從未爽約

我們認為，互聯網為整個社會所帶來的新增意義主要來自兩個方面：“連接”(呈現出去中介特征)和“智能”(智能算法應用在連接過程中所產生的數據，所提供的自動化輸出)。

互聯網的“連接”意義成為了商業模式的核心：人與人的連接成就了騰訊，人與信息的連接誕生了百度，人與商品的連接造就了阿里巴巴，人與服務的連接催生了大眾點評。

而從連接產生的商業模式基礎來自于對“大空間、低效率、多痛點、長尾特征”行業的滲透，通過提高其運行效率，帶來增量價值，BAT、大眾點評、滴滴打車等等商業模式皆是如此。

1.2醫療服務行業是典型的大空間、低效率、長尾特征行業

??? 醫療服務行業，特別是我國的醫療服務行業具備互聯網入侵的所有特征：大空間、低效率、多痛點，長尾特征。

第三、不論從患者、醫生還是醫院角度看，醫療服務行業整體痛點極多。對患者來說，看病難、看病貴問題長時期得不到解決。院內服務質量低，院外無人跟蹤病情問題凸顯。醫生則面臨著醫患關系緊張、工作強度大、收入低、風險高的現狀。對于醫院來說，三甲醫院超負荷運營，被迫擴擴張成管理難度加大，而另一方面基層醫院門可羅雀，醫療資源大幅浪費?？傊t療價值鏈內各主體的痛點極多。

最后，醫療服務行業也是標準的具備長尾特征的行業。首先，中國人口空間分布的不均勻，使得大量長尾人群由于醫療規模不經濟問題，得不到應有的醫療服務。

1.3無需贅言，技術進步是互聯網醫療行業發展的土壤

互聯網醫療首先解決的是醫療資源低效配置問題，而這個問題由來已久，需求一直存在，無疑技術進步是互聯網醫療行業發展的最肥沃土壤，使得互聯網環境下的高效醫療成為可能。

首先是網絡普及率以及移動互聯網的發展。其次，傳感器技術的快速發展。

1.4盛宴已至，莫等菜涼再下手

我們發現，在當前的互聯網環境下，互聯網醫療行業“先發優勢效應”和“馬太效應”比較明顯，因此提前布局非常重要，如果等到熟模式出現，集中度急劇上升的階段，最佳投資機會已經喪失。

先發優勢效應和馬太效應主要體現在互聯網環境下的“口碑營銷”影響力、結合線下醫療資源的“地盤效應”、資源匯集的“網絡效應”、融資較為容易的“新鮮感效應”。舉例來說，(1)雖然目前在醫患互動APP領域，中國尚處于發展的初期階段，但以“好大夫”、“春雨醫生”為主的企業已經占據了媒體的主要傳播渠道，其他醫患互動的互聯網醫療企業更多情況下便不為人知；(2)同時，由于大量患者和醫生已經在這兩個平臺上進行互動，從而帶來了更多的沉淀內容，從而吸引更多參與者匯集到平臺；(3)另外，除非出現不同于這兩者的新商業模式，純模仿者很難獲得高估值的融資；(4)最后，先占據醫生入口、醫院入口等線下資源的平臺將率先產生粘性，而醫生的精力有限，很難繼續對接其他平臺。因此先發優勢效應極其明顯。

2、哪是骨頭哪是肉——遍覽商業模式，從容品嘗盛宴

如果說互聯網醫療是大勢所趨這個判斷眾人皆知，無需爭論，那么這場盛宴究竟從何處下口呢？哪里是流油的肥肉，哪里是難啃的硬骨頭？這個問題恐怕就不易回答。我們的觀點如下：

首先，互聯網醫療的最佳商業模式應該具備我們所說的“四句真經”特征：(1)人性剛需是盈利基礎、(2)數據決定發展空間、(3)社群帶來流量沉淀、(4)整合線下服務鏈是競爭壁壘?；诖?，進一步，我們看好專業醫療移動互聯硬件、醫患互動軟件，不看好當前絕大多數智能手環等穿戴設備、泛健康管理軟件。

其次，互聯網商業模式存在于就醫全流程的各主體訴求之中，主要包括患者、醫生、醫院、藥企、險企5大角色，越剛性的需求，越容易產生合理商業模式。

第三，在盈利空間方面，向藥企收費的模式是目前中國空間最大的收費模式：2014年估計為37.1億元，2020年預計將達到558.7億元第四，在切入點方案選擇方面，我們認為以軟件形式還是硬件形式切入互聯網醫療并不重要。

2.1商業模式的基礎：基于就醫價值鏈的分析框架

從宏觀整體角度看，互聯網醫療存在的基礎是目前稀缺醫療資源低效配置，而互聯網在醫療行業創造的新增價值在于三方面：(1)“連接”屬性：通過高效連接，降低醫療資源的浪費，提高效率，從而產生價值。(2)“智能”屬性：通過整個醫療環節產生的大數據，結合人工智能算法，基于數據為醫生的診斷、治療決策提供新的可靠支撐，從而創造價值。(3)在整個就醫、行醫的過程中改善各方體驗，從而帶來新增商業價值。

從微觀角度看，我們從消費者角度出發，依次將整個就醫相關流程拆分為9個重要環節：健康管理、自診、自我用藥、導診、候診、診斷、治療、院內康復、院外康復(慢性病管理)。我們認為這9個就醫相關環節包含了消費者所有的訴求點，互聯網醫療的商業模式可以，并且也只能從這些環節展開。這也是我們對互聯網醫療商業模式分析的完整全景圖框架，后續研究都基于此。

2.2為誰服務？——患者、醫生、醫院

2.2.1為患者服務

患者是整個互聯網醫療服務鏈的核心。我們認為基于患者服務的互聯網醫療商業模式可以從患者就診的各個環節的核心剛需訴求分析。

自診環節和自我用藥環節剛需較強，基于這兩個環節的商業模式可行性高。在國內主要有好大夫在線、春雨醫生等具有自診、用藥、簡單醫患互動功能的APP。在此環節，患者的主要需求是獲得可靠的信息，能便宜、便捷地獲得解決方法，以及能得到專業醫生的指導。另外自我用藥環節，消費者的訴求是能知道最合理的用藥方法，以及最快，最便捷地買到藥。這部分的需求比較剛性，隨著收入水平提升，“有病硬抗”或隨意吃藥的消費者行為將逐漸減少。因此基于此環節的商業模式比較可行。

導診環節也是剛需，商業模式有擴展空間。在這個環節，病人需要知道自己應該去什么醫院，到什么科室，找什么醫生。對于已經需要去醫院治療的患者來說，這部分需求非常剛性。

候診和診斷環節，消費者主要訴求在于快捷、便利、省時。對一部分病患來說，這是剛需。我們可以觀察到支付寶和金蝶醫療已經在此環節布局，能夠大幅簡化候診就診流程，省時省力，并提供電子化的病例結果輸出。但這一部分的商業模式需要與醫院系統對接，是否具備較強的醫院資源決定了能否涉足這種商業模式。

院內康復和院外康復環節，消費者也存在剛需，而且我們認為是非常剛性的需求。在治療環節已經完成后，病患的主要花費已經支出，最終目的就是為了能快速、徹底治好病，而特別在院外康復階段，患者存在與醫生互動咨詢康復進展的需求，基于這一部分可以有硬件(體征監測)以及軟件(醫患互動)的商業模式。

2.2.2為醫生服務

醫生是互聯網醫療服務鏈的必要參與者，在很多環節內如果缺乏醫生的參與，則無法實現完整的商業模式。

醫生的核心訴求主要體現在：(1)增加合法收入、(2)增加個人的品牌知名度、(3)發表更多論文并評上更高職稱以及(4)減少工作量。同時在整個診療環節，醫生還存在需要病患準確病情信息、需要輔助決策信息、降低風險、持續跟蹤病患(院外)病情并建立個人病歷庫等需求。

2.2.3為醫院服務

醫院的方向，更多從醫療信息化角度考慮，對于互聯網模式不過多做討論，也非互聯網醫療的重點。在這方面，支付寶和金蝶軟件等都在提高醫院運行效率以及改善患者就醫體驗方面有所嘗試。目前仍處于比較初級階段，值得持續跟蹤。

目前面向醫院的IT服務更多是傳統軟件公司運作模式。如何基于醫院信息系統，直接獲取海量就醫患者數據是一個重要的向互聯網思維轉變的方向，也即B2B2C的模式，是傳統醫療IT企業轉型的一條重要路徑。

2.3向誰收費？——患者、醫生、醫院、藥企、險企

我們認為，互聯網醫療的商業模式核心是服務3個主體：患者、醫生、醫院，并且通過形成產業鏈條閉環，向5個對象：藥企、商業保險機構、醫生、患者、醫院收費。當然，海外模式中還有一些在中國不很適用的收費主體，比如向企業雇主收費，因為雇主承擔了一定員工醫療保健費用，因此有降低費用的訴求。

2.3.1向患者收費：市場空間大，盈利模式多樣，創新點多

向患者收費的商業模式存在的基礎是滿足消費者剛需。我們已經多次提到，患者的剛需可以從整個就醫流程環節拆解，收費的切入點非常多，醫療健康服務的9大環節，每個環節都存在痛點，都可以作為盈利的突破口。而無論哪種盈利模式，真正解決了患者就醫痛點的服務都會獲得盈利空間?；颊叩暮诵脑V求無非是治好病、省錢、省時、便捷、互動。此外順人性機制也是我們反復強調的核心點。這兩者可以判斷向患者收費商業模式的可行性程度。另外，我們認為，在切入方式上，對于原有就醫環節的互聯網化改善，勝過對消費者新習慣培養。

