房地產公司的盈利模式范文

導語：如何才能寫好一篇房地產公司的盈利模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

根據《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》確定的稅制改革目標和財政部、國家稅務總局制定的《營業稅改征增值稅試點方案》：試點地區先在交通運輸業、部分現代服務業等生產業開展試點，逐步推廣至其他行業。國務院要求自2012年8月1日起至年底，將交通運輸業和部分現代服務業營業稅改征增值稅試點范圍，由上海市分批擴大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東和廈門、深圳10個?。ㄖ陛犑?、計劃單列市）。本文就在假設條件的基礎上，就開發與銷售房地產企業實行營業稅改征增值稅，將對企業盈虧影響進行測算、分析。

一、房地產開發與銷售企業目前主要應繳納稅款種類

（1）營業稅：納稅人按銷售不動產的銷售額的5%計征。

（2）城市維護建設稅：納稅人按實際繳納增值稅、營業稅稅額的1%、5%、7%分三檔計征，其中：納稅人所在地在市區的按7%、納稅人所在地在縣城、鎮的按5%、納稅人所在地鄉、工礦區的按1%。。

（3）教育費附加，納稅人按實際繳納增值稅、營業稅稅額的3%計征。

（4）地方教育費附加，納稅人按實際繳納增值稅、營業稅稅額的2%計征。

（5）土地增值稅，按納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額后的增值額的30%、40%、50%、60%分四級超率累進稅率計征。其中：增值額未超過扣除項目金額50％，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200％，稅率為60%。

（6）企業所得稅，納稅人按應納稅所得額的25%計征。

（7）另外，房地產業還涉及計征印花稅、土地使用稅、房產稅等稅費，這些稅費金額較小，且一般作費用直接計入成本費用中，本文不作詳細說明。

二、房地產公司經營盈虧模式

設房地產業銷售額為100，銷售成本（含土地成本、建設成本）為A，營業稅費為銷售額的5.6%。

三大期間費用（含管理費用、銷售費用、財務費用、貸款利息），依土地增值稅計稅扣除標準（注：稅務設定的標準具有一定參考性），設期間費用為銷售成本的10%。

土地增值稅的增值額等于100-A-20%A-10%A-5.6。按土地增值稅的累進稅率界限測算，若（100-1.3A-5.6）÷（1.3A+5.6）＞50%，則A＜46.97，即若銷售成本大于銷售收入的46.97%，土地增值稅按30%的稅率征收?？紤]到招拍掛土地成本的趨高及參照上市房地產業的有關數據，本文按A＞46.97即稅率為30%的土地增值稅稅率假設，得出土地增值稅等于（100-1.3A-5.6）×30%。

稅前利潤為100-A-10%A-5.6-（100-1.3A-5.6）×30%=66.08-0.71A

三、房地產業5%的營業稅改征17%的增值稅后經營盈虧模式的改變

（1）假設5%的營業稅改征17%的增值稅，同時土地增值稅還照收，房地產公司成本盈利模式如下：

設房地產業含稅銷售收入為100（即假設改征前后消費者支付的現金總額不變），若按商品銷售行為的17%稅率計征增值稅，則房地產公司不含稅銷售收入=100÷1.17=85.47。

設含稅銷售成本為A（即假設改征前后開發支出的現金總額不變），按財政部、國家稅務總局制定的《營業稅改征增值稅試點方案》，建筑業增值稅率為11%，另假設土地成本比照建筑業的增值稅率為11%，則不含稅銷售成本為A-A÷1.11×11%=0.9009A。

設期間費用為銷售成本的10%，期間費用為0.09009A。

銷售稅金附加（含7%的城市維護建設稅、3%的教育費附加、2%的地方教育費附加）等于實際繳納的增值稅的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A

土地增值稅的增值額為85.47-0.9009A-30%×0.9009A-（1.7436 -0.01189A）=83.7264-1.15928A，土地增值稅為（83.7264-1.15928A） ×30%=25.11792-0.34778A。

稅前利潤為85.47-0.9009A-（1.7436 -0.01189A）-0.1×0.9009A -（25.11792-0.34778A）= 58.60848-0.63132A。

營業稅改征增值稅前后的盈虧平衡點66.08-0.71A= 58.60848-0.63132A，得出A=94.96，即：若A>94.96，營業稅改征增值稅對房地產公司有利，將增加利潤；若A

注：①、66.08-0.71A＞0得出A

（2）假設5%的營業稅改征17%的增值稅后，因土地增值稅也屬增值性稅收，所以設營業稅改征增值稅并停征土地增值稅，則房地產公司成本盈利模式如下：

設房地產業含稅銷售額為100（即假設改征前后消費者支付的現金總額不變），按商品銷售行為的17%稅率計征增值稅，所以房地產業的不含稅銷售收入=100÷1.17=85.47。

設含稅銷售成本為A（即假設改征前后開發支出的現金總額不變），按財政部、國家稅務總局制定的《營業稅改征增值稅試點方案》，建筑業稅率為11%，則不含稅主營成本為A-A÷1.11×11%=0.9009A。

設期間費用為開發成本的10%，期間費用為0.09009A。

銷售稅金附加（含7%的城市維護建設稅、3%的教育費附加、2%的地方教育費附加）等于實際繳納的增值稅的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A

稅前利潤為85.47-0.9009A-（1.7436-0.01189A）-0.1×0.9009A= 83.7264-0.9791A。

營業稅改征增值稅前后的盈虧平衡點66.08-0.71A =83.7264-0.9791A，得出A=65.576，即：若A65.576，營業稅改征增值稅后對房地產公司不利，將減少利潤。

四、房地產業5%的營業稅改征17%的增值稅后經營盈虧影響分析

（1）根據2011年上市公司財務年報數據，摘錄部份上市房地產公司有關房地產開發銷售的2011年度財務數據指標如下：

■

從表中得出，11家上市公司房地產開發銷售的平均營業成本占營業收入的比例為58.97%，

（2）根據上述數據測算以及房地產公司的財務數據，若單純將營業稅改征17%的增值稅，其他稅種不變，因行業成本率58.97%

（3）若5%的營業稅改征17%的增值稅并停征土地增值稅，因土地增值稅停征等于給予房地產公司的重大稅收優惠，按行業平均成本率58.97%計算將減免土地增值稅（100-1.3×58.97-5.6） ×0.3=5.32，即將減免銷售收入的5.32%稅額。依據上述測算數據，稅改后房地產公司將綜合減少稅負成本等于（83.7264-0.979098×58.97）-（66.08 -0.71×58.97）=1.78，即房地產公司的稅前利潤將增加銷售收入的1.78%。

（4）綜上所述，對房地產企業實行5%的營業稅改征為17%的增值稅，在不考慮其他稅種的情況下，將增加房地產企業的稅負，從而違背了國家逐步減輕國民（企業）稅收負擔的指導思想，同時也會增加國家對房地產業調控的復雜性。

五、房地產業營業稅改征增值稅的增值稅率盈虧平衡點測算

考慮商品房銷售屬商品銷售行為，所以上述假設營業稅改征增值稅按17%的增值稅率征收。如果為保持房地產業稅改前后稅負不發生變化，在營業稅改征增值稅時新設一檔增值稅率以保持稅負不變，那么進行稅改前后盈虧平衡點測算如下：

（一）營業稅改征增值稅，同時土地增值稅還照收

按上述測算基本公式，銷售成本引用11家上市公司房地產開發銷售的平均營業成本占營業收入的比例為58.97%，設增值稅稅率為X，則：66.08-0.71×58.97=100÷（1+X） -53.126-[12X÷（1+X）-0.70127] –[0.3×（100-12X）÷（1+X）-20.5088]-5.3126 ，從而0.7×（100 -12X）÷（1+X）-37.2285=24.2113，得出X=12.26%，即當增值稅稅率設為12.26%時，房地產業營業稅改征增值稅后經營盈虧基本不變。

（二）假設營業稅改征增值稅后，因土地增值稅也屬增值性稅收，所以設營業稅改征增值稅并停征土地增值稅

按上述測算基本公式，銷售成本引用11家上市公司房地產開發銷售的平均營業成本占營業收入的比例為58.97%，設增值稅稅率為X，則：66.08-0.71×58.97= 100÷（1+X） -53.126-（12X÷（1+X）-0.70127）-5.3126，從而（100-12X） ÷（1+X）-57.7373=24.2113，得出X=19.21%，即當增值稅稅率設為19.21%時，房地產業營業稅改征增值稅后經營盈虧基本不變。

六、房地產公司營業稅改征增值稅有利解決的問題

（一）進項抵扣問題

房地產業綜合成本主要分四大塊，即土地成本、建設成本、稅費、借款利息與期間費用，若房地產公司營業稅改征增值稅后，土地成本是否可進項抵扣，抵扣稅率是多少（本文按建筑類11%稅率測算），因為目前招、拍、掛的土地成本占房地產業成本比重很大，土地成本的進項稅率將對房地產業的稅改及成本利潤產生重大影響。

（二）土地增值稅問題

營業稅改征增值稅后，土地增值稅是否要停征或對該稅種進行修改，因為土地增值稅是為了合理調節土地增值收益，土地增值越多稅負越高，屬增值性稅收，而增值稅也屬增值性稅收，若同時征收銷售商品增值稅和土地增值稅，屬重復征稅行為，將加大企業負擔。另外，原土地增值稅有關普通住宅的免稅優惠政策，若營業稅改征增值稅后并停征土地增值稅，將如何讓普通住宅的免稅優惠政策得到延續，從而體現國家合理引導住房建設與消費的目的，達到房屋居住價值回歸的房地產調控目的。

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[關鍵詞] 緊縮銀根貨幣政策 房地產企業融資現狀 房地產企業融資建議

一、近幾年的銀根緊縮政策

近幾年，我國的經濟運行總體上呈現高位加速態勢，2007年中國經濟增長達到11.4%，國內通貨膨脹壓力持續加大，流動性過剩問題也趨于明顯，經濟增長由偏快轉為過熱的風險總體上看在加大。在此期間，我國房價不斷上漲，2007年12月，全國房價同比上漲10.5％。房地產開發投資25280億元，比上年增長30.2%。

為促進經濟的可持續發展，國家采取了從緊的信貸政策。尤其是2007年，央行先后六次提高存貸款基準利率，十次上調法定存款準備金率。針對目前房地市場過熱現象，2007年9月央行和銀監會聯合《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對購買自住房首付款比例做了更嚴格的規定。12月又了《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，對房地產開發貸款審批更為嚴格。2007年11月，國家發改委和商務部聯合頒布了《外商投資產業指導目錄（2007年修訂）》，將房地產行業的投資行為全部列入“限制”行列。

二、緊縮政策下對房地產企業融資的現狀

1.緊縮政策下銀行貸款難度加大

2007年，央行6次加息，每一次加息都直接增加了房地產企業的開發成本，加劇了經營風險。央行10次提高存款準備金率，目的在于收縮商業銀行的信貸數量，緩解市場上貨幣流通過剩問題。但緊縮信貸的同時也減少了房地產企業的貸款數量，使房地產企業通過銀行貸款進行融資的難度進一步加大。

2.房地產企業上市融資比較困難

2003年9月，證監會又公布了《關于進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》，規定：除國有企業整體改制、有限責任公司整體變更和國務院批準豁免的情況外，股份公司必須設立滿3年后才能申請首發上市。以上條件對于絕大多數房地產企業而言，難以達到要求，因為其盈利模式有別于一般工業企業，資金流不連續，呈現周期性的大進大出，不具有持續穩定贏利的特征。房地產企業想通過上市來進行融資難度較大。

