土地收益還原法范文

導語：如何才能寫好一篇土地收益還原法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】土地估價；收益還原法；應用

收益還原法又可以稱為收益法，在土地估價中較為常用，可以客觀評估土地、不動產或者房地產等價格，奠定在預期原理基礎上，對未來收益權的現值進行預測和分析。通過收益還原法獲得的價格，就稱為“收益價格”。以下將對其具體運用進行分析：

1、土地估價中收益還原法的應用

1.1 土地總收益的確定

一方面，在確定總收益過程中，可主要考慮如下要素：其一，總收益應該是客觀性的指標，也就是正常收入，并非待估土地的實際性收益。例如，在空置的寫字樓中，評估過程中不能根據零收益來計算，而是按照同等水平、同等類型的平均租金進行收益計算；在經營效益良好的酒店中，不能根據高入住率來計算收益，而是參考當地同類酒店的平均入住狀況來計算。其二，收益應該是長期取得、穩定性、固定的收益；例如，如果土地登記的用途為“工業”，但是當前以商業使用形式為主，其租金略高于工業用途，但是沒有經過土地變更登記，政府部門可能對該行為進行查處，需要業主補繳商業用途與工業用途土地出讓金的差額，那么商業租金收益就是一種不穩定、無保障的收益，因此不能認定為客觀收益。

另一方面， 有關收益的確定。結合所收集的資料情況以及土地所處地區的房地產市場狀況，可將收益劃分為土地收益與房地收益兩部分內容。例如，有關土地收益調查的確定，需要收集所處地區的土地出租案例，綜合考慮待估宗地的客觀因素、主觀因素、區域因素等，采取市場比較法最終確定土地收益；再如，有關房地收益的確定，可通過調查的方法確定待估宗地的區域形勢、建筑用途、結構狀況以及同類型房屋的出租率、租金水平等，最終確定房地收益。

1.2 土地總費用的確定

對于土地總費用的確定，涉及到一些影響因素，主要從以下幾方面加強控制：

（1）利息不能計算到總費用中扣除。由于利息也是投資土地的成本支出內容之一，因此經常將其作為費用扣除。實際上，投資者選擇土地投資項目，主要考慮由此產生的效益必然高于銀行存貸款利息，那么無論是投資者的自有資金還是貸款資金，利息都只能作為投資收益的一部分，而不是土地費用。

（2）在總費用中可以考慮稅費內容。采用收益還原法，其評估過程使用的稅費項目，主要來自土地運營時的繳納費用，其中包括營業稅、土地使用稅、印花稅、城市維護建設稅，等等。但是在房地產稅法中，契約稅、所得稅以及土地增值稅不能列入到稅費項目中。

（3）將劃撥的土地出租時，有關“土地收益”的內容，應該作為總費用予以扣除。對于房屋所有人來說，并沒有獲得來自“土地收益”部分的資金，那么該項內容就不能列入到出租方的純收益中，僅能作為上繳國家的費用而予以扣除。

另外，對土地總費用的計算，除了考慮以上因素以外，還有一些費用問題，如維修費的計算、折舊年限的確定、折舊費用的計算等等，只有解決各個細節問題，才能最終確定土地總費用。

1.3 資本化率的確定

在土地估計過程中采用收益還原法，土地還原率是影響較大的因素之一。還原利率和投資風險呈正比例關系，也就是說，面臨的風險越大，可能獲得的收益率就越高。在確定土地還原利率值時，主要采取以下方法：

（1）租價比較方法。也就是利用市場中若干目標物的售價，與純收益獲得諸多比率，采取眾數法或者加權平均法進行確定；通過采用該種方法，具備良好的理論基礎，其客觀性、實用性較強；

（2）安全利率計算與風險調整值相結合，通過該方法獲得資本化率，取安全利率是重要前提，也就是沒有任何風險的資本投資收益；

（3）綜合排序方法。首先，確定社會普遍存在的投資類型和相應收益率；其次，對該項目的資本化率所屬區域范圍進行確定。例如，土地投資的風險比國債投資大，那么其收益率也高于同期國債的年利率。

2、土地估價中應用收益還原法存在的問題

以當前收益還原法在土地估價中的運用狀況來看，主要存在以下問題有待優化：首先，收益還原法可以在已經產生收益的土地或者存在潛在收益的土地中采用，但是沒有任何收益的土地不能采用該種方法，適用范圍有限。其次，當前一種錯誤的思路認為，還原利率實際就是還原了純收益的價格，以此作為收益率。實際上，這僅是人們對未來投資收益的預測，并不能真實反映土地價格走向；再次，由于該種方法中采取了預期收益理論，可能出現評估結果虛高現象，帶來城市房地產價格、低價的“泡沫經濟”；最后，在計算土地價格過程中，獲取土地的純收益率，需要涉及到重置成本來計算房屋現值的問題，但是沒能將土地附加的利潤或者利息計算其中，那么計算獲得的房屋現值將與房屋實際現值存在出入，對最終結果的精確性造成影響。

3、改進與完善收益還原法的幾點建議

3.1 純收益的優化與改進

首先，正確認識收益的內涵與實質，通過采取精確、科學、有效的預測方法，對未來經濟的壽命年限進行確定，由此帶動純收益發展；當前，一些學者已經將灰色預測方法、蒙特卡洛模擬預測方法融入到土地估價法中，更具合理性、可操作性；其次，加強對細節計算的重視程度，如果房屋的壽命大于土地的使用年限，那么在純收益中還應該涉及到經濟壽命結束之后的不動產殘值分攤問題。

3.2 收益率的優化與改進

首先，奠定收益率的理論基礎，了解其本質、特征等；其次，結合具體的項目對未來收益、收益率等進行計算與確定，在具體解決收益率問題時，采用數據方法進行客觀計算，減少不必要的主觀因素或者客觀因素影響。

針對當前收益還原法應用的實際情況，有針對性地采取完善措施，可避免由于人們的預期過高而虛增估價，帶來城市房地產的泡沫經濟發展趨勢，由此引發不必要的風險和損失。

總之，收益還原法已成為土地估價中最常用、最基本的方法，具有一定的理論基礎和應用價值，其適用范圍較為廣泛，但是有關穩定收益率、還原率的確定，由于受到諸多因素的影響，其精準性有待改進。因此在今后應用過程中，可考慮采用多種估價綜合運用的方法，以此保障土地估價的客觀性、精準性。

參考文獻：

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關鍵詞：耕地估價；問題；對策

中圖分類號：F321.1 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）02-0044-02

進入20世紀90年代后，隨著農村分工、分業的深化和生產社會化、市場化程度的不斷提高，原有的耕地經營制度的缺點逐漸顯現，農戶耕地一戶多塊、一塊多戶的現象，制約著耕地的適度規模經營，使得耕地整體經濟效益低下。其根本原因是我國農村土地要素市場尚沒有完全形成，阻礙了市場對耕地資源的優化配置。如何構建耕地流轉機制，使耕地資源得到有效可持續利用，一個很關鍵的措施就是建立一個完整的耕地評價制度體系，而耕地估價是這一評價體系的重要組成部分。但目前我國對土地價格，尤其是耕地價格評估的研究和應用仍有許多問題需要解決。

一、耕地價格評估的現狀

1.耕地價格評估專業化程度薄弱。具體表現為：執業標準不規范，存在人為操縱評估價格的現象，行業公信力不強；監管力度不夠，評估執業人員的執業素質和執業操守有待提高。

2.耕地價格評估作為政府支農投資的參考手段應用不夠。近年來，國家雖然加大了對“三農”的扶助力度，如大力支持農業基礎設施建設、劃撥農業綜合開發資金等，但是對耕地收益價格評估的投入和重視不夠，使得耕地價格評估對政府投資方向的確定和投資計劃的參考作用沒有得到充分發揮。

3.耕地價格評估未能充分服務于農業經濟活動。隨著農業生產向規模經營方向發展，耕地經營權的流轉日益頻繁，各種形式的農地轉包、租賃經營、作價入股等已在不少地區涌現.但一些地區由于沒有開展耕地估價工作，使得耕地經營權的流轉缺乏科學計量依據，耕地流轉中的利益分配、補償得不到應有的保證，挫傷了農民的積極性，不利于農業生產的規模經營和產業化、現代化的實現。

二、耕地價格評估存在的問題

（一）評估前提不明確

對耕地收益價格進行評估前，應明確評估前提，這樣才能全面、準確地考察耕地的收益能力。目前，很多評估人員工作中出現了以下問題：首先，評估基準日不能確定。隨著時間的推移，耕地價格也在不斷變化中，評估基準日不能合理確定，估價結果必然會產生誤差。其次，作物種植制度不明確，這對估價結果影響很大。作物是一年一熟制還是一年兩熟，是連作制還是輪作制，對不同作物產出價值影響很大。再次，耕地開發程度不清晰。耕地外幾通，耕地內場地是否平整，是否已具備種植生產條件，這些都影響者評估結果的確定。

