房地產企業資產管理辦法范文

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關鍵詞：房地產信托；兌付；風險研究

2010 年，隨著國家對房地產行業實施的一系列調控政策，房地產企業在資本市場通過IPO融資以及銀行信貸等方式籌資的難度日益加大，房地產信托因此成為開發商的“救命稻草”，從2010年下半年進入發行高峰。根據用益信托統計，房地產信托的平均合計期限為1.9年，即多數產品在2012 年到期；與此同時，與此同時，房地產調整政策的效果開始逐步顯現，房地產企業的資金存在一定壓力。因此，房地產信托集中到期帶來的兌付壓力引起政府與市場的擔憂，“保兌付”成為2012年房地產信托領域的主要課題。本文基于2012年房地產信托面臨的密集兌付現狀，對目前房地產信托兌付的風險進行探討。

一、 2012年房地產信托“保兌付”背景分析

1. 房地產信托面臨償還高峰期。2010年下半年，房地產信托進入發行高峰，第三季度和第四季度達到全年最高。根據用益信托數據，2012年房地產信托整年兌付規模達2 000億元左右，壓力較大。同時，由于信托的性質決定了到期就要兌付本金和利息，要進行展期很難。即使受益人大會同意展期，發行人也要面對部分收益人不同意的情況，這時要應對至少30%的贖回。因此，房地產信托產品從2011年下半年開始逐步進入密集兌付期，且根據發行規模和期限，兌付壓力將持續到2013年。

2. 房地產行業資金壓力大幅增加。由于2010年房地產價格處于高位，因此當時設計發行的信托產品依托的是預期繁榮的房地產市場，如回報率指標，當時都在15％～20％左右。但是，隨著房地產調控政策的效應開始逐步顯現，房地產開發商的利潤空間受到擠壓，很難達到產品設計時預期的利潤率。同時，房地產企業的資金壓力已經自下而上地蔓延開來，加之房地產信托、銀行貸款、理財產品等地產相關融資渠道在2012年陸續進入集中償還高峰，房地產行業資金壓力大幅增加。

3. 開發商項目信托風險暴露。2012年以來，已經發生多起房地產信托產品因到期無法兌付，而不得不選擇債務重組的時間，還有超過30只產品提前清盤。6月，華澳國際信托與大連實德對簿公堂成為近兩年房地產信托爆發式增長后第一例訴諸法院的金融借款合同糾紛案這可以看到，房地產信托項目的風險逐步暴露。這主要源于：一為完工風險，即項目可能由于某些原因沒能完工；二為價格風險，由于成本太高，不能降價促銷；三為地段風險，由于項目處在非核心地段，且供應量又較大，一旦銷量不好即造成資金不能回籠。

面對房地產信托密集兌付的現狀，如何“保兌付”稱為房地產信托行業未來兩年的主要課題。監管部門明確表示，一旦發生房地產信托到期無法兌付并且無人接盤，監管部門將通過主導處置信托公司資產或股權的方式，來保障投資人的兌付。這無疑確認了房地產信托剛性兌付的原則。

二、 2012年房地產信托兌付壓力分析

1. 房地產信托期限的長期化、分散化一定程度緩解了集中兌付壓力。根據財匯數據的不完全統計，2010 年和2011 年的房地產信托產品期限為1 年及1.5 年的規模占比30%左右，信托產品期限為2 年的占比40%左右，期限產品為2.5 年及以上的占比達20%～30%，呈現長期化和分散化趨勢，這一定程度上分散了兌付時間，緩解了集中兌付壓力。

2. 2012 年和2013 年集中到期的規模較為平均。從2012年第二季度到2013年第三季度，房地產信托產品季度到期規模平均500億元～600億元。根據用益信托統計，2010年和2011年新增集合房地產信托4 657億元，收益率10%左右。其中1年、1.5 年、2年分別占比10%、20%和40%。據此計算，2012 年和2013 年本金分別到期1 609億元和1 866億元，本息合計分別到期2 037億元和2 209億元。信托期限的分散使得季度到期規模較為平均。除2012 年一季度、2013 年二季度2013 年四季度外，2012 年和2013 年各季度到期規模維持在500億元～600 億元。

3. 到期規模較占銷售收入比例較低。根據各證券研究所對2012年房地產行業銷售收入的預測，集合類房地產信托項目2012年到期規模為2 000億元左右，占房地產行業銷售收入的3.7%。分季度來看，2012年四個季度房地產集合信托到期規模分別為419億元、518億元、521億元、558億元，占房地產銷售收入的比例為3.14%、3.78%、3.76%、3.97%，行業風險可控。

三、 2012年房地產信托兌付風險分析

面臨2012年的兌付高峰，房地產信托能否安全的渡過是大家關心的問題。本部分將從房地產信托的行業監管、開發商資質、信托公司的風控以及信托項目本身等幾個層面對房地產信托兌付是否存在風險進行簡要分析。

1. 房地產信托監管嚴格有利于其風險控制。自2010 年底，銀監會逐步加大了對房地產信托的監管力度，通過出臺一系列的監管措施限制房地產信托的過度擴張。2011年6月，房地產信托被要求“事前報備”，項目立項須“窗口指導”；暫停房地產信托占比較重的信托公司的房地產信托業務；提示信托公司慎重對待房地產融資，督促信托公司加強對房地產項目運行情況的監控，使之能夠及早發現問題，及早采取措施來解決；等等。防控風險逐步升級，這一系列的政策安排都有利于房地產風險的控制。

2. 房地產信托交易對手開發資質情況較好。最近兩年房地產信托主要針對的一些比較好的企業或者是一些比較好的項目。根據用益信托對開發商資質的分類統計，最近兩年房地產信托的主要交易對手58%為二級以上的開發資質。因此，只要嚴格按照房地產信托的風險控制實施，房地產信托行業的風險實際上是可控的，行業爆發這種系統性風險和整體風險可能性機會不大。

3. 信托公司對房地產項目融資更加謹慎。面對房地產市場持續宏觀調控的現狀，信托公司對房地產項目融資更加謹慎，對項目一些視察，對項目的運行、監控是更加頻繁而且嚴格。房地產信托的“432標準”（即四證齊全，30%的資本金，房地產企業二級以上資質）促使信托公司在開展房地產信托業務時，有意識地挑全國百強的企業，或是區域龍頭企業。信托公司的凈資本管理辦法，也是控制信托業務風險重要的工具。由于房地產信托業務的風險系數比較高，因而其房地產信托業務量會影響公司的風險資本，從而影響凈資本。面對監管對于凈資本的硬性要求，信托公司對于市場上的風險更加謹慎。

4. 房地產信托項目設計關鍵保障措施以防范風險。目前，房地產信托通?？煞譃樗姆N：債權型，即信托公司與房地產企業形成債券債務關系，房地產企業提供抵押物的前提下，信托公司給予信托貸款；股權型，即信托公司與房地產企業形成所有權關系，信托公司為房地產企業提供信托資金，獲得企業股權，可參與日常管理；收益型，以已建成并產生現金流的物業收益權為抵押，發行資產證券化產品；混合型，上述三種類型的混合。每種房地產信托類型都有著自己的關鍵保障措施防范風險，如：債權型關鍵保障措施是土地、土地使用權或在建工程抵押；股權型關鍵保障措施為信托公司參與日常管理；信托分層、融資方或管理那方承擔劣后資金；財產收益型關鍵保障措是受讓項目收益權；普遍使用的措施主要是股權質押；第三方連帶擔保。

在各類保障措施中，抵押物和結構化分層兩類保障措施保障性最強。抵押保障中，土地、在建工程等抵押物的評估價值多在融資規模的2 倍左右，抵押率約50%，當融資方無力還款，抵押物可承受近50%的跌幅。結構化分層設計中，當信托項目遭受損失時，劣后資金需向優先受益人補償。所以股權型信托采用結構化設計，融資方提供劣后資金是比較有效的保障措施。當信托項目資產損失在劣后資金比例以下時，普通投資者（有限受益人）的投資仍可保全。其他保障措施中，股權型信托計劃中，信托公司介入開發項目日常管理也是信托公司主動管理、防止地產企業挪用資金的一種體現；融資企業大股東擔保、企業實際控制人擔保、關聯方股權質押、融資方股權回購等都是房地產信托中常見的保障措施。

四、 房地產信托不能兌付下的應對措施分析

1. 延期兌付。依條款延期，許多信托計劃中都會有此一條，并往往會因此許諾以投資者相對更高的回報率。通過召開受益人大會，經受益人大會同意，延期兌付。但這樣操作意味著風險的遞延以及信托公司的信譽喪失，信托公司在房地產信托產品上選擇延期兌付較為慎重。如：華融信托。2011 年4 月底，華融信托與陽光新界合作發行的股權投資信托即將到期，陽光城不得不將該信托展期1 年至2012 年5 月18日，不過其融資成本已經高達13%。由于此項目為單一資金來源，股票質押，雙方協議延期，風險較小。

2. 借新還舊。發一個新的信托產品，替換原有信托資金，借新還舊。在監管日益嚴格以及投資者對風險的關注，這種方式受到的關注和壓力越來越大。

3. 第三方接盤。項目重組，出售抵押資產償還投資者，一般接盤方包括信托公司、資產管理公司、房地產私募基金等等。如：大業信托公司和天津融創置地公司合作的一款房地產信托產品，項目引入了資產管理公司作為增信方，一旦信托計劃到期不能兌付，則整體打包出售給資產管理公司，由其提供增信資金，包裝成新的信托。

4. 自有資金接盤。如果既不能借新還舊，又不能變現抵押資產，那么信托公司就只能用自有資金接盤。即用自有資金接盤，收購投資者受益權，先完成兌付，然后再處置資產，或將房子建完再賣掉?！缎磐泄緝糍Y本管理辦法》施行之后，信托公司普遍開始了增資潮，客觀上具備了這種“兜底”的能力。從目前的情況來看，信托公司先用自有資金接盤，兌付投資者，再處置資產的可能性較大。

參考文獻：

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4. 盧先兵.近7000億房地產信托兌付壓頂.21世紀經濟報道，2011-11-14．

重點項目：2012年上海市發展研究中心委托課題“上海房地產金融風險防范機制研究”（項目號：2012-GZ- 10）；浙江省杭州市哲學社會科學規劃課題“杭州市廉租房與公租房的進入退出制度研究”（項目號：C12YJ03）。

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【關鍵詞】房地產信托；主要風險；應對措施；保兌付

一、房地產信托概念及現況

信托就是“受人之托，代人理財”，是一種具有高度靈活性和可塑性的財產管理制度。而房地產信托則是信托公司發揮專業理財優勢，通過實施信托計劃籌集資金，用于房地產開發項目，為委托人獲取一定收益的一種信托業務。

中國信托業和中國的改革開放相伴而生，承載著金融體制改革和促進社會發展的歷史使命，歷經了曲折的發展歷程。2001年10月1日《中華人民共和國信托法》正式頒布，它與2001年6月頒布的《信托投資公司管理辦法》和2002年7月實施的《信托投資公司資金信托計劃管理暫行辦法》共同構筑了最基礎的“一法兩規”信托法律體系，信托也從此走上了法制化、規范化的軌道。2007年3月《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》正式實施，2010年銀監會又出臺了《信托公司凈資本管理辦法》及與之配套的《信托公司凈資本計算標準有關事項的通知》。在相關法律法規的支持和清楚自己業務的定位后，中國信托業釋放出巨大的潛力?！?012中國信托業發展報告》數據顯示：信托資產規模2007年底0.88萬億元，2008年底1.22萬億；2009年底2.01萬億；2010年底3.04萬億；2011年底4.81萬億；2012年6月末5.54萬億。近五年來實現了年增萬億的高速增長，正是房地產信托這個最大的引擎，才使得信托業在這么短的時間內實現了跨越式的增長。僅2011年，國內就發行了房地產集合信托產品近千個，發行規模近3，000億元，較上年增長50%左右。許多房地產商，包括萬達、萬科、綠城等單一公司的信托產品發行量都超過了50億元。據估計，信托資產中有30%左右直接或間接與房地產有關，并且貢獻著信托業60%左右的利潤。

此外，中國信托業協會公布的數據顯示，截至2012年6月末，房地產信托余額為6，751.49億元。房地產信托多在1.5年期到2年期之間，2011年上半年新增的1，700余億萬元的房地產信托中的大部分將在2013年上半年兌付，加上2010年發行的兩年期左右的信托產品，預計2012年及2013年上半年將是房地產信托兌付的高峰期。正如“無間道”里說的，出來混總是要還的，現在，到房企和信托公司還債的時候了。

二、銀監會對房地產信托的態度

銀監會主席尚福林7月26日在出席“2012年第二次經濟金融形勢通報分析（電視電話）會議和2012年年中監管工作（電視電話）會議”上強調，繼續扎實推進地方政府融資平臺貸款風險管控；堅決貫徹落實國家房地產調控政策，繼續強化房地產貸款風險防控，加強房地產信托風險管理。下半年，要著力加強信用風險前瞻性管理，有效防范重點行業、重點區域風險。

會議特別強調，嚴禁銀行從業人員充當資金中介或直接參與民間借貸，嚴防信貸資金通過各種途徑流入民間借貸市場。尚福林要求，銀行業金融機構和銀監會系統要牢固樹立風險意識，嚴守風險底線，加強前瞻分析研判，做到早發現、早報告、早處置，防止個別領域、個別地區的局部性風險演變為全局性、系統性風險。

銀監會對房地產信托業務風險防范采取了比較嚴格的監管措施，包括加強風險提示、日常監測、加強信息披露、提前關注重點公司及重點項目、制定風險處置預案、對新項目實施事前報告制度等。總體來看，前期采取的監管措施在控制發展節奏，防范化解風險方面收到了良好的效果。

三、房地產信托主要的風險及應對措施

自從“保兌付”成為房地產信托的焦點詞一來。監管部門、信托公司、投資人等都在從不同角度分析房地產信托容易出現風險的每一個環節，“保兌付”最雖然牽扯的精力頗多，卻并不是房地產信托的唯一風險，房地產信托項目本身、盡職調查的過程、項目運營的中間環節以及信托公司監管過程中潛藏著諸多風險。

1.項目風險

一切的源頭都是項目本身，選擇一個好的項目是房地產信托中最為重要的一環。一款信托產品的成立需要經過多個環節，成立前要做相關的盡職調查、風控審核、發行預審等；發行時需要聯系銀行、直銷、第三方渠道做相應的路演和推介會；后期則需要相應的資金募集、確認函發放、成立公告；對于信托公司來說，監管資金使用以及進行風險控制都是必不可少的環節。

從開始的盡職調查到后期，整個房地產信托產品環節，最大的風險肯定是項目本身，如果一開始對這個項目沒有做好盡職調查，沒有做合適的評估，那肯定后來所有的風險都會由這部分問題產生。選擇房地產信托項目的核心理念就是項目本身。主要考察項目產生多少的利潤、收益回報是多少、地價成本多少等方面。當然交易對手的水平也決定了項目的成敗，如果交易對手企業信用狀況良好、開發經驗豐富、項目管理體制完善、資產管理能力較強等，這些因素都直接影響著房地產項目的成敗。

