農村土地征收管理法范文

導語：如何才能寫好一篇農村土地征收管理法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞： 農村土地征收 補償方式 就業安置

注：本文系吉林省“十一五”社會科學項目——可持續發展下吉林省土地征收法律研究成果之一。

一、我國農地征收補償方式的存在的問題與反思

當前，我國農村土地征收補償方式單一，補償方法粗糙，不能科學合理地解決不同情況下的土地征收補償需要，主要表現在以下幾方面：

1.現行法律關于土地征收的規定太過籠統。我國現行的法律中，關于土地征收的規定主要體現在《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國憲法》中，但兩法對于土地征收補償問題僅一筆帶過，如《中華人民共和國土地管理法》第2條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償?！倍鴮τ谌绾窝a償、補償的數額、方式等問題卻沒有明確規定。

2.農地征收補償的方式簡單趨同。目前，無論是《中華人民共和國土地管理法》還是各級政府出臺的“土地征收管理辦法”都沒有對農地征收補償方式進行規定。實踐中，各征收補償單位基本上“一刀切”的采用現金補償，不能夠真正有效的維護被征土地使用權人的利益。

3.現行農地征收補償方法單一，沒有考慮到補償的長效性。以現金方式補償為例，目前，各補償主體基本上都采用一次性發放補償金的形式。這樣的補償金發放方式卻有許多弊端，如“鄂爾多斯現象”，一夜暴富后的失地農民的生存都將面臨嚴重困難。

二、完善補償方式的重要意義

1.保證農地征收的順利進行，為城市化、工業化發展提供必要的土地支持。作為城市發展、工業進步的必要前提，農地征收至關重要?，F代社會的進步不能以剝奪農民的生存空間作為發展的手段，科學合理的農地征收是工業化進程必不可少的重要措施。

2.維護社會穩定，保證失地農民的生存和可持續發展。失地農民的生活保障不能僅憑一次性的金錢補償就可以真正解決，正確的補償方式是在獲得城市發展、工業進步所必需的土地的同時，使供地農民的生產、生活能夠得以有序的維系和可持續性發展。

3.保護基本耕地面積，保證國家農業基礎。我國耕地保有量只有183億畝，人均耕地只有1.4畝，是世界平均水平的三分之一。 “十一五”規劃綱要確定，到2010年耕地保有量必須保持18億畝。 科學合理的農村土地征收補償方式，不僅要保障農民的基本利益，更要確保農業產業的安全。

三、補償方式完善之初探

1.現金補償現金補償應有明確的使用范圍，主要適合工商業發達地區的征地對象。這類征地對象一般比較希望通過征地補償獲得經商的資金，并且具備經商的能力和條件，土地對其收入的影響不大。而對于那些年齡、身體、環境都不適宜經商的征地對象而言，現金補償的方式應盡量避免使用。

同時，應結合征地對象的財產管理能力，建立長效補償機制，如對于補償金的發放方式可以分為一次性發放和分期發放。

2.以土地使用權入股是指被征地農民以其土地使用權評估作價，入股征地項目，獲得相應股份以及由此產生的股份收益。這一方法可以保證失地農民在征地后獲得穩定的收入來源，同時還可以實現資產的增值。但這一方式只適用于工商業用途的土地征收，對于非營利項目征地不適宜。

3.土地使用權置換即按照被征收土地的面積、用途及收益率等，對征收土地進行評估，在附近區域分配給征地對象使用，以置換原有被征收的土地的補償方式。此種補償方式要注意置換土地與被征收土地的使用價值及收益率的合理換算，保證征地對象的土地收益不因此而明顯減少。

4.異地移民受客觀條件限制，一些大型征地項目不便采用如上方式補償，同時，為保證農地面積穩定，可考慮采取對征地對象實行異地移民安置，如上個世紀90年代末長江三峽移民 即為此。但異地移民要合理考慮安置地的人口和經濟吸納能力，將移民排斥反應降到最低。