（二）缺少深層次數量分析

目前耕地估價中采用的估價模型普遍存在一個問題，即過分簡化，缺少深層次的數量分析。部分估價人員運用收益還原法求取耕地純收益時，直接采取近3年耕地實際純收益的平均值，忽視各年耕地收益受作物種植制度、自然條件、集約利用水平等影響而應綜合考慮的調整因素。這種計算方法雖然簡化了計算過程，但也造成了科學性和合理性的缺失。另外，選取土地還原利率時，也有直接選取一種利率而不考慮市場經營風險因素的影響的現象，這些評估過程的簡化違背了土地評估機構作為中介服務機構所應有的謹慎性與專業性，對本行業的公信力和聲譽產生不利影響。

（三）參數選取主觀性強

近年來，我國耕地估價存在的問題尤為突出，其中參數選取主觀性和隨意性表現于以下方面。

1.客觀總費用的計算存在問題。一是漏掉了一些項目的費用；二是對一些費用的測算不合理，導致許多地區的農地呈現負收益狀態，為采用收益還原法評估耕地價格設置了障礙。

2.純收益測算存在的問題。當前測算農用地純收益主要采用投入產出法，即直接求取耕地近3年純收益基礎上用收益還原法進行地價測算，可能產生由于種植作物不同而引起地價不同的現象，往往出現“高收益高地價、低收益低地價”、“同一塊土地，收益大相徑庭”等不合理現象，進而導致耕地使用權資產價值的流失，這勢必影響了地價評估的科學性與合理性。

3.還原利率的確定存在的問題。目前，在實際估價中通常是直接選取一種利率法來確定資本化率，但采用此方法誤差較大，應該在已選利率的基礎上根據當時市場和風險情況加以適當調整。

（四）信息的收集缺乏科學性和動態性

實際估價工作中，耕地估價的資料收集比較困難，影響耕地質量及價格的因素很多，要使耕地估價的結果比較客觀地反映耕地質量情況，必須廣泛收集有關的社會、自然、經濟等方面的資料。另外，信息和資料要收集和采取多年的連續的數據，這樣才能盡量減少誤差使評估結果更科學。然而，部分估價師考慮到資料收集的煩瑣和困難，僅收集和采用近幾年的數據信息作為評估資料，這樣計算出的評估結果科學性和合理性很值得商榷。

三、完善耕地收益價格評估的對策

（一）耕地估價前提必須要明確

1.明確估價基準日。估價基準日是土地價格的定義中必不可少的要素之一。由于地價是隨著社會經濟的發展變化在不斷漲落和變化著的，如果不明確所評估的價格是哪個時點的價格，則所評估出的價格就毫無意義。因此，明確估價基準日是明確耕地估價的必要前提。

2.標明作物種植制度。由于土地具有多宜性，因此在符合可持續利用和合法利用的前提下，耕地的利用具有多種選擇的可能，主要表現在作物種植制度上。由于同樣土地種植不同作物會產生不同的生產能力，進而產生地價的差異，因而為了使耕地估價更加科學、準確，必須標明待估耕地作物的種植制度。

3.揭示耕地開發程度。不同的耕地開發程度，對耕地種植作物的選擇和投入產出等均有不同程度的影響。例如，視耕地是否平整、水利通電設施是否齊全，可綜合考慮評估種植水田還是旱田更為適合，是種植糧食作物還是經濟作物獲利更大。

（二）加強深層次數理分析模型的應用

運用適當模型估算土地純收益。通過對各種評估方法的綜合比較，目前收益還原法是耕地價格評估的首選方法，因此土地純收益的合理測算至關重要。耕地純收益系統中，由于部分信息時明確的，部分信息不明確，對于這樣一個灰色系統，可以借鑒灰色系統理論，通過建立灰色預測模型（GM），收集4—5個年份數據為樣本，即可計算得到估價年期的預期純收益數據。

運用合理方法測算土地還原率。目前，比較常用的較合理的還原利率確定方法是“安全利率加風險調整值”法。它是在安全利率的基礎上，根據農用地收益的風險大小，加上一定比例的風險調整系數，以此作為還原利率。由于農用地風險難以確定，風險調整系數的確定對評估師的專業性和經驗性要求較高。另外，采用Monte Carlo模擬法確定還原利率也是一種科學合理的方法。其基本原理是運用概率密度函數模型。根據影響耕地價格的各種因素的變動范圍和趨勢選擇適宜的概率密度函數模型，計算機通過產生的隨機數，采用模糊數值迭代法計算得到預期還原利率值。

（三）選取參數時要遵循主客觀相結合的原則

應全面分析確定還原利率的方法。目前在評估實務工作中可以使用的還原利率的測算方法，包括土地純收益與土地價格比率法、安全利率調整法、現實投資收益率排序插入法和Monte Carlo模擬法。土地純收益與土地價格比率法對成交案例的可比性要求較高；安全利率調整法對風險調整值的確定方面要求評估師將其專業性和評估經驗相結合；現實投資收益排序插入法需要較高的技術性，將搜集到的各種類型投資收益率排序、分析對比，根據經驗綜合分析確定還原利率；Monte Carlo模擬法對數學模型的應用要求較高，但測算結果更有說服力。評估師應根據實際情況全面分析選擇合理的還原利率確定方法。同時，要考慮風險發生的概率。風險是指某一特定危險情況發生的可能性和后果的組合，在經濟學中是指投資收益的不確定性。在耕地估價過程中風險的表現有兩方面：由于自然災害等非常原因導致各年間耕地產出劇烈波動；安全利率調整法中風險調整值的確定直接影響還原利率，進而影響最終評估結果。因此，對風險發生的概率要考慮和重視。

（四）科學、連續地收集相關信息

1.掌握作物的常年產量和平均價格。由于受自然條件的影響，農作物的種植條件和產量會出現上下波動，呈現出一定程度的不穩定性。收集資料時應剔除非常因素的影響，取得作物的常年產量。由于經濟環境、宏觀政策以及供給關系的變動，每年作物的價格都會有所浮動，應該求出平均價格作為本次評估中年總收益測算的基礎。

2.年總收益測算時要考慮財稅政策的影響。財稅政策雖然不能直接影響耕地的經濟產出量，但可以通過糧食補貼政策、農機補貼政策、農產品價格政策等影響耕地凈收益。在一些糧食生產大省，農村稅費改革和種糧補貼政策的實施，激發了農民糧食生產的積極性，增加了耕地生產的凈收益。另外，土地政策對耕地價格也具有十分重要的影響。因為它規定了土地的用途，在很大程度上決定了土地的利用方式，從而決定了耕地所能帶來的收益量，最終影響耕地收益價格。

3.資料的收集要盡可能齊全且有一定時間跨度。年總收益是農用地按現用途合理有效利用土地所取得的持續而穩定的客觀正常年收入。年總成本費用是指農用地的使用者在進行生產中所支付的年均客觀總費用。由于農業生產是一個開放系統，受到自然、社會經濟等條件的制約，在時間上表現出一定的波動性。因此，應全面收集有關投入和產出的資料，并保證所收集資料有一定時間跨度，這樣才能盡可能保持數據的持續性、穩定性和可靠性。

參考文獻：

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·地下空間使用權概念

《物權法》規定建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立，把建設用地使用權表述成一個空間的概念，往下延伸就是地下空間使用權（以下簡稱“地下權”），是指對于不動產的地下部分的使用和收益權，如利用地下空間建造地鐵、地下停車場、隧道、鋪設地下管線、電線、電話線等的權益。

·地下空間使用權實例

對于地下管線，如供電線路、煤氣管道、自來水管線、電話線等可以用《物權法》中的地役權來設定權益。對于可以單獨設立使用權的地下空間，從建筑形式上可分為兩種：一種由同一主體結合地面建筑一并開發建設的地下工程， 出現比較多的情況是地上為公園、廣場等公共設施用地；一種是獨立開發建設的地下工程，如杭州武林廣場地下空間開發利用項目，其地上為現狀的武林廣場，項目東至武林廣場東通道、南至體育場路、西至杭州劇院和杭州大廈、北至環城北路，總建筑面積6.9萬平方米，規劃建設地下三層，其中，地下一二層為購物商場，地下三層為地下停車庫及地鐵區間。

2005年2月，深圳市國土資源局土地房產交易中心成功掛牌出讓兩宗地下空間項目用地，平面投影面積接近1.4萬平方米，建設地下空間總建筑面積2.4萬平方米，土地使用年期為40年，金額為1680萬元，單位地下空間價格為1200元/平方米，單位建筑面積上分攤的地下空間價格為700元/平方米。這是全國有史以來以經營性土地方式首次出讓的地下空間使用權。

國外城市地下空間估價研究綜述

德國：各樓層之間的經濟價值分配評估主要采取史基墨滾動法。該方法的原理是將每層樓房的交易價格分別列出，求取其每平方米的價值點數，以之代表各樓層的經濟價值。價值點數應視個別價值估算目的、土地位置、用途、建筑物外觀等條件，經土地估價委員會加以修正調整，以符合實際情形。

日本：日本《公共用地取得損失補償基地細則》對樓層效用比率作了規定，以此作為評估土地立體利用價值的依據。所有指數系假定地價的立體分布與建筑物價格的立體分布相同的情況下計算而得，是各階層單位面積的指數，各階層的樓地板面積不同時，各種指數與該階層的樓地板面積之積就形成該階層的有效指數，但僅表示一般標準，根據建筑物所處區域和城市級別的不同，各樓層效用比率應作相應調整，其適用范圍以近鄰地區、同一供需圈內的相類似情況為原則。1樓的效用比率最高，在1樓為基準，向下和向上均逐層遞減。

