加強房地產經紀管理范文

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為了加強對本市房地產經紀人的管理，發揮其在房地產市場流通中的積極作用，促進本市房地產市場的健康發展。上海市房屋土地管理局和上海市工商行政管理局根據《經紀人管理辦法》（國家工商局第36號令）和《上海市房地產經紀人管理暫行規定》（滬府辦〔1994〕第19號）及有關規定，就進一步做好本市房地產經紀人培訓考試、資格認定以及房地產經紀活動的管理工作通知如下：

一、房地產經紀人員的培訓考試和資格認定。上海市房屋土地管理局會同上海市工商行政管理局負責對申請從事房地產經紀活動的人員執業前的培訓考試和資格認定工作。對符合資格的人員核發由兩局共同制定的資格證書，發證人員資料由兩局分別保存。有關新的《上海市房地產經紀人員資格證》的發證、換證等具體事宜，由兩局通過聯席會議方式定期協商處理。1998年度工商年檢時，房地產經紀公司持證人員數量不足5名以上的，不得從事房地產經紀活動。市、區、縣房地局主管部門對1998年1月1日起已領取營業執照、但持證人員數量不足5名的房地產經紀公司不予受理備案、注記和評定資信等級。

二、房地產經紀組織的日常管理工作由房地產管理部門和工商行政管理部門負責。房地產管理部門負責取得營業執照后的房地產經紀組織備案、注記等日常行業管理工作，發生持證人員在多個經紀組織注記的，由房地產管理部門查處并通報工商行政管理部門。工商行政管理部門主要負責房地產經紀組織的工商登記、核發營業執照及日常的工商行政管理法規的監督、檢查、指導工作。注冊登記時，工商行政管理部門應對申報的資格證書加注印記，以防持證人員重復使用證書。

三、違法行為的檢查和處理。各級房地產管理部門和工商行政管理部門要密切配合，共同加強對房地產市場的監督檢查，凡未取得營業執照擅自從事非法經紀活動或超越經營范圍、進行不正當競爭等違法活動的，由工商行政管理部門查處。凡違反房地產有關法律、政策和規定的，由房地產管理部門按有關規定查處。

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[摘 要]隨著我國房地產市場機制的建立與完善,房地產經紀在房地產交易中扮演著十分重要的角色,房地產經紀行業的良性運轉有助于房地產市場的持續發展。目前,從業人員素質低下、誠信機制不完善、服務水平較低成為制約房地產經紀行業發展的主要障礙。本文通過發放調查問卷,實地調查了北京市消費者對房地產經紀行業服務水平的評價,并運用SPSS軟件進行了數據分析,最后提出改進房地產經紀行業服務水平的對策建議。

[關鍵詞]北京 房地產經紀 服務水平 對策

一、引言

房地產具有價值量大、產權多樣、交易程序復雜、信息不對稱等特性,在交易過程中離不開專業的中介服務。優質的房地產經紀服務有利于住房二級市場的發展、有利于提高房地產市場效率、有利于維護房地產交易安全。近幾年來,房地產經紀機構和從業人員隊伍迅速壯大,但是仍然出現從業人員素質參差不齊、專業人才匱乏、缺乏必要的理論知識和實踐經驗、沒有經過專門職業道德教育和專業技能培訓等問題,這些都使得從業人員之間無論是在專業素質還是道德素質,乃至服務意識等方面都與發達國家有著較大的差距。因此,亟需提高房地產經紀行業的服務水平、規范發展房地產經紀行業,以引導居民通過換購、租賃等方式合理改善居住條件,促進房地產市場持續健康發展。

二、北京房地產經紀行業服務水平現狀調查

1. 房地產經紀行業的總體看法

調查顯示,有47%的消費者沒有接受過房地產經紀服務,有53%的消費者通過房地產經紀機構幫助其完成房屋買賣或租賃交易,其中35%的消費者在房地產經紀機構的幫助下完成交易2次或2次以上。有50%左右的消費者提到曾經遇到過不誠信的房地產經紀機構,由此對房地產經紀機構印象很差。而當問到今后若有房產交易時,是否會選擇房地產經紀機構提供服務時,只有58%的消費者回答“會”。

2.房地產經紀機構的評價

(1)不選擇房地產經紀服務的原因

第一,收取傭金高。有61%的消費者認為房地產經紀人收取的費用偏高。目前北京房地產經紀行業的收費標準為:從事房屋租賃的,傭金為一個月的租金;從事房屋買賣的,傭金為房屋價格的1%-3%,多數情況為3%。發達國家除美國的傭金率為5%-7%之外,其他國家傭金率均較低,為1%-2%。但是,北京的房價收入比遠遠高于發達國家,導致消費者負擔的傭金水平相對要高。

第二,服務不完善。有49%的消費者認為房地產經紀行業的服務質量、服務內容不合理,難以滿足消費者的需求。與許多國家的房地產經紀人相比,我國房地產經紀人承擔的責任和義務相距甚遠。例如,我國房地產經紀人僅僅提供居間和代辦服務,而美國的房地產經紀人服務內容還包括合理確定房價、住宅勘查、責任保險等許多專業服務,我國房地產經紀人的收費標準與所提供的服務嚴重不匹配。

第三,缺乏誠信。調查中只有12%的消費者認為房地產經紀機構是講究誠信的,這主要是由于一些中小型房地產經紀公司常采用虛假信息、收取不合理費用和制造不公平合同等方式獲取暴利,致使整體經紀公司在大眾心目中口碑不佳,從而影響了整個行業的發展。

(2)選擇房地產經紀機構的依據

從調查數據來看,“熟人推薦”和“信用較高”是最重要的選擇依據,分別占22.7%和20.9%;其次是“服務質量”,占17.3%;然后是“品牌”、“距離較近”和“公司規?！?分別占15.9%、10%和9.1%;最后為“廣告宣傳”和“公司環境”,分別占2.3%和1.8%。

3.房地產經紀人的評價

(1)信息告知

88%的消費者認為房地產經紀人基本能夠提供所需信息,其中44%的消費者認為能夠提供有用信息但不夠全面;70%的消費者認為信息告知是比較及時的;59%的消費者認為所提供的房源信息是令人滿意的。

(2)服務態度

73%的消費者認為房地產經紀人的服務態度令人滿意,表明目前北京房地產經紀人還是比較積極的為顧客提供服務。39%的消費者認為是在房地產經紀人幫助下安全的完成了交易,14%的消費者認為未能提供滿意的服務。

(3)專業水平

70%的消費者認為房地產經紀人的服務熱情,但是專業水平不高,有16%的消費者認為服務素質差、職業技能低,只有14%的消費者認為服務熱情并專業,比較滿意。房地產經紀人的職業道德、業務素質、專業技能等還需要有較大的提高。

三、影響房地產經紀行業服務水平的原因分析

1.法制建設明顯滯后

1994年出臺的《城市房地產管理法》,明確了房地產中介機構的法律地位,為發展和管理房地產經紀行業提供了法律依據。隨后,有關部門又先后了《城市房地產中介服務管理規定》、《關于房地產中介服務收費的通知》等法規文件,對房地產經紀服務作了原則性規定,但沒有突出房地產經紀行業的特殊性,缺乏明確具體的實施細則,可操作性不強。加上專門法律法規的缺失,還沒有建立起系統的行業法律法規體系。

2.行政管理職責不明確

房地產業的快速發展帶動了經紀業的高速發展,但是市場的調控機制(包括法律體系、管理制度)還不能適應行業發展的需要。在法律法規不夠健全的情況下,政府管理部門除了自行實施許可以外,還承攬了諸多行業自律管理的事務。由于政府在行業自律管理上處于時間上、空間上和專業上的信息不對稱地位,以致管理難以到位、難見成效。

3.行業準入門檻低

由于房地產經紀市場準入條件寬松,北京房地產經紀機構大多規模較小,而且一些房地產中介機構的工作人員都沒有專業資質。難以為客戶提供準確、滿意的專業服務。整個行業的科技含量較低,影響了客戶對經紀行業提品的信賴度。

4.行業監管體系不完善

當前行業監管體系不完善主要表現在:一是各管理部門(工商行政管理部門、房地產管理部門,物價及稅務等部門)之間缺少具體的橫向聯系,政出多頭、管理脫節。二是房地產經紀行業組織作用沒有充分發揮,自律管理的方式與手段比較落后,目前還沒有專門法律法規確立行業組織的地位與作用,也沒有明確行政主管部門與行業組織具體管理職責的劃分。三是房地產經紀人員職業資格制度的落實不到位。因此,在房地產經紀行業準入門檻低,對房地產經紀機構和房地產經紀人誠信制度建立不完善的情況下,難以對其進行有效的管理。

