房地產管理經驗范文

導語：如何才能寫好一篇房地產管理經驗，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：工程質量； 房地產集團企業； 質量管理； 經驗總結

中圖分類號：F27

文獻標識碼：A

doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.15.036

為了認真貫徹全國房屋建筑工程質量工作會議精神，堅持“百年大計，質量第一”方針、政策，作為民生工程的房地產企業，在工程管理方面必須要做到“嚴格責任、嚴格要求、嚴格管理”。在工程管理要素中，質量、進度、成本三者相互聯系、相互制約。在三者中，業主最關心的是產品的品質―質量。因此，要樹立一個強大的房地產百年品牌企業，集團公司長遠的發展目標，必須始終以業主的需求，即“房屋質量”作為核心關注點，在任何情況下都不能以犧牲工程產品質量為代價。

1 對工程質量管理的重視

目前，我國經濟與社會進入快速發展期，城市基礎建設和人民居住條件不斷加以改善，建設規模的擴大，工程質量的優劣已經得到了全社會的廣泛關注，已經成為人們關注焦點。為此，嚴格把好工程質量關，事關國計民生大事，不僅要高度重視，而且要積極采取相應措施及對策，確保公共利益與人民群眾安全。

某大型房地產企業推出了一系列提升工程質量的舉措，如“工程質量評分辦法”、“雙月質量考核排名計劃”。由于對提升質量的認識和重視程度大幅提高，并主動采取積極的措施，有利推動了公司各項目工程質量的顯著提升。

2 重視工程施工前期準備工作

對于房地產企業來說，做好工程施工前期準備工作是確保工程質量的關鍵步驟，選好施工單位無疑是最為關鍵的一環，同時要在施工過程中做好合同管理、圖紙審查、制度管理、考核管理等工作環節。

2.1 招標優選施工單位

工程質量的好壞，施工單位的選擇是關鍵，首先從工程招投標的源頭抓起，對于已經合作過的施工單位，集團公司已經建立了信譽檔案，對于隊伍管理規范、施工質量好、積極配合的施工單位，在工程招投標中優先推薦考慮；對于初次合作的施工單位，一定要做好資格預審工作，充分考察其管理水平、技術力量、履約能力、資金實力、工作業績、售后服務情況等，對信譽差的施工單位予以淘汰。

2.2 簽訂施工合同，重視合同管理

要妥善簽訂施工合同，在施工過程中重視合同管理。施工合同中不但要有造價、工期等項目，更需要有詳細的質量條款，明確保證工程質量的主要措施及施工獎罰細則等，使工程質量管理工作具備一定的法律依據。實踐經驗表明，提高施工合同的有效管理是工程質量管理的有效手段。

2.3 重視施工圖紙的審核

房地產企業每個項目工程部在施工前，首先組織建設方內部技術人員對施工圖紙進行審核。通過對施工圖紙的內審，可以減少施工圖紙上設計的錯、碰、漏，控制施工圖紙設計的質量，同時也使建筑、結構、水、電、暖、建筑智能化等設計做到配合密切、經濟合理、符合規范及強制性條文、安全可靠。其次組織施工單位圖紙內審，遇到問題，及時聯系設計院溝通和交流予以解答。

2.4 嚴格質量管理制度，責任到人

制定公司質量管理制度，并嚴格落實到具體的責任人，是質量管理的基本經驗。在工程開工前要求施工單位上報正式的質量管理制度和質量管理班子（其中必須配備質檢員和分管質量的領導），并且要求責任到人。另一方面，還需要給施工單位定質量目標，要求在合同之外簽訂質量保證書，明確落實獎罰措施，形成一定威懾性。實踐表明，施工質量獎罰分明，是確保工程質量的一項有力措施。

3 強化工程施工過程質量監督

3.1 嚴格檢驗工程材料質量

優質工程首先來源于優質材料。集團公司對部分原材料采取了建設方指定品牌，由施工方、供貨方和建設方三方簽訂供貨合同，由生產廠家直接供貨。對于不屬于建設方指定品牌，要求全部使用省優品牌以上的產品，應要求施工單位上報三家以上比較后選定，材料進場時要進行嚴格的質量檢驗，檢查合格證的真實可靠性，按規定對材料進行見證送樣復試，確保所用材料質量合格。

3.2 全面推行樣板引路制度

在每個施工單位進場時，必須做一個工法樣板間，其中包含了各施工工序的正確做法，即“工法樣板”，后序施工一律推行“樣板引路”，這種“樣板施工法”已是一種成功的管理經驗。但用好這一方法卻不是一件容易事，推行“樣板施工法”應重點把好“樣板施工”技術交底關、“工法樣板”制作關和后序工程施工檢驗關。充分利用集團公司各級的樣板工程，為施工單位作指引，供施工單位參觀學習，這種現場的、真實的感受是最直接、最有效的。

3.3 加大現場質量監督力度

工程施工現場質量監督是工程質量管理的重要手段，任何時候不容忽視。現場工程質量管理的好壞關鍵在于建設方的現場各專業的工程師。公司的這些一線員工必須具有強烈的事業心和責任感，敢于負責。此外，各項目建立自己的質量管理隊伍，每月對施工單位實施質量檢查，對施工單位進行多次評分、排名。采取“抓兩頭，帶中間”的管理方法，對質量好的施工單位，進行獎勵；對工程質量不達標的施工單位，讓他們出具書面的質量整改措施及方案，并限期完成。

4 提升工程質量的方法

4.1 明確質量管理的目標

建設工程項目質量包括工程質量、工序質量和工作質量。工程項目建設的目標產品質量符合設計文件、國家行業或企業標準、規范等技術標準和滿足用戶要求程度。作為房產企業，工程質量管理的首要目標是向業主提供優良品質的房屋產品，讓廣大業主放心滿意。需要換位思考，設想業主最想得到怎樣品質的房屋產品，最關心的是什么，哪些方面是無法接受。對于一個房產企業來說，工程質量管理的明確目標就應該是從業主的思維角度出發，到達讓業主滿意的標準。

4.2 掌握質量管理的知識和重點

在諸多質量問題中，“防滲漏、防開裂”問題是重點；在工程驗收和投訴中，“兩防”問題占比也是最多的。因此只要狠抓“兩防”，質量就可大幅提高。為了提高質量管理水平，集團專門制定了“工程質量評分辦法”。該辦法是質量管理的一項重要舉措，涵蓋了“結構、安全”、“兩防”、“表觀質量”等各方面的工程質量管控內容。只要把“評分辦法”所查出的質量問題認真整改掉，就完全可以達到預期的質量管控目標。

4.3 建立和完善三級質量管理架構

工程質量管理是一個系統工程，要管好，就要集團上下一心，分工合作，建立起高效的三級（集團、區域、項目）質量管理架構。集團方面，以工程管理中心為代表，主要負責制訂各方面的質量管理條例、規則，并定期對各區域、各項目進行質量巡檢、評分、排隊，以保證整個集團的質量水平在可控范圍內。而質量管理更重要的是過程管理，這就需要由區域、項目去認真落實。

5 對施工單位的管理是關鍵

經驗表明要管好工程質量，選擇一個好的施工單位是最重要的。因此，區域、項目在選擇施工單位時，必須全程參與。因為，施工單位確定后，最終是要交給區域、項目進行管理的。區域總、項目總在選擇和管理施工單位時必須抓好考察施工實力、抓管理人員配備和嚴抓施工單位分包、轉包問題三方面工作。

5.1 考察施工實力

如何選擇一家好的施工隊伍，必須考察施工單位的整體情況，包括以往工程的建設情況，過往業績，技術人員配備，企業資金狀態，企業誠信度，行業口碑等方面。另外，公司還需考察施工單位派駐工程項目的項目經理情況，其能力、項目管理經歷和管理效果情況以及項目經理帶的團隊整體素質等情況，都將直接影響工程管理的效果。

5.2 考察管理人員配備

在施工單位確定時，必須明確要求施工單位配備到現場的項目管理架構符合要求，并明確規定，必須是使用考察時的項目經理及管理團隊。為了避免施工單位管理人員缺失，技術管理混亂的情況，集團制定了“施工單位的技術人員配備要求”，在招投標時明確要求施工單位提交，并作為合同附件嚴格執行。各項目在實際管理過程中，督促施工單位各方技術管理人員的執行情況。

5.3 杜絕施工單位分包、轉包問題

轉包、違法分包的行為具有很大的社會危害性，經過對承包的工程壓價轉手，致使“層層轉包、層層扒皮”的情況，導致最終用于工程的資金大大裁減，偷工減料，工程質量隱患不可避免；另一方面，經過轉包、違法分包后最終落到技術和資金都貧乏包工隊之手，難以保證工程施工質量；此外，轉包人、分包人很少會及時將工程款支付給轉承包人，致使轉承包人拖欠農民工工資，導致層層拖欠的低落鏈式反映。集團公司一再告誡施工單位的分包、轉包問題，一旦發現，嚴肅處理，甚至予以清退出場。

6 結語

百年大計，質量第一，工程質量是建筑企業的生命，是其長遠發展的根本保證。在建筑市場競爭激烈的今天，工程建設質量越來越成為人們關注的重點和熱點，如何改善建筑企業內部管理、提高工程質量意識、加強施工管理力度，提高施工質量管理水平，促進建筑行業的健康發展是每一位企業管理者必須思考的問題。

參考文獻

[1]黃宇生.房屋建筑工程項目質量管理TIP模式及其應用研究[D].廣西大學，2008.

[2]趙公立.工程項目施工管理方法的研究與實踐[D].西安建筑科技大學，2005.

[3]鄭利娜.建設工程施工階段質量管理績效評價體系研究[D].西安建筑科技大學，2010.

