房地產項目資產管理范文

導語：如何才能寫好一篇房地產項目資產管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】房地產；項目開發；投資；科學管理

由于經濟運行情況良好,房地產市場持續走強,國內大多數房地產企業存在盲目拿地、盲目投資的現象,隨著國家對房地產企業實行從緊的資金政策,很多企業難以為續,度日艱難。同時,目前房地產企業普遍存在投資管理粗放,管理無序的現象,無法對工作起到監督性和指導性的作用,因此,加強投資計劃管理勢在必行,它是企業的生命線。

1 把好項目關是投資管理的前提

為實現房地產建設項目社會效益和經濟效益，避免和降低風險，必須對項目必要性、可行性進行研究。

1.1 進行市場分析。避免決策盲目性，減少和降低投資風險，充分考慮建設項目在未來市場的競爭力，使計劃任務更具科學性和可靠性；

1.2 加強實地調研。對工程地質、水文地質，包括征地、水源、供電、運輸、環保等情況要了如指掌，使投資估算有充分依據；

1.3 資金落實到位。由于房地產建設項目投資金額大，投資各方必須做到資金到位，必須有資金文件，確保項目得到批準后能按期實施。若需貸款，應對各項貸款條件進行認真仔細分析比較，盡量減輕利息負擔和還貸壓力。

2 把好設計關是投資管理的靈魂

房地產建設項目，包括編制項目建議書、可行性研究、編制設計任務書等，一旦被認為是切實可行的，就進入影響建設投資最大的設計階段。

人們稱設計階段雖則設計費一般只占建設工程總費用的1％左右，但對整個工程項目造價影響度要占80％左右。

由于設計階段分初步、技術、施工圖設計三個階段：在初步設計階段，要提出設計要求，明確建設項目的外觀設計、結構形式、平面布置、裝修標準，進行設計招標、方案競選，選擇設計單位并商簽委托設計合同等事宜；在技術設計階段，確定建設項目設計的合理性、可行性、安全性，特別要做好建設項目對復雜工程的重大技術問題進入深化設計，確保質量；在施工圖設計階段，確定建設項目的造價，控制好設計標準和主要設計參數。為此，要做好四方面的工作：

2.1 設計方案優選。為保證設計方案的先進性、準確性、合理性，房地產開發企業對設計方案招投標，對設計方案好中選優；鼓勵設計單位平等競爭，擇優選定設計方案和設計單位，提高設計質量，保證設計進度，控制工程造價，提高投資效益；

2.2 推行限額設計。限額設計是指按照標準的設計任務書及投資估算控制初步設計，通過計算的數據為依據，控制施工圖設計，同時嚴格控制技術和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破；

2.3 應用價值工程。價值工程是功能或效用與成本的比值，房地產企業應用價值工程，就是要對建設項目進行功能分析，做到功能與造價的統一，在滿足功能要求的前提下，達到降低成本的目的；

2.4 注重圖紙會審。目的是將建設項目變更的可能性盡量地控制在施工前。就是對初步設計階段，側重于工程所采用的技術方案是否符合總體方案的要求，以及是否達到建設項目決策階段確定的質量標準；對技術設計階段，側重于各專業技術是否符合預定的質量標準和要求；對施工圖設計，側重于使用功能及質量要求是否得到滿足。通過圖紙會審，使技術和經濟有機結合，功能和造價互相平衡。

3 把好費用關是投資管理的龍頭

房地產建設項目周期長、金額大，通常按建設程序六個階段費用要嚴格控制：

3.1 投資估算。在項目決策階段，必須對建設項目投資估算。其依據是：可行性報告等文件；建設方案；估算指標；材料設備詢價；國家有關政策文件；

3.2 概算造價。這是在初步設計階段，根據設計方案，編制工程概算文件，預測建設項目造價。其依據是：初步設計方案資料；概算編制辦法；概算定額或指標；建設項目所在地有關費用文件；

3.3 預算造價。這是在施工圖設計階段確定的工程造價，其依據是：施工圖紙；現行材料設備價格；預算定額等；

3.4 合同價格。這是指工程招投標階段通過簽訂總承包合同、建筑安裝工程承包合同、設備材料采購合同以及技術和咨詢服務合同確定的價格。其依據是：招投標文件；施工單位資質；施工方案；

3.5 結算價格。這是指工程結算確定的價格，其依據是：中標價；設計變更；現場簽證；

3.6 實際造價。這是竣工決算階段最后確定的工程造價，其依據是：建設工程費；設備購置費；預備費；其他費用；建設期貸款利息等。

4 把好招標關是投資管理的基礎

招標投標時市場經濟中的一種重要交易方式，也是房地產企業建設項目投資控制的重要手段。在招投標時，要做好三方面工作：

4.1 合理編制標底。當前，市場上建筑安裝工程招標的標底，主要采用以施工圖預算、工程概算、擴大綜合定額、平方米造價包干為基礎等方法來編制，也有按市場價格來報價。但不論以何種方式編制，都應控制在投資范圍內；

4.2 規范投標報價。引入競爭機制，一般招投標在三家以上，實行“貨比三家”；

4.3 公正進行評標。堅持公開、公平、公正，嚴格管理要求和管理程序，依靠高素質專家支持，實行工程技術人員的群體評估和決策，順利進行建設項目。

5 把好協調關是投資管理的保證

推行建設項目責任制是投資管理的保證，特別要加強協調：

5.1 技術協調。提高涉及圖紙質量，減少因技術錯誤帶來的協調問題；加強圖紙會審和交底是重要環節；

5.2 管理協調。要建立一整套健全的管理制度，包括從管理層到班組的責任制度、獎懲制度，特別要建立以投資方、監理為主的統一領導，由專人統一指揮，解決各施工單位的協調工作；

5.3 組織協調。房產開發企業應建立專門的協調會議制度，解決施工中的各種問題，嚴格管理簽證工作，并進行有效的工程預算。

在建設項目中，要及時總結經驗教訓，做好電氣部分與土建的協調；給排水與建筑結構的協調；建筑的外表功能與結構的協調；各輔助專業之間的協調。把問題、隱患消滅在萌芽狀態，保證工程質量。

6 把好施工關是投資管理的根本

施工階段是建設項目的重要階段。這一階段中，要把工程設計圖紙變為物質形態的工程實體，因此，這階段應做好五項工作：

6.1 要優化施工方案。要通過技術比較、經濟分析和效果評價，力求在技術先進條件下的經濟合理，在經濟合理基礎上的技術先進。

6.2 合理有效的使用資金。做到籌資與資金使用相協調；做好工程費用支付管理工作；加強對其他費用支付的管理。

6.3 嚴密細致的施工控制。在施工準備階段，以工程順利開工，開工后能連續均衡施工，并能保證工程質量、進度和盡可能節省工程費用為控制目標。主要內容是施工監理單位的選擇和施工條件準備；在施工階段，以全面和實際履行與監理單位和施工單位的合同為手段來實現控制目標。對所建立的各管理機構實行崗位責任制，落實到每個人，共同做好控制工作。

6.4 嚴格控制工程變更。無論在設計、施工、進度、項目變更都要慎之又慎。要堅決杜絕施工單位擅自變更設計增加投資，對一些確要變更的單價和施工工藝，在得到批準后實施，并做好現場記錄和有關數據收集整理工作，以免浪費發生。

6.5 切實加強材料管理。由于材料費用占工程總費用的70％左右，因此，設備、材料計劃，控制材料實際與預算價差，材料的采購都是嚴格管理的范圍。

7 把好竣工關是投資管理的關鍵

在建設項目完成后，房產開發企業正確核定竣工決算，有效實現投資控制要做好三方面工作：

7.1 合理確定造價。這是投資管理的重要環節，為此，房地產開發企業要以現行的工程造價管理規定為依據，按施工合同為準則，實事求是地根據竣工圖結合隱蔽簽證、現場鑒證和設計變更進行審核。特別計價必須正確，預算人員不但要熟悉工程量的計算規則、原理，還要到現場了解，提高計價的準確性；

7.2 嚴格結算復審。對施工單位編制的工程竣工驗收報告，包括工程進度表、質量驗收報告和實物量清單進行核對，并實現工程結算復審制度和工程尾款會簽制度，從而確保投資效益；

7.3 做好審計工作。由于工程決算是建設項目經濟上的最后結論，故一般委托有資質的審計單位進行審核。

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關鍵詞：房地產；開發項目；投資收益

房地產企業的主要經營業務包含土地建造、土地開發、銷售商業用房、銷售住宅、開發其他建筑、配套設施和附著物等[1]。房地產企業經營的項目商品具有特殊性。房地產經營業務項目開發的各個環節都受我國有關房地產開發政策法規的調控和約束。經營項目的開發必須嚴格響應當地城市的規劃，開發過程必須遵守國家有關的法規法律和產業政策[2]。

一、投資收益管理及其重要性

投資收益的管理包括投資前收益的測算和建設過程中收益的管理。項目投資是指從產生的投資意向、房地產商品出售到資金回收的全部過程，具有動態性的特點。根據不同的工作階段分為投資決策、前期工作、開發建設和銷售。收益管理是包括土地取得之前、土地取得后至開發項目建設完成兩個階段。土地取得之前的收益管理是對投資利潤的簡單分析和確立收益目標，土地取得后至開發項目建設完成的收益管理是對項目收益的動態管理過程。根據開發項目的開發類指標、成本類指標、銷售類指標和現金類指標四方面分析投資收益的總指標，并據此判斷房地產項目開發的可行性。開發類包括竣工面積、拆遷面積、施工面積和新開工面積等。成本類包括匯款金額、結算金額、銷售面積、銷售金額、結算面積等。現金類包括總凈現金、投資活動、籌資活動金的流量等。財務類包括主營業務成本及收入、凈利潤、毛利潤等。

投資收益管理的重要性體現在以下幾點：（1）開發項目投資收益的管理有利于房地產企業在調控政策從緊的環境下實現對經營業務的全面管理，加快自身企業的轉型和發展，加大房地產業務資源的全面整合，創新適合自身企業長期發展的發展模式，才能實現長期、持續、穩定發展的戰略目標。（2）在開發項目的建設過程中，市場消費人群的需求、國家有關政策、政治經濟的宏觀形勢、勞動力價格和建筑所需材料的價格等方面都會發生變化，作為房地產企業的管理者更應當不斷加強投資收益的管理，觀察投資收益各方面的動態變化。（3）隨著房地產產業的快速發展，國家相關部門為了對房地產企業加強調控和管理，制定了一系列相關的法規政策等，房地產企業面臨的壓力日益增大，如果不能適應市場和法規政策的要求就會遭到淘汰，對企業的長期發展十分不利，加強對投資收益的管理可以對成本進行控制，對資金進行全面管理，保障企業收益實現最大化，才能順應時代的發展，適應市場的激烈競爭。（4）房地產企業的經營者、投資人、財務總監和管理團隊等也可以通過投資收益管理準確、及時的了解開發項目的利潤、收益率等數據。