這個時期的風險控制主要依賴于信托公司業務團隊對項目的遴選和信托公司風險管理團隊對項目風險的整體把控。要求盡職調查一定要做細致，避免出現未披露的或有負債及表外融資。

2.監管風險

確定了項目后，信托公司如何對項目進行后續的管理，是否準確掌控項目的經營情況以及項目資金流的回收也是風險控制的重要一環。

信托公司一般是通過占有項目公司的股權、派駐現場監管人員、掌管項目公司證照印鑒、查閱項目公司所有檔案及掌控項目方銀行賬戶來管理項目運營過程中的風險。但是即便如此項目公司也會想出一系列的應對措施，達到逃避監管的目的。

在實際的監管過程中，會出股東拆借資金到期不歸還、虛報工程量、截留銷售回款、私刻印鑒、購買大額理財產品實為私下挪用等不良行為，這給項目帶了巨大的資金監控風險。信托公司在一次一次的資金挪用中與項目公司博弈，并在實踐中不斷總結項目方的操作手段，制定相關的應對措施。

通常信托公司會進行實時的項目現場監控、定期或不定期的進行信托資產清查、要求項目公司做出書面的信用承諾、逐筆核實項目公司所報的工程款等方式來防范及發現這些潛在的風險，保護信托資產不受侵害。

3.兌付風險

2012年始，房地產信托的風險顯露：開發商不能按期償還融資資金選擇延期兌付、信托公司宣布提前清盤房地產信托項目，還有一些房地產信托項目則引入資產管理公司進行接盤。各個信托公司的“保兌付”表現各有不同。

房地產信托項目是在房地產調控背景下出現的“問題”，主要有兩方面的原因。一方面，開發貸未能如期取得。部分房地產信托資金進入項目的時間點比較靠前，多為前期開發報建階段或者是拿地階段。在信托資金支持房地產項目走過該階段后，就需要房地產項目的開發貸資金來償還。而房地產調控政策之下的銀行貨幣政策隨之調整，使得原本計劃內的資金注入出現問題，即使是房地產項目公司拿到了大額授信，但銀行方面卻不能按期實際放款，從而導致了房地產企業供血不足。另一方面，市場驟變，銷售回款緩慢。部分房地產信托為開發商提供建設類資金，信托資金支持項目拿到預售許可證后，本期望通過銷售實現現金回流從而兌付信托資金的項目，但突遇房地產市場調控，限購政策持續，銀行個人貸款政策調整等不利因素，使得房子不能按期銷售，資金回籠過慢，自然導致信托資金的兌付也就出現了問題。但應當看到，信托公司為房地產項目融資通行的抵押率是必須低于40%，謹慎一點的公司一般規定抵押率必須低于30%。在“大信托”的模式下，信托公司持有房地產項目公司近100%的股權，且項目公司證照、印鑒及銀行賬戶均在信托公司的掌控范圍內。因此，大多數房地產信托面臨的風險是短期流動性風險，而非長期性的大問題，也就是說不是項目價值風險，這也就是資產管理公司為什么會接盤的原因。

房地產信托行業整體風險可控，但需防范個體風險。部分信托公司不看好房地產后市，為避免到期難以兌付的情況出現，上半年多款房地產信托產品提前終止清盤。與此同時，個別到期的房地產信托產品則延期兌付。雖然在剛性兌付機制下，房地產信托不能兌付的情況不會大規模出現，但是個別信托產品仍面臨兌付風險，而提前終止和延期兌付也都給投資者造成了一定的損失。

四、房地產信托的未來

2012年還剩最后四個月，房地產市場的前景尚不明朗。一方面是對房地產市場“金九銀十”的期待，另一方面是房地產調控的持續深入。而房地產信托兌付風險則暗潮涌動，投資者對于房地產信托預期收益的揣測也有點像霧里看花。

近期，雖然房地產信托收益率在理財產品收益率普降的情況下走出獨立行情，融資質量明顯好轉，但由于房地產整體調控目標尚未實現，房地產稅呼之欲出，預計房地產信托發行量回暖的力度有限。另外，今年二三季度亦是大量金融體系外（如民間借貸資金）房地產融資開始到期的時點，因此投資者在選擇此類信托時，應注意考察融資方的社會活動和對項目的考察，警惕部分風險的傳遞。

參考文獻

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[3]馮娜娜.房地產信托三大風險保兌付是最后戰役[OL].21世紀網.

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監管部門不斷出臺的金融緊縮政策削弱了企業對銀行信貸的依賴，在客觀上帶動了信托、地產基金等金融創新工具的發展，而產業自身升級與分化則決定了未來房地產融資市場的嶄新格局。在這些復雜因素的綜合影響下，當前房地產融資市場呈現出以下主要特征：一是以銀行信貸為主導的單一融資格局；二是其他融資渠道雖然總量不大，但是卻代表了房地產融資市場的發展方向；三是房地產融資市場體系不健全。

（一）以銀行信貸為主導的單一融資格局

我國房地產開發的融資方式包括銀行信貸、股權融資、債券融資、信托融資、房地產基金等多種形式。房地產開發資金來源主要有：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、房地產企業自籌資金和其他資金。其他資金主要是定金及預售款，這部分資金在開發資金來源中占有很大比重。1998年～2007年房地產開發各項資金來源中，“定金及預售款”的比例一直在30％以上，另外兩大資金來源是“自籌資金”和“國內貸款”。

以2004年為例，我國房地產開發資金總額為17168.77億元，同比增長29.9%，相應地，房地產融資總規模也在逐年攀升。受宏觀調控政策的影響，銀行信貸增長幅度一路下滑，2004年銀行信貸只占開發資金總量的18.4%，自籌資金與定金及預售款增幅較快，分別占資金總量的30.3%和42%。由于預售款中大部分是銀行對購房者發放的個人住房貸款，因此總體上看至少有60%以上的資金是來自銀行系統，融資渠道過分依賴商業銀行。

2007年，前三大資金來源總計29361.45億元，占當年房地產開發資金來源總額的78.8%。雖然，近幾年“國內貸款”在房地產開發資金來源中的占比有所下降，到2007年已不足20%，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對個人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產開發中使用的銀行貸款的比重在55%以上，房地產開發企業對銀行信貸資金依賴性仍然較強。

由于融資渠道單一，所以在銀行信貸被收緊之后，沒有相應的融資渠道能夠進行有效的資金彌補，因而造成房地產企業的嚴重貧血。這種現象并不意味著房地產市場資金匱乏，而是缺乏資金注入房地產業的高效渠道。

（二）多元化的融資渠道日趨活躍

其他資金來源盡管占開發資金總量的比例不到10%，但是它們對房地產融資市場的意義卻是不容小覷。盡管目前仍存在法律障礙，但是業內對于房地產產業基金的重要地位和作用還是有著難得的高度共識，而市場中已成功發起設立的幾家準地產基金正在積極地進行探索中國式房地產產業基金道路?？梢灶A見，伴隨產業基金合法地位的確立，產業基金模式必將成為房地產融資市場的中流砥柱。

資金信托計劃是近年來最活躍的地產融資工具，雖然其融資額在整個房地產融資總量中僅約占1%，但是它所表現出來的創造性、靈活性與適應能力卻讓我們嘆為觀止。為了改善房地產融資市場的疲弱局面，銀監會公布了《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法（征求意見稿）》，該暫行辦法將對符合規定條件的房地產信托業務放寬限制，這將有可能把資金信托計劃變為真正意義上的房地產信托。

此外，上市也是近年來業界非常關注的一個融資話題。上市融資雖然門檻較高，而且上市后要接受較嚴格的監管，但是從規范經營管理、實現企業長遠發展戰略規劃的角度看，上市是一個必然的選擇。由于現階段我國股票市場正處于變革的攻堅期，國內企業通過證券市場直接融資的難度較大而且不穩定因素較多，因而紛紛尋求海外上市融資。

（三）房地產融資市場體系不健全

盡管房地產融資渠道呈現多元化的發展趨勢，但是這些渠道所提供的產品卻難以滿足市場需要。例如，單個資金信托計劃不得超過200份信托合同的限制，并且需要提供齊全的項目手續文件。房地產項目的銀行信貸審核就更為嚴格、貸款條件也更為苛刻。由于市場存在嚴重的資金供求失衡，從而直接導致了房地產融資成本的提高，相當多的企業因資金鏈斷裂而被迫出讓項目，有的企業鋌而走險，借助地下金融或者進行資金“尋租”。這些不正?，F象反映了由于房地產融資市場體系的不健全所導致的諸如金融創新不足、監管限制過多、政策引導不利等諸多問題。監管部門在強調防范房地產金融風險的同時，卻忽略了構建一個適合國情的、符合發展需要的健全的房地產金融市場體系。

二、房地產融資市場的發展趨勢

就整體而言，房地產業的發展是合乎邏輯的，是符合市場經濟規律的。同時，鑒于房地產業在國民經濟中所處的重要戰略地位，政府不可能對其進行打壓或者對房地產業的生存困境不予理睬，一定會考慮在銀行信貸緊縮環境下房地產業的融資出路問題。從短期來看，由于政府對房地產市場調控的成效并不理想，有可能繼續出臺不利于房地產業發展的土地與金融政策，諸如增加經濟適用房供給來平抑房價，提高首付比例限制投資性購房等等；但是從中長期來看，政府必然會適時地放松相關的調控政策以支持房地產業的發展，房地產業仍然是極具活力與投資價值的行業，而房地產融資市場的發展前景也將是樂觀的。預計房地產融資市場將呈現以下發展趨勢：

（一）融資市場格局多元化

以銀行信貸為主導的單一融資格局將會逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產行業的不斷發展以及融資政策的逐步放松，除銀行信貸之外的各種融資渠道的發展空間將被進一步打開，預計房地產信托業務管理辦法也會有所突破，而直接融資環境的改善將很快提上議事日程。融資市場將出現產業投資基金、銀行信貸以及房地產信托三足鼎立之勢。

（二）房地產融資體系逐步健全

房地產融資體系的健全包含兩個方面：一是圍繞房地產融資而構建的具有不同市場功能的金融機構體系，二是構建提高房地產金融資產流動性的市場體系。就金融機構體系而言，除了原有的商業銀行、信托公司以及保險公司之外，還將出現專業化的房地產投資基金、抵押資產管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協會等金融機構。就構建市場體系而言，關鍵是要建立房地產金融資產的流通市場體系。通過借助資產證券化、指數化、基金化等金融手段，房地產金融資產才能順利地實現流通和交易，流通市場把本來集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場中。

（三）資產證券化積極推進

資產證券化是構建房地產金融資產流通市場的前提條件，巨額的房地產資產經過證券化之后就可以實現分割交易，極大地改善了資產流動性。由于住房抵押貸款信用風險相對較小，資產質量較高，因而證券化的住房抵押貸款將成為流通市場的主流品種。房地產抵押貸款的證券化過程應由抵押債權者、政府擔保機構、債券發行人、投資者以及中介機構共同參與完成。

篇4

一、促進調整轉型，完成“十二五”規劃目標

市聯社主要投資企業上海新工聯（集團）有限公司（以下簡稱新工聯集團）是一家投資控股企業，下屬企業從事商貿企業、房地產企業、現代服務業企業、金融資產運作等經營活動。在面對宏觀經濟持續下行的壓力、多變的市場環境，新工聯集團主動調整轉型，在全體員工的共同努力下，2015年度主要經濟指標超額完成全年預算，并圓滿完成“十二五”規劃主要經濟目標。

（一）開展對不動產的調整工作，主動調整轉型。自2009年起，新工聯集團分別利用上海南京東路辦公用房、上海云南南路大樓、珠海廠房與上海錦江之星旅館有限公司合作設立錦江之星經典酒店和經濟型酒店。按照“穩增長、抓管理、促發展、增效益”的總體要求，經過幾年的實踐，取得了較好的效果。錦江之星淮海東路店自2010年開業以來連續六年經濟效益逐年提升，保持同行業排頭兵的地位，2015年榮獲錦江之星上海地區“優秀經營獎”、“市場營銷成就獎”等獎項；錦江之星珠海吉大九洲大道店和珠海拱北富華里店在珠海城區經濟型酒店中排名靠前。市聯社還通過上海新工聯酒店管理有限公司與青島市集體企業聯社共同出資組建了青島新輕聯酒店管理有限公司，租用青島市集體企業聯社的物業，投資設立了錦江之星青島河南路火車站店。

（二）上下聯動，整合資源，培育新的經濟增長點。中國（上海）自由貿易試驗區的建立為市聯社的發展提供了新的機遇。2014年，由市聯社直接投資企業新工聯集團、會同上海市日用五金聯社、上海市室內裝飾合作聯社、上海市玩具合作聯社、上海市燈具合作聯社共同投資在上海自貿區設立上海新工聯融資租賃有限公司公司。上海新工聯融資租賃有限公司的設立是市聯社培育新的經濟增長點的一個重要舉措，也是市聯社與專業聯社以資產為紐帶進行經濟合作嘗試。經過一年多管理經營，2015年上海新工聯融資租賃有限公司利潤總額超過1000萬元。

（三）加快房地產原有開發項目的調整，探索房地產企業的轉型。面對房地產市場的持續走低和三線城市存量滯銷的嚴峻形勢，市聯社積極指導新工聯集團對所屬企業上海鼎隆置業有限公司的調整轉型，提出了盤活存量、回籠資金、確保重點的工作思路，通過轉讓部分項目，集中資金重點開發湖南長沙市項目，并對原有房地產開發項目調整的同時，積極探索舊房改造利用、開拓現代服務業的新路子。

在新工聯集團所屬企業調整轉型過程中，市聯社既從工作上指導，還從資金上優惠支持，并且發揮了市聯社與政府有關部門的橋梁作用，幫助企業協調與政府有關部門的關系，從而使企業的調整轉型工作得以順利進行。

（四）群策群力，精心謀劃新的五年發展藍圖。新工聯集團通過編制“十三五”發展規劃，確定在認真總結“十二五”發展規劃經驗教訓基礎上，研判當前面臨的新形勢，緊緊圍繞“在改革中推進，在創新中發展”的發展主題，以主動適應經濟發展新常態為導向，提出了堅持穩中求進，堅持積極調整主動轉型升級，堅持開放合作等工作思路，為集團下一個五年發展確定了努力方向和目標 。

二、加強制度建設和審計，提高決策程序和效率

根據全國總社關于《聯社集體資產監督管理暫行辦法》，市聯社從制度建設、決策程序、審計監督等方面入手，開展聯社資產管理和監督工作。

（一）制度建設方面。2006―2014年，市聯社根據全國總社的相關規定和要求，結合自身實際，相繼制定了《聯社集體資產監督管理實施細則》、《關于加強和完善專業聯社組織建設的意見》、《關于加強系統內各單位管理的意見》等管理制度，初步明確了聯社資產管理相關內容和決策程序等事項。

2015年6月，市聯社為進一步加強聯社資產的管理，制定了《上海市工業合作聯社社有資產和資金管理辦法》，管理辦法對專業聯社和其他成員單位、市聯社主要投資企業新工聯集團、市聯社其他全資、控股企業在資產管理、對外投資、股權變動、資產抵押等相關事項的決策程序作出了更明確的規定，如涉及單筆500萬元及以上的股權投資、股權轉讓等項目，對外資產抵押和擔保等項目，均需事先取得市聯社同意。同時還修訂了《上海市工業合作聯社項目支出審批程序》辦法，從程序上進一步加強集體資產的管理和監督，提高了風險控制力度。