對消費者收費的具體收費方式大類上可分為：硬件銷售模式和軟件服務模式。(1)硬件銷售模式已經眾所周知，但硬件出售模式在長期發展中可能面臨挑戰：滲透率提升后，更新需求非剛性。由于存在其他潛在衍生盈利模式，可以用來補貼硬件，因此可以判定硬件售價在長期應該會持續下降，因此硬件出售更多是體現出獲取用戶入口功能，本身的盈利能力在長期會越來越難。但硬件銷售本身的市場空間較大，例如血糖儀全球市場空間可達200億美金，短期內依然可觀。(2)軟件服務模式，例如春雨醫生等，以基礎服務免費(獲取流量和粘性)，增值服務收費(剛需)的模式進行。(3)社群模式，這部分的收費模式仍在探索之中，在互聯網醫療行業尚不明顯，但一定是趨勢所在，具體社群商業模式的威力，可以直接參考《羅輯思維》節目的幾次重量級實驗。

國外案例分析借鑒：Zeo1、公司簡介：Zeo是面向消費者的健康移動應用，通過一個可佩帶的硬件，監測心率、飲食、運動、睡眠等生理參數，Zeo提供移動睡眠監測和個性化睡眠指導。

2、主要產品形式和功能：ZEO是一個腕帶和頭貼，可以通過藍牙和手機或一個床旁設備相連，記錄晚上的睡眠周期，并給出一個質量評分。用戶可以通過監測得分變化或和同年齡組的平均值相比較，對自己的睡眠有一個量化的了解。另外，對于睡眠不好的人，ZEO也提供個性化的睡眠指導，通過一些測試找到可能的問題。

3、盈利模式：主要是面向消費者的硬件銷售和軟件服務。Zeo在盈利模式上有兩種選擇。一是軟件即服務(SAAS)——通過用戶訂閱以及持續性盈收，二是用戶購買設備產生利潤。但采用第二種模式非常困難，因為公司為其頭戴設備開價99美元，利潤率并不特別理想。公司在八年內共融資超過3千萬美元。

4、汲取的經驗和教訓：(1)服務是健康管理，非剛需，沒有充分利用人性，技術優勢無法體現。Zeo在研發過程中審閱了大量科學研究資料。Zeo的分析數據精準度接近于睡眠實驗室的權威數據，而腕部活動記錄儀測量得出的數據相對不精準。但是消費者似乎并不關心這些研究結果。這樣一來，像FitBit這樣的競爭設備就會做的更好。

(2)佩戴麻煩，逆人性。Zeo所強調的產品價值是可以為消費者提供個人網上睡眠指導。但消費者需要登錄它的網站，輸入更多的關于自己睡眠以及其他變量的信息。每晚戴著特制頭帶睡覺也很不方便，用戶反而會產生不適感。

(3)不能忽視藝術和用戶體驗的重要性。通過數據視覺化促進行為變革很好很強大，但它更多是一項藝術，而非科學。這類企業需要更多的藝術家，用戶界面設計專家以及心理學家的幫助，而非僅僅是技術突破。

2.3.2向醫生收費：市場空間不大，且盈利模式單一，難以成為主要模式

向醫生收費模式存在的基礎是滿足醫生的核心訴求。包括(1)增加合法收入、(2)增加個人的品牌知名度、(3)發表更多論文并評上更高職稱以及(4)減少工作量。同時在整個診療環節，醫生還存在需要病患準確病情信息、需要輔助決策信息、降低風險、持續跟蹤病患(院外)病情并建立個人病歷庫等需求。但從剛性程度上來看，僅有第1條需求可能產生盈利模式。

向醫生收費的切入點主要包括輔助診療以及預約平臺，輔助診療層面的需求是持續的，基于此的盈利模式具有較大的發展空間。此外，預約平臺類服務存在一定的需求，等我國醫生多點執業政策進一步明確和放開后，會有較大的發展空間。

目前向醫生收費的公司的具體收費方式主要是會員收費。在美國，醫生獨立執業，問診相對自由，所以對醫生的盈利模式非常多樣，客源、診斷、診后、用藥、器械等都可以是盈利的切入點，而中國醫療體系對醫生的限制非常多，所以針對醫生的盈利模式還是限制在輔助診斷用藥以及醫生間交流的層面，而在預約平臺上收費的模式目前發展較好，但存在著會受到政府監管的風險，未來發展并不樂觀。目前針對醫生收費的企業，例如Epocrates、丁香園、杏樹林等，對醫生收費都不是其主要的盈利來源，積極開發其他盈利模式是現存公司的普遍特征?？傊?，針對醫生的盈利的創新點較少，盈利空間也較小。

國外案例分析借鑒：Zocdoc醫患對接平臺1、公司簡介：初創企業融資“新王”。Zocdoc創立于2007年，是一家線上醫生預約平臺，服務遍及美國的2000個城市，目前每月要向500萬用戶提供尋找醫生和在線預約的服務。在2014年6月完成的D輪融資中，Zocdoc募集資金超過1.5億美元，市場估值超過15億美元，成為紐約初創企業中名副其實的“新王”。

2、提供的主要服務：Zocdoc提供高效透明的對接平臺?；诘乩砦恢茫琙ocdoc為患者和醫生提供了一個高效的對接平臺，通過Zocdoc網站或是移動客戶端軟件，用戶可以隨時隨地找到附近醫生，并查看醫生的資質認證，服務點評，空閑時間等信息，并在線與醫生預約服務。

3、盈利模式：Zocdoc對患者用戶免費，對注冊醫生則要收取250美元/月的費用，目前有超過530萬名醫療從業者在Zocdoc上向患者提供服務。2013年，Zocdoc的在線預約量增長200%，移動端的預約量的增速則達到500%。

4、經驗總結：目前還不完全適用于中國，等待多點執業政策進一步明確可有發展空間。除了受到聯網技術和移動設備的支撐，Zocdoc的興起與美國醫療行業的環境以及供需狀況有很大關系。首先，在美國，大多數醫生是自由執業，而不是像中國一樣從屬于醫院，醫生與患者是直接對接，而不必通過醫院，Zocdoc正是大大提高了這一環節的透明度和效率；其次，比起中國，美國的醫療資源供給相對充足，醫生需要Zocdoc這樣一個平臺來接收患者資源?；谝陨蟽牲c，Zocdoc可以以向醫生收費的方式持續盈利，并且隨著市場份額越來越大，不論是醫生還是患者對于平臺的粘性也進一步增強，閉環商業模式逐漸穩固。

2.3.3向醫院收費：市場空間大，盈利空間大，但盈利模式只能滿足中短期發展

向醫院收費的切入點包括提高醫院管理效率以及提高收入。在這兩個層面，醫院的需求較強，針對此產生的盈利模式都具有較大的盈利空間，但基本上與醫療信息化更相關，而非純互聯網模式。

目前向醫院收費的公司盈利模式主要包括三類：一是軟件銷售以及維護運營收費；二是硬件銷售；三是遠程監測服務收費。

國外案例分析借鑒：Vocera醫院移動通訊，向醫院收費1、主要產品功能：Vocera可幫助大型醫院實現快速而有效的通訊。隨著醫院規模的擴大，一個需要解決的重要問題是如何在醫院內部實現快速而有效的通訊，以應對各種緊急突發事件。Vocera可以為醫院提供移動的通訊解決方案，其主要產品是一個可以讓醫護人員戴在脖子上或別在胸前的設備，可隨時收發信息，隨時通話并設置提醒，取代了醫院過去使用的BP機。

2、Vocera的盈利模式：主要是通過向醫院收費實現盈利。2012年Vocera共擁有醫院客戶875家，包括大型醫院、中小型診所、手術中心和養老中心等，其中775家在美國本土。公司2012年收入近1億美金，主要來自向醫院的Vocera硬件/軟件銷售以及維修服務。公司2012年上市，現市值為3.3億美金。

3、經驗和教訓總結：vocera近年收入情況并不樂觀，總收入增速大幅下降，凈利潤虧損顯著增加。我們認為這主要原因來自于醫療信息化技術的提升，大量替代性、低成本解決方案不斷產生，因此原有基于通訊技術的產品可能會大面積受到基于互聯網技術的產品替代，因此醫療新系統企業更多可以向互聯網方向轉型。

2.3.4向藥企收費：市場空間大，盈利模式多樣

向藥企收費的存在基礎，是滿足藥企的營銷、研發需求。藥品的營銷、產品的研發是藥企發展的基本需求，而基于此產生的盈利模式市場空間大。向藥企收費是目前軟件類移動醫療公司最大的盈利來源，無論是針對醫生、患者、醫院哪個環節的服務，均可以依靠流量和數據采用向藥企收費的盈利模式。

目前向藥企收費的公司盈利模式主要包括三類：一是基于流量的廣告收費；二是基于數據的精準化推送收費；三是研發數據收費。短期內，廣告是向藥企收費的主要盈利模式，而基于數據的精準化營銷將在未來獲得更大的市場空間。我們認為，向藥企收費的公司是目前盈利模式切入點最好的公司，無論在短期還是長期，該盈利模式均有較大的發展空間。但是向藥企收費是在產品獲得流量以及數據基礎上建立的盈利模式，存在一定的壁壘，一旦企業獲得了足夠的用戶以及數據，跨越了盈利模式的壁壘，就能在移動醫療市場上占據一席之地。

國外案例分析借鑒：Epocrates基于軟件的雙向服務1、公司簡介：Epocrates于1998年由兩個斯坦福學生創建，2011年上市，是全球第一家上市的移動健康公司，2013年1月被美國健康護理技術提供商Athenahealth以近3億美元的現金收購。