四、提升房地產經紀行業服務水平的對策建議

1.完善相關法律制度

首先,應盡快出臺《房地產經紀管理辦法》,確定房地產經紀市場運行規則,規范從業行為,界定房地產經紀機構與經紀人的權利、義務與責任,明確規定房地產經紀機構的信息公示和告知義務等。其次,健全房地產經紀人的市場準入及退出、獎懲、繼續教育、個人負責制度,加強房地產從業人員素質建設。再次,完善房地產經紀服務收費管理。按服務種類、內容和階段制定服務收費標準。最后,制定房地產經紀合同示范文本。房地產經紀人承辦經紀業務,應采用房地產管理部門、工商管理部門共同制定的房地產經紀合同示范文本,并附執行該項經紀業務的房地產經紀執行人簽名。此外,還應建立營業保證金制度或執業保險制度,保護消費者合法權益。

2.加強房地產經紀行業誠信建設

首先,可以由中國房地產估價師與房地產經紀人學會,建立全國統一的房地產經紀機構和經紀人資信評價體系,在全行業開展房地產經紀機構和經紀人評價。其次,完善房地產經紀機構和經紀人信用檔案系統,提供公開查詢業務,使房地產經紀機構和經紀人的不良記錄公開透明,接受社會監督。最后,加強行業自律,行業組織要制定房地產經紀人執業規則、示范合同文本、服務質量標準、職業道德規范和繼續教育制度,全面提高房地產經紀人的業務素質。

3.加強房地產經紀信息管理

房地產管理部門應當建立并完善房地產交易信息系統,充分整合信息資源,通過信息技術手段,提高信息交換、權屬查詢、合同簽訂直至產權登記整個流程的交易效率,簡化交易程序,實現政府對房地產經紀行業的有效監管。通過該系統實現查詢交易房地產的權屬狀況、統一交易信息平臺、網上簽訂交易合同、網上合同即時備案、自動統計經紀機構和人員的業績、產權登記部門共享合同數據等。

4.明確相關管理職責

實行既統一又分工、協調銜接的房地產經紀市場監管主體制度,劃清管理職能,理清管理關系。由工商行政管理部門按照對一般企業管理的要求,對房地產經紀機構進行工商登記。房地產經紀機構經營中存在的問題,由房地產管理部門及時發現,并通報工商行政管理部門處理。房地產經紀人資格取得由人事管理部門、房地產管理部門共同負責。房地產經紀人員注冊登記管理由房地產經紀行業組織負責,接受主管部門監督。房地產經紀行業組織要發揮在行業誠信建設方面的重要作用,積極探索房地產經紀人執業資格注冊與房地產經紀行業自律管理相結合的管理模式。

5.提高從業人員素質

一是加強從業人員的資質管理,創設執業資格制度,對學歷、實踐年限、業務知識等都要作具體規定。二是擴充從業人員的專業知識,通過定期和不定期的組織培訓,增加從業人員在房地產經紀、房地產估價、房地產投資分析、房地產營銷策劃、法律咨詢等方面的專業知識。三是規范從業人員行為,這就需要充分發揮行業協會的重要作用,建立經紀人管理檔案,記錄其工作中的重大事件、投訴以及表彰等,以便對從業人員行為進行約束和規范。

我國房地產經紀行業己經有了一個良好的開端,房地產經紀機構須對消費者行為給予高度重視,應該根據消費者的需求特點,致力于高效的專業化服務,建立企業的誠信機制并設計合理的收費標準,注重規模建設、合理布局,全面提高企業的市場競爭力,不斷提升整個經紀服務行業的質量。

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（一）機構登記備案。房地產經紀機構應當自領取營業執照之日起30日內，到工商登記所在地的市、縣（市）房地產主管部門辦理備案手續，取得備案資格證明。各地工商登記部門在領取營業執照和工商營業執照年檢時，予以提醒辦理備案手續。已備案企業跨行政區域異地承接業務，需按照有關管理規定到項目所在地房地產主管部門辦理備案。

（二）設立備案條件。房地產經紀機構設立備案應具備下列條件：(1)有自己的組織機構且機構名稱須具備房地產經紀的特點；(2)有不低于20平方米固定經營場所；(3)有不低于10萬元人民幣注冊資本金（商品房銷售不低于50萬元）；(4)有至少1名專職房地產經紀人或者3名專職房地產經紀人協理（商品房銷售至少3名專職房地產經紀人，銷售人員具備經紀人協理或以上資格）。房地產經紀分支機構備案也應具備上述基本條件。房地產經紀機構的法定代表人及分支機構負責人必須是房地產經紀人或房地產經紀人協理。

（三）強化后續管理。《房地產經紀機構備案證書》有效期為一年，各房地產經紀機構應在備案證書到期前一個月內持相關資料向當地房地產主管部門申請延續備案。逾期未申請延續有效期的企業視為自動放棄房地產中介服務資格。房地產經紀機構及其分支機構變更或者終止的，應當自變更或者終止之日起30日內，辦理備案變更或者注銷手續。

各房地產經紀機構要嚴格執行備案管理有關規定。對未經備案的機構和未注冊的房地產經紀人員的業務申請，房地產交易與登記、租賃、抵押等業務部門不得受理。房地產主管部門應及時將已備案的房地產經紀機構及其分支機構的相關信息向社會公布，供房地產交易當事人選擇。

二、著力強化房地產經紀人員管理

（一）嚴格資格準入。房地產經紀人、房地產經紀人協理執業資格準入實行考試制度。房地產經紀人全國統一大綱、統一命題、統一組織，由國家住房和城鄉建設主管部門、人力資源和社會保障主管部門共同組織實施。房地產經紀人協理全國統一大綱，由省房地產主管部門、人力資源和社會保障主管部門命題并組織考試。通過考試成績合格的人員方可取得相應的職業資格證書。

（二）實行掛牌執業。根據省住房和城鄉建設廳、省物價局《關于轉發<關于加強房地產經紀管理、進一步規范房地產交易秩序的通知>的通知》（建房管〔〕463號）要求，實行房地產經紀人和經紀人協理持證上崗和全省統一標牌并掛牌執業制度。凡從事房地產經紀活動的人員，必須取得相應職業資格證書，房地產經紀人還需由本人提出申請，經聘用的房地產經紀機構送省房地產管理部門初審合格后，統一報住建部或其授權的部門注冊，準予注冊的申請人，核發《房地產經紀人注冊證》。未取得職業資格證書的人員，一律不得從事房地產經紀活動。

（三）規范從業行為管理。房地產經紀人員注冊后，只能受聘于一個房地產經紀機構，并以房地產經紀機構的名義從事經紀活動。房地產經紀人員不得以個人名義從事經紀活動，不得在其他經紀機構兼職。房地產經紀人和房地產經紀人協理在經紀活動中必須嚴格遵守法律、法規和行業管理的各項規定，堅持公開、公平、公正的原則，恪守職業道德。

三、進一步規范房地產經紀活動管理

（一）加強商品房預（銷）售行為監管。房地產銷售經紀機構要嚴格執行商品房預（銷）售有關規定。對無證售房、捂盤惜售、哄抬房價、虛假信息和廣告，以及不按規定明碼標價、價外亂收費、價格欺詐等違法違規行為，有關部門要依法依規嚴肅處理；對不按要求公示價格信息、隱瞞真實情況以及群眾投訴較多的房地產項目，要及時進行核實處理，情況查實的責令其限期整改，整改期間可暫停網簽資格。要加大現場巡查力度，及時發現違法違規和不規范行為，并通過公開曝光、暫緩預售許可、吊銷房地產銷售資格等手段加大懲處和監督力度。

（二）推行存量房交易網上簽約備案。市區房產中介服務機構要認真按照《關于對市區存量房交易實行網上備案管理的通知》（住房發〔〕48號）要求，實行網上備案，并按照業務流程實行網上操作，確保二手房交易市場規范有序健康發展。各縣（市）房地產主管部門要加快實行房地產經紀機構網上備案管理和存量房交易網上操作，力爭在年底前上線運行。

（三）加強住房租賃市場監管。各地要結合住房租賃行為監管，依法嚴肅查處房地產經紀機構進行虛假宣傳、提供虛假租賃房源、改變房屋內部結構分割出租、隱瞞真實房屋租賃信息，以及為不符合安全、防災等強制性標準或屬于違法建筑的房屋提供租賃經紀服務等違法違規行為。要加大政策宣傳和落實力度，采取多種措施控制住房租金過快上漲，維護租賃關系的穩定。