我國城市地下空間使用權宗地地價評估方法選擇

土地使用權宗地價格評估我國經過多年的發展已形成比較成熟的評估方法體系，地價評估方法主要分為以下五個方法：成本逼近法、市場比較法、收益還原法、剩余法、基準地價系數修正法。地下空間使用權價格評估性質、思路、方法理論上與土地使用權價格評估一致，但不同方法的選擇及應用受到市場發育狀況限制。我國地下空間使用權市場屬于起步階段，市場不發育，交易案例少，由此決定了現階段地下空間使用權價格評估方法選擇的差異性。

·市場比較法

市場比較法是以替代原則為理論基礎，它要求土地市場比較發育，可以獲得足夠的比較實例，更適宜于市場比較發育地區經常易的土地價格的評估。而目前國內地下空間的開發利用尚在發育，交易案例很少，且是不完全規范的非市場產權交易，難以滿足市場比較法的應用條件。

·剩余法

理論上，剩余法適用于地下空間地價評估，但該方法需對地下開發項目的預期價值、成本及開發商正常利潤率等有精確把握，在目前國內市場不完善的情況下，在實際應用中也有一定難度。但對于作為地下車庫、車位等的停車用途，由于市場上交易已十分普遍，對應用剩余法所需的預期價值、成本及開發商正常利潤率等條件可以清晰掌握，應用剩余法評估地下空間使用權價格的條件已基本成熟。

·成本逼近法

由于成本逼近法主要是用于農用地轉為城鎮用地所需支付的土地征收補償、相關稅費及基礎設施開發成本，這些問題在地下空間使用權中均不涉及，在實踐中沒有實際意義。

·收益還原法

由于地下空間的特殊環境特點及長期收益的預測、各種不同類型收益的分解和資本化率確定也不易把握，收益還原法整體上難以應用在實際操作中。但對特定地區如義烏等地下商鋪租賃比較活躍的地區收益還原法評估地下空間使用權價格一定程度具備了可行性。

·基準地價系數修正法

其應用的前提條件是要先建立城市地下空間使用權基準地價體系，由于目前我國尚未建立城市地下空間使用權基準地價體系，缺失可行的前提條件，暫不具備應用基準地價系數修正法的條件。

地下空間使用權基準地價評估思路探討

我國目前城鎮基準地價評估的技術路線分兩種，一種是在土地市場比較發育，土地交易活躍，各種交易類型的樣本豐富地區，主要以市場交易樣本地價為依據，通過樣本分區整理，采用適當的數理統計方法劃分土地級別、評估基準地價。另一種在土地市場不發育的城鎮，各種交易類型的樣本少，不具備直接采用市場交易樣本直接評估基準地價的客觀條件，則采用以土地定級為基礎，土地收益為依據、土地交易價格為參考的技術路線。土地定級則主要采用多因素賦權加和法進行定級，其基本思路通過選擇一組影響土地級別的因素如商服繁華度、道路通達度，在單因素評價的基礎上，計算評價單元總分，按總分高低劃分土地級別。

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摘 要： 土地一級開發是政府根據城市總體規劃和土地利用總體規劃，為保證國民經濟社會發展和土地市場的穩定，在土地出讓或劃撥前對土地進行整理和前期開發的過程。由于土地一級開發需求資金數額龐大，政府自身進行開發會面臨較大的壓力，因此由企業進行專業的土地開發是更好的選擇。

關鍵詞： 土地一級開發；土地規劃；地價測算

在企業進行土地開發過程中，土地價格是投資決策的關鍵因素，進行科學合理的定價測算，可以使企業在完成該項目后保證自己的利益。但企業進行地價測算時大多采用傳統的土地定價方法，忽視了不確定性因素的變動對土地出讓價格的影響，主觀經驗對評價結果的影響較大，可能導致企業做出錯誤的決策。并且由于房價逐年上升，房地產市場競爭較大，土地資源競爭加劇到底土地出讓價格的增加，傳統土地定價方法容易低估土地出讓價格，使得企業錯失優質的土地一級開發項目。

1. 研究的背景、意義和目的

廣義的土地一級開發是城市政府為了城市國民經濟和社會發展規劃，城市總體規劃，土地利用總體規劃的順利實施，在土地出讓或劃撥前對土地進行整理、投資、開發的過程。經過十幾年的發展，土地一級開發在各地都有了一定的成效。如今，土地一級開發已經成為政府調控宏觀經濟的重要手段，也是整個房地產市場的價值基礎。

近年來，中國的房地產市場波動一直較大，尤其是 2009 年末房價的漲勢更是驚人，房價經歷了由高到低，由低到高的起落，由房價的討論使得更多的人開始關注土地一級開發市場。房地產開發初期我國主要采用一二級聯動開發的方式，隨著房價大幅增漲，這種開發方式顯示出較大的弊端，土地增值收益流失嚴重。

2. 土地一級開發地價測算方法

土地一級開發項目投資決策的一個重要參數就是土地出讓價格，只有土地出讓價格可以平衡土地一級開發的成本費用稅收等支出和合理的利潤，企業才可以獲得部分土地增值收益，進行該項目的投資開發。如果企業對于土地出讓價格估計過高，實際出讓地價不能平衡成本和利潤，將使得企業投資該項目獲得巨額虧損；若土地出讓價格估計值低于實際價格，企業會在投資決策時放棄該項目，則可能由于投資決策失誤而錯失優質的投資項目。因此，企業應該選擇合理的土地定價方法，根據面臨的實際情況合理測算地價，避免決策失誤。

2.1市場比較法

通過與估價近期有過交易的類似地塊進行比較，根據交易時間、區域以及相關交易情況，考慮個別因素的差異，設定相應的修正系數，適當的修正類似地塊的出讓價格，市場比較法就是以此估算出讓土地的客觀合理價格的方法。此方法理論比較簡單，是技術上較為成熟的一種估價方法，也是房地產估價最常用的方法之一。

2.2成本估價法

成本估價法主要依據土地所耗費的各項費用之和，加上合理的利潤、稅金和貸款利息，通過土地增值收益推算土地價格的一種評估方法。

2.3 成本估價法

成本估價法主要依據土地所耗費的各項費用之和，加上合理的利潤、稅金和貸款利息，通過土地增值收益推算土地價格的一種評估方法]。 成本估價法適用于固定收益模式，而不可用于固定收益加分成和收益分成模式。固定收益模式是計提土地一級開發項目總成本的固定比例作為自己的收益，一級開發企業的收益風險較小，土地出讓價格在投資決策中并非重要風險因素，因此用成本估價法正向推算土地出讓價格，其正確性對投資決策影響不大。但如果采用固定收益加分成或收益分成模式，增值收益部分是一級開發企業獲得收益的總要來源，成本估價法中的增值收益來自于經驗預測，風險程度較大。

2.4 基準地價修正法

政府會在不同時間節點上的基準地價，根據待測土地的環境狀況、區位條件、土地使用年限和政府要求的容積率等，確定相應的修訂系數，得到修訂后的預測土地價格。計算公式如下：

待y土地樓面熟地價=適用的基準地價（樓面熟地價）×日期修正系數×年

期修正系數×容積率修正系數×因素總修正系數

待測土地價格 = 待測宗地樓面熟地價×規劃建筑面積

2.5收益還原法

基準地價修正法的原理和市場比較法的原理相似，只是將未來若干年內待測土地每年預期純收益用一定的還原利率折現為預測時間的收益，其總和即為預測宗地價格。計算公式為：

待測土地價格=第i年土地純收益 /（1+ 還原利率）i-1

收益還原法適用于能夠產生收益的土地，包括產生土地增值收益或者二級市場收益，該方法可以對能產生收益的土地、房屋或者有收益的房產資源進行估價的一種便捷方法。收益還原法要求首先估算土地在未來每年預期純收益，然后根據期望收益率這算到當前投資點上，以便考慮資金的時間價值。

2.6 假設開發法

假設開發法是假設土地出讓給二級開發商完成房地產開發后可以正常銷售，通過市場比較法預測房地產銷售收入，扣除房地產開發成本、利潤和稅金等，來估算土地出讓價格的客觀合理價格或價值的一種估價方法。假設開發法多種房地產估價，包括凈地、已完成土地一級開發的“熟地”、待出售房地產評估、單位搬遷出讓土地和在建項目等的估價。評估時，需把握其投資開發前、后的狀態，以及開發以后的經營方式。對于土地一級開發企業，假設開發法被用于評估完成土地一級開發后土地出讓價格，即“熟地”出讓價格。

3.總結

不同土地定價方法在房地產和土地評價領域中都有應用，在具體分析了不同方法的測算原理、評估對象、適用情況及其局限性后，我們可以看出，以上介紹的五種方法均適用于土地一級開發完成后的土地出讓價格，對土地定價有一定的指導意義，但這些方法在實際應用中受主觀經驗影響較大，因此估計結果偏低；評估結果是固定點值，不能的得出土地定價的波動范圍。但土地一級開發企業進行投資決策時更希望項目的收益值是在某個范圍區間中波動，減少決策風險，因此這些評估方法不能滿足企業需求。假設開發法根據市場開況逆向推導土地成本，是最適用于土地一級開發項目土地定價的方法。

參考文獻

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[4]王耀龍. 土地一級開發企業風險分析. 內蒙古科技與經濟. 2013.2： 18-21.