2、主要產品功能：Epocrates擁有美國排名第一的移動藥物字典，其的核心服務是通過手機軟件向專業醫療從業者提供信息支持，包括藥品相關信息，疾病相關信息，醫療實驗室診斷信息等，從而幫助醫生更準確和高效的為病人提供服務。目前有超過一百四十萬的臨床醫生使用Epocrates的手機軟件。

3、主要盈利模式：Epocrates的主要收入來源并不是手機軟件銷售。2012年，Epocrates收入1.2億美元，其中80%來自向藥品企業提供市場解決方案(包括60%的廣告和20%市場調研服務)，剩下20%來自軟件銷售?；谡莆盏尼t生客戶資源和軟件平臺的數據資源，Epocrates可以通過DocAlert信息服務向醫生傳遞藥品審批、臨床試驗數據、治療指南、處方規定變化等簡短的信息，并根據藥企的需求進行精準的醫生再教育內容投放，已達到精準營銷的目的。同時，為藥企開展針對特定地區或對象的市場調研也是Epocrates的重要收入來源。

4、經驗教訓和結論：Epocrates被主攻EHR的醫療信息化服務公司Athenahealth收購后，收入下滑，總部裁人，短短幾年間，一顆耀眼明星已成明日黃花?；ヂ摼W醫療的App不再單打獨斗，而是委身下嫁給各種HIS，EHR，EMR系統，將信息采集和數據分析服務更多地植入“移動化”元素，與傳統的醫療信息系統進行深度融合，這很可能是一個未來的重要趨勢。

2.3.5向保險公司收費：市場空間較小，盈利模式單一，處于探索階段

向保險公司收費的存在基礎是能夠幫助保險公司實現精準化定價和減少賠付支出。具體操作上的主要切入點來自于移動醫療在慢性病管理上的優勢，移動醫療能夠對慢性病進行長期監測，提供合理的健康指導，從長期上降低保險公司的賠率，所以衍生出了向保險公司收費的盈利模式。

目前向險企收費的公司盈利模式主要包括硬件銷售以及遠程監測服務。向保險公司收費的盈利模式來源于美國，美國商業保險發達，市場占比超過50%，與保險公司的合作為移動醫療公司開辟了新的市場與盈利模式。而中國商業保險覆蓋人群不到2%，市場空間較小，一些公司例如九安醫療、中衛萊康試圖與保險公司合作，開發新的盈利模式，但仍然處于探索階段。我們認為，與保險公司合作的模式值得進一步探索，尤其是能否將移動醫療與社會醫療保險合作，如果能夠打通社保市場，移動醫療行業將獲得質的突變。

國外案例分析借鑒：WellDoc：向保險公司與企業雇主收費1、公司簡介：WellDoc是一家專注于糖尿病管理的移動醫療公司。WellDoc向用戶提供手機APP，并在云端建立糖尿病管理平臺，與保險公司合作為用戶提供糖尿病管理。醫生也可以通過電子病歷查看患者的狀態。WellDoc通過自身開發的平臺和系統幫助用戶監測血糖，利用收集到的用戶數據和醫生建立專門的合作，協助改變用戶的生活習慣以達到控制糖尿病的目的。

2、發展歷程和現狀：2005年成立，在移動醫療時代到來之前，就已經積累了許多糖尿病管理的經驗。2008年6月，在DiabetesTechnology&Therapeutics發表短期臨床試驗報告，證明糖化血紅蛋白水平有顯著降低。2010年10月，軟件通過FDA認證。2011年9月在Diabetes Care發表臨床試驗報告，證明使用移動互聯網平臺控制血紅蛋白水平的顯著療效。試驗組和對照組患者糖化血紅蛋白下降差異達到1.2.如果一個糖尿病新藥上市能證明和對照組差異達到0.3，療效就足夠顯著。糖尿病管家系統是第一款通過FDA對照試驗的APP。2012年8月，和AlereHealth疾病管理公司合作向300000糖尿病患者提供服務。2012年8月，列入保險公司的報銷目錄，和處方藥物并列。2013年推出了App版本的糖尿病管理軟件BlueStar。這也是美國市場目前唯一一款通過FDA認證且需要醫生處方使用的糖尿病管理App。這款產品為確診患有II型糖尿病并需要通過藥物控制病情的患者設計，類似于藥物治療。該方案由WellDoc擁有專利的自動化專家分析系統提供支持，其中包括實時消息，行為指導和疾病教育，推送至患者的移動設備。2014年1月，WellDoc被福布斯評為“美國最有潛力的公司”之一，并獲得新一輪來自默克公司全球健康創新基金(MerckGHI)和風險投資公司溫德姆(WindhamVenture Partners)2000萬美元的投資，至此WellDoc總計投資已經超過5000萬美元。

3、主要產品形式和功能：Blue star是一款可以在移動設備上使用的糖尿病管理軟件，專為確診患有II型糖尿病并需要通過藥物控制病情的患者設計，類似于藥物治療?；颊邔⑺麄兊乃幬锖吞妓衔锏臄z入量、血糖等數據輸入到安裝有blue star軟件的移動設備中，系統對現有藥物劑量、血糖波動情況、每餐碳水化合物攝入情況等數據進行分析后，為患者提供自動實時的虛擬指導，包括提醒相關測試、藥物、生活方式的調整及膳食建議。同時，患者的數據會被定期發送到患者的醫生那里以幫助填補在復診間歇中產生的信息差距，并促進疾病管理的討論。

4、盈利模式：在收費對象方面，WellDoc的長期以來是向保險公司收費。在bluestar上市之前，WellDoc在市場上的主要產品是一款名叫DiabetesManager的糖尿病管家系統，一個具有移動功能的糖尿病管理平臺，該系統的使用費用超過100美元/月。由于幫助患者控制糖尿病可以減少保險公司的長期開支，保險公司愿意購買WellDoc的產品提供給其客戶使用。目前WellDoc已停止運營DiabetesManager，專注于新產品bluestar。Blue star上市后，福特、來愛德等公司宣布愿意將BlueStar納入他們的員工處方藥福利計劃，以減少公司的醫療福利開支。

5、值得借鑒的經驗：(1)移動醫療的核心競爭力在品牌+垂直領域服務經驗：WellDoc2005年成立，在移動醫療時代到來之前，就已經積累了許多糖尿病管理的經驗，且證明其方式確實對控制血糖有效，在醫生和保險公司支付方都獲得了認可。WellDoc的產品被納入保險公司賠付計劃的根本原因在于其服務的有效性，以及其品牌來自于病人和患者的信任。這兩點都是單純從App做起的公司無法做到的。(2)個性化服務是關鍵。用戶可以通過很多APP來監測血糖或其他指標，但如果沒有后續的對于用藥和生活方式的建議，那么用戶黏性很難產生。而即使有些APP提出了一些建議，也缺乏病人的個性化管理。怎樣在用好大數據的同時，與醫生建立起長期持續的合作，決定了產品到底只是一個通訊工具還是疾病管理助手。

2.4入口之爭：軟件方案PK硬件方案

硬件、軟件、數據構成了移動醫療的閉環，行業的核心是數據，入口可以是軟件方案，也可以是硬件方案。那么哪種入口更具優勢？我們認為，對于創業型企業，軟件入口相對于硬件具有更低的入市成本、更低的入市壁壘、更高的用戶粘性，因此選擇軟件入口；對于傳統醫療產業中企業，硬件入口相對于軟件入口具有更高的競爭優勢，因此選擇硬件入口。而選擇軟或硬本身對于公司未來的布局影響并不重要。

2.4.1硬件方案：健康管理用戶消費習慣并未形成；慢性病管理入市壁壘較高

硬件本質功能是體征數據的搜集，目前市場上硬件能夠監測的數據包括運動、姿態、血壓、血糖、血氧、心率、心電、體溫、體重九大類。各種功能都有不同類別的產品出現。

硬件產品包括個人健康管理和慢性病管理兩類。個人健康管理類硬件并非消費者剛需，硬件銷售盈利空間相對較小，另一種盈利來源就是基于數據的第三方服務，而這也是基于硬件銷售上衍生的盈利模式，所以，健康管理類硬件發展的關鍵是抓住消費者健康管理的痛點，開發更加符合市場需求的硬件產品。

硬件入口的優勢：相對存在競爭壁壘(不是簡單的技術問題，而是用戶體驗問題，這個不一定是外包能夠解決的)，劣勢：如果缺乏互聯網營銷能力，用戶鋪設太慢，因為多了物流環節。

2.4.2軟件方案：信息系統市場成熟；平臺類公司發展空間大

移動醫療軟件方案包括信息化系統和個人用戶平臺。目前各級醫院已經進行開始使用信息化系統和院內通訊改進設備來提高醫院管理效率，東軟醫療、衛寧軟件等為醫院提供信息系統的公司也獲得快速發展。我們認為，醫院管理系統市場已經進入成熟期，龍頭企業會通過先發優勢進一步擴大市場份額，但未來發展空間受限，未來發展可以利用系統獲得的數據來進一步開發數據服務市場空間，而基于醫院獲得的大數據優勢會使得相關公司在數據服務領域擁有較大的優勢。

個人用戶平臺類公司的盈利模式是首先將產品在用戶中進行推廣，獲得用戶粘性之后，對其提供的資訊以及連接服務、數據衍生的服務進行收費。軟件服務分為主要功能是自用型和主要功能是連接型兩類，前者指為醫生以及患者提供相關的信息和指導的平臺，并不需要在多方之間構成連接，這類軟件發展較快，目前已經具有相對成熟的盈利模式(多為廣告)，而這類非連接型的軟件平臺未來的出路在于構建“社群商業”。第2類為連接醫患的平臺，這類軟件目前還沒有與數據對接的服務，主要是針對連接服務進行收費。同樣可以做成社群商業模式。

