房地產項目獎勵方案范文

導語：如何才能寫好一篇房地產項目獎勵方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞:房地產；開發；設計管理

0引言

在房地產項目建設開發的全過程中，設計管理的主要目標在于:確保各個設計階段的進度符合要求，保障各設計方案的質量水平；對項目開發成本進行合理控制，控制房地產開發項目的品質，確保各個階段設計方案的連續性與統一性。特別是在房地產產業不斷優化升級的背景下，如何提高項目開發過程中設計管理質量，避免設計階段各種問題的出現，已成為業內人士高度重視的一項課題。

1設計管理的內涵

在房地產工程項目設計階段，展開全方位管理有著非常重要的意義與價值。一方面，房地產項目開發是由建筑設計專業人員共同完成的，集結了專業工程設計人員的智慧成果，使房地產開發項目的實用價值能夠得到最大限度的提升，以確保大眾需求得到滿足。另一方面，在房地產項目開發過程中，設計人員能夠起到溝通協調的作用，在促進房地產項目后期規范化、高效化的建設施工方面有積極作用。在房地產開發項目的設計階段，設計管理人員積極介入，能夠使項目設計階段對整個房地產項目開發過程的控制效果更為理想，將作業人員能動性充分調動起來，進而在保障房地產開發項目設計管理走向成功的方面起到了尤為關鍵的作用。在房地產項目開發實踐中，設計管理主要包括兩個方面的基本內容:一是房地產項目開發設計階段。這一階段的最終成果是方案報建文本。二是房地產項目施工圖設計階段。這一階段的最終成果是施工圖藍圖。這兩個階段產生的最終設計成果都必須上報政府部門進行審批，審批合格后方可展開施工作業。由于設計管理的任務與目標有所不同，因此項目管理在時間、溝通、風險、質量以及人力資源等因素的協調處理上存在較大差異，方案設計階段管理的重要性毋庸置疑。

2設計管理的具體內容

該項目位于福建省漳州市原罐頭廠廠址，地塊南臨漳響路(騰飛路)，北臨漳華路，與群裕小區隔街相望；東臨零號路，西隔農貿市場，與丹霞路相近，交通便捷。基地建設用地面積為89459.24m2，規劃要求容積率≤5.5,建筑密度≤38%。該項目三期主要建設7幢高層住宅、配套的商業與公建用房?？偨ㄖ娣e（地上部分）128007.496m2，其中住宅建筑面積為120488.396m2,商業建筑面積7227.410m2。

2.1明確設計任務要求

在房地產項目開發階段，設計管理的首要內容即明確設計任務要求。房地產公司的設計人員對設計院的設計成果的評估,是以設計任務要求為標準。設計任務要求是針對設計過程中關鍵部位,重要點、面等提的具體要求。合理確定設計任務要求是房地產設計管理的第一步，也是對設計單位管理的根本。該工程規劃布局綜合考慮周邊環境、路網結構、公建與綠地系統；遵循因地制宜、合理布置、生態化的設計原則；以人為本，注重社區的人性化設計。設計中突出綠化與水景相結合的自然生態環境，體現綠色社區的特點；空間組織靈活多樣，利用建筑體型的變化造就富于變化的空間形態；營造舒適宜人的物理環境與人文環境，促進人與自然、人與人之間的親和關系，強調居住均好性、家園人情味與親切感。該項目整體規劃已于2009年完成報批，各項經濟指標已定型。所以，設計時僅結合現有市場情況對單體戶型及立面調整，并增加一些公共配套設施，如室內活動場地等。

2.2設計進度管理措施

項目的設計進度管理貫穿于項目開發所有涉及的各個環節，是實現設計進度管理的關鍵所在，因此可將設計分幾個節點，要求設計單位嚴格按照節點完成任務。

2.3設計過程管理措施

在設計過程中加強管理的具體措施包括:首先，應對設計進度進行重點控制。若特殊情況影響，無法按時完成設計，設計人員必須及時將具體情況上報給上級領導，并作出詳細說明，不得出現弄虛作假或應付了事的情況。其次，不同階段設計人員應當經常針對設計資料進行互提，構建一套完善且配合良好的資料互提單，以實現對設計人員責任權利的約束與管理，提高設計的全面性與嚴謹性水平。最后，設計工作完成后，要根據審圖中心的意見進行圖紙的修改，并在返修后進行復審，復審通過后方可開工。從而減少對設計圖紙的變更。

2.4合同管理措施

首先，在房地產開發設計管理實踐中應當確保設計費用的合理性。設計費用占房地產項目開發成分的比例低，但設計會對房地產項目開發成本產生相當大的影響，因此不能以過低的設計費用降低設計單位工作質量以及工作積極性，以避免圖紙質量受到影響。其次，應確保設計周期的合理性。房地產開發項目設計需要設計人員投入大量的時間與精力，若過分約束時間可能會影響到設計人員的專注度，導致項目設計質量大打折扣。最后，應對合同條款及相關內容進行嚴格控制，明確涉及到圖紙數量的約定內容，以免導致后期費用增加。

2.5經濟管理措施

首先，應當通過建立獎勵機制的方式，鼓勵設計單位為房地產項目開發商主動考慮成本問題，以設計方案的不斷優化達到控制開發成本的目的。如可以在具體條款中規定:設計單位若能夠將設計方案下的成本指標控制在理想范圍內，則按照某種方式給予某種程度的獎勵，以促進設計單位不斷研究設計方案的優化措施，降低成本開支，不斷提高房地產開發項目的成本效益水平。其次，應當明確規定針對設計問題對房地產開發項目所產生的損失應當由設計單位負責承擔一定比例，通過經濟層面的懲罰措施，不斷提高設計人員責任意識，保障設計方案的合理性與經濟性。

3總結

房地產項目的開發規劃水平會受到大量因素的影響,規劃設計工作的開展具有復雜性、多層次性以及多元性的特點。在房地產項目開發過程中，必須采取各種措施實現目標體系間的有機整合，促進各體系相互配合，形成平衡發展、和諧一致的局面，以促進房地產開發期間規劃設計工作的順利開展。

參考文獻:

[1]苗新英.初探房地產開發公司的設計管理問題與對策[J].建筑工程技術與設計,2016(28):1846.

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引言

如何提高房地產企業的核心競爭力，從企業內部挖掘潛力，加強企業內部管理，已逐漸成為房地產業迫切需要解決的問題，而房地產開發項目成本控制作為企業的核心競爭力是房地產開發企業首先要解決的問題。房地產工程項目的實施階段包括分為設計、招投標、施工及竣工結算階段等。而每個過程、分過程、子過程又是由許多不同的具體活動構成的。房地產工程項目的工程成本控制管理貫穿了項目的全過程，即從房地產項目決策的投資估算到設計階段設計概算，以及施工階段的施工圖預算和工程完工后的竣工結算。各個階段的成本控制目標是有機聯系在一起的，各個階段互相制約、互相補充。因此，要建立一體化的管理體系，及時發現偏差，糾正偏差，使幾個階段朝著預定的控制目標方向進展，嚴格控制房地產項目工程成本。

一、房地產項目成本管理問題分析

在房地產項目成本管理上，房地產商通常只重視施工階段的成本控制，而對設計、招標等階段的成本控制缺乏足夠的重視。中國房地產商只重視“顯成本”的控制，而對“隱成本”不加以重視，結果造成了房地產項目只得益于設計成本費用的減少卻反而增加了其后工程成本的造價，使得成本實際卻大大增加。具體房地產項目成本管理存在問題如下：

（一）只重視施工階段的成本控制，不重視設計階段的成本控制

施工階段可能是成本投入最明顯的一個階段，應該說是比較重要的一個階段，房地產開發普遍對項目工程施工階段非常重視。房地產公司均設有工程部，同時聘請專業的工程監理公司對項目施工進行直接的監控。開發商忽視了對設計階段的成本控制，往往將設計費一壓再壓，認為這就是節約成本。開發商普遍缺乏對設計進行監控的能力，往往使施工圖設計保守或不合理，從而造成浪費。

（二）不重視計劃和管理，導致成本失控

企業的管理松懈也是成本失控的重要原因，管理活動效能低下，資源沒有得到合理利用，成本失真的問題時有發生。在評估成本支出時，材料利用率低、設備效用差、技術及產品儲備不足、價值轉移和價值增值過程的無用環節、資源浪費等現象非常嚴重。

（三）招標投標沒有真正起到成本控制的作用

通過實行招投標以降低造價，保證質量，確實有其必要性和現實性。很多房地產公司（特別是一些國有房地產公司）不愿意搞公開的工程招投標。雖然政府作了硬性規定，工程招投標依然若隱若現未能全面實現，沒有起到成本控制的作用。

（四）現場簽證控制不力，導致成本失控

由于房地產項目的實施周期長，工程變更是項目施工階段經常會遇到的問題，它常常伴隨著工程費用的增加，同時也可能會引起停工、返工現象，造成項目總成本的大幅增加。如加強預算審查，安排施工全過程的材料和質量的監理等，卻忽視了對工程變更的控制，從而造成施工階段的支出超出預算，使得施工階段的成本難以控制。