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關鍵詞：房地產；經營管理；理論；措施；分析

一、引言

房地產經營管理理論要求我們充分了解房地產行業，并對房地產經營理論研究和實物相關的領域有一定的了解。房地產經營管理理論涉及的范圍比較廣闊，包括房地產制度、房地產市場、房地產價格理論、房地產價格評估、房地產開發、房地產開發投資可行性研究、房地產市場營銷、物業管理、房地產投資和房地產金融等主要方面，同時這些方面又可以細分為很多下屬內容。比如，房地產制度又包括房地產產權制度、開發制度、轉讓制度、租賃制度、低壓制度、稅收制度和中介服務制度等內容，房地產價格理論包括地租理論、土地價格、建筑物價格、房地產價格、影響房地產價格的因素等內容。房地產經營管理理論為了解房地產行業發展、揭示房地產行業發展規律和本質提供了必要的工具，該理論具有系統性，房地產經營管理理論是一門具有中國特色的國民經濟管理課程，因此對其的分析和研究具有一定的意義。

二、房地產管理的相關內容介紹

為了對房地產經營管理理論進行深入的了解和普及，并為了培養房地產經營管理人才，較多的高校開設了房地產經營管理專業。房地產經營管理理論是房地產企業和相關企業開展經營管理工作的理論基礎，為房地產企業的發展提供了必要導向和指導，對促進房地產行業的健康發展有著積極的作用。同時，房地產經營管理理論分析有助于為相關的房地產從業人員和想要了解房地產行業運作模式的人員提供必要的信息依據，同時也提供了一種了解房地產行業的渠道，對揭示房地產行業發展和運行規律有著重要作用。目前，較多的高校開設了房地產經營管理專業，該類專業屬于管理學專業，培養具有地理學、經濟學和管理學的基礎知識，同時該類專業的學生掌握房地產開發、營銷、經營管理、咨詢、評估等專業技能，房地產經營管理理論是該類專業的重點學習內容之一。該類專業培養房地產綜合開發和經營管理的高級應用型人才和復合型人才，該類專業的學生具有較強的專業基本技能，具備從事房地產的估價和依法處理房地產相關問題的能力，就業方向主要有工程技術、經濟、管理等方面。

三、關于房地產經營管理理論的分析

1.房地產經營管理理論的相關內容分析。隨著我國住房制度的不斷改革和土地使用制度的不斷優化，房地產經營管理理論的研究和分析工作逐漸受到重視，同時該理論逐漸發展成為當今比較熱門的學科之一。房地產經營管理理論的主要指導思想是社會主義市場經濟，其主要的研究方向是房地產經營和管理的基本理論和運行方式。房地產經營管理學科的主要教學內容不僅包括房地產經營管理的基本內容，同時還涉及到基本的經濟理論和管理理論教育，并通過典型的案例分析來強化課程的特點，對提升課程的應用性有著重要作用。房地產經營管理理論比較實用，精煉，簡潔明了，該理論的內容符合遠程教育學生的實際情況和經濟管理專業的培養目標要求。房地產經營管理理論講授經濟管理專業學生應該必須掌握的房地產經營管理方面的相關知識，同時幫助學生聯系房地產市場的發展情況，并沒有閉門造車，而是緊密聯系實際，提高學生的實踐能力和創新能力，理論的實用性較強，對學生解決實際問題能力的提升有較大的幫助。其次，房地產經營管理理論有助于提高學生理論聯系實際的能力，提高了學生對房地產活動基本規律的掌握和了解深度，有助于為房地產經營管理工作提供必要的專業性人才。房地產經營管理闡述了房地產行業的主要經營方式和特點，并對房地產行業的經營管理工作的基本知識進行了詳細的介紹，為我們了解并分析房地產行業發展規律提供了渠道。房地產行業的發展受到市場經濟和相關國家政策的影響，近幾年來，國家加大了對房地產行業的管理控制力度，房地產行業的發展更加規范，更加有序，但是房地產行業的利潤增長放緩，無論是房地產開發還是施工，亦或是房地產銷售和土地購置都處于停滯甚至是下降趨勢，僅僅從房地產產業土地購置來看，其下降幅度達30%以上，因此國內房地產市場難以吸引房地產開發商的興趣。同時，目前房地產存在著過度開發問題，新建的房屋空置率較高。房地產行業屬于壟斷競爭市場，少數的房地產廠商掌控著當地的房地產開發建設資源，并且將會以自身利潤最大化為基點出發制定房產交易價格。由于房產價格較高，供給大于需求，但是仍然是賣方市場，因此企業將根據自身利益最大化目標制定價格。為了保證房產的高價格以便實現自身利益最大化，房地產開發商并不會降價出售全部的房產。如果國內未來的房地產市場不能再吸引房地產開發商的興趣，我國的房地產市場難以在短期內再次出現繁榮的景象，投資活動將進一步減少，國內房地產市場無論是在開發投資還是房地產銷售工作方面將出現萎靡態勢，這對降低國內的物價水平具有一定的積極作用。房地產經營管理理論要根據房地產行業的實際發展情況進行內容更新，并要根據該理論的特點選擇科學的項目教學法，通過共同實施一個完整的項目來組織教學活動，將學生融入有意義的任務完成的過程中，可以通過共同實施一個完整的項目來組織教學活動，提高學生的學習積極性。

2.房地產經營管理理論堅持的原則。根據房地產經營管理理論可知，該理論要求在開展經營管理工作中要堅持動態管理和優化最后為基本特征的項目管理思路。房地產經營管理理論為房地產行業的經營和管理工作提供了理論基礎和指導，在房地產日常經營管理工作中，經營管理者要重視經營管理理論的重要性，要明確該理論的核心內容和原則，堅持項目經理責任制和項目成本核算制。房地產經營管理理論揭示了房地產行業經濟交易活動的規律和準則，其主要目的之一就是提高資源的使用效率，提高企業的經濟效益，優化房地產企業的組織結構，為房地產企業的進一步發展和戰略規劃的制定提供必要的條件，因此在分析經營管理理論過程中要有項目成本核算意識，要將房地產企業的戰略落實到具體的項目經理身上，提高房地產經營管理理論的執行力度和應用性。其次，房地產經營管理理論要求房地產企業堅持項目制度建設為基礎的原則，要求企業認識到在房地產經營管理中利潤與風險并存，風險識別和風險防控直接體現著房地產企業的綜合經營管理能力。房地產企業的經營管理風險主要包括投標風險、市場風險、意外風險、壞賬損失風險等內容，同時房地產開發企業會面臨著管理風險、質量風險、安全風險、施工技術風險等，因此房地產企業要充分重視房地產經營管理理論的原則，做好風險識別和防控工作。目前我國房地產行業處于重要的變革時期，國內的經濟環境和政策環境比較復雜，房地產企業要想獲得生存和發展，就要充分重視我國房地產行業的發展趨勢。按照筆者的觀點，做對的事情遠遠比努力更重要，因此房地產企業要把控好行業發展大勢，順應經濟發展和國家政策的要求，根據企業自身的實際發展情況制定發展戰略和經營管理措施，提高經營管理制度的應用性和可操作性，進而優化經營管理工作機制。

四、結語

房地產行業是我國國民經濟的重要組成部分，也是拉動我國經濟增長的重要產業。房地產行業的發展情況和態勢較好，對社會總體福利水平和居民的生活水平有著直接的影響，因此房地產的經營管理尤為重要，由此產生了房地產經營管理理論。該理論具有系統性和全面性，包括房地產開發建設管理與經營管理相關的經濟、管理和法律等相關知識，為我們進一步了解房地產行業的情況提供了渠道。

作者:孫志剛 單位:德州市房屋建設綜合開發集團總公司

參考文獻：

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自從對住房貨幣化進行了改革,使得房地產價格持續上漲,并且在2004年上升指數已經達到了高峰。盡管出現了全球性的金融危機,我國房地產價格指數在2008年出現了小幅度的下降,之后又出現了上漲。在2010年,我國政府采取措施遏制了房地產價格的快速上漲, 截止到現在,盡管房屋的銷售量減少,但是,房價卻沒有明顯下降。

雖然我國房地產行業呈現出一片繁榮景象,但是仍然存在著一些不容忽視的問題,這些問題的出現主要是由于結構性因素和政策性因素的影響。其中,結構性因素是長期發展的結構,主要由地區經濟和對外貿易發展不平衡所導致的;政策性因素主要由政府調控行為失當、金[文秘站:]融政策、住房保障政策等的影響。

2、房地產經濟管理中存在的若干問題分析

2.1房地產業調控行為失當

我國的房地產市場具有一定的壟斷性,其主要表現在土地使用權、經營權、經營形式等的壟斷。開發商為了最大限度的獲得經濟利益,利用各種手段和方法壓縮住房供需數量,拉大供需差距,從而使房價持續上漲。

房價的構成主要包含土地成本、開發費用、開發利潤等方面。除此之外,政府在拍賣土地時,也可以從中獲利,并且還可以從各種稅收方面獲得利益,土地和稅費就占房價的40%。

隨著改革開放和現代化建設的不斷深入,使人們的生活水平得到了快速的提高。企業和市場規模越來越大,各個行業在市場上的競爭也越來越激烈,利用城市優勢來不斷的壯大自己,然而,這些都增加了住房的需求,城市土地的價值逐漸凸顯出來。從深一層次方面看,城市已經成為了政府巨大的投資資源。

在國內有些地區,土地的直接稅收和間接稅收達到地方預算收入的40%,然而土地出讓金收入占政府預算收入的60%。出現“土地財政”直接和土地出讓制度有著密切的聯系?，F如今,土地通過買斷的形式使用,使得地方政府從中獲得更大的經濟利益。地方政府完全沒有考慮到后果,這樣的掠奪式的開發將直接阻礙到房地產的行業的發展。