2.5投資甄別四句真經：順人性剛需是盈利基礎、數據決定發展空間、社群帶來流量沉淀、整合線下服務鏈是競爭壁壘

在無財務指標可供參考的情況下，如何合理篩選和研判互聯網醫療公司？我們結合互聯網與醫療行業的基本特征，通過總結國內外互聯網醫療以及純互聯網企業案例，得出“四句真經”，可作為投資參考：順人性剛需是盈利基礎、數據決定發展空間、社群帶來流量沉淀、整合線下服務鏈是競爭壁壘。

2.5.1順人性+剛需：盈利之基礎

順人性剛需是盈利基礎。這是我們強調的核心觀點，缺此要素難以成功?；谶@個論點，我們的一個衍生結論是：我們不看好目前絕大多數的智能手環等穿戴式設備。我們通過智能手環、智能手表(包括遲遲未出的傳言中的iWatch)、Googleglass等進行論證。

我們以一個典型的智能手環為例，一般來說智能手環的最主要功能是計步，以及所謂的“睡眠監測”，此外還有鬧鐘、手機反向查找、計算食物卡路里等功能。我們認為這些功能幾乎沒有剛需：(1)計算步數、走路距離等手環主要功能是可有可無的，非剛需(這個可以自己做思想實驗：如果沒佩戴，會不會覺得渾身不爽，很不方便？(手機就是這樣)，如果丟了，會不會痛心疾首，感覺損失慘重(手機里的通訊錄和信息就有這樣特征)，如果丟了是否會愿意再次購買？(手機是一定的))?；旧线@樣思考完就可以切身感覺到手環的非剛需。

其次，手環本身還有諸多“逆人性”因素：所謂計算食物卡路里，需要人工手動輸入，這種非剛需卻要付出的“勞累”是逆人性的。另外，手環還需要經常充電(通常一次充電可以使用幾天)，但由于其非剛需(和手機不同)，因此頻繁充電也是逆人性的。

同時，從替代性角度看，手機APP等也具有同樣功能(但會比較耗電)，手環的這部分功能難以構成購買需求。

所以，智能手環唯一需求點可能在于酷炫時尚潮流的外形，滿足新潮感和炫耀感，因此手環的工業設計是極為重要的，如果連這個要素都喪失了，那么一般的手環的結局幾乎注定是失敗。

另外，我們簡單分析一下iWatch遲遲未出，以及Googleglass難以大規模應用的原因，核心在于：缺少剛需殺手級應用。

市場曾傳聞iWatch最早在2013年就會，但到2014年3季度仍然沒有推出。這其中的原因值得細致分析：我么初步判斷iWatch可能具備如下特征：健康監測功能、類iPhone體驗的各種功能、炫酷外觀、電力續航仍是難題(1-2天)。如果僅僅如此，那么iWatch極大可能會面臨失敗(當然其社群熟悉是我們后面會探討的重要因素，也是支撐蘋果的重要原因)。

首先看健康監測功能：從技術角度看，目前能夠集成在手表上的與健康醫療相關監測功能有：脈搏(心率)、血氧、計步、睡眠翻身、體溫、濕度。這些體征指標幾乎無法帶來醫學價值。而連續血壓監測技術、傳統血壓監測技術都難以在手表上集成；血糖也是同樣情況，目前指尖采血仍是最可靠最主流方式，連續植入式測量的技術有德康醫療(但是不會有人為了戴手表測血糖要忍受體內植入芯片)，另外Google并不成熟的隱形眼鏡也是備選項，但尚未得到顯著進展。其實技術角度并不重要，重要的在于健康數據監測對于普通人來說根本就不是剛需所在。(同樣的思維實驗法，如果缺少了這個，你的生活會不會極為不便？)缺乏剛需殺手級應用，我們認為這是iWatch遲遲無法推出的原因之一。

此外，類Iphone體驗卻又不能單獨使用，那么手表也顯得雞肋，同樣非剛需。續航時間短，非剛需又需要頻繁充電，是逆人性。

Googleglass其實面臨同樣的情況，同時Googleglass還給人帶來隱私被窺探的恐懼，這也是逆人性的因素。

所以，逆人性、非剛需是互聯網醫療產品的失敗之源，而順人性+剛需是最基本的必要條件，是盈利的基礎，我們在前述案例Zeo的分析中也得到了相同的啟示。

2.5.2數據？數據！

數據決定發展空間。是否具備有效的數據搜集和數據分析能力，是區別傳統醫療模式和互聯網醫療模式的重要因素，也是觀察一個互聯網醫療企業是否具備廣闊發展空間的重要指標。

傳統醫療環境下的醫療數據主要來自醫院的信息化系統，存在封閉不開放、利用效率低等諸多弊端。同時，傳統醫療數據積累更多發生在醫院內部，而醫院之外的患者身體相關數據、反饋和評價數據、新的病情數據都無法持續跟蹤，互聯網醫療的介入將極大改善現狀，使得醫療數據具備連續性、跨區域性、非結構性的特征，大大豐富了數據的維度和廣度。

數據的積累和搜集首先帶來了衍生的商業模式：缺乏數據搜集的醫療企業與患者的關系更多呈現出一次性的特征，傳統收費模式成為主要的盈利模式。從而，也就會缺乏持續性、個性化的衍生商業模式，例如：(1)患者服藥前后的健康體征數據的大量積累有助于新藥的開發、對服藥者的持續跟蹤可以預判新藥的市場規模；(2)大量的病例數據經過智能算法的有效加工，能夠通過匹配同類型病人情況，在臨床上為醫生提供用藥和治療決策支持；(3)再比如對于患者在院內就診和用藥數據的持續跟蹤，可以發現醫生的過度治療(造成醫療資源浪費，患者負擔加大)、患者騙保、欺詐(造成醫療資源浪費)等情況，從而大幅節約醫療資源的低效使用，從而產生新的商業價值；(4)此外，患者在社群中的UGC內容、評價內容等可以產生新的有價值信息，增強醫患之間信息透明度，并且降低醫生個人品牌對于醫院的依賴度，從而可能衍生出新的服務模式。(5)患者個體的多維度個性化數據還能夠加速智慧醫療、個性化醫療的發展，針對用戶更有個性化地進行治療和用藥推薦，這一方面極大改善了用戶體驗，更增加了藥品和醫療服務精準化營銷的新商業模式。除了上述簡單列舉，互聯網醫療環境中還會產生許多富礦數據。

其次，競爭壁壘方面，數據的沉淀將增加客戶粘性，從而形成較強的競爭壁壘。個體健康數據的連續性和完整性對于患者來說至關重要，一旦在一個平臺上積累較長時間數據之后，轉移平臺的成本較大，從而產生消費者粘性。其次，擁有更多數據帶來的個性化體驗也是缺乏數據的新平臺所難以達到的。患者追求數據完整性、一致性的需求，以及更好的個性化體驗是數據積累為互聯網醫療企業帶來的核心競爭壁壘。

2.5.3社群的力量，超乎你想象！

社群帶來流量沉淀，強社群關系是富礦盈利池。社群商業是互聯網環境下的新商業模式，互聯網低成本的“連接”，使得原本具有同樣特征，卻長尾分散的人可以聚合在一起，從而爆發出驚人的商業潛力。我們認為，一個成功的互聯網醫療產品，必須建立起關系緊密的社群，唯有這樣才能將流量有效沉淀，成為競爭壁壘和持續盈利挖掘的富礦池。社群商業是互聯網環境下的新商業模式，很多衍生模式仍處于摸索迭代階段，但小米和《羅輯思維》的案例已經足以產生說服力。重視社群商業模式，才有可能避免進入“看不起，看不懂，學不會”的陷阱。

而對于醫療行業來說，對社群商業的挖掘則更加重要。醫院、醫生、患者之間存在著巨大信息不對稱性，相互之間的信任程度較低。而社群模式使得同類角色產生聚集，例如對于患者來說，可以找到和自己病情類似的病友，或者已經成功治愈者，獲得經驗分享。同時，還會交流用藥經驗，挑選醫院、科室、醫生的經驗(類似于大眾點評模式)，從而滿足患者的需求，產生極強粘性(生病是人最難以避免的事情)，而后期慢性病的持續治療和自我護理，也是社群商業的一個重要粘性來源。

醫療領域的社群是富金礦，病患的支付意愿較高。在完成社群商業粘性之后，變現的方法相對較多，垂直領域的電商(比如衍生出的藥品、家用醫療器械的推薦等等)等都是很好的變現方式。社群商業為互聯網醫療企業帶來的是極其有效、極具粘性、支付意愿較強的富礦群體，同時也為病患帶來了更好的體驗。

海外的案例：PatientsLikeMe1、公司簡介PatientsLikeMe是一家病友社區平臺。在這里，用戶可以相互分享病歷，尋找與自己癥狀相似的病友，從而提高醫療效果。2011年，大約有7萬名病人在這里分享了病歷。

2、公司創建起因：本·海伍德(BenHeywood)和杰米·海伍德(JamieHeywood)兄弟是麻省理工學院(MIT)的工程師，當他們二人得知他們的另一位兄弟史蒂芬(Stephen)患上了肌萎縮性側索硬化癥[ALS，也叫“盧格里格病”(LouGehrig'sdisease)]時，他們為無法從網上找到權威的信息和支持而感到大失所望。2004年，他們成立了PatientsLikeMe，訪客可以在這個網站上交流個人經歷、醫療史，并且回答網上的提問。如今這個網站有20萬用戶，討論的話題涉及1，800種疾病。