3.房地產信托融資受限

2005年9月，銀監會《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》，要求信托公司開辦房地產貸款業務，嚴禁向項目資本金比例達不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款。2006年8月，銀監會再次下發《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》，指出信托公司開辦房地產貸款業務，或以投資附加回購承諾等方式間接發放房地產貸款，要嚴格執行“212號文”的有關規定。2007年3月，新的《信托公司管理辦法》明確規定，向他人提供貸款不得超過其管理的所有信托計劃實收余額的30%。這使得房地產企業通過信托融資變得困難。

4.海外資金融資受到限制

2006年7月，由建設部、商務部等6部委共同簽發了《關于規范房地產市場外資準入和管理意見》，對境外企業持有房地產的方式及外商投資房地產做了嚴格的規定。2007年11月，國家發改委和商務部聯合頒布了《外商投資產業指導目錄（2007年修訂）》，將房地產行業的投資行為全部列入“限制”行列，全面限制外資進入我國房地產業。

三、房地產企業融資建議

1.促進信托的進一步發展

房地產信托對物業的投資持有是長期的，在一定政策的扶持下，大量機構投資者的出現會帶來房地產投資的長期化，降低目前國內房地產市場中的大量短期交易行為，有利于穩定市場。而且作為機構投資者，REITs更專業，其要求回報率也更為理性。如果能成為房地產投資市場的主體，將有利于降低投資中的非理性和違規行為。因此要進一步促進房地產信托的發展。

2.加快房地產公司債券的發展

發行房地產公司債券可以改善房地產企業融資結構。房地產項目的開發周期較長，但目前房地產開發公司往往存在短貸較多，長貸缺乏現象，融資結構不合理。以中長期為主的公司債為房地產公司提供了較為穩定的資金來源，有利于降低信貸政策對房企融資的影響，減少對信貸融資的依賴，從而改善房地產企業融資結構。另外，由于房地產開發公司資金需求量較大，房地產企業的資產負債率通常較高，間接融資會提高負債成本，而發行公司債替代銀行貸款，可以有效降低財務成本。

3.進一步擴充股市規模

房地產企業上市，從股市融資規模一般較大，融資成本低廉，無需向投資者還本，不用向投資者支付利息，降低了企業的經營成本。上市融資后進行收購、并購、合資等資本運作，提高公司的服務范圍和專業水準，還可以把原來可能給銀行系統帶來的風險，通過增發、配股等方式，轉嫁出去，對于降低信貸風險有一定的好處。

目前房地產企業上市審批難度有所加大，借殼上市就成為房地產企業上市融資的一條捷徑。借殼上市具有上市時間快，節約時間成本的優點。目前我國上市的房地產公司僅有80家，只占我國房地產企業總數的約0.2%，因此，可以進一步擴充房地產企業上市融資規模。

4.積極進行房地產企業融資創新

目前我國房地產企業融資渠道較為單一，房地產市場的融資產品較少。因此可以借鑒國外房地產企業融資模式，采取租賃權融資、權益性融資、過橋貸款等新型融資方式，來確保房地產企業的持續發展。

參考文獻：

[1]張紅殷紅:房地產金融學.北京：清華大學出版社，2007年

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1、易居中國的專業經驗和資源優勢

易居中國在房地產領域積累了從市場調查、投資項目分析、市場營銷策劃、房地產決策咨詢、專業營銷等方面及其豐富的專業經驗，是中國房地產流通服務領域的整合者和領導者。

易居中國積累了從房地產發展商到高端客戶，從商業銀行到各類金融機構，從房地產中介顧問機構到房地產專業研發機構等整個房地產產業鏈中高端資源。

易居中國的專業經驗和資源優勢，為基金公司從投資項目尋找、投資項目分析決策、投資項目整合、投資項目退出等整個投資過程提供了不可替代的技術支持，為易居房地產基金創造優秀的投資業績提供不可或缺的資源保證。

2、易居房地產基金優秀的管理團隊

易居房地產基金的掌舵人是易居中國的創始人周忻，周先生將易居中國打造成中國房地產流通服務領域的整合者和領導者，并使易居中國在美國紐交所成功上市。易居房地產基金的管理團隊有來自中國房地產研究咨詢和房地產開發的資深的成功實踐者，有來自世界500強企業負責投資發展的高端人才，有來自房地產投資、分析領域的專業精英人士。他們組成了易居房地產基金的優秀管理團隊，在易居中國的強大資源管理平臺上以專業的經驗投資于蘊藏著巨大投資機會的中國房地產市場。

3、宏觀經濟環境變化和房地產行業調整帶來的機會

2008年，中國房地產市場在宏觀調控的大環境下，一方面存在著時不我待的發展機會。

另一方面，幾乎所有的房地產商都不同程度存在著融資的困難，房地產行業將出現優勝劣汰的行業調整，在調整的過程中必然蘊藏著稍縱即逝的絕佳投資機會，在這樣的現實條件下，具有深厚房地產行業背景的易居房地產投資基金將有機會獲得巨大的成功。

二、投資策略

1、PRE-IPO房地產企業投資

利用易居中國的資源優勢，第一時間掌握投資項目信息，以全方位戰略合作的方式股權投資于優質的擬上市房地產開發企業和房地產經營企業，利用資本市場實現投資的增值。

2、以股權投資方式參與房地產開發

A、以股權收購房地產項目公司的方式取得土地或物業

利用房地產行業調整的機會以股權投資的方式直接獲得超值的住宅、商業和工業用途的土地或物業，再通過易居中國對投資標的重新進行專業的市場定位、營銷策劃、資源配置，從而使土地或物業價值大幅度提升后，通過與易居中國戰略合作開發商共同合作開發，由易居中國快速實現相應房地產的銷售，使土地或物業實質性增值；或經過易居中國對土地或物業進行整體策劃從而使土地或物業價值重新發現及價值提升后直接轉手出售，快速實現土地或物業的增值。

B、以股權投資的方式參股房地產公司的優秀項目公司

以股權投資的方式參股房地產公司的項目公司，由項目公司開發，再通過易居中國對投資項目重新進行專業的市場定位、營銷策劃、資源配置，從而使投資項目價值大幅度提升后，通過易居中國快速實現銷售，使項目實質性增值；或者開發完成后擁有部分物業產權，通過與專業團隊合作經營物業出租實現投資的增值。

三、易居中國的市場地位

1、易居中國的業績

2004年度CIHAF中國十大房地產營銷企業

2005年度中國房地產策劃百強企業百強之星

2005年CCPE中國房地產營銷行業十大杰出貢獻企業

2006年度中國房地產最佳綜合服務機構

2006年度中國房地產策劃行業領先公司品牌

2005-2007年連續三年中國房地產策劃百強綜合實力TOP10第一名

2007中國房地產策劃百強綜合實力第一名

2007最佳綜合服務機構

2、易居中國市場敏銳度

擁有行業內獨一無二的自主型技術研發和專業培訓體系

擁有中國唯一一家正規的涵蓋房地產市場研究、技術開發和專業培訓等領域的專業研究院――上海易居房產研究院；

擁有涵蓋中國全境，獨一無二的中國房地產決策咨詢系統――“CRIC SYSTEM”，并在行業內率先開發、研制和應用了客戶資源管理CRM系統

擁有中國房地產流通服務行業最大的客戶資料數據庫――“易居會”置業客戶數據庫：

擁有國內首創的房地產銷售案場無線局域網全電腦銷控管理SCS系統

強大的研究力量，豐富的數據庫，科學的管理體系，使得易居對中國房地產市場保持著高度敏銳，隨時可以捕捉到房地產市場最好的投資機會。

3、易居中國在房地產市場的資源

同時易居中國具有各類房地產行業的數據庫，與房地產行業相關的各類研究機構、中介顧問機構、金融機構等建立了廣泛的聯系。

四、易居海外基金情況：易居中國房地產投資基金1號

基金管理方為易居中國注冊在開曼群島的非全資子公司易居資產，其中易居(中國)的兩位高管以個人名義總共投資了2800萬美元

規模：1億美元，春節后才開始真正建倉易居海外基金實際投資情況(案例)

項目位置：上海

投資方式：與某教育機構合作開發

盈利模式：長期出租

總建筑面積：25萬平方米

一期建筑面積：5萬平方米

一期總投資額：2000萬美元

一期平均租金：2.6元/天/平方米

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【關鍵詞】大數據;房地產行業;應用

隨著網絡和信息技術的不斷普及，人類產生的數據量正在呈指數級增長，而云計算的誕生，更是直接把我們送進了大數據時代。“大數據”作為時下最時髦的詞匯，開始向各行業滲透輻射，顛覆著很多特別是傳統行業的管理和運營思維。在這一大背景下，大數據也觸動著房地產行業管理者的神經，攪動著房地產行業管理者的思維;大數據在房地產行業釋放出的巨大價值吸引著諸多房地產行業人士的興趣和關注。探討和學習如何借助大數據為房地產行業經營管理服務也是當今房地產行業管理者面臨的挑戰。

一、大數據概述

大數據技術（big data），或稱巨量資料，指的是所涉及的資料量規模巨大到無法通過目前主流軟件工具，在合理時間內達到擷取、管理、處理、并整理成為幫助企業經營決策更積極目的的資訊。在維克托?邁爾-舍恩伯格及肯尼斯?庫克耶編寫的《大數據時代》中，大數據指不用隨機分析法（抽樣調查）這樣的捷徑，而采用所有數據進行分析處理。大數據具有4V特點：Volume（大量）、Velocity（高速）、Variety（多樣）、Value（價值）。

最早提出大數據這一概念的是麥肯錫公司，現如今數據作為一種重要的資源已逐漸變成了一種重要的生產要素，并逐步滲透到了各種行業以及各種業務職能的領域之中。人們對大數據的研究與應用，在一定程度上標志著勞動生產率的提高以及消費者盈余的增多。維克托?邁爾-舍恩伯格作為著名的數據科學家，曾經指出對某種情形的預測是研究大數據的重要核心內容之一，我們身處大數據的時代，同時也面臨著大量而復雜的數據，如何進行取舍是我們需要認真思考的問題，并在此基礎上努力建設安全而有活力的將來。在國際中享有盛譽的期刊：Nature與Science都?？擞嘘P大數據的文章，不僅描述了大數據在人們研究中的巨大價值，而且也闡述了在處理數據的技術上存在著很多困難。在我國的“十二五”規劃之中，強調信息處理技術是與當代的大數據概念關系很密切的一種技術，它是一種十分關鍵的技術創新工程;與此同時，我國非常有名的學者程學旗與李國杰曾經采用系統的方法指出，在現如今大數據研究的進展以及在現實生活中大數據的應用過程，存在的問題和挑戰，同時也闡明了研究大數據的現實意義。

