土地使用權用地方式范文

導語：如何才能寫好一篇土地使用權用地方式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

摘 要 以劃撥建設用地使用權作為投資合作開發房地產的，應分不同情況來確認合作開發合同的效力。許多合作開發合同在簽訂時都未取得土地使用權證，此時應分不同分階段來分析其對合作開發合同效力的影響。

關鍵詞 開發資質 建設用地使用權 合作開發

一、房地產開發資質對合作開發合同效力的影響

2005 年《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 15 條規定：“合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效”。司法解釋之所以如此規定，是因為我國房地產開發實行嚴格的準入制度，房地產的開發規模與企業資質相一致。不具有房地產開發資質的企業是禁止進行房地產開發經營活動的。合作開發合同不要求合作雙方或多方都必須具有房地產開發經營資質，但至少有一方當事人應具備房地產開發經營資質。

二、建設用地使用權的性質對合作開發合同效力的影響

2005年《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 16 條規定：“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但前已經辦理批準手續的，應當認定合同有效”。司法解釋如此規定的原因在于我國建設用地使用權的取得方式主要有兩種，一種是出讓方式取得，另一種是以劃撥方式取得。以劃撥方式取得的建設用地使用權，建設用地使用權人一般都是無償或低償取得，如果允許以劃撥建設用地使用權進行投資合作開發房地產，不僅損害國家的土地收益權，使國家土地大量流失，而且還會對土地一級供應市場和二、三級市場產生沖擊。因此，在合作開發合同中，合作一方以未經有批準權的人民政府批準，以劃撥建設用地使用權作為投資在糾紛發生后，在前未補辦批準手續的，合作開發合同無效。筆者認為以劃撥建設用地使用權作為投資合作開發房地產的，應分不同情況來確認合作開發合同的效力。第一種情況為：在簽訂合作開發合同時，合作一方明知合作另一方以劃撥建設用地使用權作為投資，而且雙方在簽訂合同時其真實意思就是在劃撥土地上進行房地產開發，此時的房地產合作開發合同應該是無效的。但是在另一種情況下，合作雙方當事人在簽訂合作開發合同時，雙方對將劃撥建設用地使用權轉化為出讓方式的建設用地使用權的分工進行了約定，同時約定了違約責任，當在將劃撥建設用地使用權轉化為出讓方式建設用地使用權的過程中，合同約定的義務方不履行出資義務或不辦理手續的義務，如果此時的合作開發合同被認定為無效，那么守約方將無法依據有效合同得到違約賠償救濟，對守約方顯然不公平，此時的合作開發合同至少應被認定為部分無效而不是全部無效。

三、土地使用權證的取得對合作開發合同效力的影響

2005年《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 14 條規定：“本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等共同投資、共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議?！睆脑撍痉ń忉尩囊幎ㄉ峡芍?，該解釋所稱的以出讓方式取得的土地使用權，應是已取得土地使用權證的土地。因為，未取得土地使用權證的土地，當事人不是該土地的使用權人，對該土地不具有支配權利。但在實踐中，許多合作開發合同在簽訂時都未取得土地使用權證，那么，此時合作開發合同的效力該怎樣認定呢？

對于此問題，筆者認為應分不同分階段來分析其對合作開發合同效力的影響。第一種情況為：在簽訂合作開發合同時，供地方未取得土地使用證的事實另一方當事人不知，此時合作開發合同的效力狀態。筆者認為，此時在合作雙方未發生糾紛即合作另一方未提訟前，合作開發合同的效力處在效力未定狀態。因為，合作另一方在合作雙方發生糾紛提訟前，還是有辦理下來土地使用證的可能的；但是，在合作開發合同發生糾紛時即合作另一方提訟時，供地方仍未將用以合作的土地辦理下來土地使用權證，此時合作開發合同應是無效的。

第二種情況：在簽訂合作開發合同時，供地方未取得土地使用權證的情況已在合作開發合同中列明，合同中同時約定了供地方應辦理下來土地使用權證的時間，即將辦理下來土地使用權證作為供地方應履行的合同義務，并約定在此期間未辦理下來土地使用權證的相應的違約責任等，這時將怎樣認定合作開發合同的效力？筆者認為，此時的合作開發合同中包含有兩方面的合同內容，一方面的合同內容為合作開發的合同內容，一方面的合同內容為合作開發合同預約合同內容。在供地方未在合同約定的期限內辦理下來土地使用權證時，在合作另一方未提訟前，合同的合作開發內容的條款的效力處在效力未定狀態，因為在另一方提訟前，供地方是有辦理下來土地使用權證的可能的；此時除合作開發內容條款外的合作開發預約合同內容是有效的。但在合同約定的期限內，供地方未辦理下來土地使用權證，另一方提訟的，此時，合同的合作開發內容的條款應是無效的。因為，在提訟時，供地方的土地使用權證仍未取得也未經有批準權的人民政府批準，供地方對用以合作的土地使用權是沒有支配權的，合作開發條款失去了履行的基礎，必然將導致合作開發條款無效。

參考文獻：

[1]馬原.房地產案件新問題與判解研究.人民法院出版社.1998.

篇2

    以出讓方式取得國有土地使用權抵押的，應當將抵押該國有土地上的房屋同時抵押。此規定僅適用于以出讓方式取得國有土地使用權，而不適用于無償劃撥和有償征用取得。

    下列土地屬于國有土地：

    一、 國家劃撥給國家機關、社會團體、部隊、全民所有制企事業單位、城市集體企事業單位使用的國有土地；

    二、 國家建設經批準征用的集體所有土地；

    三、 城市居民住宅使用的國有土地；

    四、 縣級以上人民政府批準劃撥或承包給集體、個人使用的國有土地；

    五、 鄉（鎮）、村農村集體經濟組織或村民個人使用的機關、企事業單位、部隊農副業生產等地的國有土地；

    六、 未經縣級以上人民政府確認屬于集體所有的荒地、荒山、沙丘、牧地、林地、水面、灘涂等；

篇3

土地使用權到期房產的處理是土地使用者向土地管理部門提交續期申請書，除根據社會公共利益需要收回的房屋外，其它的房屋應當予以批準。獲得批準續期的，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費。土地使用者未申請續期的，土地使用權和地上房產由國家無償收回。

【法律依據】

根據《城市房地產管理》第二十一條，土地使用權出讓合同約定年限屆滿，如土地使用者需要繼續使用，應當至遲與屆滿前一年申請續期。除根據社會公眾利益收回該土地，應當予以批準。續期的應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