（二）審計監督方面。市聯社于2008年設立了審計室，審計室的主要工作是協調對市聯社本部的年度審計工作，開展對專業聯社及部分專業聯社成員單位的年度審計和專項審計工作。通過審計工作的開展，對聯社資產起到很好的監督作用，保證了集體資產的保值增值。

三、積極進行市聯社法人定位，推動深化產權制度改革

市聯社法人地位原批文明確定位為事業單位性質，企業經營，我社據此在2001年1月向市機構編制委員會提出進行事業單位的登記申請，未獲批準，因而我社法人地位沒有落實，無論從集體經濟的發展要求還是對現有集體資產的維護需要考慮均不適應的。2015年8月委托上海市人民政府發展研究中心完成了《全面深化新工聯產權制度改革思路研究》課題報告，課題報告認為新工聯集團深化改革必然首先涉及大股東市聯社的法人定位問題，從市聯社社會和經濟雙重功能出發，對市聯社進行改造，可定位為企業法人或按“社會團體登記管理條例”進行社團法人登記，目前已提出方案上報有關部門審批。

市聯社主要投資企業新工聯集團于2002年開始實施以全員持股為特點的產權制度改革。產權制度改革十多年來，新工聯集團的經濟效益得到健康發展，員工的積極性得到充分發揮。隨著形勢的發展和政策的變化，新工聯集團與其他改制企業一樣，同樣面臨新問題、新矛盾、新要求，為了進一步完善新工聯集團的產權制度，促進新工聯集團持續、穩定、健康發展，新工聯集團正按《全面深化新工聯產權制度改革思路研究》課題報告要求，兼顧歷史、符合規定、合理調整、有序進出，進行深化產權制度改革，堅持員工持股方向，重塑現行職工持股會，形成新的職工持股制度。探索重要經營管理骨干人員股權激勵機制有效形式，將工資獎金與股權激勵結合起來，既有當前支付，又有延遲支付，主動與企業長遠穩定發展相配套。

篇5

近日，中國信托業協會公布《2011年4季度末信托公司主要業務數據》。數據顯示，去年以來，信托業發展迅速。截止到2011年4季度末，我國信托總資產達到48114.38億元。全年凈增長17709.83億元，增長率達到58.25%，其中，新增信托資產超過3.17萬億，到期的資金量為1.40萬億。而在2010年初，我國信托總資產僅15005.70億元，兩年時間，規模增長超過3倍。

2010年以來信托資產規模

數據來源：中國信托業協會。好買基金研究中心整理。

融資類項目減少成趨勢

在宏觀調控偏緊的背景下，銀行普遍收緊銀根，信托融資渠道的功能凸顯，融資類信托成為信托資產的主要運用方式。2011年末，信托融資類資產余額為2.48萬億，全年增量為6808.72億元。而根據近日人民銀行公布的2011年銀行信貸數據，全年新增信貸為7.47萬億。信托的融資性資產的增量，相當于銀行信貸規模的9%。

融資類項目資金量增加的另一面，是此類項目占比的減少。其實，從2010年二季度開始，融資類業務的占比已經在逐漸縮小，隨著《信托公司凈資本管理辦法》的實施，融資類項目在全部信托項目中的占比，從2010年二季度達到63.77%的高點之后，開始逐月下落。到2011年末這一比例已經下降為51.44%。由于融資類信托業務的風險資本系數相對較高，信托公司融資類項目占比的減少，是行業趨勢所在。

2011年新增信托項目行業分布

數據來源：中國信托業協會。好買基金研究中心整理。

“其他”行業投資增長迅速

從投資行業上來看，2011年的新增信托項目體現出多元化的趨勢。

投向最大的產業仍為工商企業，2011年新增項目8200.53億元，在新增項目中占比25.83%，到期4098.42億元，凈增長4102.10億元。

房地產行業新增3704.57億元，占比11.67%，到期為1145.95億元，凈增長2558.63億元。截至2011年末，房地產信托占比14.83%，與2010年年末基本持平。從各季度的分布情況來看，上半年呈增長趨勢，在二季度新增量達到1366.68億，而下半年則收縮加劇，四季度僅有487.90億元的新增。

基礎產業2011年新增5693.41億元，到期5484.11億元，凈增長僅209.30億元，基礎產業在整體中的占比，也從2010年年末的34.39%降低到21.88%，減少超過10個百分點。主要由于國家4萬億投資中，基礎產業為重點投向，隨著我國以交通業和建筑業為代表的基礎產業的建設已日趨成熟，國家的政策導向已經轉向。這部分信托也呈萎縮趨勢。

值得一提的是，投資于“其他”行業的項目增多，2011年全年新增項目7599.96億元，在全部行業中占比23.94%，僅次于工商企業。到期的規模為2835.54億元，凈增長4764.43億元，凈增長在所有行業中最大。單季度的新增項目，則從2010年底的857.73億增長到2011年底的3174.79億元，單季度新增項目的占比也從19.38%增長到28.61%。投資于“其他”行業的項目增多，體現了信托公司在創新中，行業投向多元化。如，中信信托、中航信托、中泰信托、長安信托、中融信托、新華信托等多家信托公司均推出了投資于藝術品市場的信托計劃。四川信托、中融信托、金谷信托，均有投向白酒市場的產品出現。中誠信托則推出了投資于紅木的信托產品。

總得來說，2011年信托業務繼續保持爆發式的增長。在增長中，我們能看到一些良好的趨勢，比如房地產項目已經出現大幅度收縮。一些運作靈活的信托公司，不斷的可以找到最新的發展方向，行業種類不斷擴大。信托融資類項目的占比，也在逐漸減少。目前，不少信托公司也已經開始加大投資業務布局，增強自主管理能力，提高投資性業務的占比。

當然，在發展中，也難免會有一些不和諧的聲音。除了房地產信托的風險不斷被推上風口浪尖，一些在去年出現快速增長之勢的礦產類、收藏品類的信托，也一直在高風險的質疑中前進。雖然創新在一定程度上免不了新領域的風險，但對于行業來說，在產品的豐富性和擴展性上，都向良好的方向轉變。

而作為投資者，更有意義的事情，并不是追逐流行趨勢，或是跟隨高收益，而是投資自己真正能看懂的東西。

(好買基金研究中心供稿)

插排：信托產品在去年慘淡的投資市場中脫穎而出，若以資金投向細分，房地產信托、另類信托、上市公司股權質押信托、礦產能源類信托是四類最受關注的產品。

Tips：

怎么選信托產品？

（1）信托公司：首先考察信托公司的綜合實力。我國目前有62家信托公司，每家公司的管理水平、風險控制能力、盈利能力、管理資金規模等等都是不相同的。

（2）投資行業：行業景氣度高的行業更具投資價值。

（3）擔保人：要看擔保人背景、擔保人凈資產及構成、擔保人與融資方關系、擔保人承擔的責任等。

（4）融資方實力：了解融資方的財務狀況、成長前景及行業、公司背景。

（5）收入來源：要了解預期收入的可靠性，即項目成功的可行性。

（6）產品期限：信托產品一般在購買后到融資方支付本息之間投資者的資金是不可贖回的，所以投資者要看好產品期限，以便安排未來現金流。另外，部分產品存在著提前結束或是延期的情況，也請投資者在簽定合同之前注意有無這類附加條款。

（7）抵（質）押率：抵（質）押率指的是需要融資的資金比上抵（質）押物的價值。抵（質）押率越低說明項目風險越小、項目越安全。同時也要看抵（質）押物的變現性。

（8）預期年化收益率：其他條件相同時，預期年化收益率當然是越高越好。

鏈接：2012年信托業展望

普益財富研究員認為，2012年工商企業融資困難將會得到一定緩解，獲得貸款額度的商業銀行放款主動性增加，企業通過銀行融資的比例將會較2011年有所上升，加之利率有下降空間，社會融資利率將有所下降，工商企業投向信托產品增長強勁層度可能不如2011年。短期內房地產調控不會動搖，房地產企業的銷售嚴峻，現金流狀況依然不容樂觀。在這樣的背景下，2012年房地產信托將難現2011年上半年供需兩旺的行情，但保保障性住房、民生工程政策刺激下，基礎設施領域信托可能會得到較好的發展。

在行業監管方面，信托業一直有“一亂一治”的傳統，2011年集合信托“踩線”的創新較多、市場競爭激烈導致各渠道略顯混亂、與宏觀經濟調控反向的融資需求旺盛（如房地產信托），普益財富研究員預計今年監管會有下幾個方面的趨勢：

首先，合規性檢查會比較嚴格，針對2011年部分信托公司通過設計偽“開放式”產品以規避期限不得少于1年、對投資起點低于100萬元的客戶審核不嚴等制度的“踩線”行為，監管層會重點關注。

篇6

在金融子行業中，相比于銀行、保險、券商，信托的表現相對比較低調，市場關注度也不高。但此次安信信托的業績剛一公布，便在資本市場上引起軒然大波，甚至吸引了交易所關注的目光。近日，上交所審核安信信托2016年年報后，要求公司就四個方面共計10個問題作出補充披露。這四個方面包括公司總體業務、信托業務、固有業務及其他財務，具體問題則細化至結構化主體、公允價值披露、訴訟進展情況以及毛利率計算公式等。

實際上，安信信托靚麗業績表現只是近年來信托行業發展環境逐漸向好的一個縮影，尤其是在金融去杠桿的大背景下，其他金融子行業或多或少都面臨著監管趨嚴、風險增加的不利條件，相反，信托行業卻在經歷2012年的嚴格整頓后逐漸步入行業性的發展機遇期，一個突出的表現就是行業風險大幅降低。

眾所周知，信托與銀行信貸的關系相輔相成，在經濟下行周期時，銀行不良貸款和不良率不斷提高，信托的資產質量也會相應地下降。但與銀行批量放J不同的是，信托注重單個項目的增信措施，如抵押、擔保、賬戶共管等，諸多手段有效保證了項目風險暴露后的補救和追償。總體來看，信托業的不良率反而低于銀行業。

從宏觀層面來看，隨著經濟弱復蘇跡象的逐漸顯現，2016年的銀行資產質量也出現了邊際改善的趨勢。數據顯示，中國不良貸款新增速度在2016年出現減緩，銀行不良率在連續19個季度上升之后于四季度首現下降。經濟活躍的長三角和珠三角地區，也是不良貸款最早爆發、規模較大的地區，在2016年年底出現“不良雙降”的情形。浙江銀行業不良貸款率由2015年年底的2.37%降至2016年年底的2.17%，江蘇銀行業不良率由2015年年底的1.49%逐季下降至1.43%、1.41%、1.36%、1.36%，廣東的不良率也從2016年一季度高點的1.88%下降至2016年年末的1.84%。由于這些不良貸款高發地區的資產質量邊際變化領先全國，而信托作為銀行貸款投放的補充，行業風險也隨之降低。

從信托資金投放的行業來看，工商企業占比逐年提高，2016年9月達到23.79%，“實業投行”角色越來越明顯。由于信托資金成本的原因，大多數尋求信托融資的企業還是產能過剩的周期性行業。在此輪國家供給側改革疊加去杠桿政策的推動下，帶動商品價格上漲，使得很多周期性行業受益，盈利能力帶動償付能力好轉，信托行業的風險大大降低。

如煤炭開采和洗選業，2016年利潤總額為1091億元，同比增長147.5%；黑色金屬冶煉及壓延加工業利潤總額為1659.1億元，同比增長215%。以煤炭、鋼鐵為代表的產能過剩行業的利潤獲得了大幅提高，也在一定程度上減輕了這些行業的企業的債務違約壓力。

另一方面，對于仍然占據一定比例的房地產和政府平臺融資而言，優質房企很早便將重心放在了一線城市，政府平臺債務短期違約風險也不大，過去幾年的多元化融資的選擇使得相關主體的現金流較為充沛，加上抵押物、擔保比較充分，信托行業整體風險可控。因此，在信托行業2017年處在風險緩釋的市場環境下，未來資產質量極有可能出現邊際好轉。

銀信合作的起起落落

中國的信托發展史與房地產和基建的發展密不可分，房地產和基建作為拉動GDP增長的核心要素，也決定了信托行業的變化歷程。根據中信建投的分析，從房地產信托和基礎設施信托的幾次代表性波段來看，可以劃分為三個階段，一是2008-2010年“四萬億”刺激計劃的推出，房地產信托和基建信托共同增長；二是2010-2012年，隨著房地產調控政策的日漸嚴格，債權融資逐漸興起，政府平臺融資迅猛發展；三是2016年，政府平臺信托融資受到抑制，房地產信托出現弱復蘇。

毋庸置疑，2008年的“四萬億”刺激政策帶動房地產、基建信托猛增，由于“四萬億”帶來了巨大的資金需求，央行又為應對經濟過熱和通脹對商業銀行提供流動性進行調控，銀行貸款無法滿足投資的需求。銀監會《銀行與信托公司業務合作指引》，允許銀行理財資金通過信托通道發放貸款，大量資金為規避限制和優化表內資產結構繞道信托，由于固定資產投資規模較大，迅速帶動了整個信托行業的發展。

數據顯示，銀信合作規模從2008年的0.84萬億元逐年走高，直至2010年年中達到2.03萬億元的峰值，規模占比超過60%，2008年，信托行業資產增速為41%，正式進入高增長時代。2010年上半年，由于大量銀信合作投向信托貸款，給銀行體系的穩定性帶來較大的隱患。于是，從8月份起，以銀監會“72號文”為標志，銀信合作成為重點監管的對象。

此外，2010年，房地產調控政策密集出臺（包括“國四條”、“國十條”等），證監會聯合國土資源部出臺政策暫停房企再融資審批、暫停房企重組審批，叫停IPO，房企融資壓力驟增，主要金融機構房地產貸款增速從2009年峰值的38.1%一路回落至2012年的12.8%。2013年，由于“宏觀穩、微觀活”的房地產政策的出臺，不同城市政策開始出現差別化，房貸余額增速才略微回升至19.1%。

受銀行房貸收緊的影響，房企只能轉向信用債（含中票、短融等）、信托等債權類融資渠道，除房地產信托增速迅猛外，信用債也由2010年的108.8億元增至2013年的550億元，房地產調控的擠出效應非常明顯。

反觀基礎設施建設，自“四萬億”刺激計劃推出后，中國固定資產投資增速一直居高不下，2007-2011年維持在25%以上的增速，由于銀行貸款后期收緊，基建信托成為項目落地的重要資金補充來源。各地政府借機大興土木，政府債務占GDP的比重在2011年一度高達60%，由此可見，基礎設施信托在固定資產投資中貢獻了不小的力量。

2014年，中國GDP增速為7.4%，與2013年基本持平，由于2015年面臨房地產庫存高企、制造業去產能、基建資金出現瓶頸、出口不強等諸多不利因素，使得穩增長成為2015年中國經濟發展的主要目標，尤其是固定資產投資需發揮重要作用。但從結果上來看，2015年出現了罕見的制造業（+7.99%）、房地產（+2.55%）、基建（+17.02%）增速均下滑的態勢，固定資產投資增長僅為10%，較2014年下降5個百分點。2016年，天量信貸助房地產抬頭，而地方債務卻遭到嚴格整頓。