2.2宏觀金融政策調控失當

由于企業低利潤或者是負利潤狀況的出現,使社會上很多閑置資金存到銀行的機會越來越大。同時,我國現如今的資本市場并不完善,存在很大的風險,再加上受實體經濟的影響,經濟市場發展的速度得到了控制。但是,實體經濟所產生的經濟利益遠低于房地產的投資,如果將這些資本都投入到產生巨大經濟利益的房地產市場,那么將是和真實的消費者爭搶房源,從而變相的抬高了房價,使原來人民的商品房轉變為了資本房,這也成為了很多資本商家投機的基地。近年來,由于房地產實際的供給和弄虛作假的需求之間的矛盾越來越突出,導致了房價完全脫離了真實的價值,使房地產泡沫形式開始膨脹,同時這又加劇了供需矛盾。

2.3缺少相關的國家住房保障政策

國家的住房保障政策直接關系到人們的生活,但是,在不斷的嘗試過程中,政策缺乏可操作性,缺乏法律的約束,結果導致出現了很多問題。再加上保障性住房大多數建設在偏遠的郊區,盡管價格比較便宜,但是,由于缺少基礎必要的基礎設施建設,生活成本的不斷上升,例如:交通費用,給中低收入的群體帶來了巨大的經濟負擔。

3、加強房地產經濟管理的有效措施

3.1科學規劃建筑用地

當前,大多數人認為“城市經營”就是我們所說的“炒地皮”,各級地方政府只利用土地出租和轉讓來增加地方財政收入。有些房地產的開發商通過短期向外出租直接獲得利益,例如:商品住宅;有些是長期向外出租來獲利,例如:大型商場等。然而,在什么樣的位置建設什么樣的房子等問題我們需要結合當地的實際情況,建設和諧城市要堅持科學發展觀。

3.2充分發揮政府的經濟職能作用

根據目前房地產投資的速度和房市情況,從房市周期論的角度看,目前,當前我國房地產投資正處于一個繁榮時期,房地產市場還處在一個比較有利的上升階段。但是,從目前的房市狀況來看,近幾年,在科學發展觀的正確引導下,進一步加強對房地產進行調整,然而,所謂的調整指的并不是樓市崩潰進行的調整,而是指導房地產進入另一個比較成熟的穩定發展時期,并且出現了很多性價比優越的產品,促進市場走向成熟化。

3.3加強政府的宏觀調控,有效控制地價

現如今,房地產行業已經成為我國國民經濟的主導產業,對GDP增長有巨大的帶動作用,經濟增長所決定的居民住房能力要依靠經濟發展創造的市場需求。其原因主要為房地產行業是土地和金融相結合在一起的特殊產業,其中土地是嚴重缺乏供給彈性的因素,然而,金融在理論上可以無限供給,而且流動性較大。如果房地產行業深入投資因素,那么就會在短時間內形成經濟泡沫,一旦市場資金出現突然中斷,將會直接導致泡沫經濟快速崩潰,同時也必然會給相關產業和社會的發展帶來影響和破壞。由此看來,加強政府的宏觀調控,有效控制地價,才能確保房地產市場健康順利的發展下去。

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精益思想起源于豐田公司建立的生產模式，特點是減少浪費和保證質量。美國麻省理工學院教授JamesWomack等專家在“國際汽車研究計劃”中發現，并于1996年《精益思想》一書中正式提出“，精益生產”概念由此誕生，作為一種現代管理方式在世界各地制造企業中廣泛傳播和應用。隨著精益生產理論研究的不斷深入及行業的交融整合，精益生產思想不再局限在制造行業內，其內在價值被充分發掘，逐步利用到制造業以外的其他行業。由最早的針對生產制造過程中的精益生產理論，滲透到各行各業的管理過程中，也由最初的具體的生產管理制度，上升為影響企業發展的管理理念，發展成為精益管理思想。精益管理就是要求企業以較少的人工，較少的資料，較短的時間，較低的浪費創造出盡可能大的價值。同時以客戶為導向，保證為客戶提供高質量產品和及時的服務，提升客戶滿意度。精益管理的目的就是把生產過程中的浪費降到最低，提高經濟效益產出，實現企業升級再造，為顧客提供滿意的產品與服務。

二、房地產企業的精益管理實現的對策與方法

房地產企業的精益管理打造可以通過四個步驟實現：精益思想導入、企業價值流再造、精益開發流程建立和流程管控。

1.精益思想導入。針對房地產行業現狀，結合流程管理的方法和思想，可將精益思想歸納總結出以下幾點：一是建立客戶思維。企業的最終服務對象是消費者，一切的制度流程都是為了最終的產品和服務得到消費者認可而存在，一切的生產活動都是圍繞為客戶創造價值而進行。近年來流行的互聯網思維首要原則也是以顧客為導向，將客戶作為生產流程中的重要環節，在全部流程中，將客戶需求作為指導工作的基本原則。在生產活動中，不斷收集客戶反饋，關注客戶需求，重視滿意度反饋，提升客戶滿意度。二是以人為本。精益管理的核心在于充分發揮員工積極性，提升工作效率，以有限的人力實現無限的價值。讓員工充分參與到管理活動中，完善團隊建設，充分授權，形成良性互動。不斷提升員工能力與素質，建立溝通和協助機制，提高協同與合作意識，實現組織能力的不斷提升。三是完善制度流程。精益理論對生產過程的指導主要通過制度流程實現，通過流程制度對過程當中浪費行為進行管控，促進企業高效快速運轉。并通過流程管控，保障企業戰略的落地執行。四是持續改進流程。精益求精意味著不斷對已有的流程方法進行優化，消除浪費，通過現有資源實現最大產出。在這一過程中需要對流程中每一關鍵節點和活動不斷改進，通過流程反饋提高流程效率和效果，調動企業資源，實現業績提升。

2.房地產企業價值鏈再造。精益管理理論對企業流程的再造是通過對整個價值鏈條的影響而實現的，主要包括成本投入、業務職能和流程制度。其中成本投入包括人力、物力、財力、信息、時間、資源等；業務職能包括戰略、運營、投資、技術、采購、物流、設計、營銷、質量、財務、行政等；流程制度包括公司的章程、規定、發展戰略、管理導向、業務流程等。對房地產企業進行價值鏈再造的第一步，就是對以上要素進行分析和歸納，納入到流程體系中。以客戶需求和產業價值鏈為基礎，以公司戰略規劃和管理導向為指引，明確公司核心價值，在此基礎上進行流程改善和價值鏈再造，優化資源配置。為了保障這一過程的梳理實施，應指定專門的團隊負責價值鏈再造工作的推動和具體執行，通過理論普及和流程執行推動流程再造。在確定價值鏈條上各環節的地位和作用后，針對非必要或無價值的活動進行合并刪減，減少流程環節中資源和時間的浪費，最終完成對企業價值鏈的再造和重建。

3.建立精益建造的開發流程。房地產屬于資源整合型行業，開發鏈條較長，從土地獲取到設計建造，再到銷售和后期服務，涉及專業紛繁蕪雜。應對現有流程分析其內在關系和實現邏輯，歸納總結出現有的流程狀況，并針對具體業務繪制流程圖。房地產企業在對流程進行重組時，應針對不同專業、不同職能的特征，將流程細化為公司流程、業務流程和職能流程。公司流程是從公司整體戰略出發，涉及發展方向決策，及重要風險點管控；業務流程是以工程鏈條為主，如工程施工和其他開發流程，保障開發流程的順利和高效運行；職能流程是以保障公司流程和業務流程實現為目標，降低成本，提高效率，保證公司內部正常運轉，經營效益順利實現。在開發流程再造的過程中，應對全面進行梳理改進，按照公司流程、業務流程和職能流程重新進行劃分，針對流程實施效果設定明確的保障措施和考核指標。并針對不同類別流程的關鍵點和風險進行分析，全面提升產品質量和效率。

4.強化流程管控。在精益管理方法實施過程中，可以通過利用各種先進管理思想和工具以保證精益管理體系的落地，如辦公自動化OA、企業資源計劃系統ERP、約束理論TOC、供應鏈管理SCM等，以實現房地產企業的流程再造。通過管理工具的使用，從行為上讓精益管理思想和體系深入到員工層面，保障流程再造的效果，提升公司管理水平。除了利用管理工具外，更要重視過程管控。可通過計劃管理體系來保證流程實施，以行業價值鏈條為切入點，固化各流程環節具體管控動作和評價標準，實現計劃與控制并重。過程中應重視對風險的識別、預控及綜合管理，避免出現影響流程執行的不利因素。不同工作層面業務界面劃分清晰，明確流程執行主體，保證效率，避免浪費。通過以上措施規范、有效的提升流程管控能力以及公司綜合管理水平。

三、總結

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關鍵詞：精裝修工程；成本管理；建議

引言

我國房地產市場競爭激烈，外商獨資企業、合資企業、國企、民營企業全面參與到房地產市場競爭，各房地產企業成本管理理念、方法不一，但面對如此激烈的市場競爭，如何有效地控制成本，提高經濟收益，是房地產企業普遍關注的重點，而精裝修工程是房地產開發項目的必然趨勢，其中精裝修成本管理是精裝修項目管理中核心要素，房地產開發企業只有在精裝修項目管理中形成自己的競爭優勢，合理管控成本，迅速實現低成本擴張，才能在競爭中具備優勢。但要做好精裝修項目的成本管理，必須要求全員、全過程、全面的成本管控。