（來源：文章屋網 ）

篇4

某公司與銀行簽訂房地產抵押合同，在辦理房地產抵押過程中，房產管理機關不返還某公司的國有土地使用權證書。

問：房產管理局的這種做法是否有法律依據？

背景資料：某公司用于抵押的國有土地使用權，為一宗土地使用權，未作分割。用于抵押的房屋所有權，位于該宗國有土地使用權之上。

二、法律分析

現根據某公司提供的情況及背景資料，依據現行有效的法律、法規、部門規章及規范性文件，進行具體分析。

（一）房地產抵押登記的主管部門

根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第35條規定，土地使用權和地上建筑物、其他附著物抵押，應當依照規定辦理抵押登記。

《房地產管理法》第61條第1款規定，房地產抵押時，應當向縣級以上人民政府規定的部門辦理抵押登記。

《擔保法》第42條第2項也作了相同的規定。

根據《某市城市房地產交易管理暫行辦法》第28條第1項規定，辦理房地產抵押登記，應當持土地使用證、房屋所有權證、主合同、抵押合同、評估報告、有效身份證明等，到房產管理部門申請抵押登記，同時到土地管理部門申請土地使用權抵押登記。

《山東省城市房地產交易管理條例》第26條規定，抵押房地產，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押契約，并持有關證件到房地產交易主管部門申請抵押登記。該條例第4條第1款明確規定，省建設行政主管部門是省人民政府房地產交易主管部門，負責全省房地產交易管理工作。

《山東省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓辦法》第30條第1款則規定，土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租或抵押時，須經城建或房產管理部門審核同意后方可簽訂租賃、抵押合同。

《城市房屋地產抵押登記管理辦法》第7條則規定，國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產抵押管理工作。

省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內的城市房地產抵押管理工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責管理本行政區域內的房地產抵押管理工作。

《擔保法解釋》第60條規定，以擔保法第42條第2項規定的不動產抵押的，縣級以上地方人民政府對登記部門未作規定，當事人在土地管理部門或者房產管理部門辦理了抵押物登記手續，人民法院可以確認其登記的效力。

由此可見，《某市城市房地產交易管理暫行辦法》與山東省地方性法規，部門規章的規定均不一致。而山東省地方性法規和部門規章的規定則基本一致，即均規定，以房地產抵押的，辦理抵押登記的部門為房產管理部門。而沒有規定房產和國有土地使用權同時進行辦理抵押登記。在實務中，對房地產抵押登記，也只是向房產管理部門辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效（《擔保法》第41條規定）。

（二）抵押登記的法定條件

《房地產管理法》第48條規定，房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。

《擔保法》第44條規定，辦理抵押物登記，應當向登記部門提交下列文件或者復印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有權或者使用權證書。

《城市房屋地產抵押登記管理辦法》第32條規定，辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗下列文件：

（一）抵押當事人的身份證明或法人資格證明；

（二）抵押登記申請書；

（三）抵押合同；

（四）《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；

（五）可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；

（六）可以證明抵押房地產價值的資料；

（七）登記機關認為必要的其他文件。

由此可見，向房地產管理部門提交《國有土地使用權證》是抵押當事人的法定義務。如果不提交，則登記機關不予辦理抵押登記手續。

經我們向某市房產局咨詢，該市房產局辦理房地產抵押登記的手續與《城市房屋地產抵押登記管理辦法》第32條規定的條件相同。即提交材料：

1、抵押當事人為個人的，提交身份證或有效身份證明；抵押當事人為單位的，提交營業執照或法人登記證和法人有效身份證明（原件、復印件）；

2、房屋所有權證，共有的房屋還必須提交房屋共有權證和其他共有人同意抵押的書面證明；

3、國有土地使用權證（原件、復印件）；

4、房地產抵押范圍平面圖；

5、抵押登記申請審批書（表）；

6、借款合同；

7、抵押人為單位的應提供：

集體企業出具職代會證明及上級主管部門證明；

股份制企業出具董事會或股東大會決議及公司章程。

8、抵押人配偶的身份證、戶口本及同意抵押的證明（配偶雙方到場）；

9、可以證明房地產價值的資料；

10、委托的，個人出具公證委托書和受托人身份證或有效證明。單位出具委托書和受托人身份證或有效證明；

11、登記部門認為必要的其它資料。

工作時限：符合辦理條件的，自交易中心受件窗口受理之日起5個工作日內辦理完畢。

稅費標準：抵押登記費80元/宗；住房抵押手續費抵押金額在50萬元以下的150元/套，50萬元以上的300元/套；其他房屋抵押手續費按照抵押金額分檔累進計收：2000萬元（含）以下部分0.7‰；2000－5000（含）部分0.175‰；5000－10000（含）部分0.105‰；10000以上部分0.035‰。由抵押人承擔。

（三）關于國有土地使用權抵押問題

根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第33條規定，地上建筑物，其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。

《擔保法》第36條第1款的規定與上述規定相同。

《房地產管理法》第47條第1款規定，依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍的土地使用權，可以設定抵押權。

因此，某公司以房屋所有權抵押的，該房屋所占有范圍內的國有土地使用權隨之抵押。

根據《土地登記規則》第5條第1款規定，土地登記以宗地為基本單元。第60條第2款規定，宗地分割的，在原土地登記卡順序上按宗地分割后支號的順序排列。并應辦理相應的法律手續。因此，某公司在沒有辦理宗地的分割手續的情況下，只能以該宗地的全部抵押，而不能分割。否則，就不符合《房地產管理法》第48條的規定。

（四）房產管理機關能否留置貴公司的國有土地使用權證書

《城市房屋地產抵押登記管理辦法》第32條規定，提交國有土地使用權證是抵押人的法定義務。但根據該辦法第34條第1款規定，以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執。并向抵押人頒發《房屋他項權證》。即貴公司在辦理完畢相應的抵押登記手續后，《房屋他項權證》由抵押人收回。因此，作為國有土地使用權證，其沒有任何權利不返還貴公司。也就是說，其留置國有土地使用權證沒有任何法律依據。根據某市房產局辦理抵押登記的條件，也不能得出其不返還國有土地使用權證的結論。

如果其不返還，可參照《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》第1條第3款的規定，即土地使用權抵押權的合法憑證是《土地他項權利證明書》，《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權的法律憑證，抵押權人不得扣押抵押土地的土地證書。抵押權人扣押的土地證書無效，土地使用權人可以申請原土地證書作廢，并辦理補發新證手續。向國土資源管理部門申請原土地證書作廢，并辦理補發新證手續。

三、結論

房地產抵押登記的主管機關是房產管理部門。

提交國有土地使用權證是抵押當事人的法定義務。

以房屋抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。

篇5

轉讓方（以下簡稱甲方）：_________

法定代表人：_________

委托人：_________

受讓方（以下簡稱乙方）：_________

法定代表人：_________

委托人：_________

甲方根據《_________》的有關規定，在_________房地產交易中心通過公開交易方式轉讓土地使用權，乙方依照規定程序參與競買，并經_________房地產交易中心確認，成為競得人。為明確有關轉讓事項，甲乙雙方本著平等和自愿的原則，經友好協商，達成如下合同條文，以共同遵守。