二、房地產實施階段成本控制的措施

（一）設計階段的成本控制措施

設計階段是投資控制的關鍵環節，尤其是初步設計階段。因為在初步設計階段，建筑物的結構形式、外觀設計、平面布置及裝修標準等已基本確定，因此在初步設計階段就開始進行投資估算顯得尤為重要。設計階段可以采用的成本控制方法有：

1.推行設計招標與設計監理

實行設計招標制度可以有效地防范設計領域的不規范行為，保證有資質和實力的設計單位在良好的制度環境下公平競爭，不斷加強自身管理，提高設計水平，增強競爭能力，同時也擴大房地產開發企業在設計方案的選擇范圍，保證了設計方案的質量。

2.實行限額設計制度

積極推行限額設計，實行設計經濟責任制。作為設計單位，要推行限額設計，在設計中凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算，充分考慮施工的可能性和經濟性。項目設計委托時，要向設計單位提供盡可能詳盡的相關設計資料及各種技術經濟指標，明確項目開發的定位和工程建設成本范圍，特別要強調設計方案的經濟合理性，在保證工程質量和進度的前提下盡可能節約成本。

3.運用價值工程優選設計方案

在設計階段運用價值工程進行投資控制，就是把工程的功能和投資兩個方面進行綜合分析。選擇投資相對較低，功能相對較高的方案，確保必要的使用功能，消除不必要功能的費用，從而達到控制投資的目的。

4.加強圖紙會審工作并實行設計的獎懲制度

加強圖紙審核，將工程變更盡量控制在施工之前。在設計出圖前，組織設計部、工程部造價部對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、同時，制定較為詳細的、操作性較強的獎懲方案，從節約額中提取一定比例的金額進行獎勵，進而提高設計人員的工程成本控制意識，避免工程設計的肥梁胖柱、超量配筋、加大截面、任意提高鋼筋混凝土強度等級等提高工程造價的現象。

（二）施工階段的成本控制

1.工程變更控制

設計變更是在工程施工過程中為滿足施工現場條件變化、保證設計和施工質量，完善設計而進行的修改工作。工程成本增減幅度應控制在總概算的范圍之內，若確需變更但有可能超概算時，更要慎重。一般情況下，即使變更要求可能在技術經濟上是合理的，也應全面考慮，將變更以后所產生的效益與現場變更往往會引起施工單位的索賠等所產生的損失進行比較，權衡輕重后再做出決定。建設單位要事先做好各項準備工作，設計變更時間做節點控制，主體變更控制節點應該為標準層砌筑完成，現場統一檢查與核對；室外變更時間控制節點應該為污水、雨水管線完成施工，對總圖進行全面檢查。

2.索賠控制

在索賠事件發生后做好同期記錄，根據工程的實際情況，給承包商發放停工和復工通知，盡可能減少工程損失，并應掌握第一手資料，以便于與承包商日后索賠費用的核實。

（三）竣工階段的成本控制

工程竣工結算是核定建設的最終依據，也是建設項目竣工驗收后編制竣工決算和核定新增固定資產價值的依據。因此，這是控制工程成本的最后一關。一般應從以下角度控制結算工程成本。

1.核驗結算資料

根據竣工圖結合隱蔽簽證、現場簽證和設計變更進行審核計算，審查是否按圖紙和合同規定完成工作，是否有丟項、落項的工程。

2.結算費用審核

根據各項合同，處理好施工過程變更和索賠后，重點審查工程量、審查材料價格及單價的套用、換算、補充是否合理，是否符合合同規定；在結算時實行復審制度，以確保工程結算能按照合同約定的方式進行，并進行工程尾款會簽制度，確保結算質量和投資收益。

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關鍵詞：房地產開發項目管理房地產開發項目管理；施工管理

1引言

由于房地產行業發展太過迅速由于房地產行業發展太過迅速，巨大的市場需求使得開發商全力的追逐開盤的速度發商全力的追逐開盤的速度，完全不考慮質量問題，這也為房地產企業的發展埋下了隱患地產企業的發展埋下了隱患。而且來自于消費者、同行、政府等各方的壓力使得房地產企業之間的競爭也日益劇烈等各方的壓力使得房地產企業之間的競爭也日益劇烈，想要在行業市場上有一席之地在行業市場上有一席之地，就要考慮如何以最少的經濟成本和最快的速度和最快的速度、最高的質量去完成房地產項目建設。然而，影響其成本響其成本、質量和速度的關鍵在于項目中的施工管理工作。施工管理對整個房地產開發項目起到了提綱挈領的作用施工管理對整個房地產開發項目起到了提綱挈領的作用，通過科學的施工管理可以有效的組織和管理房地產項目的整個過程過程，可以將項目的施工質量、進度、成本控制在計劃內，從而使整個項目利益最大化使整個項目利益最大化。

2房地產開發項目管理定義

所謂房地產開發管理指的是在房地產項目開發建設的過程中程中，項目管理者運用系統工程的觀點、理論和方法對房地產項目的建設和使用的全過程進行綜合管理項目的建設和使用的全過程進行綜合管理，并通過管理對房地產項目進行優化配置地產項目進行優化配置，從而對房地產開發項目的整體工期、成本等進行把控成本等進行把控。

3房地產開發項目施工管理現狀

雖然近十多年我國房地產行業發展迅速雖然近十多年我國房地產行業發展迅速，但從我國的現狀以及需求情況來看狀以及需求情況來看，我國房地產行業依然是處于快速成長階段階段，具有成本高、工期長、變數大、利益關系較多、受環境影響大的情況響大的情況?？偟膩碚f我國現階段房地產項目施工管理的現狀有幾點狀有幾點：a)施工人員不專業施工人員不專業，基本是由農民工組成，技術水平落后后，流動性大；b)為了蠅頭小利為了蠅頭小利，在施工的過程中偷工減料，質量有很大隱患隱患，而且經常因為質量問題返工；c)施工過程中把握不好進度施工過程中把握不好進度，很難按時完成工期，基本無法按時交付使用法按時交付使用；d)在施工過程中在施工過程中，管理凌亂，無法做到成本控制，經常因為資金的問題影響到項目的施工進度為資金的問題影響到項目的施工進度。

4影響房地產開發項目施工管理的諸多因素

影響到房地產開發項目施工管理的因素有很多影響到房地產開發項目施工管理的因素有很多，可以分三個方面進行分析三個方面進行分析。a)進度方面進度方面，影響到施工進度的因素有：①對應的責任單位沒有按期完成所需完成的任務位沒有按期完成所需完成的任務。比如：設計單位沒能按期完成圖紙設計完成圖紙設計、供貨單位沒能按期提供所需材料等，房地產開發是一個復雜的過程發是一個復雜的過程，會涉及到很多部門和單位，任何一個部門或單位未能按時完成任務門或單位未能按時完成任務，都會導致后續的工程無法進行，從而影響到整個工程的進度從而影響到整個工程的進度；②臨時的變更情況臨時的變更情況，如：因為施工地質問題需要修改施工方案工地質問題需要修改施工方案，這時候則會需要重新設計圖紙紙，重新補充針對特殊地質情況所需設備等，從而會產生新的工作工作，必然會影響到工程進度；③工程所需材料缺乏工程所需材料缺乏。材料是施工過程中的必備品施工過程中的必備品，受市場的影響，材料缺乏、材料未到位等原因是比較常見的等原因是比較常見的，故因此導致的工期延誤也是比較常見的的；③受天氣等不可控因素影響導致進度延誤受天氣等不可控因素影響導致進度延誤，如：空氣污染嚴重政府要求停工嚴重政府要求停工，連續的暴雨無法施工等。b)質量方面質量方面，質量是基本保障：①““人”的因素，這是主要因素因素，如果施工人員本身的品質就有問題，那么不可能做出質量過關的產品量過關的產品；②材料的因素材料的因素，材料如果不合格，成品必然是不合格的不合格的；③設備的因素設備的因素，設備功能會直接影響到施工質量，比如定位不準確之類的問題比如定位不準確之類的問題。c)成本方面成本方面，影響房地產項目施工成本方面的因素非常多多，幾乎貫穿了整個項目施工過程，主要體現在以下幾點：①合同方面合同方面，合同中沒有明確對施工總造價及支出情況提出要求求；②過程中過程中，施工過程中沒有進行監督管理，無法及時發現影響成本的問題影響成本的問題；③管理人員技術水平問題管理人員技術水平問題，無法發現工程進度中存在的風險因素度中存在的風險因素，不能及時采取控制措施。

5如何提高房地產開發項目中的施工管理水平

5.1進度方面

首先要對整個施工過程進行總體計劃首先要對整個施工過程進行總體計劃，根據計劃制定出具體的具體的、可行的施工方案，并對涉及到的各個施工部門進行協調要求調要求，確保他們能相互配合和銜接，實現資源最優化；②充分的做好各種準備工作分的做好各種準備工作（測繪、設計、原材料供應等），避免因臨時的更改導致工期進度的延誤臨時的更改導致工期進度的延誤；③做好節點控制做好節點控制，對施工鏈條中的各個環節進行總體調控條中的各個環節進行總體調控，確保一環接一環，保障工程能順利開展順利開展；④做好激勵的獎懲政策做好激勵的獎懲政策，并寫入合同，對于在確保質量下縮短了工期的給予獎勵質量下縮短了工期的給予獎勵，反之則給予懲罰，以此來刺激施工單位的動力施工單位的動力，讓他們提高效率。