5.就業安置在對征地對象進行現金補償后，還可根據征地項目的用工情況，優先吸納征地對象務工，尤其在一些少數民族聚居地區較為適宜。這樣不僅保證了征地后項目的用工需求，而且能夠充分發揮征地對象建設家鄉的積極性，使其為當地的經濟發展作出更大的貢獻。

科學合理的農村土地征收補償體系應該充分考慮到征地對象的地域特點和個體特點，使具體的征地補償與地域相適應，與對象相適應，切實保障國家、集體和農民的合法利益，同時，還要夠保障農業的健康發展。

參考文獻：

[1]楊潔.我國農村土地征收補償過程中存在的問題和對策研究.載《法制與社會》，2011年12月

[2]靳利飛.我國土地征收補償問題研究進展.載《安徽農業科學》，2012年

[3]李作峰.《論農地征收補償制度之重構——對《土地管理法》修改草案的建議》，2011年11期

作者簡介：

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一、政策執行力的概念界定

執行力這一概念最早被運用于行政法學領域,普遍被認為是指對具體行政行為予以強制執行的強制力或法律效力。羅豪才就認為:行政行為的執行力是指行政行為的內容如果是命令相對人為一定行為或不為一定行為,則相對人必須執行。如果相對人不履行其義務時,行政機關可依法定程序強制執行,有時還可申請人民法院通過民事訴訟程序強制執行,這里的行政行為執行力,即指其可強制執行的法律效力。執行力這一概念在近年來被廣泛應用于工商企業管理領域,美國學者保羅?托馬斯和大衛?伯恩就指出:執行力是一整套行為和技術體系,它夠使公司形成獨特的競爭優勢 。我國有學者認為,“執行力就是指組織執行戰略,實現組織經營戰略目標的能力”,“在形成了決策、制訂了具體的計劃之后,達成目標的具體行為就是執行,而確保執行完成的能力和手段構成了執行力”〔1〕 。企業管理領域的執行力主要是指企業在日常運作過程中,執行企業戰略計劃的能力及技術體系。近年來,我國已有學者將執行力這一概念引入政府行政管理領域。政策執行力,即政策執行機構實際具有的整體執行政策能力與它投入某項政策的執行過程的能力之間的比例關系。影響政策執行力的因素主要有:政策問題的性質,即涉及問題的相依性、動態性、時空性及受影響之標的人口的特性(包括標的人口的分殊性、標的人口的數目多寡、標的人口行為需要調適的程度);政策執行的資源,包括人員、信息、設備、權威等資源;政策執行人員的意向,一般來說,執行人員對政策目標的認同感越高,執行時的意愿及配合就越好;政府組織結構,政府組織結構對政策執行的影響主要有標準作業程序和行政權責分散化兩個方面;政策目標團體的順服程度,要使政策有效執行,就需要目標團體順服政策,采取合作態度,加以配合;社會、經濟與政治環境以及政策溝通狀況等因素。本文從中選取一些因素為切入點,并以土地征收政策為視角,來研究地方政府政策執行力的強弱狀況。

二、地方政府在土地征收政策執行中存在的主要問題

(一)地方政府公務員在政策執行中曲解政策

地方政府公務員存在自利傾向,在執行過程中,曲解政策,將政策朝自己有利的方面理解并執行。就地方政府土地征收政策而言,《中華人民共和國土地管理法》第二條規定:“國家為公共利益的需求,可以依法對集體所有的土地實行征用?！倍螢椤肮怖妗狈刹]有明確的界定,而地方政府的雙重角色使其在土地征用和轉讓過程中存在巨大的利益空間。根據現行征地制度,全國各地征地得到的補償一公頃在15000―150000元之間不等,而政府土地出讓價一般一公頃在150萬元以上,有的可高達數百萬元以上,甚至更高。征地費與出讓費之間如此之大的差價對地方政府產生巨大的誘惑,導致地方政府在強大的利益驅動下,以公共利益為幌子占用農村集體一些有很大增值潛力的“黃金地段”,導致農民利益受損。劉守英指出現行征地制度最大的問題就是行政權侵犯財產權〔2〕 。另外地方政府土地管理部門在土地征用過程中由于監督的缺失,公開性不夠,存在暗箱操作現象,滋生尋租行為。土地是農民的命根子,離開土地,農民就失去了安身立命的依靠。政府由于自利性而隨意征收農民土地,致使農民失去生活來源與依靠,勢必會增加農村的不穩定性。