（四）推廣使用房地產經紀合同示范文本。房地產經紀機構要推廣使用房地產經紀服務合同和存量房買賣合同或房屋租賃合同示范文本，進一步遏制經紀合同權利和義務的“不平等條約”。市房管、工商等主管部門將結合我市實際，加快制定相關合同的示范性文本，力爭盡快出臺，供各地推廣使用。各房地產經紀機構、房地產經紀人要通過提供優質的專業服務，讓委托人了解和掌握簽訂所推薦的房地產經紀合同示范文本的基本原則和要求，自覺規范合同當事人的行為。

（五）嚴格執行有關制度規定。房地產經紀機構要嚴格執行交易資金監管制度，不得向買賣（交易）雙方收取交易資金監管費等名目的費用，并在其營業場所公示誠信服務承諾，接受社會監督。房地產經紀機構應實行明碼標價，提供質價相符的服務。各縣（市）房地產主管部門要建立健全房地產經紀信用檔案，并結合實際情況和專項整治工作，建立本地區經紀機構信用檔案，于10月底前報市住房保障和房產管理局備案。

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一、房地產經紀活動當事人之間的法律關系

房地產經紀活動當事人包括房地產經紀機構及其房地產經紀人員、房地產經紀業務委托人、交易相對人及其他相關機構。

房地產經紀活動當事人之間的關系依托房地產經紀服務產生，與交易當事人之間的交易法律關系相區別，房地產經紀活動當事人之間的法律關系可以稱之為服務法律關系。房地產經紀服務法律關系存在于房地產經紀機構和委托人之間，主要包括委托關系、關系、居間關系等。

房地產經紀服務法律關系基于合同產生，適用于調整房地產經紀服務法律關系的法律依據包括《民法通則》、《合同法》等，規范房地產經紀服務當事人行為的法規主要是《房地產經紀管理辦法》。

根據當事主體的多少，房地產經紀服務法律關系可分為雙方關系和三方關系。值得注意的是，不管雙方關系還是三方關系，房地產經紀機構必定為當事一方。房地產經紀人員雖然是房地產經紀活動的實質主體，但是我國法律不允許個人名義執業，所以房地產經紀服務合同關系中的“乙方”只能是房地產經紀機構，不能是房地產經紀機構的分支機構或者房地產經紀人員。為此，《房地產經紀管理辦法》第14條也有明確規定“，房地產經紀業務應當由房地產經紀機構統一承接，服務報酬由房地產經紀機構統一收取。分支機構應當以設立該分支機構的房地產經紀機構名義承攬業務。房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用”。

1.房地產委托關系

委托是房地產經紀活動中最常見的業務關系，是產生、行紀、居間一切委托事務的基礎。根據《合同法》第396條“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同”的規定，房地產委托可以定義為：房地產經紀機構受委托人委托，在委托合同權限內，有償為委托人處理房地產交易相關事務的行為。在房地產委托關系中，委托房地產經紀機構為自己處理房地產交易事務的人稱委托人，接受委托的房地產經紀機構稱受托人。

房地產委托涉及房地產經紀機構、委托人、委托處理事物相對人的三方關系。房地產經紀機構受托人辦理委托事務時，以委托人或者以自己的名義進行活動，代委托人與第三人訂立房地產交易合同，依照委托人的指示參與并可決定委托人與第三人之間的關系內容。受托人處理事務的后果直接歸于委托人。

現實中，房地產委托業務一般不單獨出現。在存量房經紀活動中，往往與房地產業務或者房地產居間業務結合在一起，通常表現為房地產合同或者房地產居間合同簽訂；在新建商品房經紀活動中，房地產委托與房地產業務或者房地產行紀（包租、包售）業務結合在一起，通常表現為房地產合同或者房地產行紀合同簽訂；一般也僅限于代辦性質的簡單事務性工作，這種業務通常不收費或者收費很少。

相對于民法上的委托而言，房地產經紀活動中的委托有其特殊性。一是房地產委托事項有目的性，即為了協助或者促成委托人與第三人的房地產交易；民法上的委托標的是一般性勞務，不強調目的性和針對性。二是房地產委托一般是有償的，因為房地產經紀機構是商事主體，有營利性，受托為委托人提供房地產交易相關服務應收取相應的服務費用；民法上的委托可以有償，也可以無償。三是根據《房地產經紀管理辦法》關于房地產經紀服務合同的相關規定，房地產委托合同一般為書面的房地產經紀服務合同；《合同法》上的委托合同為非要式合同，現實中的委托大多情況下什么合同都沒有。

2.房地產關系

房地產屬于民法上的委托。根據《民法通則》第63條“公民、法人可以通過人實施民事法律行為。人在權限內，以被人的名義實施民事法律行為。被人對人的行為，承擔民事責任”的規定，以及《城市房地產管理法》中的房地產經紀定義，房地產可以定義為：房地產經紀機構以委托人的名義，在房地產經紀服務合同約定的權限內，為促成委托人與第三人進行房地產交易而提供專業服務，并向委托人收取服務費用的行為。

房地產涉及兩方法律關系。一是房地產經紀機構與委托人之間的委托關系，房地產經紀機構行為的法律效果直接歸屬于委托人，委托人對房地產經紀機構的行為承擔民事責任。例如，房地產經紀機構為委托人出售房屋，售房款直接歸屬委托人，房地產經紀機構不得從中隱瞞信息，賺取差價，同時委托人也對房地產經紀機構做出的承諾承擔民事責任。二是房地產經紀機構與交易相對人之間的關系，房地產經紀機構以委托人的名義進行獨立意思表示，對自己的行為承擔連帶責任。

目前我國只承認單邊，即在同一宗房地產交易中，房地產經紀機構只能作為交易一方的人，不得同時兼作交易雙方的人。因為人是對被人負責，代表被人的利益并維護其合法權益，在同一交易中雙方利益相對，雙邊無法實現被人的利益訴求，同時也有違民事活動的公平原則。

根據委托人授權的不同，房地產分為開放式和獨家，開放式就是委托人委托多家房地產經紀機構房地產交易事宜，誰先房地產交易成功，誰就獲取服務費用。獨家是委托人只委托一家房地產經紀機構房地產交易事宜。再進一步細分，獨家又可以分為交易權共享的獨家和交易權獨權的獨家。交易權共享的獨家是指委托人只委托一家房地產經紀機構房地產交易事宜，同時保留自行成交的權利；交易權獨權的獨家是指委托人只委托一家房地產經紀機構房地產交易事宜，并放棄自行成交的權利。

相對民法上的而言，房地產經紀活動中的有其特殊性。一是房地產行為以促成委托人與第三人的房地產交易為特定目的，民事上的沒有特定目的；二是房地產為有償，房地產經紀機構完成服務事項要收取授權約定的服務費用，民法上的可以有償也可以無償；三是房地產關系確定一般簽訂書面合同；民事法律行為的委托，可以用書面形式，也可以用口頭形式。

另外，房地產經紀機構和房地產經紀人員的關系也有的性質。房地產經紀機構和房地產經紀人員都是房地產經紀活動的主體，但房地產經紀機構是責任主體，房地產經紀人員是行為主體，二者之間也屬于法律上的關系?！斗康禺a經紀管理辦法》規定了房地產經紀機構應當按照《勞動合同法》與所聘用的房地產經紀人員簽訂勞動合同，勞動合同確立的雇傭關系決定了房地產經紀人員是其所聘用房地產經紀機構的人，所以房地產經紀人員只能以房地產經紀機構的名義承接業務，不能以個人的名義承接業務、收取費用。同時，房地產經紀人員的服務行為結果直接歸屬于房地產經紀機構，但房地產經紀人員對自己的行為也負有連帶責任，特別是對第三人的權益造成損害的時候。

3.房地產居間關系

根據《合同法》第424條“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同”。房地產居間可以定義為：房地產經紀機構向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取服務費用的行為。

在房地產居間過程中，房地產經紀機構雖然與委托人存在委托關系，但是處于中間人的地位。無論何種居間活動，房地產經紀機構都不是委托人的人或交易當事人一方。房地產經紀機構作為居間人只是按照委托人的指示，為委托人報告可以與委托人訂立房地產交易合同的第三人的有關信息，給委托人提供訂立合同的機會，或者在交易當事人之間充當“牽線搭橋”的媒介，并不參與委托人和第三人之間具體的訂立合同的過程，其角色只是一個中介服務人，只是在交易雙方當事人之間起介紹、協助作用。