3、盈利模式：這家公司通過向默沙東(Merck)和諾華(Novartis)等制藥公司，以及高校等其他研究機構出售用戶數據來獲利?？梢栽赑atientsLikeMe網站上找到有價值的內容的不只是病人。盡管有各種保護隱私的法律保護病人的數據，但是位于馬薩諸塞州坎布里奇市的PatientsLikeMe還是能夠打包、它的網絡信息。公司對待這個問題持完全開放的態度。公司明確地告訴會員，會如何使用他們的數據，數據交給了誰，出于什么目的，從而解決了大部分公司面臨的處理隱私困境。而且他們認為這樣做是為了爭取更大的好處：利用這些數據可以做更有益的事，生產效果更好的靶向藥物以及療效更好的設備。

2.5.4談壁壘，不談技術，必談線下資源整合！

我們認為互聯網醫療行業的競爭壁壘不在技術，而在于對線下資源的整合能力。

眾所周知，手機APP的開發在基本技術方面并沒有很強的壁壘，當然，如何做出非常好的用戶體驗是一個所謂壁壘，但這塊無需做過多討論。而硬件方面，我們認為由于環境和時代局限性，國內的企業很難投入巨資在充滿不確定性的新硬件技術研發方向，而且過往的經驗也告訴國內企業，在醫療硬件方面，跟隨戰略不失為一個穩健的策略。因此，我們看到在國外，血糖的微創、無創連續測量領域，有德康醫療、google等耗費巨資的努力；心電方面，有Cardionet做出了典范；睡眠監測方面，Zeo以嚴謹的態度面對數據監測，在技術方面投入極大……反觀國內企業，在智能硬件領域以技術為核心競爭力的企業鮮有。

一方面是時代、環境、戰略的局限，另一方面是確實缺乏實際的案例，因此我們在探討移動醫療的壁壘方面，不談技術。

而國內企業更多可以在商業模式上獲得成功。對于互聯網醫療行業來說，整合線下醫療資源的能力是真正的壁壘。雖然互聯網醫療表面的核心競爭力是“得病患者得天下”，但實際上真實的邏輯卻還包含“得醫生者得患者”，進一步，在中國尚未全面推廣醫生多點執業的情況下，又有“得醫院者得醫生”。因此最終要完成互聯網醫療的大布局，必須在醫院資源方面獲取優勢。此外，先占據醫生入口、醫院入口等線下資源的平臺將率先產生粘性，而醫生的精力有限，醫院也以簡為重，很難繼續對接其他平臺。因此先發優勢效應極其明顯。

整合線下醫療資源除了介入醫院的含義之外，還包含了對整個醫療服務鏈條的整合，在互聯網醫療產品上能夠形成完整的閉環和良好的客戶體驗：對患者來說，從平常的健康保健知識、監測、社群，到自診階段、自我用藥(買藥)的就醫前環節，再到導診環節的挑選醫院、科室、醫生；進而到醫院內的掛號、候診、取單、支付、康復環節的便捷體驗；以及院外康復環節持續的醫患溝通等，要與醫生的訴求、醫院的訴求、保險公司的訴求以及藥企的訴求充分結合，充分利用就醫過程中產生的“流量”(包括病人流、醫生流和數據流)，產生價值。率先在區域打通行業價值鏈的企業將產生極強的先發優勢和壁壘，我們都知道，一個手機上不需要第二個功能相似的APP。

3、如何合理估值？——“去偽”容易“存真”難

互聯網醫療在中國普遍處于小荷才露尖尖角的最初級階段，依賴盈利能力的PE、PS估值方法局限突出，難以適用。我們認為目前階段用估值思想“去偽”較易(上限思路)，“存真”較難(不確定性極大難以給出潛在價值)，因此估值思路可以幫助投資者剔除陷阱。而在選股方面，我們認為還應該認真從“四句真經”中分析公司現有布局情況，并結合企業治理、團隊執行力、是否具備“互聯網運作思維”等角度綜合研判。

3.1行業普遍小荷才露尖尖角

遍歷國內上市公司，我們發現在互聯網醫療行業的布局仍處于最初級階段：雖然各家與互聯網醫療相關的企業絕大多數都已經在移動醫療(互聯網醫療)領域進行了相關布局，但基本上互聯網醫療業務占比極小。我們發現，國內的醫療企業主要有幾類參與互聯網醫療業務的方式：(1)依靠原來的硬件優勢開發新型移動產品的，如九安醫療、寶萊特、三諾生物、理邦儀器、邦訊技術(收購凌拓科技)；(2)也有利用原來的渠道優勢和用戶黏性，擴展移動端業務的，如愛康國賓、九州通、易聯眾、東軟醫療；(3)還有利用自身信息化或硬件優勢，升級醫療信息化系統的，如衛寧軟件、樂普醫療等。

我們認為，在互聯網醫療領域，上市公司完全有可能產生大規模的并購潮(參考國外EPOC的例子)，目前一級市場的火爆提供了大量優質標的，而收購進入上市公司體內進而完整服務閉環也是存在海外的案例。因此對于一級市場的關注非常重要。

3.2上限估值思路能夠規避投資陷阱

我們認為目前階段用估值思想“去偽”較易(上限思路)，“存真”較難(不確定性極大難以給出潛在價值)，因此上限估值思路可以幫助投資者剔除陷阱(剔除明顯高估的標的)。

此前由于市場對于互聯網醫療的主要盈利模式和潛在收入空間的概念較為模糊，導致無法有效給予一些暫無盈利業績的公司合理的估值水平。而我們在下面的分析中，就分別測算了各種互聯網醫療收費模式的潛在收入空間以及其敏感性分析測算表，同時我們建議投資者可以結合“四句真經”的半定量標準，判斷企業的市場占有率，從而獲得企業盈利空間的量化判斷。從這個角度，我們可以剔除一些明顯高估的標的，避免投資陷阱，同時能夠對投資標的有一個較為準確的價值判斷。

4、投資建議：主題看海外映射、價值看“四句真經”

4.1當前階段，主題為主：主策略尋找海外映射股

我們認為當前我國互聯網醫療行業處于發展初期，幾乎沒有公司真正能夠在互聯網醫療領域實現業績貢獻，這也是互聯網行業的普遍規律。但，正如我們在報告第一章所述，提前布局還是非常重要，因此我們認為當前階段可以結合市場節奏，參與有價值引導的主題投資機會，我們特別尋找了海外映射對標公司，為A股上市公司的主體性投資機會帶來啟示：(1)率先打通醫療服務價值鏈的互聯網醫療企業股價有望爆發式上漲(Cardionet在宣布與保險公司合作后股價暴漲400%)；(2)只要行業有足夠發展的空間，小收入、大市值的情況是完全可以存在的(Castlight只有1300萬美元收入，卻有15億美元市值)。

4.4.1 Cardionet啟示錄：與保險公司簽訂合作協議是股價重大催化劑

我們發現，Cardionet在2013年6月10日簽訂與美國聯合健康保險公司的3年協議，為超過7000萬醫?？蛻籼崞泛?，股價出現飆升，最高漲幅超過400%。

我們認為，在國內上市公司中，運作模式和Cardionet最相似的是九安醫療。不同點在于Cardionet提供的是移動心臟監測穿戴式設備(在美國心臟病人群在百萬左右)，而九安醫療提供的是移動互聯電子血壓計、血糖儀以及其他系列體征數據監測設備。我國高血壓及糖尿病人都在億級數量級，空間遠大于Cardionet，但未來的發展模式很可能走出相似的道路。

1、Cardionet公司簡介：Cardionet是一家移動心臟監測設備和心臟監測服務提供商，創建于1999年，2008年在納斯達克上市。

2、主要產品服務：Cardionet的主要產品是MCOT(Mobile Cardiac Outpatient Telemetry)，該產品是一種可監測使用者心臟活動的穿戴設備，包括一臺連接三片芯片的可穿戴傳感器和一臺監測器，該產品能夠記錄30天內患者的心電圖數據，并將數據通過網絡傳輸到公司監控中心，后臺系統對數據進行分析診斷并且將報告發送給醫生。

3、盈利模式：Cardinet的主要收入來源于與保險公司合作，由于MCOT系統通過維護用戶的生命健康可以減少保險公司的長期開支，所以保險公司愿意為自己的客戶購買Cardionet的心臟監測服務。2013年6月10號CardioNet宣布美國聯合健康保險公司與其簽訂了三年的協議，美國聯合健康保險公司將為其超過7000萬的醫?？蛻糍徺I大批產品。同時，cardionet也將掌握的監測數據提供給藥企、醫療器械公司等機構的研發部門來獲得收入。2012年，cardionet收入1.1億美元，其中9360萬來自患者服務，大部分由Medicare(美國針對65歲以上老人的醫保)及商業保險公司支付，830萬來自研發服務。

4、經驗教訓和結論：目前Cardionet(BEAT)的市值僅為1.82億美金，我們認為可能主要由于產品線過于單一造成，公司僅能提供商業保險企業所需的一小部分數據監測功能，而對于健康監測非常重要的其他體征數據沒有得到很好的監測。全系列的體征數據監測可能帶來的數據價值是幾何倍數增長的，因為單一數據與全維度數據對于商業保險公司定價決策能夠產生完全不同的價值。

4.4.2 Castlight啟示錄：小收入，大市值是可能存在的

還未實現盈利的CastlightHealth以1300萬美元的年收入獲得15億美元的市值。收入和市值的比例關系并不一定受到限制。我們認為國內最有希望對標Castlight的公司是海虹控股，同時我們也看好衛寧軟件的發展潛力。

1、公司簡介：CastlightHealth總部位于美國加州舊金山市，主要提供個性化的醫療保健交易平臺，針對醫療保健市場提供價格透明和價格比較工具并開展B2B服務，以允許自我投保企業(self-insuredbusinesses)為員工提供工具，對醫療健康服務成本和質量進行比較，幫助相關人員更好地了解醫療服務的價格和某些供應商的質量。