(二)土地征收管理缺乏透明度和問責制

在縣這一級政府中,國土資源局承擔土地管理工作,涉及土地調查、評估、利用等諸多方面,就其國家建設用地征收、土地審批及土地規劃工作過程,公開性不夠,缺乏內部溝通與外部溝通,導致政策的不合理、不科學,政策執行遇到阻礙。地方政府在土地征收過程中,農民群眾對征地程序、補償安置費標準缺乏知情權與參與權,常常被動接受地方政府征地及補償安排。部分農民因為違法征地及補償不公平損害其利益,卻苦于沒有有效的利益維護機制,在上訪無下文后,通常采取圍堵縣政府、阻撓工程建設、拒不搬遷等不正當行為來維護自己的利益。另外,地方政府土地政策執行過程中缺乏對失職官員的問責機制,加上法律對土地行政管理部門及工作人員基于行政失職所承擔的法律責任規定相當籠統,造成實踐中責任人員有規避承擔法律責任的可能以及土地工作的隨意性,影響土地政策目標的實現。

(三)政策執行監督機制不完善

地方政府在土地征收過程中公開性不夠,存在暗箱操作,滋生腐敗行為。改革開放以來,地方政府的監督體制不斷得到加強和完善,監督檢查工作走上系統化、法制化軌道。但在政策實踐中仍然嚴重存在有法不依、執法不嚴和違法不究的問題。就縣級土地征收政策而言,就存在著外部監督缺失、內部監督不力的問題。一方面,由于法律不健全,導致對地方政府執行土地征收政策的過程中出現監督真空的問題。如《土地管理法》第66條規定縣級以上人民政府土地行政管理部門為土地的監督機關,但條文中并沒有進一步規定土地征用后的土地使用情況的監督。另一方面,由于監督力量不足,監督部門獨立性不夠,監督人員素質不高等問題也是造成監督不到位的重要原因。孟德斯鳩認為:“一切有權力的人都容易濫用權力,這是萬古不易的一條經驗。有權力的人們使用權力一直到遇到有界限的地方才休止?！盵3]要防止濫用權力,就必須以權力約束權力。因此監督是正確使用權力的前提。地方政府的農用地征收政策,是地方政府出于公共目的,依法運用行政權力征收農村土地的一項公共政策。缺乏有效的監督機制,必然導致地方政府在土地征收過程中,濫用行政權力,嚴重損害失地農民的經濟利益及其他各項合法權益,嚴重偏離了建設社會主義新農村“生活富?！薄ⅰ肮芾砻裰鳌钡囊?。

三、提高地方政府土地征收政策執行力的對策

(一)加強地方政府公務員職業道德教育及思想政治教育

政策執行主體(包括政府組織及其人員)是政策執行活動的重要組成部分,發揮著核心作用,執行力的其他一切要素包括組織結構、制度、資源技術等,都必須通過執行主體即人才能發揮作用。因而,采取積極措施,培育優秀的執行主體是提高政府執行力水平的關鍵途徑。優秀的執行主體的素質必須包括執行主體的思想素質和職業技能。在思想素質方面,要有敬業精神,熱愛本職工作,有著高度的責任心、紀律性,同時要誠實可靠,不搞形式主義。在職業技能方面,政府執行者必須具有執行工作中所需具備的一切管理思想、技術、方法甚至管理藝術等。建設一支高素質的執行主體,可以使其正確理解土地征收政策的精神,按要求準確執行土地征收政策,從而降低滋生腐敗的幾率,維護失地農民的利益,保障農民生活,維護農村地區的穩定,為社會主義新農村建設創造一個良好的環境。