5.2質量方面

①在施工單位必選時在施工單位必選時，必須要選擇質量、信譽、口碑都非常好的單位常好的單位，并且在與其簽訂的施工合同中需要對工程質量的要求進行明確的要求進行明確，在驗收的時候也嚴格按照國家標準及合同約定進行驗收約定進行驗收，以此來確保工程施工質量；②從源頭入手從源頭入手，對使用的材料進行嚴格審查使用的材料進行嚴格審查，選擇符合國家標準的高品質材料，并且對材料進行測試并且對材料進行測試，最大程度上保證項目的修建質量；③在施工過程中施工過程中，加強管理，對工程的關鍵點、隱蔽部位等地方的施工進行重點監測施工進行重點監測；④加強過程中的監督管理加強過程中的監督管理，避免出現偷工減料的情況減料的情況；⑤通過培訓等手段提高施工人員的工藝水平通過培訓等手段提高施工人員的工藝水平，強化他們的質量意識化他們的質量意識，這樣不僅可以提高質量，還可以提高施工效率效率，加快進度。

5.3成本控制方面

①加強管理加強管理，打造完善的管理體系，結合績效考核，利用制度對施工人員進行約束制度對施工人員進行約束，人總是會有偷懶和拖延的心理，所以必須利用制度對其進行管理約束以必須利用制度對其進行管理約束，強化他們的責任意識，降低管理成本和因人的因素帶來的其他成本浪費低管理成本和因人的因素帶來的其他成本浪費；②采用招標必選等方式對材料的供應商進行選擇必選等方式對材料的供應商進行選擇，選擇出質量過關，價格也有優勢的大牌供應商也有優勢的大牌供應商，減少成本支出；③對施工過程中的材料料、機械設備進行優化配置，盡可能提高利用率，避免不必要的浪費的浪費；④加強監督管理加強監督管理，避免中飽私囊的情況出現。

6結束語

房地產行業所涉及的面非常廣房地產行業所涉及的面非常廣，其項目的施工管理更是一個非常復雜的過程一個非常復雜的過程，要提高管理水平就必須要意識到房地產開發項目中的各種問題產開發項目中的各種問題，并對這些問題采取有效的應對方法法，這樣才能真正提高房地產項目施工中的管理效率。

作者:曾文瓊 單位:上海仁閱置業有限公司

參考文獻：

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關鍵詞：房地產開發 項目管理 問題 措施

房地產開發項目是一項高投資、開發周期長、高技術以及高風險的工程項目，如果管理不當會進一步增加房地產開發項目的風險，甚至還會影響到房地產開發企業的穩步發展。而根據有關調查顯示，很多房地產開發項目管理中還存在較多的問題，這些問題不僅僅直接影響到了房地產開發工程的質量，同時還給房地產開發項目帶來了較大的風險，因此房地產開發項目管理部門必須要科學合理做好全方位工程管理，只有這樣才能降低風險，促進房地產建設的良性健康發展。

1、房地產開發項目管理的重要性

房地產項目管理的意義主要體現在計劃、組織、協調和控制四個方面，首先在計劃方面，對房地產開發項目進行計劃管理，能使項目的開發建設有計劃、按順序有條不紊地展開。其次，房地產開發項目的組織管理能夠根據有關法律法規，建立各種規章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現。再次就是房地產開發項目的協調管理，它能夠為房地產開發項目提供協調和諧的環境，保證房地產項目開發建設的順利進行。最后就是房地產開發項目的控制管理，它能夠對房地產開發項目的工程質量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效的控制，這樣可以保證房地產開發項目能夠以最小的投入獲得最大的經濟效益、社會效益以及環境效益。

2、房地產開發項目工程管理中存在的問題

2.1 房地產開發項目管理前期準備不足

根據有關調查顯示，10%左右的房地產開發風險都是由房地產開發項目管理前期準備不足引起的，例如很多房地產開發項目企業在開發前期并沒有掌握完善的技術資料，進而在很大程度上增加了房地產開發項目工程的風險。還有很多房地產開發企業為了在最大程度上縮短房地產開發周期，在開發前期沒有做好的充足的準備就盲目開工，進而在很大程度上影響了房地產開發項目工程的正常進行，從而在很大程度上影響了房地產開發企業的盈利空間。

2.2 缺乏完善的房地產開發項目管理制度

完善的制度是保證房地產開發項目管理工作順利開展的基礎，但是在實際調查中發現，有80%以上的房地產開發企業都沒有建立完善的房地產開發項目管理制度，進而致使房地產開發項目管理工作的隨意性比較高。例如很多房地產開發項目管理部門并沒有建立房地產開發項目管理責任制度，進而無法將房地產開發項目管理責任落實到每個部門以及每位職工，從而在很大程度上影響了房地產開發項目管理的效果。還有很多房地產開發項目管理部門并沒有建立完善的激勵機制，進而沒有對房地產開發項目管理工作作出突出貢獻的個人或者集體作出及時的獎勵，從而在很大程度上影響了全體職工參與房地產開發項目管理工作的積極性。

2.3 成本控制不理想

成本控制是房地產開發項目管理的重要內容之一，但是很多房地產開發項目管理中成本控制效果并不是很理想，在一定程度上增加了房地產開發的成本，進而影響了房地產開發項目的經濟效益。例如很多房地產開發企業忽視了房地產開發項目設計階段的成本控制，進而致使設計出來的房地產開發項目方案的造價偏高，增加房地產開發的成本。

2.4 風險控制意識薄弱

風險控制意識薄弱是房地產開發項目管理中的常見問題，有很多房地產開發企業過分追求利益在很大程度上忽視了風險管理的重要性，沒有制定完善的房地產開發風險控制系統，這樣就在很大一定程度上增大了房地產項目開發的風險。

3、加強房地產開發項目工程管理，降低房地產開發風險

3.1 加強房地產開發項目的前期準備工作

完善的前期準備工作是房地產開發項目工程順利開展的基礎，因此房地產開發項目管理部門必須要進一步加強房地產開發項目的前期準備工作。首先，房地產開發項目管理部門在房地產開發項目前期必須要對開發項目作出詳細的可行性分析，并且還要掌握完善的技術資料，這樣才能保證房地產開發項目的順利進行。其次，在房地產開發項目前期，房地產開發項目管理部門要加強與其他部門的溝通聯系，這樣可以有效降低房地產項目開發中的一些阻力，進而保證房地產項目開發的順利進行。

3.2 進一步建立與健全房地產開發項目管理制度

完善的制度是一切工作的基礎，因此房地產開發企業必須要建立完善的房地產開發項目管理制度，只有這樣才能在最大程度上提高房地產開發項目管理工作的水平。例如房地產企業必須要建立房地產開發項目管理責任制度，將房地產開發項目管理責任落實到每個部門以及每位職工，從而能夠有效降低房地產開發項目管理的隨意性，提升管理效果。其次房地產開發企業還必須要建立有效的激勵機制，對那些為房地產開發項目管理做出突出貢獻的個人或者集體要及時給予物質獎勵與精神激勵，這樣可以充分調動企業職工參與房地產開發項目管理的積極性，進而能夠實現房地產開發項目的全員管理，從而能夠在很大程度上提高房地產開發項目管理的效果。最后，房地產開發企業在建立完善的制度的同時，還要加強執行力的建設，這樣可以保證房地產開發項目管理制度能夠落實到實處。

3.3 進一步加強房地產開發項目成本控制

隨著房地產市場競爭的不斷激烈，房地產開發成本控制已經成為了房地產開發項目管理工作的重心，因此房地產企業必須要進一步加強房地產開發成本控制。首先房地產開發企業必須要加強設計階段的成本控制，將成本控制意識貫穿于設計的整個階段，這樣可以在很大程度上提高設計方案的可行性，進而能夠降低房地產項目的開發風險。其次，房地產企業還必須要加強房地產開發成本的動態控制，根據不同的開發環境制定出不同的成本控制措施，只有這樣才能在最大程度上提高房地產開發成本，進而提高房地產開發項目的經濟效益。

3.4 進一步增強企業風險控制意識

隨著房地產市場競爭的不斷激烈，房地產開發項目的風險越來越大，因此為了進一步降低房地產開發項目風險，必須要進一步增強房地產開發企業風險控制意識，使其認識到房地產開發項目風險控制的重要性，并且建立系統完善的房地產開發項目風險控制系統，把風險控制在系統之內，在不斷變化的過程中進行管理，這樣可以有效降低房地產開發項目的風險。

4、結束語

總而言之，加強房地產開發項目管理工作能夠在很大程度上降低房地產開發項目的風險，提高房地產開發項目的收益，因此房地產開發項目管理部門要積極轉變傳統的管理觀念，樹立新的房地產開發項目管理觀念，根據工程項目的實際情況制定出科學合理的管理措施，只有這樣才能在最大程度上降低房地產開發項目的風險，提高房地產開發項目的盈利能力。