房地產居間根據房地產經紀機構所接受委托內容的不同，既可以是只為委托人提供訂約機會的報告居間，也可以是為促成委托人與第三人訂立交易合同進行介紹或提供機會的媒介居間，還可以是報告居間與媒介居間兼而有之的居間活動。所謂房地產報告居間，是指房地產經紀機構接受一方委托人的委托，搜尋交易相對人的信息報告委托人，從而提供訂立房地產交易合同的機會；所謂房地產媒介居間，是指房地產經紀機構不但要向委托人報告訂立交易合同的機會，而且還要進一步周旋于委托人與交易相對人之間，努力促成交易合同成立。無論哪種居間，只有促成房地產交易合同成立，房地產經紀機構才能取得居間合同約定的報酬。

相對于民法上的居間而言，房地產經紀活動中的居間有其特殊性。一是房地產買賣居間主要是媒介居間，因為房地產是特殊商品，房地產經紀機構只提供信息服務，委托人與交易相對人很難達成買賣交易，房地產居間活動中撮合成交的媒介服務必不可少。但是，房地產租賃居間一般是報告居間，因為房屋租賃合同相對簡單，比較容易達成。二是房地產居間報酬的支付方不確定，可以是委托人，也可能是交易相對人，一般取決于慣例和談判的結果；按照《合同法》，服務報酬應當由受益雙方均攤。三是房地產居間關系一般是通過書面的房地產經紀服務合同確定，《合同法》則沒有規定居間合同為要式合同。

二、三類法律關系比較

篇5

    本報訊　（記者張學冬）近日，北京房地產經紀事務所召集部分房地產經紀公司召開座談會。會上認為，針對目前北京房地產經紀市場的現狀，要通過規范行業及政府主管部門加強服務職能等方面新的舉措進一步激活北京的存量房以及二手房市場。

    有業內人士認為，目前北京的房地產經紀市場已經是暗流涌動，近期政府主管部門的一系列動作都表明他們希望通過新的舉措，積極引導和加快二手房市場的進程。

    北京市國土資源與房屋管理局有關領導在會上表示，要進一步加強規范房地產經紀市場的力度，通過采取一些新的措施來規范房地產經紀行業，扶持一部分正規的優秀的房地產經紀公司，同時要嚴厲打擊那些違法違規操作的房地產經紀公司。相關部門也將加強服務職能，改進和完善一些交易環節，比如簡化一些交易手續，在更大的范圍內定期公布二手房交易指導價格。同時，主管部門要定期和房地產經紀公司進行座談交流，相互溝通信息，形成一個有效的市場的指導行為。

篇6

關鍵詞：房地產經紀業房地產經紀市場三維知識管理模式知識

我國房地產經紀業市場特點

房地產具有價值量大、位置固定、使用期長和辦理交易復雜等特點，相關當事人在房地產交易活動中需要專門的知識和可靠的信息幫助，所以房地產經紀行業應運而生。我國房地產經紀業是伴隨著房地產市場而產生發展起來的。隨著我國房地產市場的發展，房地產經紀服務日益成為房地產交易活動中最活躍的環節，隨著《城市房地產管理法》的頒布實施，房地產經紀業的法律地位得以確認，房地產經紀業在促進我國房地產市場的快速健康發展中，在房地產交易市場、資本市場等要素市場體系的發展中起到不可替代的作用。

在房地產開發經營與消費的供求市場中，為交易物體提供評估、交易、、咨詢等服務及善后管理服務的機構，一般都稱為房地產經紀公司或房地產中介評估公司。完善的房地產中介體系包括有房屋交易、融資按揭、物業管理等為房地產交易而提供相關咨詢服務。房地產經紀人在上述領域中的地位與作用，主要是為賣者與買者之間供求者之間提供合理、公正、公平的交易及善后的咨詢服務。房地產經紀組織是自主經營、自擔風險、自我約束、自我發展、平等競爭的經濟組織，必須獨立、客觀、公正的執業。

根據以上對房地產經紀業的概念和功能的規定，本文認為房地產經紀業主要包括：咨詢（法律、科技、政策、項目、市場、經營、投資等）、房地產估價、房地產居間、房地產、房地產行紀、科學研究和綜合技術服務等業務類型。

目前比較流行的知識密集型服務業的解釋就是為知識的生產、儲備、使用和擴散服務的行業。房地產經紀業作為知識密集型服務業(Knowledgeintensivebusinessservice，簡稱KIBS)是一種經濟活動，它致力于房地產交易相關知識的創造、積累和傳播，是目前服務業中發展較為迅速的一部分。同時由于其具有的“知識性”，使得對創新的產生、發展和傳播發揮著越來越重要的作用，對其影響途徑、機制和效果的分析也正在成為創新領域研究的熱點。

房地產經紀業具有一般知識密集型服務業的特點：首先，智力服務是房地產經紀業的主要形式。房地產經紀業主要是依靠自己的智力勞動向社會、個人或團體提供知識服務以及有關勞務服務，它常表現為一種建議、方法、技術方案以及對工作、決策和行動有用的知識、判斷、計算機程序等。其次，知識是房地產經紀業的基礎。知識是一種客觀上已認識的事物、一種精神財富，是知識密集型服務業的基礎。最后，人才是房地產經紀業的關鍵。房地產經紀業的人員應該由具有較高專業水平的管理、工程、經濟等各類專業人員組成。

我國房地產經紀市場是一個正在發展中的、尚沒有完全成熟、充滿機會的市場。該市場作為一個新興市場通常隨著我國房地產政策或技術環境發生巨大變化而出現和發展，其主要特點包括：第一，房地產技術和需求的快速發展。房產市場地產市場不完全成熟，市場的邊界不完全清晰。地區發展嚴重不平衡，調查發現，廣州、上海的發展水平遠遠高于其他城市，表現為二手房交易中通過房地產中介完成交易的比例遠遠高于其他城市。房地產經紀服務企業表現出定位的差異性、擴張的多樣性、信息的非公開性、收費的不一致性以及利潤來源的非透明性等。第二，許多新競爭者進入市場，并且發展迅速，競爭者之間的模仿迅速。房地產經紀服務的從業人員素質參差不齊，無論是專業素質、還是道德修養都有較大的差距。有很大比例的從業人員不具備經紀人資格，大部分具備經紀人資格的從業人員的平均從業時間較短，經驗相對缺乏。第三，信息不對稱性明顯。消費者（委托人）嚴重缺乏相關信息的獲取渠道、對房地產市場的運行現狀和規律缺乏了解、消費行為不夠理性等。第四，政策性影響明顯，相關的法律法規不夠完善。無論是房地產經紀服務業的內涵，還是其業務范圍早已超過現行相關法律法規的規定；行業標準不明晰而且與房地產經紀服務業自身的發展嚴重脫節；在服務過程中出現的許多新問題，雖然有些可以依照合同法來處理，但是由于房地產商品內在的特殊性和經紀服務的無形性，許多問題在合同法中找不到確切的解決依據。

由于以上特性的存在，房地產經紀行業中存在許多機會。企業會面臨多種機會的選擇，通過市場結構的分析，可以發現更好的市場位置，從而獲得更好的績效。同時，由于企業特性的不同，同樣的機會對于不同企業來說，其價值也是不同的。所以企業面臨的挑戰就是在眾多的機會之中，找到最適合自己的機會，這個機會不僅能夠充分發揮企業的資源優勢，同時，也能夠使企業在市場中優于競爭對手。房地產經紀企業基于競爭力量分析的市場定位非常重要，同時如何結合自身條件評估這些機會，并快速有效地進入這些領域至關重要。在這個過程中，房地產經紀企業不斷積累自身的優勢資源、整合外部資源，是企業不斷發展的關鍵。

綜上所述，可以看出房地產經紀業是集知識、技術、資金、智力為一體的富有活力的新產業。隨著科技發展和社會進步，經濟增長的推動力從以資本、土地、勞動力為主逐漸轉向以知識和智力服務為主。因而，著力發展房地產經紀業，將為國民經濟結構注入諸多新的增長“模塊”，且能以巨大、新穎和超強的承載能力，成為國民經濟發展的“助推器”。同時，房地產經紀業還具有重新整合生產要素的能力，并具有明顯的全球化傾向，從而使得資源配置的活動范圍進一步擴大。在經濟全球化的背景下，資源重新整合并發揮競爭的優勢是經濟發展的重要保證。因此房地產經紀業運用知識管理模式提升行業競爭力就顯得異常緊迫。