2016年這輪房地產反彈，是由居民加杠桿疊加政策去庫存所致。盡管房地產貸款增速重新加快，由2014 年3月12%的冰點回升到2016年年底的58%，但其中個人房貸增速不斷提高至2016年年中的110%，與之對應的開發貸增速卻不斷下滑，2016年年末甚至為負增長23.66%，房地產貸款中個人貸占比由2011年的67%提高至73%，可以看出，個人貸款松綁力度大于房企融資，房地產去庫存明顯。

2016年，樓市的火熱帶動了房地產信托的發行，10月份之前的發行規模出現同比大幅上漲。隨著國家調控政策的密集出臺，四季度房地產信托明顯遇冷。同時，信托公司對房地產項目的風險始終保持清醒，寧缺勿濫的風控措施使得信托的主要客戶群體集中在中型開發商領域。

在政府基建方面，除投Y完成額下滑外，融資模式也與以往有所不同。2014年10月，銀監會出臺“43號文”，旨在重塑地方政府債務融資機制，對城司等“平臺式”債務融資進行約束，文件打破了信托業與政府基建項目合作常用的“平臺融資、應付款項納入人大財政預算”的模式，使地方出具的各類文件存在法律瑕疵，使得各信托公司不得不押寶政府信用，同時將操作項目單位規格上調，對政府可支配財政收入、還款來源、項目性質實施嚴格的定義。

另外，“43號文”還鼓勵PPP模式吸引民間資本。對于存續債務，政府可通過發行置換債對高成本債務進行置換，而非標債權則受到較大的抑制。

2016年年底，中央經濟工作會議再次定調“房子是用來住的，不是用來炒的”，要在宏觀上管住貨幣，樓市調控面臨史上最嚴態勢。與以往不同的是，在窗口指導收緊銀行信貸的同時，其他融資渠道亦被管控。2016年8月，證監會監管指導意見要求不允許房企通過再融資補充流動資金；9月，上交所提高公司債融資門檻；2017年2月，《備案管理規范第4號》嚴控私募資管投資房地產市場，打擊信托以“明股實債”方式進行房地產融資。盡管中國樓市調控局面復雜，但國家去杠桿決心堅定，在2017年房地產擠出效應不再的情況下，本就羸弱的房地產信托2017年規模、占比將雙雙回落，而基建或將重新挑起大梁。

而要實現6.5%的GDP增速目標，基建投資將增速回升將托底經濟，信托公司與地方政府的合作歷史悠久，基礎產業信托規模有望進一步擴大。

去通道提升主動管理能力

對信托公司而言，主動管理能力體現在投資管理能力和資金來源結構兩方面。在投資管理能力方面，自2013年起，投資類信托規模持續增多，占比也逐年提高，2015年達到37%，截至2016年三季度末，投資類信托余額5.85萬億元；在資金來源結構方面，集合資金信托占比穩步提高，由2010年的12.57%升至2016年的34.8%。投資類信托資產規模和集合資金信托規模的雙提升意味著信托公司不再依賴銀信通道，更能主動發揮信托制度優勢，在項目甄選、盡職調查、投資決策和項目管理方面承擔信托管理職責，有助于打造其核心競爭力。

投資類信托方向包括證券市場和產業投資。證券市場是銀信合作的發源地，一般與陽光私募合作，以通道業務形態出現，后由于資本市場投資價值的顯現以及投資多元化配置的需求，很多信托公司開始重視投研體系建設。2014年10月，萬向信托完成私募基金管理人備案，標志著信托公司開始嘗試擺脫對其他金融機構投資顧問的依賴，發展證券投資主動管理業務。從產業投資的角度來看，隨著信托行業對資產端、資金端掌控能力的提升和風險識別能力的加強，使得信托公司敢于主動投資，尋找優秀實體企業（包括房地產和政府平臺）以謀取較高收益，產業投資規模占比會不斷提升。

面對暫時企穩的中國經濟和逐漸改善的企業融資需求，信托可以發揮的空間更大。信托創新轉型的發展趨勢是基金化，是信托公司從簡單的融資到主動資產管理轉變的關鍵一步。基金化意味著信托公司不再以單一項目為導向，可以更好的橫跨資本、貨幣、實業等不同市場，靈活運用股權、債權、物權等多種投資方式，又能分散投資風險，更好地把握市場機會。

而證券市場的主動管理要求信托公司擁有專業化的投研隊伍，對市場判斷和認識清晰，基金化產品一般將大類資產配置放在首位，構建由固定收益、股權權益、量化對沖和QDII等資產組成的組合，根據市場變化調整資產籃子中的配置比例，對沖單一資產的配置風險；而產業投資的主動管理要求信托公司強化盡職調查的能力，對項目決策有自主性，親自管理項目運行，建立與投資管理能力相適應的資金池，目前的資金類信托已經暴露出期限不匹配、部分行業風險大、面臨剛性兌付壓力等諸多短板。

而基金化信托則專注于浮動收益，可以循環銷售，考驗信托公司的整體資管能力。目前，平安信托將戰略結構調整為“零售+若干基金”，四川信托很早便進行了證券投資市場基金經理儲備，安信信托通過基金形式發力新興行業，均取得了較好的收益。

其實，在基金化業務領域優先試水的應屬房地產基金信托，通過集合信托募集資金認購有限合伙企業，參與房地產項目開發，分享合伙企業的投資收益。盡管在政策博弈過程中，會出現“融資主體回購”的“明股實債”行為，但在基金業協會的《私募資產管理計劃備案管理規模第4號》再次明確限制“明股實債”后，對真正股權類投資并未限制，可見政策的引導至關重要。

在房地產調控日趨嚴厲，增發和發債環境變差的情況下，未來基金化房地產信托將有明顯增長。另外，信托作為大資管監控下不多的享受政策傾斜的金融牌照，應當發揮制度優勢，順應國家產業發展趨勢，更好地為實業服務。設立產業基金支持節能環保、生物制藥、新能源和高端設備制造等具有良好市場前景的戰略新興產業，為投資者謀求長期穩定的投資回報。

2010年，銀監會頒布了《信托公司凈資本管理辦法》，通過凈資本與風險資本的測算對固有資產項目、表外項目和其他風險項目進行風險管控，確保信托公司流動性與抵御風險能力。該辦法的核心規定是：凈資本不得低于各項風險資產之和的100%，凈資本不得低于凈資產的40%。信托公司想要開展業務就需擴張資本金，同時也可降低信托公司的運營風險。

隨著各信托公司的不斷擴資，68家信托公司固有資產規模向更高水平集中。截至2016年三季度末，68家信托公司凈資產達到4130億元，凈資產平均值為60億元，百億元級別的信托公司已經從案例級變成現象級。隨著固有資產的增加，固有業務的能力越發重要，從利潤、風控、信托業務協同等方面將越來越大地影響信托公司的業績。

盡管信托公司以信托業務為主業，但固有業務對信托公司的利潤貢獻卻越來越重要。一是信托公司固有資產規模越來越大，固有資金運用收益也逐年提升，已經成為信托公司穩定的利潤貢獻來源；二是與信托業務受到嚴格監管相比，固有資金的運用對靈活，決策流程更為高效，容易捕捉各類投資業務機會，獲取更高的投資收益；三是信托公司可以部分負債，適度提高固有資金杠桿率以提高收益水平。

以2015年為例，信托業務收入總額為689.32億元，增速為6.48%，較2014年同期提升了0.6個百分點，仍處于較低增速水平；而固有業務收入總額為435.5億元，同比增長62.99%，對整個行業盈利水平的拉動起到至關重要的作用。

信托公司固有業務包括以下五項：存放同業、拆放同業、貸款、租賃、投資。投資業務則限定為金融類公司股權投資、金融產品投資和自用固定資產投資，參股銀行、證券公司、基金公司是固有業務長期股權投資收益的三大主要來源。由于信托固有業務區別于信托業務，并不具有影子銀行的屬性，房地產企業等直接融資、間接融資持續收緊的行業，保持現金流穩定的重要方式是尋求信托援手，而這些融資項目將為信托帶來巨大的收益。

長期以來，監管層和信托業都強調回歸信托本源，但這不是說固有業務的作用就可以被忽略，正相反，充分重視固有業務和信托業務的協同聯動，對信托業的發展將起到事半功倍之效。因此，信托公司應以固有客戶為切入點，開l其上下游客戶群的相關信托業務實現兩大業務的聯動。

監管規范通道業務或回流

2016年12月2日，證監會正式《基金管理公司子公司管理規定》及《基金管理公司特定客戶資產管理子公司風險控制指標管理暫行規定》，完善對基金管理公司子公司的監管，對基金子公司和券商資管通道業務的叫停使得信托行業歡欣鼓舞。這首先是由于信托、基金子公司、券商資管三者在開展通道業務時承擔的風險不同，信托需要繳納保障基金，而基金子公司和券商資管卻不需要繳納。

加上監管機構不同，長期規范監管下的信托需要投入更多人、力、物，因此，在基金子公司和券商資管費率低至萬分之三的情況下，信托面對市場流失仍然堅守千分之一。如今，面對監管層將通道業務重新趕回信托，行業又一次面臨重大利好。

截至2016年年底，基金子公司規模為10.5萬億元，券商資管為17.6萬億元，其中，14.7萬億元定向資管中大多數為通道業務，由于新規都以凈資本為前提限制杠桿，假設其中30%回流至信托；加上 2016年年末的理財資金余額為26.28萬億元，較年初增長11.83%，如果考慮到2015年理財資金余額增速為56%，假設2017年維持20%的增速，其中，17%投資于非標債權，以1.2‰的通道費率測算，可以得出通道業務回流帶來的增量收入約為91億元，與2015年行業收入1176.1億元相比，貢獻7.7%的增量，相對于信托行業2015年合計23%的收入增速，提升幅度不小。

而且，短期來看，信托相較基金子公司從事通道業務的成本優勢將得以凸顯。在新規實施前，基金子公司不存在凈資本要求一說，而信托行業則需要計提風險準備，耗用一定比例的凈資本。而新規實施后，基金子公司通道業務需要計提風險資本，且計提比例比信托更高，前者為0.8%-1%，而后者則是0.1%。

根據中信建投對基金子公司新規中附帶的風險資本計提表的分析，發現其未區分通道業務和非通道業務，而新規之意是不予區分都按照同一標準計提（一對一特定客戶資產管理業務風險資本準備的融資類是0.8%-1%），而信托公司風險計提標準中通道業務和非通道也無顯著不同，其中，通道業務風險資本計提比例僅為0.1%。因此，新規實施后使得信托的通道業務成本僅為基金子公司的八分之一。

此外，對基金子公司而言，目前信托的凈資本更加寬裕，由于2012年信托行業就開始適應資本金管理約束，經過近年不斷增資后的資本金規模較為充裕。數據披露，信托行業整體凈資產達到4130億元，風險資本規模約為1419億元，凈資產在調險項目后覆蓋風險資本規模綽綽有余。

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[關鍵詞] 在建工程；抵押；融資

【中圖分類號】 D92 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1007-4244（2014）08-123-2

房產開發是一個需要大量資金和時間的工程，在這一個過程中如何取得及時的融資是每一個房地產企業應當考慮的命題。在我國，從一項房產開發抵押發展的歷程看，房地產開發大致會經歷土地抵押―土地解押―在建工程抵押―在建工程解押―房產抵押―房產解押這樣一個流程，通過這個流程房地產開發企業分階段的獲得大量的資金，以維持其持續開發一個房地產項目的能力。

從整個抵押制度設計來看，在建工程抵押是一種特殊化的抵押形式，而根據現階段實務操作反映的情況來看，在建工程抵押是為了在建工程的后續投入向金融機構尋求融資而做出的抵押模式。正是實踐中，由于在建工程抵押存在著種種問題與風險，導致立法與實務存在一定的差異。

一、在建工程抵押的抵押主體問題

在法律規定上，在建工程抵押在《物權法》頒布后，其第一百八十條第五款規定了正在建造的建筑物可以抵押。從文字解釋的角度看，在建工程抵押作為一種擔保物，只要雙方主體適格，債權債務關系明確，抵押登記手續完備，應當沒有任何限定。但由于《物權法》只是原則性的規定“能或者不能”，沒有規定如何實踐的問題，所以在實踐操作中出現了一系列的困難，首先出現的就是在建工程的主體問題。

雖然《物權法》規定了在建工程可以抵押，但在實踐操作中在建工程抵押一般是依照《物權法》之前，建設部頒布的《城市房地產抵押管理辦法》（以下簡稱“辦法”）來處理相關在建工程的抵押問題，辦法中規定“在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。”這個定義在主體上進行了限縮，在建工程的抵押人首先必須得是在建工程所有人而不能是第三人，而在建工程的抵押權人則必須是貸款銀行。

如果根據后法優于前法的原則來看，既然《物權法》沒有限定主體，則抵押人不該只限定在建工程所有人而應當于其他一般抵押一樣引入第三人。局限于在建工程所有人雖然可以相對監管資金，但并不能增強抗風險能力，而引入第三人第一可以增加融資的渠道，保證在建工程獲取足夠的資金；第二可以提高抗風險的能力，不會因為抵押人與所有人同一而風險混同，導致風險加大。

同樣，抵押權人限定在銀行也是謬誤的。首先，在建工程所有人的融資渠道不單單只有銀行貸款一種途徑，但是在建工程的抵押只能指向銀行，無疑限制了在建工程所有人的融資渠道。再者，與銀行有全部或部分金融屬性的機構還很多，比如資產管理公司、信托公司等，如果按辦法規定執行，無疑將上述機構排出在外。無形中對于資產管理公司、信托公司等機構開展在建工程業務設置了障礙。

所以根據《物權法》的規定，筆者認為，在建工程抵押應當允許債務人或者第三人作為抵押人，而抵押權人只要為債權人即可設立。

二、在建工程抵押設立合同問題

《合同法》生效要件較為簡單明了，僅要求相對各方主體適格、意思表達真實和不違反法律和社會公共利益即生效。一般而言，只要沒有違背強制性條款，在建工程抵押合同成立即生效。但是值得注意的是辦法中由于對在建工程抵押目的進行了限定，設立在建工程抵押合同，即只能為了該在建工程繼續建造而貸款，不得用于其他途徑，這也限制了第三人拿在建工程作抵押。目前來看，受理在建工程抵押的登記部門，由于沒有其他法律法規可以指導實際操作，所以辦法對于登記部門辦理抵押登記和法院判決均有重要參考。如果不是為了在建工程繼續建造而貸款，實踐操作中登記部門往往以此為“瑕疵”，拒絕辦理登記。同時，如若登記部門沒有審查目的，而予以登記了，未來萬一發生糾紛，進入司法途徑，辦法還是影響著判決內容。鑒于此，在設立在建工程抵押合同時，抵押權人不得不處于審慎性的考慮在合同中限定其在建工程的目的，即約定為抵押人自有工程，而且融資用途為繼續建造該在建工程，以最大限度的避免合同效力帶來的風險。