1 精裝修工程成本控制的重要性

精裝修工程成本管理是指：在精裝修工程項目生產經營中各項成本核算、成本分析、成本糾偏、成本決策和成本控制等一系列科學管理行為的總稱。目的在于充分動員和組織全體項目人員，在保證產品質量、效果的前提下，對精裝修工程項目生產經營過程的各個環節進行科學合理的管理，力求以最少生產耗費取得最大的生產成果。由于精裝修工程成本占建安成本的30％～35％、售價的10%-15%，因此精裝修工程成本對項目投資影響重大，并且對項目的裝修效果、質量、檔次也頗具影響，所謂“一分錢一分貨”，致力于“花小錢辦大事”， 投入影響效果，在精裝修項目尤其要合理管控成本，所以做好精裝修工程成本管理對精裝修工程項目相當重要。

公司已經重視精裝修工程成本管理工作，盡量實現精裝修項目標準化，通過標準化實現成本節約：2009年12月16日的《關于標準化新成果的通知》中提出對大堂、樣板間、走廊等設計裝修配飾標準要求，2009年12月8日《住宅欄桿、空調格柵標準化操作指導書（2009版）》的通知中明確對鋁合金窗、欄桿檔次配置，2009年6月22日《展示樣板房操作指導書》中明確對樣板房精裝修設計、硬裝、軟飾建造標準，2009年9月7日《展示樣板房年度施工單位操作辦法》的通知中明確樣板間年度施工單位，2009年9月7日《關于嚴格執行集團采購項目操作程序》的通知要求精裝修項目能用集團采購的必須用集團采購，2009年4月20日《關于加強2009年成本管理工作的通知》中提出嚴格落實四階段成本目標以及加強成本管理研究工作。以上可見，精裝修工程成本管理在成本管理體系中具有相當重要的作用。

2 精裝修工程成本管理的通用方法

精裝修工程成本管理的通用方法：設定精裝修成本目標、指導精裝修設計、精裝修成本測算、工程招投標、竣工結算。

2.1設定精裝修成本目標、指導精裝修設計

在成本管理中，精裝修工程與一般工程具有相同屬性，先設定成本目標，指導精裝修設計，在成本目標范圍內實現精裝修設計價值最大化，力求處理好裝修成果和成本的對立統一，找出效果和成本的最佳比值，實現價值工程最優化。突出裝修亮點，并對設計單位設定限額設計標準。

2.2精裝修成本測算

精裝修成本測算就是根據精裝修設計方案、初設、施工圖設計成果，不斷測算精裝修造價是否在成本目標范圍內，并不斷修正精裝修設計、合理選擇應用材料，在保證產品質量、檔次的前提下，實現成本、效果統一。

2.3工程招投標、竣工結算

工程招投標、竣工結算是精裝修工程過程管理成本控制方式，在成本目標范圍內，通過招投標、競價，實現節約成本。

3標桿企業精裝修成本管理方法

3.1 星河灣精裝修成本管理方法

3.1.1材料甲供為主

星河灣精裝修項目的樣板間較多，主要是歐洲新古典風格，以臺灣設計師邱德光為代表，厚重，材料以石材為主，視覺沖擊力強，材料考究，大量使用進口石材和馬賽克，拼花圖案運用較多，樣式新穎、精裝修豪華，材料堆砌程度較高，精裝細節和質量較好，是房地產精裝修項目的標桿。但星河灣項目的主要材料：石材、木飾面甲供，由裝修單位提供尺寸、工程量，由開發商自己的材料工廠供貨，生產出的產品是市場上獨一無二的，因此星河灣項目裝修風格不僅外界不能復制，并且還能節省成本、保證品質。

3.1.2 戰略施工單位

星河灣的精裝修由于施工難度高、工期長，對施工工藝和現場管理要求非常高，因此精裝修施工單位基本都是戰略協議單位，精裝修施工單位按協議利潤、固定費率，類似包清工方式承包精裝修工程。戰略施工單位不僅能保證品質，而且成本合理、可控。

3.2 綠城精裝修成本管理方法

3.2.1戶型類似、裝修風格一樣、各大城市復制

綠城精裝修項目與星河灣的精裝修項目同樣注重精裝修、園林工程的精致程度，并且綠城精裝修項目外裝修、室內戶型、精裝修風格相仿，室內精裝修主要是美式新古典與現代手法結合的風格，以BLD設計事務所為代表，戶內空間交通流線設計合理、緊湊；石材使用適度，不超過三種顏色，注重石材表面肌理的處理；木質貼皮恰當使用，提高穩重感和溫馨感。綠城精裝修項目通過各大城市大量復制，并且主要材料集團采購，不僅戶型獲得廣大認可、裝修保證品質、縮短項目開發周期，節省大量成本，導致擁有一批忠誠客戶追隨各大城市樓盤。

3.2.2自有裝修施工單位

綠城自有精裝修、園林施工單位，材料主要通過集團采購方式購買，不僅能保證材料、施工品質，而且降低了成本。

3.3 精裝修標桿企業成本管理方法

3.3.1 準確定位

精裝修項目產品定位很重要，要在營銷對產品做市場定位分析后，對比各區域精裝修樓盤交樓標準，調查對比精裝修樓盤優缺點分析后，準確定位樓盤的精裝修標準。

3.3.2 產品標準化

精裝修項目產品標準化，室內戶型、精裝修風格、裝修材料基本一致，使得裝修材料標準化，通過集團采購、或則自身生產（如果有條件的話）的方式，供應裝修材料；并且裝修施工單位是戰略協議單位、或則自有，不僅能保證材料、施工品質，而且降低成本。精裝修項目產品標準化將是房地產開發公司的核心競爭力。

3.3.3 客戶敏感點分析

精裝修工程成本要對客戶關注的地方重點投入，關注度不高的地方可以僅做基本配置，“好鋼用在刀刃上”，要在大堂、電梯廳、走廊、會所、客廳、廚房衛生間重點配置，提升亮點，而其他區域可以在保證風格基礎上、簡約化基本配置，避免功能過剩，沒有亮點，要更大限度的節約成本。

4 提升精裝修工程成本管理能力建議

4.1 精裝修樣板先行

精裝修樣板要先行，展示樣板間是為提前銷售服務的，而對于精裝修工程來說，實體交樓樣板間才有意義，實體樣板間要盡量在實樓做，將設計、施工工藝造成的各種問題反映出來，避免后期大量裝修時發生大規模返工、出現裝修不合理情況。實體樣板間不僅能反應設計是否合理、成本是否可控、營銷承諾是否切實，而且能指導精裝修施工、為批量工程裝修做查漏補缺所用，并通過營銷實體感受，對樣板間裝修效果進行反饋，整理客戶的感受和意見，為交樓提前準備預案，避免交樓時出現不可預知的情況。

4.2 裝修風格盡量簡約、要突出亮點

簡約式裝修風格不僅市場化接受程度高，給客戶留的自由發揮空間大，而且裝修易于施工，但要突出亮點。精裝修工程成本要對客戶關注的地方重點投入，在大堂、電梯廳、走廊、會所、客廳、廚房衛生間重點配置，室內設計突出幾個亮點，而其他區域可以在保證風格基礎上、簡約化基本配置，避免功能過剩、而沒有亮點，在保證品質的基礎上節約成本。

4.3 設計盡早介入、探討精裝產品標準化、先平面后立面再園林的設計模式

精裝設計要盡早介入，在建筑平面布局基本確定時，精裝修設計就要介入，避免后期為滿足精裝效果造成大量拆改，導致后期成本增加；選用的硬裝材料種類不宜多，在考慮裝修效果的同時，少用稀缺材料，為施工和采購降低難度，同時施工做法盡量要簡單、成熟，避免因考慮不周，導致施工過程中更改，以耽誤工期、耗費成本為代價，造成后期成本增加。

探討精裝產品標準化：室內戶型、精裝修風格、裝修材料基本一致，標準化裝修材料可通過集團采購、區域采購的方式供應，不僅能保證品質，而且降低成本。并且標準化產品還能夠縮短開發周期，減少設計變更。

探討先平面后立面再園林的戶型優化、外立面新穎、與園林風格統一的設計模式，突破先立面后平面再園林的外立面一定、戶型跟著立面走（不走也得走）、園林風格不一定與立面協調的設計模式。

這樣一旦形成：先平面后立面再園林的精裝標準化產品，我們公司的核心競爭力將空前加強。

4.4 加強集團采購、區域采購、培養戰略精裝修施工單位

集團采購、區域采購是保證精裝修工程項目材料品質、降低成本的有效手段。項目將與裝修效果、檔次有關的入戶門、地板、衣柜、櫥柜、電器甲分包，潔具、龍頭、鎖具甲供，其中入戶門、櫥柜、電器、潔具、龍頭、鎖具均為區域采購，另外涂料、開關面板、空調、內墻磚選用集團采購。集團采購、區域采購可以降低成本，同時也能控制產品質量，保證裝修效果，而且還能滿足不同項目的檔次需求。在精裝修工程項目材料供應上，集團采購、區域采購項目還要加強，如木地板、衣柜。

建立戰略合作伙伴的評價標準體系，并增加過程評價及后期評價，通過淘汰、引進機制引進精裝修工程戰略合作伙伴，根據評價體系，建立完善的管理模式及辦法，對戰略合作伙伴進行培養及管理。