基于動態學習能力的三維知識管理模式

本文認為我國房地產經紀企業需要具備知識運用的能力，才能有效的實行知識轉化的管理活動，而在企業核心發展過程中，知識的創造及使用，是信息時代驅動財富的引擎，如何快速將知識轉換為金錢是一項挑戰。而當知識以具體、可銷售的形式轉換為企業獲利價值時，即產生“知識報酬”（ThomasHouselandArthurH.，2002）。因此，房地產經紀企業需要具備知識運用的能力，才能有效的實行房地產交易相關知識轉化的管理活動。

一個良好的知識管理框架應該能將組織成員的知識由知識管理技術、團隊協同合作一起創造完成。每一個服務組織需要多種不同的知識管理能力，能夠有效的運用各種知識資產，Ander、Arvind和Albert（2001）等三位學者認為推展組織的知識管理計劃，應以建立基礎建設（科技、結構及文化）與流程管理能力等方面的組織能力觀點為重點。

房地產經紀企業需能將知識轉化為價值，才能賦予知識管理的意義，而知識價值化要靠行動，有創新行動的組織才有旺盛的活動，所以知識管理應重視管理知識轉換為價值的知識轉換程序，除了能追蹤知識變為價值的轉換，同時能衡量對于獲利的影響。

本文認為知識若要成功的移轉與利用，則需要具備五個條件：對的知識經由對的管道傳遞到對的人手上；知識的接受者必須有意愿去接納；知識的接受者必須有能力去吸收；知識的接受者必須有利用的動機，且能正確有效地將吸收到的知識利用出來付出行動；付出行動后的知識應能幫助組織實現價值。當實行一項策略之時，應避免造成創造性的混亂（creativechaos）。

當房地產經紀組織遭遇真正的危機時，例如因技術或市場需求的改變造成的急速業績萎縮，創造性的混亂自然產生，引發新的問題，非現存知識可以解決，造成組織的高度緊張，使組織成員努力地創新的組織知識以解決問題（Nonaka，1994）。

可以構造如圖1所示的基于動態能力的價值創造三維模式圖。本模式三個維度分別解釋如下：

程序維（processdimension）。房地產經紀組織做事的方法：以客為尊的顧客滿意的服務觀念、以合作來提高競爭力、增加人員及信息的影響力。有三個角色：協調（coordination）/整合（integration）：虛擬接口－網際網路界面；學習（一種動態概念）：敏捷（agility）善用各種信息及蘊藏在人員身上的各種知識及技術；重組（transformation）：一種聯盟動態性，緊密型（Tightly）的長期性連結或是松散型（Loosely）的短期性連結。位置維（positionsdimension）。房地產經紀組織架構（彈性）：調整組織以控制環境改變及不確定性。專注核心競爭力：此特定的資產較難以商業化，較難在市場上交易或傳授，可形成競爭優勢，如機會導向型：因市場機會而聚集形成的類型，能力導向型即大型房地產經紀連鎖企業屬于這種情況，供應鏈型即利用反應市場需求所呈現，拍賣市場型即依賴傳統交易的企業關系。

路徑維（pathsdimension）。房地產經紀業技術的策略性選擇：以目標整合為導向，特定任務具有臨時組織特性；以信息科技為導向，用電子化的方式來進行整個房地產內交易過程的運作，形成合作式網絡；以資源分配為導向，分享彼此的成本、技能、市場，并進行所需資源的重組；以網絡架構為導向，形成松散與模糊的組織架構，利用供應鏈的優勢，透過互相信任與分享信息系統來協調活動。型態包括：虛擬接口、共同聯盟、星狀聯盟、價值聯盟、市場聯盟與虛擬人。

其實房地產經紀服務業的知識管理模式的上述三個維度并不是截然分開的，三個維度事實上是相互影響、相互作用的。由以上三維模式分析，可以構造如圖2所示的房地產經紀業網絡價值創造模式：

我國房地產經紀業實施三維知識管理模式的策略

知識管理作為形成企業核心競爭力的關鍵，已在發達國家的許多企業取得了成功，并正在成為一種創新管理范式。這既給我國企業的發展提供了值得借鑒的經驗，又對我國的企業提出了嚴峻的挑戰。在新的歷史條件下，我國必須通過加強知識管理來不斷地形成和提升企業的核心競爭力。三維知識管理模式作為一種全新框架和視角，對于我國房地產經紀業的發展具有重要的理論和現實意義。要構建運行這樣一種模式，本文認為可以從以下方面入手：

（一）牢固樹立企業知識管理觀念

知識管理觀念是構成企業核心競爭力的無形要素，影響著企業高層和員工的一切行為。如果知識管理觀念能夠得到整個企業上下的一致認同，并順利貫徹到企業的經營決策和日?；顒又?，就會在企業內部形成一種無形的力量，推動企業的創新，從而培育出強大的核心競爭力。因此，企業應積極采取措施，幫助員工盡快樹立知識管理的現代管理觀念，充分認識知識管理對企業生存和發展的深遠價值，為培育企業的核心競爭力奠定堅實的思想基礎。

（二）搞清實施知識管理與業務流程重組的關系

三維知識管理的重點是知識的識別、獲取、開發、分解、存儲和共享，并為其構建有效的途徑和機制，以運用集團的智慧提高企業的應變和創新能力。知識管理必須與房地產交易業務流程緊密相連，將知識創造與擴散同房地產經紀企業的業務流程結合起來，可以節省企業的開支，并產生巨大價值。

（三）努力協調信息技術和人力資源之間的關系

在三維知識管理框架中，技術，特別是信息技術，扮演著十分重要的角色。我們甚至可以說：沒有技術支持，就沒有三維知識管理模式?？墒?，問題往往不是人們忽視了技術的重要性，而是過分強調技術，認為技術的作用大于人才資源在知識管理中的作用。實際上，知識管理應該是以知識為中心，以人為本，以信息工具為輔的，促進企業績效逐步改善的過程和活動。就三維知識管理而言，技術作為工具和渠道，本身并不能創造知識，而是擴展知識傳播的領域、提高知識傳播的速度。人力資源才是三維知識管理的核心內容，也是企業核心競爭力的重要組成。知識管理的核心要素是人，特別是企業的中高層管理人員。技術是使企業從知識管理實踐中得益的有力工具，只能對顯性知識進行管理，無法涉及到存在于員工頭腦中的隱性知識。因此，房地產經紀企業如果僅靠一個現成的軟件包來實施知識管理，那肯定是一種外在的管理，與信息管理系統沒有截然不同，因為它缺乏知識管理的靈魂—人的參與，而只剩下一個表面的框架，無法適應競爭環境的變化，無法完成企業實施三維知識管理的初衷，導致知識管理的失敗，給企業帶來無法評估的損失。為了最大限度地避免運用信息技術所帶來的僵化和教條，讓人的活力充分發揮出來，企業應該盡快建立一種能激發知識工作者潛能的管理模式，為知識工作者提供足夠的信息平臺，讓房地產經紀企業的信息技術能力和人的創造力實現無縫的結合。

（四）適時組建企業動態知識聯盟

核心競爭力是由一系列知識專長和技能共同構成的一種競爭優勢。由于受企業內部資源條件的限制，單靠一個房地產經紀企業自身的“積累”來建立核心競爭力，其速度是比較緩慢的，而要形成強勁的核心競爭力則是更加困難的。因此房地產經紀企業除了要對知識進行自身積累、自我更新外，一條有效的途徑就是從外部獲取。此途徑能夠使企業在較短時間內獲取必要的核心競爭力的知識要素，彌補本企業自身知識要素的缺陷，并通過對企業知識資源的再次重組，便能夠快捷有效地建立起具有競爭優勢的核心競爭力。房地產經紀企業從外部獲取核心競爭力知識要素的最好辦法就是適時組建企業動態知識聯盟。企業動態知識聯盟是戰略聯盟的一種形式，由多家獨立企業為了抓住和利用迅速變化的市場機遇，通過知識交互方式，將先進技術的供需各方聯合起來，進行過程重組、產品研發、生產制造、銷售服務、利潤分配，形成一種新的動態知識聯盟系統。對一個房地產成員企業來講，實質上采取的就是一種“借勢”的策略，即以各種方式借助外力，對企業外部的優勢進行整合，實行聚變，創造出超常的競爭優勢。企業動態知識聯盟建立后，要通過合作競爭的方式，實行供應鏈管理，共同組織和控制無形資產，共同保護合作競爭中的優勢，共同承擔競爭的風險。此外，在企業動態知識聯盟中，不能只注重財務指標和短期效益，而應該學習對方企業的各種專業知識和技能，共享核心競爭力。