除了對于合同目的的限制，在建工程抵押合同同時存在著其他問題，辦法第二十八條規定：“以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明以下內容：《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》編號；已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額；已投入在建工程的工程款；施工進度及工程竣工日期；已完成的工作量和工程量。”本條規定中除了證件以外的內容，對于金融業人士來講，過于專業化和復雜，很難從專業角度上進行實質性審查，以往形式化的審查難以避免造假的漏洞。筆者認為由于在建工程抵押相對應的融資額相對較大，僅僅形式審查，有著巨大的風險，鑒于銀行的局限性，可以委托第三方機構對在建工程的實質性進行審核，以分散銀行的風險。

三、土地抵押與在建工程抵押的過渡問題

在建工程抵押對于融資企業來說，只是它融資的其中一個環節，正如上述所言，如果一個企業取得了建設用地使用權，在現實中一般企業以土地使用權抵押，申請銀行貸款進行融資，然后根據合同約定當該抵押土地進行建設時，再行登記為在建工程抵押。由于抵押登記部門的不同，就涉及到土地抵押和在建工程抵押的過渡問題，現實中該過渡時期一般可以理解為解除土地使用權抵押，設立在建工程抵押。在此過渡過程中，存在兩個風險，一是在此期間土地使用權抵押剛被解除，法院應該企業的其他債權人的申請，對該土地實施查封；二是在建工程在土地使用權抵押剛被解除或者解除之前已經被法院查封；若出現任何一種情形，根據《最高人民法院關于人民法院查封、扣押、凍結、財產的規定》第二十三條第一款規定：“查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內的土地使用權，查封土地使用權的效力及于地上建筑物”，銀行不但無法辦理在建工程抵押，而且連恢復土地使用權抵押都不可能，最后銀行的抵押權落空，產生了難以估量的損失。

那么這又會產生一個問題，在建工程抵押可否與土地抵押共存，以防范過渡期的風險？

顯然在立法趨向以及實踐操作上來看，在建工程與土地必須連同一體方可抵押。但是根據《物權法》二百條所言建設用地使用權抵押后，該土地新增建筑物不屬于抵押財產，在加之我國一般土地登記機關與在建工程登記機關分離的情況，似乎指示著：土地與在建工程可以分開抵押?？墒菍嵺`中，未有土地抵押解除，則沒有在建工程抵押，還是限制了抵押人的融資范圍。如果土地與在建工程的價值超過了分別抵押融資的價值，分離抵押同時可以保障兩個債權人的擔保物權，并且兩個債權人都同意進行如此抵押，根據民法意思自由的原則和促進經濟發展的目的，分開抵押完全符合社會發展的需要。土地與在建工程分開抵押需要在設立抵押以及實現擔保物權的設置上做一些制度性的設計，以保證擔保物權的實現，維護債權人的權益。在筆者看來，分離抵押首先要土地抵押權人與在建工程抵押權人同意，并由兩者出具同意抵押的函；再者分離抵押需要對土地以及在建工程要進行分離評估，以防止抵押物的價值小于擔保的債權；最后擔保物權的實現，實行一體處理，順位受償的方式保證債權人的權益。

四、在建工程抵押權解押過程中的問題

當一個房地產項目存在在建工程抵押登記，是否可以預售？由于各地的規定的不同，情況也有所不同，有些地區不需要在建工程抵押解除就可以預售，僅僅將此種轉化規定為他項權證的抵押物內容變更；而有些則必須要履行一定的解除抵押手續，將此種轉化規定為在建工程抵押注銷，然后再進行預售，辦理商品房抵押為新的抵押行為。需要辦理解押手續進行預售的地區，流程一般是房地產工程結束，進入預售階段，在建工程解除抵押，領出預售證，然后轉化為數套商品房再行抵押，即大證換小證，其本質是將整個在建工程抵押進行轉化分割抵押。雖然在解押原理上各地基本都是相同的，但在實踐中房屋預售和在建工程的抵押手續問題依然存在著地區不同，情況不同的情況，有些地方要求銀行必須出具解除抵押權的書面同意，還需要抵押權人、抵押人以及預購房人出具三方協議書并將足額款項匯入指定賬戶。而有些地方則不需要出具抵押書面同意即可進行預售。我們可以發現，從在建工程抵押到解押再進行房產抵押的過程，同樣存在一個不可避免的過渡期，那么在這個過渡期內也存在與上述在建工程抵押變更相似的風險，即注銷舊的他項權證和辦理新的他項權證之間的過渡風險。筆者認為避開此類風險，有兩種方式可以考慮，第一是在第一次設立抵押時約定這個過渡期，約定沒有抵押權人的書面同意則不能解除抵押，并且同時要求在抵押解除時抵押人出具承諾函以保證抵押權人的權益；第二是解押一套，預售一套，最大限度的降低風險，保證抵押權人的權益。

現實中上述兩種方法都在交叉運用，以規避風險，但是，隨著抵押權人對商品房以套為單位逐步解押時，抵押權被逐步被分割出去，也面臨著抵押權逐步落空的風險。如何防范此種風險？這就需要再預售操控細節上做足文章。一是合同約定，由企業提前提供給抵押權人其解除預售房屋抵押所對應的還貸額度的資金作為保證金，抵押權人收到保障金后再同意解押；二是抵押權人全面介入商品房預售環節，對其售價、銷售進度整體把握，以防企業隱瞞銀行，隨意處置商品房，比如低價拋售。三是建立資金監管賬戶，對預售款進行專項監管，和房地產企業的監管協議中明確監管賬戶的收支權限。

五、結語

雖然在建工程實踐操作中有諸多對現行制度產生風險的應變辦法，但是解決在建工程抵押問題的根本，還是要對立法上在建工程基本概念進行重新界定。程嘯教授對此的定義相對較為精確，他認為，在建工程抵押是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移在建工程的占有，將其通過和發放時取得的建設用地使用權連同其上在建工程的投入資產抵押給債權人，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償的一種擔保物權。據此，筆者認為，對現行在建工程抵押概念的擴大解釋，對于法律與經濟的發展具有雙重的歷史意義。

參考文獻：

[1]曾婷.在建工程抵押權登記與其他登記類型的銜接[J].中國房地產，2009，（1）.

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關鍵詞：房地產市場房地產價格宏觀調控

一、引言

房地產業是國民經濟的基本承載體，是在工業化、城市化和現代化過程中興起、發展所形成的獨立產業，同時又推動了工業化、城市化和現代化的進展，己經成為現代社會經濟大系統中一個重要的有機組成都分。房地產業的產業鏈長，關聯度大，其自身特性決定了這一產業的感應度系數和影響力系數在國民經濟各產業部門中處于平均水平之上。在我國，住宅投資的增加，被帶動的直接相關或間接相關較大的產業有60多個，有力地促進整個國民經濟的可持續發展。

房地產業為國家經濟發展提供基本的物質保證，是社會一切產業部門不可缺少的物質空間條件，并具體構成各個產業部門。房地產發展的規模、產品結構、布局是否合理、水平的高低和發展速度的快慢，都將影響著各行業的規模、結構、布局、水平和速度。房地產作為產業部門固定資產的重要組成部分，也直接參與價值生產和價值實現的經濟過程，并形成商品生產和經營成本的重要內容。因此，房地產是構成整個社會財富的重要內容，對國民經濟發展具有穩定而長遠的影響。房地產業作為一個特殊的行業，它既有國民經濟一般行業的共性，又有其自身的發展規律，產業內涵及活動領域十分廣泛，房地產業作為國民經濟中一個獨立且非常重要的部門，房地產業有著自身的發展規律和活動特點。作為支柱產業的房地產業，在發達國家的發展歷經幾十年甚至上百年的歷程，其中有著推動房地產業發展、成長的積極因素，又有影響房地產業健康發展的消極因素；每個國家根據本國國情制定相關的法律法規政策和利用經濟杠桿來扶持及引導房地產業的發展；同時又有很多不確定的因素影響著房地產業。

二、房地產行業概述

（一）房地產業的概念

房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬于第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業。房地產業是與建筑業既有區別又有聯系。它們之間的主要區別是：建筑業是物質生產部門，屬于第二產業；房地產業兼有生產(開發)、經營、管理和服務等多種性質，屬于第三產業。這兩個產業又有著非常密切的關系，因為它們的業務對象都是房地產。在房地產開發活動中，房地產業與建筑業往往是甲方與乙方的合作關系，房地產業是房地產開發和建設的甲方，建筑業是乙方；房地產業是策劃者、組織者和承擔發包任務；建筑業則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發和房屋建筑的生產任務。

（二）房地產業的分類

房地產業可分為房地產投資開發業和房地產服務業。房地產服務業又分為房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀和物業管理等。其中，又將房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀歸為房地產中介服務業。所以，房地產業的細分行業包括房地產投資開發業、房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀和物業管理業。

房地產投資開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上投資進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產投資開發需要土地、建筑材料、城市基礎設施、公共配套設施、勞動力、資金和專業人員經驗等諸多方面。

房地產投資開發除了取得土地、建造房屋、然后預售或出售新建的房屋這種方式，還有購買房屋后出租，購買房屋后出租一段時間再轉讓，或者購買房地產后等待一段時間再轉讓；開發也不僅是建造新房屋，還有把土地(生地、毛地)變為建設熟地之后轉讓，有對舊房屋進行裝修改造，有接手在建工程后繼續開發等。

房地產業具有資金量大、回報率高、風險大、附加值高、產業關聯性強等特點。

房地產咨詢業是指為有關房地產活動的當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。

房地產價格評估是指以房地產為對象，由專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或者價值進行估算和判定的活動。

房地產經紀是指向進行房地產投資開發、轉讓、抵押、租賃的當事人提供房地產居間介紹、的經營活動。

物業管理業是指業主通過選聘物業管理企業由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理。維護相關區域內的環境、衛生和秩序的活動。

（三）房地產業在國民經濟中的作用

房地產是國民經濟發展的一個基本的生產要素，任何行業的發展都離不開房地產業。反過來說，任何行業都擁有一定的房地產，都是房地產業經濟活動的參與者。因此說，房地產業是發展國民經濟和改善人民生活的基礎產業之一。由于房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。它的重要作用可以歸納如下：①可以為國民經濟的發展提供重要的物質條件；②可以改善人們的居住和生活條件；③可以改善投資環境，加快改革開放的步伐；④通過綜合開發，避免分散建設的弊端，有利于城市規劃的實施；⑤可以為城市建設開辟重要的積累資金渠道；⑥可以帶動相關產業，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業的發展；⑦有利于產業結構的合理調整；⑧有利于深化住房制度的改革，調整消費結構；⑨有利于吸引外資，加速經濟建設；⑩可以擴大就業面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來，隨著國民經濟和房地產業的進一步發展，房地產業在國民經濟中必將發揮更廣泛、更重要的作用。

促進房地產業健康發展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求；是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康的發展的有力措施；是充分發揮人力資源優勢，擴大社會就業的有利途徑。實現房地產業(市場)持續健康發展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。

三、中國房地產市場發展現狀及存在的問題

我國房地產業從20世紀80年代開始興起，1998年國家停止福利分房實行住房貨幣化后，房地產業開始真正發展起來。90年展壯大，在國家積極的財政政策刺激下，全國固定資產投資快速增長，房地產投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮居民的經濟水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產業得到飛速發展，近20年的發展取得了令人矚目的成就。全國人均住房面積城市達到20平方米，農村達到25平方米，住宅成套率達到70%。住宅業增加值占GDP的比重，城市達4%，城鄉合計達7.5%，房地產業己上升到支柱產業的地位。近兩年來住宅建設對經濟增長的貢獻率均在1.5個百分點左右。

（一）房地產的總體規模越來越大

第一，房地產投資規模不斷擴大。房地產開發投資占全社會固定資產投資比重逐年增加。1999年房地產開發投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產投資額平均每年增長1000億元，房地產開發投資占GDP的比例也逐年增加。

第二，開發規?？焖僭鲩L。2004年全國房地產施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25%，房地產開發規模逐步擴大。房地產開發的各項指標增長速度都在10%以上，最高接近30%(詳見表3-2)。

（二）地區發展不平衡

第一，房地產發展規模和增長速度存在地區差異。主要表現在①無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區經濟發展水平較高，房地產市場起步較早所致。②中部的增長速度(除了銷售額)基本處于領先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭激烈，一些房地產開發商開始向中、西部轉移，房地產的地區結構發生變化，尤其是隨著中部經濟的發展，中部的各項指標(除銷售額)的增長速度均高于其他兩部。③地區間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高于全國平均的增長比例?？梢钥闯?，隨著西部大開發戰略的實施，中、西部經濟的發展，地區間正逐步縮小差距。

第二，城鎮居民居住水平存在地區差異。在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮居民的居住水平得到了提高，但因各地區的不同而略有差異。從表3-4可以看出：從城鎮居民人均住宅建筑面積的絕對數量上來看，東部地區24.91>西部地區23.25>中部地區22.06。這是因為東部地區經濟發達，房地產市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區雖然房地產發展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區人口密度大，經濟又不很發達，所以人均住宅建筑面積最??；從其增長速度來看，西部地區5.1%>中部地區4.6%>東部地區3.6%。

（三）房價居高不下

近來，房地產市場出現了“三高”，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價格大幅攀升，達到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠大于19982003年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。

四、中國房地產市場發展趨勢分析

我國房地產業經過近20年的發展取得了巨大成就，縱觀這20年的發展，其特點主要有以下幾個方面：第一，房地產行業正在逐步走向市場化。①房地產業開始注重品牌，這是市場化的一個重要標志。2001年“地產品牌”在我國拉開了序幕，到2002年，各大地產商在激烈的市場競爭中，己經把品牌戰略作為重頭戲。雖然個別知名地產商與業主之間出現過不和諧音符，但這并沒有影響國內房地產公司實施品牌戰略的決心。更多的地產商開始重視品牌建設，重視產品品質，強化管理服務，這將有利于房地產市場的持續經營，提升房地產的競爭力，促進房地產市場化程度的提高。②房地產局部投資市場開始形成。根據調查顯示，現在有大約406的潛在購房者購房的目的為“投資”。這一結果可以證明兩個最基本的事實：即我國的房地產市場還處于起步階段，大部分人買房為了自??；另一方面，我們也注意到，盡管目前的房地產投資額較少，但一個投資房地產的階層卻正在形成。③商品房對個人的銷售量增加。近幾年商品房對個人的銷售量每年都以很高的比例增加，到2001年，個人購房占商品房銷售量中已達到93.696，說明我國的消費者對于住房成為一種商品而不是福利品這一觀念己經接受，我國的房地產改革政策己經初見成效，這對于正在飛速發展的我國房地產業和我國的房地產市場起到了支持。④我國正在形成一些有規模的房地產開發商。雖然我國房地產還是幼稚產業，房地產市場也剛有雛形，但我國的房地產開發企業的迅速崛起及成熟，推動了房地產市場的形成。房地產企業的成熟，將使一批投機取巧、管理不規范、借助于政策或管理漏洞來趁機“撈一把”的企業受到制約和逐步淘汰。這樣有行業責任心的企業自然就能夠適應市場變化的要求。