[5]王媛，賈生華，張凌. 土地投資決策的實物期權理論述評. 中國土地科學. 2010.24 （9）： 76-80.

[6]鄭兆宇， 土地儲備與土地一級開發比較分析研究. 中國集體經濟. 2014， 21： 20-21.

[7]劉春闊，金鑫，王冰. 我國土地一級開發的風險分析. 國土資源. 2015.5： 54-55.

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[9]曲衛東，於洋. 基于蒙特卡洛模擬假設開發法對土地出讓底價評估的改進. 中國土地科學. 2014.28 （11）： 11-18.

篇5

農村土地使用權流轉價格受多重因素的作用，我國當前特殊的農地產權制度，農村土地使用權轉讓價格無歷史價格以供參照（鄧大才，2001）。同時，土地因素（吳萍，2010）以及自然因素等，都會影響土地承包經營權價格，李啟宇（2010）認為農民對農地流轉價格的滿意度是農地流轉順利進行的基礎，此外，戶主的文化程度、土地經營內容、組織化程度、流轉約定年限等也是重要因素（伍振軍，2011）。多數學者都認識到農村土地使用權流轉價格普遍較低，甚至是零價格狀態，而交易成本與流轉價格之間有一定的內在聯系（Cheng-riDing，2001；鄧大才，2007/2009；Deininger，2005；SongqingJin，2009）。鄧大才（2005）指出農地流轉市場處于初始狀態，交易成本較低，交易成本發現價格的功能發揮不夠；Deininger（2005）則通過對中國三個最窮省份建立土地租賃的數據模型分析，認為分散的土地租金有助于平等和效率目標的實現，異質性市場參與信息顯示，減少土地租賃市場上的交易成本能夠實現更大的額外的生產力成果。SongqingJin（2009）指出，影響土地市場參與的因素，來源于交易成本和個人能力有關的家庭模型。在此問題上，鄧大才（2009）進一步指出，農地流轉的交易成本與農地流轉價格成反比關系，但筆者通過實地調研發現，事實上當前中國農村土地使用權流轉過程中，交易成本極低，甚至沒有交易成本，農戶無償轉租土地給其他農戶的現象非常普遍，它們之間并不成反比關系，這種理論與實際的相悖，值得繼續深入探討。一些學者從地租理論角度，分析其對土地使用權流轉價格的影響，王高華（2007）、朱奇云（2008）、喻瑤（2009）都認為地租是農村土地使用權價格的構成成分，張家勝（2007）、王潔（2009）等都指出地權的明確性與穩定性對流轉價格有著深刻影響。朱仁友（2002）、焦潔（2009）等均認為農村土地制度、農村社會保障制度對農村土地使用權流轉價格有著一定影響。吳萍（2010）、李雪（2011）等都指出土地收益，會明顯影響農村土地使用權流轉價格的高低。鄧大才（2009）、喻瑤（2009）等認為農地流轉均衡價格的形成是各有關因素共同作用的結果，鄧大才認為農地流轉市場形成的最根本原因是“收益———需求”因素，需求因素是農地流轉市場形成的充分條件，外來資本有增加農地需求和發現農地價格的功能。當前我國農村土地使用權流轉價格普遍低下，在學界已成共識。SamuelP.S(2003)考察了中國二十多年的土地制度以及1980年之后開始的農村初級和二級市場的土地使用權，指出中國土地市場發展尚處于初級階段，土地轉換成非農化很普遍。目前中國農村各地普遍存在無償甚至倒貼轉包土地的現象，損害了農民的利益（林翊，2009），農戶之間土地轉包大多采取口頭約定形式，承租年限也不確定，這與農村“親戚社會”的專有性關系及農業生產的專用性特征有關（馬元，2009）。農民種田不合算，土地沒有吸引力，是價格低下的首要原因（鄧大才，2000），鄧同時指出其他原因，如渠道不暢、范圍窄、成交的可能性小等因素。國際國內多種因素的波及，如近年來農資價格的剛性上漲，農業生產面臨的風險高、農產品蛛網式供求變化等，都導致土地使用權流轉價格普遍不高（黃曉峰、2008）。此外，技術創新不足、生產成本高昂、規模不經濟、供給者的偏好和動機等（黃麗萍、2008）。徐志明（2009）指出江蘇省土地流入方以種養大戶為主且價格稍高，而農戶間自發的土地流轉價格相對較低，土地流轉價格機制尚未形成。學者們對造成當前農村土地使用權流轉價格偏低原因的分析較多，但沒有提出或認識到導致價格低廉的主要原因，造成當下農村土地使用權流轉價格低下的主要原因是我國農業經濟不發達，規模經濟不夠強大，而馬元（2009）提出的“親戚社會”專有性一說，觀點新穎，也符合中國農村的宗族人情社會的歷史影響。

二、農村土地使用權流轉價格評估方法及定價機制問題

當下我國農村土地使用權流轉，大多數學者建議采用收益還原法，同時輔之以市場比較法、成本法等（石愛虎，1993；單勝道，2002；路婕，2003/2010；蘇曉鵬等，2009）等，亦有學者指出在農村土地方面應采取土壤潛力估價法、標準田法等進行估價（張麗慶，2008）。也有研究主張根據流轉主體來定價（鐘林，2009；浙江物價課題組，2011），分析農戶、政府、企業或市場中介等主體在流轉價格形成中的影響。林帶雄（2009）、孔凡文等（2011）都提出應根據農用地流轉方式和流轉后的具體用途，來確定價格評估方法。李啟宇（2010）提出“預期地租”計價標準，即考慮土地的未來收益，路婕（2010）通過綜合分析各種方法后，認為現行的農用地股價方法應主要采用收益還原法。農村土地使用權流轉價格中參數的確定，鐘林（2009）等提出政府可以通過在交易價格規則中選擇一個最優參數來最大化農地流轉交易成功的概率，蘇曉鵬（2009）認為流轉價格評估中最關鍵的問題是對預期收益、折現率和收益期三個參數的確定。路婕（2010）則指出評估土地價值的關鍵在于土地客觀純收益和土地還原利率二個參數的確定，而浙江物價課題組（2011）則提出應綜合土地的預期收益、折現率、收益期、流入方年均最高出價計算四個參數，并考慮物價及糧食價格逐年上漲的因素。在農村土地使用權流轉價格評估方法的采用上，收益還原法是目前多數學者主張的方法，并主張采取成本法、市場比較法、基準地價修正法等方法，對流轉價格中參數的確定進行了探討，但何種方法與何種參數在流轉價格中有著決定作用，均未形成定論。

三、農村土地流轉價格模型建構問題

一些學者通過實證調研，建立農村土地流轉價格模型，以探尋土地流轉價格的計量方式以及內涵，武樹深（2002）、帥曉林（2010）均主張采取地租計量模式、資產要素計量模式、資源福利計量模式進行計算，有學者指出基于社會保證土地流轉定價模型具有一定的合理性（吳萍、2010），也有學者指出應包括經濟價格、社會價格和修正價格（穆松林、2011）。但大多計量模型只是停留在理論層面，由于地權的二級產權性質和范圍界定不清，與外國農地流轉價格不具可比性，都給農村土地流轉價格的計量帶來困難（鄧大才、2001）。鐘林（2009）基于農戶和企業最優決策，建立需求———供給模型，伍振軍（2011）通過建構農戶資產配置模型和實地調研經驗，證明入股土地股份合作社有助于降低流轉的交易費用和不確定性，申云（2011）構建了農地流轉農戶協商定價的農地流轉供求模型?？陀^地分析，這些模型估計結果是合理適度的，有一定的實際應用價值（高艷梅、2011/2012），但均未考慮各種具體流轉方式的影響并建構模型，也沒有建構農村土地流轉價格的一般模型。目前我國農村土地使用權流轉方式，按流轉主體來區分，主要可以分為五大類：農戶農戶（本村本地農戶、外來農戶）、農戶種糧大戶、公司+農戶、入股土地合作社、家庭農場。已有研究未能以流轉主體農戶為主要視角并結合流轉方式進行分析、建構模型，或僅僅建立了農村土地使用權流轉價格的具體模型，或未建立農村土地使用權流轉價格的一般模型，并將一般模型與具體模型綜合起來進行系統分析。

四、農村土地價格管理配套建設、管理制度與政策建議

有學者主張采取經濟、法律、行政手段對農地價格進行管理，規范農地的短期轉包行為，逐步過渡到農村土地使用權的中長期轉移，使非農收入大大超過農業收入并得到一定的價格補償情況下，放棄農地使用權（石愛虎、1993）。王高華（2007）主張應利用稅收和財政政策對農業實行補貼政策，建立完善的土地信息管理系統等措施來提高農地使用權的市場化程度。建立農用地評估制度、評估機構，建立農村社會保障體系，建立農村土地使用權地價管理體系等是多數學者的主張（張家勝、2007）等。一些學者主張建立流轉平臺，健全農地租賃市場的交易服務中介（馬元，2009；鄧大才，2009）。有學者提出采取明確承包土地財產性質，提高農民預期，弱化所有權，減少承包土地的擁有成本，建立土地使用權市場，為土地流動提供載體，規范土地交易價格，提高土地的吸引力（鄧大才，2000；張麗慶，2008）。在中國農村土地問題上，也有不少學者提出土地私有化，筆者以為，此方案在目前中國的大政治體制背景下，短期內無法實現，周其仁（2004）指出中國農村改革兼顧新產權合約及其執行和保障體系之間的互相配合，但如何重建產權秩序特別是轉型時期的產權秩序或疏通家庭小農業與大市場的通道，是關鍵問題。