在大數據時代，數據資源的戰略價值毋庸置疑，許多企業通過大數據挖掘出有效信息，提高了決策能力和經濟效益，比如某些頗具膽識的房企已經在大數據應用方面取得了相當大的成功。例如開發商中，世茂集團推出的“健康云”，萬科的“城市配套服務商”定位就是與480萬客戶數據信息相銜接。2014年6月5日，百度與萬科在北京宣布達成戰略合作。百度將基于大數據和云計算技術，為萬科商業地產提供智能化升級解決方案，這將是大數據在地產行業的首次落地。此次和百度的合作，將為萬科的商業系列帶來“定位引擎、大數據、營銷工具”三類核心技術?；谝苿踊ヂ摰拇髷祿诰蚝腿斯ぶ悄芩惴ǖ燃夹g，在萬科“城市配套服務商”平臺上的經濟主體消費行為中得到應用，實現良性的“運營商、商戶、消費者”生態系統，為提升顧客體驗、創造商戶價值、精細商業運營提供有力支持。而智能升級完成后的金隅萬科廣場可通過手機應用為消費者提供該廣場的實時信息，比如周邊交通是否擁堵、停車場空位數，以及商場內路線規劃和停車場導航等。

二、大數據在我國房地產行業的應用

大數據時代的到來，必將為一些掌握大數據資源并能充分挖掘其價值的產業帶來更為廣闊的發展空間。這種情況下，如何應用大數據做好開發運營是我國房地產企業提高自身競爭力的關鍵。

（一）大數據在房地產開發中的應用分析

1、精準定位

成功的品牌離不開精準的市場定位，可以這樣說，一個成功的市場定位，能夠使一個企業的品牌加倍成長，而基于大數據的市場數據分析和調研是企業進行品牌定位的第一步。房地產行業企業要想在無硝煙的市場中分得一杯羹，就需要架構大數據戰略，拓寬房地產行業調研數據的廣度和深度，從大數據中了解房地產行業的市場構成、細分市場特征、消費者需求和競爭者狀況等眾多因素，在科學系統的信息數據收集、管理、分析的基礎上，提出更好的解決問題的方案和建議，保證企業品牌市場定位獨具個性化，提高企業品牌市場定位的行業接受度。

企業想進入或開拓某一區域房地產行業市場，首先要進行項目評估和可行性分析，只有通過項目評估和可行性分析才能最終決定是否適合進入或者開拓這塊市場。如果適合，那么這個區域人口是多少？消費水平怎么樣？客戶的消費習慣是什么？市場對產品的認知度怎么樣？當前的市場供需情況怎么樣？公眾的消費喜好是什么等等，這些問題背后包含的海量信息構成了房地產行業市場調研的大數據，對這些大數據的分析就是我們的市場定位過程。

企業開拓新市場，需要動用巨大的人力、物力和精力，如果市場定位不精準或者出現偏差，這在后期給投資商和企業自身帶來巨大、甚至是毀滅性的損失，由此看出市場定位對房地產行業市場開拓的重要性。只有定位準確乃至精確，企業才能構建出滿足市場需求的產品，使自己在競爭中立于不敗之地。但是，要想做到這一點，就必須有足夠量的信息數據來供房地產行業研究人員分析和判斷。在傳統情況下，分析數據的收集主要來自于統計年鑒、行業管理部門數據、相關行業報告、行業專家意見及屬地市場調查等，這些數據多存在樣本量不足，時間滯后和準確度低等缺陷，研究人員能夠獲得的信息量非常有限，這就使準確的市場定位存在著數據瓶頸。隨著大數據時代的來臨，借助數據挖掘和信息采集技術不僅能給研究人員提供足夠的樣本量和數據信息，還能夠建立基于大數據數學模型對未來市場進行預測。當然，依靠傳統的人工數據收集和統計顯然難以滿足大數據環境下的數據需求，這就需要依靠相關數據公司（如深圳樂思軟件）自動化數據采集工具的幫助。

2、 開發投資盈利新模式

區別于傳統的消費行為樣本調查，大數據分析更具有準確性和全面性，能夠有效提高企業資金的運作效率。一般來說，經過多年營銷，房企手中都掌握著大量的購房者信息，在大數據時代，完全可以借助信息分析，將商業管理從“經驗值”轉變為“數據化”，從而開發出新的投資盈利模式和空間，在越來越激烈的市場競爭中脫穎而出。

在眾多應用大數據進行投資的企業中，本人認為萬科集團與花樣年集團在分析和應用大數據，并針對其進行創新性投資方面的經驗，在很大程度上是值得大家認真分析，同時對其精華進行學習和借鑒的。數以萬計有關購房者的數據致使花樣年集團擁有足夠的優勢?；幽昙瘓F以滿足居民的需求為一切工作的出發點與落腳點，通過手機APP的方式把商戶和居民有機聯系在一起，搭建起便民的“社區電子商務”的橋梁，實現了方便快捷的同時，促進精準營銷的發展?；幽昙瘓F不僅擁有為社區服務的電子商務，而且還圍繞酒店服務、文化旅游和金融服務等商業領域開展的以移動互聯網為基礎的大數據業務營銷布局，這在很大程度上超越了傳統房企業務的營銷范圍。與此同時，萬科集團的大數據處理技術也在逐漸成熟，并為其帶來了更大的商機。萬科集團通過對其約480萬業主的相關數據的挖掘，并把社區物流、商業、養老和醫療等多個方面和業主的相關大數據信息有機結合起來，在此基礎上提出了建設“城市配套服務商”的想法，并將其付諸于實踐。萬科集團應用大數據分析房地產行業的問題，成功渡過了產業危機。

隨著人們生活水平的提高，越來越多的購房者追求的不僅僅是一套房子，而是一種新的生活方式和更高層次需求的滿足?；谶@一點，世茂集團在房地產開發建設中引入了“健康云”理念，即通過大數據分析，向世茂業主提供實時健康動態監測和咨詢服務。其具體模式為以動態跟蹤設備參與和管理個人健康信息，制定健康方案，甚至對接實體醫療機構。這一深度掘金大數據產業的試水，為世茂集團吸引了更多注重身體、關注健康的客戶，擴大了其盈利空間。

國外許多國家中的房地產公司應用自身所掌握的數據的優勢，在本行業中開展業務創新的成功案例也有很多。表1是一些企業應用大數據技術輔助房地產有效投資和房地產開發決策的狀況。

3 大數據在輔助房地產營銷過程中的應用分析

在房地產行業市場營銷工作中，無論是產品、渠道、價格還是顧客，可以說每一項工作都與大數據的采集和分析息息相關，而以下兩個方面又是房地產行業市場營銷工作中的重中之重。一是通過獲取數據并加以統計分析來充分了解市場信息，掌握競爭者的商情和動態，知曉產品在競爭群中所處的市場地位，來達到“知彼知己，百戰不殆”的目的;二是企業通過積累和挖掘房地產行業消費者檔案數據，有助于分析顧客的消費行為和價值取向，便于更好地為消費者服務和發展忠誠顧客。

一方面，房地產公司可以在運用信息系統的基礎上實現精準營銷。借助房地產商本身擁有的數據信息優勢，構建起業主數據信息系統，并按照一定的標準對業主進行分類，經過不斷收集大數據，從而提煉出業主的有效信息，并采取有針對性的措施實現精準營銷。

另一方面，有一部分大型的房地產公司改革了其傳統的營銷策略，逐漸走上了電商的道路。新峰房地產公司就是其中的典型，它構建了五個有關大數據的應用系統，房譜網就是其中一個，它可以在客戶需求的基礎上，為客戶選擇出適合的房產;自動評估系統作為五大系統之一，可以采用大數據處理技術達到對房產的價格進行自動評估的目標，而客戶僅需要把有關房產的數據輸入系統之中，該系統就能自動評估出此房產的價格，與此同時，還可以為客戶提供一定的貸款與相關稅費等有效信息。

本人闡述的以上兩種營銷方式，都是房地產公司自身主動拓展業務范圍的做法，在很大程度上不需要第三方的介入（見表2）。但是維克托曾指出：一旦房地產公司把自身擁有的數據資源與外界共享，便可以采取與第三方合作的方法把娛樂服務、家居服務、生產商、開發商等市場中的消費者與參與者有機聯系在一起，從而進一步發揮大數據的優勢。例如，CNFS房地產公司的大數據應用系統中，不僅涵蓋了政府與房地產商之間的數據，而且還包括了房地產商與二手房交易市場之間的數據，并形成了一個有機的數據鏈，更令人驚嘆的是該公司擁有全國289座城市中的房地產數據鏈，甚至有一部分城市已經記載了十余年的巨大數據量。憑借著當代先進的IT技術，易居集團構建了為100萬余業主服務的獨立系統：克而瑞房價分析系統，其在收集大量的購房者信息的基礎上，運用整合的辦法構建起了大數據資源庫，而且其還可以采用一定的計算方法找出與買房者的需求相匹配的房產，這在一定程度上提升了房地產交易成功的可能性，提高了房產的交易量。去年3月份，促成騰訊大粵房產公司和碧桂園山河城合作的最主要因素就是大數據在房地產行業的應用，該事件被人們稱為在大數據時代中房地產業成功營銷的典型案例。然而在這件事情以前，碧桂園十里銀灘就在當代大數據平臺與騰訊的社交平臺的輔助下，在開盤當天就創造下了近3300套房源的售房奇跡。其實在營銷的過程中，與之相似的第三方還有許多，這些第三方不僅擁有先進的互聯網技術，而且還有高端的大數據處理技術，這在很大程度上為有效應用大數據資源提供了強有力的保證。表2是一些企業在應用大數據處理技術的基礎上，變換或改進營銷的模式。

4、大數據在房地產行業應用過程中的問題與應對

大數據對于很多人來說是一種新的事物，所以房地產公司在采用大數據思維進行營銷的過程中，一定不能忽視其存在的威脅與挑戰：大數據的出現，無疑會導致難以調和的隱私保護問題的出現，然而其所需要的大量數據的處理技術與能力是當前大部分房地產公司都不具備的;與此同時，房地產公司自身具備的一部分特點也讓我們在發展大數據應用過程中面臨一些挑戰。

房地產公司在應用大數據的基礎上，為客戶們提供更加滿足其需求的服務，這一點必須要建立在該公司擁有客戶的大量信息，并對客戶的相關資料有了相當充分的了解的基礎上。而如此大量的個人信息必然包含著有關客戶的個人隱私，這與我國目前的道德觀相違背。面臨如此情況，維克托指出可以采用由數據的使用者來承擔隱私保護的責任的方法，或把個人的信息數據模糊處理后再應用的方法，保護個人隱私。

目前房地產公司開展的業務內容越來越復雜，涉及領域越來越廣。在此情境下，房地產公司應該構建起一個大數據庫，把公司中的人、財、物與信息等相關資源有機結合起來并進行規劃，通過對數據的分析與預測，實現房地產行業又好又快發展。

總之，房地產電商時代的到來推動了大數據在房地產業的發展速度，從立項、可行性研究、投資評價、投資決策到項目建設、產品營銷，房地產企業的每一項決策幾乎都植入了大數據基因。其不僅能夠幫助房地產業突破原有的銷售模式，也為房地產業數據庫的快速建立和完善提供了可能，還可以通過客戶瀏覽或成交記錄獲取更多有用信息，從而拓寬數據收集渠道、降低數據收集成本、提高數據的真實性和準確性，為房地產企業的準確決策提供支持，最終實現房地產企業自身競爭力的提高。

參考文獻：

[1]李國杰，程學旗.大數據研究：未來科技及經濟社會發展的重大戰略領域――大數據的研究現狀與科學思考[J].中國科學院院刊.2012.3

[2]田溯寧.擁抱“大數據時代”.企業研究[J].2013.3

篇5

連鎖經營作為一種新型的商業組織模式和經營方式，展現了其強大的競爭力和發展能力，在世界范圍內得到了迅速的發展，成為現代商業的主流模式。但在其發展過程中，越來越多地呈現出了與房地產的關系，不但在房地產的經營中廣泛采取了連鎖經營的方式，而且在連鎖商業中，房地產經營已成為連鎖企業的主要收入渠道，麥當勞公司的收入90%來自于房地產經營，我國發展最快的大型連鎖商業國美電器和蘇寧電器，均通過房地產輔助其擴張，甚至創造出了“商業﹢地產”的經營模式。因此，連鎖經營中的房地產戰略是一個值得研究的新問題。