第二條　轉讓土地基本情況

1、國有土地使用證號：_________

2、國有土地使用權出讓合同書號：_________

3、地號：_________

4、土地所在位置：_________

5、土地用途：_________

6、土地面積：_________平方米

7、建筑面積：_________平方米，其中：非住宅_________平方米，住宅_________平方米。

8、現狀：已三通一平，有_________套（戶）需回遷安置，回遷安置總面積為_________平方米，其中，回遷住宅_________平方米，非住宅_________平方米，回遷日期為_________年_________月，每月應支付臨遷費、代管房租金除四害費等_________元。

9、抵押情況：_________

第三條　公開交易情況和結果

1、公開交易方式：公開掛牌轉讓國有土地使用權

2、公開交易期限：_________

3、成交確認書編號：_________

4、轉讓份額：_________

5、成交價格：人民幣_________元，大寫人民幣_________元整。

第四條　甲方保證本合同第二條所述內容真實，保證土地權屬清晰，符合法律法規規定的土地使用權轉讓應具備的條件。

第五條　甲乙雙方完全認可公開交易情況和交易結果，甲方同意按公開交易成交價格和轉讓份額將土地使用權（含地上建筑物、附著物）轉讓給乙方，乙方同意接受。

第六條　依照有關規定，全額轉讓的，由受讓方單獨獲取國有土地使用權，領取國有土地使用證，并履行出讓合同；份額轉讓的，由轉讓方和受讓方共同擁有國有土地使用權，領取國有土地使用證，并共同履行出讓合同；土地使用權設定抵押的，應取得抵押權人同意方可轉讓。

第七條　甲乙雙方應依照有關規定，在規定的時間內向_________房地產交易中心提交資料，辦理交易手續，向相關部門交納交易稅費后，由乙方直接領取《國有土地使用權交易證明書》，并向土地管理部門申請土地權屬登記。

第八條　除法律規定的免責因素之外，甲乙雙方均應嚴格履行各自的職責，并依法承擔違約責任。出現糾紛或違約行為，應本著實事求是的原則協商解決，協商不成時，甲乙雙方同意通過仲裁或法院判決（裁定）方式予以解決。

第九條　其他約定事項

1、土地轉讓時回遷安置義務的責任主體為受讓人。

2、付款方式及期限：《國有土地使用權轉讓合同書》簽訂后5天內一次付清。

3、移交地塊及項目的相關資料：

（1）《國有土使用證》

（2）《建設用地批準書》

（3）《建設用地規劃許可證》

（4）《設計要點批文》

（5）回遷補償安置協議書

4、違約責任：

（1）甲方在收到全部成交款后5日內不能備齊有關資料給乙方辦理交易過戶及產權轉移登記手續和交易成功后，辦妥產權轉移登記手續以前，如因甲方的原因，（包括司法機關查封等）需要終止交易或不能依法辦理產權登記的，甲方在3天內全部退還乙方已交納的成交價款。

（2）乙方在簽訂本合同后，并在5天內一次性付清全部成交價款給甲方，否則，視為違約，應向甲方支付違約金_________元。

第十條　本合同自甲乙雙方簽字（蓋章）后生效。

第十一條　本合同一式三份，甲乙雙方各執一份，_________房地產交易中心存一份，各份具有同等法律效力。

甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________

法定代表人（簽字）：_________　法定代表人（簽字）：_________

篇6

現將我市啟用新版《房屋所有權證》、《房屋共有權證》及《房屋他項權證》的有關事項通知如下、請認真遵照執行。

一、由建設部監制、全國統一的《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》，于1998年8月15日正式在我市啟用。北京市房屋土地管理局印制的《房屋所有權證》、《房屋共有權執照》于1998年8月15日停止頒發使用。

二、1998年8月15日前，原北京市房地產管理局已頒發的《房屋所有權證》、《房屋共有權執照》、《北京市房產所有證》、《北京市房產共有執照》；北京市房屋土地管理局頒發的《房屋所有權證》、《房屋共有權執照》仍繼續有效。

三、1998年8月15日起，對北京市行政區域內，申請房屋權屬登記的房屋所有權人、房屋共有權人、房屋他項權人，頒發建設部監制、全國統一的《房屋所有權證》、《房屋他項權證》、《房屋他項權證》。

四、《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》經發證機關和填發單位蓋章后方有效，新啟用的《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》發證機關為北京市房屋土地管理局，蓋章處套印北京市房屋土地管理局公章。各區縣房地局、市房屋土地登記事務所，根據本市房產確權的有關規定，同意確權發證的，在填發單位處蓋章。

五、各區縣房地局，市房屋土地登記事務所，對在經出讓取得的國有土地上建設的房屋、建筑面積1000平方米（含一）以上的新建、轉移的房屋確權發證后，每季度必須向市局權屬處報送《房屋所有權登記發證清冊（一）》，由局權屬處按清冊所列發證件數的5％抽取檔案審核。未按上述要求報送清冊和檔案的，市局將不再向其提供空白權證。

篇7

各省、自治區、直轄市建委（建設廳），計劃單列市建委：

    最近，河南、湖北、湖南、江西、江蘇等地建委（建設廳）及一些城市房地產管理局來人、來函反映，這些地方的土地管理部門依據國家土地管理局（1989）國土籍字第73號《關于確定土地權屬問題的若干意見》的規定，把房地產管理部門管理的國有直管公房的土地使用權確認給承租者，造成房地產管理秩序混亂，要求緊急制止這一做法。對此，我部曾多次發文闡述我部意見，現再就有關問題通知如下：

    一、經國務院批準的建設部“三定”方案和國務院國發〔1993〕31號文件，都明確規定建設部是房地產業的行政主管部門。因此，其它部門凡與我部主管業務有關的文件，必須與我部協商、會簽方屬有效。國家土地管理局所發《確定土地權屬問題的若干意見》，涉及我部房地產權屬管理業務而未與我部協商，且文件內容與有關法規相抵觸。因此，地方土地管理部門按此文件精神確認直管公房土地使用權的做法是錯誤的。

    二、解放以來，我國一貫堅持房屋所有權與土地使用權主體一致的原則。即不經取得土地使用權，不得進行地上建筑；地上建筑所有權轉移時，連同所使用的房基地一并轉移；合法取得的房屋所有權和土地使用權，受國家法律保護。我國司法、規劃和房地產管理機關都是按照這一原則處理房地產權屬問題的。因此，房地產管理部門地方人民政府行使對直管公房的房屋所有權，應同時依法取得房基地的土地使用權。