2、發展歷程和現狀：Castlight公司成立于2008年，2014年3月在美國納斯達克上市，目前市值約15億美元。

3、主要產品形式和功能：Castlight的核心服務是向用戶提供簡單透明的醫療健康服務信息。由于美國市場上保險、就醫等醫療健康服務種類多、價差大且服務價格不透明，用戶難以選擇出性價比高的產品，從而有相當部分的支出浪費在虛高的價格和低效的服務上。Castlight建立起包括超過10億條健康保險交易數據的云端數據庫，將它們與公司福利制度信息、醫院臨床指引、軟件用戶所產生的行為數據結合，通過云計算來制定滿足企業及其雇員需求的最優性價比醫療健康方案，并提供比價導購服務，從而極大簡化了醫療健康方案的選擇過程并避免不必要的費用。

4、盈利模式：由于在美國，雇員醫療健康支出的75%以上由雇主承擔，castlight的服務能夠為雇主創造價值，所以其采取了向企業收費的方式。Castlight目前的收入來源主要包括軟件銷售和專業服務(幫助用戶的雇員采納castlight提供方案的溝通服務)，2013年軟件銷售占總收入的90%。軟件購買費用根據客戶公司健康福利覆蓋的人數決定，簽約期通常為3年。2012和2013年castlight平均簽約期為30個月，截至2013年底，castlight手握價值1.1億美元的未付款協議，已付款但未確認的遞延收入為1150萬美元。

過去的兩年中，castlight共簽下95家企業客戶，其中24家是財富世界500強企業。截至2012年底，castlight有47家簽約客戶，其中15家執行了castlight提供的醫療健康方案，到2013年底，這兩項數據分別為106家和48家。Castlight2011到2013的營業收入分別達到190萬美元，420萬美元和1300萬美元，復合增長率262%。預計2014年美國醫療健康總支出將達到3.1萬億美元，其中有6200億美元將由雇主支付。Castlight預計公司未來的市場空間超過50億美元。

5、值得借鑒經驗：還未實現盈利的Castlighthealth以1300萬美元的年收入獲得15億美元的市值，我們認為有以下幾點原因：(1)castlight準確把握了市場的痛點，提供的服務為企業創造出實在的經濟價值。(2)現有業務市場空間巨大，castlight作為先入者具有一定的先發優勢，目前正處于前期擴張階段，業務增長速度極快，手握大量合同。(3)未來的平臺戰略想象空間大。需要注意的是，該行業壁壘不高，預期會有大量提供類似服務的公司進入，行業競爭逐漸激烈。

篇7

面對老齡社會的來臨，如何為更廣闊層面上的老齡人口提供更加人性化的服務？養老地產無疑是一種新的可資借鑒和扶持的模式。養老房地產的開發將是一個嶄新的經濟增長點。本文試就目前我國養老房地產行業中存在的問題及相應對策作一探討。

一、目前中國養老房地產行業存在的主要問題

（一）國家關于養老房地產的相關政策不完善

第一，開發支持政策不足。養老和居住是密不可分的，現在在打造養老宜居社區、開發養老地產方面，政策準備并不充分。目前對外的土地政策是兩類，一類是通過招、拍、掛拿地，另一類是劃撥用地。如果通過土地的招、拍、掛在市場渠道拿到土地來建養老地產，最大的問題是成本非常高，其售價就一定高，這樣很難滿足日益龐大的需求。如果是企業用劃撥土地方式來建養老地產，實際面臨著土地資產后期開發融資的問題，不能抵押，融資方面就受到很大限制。對于政府如何用土地政策支持企業開發養老社區來解決養老居住方面，在政策上還是缺失的。

建養老房，房子和地兩者的關系是不可區分的，具體有三種形式：一是劃撥用地和福利房，這是以前傳統養老院的模式，地是政府的，不要錢，政府再建福利院，通過福利的形式解決低端的部分養老需求；二是低價土地政策支持商品住房的租售及服務；三是招、拍、掛取得土地來提供商品住房租售及服務。目前第一種和最后一種情況在市場上是存在的，既有福利院形式，也有高端的養老住宅，盡管數量比較少。但中間第二種情況則是缺失的。而在國外住房的供應體系里，政府通過土地等政策的支持來提供市場房屋的租售和服務，在住房供應中是一個比較主要的類型。

第二，財政政策準備也不充足，現在很多地方實際上出臺了一些支持養老床位建設和養老設施建設的政策，包括一次性建設補貼、運營補貼、新增養老床位補貼等。

第三，我們的金融支持工具準備不足。缺少足夠的金融工具支持，特別是長期的、較低成本的資金支持，銀行貸款期限較短，當養老設施還沒有得到回報的時候就得償還，甚至不支持55歲以上的老人貸款。而且由于養老地產盈利模式不清晰，銀行不愿意投入養老地產貸款。如何拓寬融資渠道來支持養老地產發展，也是一個重要挑戰。

第四，我們配套的養老服務準備也不足。養老房地產是一個產業，蓋房子不難，難的是相關的養老服務配套設施。開發企業面對養老地產入住者，如何來提供相應服務呢？一是自己培養隊伍提供服務，但很多開發企業不具備這個能力。因為養老服務專業性程度非常高，原來的物業管理人員很難達到老人在精神及生理上的需求。二是與養老服務機構合作。但目前社會上養老服務業并不發達，培訓機構能力仍不專業，服務人員顯然不充足。

第五，養老服務體系也不完善。除了養老的醫療護理、營養膳食、安防系統之外，老年人年齡大了以后精神需求也會發生很大變化。如何提供記憶護理、康復護理、臨終關懷等這些發達國家都比較注重的精神上和人文上的專業化服務，我們還有很多功課要做。

第六，我們的養老觀念轉變和財富累積不足。如果讓中國的老年人把一輩子的積蓄拿出來用于住養老地產這種消費比較高的養老服務，他們舍不得。再加上這一代人工作期間收入也比較低，財富積累上面臨著未富先老的狀況。

（二）養老地產市場不成熟

對于企業而言，養老房地產的開發與普通住宅開發存在著很大的差異。首先，與國外相比，中國養老地產開發商面臨的土地和稅收成本依舊十分高昂，加之養老地產項目投入周期較長，前期基礎設施建設、后期引入的各項服務都需要大量的投資，且回報較慢，因此對企業的資金量要求很高。其次，傳統住宅地產多為產權式銷售，盈利模式簡單，但養老地產的特殊受眾群體要求開發企業在后期的物業管理和服務方面進行全面的規劃和管理，還必須與保險、金融、醫療等產業進行有機結合，這也極大地考驗著企業的綜合運營能力。再次，企業涉及養老地產的專業運營團隊也是捉襟見肘。一方面在國內缺少成功和成熟的實踐經驗，另一方面國外的團隊又與國內的現實情況對接困難、水土不服。

國人對傳統養老方式的過于依賴以及對養老地產模式的不了解，也說明這個新興市場還遠未成熟。

無論對機構還是企業，運營盈利在養老地產市場顯得非常重要。但由于特性不同，國外成熟的養老地產，想要達到穩定期的投資回收期少則3年，多則5年，年回報率也在10%以下。在國內，回報率的數值則只有3%～5%。這對于以往習慣于高利潤和高資金流動性的房地產企業來說，將是一個艱難的挑戰。

二、關于政府扶持養老房地產產業發展的對策和建議

（一）加強高層制度設計與理論研究，理清養老房地產的概念與定位

重點應包括：對老年群體行為狀態的區分，養老機構規模、硬件設施設計內容標準，以及餐飲服務、醫療保健、康復娛樂、心理疏導、臨終關懷等服務項目。

（二）對養老房地產給予盈利的政策支持

近階段可先按照“9064”的大致比例配置，90%為居家養老，6%為社區養老，4%為機構養老，其住房絕大多數是產權出售的，服務項目也大都收費，因此收益是較穩定的。做好養老地產，社會和老年人需求是基礎，政府的政策支持是保障，企業及個人或社會組織產業化經營是載體，依據市場的需求，著重為老年人提供多樣化、多層次、有償的、市場化的產品和服務。政府則應通過財政、稅收、投資、金融、土地、人才等方面提供政策的扶持。

（三）努力辦好公辦保障性養老機構

各地公辦養老機構要充分發揮托底作用，重點為“三無”老人、低收入老人、經濟困難的失能半失能老人提供無償或低收費的供養、護理服務。政府要完善農村養老服務托底的措施。要將所有農村“三無”老人全部納入五保供養范圍，適時提高五保供養標準，健全農村五保供養機構功能，使農村五保老人老有所養。

（四）完善公共財政補貼支持政策

要加快建立養老服務評估機制，認真落實《老年人權益保障法》規定，建立健全經濟困難的高齡、失能等老年人補貼制度。

（五）逐步提高養老保障水平

政府要支持和引導各類社會主體參與社區綜合服務設施建設、運營和管理，提供養老服務，支持社會力量舉辦養老機構。要在資本金、場地、人員等方面，進一步降低社會力量舉辦養老機構的門檻，簡化手續、規范程序、公開信息，行政許可和登記機關要核定其經營和活動范圍，為社會力量舉辦養老機構提供便捷服務。鼓勵個人舉辦家庭化、小型化的養老機構，社會力量舉辦規?；?、連鎖化的養老機構。

（六）加大政策引導扶持力度

要求通過補助投資、貸款貼息、運營補貼、購買服務等方式，支持社會力量舉辦養老服務機構。民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構享有相同的土地使用政策。要進一步制定和完善支持民間資本投資養老服務業的稅收優惠政策。