(二)健全和完善責任追究制度

地方政府在農用地征收過程中,由于法律不完善,對土地行政管理部門及工作人員違法征收農用地或行政失職所承擔的法律責任規定模糊,再加上缺乏責任追究機制,使許多官員毫無顧忌進行違法征地或不按規定程序征收,損害農民利益。因此健全和完善責任追究機制是提高地方政府政策執行力的必要前提。要完善責任追究機制必須做到以下:一要明確責任,層層分解從首長到各級執行人員的職責,并公示職責范圍、懲戒辦法等內容,有利于增強實踐中的可操作性。二是職、責、權一致。執行人員所負的政策責任與其所掌握的權力、所處的職位、所執行的任務一致。將責任分配到具體的崗位,落實到具體的個人,是建立責任追究制的必要前提,否則責任追糾只是一紙空文、口頭禪而已。三是要啟動問責機制,通過將土地征用的執行情況與執行標準進行跟蹤評估,對未完成執行任務、執行效果不佳,或造成嚴重損失者,追究其相應的公共責任,包括政治、法律、道義等責任,如執行人員引咎辭職以負的政治責任。建立責任追究機制,是根據職權責一致原則,以保證各級政府、政府各部門更準確有效地執行政策。全面落實建設社會主義新農村戰略,必須建立和健全責任追究機制。只有建立責任追究機制,才能保證各級政府、各級黨政領導干部專心致力于自己的本職工作,形成上下一心,努力推進社會主義新農村建設進程的局面。

(三)完善土地征收政策執行監督機制

首先,改革土地行政主管部門行政系統。由于縣級土地行政管理部門在地方政府系列之中。地方政府與縣級土地行政管理部門存在領導與被領導關系,對于地方非法征地行為,沒有一個土地行政管理部門工作人員敢于違抗行政命令而真正在履行職責的。為了更有效地實現對土地征收政策執行的監管,必須對土地行政主管部門行政系統進行改革,實現由市級政府對地方政府土地行政管理部門的垂直領導,擺脫現在土地行政管理部門受制于地方政府的局面。

其次,建立和完善土地征收聽證制度。土地征收主體必須認真聽取征地農民的意見與建議,對被征地農民提出的有關問題必須予以合法合理的解答。要建立土地糾紛仲裁機構,做好土地征收的行政復議和行政訴訟工作。通過設立仲裁機構,裁決征收者與被征收者之間的爭議,保證土地征收的合法性及公平性。要強化農民土地登記工作,通過土地登記,為農民發放相應的土地權利證書,在法律上有效的確認和保障農民的土地權益。

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關鍵詞：房地產稅制     房地產稅收體系    房地產保有

一、國外房地產稅制的特點

各國房地產稅制涉及的稅種貫穿了房地產的生產開發、保有使用和轉移處置等各環節。由于各國的經濟發展水平不同、房地產行業的發展狀況各異，因而各國的房地產稅制無論在課稅體系上，還是在稅制要素設計上都存有一定的差異。但總體來看，各國的房地產稅制還是具有一些共性的。

（一）房地產稅收制度體系完整，且以房地產保有稅類為主

目前，許多國家都建立了比較完整的房地產稅收制度體系，廣義地看，國外房地產稅收體系主要分為三大類：

第一類是房地產保有稅類。房地產保有稅是對擁有房地產所有權的所有人或占有人征收，一般依據房地產的存在形態—土地、房產或房地合一的不動產來設置。在該階段，世界上通行的主要稅種是財產稅，包括一般財產稅和個別財產稅。

一般財產稅是將土地、房屋等不動產和其他各種財產合并在一起，就納稅人某一時點的所有財產課征。美國、英國、荷蘭、瑞典等國都采用這種將房地產歸為一般財產稅課稅的房地產稅制度。

個別財產稅是相對于一般財產稅而言的，它不是將所有的財產捆綁在一起綜合課征，而是按不同財產分別課征。國外對房地產課征的個別財產稅，依征收范圍可分為三類：一是單獨對房屋或土地課征的房屋稅或土地稅。如法國的房屋稅、英國的房屋財產稅等都是僅對房屋課征的。土地稅有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，韓國的綜合土地稅屬地價稅的形式、巴西的農村土地稅則屬于地畝稅的范疇。二是只對土地和房屋合并課征的房地產稅。如墨西哥、波蘭的房地產稅，泰國的住房建筑稅等。三是將房屋、土地和其他固定資產綜合在一起課征的不動產稅。如日本的固定資產稅，芬蘭、加拿大的不動產稅等。