參考文獻：

[1]新.房地產開發項目工程管理及其風險[J].企業導報，2011年2期

[2]張榮超.淺談如何做好房地產開發項目工程管理[J].建材發展導向（下），2012年6期

[3]陳婉清.淺談房地產開發項目工程管理[J].中華民居，2013年27期

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為促進我縣地震災后房地產業恢復發展，根據成都市人民政府辦公廳《關于促進房地產業恢復發展扶持居民安居置業的意見》（成辦發〔20*〕50號）精神，結合我縣實際，制定如下實施意見：

一、進一步優化審批流程

各鎮、縣政府各部門要高度重視促進房地產業加快發展工作，進一步優化服務流程，將各類審批工作提前介入到企業的項目實施過程中，營造寬松的發展環境。要按照“統一受理、分頭審批、限期完成、集中回復”的原則，在立項、規劃、用地、建設、產權辦理五個環節推行主協辦工作制度，減少審批環節，縮短審批時限。

（一）及時辦理項目立項

符合*土地利用總體規劃和成都市*分區規劃的項目，且報送資料齊備的，縣發改局立即辦理立項備案手續，同時發放工程建設項目招標登記意見書。

（二）搞好工程招標投標

1、非國有資產及非政府投資的工程項目，縣發改、建設、交通等相關部門在收到備案資料后，立即辦理招標及施工合同備案手續。

2、國有資產及政府投資的工程項目，縣發改、建設、交通等相關部門在收到齊備的招標文件后的2個工作日內，進行招標前備案；在收到招標投標資料及施工合同后的2個工作日內，進行招標后備案。屬于災后重建的政府投資項目，按相關規定執行。

（三）簡化規劃審批

1、對房地產項目涉及的《建設項目選址意見書》、《建設用地規劃許可證》實行合并辦理，辦理時限由原13個工作日縮短為3個工作日。除劃撥方式取得國有土地使用權的項目外，其它建設項目可不再辦理《建設項目選址意見書》；經招、拍、掛取得地塊的房地產項目，在1個工作日內辦理《建設用地規劃許可證》。

2、對建設單位報送相關資料齊備的房地產業項目，在4個工作日內完成建筑設計方案審查，2個工作日內辦理《建設工程規劃許可證》。

（四）簡化建設審批

1、嚴格實行施工圖聯合會審制度?？h規劃、建設、環保、人防、衛生、文廣、氣象、消防等相關部門每周定期對房地產報建項目進行聯合會審，確保在3個工作日內提出會審意見，會審由縣建設局牽頭組織，并對項目實行跟蹤協調和服務。

2、房地產建設項目施工圖審查合格和相關資料齊備，縣建設局立即辦理施工圖設計文件審查備案手續、施工安全監督備案手續和質量監督備案手續。

3、對建設單位報送相關資料齊備的房地產項目，縣建設局在2個工作日內辦理《建筑工程施工許可證》。

4、房地產建設項目在報建手續未辦結的情況下，施工圖審查合格且施工現場具備開工條件的，經建設單位申請，可實行安監、質監提前介入，同時限期完善備案手續。

（五）放寬商品房預售限制條件

對取得《建筑工程施工許可證》且建筑面積在5萬平方米以上的房地產項目，根據開發企業申請，可提前辦理《商品房預售許可證》，商品房預售資金由縣房管局進行監管。

（六）簡化其他審批事項

對建設單位報送相關資料齊備的房地產項目，縣水務局在1個工作日內辦結《取水許可證》；對因地質、地下管網密集等原因無法修建防空地下室而需繳納人防工程易地建設費的房地產建設項目，縣人防辦先辦理有關手續，待工程峻工驗收后再收取相關費用。

二、加大政策扶持力度

（一）實施報建費優惠

1、在20*年4月25日至2009年4月30日期間，完成報建審批手續并在15天內正式開工建設的房地產項目，新型墻體材料專項基金在報建時先繳50%，工程竣工時根據使用情況再辦理補繳（或返退）手續；民工工資保證金實行支付擔保制度。

2、在20*年8月1日前、10月1日前、12月1日前完成報建審批手續且在15天內正式開工建設的房地產項目，按2009年4月30日前完成的主體工程的實際建筑面積，分別按40元/㎡、30元/㎡、20元/㎡的標準返還部分城市基礎設施配套費作為獎勵扶持。

3、在20*年4月25日至2009年4月30日期間動工且建筑面積在5萬平方米及以上的房地產項目，經縣政府批準同意，在項目報建時可先繳納報建費的50%，余下50%在辦理商品房預售許可證前一次性繳清。

（二）實施財稅扶持

在20*年4月15日至2009年12月31日期間，房地產項目的開發企業年納稅額在500萬元（含500萬元）至1000萬元的,縣財政按該企業當年繳納企業所得稅縣實得部分40%額度予以扶持;年納稅額在1000萬元（含1000萬元）至1500萬元的,縣財政按該企業當年繳納企業所得稅縣實得部分50%額度予以扶持;年納稅額在1500萬元（含1500萬元）至2000萬元的,縣財政按該企業當年繳納企業所得稅縣實得部分60%額度予以扶持;年納稅額在2000萬元及以上的,縣財政按該企業當年繳納企業所得稅縣實得部分70%額度予以扶持。

（三）放寬用地限制

1、對已通過招、拍、掛等方式取得土地使用權的地塊，符合城市規劃，具有地塊分宗條件的，在審定總平面方案的前提下，經土地使用權人申請，依照地塊分宗規劃紅線，并在繳清分宗地塊的地價款后，可分宗辦理國土使用證。

2、對出讓取得開發用地使用權的企業，可以土地使用權與他人聯合開發，縣國土資源部門為其辦理土地使用權人加名和土地使用權變更登記手續。規劃、建設等部門為其辦理項目報建手續。以土地使用權進行聯合開發所產生的各方當事人的權利義務，應由其按有關法律規定通過協議約定。

3、對出讓取得開發用地使用權的企業，因地震災害導致企業資金短缺無力進行開發建設的，經國土資源部門審核批準，可通過協議方式將其土地使用權轉讓給有條件開發建設的企業，有關部門為其辦理土地使用權轉讓和報建等相關手續。

4、降低大型商業項目出讓地價標準。今后三年內，對投資規模大，促進經濟發展作用明顯的新建大型商業設施項目用地，經縣政府同意，降低地價標準，實行分期付款。

（四）完善落實其它扶持政策

1、實施房政優惠政策。在20*年1月1日至2009年3月31日期間開工建設，并在2009年12月31日前申請辦理房屋產權初始登記的，房屋保修金可緩交；20*年度開工建設且在20*年12月31日前實際完成建筑面積在2萬平方米以上，并在2009年12月31日前進行產權登記項目，該部分建筑面積在辦理初始產權登記時，房屋產權登記費按實減半收取。

2、在20*年6月1日至2009年3月31日開工建設的房地產項目，免收建設項目地形地貌規劃資料技術服務費、建設項目界址點成果測繪資料費、建筑物放樣測繪費。

3、進一步完善市政配套優惠政策

（1）天然氣安裝。20*年度開工建設且在2009年4月30日前辦理天然氣民用戶安裝手續的項目，天然氣公司免收外管超出部分的費用（郫筒鎮城區天然氣外管超過500米，其它鎮天然氣外管超過300米的部分）。對20*年8月1日以前、2009年4月30日以前兩個時段辦理民用安裝手續，且已具備天然氣安裝施工條件的，分別按現行天然氣民用戶安裝費標準3000元/戶的70%、80%優惠收取工程包干費。

（2）自來水安裝。20*年度開工建設的高層建筑且在2009年4月30日前完成自來水報裝手續的項目，成都市自來水公司*分公司可根據建設業主需求，對建設項目提供總表供水安裝方式，安裝工程費按實際發生費用結算（可不執行縣物價局核準的2200元/戶的標準）。同時，對20*年6月1日至2009年4月30日期間開工建設的房地產項目免收給水工程查勘費和停水費。

（3）有線電視入網安裝。20*年6月1日至2009年3月31日期間，對土地使用證、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證齊全且主體封頂的商業樓盤申請入網安裝有線電視，每戶入網安裝費和一臺單向機頂盒合計優惠價款為880元，合同首付款比例降至25%。

（五）對重大特殊項目，報經縣政府同意，實行“特事特議”。

（六）扶持政策兌現辦法

符合享受扶持政策的企業，按項目進展情況和財稅結算時間，向縣政府申請享受相關扶持政策。報建費獎勵政策在2009年5月底前申請，財稅政策在次年1月底前申請。申請時提交所享受政策涉及的相關合同文本、規劃建設手續、營業執照、稅務登記證、稅票復印件、報建費收據復印件等資料，經縣建設、財政等部門核定后，由縣政府批準兌現。

篇6

關鍵詞：房地產企業； 投資決策分析 ；成本控制

中圖分類號： F830.59 文獻標識碼：A

一、房地產業投資決策對成本控制的影響

1、影響投資決策的因素分析

（1）社會因素

房地產業與國家政策、金融政策以及國民經濟發展水平密切相關，因此其投資時機受國家產業政策、金融政策及國民經濟發展水平的影響。政策的變化對房地產開發項目的影響較大，如對控制固定資產投資規模的政策變化，將會影響到市場對房屋的需求量；實行新的土地政策，將會對房地產開發成本造成影響，稅收政策及貸款利率的變化將會引起投資效益的變化。國民經濟發展水平對市場購買力造成影響，也會影響房地產的投資。