（七）深化體制改革

要堅持保障基本、注重統籌發展、完善市場機制等原則，強調轉變政府職能，激發各類服務主體活力，加大政策支持和引導力度。政府在保障基本養老服務方面要發揮主導作用，市場在資源配置上要發揮基礎性作用，逐步使社會力量成為提供養老服務的主體，支持家庭、個人承擔應盡責任。要明確政府與市場、政府與社會的定位與分工，這既是對以往經驗的科學總結，也為今后工作提供了必須遵循的方法和路徑。

篇8

11月16日，在澳大利亞貿易委員會主辦的首屆澳大利亞?中國國際老齡產業峰會上，國家發改委社會發展司副司長郝福慶表示：“中國老年人口基數漸漸增大，需求層次多樣，市場潛力巨大?！迸c會中外專家認為，中國對養老服務的需求未來幾年將保持增長。

老齡化社會來了，養老產業的“巨型市場”也已形成。面對國外投資者的分食和搶食，國內投資者怎么辦？

養老很簡單：“一碗米，一杯水，一口氣，一扇窗，一扇門，一張床”

11月11日，國務院總理主持召開國務院常務會議，會議中決定推進醫療衛生與養老服務結合，更好保障老有所醫、老有所養。此次會議指示是繼2013年9月國發35號文《關于加快發展養老服務業的若干意見》后對我國養老產業的進一步指引。

“中國的養老，其實就是‘一碗米，一杯水，一口氣，一扇窗，一扇門，一張床’。”郝福慶說，“一碗米”，就是食品要安全，遠離污染;“一杯水”，就是要有清潔的飲水;“一口氣”，要有清潔的空氣;“一扇窗”，希望能老人看到外面的世界;“一扇門”，主要指無障礙環境;“一張床”是指集技術和智慧于一體的、利于老年人起居的設備，實現健康管理。

北京吉利大學健康產業學院院長烏丹星表示，目前中國養老產業存在三大瓶頸?！笆紫仁峭顿Y的進入和退出機制不清楚，所以大家都在觀望，如果金融市場不開放，資本不愿意進入。其次是模式問題，做養老健康的企業多在虧損，缺乏成熟的盈利模式。投入的資金受到政策和機制的制約，同時要對接很多的部門。另外，還有一個最重要的就是人才問題，從事養老健康產業者一定是專業人士，如果沒有職業通道和規劃，他們的未來在哪里？”

養老產業是拉動內需的新增長點 但目前民營養老機構床位空置率48%

在巨大的養老需求的推動下，隨著鼓勵社會力量投資養老領域的政策相繼出臺和落實，大力發展養老服務業，既是應對老齡化社會的長久之計，也是刺激消費、拉動內需的一個新的增長點。

“發展老齡產業，能夠實現穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險，一舉多得，意義深遠。中國政府將進一步深化改革，轉變政府職能，結合當前經濟形勢，從刺激消費和供給兩個渠道，強化政府指導，加大養老領域開放力度，加強監管和法律標準體系建設，并注重培育群眾樹立健康養老的理念和社會意識?！?郝福慶表示。

解決當前的養老問題，單純靠政府的基本保障，的確難以滿足?！艾F在全國有4萬家養老機構，民營養老機構床位空置率48%。這就是當前中國養老機構的現狀。” 烏丹星說。

國務院常務會議指出，要促進醫養融合對接，推進基層醫療機構與社區、居家養老結合，為老年人家庭提供簽約醫療服務。鼓勵社會力量興辦醫養結合機構，支持醫療資源豐富地區將公立醫院轉為康復、老年護理等機構。強化投融資、用地等支持，擴大政府購買基本健康養老服務，創新長期護理保險等產品。

澳大利亞搶分中國養老蛋糕

澳大利亞駐華使館商務參贊劉初陽表示，由于人口的老齡化、預期壽命的延長，以及城市中產階層人口的快速增長，中國對養老服務的需求未來將形成“巨型市場”。

“本次峰會旨在展現澳大利亞養老的行業能力，幫助澳大利亞產品和服務提供商了解中國的市場動態和主要趨勢，提供分享見解和經驗的平臺，并促進更好的合作。”她說。

隨著相對富裕的“嬰兒潮一代”變老，中國的養老產業，特別是高端養老產業迎來類似過去10年地產業的爆發式增長。據全國老齡委的數據，中國老年人市場的年服務需求到2050年左右，將達到5萬億元。

據了解，此次有來自70余家澳大利亞組織和公司的130多位代表組成的養老產業代表團訪問中國并參加了峰會。澳大利亞貿易委員會中國區總經理、澳大利亞駐華使館商務公使柯邁高說，“這充分表明澳大利亞的養老行業致力于和中國合作的積極愿望。”

悉尼大學中國研究中心主任凱瑞?布朗認為，澳大利亞的醫療衛生體制被公認為很好地綜合了各種最佳實踐，充分發揮公立和私立醫療衛生的優勢，為國民提供經濟、公平和高質量的醫療衛生保障?！爸袊诠膭钏綘I資本攜手政府建立合作，澳大利亞的醫療衛生服務模式正適合中國。”

篇9

“給予中小壽險公司理解和包容，支持這些公司的創新實踐?！痹?016中國壽險業十月前海峰會上，富德生命人壽董事長方力如是稱。

與此同時，一方面，保監會、央行等監管機構對富德生命人壽的調研與調查仍在進行中，尚未有定論。另一方面，面對內憂外困，富德生命人壽也試圖從產品結構、盈利模式、新業務價值等方面入手推動公司業務轉型，擺脫此前粗放、激進的“資產驅動負債型險企”的形象。

富德生命人壽是迅速崛起的民營保險公司的縮影。近幾年，這類保險公司力推高收益的中短存續期產品，借助銀保渠道迅速做大規模，在投資端縱橫捭闔，橫掃二級市場。 在監管進駐之前，富德生命人壽已經開始尋找一條內部轉型之路。

隨著監管的收緊、“償二代”的實施，此前的業務模式難以延續。如何轉型，成為擺在該類公司面前的最大問題。

一位國有保險公司高管評價稱，相比較而言，富德生命人壽的轉型路徑是清晰的，差異化競爭策略是中小壽險公司的必然選擇，也是為數不多的出路。然而，一股獨大的類家族控制、紛繁復雜的治理結構問題、附骨之蛆般的退保陰霾……也將對未來的公司形成新的挑戰。

此次監管層的調研以及日后的結論，也勢必會對該類險企探索適合自身定位的發展模式產生不可忽視的影響。

從監管摸底到自我轉型，富德生命人壽的救贖之道都有著標本意義。

調研的背后

“現在調研仍在進行中，主要涉及資本補充債的發行?！币晃唤咏胄械娜耸繉Α敦斀泧抑芸酚浾咄嘎丁鴳c節前，央行派出工作小組，對生命人壽現階段情況進行詳細摸底調研。

發行資本補充債券，成為險企提高償付能力的重要手段之一。在去年底，生命人壽向保監會上報發行資本補充債以提升償付能力的申請。今年4月，保監會批復同意其在全國銀行間債券市場公開發行10年期可贖回資本補充債券，發行規模不超過人民幣80億元。

前述央行人士表示，央行主要負責對資本補充債券在銀行間債券市場的發行和交易進行監督管理，此次生命人壽發債能否成行目前尚未有定論。

截至今年第二季度，生命人壽綜合償付能力充足率為106%，接近100%的監管紅線，核心償付能力充足率為79%。

據此前媒體公開報道，由于中短存續期產品銷售接近監管限額，預計后續季度的現金流將會減少，三季度末綜合償付能力將低于90%，四季度末綜合償付能力充足率低于60%。

生命人壽急需大量的資金潤澤。此次人民銀行實地調研以后，將加快對生命人壽發債申請表明態度，這或許成為公司未來發展的拐點。

在央行調研之前，保監會已經對富德生命人壽進行了兩次調研。第一次是在5月份，該調研持續了2個月。第二次是9月12日，仍在進行中。

外界猜測，派出工作組或意味著生命人壽重組即將開始。但是一位接近保監會內部人士稱，“談不上接管或者重組，主要是全面監管，摸清楚潛在風險點。”他還表示，從長遠意義上說，以生命人壽為樣本，尋找出該類機構的問題所在，看有無可能推動其內部轉型完善。若無可能，將引入保險保障基金或社會資本進行重組。

記者了解到，半年時間里，連續兩撥工作組入駐調查，萬能險、參股結構、關聯交易、流動性風險等情況被監管列為重點調查事項。

此外，生命人壽一股獨大也引起了監管層的警覺。前述人士透露，此次調研的重點也涉及到生命人壽是否作為杠桿融資平臺配合其實際控制人進行戰略收購。其背后有無關聯交易、內部人控制、違規運用保險資金為私人謀利等等。

據公開報道，張峻及其一致行動人已事實上陸續控制了生命人壽超過90%的股份。

上述人士稱，此次調研完成后，將對“資產驅動型”中小險企加強監管，引導轉型。未來的監管有兩個重點：一是控制流動性風險，尤其是保險資產端和負債端的“短錢長投”可能導致流動性風險;二是抑制保險成為杠桿融資平臺，尤其是部分民營資本將保險牌照作為加杠桿融資的平臺進行（惡意）收購或搶奪控制權，而不將保險公司本身作為永續經營的主體進行管理，這將成為未來監管層重點限制的行為。

救贖轉型

其實在監管進駐之前，富德生命人壽已經開始尋找一條內部轉型之路。

在“償二代”框架下，對業務最核心的影響在于促進高新業務價值產品的發展和對低新業務價值產品的削減，這無疑將對“高成本吸納資金，高風險投資以覆蓋資金成本”的業務模式形成很大制約，對以投資驅動型為主的生命人壽而言，無疑承壓不小。