第二類是房地產取得稅類。房地產取得稅是對取得土地、房屋所有權的人課征的稅收，一般根據取得方式而設置稅種，房地產取得的法律事實主要分為原始取得和繼承取得?，F今各國設置的房地產取得稅類的稅種主要包括遺產稅（繼承稅）或贈與稅、登錄稅和印花稅等。如在房地產發生繼承或贈與等無償取得行為時，各國一般要征收遺產稅（繼承稅）或贈與稅，只不過各國選擇的遺產稅征收形式不同，有的采用總遺產稅制模式，有的采用分遺產稅制模式，有的采用混合遺產稅制模式。贈與稅也分為贈與人稅制和受贈人稅制。

第三類是房地產所得稅類。房地產所得稅是對經營、交易房地產的個人或法人，就其所得或增值收益課征的稅收。從稅種來看，主要有公司所得稅、個人所得稅、土地增值稅。如美國、英國、法國等國家，將房地產轉讓所得并入法人或個人的綜合收益，征收公司所得稅或個人所得稅。意大利對房地產轉讓收益直接征收土地增值稅。

各國對房地產稅收設置的三大征收體系，在稅收實踐中相互配合，較好地發揮了稅收對房地產經濟的調節作用。但是，在房地產稅收體系中，各國相對更重視對房地產保有稅類的征收。該環節的房地產稅征收范圍較寬，征稅對象明確，稅率設計合理，因而來自房地產保有稅類的稅收收入占總稅收的比重較高。如英國，來自房地產保有的不動產稅、經營性不動產稅收收入占總稅收的30%左右。將房地產保有環節作為課稅的重點，既可以鼓勵不動產的流動，又能夠刺激土地的經濟供給。與此同時，通過對保有房地產采取較高的稅率，還可以避免業主空置或低效利用其財產，刺激交易活動，從而使房地產各要素達到優化配置，推動房地產市場的發展。

（二）房地產稅制涉及的稅種多屬于地方稅，是地方財政收入的主要來源

各國房地產稅制涉及的稅收種類較多，如土地稅、房屋稅、不動產稅、不動產轉讓稅、登記稅、印花稅、土地增值稅等，稅種設置覆蓋了房地產的保有、取得、轉讓和收益各個環節。從各國的稅收實踐看，凡是實行中央與地方分享稅制的國家，房地產稅收基本劃歸地方，構成地方稅收的主體稅種，而且其主體稅源的地位也比較穩定。如美國的一般財產稅（主要是對房地產征收），從一開始就是州和地方政府的稅收，并構成地方政府財政收入的主要來源，約占全部地方稅收的80%左右。日本的房地產稅收體系中，地價稅、登錄許可稅歸中央政府；不動產取得稅、固定資產稅的一部分歸道府縣；特別土地保有稅、都市企劃稅、固定資產稅歸市町村，房地產稅收基本劃歸地方政府。20世紀90年代后，房地產稅收作為各國地方政府財政收入主體稅源的地位進一步加強。因此，各國政府，尤其是地方政府都十分重視房地產稅收。

（三）稅率形式靈活、稅率水平合理

各國的房地產稅收，在稅率形式上主要是采用比例稅率，不過在對房地產轉讓收益和房地產交易行為課稅時也常采用累進稅率，僅有少數國家采用定額稅率。對于稅率水平的確定，各國通常采用較為靈活的方式，尤其是保有環節的稅收，其稅率既有按法定標準（中央統一制定的稅率標準）設計的，也有地方政府根據本地需要自行決定的具體稅率。一般說來，國家級和州級政府征收的財產稅多依法按固定稅率或按價值的一定百分比來征收，如澳大利亞各州征收的土地稅。美國一般財產稅（包括不動產財產稅）的稅率，由地方政府根據各級預算每年的需要確定，稅率水平并非固定，而是每年都有變化。日本、法國中央政府對地方政府征收的稅率都規定了固定限額或最高限額。與此同時，許多國家對房產和地產設計了不同的稅率，一般是對土地的課稅重于對房產的課稅。這主要是基于兩方面的考慮：一是為體現社會財富公平分配的基本原則，達到地利共享的目的；二是充分發揮土地稅特殊的調控作用，達到保護土地資源、優化土地利用結構、抑制土地投機的目的。