五、研究述評與展望

篇6

[關鍵詞]劃撥土地 價格 評估

一、劃撥土地使用權及其價格內涵認識的發展過程

1.過去對劃撥土地使用權的認識

在國務院55號令《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中,對劃撥土地使用權的定義是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。該條例中第四十七條規定:“無償取得劃撥土地使用權的土地使用者,因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的,市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權,并可依照本條例的規定予以出讓。

2.過去對劃撥土地使用權的評估及引發的問題

基于以上對劃撥土地使用權的認識、理解,在土地評估中,對劃撥上地使用權的價格內涵就有了如下界定。劃撥土地使用權價格評估在土地評估行業的發展進程中大概經歷了兩個階段:第一階段是從單純的土地評估興起,將土地作為一項固定資產而不是無形資產對其評估。開始,至1996年以前。劃撥土地使用權的評估與出讓等有償方式取得土地使用權的評估在方法上相同,價格內涵也一致,其土地使用權價格包括土地取得費、土地開發費和土地增值收益三部分,且劃撥土地使用年期未進行界定;第二階段是1996年以后至今。劃撥土地使用權的評估方法未變,但價格內涵與前一階段相比,對土地使用年期進行了設定,依據有關法律規定根據評估對象的土地用途,分別作不同使用年期的設定。而上述評估方法及界定的價格內涵所得出的評估結果就可能導致出讓等有償方式取得土地使用權價格低于或等于劃撥土地使用權價格,而眾所周知,以出讓、租賃等有償使用方式取得的土地,除了要支付土地補償費、安置補助費及相關稅費外,還要向當地政府交納土地出讓金、租金,或交納紅利;而劃撥方式取得的土地則只支付土地補償費、安置補助費及相關稅費。這就造成這樣的事實:在取得土地時,以出讓、租賃等有償方式取得土地的費用高于以劃撥方式取得土地的費用,而在評估土地價格時,出讓、租賃等有償使用土地價格又等于或低于劃撥土地價格。

二、劃撥土地使用權價格評估內涵

1.根據國土資源部國土資的[2001〕44號文中“……可依據劃撥土地的平均取得和開發成本,評定劃撥土地使用權價格,……”表明,劃撥土地使用權價格有兩個基本的組成部分,即土地平均取得成本和開發成本,除此之外沒有更明確的規定。而在實際當中,企業的資金利息和投資利潤是與資金投入相伴生的,在劃撥土地使用權價格的評估中也同樣要考慮土地使用者對土地投入所產生的利息和利潤。2.劃撥土地使用年期的確定。眾所周知,在宗地價格評估中,都要對所評估的地價進行價格定義,也就是說,要把你所評估的地價內涵界定清楚。對同一宗土地來說,不同的地價定義,會得到不同的估價結果,而在地價內涵中有一項就是對土地使用年期的界定。因此劃撥土地使用權價格的評估作為一種類型的宗地評估,也要對評估宗地使用年期進行界定。目前,對劃撥土地使用權價格評估中的使用年期的界定有兩種看法:一是根據評估宗地的設定用途設定其使用年期為該設定用途的法定最高出讓年期;二是根據國家有關法律規定“……以劃撥方式取得土地使用權的,除法律、行政法規另有規定外,沒有使用期限的限制……”,亦即劃撥土地使用年期應設定為無限年期。根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律規定,我國土地一級市場的土地由政府統一供應,進入二級市場的土地必須是以有償方式取得才能轉讓。因此,劃撥土地一旦要用于經營,進入二級土地市場都必須要轉為有償使用(如出讓、租賃、國家授權經營、國家作價出資入股等幾種方式),而無論采用哪一種有償使用方式均有使用年期的限制。因此,為了能與有償使用土地一定年期的價格相比較,劃撥土地使用權價格評估中也應設定有限使用年期,一般地,其年限的設定與國家法定同類用途的最高出讓年期一致。

三、劃撥土地使用權的評估方法

1.成本法。在用成本法計算出讓土地價格時,土地價格為土地成本價格與土地增值收益之和。其中,土地增值收益源于“增值地租”,應歸國家所有,相當于出讓金部分。土地成本價格為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本。因此,劃撥土地使用權價格應為土地成本價格,包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息和利潤。

2.收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預期收益的基礎上,以一定的還原利率,折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《城鎮土地估價規程》對如何計算土地純收益的計算方法尚無明確規定。因此,可以通過調查與待估宗地屬于同一區域的國有企業租賃和租金水平來間接計算。國有土地租賃水平由土地出讓金水平來規定,是國家權益在土地收益上的體現,所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金,可以得到劃撥土地的純收益。再經過區域因素、個別因素的比較修正,求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。

3.市場比較法。可以預見,隨著企業對劃撥土地權益的日益增強,劃撥土地使用權抵押、轉讓等行為的日益增多,劃撥土地交易案例也會逐年增加。我們可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權價格。

4.用出讓土地使用權扣減出讓金間接計算。目前,很多地方通常以評估地價的一定比例收取土地出讓金,出讓金比較固定。由公式出讓土地使用權價格=劃撥土地使用權價格+土地使用權出讓金,可以得出:劃撥土地使用權價格=出讓土地使用權價格×(1-出讓金比例)。

5.綜合法。也就是從多個方面綜合考慮劃撥土地使用權價格的影響因素,如當地的土地取得成本、本地收益情況、土地市場的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的收取比例等。通過采取上述的四種評估方法進行測算,綜合分析后,剔除不適宜的測算方式,對合理測算結果進行算術平均或加權平均,求得劃撥土地使用權價格。

參考文獻:

篇7

關鍵詞：土地儲備制度；問題；對策

一、我國城市土地儲備制度的建立

我國城市土地儲備制度是我國城市國有土地產權制度變革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用協議方式出讓第一塊土地使用權，開創了國有土地使用權有償出讓的先河，成為我國城市土地使用制度的一次革命性標志。隨著改革不斷向市場化方向的深入推進，1996年，上海市成立中國第一家土地收購儲備機構一上海市土地發展中心。2001年4月30日，國務院頒布的《關于加強國有土地資產管理的通知》指出，為增強政府對土地市場的調控能力有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。

土地儲備制度是政府加強壟斷城市土地供應的新的政策工具，通過土地儲備制度，可以確保政府壟斷土地一級市場，有效控制土地供給，防止多頭供地；有利于企業改制解困，盤活存量土地資產，高效合理配置存量土地；土地收購后，進行開發和整理，使一些規劃不合理，環境較差的土地得以再開發和再利用；出讓后的土地升值，增加政府土地收益，保證國有土地資產的增值。

二、我國城市土地儲備制度存在的問題

1　土地儲備運作主體界定不清。

從目前來看，全國各地一般都建立土地儲備中心作為土地儲備的實施機構，明確土地管理部門作為土地儲備中心的管理機構，形成了政府與土地儲備機構之間的委托關系。但在實際運行過程中，城市土地發展中心一個部門的工作既要代表政府制定收購儲備計劃并根據土地利用年度計劃，具體實施土地收購儲備等工作；又要參與到企業運營過程中，與開發商共同經營土地，便產生了政府部分官員的“尋租”行為。 轉貼于

2　土地出讓傾向于高端住宅。

隨著房地產行業的快速發展，土地出讓作為這一行業的起始點正在起到關鍵性環節作用。同前，部分城市住宅價格在國家宏觀調控下卻飛速上揚，部分城市的土地儲備機制運作過程中，存在單純追求土地高收益的傾向，居民房價收入比例超過國際標準3至5倍，引起中國大部分低收入利益群體的強烈不滿。

3　土地儲備的收益分配及征用補償機制不健全。

土地儲備中心在征購、回收土地時，需要對土地、地上建筑物等進行一定的補償。由于補償標準很低，導致很多郊區農村的農民出現了耕作無地、就業無門、保障無路的“困境”，拉大了城鄉之問的差距和矛盾。

三、發展我國城市土地儲備制度的對策城市土地儲備制度的發展必須圍繞資源配置、激勵、約束、風險保障等方面。

1　建立一個以政府為核心，土地管理部門為紐帶，有關部門共同參與的土地儲備管理機構，制定科學的土地收購、儲備和供應計劃，保障政府對城市土地資產的有效經營，促進經濟社會發展。

篇8

關鍵詞：土地儲備制度；問題；對策

一、我國城市土地儲備制度的建立

我國城市土地儲備制度是我國城市國有土地產權制度變革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用協議方式出讓第一塊土地使用權，開創了國有土地使用權有償出讓的先河，成為我國城市土地使用制度的一次革命性標志。隨著改革不斷向市場化方向的深入推進，1996年，上海市成立中國第一家土地收購儲備機構一上海市土地發展中心。2001年4月30日，國務院頒布的《關于加強國有土地資產管理的通知》指出，為增強政府對土地市場的調控能力有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。