二、投資收益管理存在的問題

投資收益管理中存在的問題體現在以下幾點：（1）大多數房地產企業經營者對投資收益的管理缺乏正確認識，僅僅重視投資前的測算，不重視建設過程中的跟蹤管理，導致管理不全面。（2）很多經營者即使實現了全面管理，經營者、投資人、財務總監和管理團隊在管理過程中沒有正確分析項目指標的變化，如進度計劃、成本、項目設計、項目配置標準、市場環境、消費需求、資金計劃、收入等的變化，使建設過程中的跟蹤管理缺乏意義。（3）大多數房地產企業對投資收益的管理力度不足，跟蹤管理所需要的數據收集起來較困難，開發項目的各個部門缺乏緊密的相互協作，項目數據得不到長期積累，不能對市場環境和消費需求進行準確、有效的判斷和分析。（4）很多房地產企業缺乏對投資收益的動態管理，沒有建立起管理數據模型，導致動態管理可靠性較低，管理模糊。

三、加強投資收益管理的建議

1、加強管理意識和力度

房地產企業經營者應當正確認識投資收益管理的重要性和必要性，確定投資收益的管理目標和管理價值，并以實現管理目標和管理價值為發展目標全面執行投資前的測算和建設過程中的跟蹤管理，使投資收益管理實現自身的管理價值，保證企業的長期、穩定、持續發展。房地產企業領導層應當正確認識投資風險的各類因素，包括政治風險、社會風險、自然風險、技術風險、內部管理決策風險和經濟風險。其中政治風險包括經濟體改、產業政策、土地使用制度的改革、相關法規政策變化等。經濟風險包括財務、市場供給、地價等。內部管理決策風險包括項目種類選擇、項目選址、投資方式等。

2、建立投資收益的管理模型

房地產企業領導層應當根據自身的企業經營策略、發展戰略目標及管理模式建立適合本企業發展的投資收益管理模型。投資前的測算內容包括前期開發、主體安裝、土地費用、主體建筑、開發間接費、園林環境、社區管網、配套設施等。建立時需要遵循以下幾點原則：（1）選取具有一定管理價值的模型核心指標；（2）管理模型中的數據必須具有極強的邏輯性和準確性，為數據模型的計算提供準確、可靠、清晰的數據支撐。（3）各個部門的工作人員應當對已經發生的數據進行積累，在積累過程中相互配合，提高實時積累能力，并對未發生的數據進行縝密、可靠的預測。（4）合理控制回顧周期，防止周期過長對項目的管理、控制和指導造成影響，一旦項目出現糾偏或影響收益的其他類因素時不能及時控制?；仡欀芷谝砸患径纫淮螢橐恕?/p>

結束語：

房地產產業具有涉及范圍廣、資金周轉較慢、建設周期較長、投資金額較大等特點，受國家有關政策法規的宏觀調控和約束[3]。在建設過程中，很多外界因素會對開發項目的資金流動、開發周期、銷售計劃和投資成本等造成影響，進一步影響開發項目的投資收益。加強開發項目投資收益的管理有利于實現企業長期戰略發展目標。本文簡單分析了房地產開發項目投資收益管理的重要性及存在的問題，并提出了幾點建議，供學者參考。

參考文獻：

[1] 汪恭懷，尹雙輝，黃文瑾，楊輝，劉學應.房地產開發項目投資分析[J].鄉鎮經濟研究，2012，14（21）：58-59.

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據有關資料統計,在建筑項目各階段中,投資決策階段影響工程造價的程度

最高,達到80%~90%。因此,決策階段是決定工程造價的基礎階段,直接影響決策階段之后的各個建設階段工程造價控制是否科學合理。

在具體建筑工程實踐中,在項目立項、可行性研究等決策階段,工程造價的控制應從以下幾個方面人手:

2.1項目選址是項目成功與否的基礎

1)選址應符合城市規劃;

2)項目要有準確的市場預測與市場定位;

3)要編制科學的環境評價報告;

4)應做好地質初勘工作,因為地質情況對住宅項目造價影響甚大。

2.2應編制項目成本投資估算控制表

根據工程造價具有建設各階段計價的層次性特點,決策階段主要是可行性研究階段,應編制投資估算。按照工程造價理論,投資估算的內容應包含:

1)建筑安裝工程費用;

2)設備及工器具購置費;

3)工程建設其他費用;

4)基本預備費;

5)漲價預備費;

6)建設期貨款利息;

7)固定資產投資方向調節稅。

結合建筑項目的特點,在項目選址已定,市場分析已完成的基礎上,應該在項目決策階段編制更為詳細、操作性更強、指導意義更大的估算——項目成本投資估算控制表。在實際工作中,可結合財務成本核算科目為基礎,以房地產投資為例,部分項工作為內容編制項目成本投資估算控制表,詳見表1。

根據表1,應將各項經濟技術指標分解到各職能部門,應用工程造價的層次性計價特點,結合成本分析,按照前者指導后者的原則,指導規劃設計階段、施工階段的計價控制工作,可有效避免不合理的“三超”現象,取得良好的控制效果。

2規劃設計及設計階段工程造價有效控制措施

設計階段是體現投資估算的實施階段,是項目決策在技術上和經濟上的全面詳盡的體現,是項目計劃的具體化,如果說決策階段投資估概算是對工程造價進行靜態控制的話,那么規劃設計階段可以說就是對工程造價的形成過程進行動態控制。根據房地產項目特點,該階段主要可在總平面規劃設計、單體施工圖設計及環境設計三個環節對工程造價進行重點控制。

2.1總平面規劃設計

1)合理確定容積率、建筑密度,在“以人為本”的設計理念上體現最合理的土地成本;

2)結合城市基礎設施資源情況,對水、電、氣、訊、路、下排進行合理的綜合管線設計,其中重點應對水、電容量做科學的、一定前瞻性的預留,污水系統應結合現有城市資源進行近期、長期的設計。

2.2單體施工圖設計階段

該階段應采用限額設計的辦法,將重點放在施工圖審查工作上,通過施工圖預算,將設計控制在原概算范圍內。重點圍繞樁基、結構設計二個方面:

1)樁基設計方面:在多層住宅中,據測算,樁基部份的工程造價比重占整個單體建安造價的8%～20%之間。其差別就在于樁型的選擇,以本市某項目多層住宅工程常用的兩種樁型進行對比,其結果見表2。

2)結構設計:應重點在施工圖審查工作中對鋼筋取值及用量、板厚、不合理的錯層設計等方面進行審核,以避免造成看不見的工程造價增加,處理好安全可靠與經濟適用的關系。

3施工階段工程造價的控制措施

按照工程造價理論,該階段是工程造價形成的主要階段。它主要通過工程招投標及工程施工中的動態控制,確定工程項目的合同價及工程竣工時的結算價,是工程造價控制工作中一個極為重要的階段。

3.1工程招投標階段的工程造價控制

1)把好投標人資格預審關。應從投標人技術能力、管理水平、資信等資質方面進行評估,目的是篩選出優秀的投標人,以降低工程承包風險。

2)根據項目實際,確定合理的投標條件

①根據住宅工程的特點,其工期短,工程總投資相對規模不大,應采取工程量清單、固定合同價格的方式,以降低房地產企業因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風險。

②對設計中含有新材料、新工藝、新技術的設計項目,無定額項目無單價、信息價可參照的,應重點說明,讓投標人明確在投標時以綜合價報價,以避免結算糾紛。

③確定合理、科學的評標原則:對有標底的,可在評標前確定合理的中標降低率,在綜合考慮投標人響應質量、工期等投標條件并編制切實可行的施工組織方案的前提下,采取合理低價中標的原則,從中選擇技術能力強、管理水平高、資信可靠且報價合理的承建單位。

3)嚴格依照工程招投標有關文件簽定工程承包合同,

注意合同的結構及合同價,對工程造價、質量、工期、風險因素承擔等重要條款,應以專用條款或補充合同的方式加以約束。

3.2加強工程施工事中控制

1)嚴格控制施工中設計變更,經論證確需設計變更的,應力求減少變更費用,可制定設計變更的程序加以規范設計變更行為。

2)加強現場鑒證工作。施工中往往有各種不可預見的現場因素,導致標外工程量項目增加現象,如基礎土方量、井點降水等,現場工程師應在合理安排施工組織、加強技術措施的前提下,按實簽證、審核,以真實反映實際工程造價。

3)嚴格按照合同進行工程款支付。

4)及時掌握國家工程造價調價動態。

5)對可能存在的工程造價目標風險進行分析,并制定防范性對策。

4建筑項目工程造價控制與管理綜合措施

工程造價控制是建筑工程項目管理中一項極為重要的內容。為了取得目標控制的理想成果,應當從多方面采取各種措施與手段。

1)建立建筑項目工程造價控制管理體系,從組織、技術、經濟與合同四個方面人手,構建工程造價控制機制:

①組織手段:就是應明確企業各職能部門在工程造價控制工作中所擔負的職責,同時確定其工作考核標準;

②技術手段:主要是對項目技術方案進行審核比較,對其適用性進行論證,從而尋求安全可靠、經濟適用的技術措施。

③經濟手段:就是收集、加工、整理工程經濟信息的數據,對造價控制目標進行資質、經濟、財務諸方面的可行性分析,如對工程預結算進行審核、成本變化動態分析、編制資金使用計劃、工程款支付審查等。

④合同手段:就是對參與項目建設的所有各設計單位、施工單位、材料設備供應商、監理單位等的建設行為,都要以簽定合同的方式加以約束,保證按質、按量完成其工作。

2)充分發揮社會化監理服務功能,建立監理單位、政府質檢等各方面、各層次組成的項目管理監控體系

3)建立健全的工程造價管理制度,充分利用IS09001-2000質量管理體系,提高工程造價控制水平。具體做法是:將控制表中各分部分項工程指標依照ISO質量管理總手冊相應條款層層分解落實到相關職能部門,以此指導各職能部門開展工作,對工程造價實行動態管理。

在IS09001-2000質量管理體系中,涉及工程造價控制的條款及內容,主要有以下幾方面,如表3。

5結束語

綜上所述,房地產投資項目有效的工程造價控制與管理是在掌握市場信息的基礎上,為實現項目管理目標而進行的成本控制、計價、定價的系統活動,其貫穿于工程建設全過程。概括而言,建筑工程項目的造價的有效控制與管理就是以決策階段的估算為靜態控制,以設計、施工等實施階段的動態管理組成的,因此,宜采取經濟、技術、管理相結合的方法措施,將建筑工程造價控制在投資估、預算或合理的范圍之內,避免工程造價“三超”現象的發生,實現投資效益最大化。

參考文獻:

[1]建設工程工程量清單計價規范.GB50500-2003.北京,中國建筑工業出版社,2003.