（四）房地產稅計稅依據明確

各國保有環節的房地產稅是房地產稅制體系中的主體內容，大多數國家選擇了以房地產的價值為該環節房地產稅收的計稅依據，也就是以房地產的資本價值或評估價值為基礎。如加拿大、美國、日本等都將土地和建筑物的資本價值納入稅基。英國對包括樓房、公寓、活動房和可供居住用的船只等，以其估定價值為計稅依據。以資本價值或評估價值為核心確定計稅依據的方法，既能夠準確反映納稅人的房地產狀況，又會使房地產稅收收入隨經濟的發展、房地產價值的提高而穩步增加。

（五） 房地產稅制內外統一

綜觀國外房地產稅收的發展狀況，各國的房地產稅制都同時適用于內外資企業。

（六）房地產稅法完善，普遍建有財產登記制度和財產評估制度

各國都非常重視房地產稅收的立法，一般都制定了規范、嚴謹可行的房地產稅法體系。如日本制定了幾十個關于房地產方面的法規。同時，相關的稅法條文規定得非常具體、明確，可操作性很強。另外，大多數發達國家和一部分發展中國家還建立了財產登記制度。同時，由于各國對房地產課稅一般都以其評估價值作為計稅依據。評估業在國外發展非常迅速，目前已形成了一套較完善的財產評估體系，如美國1935年成立了房地產評估師協會。

二、對我國的啟示

我國房地產市場正處于培育和調整階段，房地產稅制還存在許多問題。一段時間以來，有關房地產稅制改革的呼聲一直很高，新近又提出征收物業稅，從而將房地產稅制改革的呼聲進一步明朗化。筆者認為，此次擬開征的物業稅，可以理解是進行房地產稅制改革的一個試探，但最后結果如何目前尚不好評價，這是因為物業稅制度本身也有其缺陷。其一，物業稅的指導思想是對房地產所有者征收，即將物業稅作為一種財產稅。而我國目前很多企業、部門、事業單位的產權不清，產權與使用權分離的情況非常嚴重。有很多房屋只有使用權，根本沒有產權，現階段要明晰產權關系尚有相當大的困難。其二，從我國目前的購房狀況看，買房者大多是用于自己居住，“買房出租”作為投資的情況畢竟還是少數。對于買房自住的居民來說，即使居住的房屋升值，通常也不會賣掉房子，征收物業稅等于“居者有其稅”，增加了居民的居住成本。另外，現今個人擁有的房產中，大部分是通過低房價補償方式由公房轉化為私有的，用房改方式轉換成私有產權的住房中，大量住房條件較差，而且擁有這些房產的家庭中，有很多仍屬于較低收入和尚未改變生活質量的，對這些房產和家庭征收物業稅也存在一個公平問題。其三，一般說來，物業增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身隨著使用年限的增加，維修成本逐漸上漲，建筑物有可能貶值。而我國目前實行的是土地國有制，一般的物業只有幾十年的土地使用權，期滿后國家可以無償收回土地或在土地上建房子。因此，有關“物業增值”的說法，是含有水分的。

當前，我國正處在經濟高速發展時期，稅制改革的目的首先要促進經濟的發展，考慮我國現階段的實際，筆者認為，開征物業稅的時機還不成熟，在缺少相應的配套措施，缺乏相關制度來限制物業稅制度本身缺陷的情況下，匆忙出臺物業稅有可能造成新的“制度性不公平”。為此，針對我國房地產稅制存在的問題，應在借鑒國外房地產稅制經驗的基礎上，先進行一系列的改革，而后待時機成熟再適時推出統一的物業稅。目前，應著重做好以下工作：