（五）具體實施策略

從目前我國房地產經紀業的現狀出發，可先在知識密集型經紀企業試點和實施三維知識管理新模式，然后再逐漸推廣到其他企業。從知識管理的內容和知識管理模式的特定內核來思考，可試點和實施如下幾種模式：一是知識戰略管理模式。企業知識戰略管理模式包括編碼管理模式和人物化管理模式。前者將知識（顯性知識）編碼、儲存在數據庫中，以便企業員工通過計算機網絡直接搜尋并調用，其經濟意義在于：知識可以被迅速、多次重復利用，節省工作時間，使企業產品成本和服務成本大大降低，規模經濟效益顯著；后者則是知識和知識所有人的結合，即未經編碼或無需編碼的知識（隱性知識）通過人員的直接交流得到傳播和分享，它需要引進一流專家、人才、知識，在經濟上花費較大。二是知識人力資源管理模式。當知識的獲取、運用和創造知識的能力成為經濟發展關鍵時，知識人力資源便成為最有價值的資源。因此，要認識人才特別是知識型人才的激勵需求，為他們建立自主、高效的工作環境和適應知識型人才發展的管理組織結構；要鼓勵學習，重視培訓，在企業員工之間建立知識交流制度，并通過知識交流，促進員工“終身學習”；房地產經紀企業要按照一定的標準，采用科學的方法，對員工的工作績效進行評價，以此作為員工薪資報酬、晉升的基本依據，并通過績效評價改善員工的工作態度，增強員工的工作能力，提高員工的工作績效。三是技術創新模式。技術創新作為知識創新的延伸和轉化對房地產經紀企業具有實際意義。企業的技術創新模式有傳統型、合作型、虛擬型、借鑒模仿型四種類型。房地產經紀企業應根據不同規模、不同發展時期，對技術創新模式進行有差別的自主選擇。

參考文獻：

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2.魏江，MarkBoden等.知識密集型服務業與創新[M].北京:科學出版社，2004

篇7

前兩天有一位廣州當地排名前三的大型房地產經紀公司的高管來訪，在筆者（廣州市房地產中介協會會長）辦公室談起一個困惑：我們加入協會的公司要受會員自律公約的約束，不入會的反而不用受約束，我們這不是花錢找麻煩嗎？

這樣的問題其實不是第一次有會員向筆者提出，不過這次我沒有直接回答，而是講了一個前幾天剛剛發生的故事。

廣州市房地產中介協會在成立三年之后開始申請4A級社會團體，前幾天民間組織管理局組織認證專家到協會實地考察，在聽取了協會的匯報之后，認證專家說：“你們協會先后出臺了《廣州市房地產中介行業執業規范》、《廣州市房地產中介行業信用評價管理辦法》、《廣州市房地產中介行業不良行為管理辦法》等多項行業自律管理制度，并結合我市二手房交易市場實際情況，推出了《二手房買賣重點事項告知書》、《看樓協議書》等指引性文件，還通過舉辦房地產中介行業、房地產按揭服務行業自律簽約大會、組織全體會員單位共同開展‘誠信Logo標貼’等活動，在會員中倡導誠信經營、守法自律。這樣市民就會信任協會會員，將協會會員與非會員加以區分?！?/p>

當時這番話對筆者的觸動很大，因為自從廣州市房地產中介協會成立以來，一直把為會員提供優質服務作為協會工作的中心，而事實上組織會員加強行業自律也是協會向會員提供的一種服務，自律和服務在這一點上得到了完美的結合。

我把這個故事說給這位經紀公司的高管聽，并且借用這個故事來回答他的疑問，雖然看上去他并未能完全被這個故事說服，但他還是表示看到了未來發展的方向。

其實我還經常給房地產中介行業的朋友講全美房地產經紀人協會的故事：全美有超過300萬名持牌房地產經紀人，但并非全部經紀人都是全美房地產經紀人協會的會員。全美房地產經紀人協會（NAR）成立于1908年，距今已有100多年歷史，NAR的會員具有一個專門的稱呼Realtor，這是一個完全生造出來的英文詞，專指NAR會員（NAR的全稱即：National Association of Realtors），并且是一個注冊商標，所以通常他們會鄭重地寫作Realtors ，后面加圈的R表示這個名稱是經過注冊的。如果用剛才那位經紀公司高管的話說，成為NAR的會員也是典型的“花錢找麻煩”——會員當然要交納會費，同時還要參加繼續教育，要遵守NAR的職業道德規范。但作為NAR的會員，卻可以在社會上享有很高的聲望，公眾都知道NAR會員能夠提供優質的房地產經紀服務。而且只有NAR會員才能加入各級MLS系統（關于MLS，詳見筆者近年來在《中國房地產》雜志發表的若干篇相關文章），加入這個系統就能用最快的速度幫助客戶找到買家（賣家）。

篇8

北京市房屋租賃管理若干規定完整版全文

第一章　總　則

第一條　為了加強房屋租賃管理，維護社會秩序，保護房屋租賃當事人的合法權益，根據有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本規定。

第二條　本市行政區域內的住宅租賃和

非住宅房屋租賃他人居住的，依照本規定管理。

第三條　房屋租賃管理堅持管理與服務相結合的原則，實行屬地管理。

第四條　本市各級人民政府應當加強對房屋租賃管理工作的領導，建立出租房屋管理機構。出租房屋管理機構具體負責房屋租賃管理的組織、指導、協調、監督等綜合管理工作。

公安機關負責出租房屋治安管理、消防管理和租賃當事人的戶籍管理。

建設(房屋)行政部門負責房屋租賃市場、出租房屋建筑結構安全的監督管理和房地產經紀的行業管理。

工商行政管理部門負責對經紀活動進行綜合監督管理，查處利用出租房屋進行無照經營等違法經營行為。

民防行政部門負責人防工程的租賃管理。

衛生、人口計生、規劃、稅務、國家安全和城市管理綜合執法等行政部門應當按照各自職責做好房屋租賃的管理工作。

第五條　區、縣人民政府應當在社區、村建立負責房屋租賃管理、服務的基層管理服務站(以下簡稱基層管理服務站)，并保障其工作所需的經費、辦公場所。

第六條　居民委員會、村民委員會等基層組織應當協助有關行政部門做好房屋租賃管理工作，督促出租人、承租人自覺遵守國家和本市房屋租賃管理規定。

居民委員會、村民委員會可以根據本地區實際，組織居民制定房屋租賃管理公約，對房屋租賃實行自治管理。

第二章　出租登記

第七條　本市實行房屋出租登記制度。辦理房屋出租登記不得收費。

第八條　出租人應當自與承租人訂立房屋租賃合同之日起7日內，到房屋所在地的基層管理服務站辦理房屋出租登記手續，并填報下列內容：

(一)出租人、承租人姓名或者名稱、證件種類和號碼、住所地，實際居住人員的姓名、身份證件種類和號碼、戶籍地;

(二)出租房屋的基本情況、租金和租賃期限;

(三)房屋權屬證書或者房屋來源證明;

(四)本市規定的其他內容。

第九條　房屋租賃合同變更或者終止的，出租人應當自合同變更或者終止之日起5日內，到房屋所在地的基層管理服務站辦理登記變更、注銷手續。

在房屋租賃合同有效期內，居住人員發生變更的，承租人應當自變更之日起2日內告知基層管理服務站，辦理變更登記手續。

第十條　房地產經紀機構從事房屋租賃居間活動，應當書面告知租賃當事人到房屋所在地基層管理服務站辦理房屋出租登記手續;提供房屋租賃經紀委托業務的，房地產經紀機構應當按照本規定第八條、第九條第一款的規定，辦理房屋出租登記、變更、注銷手續。

第十一條　基層管理服務站應當為辦理房屋出租登記的當事人提供下列服務：

(一)宣傳有關房屋租賃管理的規定和安全使用房屋的知識;

(二)告知有關人員辦理流動兒童入學、國家免疫規劃項目的預防接種、計劃生育免費技術服務等事項的規定和流程;

(三)根據當事人的要求出具與房屋租賃有關的證明;

(四)受當事人委托提供辦理暫住登記、暫住證件，辦理普通地下室登記備案，交驗、登記流動人口婚育證明，辦理臨時流動人口婚育證明，納稅代辦服務等;

(五)提供維權服務信息;