[2]張允明.工程量清單的編制與投標報價[M].北京中國建材工業出版社,2003,7.

[3]袁建新,遲曉明.工程造價控制[M].北京:中國建筑工業出版社,2004.

[4]尹貽林.工程造價管理基礎理論與相關法規[M].北京,中國計劃出版社,2003.

[5]駢永富,閻俊愛.房地產投資分析與決策[M].北京:中國物價出版社,2003.

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關鍵詞：土地開發股權收購 風險防范

Abstract：Through the acquisition of equity investments in real estate projects in the form of real estate development enterprises as a common means of access to land, which has a simple procedure, cost savings, developing fast, to avoid fierce competition advantages. But it also has its own risks. In this paper, the acquisition of equity investments in risk and control issues to be analyzed and discussed for real estate investment staff reference.

Key words: Land development Equity acquisition Risk prevention

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

隨著當前房地產行業的高速發展，房地產開發企業拿地熱情不斷高漲。房地產開發企業除了從土地公開招拍掛市場獲取土地儲備外，也常常選擇項目收購的形式來實現。在實際操作中，房地產企業的項目收購行為通常表現為如下三種比較常見的形式：資產收購、股權收購和合資開發。其中房地產企業通過購買有地企業的股權間接獲得土地進行項目開發,已成為房地產行業快速拿地的一種常見方式。

房地產項目公司股權收購，是指收購方收購某一項目公司（僅指為特定房地產項目成立的開發公司）的股權，從而成為該項目公司控股股東或者唯一股東，進而控制項目公司，并獲取該項目公司名下的土地進行開發經營的模式。股權收購模式相比其他拿地方式具有如下優點：

（1）手續簡單

一般來說股權收購只要簽訂股權轉讓協議并根據公司法規定辦理股權轉讓的工商變更登記手續（外商投資企業還應辦理股權轉讓的審批手續）即可控制、管理整個項目，手續簡單。

（2）費用節省、開發快捷

股權收購相對直接購買土地資產而言花費的稅務成本最少，直接交易成本最低。且由于項目公司收購一旦辦妥股權轉讓手續，投資者即可馬上投入資金進行后續開發建設，對于境外投資者及境內非房地產企業投資者而言，無需另行成立新的房地產公司。

（3）避免代墊土地出讓金等資產收購中多見的交易風險

土地證是資產收購的必備條件，很多項目擬轉讓時一般因為未及時繳納土地出讓金而無土地證，故轉讓方一般要求收購方代墊出讓金以便辦理土地證，代墊資金存在一定風險；而股權轉讓獲取項目與土地證有無并無必然關聯，不涉及代墊出讓金。

雖然股權收購方式具有較多的優點，但其自身也有著不得不加以防范的風險。如何在國家法律法規的框架范圍內，盡可能降低企業的成本和風險，是房地產公司項目投資人員的主要工作。房地產企業通過股權收購方式來獲取土地主要面臨的風險有以下幾種：一是股權轉讓存在一定的政策性風險；二是股權溢價處理難度較大；三是標的企業的法律、債務風險較難控制，存在或有負債風險。本文將分別從上述各類風險來具體闡述分析各自的風險內涵及防范措施。

房地產項目股權轉讓的政策性風險

對于股權收購房地產項目，政府審批較為寬松。如果不涉及國有股權、上市公司股權收購的，一般無須審批。對于涉及國有股權轉讓的，則需要政府部門進行審批，審批部門包括負責國有股權管理的部門及其地方授權部門，審批要點是股權轉讓價格是否公平、國有資產是否流失。對于涉及上市公司股權的，審批部門還包括中國證券監督管理委員會，審批要點是上市公司是否仍符合上市條件、是否損害其他股東利益、是否履行信息披露義務等。

對于收購股權為國有股權的，除履行一般的股權收購程序之外，還有轉讓程序的特別規定。首先，需要有國有股東上級主管部門的同意及書面批復；其次，要由國家認可的資產評估機構對其進行資產清查及估價；再次，國有股權轉讓需要進場交易，要在國有資產產權交易中心進行公示，公示后產生兩個及以上競買者的，還需采取拍賣的形式進行。因此在收購國有公司股權時，不能僅通過與轉讓方達成收購協議而完成股權收購，還需履行相關程序。這就需要收購方需要了解國家的相關政策及交易所的流程規定，防止發生政策性風險。

房地產項目股權轉讓中的溢價處理風險

一般項目收購時雙方都有盈利要求，收購溢價指在項目收購過程中所支付的實際金額超過項目賬面成本即可稅前列支成本的部分。收購溢價在項目納稅申報中不能進開發成本。

從項目收益看，對轉讓方而言，溢價越高意味著其轉讓收益越高但同時稅負也較大。對收購方而言，采取股權轉讓，較高的溢價意味著項目開發清算時較高的土地增值稅清繳和總體收益水平的下降。如果項目投資人員在前期不籌劃好股權溢價及土增稅的處理問題，項目后期的總體收益水平極有可能低于預期。因此通過合法合規方式進行溢價處理符合雙方的利益，并且其本身就屬于稅務籌劃的范疇。

對于房地產項目股權溢價的處理，主要是將溢價部分的資金流出盡量開具可稅前列支的合規發票（對村集體等非法人實體，則只需開具收據即可）。處理溢價要結合付款進度和財務審計來進行，對收購方而言基本原則是盡量在收購過程中配合付款進度完成處理。

標的企業的法律、債務風險

據統計企業項目并購重組的失敗率高達70％，而導致失敗的一個重要原因就在于對企業收購過程中潛在的法律風險，特別是被收購企業的債務風險處理不當或沒有防范措施。項目公司的資產負債表并未反映或者無法反映已經發生的債務或者潛在的債務。這可能是由于項目公司惡意隱瞞債務，或者是由于項目公司的財務制度不規范、存在未入賬債務，或者是由于或有債務的大量存在造成的。其中，或有債務是收購中的最大陷阱，如擔保之債、票據責任之債、產品侵權或者環保責任產生的賠償、未決訴訟或者潛在的訴訟、行政罰款等等。由于其發生或者處理結果處于突發狀態而無法預料，并且輕易不為常規審查所能知悉，如果一旦發生，就有可能改變項目公司的資產狀況和信用狀況，從而直接影響項目公司的價值，因而危險更大。

對于股權收購房地產項目的法律風險防范，主要有以下幾項措施：

1.通過對項目公司實施盡職調查防范風險

盡職調查是公司股權收購的一個重要的、基礎性的環節和程序。由收購方委托專業律師、會計師以及行業專家對項目公司進行全面的、詳盡的審慎調查，通過調查，律師、會計師以及行業專家將調查收集的資料、信息整理匯總，形成盡職調查報告，并對收購的可行性、可能存在的法律風險及預防方案發表意見，為收購方提供決策依據。這樣，同時也可以在并購合同簽訂前對項目公司的財務狀況和法律風險有足夠的了解，從而盡最大可能防范風險。簡而言之，盡職調查在企業并購中具有從法律上、財務上、項目可行性上發現風險、判斷風險、評估風險的獨特作用。

因此，收購方應當聘請律師和會計師甚至房地產行業專家對項目公司進行全面的調查，調查范圍包括但不限于：股東出資、公司的資產、債權、債務及或有債務、對外擔保、稅務、重大合同、勞動用工、項目投資開況等各個方面。

2.通過制定完善周密的股權并購協議防范風險

股權收購協議是并購交易的法律表現，完善、周密的收購協議條款是主動防范各類已知和未知法律風險的重要保障。一般而言，在收購協議中采用通用條款和特殊條款來保護股權收購交易安全。在交易實踐的過程中，一般是通過設立一個共管賬戶來保管收購對價的價款。在股權收購協議中約定根據股權轉讓進程的不同階段來分期支付相應的對價。為防止項目公司股權轉讓完成后出現未經披露的債務，可以約定保留一定數額的對價作為擔保或違約金。另外也可以約定在被收購項目公司中由轉讓方保留一部分股份，使轉讓方和收購方成為一個利益共同體，待經過一段時間項目公司的或有風險逐漸明確后由收購方再行收購轉讓方的剩余股權。

綜上所述，通過股權收購方式獲取房地產項目，在土地獲取競爭日益激烈的市場現狀下，越來越成為一種常見的土地獲取方式。但在項目操作實踐中，仍然存在著大量的潛在風險。房地產投資人員在進行項目拓展及股權投資時，應積極防范及化解可能出現的風險，在嚴格控制風險的前提下，加強前期盡職調查、完善相關合同條款及監督好相應的合同履行過程，以保障項目投資的安全進行。

參考文獻 ：

[1] 孫衛.股權收購房地產項目的律師實務[J]. 中國律師. 2012(12)

篇5

一、房地產資金鏈風險分析

項目周期理論認為任何項目從開始到結束都可以概括為項目機會分析、項目規劃、項目實施和項目后期處理四個部分。每一個階段都對應著項目的實施情況和特定需求。本文結合項目周期理論，從項目啟動到項目最終結束都伴隨著資金的流入和流出。要控制企業資金鏈風險，必須從項目實施的每個環節和相應的任務出發，針對每一個環節的不同情況，分析資金的流入與流出，從而控制相應的風險。風險管理理論支出，風險管理可以劃分為風險識別、風險評估、風險應對、風險監控四個環節進行分析與研究。首先，資金風險識別是房地產項目風險管理的基礎，重點尋找項目的風險因素，明確風險管理對象。風險評估是結合公司的實際情況，分析項目中的風險點，提出盡可能多的可行性方案，防范相應的風險。風險應對是針對相應的風險，從相關的解決方案中挑選出最符合公司戰略目標和未來發展的風險控制方案， 并加以執行。風險監控是對方案實施的效果進行反饋和監督，對方案執行的效果進行評價，并進行適時地糾正和修改。 結合房地產開發資金投資大、開發周期長的特殊性， 本文將房地產開發分為四個階段，并對每個階段可能遇到的資金風險進行識別和分析， 并提出可靠的解決辦法。