（一）建立規范、合理的房地產稅收體系，并將房地產保有稅類作為課征的重點

我國現行房地產稅收制度是隨著我國經濟的發展和稅收制度的改革先后頒布實施的，涉及房地產的稅種很多，應逐步對稅種加以規范，構建一個合理的房地產稅收體系，該體系應包括：

1.房地產保有稅類。 我國房地產稅制構成的明顯特點是：房地產開發流通環節稅費多、負擔重，房地產保有環節課稅少，負擔輕。如房地產開發、銷售過程中就涉及營業稅、印花稅、房產稅、契稅、城鄉維護建設稅、土地使用稅、耕地占用稅、所得稅等。收費就更多，各地也不相同，多達80～150種。而在房地產保有階段，只有城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅。這種稅制設置不但造成土地閑置、浪費嚴重，而且在進入流通時由于土地承受過高的稅負，造成大量的土地隱形交易，偷逃稅現象嚴重。

為此，應借鑒國際慣例，以房地產保有環節作為課征的重點，將房地產開發環節的一些稅費，轉移到房地產保有環節征收。

房地產保有稅類可以設置以下稅種：（1）房產稅。即以房產為征稅對象，對房屋產權所有人征收。（2）地價稅。即以土地的評估價值作為計稅依據，向土地的實際占有者征收，取消現行的土地使用稅。（3）空地稅。即以閑置未用的土地為課稅對象，對空地的實際持有人征收。（4）定期土地增值稅。主要是對自用商業性房地產征收。采用規定的稅額標準每年征收。

2.房地產取得稅類。 房地產取得稅類的稅種主要應包括契稅和遺產贈與稅。遺產贈與稅對財產擁有人的財產流向有著明顯的導向作用，有利于調節、分配社會財富。

3.房地產收益稅類。 房地產收益稅類的稅種主要應包括：（1）法人所得稅。即對法人取得的房地產開發經營收入（指利潤所得）征稅。（2）個人所得稅。即對個人在房地產經營中取得的收入（指利潤所得）征稅。（3）土地轉移增值稅。主要是在土地使用權轉移、房地產買賣時征收。（4）土地租賃增值稅。主要是在土地使用出租、房地產出租時征收。

（二）擴大征收范圍，逐步確立房地產稅收在地方財政收入中的主體地位

借鑒國際慣例，我國房地產稅收的征收范圍應擴大到所有的由國家和集體擁有與控制的房地不動產，包括農村用于種植、放牧和其他農業性活動的土地和房屋，包括城鎮居民擁有的房屋，也包括閑置未用的土地和房屋。當然，在將農村的土地和房屋劃入房產稅的征收范圍后，相應地應降低農業稅的稅負。另外，考慮到房地產稅基非常穩固，稅源充沛，且稅源具有穩定性和持續性的特點，應著手將房地產稅培植為地方稅體系中的主體稅種。

（三）合理確定計稅依據

現行房地產稅涉及的一些稅種的計稅依據既不科學也不合理，計稅依據既有按價值、也有按租金、面積征收。如，按照我國現行房產稅暫行條例規定，房產稅的計稅依據有兩種：一種是以房產賬面原值扣除一定比例后的余值；另一種是房產出租租金收入，凡房屋出租的，房產稅須以租金收入作為計稅依據。土地使用稅則是以土地面積為計稅依據的。從房產稅看，隨著社會生產力的不斷發展，人口的增加，房地產需求日益增長和物價指數的變動，房地產的價格從長期來看，一般會不斷上漲，房產的原值不能代表現實的市場價格。如果仍沿用房產原值作為計稅依據，既不適應經濟發展的要求，不利于公平競爭，也不符合國際慣例。對出租房屋按租金收入作為計稅依據，同一個稅種，有兩種計稅依據，不夠規范，再則租金收入已征收了營業稅，再按租金收入計征房產稅，是重復征稅。而且，租金的確定，也有一定難度。從城鎮土地使用稅看，以占地面積為計稅依據比較陳舊，因為面積不會隨著地產的價格上漲而擴大。如此確定的計稅依據使得房地產收入不能隨房地產增值而增加。 因此，改革后的房地產稅應以房地產的評估價值為計稅依據。因為這種計稅方法比原值作為計稅依據合理得多，又是多數國家的一般做法。