4.5 過程管理是保證裝修品質的關鍵

過程管理涉及到對計劃、進度、質量、工序、成品保護的管理，相對于工序和成品保護，計劃、進度、質量管理容易的多。

工序管理難點在于施工單位多，協調耗費精力大，如在總包招標時，一般將地面、墻面、頂棚抹灰找平納入總包范圍，而總包工程對于墻面、頂棚抹灰找平驗收規范標準比精裝修抹灰找平要求低，導致精裝修單位還需要對于總包單位施工的墻面、頂棚抹灰部分剔除，重新規方找平，局部還要做木龍骨、石膏板找平，因此在總包招標時應將墻面、頂棚抹灰找平納入精裝修施工范圍。另在精裝修施工吊頂前，空調設備、管道應已就位，因此空調施工單位至少提前一月進場；在精裝修施工墻面前，總包單位的防水、墊層，地板采暖都應施工完畢，冬季時，門窗單位先安上窗體玻璃，室內能供暖，保證面層材料施工溫度要求。

成品保護是精裝修工程施工管理的難題，由于在一個作業面上，很多施工單位同時作業，難免出現成品破壞后無法找追究到責任單位的情況，因此成品保護必須得投入更多人力，將成品保護納入獎懲措施，由精裝修施工單位負責精裝修成品的統一保護，各單位施工完畢驗收后移交精裝修施工單位負責管理，由精裝修施工單位對地板、衣柜、櫥柜、電器等甲分包單位成品的統一保護，并詳細記錄施工進出情況，一旦成品破壞后可追溯相應的單位。

可見工序、成品保護管理是精裝修工程過程管理的重點，做好工序、成品保護管理就能保證裝修品質。

4.6 加強精裝修工程成本學習研究

我們公司精裝修工程管理水平還有待提高，從設計能力、工程管控能力、成本管理能力都沒有形成標準化，一個項目一種辦法，沒有形成集中優勢，與星河灣、綠城相比還有差距，需要加強與好的精裝項目、同行、尤其是星河灣、綠城之類的精裝龍頭企業交流，借鑒推廣一些成熟的研究成果。

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【關鍵詞】房地產企業；動態責任成本；ERP

一、房地產企業成本管理及ERP運用現狀

（一）房地產企業成本管理現狀

成本管理作為企業管理的重要組成部分，直接影響著企業的發展前景。近年來，房地產企業逐步加強了對企業成本核算、管理的研究，開始重視目標成本、責任成本等成本控制方法在房地產開發項目上的運用。雖然，成本控制方法的采取對企業成本的控制產生了一定的積極作用，但由于受到管理意識低下、手段方法落后、起步晚等因素的影響，我國房地產企業成本管理仍處于粗放狀態，企業成本管理水平普遍不高。主要表現在：

1.缺乏全面性

現代企業成本管理的要求是全員、全過程、全要素、全方位[1]，然而目前大多數房地產企業缺乏精細化管理，僅側重設計、材料、設備成本方面的管理，未將微小成本納入成本管理系統。同時，大多數房地產企業雖在項目施工階段成本管理方面具有一定的優勢，但缺乏房地產開發整個生命周期的系統管理方法手段，對企業成本管理的貢獻有一定的局限性。

2.缺乏動態管理

企業在成本管理過程中，應通過對企業內外部環境進行有效分析、預測，適時對成本管理手段進行調整，以確保成本管理具有一定的有效性。然而，目前大多數房地產企業在成本管理上缺乏動態性，主要問題包括：項目實施過程中缺乏根據現行環境對成本管理手段方法進行調整，促使項目成本管理失控；費用信息不真實，信息來源不唯一，統計口徑不一致，成本核算存在偏差[2]；決策依賴于財務報表，而財務報表表現為對所發生的事務的記錄過程，提供的報告信息及對成本分析的結果不能及時反映給決策者，導致決策信息相對滯后。

3.流于表面形式

目前房地產企業成本管理制度不完善同時缺乏執行，管理流于表面形式，大多數房地產企業未充分理解成本管理的積極作用，未切實實施成本管理。企業盲目地進行事中成本控制，弱化事前成本管理、成本決策、事后成本反饋的重要性；同時，企業成本管理崗位權責不清晰，管理混亂，削弱企業成本管理人員的工作積極性，降低成本管理效率。

4.成本管理意識低下

長期以來，企業管理人員成本觀念薄弱，大多數部門認為成本管理更多的是成本部、財務部的事情，與自身關聯度不大，缺乏企業成本管理意識。同時，在房地產開發項目中，大多數企業成本管理過分依賴于項目經理，項目成本管理效果更多取決于項目經理的個人素質，缺少有力的監管部門，促使項目的成本管理具有較強的主觀性。

5.無法適應信息化的需要

目前，房地產企業已經開始重視信息化建設，各種信息化系統已經逐步形成。然而，大多數企業內部多種軟件并行，缺乏統一的系統、數據標準，導致企業不能及時全面獲得項目信息和進展情況，不能對項目進行整體把握掌控。

（二） ERP系統在房地產企業的運用

ERP （Enterprise Resources Planning， ERP）即企業資源計劃，是對企業三種資源（物流、資金流、信息流）進行全面集成的管理信息系統。概括的說，ERP是建立在信息技術基礎上，利用現代企業的先進管理思想，全面地集成了企業的所有資源信息，并為企業提供決策、計劃、控制、與經營業績評估的全方位和系統化的管理平臺[3]。

近年來，隨著房地產行業的迅速發展，房地產企業逐步由原來粗放的“傳統企業模式”逐步向集約的“現代企業模式”轉變。目前，我國大部分房地產企業都已經開始使用或計劃使用ERP系統[4]，致力于通過ERP成本管理系統中提供的成本控制、分析功能，將成本管理貫穿于整個經營活動，并對經營活動過程中價值流流動情況進行監控，明確找出企業成本管理的關鍵，為企業管理和決策提供依據，實現企業的價值最大化。然而，我國房地產企業信息化建設起步較晚，目前ERP系統在我國房地產企業中的運用還處于初步階段，雖然部分房地產企業引入ERP系統來加強企業信息化建設，為企業解決成本管理問題提供平臺和基礎，但是現有房地產企業僅通過ERP軟件來完成原有的成本核算，未充分發揮ERP通過全面優化企業內部資源配置實現企業成本決策與管理功能。

總的來說，我國房地產企業現有的成本管理體系已經不能滿足市場競爭、信息化管理的需要，不能充分利用ERP系統提高企業成本管理與決策水平。因此，結合房地產企業成本管理的特點，充分利用ERP系統，建立動態成本管理模式提高企業成本管理水平是十分必要的。

二、ERP環境下房地產企業動態責任成本管理

（一）房地產企業成本管理的特點

企業成本管理的對象是企業發生的所有支出，但基于房地產企業產品的特殊性，因此房地產企業成本管理的重點管理對象為房地產開發項目的成本。

房產開發項目成本是指在項目從立項、規劃設計、施工建設、銷售到竣工交房的整個過程中發生的所有成本。目前，房地產企業主要采用目標成本法對項目開發進行管理，即通過目標成本的制定與優化、分解、審批、下達、核算、反饋等方式對開發項目成本進行管理。同時，房地產項目成本管理是全過程的成本管理，涉及的成本科目、影響因素多，成本核算與控制難度大[5]。成本的發生往往伴隨著合同的簽訂，合同管理為項目成本管理的重點。

總的來說，基于房地產產品的特殊性，開發項目的成本為企業成本管理的重點關注對象。目前，大多數房地產企業主要通過目標成本、合同管理對項目的開發進行全過程管理，然而現行成本管理方法難以適應市場與環境變化、成本信息共享程度低，不能對項目進行有效動態管理，不能有效明確各部門的職責，成本管理缺乏積極性。

（二）房地產企業動態責任成本管理模式及其構建

目標成本管理主要通過目標成本的制定與調整、各責任中心目標成本的確定、成本業績的評估來完成企業成本管理，提高企業的經營績效。責任成本管理則是強調各責任中心對項目的成本進行分析、核算，同時企業成本管理中心將各責任中心管理成果與下達的目標成本進行差異對比分析，并對產生的差異進行考核的一種成本管理方式?；贓RP的動態管理則是通過ERP信息系統動態更新相關成本信息，實現事前、事中、事后全過程實施成本的動態控制。因此，基于ERP系統的動態責任成本管理模式[6]是借助ERP系統以目標成本為前提、責任成本控制為手段，實現全過程的成本動態管理。

基于ERP系統的房產企業動態責任成本管理模式的構建主要借助ERP系統，從項目的生命周期出發，制定目標成本體系，并以責任成本管理為手段，對項目進行動態成本管理。構建思路為：借助ERP系統的基礎信息與操作平臺，并將項目目標成本體系與動態管理引入ERP系統，同時對工程發生的實際成本與目標成本進行成本差異分析，并要求各責任成本中心對差異采取措施以及承擔相關責任，從而為后期發生的工程項目成本提供依據，以進行有效的成本控制和管理。

首先，事前計劃層主要任務是根據決策層的決策結果對項目的基礎信息、資料收集，并完成各階段目標成本體系的制定。項目基礎信息、資料收集是指從ERP系統自動獲取企業相關項目的原有成本信息以及現行項目的基礎與市場信息；目標成本制定是根據ERP系統提供的參考信息、企業的實際情況、經營目標等情況，在項目策劃、方案設計、初步設計及施工圖設計階段編制出項目目標成本測算表，并對目標成本根據單位工程、單項工程、分部分項工程進行分解，形成目標成本體系，同時明確各責任中心的成本管理職責，以確保各階段的目標成本測算表具有可操作性。

其次，事中控制層主要完成目標成本的實施與項目的動態控制。項目實施責任部門按照分解后的目標成本進行實施，借助ERP系統對項目實際成本進行記錄，對項目發生的實際成本與目標成本進行差異分析，采取必要措施控制項目的超額成本。針對非該責任中心原因引起的目標成本不能實現，應及時與目標成本制定部門溝通，對項目的目標成本進行調整，對項目實行動態控制。