(六)市和區、縣人民政府規定的其他服務項目。

基層管理服務站為當事人提供服務，不得收取任何費用?；鶎庸芾矸照静坏脧氖禄蛘咦兿鄰氖陆洜I性活動。

第三章　管理規范

第十二條　出租房屋的安全由房屋所有人負責。房屋承租人應當對其使用行為負責。

房屋所有人將出租房屋委托他人管理的，應當書面報告房屋所在地的基層管理服務站。

第十三條　出租房屋的建筑結構和設備設施，應當符合建筑、消防、治安、衛生等方面的安全條件，不得危及人身安全。

禁止將違法建筑和其他依法不得出租的房屋出租。

第十四條　出租人有權對承租人使用房屋的情況進行監督。出租人不得向無身份證明的人出租房屋;不得以出租房屋的方式為非法生產經營活動提供便利條件;發現承租人利用出租房屋有犯罪活動嫌疑的，及時向公安機關報告。

對多人居住的出租房屋，出租人應當建立居住人員登記簿，并按規定報送基層管理服務站。

出租人出租房屋的收入，應當依法納稅。

第十五條　承租人應當配合出租人進行房屋出租登記;不得利用租賃房屋從事非法生產、加工、儲存、經營爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質和其他違法活動，不得損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活。

第十六條　向境外單位、人員出租、轉租、轉借房屋，或者承租人留住境外人員的，出租人、承租人應當遵守國家和本市有關國家安全管理的規定。

第十七條　房屋管理單位應當按照下列規定對房屋進行安全管理：

(一)建立房屋安全管理制度，落實各項管理措施。

(二)按規定對所管房屋進行安全檢查，并將安全檢查情況予以記錄，妥善保存。

(三)按照有關行政部門或者基層管理服務站的要求提供房屋安全檢查結果。

(四)發現危及房屋使用安全或者其他違法行為的，立即制止，并督促責任人改正;拒不改正的，及時報告房屋所在地有關行政部門依法處理。

第十八條　從事房屋租賃經紀業務的機構應當依法成立，取得營業執照，符合國家和本市規定的條件。

從事房屋租賃經紀活動的人員，應當取得相應的房地產經紀資格證書。未取得房地產經紀資格證書的人員，不得從事房屋租賃經紀活動。

第十九條　本市對房屋租賃經紀委托業務實行銀行代收代付、風險準備金、客戶資金與自有資金分賬戶管理等資金監管制度。具體辦法由市建設(房屋)行政部門會同有關部門制定。

第二十條　房地產經紀機構及其經紀人員從事房屋租賃經紀業務，應當遵守下列規定：

(一)在經營場所公示服務內容、服務標準、房地產經紀資格證書復印件。

(二)房屋租賃經紀業務，由房地產經紀機構統一受理并與委托人簽訂書面經紀合同，統一收取傭金、開具發票。房地產經紀人員不得以個人名義承攬業務。

(三)房地產經紀人員不得同時在兩個或者兩個以上房地產經紀機構執行業務。

(四)不得偽造、變造、買賣、出借、出租房地產經紀資格證書。

(五)不得占用、挪用或者拖延支付客戶資金。

(六)不得居間、出租不符合出租條件的房屋。

第四章　監督檢查

第二十一條　本市按照統一規劃、資源共享的原則，建立房屋租賃綜合管理信息系統平臺，對房屋租賃信息實行動態管理。

管理、使用房屋租賃信息的部門及其工作人員，應當對房屋租賃信息保密，維護當事人的合法權益。

第二十二條　公安、建設(房屋)、工商行政管理、民防、衛生、人口計生、規劃、稅務和城市管理綜合執法等行政部門應當建立執法責任制，落實對房屋租賃管理的監督檢查責任;在執法中發現不屬于本部門查處的違法行為的，應當及時告知同級出租房屋管理機構，出租房屋管理機構應當及時告知有關行政部門依法查處。

房屋管理單位、房地產經紀機構、房屋租賃當事人應當配合有關行政部門對房屋租賃進行管理。

第二十三條　市和區、縣有關行政部門，街道辦事處，鄉、鎮人民政府應當按照各自職責，做好對基層管理服務站及其工作人員的培訓、指導工作。

第二十四條　基層管理服務站應當建立巡視制度，采集房屋租賃信息，對房屋租賃情況進行日常檢查，并做好下列工作：

(一)發現登記信息不實的，予以更正;

(二)發現未登記的，進行補登;

(三)發現房屋存在安全隱患的，督促出租人或者承租人進行整改;

(四)發現違反治安、消防、衛生、計劃生育、建筑結構安全等管理規定的違法行為，報告上級出租房屋管理機構或者其他有關行政部門。

第二十五條　經房屋安全鑒定機構鑒定，出租房屋屬于危險房屋的，建設(房屋)行政部門應當告知房屋所有人、承租人按規定采取解危措施。采取解危措施，需要承租人或者其他使用人暫時遷出的，承租人或者其他使用人應當及時遷出。出租房屋危及人身安全，并且房屋所有人、承租人拒絕對出租房屋采取解危措施的，建設(房屋)行政部門應當依法采取強制加固、修繕措施，并可以責令承租人或者其他使用人限期遷出。

強制加固、修繕發生的費用由責任人承擔，因阻礙加固、修繕造成的損失，由阻礙加固、修繕的責任人承擔。

第二十六條　建設(房屋)、工商行政管理等行政部門對房地產經紀機構履行監督檢查職責時，可以檢查有關資料，了解房地產經紀業務情況和客戶資金、風險準備金等方面的管理情況;可以要求被檢查單位提供房地產經紀機構營業執照、房地產經紀人員資格證書。

建設(房屋)、工商行政管理等行政部門可以根據國家和本市有關規定向社會公布監督檢查的有關信息。

第五章　法律責任

第二十七條　具有房屋租賃管理職責的行政部門及其工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其上級部門或者監察機關責令改正;情節嚴重的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十八條　對違反本規定的下列行為，由公安機關按照下列規定處罰：

(一)出租人、承租人、房地產經紀機構未按照本規定第八條、第九條規定辦理房屋出租登記、變更、注銷手續的，責令改正，處200元以上500元以下罰款。

(二)違反本規定第十三條規定，出租的房屋存在治安、消防安全隱患的，責令改正，并可處1000元以上3萬元以下罰款。

(三)違反本規定第十四條第一款規定，出租人向無身份證明的人出租房屋，或者發現承租人利用出租房屋有犯罪活動嫌疑，不向公安機關報告的，處200元以上500元以下罰款。

(四)違反本規定第十四條第二款規定，出租人未建立居住人員登記簿，并按規定報送基層管理服務站的，責令改正，并可處200元以上1000元以下罰款。

(五)違反本規定第十五條規定，承租人使用租賃房屋時損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活的，處警告，并責令改正;逾期拒不改正的，處200元以上500元以下罰款。

第二十九條　對違反本規定的下列行為，由建設(房屋)、工商行政管理、民防行政部門根據各自職責按照下列規定處罰：

(一)違反本規定第十三條規定，出租的房屋存在建筑安全隱患的，責令改正，并可處1000元以上3萬元以下罰款;

(二)違反本規定第十七條規定，房屋管理單位未履行安全管理職責的，責令改正，并可處1000元以上3萬元以下罰款;

(三)違反本規定第十八條第二款規定，房地產經紀機構使用未取得房地產經紀資格證書的人員從事房屋租賃經紀活動的，處5000元以上3萬元以下罰款;

(四)違反本規定第十九條規定，房地產經紀機構未落實資金監管制度的，責令改正，并處5000元以上3萬元以下罰款;

(五)房地產經紀機構及其經紀人員從事房屋租賃經紀業務，違反本規定第二十條第(一)項、第(二)項、第(三)項、第(五)項、第(六)項規定，或者違反本規定第二十條第(四)項規定，出借、出租房地產經紀資格證書的，責令改正，處3000元以上3萬元以下罰款。

第三十條　違反本規定第十三條規定，出租的房屋存在衛生安全隱患的，由衛生行政部門責令改正，并可處1000元以上3萬元以下罰款。

第三十一條　對違反本規定的行為，其他法律、法規、規章已經規定行政處罰的，由有關行政部門依法處理;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章　附　則

第三十二條　本規定自2008年1月1日起施行。1995年6月13日北京市人民政府第13號令，根據1997年12月31日北京市人民政府第12號令第一次修改，根據2004年6月1日北京市人民政府第150號令第二次修改的《北京市外地來京人員租賃房屋治安管理規定》同時廢止。

 