連鎖經營的概念及特征

（一）連鎖經營的概念

一般認為，一個企業（或企業集團），以同樣的方式、同樣的價格，在多處同樣命名的店鋪里，出售某一種（或某一類、某一品牌）商品或提供某種服務，這種經營模式即稱之為連鎖經營。連鎖經營是一種新型的經營方式和組織形式，是商業制度的創新，被譽為零售業的“第三次革命”。

自1859年美國出現第一家連鎖企業——大西洋與太平洋茶葉公司后，連鎖經營得到了迅速的發展，在歐美國家，連鎖經營占到整個零售商業的60%-70%，銷售額占90%。美國連鎖大王“沃爾瑪”公司，其銷售額已連續七年超過美國通用和微軟公司，成為世界500強企業的第一名。

（二）連鎖經營的特征

標準化。標準化即指經營的商品、服務、企業整體形象的統一而標準化。連鎖企業擁有統一的企業名、企業徽，統一的建筑形式、統一的店堂陳列、統一的廣告宣傳、統一的服飾等。連鎖企業經營的商品具有同類性，服務的水平和風格也完全相同，從而樹立了統一的企業形象。

專業化。專業化是指連鎖企業的商品采購、儲存、配送、銷售及經營決策等職能的相互分離而專業化。連鎖企業對業務活動進行了詳細分工，甚至每個人的職責都趨向專業化，使其職責分明，各負其責。通過業務活動的專業化，從而保證了連鎖經營各項活動的決策正確以及有較高的工作效率。

集中化。分工越細的體系就越需要集中化管理。連鎖企業實行集中決策和分散經營的管理體制。即銷售計劃與經營戰略、店鋪選址、員工教育、商品采購等，均由總部負責；廣告及信息也都由總部控制，形成一整套的決策管理體系。連鎖分店負責商品銷售及提供服務。通過集中管理，實現連鎖企業的統一經營。

簡單化。連鎖企業在業務操作規范上化繁為簡，省去一些不必要的過程，起到了事半功倍的效果。連鎖企業崗位職責明確，業務操作規范簡單而好記，容易掌握，從而保證了連鎖企業服務的標準化和工作的高效率。

規?；?。規?；侵高B鎖企業在銷售網絡上、商品采購、商品配送、企業人員培訓、銷售廣告等各種經營資源方面的規?；?。連鎖企業必須是若干個企業（店鋪）聯合而成的，形成規模經營，單個企業不能稱之為連鎖經營。如沃爾瑪全球有4000多家分店，麥當勞有30000多家分店。連鎖企業通過大量采購，從而降低商品進貨價格，增強了企業的競爭力；統一管理、標準化經營，使各分店商譽共享、經營管理技術共享，降低了經營費用；數量眾多的銷售網絡，大大增強了銷售能力。規?；癁檫B鎖企業帶來了巨大的規模效益。

所以，連鎖經營從本質上看，是把獨立、分散的商業企業聯合起來，形成覆蓋面很廣的大規模銷售體系。它是現代工業發展到一定階段的產物，是社會化大生產的分工理論在商業領域里的運用。連鎖經營這一新型的商業組織形式和經營方式，以其自身的特點，發揮著巨大的“魔力”，掀起了現代零售業的“第三次革命”。

連鎖企業實施房地產戰略的背景

（一）房地產戰略是連鎖經營的本質要求

連鎖經營的開店戰略。開店即開設新店，增加新網點，以擴大營業規模和銷售能力。連鎖企業只有不斷開新店，才能擴大營業規模和銷售能力，降低進貨成本和管理費用，發揮規模效益，取得快速發展。

而開新店，首先就要確定開店的業態，即要開一個什么類型的店、經營什么、以什么方式經營？開一個與原有連鎖經營體系相同的店還是開一個完全不同的新店？零售商業的業態有很多種，分為便利店、專業店、超市、大型超市等18種。但從總體上分為有店鋪經營和無店鋪經營兩種業態。有無營業場所和營業場所的規模、結構不同，則連鎖分店的目標顧客、商品結構、商品銷售方式、服務功能等都有很大的不同。因此，連鎖企業開新店，首先必須確定開店的經營業態，以確定連鎖企業的經營目標。

就目前世界范圍零售業態的分布來看，有店鋪經營是零售經營的主要業態選擇。顯然，店鋪的開發和建設是有店鋪零售店的首要任務。鋪面規模、結構會影響連鎖經營的規模、商品結構和經營方式以及服務方式；鋪面建設資金的占用量會影響連鎖經營體系流動資金的使用量和資金的使用效率；鋪面建設的質量和速度會影響連鎖分店的開業時間是否正常和連鎖體系的開店戰略目標能否實現。而店鋪的開發和建設就是連鎖店的房地產開發，連鎖經營的開店戰略從本質上講就是房地產開發戰略。

連鎖經營的選址戰略。連鎖企業的選址戰略，就是要確定店鋪的選址標準、開新店的條件、商業區選擇、商圈調查、商圈市場評價，從而確定恰當的業態、優越的地理位置、合理的營業面積、有利的商業和購買環境，使店能夠經營成功。而這一切，正是商業房地產開發的要求。商業房地產開發符合了連鎖經營的要求，才能給連鎖店今后的經營帶來便利條件，如果商業房地產開發不符合連鎖經營的要求，店鋪選址不當、建筑結構布局不合理、規模過大或過小、購買力不足、交通不便、同業競爭過于激烈等等，都會給連鎖店今后的經營帶來致命的影響。因此，選址是連鎖經營成功的秘訣，選址戰略是連鎖經營的重要戰略。而連鎖經營選址戰略從根本上講就是商業房地產開發戰略。

連鎖經營的網絡戰略。營業網點多、銷售規模大是連鎖經營的最大優勢。連鎖經營必須開發許多的網點、達到相當的規模才能具有規模效益，發揮規模優勢。而規模的擴大，僅僅依靠擴大經營范圍和商業促銷已經不能奏效，只有依靠網點的增加，在更大地域范圍、更多目標顧客市場上，不斷增加新網點，擴大銷售網絡才能實現。因此，連鎖經營實質上是網絡經營戰略。不斷地在更大地域范圍、更多目標市場上選址、店鋪設計、建設及裝修、開業，這就是商業房地產開發。

連鎖經營的資本運營戰略。美國貿易法規定：連鎖店是至少有在一家總店控制下的10 家以上的經營相同業務的分店。英國則認為，連鎖店必須符合以下四個標準：單一所有，即一個公司或一個合伙店或單個業主所有；集中領導，統一管理；設立的店要相同；有10個以上成員店。日本“連鎖店協會”則規定“連鎖店是在全國擁有11家以上的商店，每年銷售額不少于10億日元零售額的店”。

從以上世界各國連鎖經營的定義中可以看出一個共同的特點：連鎖經營是規模化的經營，通過規模經營來獲取規模效益。連鎖經營是商業資本集中、壟斷和擴張的產物。而其中，房地產是其最大的資本。因此，連鎖經營戰略首先是房地產資本運營戰略，其房地產運作的好，連鎖經營才能獲得最大的成功；其房地產運作的不好，將導致整個連鎖經營體系的失敗。

（二）連鎖企業實施房地產戰略的實踐背景

1.為了推進連鎖事業的發展，需要連鎖總部提供房地產支持。房地產開發是連鎖經營的先決條件，沒有經營場地無法開展經營。而房地產開發需要大量的資本，用于土地購置、店鋪建設和店堂裝修，少則上百萬，多則上億元。而且連鎖店要不斷的開設新店、增加新網點或吸收加盟店，以擴大規模獲得發展，這就需要更多的資金支持。為了減少資金壓力，有些連鎖企業不是自己買地開發，而是采取租用的方式獲得經營場地，甚至與地產商合作經營。而對于更多的加盟商來說，他們往往既缺加盟金、更缺建房款，正是資金的困難限制了連鎖加盟事業的發展。為了推進連鎖加盟事業的發展，也需要連鎖總部提供房地產支持，加盟店只需繳納少量的房租就可開業。麥當勞就是借此方式而實現了加盟店的迅速擴張。

2.房地產的稀缺迫使連鎖企業必須開展房地產經營。隨著經濟和社會的發展，城市土地成為稀缺和珍貴資源，地價飛漲，土地競爭十分激烈。連鎖店為了開新店，紛紛在各個城市圈地布點。但是，由于土地競爭激烈，好的地塊早已拿不到，即使是拿到了，拿地成本也很高。而零售商業又十分強調在城市商業中心、人口稠密地區、交通便利地區開店，這些地區往往是城市土地資源最少、競爭最激烈的地方，因此拿地成本就最高，甚至是天價土地。再加上不斷上漲的建筑材料費、人工費等，使得開店的成本越來越高，經營收益彌補不了漲價的損失，企業無法承受。在我國每年遞增5％至10％的房租成本，已成為企業開店的最大難題。這就迫使連鎖企業不得不考慮房地產開發的問題，考慮如何才能以較低的價格得到較好的位置和良好的經營環境。另外，房地產價格的快速的增值保值性，迫使（或者說是吸引）連鎖企業開始考慮投資房地產業。這樣不僅可以保證連鎖企業自己開店的需要，而且還可以通過房地產的開發經營，消除地價的上漲、增加房租收益，增加連鎖店的總收益。房地產高達20%-30%的毛利率，使商業地產成為商業資本又一個很好的投資選擇。

這也是很多連鎖商業與房地產經營聯合的主要原因，許多連鎖店同時成立房地產公司，許多房地產公司也同時經營連鎖商業，“商業﹢地產”的經營模式在商業和地產界已開始流行。麥當勞的快速擴漲就主要依靠麥當勞房地產公司的運作，我國國美集團也擁有鵬潤房地產公司。如果沒有房地產運作的支持，國美電器要實現2003年后連續四年的利潤暴漲和國美股票上市，幾乎是不可能的。

3.零售經營的特殊性、復雜性，要求必須與房地產開發相結合。零售店獲得經營場地的方式有兩種，自建開發或租賃經營。自建開發，往往得不到好的地塊，或拿地的成本過高，影響連鎖企業的開店步伐和經營收益。通過租用經營可以找到好的位置（因已經有房地產公司先搶到好的地塊進行了商業開發），但由于房租上漲過快，經營利潤會被漲租吞掉；并且無法對店鋪進行改造，租房的結構、布局甚至水電設施，都會對連鎖經營的商品構成及經營方式帶來很大的限制。因此，是自建開發還是租賃經營，必須與連鎖經營的整體戰略聯系在一起考慮。而商業房地產的開發也必須與商品經營的需要相結合。我國商業地產空置率高達30%，商鋪銷售后期經營不佳，其主要原因就是地產商脫離了商業經營的需要，單純搞房地產開發，商鋪的規模、結構不適應商業經營的需要造成的。所以，房地產戰略是連鎖經營的必然要求，商業房地產開發必須與商品經營相結合。