    三、關于土地登記中的有關問題，我部已向國務院報告提出我們的意見，國務院有關部門正在進行協調。請你們按照上述精神向地方政府匯報，及時制止地方土地管理部門將直管公房的土地使用權確認給房屋租用單位的錯誤做法，妥善處理好房地產產權關系的問題。

篇8

關鍵詞:安全監管；監理工作 ；建筑工程 ；安全管理

Abstract：Current, construction of our country is developing rapidly, but the construction accidents do not fall high, the administrative departments in charge of the management has put forward higher requirements. As management department, should closely around the construction safety production management the core ( in accordance with the" construction safety management regulations" ( hereinafter referred to as the regulations ) requirements,check the main responsibility of the parties perform" Regulations" of the situation, as the construction supervision enterprise indispensable one of the main responsibilities, in Engineering construction safety supervision plays an important role, to the construction site supervision personnel distribution line, not only to expand and enrich the construction site safety supervision force, greatly improves the safety supervision of government departments, engineering supervision quantity bedding face is wide, safety regulation is not in place, monitoring of major hazard source and inadequate situation and status. Give full play to the role of supervision in construction safety management work, will effectively build safety management of the second line of defense.

Keywords：Safety supervision；Supervision work；Architectural Engineering；

Safety management

中圖分類號：TU714 文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2012）03-0020-02

當前，我國建筑業發展迅猛，但是建筑施工安全事故居高不下，據統計，2011年，全國共發生房屋市政工程生產安全事故589起、死亡738人，事故起數和死亡人數仍然比較大，隨著我國建筑業法律、法規的不斷健全，建設各方行為主體安全生產的法律責任更加明確，也對行政主管部門的管理提出了更高的要求。作為管理部門，應緊緊圍繞建筑安全生產管理的核心（按照《建設工程安全生產管理條例》（以下簡稱條例）的要求，檢查各方責任主體執行《條例》的情況，通過“實物監督向行為監督”的轉變，把施工現場安全評價與日常管理水平掛鉤，把安全生產水平與市場信譽掛鉤，讓企業真正負起安全生產的責任來。 監理企業作為工程建設不可缺少的責任主體之一,在工程建設安全監管中發揮了重要作用。這支龐大的監管隊伍,無論對項目的質量控制、進度控制、投資控制,還是安全管理都起到極大的監管作用。特別在安全管理方面,監理人員分布到各施工現場一線,不僅壯大和充實了施工現場安全監管力量,大大彌補和改善了政府安全監管部門人員不足,工程監管量大面廣,安全監管不到位,重大危險源監控不力的局面和狀況。同時還應借助他們在施工現場的監管和督查,有效地控制各類事故隱患、重大危險源排查和整改。現就如何在建筑施工安全監督管理工作中突出監理管理作用，構筑安全管理的第二道防線淺談一下自己的看法：

一、提高監理企業安全責任意識,轉變安全監管理念

現在我國大部分工程建設已實施建設監理，但由監理單位和監理人員對安全生產工作重要性的認識還不夠，在施工安全的監理工作上往往只注重了施工質量、成本及工期的控制，而忽略了把安全監理作為一項重要內容加以監控。這種現狀，一方面與長期無監理意識有關，另一方面是由于現場監理人員安全監理工作相關業務知識的缺乏，制約了他們更好地完成施工現場的安全監理工作。因此，在施工安全環境上監控的效果未能充分發揮出來，使施工現場因違章指揮、聲音作業等原因而發生的傷亡事故。

二、建筑工程中監理單位應承擔的安全監理工作和任務

1.安全監理工作是受建設單位或其他單位等的委托，按照合同規定的要求，完成授權范圍內的工作，監督施工單位按照國家有關安全生產的法律法規和工程建設強制性標準，審查施工單位的安全資質，協助擬定安全生產協議書，審查項目施工組織設計（或施工方案）中的安全技術措施，監理施工企業對已通過審查批準的專項安全施工方案組織施工。

2.對施工現場安全生產情況進行巡視檢查，審查安全技術措施和設備，如必需的大型施工機械和材料等，確保其各項安全措施檢驗合格。

3.安全監理人員要對施工過程的安全生產工作進行全面的監理，制定項目安全監理的職責并逐項執行。

4.安全監理要督促施工單位按照建筑施工安全生產法規和標準組織施工，落實各項安全技術措施，有效的杜絕各類不安全隱患，實現安全生產。

5.發生重大安全事故或突發性事件時，報告總監理工程師簽發暫時停工令，并督促施工單位立即向當地建設行政主管部門和有關部門報告，并積極配合有關部門、單位做好應急救援和現場保護工作，協助有關部門對事故進 行調查分析。

三、監理單位如何開展安全監理工作

(一)施工準備階段安全監理

1.在編制監理規劃時把安全監理方案作為一項重要的管理內容納入進去，制定專項安全監理實施細則。編制安全監理方案和細則時必須按《建設工程監理規范》中“監理規劃”和“監理實施細則”的內容要求。在中型項目以上工程建立以總監理工程師為組長的安全監理組織機構，下屬有土建工程、水電工程等安全監理工程師；小型項目就是總監理工程師負責安全監理工作。

2.審查施工組織設計中的安全技術措施、專項安全施工方案；審查總包單位、專業分包和勞務分包單位資質，要求施工單位向當地建設行政主管部門辦理安全生產許可證；對施工報送的安全技術措施。必須要求施工方在施工作業前編制好，對其中的內容進行審查，提出審核意見，對需要修改的安全措施計劃，須再經監理工程師審核批準后方可實施，對施工組織設計中安全部分的審查主要包括以下內容：(1)安全生產管理組織機構安全技術保障體系，責任人落實到位，項目經理、專職安全管理人員、各種特種工程作業人員持證上崗情況；(2)監理安全生產責任制，安全管理規章制度，安全操作規程的制定情況；(3)現場文明施工，環境衛生管理措施；(4)現場消防器材的準備及防火措施；(5)急救器材的準備及安全事故急救預案制定的措施；(6)各種起重設備、施工機械和用電設施是否合格；(7)對施工現場的臨時用電、基坑支護、腳手架、模板工程、大型機械設備的裝拆、起重吊裝等專項方案符合規范要求；(8)施工現場辦公及民工宿舍、食堂、廁所等的臨時設施是否達到要求，施工現場、道路及照明等條件是否符合要求。

(二)施工階段安全監理工作

現場監理人員在安全監理工作中，應以安全監理規劃及細則為指導，認真檢查施工組織設計安全措施和施工專項方案的落實情況，在施工階段監理主要做好以下幾個方面的工作：

1.監督施工單位按照已經通過審查批準的施工組織設計和專項安全施工措施組織施工。

2.對施工現場安全生產情況進行巡視檢查，檢查施工單位各項安全措施的具體落實情況。發現存在事故隱患的，應當要求施工單位立即進行整改；情況嚴重的，由總監理工程師下達暫時停工令并報建設單位：施工單位拒不整改的應及時向工程所在地建設行政主管部門報告。