土地儲備制度是政府加強壟斷城市土地供應的新的政策工具，通過土地儲備制度，可以確保政府壟斷土地一級市場，有效控制土地供給，防止多頭供地；有利于企業改制解困，盤活存量土地資產，高效合理配置存量土地；土地收購后，進行開發和整理，使一些規劃不合理，環境較差的土地得以再開發和再利用；出讓后的土地升值，增加政府土地收益，保證國有土地資產的增值。

二、我國城市土地儲備制度存在的問題

1土地儲備運作主體界定不清。

從目前來看，全國各地一般都建立土地儲備中心作為土地儲備的實施機構，明確土地管理部門作為土地儲備中心的管理機構，形成了政府與土地儲備機構之間的委托關系。但在實際運行過程中，城市土地發展中心一個部門的工作既要代表政府制定收購儲備計劃并根據土地利用年度計劃，具體實施土地收購儲備等工作；又要參與到企業運營過程中，與開發商共同經營土地，便產生了政府部分官員的“尋租”行為。

2土地出讓傾向于高端住宅。

隨著房地產行業的快速發展，土地出讓作為這一行業的起始點正在起到關鍵性環節作用。同前，部分城市住宅價格在國家宏觀調控下卻飛速上揚，部分城市的土地儲備機制運作過程中，存在單純追求土地高收益的傾向，居民房價收入比例超過國際標準3至5倍，引起中國大部分低收入利益群體的強烈不滿。

3土地儲備的收益分配及征用補償機制不健全。

土地儲備中心在征購、回收土地時，需要對土地、地上建筑物等進行一定的補償。由于補償標準很低，導致很多郊區農村的農民出現了耕作無地、就業無門、保障無路的“困境”，拉大了城鄉之問的差距和矛盾。

三、發展我國城市土地儲備制度的對策城市土地儲備制度的發展必須圍繞資源配置、激勵、約束、風險保障等方面。

1建立一個以政府為核心，土地管理部門為紐帶，有關部門共同參與的土地儲備管理機構，制定科學的土地收購、儲備和供應計劃，保障政府對城市土地資產的有效經營，促進經濟社會發展。

篇9

房地產開發貸款、個人住房貸款,以及其他貸款,通常將房地產作為抵押物。而房地產抵押價值如果過高,就容易造成信貸風險,如果過低,抵押物的擔保作用就得不到充分發揮?！蛾P于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》明確要求商業銀行在發放房地產抵押貸款前,要確定房地產抵押價值,作為核定貸款發放額的依據。因此評估師客觀、合理的確定抵押房地產的市場價值,有效的控制和規避房地產抵押評估中存在的風險尤為重要。

一、房地產抵押中存在的風險

1.稅收風險。

就目前上海市地方稅務局發出《關于加強個人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說明?！锻ㄖ访鞔_規定:個人出售非居住用房,應全額繳納營業稅、土地增值稅、各種附加稅和個人所得稅;個人出租非居住用房,應全額征收5%的營業稅、12%的房產稅和個人所得稅。據了解,根據1998年上海財稅局出臺的房產稅收政策,上海市民出售房產取得的售房收入所應繳納的各種稅種統一按5%綜合征收。而按照此次政策規定,非居住用房投資者負擔的稅費要遠大于5%。舉例來講,銀行向**公司發放流動資金貸款人民幣2700萬元,期限為1年,估價時點抵押物的評估值為5500元,抵押率為49%,符合銀行的相關標準條例規定。如果完全以市場接受的價格來測算貸款風險,抵押物是位于市中心的商鋪,足額回收貸款的風險比較小。但按照目前稅收制度,個人轉讓非居住用房涉及到的五項稅:①是按房價的0.05%繳納印花稅;②是按轉讓價與購進合同價的差價的5%繳納營業稅;③是按營業稅額的11%繳納城建稅、教育費附加等;④是按轉讓房產所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過扣除項目(指購進房價加可以扣除的印花稅、營業稅、城建稅、教育費附加等)金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%-100%的部分,稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%-200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額的200%的部分,稅率為60%;⑤是個人所得稅20%。以“公司的抵押物處置為例,抵押房產原始價格為1200萬元,考慮到目前房價波動等因素,假設以拍賣價格為4200萬元計(單價約2.1萬元),應繳納稅收如下:

(1)印花稅:4200×0.05%=2.1萬元

(2)營業稅:(4200-1200)×5%=150萬元

(3)城建稅、教育費附加和河道整治費:150×5%=16.5萬元

(4)土地增值稅:

增值金額3000萬元

可扣除項目1200+2.1+150+16.5=1368.6萬元

應納稅金額4200-1368.6=2831.4萬元

納稅金額累進684.3×30%=205.29萬元

684.3×40%=273.72萬元

1368.6×50%=684.3萬元

94.2×60%=56.52萬元

土地增值金額205.29+273.72+684.3+56.52=1219.83萬元

(5)個人所得稅:[4200-(1200+168.6+1219.83)]×20%=322.314萬元

拍賣“公司抵押房產應繳納稅收合計為1710.744萬元,拍賣后價款為2489.256萬元,再除去拍賣費用210萬元(約為拍賣價格的5%),可以用以償還貸款的金額僅為2279.256萬元,遠低于貸款本金(2700萬元),風險顯而易見。另外,在拍賣后,如不能提供抵押物購入時的原始發票,增值稅將按照拍賣價格計征,這樣納稅金額將進一步提高,風險增大。就上述測算看,稅收占房產增值額的50%左右,增值額越大,稅收越高,實際可以用以歸還貸款的款項也相應減少,而60%左右的抵押率仍具有一定的風險。

2.抵押物風險。

抵押物風險主要包括抵押物權利瑕疵風險、抵押物價值下跌、抵押物處置風險等。

從目前看,抵押物權利瑕疵風險主要指以下情況:①是在一些地區,由于土地管理部門與房產管理部門相互獨立,完整的房地產權利證書是由土地使用證、房屋所有權證構成,但由于相關政府部門各行其是、缺乏協調,許多房屋并無土地使用權證,房產管理部門也在不問土地使用權性質、不查驗土地使用權證的情況下,對房屋單獨辦理抵押登記。由于土地權利的不確定性,銀行在行使抵押權時也存在一定的不確定性;②是對在集體土地上建設的房屋設定抵押權。這種情況在經濟發達地區的鄉鎮出現較多,也存在于一些地區的自建房貸款中。因國家對集體土地使用權轉讓進行了嚴格限制,銀行在處置集體土地上所建房屋時,將面臨政策障礙,即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。

抵押物價值下跌風險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因導致價值下跌,不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風險。一般而言,房屋作為耐用消費品,還具有保值、增值的作用,但在房地產炒作資金撤離、地區經濟進入衰退期、房地產供大于求的狀況下,房地產價格會出現整體性下跌。此外由于個人住房貸款還款周期很長,抵押物價值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂的一片烏云。

抵押物處置風險是指因法律或事實原因,銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風險。目前,與抵押物處置最密切的主要來自于法律規定的風險。而銀行發放的個人住房貸款中的90%以上是抵押貸款,只有不足10%的貸款采用保證擔保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》(法釋[2004]15號,以下簡稱《規定》)直接涉及到銀行個人住房抵押貸款的安全問題。《規定》第六條規定:“對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或抵債”;第七條規定:“對于超過被執行人及其所撫養家屬生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根據申請執行人的申請,在保障被執行人及其所撫養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可以執行”。從法律后果看,《規定》第六條造成銀行抵押權被實際懸空,第七條則為銀行行使抵押權設定了前置性義務,加大了銀行抵押權行使成本?！兑幎ā返纳鲜鰲l款使銀行開展個人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素:①是沒有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標準,執行法官的主觀判斷可能左右實際執行效果;②是沒有明確在被執行人收入水平超過當地最低生活保障標準的情況下,是否能對抵押房屋予與執行;③是沒有明確被執行人存在主觀惡意時,能否對抵押房屋予與執行;④是沒有明確抵押權人提供“必需的居住房屋”的時間限制。

3.變現風險。

房地產是一種比較特殊的商品,它不能移動,屬于不動產。因此,投資于房地產項目中的資金流動性差,變現性也較差,不像其他商品那樣,容易收回資金。房地產資金變現風險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。

4.社會和政策性風險。

任何國家的房地產都會受到社會經濟發展趨勢和國家相關政策的影響。如果經濟繁榮,政策鼓勵支持,則房地產價格看漲,相反則會看跌,我國也不例外。新的房地產政策的出臺,對2005年上海房地產市場的影響顯而易見,二手市場的交易量明顯減少,出現了持幣待購的現象。對抵押權人來說,這些因素是應該充分考慮的,若銀行不注意經濟形勢和宏觀政策形勢的變化,很可能遭受損失。