（2）成本因素

影響房地產項目開發的成本因素主要包括所需要資源價格的變化、項目周期以及項目的產出率等。由于在建筑過程中的施工消耗，建筑所需材料等價格都在不斷變化，投資收益會受到一定影響。房地產項目周期長，資金占用量大，而資金的占用對成本的影響直觀的體現就是利息的支出，開發項目的周期越長，銀行貸款的數額就越大，而如果開發項目的周期短，房地產企業的資金周轉次數多，其產生的效益也就越大。

（3）投資區位

房地產作為一種特殊的商品，具有不可移動的特點，因此房地產的區位因素是客戶最為關心的內容之一。對于房地產開發來說，地段位置是影響項目投資效益的關鍵性因素。隨著社會經濟的不斷發展，人們對生活質量提出了更高要求，追求高品質生活。而任何一個房地產項目都與其周邊的人文、自然環境發生著各種互動關系。因此不同區位的房地產項目，會產生不同的經濟效益。

（4）投資時機

選擇合適的投資時機是房地產投資收益的關鍵。經濟發展趨勢是影響開發時機的關鍵性因素，在經濟發展的成長期，房地產市場需求旺盛，市場處于上升勢頭，此時推出合適的房地產項目較易獲得較高的收益；當經濟處于低迷期，市場需求下降，不能達到預期收益，因此房地產投資者必須具有敏銳的判斷力，進行項目可行性分析，把握投資時機。

2、投資決策失誤對成本控制的影響

面臨日益復雜的市場環境，房地產投資潛在著各種風險，如果決策失誤，將會給企業帶來很大的投資風險。

（1）市場因素對成本控制的影響

房地產市場的動蕩會使房地產開發企業帶來巨大的經濟損失，市場供需關系、市場購買力以及利率匯率等都會對成本控制造成影響。房地產企業周期長，在從項目可行性研究到開盤期間，市場需求發生變動的可能性很大，如客戶對戶型結構及單元面積的喜好等都會發生變化，從而使收益難以達到預期目標。

（2）政策因素對成本控制的影響

金融政策及財政政策對房地產企業開發的成本影響最為直接，貨幣政策的緊松都會直接影響到房地項目開發者以及購買者所持有的資本，影響了項目的開發和銷售，使房地產開發企業所需的成本受到影響。如國家出臺的一系列土地增值稅條例和房地產開發相關辦法，都使增加了項目開發的成本。

（3）項目開發團隊人員素質對成本控制的影響

項目開發團隊人員的素質對成本的影響較大，如果沒有專業的投資分析，很難作出正確的決策，而決策的失誤導致的項目投資失誤給企業帶來不可估量的損失，增加了項目的開發成本。決策者如果沒有敏銳的市場洞察力，無法正確對項目進行定位，盲目進行投資開發，在開盤后出現銷售瓶頸，成本的收回速度較慢，使開發成本增加。

二、完善房地產企業投資決策階段的成本控制措施

1、進行充分的市場調查，降低投資風險

在房地產投資經營過程中會存在很多不確定因素，潛藏著風險，從而使投資實際收益偏離預期收益。這就要求投資者在投資決策前要充分利用信息化手段進行市場調查。調查住房銷售價格、戶型需求、環境要求以及市場競爭情況等進行調查，對正在開發的樓盤進行產品、客戶群、價格以及市場購買力等進行分析。根據項目的使用要求、建設目標和規劃技術條件等組織項目前期工作組的相關人員對項目進行研究并提出初步投資建議，為他們的投資決策提出科學依據，降低投資風險。

2、重視房地產開發項目可行性研究及投資估算

投資階段重點是進行項目的可行性研究，對項目的投資估算精確度進行控制，并采用合理的估算方法進行編制，從而確保項目上投資決策的可靠性。

（1）重視房地產開發項目可行性研究

房地產開發項目投資數額大，建設周期長，要使開發項目達到預期經濟效果，就必須實現項目決策科學性，減少或避免投資決策的失誤，做好可行性研究，解決并落實項目開發過程中經濟技術原則和基礎資料?？尚行匝芯康膬热莅ㄊ袌龅墓┬桕P系、客戶群及產品定位分析、項目選址與方案規劃、產品的建筑方案分析、投資估算與資金籌措以及財務效益等。對市場進行研究，了解客戶需求，對項目進行定位；在技術研究階段要結合設計方案對比項目功能，從中選擇出經濟與技術結合較好的方案。進行科學的可行性研究可以提高決策的可靠性，使投資者更好的了解市場以及項目本身的定位，盡可能避免投資風險，有效控制項目成本。

（2）重視房地產開發項目投資估算

投資估算是擬開發建設項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，是進行投資決策的重要依據之一，是否進行項目開發取決于開發項目的投資估算。投資估算必須保證準確性，如果出現的誤差太大，將會導致投資決策的失誤。在初步決策階段，允許估算誤差在30%左右，但在最終決策階段，其估算誤差必須控制在10%以內。只有保證投資估算的方法和數據資料可靠性，才能保證項目開發過程中其他階段的成本控制在合理的范圍之內，實現成本控制的預期目標。

3、采取組合投資策略，利用保險規避經濟風險

（1）采取組合投資策略

目前，多數房地產企業為了分散風險，采用組合投資的策略，同時運作多個房地產項目。如何利用有限的企業資源通過合理的投資組合，選擇投資時機、項目類型、投資區域等，規避風險并且盡可能多的獲取經濟效益和社會效益，具有重要的現實意義。

首先，采取組合投資要選擇恰當的時機。房地產業具有投資時間長、資金占用量較大等特點，因此在項目開發過程中最容易遇到的就是財務危機，如果后續資金無法及時到位，很容易出現資金鏈斷裂的問題。因此在采取組合投資策略時要避免幾個項目的同時啟動，避免由于幾個項目一起啟動占用大量資金給企業帶來的整體性經營風險。在組合投資時，要注意對開發周期不同的項目進行組合，注意開發周期的多元化，使其相輔相成，增加抵御風險的能力，在保持企業效益長期穩定的情況下，提升企業形象和融資能力。

其次，采用組合投資策略時要注意投資產品的組合。房地產企業選擇的投資產品包括商業地產、住宅地產以及工業地產等。由于市場供需的多變，因此不同類型的房地產商品在同一時期內的供需關系是不相同的。在分析激烈的市場競爭環境的基礎上充分掌握各種產品的市場狀況和企業實力進行科學、準確、系統的評價，從而對投資產品組合作出調整。

再次，投資區位的組合。不同區域的經濟發展水平不一、實施的政策不同、社會環境、人文地理不同，房地產開發企業的發展機會和生存空間也是不一樣的。實施投資區位組合，可以使企業打破房地產不可移動的地域限制，從而為企業贏得更多的市場份額和發展機會，避免一失均失、一敗俱敗的局面，盡可能的防范和分散風險。

（2）利用保險規避經濟風險

保險作為一種及時、合理的分攤經濟損失和實施經濟補償的方法，可以有效處置房地產項目開發過程中的風險。房地產保險是指在房屋設計、建造、銷售以及消費和服務等環節中以房屋及其相關利益與責任為保險標的的保險。房地產企業可以通過向保險公司投保，以繳納保費為代價，將開發過程中或已經開發完成的項目存在的風險轉嫁給保險公司來承擔。但同時值得注意的是保險的可保范圍是有限的，在多數情況下，保險也并不能提供充分的補償。因此企業也需要采用其他非保險手段來轉嫁風險。

4、加強項目團隊建設，提高成本管理水平

（1）加強投資項目團隊人員素質建設

房地產可行性研究和開發策略是一個非常專業、系統的工作。面臨新的經濟形勢，房地產開發企業要適應新時期的變化，提高項目團隊的整體素質，加強項目團隊的建設，積極探索新的發展模式和管理方法。成本管理人員除了對城市的市場狀況和經濟形勢、建筑工程造價狀況、貸款利率等做充分的了解、分析和判斷，還要樹立以客戶為中心的思想，為客戶創造更大的價值。要加強團隊人員的專業素質能力和良好的協調溝通能力，善于利用各方資源，與公司內部各部門合作伙伴溝通。

（2）提高成本管理水平

在房地產開發投資決策階段，投資者要進行嚴格的成本管理，建立有效的成本控制激勵機制，實施相應的成本控制措施，避免或降低投資風險。

首先，要建立利于成本控制的激勵機制。要充分發揮成本管理體系中的“監督”職能，分析成本失控的原因并采取相應措施。要調動全員參與成本控制的積極性，對于提出成本控制有良好建議的員工要進行獎勵，對于由于個人原因造成的成本失控要進行處罰。優秀的企業文化具有激勵功能，拉近企業與員工之間的關系，使企業與員工同呼吸共命運，自覺節約成本。