房地產戰略在連鎖經營中的應用

美國的麥當勞（Mcdonalds）原來只是賣快餐的，但當它總結出一套科學合理的制造快餐的程序、店面擺設的規則、店鋪選址的秘訣，并最終利用麥當勞的牌子以特許經營的方法擴張時，麥當勞在很大程度上已變成了一家經營房地產的店。麥當勞總部如今基本上不具體經營快餐業務，而更多地分析哪個地段是一個城市將來人流最旺的地方。論證完畢后，就買下看中的地塊并建立快餐店，然后尋找特許經營的合作伙伴，將快餐店租給他們經營，向他們收取特許經營費和這塊商業旺地的鋪租。只要承租的加盟者能夠生存， 麥當勞至少可以在房地產上賺取 40% 的利潤， 而且隨著物價上漲， 麥當勞的租金只漲不跌。

以租賃為主的房地產經營成為麥當勞主要的盈利模式。由于加盟者一般都沒有足夠的資金支付3萬美元的土地費用和4萬美元的建筑費用，也常無力爭取貸款，麥當勞公司就負責代加盟商尋找合適的開店地址，并長期以低價承租或購進土地和房屋，然后將店面出租給各加盟店，獲取其中的差額。這是麥當勞公司收入的主要來源。這實質是麥當勞房地產公司（為實施房地產策略而成立的公司）用各加盟店的錢買下房地產，然后再把它租給出錢的加盟店。這種房地產經營策略，實際上是把第一債權人的權利轉讓給了麥當勞房地產公司，以使它能具備從銀行取得貸款的資格。這既解決了加盟者開店的資金困難，又增加了麥當勞公司的收入，同時，通過控制房地產，更有利于麥當勞加強對受許人的管理。資料表明，至20世紀80年代中期，麥當勞的近萬家餐館中，有60％的房地產權屬于麥當勞總部，另40％是由總部出面向當地房地產主承租的，使麥當勞成為全美價值最高的零售房地產公司，僅在帳面上，就值41億美元。麥當勞收入的1/3來自直營店，其余來自加盟店，其中，房地產收入占這部分收入的90％，由此，房地產收入成為麥當勞的主要收入。如今，麥當勞有30000家快餐廳，其收入就可想而知了。

麥當勞在中國開設的第一家分店，在北京東單大街與長安街接口處的黃金地段。20世紀80年代末麥當勞進駐時，人們還沒有意識到土地可以轉化為資本，后來王府井的改造使麥當勞僅因拆遷而得到大筆的土地補償，此時人們才知道麥當勞投資房地產眼光的犀利。

其實，在地產中淘金的非地產企業，遠不止麥當勞一家。如世界第一、第二大零售連鎖商業沃爾瑪和家樂福，以及國美、蘇寧等國內的很多品牌零售店，其實就是商業用房的最大房東，因為這些店是一個知名品牌，同時它要的商業用房的量很大，所以他可以用一個很低的價格租到房子，如沃爾瑪的租金就比其他中小零售商低20%-80%。由于沃爾瑪是一個品牌，對地段的商業前景有較專業的分析，所以可以用比較高的價格把店鋪分成很多塊租給小業主，租金差價就是這些店的一個重要的收入來源。因而，這些零售店不僅僅在自己的業務范圍內賺取利潤，而且以自己的方式經營房地產賺取巨額利潤。

目前，我國連鎖業的發展正處在快速擴張，遭遇國外跨國連鎖集團的滲透，競爭激烈和地價飛速上漲，經營成本過高的不利環境下。連鎖經營中的房地產戰略，給我國連鎖企業提供了可以借鑒的、有利于困境突圍的經營之道。

參考文獻

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2.王吉芳.連鎖經營管理教程[M].中國經濟出版社，2005

篇6

本職于201*年*月*日入職本公司，有幸成為公司大家庭中的一員，201*年*月起，任公司綜合部（原行政部、財務部）經理一職，主要職責是協助總經理處理所轄******有限公司、******有限公司有關財務、行政、人力資源、后勤服務等方面的事務。至下月已滿兩年。近兩年來，在公司領導和公司全體同仁對本人工作的大力支持和相互配合下，在為兩個公司的會計核算、財務管理、稅收籌劃、成本控制、項目融資、制度完善等方面，秉承一切以公司利益、發展戰略和投資者利益為重的理念，圍繞以下方面，積極主動開展工作，取得了一定的成績。

一、會計核算：規劃、組織、實施公司會計核算工作。督促檢查每日、每月會計工作反映的經營狀況是否真實，逐筆審核經濟業務，是否按財務制度、公司要求規范操作，保證本公司財務資金信息的及時性和準確性，為領導決策提供支持。利用會計核算與會計管理的數據進行分析，為公司經營決策提供依據，為董事長制定公司戰略提供數據支持；

二、財務管理與控制：及時掌握國家相關財務政策并反饋總經理及相關部門，規劃、組織、實施公司財務管理工作。通過組織各種措施的實施，進行財務分析、資金管理，確保公司保持良好的財務狀況。并根據集團的要求，執行并完善財務監控體系，進行有效的財務內部控制；協助集團各關聯公司，對集團內運營所需資金進行及時、安全調撥，檢查公司重大資金的使用計劃及安全流向；對公司各項開支、成本費用進行日常的申請、審核、確認；加強預算資金管理、控制工作。組織編制財務預算，檢查、實施、跟蹤和分析執行情況；

三、工程決算與收益管理：理解并堅決執行******公司、******公司的發展戰略及盈利模式并進行房地產開發項目、公建項目的各月、各期有關工程決算的審核、支付，確保投資回報的有效實現和及時進行風險預警、控制，分析財務風險的各項因素并能及時提出建議，實現企業投資者的權益最大化。落實公司財務戰略，以保證公司的整體戰略實現，為公司的經營運作、業務發展及對外投資等事項提供決策依據；

四、籌資管理：按照董事長對公司發展的要求，及時進行融資申請資料的起草、收集、報送，配合金融部門對公建項目、房地產項目的貸款評估及抵押等手續辦理，協助總經理順利完成籌融資3000萬元的任務；

五、銷售管控：負責銷售合同的審核、銷售收款的審核工作。根據我公司房地產銷售流程，設計嚴密的銷售收入財務管控程序，實行銷售審核、收款崗位分離和多套銷售臺賬互相牽制。至今已銷售***戶，審核合同***多套（戶），涉及合同金額1.13億元，總回款6200余萬元，實現合同零投訴、收款零失誤。確保銷售回款資金的安全，有效防止、杜絕因工作失誤的差錯和挪用公款現象的發生。確保銷售收入當日及時解款入賬。及時結算、支付業績。

同時，在房地產銷售行情不景氣的情況下，對公司產品充滿十足的信心，努力向親友、老同事推介本公司樓盤，目前已經推薦成交*戶，登記存量客戶*戶。為公司樓盤銷售盡一份應盡的綿薄之力。

六、外聯工作：加強與稅務、財政、

工商、金融、中介機構等的溝通和聯系，確保公建工程墊資款及工程資金順利撥付。協助總經理加強與稅務部門的溝通，使地稅局今年7月對201*年度房地產公司稽查結果的充分理解，順利結案。做好公安解釋溝通工作，保證投資公司年檢順利通過，確保我公司利益得到最大保障。

七、行政后勤：根據集團一系列制度規定，結合******公司的實際情況，兩年來逐步制定出臺了一系列崗位職責和涉及公司對人、財、物、安全、行政等管理制度，逐步形成以制度管人、管物和各項事務的良好局面。

總之，作為公司綜合部經理，我深知我的工作職責，積極協助總經理的工作，積極協調好部門之間的工作，完善公司制度，促進公司營運良性循環，確保企業各方面的運作順利進行，保證公司利益最大化目標和發展戰略的順利實現。同時也深感任務沉重，責任重大，也正是基于這樣的壓力，才給了我努力工作的動力，時時刻刻都想把自己的工作做到最完美，在很短的時間里讓自己能夠了解公司情況，以便順利地開展各項工作。非常感謝公司董事長、總經理對我的信任，為我提供了一個施展技能的平臺。為了更好的回報公司及同仁的關愛，我在努力做好公司各項工作的同時，不斷追求業務上的知識更新和工作質量的提高，工作之余，報名參加房地產經濟師的學習、考試，以提高自己的房地產理論水平和業務管理能力。本職自入職兩年來，只求全心付出，不求個人利益，想的最多的是如何在自己的本職崗位上做好工作，來報答公司對我的的恩情，從未申請加薪或轉正。隨著******公司第二期工程、******公司貿易業務的啟動，將面臨更加繁重的工作。今斗膽向總經理、董事長一并遞交轉正、加薪申請，懇請總經理、董事長予以考慮，薪資能否按2010年公司制定的崗位薪酬標準，將本人薪資水平按綜合部經理月薪****元的標準，自2012年10月1日起執行。如能得到轉正并加薪，我會繼續用謙虛的態度和飽滿的工作熱情做好我的本職工作，從更高的層次來理解、看待、處理公司各項事務，以更高的工作業績標準要求自己，以此為新的起點，愿承擔更多的責任、義務，以更好地為公司發展服務，為公司創造更多的價值，與公司及各位同仁一起共同創造美好的未來！如公司不予考慮，說明自己的工作離公司及領導的要求還存在差距，我會比以前更加努力，用更加積極的、更加負責的、更加擔當的態度去做好每一件事務。

恭祝公司發展前程似錦、財源滾滾。

加薪不是目的，只是希望讓我們做得更好！

期待您的答復。

此致

敬禮！

申請人：XXX

篇7

【關鍵詞】資本結構；公司績效；聯立方程組

一、引言

近日來，“新國五條”地方實施細則被炒得沸沸揚揚，其中規定的限購、限貸以及個稅和房產稅的征收等讓人們再次聚焦房地產行業。作為牽一發而動全身的房地產行業，歷來是國家調控的重點。密集的政策調整促使房地產企業及時調整融資渠道，優化資本結構，確保企業健康持續發展，穩定社會經濟秩序。

一般認為，業績優良資金雄厚的上市公司可以適當地增加負債水平，有效地運用財務杠桿作用，使自身的資本結構趨于優化，從而使企業獲得更好的業績。但是我國房地產行業資產負債率較高，存在一定風險，因而在現階段對我國房地產上市公司債務融資結構進行研究，對于完善房地產公司治理，提高經營業績，穩定經濟有著重要的意義。

我國學者大多采用單方程模型，并用普通最小二乘法對資本結構與公司績效的關系進行研究。而在經濟生活中，許多因素會相互影響，資本結構與公司績效之間存在互動關系，若用普通最小二乘法進行參數估計，估計量是有偏的，而且是非一致的。本文在借鑒國內外研究成果的基礎上，建立資本結構與公司績效的聯立方程模型，采用二階段最小二乘法（2SLS）估計方程，以彌補現有實證研究的不足。同時，提出了優化我國上市公司資本結構，提高公司績效的相關建議。

二、文獻回顧

關于資本結構與企業績效的實證研究，國外的經驗研究結果大都表明，財務杠桿與企業價值之間呈正相關關系。Jensen和Grossman以及Mayer等人的成本理論認為，公司的債務能夠緩和股東和管理者之間的沖突，降低股權的成本，提高短期債務的比率可以減輕投資不足的問題，抑制投資過度的動機，控制資產替代效應。因此，提高債務水平對公司的績效及市場價值有促進作用，并且不同的債務期限結構將產生不同的治理效應。Frank和Goyal（2003）使用了從1950年到2000年包括近20萬個觀測變量的美國非金融企業數據進行研究，其結果顯示績效與賬面價值、財務杠桿比率之間呈正相關關系，與市場價值、財務杠桿比率之間呈負相關關系。