5.經濟性風險。

目前,房地產市場還是一種不充分的市場,其特征就是缺乏信息,許多房地產的交易和定價是悄悄進行的,這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規劃、稅費等規定。另外,房地產商品不同于一般的商品,即使是外型、尺寸、年代、風格、建筑標準等都相同的建筑,只要建設位置不同,其價值就有很大差異。此外,如對房地產抵押過程中的諸多細節了解不詳盡,也有可能造成不必要的損失。如抵押一套住宅,如果在處置這套住宅時發現房屋的上、下水管道和結構上存在問題,就會使抵押權人遭到損失。

6.或然損失風險。

抵押權人可以將火災、風災和其他自然災害引起的抵押房地產的損失轉移給保險公司,然而在保單中規定的保險公司的責任并不是包羅萬象,因此有時也存在著風險。

二、抵押評估存在風險的房地產類型

1.變現能力差的房地產

房地產抵押估價要進行變現能力分析。在抵押估價中,房地產估價師要對抵押房地產的通用性、獨立使用性、可分割轉讓性等變現能力進行分析。在實際工作中,常遇到變現能力差的房地產如:①劃撥方式取得土地使用權的房產,由于土地變更程序繁瑣,所需變現時間長;②非居住用房,由于稅收制度的變更,快速變現價值與抵押價值差異程度大;③大型商場,獨立使用性、整體分割性差;④非工業園區內的標準廠房,配套設施、道路通達狀況及產業聚集度較差。對于這些變現能力差的抵押房地產,估價師應對其進行充分的變現能力分析,進而合理、準確地確定房地產的抵押價值。

2.實際用途與證載用途不符的房地產

在實際工作中,經常遇到抵押房產的證載用途與實際用途不一致,例如以下四種情況:①證載用途為辦公,實際用途為商業;②證載用途為廠房,實際用途為商業;③證載用途為住宅,實際用途為商業;④證載用途為廠房,實際用途為辦公。這些情況要求評估人員對風險的控制和規避更為嚴格。另外還有證載用途為公建,實際用途為商業的,如把居民委員會辦公樓或居民活動中心改為商業用房,把人防工程改為車庫等。根據國家抵押條例規定,公建用房不能進行抵押,這種情況應引起評估師的注意和警戒,避免造成銀行等金融機構的損失。

三、店鋪和工業廠房抵押評估中的風險控制

在實際工作中,評估師在估價方法選用、參數選擇、修正等方面都應注意抵押風險的控制與規避。筆者以店鋪(商場)、工廠和倉庫為例,作如下闡述。

1.店鋪(商場)抵押評估

(1)在商鋪的抵押評估中,常會用到收益還原法。其中涉及到的還原利率的制定,往往因估價師水平差異,而差異很大。許多銀行認為收益還原法的評估結果不可靠,不予認可。因此,合理、準確地確定還原利率是控制和規避抵押房地產風險的重要因素。確定還原利率應考慮的因素有:①是否處于核心商圈。商圈有大有小,城市的商業中心是大商圈,社區商業中心是小商圈,處于核心商圈的商鋪肯定要優于其他位置的商鋪。②商圈的變動因素。商圈變動就如同買股票看大勢一樣,成長性是一個很重要的考慮因素。如果商鋪所處的商圈具有發展潛力和投資價值,投資回報率就高;反之,如果商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險,投資回報率就低。③處于百貨商場、購物中心。一個大型百貨商場、購物中心具有“聚客”能力,能帶動周邊的商業物業全面升值。④處于廣場周邊。廣場是休閑、娛樂的場所,所以有廣場的地方,就有沖天人氣,就有無窮的商業機會。如人民廣場每天都有幾十萬的人流匯集,形成了巨大的消費能力,對商鋪來講就是巨大的商業機會。所以,評估一個商鋪,看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。⑤立地條件。商鋪所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了商業周圍環境和其本身因素對商業經營的影響。一個商鋪的立地力,主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素,它直接影響消費行為。⑥商鋪的通用性。商鋪的價值最終是要通過租賃實現的。不同的租戶對商鋪有不同的要求。⑦周邊租金水平。周邊的租金水平將直接反映還原利率。此外評估師應建立一個詳細的分區域的投資回報率指數,可衡量收益還原法評估中還原利率的數值,用以指導不同地段、不同時段的商鋪轉讓評估,從而有效地降低因還原利率取值不當所帶來的風險。

(2)商鋪評估中經常采用的另一種估價方法是市場比較法。對于市場比較法的風險控制,要求評估師做到:①搜集交易實例,多收集周圍商鋪的成交行情,其中包括買賣和租賃行情。②選取可比實例,即從搜集交易實例中,挑選出與所評估商鋪具有可比性的3個案例。③進行交易情況、交易日期、房地產狀況的修正。毛租金和凈租金,即租金中包含了一些其他東西,比如:有些業主要求租賃稅收由承租方承擔、業主同意每年給承租方一定期限的免租期、租金中包含物業管理費等。開價和實際成交價,估價師比較容易了解到開價(如掛牌價格),而較難了解到實際成交價,但這對于最后的準確估價有很大影響。樓層差異,商鋪一樓與二樓的租金差異很大,直接導致了其售價差異,因此在確定交易情況時務必將各樓層商鋪價格分清。其他因素還有交易日期、土地使用年限、門面寬深比、新舊程度等,進行必要修正對于規避和控制商鋪的評估風險有不容忽視的作用。④綜合評估決定估價額。二手帶租約出售商鋪的價值評估,對于租期內的租金收益必須嚴格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價格。原因很簡單,那就是——買賣不破租約。綜上所述,市場比較法需要估價人員有豐富的專業經驗,因為對市場租金的了解與修正對于最后確定商鋪客觀市場價值起到關鍵作用。

(3)有些店鋪(商場)有自身的特點,如某商鋪一面臨上海市著名商業街,一面臨小路,一面臨一主要道路,另有一特色街直插基地腹地。我們對這種地理位置特殊的店鋪(商場)的評估一般會采用市場比較法和收益法。這種店鋪的評估思路是:首先,選取該基地中的著名商業街的一店鋪作為典型店鋪,用市場比較法和收益法求取基準價格。由于基地內店鋪繁多,為了謹慎起見,基準價格的求取采用層次修正法結合專家打分法,充分發揮估價師對店鋪的認知。其次,在基準價格確定的基礎上,再考慮基地內各店鋪因臨街狀況的差異,存在的收益級差。通過市場調查了解各道路店鋪租金水平的差異,求得級差修正系數。再次,在其它三條道路臨街店鋪中再選取三個典型店鋪通過級差修正系數和個別因數修正求得這三個店鋪的基準價格。最后,通過個別因素修正求取估價對象的最終價格。

各項因素因子的選取見下表:

2.工業廠房(倉庫)抵押評估

對于工業廠房的評估,實際工作中采用市場比較法評估較少,一般以成本法、收益法評估為多。在評估過程中,為有效控制風險,要處理好以下幾方面的問題:

(1)在同一基地內,相同規模的工廠由于土地容積率的差異,土地利用程度的差異,土地取得費用和開發成本是不同的,由此造成評估結果差異較大。

(2)有的工業廠房因使用需要進行過翻建或翻新,在用成本法對工業廠房進行評估時,如果單純采用成新折舊法會使評估價值偏高,應結合直線折舊法綜合確定成新率。

篇10

關鍵詞：耕地保護外部性價值；補償；沈陽

中圖分類號： F301 文獻標識碼：A 文章編號：1674-0432（2011）-04-0022-2

0 引言

我國實行了最為嚴格的耕地保護制度，但耕地仍然在逐年減少，嚴重威脅到我國的糧食安全和可持續發展。其中有自然原因的減少，政策原因的減少，但更為主要和突出的是人為原因的減少，在如今的大市場經濟的環境下，耕地農業經營收益過低，農民大多選擇出外務工，導致耕地疏于管理，耕地質量嚴重下降，有的甚至撂荒。耕地征用成本低，地方政府打著“公共利益”的旗號大量圈地，為獲取巨大的土地財政收入，有的甚至違法占用耕地。執行耕地保護的直接主體地方和農民都無耕地保護的意愿，其原因就是耕地價值被低估，耕地保護外部性效益未得到補償，導致其耕地保護沒有積極性，因此有必要對耕地保護的外部性效益進行一些定量研究，并以此為依據確定耕地保護補償的額度及補償方案。

1 耕地保護外部性效益分析

耕地保護產生的外部性價值主要從耕地的功能說起，耕地除了物質產出功能外，還有社會功能和生態功能。耕地的外部性價值主要體現在其社會功能和生態功能上。在社會功能上，耕地固定著大量的勞動力，使農業人口穩定就業，保持著社會穩定；合理保護利用耕地，經濟價值得到實現從而保障農民的基本生活；耕地得到保護，提供了穩定的糧食生產，從而達到保障國家糧食安全的目的。在生態功能上，耕地具有涵養水源、保持水土、凈化與美化環境、改善大氣質量、防風固沙、調節氣候、減輕污染、維持生物多樣性的功能。結合我國國情和相關學者研究[1-2]，耕地外部性價值可以概括為社會保障價值，糧食安全價值，生態服務價值。