最后，事后反饋層主要對目標成本的最終執行結果進行分析評估，并將分析的結果以及差異產生原因等資料傳入ERP系統，為企業后續目標成本的制定執行、責任成本的管理提供參考。

總的來說，目標成本系統是以ERP系統平臺為基礎，借助ERP系統的成本信息，制定目標成本體系，主要包括：目標成本制定、分解、實施、調整、成本差異分析；責任成本系統是根據項目的生命周期將各階段確立一個成本責任中心，主要包括市場部、財務部、成本部、設計部、銷售部，同時根據ERP系統的核算管理功能記錄的實際發生成本與目標成本進行對比分析，確定各部門的責任成本。因此，目標成本系統和責任成本系統對房地產企業成本管理來說兩者是缺一不可的，前者是基礎，后者是成本實施和管理的實體，借助ERP系統管理平臺將兩者聯系起來，最終實現房地產項目成本的全面管理。

（三）ERP環境下動態責任成本管理模式的實施

1.將目標成本與動態管理引入ERP系統

基于ERP系統的房地產企業動態責任成本管理模式是以目標成本為基礎、責任成本控制為手段，因此，將目標成本與動態管理的理念引入ERP系統，以確保管理模式的順利運用。

2.建立責任成本組織管理體系

成本組織管理體系是企業成本管理運行的根本，科學合理的成本組織管理體系、明確各責任中心的職責是實現企業成本管理的關鍵。成本管理職責分為三個層次：成本總負責中心、成本費用制定、考核監控中心、成本費用發生中心。[7]成本費用制定中心是對項目的目標成本費用的制定與分解，并將其下達給成本費用發生中心，成本費用考核監控中心主要是對成本費用發生中心發生的成本進行實時監控，并對成果進行考核。成本費用制定中心成本費用發生中心是分解后的目標成本的實施，接受成本費用考核與監控中心的考核監控，對各自成本費用的承擔相應責任。成本費用發生中心主要根據房地產開發項目的生命周期進行設置，包括：地價費用中心、設計費用中心、建安費用中心、營銷費用中心、期間費用中心。明確各部門的成本管理職責，構建較為完善的責任成本組織管理體系，能從組織層面上確保企業成本管理的順利實施。

3.建立動態成本考核體系

動態成本考核體系的建立能確保動態責任成本管理的有效實施，同時也能為企業后續成本管理決策提供一定的參考價值。動態成本考核是借助ERP系統提供的數據資料，將各級成本責任中心的實際發生成本與目標成本進行差異分析，并對各級成本管理中心進行評估考核，確認各級責任中心的目標完成情況，實施相關獎懲措施。目前，企業可采用的考核評估方式：利用ERP系統中的成本數據，選擇關鍵的成本考核指標或明確各責任部門成本費用的內容、明細，建立考核評估標準，對各責任中心界定責任；同時，加強獎懲力度、制定崗位績效考核方法，促使全員參與項目成本管理，培養企業員工成本管理意識。

三、結語

基于ERP系統的房地產企業動態責任成本管理能有效地集成企業的所有資源信息，提高企業成本信息的共享程度，通過動態責任成本管理明確各級責任中心的職責，利于企業成本管理目標的實現，同時也能幫助企業決策層及時獲取企業成本管理信息，為企業成本決策、控制、成本管理提供一個有效的管理平臺。

參考文獻：

[1]許龍. 房地產企業現代成本管理體系研究[D]. 重慶大學， 2004.

[2]孫藝鍵，黃如福，陳岱林等. 房地產動態成本管理系統的設計與開發[J]. 土木工程學報. 2009（6）： 121-125.

[3]吳曉軍等. ERP系統在房地產行業成本管理中的應用[J]. 管理縱橫. 2011.

[4]淡壽全. 房地產企業實施ERP系統的風險研究[D]. 重慶大學， 2009.

[5]高進. 房地產企業的動態成本管理——基于A企業的案例分析[D]. 中山大學， 2009.

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一、引言

近幾年，隨著政府調控政策不斷推新、調控力度不斷加大，房地產前景不容樂觀，利潤空間變小，資金鏈變得更加緊張。面對如此嚴竣的挑戰，房地產企業若要走得更遠，再進一步發展起來，在根本上先要做好成本管理工作，通過成本管理可以減少和杜絕企業中的浪費現象，節約有限的社會和經濟資源；其次，要提高成本管理隊伍素質。那么如何有效地控制工程建設成本？筆者從多年從事房地產企業的角度出發，發現房地產成本管理中存在的問題，找出與其對應有效的解決方法。

二、房地產企業成本管理中存在的問題

1.對成本的控制存在錯誤的認識。在成本的組成上看土地費用占總投資的大部分，它是評價一個房地產開發項目是否可行、是否有預期利潤的最主要經濟指標。土地成本占成本的比例重，這不可否認，所以很多企業認為，只要把土地成本降下來，就等于控制好了全盤成本目標，對后期的各階段不予重視。特別是在規劃設計階段缺乏對整個項目成本的控制，很多企業往往只重于事后控制，把成本控制放在了結算上，對簽證變更進行嚴格控制，雖然此階段的控制也需要，但簽證已基本上是已完工的鐵證，能減少的可能性很小，所以，該重點的地方沒抓到，反而把把重放到了別處。由于在設計階段缺乏對成本的嚴格把控，在發現成本超出預算的情況下，為了把總成本控制在預算的范圍內，只能從后續的工序中去擠出此部分成本。

2.管理人員缺乏規范的成本管理經驗、公司缺少相關的成本控制體系。房地產企業的管理人員基本是從造價行業成長過來，很多還很年輕，大部分只擅長于編制工程造價，對于如何管理成本，缺乏有效的管理經驗。而且，大部分房地產企業內部都沒有建立起一套比較規范的成本管理體系，包括規章制度、崗位職責、管理流程、績效考核等，即使建立了一套比較完整的成本管理制度，但在實際執行過程中遇到阻礙只能變成形同虛設，最后只能放棄規定的流程，因此到最后還是不能發揮其成本控制的作用。各部門崗位職責沒有績效激勵，以致出現了干多干少一個樣，干好干壞一個樣的局面。還出現非本專業人員領導管理專業預結算人員的情況，既使建立了對應的績效考核辦法，但由于制定考核制度的領導非專業人員，制定的考核規則無法體現專業人員的切身利益，發生獎罰不到位的情況，這樣嚴重挫傷有關人員的積極性，而且會給今后的成本管理工作帶來不可估量的損失。

3.輕設計，重結算，造成設計變更、現場簽證難以控制。由于房地產企業大多只重視投資前期的土地費用，或是工程竣工結算階段，從而忽視設計階段的造價控制。另外設計院的設計師不了解現場情況，有時候設計不到位；而現場工程師又認為設計問題應由設計人員負責，發現問題也不提出，即便提出來了，設計部門由于設計規范所限，也不一定會對設計進行修改，到后期實際施工時，只能再進行簽證、變更，從而增加工程造價；有些房地產的造價工程師由于經驗所限，在計算過程發現問題也未能總結，即使有總結，反應到管理層面時，由于管理層非專業人士，對問題表達不到位。在召開圖紙會審會議時，前期未能把各部門參與人員的意見及時匯總，不重視會議所帶來的效益，只是巡例做做樣子，最后造成所有問題沒有及時發現，在施工階段只能頻繁發生各類變更和簽證。這個問題使很多房地產企業大傷腦筋，卻未能發現問題的根源，造成難以及時掌握最新的變更情況，同時也缺乏有效措施避免各類不必要變更的發生，從而被動地讓施工方牽著鼻子走。

4.材料價格市場參差不齊，難以及時追蹤施工方所提供的各類材料的價格情況。目前房地產企業很多都采取甲供材料的合作方式，在材料采購過程中由于涉及到的廠商、材料種類、型號、報價、優惠幅度、價格變動、產品質量、實際應用效果等各類信息非常龐大，不同廠家同類型的產品價格參差不齊，特別是一些品牌口碑較好的產品，每個廠家都有他們對供應商的價格保護機制，替如發電機、水泵等等，大的品牌，供應商在提供給甲方的時候，已經在廠家進行備案，無論誰去詢價，也只能問到等于或大于供應商的價格，廠家還非?？隙ǖ乇硎具@是最低價，在此價格還需要上浮10％的利潤，發票還要另外計費。而小牌子的材料，質量又無法保證，對于甲方直接采購，其弊端就是廠家要為了保證其它供應商和施工方的利益，不能給到甲方真正意義上的采購價。另外，很多開發商在材料選購上面沒有一定的審核標準與評標方法，單純直接就讓供應商報價，由于不同的品牌價格相差甚遠，沒有一定的審核標準與評標方法，產生了不同的價格，要么就是價低者得，質量無法保證。另外對于總包單位所提供的材料，有些開發商還是不能很好地控制材料的價格，雖然品牌價格由開發商確定，但實際購買方還是總包單位，遇到利潤空間的問題，雙方總是爭持不下，當遇到趕工期的時候，開發商迫不得已，只能在利潤空間上做出讓步，最終還是損害了開發商的劉益。綜合以上種種原因，導致甲方在材料采購過程難以準確作出正確的判斷。