其次，控制房地產開發成本。房地產開發成本主要包括前期的土地開發成本、項目設計成本、建筑安裝工程造價成本、配套設施成本等。土地開發成本一般占到項目總支出的20%～30%左右，因此對土地的位置選取及出價的確定都應充分考慮開發風險和升值空間。要根據項目設計的先進性、經濟性、可靠性及實用性等來確定最佳設計方案，確保投資成本的最低。建筑安裝工程造價成本會占到項目總支出的45%～55%左右，在進行建筑安裝工程成本的控制時，要根據當前區域經濟的發展形勢，對類似的項目造價標準進行調研，把握項目施工的總體情況，對影響成本的主要因素進行深入的分析，制定出科學合理的成本指標，在施工過程中對成本進行分析優化，將成本控制在最小范圍。

第三、財務費用及稅金的控制。在投資決策階段要對財務費用做好充分估計，正確利用企業財務杠桿作用，在滿足項目資金鏈連續性的前提下，最大限度的減少財務費用。稅費的減免對于房地產開發企業來說是至關重要的，可以降低企業的開發成本，因此在投資決策前，要根據相關政策規定估算，努力獲得政府支持。此外，還要預測其他一些因素的影響，如開發周期的變動等，確保項目成本最小化。

項目成本控制的實施是實現企業組織目標、達到預期經濟效益、提高競爭力的關鍵。房地產開發項目運作周期長、資金占用量大、成本核算多、投資風險高等特點，因此提高投資決策水平，加強成本控制就顯得尤為重要。企業要組建一支高水平專業項目開發團隊，提高成本控制管理水平，盡量避免風險，從而達到企業的預期經濟效益。

參考文獻：

[1] 鄒坦,韓寧.關于工程建設單位控制設計階段工程造價的方法研究[J]. 工程質量. 2007(19)

[2] 黃千里.淺談房地產開發項目成本管理中存在問題的原因及對策[J]. 現代商業. 2007(14)

篇7

關鍵詞：房地產項目；成本控制；價值工程；技術經濟分析

設計階段是房地產項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的0.5％-1％，但對工程建安成本的影響可達75％以上，由此可見，設計質量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少,合理科學的設計，可降低工程建安成本10％左右。但在實際工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。因此我們必須重視設計階段的成本管理，為了克服技術與經濟設計與概算相互脫節的狀態，為了選擇技術先進經濟合理的最優設計，我們必須注重設計方案的優化，強調技術經濟分析，實施限額設計，加強設計監督和建立設計激勵機制[1]。

一、運用價值工程法優化項目設計方案

價值工程作為一門新興的管理技術，是降低成本提高效益的有效方法。它是通過集體智慧和有組織的活動對產品或服務進行功能分析，使目標以最低的總成本可靠地實現產品或服務的必要功能，從而提高產品或服務的價值。價值工程的主要思想是通過對選定研究對象的功能及費用分析提高對象的價值[2]。這里的價值指的是反映費用支出與獲得之間的比例。用數學式表示如下：

價值=功能÷成本，即：V=F÷C

該公式揭示了用最少的投資爭取最大效益的五條方法：保持開發項目功能不變降低項目投資；投資不變提高項目功能；投資雖有所增加但功能提高幅度更大；降低一些次要功能使成本大幅降低；運用新科技新技術既提高功能又降低項目投資。

同一建設項目、同一單項單位工程可以有不同的設計方案，就會有不同的成本；可用價值工程進行方案的選擇。在設計階段，運用價值工程控制建安成本并不是片面地認為成本價越低越好，而應把工程的功能和成本兩個方面綜合分析研究。只有價值系數最大即滿足必要功能的費用消除不必要功能的費用才是價值功能要求的，實際上也就是成本管理本身的要求。例如：在某樓盤沿街青年公寓設計時，經過市場調研發現，如果增加精裝修設計，雖然每平方米將增加成本250元，卻更能滿足社會上目前單身白領急于購房，而又沒有精力裝修的現實需求，樓面售價雖然提高800-1000元/平方米，可見價值還是增加了。

二、加強項目設計的技術經濟分析

強化設計環節技術經濟分析，使設計既具有技術先進性和適用性，又具有經濟合理性，在保證功能、質量的前提下，努力降低項目投資費用。技術經濟分析的重點在基礎設計階段，對于構成工程項目基本投資費用的工程內容和質量要求基本上都要確定下來，包括結構選型工程材料的技術規格和要求環保措施自動控制程度以及建筑物和構筑物的設置范圍。當工程設計完成之后降低投資費用的余地就大為縮小了，只能靠改進項目的實施工作，提高工程設計效率和施工勞動生產率以及在設備材料采購工作中盡是做到優質價低、按時交貨等措施來實現。

能大幅降低投資費用的措施：主要有削減某些可以省掉的工程內容或縮小工作范圍、適度技術要求和材料規格性能要求，不要過于追求過剩功能和質量等。比如未來城項目一期地下車庫，原先設計的為防水膩子、乳膠漆市場價格65元/平方米，后來根據當地的氣候情況，以及地下車庫水位地質情況經過技術論證，完全可以采用普通膩子、乳膠漆，就能滿足質量要求，市場價格為32元/平方米，一期車庫面積共計2.26萬平方米，則僅該項就能直接降低成本74.58萬元。

三、實行項目限額設計

所謂限額設計，就是按照批準的設計任務書和投資估算，在保證功能要求的前提下，控制初步設計以及按照批準的初步設計總概算，控制施工圖設計。同時，各專業在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資額控制設計，嚴格控制設計中不合理的設計變更，保證工程竣工結算不突破總投資額[3]。

投資分解和工程量控制是實行限額設計的有效途徑和主要方法。限額設計的過程分為目標設置、目標管理、目標實施檢查、信息反饋的控制循環過程。限額設計的過程，其實是個技術經濟論證的過程，是一個產品技術屬性和經濟屬性統一的過程。其實施步驟是：（1）將投資總限額按專業工程進行合理分解得到專業限額；（2）根據專業限額，由專業設計部門或設計院進行設計成果；（3）根據設計成果，測算各專業設計成果的投資額，并進行匯總獲得設計總投資額；（4）設計總投資額與投資總限額比較，如果超出設計總限額，則分析原因，如果是設計原因則返回第一步，直到滿足要求；如果不是設計原因則進入下一設計階段。如果不超出限額設計則直接進入下一設計階段，開始下一輪的限額設計。詳限額設計流程見圖1。

由房地產開發公司同設計院簽訂限額設計協議，明確限額指標，杜絕長期以來房地產商技術力量薄弱對設計院約束能力差，導致限額設計無法兌現的現象。比如：對于小高層，限額要求：鋼筋 46kg/m2,砼 0.48m3/m2等，使限額設計可執行，可驗證，可考核。

三、實施項目設計監督制度

為改變他山項目設計變更較多，屢屢突破設計限額的現象，山東ZQ房地產開發公司成立專門的設計監督部門，部門內配有經驗豐富的建筑、結構、水電方面的專業人才和經濟分析人員。設計監督部門隸屬于集團，以方便統一管理，部門的職能：制定詳細的設計要求和下達設計任務，并對設計單位所出的設計方案和施工設計圖進行審核。對工程項目的結構、裝修標準、材料設備選型、設計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。

設計監督的方法有以下幾種：（1）設計周期的嚴格控制。一般設計院，設計任務繁重，往往同時設計幾個工程，所以必須對設計周期進行控制。一般情況下，通過把設計任務按設計周期分解制定設計計劃書，同設計院簽訂分階段索要設計成果的方法解決。（2）限額設計的監督。在設計院分階段提交設計成果的時候，對設計成果進行核算，超出限額馬上同設計院溝通，原則上只允許調整設計，不能調整設計限額。（3）設計變更的監督。有兩個方法，一是圖紙預審，即在正式出圖之前組織所有相關部門進行內部圖紙預審，然后根據圖紙預審問題調整圖紙。二是設計變更總額控制。在簽訂設計合同的時候，約定設計變更總額，該設計變更總額包括自開工以來由于設計原因所出具的所有設計變更的成本總額，比如設計變更總額不得超過投資總限額的3%。（4）設計方案的監督。通過設計監督部門采用方案經濟性論證方法和組織專家組討論的方法，對設計方案進行監督。

五、建立激勵機制

當前我國現行的設計取費標準是按投資額的百分比計算，使得造價越高收費也越多。這種取費辦法難以調動設計者主動地考慮降低造價節約投資，因此房地產開發企業要確保能夠得到優秀的設計方案有必要建立風險激勵機制。

實行優質優價，若在批準的設計限額內，能認真運用價值工程原理在保證安全和不降低功能的前提下依靠科學管理，所節約的資金對設計單位和設計人員按節約比例給予獎勵以調動設計部門積極性，主動降低工程造價。相反，凡因設計失誤，造成經濟損失的設計單位和設計人員應承擔相應的經濟責任。這樣，實行風險激勵機制有利于增強設計人員的責任感，鼓勵他們進行設計創新采用先進的方法進行投資。比如房地產開發公司在與設計院所有的合同中均明確約定，如果設計人員能夠合理進行技術分析改進已有設計方案，則所節約的成本的10-15%,將作為獎勵，直接在同期設計款中支付給設計院作為獎勵。這樣的方法既節約了成本，又調動了設計工作人員的積極性，推動設計水平的提高，同時加強房地產開發企業在設計階段的成本控制能力。