所以，2015年起，富德生命人壽的發展重點從短期理財型產品，逐步轉移到養老險、健康險等保障型產品和服務。

但是方力也承認這兩個領域都是短板。2013年生命人壽保障型產品占比不足1%，而太保、平安、國壽均在20%左右，這些機構已經在提前布局養老險、醫療險版塊的產品和服務，甚至是上下游供應鏈產業。

今年年初，富德生命人壽提出“躉期雙飛，短長并舉”的轉型路徑，試圖從盈利模式、現金流來源、新業務價值等方面入手推動公司業務轉型。

在近兩年時間調整產品結構與業務結構后，富德生命人壽今年8月份的原保險保費收入占規模保費收入的62.88%，與全行業平均水平相當。其銀保期交保費躍居市場首位。

然而，過于依賴銀保渠道也是生命人壽明顯的短板。目前，保險公司通過銀行網點銷售保險產品，銀行從中抽取不小的手續費，三年期交產品可以達到10%，20年期交產品更是高達30%。保費的快速增長依靠的正是極高成本的銀保渠道，并非長久之計。

中國平安、中國人壽等行業“大佬”一直都嘗試價值轉型，主要表現之一就是收縮價值不高的銀保渠道，大力發展個險銷售渠道。

反觀生命人壽，其自身人渠道薄弱，在經歷大幅招兵買馬之后，營銷人力也僅為15.5萬人，而中國人壽的個險銷售人力高達129萬人。

近年來壽險行業內普遍認同的發展戰略是，不再單純追求保費規模增長，而是要更多地回歸保險本質、把經營保險風險本身獲得的價值和利潤更多地留存在公司，獲取長期穩定的承保盈利。

轉型中的生命人壽也謀求這條路，方力在內部會議上也提出：“讓保險從動輪變為驅動輪。”

篇10

在需求和資金的現實情況來看，養老地產具有巨大的發展空間。分析人士認為，中國養生住宅的需求量正在日益加大。從2010年需要5億平方米，到2020年需求7億平方米，再到2050年需求13億平方米。

在這種隱性需求下，不少大型房企已經看到這個商機并有所行動，萬科、綠城、保利等房企先后加速布局養老地產。

養老地產吸引眾多商家眼光

據第六次全國人口普查顯示，我國60歲及以上人口突破1.77億人，占人口總量的13.26%，中國已成為世界上唯一一個60歲以上老年人口數接近2億大關的國家，我國通常所說的空巢老人也達到了6200萬。隨著我國“老齡化”社會加速逼近，被熱捧的“朝陽產業”——養老地產在房地產調控似乎遠看不到頭的當下，成為不少房企的饕餮盛宴。有調查發現，作為未來房地產企業獲得盈利的新渠道，部分開發商已嗅到了養老地產的商機

據了解，早在2010年，地產大佬萬科就宣布在北京房山竇店試點養老地產項目，采用租、售并舉兩種養老地產模式，為萬科養老地產領域鋪路。

今年8月13日，萬科又與長春市政府簽署戰略合作協議，萬科集團將投資120億元，在長春市多個區域打造總體占地面積100萬平米的健康養老住宅社區及文化創意產業項目。這并非萬科首次涉足養老地產。

無獨有偶，正在熱銷的遠洋天著也推出了養老地產，其中規劃了6000多平米的高端養老項目。今年9月22日，遠洋地產總裁李明更與美國Emeritus集團董事局主席DAN BATY進行洽談，就中國養老市場行業現狀及戰略合作進行深度溝通。遠洋地產相關人士公開表示，養老地產作為新的戰略業務板塊已正式納入公司開發日程，未來10年當中，遠洋養老地產板塊的發展規模將呈幾何倍數擴大，并成為公司的全新核心業務增長點。

9月10日，綠城中國董事局主席宋衛平公開表示，將試水養老地產?！梆B老地產的運營難度大，利潤可能只是普通地產的二分之一”，不過，宋衛平非?？春眠@一領域的未來發展前景。

此外，包括保利、首創置業、華潤置業等房企，也一直在探索養老地產。據不完全統計，目前已有超過25%的品牌房企進入或宣布進入養老地產行業。有業內人士指出，隨著地產調控不斷深入，傳統的單一住宅開發模式已經面臨經營困境，房企開始謀求在文化、養老等新型地產業務上的突破，養老地產成為房企關注的新戰場。

同時，中國人口老齡化趨勢吸引了諸多商家的眼球。而保險企業涉足房地產就是一個鮮明的例子。中國平安保險計劃投資170億元建設首個“養生養老綜合服務社區”；合眾人壽投資80億元在湖北武漢打造“合眾健康社區”；泰康人壽正式推出了國內第+保險產品與養老社區相結合的綜合養老計劃——“幸福有約終身養老計劃”……險企涉足房地產行業，顯而易見的是他們的資金優勢，這也無形中催生了養老地產熱，使得更多的商家對房地產行業躍躍欲試。近3年來險企共投資了500多億進入養老地產行業。

養老地產市場前景廣闊

養老地產的存在有其必要性，其中原因有：根據聯合國規定的標準，一個國家的老年人口比例達到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區進入老齡社會。我國在1999年就進入老齡社會，當前我國人口老齡化態勢已非常嚴峻，2008年我國，60歲以上的人口達到1.67億，約占總人口的12%。在今后較長一段時期內，老齡人口的比例將以年均3.4%的速度增長。從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，到2020年老年人口將達2.48億。到2040年，我國60歲以上的老齡人口總數達到4億，這意味著每4個人中就有1個老人。

受計劃生育的影響，傳統的養老模式面臨挑戰，子女養老的人均負擔幾倍增長。夫妻兩人供養雙方4位老人，撫養1個后代的“4-2-1”模式將成為中國今后幾十年主流家庭模式。高齡老人不斷增多，家庭里會出現兩代老人，贍養數量開始增多。另一方面，子女的年齡也在相應提高，供養者的老齡化，將導致低齡老人供養高齡老人的局面產生。還有重要原因是，有調查顯示，21世紀將是老年人獨居的時代。1990年，中國老年人口中，有70%的人與子女同住?，F如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長到40%-50%，有的甚至達70%-80%，代際分離增加了家庭養老的困難?，F代化生產節奏不斷加快也給養老帶來不小的影響，勞動強度增加。忠孝兩難全，由于時間、精力所限，成年子女越來越感到照料老人的擔子沉重。尤其是對于臥床不起的老人來說，他們的子女更難以承擔長期照料老人的責任。單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的。

除此之外，國內的養老設施不足。有資料顯示，2010年11月7日，民政部部長李立國說，目前，城鄉空巢家庭超過老人家庭的50%，部分大中城市達到70%；農村留守老人約4000萬，占農村老年人口的37%，城鄉家庭養老條件明顯缺失。目前，中國共有各類養老機構38060個，床位266.2萬張，收養各類人員210.9萬人。但是專業人士分析說，養老床位總數僅占全國老年人口的1.59%，不僅低于發達國家5%至7%的比例，也低于一些發展中國家2%至3%的水平。

關于養老地產的前景，有業內人士表示：“未來中國的養老產業肯定是一個非常有效益的產業。”實際上，養老地產是房地產市場發展到一定階段的產物，和商業地產、旅游地產、養生地產等主題地產一樣，都有可能成為房地產市場未來發展的一個方向。但房企在進入之前，一定要做足珈果，做好市場調研和專業準備，這一點非常重要。

發展的瓶頸和顧慮

盡管很多地產開發商將目光投向了養老地產，但目前建成并交付入住的養老地產項目屈指可數。而養老地產的運作模式與盈利模式，在業內也被比喻為“摸著石頭過河”。

“老地產的配套是個相當龐大的體系，配套問題由開發公司自己解決，確實有點為難，其醫療行業應該由解決配套方管理?！闭劦侥壳梆B老地產市場面臨的風險與瓶頸，一開發商如是說，養老地產與養老產業完全是兩回事?？块_發公司配置全部配套，也是難為開發公司了！只有險資等單位開發養老產業才有先天優勢。現在的問題是養老產業建設，多頭管理，包括養老專業人員的培訓與標準確定，幾個部門都在爭奪。醫療產業，也不歸住建部與民政部管。

除此之外，土地問題更是影響養老地產發展的大障礙。近年來，地價漲幅驚人，而商業型養老項目基本都建在國有出讓土地上，由于在城市規劃領域中沒有“養老產業用地”這一土地用途，多數養老項目的土地只能以招拍掛方式獲得，導致前期投入中的土地成本非常高。有開發商表示，土地的價格是養老地產發展的瓶頸。

從事研究養老地產多年的人士指出，用地成本高、用地性質不明確是社會資本進入養老地產業的一道高門檻。養老地產的用地性質一直沒有明確規定，開發企業通常以住宅用地、醫療衛生用地或工業用地形式拿地，但不論是哪種形式，都要通過正常的招拍掛程序獲取土地，成本與普通商業用地沒有區別，可是養老地產的投資回報周期一般都要7至10年，是商業地產的兩倍，投資高、回報低讓很多投資企業心有余而力不足。

高土地成本的養老項目是不能與普通住宅相比的，普通住宅可以全部銷售，而做養老地產的企業要做醫院，還要做養老的配套設施，且價錢不能太高，導致經營壓力加大，持續發展也面臨問題。

由于目前沒有養老產業用地政策，一直以來，業內人士不斷呼吁制定養老機構拿地的相關優惠政策。然而，因擔心養老項目成為拿地的幌子，政府的養老產業用地政策一直停滯不前。

“目前，政府制定拿地政策尚有所顧慮，一方面要鼓勵民間資本進入養老行業，一方面又要預防企業以養老的幌子拿地搞商業地產?！眹鴥饶仇B老雜志的人士表示，一些開發商以養老產業為由獲取土地，卻以商業地產的模式營運，將建好的房屋出售的情況也確實存在。