（一）開發前期可行性研究過程中的資金風險項目開發前期通常要進行可行性的研究?？尚行匝芯侩A段是投資決策的重要依據，是項目管理前期工作的重中之重。房地產項目的詳細可行性研究是指在房地產項目投資決策前，對擬建項目有關的社會、經濟、技術等方面進行深入細致的調查與研究，對可能采用的各種開發方案進行認真仔細的經濟分析和比較論證，對項目建成后的經濟效益進行科學的預測和評價。在此基礎上，對擬建項目的技術先進性和適用性、經濟合理性，以及建設的必要性和可行性進行全面分析、系統論證、多方案比較和綜合評價，由此得出該項目是否應該投資建設和如何投資建設等結論性意見，為項目投資決策提供可靠的科學依據。

房地產開發前期另一個重要工作是保證開發土地的按時取得。土地項目的基本情況包括有項目的名稱、性質、地理位置、周圍地理環境、總占地面積、總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑的構成、投資方案規劃、投資總額，總工期等基本情況。與此同時，還必須進行開發項目場地的現狀和建設條件分析，如基礎設施狀況及其外部條件，各類建筑物、構筑物的現狀，計算需要拆除的房屋面積，需要處置的原住戶戶數和人口，需要安置的勞動力人數等調查資料，并對供水、供電、污水處理條件以及商業、服務業、文教衛生環境條件進行分析。這些資料是可行性報告對項目進行經濟評價的依據。

在項目開發前期，企業必須確定項目開發所需要的資金，計算公司的資金缺口，并提出資金缺口的解決辦法，保證項目實施所需要的資金能夠完全到位。在前期的可行性分析報告中，對取得土地的價款以及相應的拆遷費用必須做好詳細的預算，在房地產開發項目中，前期的土地款是必須要從企業流出的，因此，企業必須對這一部分風險予以充分的考慮。在項目規劃方案中，企業將要建設的樓盤規劃也必須與相應的資金予以配套。

（二）項目開發建設過程中的資金風險項目開發與建設過程中的資金風險非常復雜，這主要表現為：一方面，房地產項目開發周期長導致房地產企業資金循環周期也相應會較長，大量資金必須占用在一個項目上；另一方面，房地產市場和我國金融市場存在較多的不確定性因素， 導致房地產開發面臨較大的資金風險，不可控因素較多，資金的成本和后續資金的跟進存在較大的問題。

針對房地產項目開發和建設過程，資金的風險主要體現在建設周期過長這一特殊客觀情況上。資金被過長的占用在一個項目上，加大了資金鏈斷裂的風險。隨著2009年下半年，我國政府對金融企業向房地產開發商銀根貸款的緊縮，大部分企業在籌集資金方面將面臨較大困難。如何合理分配有限的資金到項目開發過程中，同時保證開發項目有條不紊地進行是房地產企業在開發過程中必須要分析的重要議題。首先，不能同時進行多個項目的開發，必須保證企業資金實力能夠支撐現有項目的資金需要；其次，在項目開發過程中，如何保證項目建設的速度和資金供給的速度匹配是建設過程中資金風險控制的關鍵。

（三）產品銷售過程中的資金風險我國普通住宅、寫字樓、別墅、商業地產的房地產類型主要采取開發銷售的模式，資金回籠速度受房地產開發建設周期的影響較大。而商業地產項目經營周期長達十幾年甚至更長，因此其投資回收期較長，資金回籠速度緩慢，受宏觀政策與微觀市場的影響較大，所面臨的風險也較大。房地產銷售是房地產開發商資金回籠的過程，一方面，企業要償還公司在項目開發前期向銀行和其他機構所借的資金，另一方面還必須保證其他開發項目、競拍土地資源和公司未來發展的資金。通過租金的形式能夠為企業帶來穩定的現金流，并且具有較高的收益，但是不能一次性地為企業帶來大額現金流入。如何在資金流入上與企業資金流出兩者間達成平衡，以及如何有效實現資金的收回是銷售過程中資金控制的重點。

（四）售后服務過程中的資金風險現代房地產開發企業在樓盤發開中都包含有物業管理、房屋維修等后續服務項目。在設計階段，企業根據建筑或建筑構件的使用壽命，確定上述維護工作的時間安排，必要時還可進一步確定大規模整修和組件更換的時間，以實現維護工作和費用的合理化。售后服務可以分為外包和自主經營兩類。如果實行物業外包對企業來說就沒有資金風險，但是自主經營就必須對相應的資金流出予以控制。

二、資金鏈風險控制措施

資金鏈對于房地產開發企業而言具有非常重要的意義。一方面，由于房地產行業屬于資本密集型行業，需要大量的資金投入才能夠形成；另一方面，房地產開發周期長，企業必須能夠有效地分配有限的資金，完成項目開發。針對房地產開發過程中遇到的種種資金管理風險，可以通過下面的相關措施予以控制。

（一）制定有效可靠的融資方案項目開發前期，企業必須制定有效的融資方案，籌集項目開發過程中需要的資金。具體可從以下幾個方面入手：首先，企業需要綜合分析和考慮國內的宏觀金融政策以及未來政策走向。其次，考慮具體開發項目的資金需要和資金融通的風險和收益情況等因素，確定投資結構，制定初步融資方案。比較不同的融資方案的優缺點，根據項目自身和各融資方式的特點，對融資結構和資金結構進行相應調整。根據融資成本理論，分析比較各種融資方式，選擇可行、有效的融資方案。

（二）加強項目開發過程中成本控制在項目實施過程中，需要項目的各種成本進行有效控制，保證資金的合理利用。第一，項目開始初期，做好成本管理的基礎工作，對相關原材料的價格進行收集和整理，做好各項房地產項目的成本定額，財務部門應該對相關的預算方案進行修改，并形成考核目標，加強預算的有效執行。第二，實行全面成本管理。結合基礎工作的成本定額、財務預算計劃，分析對照各部門、各項目工程的成本責任考核指標，向企業領導提供真實的成本數據，嚴格日常成本管理控制。第三，嚴格執行考核標準，對各班組的成本控制執行情況進行考核。

（三）在銷售過程中加速項目資金回流銷售過程是企業資金回流的過程。房地產商品進行流通時，房地產流動資金的周轉時間對開發商而言具有非常重要的意義。它直接影響房地產資金全部循環過程，流動資金的周轉時間主要取決于房地產貨幣資金和商品資金在商品流通過程中變更的長短。為了促進資金的回流，房地產企業可以采取相應的營銷手段，加速資金的回流速度。分析房地產市場供求信息，正確運用銷售心理學和財務杠桿原理，制定有效的營銷策略，合理地利用預售手段，可以縮短銷售周期加快資金回收。運用有效的營銷手段，不僅可提高企業經濟效益，還可降低企業的財務風險。

（四）加快房地產體系配套政策改革有效解決房地產資金鏈的風險還需要相關宏觀政策的幫助。擴大參與房地產信貸融資的金融機構的范圍，允許有一定實力的非國有商業銀行發放房地產抵押貸款是緩解房地產商資金鏈緊張的有效手段。政府制定相關政策，規范目前在中國房市尋找投資機會和參與投資的私募基金的運作行為，保護投資者的合法權益。監管部門應適當降低房地產企業上市融資的門檻，使一部分具有一定規模和實力的房地產開發企業通過發行股票的方式吸收社會上大量的閑散資金，解決融資難的問題。積極培育企業債券市場，鼓勵房地產企業通過發行企業債券，進行直接融資。

房地產業對我國整體經濟發展具有非常重要的作用。企業資金鏈風險控制對房地產企業具有非常重要的意義，關系到企業的生存。如何控制企業開房地產開發過程中的資金風險是企業和政府共同作用的結果。繼金融危機后，融資問題逐漸成為房地產市場的核心問題，如何解決資金問題、實現房地產企業資金鏈的良好運作與不斷循環顯得尤為重要。

參考文獻：

［1］樊幻靈：《論我國房地產企業資金鏈管理與完善》，《中國房地產金融》2010年第1期。

［2］王琨：《房地產項目資金鏈風險控制》，《財會通訊》（綜合?中）2009年第7期。

篇6

5月17日，海印股份公告披露的一個專項資產管理計劃，被業內解讀為“變相REITs（房地產信托投資基金）”。根據公告，海印擬以旗下經營管理的15家商業物業，用未來5年租金收益作為基礎資產，設立優先級和次級兩種資產支持證券，合計募集資金不超過16億元。

這將成為國內房企首個通過資產證券化融資的項目。

“目前，房地產的資金來源主要是靠民間資本、外資（熱錢）和銀行，但前兩者的比例在上升?！币晃汇y行人士對《財經國家周刊》記者表示。

住建部政策研究中心調研發現，房地產開發企業的融資結構正悄然變化，直接融資已成其重要的資金來源之一，所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長高達6.5倍。

事實上，房企融資經歷了銀行信貸、信托融資、PE投資、券商通道和資產證券化等多種變遷，以及應對監管變化而采取的不同排列組合形成的N種“創新”。

銀行主角

2010年之前，房地產公司的融資大多以傳統的銀行貸款為主，但之后，這種間接融資方式發生變化。

上述人士介紹，其所在銀行自2010年下半年開始僅限于給央企系的房地產開發商貸款，其他房企業務均停掉了。

當年的房產政策除了上調首付比例和抵押貸款利率、限購等行政措施外，銀監會對開發貸也進行了窗口指導，銀行貸款明顯收緊。

此后，房地產公司的間接融資開始轉道信托、擔保公司、小貸公司以及銀行的理財途徑。

一位地產商告訴《財經國家周刊》記者，表面看地產公司融資已經轉道，但實質還是銀行的錢。開發商接到項目后，手續齊全的話會放在擔保公司，擔保公司再拿該項目去向銀行貸款，之后再將銀行貸款放到小貸公司去放貸。

“擔保公司對銀行是放大幾倍的交易，其實風險全在銀行?！彼f，中國的金融監管不是技術監管，是行政監管，“這是中國金融體制最大的缺點”。

“房地產沒有損耗，就是資金壓力的問題，所以如果銀行在存量業務中給它持續提供資金是沒有問題的?！痹撊耸扛嬖V記者，中信銀行有很多這種做法，其背后有中信地產，中信銀行的某個房企客戶出現問題時，可以通過中信地產去收購這個項目，再由中信銀行給中信地產融資，來間接解決項目的融資問題。