我國對資本結構與公司績效關系的研究主要是利用實證分析的方法對整體上市公司或者某個行業進行分析，由于建立的模型、選擇的統計方法、研究時間及樣本容量等方面的不同，所得的結論也存在差異，但一般都是債務融資與公司績效呈負相關。梅波、楊興全（2008）選取中國上市公司為樣本，考慮公司的成長機會因素后，進一步研究了公司價值和債務期限結構、債務融資比例間的關系。研究發現，債務期限結構在公司價值中的作用沒有得到實證結果的支持，債務融資比例與公司價值之間的關系受公司控股股東性質的影響，高成長公司的價值和債務融資比例負相關。曾奕、李東陽（2009）對 58 家食品飲料業上市公司的績效水平進行分類，并運用多因素方差分析法對公司績效進行實證分析。其分析結果表明：資產負債率與公司績效成反比；總資產、股權結構、固定資產、主營業務收入、凈資產、市場占有率與公司績效成正比。

總之，公司績效受資本結構、公司規模、公司成長性、風險、有形資產、信息不對稱程度和所得稅等因素的影響。這些研究成果對該問題的后續研究提供了重要的指導和借鑒意義。

三、模型的建立與數據指標選擇

（一）實證模型的建立

根據上述分析建立以下兩個方程：

公司績效 =f（財務杠桿、債務期限結構、債務來源結構、成長性、規模、股權結構、治理結構）

財務杠桿=f（績效、成長性、規模、資產結構、產品獨特性）

其中一些因素既影響公司績效又影響資本結構，公司績效與資本結構間可能存在互動關系。通過樣本散點圖發現，第一大股東持股比例與公司績效呈曲線關系。另外，為了控制內生變量之間相互影響的滯后性，在模型中分別加入內生變量的一階滯后項，建立聯立方程為

Yit=a0+a1Zit+a2X1it+a3X2it+a4X3it+a5X4it+a6X5it+a7（X5it）2+a8X7it+a9Yit-1+Uit （1）

Zit=b0+b1Yit+b2X3it+b3X4it+b4X8it+b5X9it +b6Zit-1+Vit （2）

在模型中，下標it代表第t年第i家公司；Y代表公司績效，Z代表資本結構，兩者均為系統內生變量；X1代表債務期限結構，X2代表債務來源結構，X3代表公司成長性，X4代表公司規模，X5代表股權結構，X7代表董事會特征，X8代表資產結構，X9代表產品獨特性；a0， b0為截距，a1，a2，...，a9及b1，b2，…，b6為回歸系數，Uit 和Vit為隨機項（即白噪音）。

（二）研究變量定義

本文所用的內生變量中，公司績效用資產收益率度量，資本結構用資產負債率度量。外生變量中，公司成長性用主營業務收入增長率度量，公司規模用總資產的自然對數度量，股權結構用第一大股東持股比例度量，董事會特征用董事會規模度量，資產結構用有形資產比率度量，產品獨特性用銷售費用率度量。

本文研究涉及的變量定義如表1。

（三）樣本與指標選取

本文所用公司數據來自Wind和CCER數據庫，選取了房地產行業68家上市公司2006年到2012年的各指標數據組成一個平衡面板。在樣本的選取中，遵循以下原則：①需要連續 7年均可獲得相關數據的公司；②剔除 ST和SST 類上市公司，這些公司或無法獲得相關數據，或財務狀況異常，或已連續虧損兩年以上，若將其納入研究樣本中將影響研究結論。

（四）描述性分析

根據房地產上市公司7年的資產負債率、流動負債比率、銀行借款比率的均值進行對比分析得表2：

從資產負債率來看，其平均水平七年來保持在 60%左右的高位，并基本呈現逐年上升的趨勢，一些公司的資產負債率甚至達到80%以上，這表明我國房地上市公司存在負債比例較高的問題。房地產業是個資金密集型的行業，因此財務杠桿通常比較高。一旦泡沫破裂，房地產上市公司的資產價格將大幅下跌，導致資產價值急劇縮水，資產負債率迅猛攀升，那么房地產上市公司的的現金流量就會很快枯竭。這時，除了少數自由資金實力雄厚的大企業外，大部分企業將會出現資不抵債，無法到期償還貸款的債務危機，甚至破產，這就會把風險迅速傳給銀行，進而影響到到整個社會經濟穩定。

從負債期限結構比率變化來看，流動負債占總負債的比例相當高，近七年平均為70%左右，而長期負債占總負債的比例只有30%左右。這是一種不太合理的債務期限結構，一般而言流動負債占總負債一半的水平時較為合理，較高的流動負債會使上市公司在金融市場波動較大時出現資金周轉困難的問題，從而增加其信用風險和流動性風險。

從債務來源結構可以看出，銀行借款比率平均為40%左右，并呈現逐年下降的趨勢，這可能由于房地產上市公司銀行貸款政策越來越嚴格，而信托、債券融資逐步發展。今年1月房地產企業通過信托來募集的資金總額為175.7億元。另外，今年以來房地產企業海外發債的步伐明顯加快。據統計，2013年1月，共有17家房地產公司通過海外融資渠道募集了約合420億元人民幣的資金，遠遠超過信托融資的175億元。

四、實證結果及分析

運用Eviews軟件對數據進2SLS處理，得出房地產行業上市公司的凈資產收益率與資本結構之間的處理結果（如表3和表4所示），并進行分析。

從表3可以看出：

（1）資本結構與公司績效呈現負相關關系說明我國上市公司的債務融資沒有發揮應有的作用，債務“軟約束”是目前我國債務融資治理效應未發揮作用的最重要的原因。債務融資除了可以通過稅盾作用及財務杠桿作用來提升企業價值外，它還可以通過改善公司的治理結構，優化治理效應來提升公司的價值。但其重要前提是，公司的債務是否對公司構成“硬約束”。因為我國上市公司的債務并沒有象成熟經濟條件下那樣，當公司陷入財務危機時，使公司的控制權實現由股東向債權人的轉移。

（2）我國上市公司的債務期限結構偏短，公司的短期債務水平與績效負相關，這是由于其生產經營所需的長期資金主要來源于短期債務融資或股權擴張。這一方面會導致公司每年大量的現金流出，減少了可供公司在經營活動中使用的現金流量，從而影響經營利潤。另一方面會使公司的投資決策變得短視，公司為了盡快收回資金，可能會投資于那些收益率較低、回收期短的項目，而放棄那些回收期較長但收益率高的項目，最終會降低公司整體的收益。

這主要有以下幾方面原因：一方面是銀行對企業長期信貸的管理日益從緊控制，條件比較嚴格，手續比較復雜；另一方面，債券市場在企業債券發行主體資格、發行條件、發行利率和資金用途等方面對企業的控制過于嚴格；同時，在法律較溥弱，外部交易成本較高的情況下，相對于長期債務而言，短期債務使得債權人更容易控制債務人的損害其利益的行為。

（3）我國上市公司債務來源結構與公司績效成負相關關系，一方面是由于銀行自身存在著產權結構不合理、金融體系效率低下等問題；另一方面是由于上市公司與國有銀行之間的“同源性”，如果企業到期不能償還債務，銀行很難對企業進行接管，或迫使企業清算，債權融資的“內源性”使得債權融資降低成本的機制失效。

（4）公司的成長性、公司規模、董事會規模及凈資產收益率的一階滯后項的系數均為正，表明它們與凈資產收益率的變化成正比。

（5）X5it的系數是正的，X5it的平方即X6it的系數是負的，說明第一大股東持股比例與公司績效成倒“U ”型關系，即當第一大股東持股比例在超過一定比例之前，凈資產收益率隨第一大股東持股比例的增加而上升，但超過一定比例之后，凈資產收益率隨第一大股東持股比例的增加而下降。這說明大股東的存在在一定程度上有利于公司的經營激勵，但是隨著大股東持股比例的增大，大股東的利益與外部小股東的利益常常不一致，兩者之間存在著嚴重的利益沖突，這樣會使中、小股東利益受損，權益成本增大。另外，大股東持股比例的增大也是產生內部人控制問題的重要原因。尤其是在控制權難以轉移、機構投資者比重不到、信息不對稱的情況下，外部債權人無法獲取企業更多的信息，難以發揮正常的監督約束作用，大股東可能以其他股東的利益為代價追求自身利益。

從表4可見，凈資產收益率與負債水平顯著負相關，表明產生內部資源能力強的公司較少使用負債融資，因為中國證監會以上市公司的凈資產收益率作為獲取配股資格的一個重要標準，產生內部資源能力強的上市公司容易獲取配股資格，傾向于使用配股來獲得外部資金。主營業務收入增長率與債務水平顯著正相關，表明當公司有較高的成長機會時，將需要較多資金來滿足成長機會，所以公司會采取較高的負債。規模與債務水平呈正相關，公司規模越大就更容易進入長期債務市場，因為其信息不對稱性、破產風險和融資成本較低，同時也能向市場傳遞財務良好的信號。有形資產比率與債務水平顯著正相關，這是因為有形資產能在一定程度上減緩債務的成本，防止資產的替代效應發生；且擁有較多有形資產的公司破產時，其清算價值較高。上一期的資本結構對當期的資本結構具有顯著影響，表明公司調整資本結構時需要承擔債務調整成本。

五、政策建議

（一）完善我國的破產機制

負債融資的成本效應、信號傳遞效應和控制權轉移效應等是以破產效應為基礎的，我國破產機制不健全，導致一些債務人怕承擔企業破產后的經濟風險和安置企業職工的壓力，就通過種種辦法向企業注入資金，使許多資不抵債的企業無法終結。因此債務比率并不能很好地起到讓公司管理者對破產損失風險產生警覺的作用，從而無法提高其工作效率。針對此現象，我國應不斷完善有關破產的相關法規建設；在公司內部，優化內部治理結構，完善管理人員的激勵機制和考核獎懲標準，強化信息披露的真實完整性，形成良好的監督環境。

（二）拓寬房地產企業的債務融資渠道

在我國，房地產行業基本還是以依賴國內銀行貸款為主。近年來，信托、債券、基金等融資方式已取得一定的發展，據中國債券登記數據顯示，2012年債券市場共發行各類債券約8.6萬億元，其中企業債券發行6474.31億元， 2012年企業債發債額達到2.3萬億元。目前信托業已進入7萬億時代，其中房地產信托在信托業中占相當大的比例。但同時也應看到，我國債券市場的發行主體主要還是政府和金融機構，市場化程度還比較低，債券種類有限，流通量較少，債券市場的規模與股票市場相對落后。因此，我國應重視發展企業債券市場，從政策法律上重視企業債券，確立企業債券在資本市場中的重要地位，使得房地產企業經營者能夠合理分配債務融資結構籌集資金。另一方面，也應充分認識到信托業中存在的粗放式增長、行業發展趨同和短期利益的沖動等各方面問題。如何將信托資產規模由量的增長延伸到質的增加，增加對主動管理類業務的投入，發掘信托制度本源存在的商機，建立可持續發展的盈利模式將是值得信托管理者思考的問題。

（三）改善上市公司的股權結構

我國特有的國家股股權過分集中是產生“內部人控制”的重要原因，也是導致債權融資治理失效的主要原因。優化股權結構是優化債權融資治理效應的重要前提。這就要求改變國有股持股主體模式，改變股權過分集中的現狀，培育多種形式的持股主體，積極培育機構投資人，形成股東間的有效制約，也可考慮一定程度上放寬外資進入A股市場的限制。

參考文獻：

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[2]李世輝，雷新途.兩類成本、債務治理及其可觀測績效的研究―來自我國中小上市公司的經驗證據[J].會計研究，2008，（5）.