5.超合同付款時有發生。由于項目多，成本管理部門在合同在執行過程中發生的各類變更很多，盡管在合同進度支付時根據合同內容進行審核，但由于成本部審核人員未能及時在項目跟進工作，在支付過程中只能看到后期進展，對于一些隱弊工程更是無法核實工程進度。加上施工方與甲方老板進行私人的借款來進行支付工人工資，而借款金額不能及時傳達給成本管理部門，再加上各類應扣款、保修款等，使付款金額的計算和審核難度加大。結果變成成本部只負責進度支付，財務只管進出賬金額，而實際該支付金額只能在最終結算時體現，到最后開發商才發現已經出現了超付的情況，導致后續工作十分被動，雖然問題很嚴重，但這種情況大部份房地產企業卻沒有找到有效的解決辦法。若該施工方后續與開發商還保持有合作機會，則款項還可以扣回，但如果只是合作一次的施工方，那超支的金額是很難找回來的，這給成本管理增加了一個大難題。

6.缺乏對成本歷史數據的積累和分析。由于一些房地產企業沒有對成本數字化的管理經驗，做完工程就開始新的項目，對已完工程的數據、信息、經驗沒有統據和總結，放在一邊，不去整理，使得所有這些重要的資料都只能埋藏在厚厚的書面文檔或Word、Excel文件中，沒有這些重要和寶貴的數據，新的項目仍在重復著舊項目的錯誤和虧損，長期以往，還是未能持續提高企業的成本管理水平。

三、房地產企業加強成本管理的對策

針對上述房地產企業成本管理中存在的問題，筆者根據多年來在房地產企業的工作經驗，苦尋思路，總結經驗，做出以下幾項對策：

1.針對房地產企業的錯誤認識，加強設計階段的造價控制，實行有效的施工前的管理。在企業內部樹立全員全過程的成本管理意識，特別是企業高層領導董事長，在做好土地成本分析的工作后，應對地塊的整體設計給予足夠的重視，搞好設計階段的投資控制，把全面造價管理工作的關鍵放在設計階段，并且注意以下二個方面：（1）在設計前加強與設計院的技術溝通、對總造價在設計階就進行限制、嚴格控制設計質量，該工作完成以后，房地產企業應組織公司內部設計、工程、造價、物業等管理部門從各部門的各專業人員的工作經驗和專業能力上開展設計方案優選，以使設計達到在相同的設計中節省造價，或是在限定的造價中優化設計方案；（2）嚴格做好設計出圖前的審核工作，在設計出圖前組織公司內部各專業工程師進行圖紙的初步審核，根據以往項目及工程師的實際工作經驗，找出設計院中不足和欠缺考慮的部份，提出疑問，以免進入施工階段才來進行修改和簽證，增加各種不必要的費用。

2.建立規范的成本管理體系和控制機制。首先，管理層應選擇從事造價或與之相關的專業人士專任，該管理層除了懂專業知識外，還應定期參與管理方面的培訓，在建立一套規范的成本管理體系的同時，擬定各種適應企業實際情況的規章制度、崗位職責、管理流程、績效考核等，在制定這些相關規章制度、績效考核細則的同時，需要考慮到專業人員的切身利益，只有獎罰得當，才能調動相關人員的工作積極性，并且會站在公司的立場上為公司考慮更多的利益，把公司的利益看著自已的利益。

3.對于材料價格參差不齊的情況，可實行招投標制度：在招標前充分調研市場，了新工藝、新材料的市場信息，制定標底，對需采購材料設備進行市場摸底，根據圖紙要求，制定相關標準，限定品牌檔次，無論是整體設計還是局部的裝修設計、以及主要材料設備的采購，均可向多家單位發出邀請招標或公開招標，以此可取得多家不同投標單位的報價，爭取最佳的性價比；在工程分包和材料招標采購過程中，堅持“貨比三家，低價中標”的原則。對于總包單位采購材料的情況，應提前做好準備，在材料進場前半年，做好材料招投標工作，給予足夠的時間與供應商談判，把握住價格的主動權。

4.對于超合同付款的情況，應要求造價管理部門建立建全的造價支付制度，每一筆工程款的支付，首先要造價管理部門核算其工程造價是否合理，資料是否齊全，核定出造價后，要求施工方填寫本期工程款支付申請，并且把上幾期的借款扣款金額列項清楚，再由造價審核部門核實是否屬實，經財務部門確認每期資金金額是否正確。最后，經董事長簽名確認方可取款。只有經多個部門嚴格把關，才能從根本上杜絕超付工程款的情況。

5.造價部門在新的項目開工前，應成立專門的工作小組，對電腦內完工并已經結算的項目的各種信息和數據進行篩查、找出導致造價超支的關鍵問題，列出表格，把所有數據進行深層次的統計分析，最后找出解決問題的辦法，出具紙質的分析報告。這樣便可以使以往的寶貴經驗或教訓在新項目中得到有效的應用，以持續提高企業的成本管理水平。

四、結語

篇8

關鍵詞：房地產行業；質量檢測；房地產工程

中圖分類號：TU71 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2013）19-0074-02

1 概述

近年來，我國的經濟高速發展，城市化的進程進一步加快，居民的收入水平有了很大的提高，加上國際的熱錢投機性涌動和房地產的投資者在資產保值上的需求等一系列的因素影響，中國社會對于商品房的需求量也越來越大。作為商品房開發的重要主體——房地產企業，其建設的工程質量好壞會直接關系到住房者的核心利益。然而，由于目前我國的各類建設工程正在迅猛發展，在建工程的數量和規模都在不斷地擴大，為確保工程的質量，光靠企業的工程質量管理還遠遠不夠，還需要各方面的建設工程質量檢測，這是非常重要的。要將檢測的數據作為評價一個建筑工程的質量水平的一項重要依據。

2 質量檢測的重要性

目前，我國對于房地產企業的工程質量管理的研究主要是建立質量管理的創新體系、健全相關的法律法規、完善外部的監督體系、辦理工程保險與工程擔保等相關外部的保障機制，可以說這些內容有著其強烈的現實基礎。其中，工程質量檢測是屬于一個很重要的外部監督措施，在我國的房地產行業各個方面都還不成熟的階段，做好這項工作顯得尤為重要。可以說我國的房地產行業目前還是個新興產業，在其發展初期，首先要通過完善的外部監督體系與法律法規，給行業營造一個良好的發展環境，工程質量檢測有助于對工程質量進行一個全過程的把握和控制，這對于促進這個行業健康成長、保證房地產企業的工程質量有很重要的作用。但我們還必須注意到，由于房地產企業才是工程質量的一個重要責任主體，對其進行質量檢測監督有助于企業在質量管理手段上創新，提升其質量意識，這樣就能保證住宅工程的質量。

從現實的角度看，一方面由于房地產工程建設需要投入大量人力、物力及其他的資源，工程質量的好壞會直接影響到國家的經濟發展速度、社會的資源配置效率和人民的生命財產安全。質量不合格的工程不僅會增加返修的成本、浪費社會的資源，同時也會影響整個房地產建設工程行業的健康發展，因此，從這個角度上來看，加強房地產建設工程的質量檢測是非常有必要的。另外一個方面，自從2008年來，我國的房地產市場行情從高到低、從快速的上揚到強制的壓抑，很多房地產企業從“高歌猛進”的狀態到茫然，又從驚喜交加到不知所措。到了2011年初，一些房地產企業還面臨資金壓力以致資金鏈斷裂的巨大風險，為了求得生存同時縮短開發的周期，并提高資產的周轉率已成為當務之急。但是，越到此時就越要注重房地產工程的質量，要在如此激烈的競爭中生存下來，唯有創新質量的管理手段、提升質量意識、提高其工程的質量管理水平才是企業的明智選擇，所以說從這個角度上來看，房地產企業加強自身對于工程質量的檢測也有著強烈的現實意義。

3 房地產工程質量檢測

3.1 行業現狀

由于對于房地產的檢測行業長期都處在政府的壟斷經營下，檢測的市場化程度相對比較差。長期處在保護下的檢測機構常常是以附屬部門或者科室的形式來運作的，并沒有形成獨立運作發展的一種管理模式，尤其是同國外的先進檢測同行比起來，我們的房地產質量檢測機構在檢測工作的管理方面往往缺少科學系統的內部管理體系與管理經驗?；谏鲜龇N種原因，通常一些房地產質量檢測單位對于設備場地等一些硬件以及對技術人才的培養投入比較少，以至于這一行業長期停滯于低水平的重復發展態勢，對于工程質量的監督效果不明顯，這也造成了目前雖然政策的壟斷成分很高，但是技術門檻很低的現狀。另外，行業的體制單一。房地產質量檢測行業由于帶著強烈的政府色彩，其體制常常是鎖定于國有事業或者是企業單位，一些民營資本與外資一直都注視這一領域，但由于政策的限制一直都無法進入。所以說雖然目前這一行業的體制單一，但隨著國有事業單位的改革，房地產質量檢測機構的股份制改造將會成為可能，而且隨著我國進一步深入世界貿易組織，開放的建筑市場必將形成，可見現在的格局還十分不穩定，政策變化就會馬上打破現有平衡。

3.2 存在的問題分析

正是由于房地產質量檢測行業的特殊性及所處的一個市場大環境，該行業目前也面臨著很多困難與挑戰。作為整個建筑行業的一大組成部分，隨著全民的質量意識不斷提高，工程質量檢測會被人更加重視。工程質量檢測從開始出現到今天，所面臨的困難和挑戰是來自很多方面的。一是面臨著政策風險。我國的房地產質量檢測標準、規范的制定與執行同國際接軌程度都不高。很多檢測標準都還是幾十年前的老標準，而這些標準就同國際標準相差得很遠，隨著我國加入WTO，各種標準都會面臨更新與接軌的問題。這種標準演變中，原來的設備、技術力量以及運作方法都會有較大的變動。所以說房地產質量檢測行業必須面對來自政策上的變動帶來的風險。二是入世的挑戰。從行業的形成到現在，各個檢測機構都是作為建筑行業的一個附屬部分而出現的，還沒能形成一個獨立運作的管理體系。但隨著入世的沖擊，檢測機構都必須根據國際通用要求來管理其實驗室，但是對于國內檢測機構來說，這一管理要求不僅是個陌生的東西，而且其中的一些管理思想對于他們來說完全是全新的體系，造成我國的房地產質量檢測機構在這一管理模式下，經驗非常缺乏。所以說整個行業都正處在一個行業升級轉型的階段。