類似的案例也出現在光大系。

一位知情人士告訴《財經國家周刊》記者，光大銀行解決房地產貸款的問題主要是通過光大金控。原來的模式是通過四大資產管理公司收購銀行的一些不良資產，但銀行感覺通過獨立第三方的機構來處理，會把真實的市場價值反映出來，就會造成當期的損益問題。而通過自己的平臺，比如光大金控，就可以隱藏這些損失，還是按照原價標記。

“相當于光大銀行將同金額的資產和負債注銷掉，交給光大金控，銀行的問題解決了，但真實的問題又沒有解決，相當于把導火線拉長了?！痹撊耸空f。

信托“借新還舊”

自2011年開始，宏觀調控和銀行貸款繼續收緊，銀行曾一度全面停止對房地產開發商貸款，隨后信托成為房地產融資的主力渠道。

據前述銀行人士介紹，雖然信托融資的利率明面看只有9%-10%，但加上費用部分，信托融資的真實利率基本在18%-20%左右。與傳統信貸利率相比，銀行更樂得在此分一杯羹。

以“買入返售信托收益權”為例，里面就包含了很多房地產項目，其實質是，金融機構對非金融機構（比如房企）的一筆債權，演變成了金融機構對金融機構之間的資金往來。

舉例而言，假設某家股份制銀行A借錢給一家城商行B，B將錢交給信托公司C，由C給A指定的一家房地產企業貸款。B持有該信托的收益權，然后B再將收益權賣還給A。實質相當于A給房企貸款，但演變成了A的同業業務，B做了過橋貸款。在資產負債表中，A計入買入返售，B計入賣出回購。如果A和B分處兩地，則兩地銀監部門看到的都只是合法的片段，但是組合起來之后就是不合理的。這樣就繞開了監管規定。

據用益信托估算，2011年、2012年、2013年集合資金房地產信托到期規模分別是544億元、1573億元、1974億元。而中金公司的統計數據更高，預計今年到期的房地產信托規模將達2816億元，總還款額約為3100億元。

中國信托業協會統計，2013年一季度房地產信托新增1532億元，同比增長247%，超過去年和前年一季度的總和。

普益財富分析員范杰提到，2013年地產信托數量大增，除了房市回暖帶動的相關信托業務回暖、以及一二季度是傳統房企發行信托產品較多的時期之外，還有一個重要原因是“借新還舊”。

同一開發商借助其關聯項目發新信托替換舊信托，通過不同項目間的資金騰挪解決剛性兌付問題。也正因此，房地產信托的兌付危機雖然自2012年已有顯現，但尚能化險為夷。

一位知情人士告訴記者，一家以房地產信托起家的信托公司近期的一個房地產產品即采用此操作，該產品到期時，先找了一筆民間的高息資金去墊付，等市場兌付過去之后，隔三四個月再發一款信托產品，且第二次的信托計劃資金規模會比第一次高，一方面依然是為之前的項目融資，同時還可以覆蓋之前借的高息資金的利息。

借道券商資管

2012年下半年起，房企融資的較大變化是，券商資產管理通道越來越靈活。

銀行借道券商資管變相為房企貸款，即銀行理財資金去認購券商的資管產品，然后再要求資管的資金投向銀行認可的房地產項目。

不過，業界普遍認為，這是“換湯不換藥”，只是換個通道而已，原來通過信托搭建的結構，現在借道券商來做，可以稱為“類信托產品”。

“券商資管更多是淪為銀行的通道，就是代替了原來信托的一部分作用?！鼻笆鲢y行人士稱，銀行在這里有很多渠道賺錢，比如投資人的回報是7%，項目回報是10%，這樣就產生3個百分點的收益；另一方面，銀行券商產品，可再收取2個百分點收益。

普益財富分析員范杰指出，券商和信托主要是比資產管理能力和項目管理能力，但券商資管是新業務，因而在融資成本和其他條件上都會給一些優惠。

例如宏源證券的部分業務通道費已經接近零，目的就是沖規模。

“從去年的通道類業務來看，信托對通道類業務要求還是比較高的，而券商和基金公司對此類業務費用一降再降，他們的想法是不管賺不賺錢，先把這塊地盤占下來再說?！鼻笆鲢y行人士表示。

從監管來看，券商通道也更占優勢。

“相比來說，證監會的監管思路比銀監會要放得更開，因而券商在審批上會做得靈活一些?！币晃辉L期做銀行表外業務的人士告訴《財經國家周刊》記者，券商資管也會看“432”（四證齊全、30%自有資金、二級開發資質）條件，這是門檻性的要求，但在項目的監管審批上更寬松，比如對于“自有資金占30%”這一要求就會稍微松一點。

范杰提到，2012年以來“銀證信合作”的融資模式開始流行，信托也在利用券商渠道去做業務，從而避開監管。

鼎信長城基金董事長章華認為，目前銀行的風險在房地產領域在下降，因為信托的資金來源70%-80%都是社會化的私募。反倒是國內一些非常大的券商，缺乏成熟經驗，包括中間會有利益輸送，站在一個非理性的角度做一些東西，雖然規模不大，但是風險是不小的。

地產PE大行其道

記者采訪的一些業內人士認為，未來房企融資，銀行將有兩條路好走，一是券商通道，另一個是房地產基金。

雙匯地產一位高管告訴《財經國家周刊》記者，為規避監管層對銀信合作的規定，房企可以通過第三方機構（比如合伙制的私募股權基金或者房地產基金）作為路徑或者載體來做。

據悉，雙匯地產正在做國內一個商業地產項目，募集資金規模三、四十個億，主要募集方式就是私募股權基金。

該高管舉例說，一家地產企業要融資10個億，PE有3個億，剩下的7個億可以找信托。信托通過向銀行出售產品獲取這7個億資金，并承諾給銀行10%的回報率。銀行直接對公眾出售表外資產可能只賺5%的收益，而通過信托，刨去管理費用和其他成本，銀行也能凈賺4%左右。

然后信托再用這7個億把PE的產品買過來。通過談判，PE帶著10億資金以股權加債權的形式（即“夾層投資”模式）進入該房企，同時獲得50%-60%的股權，股權部分以該項目的土地做擔保，債權部分可以獲得適當的利息。

“股權+債權”的運作模式與房地產信托類似，許多房地產基金基于一個項目一只基金的模式，也與房地產信托極為相似，但失去了基金本身聚集資金、多項目投資分散風險的能力。

章華強調，私募基金是股權投資，如果不是站在股權和投資的角度看問題，就沒有私募基金公司的基本影子。

近年興起的地產PE魚龍混雜，恰恰在做著銀行的渠道業務。

“這兩年的股權投資實際上就是‘明股實債’，就是披著股權融資的外衣，實際上還是債權。一般是先以一種股權的形式進去，然后投到項目里，等到項目進行到某些階段、或者快終止時再以一個溢價終止股權，實際本質上就是一種債權。”一位曾從事地產PE的人士指出。

據清科資料顯示，目前活躍在中國市場的私募房地產投資基金可大致分為兩類，一類是以鼎暉房地產基金、普凱投資和高和投資等為代表的獨立私募房地產投資基金，另一種是由房地產企業成立基金管理公司并發起設立的房地產基金，后者包括萬科、金地、復地、中海、華潤、綠城、海爾、保利地產等。

如復地集團旗下的智盈投資管理的資金總量約有12億元，目前全部投資復地集團的房地產項目。

不僅如此，一些信托公司也正在通過各種方式試圖突破相關監管標準，例如借道其所控股的公募基金子公司，后者在房地產項目投資方式上所受監管相對寬松，從而使信托公司自己想做但報批困難的項目得以成行。

資產證券化新寵

2013年，房企融資又有新變化。海印股份5月17日公告披露的專項資產管理計劃，被業內解讀為“變相REITs”。

REITs是由專業人員管理的房地產類的集合資金投資計劃。今年3月份，證監會《證券公司資產證券化業務管理規定》，其中提到，商業物業等不動產財產可作為基礎資產進行資產證券化。

這被視為REITs開閘的信號，海印股份開創了房企融資的又一個創新模式。

“但實際上與真正的REITs有很大差別。”一位PE人士直言，海印股份最大的問題是，旗下的物業都不是其自身持有的，說白了就是一個二房東。

海印股份也公開表示，其采用的是“租入-租出”的輕資產模式，并不擁有產權，也就不存在銀行抵押貸款或擔保問題。同時，券商只針對機構投資者兜售，不針對散戶。

問題是，如果按照此前的銀證合作模式，銀行作為機構認購券商的資產證券化產品，最終風險還是由銀行承擔。

鼎信長城基金董事長章華告訴記者，資產證券化背后的含義是房子租金回報與售價之間有一個比較好的比率，現在國內大概是2%-3%，房地產現在是售價高、租金低，“隨便投一個信托就是8%-10%的收益，一個私募基金有10%-20%的收益，誰會去投收益才2%的產品呢?！币蚨鳵EITs不具備推行的基礎。

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REITs既可以采取契約型基金的組織形式也可以采取公司型基金的組織形式。契約型基金是指依據信托契約或信托法理，通過發行受益憑證而組建的投資基金，這類基金在組織結構上不設董事會，基金管理公司自行管理基金的經營和操作，而不參與對項目的直接管理。而公司型基金是依公司法成立的以盈利為目的的投資公司，基金投資人取得公司股份。公司可以自主營運和管理房地產項目，再將收益以股利形式分配給投資人。一般來說如果REITs的規模比較大，投資領域也比較廣，就應采用公司型組織形式。如果REITs的規模較小，業務投資又具有一定的專業性，那么可采用契約型組織形式，因為其更有利于風險控制。在資本市場比較完善和金融秩序比較規范的國家應以發展公司型基金為主。

在美國，房地產投資信托基金通常是一個房地產上市公司，其組織結構是完整的公司制度，經營范圍單一，僅限于房地產的交易和經營管理。通常是由董事局制訂投資及借款政策，通過發行基金份額，以股權融資方式向投資者進行融資，投資者即基金持有人通過持有信托基金而間接擁有REITs所投資的不動產。上市公司或其委托的資產管理公司通過對相關物業的管理獲取租金收入，并以股利的方式分配給基金持有者?；鸱蓊~可以在二級市場進行交易。

與傳統的以所有權為目的房地產投資相比，REITs具有自身的特性:① REITs具有較強的流動性，它可以在二級市場上流通;②REITs有著較高的預期收益，由于房地產基金可以在市場上通過不斷的擴充發行新基金再收購其他的房地產，所以，投資REITs既能獲得穩定的當前收入?熏 又同時具有資本增長的潛力;③REITs具有較低的風險，由于REITs投資對象是房地產，且該基金可投資不同的房地產組合，所以它具有很強的保值功能，在通貨膨脹時期?熏 REITs的收益水平也會隨之升高，能夠在一定程度上抵銷通貨膨脹的作用。綜上所述，REITs具有高流動性､高收益､低風險的特征，是投資者理想的投資工具。