3.督促施工單位對安全制度落實情況進行自查(班組檢查、項目部檢查、公司檢查)；定期參加施工現場的安全生產檢查；不定期抽查現場相關人員持證上崗情況。

4.檢查施工現場使用的施工電梯、混凝土攪拌機、鋼筋加工機械等大型施工機械和安全網架設、臨時用電等安全設施的驗收備案情況。對未按照規定進行檢測檢驗、驗收、備案，以及定期檢查和維護保養的，總監理工程師應當下達暫停使用指令，責令施工單位整改，并報告建設單位。施工單位拒不整改的應當及時報告工程所在地建設行政主管部門。

5.發生重大安全事故或突發性事件時，應當立即下達暫時停工令，并督促施工單位立即向當地建設行政主管部門及有關部門報告，并積極配合做好應急救援和現場保護及對事故的調查處理工作。

四、當前形勢下，如何充分發揮監理在安全生產監管中的協調作用

（一）加強思想教育，使監理單位和人員充分認識到加強安全監理的重要性

《建設工程安全生產條例》(國務院第393號令)第十四條明確規定“工程監理單位應當審查施工組織設計中的安全技術措施，或者專項施工方案等是否符合工程建設強制性標準。工程監理單位在實施監理過程中，發現存在安全事故隱患的，應當要求施工單位整改，情況嚴重的，應當要求施工單位暫時停止施工，并及時報告建設單位。施工單位拒不整改或不停止施工的，工程監理單位應當及時向有關主管部門報告。工程監理單位和監理工程師應當按照法律、法規和工程建設強制性標準實施監理，并對建設工程安全生產承擔監理責任。”這就意味著工程監理單位在施工安全中必將承擔越來越重的責任，并起到越來越大的作用。如何真正地貫徹落實國家安全生產的方針政策，督促施工單位按照建筑施工的安全生產法規、規范和標準組織施工，確保工程質量，確保施工現場人與物的安全，有效消除各類不安全因素和事故隱患，努力控制和減少各種安全事故的發生，實現全過程的安全生產，為和諧社會的建設做貢獻，已成為安全監理中的一項重要任務。

（二）加強對監理人員的培訓教育

每個建筑工程施工現場都會遇到安全監理工作方面的細節問題，要做好施工現場安全監理工作，必須了解和掌握施工安全知識、安全技能。以及各類機械設備性能、操作規程、安全法規等等。這樣才能在施工安全監理工作中對施工作業危險點所采取的預防措施進行預控。才能有效根據工程的專業特點對施工單位加強安全監督管理，督促其健全自身施工安全生產保證體系，并切實搞好自控，真正達到對施工中人的不安全行為、物的不安全狀態、作業環境的不安全因素和管理缺陷進行有針對性的控制。安全管理是一項技術性很強的工作，監理在施工現場會遇到許多安全細節問題而往往不能得心應手地處理好，甚至事故隱患存在卻不能及時發現、排除，其原因就是現場監理人員缺乏相關安全知識和安全技能，因此，必須加強對監理人員的培訓和教育，這樣才能很好地完成現場的安全監理工作。

（三）安全監管部門要給予監理安全工作充分的支持

按照《條例》要求，監理工程師應密切聯系建設單位、施工單位，應定期召開安全監理會議，不定期進行安全施工專項檢查，定期抽查工程項目部安全資料的收集整理歸檔情況。認真、及時、如實地記錄監理日記和安全旁站、巡視記錄，對工作中出現的問題和安全隱患及時以工作聯系單、監理通知、安全隱患整改通知書的形式明確下來，嚴格督促施工單位整改和落實。對施工單位拒不整改或者不停止施工的，要及時向有關安全監管主管部門報告，以履行監理職責。作為安全監督機構一定要給予監理安全工作充分的支持，同時在日常巡查和檢查中要按《條例》的要求檢查監理是否履職到位，對沒有履職的監理應進行嚴肅處理，使監理做到懂安全又管安全，構筑起施工安全管理的第二道防線。

總之，建筑施工安全管理是一項具有挑戰性的系統工作。安全監督單位普遍存在機構編制較少，經費緊張等問題，要做的工作比較多，我們相信在加強對施工單位安全管理的同時，充分調動監理加強安全管理工作，一定會極大緩解我們監管工作的壓力，開創一個和諧的安全生產新局面，為我國建筑業又好又快發展保駕護航。

參考文獻：

[1] 周玉選，周燕.試述建筑工程安全監理工作［J］.甘肅科技，2008，24（14）.

[2]丁新國.步向義.建設工程安全監理實用手冊，2009.

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關鍵詞：城市建設；收回土地；鐵路；權益

中圖分類號：D08 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）015-000-02

隨著經濟的快速發展，城市建設的步伐不斷加快，現代化的城市對土地的需求非常迫切，地方政府往往以進行舊城改造等理由收回鐵 路劃撥土地使用權，這對鐵路企業如何保護好土地權益的問題變得十分突出。

一、鐵路劃撥用地

1.鐵路用地及其特點

鐵路用地是指鐵路部門依法取得使用權的土地，包括運輸生產用地、輔助生產用地、生活設施用地和其他用地。

鐵路是城市工業、商業活動的中心和連接城鄉的紐帶。由于鐵路運輸事業在國民經濟中大動脈的特殊地位，鐵路用地自然地在城市發展中處于經濟活動的中心，鐵路為城鄉之間架起了經濟聯系的橋梁，鐵路用地的利用和發展必然成為城鎮經濟和周圍經濟發展的輻射源，很多城市是依托鐵路逐漸發展起來的。同時，城市發展后，因為鐵路用地對城市的所起到的分割作用，對城市的規劃和交通等又形成一定的制約作用。

2.劃撥土地使用權及其特點

我國目前土地使用權制度中，取得土地使用權的方式主要有兩類，意識土地使用權劃撥，而是土地使用權出讓。北京局土地面積約3.1萬公頃，其中的土地使用權類型為劃撥用地3.07萬公頃，占總面積的99%，所以是保護好劃撥土地使用權權益對企業的意義重大。

《城市房地產管理法》中定義為劃撥土地使用權是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本規定以劃撥方式取得土地使用權的，處法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。

劃撥用地使用權具有以下特點：

（1）劃撥土地使用權是依照法律法規并經由批準權的政府批準。

（2）土地用途具有特定性，一般用于公益事業和涉及國計民生的項目。

（3）不需要繳納土地出讓金。

（4）劃撥土地使用權沒有使用年限的限制。

（5）依法對土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

（6）土地使用受到一定的限制，未經批準并補繳土地出讓金不得轉讓、出租、抵押等。

二、政府收回土地使用權

1.土地使用權收回的定義

所謂國有土地使用權收回是指國家基于法律規定，有償或者無償地收回原土地使用權人對土地的使用權的行為。只有在土地所有人和土地使用人是不同的主體時，才存在所有權人對使用權人權利的收回。就鐵路劃撥土地來講，國家是土地所有權人，鐵路企業是土地使用權人。法定的土地管理機構映基于法定的收回事由，遵循法定的收回程序，并應給予合理的補償。