4 如何做好房地產工程質量檢測

從以上的分析中我們可以看到，中國的房地產質量檢測行業還存在著不少問題，尤其是要與世界接軌，需要改進的地方還很多。首先，社會方面對于檢測的要求會更加的迫切，同時也會有更高的要求。所以作為檢測行業的出路必須將檢測變成產業化，最終成為真正意義上的第三方公正性的中介機構。作為房地產質量檢測機構要想適應將來的發展，就必須做到提高檢測質量的意識，全面地引入導則25國際通用的實驗室的管理要求。我國的房地產質量檢測行業最缺乏的就是通過質量體系運作來保證檢測的公正性與權威性，所以國內檢測機構要同國際接軌，就必須堅定不移地去執行導則25的各項要求，把握導則25的核心——全面的質量管理。其次，要加強行業的監管體系建設與制度建設。要做到準入嚴格，并且監管有效。可以考慮建立一個網上的監管體系，對不合格數據進行自動上報，使監督站也可以隨時通過網絡審查檢測機構的相關檢測數據與實時環境參數。三是可以考慮把房地產工程質量檢測機構業務范圍擴大化，從工程現場樣品抽取開始，直到最終的單項檢測報告與全面的質量報告都歸入到其業務范圍，避免施工、監理和檢測三方互相推諉責任。

5 結語

目前我國的房地產工程質量檢測行業普遍質量意識還不高，內部質量管理經驗不多，所以一方面應該努力向國外的同行學習先進的實驗室管理經驗，另一方面因地制宜，逐步摸索適合中國國情的質量管理模式，盡快縮短我們和國外同行間的差距。

參考文獻

[1] 周濤.淺談工民建工程的質量檢測[J].城市建設，2009.

篇9

房地產行業要在激烈的市場競爭中始終立于不敗之地，就必須要正確地控制和防范財務風險，增強規避財務風險的能力和水平，不斷提升企業的經濟效益和社會效益。本文主要針對房地產行業如何控制和防范財務風險展開深入的研究與分析，并提出幾點針對性的優化策略，以供相關人士的參考。

關鍵詞：

房地產行業；防范；財務風險；優化策略；研究

目前，控制和防范財務風險是房地產行業建設中的重中之重，占據著重要的行業地位，已經得到了房地產內部的高度重視與認可。房地產行業在生存發展過程中，財務風險是重要的限制性因素，嚴重影響著房地產企業的正常運轉。房地產行業控制和防范財務風險的建設工作任重而道遠，要制定出切實可行的防范策略，避免財務風險的拓展和蔓延，要為房地產行業的發展建設提供強大的生命力。

一、房地產行業的財務風險的成因研究

(一)舉債方式的不合理，造成企業資產結構的失衡

房地產在進行項目投資過程中，資金是投資過程中重要的保障，一些地產行業往往會通過與各大銀行或者金融機構進行舉債來不斷滿足自身的資金需求。但是，對于部分企業的舉債來說，具有極大地不合理性、盲目性。與此同時，也沒有對自身的償債水平進行深入的分析，負債壓力如果過于沉重，就會進一步加劇企業的償債壓力，這也是造成企業資產結構失衡的重要影響因素。在房地產行業處于慘淡的情況下，財務杠桿的不良效應非常明顯。而財務杠桿系數是判斷財務杠桿效應的重要指標。在特定的條件之下，企業的負債情況、財務杠桿系數以及財務杠桿效應等三者之間是成正比例的關系，進而會造成企業財務風險的發生。

(二)成本費用的控制力度不夠深入

一些房地產企業對于成本核算與控制的理解存在著較大的誤區，普遍認為是財務部門分內的事情，進而加重了財務部門的工作量，難以正常的進行成本資料的收集、整理工作，而且其他各個部門也無法充分地認識到成本管理的重要性，從而引發企業的財務風險。例如：某個房地產企業尚未能建立專門的成本管理部門，企業的領導也缺少著高度的重視。在某市繁華地段的項目建設中，過于注重外墻裝飾的華麗與豪華，浪費了大量的成本費用，而且實用性也嚴重缺失，造成了企業財務風險的發生。

(三)企業內部財務控制機制較不完善、健全

目前，我國房地產企業的內控水平普遍較低，房地產項目的開發是一個較為漫長的階段，項目執行周期和資金周轉期比較長，具有較多的限制性因素。進而加劇了內部控制和財務管理工作的難度性。此外，在成本管理的建設中，由于欠缺著較為成熟的管理經驗，尚未形成統一全面的控制體系，進而無法對各個部門進行有效地管控，最終導致財務決算與預期差距過于懸殊，無形之中就會產生一定的財務風險。

二、加強控制和防范財務風險的優化策略

(一)確保企業資本結構的合理性，控制好企業資本負債率

企業在投資的過程中必須要籌集足夠的資金，而企業的籌資是處于高風險、高收益的局面。要想有效防范企業財務風險的發生，就必須要確保投資決策的正確性、合理性。因此，企業要從自身發展的實際情況出發，制定科學合理的戰略目標，對企業內部、外部環境進行深入的剖析，要研討投資的可行性因素和風險性因素，杜絕盲目隨意地投資。同時，要將負責比例控制在合理地范圍之內，在舉債之前，要充分考慮自身的債務風險承受水平，而且要將權益成本和負債水平控制在合理地范圍之中，長期負債和短期負債要保持相互協調與平衡。房地產的眼光要長遠化，切忌鼠目寸光，不能只顧眼前小利，避免企業財務風險的發生。

(二)建立健全企業內部控制體系，提升財務管理水平

房地產行業在控制和防范財務風險過程中，要對企業內部的各個部門、人員要進行全方位、多角度領域地控制。企業領導要始終保持著高度的重視程度，增強自身的管理經驗，不斷建立健全科學、完善的內部控制體系，并且加大財務管理的控制力度。同時，在項目成本預算中，要加強應收賬款的管理，強化自有資金的使用力度，要盡可能地減輕對外來貸款的依賴程度，企業自身要做到“自給自足”；對于資金的來往情況要進行深入的排查與管控，要最大程度地避免、貪贓枉法現象。

(三)制定房地產行業的風險預警評估機制

風險預警機制是房地產行業防范財務風險的重要手段，房地產企業要在建立內控制度的前提下，制度風險預警機制，以便于對財務風險進行預測，避免財務風險的擴散和蔓延。企業風險預警機制要包括風險基本信息系統、風險預測分析系統以及風險處理系統等方面。其中，風險基本信息系統是風險預警機制重要的前提條件在，主要負責財務信息的收集、整理等工作；其次，風險預測分析系統是風險預警機制中的關鍵所在，主要對財務風險進行識別、判斷以及監測等，并且要設置層級預警線，層級預警線越明顯，財務風險性因素就越明顯；最后，風險處理系統要深入結合財務風險發生的性質、成因、類型等方面，制定相應的防范措施，做到具體問題具體分析，從而將企業的財務風險控制在最低程度。

三、結束語

綜上所述，加強房地產行業財務風險的控制和防范工作勢在必行，可以提升企業的市場競爭力與影響力，并且在激烈的市場占一席之地。在房地產控制和防范財務風險過程中，是機遇與挑戰并存的局面，我們要積極抓住機遇、勇敢地迎接挑戰。提升防范財務風險能力，建立健全科學完善的內控制度，進一步強化企業的財務管理和成本管理，避免企業財務風險的發生。同時，財務管理人員要提升自身的專業水平與防范風險的水平，要做好成本控制管理工作，不斷降低企業的成本費用，要將財務風險造成的經濟損失降到最低，從而為房地產行業提供更為廣闊的發展空間。

參考文獻：

[1]張利霞.我國房地產企業財務風險控制研究[J].中國鄉鎮企業會計，2016，(08)：119-120.

篇10

海外資本大舉進軍中國房地產業，除了看好中國房地產業巨大的市場需求和增值潛力，希望房地產的升值會為他們帶來豐厚的回報外，還有一個重要的原因，就是希望人民幣升值，通過不同時期的匯差獲得套匯收益。因為房地產是一種較好的保值和增值的資產，尤其是在通脹時期，而投資中國房地產，目的就是在當期把外幣資產轉換成人民幣資產，等到人民幣較大幅度的升值以后，再拋售房地產，把人民幣資產換回外幣資產，即使房地產價格不變，也可以獲得跨期套匯收益。

海外資本進入中國房地產市場，其目的不同，對于中國房地產市場的影響也不同。比如海外房地產開發基金出于長期投資的目的，與國內房地產企業結合，將有利于其吸收國外的先進管理經驗，發展壯大，與國際市場接軌。但是一些國際游資基于人民幣升值的投機，對房地產市場又會造成怎樣的影響呢?

首先從較近期的角度分析，不斷流入國內房地產市場的國際游資，正是出于對人民幣升值的較高預期，才爭先加入房地產投機的隊伍，而且對人民幣升值的空間越大，持續的時間越長，這支隊伍就越龐大。這種情況，對于短期內解決房地產市場的資金瓶頸，有很好的正面作用，這一點當然是不容忽視的。但是這樣做的風險也很大，因為當國際游資完成了投機的目的，即把人民幣炒作升值到一個更高的價位時，就有可能迅速抽走資金，這時的房地產市場就將面臨嚴峻的考驗。