看了“北京市房屋租賃管理若干規定”還看了：

1.北京市房屋租賃管理若干規定

2.北京市房屋租賃管理規定

3.北京租房規定

4.單位房屋租賃管理規定

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一、本市市區范圍內國有土地上存量房交易結算資金實行監管。鎮江市房地產交易所為本市市區存量房交易資金具體監管機構。各轄市內存量房交易結算資金監管參照本規定實施。

存量房交易當事人應當通過鎮江市房地產交易所在銀行開設客戶交易結算資金專用存款賬戶，根據合同約定條件，劃轉交易資金。交易當事人也可以簽署自擔風險聲明書，按照合同約定，由雙方自行決定交易資金支付方式。

二、鎮江市房地產交易所應在銀行開設交易結算資金專用存款賬戶，賬號名稱為[鎮江市房地產交易所]名稱后加“客戶交易結算資金”字樣，該帳戶專門用于存量房交易結算資金的存儲和支付。

買房的購房資金在辦理房屋所有權交易登記前可一次性存入也可分批存入。交易結算資金的所有權屬于交易當事人，不屬于鎮江市房地產交易所的負債。交易結算資金不提現、不收取手續費。

若有關部門對客戶交易結算資金專用存款賬戶進行凍結和扣劃，開戶銀行、鎮江市房地產交易所有義務出示證據以證明交易結算資金及其銀行賬戶的性質。

三、鎮江市房地產交易所應在銀行按房產買賣的資金監管協議建立子賬戶，交易當事人應當向銀行提供個人存款帳戶用于資金劃撥，子賬戶劃撥時應當依據加蓋有鎮江市房地產交易所開據的支取憑證支付。

支取憑證應憑房產買賣雙方簽字的領款申請書開據，應有業務部門和財務部門簽章；監管協議議定的權利義務關系消滅而當事人一方不予配合的，鎮江市房地產交易可以直接開據支取憑證

四、房產買方應將購房資金存入或轉入客戶交易結算資金專用存款賬戶下的子賬戶。交易完成后，通過轉賬的方式劃入房產賣方的個人銀行結算賬戶。交易未達成的，交易雙方就撤銷買賣契約達成一致后，通過轉賬的方式劃回房產買方的原轉入賬戶，以現金存入的，轉入房產買方的個人銀行結算賬戶；貸款存入的，憑還貸憑證直接將本金轉入貸款銀行，利息由貸款人自行支付。

五、加強交易結算資金專用存款賬戶管理。鎮江市房地產交易所應保證客戶交易結算資金專用存款賬戶的資金支付條件和具體方式與房地產經紀合同、買賣契約或監管協議中的約定一致。貸款銀行應憑據存量房資金監管協議及首付款憑證審批發放購房貸款，并將款項劃入資金監管賬戶。

房地產管理部門應當采取定期或不定期檢查的方式，對客戶交易結算資金專用存款賬戶的開立情況、交易資金支付情況等加強監管。對違反合同約定使用資金的行為，要嚴肅查處。

客戶交易結算資金專用存款賬戶的開戶銀行應按照其與鎮江市房地產交易所的約定，加強資金管理，確保存量房交易結算資金?？顚Ｓ谩?/p>

為確保存量房交易結算資金?？顚Ｓ茫康禺a經紀機構、房地產經紀人員以及交易保證機構，不得通過客戶交易結算資金專用存款賬戶以外的其他銀行結算賬戶代收代付交易資金。

篇10

深入貫徹《國務院辦公廳轉發建設部等關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（【20】37號文件）、《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》和市國土房管局《天津市房地產市場執法檢查方案》的精神，整頓規范我區房地產市場交易秩序，維護消費者合法權益，穩定住房價格,加強房地產市場秩序健康發展，鞏固房地產支柱產業重要作用，保持經濟平穩較快增長，滿足廣大群眾的住房消費需求。

二.指導思想：

從實踐“三個代表”重要思想和落實科學發展觀的高度出發，堅持整頓規范和促進健康發展并重，加大對房地產交易環節違法違規行為查處力度，努力營造主體誠信、行為規范、監管有力、健康有序的房地產市場環境。

三.主要任務：

1.整頓和治理無證售房行為。無證售房是指房地產開發企業未取得商品房銷售許可證，自行或委托經紀機構，以認定、登記、選號等方式銷售或變相銷售的行為。對于無證售房行為，應當按照《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《天津市商品房管理條例》等法律法規進行查處。

2.整頓和治理囤積房源等行為。對房地產企業虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房價，或者房地產企業縱容雇傭工作人員炒作房價，擾亂市場秩序行為，依法進行查處。

3.整頓和治理房地產經紀行為。房地產經紀機構、房地產經紀人從事經紀活動應符合法律、法規規定，對于利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房信息等費用，在過程中非法賺取差價、占壓資金等違規行為、依法進行查處。

四.方法步驟和時間安排：

執法檢查自7月21開始，至8月31日結束，分四個階段進行：

第一階段，市國土房管局部署階段（7月21日）。聽從上級安排，認真學習文件精神，深刻領會文件實質和對保持房地產市場持續健康發展的重大現實意義，切實把思想統一到國務院37號文件精神上來，精心準備，認真組織。

第二階段，全面檢查階段（7月22日-8月11日）。

為了更加深入廣泛地開展此次檢查工作，我局將于7月28日，在星光廣場開展專項宣傳咨詢活動，發放宣傳材料，解答群眾疑問，面向社會宣傳此次檢查的內容，公布投訴電話，接受群眾投訴和舉報，并根據群眾反映的情況，開展針對性地檢查。分別召開房地產開企業和房地產經紀機構座談會，組織他們認真學習國辦37號文件、建設部166號文件及市局的文件精神，深刻領會，提高認識。同時部署此次檢查工作，為這項工作的順利進行奠定基礎。

此次檢查采取全面檢查和有針對性地檢查相結合的方法進行，我局將對轄區內房地產開發企業、房地產經紀機構，開展拉網式清查，做到全面覆蓋，全面檢查，不留任何死角。

具體檢查內容：

1．房地產開發企業

（1）是否存在無證售房或變相無證售房行為；

（2）商品房網上銷售是否合規；

（3）商品房網上預定是否合規；

（4）是否存在虛假信息、炒賣房號行為；

（5）商品房銷售現場是否公示《商品房條例》和《商品房買賣合同》示范文本；

（6）商品房銷售現場是否公示《商品房銷售方案》；

（7）是否存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價行為；

（8）是否存在不按規定進行合同備案行為。

2．房地產經紀機構

（1）是否存在未經備案開展經營的行為；

（2）是否銷售無證商品房；

（3）成交的存量房是否公示；

（4）是否存在非法賺取房屋交易差價行為；

（5）是否存在為禁止轉讓的房屋提供中介服務的行為；

（6）是否存在占壓當事人房款的行為；

（7）服務場所是否公示《中介服務收費標準》；

（8）服務場所是否公示《中介服務標準》、《服務內容》、《執業規范》和投訴電話。

第三階段，整改處理階段（8月12日-8月20日）。對檢查中發現企業存在的違法違規行為進行集中梳理，對存在不規范經營行為的企業進行責令整改；對需要進行處罰的企業，按照法定程序進行處罰；對普遍存在的典型問題，通過媒體予以曝光，達到警示企業、提醒群眾的目的。

第四階段，總結階段（8月21日-8月31日）。8月21-24日，摸清開發企業和經紀機構底數，匯總情況，弄清存在問題，按問題類型剖析原因，總結檢查中的經驗做法及效果，建立長效管理機制。并于8月24日前將檢查總結及相關資料上報市局。

五．組織領導

這次檢查是落實37號文件精神的重要措施，是保障我市房地產市場穩定發展，確保國辦37號文件要求落到實處的具體行動，為使檢查達到預期效果，我局成立專項領導小組，由孔淑英同志任組長，安承明局長任副組長，丁連生、李廣茂、張紅梅、周萍同志為小組成員，負責檢查的組織實施，確保抓出成效，不走過場。

六.幾點要求

1.提高認識。此次檢查是落實國辦37號文件精神的重要措施，是當前的重要任務，我們一定要站在執政為民和建立和諧房地產市場的高度，認識規范房地產市場的重要性，關系國民經濟的發展，關系群眾生活。

2.抓典型，以點帶面。根據檢查中發現的典型問題，區分不同類型，深入分析研究，剖析原因，制訂相應措施，對違規行為給予相應處罰，通過以點帶面的方式，解決各種違法違規行為。做到邊檢查、邊分析、邊整改、邊處理、邊糾正，對違規行為分類處理，觸犯法律的移交司法部門，做到事事有結果，件件有著落。