篇8

在近日舉行的“2014融資中國資本年會暨頒獎典禮――新十年誰的盛宴”上，各路嘉賓從自己的角度給出了一個判斷。

盛世神州董事長張民耕認為，在大資管時代房地產基金確實遇到了挑戰，但它代表一種發展趨勢，而房地產開發企業則更加輕資產化，這樣的市場更加健康，大家風險共擔，開發商的核心競爭力就是房地產開發實力。

鼎信長城董事長章華認為，作為房地產基金來講，最重要的是一定要深刻認知這個行業，早在幾年前房地產市場就開始分化，大型房地產企業將占有越來越多的資源，未來中國不會再有那么多的房地產開發企業。

中城投資總裁助理王珊認為，房地產基金要提高自身的競爭力：首先要能夠提供資金的確定性和有效性，要快速判斷一個項目并鎖定它；第二，團隊建設；第三，要始終保持一種創業或者企業家精神。

對于未來發展趨勢，河山資本總裁、主管合伙人曹少山表示，作為房地產基金管理人一定要考慮10年以后的市場，到時候如何從增量開發過程中扮演的角色，轉化為存量資產中扮演的角色。要有在若干年以后繼續開展業務的能力，除了開發項目，還應嘗試提升在細分領域的資產管理能力。

賽富不動產合伙人王戈宏認為，未來的房地產基金，如果不做債，不做債加股還能做什么？可以做權益性投資，既迎合了巨大的消費市場，又不受市場大勢影響。房地產基金領域最終拼的是資本運作能力，不僅是融資能力，還有資產增值能力。

嘉實資本管理有限公司總經理助理王克明表示，基金資管計劃不像銀行和信托一樣受政策的限制，也沒有風險準備金和凈資本充足率的約束，所以一些不能滿足銀行要求的開發商，在2013年從基金資管計劃里獲得了融資。

河山資本曹少山：要有在細分領域的資產管理能力

河山資本總裁、主管合伙人曹少山表示，作為房地產基金管理人一定要考慮10年以后的市場，到時候如何從增量開發過程中扮演的角色，轉化為存量資產中扮演的角色。要有在若干年以后繼續開展業務的能力，除了開發項目，還應嘗試提升在細分領域的資產管理能力。

曹少山談到，現在的房地產基金，無論是行業性質還是行業規模，以及在房地產金融中的作用，都被媒體夸大了。說得極端點，中國沒有純粹意義上的房地產基金，因為房地產基金的資金一定是非定向募集，由基金管理人完全根據自己的投資策略決定投什么，怎么投。但現在絕大部分房地產基金還是針對項目，像投行業務一樣一單一單地做，這種現狀短期內不會改變，等到改變了，中國房地產最輝煌、投融資機會最多的時代可能已經過去了。

目前的房地產市場在分化，這說明原來維持市場平衡狀態的力量被打破了。其一直都很有危機感地在觀察市場大勢，舉一個例子，這幾年北京霧霾很嚴重，似乎一夜之間就發生了，其實冰凍三尺非一日之寒，霧霾的污染物也是不斷累積的，中國的房地產市場也一樣，要觀察市場變化的臨界點是什么，什么時候會出現，數字很能說明問題，存量加上新建的房子是多少，估計不到10年這個市場臨界點就到了，到時候房地產開發商會為房子賣給誰發愁。

作為做房地產金融創新的人，一定要考慮1 0年以后的市場，到時候如何從增量開發過程中扮演的角色，轉化為存量資產中扮演的角色。在日本市場，即使在房地產泡沫之后，房地產基金仍然有生存空間。做房地產基金對市場大勢要有非常敏感的判斷，然后不斷積累，要有在若干年以后繼續開展業務的能力。除了開發項目，還應嘗試提升在細分領域的資產管理能力，尤其是住宅項目以外的資產管理能力，比如商業地產項目，在開發任務完成后還有很多運營工作，其實不管是商業地產還是工業地產，所有涉及到要通過運營增值的細分領域，都有非常大的市場。但是這種戰略布局要提前，不能等到要用的那一天，很多大開發商已經在做這樣的布局，房地產基金也要做這方面的布局，現在北京市場已經很難有一二百畝地要開發了，這是一個房地產基金管理人必須要思考的，也是需要提前布局的，要時刻有這樣的危機感。

賽富不動產王戈宏：房地產基金要做權益性投資

賽富不動產合伙人王戈宏認為，“未來的房地產基金，如果不做債，不做債加股還能做什么？可以做權益性投資，既迎合了巨大的消費市場，又不受市場大勢影響。”

王戈宏表示，企業的本質是盈利，而中國企業在這個過程中，過多依賴政策，就企業的本質來講應該是依賴市場，這導致目前企業的盈利模式比較混亂。

企業盈利模式無非三種：一是利用差價，有一段時期是通過融資投資，銀行信托卡死之后，這個時代已經過去了。房地產基金興起后，開始也是抓差價，基金管理人相當于中間商，就像搬磚頭一樣把投資人的錢湊到一起，搬到開發商那里去，現在這種依靠差價賺錢的模式越來越難了。二是價值模式，現在慢慢出現一些房地產基金在尋求價值投資，看誰能幫開發商發現價值，中國房地產產業將會進入到GP們如何發現價值，創造價值的過程。三是趨勢模式，比如股票市場就是趨勢模式，但不適合房地產行業。

目前，中國的房地產基金已從做差價、貿易的投資模式，發展到發現價值的模式，這說明無論市場如何，對于一個企業而言，要想盈利，關鍵是看你能不能發現獨到的市場行為，并且滿足市場需求。所以對于市場對企業的影響，包括城鎮化與房地產企業的關系，王戈宏認為關系不是很密切，如何找到真正賺錢的模式，才是需要思考的問題。

王戈宏也認為，對于房地產基金而言，除了考慮市場大勢更應該考慮如何選擇一個細分市場。在中國，老年公寓、白領公寓將會大有市場，在核心城市，年輕人要想在核心地段買房已不太可能，如果買一定是在遠郊，為了工作方便另外在市中心租房居住，所以我們很看好白領公寓市場。在城市核心地段，找到一個既方便白領群體上班又適合居住的物業，買下后，重新設計、管理，創造一個白領公寓，這會是未來中國房地產存量市場一種新的消費模式。所以未來做房地產基金，“如果不做債，不做債加股還能做什么？可以做權益性投資，既迎合了巨大的消費市場，又不受市場大勢影響?！狈康禺a基金領域最終拼的是資本運作能力，不僅是融資能力，還有資產增值能力。

嘉實資本王克明：基金資管讓房地產企業有更多融資渠道

嘉實資本管理有限公司總經理助理王克明表示，對房地產開發企業而言，有了基金資管計劃，可以在銀行信托之外多一條融資渠道。

十后，在大資管和利率市場化的大背景下，基金資管有了很大的發展。對房地產開發企業而言，有了基金資管計劃，可以在銀行信托之外多一條融資渠道，基金資管計劃不像銀行和信托一樣受政策的限制，也沒有風險準備金和凈資本充足率的約束，所以一些不能滿足銀行要求的開發商，在2013年從基金資管計劃里獲得了融資，所以對于開發商特別是沒有二級資質的中小開發商，可以從基金資管計劃獲得新的融資渠道。另外跟傳統金融機構相比，基金資管具有決策快、政策靈活的特點?；鹳Y管還有很好的流動性，可以不必像信托計劃一樣要持有到期，反過來這種流動性也對降低融資成本提供了可能。再者，PE基金的進入，為房地產行業提供了專業的服務和價值，另一方面，背后的投資人也獲得了倍增的收益。

通常所說的“錢”可以分成三種：一種是日常消費要花的叫“錢”，另外一種是要融通的叫“財”，還有一種是要投的叫“資”。因為有金融牌照，所以大家放心地把錢交給金融機構，而金融機構能提供的是投資理財的資源、融資的資源。金融機構為什么能夠取信于民，取信于投資人，第一有品牌，第二有牌照，第三有專業能力。在大資管和利率市場化的條件下，品牌和牌照已經不是特別的資源，金融機構的專業能力才是重點。專業能力又可以歸納為四個方面：募、投、管、退。就募集來講，要把投資人和客戶進行區分，找到白金級客戶，這是一個有風險承擔能力的細分投資人群體。還要有把資本和房地產行業相結合，轉化成金融產品的能力，房地產行業是個高回報高風險的行業，如何把投資人的資金安全地投進這樣一個行業，這就要考驗專業的產品制造能力。

另外投資方面，要能夠幫助投資人找到跟他的風險偏好、收益偏好配合的產品，每一種產品的收益率不同，當然風險也不同，要在每一個細分的投資者圈里面找到相應的投資項目，這一點是金融機構普遍欠缺的。

第三是投后的監管能力，要能夠進行有效地投后監管。

第四是退出，如何成功退出是首要的問題，如何在資本計劃里面規避風險，能夠順利地按預期收益退出，這是我們所面臨的艱巨任務。

盛世神州張民耕：房地產企業的輕資產化

盛世神州董事長張民耕認為，在大資管年代房地產基金確實遇到了挑戰，但它代表一種發展趨勢，而房地產開發企業則更加輕資產化。

房地產企業金融化 金融企業房地產化

張民耕認為，可以用兩句話來概括目前的房地產市場現狀：一是房地產企業的金融化，二是金融企業的房地產化。

房地產企業的金融化是指現在的房地產企業都成立了房地產基金，用各種形式來進行房地產金融活動。以前的房地產企業，對現金流要求很高。房地產企業成立房地產基金之后，在金融化的過程中增強了跟金融機構的議價能力，比如，盛世神州和萬科合作開發項目時發現，萬科只要拿一個鈕扣，金融機構就可以給他配出一件大衣，開發商完全可以用品牌、專業性來做房地產開發。在這樣的大勢下，有金融機構表示，以前是房地產企業來找銀行信托，現在是金融機構主動尋找優質的房地產企業，金融機構成了乙方，房地產企業挑挑揀揀。

金融企業的房地產化是指在大資管時代下，各種金融機構都可以通過資產管理計劃像信托公司一樣向房地產企業投資、貸款，金融機構一旦放開管制以后，首先想到可以做的業務就是房地產，當然金融機構的房地產化只是一種現象，不能以偏概全，只是說是傾向性的問題。