參考文獻：

[1] 馬宏圖 賀慶明.淺析控制工程造價的關鍵在于設計[J].煤炭工程,2006(02)

[2]謝芳.基于價值管理的企業成本管理模式研究[J].會計之友,2010(1)

篇8

一、房地產財務管理的重要性

1.財務管理是房地產產業的核心

好的財務管理體制可以幫助企業降低和抵御生存風險、幫助企業實現自身價值和利潤最大化。增強企業成本管理，加強財務管理，幫助企業實現低成本、高收益的管理模式是新時期下企業所追求的。在房地產產業中，財務活動貫穿原料采購、項目施工和成品銷售等一系列活動，是房地產企業運營的基礎。另外財務信息影響公司決策和各部門工作的進展，從財務信息中可以推算出預期投資、工程造價等資金需求，這些數據有助于公司掌控項目的進程，更好的實現企業目標。

2.財務管理可以預知企業風險

在經濟發展的潮流中，企業猶如大海中的一艘船，航行的過程中需要良好的導航和氣象預報系統為航船指明方向，才能有效地躲避風雨襲擊，將損失降到最低。房地產產業具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長和風險性高等特點，這些特點往往造成預測目標與實際收益有很大差距。為了避免這些問題對企業的運行造成影響，就需要對可能出現的問題進行預測，就需要財務管理對現有的財務資料記性分析，從中挖掘出隱藏的問題，及時解決，盡量減少風險對項目影響。

3.房地產產業財務管理現狀

目前很大一部分房地產企業徘徊于“高出生與高死亡”狀態，造成這些企業失敗的內外原因有很多，通過分析這些企業的失敗案例不難發現一個共同點，那就是大多數企業的財務管理基礎薄弱、財務管理體制不能發揮其作用。我國房地產企業受多方面的影響，把工作的重點放在如何滿足消費者的需求的層次上，忽略了做好內部財務管理的重要性。在產業迅速發展的同時，財務問題日益突出，使很多企業到后期運轉不開，被迫停工。所以企業加強對財務管理的重視，對項目做好預期分析，防范財務風險，提高自己的競爭力，才能使自身立于不敗之地。

二、財務管理工工作中出現的問題

1.企業的財務管理機制不夠完善

財務管理機制不夠完善主要表現在以下兩個方面：一是由于財務管理人員素質較低，缺乏足夠的經驗，使房地產企業的財務管理不夠嚴謹，存在著很多的漏洞；二是房地產企業在項目的整體掌控和資金使用中存在問題。缺乏對項目的全面掌控，無法準確估計工程所需資金，在一些不必要的方面造成資金浪費，加大企業的資金負擔。

2.管理力度不夠深入

目前，大多數房地產企業的財務管理工作僅單純涉及到填寫憑證、登記賬簿和編制財務報表等項目，卻沒涉及到財務預測、控制、決策及分析等工作。房地產企業的財務管理人員素質低，無法完成財務管理中財務預測等工作。房地產企業現有的財務管理狀況，由于數據缺失、缺乏深入探索等原因，無法對房地產企業的決策提供依據。同時企業領導不夠重視，把工作的重點放在如何滿足顧客需求、增加銷量上。不重視財務管理工作的進行，只停留在表面的財務管理工作，房地產企業財務管理的數據同步無法實現，對企業的發展造成影響，降低企業利潤。

3.不能做到成本最優，增加企業財務負擔

房地產項目的成本主要來源于設計項目方案、購置土地使用權、管理工程招投標和施工過程中。降低房地產項目的成本，才能增加企業的利潤。但是，目前房地產企業的成本管理中存在著很多的問題：選擇設計方案時，不能選擇最優方案，造成資金的流失，增加了企業負擔；購置土地使用權時，各企業之間的競爭等一些因素，使土地的價格被抬高，無疑給企業資金造成壓力；在房地產項目開發的過程中，房地產企業通常忽視了對工程開發前的造價控制，導致工程造價管理的各個階段脫節，不利于項目建設。

三、改善房地產企業財務管理存在問題的措施

1.建立健全的財務管理制度

首先，房地產企業要根據相關法律法規，完善財務會計工作的機制。結合自身公司的財務工作的實際需要，科學地進行財務管理工作。其次，完善財務管理人員的行為準則，健全財務管理人員的行為準則，使房地產產業財務管理工作更加詳細，分工更加明確。財務管理人員能根據標準的財務管理制度去進行房地產企業的財務管理活動。最后，要加強財務管理制度建設。針對性的制定一套符合房地產企業實際情況的財務管理制度，保證該制度具有一定的實用性。

2.樹立全面預算管理思想

全面預算管理是企業實現長期戰略目標的一個基本手段，預算主要的任務是計劃安排企業的未來發展方向，合理的控制、考核和分配內部資源。加強預算管理工作的組織指導，明確劃分項目流程中的各項程序，擬定預算目標才能發揮全面預算管理的作用和功能。企業要想實施全面的預算管理，那么首先要建立適量預算管理和企業發展戰略目標相互結合的理念。改變各部門對財務部門的認識，讓其他各級部門對財務管理部門的工作能積極配合并協助，這才能全面的樹立預算管理思想。

3.提高財務管理人員的素質

房地產企業在招聘財務管理人員時，要優先錄取擁有豐富房地產財務管理工作經驗應聘者。對應聘成功的財務人員宣傳財務工作的重要性，讓其了解到自己的工作對公司運營的重要性，增強其責任感。同時建立自己企業專有的財務管理團隊，將人員集中起來，明確各自的分工，一起應對財務中出現的問題。另外要定期的對財務管理人員進行集中培訓。通過參加外部專業培訓或者聘請財務管理方面的專家到企業內部對財務管理人員進行培訓等方式提升財務人員的業務技能。培訓完成后，進行公司內部的財務工作評比，對優勝者給予獎勵，通過這種方式，提高財務人員的積極性，促進企業財務工作的進展。

4.加強房地產企業的財務信息化建設

由于財務管理活動不只是單純涉及到填寫憑證、登記賬簿和編制財務報表等項目，還涉及到例如財務預測、控制、決策及分析等工作。這些眾多項目使財務統計工作中產生大量的數據，由于多數房地產企業不重視財務管理工作，導致企業的財務管理只依靠手工記錄的方式，這種方式費時費力，而且容易出現很多問題。隨著信息化水平的發展，財務管理的辦公條件也應達到現代化要求。企業的領導應該重視財務管理的工作，為財務人員提供辦公設備，并督促技術人員建立財務信息系統，將財務數據登入導系統中，方便各部門之間的信息整合，加強各部門之間的溝通。同時也方便各部門數據的使用。

四、結語

篇9

一、對舊城改造中實行招拍掛出讓的國有土地，凡有居民房或商戶拆遷任務的房地產開發項目，在不違反城市規劃強制性技術規范的前提下，可按《紀要》規定的程序對土地招拍掛文件確定的建筑容積率、建筑密度、綠地率等指標進行合理變更并補交相應的土地出讓金。如因拆建比例過低（小于1:2）影響正常開發的，由市房地產開發工作領導小組辦公室對項目經濟效益測算后提出是否補交土地出讓金的意見，由市政府研究決定。

二、對老城區內政府已經有償出讓并確定為工業用地的土地，在符合城市建設用地總體規劃的前提下，如需將土地用途變更為房地產開發用地，土地使用權人可提出變更申請，由國土資源主管部門確定同等地段商住用地招拍掛價格與同時點該地塊工業用地評估價格之間的土地出讓金差額，土地使用權人補交相應的差額后，規劃部門即予辦理土地用途變更手續。具體變更程序按照《土地管理法》第56條、第12條和《城市房地產管理法》第17條規定辦理。

三、對舊城改造中有居民房或商戶拆遷任務的房地產開發項目，如實際拆遷面積（不含違章建筑）超過土地招拍掛文件載明拆遷面積10%以上導致開發商大幅度增加拆遷成本的，可由市房地產開發工作領導小組辦公室向市政府提出建議，由市政府研究決定將該地塊的部分土地出讓金用于該項目適當補償。

四、《紀要》中關于拆遷人對被拆遷人實行“拆一補一，不找差價”安置方案的享受部分稅收返還的規定，既適用于拆遷安置補償方案直接確定“拆一補一，不找差價”并實際執行到位的情形，也適用于拆遷安置補償方案雖未確定“拆一補一，不找差價”的安置政策，但實際補償時“評估價加獎勵”后已經達到“拆一補一，不找差價”標準的情形（以拆遷人與被拆遷人簽訂的拆遷安置補償協議為準）。

五、為加快推進濱江地帶拆遷工作，實現早日打通沿江大道丁字街—大橋路段的目標，市政府決定從正在建設的第一期經濟適用房中調劑一棟（約55套）專門用于安置該地段內符合條件的被拆遷戶。

六、進一步加大對舊城改造中拆遷工作的支持和保障力度。在堅持開發企業為拆遷主體、自行或委托專業拆遷公司拆遷的工作格局的同時，市房地產開發工作領導小組組成由市政府辦、房產局、規劃局、國土局、建設局、公用局、園林局、工商局、國稅局、地稅局、監察局、衛生局、文體局、民政局、物價局、質量技術監督局、局、所在辦事處和社區居委會、公檢法司等部門參加的強有力拆遷工作專班，協助解決拆遷工作中的有關問題。