2.政府收回土地使用權的主要依據

歷年來政府及土地行政主管部門出臺的一些法律、法規和政策，對政府收回土地使用權提出了行管規定。

《土地管理法》第58 條規定，為公共利益需要使用土地的和為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，由有關人民政府土地行政主管部門報原批準用地的人民政府或有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。它確立了政府收回土地使用權的基本權利。

國務院1990年頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第47 條規定，對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規定予以出讓”

《物權法》第148條規定，建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金?！?/p>

《國有土地上房屋征收與補償條例》第13條規定“房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。”

3.政府收回土地使用權的理由

鑒于土地使用權是一種用益物權，政府收回劃撥土地提前收回依法劃撥的國有土地使用權只能基于重大的正當理由，即所謂“因公益事業收回”，在實際工作中主要有公共使用、舊城改造、土地儲備等。

（1）公共利益。相關法律法規都提到因公益事業可以提前收回鐵路用地。單就因公益收回土地使用權而言，行政機關在做出收回土地使用權的行政決定時，所依據的公共利益的范圍沒有準確的界定。一般來講狹義的公益利益主要是指公共使用，例如政府主持修建公共道路交通設施、河道、機場車站的修建等。

（2）舊城改造。廣義上講舊城改造也可以算是公益事業，但根據《土地管理法》地58條專門對舊城改造進行了敘述，也可以看出法律法規暗含了舊城改造不屬于狹義的公益事業。事實上，舊城改造是政府提前收回土地使用權的主要形式，也是實際工作中遇到最多的。

（3）土地儲備?！锻恋貎涔芾磙k法》第12條規定，因舊城區改建需要調整土地的，應有國土資源管理部門經由批準權的人民政府批準，依法對土地使用權人給予補償后，收回土地使用權，對政府有償收回的土地，與土地登記機關辦理土地登記手續后納入土地儲備。由此可見土地儲備是以舊城改造等收回土地后的一種方式。實際工作中，很多城市的土地儲備中心直接依據城市規劃進行土地收儲，同時政府收回的土地需經土地儲備后進入市場出讓。

三、收回鐵路劃撥土地的補償

1.鐵路劃撥土地其實不是無償取得

通常人們認為鐵路劃撥土地為無償取得，除部分接收敵偽土地外，建國后新建鐵路用地均系國家無償劃撥，不需要支付相關費用。但實際工作中，鐵路建設征（撥）用土地需要依法對原土地使用者支付土地房屋搬遷、安置、補償的費用。近年來，隨著土地價值的不斷攀升，征地拆遷費用越來越高，尤其在城市市郊，征拆量大的地塊，越來越接近土地出讓金的價格。同時，鐵路企業在多年使用劃撥土地時對土地進行了投入，應該依法享有土地的權益。

2.劃撥土地補償的依據

前述1990 年頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行規定》雖仍然沒有廢止，但其中的有些內容已經不適應當前經濟、社會發展的需要了，不能再機械的進行套用搬用。國土資源部于2001 年公布的《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，第一次明確了企業國有劃撥土地的權益，承認國有劃撥土地使用權是一種財產權?！锻恋毓芾矸ā返?8 條也明確規定，在公益事業及舊城改造情形下政府收回國有土地使用權應當予以適當補償。該條款未限定國有土地使用權的取得方式，應當認為同時適用于出讓土地使用權和劃撥土地使用權。無論土地使用權人是單位還是個人，均需給予適當的補償。

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行規定》和《土地管理法》對收回是否補償有沖突。從時間上可以看出立法的趨勢是從無償到有償，劃撥土地使用權的權益日益被重視?！冻擎倗型恋厥褂脵喑鲎尯娃D讓暫行規定》是法規，《土地管理法》是法律，依據下位法服從上位法的原則，應該承認，收回國有劃撥土地使用權應給予原土地使用者一定的補償。同時，依據法律適用中的“新法優于舊法”原則，也應當在收回劃撥國有土地使用權時，予以土地使用權人一定的補償。

3.劃撥土地補償價格如何確定

《土地管理法》第58條只規定了應給予適當補償，但是如何補償，該法沒有明確的規定，相應的法規、規章都沒有述及。相應的法規、規章都沒有述及?！冻擎偼恋毓纼r規程》中規定：“劃撥土地使用權價格與土地出讓金之和為出讓土地使用權價格”。實際工作中，可依據《城鎮土地估價規程》對涉及的劃撥土地使用權進行評估后按照評估價格給予補償。根據宗地條件評估出該地塊出讓土地使用權的價格，一般設定為該用途的最高使用年限，計算并扣除土地出讓金，得出該宗土地的劃撥土地使用權價格。

四、實際工作中出現一些問題

1.劃撥土地收回補償法律的缺失

目前執行的法律法規沒有明確指出劃撥土地使用權的補償方法和程序，所依據的法律主要是前文提到的《土地管理法》的58條相關描述，相對于出讓土地使用權較為補償標準界定模糊不清。《物權法》中沒有明確對劃撥土地使用權的補償，《國有土地上房屋征收與補償條例》對土地收回的補償更是只字未提。因此，應當通過對相應法律、行政法規的修改，將收回劃撥土地使用權補償制度具體化。如通過修訂《土地管理法》或《土地管理法實施條例》，加入明確收回劃撥土地使用權補償的內容；在《國有土地上房屋征收與補償條例》中，明確在進行建筑物補償的同時， 應當同時對土地使用權進行補償。

2.收回土地使用權的主體不清

收回土地使用權的批準權限，是有批準權的人民政府或原批準用地的人民政府，既可以是縣級以上人民政府，也可以是有關人民政府土地行政主管部門。在實際工作中，具體組織實施土地收回工作的，往往是公益設施、城市改造的土地征收往往由建設單位或建設指揮部或者開發商牽頭，補償協議往往由建設單位或工程指揮部擔當，實際這些單位沒有收回土地使用權的職能。隨著國家相關制度的逐步完善，近年來這種狀況也將得到了一定改善。

3.征收房屋和收回土地使用權并行

首先，在收回國有土地使用權的情形下，很難將其與不動產公益征收區分開來。由于我國堅持的“房地權利一致”的原則，二者的效果都是將土地使用權與建筑物的所有權同時征收。實際工作中有些是依據《土地管理法》等收回土地使用權同時對房屋進行征收補償，即所謂“房隨地走”；有些是依據《國有土地上房屋征收與補償條例》等通過征收國有土地上房屋，同時收回土地使用權，即所謂“地隨房走”。這樣造成征收程序和補償標準的不一致。