張民耕還表示，房地產基金在制定投資策略和企業發展策略時，一定要考慮好自己的核心競爭力。盛世神州的核心競爭力就是要把自己看作專業房地產企業，把房地產開發鏈條上的每個環節都了解清楚，打通上下游的合作渠道，上游打通資金方的渠道，下游打通項目方的渠道。

具體而言，這個核心競爭力是指：第一，對房地產項目的價值發現，這是需要時間長期積累的能力，其他人覺得不能做的項目，你能不能發現它的價值。

其次，設計一組金融和房地產相結合的金融產品，這需要有房地產專業知識和金融專業知識，這個產品要讓上游的金融機構或投資人，下游的開發企業都能接受。

第三，在投資之后的整個開發過程中，要有替投資人監管投資項目的能力，同時為開發商保值增值。

最后是價值實現，包括財務、稅務以及退出等方面都需要合理安排。

開發商輕資產化

談到目前房地產市場的發展趨勢時，張民耕表示很看中兩個人的說法：一是聶梅生女士，之前一直堅持認為房地產發展趨勢向好，今年開始她提到房地產發展的周期性，房地產企業一定要認清周期性，避免對市場大勢的誤判。二是任志強，認為今年房價漲幅將趨緩，房地產企業會分化，區域會分化，整個大勢不會一刀切。

所以今年盛世神州的策略是產品質量第一，質量里面包含安全性和收益性，在保證質量的基礎上，適當擴大規模?？傊诖筚Y管年代房地產基金確實遇到了挑戰，但它代表一種發展趨勢，比如美國上市的房地產開發商不多，但是上市的基金非常多，開發商都是輕資產，許多項目開發商只出總投資額的1%，投資人占5%、10%、20%，銀行或者專業投資基金會配比到100%的資金，這樣的市場非常健康，大家風險共擔，開發商靠的就是核心的房地產開發實力。在中國，如果這樣的模式漸成風氣，即使市場出現大的起伏，投資人也不會有那么大的風險。現在的投資人正在逐漸成熟，之前的融資手段主要是債類，慢慢地股債結合，然后會傾向于股權投資。在市場發展過程中，房地產基金會進入到其他房地產金融領域，會大量地和金融結構合作，同時也會和大量房企合作，在整個房地產領域，房地產基金會占更多份額。

中城投資王珊：大資管時代房地產基金管理人的核心能力

中城投資總裁助理兼投資總監王珊認為，在“大資產管理時代”的背景下，各種類型的資金都涌向房地產投資領域，他們要尋找合格的管理人，對房地產領域進行專業投資。這對于房地產私募基金來說是挑戰也是機遇，優秀管理人將脫穎而出。房地產私募基金管理人要提高自身競爭力，必須具備充足的核心資本、專業穩定的團隊及不斷創新的企業家精神。

房地產基金橫跨兩個行業――金融與房地產，一邊是資本，一邊是房地產項目?，F在大量所謂影子銀行的資金做的是偏固定收益類的投資。私募基金更多應回歸到提升企業價值，或者是提升項目價值的本源上來，加大權益類投資，可尋找一個好的合作伙伴采取跟投策略，也可以在項目開發中占主導地位。

房地產基金管理人的競爭力，首先是核心資本。管理人要快速判斷一個項目并用核心資本鎖定它，確保投資效率，然后可用兩三個月的時間，后續發起一個基金來置換核心資本的投入。第二，核心團隊。中城投資成立11年，核心團隊的成員非常穩定，有來自于開發商的，也有來自金融機構的，還有具備法律、會計、稅務等執業資格的專業人士。第三，要始終保持一種創業或者企業家精神，主要表現在幾個方面：一是開放合作的態度，去年開始我們和各種機構成立合資管理公司，既包括信托公司，也包括有實力的開發商，甚至與房產私募領域的其他管理人共同發起基金；另一方面在產品線上不斷創新和拓展，包括投資的業態和領域。2013年年底中城投資收購了上海內環以內的一幢寫字樓。未來我們還會涉及境外投資，比如跟隨萬科投資美國的項目，創新精神會一直貫穿我們的發展。

鼎信長城章華：募資能力一定不是房地產基金的價值所在

鼎信長城董事長章華認為，房地產基金要保持獨特的競爭力，首先要保住底線；第二，要有規模，沒有規模在行業里就沒有話語權；第三，要看投資收益，要幫投資人獲得更高回報。

2 0 1 0年被稱為房地產基金元年，當時也就幾十家房地產基金，總規模不到三五百億元，現在差不過增長了10倍，整個行業的增長有目共睹。四年前章華專職出來做房地產基金時，募資非常困難，沒有募集渠道，今天這已經不是問題了，這使得房地產基金的角色也在逐步回歸，回歸到房地產基金核心的競爭力――投資能力和資產管理能力，募資能力一定不是房地產基金的價值所在。資產管理能力和投資能力主要還是靠團隊、靠人，靠在這個行業里有很深積淀的人去做事情，未來房地產基金的核心一定是把項目投得更好。一個房地產基金不應該著重做債，那是主流基金做的事情。房地產基金的主戰場暢。只要把自己內部做好，外部的發展會越來越順。

篇9

這是因為，在監管部門的直接參與下，信托公司、房地產企業、金融資產管理公司（下稱AMC）等各方正在發起一場規模浩大的 “保兌付”大戰。同時，銀監會相關部門正在醞釀出臺相關政策，擬將AMC參與房地產信托相關業務“轉正”，納入日常監管軌道。

自2011年上半年以來，銀監會、財政部先后兩次下文，多次召集信托公司和AMC相關業務人員討論，一再對AMC參與房地產信托相關業務進行風險提示。雖然監管口徑一再收緊，但并未“堵死”AMC開展此業務的大門。

最近一次閉門座談會是今年4月初，銀監會監管四部召集四家AMC相關業務人員，了解各公司參與房地產信托相關業務的基本情況，探討如何開展該業務并更好地防范信托風險傳導，監管部門明確表態，擬研究出臺相關規范性文件。一位參加討論會的AMC人士對《財經》記者稱，規范一旦出臺，將正式打通AMC開展該業務的政策通道。

在過去“保兌付”大戰中，AMC接盤僅是化解房地產信托風險的一種方式。信托公司“借新還舊”或自己接盤；房地產基金及其他第三方機構介入，亦是房地產信托轉危為安的重要原因。

在房地產業打壓政策尚未解禁之前，房地產信托風險正在積聚。今年已有十幾款地產信托產品提前兌付，其中，吉林信托發行的南京聯強大廈項目、中誠信托為北京華業地產發行的信托，最終因為華融資產接盤而化解了可能的兌付危機。

根據中金公司和國泰君安證券2012年初的預測，新一輪更大規模兌付即將襲來，中金公司認為，2012年全年房地產信托到期還款總額約2500億元，僅三季度將超過1000億元。對此，多數信托公司和監管部門已心中有數，不認為大范圍違約事件會發生。

銀監會非銀部主任柯卡生近日亦公開稱，房地產信托出現系統性、區域性風險的概率相當小。

房地產信托正在經歷一場流動性風險。一家信托公司副總裁認為，由于監管部門風險“零容忍”和信托受益人（尤其個人投資者）投資行為尚未完全市場化，實質性顯性違約很難顯現。

信托公司引入第三方接盤機制的做法，其本質是為即將到期的房地產信托提供流動性資金，化解其剛性兌付風險，這更像是“擊鼓傳花”的游戲。

通過合作，意在以時間換空間，規避本輪調控，提供接盤資金方將直接或者間接地參與房地產項目，如果房地產市場無法及時回暖，后續償付仍有風險，而身陷其中的各方恐怕亦難以抽身。

AMC現身

4月初，中國銀監會監管四部召集四家AMC相關人員在金融街召開座談會，這是自2010年以后，銀監會和AMC多次溝通中較為重要的一次。

座談討論的主要內容是，如何防范潛在的房地產信托風險在金融體系中的傳導，防止AMC成為風險的“接盤者”，規范AMC從事此類業務，同時，銀監會向各家公司再次提醒和警示AMC參與房地產信托相關業務的風險。

目前，銀監會正在醞釀起草AMC接盤類似房地產信托項目的規范性文件。據了解，可行的方式是將此業務整體納入到AMC商業化收購非金融類不良資產業務中統一規范，而非單獨發文。

座談會上，銀監會還要求各家AMC匯報本公司開展與房地產信托相關業務的模式和業務規模。銀監會相關人士明確稱，在上述文件出臺前，AMC可以開展此類業務，但是要事前向銀監會報備，如果AMC旗下辦事處在開展此業務的過程中，有成熟可借鑒的經驗，可在監管部門備案后推廣。

由此可見，市場曾傳言的銀監會叫停AMC此類業務并不屬實，相反監管層持包容開放心態，一定程度上認同AMC作為風險緩釋的出口，對化解房地產信托流動性風險有積極意義。

AMC從事此類業務并無制度，中國長城資產管理公司一位中層人士認為。2012年初財政部金融司下發國有金融機構不良資產批量剝離管理辦法的文件［財金6號］一文，明確規定AMC可以收購不良資產來源包括信托投資公司，而信托公司多數為國有金融類機構。

AMC參與房地產信托業務，主要有以下幾種情形，直接購買信托產品、為信托計劃提供增信服務、承諾信托遠期收購和其支持下的信托計劃展期（也被稱為收購信托計劃）等等。

所謂收購信托計劃并非AMC直接收購該房地產信托項目，而是AMC支持下的信托計劃展期，這是當下AMC參與房地產信托的主流業務模式。其本質是AMC利用自身資金優勢，提供融資服務，獲得原有受益人的收益權，信托延期后，收益率一般會較此前提高幾個百分點。近日華融資產參與中誠信托10億元信托計劃重組，即屬此類案例。

而針對AMC購買信托產品、提供信托增信、承諾遠期收購這三項業務，財政部和銀監會分別于2011年9月和2012年1月下發了《關于規范金融資產管理公司投資信托和理財產品的通知》和《關于金融資產管理公司開展信托增信及其遠期收購等業務的風險提示通知函》兩份文件。

要求AMC清理已簽約的此類項目，做好風險排查和防控，若開展此業務，需報銀監會批準，建立健全相關業務管理制度和操作流程后，先行試點，總結評估后逐步推廣，防范市場風險和信用風險。

在房地產信托迅速飆漲的同時，AMC也在尋找各種途徑參與其中，隨著相關AMC此種業務常態化，其參與程度必將更加深入。

全力“保兌付”