七、民營或民營資本占控股地位的房地產開發企業，在不違反《招標投標法》規定的前提下，其工程建設招投標方式由房地產開發企業自主確定。選擇邀請招標方式的，市招投標管理部門主要對招標機構和投標單位資質、招投標程序和評標委員會組成情況進行監督。中標單位確定后，市招投標管理部門只按規定向中標單位收取招標服務費，不再向房地產開發企業收取其他費用。

八、對《紀要》規定的行政事業性包干收費項目由六項增加為七項(增加的項目為建筑垃圾處理費),同時將其中綠化補償費變更為園林綠化費（含缺綠補償費、城市綠地臨時占用費）。包干收費標準調整為：沒有居民房或商戶拆遷任務的房地產開發項目，按55元/㎡收取；有居民房或商戶拆遷任務的房地產開發項目，按45元/㎡收取。未經市政府批準，任何單位和個人都不得提高或降低以上包干收費標準。繼續鼓勵新建高層建筑，12層以上16層以下（不含16層）的建筑按整棟房屋面積減半收取基礎設施配套費，16層以上整棟房屋免收基礎設施配套費。

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[關鍵詞]成本控制 房地產企業 必要性 措施

房地產業的迅猛發展使房地產業成為我國國民經濟的支柱產業之一,并在社會經濟中起著舉足輕重的作用。雖然目前房地產的價格屢創新高,但房地產企業也備受指責。與此同時,國家也重視這一問題,開始對房地產的價格進行宏觀調控。這意味著,房地產的高價格將會得到抑制,如何從成本控制的視角提高房地產企業的競爭力就是一個亟待解決的重要課題之一。本文從房地產企業提高成本控制水平的必要性入手,進而給出了房地產企業提高成本控制水平的相應措施。以期為我國房地產業的成本控制水平的提高獻策獻力。

一、房地產企業成本控制的必要性

1、成本控制是提高投資效益的重要前提

利潤是銷售收入扣除成本費用的余額。這一個簡單的公式讓我們明白,在其他條件保持不變時,降低成本是提升利潤的最有效方法。經濟效益是衡量一個企業競爭力重要標準,房地產企業也毫不例外。因此,大部分房地產企業都是以實現利潤最大化為其目標,而成本控制就是實現這一目標的重要手段。

2、有效的成本控制可以增強企業競爭力

2010年5月31日公布的《國務院批轉發展改革委關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》中,“逐步推進房產稅改革”這一表態,被認為是最高決策層對于樓市調控具體稅收手段的明示之一。與近期出臺的房貸政策一起分析,可以合理的推斷出房地產價格一路走高的趨勢可能性是比較低的。因而,成本控制就成為企業提高競爭力的一個重要的砝碼。從該角度出發,成本已從影響企業利潤高低的一個因素發展到影響企業生存與發展,進而提高房地產企業競爭力的戰略問題。

3、成本控制是房地產企業項目管理的三大目標重中之重

項目管理的三大目標是由成本、質量與進度控制三個組成部分構成的。當然不同性質的項目,對三大目標是有不同側重的。譬如說,對于如搶險抗洪、救災工程等有特殊意義的工程,進度往往是項目最重要的目標。但是對于房地產企業而言,將成本控制在既定的范圍內是項目管理最重要的目標。

4、成本控制是提高管理效率的重要手段

我們說成本控制是提高管理效率的重要手段主要基于以下兩點提出的,其一成本控制是成本管理的重要內容,成本控制水平的高低關系到成本管理水平的高低。其二,成本控制是提高生產管理效率的重要手段。

二、房地產企業成本控制的主要措施

項目成本控制是房地產企業重頭戲,從某種意義上說,能夠控制住項目的成本無疑解決了房地產企業成本控制的大部分。

1、項目前期策劃階段的成本控制方法

項目前期的估算是非常重要,這關乎房地產企業后面業務進展能否順利的執行。主要方法有歷史數據法、定額材料法和合同價格法。

(1)歷史數據法

歷史數據法是采用企業過去發生的類似項目的數據來估算現在的項目的成本的一種方法。該方法由于簡單方便,因而在房地產企業間得到了廣泛的使用。

(2)定額資料法

定額材料法是按照相應設計方案的圖紙來計算耗用材料的數量,然后再根據市場調查的數據,乘以現行的材料價格,得出成本總額的一種方法。這一種方法的優點就是與市場保持一致,具有時效性。

(3)合同價格法

合同價格法就是利用已經簽訂的合同的價格扣除合理的利潤率,最后估計出成本限額的一種方法。該方法的優點是有跡可循,合同規定的價格可以提供一個可靠的參考價格。該方法可以與第二種方法結合使用。缺陷在于,如果合同價格過低,可能會致使偷工減料的現象產生。

(4)前期策劃主要以目標成本編制為準

在介紹了上面估計成本的方法后,企業可以選用方法,計算出總的成本限額,進而規定各個部分的目標成本。這些目標成本主要分為六大項:土地成本、前期成本、建安成本、市政環境成本、公共配套成本、開發間接成本。

2、項目設計階段控制與施工階段控制

(1)項目設計階段的成本控制

項目設計階段的成本主要是指施工圖出圖前成本控制。對于大型房地產公司而言,它們經過多年累積大部分會有設置標準圖庫,可較大幅度的降低成本。如果此階段出現問題,可以出現設計不能滿足需要,回頭重新修改設計的可能,如此導致費用不斷增加。

(2)設計招標和設計方案競選

招標是一種有效控制設計成本的方法。首先開發商可以通過報刊、信息網絡或其它媒介招標公告。這樣的方法可以更大可能將有實力的設計公司吸引并參加設計招標或設計方案競選,從而可能以獲得眾多經濟、適用、美觀的設計方案。進而房地產企業還可以采用限額設計的方法來設計項目的施工圖紙。限額設計是在資金一定的情況下,盡可能提高工程功能水平的一種設計方法,也是優化設計方案的一個重要手段。設計階段的投資控制,說到底就是編制出滿足設計任務書要求、造價又受控于決策投資的設計文件。限額設計是建設項目投資控制系統中的一個重要環節,在整個設計過程中,設計人員與經濟管理人員密切配合,做到技術與經濟的統一。

(3)施工階段的成本控制

施工過程是整個工程項目建設過程中非常重要的階段,大部分的成本費用將在這一階段投入。施工階段的成本控制主要是指施工圖出圖后成本控制。

①現場簽證的管理。項目管理者必須做到以下幾點以實現現場簽證的優異管理:其一要求相關人員必須熟悉合同及工程計價的有關規范、規定。只有相關管理人員能夠熟練的掌握相關知識,才能夠做到合理的分析現場簽證的必要性和合理性。其二,為了避免參見現場參加簽證的人員的變動的影響,相關人員必須做到每一項工作及時簽證并編號,及時審核和填寫簽證費用審定表,計算費用;上報有關部門做后期處理,以免到結算時發生補簽現象,引起糾紛。

②現場索賠的管理。在工程量清單計價模式下,房地產商對工程變更和工程索賠觀念與應對能力的缺乏是他面臨的主要風險之一。為了做好工程反索賠工作,建設單位必須強化現場和合同管理,增加反索賠能力。

③采購是成本控制的重點。材料成本是房地產項目的成本的重要組成部分,大概占到60%左右。因此,房地產企業在采購過程中必須采取招標的方式。同時在招標過程中一定要發揮各專業部門的作用和積極性,要求專業主管部門必須設有專業業務能力強,事業心強的人員共同參與。

3、項目結算階段的成本控制

房地產企業在項目結算的階段必須按照合同的要求及時支付相關施工單位的貨款,同時還要嚴格按照工程量清單或者定額計價方式計算工程量及綜合單價分析,材料調差,取費。匯總出整個工程各單項工程結算造價,作為工程款支付依據,即為該項目最終建安成本數據。同時,房地產企業應該根據這個項目的整個成本過程總結出以后企業成本控制的重點所在,爭取在下一個項目的成本控制的過程中實現新的突破。

三、制定合理的期間費用計劃

房地產企業的期間費用主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。它們不計入開發產品的成本,而直接計入當期損益。

其一,房地產企業應該將總成本控制目標所提供的管理費用總額度,按項目進度在項目所跨的會計期間內按一定標準和原則進行合理分攤。管理費用的控制可以直接落實到個人,實行“超支懲罰,節約獎勵”的方法。其二,在一般情況下,房地產企業銷售費用主要是廣告費,大概是商品房銷售價格的2%～4%,數額是比較大的。銷售策劃的高低直接決定了銷售費用的高低。因此,房地產企業應該盡量的采用一些有實力的銷售策劃公司進行銷售策劃,以控制銷售費用。其三,合理最大化降低資金成本。由于房地產企業占用了大量的資金,資金的利息支出就是房地產企業財務費用的主要組成部分。

參考文獻:

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[2]何坤珍.房地產項目成本控制研究.武漢理工大學, 2007

[3]甘英華.房地產企業項目成本控制策略.廣西城鎮建設,2009;7