[3]王春峰，周敏，房振明.資本結構和公司績效互動影響實證研究―基于隨機前沿方法的分析[J].山西財經大學學報，2008，（4）.

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[9]王敏.上市公司債務融資、公司績效與最優資本結構[J].事業財會，2004，05.

[10]Timothy J Riddiough .Optimal Capital Structure and the Market for Outside Finance in Commercial Real Estate.Real Estate Finance ，2004.

篇8

這句話看似一破一立，實際上卻只是其財務管理思想的升級。“本質上，我還是在搞預算，但在形式上，我擯除了公司金融的部分，我感興趣的，還是企業內部的東西?！?/p>

四大原則

《新理財》：與全面預算管理相比，戰略預算管理只是在預算前面加上戰略考量嗎？

湯谷良：很多年前，包括很多企業，一說預算，就是財務預算，實際上，企業運營要有業務、有財務、有資金。全面預算管理走到現在，到了一個需要變革的地步，不是全過程、全方位、全員預算就是好的。預算要抓大事，不可能把每件事情和每個小科目都預測那么準確。戰略預算管理，就是要抓企業的發展方向。

《新理財》：從這個意義上看，戰略預算管理有哪些主要原則？

湯谷良：我認為戰略預算管理有四大原則：

其一，要抓方向。企業下一步發展怎樣，尤其是不做什么，非常要緊。

其二，要是抓商業模式。舉例來說，企業可以分為重資產企業和輕資產企業。重資產企業的原始資本比較大，周轉期比較長，高速公路、機場、酒店、電信等，都屬于此列。輕資產企業，比如大賣場等，自有設備和存貨比較少，它們的核心競爭力是發展速度，要注重增加盈利和控制風險。做預算，首先要構建企業的盈利模式，然后用預算來驅動盈利模式。如果你選定重資產戰略，你的預算結構也由此形成，你的折舊對于預算是個大問題，你的負債率比較低，風險就會少，負債率比較高，風險就比較大。但同樣是酒店，你也可以選擇輕資產模式，比如做酒店管理，給業主繳納租金，這樣你的投資會比較少，但后期利潤會降低。做什么樣的戰略預算，要看你選什么樣的商業模式。

其三，戰略要有對不確定商業環境的預估，而預算則是應對。預算一定要有情境分析：如果出現這個情況，會怎樣怎樣；如果不 出現，則會怎樣怎樣。CFO總要有幾個預案、幾種情境。

其四，戰略預算要結合公司的階段競爭優勢，要把管理制度貫徹到戰略預算系統。一個企業不光要有很好的戰略，也要有整個體系里從上到下的支持。一個公司的成功，30%在戰略，70%在執行。這就是我所說的，要有“制度化的執行”。

三個層次

《新理財》：我們有時候會聽一些CFO說：“我們是小企業，能做到全面預算管理就不錯了?！笔欠駪鹇灶A算管理只是大型企業集團的事情，或者說，這種管理思想對大型企業集團更有效？

湯谷良：只要是企業，都要有戰略，沒有大小企業之分，只是大企業的面更廣一些。戰略有很多層次：第一個層次是公司戰略，即我要辦一個什么樣的公司；第二個層次是經營戰略，比如對產品和客戶的大體發展方向的設定；第三個層次是產品戰略，比如某一個市場的拓展、某一個產品的開發。

《新理財》：那么預算周期呢？現在普遍都是5年滾動預算，常常和企業的中期目標、5年計劃相結合。

湯谷良：這個不一定。一個企業的戰略要分幾個層次、如何計劃，要反復地測算溝通，落實到行動中，要有長期目標，也要有短期目標，也就是說，要有大預算，也要有小預算，然后按照這些層次的計劃去執行。

越低層次的戰略，更新調整的周期越短。比如我要在未來幾個月某個產品推向市場，那么針對它的產品戰略可能幾個月就要調整一次。再比如你是一個水務生產商，你的戰略定位是生產純凈水、礦泉水，還是運動型飲料，這不是說做幾年的，戰略周期就比較長。

《新理財》：如果說戰略預算管理是對企業戰略的量化，我們能否做到準確預測一個周期，比如5年里，每一個階段的經營目標、投融資需求等？

湯谷良：這要看是在什么行業。受到政策影響非常大的產業，比如房地產公司，5年戰略預算不大可能，但受環境影響比較小的產業，比如消費品產業，就可以做到。同屬醫藥行業，中藥可以，西藥就不行。

《新理財》：一提全面預算管理，肯定是財務主導，但在現階段的中國企業，CFO在戰略上的話語權并不大。那么，戰略預算管理又該由誰主導？

湯谷良：很多公司設有戰略管理部，公司戰略由戰略管理部主導，CFO不領導戰略。但我們也要看到，戰略是個整體，而且是分層次的，人力資源、產品開發、市場運營，都要在這個整體內考慮。

在中國企業中，財務人員過多考慮會計科目，而戰略人員又不太重視會計科目。做預算的時候，財務人員不重視戰略的情況很普遍。比如，一說預算就說費用，可是，預算節約管理費用200萬元，如果戰略正確，一個投資就可能是幾十億元，只看費用，是不是太狹隘了？這恰好反映了企業中橫向溝通不夠。作為CFO，一定要與戰略部門及時溝通，跳出“大會計”的思維，盯住大方向。

我所任獨立董事的幾家公司，財務領導對企業戰略的影響力非常大，這是因為他對財務信息有獨到的解讀。在企業進軍某個產業的時候，CFO會看，財務資源夠不夠，有沒有能力向這個方向發展，并且還要對發展風險進行管控。他會問：你賠得起嗎？如果項目損失，會不會全軍覆沒？CFO要站在全局考慮。當董事會和CEO征求CFO意見的時候，說賬務怎么回事其實沒太大意義，人家只想知道，做這件事，資源夠不夠，賠不賠得起。

設定情境

《新理財》：是否有某種模型或者運算方法，可以讓戰略預算更加準確？

湯谷良：不可能用一個模型來預算，因為企業情況各有不同。但是有一些一般標準可以參考。首先，負債率不能太高，一般企業負債率超過70%會很危險；其次，看好現金流，特別要注意經營現金流和自有現金流。此外，還要考慮到可以利用的負債，比如銀行貸款等。

篇9

[關鍵詞]銀行信貸審查財務分析

銀行信貸決策是門學問，更是門藝術。信貸決策是在考慮多種影響因素，從多個圍度對借款人進行綜合評判的基礎上得出。雖然企業財務分析僅僅為信貸決策提供參考，但財務分析是其中非常重要且必不可少的環節。

一、銀行信貸審查中財務分析的作用

財務報表分析的最基本功能，是將大量的報表數據轉換成對特定決策有用的信息，減少決策的不確定性。在具體分析過程中，財務報表僅僅是數據，分析的核心在于解釋數據，并尋找深層次的原因，關鍵是要透過數據發現是否存在影響貸款安全的風險隱患，從而得出借款企業有無還款能力的結論。財務報表分析是把整個財務報表的數據，分成不同部分和指標，并找出有關指標的關系，以達到認識企業償債能力、盈利能力和抵抗風險能力的目的。當然，財務報表分析只是一個認識過程，只能發現問題而不能提供解決問題的現成答案，只能作出評價而不能改善企業的狀況。銀行在信貸審查中把握的一條重要原則是，針對借款人存在的風險因素提出控險措施，若風險在可承受范圍內則可予以貸款支持，否則不予支持。

二、銀行信貸審查中財務分析的內容及方法

銀行信貸審查人員進行財務分析最關注的是借款人現在和未來的償債能力。借款人償債能力與其盈利能力、營運能力、資本結構和凈現金流量等因素密切相關。財務分析可從以下三方面著手：（一）結合企業所處行業及發展階段分析：不同行業、不同發展階段呈現不同財務特征，有不同評價標準及審點。（二）研究規模、結構及質量：不同規模的評判標準不同。而“平衡、和諧”的結構是一個重要感覺。資產的規模、結構及質量反映企業經營和投資戰略；負債和權益的規模、結構和質量反映企業融資戰略和資本結構的合理性；收入和利潤的結構和質量反映企業盈利模式及持續盈利能力；現金流量的規模、結構和質量反映企業現金流量運轉的順暢程度、現金的賺取能力、籌資能力和投資戰略。（三）詳細分析三張表：三張表應互相印證、有機統一。運用一些分析方法（如指標分析法、因素分析法、比較分析法、趨勢分析法等），對異常變動找原因，并預測未來現金流情況，對整體財務狀況尤其是償債能力給予綜合評價，為貸款決策提供參考。財務比率的比較是重要的分析手段。這些比率涉及到企業經營管理的各個方面，可分為：變現能力比率、資產管理比率、負債比率和盈利能力比率。銀行審查中比較關注變現能力比率，即企業流動性風險的分析。如銀行在與一擔保公司合作前，對其財務狀況進行分析，發現該擔保公司注冊資本及資產都較大，但其資產多是固定資產，資產的價值和快速變現能力較差，其擔保能力并非財務數據反映的那么強大，與其合作應審慎。

三、銀行信貸審核中財務分析的關注點

除上述常規分析方法外，結合銀行信貸審查的特點，實際操作中重點關注以下幾點：（一）關注存貨、應收帳款。存貨有太多沉沒成本還是固定資產增加閑置資產，還是技術落后或營銷體系不完備導致滯銷？分析存貨結構、價值、期限以及變現性。應收帳款關注集中度、回收率、變化趨勢，詳細分析帳齡、結構及質量，確定壞帳風險及其壞帳準備的計提是否充分。特別提示的是“其他應收款”不可忽視，往往隱藏很多問題，如大股東或關聯企業占款，極大地影響了企業的償債能力，也對銀行監控貸款資金的使用帶來難度。通過其他應收款大額往來明細及款項性質的注釋，可了解企業大額資金是否被其他企業占用，有無往來單位名稱異常（如投資公司、期貨公司、房地產公司等）、往來性質異常的款項，對分析企業的資金流向及風險有很大作用。（二）關注銷售收入增長但利潤下降情況，分析主營業務成本的變動，是否成本增長率高于銷售增長率？關注銷售收入增長但經營活動現金流下降情況（應收帳款增加）。財務分析關鍵是解釋數據，如利潤率下降是由于市場原因還是原材料價格上漲因素造成的，是整個行業的下滑還是個案，對企業影響有多大，是短暫的還是持續的，這些分析都很重要。（三）分析盈利能力應分析各層次利潤，如毛利潤、營業利潤、稅前/后利潤及與銷售凈額的比率。以存貨作為營運周期主要部分的貸款對象，重點分析毛利潤，同時結合考察主營業務成本增長率。對于以成本控制為成敗關鍵的貸款對象，重點分析營業利潤。（四）負債中的“應付款”同樣分析賬齡和集中程度，還涉及商業風險問題，影響供應鏈的穩定性?！捌渌麘犊睢币彩且粋€需花時間核實的科目。往往隱藏著向股東、關聯企業或職工的大額借款，削弱了企業未來的償債能力。資本的特征就是具有穩定性，而流動性負債具有很大的不穩定性，可能影響其持續經營及償債能力。銀行審查中會詳細了解該科目構成、還款期限等，通常的控制措施是在借款合同中約定“在結清我行貸款前不得歸還股東借款/職工集資款”。