過去近一年間，AMC介入相關信托項目，僅僅是化解房地產信托兌付風險的一種方式，信托公司“借新還舊”、自籌資金接盤和房地產基金的介入，是房地產信托兌付平穩過渡的主要原因。

用益信托統計顯示，從2011年初至2012年5月，到期的信托本金共超過1000億元（不包含提前終止）。據知情人士估算，AMC接盤規模約300億元，其余均在信托公司主導下完成兌付。

而當信托計劃涉及公眾投資者時，監管部門會非常謹慎?？驴ㄉ谏鲜鲅葜v中稱，監管部門真正擔心的是集合信托產品，因為集合信托一般有自然人認購。出于對爆發的擔心，銀監會便直接介入化解此類風險事件。

信托公司通常不愿意以自有資金再次參與到問題項目中。一般情況下，信托公司會選擇通過“借新還舊”，發行信托計劃替代原有信托計劃，發行人不變，只是變換一款新的信托計劃，或者重新給該房地產項目裝入新的“概念”，來募集資金。

在2011年6月以后，隨著房地產信托監管趨于嚴格，信托公司通過發行集合信托產品接盤遇阻，轉向通過發行單一資金信托計劃“借新還舊”。

所謂單一資金信托計劃，是指信托公司接受單個委托人的資金委托，依據委托人確定的管理方式（指定用途），或由信托公司代為確定的管理方式（非指定用途），單獨管理和運用貨幣資金的信托，其委托人為單一機構投資者，信托合同期限和資金等約定更為靈活，通常是資金實力較強的機構投資者。且信息無需公開，具有完全的私密性。

中國信托業協會統計顯示，截至2011年底，單一資金信托規模占信托全行業總資產的68.21％，是構成信托資產核心部分，近幾年房地產信托規模中，單一資金信托規模不斷增加。

篇10

海南省人民政府、建設部、財政部、國土資源部、人民銀行《處置海南省積壓房地產試點方案》（以下簡稱《試點方案》）已經國務院同意，現印發給你們，請貫徹執行。

一、海南省人民政府要認真總結經驗，切實加強對處置積壓房地產工作的組織領導，按照《試點方案》，全面清理、加快處置積壓房地產，減少金融資產損失，切實改善經濟環境。

二、其他省、自治區、直轄市人民政府要提高對處置積壓房地產工作重要性和緊迫性的認識，結合本地區實際，制定切實可行的處置積壓房地產計劃，全面清理本地區積壓房地產，力爭在較短時期內使積壓房地產數量有較大幅度的下降。

各地人民政府要認真清理各種不合理收費，理順住宅成本構成，切實降低住宅價格。各地可將積壓商品住宅轉為經濟適用住房、廉租住房和政策性安置住房，并執行相應的政策；也可比照經濟適用住房的價格實行限價銷售。凡按要求實行限價銷售的積壓商品住宅，在2000年12月31日前，免征銷售環節所涉及的營業稅、契稅等稅收以及各種行政、事業性收費。對降價銷售積壓商品住宅還貸的國有或國有控股房地產開發企業，銀行可減免其逾期貸款罰息。

積壓房地產數量大的城市，要嚴格控制土地供應和新建房地產項目，避免形成新的積壓。

三、各國有獨資商業銀行要對全國房地產貸款進行全面清理，制定相應的貸款回收計劃，通過采取追索債務，拍賣抵債房地產等措施，加快回收信貸資金，盤活金融資產，改善金融資產質量。

四、建設部、財政部、國土資源部、人民銀行等部門在加強對海南省實施《試點方案》進行指導、監督和檢查的同時，要及時總結經驗，指導做好全國積壓房地產的處置工作。

五、《試點方案》中關于中央財政給予海南省專項補助和“換地權益書”及土地有償使用費繳交等政策措施，僅適用于海南省。

「名稱處置海南省積壓房地產試點方案

「題注海南省人民政府建設部財政部國土資源部人民銀行（一九九九年六月二十四日）

「章名全文

為了加快處置海南省積壓房地產，盤活金融資產，改善經濟運行環境，制定本方案。

一、基本原則

處置海南省積壓房地產的基本原則是：從宏觀經濟全局出發，盡量減少國有資產損失；堅持依法辦事，遵循市場經濟規律，規范房地產市場，改善金融資產質量；運用經濟手段和行政手段，根據市場需求，控制房地產增量，刺激有效需求，消化存量；面對現實，化解歷史遺留問題，實事求是地處理債權、債務關系；總體部署，分工協作，先易后難，逐步推進。

二、方法步驟

（一）追索債務，明確產權。

1.債務由債權人追索。債務糾紛原則上通過仲裁或者司法程序解決，政府有關部門予以協助。

各國有獨資商業銀行依法追索企業拖欠的房地產貸款，企業可以用積壓房地產（按現值）和其他資產抵債。對資不抵債的房地產開發企業依法申請破產清償。對拖欠房地產貸款的其他企業，其房地產不足以還貸的，區別情況予以處理，有的結合產業結構調整申請破產清償；有的由欠債企業制定可行的還款計劃，重新設立抵押權。

2.明確積壓商品房、停緩建工程和閑置土地的權屬關系。

按照法律、法規的規定，由行政機關公告，要求未辦理有關登記手續的房產所有者和土地使用者在規定期限內依法辦理有關登記手續；在規定期限內未辦理產權登記手續的房產，由當地房產行政管理部門依法代管；在規定期限內未辦理土地使用權登記手續的在建項目及土地，按有關法律、法規處理。對房屋產權和土地使用權有異議的，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理；對人民政府處理決定不服的，可向人民法院起訴。對有債權申請的，通過司法程序解決。

（二）集中處置金融資產。

1.業務剝離。各國有獨資商業銀行（包括其在全國各地設立的分支機構）將1998年12月31日前在海南省發放的房地產貸款和直接投資房地產所形成的不良資產與其正常信貸業務資金剝離，分別設帳，單獨管理。資產管理的具體辦法由各國有獨資商業銀行制定，報人民銀行總行批準后執行。

2.損失處理。各國有獨資商業銀行以自辦企業和其他形式直接投資于海南省房地產的，其損失計入損益，由各國有獨資商業銀行按國家有關規定處理。貸款呆壞帳損失，從1999年起按財政部規定的程序逐年予以核銷。

各國有獨資商業銀行在追索債務過程中回收的房地產，由資產管理機構管理，暫按清償的市場價格記帳，逐年處理，處理過程中的損失計入銀行損益，按國家有關規定處理。

（三）分類處置積壓房地產。

1.積壓商品房的處置。確權后屬國有獨資商業銀行和房地產開發企業的普通住宅，經評估后按經濟適用住房政策向中低收入居民、拆遷居民銷售；其他積壓商品房，采取積極措施促銷。

2.閑置土地的處置。按照法律、法規規定應無償收回的閑置土地，要依法收回。但如果項目符合國家產業政策，用地符合土地利用規劃和城市規劃，占地企業又確有投資能力，愿意繼續投資的，在依法辦理有關用地手續后，可允許其在規定期限內繼續投資開發。其他閑置土地，向占地單位核發“換地權益書”，收回土地使用權。

“換地權益書”由國土資源部統一制定，由海南省各市、縣人民政府報省人民政府核準后按土地現值向土地使用權持有者簽發，不與原來的地塊相聯系。對未交足土地出讓全部費用的，按實際交付金額核發“換地權益書”。

對經司法程序判作為抵債物清償給各國有獨資商業銀行的閑置土地，由各國有獨資商業銀行向當地市、縣人民政府換取等值的“換地權益書”。

“換地權益書”的價值隨地價變動而變動，可換名轉讓，可用于銀行抵押和償債，可在政府出讓土地時在全省范圍內換回等值的土地?！皳Q地權益書”未全部收回前，政府在出讓土地時，原則上只收回“換地權益書”。

國土資源部對“換地權益書”的簽發和回收進行備案管理。“換地權益書”具體管理辦法由海南省人民政府根據上述原則制訂，征得國土資源部、人民銀行同意后，按程序提請省人大常委會審議。

3.停緩建工程的處置。經追債、確權后，根據產權人的意愿分別按積壓商品房或閑置土地辦法處理。土地使用權所有者可根據土地利用規劃和城市規劃及市場需求，重新提出用地申請，在辦理有關手續后繼續開發建設；也可交回用地，申請核發“換地權益書”。

三、政策措施

（一）海南省的政策措施。

1.深化土地使用制度改革，嚴格控制土地供應和新開房地產項目。對收回的土地，統一規劃，統一管理，合理利用。

2.對房地產開發企業、物業管理公司和中介服務機構進行清理、整頓，淘汰一批劣質企業和中介機構，規范房地產市場。

3.對轉為經濟適用住房項目的產權所有者返還土地出讓金。

4.對認定為積壓房地產的項目，在處置過程中除工本費以外，免征各種行政、事業性收費。普通住宅按經濟適用房政策向中低收入居民和拆遷居民銷售，可按有關規定減免有關稅費。

5.進一步深化城鎮住房制度改革，加快貨幣化分配步伐，盡快開放已購公有住房及經濟適用住房上市出售的交易市場。

6.對在海南省購買積壓公寓和別墅等商品房的本省和外省市居民和單位，給予優惠待遇。

7.加強城市規劃管理，加大城市基礎設施建設和舊城改造力度，完善住宅小區配套設施，改善居住環境。

8.商請各級人民法院加大房地產案件的審理、執行力度，并區別情況減、免、緩交訴訟費。

（二）國家給予的政策支持。

1.中央財政給予4億元專項補助，用于退還積壓普通住宅按經濟適用房政策銷售后的土地出讓金。具體辦法由財政部另行制定。

2.國務院有關部門以及國有獨資商業銀行對海口、三亞、瓊山等城市改善基礎設施、進行舊城改造和完善小區配套等，在資金方面給予支持。

3.在政府供地時，相應收回等值“換地權益書”的，免交應上繳中央財政的土地有償使用費；收取土地出讓金等土地有償使用費的，應依法向中央財政上繳，具體辦法由財政部商海南省、國土資源部制定。

4.允許全國各地有能力的單位購買海南省積壓的房地產。鼓勵有條件的科研院所和高等院校購買海南省積壓商品房，或對基本完工的停緩建項目進行改造后，在海南省設立分支機構或作為有突出貢獻的科研、教學人員的度假療養、學術研究基地。

5.人民銀行對單位、個人在海南省購房，可在增加貸款比例、延長貸款期限、貸款與保險相結合等方面，制定更靈活的抵押貸款政策。

四、實施計劃

（一）追債、確權工作在1999年12月31日前完成。

（二）1999年重點處置、銷售積壓普通住宅。