第二，房地產與資本市場的關系更加緊密。我國房地產經過十幾年的發展，在經歷了營銷時代與產品時代后，正在進入資本經營時代，特別是2002年的房地產市場己經初步體現出這種態勢。由于房地產是資本密集型行業，作為我國國民經濟發展的支柱型產業，房地產的資本化程度是衡量房地產行業成熟的主要標準。過去的十幾年，由于國家在房地產金融政策上的不完備和房地產行業的特殊性使得大多數房地產開發商經常處在缺乏資金的狀況下。而另一方面，眾多的金融機構又難以進入房地產業，造成資本與房地產市場的脫節，而銀行作為我國房地產單一的融資渠道，遠遠不能解決房地產業發展瓶頸的癥結。當前隨著房地產市場化程度的逐漸提高，國家對房地產企業上市融資、各類投資基金進入房地產以及房地產資產證券化政策的逐步實施與完備，更多的融資渠道和融資方式將為房地產企業的迅速發展提供巨的補血作用。當前這種資本市場與房地產市場的緊密接觸，將會把房地產市場帶入資本經營的時代。

第三，房地產進入高速發展的時期，增長迅速，熱點擴散。從前面的統計數據可以看出，我國的房地產業正在進入高速發展時期，其特點是增長迅速，熱點擴散。房地產業保持快速增長的原因有：①國家財力的增加，整體經濟發展的增長，為房地產業，特別是為住房消費、解決群眾的住房問題、改善群眾的居住條件提供了根本的基礎和支撐力：②住房分配貨幣化改革的落實，為房地產的發展起著重要的推動作用；③隨著人均GDP超過800美元這一社會發展新階段的到來，汽車消費增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出現新的吸引力和亮點；④隨著城市化進程的加快和小城鎮的改造，包括綠化隔離帶的建設，也為房地產的發展和擴大需求提供了條件；第五，從發展房地產業和鼓勵促進住房消費出發，二、三級市場的政策、土地政策適當進行了調整。為房地產的增長助力：最后，加入WTO和啟動奧運以及上海申博成功，對房地產業的發展，也會起很大的促進作用，提供了發展空間。

第四，國家房地產的政策正在逐漸完善。為適應我國房地產發展的需要，促進房地產市場化，規范房地產在市場化過程中的運作行為，中央政府及各地方政府出臺并完善了一些對房地產市場化起到積極作用的政策，這些政策將促進我國房地產的良性發展。比如，2001年6月起，建設部的我國第一部《商品房銷售管理辦法》開始實施，將重點解決商品房銷售環節中存在的各種糾紛：2001年11月1日起，國家修訂的城市房屋拆遷管理條例開始實施，保障房屋所有人的權益；2001年1月1日起，國家調整了住房租賃市場的稅收，對政府定價出租的住房，暫免征收房產稅、營業稅，對個人按市場價格出租的居民住房，減征營業稅(由5%降為3%)、房產稅(由12%降為4%)和個人所得稅(由20%降為10%)等等。一系列房地產行業相關政策、法規的出臺，對房地產市場秩序的調整和規范，房地產市場的健康發育，以及政府可以合法、有效地對房地產市場進行調控都起到重要作用。

未來10年隨著我國加入WTO，我國房地產市場將按國際慣例和我國在多邊談判中所做的承諾向WTO其他成員國開放，我國房地產市場在現有階段的基礎上將會得到更進一步的發展，其趨勢主要有以下幾個方面。

（一）房地產市場整體發展趨勢

①隨著城市化進程的加快，城市人口數量的增加，大量危舊房改造及房地產二級市場、租賃市場的加快發育，住房市場還存在較大的發展空間。

②以城鎮人口人均增長10平方米計，就需增加住房近40億平方米。加之城市化進程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1億平方米左右)，今后10年，我國的住房建設有持續的發展。

③一些機構對多個城市調查結果顯示，居民對現住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出在兩三年內愿意換購住房；己購公房戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環境，再加上還有不少的居民愿意投資住房，因此，住房潛在需求量還相當大。

④加入WTO后，我國的房地產市場逐漸由集團或機構消費為主，改變為個體消費者為主。個人買房的比例還會提高，住房質量會有進一步改善，銷售環節會加快規范，住房消費服務領域會有更大的拓展，住房個人貸款的總量還會上升，物業管理的覆蓋面還將擴大，住宅與房地產法制建設將得到加強。

（二）市場供給趨勢

在房地產過熱時期，房地產業的利潤率比較高，因而吸引了過多商家進入，但一些房地產公司規模較小，開發的樓盤規模偏小，配套設施不齊全。經過幾年的調整后，房地產業的盈利能力已呈下降趨勢，房地產開發商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規模優勢、品牌優勢越來越成為企業贏得競爭的關鍵。許多綜合實力較強的房地產開發商將把發展成熟品牌管理體系、實現高效與科學管理、建設高品質服務體系作為提高自身競爭力的重要手段。房地產供給將向多元化方向發展。

配合住房制度改革，中國城鎮住房多渠道供應體系將逐步形成。房地產供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經濟適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等，房地產供給的多元化將大大地改善中國城市家庭的居住狀況。

（三）多元化的金融渠道

在銀行緊縮信貸規模的背景下，作為資金密集型產業，房地產企業不得不尋求多元的融資方向，開拓新的融資渠道，以減少對商業銀行尤其是四大國有商業銀行的依賴。今年相繼出臺的相關舉措也為房地產資本市場的發展提供了政策依據。信托和住房抵押貸款證券化相關制度的日臻完善，將有利于緩解銀行信貸緊縮與房地產企業大量的資金需求之間的矛盾，能有效解決當前開發商所面臨的融資困境。WTO承諾的日漸實現及資本市場的逐漸放開將為房地產業提供更多的融資渠道。將來，國內外各類社保基金、保險公司、投資信托公司、投資管理公司、資產管理公司等，都有可能成為房地產市場上主要的機構投資者。

（四）房地產服務加強

作為開發商來說，一是保證新項目的開發，二是加強售后服務。從早期的買地、規劃設計、市場定位到工程的建設過程、推廣過程，一直到賣出房子、業主入住后的物業管理，都要求開發商進行市場化運作，貼近客戶的需求。這是一個完整的、公開的過程。把服務做好了，通過業主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費大量廣告宣傳費用的效果要好得多。因為將來的市場競爭的是服務，如何選擇更好的地段，進行更加人性化的設計，讓業主居住感覺更舒服，這些不是空談就可以實現的。

（五）合理利用資源實現可持續發展

可持續發展的核心是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產業的可持續發展，就是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為后代人的生產生活創造必要的空間發展條件。房地產業可持續發展應把房屋、業主和環境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標包括：房地產業的發展既要與整個國民經濟的整體發展相協調，也要與地方區域經濟的發展相協調；房地產業的發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調；房地產業的發展既要滿足當代社會的需求，還要考慮后人開發的余地，決不能進行掠奪性開發；房地產業的發展要使開發效益與資金效益得到較好的協調。從而實現土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地產市場完善與人居環境的改善等多方面目標和要求。從而，推進中國房地產業可持續發展。

五、推動我國房地產業發展的建議

（一）土地市場規范化

土地是房地產業的命根，在一定的社會經濟前提下土地的供應狀況將左右房產市場的平衡。我國的土地所有權是國有制，一級土地使用權資源支配能力在于政府，簡單地說就是中國政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應上具備高度的規范性和前瞻性。

第一，政府提前一個時間段，制定時間表，詳細說明未來期間內土地供應規模、土地供應范圍、供應土地的規劃，讓房地產市場能充分理解政府的計劃從而實現理性的開發。過去有過這方面負面的案例，開發商不知道未來時間內政府有多少供應土地，擔心下一步沒有土地可開發，于是，在就近的拍賣會上瘋狂競價，以超高價位得到土地，之后背負承重的壓力進行開發，市場以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長久穩定地通過土地獲利。

第二，堅持土地招、掛、拍形式的公正性，實現交易全過程的透明化，接受市場和輿論的監督。在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場化是中國經濟的方向，市場化的前提就是一個相對公平的競爭環境，政府有必要也有能力實現和維持土地市場的公平競爭環境。

第三，政府應具備靈活、及時的土地調控、應對能力，以促進和穩定房地產業的健康持續發展。俗話說，計劃沒有變化快，先前制定的計劃可以作為行事準繩，但是當環境出現明顯轉變后，就需要及時調整應對。形成一系列的應對機制，強化政府對地產市場的有序控制。

第四，按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。

（二）完善房地產融資渠道

我國政府過去對土地政策進行了大膽改革，但在地產融資上表現出相對的保守。在中國城市進程化和經濟高速增長的前提下，房地產業具有誘人的投資回報率，同時社會上積聚著相當規模的資金。有序地允許社會資金進入地產開發，有利于將行業提升到一個水平更高的階段、一個良性競爭的階段。

第一，實現地產投資證券化，允許民間建立地產基金。房地產業需要資金，社會上也有資金，投資人不必精通地產開發，只需把錢交給會做的人去做，余下的就是維持游戲規則。房地產業內也不必因為資金問題吊死在銀行一棵樹上而坐失機會，選擇通過有明確規則的途徑從民間獲得資金進行開發。

第二，推進商業性銀行股份改革，政府應從銀行運營中抽身出來。國家控股銀行在整個國家經濟中占據金融主導地位不是市場化，這樣的形態不是公平競爭體制。事實證明目前的國有銀行也不全認同和貫徹政府對市場的理解——央行提高貸款門檻希望給房地產投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設法減少央行設限的影響，極力拓展市場份額。

第三，適當引入外資，達到鯰魚效應。這也就是防止閉門造車的出現，我們應該盡可能少走彎路，讓外資獲得適當利潤可以理解為繳納相應的學費。

第四，避免地方保護主義或過分優惠外來資本，也就是確保公平的資本環境。

（三）引導房地產企業開展多元化產品服務

有數據顯示90%的人群認為目前的樓價過高，而房地產商方面因為開發的高額投入不得不堅挺高價，這背后的問題在于：樓盤產品的同質化問題。購房者所面對的新房不外乎兩類產品——普通商品房和別墅。暫時拋開市場份額小的別墅不說?，F在市場上的所謂普通商品房，都有一個良好的外觀、不錯的綠化、合理的戶型，整體品質都差不多，所有的開發商都想把自己的“普通商品房”做得質量更好價格更高。試想一下，如果市場上的轎車從奧拓到奔馳他們的外觀、配置、價格都也差不多，讓顧客怎么選、怎么買？成熟完整的市場，其產品就應該存在明顯的分級差異。這個問題，應該不全賴開發商，最應該負責的是政府。

第一，政府在做土地規劃時就明確各塊土地未來的建筑形式體現分級概念，出讓土地時要求企業應遵循預先的規劃而行，全程監督土地的使用性質。

第二，嚴把各級產品質量標準，產品分級不等同于優劣區分，區分等級的標準是建立在需求市場的分化上，是需求的不同導致我們產品的多元。也許我們有顧慮，認為低端產品不容易贏利。但我們看看，是不是所有贏利的牙膏企業都賣20元一支的牙膏，是不是所有賣3元一支的牙膏企業都在虧損？市場的需求是多元的，我們沒有必要追求產品的一致化。在這里特別提一點的是，現行的經濟適用房辦法本質上沒有體現產品多元化，因為市場產品多元化的前提是市場化，現行的經濟適用房不是一個市場化運作的結果，存在太多的政府干預和不透明，事實證明多數人群并不能從經濟適用房推行中得到實惠。

（四）建立多元化的房地產市場體系

目前，中國的房地產市場熱點主要是集中在一級市場上，二級市場、三級市場的發展較為落后，尚未建立起完善的市場分級體系。政府在宏觀調控上也主要是針對一級開發市場，對二、三級市場缺乏有效地調控，因而導致二、三級市場幾乎完全市場化，并且受到不良經營商的控制，同時，二、三級市場是以一級市場的殘余產品和附屬物的價值存在，并未使其完成市場分級體系，實現滿足各個層面消費需求。因此其轉化并接受一級市場的需求、降低一級市場泡沫，為一級市場建立完整的產品價值體系的功能并未實現。因而，政府應當有意識地制定政策、開展措施幫助市場建立完善的分級體系，使房地產行業能夠可持續的健康發展。

（五）加強政府宏觀調控

第一，加快消化積壓空置商品房。政府必須控制房地產的空置量，促使空置房地產的消化。政府對長期空置的房地產要進行強有力的干預，如規定最高限價，強制拍賣。在項目審批上限制對房地產的開發速度，以免產生新的積壓。對于通過市場途徑不能消化的空置房地產，政府可以收購用作廉租屋。

第二，降低房地產稅費。政府要采取有效措施，切實減輕企業的負擔，降低房地產開發建設成本，全面清理房地產開發建設過程中的各項受費，取消不合理不合法的收費項目，合并重復多收的收費項目，降低偏高的收費標準，限制水、電行業的過分壟斷，防止權力尋租和腐敗行為，促進房價的下調，促進房地產業的進一步發展。

第三，完善房地產市場法規。完善房地產產權、開發、交易、中介、稅費、價格和物業管理的法規，制定一套較為健全的政策法規，完善房地產市場的游戲規則，使房地產市場能有序發展，讓房地產市場有一個公平競爭的機制，給投資者一個良好的市場環境，對土地的供應、閑置上地的回收、商品房的預售、房改房上市等作明確的規定。通過完善房地產市場法規，建立和完善房地產市場體制，為房地產企業創造良好的市場環境，促使我國房地產市場持續、穩定、健康發展。

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篇9

關鍵詞：煙草行業；資產管理；問題對策

中圖分類號：F275 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）22-0147-02

一、行業資產管理面臨的問題

（一）貨幣資金比例較多，資產使用率不高

煙草商業企業，由于卷煙的現銷政策及三十年來的經營積累，行業自有資金較多。報表顯示，貨幣資金占資產總額的權重在逐年增加，以??地市級公司為例，2010年貨幣資金占資產總額的41.87%，2011年占50.39%，2013年占到52.56%。所在的省局公司，貨幣資金所占份額也基本相同，2013年占到了51.07%，但是這數額巨大的貨幣資金并未帶來多大的效益，十三年利息收入192萬元。尤其是處于加息通道的中國，流動資金匱乏，房地產企業資金鏈連斷裂，好多企業因為籌不到資金生產經營舉步維艱，而我們行業占據了半壁江山的貨幣資金的在銀行戶頭深深沉淀，這里面固然有國家局政策的限制，不允許向外借款，不允許擔保抵押，不允許進行其他投資，但數額巨大的貨幣資金僅僅賺取的低利率活期利息，實在是有些可惜。

（二）產權關系不明晰，國有資產管理難度系數高

2005年11月，國務院辦公廳轉發了國家發改委、財政部、煙草局《關于進一步理順煙草行業資產管理體制深化煙草企業改革意見》的通知，指出由財政部對煙草企業進行資產管理監管。這對深化行業改革，理順資產管理體制，具有里程碑的作用，各省局公司要求辦理相關權證變更。但在實際中，有些單位因費用或其他問題不能及時變更，隨著經濟的發展，所處的縣域經濟發生了很大變化，如今要過戶到市局公司名下，面臨高額的土地轉讓費，有些單位的產權意識不強，取得資產后，未能按照規定及時辦理相關的權證，也有個別的單位在未取得土地使用證的情況下先開工建設，待辦理權證時因基建等各項資料不全，不合規定而難以辦理或滯納金數額巨大；閑置資產的管理也一樣，在煙草行業將閑置的經營業務用房出租給多元化企業的過程中，對應收的租金有的不能及時收取，或者收取的租金明顯低于周邊相同地域的租金，有的甚至是無償提供，導致成本支出與收入不匹配。