（五）核實資產的真實有效性和價值。

如資本公積中的資產評估增值，是否有虛增情況。若評估增值所占比重過大，將嚴重影響企業資產真實性，影響對其償債能力的判斷，只有還原為真實有效的資產所作的評價才是有意義的。例：一戶造紙企業，所有者權益1.8億，實收資本2000萬，資本公積逾1億（大部分為評估增值），資產負債率69%，若剔除虛增資產部分，資產負債率高達83％。（六）重點進行現金流量分析?，F金流量分析不局限于現金流量表，還要與資產負債表、損益表等結合起來對照分析，相關數據是否一致統一，可互相解釋，這樣才能全面而深刻地揭示公司的償債能力、盈利能力、管理業績和經營活動中存在的成績和問題?，F金流量分析應集中在：借款人的現金來源和用途有哪些，是否圍繞其主營業務；是否存在現金流不足或為負情況，其主要原因何在；借款人未來的現金需求如何；借款人未來的經營活動產生的現金流是否穩定等。而且還應注意現金的性質，如公積金、公益金有很多專業性質或專門用途，不能用來還款。只有“自由現金流”可直接用于還款。另外，貨幣資金中有多少已用于質押，用于承兌匯票保證金，對正確分析企業短期償債能力很重要。（七）在對企業申請流動資金貸款需求分析時同樣需結合其財務狀況分析：為什么需要貸款？是規模擴大產生的需求還是市場銷售不暢造成資金回籠不及時產生的需求？究竟資金鏈中缺口產生在哪個環節？需特別說明的是，銀行在衡量大額貸款客戶風險度的五條標準中涉及財務指標的兩條重要標準為：現金流量的脆弱性和財務杠桿比率的高低?？梢娿y行在風險把握上對現金流量和負債率指標的重視。

由于銀行非會計師事務所，對財務報表的分析不夠專業，其方法體系不夠完善，還有很多提升的空間。不可否認，很多情況下是憑經驗判斷。但，我們在實踐中發現，通過對企業進行財務分析往往可以獲得很多有價值的信息并發現其中的風險隱患，為信貸決策起到很好的參考作用。我們將不斷總結、探索更加有效的分析方法使之發揮更大的作用。

篇10

8點58分，愛日租的員工已經全部到齊。大家站在自己習慣的位置，開始舉行例行的晨會，晨會的內容很簡單，就是把需要解決的問題拿出來，大家一起探討，高效率解決。然后分頭開始一天的工作。

愛日租是2011年6月正式上線運營的短租網站。運營至今，已經和1萬多個房東簽署協議，旗下有房源7萬多間。張若愚覺得，只看這一年，這個市場的成長是驚人的。

愛日租之后，便開始陸續有企業介入這個市場。以分類信息子業務網站為代表的有58同城旗下58客棧和趕集網的螞蟻日租；以線上房產垂直網站子業務為代表的有搜房網旗下的游天下；以線下房產中介公司的服務網站為代表的有鏈家地產旗下的自如友家等等。

越來越多的參與者，不僅引起了人們對短租市場的興趣，同時也引來了投資界對這個行業的關注。

短租市場，似乎變得令人期待。

市場：4.9億人民幣

見到愛日租聯合創始人張若愚的時候，驚訝他竟是如此干凈、清爽的一個男孩，也許是留洋背景的關系，說話的時候，張若愚一舉一動多少帶點歐美范，很灑脫。

談起創業之初，張若愚回憶，喜愛旅游的他在國外時經常游走在歐洲及歐洲周邊的國家，短租是那時候他旅游時首選的落腳方式。但是，在中國，他發現，這個市場是空白的。雖然中國已經有很多的房東自己在經營這個領域，但是卻沒有一個統一的平臺將這些分散的資源收集起來，形成規模，所以短租在中國不能說是一個行業。

基于此，張若愚萌生了創業的念頭。機緣巧合，在一家投資公司的引薦下，張若愚又遇到了另兩位合伙人。于是，愛日租就誕生了?！白畛醯臅r候，網站建設，我們確實是拷貝了Airbnb的模式?！睆埲粲尢钩?。

Airbnb是美國最大的短租網站，創立于2008年，致力于將線下短租業務搬到線上。業務遍布167個國家近8000個城市，被稱為房屋租賃界的eBay。去年7月，Airbnb宣布完成第二輪融資，至此Airbnb總融資額達到1.198億美元，估值超過10億美元。

“但是2-3個月的運營之后，我們發現，Airbnb的模式如果不中國化，就很難在中國市場堅持下去。”這是愛日租遇到的第一個難題。

短租，其實對中國人而言，并不是新鮮事物，城市郊區的農家樂就是典型的短租房。而短租網站的出現，實際上是將一個大家都熟悉的領域新鮮化了。這種新鮮化，最初的時候也許不覺得有什么了不起，但是，數據顯示，在市場上迅速崛起的短租網站，在不到一年的時間，三家大型短租網站愛日租、螞蟻短租、游天下手里的房源就接近20萬套。

其中愛日租7萬多套，螞蟻短租5萬多套，游天下5萬多套。在中國排名靠前的經濟型酒店——如家，它能提供的房間總數大約是10萬多間。也就是說，一年的時間，愛日租獲得的房源快要追上如家。

除此之外，北京市公安局最新公布的數據顯示，北京有空置房381萬套。這些空置的房子，都可能是未來短租市場的房源，所以，這個市場的潛力究竟有多大，大家都在期待。

易觀智庫分析認為，中國在線短租市場在經歷了2011年的起步后，已初具規模。目前，短租用戶大部分來自旅游客戶和商旅人士，受到中國在線旅游市場快速發展等帶動因素影響，預計2012年中國在線短租市場將會出現爆發式增長，在線交易規模將達到4.90億人民幣。

把IT做成服務業

對于市場，張若愚也是信心滿滿。但是對一個創業者來說，信心是一回事，經營卻是另一回事。

“雖然我們有Airbnb的模式做借鑒，但是東方人和西方人的性格差異，讓我們一直在不斷跌倒，不斷爬起?！?/p>

在國外的日子，張若愚是通過住短租房旅游達成旅游的目的，而且每次旅游，他都會交到很多新朋友，那是因為短租在國外很流行，加上歐美人的性格普遍外向，對陌生人戒備心較弱。所以，張若愚說：“在國外，短租出租空閑空間的多，一套大房子，大家住在一起，很OK。分開之后，大家還會繼續聯系，如果在下一個城市相遇了，大家還可以一起住?！?/p>

可是在中國，這種情況就不行了，中國人更加注重私密性，很難接受和別人共處，加上房子對老百姓來說，多數都是自居，很難拿出來做短租生意，所以房源對短租網是一大考驗。

而且，和歐美人的爽快不同，中國人付錢的時候總喜歡先付一些，再后付一些，或者是使用完之后再付。這對和房東做生意的短租網來說，確實很困擾，起初，因為想知道客戶為什么不愿意一次性付清房租，張若愚沒少做調查。后來發現，只是習慣的問題，因此，愛日租就迅速調整了自己的付費方式，變成定金的形式。

幾番折騰下來，張若愚得出了一個結論，在中國，做短租，就必須把網絡做成服務業。于是，愛日租開始本土化。不僅愛日租如此，后來的螞蟻短租、游天下、58客棧等短租網，也都開始了本土化進程。

同質競爭

“聰明的中國人總是可以把適合自己的東西充分發揮出來，最后就變成了商業機會?！睆埲粲拚f。

所以，本土化，對于留洋的張若愚來說，一個人的力量終究是不夠的。在愛日租，運營、市場、技術團隊的成員均是招聘自國內IT行業領航者，如藝龍、新浪、凡客誠品等?？墒?，愛日租面對的競爭對手，本身的平臺起步也很高，趕集和搜房、58同城，他們已經經營起來的資源和客戶群體對愛日租都是一種挑戰。

于是，愛日租為了提升自己的品質，在業內邁出了很多個第一步。100%驗證是其中之一，即所有的房源都是企業自己去拍照，然后房間內的硬件配置都是企業親自核對，做成信息上傳?！斑@樣做以后，房東發現，房屋的出租率比以前翻了3-4倍。而且，也加強了消費者對網站質量的認可。”

之后，我們發現，市場上所有的短租網都這樣做了。而且除此之外，被中國消費者看中的點評功能，所有的短租網也都放在醒目的位置，讓消費者參考。還有地圖功能，周邊配套介紹等等。

實際上，這個市場是在同質競爭。

唯一不同的是，在網站頁面的設置上，美觀度、方便性有差別。線下的服務有差別，記者調查采訪的體驗是，螞蟻短租的服務是三個網站里最缺乏競爭力的，愛日租的客服是最好的。

也許這種細微的差別最終將會是在同質競爭下決定一個企業成敗的關鍵因素也說不定呢。

微利難題

做生意，其實就是為了賺錢去的。

短租在中國市場剛剛規模化，因此盈利模式還很單一。主要是靠收取傭金獲得利潤，而且傭金是向房東單向收取。

目前，三大短租網的傭金分別是愛日租不到15%，螞蟻短租10%，游天下之前收取5%的傭金。6月初，突然做出決定，取消收取傭金。搜房網COO、游天下短租網負責人劉堅說：“現在無論是5%還是10%的交易傭金都無法使短租網站盈利，反而會造成更多障礙。”這個障礙主要是指，因為網站要收取房東的傭金，就會使房東和客戶直接接觸，從而避開網站。

但是，房東和客戶不能接觸，導致溝通不暢，租賃的效率就不高。所以現在網站都有自己的客服熱線，就是為了及時傳遞信息。

短租網大家能看到部分只是一個簡單的網站，沒什么了不起。其實網站的線下經營才是困擾短租網的難題。除了上述的溝通難題，“100%驗證需要龐大的人力，為了提升房屋的質量，我們還要和房東進行溝通，為了把客戶訂房被拒的幾率降到最小，我們的私人電話都是公開的，就是為了讓客戶能隨時找到我們的工作人員，可以幫助他們盡快尋找到滿意房源。”張若愚說。

其實，做這些事情，在目前這個階段劉堅認為都是為培育市場。目前在線短租行業規模非常小，像攜程、藝龍這樣的在線旅游巨頭都還沒有進入。”

而螞蟻短租為了提升流水，還推出了1000萬元推動“100%房客保障計劃”，稱“凡在螞蟻短租上支付并入住的房客，如遇到規定的保障問題，螞蟻短租將主動啟動保障措施，保證第一時間進行擔保賠付和房客100%入住?！蔽浵伓套饪偨浝黻愸Y告訴記者。

不管如何，業內認為，1年的時間短租市場發展到現在的程度已經是很不錯的進展。

隱藏的潛力

在快要結束采訪的時候，張若愚告訴記者，目前已經有一些房地產公司找到了自己，想要和愛日租合作。即把投資客的房子拿來作為短租用途，因為和按月收租金相比，短租的收益比按月收租金平均高出20%。

目前這個階段，市場還在培育階段，所以，每一個競爭者的加入，似乎都是對這個市場的肯定。但是，不管是張若愚，還是陳馳，他們都希望加入進來的競爭者能全心全意去培育這個市場，讓消費者能肯定這個市場。

“如果這個市場只有我一個人做，那就說明大家都不看好，如果大家都來做，希望大家能把這個市場做好?！睆埲粲拚f。

記者手記：