4.補償標準的不確定

相對于出讓土地使用權，政府部門在實踐中對劃撥土地使用權補償的思路非常清晰，大多是不予補償。一些地方出臺地方文件，明確對國有劃撥土地不予補償，一些地方只對征收的房屋進行補償，不對劃撥土地給予補償。完全不考慮被拆遷人對其土地使用權享有的相關利益，必然會引起拆遷部門與鐵路被拆遷單位之間的沖突。

五、保護鐵路劃撥用地權益的幾點措施

1.堅持有償收回的原則

鐵路劃撥土地使用權因公益收回必須以補償為前提，即必須通過法定的程序，在取得鐵路部門同意、給予充分補償的基礎上，才能收回鐵路劃撥土地使用權及相關建筑物的拆除。房屋征收與土地使用權征收在程序上同步，由統一的部門負責，土地使用權征收程序前置于房屋征收程序，土地使用權征收與房屋征收分別補償。

2.堅持土地置換的方式

土地是一種不可再生的資源，政府往往以低價收回胡波土地使用權，在通過市場進行土地出讓。對政府依法收回鐵路用地，鐵路企業可采取與政府協商采取土地置換的補償方式。利用政府收回鐵路用地的契機，經土地評估，擇地置換給鐵路企業土地用于生產建設。如需經營開發，可采取土地出讓的方式，補繳土地出讓金后去的出讓土地盤活土地資產。

3.積極參與城市建設規劃

鐵路企業應依據城市總體規劃、土地利用總體規劃，根據鐵路中長期的發展并結合近期發展目標，滿足鐵路運輸生產和經營需要，通過與政府規劃部門協商，把鐵路用地規劃納入城市總體規劃中去，對鐵路用地的進行統籌協調，合理安排鐵路用地的利用。同時，對因生產運輸需要，不宜有政府收回的地塊，應與政府積極協商變更或調整城市規劃。

4.開發利用盤活土地資產

鐵路企業及時掌握鐵路用地利用現狀，對一些生產力布局調整后空置的土地，及時提出調劑利用方案。對因廢棄鐵路用地、城市零散地塊，可以與政府協商進行土地置換或合作開發，盤活鐵路用地資產，確保鐵路用地保值增值。

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關鍵詞：土地使用權流轉 土地征用 土地承包經營權 宅基地使用權

我國市場經濟體制改革隨著對外開放的進一步擴大不斷深化，土地作為商品市場重要的生產要素更加突顯其重要性。我國實行土地的社會主義公有制，土地價值只能通過土地使用權的經營與使用來實現。土地使用權分為國有土地使用權和集體土地使用權。國有土地使用權可以通過劃撥方式取得，也可以通過國有土地使用權的出讓，租賃，作價出資或者入股等市場方式有償使用。通過劃撥方式取得的國有土地使用權得進行轉讓、出租、抵押等流轉。集體土地使用權又可具體分為土地承包經營權，宅基地使用權、鄉鎮集體建設用地使用權等。在我國土地權利二元格局下，土地使用權的流轉既有縱向流轉即集體土地使用權與國有土地使用權之間的流轉（如土地征用），也有橫向流轉即在兩級使用權內部的流轉（如土地使用權的劃撥、出讓、農村承包經營地的轉讓等流轉）。

1、國有土地使用權

1.1國有土地使用權的流轉方式

國有土地主要用于建設用地和公共事業用地，主要是通過出讓、劃撥等方式實現土地使用權與使用權分離，進而實現土地的價值的。劃撥方式主要用于：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；法律、行政法規規定的其他用地等建設用地，且經縣級以上人民政府依法批準。劃撥是一種將國有土地所有權和使用權分離的行政方式。除上述情形外，建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償方式取得。 長期以來，學術界對出讓行為的性質見解不一，主要存在著行政行為說、經濟法律行為說和民事法律行為說三種觀點。

筆者認為，通過劃撥方式取得土地使用權是無償的，而且一撥定終身，公民法只能自己享有該權利，而不得將權利轉移給他人。顯然，以行政劃方式劃撥轉移土地使用權，不符合市場經濟條件下的土地性質和土地使用權的性質，不能充分發揮土地財產（資源）的最大化效益和價值。而以土地使用權出讓合同方式轉移土地使用權，反映了土地及土地使用權的商品性質和財產性質，同時出讓后的土使用權在土地使用年限內可以轉讓（出售、交換、贈與）出租、抵押或用于其他經濟活動，充分地實現了土地使用權的價值和效益的最大化。出讓是土地商品化的前提。土地使用權出讓的目的是改變過去劃撥體制的弊端，使土地資源進入商品市場，并逐步形成土地使用權流轉市場，使其作為一項特殊的商品進行流通，盡管土地使用權的市場準入也涉及到了行政機關的審批等行政管理問題，但這種管制只是一般性的行政事務管理并無調控經濟和社會之目的，因此它的存在并不影響土地使用權出讓的民事法律行為性質。土地使用權出讓的根本目的是對土地所有權基礎上的土地用益物權的創設，是土地所有權的衍生，以促進土地資源在市場規律下進行優化合理配置，并得到有效的利用，因此出讓的本質是用益物權的一種取得方式，說具體些，是不動產物權的設定的繼受取得方式（前權利主體仍保有其權利，而基與該權利而為另一主體設定新權利。如所有人在自己的所有物上為他人設定用益物權或擔保物權，即其適例[1]。因為在土地使用權出讓行為之前，該不動產用益物權在法律上并不存在，而出讓行為成立之后，該權利（土地使用權）才得以產生[2]。因為“土地使用權出讓合同并不是轉移已經存在的一項物權，而是在創設一種物權，而且這項新的權利是從土地所有權中分離出來的?！盵3]當然，這里應該注意的是，由出讓行為而創設的土地使用權已是一項獨立的用益物權，而非簡單的使用權，不僅可以實際占有、使用、受益、更重要的是土地使用者可以轉讓、出租、抵押或用于其他經濟活動，實際上享有法律允許范圍內的處分權。[4] 由此可見，土地使用權出讓的目的本身民事私利性質就決定了土地使用權出讓行為的性質是民事法律行為。

此外，在國有土地使用權流轉中要進一步明確和把握以劃撥方式和出讓等有償方式取得土地使用權的土地范圍，筆者認為應該嚴格控制國有土地使用權的劃撥取得，堅持以有償取得方式為主，更好的適應市場規律，實現土地資源效益的最大化。