（三）閑置資產增多，國有資產運營能力回落

由于行業對物流體系不斷地進行優化，配送模式由卷煙網點轉為“一庫制”統一送貨，煙葉生產基地不斷整合，原來為卷煙網點建立的營業用房、用車、倉庫以及為煙葉收購配套建設的煙站、收購棚、倉庫等等，因為業務整合，淪落為閑置資產。筆者所在的地市級公司曾有多處在交通要塞上的網點煙站，原本都是優質資產，卻由于業務調整和歷史的原因，最終無法優化管理，淪落為不良資產。雖有專家指出當前的資產撂荒閑置現象是普遍現象，但從根本上，閑置資產終究不能為企業帶經濟效益，只是一味地攤薄企業盈利，處于偏僻鄉鎮的閑置煙站無人承租，還得專門派員看護管理，浪費財力人力物力，閑置資產一旦計提折舊，便會大大增加運營成本，降低企業競爭力，不利于國有資產保值增值。

（四）資產管理中“重購置、輕管理”，配置標準不統一，導致國有資產浪費

法人一體化后，縣局公司實行報賬制，經費由地市級公司承擔，導致了部分單位和人員缺乏主人翁責任感，使用資產不愛惜，成本費用節約意識淡漠，存在著資產閑置浪費現象，加之地市級公司對所屬分公司在編人員、科室職能及的資產的配備摸底不清，沒有制定統一的資產配備標準。實際工作中，由于標準的缺失，導致打印機、照相機、手提電腦、掃描儀在購置中存在很大的隨意性；某些同志喜新厭舊或跟風攀比的現象，嚴重造成資產的重復購置和流失。加上部門之間信息不對稱，銜接不順暢，該上報審批的不審批，能調配使用的重復購置，造成資源的浪費。

（五）社會中介道德缺失，資產處置效益低下

國家及行業都十分重視國有資產管理，行業大部分企業都能保證國有資產的管理安全與完整，最大限度地發揮其效益潛能，但是在實際工作中，部分企業對閑置或利用率不高的資產處置存在著隨意性，隨著煙葉產區的調整，對于地理位置較為偏僻的煙站采取了無償或低價轉讓，導致行業資產的流失。在資產的評估過程中，由于中介職業道德缺失，對行駛了四年的奧迪V6、豐田霸道評出了5萬元的價值，對于購置了七八年之久地處商業繁華街道的批發網點以凈值作為評估價格，在資產的拍賣過程中，競買人與競買人之間或者拍賣人與競買人之間惡意串通，出現拍賣壓價霸市或者透露競買條件與標的的信息現象，導致國有資產處置收益流失。對于地理位置偏僻面積較大的煙站，卻以城鎮土地價格進行評估，導致評價價格較高而流拍，陷入反復評估、拍賣、流拍的尷尬局面，資產處置效益低下。

（六）缺乏統一的信息化的資產管理平臺，資產管理手段落后、質量不高

目前，行業沒有統一的國有資產管理信息系統，各地市對國有資產管理的信息化應用水平參差不齊，應用的軟件五花八門，未能實現與財務用友軟件的有效對接，造成資產實物管理部門與財務部門管理數據脫節，賬實不符、資產管理數據不全面，資產的實物管理和價值管理脫節。還有用友軟件對于低值易耗品不能進行跨年度查詢，加大了賬實核對的難度。沒有統一的信息化管理平臺，對實物資產的管理動態跟蹤管理就會不到位，無法對歷史數據進行分析，從而難以為企業的后續經營行為提供決策支持，喪失對資產管理進行持續改進和優化的能力。

二、針對行業資產管理存在的問題，對加強行業資產管理提出以下建議

（一）增強存量資金管理，最大限度提高利息收益

國家局凌成興局長在2014年工作報告中指出，要圍繞“五個千方百計”，做到“三個堅定不移”，要求今年行業的貨幣資金利息凈收益全行業要保3爭4，要增收節支100億元，這就要求省局公司加強存量資金管理，充分利用銀行利率優惠政策，科學優化存款組合，嘗試先在省內工商企業之間通過銀行托收貨款，逐漸擴大到跨省企業之間，實現資金閑置企業與資金緊張企業的有效對接和雙贏發展；適度增加重點國債的購買量；探索建立行業統一的金融管理平臺，開展專業化的資本運作，提高資金使用率；嘗試建立“社會信托投資基金”，合理布局存量資金，最大限度的實現增值目標。

（二）加大產權辦理力度，確保國有資產完整

2014年，筆者所在的省局公司尚有45項資產產權不明晰，所在的地市級公司有9項產權未理順。省局公司要求在十四年統一理順產權關系，對于使用中的權屬不明確的資產，要找出問題的癥結，分門別類，有步驟地開展整改，耐心主動與當地的土地局房產局積極協商溝通，必要時可以求情上級公司協助，可以嘗試將土地、房屋建筑物辦理到縣市煙草專賣局名下。同時加大新購建資產權證的辦理力度，完善新購建資產的購置、建設手續，確保權證及時辦理到位。

（三）妥善處置閑置資產，盤活行業資產

針對不同的閑置資產，妥善處置：對于權證齊全、地理位置優越，后續開發優勢不大的網點、煙站，可以通過拍賣市場競價等方式進行公開處置，可一次性出售盤活；對于占地面積大且有后續開發價值的煙站土地，可采取以房抵款的方法同有資質的開發商進行開發盤活；對于在租或者擬將出租的資產，有條件的公開拍租，原承租人有優先承祖權。租賃合同原則上一年一簽，租金可按一定比例上漲；對于處于交通順暢、面積較大不容易出手的煙葉收購站可以嘗試種植有機蔬菜，飼養家禽家畜，為職工食堂建起綠色健康的食物鏈，防止不可再生資源的過度處置。要謹慎投資，不管是車輛購置還是基本項目建設，嚴格按照行業的管理辦法，先審批，后購建?；窘ㄔO要與企業的中長期發展規劃相銜接，與企業的發展規模相配套，嚴格按照中央的要求不超標，防止出現新的閑置資產。

（四）統一辦公配置標準，提高實物資產管理水平

統一在全市范圍內進行資產調配。首先對現有的辦公設備進行摸底調查，造表登記。在此基礎上，根據各部門分公司的工作職責，人員編制、辦公環境等實際需要，制定統一的辦公家具、用品配備標準；同時要樹立節約意識，不能盲目攀比跟風；積極探索實現資源共享的方式，充分發揮網絡優勢，統籌使用辦公設備。對于超出配備標準的資產，要對其進行收繳，統一調配到其他未配備到位的部門分公司。要進一步完善資產管理的內部管理制度。實物資產管理涉及的環節多，部門多，任何部門任何環節、細節出現紕漏，都會影響到資產管理的質量，每個部門和責任人必須熟悉實物資產的管理業務流程，認真執行實物資產的購置預算、審批權限、定期盤點、維護保養及處置制度，定期對實物資產進行清查，做到賬、卡、物、存放地點、使用人、保管人相符，對不相符的項目及時做調整，建立實物資產崗位責任制，改變重錢輕物，重購輕管的弊端，使實物資產的管理經?；⒁幏痘?，提高實物資產的管理水平。

（五）遴選評估拍賣公司，陽光處置閑置資產，提高資產處置收益

建立公開、透明的資產處置機制，反復比對，遴選資質較好的評估公司、拍賣公司，嚴格按權限做好痕跡化工作，加強對國有資產處置環節的監管，紀檢監察、審計、法規等部門形成監督合力，把好資產處置關口，確保評估價值合理，出售價格公允，每項資產都能陽光處置，提高資產處置收益。

篇10

年初，置業公司經營管理模式調整，財務工作并入財務部；客旅分公司人員分流，財務工作又并入財務部；新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現，會計核算、財務管理工作納入財務部。××年*月份集團公司推出財務合同管理月，財務部被推向了陣地最前沿；××年*月份集團公司實際預算管理，財務部是沖鋒陷陣的先鋒隊。公司內部，要求管理水平的不斷地提升，外部，稅務機關對房地產企業的重點檢查、稅收政策調整、國家金融政策的宏觀調控，在這不平凡的一年里全體財務人員任勞任怨、齊心協力把各項工作都扛下來了，下面總結一下一年來的工作。

一、職能發展

過去的一年，財務部在職能管理上向前邁出了一大步。

*、建立了成本費用明細分類目錄，使成本費用核算、預算合同管理，有了統一歸口的依據。

*、對會計報表進行梳理、格式作相應的調整，制訂了會計報表管理辦法。使會計報表更趨于管理的需要。

*、修改完善了會計結算單，推出了會計憑證管理辦法，為加強內部管理做好前期工作。

*、設置了資金預算管理表式及辦法，為公司進一步規范目標化管理、提高經營績效、統籌及高效地運用資金，鋪下了良好的基礎。

財務合同管理月總結

公司推出“財務、合同管理月活動”，說明公司領導對財務、合同管理工作的重視，同時也說明目前財務管理工作還達不到公司領導的要求。

為了使財務人員能充分地認識“財務、合同管理月活動”的重要性，財務總監姚總親自給財務部員工作動員，會上針對財務人員安于現狀、缺乏競爭意識和危機感，看問題、做事情缺少前瞻性，進行了一一剖析，同時提出財務部不是核算部，僅僅做好核算是不夠的，管理上不去，核算的再細也沒用，核算是基礎，管理是目的，所以，做好基礎工作的同時要提高管理意識，要求財務人員在思想上要高度重視財務管理。如對每一筆經濟業務的核算，在考慮核算要求的同時，還要考慮該項業務對公司的現在和將來在管理上和稅收政策上的影響問題，現在考慮不充分，以后出現紕漏就難以彌補。針對“財務、合同管理月活動”進行了工作布置。

*、根據房地產行業的特殊性結合公司管理要求對開發成本、期間費用的會計二級、三級明細科目進行梳理，并對明細科目作簡要說明，目的，一是統一核算口徑，保證數據歸集及分析對比前后的一致性；二是為了便利各責任單元責任人了解財務各數據的內容。這項工作本月已完成，并經姚總審核。目前進入貫徹實施階段。

*、配合目標責任制，對財務內部管理報表的格式及其內容進行再調整，目的，一是要符合財務管理的要求；二是要滿足責任單元責任人取值的要求及內部考核的要求。財務內部管理報表已經多次調整修改，建議集團公司對新調整的財務內部管理報表的格式及其內容進行一次認證，并于明確，作為一定時期內相對穩定的表式。

*、針對外地公司遠離集團公司，財務又獨立設立核算機構，為加強集團公司對外地公司的管理，保證核算的統一性、信息反饋的及時性，提出了與駐外地公司財務工作聯系要求?！痢猎路菖c寧波公司財務進行交流，將財務核算要求、信息傳遞、對外報表的審批程序、上報集團公司的報表都進行了明確。

*、對各公司進行一次內部審計，目的，是對各公司經營狀況進行一次全面地了解，為今后財務管理做好基礎工作。

*、根據公司的要求對部門職責進行了修改，并制訂了部門考核標準。為了使會計核算工作規范化，重新提出《財務工作要求》，要求從基礎工作、會計核算、日常管理三方面提出，目的是打好基礎。內部開展規范化工作，從會計核算到檔案管理，從小處著手，全面開展，逐步完善財務的管理工作。

*、會計知識的培訓，我們從三方面考慮培訓內容，一是《會計法》，要了解會計知識，首先要了解這方面的法律知識；二是會計基礎知識，非專業人員學習這方面知識的目的要明確，目的是為了看懂會計報表，為了能看懂報表，就要了解一些基礎的東西；三是如何看報表，這是會計知識培訓的重點。

經過調研、溝通、設計，于××××年××月推出《成本費用明細分類目錄及說明》；于××××年××月××日推出《會計報表管理試行辦法》；××××年*月××日推出《會計憑證管理試行辦法》。

會計報表推出執行*個月后，從會計報表格式設置上看，報表格式設置還是比較科學，能比較清晰地反映會計的有關信息。但房地產行業的特殊性，銷售收入與結算利潤有一個時間上的差異，這樣“損益明細及異動情況表”就無法全面反映出損益情況，需要增添一個表補充；另外需要增添反映“財務費用”的報表。這樣對一個公司的財務狀況能較全面地反映。已設計好“會計報表（內）ⅳ《經營情況表》”和“會計報表（內）ⅴ《融資及融資成本情況表》”。

會計憑證使用涉及到每個公司和部門，下文后財務部進行電話通知，*月份實行逐步換新的辦法，*月份要求全面試行。試行一個月時間來看，主要暴露出來的問題是單子如何填寫與審批程序怎么走。針對這些問題，我們組織各公司綜合管理人員進行交流，明確有關事項，解決設計上的不足?！痢痢痢聊?月份，針對會計憑證管理試行情況，再一次征求各公司對報銷單據意見，根據大家的建議，對會計結算單據作進一步完善，并于××××年*月××日下發了有關規定。

經過財務合同管理月活動，財務部的管理意識加強了，管理能力也得以提高，財務部從會計核算向財務管理邁出了關鍵的一步，但我們的管理水平離公司發展的需要還有很大的差距，需要我們不斷地完善和提高。

二、職能管理

（一）核算工作

核算工作是本部門大量的基礎工作，資金的結算與安排、費用的稽核與報銷、會計核算與結轉、會計報表的編制、稅務申報等各項工作開展都能有序進行、按時完成。

*、會計審核

會計審核是把好企業經濟利益的關鍵，嚴格按有關規定執行，決不應個人面子而放松政策。

如，親親家園項目地處余杭良諸，根據稅法規定建筑安裝工程專用發票必須使用項目地稅務機關提供的發票，否則建設單位不得在稅前列支，為此我們對工程發票的來源嚴格審核，并將此項規定傳達到項目公司，目前工程量大的施工單位均在當地稅務機關辦理相關手續，并使用當地稅務機關提供的發票。在審核中發現一些臨時工程、零星工程的施工發票未按規定辦理，我們在嚴格審核退回的同時，幫助他們聯系稅務機關如何開具工程發票的事宜，使企業雙方利益都得到有效的保障。

*、材料核算

材料占工程成本比重較大，同時也是保證產品質量的重要因素之一。通過甲供材料的方式，解決了這方面的質量問題，但在價格這個不確定因素上難以控制，從下半年開始建筑材料價格不斷上升，甚至出現斷貨現象，特別是水泥價格翻一番，還提不到貨，為了確保工期順利進行，配合材料部門調整采購結算方式，由原來的先提貨后付款改為先付款后提貨。

公司與供貨商結算材料款一般較遲，現在送貨清單是在結算時才轉到財務，一是造成財務不能及時向用料施工單位結算材料款，二是由于時間較長給財務與施工單位核對增加難度，已發現過送貨清單的領用人簽字與用貨單位的簽字不符的問題。如：杭州友聯建材有限公司供應的“樓梯磚”，××××年××月××日供給浙江大經有限公司和日供給浙江聞堰建筑有限公司“樓梯磚”前來辦理結算，時間跨度近一年，在與施工單位核對時發現浙江大經材料員簽名非本人手跡，當時該款項未辦理結算支付，要求核對無誤后再付貨款。