2 對沈陽市耕地保護的外部性價值測算

2.1 社會保障價值

這里的社會保障價值只是指耕地保護所產生外部性的那部分社會保障價值，而不是指耕地所有的社會保障價值，主要包括指耕地吸納農業勞動力使農民穩定就業，耕地作為一種保障，使農民老有所依，也就是主要計算其失業保障和養老保障這兩種外部性效益。換種角度理解也就是耕地替代了政府給農民發放了就業保障和養老保障。因此可以用計算社會失業保險和養老保險的價值來替代耕地保護所產生的社會保障價值。

耕地的養老保險價值計算可用人均養老保險價值與人均耕地的比值計算，公式如下

VY=L/A 式中：L為人均養老保險價值；A為被評價地區人均耕地面積。

耕地的失業保障價值可用城鎮固定資產在單位面積上的投入來代替[3]，計算公式如下

VW=C/A

式中：VW為耕地的失業保障價值，C為當地鄉鎮企業人均固定資產投入；A為被評價地區人均耕地面積。

由于耕地的這種社會保障價值與農民對耕地的依賴程度相關，結合相關研究可用修正系數K來進行修正，農民對耕地的依賴程度與農民的非農收入水平成反向關系[3],因此可用研究區域農業人口人均的非農業純收入與全國農業人口人均的非農業純收入比值來計算修正系數K，計算公式為：

K=S0/Si式中：S0為全國平均水平的農業人口人均非農業純收入，Si為研究區域農業人口人均非農業純收入。

因此耕地保護的外部性保障價值的計算公式如下：

VSB=(VY/A+VW/A)×K

查閱2010年遼寧及沈陽市統計年鑒，得到：

2009年沈陽市耕地面積為772275.5hm2，總人口數為7165490，得人均耕地面積0.107hm2/人，沈陽市集體經濟固定資產投資為680319萬，城鎮集體單位人數為10.2萬人，得人均固定資產投資66697.9元/人，那么耕地的失業保障價值為623344.8元/hm2，全國農業人口人均非經營性純收入2626.4元，沈陽市農業人口人均非經營性純收入3860.8元，得調整系數K為0.68，假設農民繳納養老保險，一般人壽命約為70，因此平均繳納養老保險的年齡在35左右，按20歲參加工作計算，繳納保險年數為15年，按社會平均收入的60%繳納，2009處沈陽市農民每年純平均收入為8752.9元，每年約5251.7元，15年共交78775.5元，那么現在耕地對農民的養老保險價值約為736219.6元/hm2。根據公式得出沈陽市耕地保護的社會保障價值為1359564.4元/hm2。

2.2 糧食安全價值

耕地的國家糧食安全戰略純收益可以通過國家對占用耕地所收取的費用、保護現有耕地所必要的耗費以國家對耕地利用的補貼來計算[4]。

Vr=T+CP

式中：Vr為社會穩定價值，T為國家對占用耕地收取的費用，CP為國家因保護耕地支出的費用。

據沈陽市規劃和國土資源局和沈陽市財政局有關資料統計，2008年以來平均每年因耕地保護投入的費用在5億元，按照現行沈陽市土地開發整理項目投資標準，畝均投資1000元，估計需投入95億元。

沈陽市耕地占用稅以沈北新區、遼中縣的征收稅額28元/平方米為標準進行計算

VSW =T+CP=（10+28）×61.16+95=2419.08億元

那么耕地的糧食安全價值為313240.5元/hm2

2.3 耕地資源生態價值

耕地在生態服務功能上具有明顯的外部性，其主要表現在涵養水源、保持水土、凈化與美化環境、改善大氣質量、防風固沙、調節氣候、減輕污染、維持生物多樣性，最早對耕地生態價值進行估算研究是Costanza(1997)[5]。謝高地（2003）[6]等人在Costanza(1997)基礎上對其估價理論與方法進行了進一步研究與修正，估算出我國的平均狀態下的耕地（農田）生態服務價值。

由于區域間差異，蔡運龍等人假設生態系統的服務功能與生物量成正相關，并用地區潛在經濟產量代替生物量，提出了區域修正系數。

計算生態服務功能價值的公式為：

Ve=Va•Ke（1） 其中修正系數Ke=bi/B（2）

式中Ve為生態服務價值，Va為我國耕地生態服務價值的年價值的平均值,根據謝高地（2003）可知5140.9元/hm2

bi為被評價地區耕地生態系統的潛在經濟產量，B為全國一級耕地生態系統單位面積平均潛在經濟產量。

據王萬茂[7]的劃分標準，沈陽市是遼寧省的省會，處于二級農業區，即遼寧平原丘陵區土地潛在經濟產量8.9t/hm2,全國一級耕地生態系統單位面積平均潛在經濟產量B值為10.69t/hm2。根據（2）式修正系數Ke為0.83。

結合（1）式可得到沈陽市耕地平均的年生態服務價值為4266.95元/hm2。

利用收益還原法原理將其折現，還原率采用2009年銀行一年期定期存款年利率為2.25%，得耕地189642元/hm2。

沈陽市耕地保護的社會價值為1359564.4元/hm2， 糧食安全價值為313240.5元/hm2，生態價值為189642元/hm2，耕地保護外部性總價值為1862446.9元/hm2。

3 外部性內部化的補償方案

3.1 耕地保護的外部性內部化方式選擇

在經濟學中，將外部性內部化主要有兩種途徑，一個是源于科斯理論的通過政府借助于市場手段解決外部性問題，一個是源于庇古的理論，通過征稅和補貼對邊際私人凈產值小于邊際社會凈產值的部門實行獎勵和津貼，實現外部效應的內部化?？梢钥偨Y為政府和市場相結合的手段，和政府直接干預的手段。農業是我國的基礎產業，關系到國家的穩定，耕地產出主要是農產品，而農產品價格不宜過高，所以通過市場調節價格將耕地保護外部性效益包含其中不現實。因此，對于耕地保護的外部性內部化還是采用政府直接干預的手段更為合適。

3.2 補償額度

耕地保護的外部性享受者是區域內的居民，同時農民自身也享受到部分耕地保護的價值，因此可用區域內非農業人口和農業人口的比例將耕地保護外部性產生的總價值分割，繼而算出非農業人口享受的耕地外部性價值，也就是耕地保護需要補償的額度。

計算公式可表述為Vb=V0*KP

其中KP=P1/(P1+P2)

式中：Vb為耕地保護外部性補償額度，V0為耕地保護外部性總價值，KP為非農業人口比例，P1為非農業人口，P2為農業人口。

上述計算沈陽市耕地保護外部性總價值為1862446.9元/hm2，從沈陽市統計年鑒查得，2009年沈陽市農業人口數為2521086，非農業人口數為4640956，那么可計算出KP為0.65，補償額度Vb為1210590.5元/hm2。

3.3 補償資金來源

從政策角度來看，《國務院關于將部分土地出讓金用于農業土地開發有關問題的通知》（國發[2004]8號文），規定從2004年開始，將部分土地出讓金用于農業土地開發，比例不低于土地出讓平均純收益的15%，專項用于土地整理復墾、宜農未利用地開發、基本農田建設以及改善農業生產條件的土地開發。2006年的《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發[2006]31號）強調應逐步提高土地出讓金用于農業土地開發和農村基礎設施建設的比重；規定新增建設用地土地有償使用費專項用于基本農田建設和保護、土地整理、耕地開發。耕地保護外部性補償是刺激耕地保護者的積極性，根本目的是促進當地基本農田的保護和建設，所以依據國發[2004]8號文和國發[2006]31號中的政策規定，可以將新增建設用地有償使用費和土地出讓金的15%作為耕地保護的補償資金來源。

同時2008年成都市率先試行耕地保護基金制度，其管理辦法中的第四條明確指出：

（一）每年市、區（市）縣兩級的新增建設用地土地有償使用費；

（二）每年繳入市、區（市）縣兩級財政的土地出讓收入的一定比例的資金。

以上兩項不足時，由政府財政資金補足。

因此，耕地保護的補償資金從地方土地收入及財政抽取籌集是完全合理可行的。

3.4 補償方式

從耕地保護的外部性的效益角度看，其主要的表現是吸納農民就業，維持社會穩定，其二耕地是農民養老的保障，所以政府可以給農民繳納失業保險，繳納養老保險。

從成本效益角度來看，對耕地保護的外部性效益補償，主要是兩條途徑，一是降低耕地保護成本，二是提高耕地保護收益。因此補償方式也從這兩個途徑出發。

降低耕地保護成本，政府可以提供化肥、農藥、種子、農業機械以及農田水利設施。

提高耕地保護的收益，最直接的是給予資金補償，同時政府也可以開展技術服務，提供農業生產技術咨詢和指導，以幫助提高糧食產量，增加農戶收益。

參考文獻

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[2] 邊學芳,吳群,曲福田.基于邊際機會成本理論的農地價格矯正研究――以江都市為例[J].中國人口資源與環境,2006,

16(6):118-123.

[3] 霍雅勤,蔡運龍.耕地資源價值的評價與重建[J].干旱區資源與環境,2003,17(5):81-85.

[4] 周建春.耕地估價理論與方法研究[D].南京農業大學,

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[5] Costanza,R.The value of the world's ecosystem services and natural capital.Nature,1997(387):253-260.

[6] 謝高地,魯春霞,冷允法,等.青藏高原生態資產的價值評估[J].自然資源學報,2OO3,18(2):189-196.