1.2土地征用問題

在我國現代化進程中，城鄉差距長期存在，城鄉之間始終存在著一個農村向城市所取資金和城市向農村所取土地的問題，資源配置的經濟學規律不可避免要使集體土地涉足城市房產市場；另外隨著我國社會主義經濟建設的順速發展和社會城市化的加速進行城市對土地的需求將不斷擴大。為了滿足城市對土地的需求，填補需求缺口，城市除了向高空發展外，就剩下向城市郊區農村索取集體土地這一唯一途徑了，這是必然的，也是解決城市土地需求問題的根本途徑。幾十年來，土地征用制度為完善土地法律制度，保障社會主義建設順利進行方面發揮了巨大作用。

土地征用是發生在國家和農民集體之間的所有權轉移，是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規定的批準權限和程序批準，并給農民集體和個人補償后，將農民集體所有土地轉變為國家所有。土地征用是保證國家公共設施和公益事業建設所需土地的一項重要措施。無論是資本主義國家還是社會主義國家，為了發展社會公共事業，都設置了土地征用法律制度，我國《憲法》第10條規定，國家為了公共利益地需要，可以依照法律規定對土地實行征用，這是我國實行土地征用地憲法依據。

國家建設征用土地的標的只能是集體所有的土地。國家建設征用土地的標的，建國以來經歷了一個發展變化的過程，隨著農業合作社在全國范圍內的實現，農村土地都變成了農村合作經濟所有以后，到了1986年土地管理法規定的征用土地的標的就只能是集體土地了。應當指出的是，國家建設用地需要用集體所有的土地來滿足，也需要用國家所有的土地來滿足，用集體所有的土地滿足國家建設用地的法定辦法是征用，用國有土地來滿足國家建設用地之需要的法定辦法是出讓，劃撥等方式而非征用方式，因為國有土地本來就是國家的，不需要再通過其他方式取得所有權，國家可直接行使處分權利。但我們要充分認識到，我國是一個農業大國，同時又是一個人多地少，耕地資源貧乏的國家，集體所有的土地肩負著十幾億人口的溫飽重任，隨著人口的急劇增長與經濟建設的發展，人地相爭的矛盾將十分突出，因此，國家將“十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地”作為我們的一項基本國策。農業用地改為房地產開發用地，其短期經濟效益確實十分明顯，這成為導致我國耕地減少的直接原因之一，如果對農業用地改為房地產用地不加以限制，任其自由發展，勢必影響到作為我國經濟基礎的農業，增加不安定因素，導致經濟結構的混亂和的效益。在土地征用過程中要嚴格限制集體土地任意進入房產市場，確實需要的，必須履行國家機關的嚴格審批程序收歸國有后有償出讓取得。

由于我國土地征用制度存在很多缺陷，在土地征用過程中出現了一系列導致權利失衡的問題：

第一，土地征用范圍過寬，國家征用土地具有很大的隨意性，雖然我國《憲法》規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”，《土地管理法》規定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”。這些規定都強調了征用的前提必須是為“社會公共利益的需要”，也就是說，只為某個或某些經濟組織或者個人利益需要，是不能征用集體土地的。但是現行法律、法規并沒有明確界定哪些建設項目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項目用地不是為“公共利益需要”，致使一些政府濫征土地，嚴重侵犯了農民、集體的土地權益。我國自實行土地有償制度以來，各級地方政府為增加財政收入，對征地權的行使樂此不疲。有的地方往往通過建立開發區、科技園等向投資單位提供優惠政策，而土地使用費往往作為其優惠的條件之一。盡管現行的《土地管理法》規定征用審批權由國務院及省級人民政府行使，但各級地方政府仍擁有一定的權力，加之監督機制不完善，便在征地申報過程中出現了一些弄虛作假的行為。

第二，土地征用程序不夠透明，土地使用權作為集體重要的財產權利，即使是為公共利益的需要，也應該被告知權利被處分的具體情態，應給予陳述自己意見的機會。而在現實中土地強行征用，強行甚至暴力拆遷等現象時有發生，造成了對公民財產權乃至人身權的嚴重踐踏。

第三，土地征用補償標準偏低，土地補償費不到位。我國《土地管理法》中明確規定了土地征用的補償標準，這種補償標準雖在原來的基礎上有所提高，但仍存在一定的不足。它難以正確體現地塊的區位差異及各地不同的經濟發展水平等等，進而難以維持農民現有的生活水平，導致農民對征地的不滿；政府低價獲得土地所有權、高價出讓土地使用權的行為，也難以為農民所接受。據了解，一塊農地，一旦成為城鎮或工業用地，其市值上升幾十倍甚至百倍。根據現行法律，如果農民的土地按合法途徑由國家征用，相關補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。其中，土地補償費和安置補助費的總和，按規定最高不得超過土地被征用前三年平均年產值的30倍。而按照我國東部地區一般耕地年產值800元左右計算，每畝土地補償費至多2萬多元，僅相當于普通公務員一兩年的工資收入。土地在農村起著社會基本生活保障的作用，土地征用的補償收入則是他們的“養老錢”、“保命錢”，但他們目前所得到的這筆錢還不足以承擔這兩項職責。

基于上述問題，筆者認為土地征用應該從以下幾個方面進行整改：

第一，嚴格明確、限定土地征用范圍。土地征用權只能為公共利益的需要而行使。我國《憲法》和《土地管理法》均明確規定，“國家為了公共利益的需要”，可以征用農村集體所有的土地。依據國外經驗和我國實際，我們認為，“公共利益”應嚴格限定在以下幾類：（1）軍事用地；（2）國家政府機關及公益性事業研究單位用地；（3）能源、交通用地，如煤礦、道路、機場等；（4）公共設施用地，如水、電、氣等管道、站場用地；（5）國家重點工程用地，如三峽工程、儲備糧庫等；（6）公益及福利事業用地，如學校、醫院、敬老院等；（7）水利、環境保護用地，如水庫、防護林等；（8）其它公認或法院裁定的公共利益用地。在合理界定“公共利益用地”的前提下，要確保土地征用權只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用農地，而應當主要依靠盤活城市土地存量市場以及開放農村集體非農建設用地市場來解決。政府不可以為增加財政收入，人為的擴大“公共利益”的范圍，堅決摒制“尋租”現象。

第二，土地征用程序透明化，有序化。在土地征用過程中引進聽政制度，它源于英國1215年《自由大》的自然公正這一普通法的古老立法原則。自然公正原則在普通法中確立了兩個最基本的程序規則，其中一個是：任何人或團體在行使權力可能使別人受到不利影響時，必須聽取對方意見，每個人都有為自己辯護和防衛的權利。[5]我國行政征用補償也應遵循這個重要基本規則。因為我國目前仍沒有把聽政程序作為土地征用決定和補償過程中的重要程序，具體權利的不到落實，權力濫用不能很好的被管制。我國應對行政決定的作出、補償的制定過程，補償的具體執行過程，告知補償的救濟途徑等都作明確的規定，改變以往條款上的籠統抽象與無序。