在材料采購調撥過程中，我們感覺在材料管理的“采購---供貨---結算”三個環節中，我們只掌握了兩頭，對供貨這一環節掌握不夠，材料供應均由廠家與施工單位交接，我方是否參與驗收不清楚，因收貨單上無我方人員的驗收簽字，這就無法掌握材料實際到場的品質與數量。如*月份與施工單位核對鋼材時發現同一份“供貨單”，施工單位提供的“收貨聯”與廠家提供的“結算聯”在鋼材等級上出現差異，經核實，是廠家供貨時未注明等級，發現后也未及時補救，只在“結算聯”上進行了修改。提醒我們如何管理好材料“采購---供貨---結算”三個環節，特別是供貨環節監控管理。

*、會計內部報表執行

對*月份會計報表審核中發現存在的問題，如：①@#￥公司的“費用明細表”明細目錄未按新規定執行，使用的仍然是老格式，發現后要求重新調整編制；②寧波公司未按新表編制，因為信息傳遞上的出了問題，已通知從*月份報表按新表式編制。對這件事的反思，一項新工作的推行，一是要責任人大力宣傳并監督執行，二是執行人足夠重視并自覺執行，只有這樣一項新工作才能有效地推行。

對會計報表推出執行*個月后進行反檢，從會計報表格式設置上看，報表格式設置還是比較科學，能比較清晰地反映會計的有關信息。但房地產行業的特殊性，銷售收入與結算利潤有一個時間上的差異，這樣“損益明細及異動情況表”就無法全面反映出損益情況，需要增添一個表補充；另外需要增添反映“財務費用”的報表。這樣對一個公司的財務狀況能較全面地反映。已設計好“會計報表（內）ⅳ《經營情況表》”和“會計報表（內）ⅴ《融資及融資成本情況表》”。并布置集團公司和嘉和公司在編制*月份報表時試行。本打算在*月份報表中全面推廣，因這項工作的前期工作量較大，由于*月份開展稅務自查工作把此事擔擱了，要求*月份落實執行。

*、銷售管理

春節前后按揭放款緩慢，針對這個問題，姚笑君副總裁親自督陣，由財務部與銷售部門進行了核對查明原因，并催促銀行放款。并明確了職責，按揭資料由銷售部門負責，整理完整的資料提供給按揭放款銀行的同時，將名冊報財務部，財務負責催放工作，在規定放款期限內未放款的由財務與銀行交涉并查明原因。

*月份公司加強了財務部銷售管理力量，加強了對銷售臺帳的審核，加快了財務銷售明細的編制，及時與銷售置業部的銷售月報表進行核對，并對銷售計劃完成情況、銷售政策執行、未收款原因進行分析，提出有關措施。如：從*月份開始銀行有關個人住房貸款的門檻提高，要求客戶提供的資料增加和貸款額度的控制，建議置業部在簽約及辦理按揭前與客戶說明情況，或了解清楚客戶的相關信息，避免按揭辦理后反復工作；對銀行提出的黑名單客戶抓緊催促辦理相關手續，并對這批客戶多加關注。

*、稅務政策及納稅申報

運用稅務政策，向稅務機關申報集團公司向下屬子公司計提管理費的申請，經杭州市地方稅務局檢查審核于××××年*月××日下文批復同意杭州建設集團有限公司對杭州山水人家置業有限公司、杭州坤和建設有限公司等*戶企業按不超過當年銷售收入的比例提取年度總機構管理費年會計決算中集團公司向山水人家置業公司提取了萬元。

對××××年養老保險進行清算，整個集團養老保險分四個公司交費，集團公司、客旅分公司、@#￥公司、寧波公司，今年社區公司也單獨開戶交費。在集團參保人員較多，各公司人員都有，不利于管理，我們看出參保人按塊劃分，集團公司主要納入集團本部、山水公司、三墩公司員工及外派人員；@#￥公司員工劃到余杭；客旅中心劃入客旅分公司；社區員工由社區統一辦理；寧波當地人員在寧波公司辦理。這樣利于管理，對該項費用支出便于掌握，主要還是有利于接受稅務與社保的檢查。

××××年度，山水置業公司產生利潤，為彌補以前年度的虧損，我們做了稅務審計和申報工作，經多方努力于××××年*月獲得所得稅退稅返還××萬元。

根據浙地稅發[××××]××號文件《浙江省地方稅務局浙江省財政廳關于個人取得差旅費津貼、誤餐補助收入征收個人所得稅問題的通知》，從月份開始在工資核算上進行相關調整，一是企業可在稅前列支；二是員工可減輕稅賦。

（二）審計工作

*、山水置業公司一期交付結算后產生了利潤，在進行所得稅申報的同時，辦理以前年度虧損彌補申報。為彌補以前年度虧損委托杭州天瑞稅務師事務所對山水置業公司××××年、××××年及××××年進行了稅務審計（××××年、××××年已審計過），出據的審計結果符合公司利益，西湖區地方稅務征管局已對山水置業公司前五年的虧損進行了核實。

*、委托浙江興合會計師事務所對集團公司、山水置業、@#￥置業、客運中心、集團合并報表進行會計審計，審計的目的是為了融資的需要。已取得了集團公司、山水置業、@#￥置業、客運中心審計報告，審計報告出據的審計結果基本符合公司要求。集團合并報表的會計審計報告經過蹉商獲得了有效的會計審計報告。

*、委托浙江興合會計師事務所對集團公司增資的驗資工作，已取得有效的驗資報告。

*、*月份對各公司財務狀況進行了一次審計；××月份對客旅分公司××××年經營進行了內部審計；對投資企業彩虹城項目的××××年會計報表進行復核；*月份對社區服務公司××××年經營情況自查工作進行了布置，并進行了財務審計。

*、今年房地產行業是稅務機關重點審查對象，為此我們在*月份已對××××年的有關會計資料進行復檢，做好有關準備工作。*月*日，杭州市審計局前來對山水置業公司進行稅務的延伸審計，由于準備充分，審計后對我們的會計核算規范性給予肯定。

*、××××年*月××日，杭州市地方稅務局稽查二局召開屬管轄的下房地產企業稅收繳納情況稽查工作會議。本次稅務大檢查在全省范圍開展，會上對稅務大檢查工作進行了布置，稅務大檢查工作分三個階段，第一階段，為自查階段，時間從*月××日至*月××日，給企業一個補交的機會；第二階段，為市地方稅務局稽查二局對重點企業進行稽查，時間從*月下旬至*月底，對以下三類企業為必查對象：①自查情況空白的；②銷售利潤率不到*的；③不交自查情況表的，另外按自查戶數的××%比例確定重點檢查對象；第三階段，為省局重點檢查。

公司領導對這次稅務大檢查工作非常重視，姚笑君副總裁會后親自布置了自查工作，要求財務人員全力以赴做好自查工作，經過××天的奮戰，完成了自查工作。在自查申報過程中，認真對待稅務機關的查詢，在姚笑君副總裁統一部署下順利通過自查申報，未將我公司列入重點檢查行列。

能過這次稅務自查，我們感到會計核算的基礎工作還需要進一步加強，基礎工作是一切工作的根本。我們將進一步開展會計規范化，特別是對會計制度和稅務政策有差異的問題多咨詢研究，盡可能做好會計處理，在對每筆會計核算都要有統盤考慮和長遠的觀念。

（三）財務分析

財務分析工作已開展，但仍處在賬面上說明分析，分析深度不夠。為提高財務分析能力，把財務分析納入日常工作中去。要求日常做好財務分析資料的收集，每月有在《會計報表會簽單》對財務主要情況進行說明；*月*月報表按季度對財務狀況進行簡要分析說明；*月份報表按公司經營年度對財務狀況進行分析說明；××月份報表按會計年度進行分析說明。

為了提高公司的財務分析能力，較全面地反映一定時期的財務情況，對財務分析內容作了概要說明，主要內容如下：

*、資產結構變動的分析，以資產負責表為主，對資產負債的分析、流動性和變現能力的分析、長短期負債和償還能力的分析，對資產分布和資金營運是否合理、資本結構的是否正常、盈利能力和資產管理水平、是否存在潛在的財務風險進行評價。

*、損益情況的分析，以損益表為主，對盈利目標是否完成進行分析，對收入、成本、費用、稅金的配比進行分析，評價其經營活動的績效和經營結構，反映主營業務與其他業務對利潤的影響。

*、收入情況的分析，對銷售收入預算執行情況進行分析，反映當期的房屋銷售與回款情況；簽約情況；分析存量資源的原因、影響回款的因素；其他收入的分析。

*、成本、費用支出的分析，對成本、費用支出預算執行情況進行分析，實際支出與預算異動的原因分析，成本、費用支出對資金的影響分析，費用之間的比例分析。

*、對外投資變動情況的分析，長、短期投資的收益分析，投資結構的變動原因分析，長期投資與所有者權益的比例分析。

*、固定資產變動情況的分析，新增、減少、損壞、報廢固定資產情況，固定資產的凈值率，固定資產的結構情況，完好情況等。

*、融資貸款情況的分析，融資對資產的影響，融資結構的分析，融資成本的分析，融資的利用情況等。季度分析和年度分析應根據各項借款的利息率與資金利潤率的對比，分析各項借款的經濟性，以作為調整借款渠道和計劃的依據之一。

*、往來情況的分析，關聯企業之間往來、協作單位之間的往來分析，變現能力與帳齡分析，催收情況。

*、稅賦的分析，稅費計繳情況，稅費對企業和影響，稅收政策對企業的影響。

××、材料的分析，材料結構分析；材料采購價格與調撥價格進行對比，反映施工單位對甲供材料的用量情況異動；材料采購價格與近期市場價格進行對比，反映材料價格的變動情況等。

××、其他需要說明的事項，

（*）會計核算方式變更說明。

（*）各項指標與上年同期對比的增減水平比。

（*）對其他影響企業效益和財務狀況較大的項目和重大事件做出分析說明。

××、措施與建議

通過分析對所存在的問題，提出解決措施和途徑。

（*）根據分析結合具體情況，對企業生產、經營提出合理化建議。

（*）對現行財務管理制度提出建議。

（*）總結前期工作中的成功經驗。

財務分析除了財務報表分析外，還有其他多方面的分析，如材料采購、核對、調撥、結算的分析，銷售完成情況與回款情況的分析，預算執行情況的分析等等，這些分析工作都需要我們去做的事。銷售分析、預算分析已經開展，材料分析爭取*月份開展。

（四）資金管理

*、認真做好資金結算的日清月結工作，及時反映資金的流向和存量情況，根據公司的資金需求量做好資金籌措工作。目前房款收入較大，公司沉積資金較多，由于近期沒有較安全的投資項目，繼續與銀行密切合作辦理協定存款業務，通過采用“通知存款”和“協定存款”，提高公司存款資金增值率。

*、到*月底共向銀行貸款*.*億元，同時正在辦理新的貸款手續，及企業信資評議工作。

（五）預算管理

預算管理工作在××××年*月新推出的一項工作，具體職能落實到財務部。在對*月份集團本部資金使用進行了預算編制過程中，由于沒有模式，實行自創，編制的結果并不如人意，但走出了預算管理的第一步。對*月份資金使用預算編制有較高的提高，各項目公司也隨之展開，經過一段時間的實行，暴露出一些問題，為此公司領導提出統一規范的要求，*月份推出了資金預算表式和編制說明。

在預算執行過程中發現一些問題，并在預算執行情況評議中予以明確。

*、在預算執行過程中，部分事業公司有預算支付的項目，在結算過程中發現問題，需要重新核實而推遲結算。這是采用了利益高于一切的原則，只要是有利于公司事項，把原因說明，在考核中公司將給予支持，但該預算費用在下月度支付時仍須申報預算。

*、部分事業公司在月末結算的項目，因相關手續尚未辦理完畢，致使本月預算未執行，但在下月預算中沒有編制進去，造成兩頭踏空現象。針對此類現象，相關經辦人員要加強預算意識，預見本月結算不了的，在下個月度須重新審報。

*、因預算執行中常有不可預見的事項發生，事業公司現都以急件申辦。針對此類情況，原則上對重大的事項、影響較大的事項允許采用特批手續辦理，審批程序按規定辦理；一般事項原則上不予辦理。

*、針對預算中遺漏的，事業公司往往采用追加預算，但追加預算在審核程序上又不完備。考慮到預算的嚴肅性，原則上不同意追加，如有急件按特批程序辦理。

*、各事業公司在一定程度上存在著預算代替一切的想法，認為預算已經報了，結算審批程序可從簡。各責任單元必須清楚，預算是企業為了搞好資金的統籌和運用，提高企業經濟效益的一種管理手段，并不能代替一切，相關的程序必須按公司相關規定執行。

三、職能服務

財務部門既是管理部門又是服務部門，在加強嚴格管理的同時又要做好熱情服務工作，這是兩種不同角色的轉換，在嚴格管理的同時不失笑容，在熱情服務的同時不失原則，這就是我們工作的要求。

*、在會計審核中，嚴格按規定辦事，一就是一，對審核中發現的非原則問題仔細地向經辦人員說明，并告知如何辦理相關手續和解決問題的辦法。

*、財務信息的服務，在工作年度初期就向各事業公司征詢，需要財務部提供那些信息，由于各公司均未提出要求，所以信息的提供是按財務人員的思路歸集的，不一定能滿足事業公司的需求，新年度我們將繼續做好征詢工作，把信息服務工作做得更到位。

*、咨詢服務，對前來咨詢財務、稅務知識和政策法規等有關問題，我們都能盡自己所能耐心解說。對公司新出臺的規定做到邊貫徹邊學習，如：結算單的修改出臺、預算管理表格設定的出臺，在使用時大家遇到很多問題，為此我們提供咨詢的同時吸收各方意見，不斷提高認識，做好服務工作。

*、配合協調工作

①配合*置業公司做好第四批房源的集中銷售收款工作；配合山水置業公司做好清水灣交付結算工作。

②為了做好白蕩海東苑產權延期辦理的賠付工作，連續××天派人到現場辦理賠付工作。

③根據山水人家二期交付需要，派人到現場辦理交付結算工作，

大量的外派工作給本部增加了很大的壓力，為了做好各項工作，我們做好人員安排。

四、自身建設

本年財務部工作負荷相當大，年初@#￥置業公司經營管理模式調整，財務工作并入財務部；客旅分公司人員分流，財務工作又并入財務部；新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現；財務合同管理月的開展；預算管理工作的落實；房地產企業稅務大檢查等工作，為了各項工作順利地開展和有序地進行，部門進行多次的工作調整，調動大家的工作熱情，這里特別要表楊的是楊，在原來工作量就很大的情況下，還擔任起客旅分公司的財務工作，為了按時完成各項工作經常加班加點。但也有個別員工存在本位主義思想，對部門的其他工作不夠主動，

公司為加強財務工作將財務部人員編制從*人調整到××人。從置業部調入專業人才加強銷售管理方面的工作。多次組織招聘，由于財務部門是公司的重要部門，對人員要求比較高，沒有招到合適的人選。公司今年公司招聘大學應屆畢業，實行新生力量的培養，分配到財務部*名，經過*個月的實習培訓，現已獨立操作基礎的會計核算工作。目前，財務部人員結構不能滿足公司向管理型發展的需要，財務管理人才缺少，在新年度一是加強自身培訓提高管理能力，二是對外招聘，充實新生力量。