（四）靈活設置稅率

在稅率設計上，應借鑒國際上一些國家的經驗，在保證中央一定宏觀調控權的前提下，賦予地方政府一定幅度范圍內的自主權。在適當考慮地方政府年度預算支出的基礎上，應按照房地產的地理位置和用途規定不同的稅率?？捎芍醒胝幎ㄒ粋€稅率幅度，各省、自治區、直轄市再根據本地區情況和房屋等級確定本地區的稅率，這樣，既可以調節房地產方面由于地理位置不同而產生的級差收入，又能夠根據用途對使用結構不同的房地產實施調節。

另外，還應考慮降低房地產轉移環節的稅率，提高房地產保有環節的稅率，從而有利于將課征重點從房地產流轉環節轉向房地產保有環節，優化稅制結構。

（五）統一內、外資兩套房地產稅制

現行房地產稅收制度采取的是內外有別的政策，僅在房地產保有階段就存在許多差異。如對內資企業和個人的房產征收的是房產稅，對土地征收的是城鎮土地使用稅；對外商投資企業、外國企業和個人的房產征收的是城市房地產稅，涉外企業和個人使用的土地繳納的是土地使用費（或稱場地使用費）。內外兩套房地產稅制在征收范圍、稅率稅費、計征依據方面都存在差異，違背了市場經濟公平競爭原則，增大了稅收征管難度，破壞了法律的嚴肅性和公平性。而且，城市房地產稅是20世紀50年代的產物，房產稅雖然是1986年頒布開征的，但基本內容很多是承襲了城市房地產稅的規定，已有不少內容不適應經濟發展的要求。城鎮土地使用稅暫行條例頒布的時間雖然較晚，但近幾年來，隨著我國房地產業的飛速發展，該條例也已暴露出許多不足，也需加以改革。

建議在房地產保有階段征收統一的房產稅和地價稅，將外資企業和外籍人員也納入統一的房產稅和地價稅的征收范圍中，廢除現行對外資企業和外籍人員征收的城市房地產稅，改城鎮土地使用稅為地價稅，實現房地產稅制的內外統一。

（六）建立健全財產登記制度和財產評估制度

目前，由于我國尚缺乏嚴密的財產登記制度，致使征管資料信息來源不暢，房地產私下交易不予注冊登記的現象相當普遍。而且，我國房地產評估制度剛剛形成，評估機構、評估人員的素質及評估政策法規等，還難以適應稅收征管的需要。 為了保證房地產稅收的有效實施，必須建立一套規范化的房地產管理制度，這主要包括：（1）建立房地產產權登記制度。首先，要核查土地，在全國范圍內開展一次土地清查，建立土地臺賬。其次，建立房地產產權登記制度，為稅務部門掌握房地產稅源提供條件和依據。（2）建立房地產評估制度。合理的計稅依據是房地產稅收制度貫徹公平稅負的一個重要內容。隨著我國財稅體制的不斷改革和完善，對房地產的稅收要求逐漸采用以房地產的評估價值來征稅。國務院于1991年頒布了《國有資產評估條例》，并在1994年頒布的《城市房地產管理法》中進一步明確了房地產估價的作用。我國在房地產的評估方面還處于起步階段。從世界范圍來看，凡是實行市場經濟的國家，在對房地產課稅時均以評估價值作為計稅依據，很多國家在稅務機關內部設有相當的人員和機構進行評估工作。為完善我國房地產稅制，提高我國房地產稅的征收管理水平，應該借鑒國際先進做法，建立我國的房地產評估機構和管理制度。制定房地產評稅法規和操作規程，配備評稅或估價專業人員。

參考文獻

（1）李進都《房地產稅收理論與實務》，中國稅務出版社 2000年版。

（2）鄧宏乾《國外房地產稅制介紹與借鑒》，中國家庭網2001年7月9日。