土地評估方法范文

導語：如何才能寫好一篇土地評估方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：評估方法；地價內涵；差異

1 幾種主要評估方法的地價內涵分析

1.1 基準地價系數修正法（簡稱“基準地價法”）。

基準地價法是運用政府公布的基準地價，按替代原理進行評估的一種方法，其核心是基準地價與修正體系?；鶞实貎r是政府地價管理的一個工具，同時也為政府宏觀調控決策提供參考信息?；鶞实貎r主要反映某地區的地價空間分布規律以及其大致地價水平，對市場地價具有一定的引導作用。由此可見，基準地價法主要是從市場管理的角度進行評估，得到的地價是一個“管理型”地價。

1.2 收益還原法（簡稱“收益法”）。

收益還原法是根據預期收益原理，將待估對象按預期所能獲得的收益作為價值衡量，從投資者的角度去評估。收益法的核心是待估對象的預期收益以及投資者期望的回報率，而且收益法中的投資者屬于長線投資者，即投資者持有待估對象相當長的時間，通過待估對象的收益實現自己的預期回報。由此可見，收益法評估得到的是一個“長線投資型”地價。

1.3 假設開發法（或剩余法）。

假設開發法（或剩余法）同樣是從投資者的角度出發，通過對待估對象進行開發或轉售，從而獲得預期的回報，以此衡量待估對象的價值。假設開發法（或剩余法）的核心是對待估對象的開發或轉售，而這種開發或轉售一般都是短期內完成的，屬于短線投資，甚至帶有一定的投機性質。由此可見，假設開發法（或剩余法）評估得到的是一個“短線投資型”地價或“投機型”地價。

1.4 市場比較法。

市場比較法是根據替代原理，利用已成交的交易案例，推導待估對象的價格。從土地市場交易行為來看，一般來說，買賣雙方對地價的博弈基本上都是基于該土地的投資價值，即買賣雙方都已對該土地的投資價值做了評估，最終達成交易的地價代表買賣雙方都認可該土地的投資價值。由此可見，市場比較法評估得到的是一個“投資型”地價，至于土地是用于長線投資還是短線投資都有可能，但一般以短線投資的居多，即用于開發或轉售。因此市場比較法評估得到的通常也是一個“短線投資型”地價或“投機型”地價。

1.5 成本逼近法。

成本逼近法是根據貢獻原理，按待估對象價值形成的各項成本之和來衡量其價值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估對象在其價值形成的過程中所發生的各項成本，代表了待估對象的權屬人應獲得的回報。由此可見，成本逼近法是從權屬人的角度出發，評估待估對象至少應該值多少錢，因此成本逼近法評估得到的應該是一個“保本型”地價。

2 各種類型地價的差異

從上面的分析可見，不同評估方法評估得到的地價不盡相同，形成了多種類型的地價，那么這些類型的地價其價格水平有什么差異？

2.1 “管理型”地價和“保本型”地價相對稍低。

“管理型”地價基本反映市場的客觀地價水平，但由于其“管理”職能的影響，通常會比其他類型地價稍低，但比“保本型”地價要高。而“保本型”地價通常是這幾種類型地價里面最低的。

2.2 “短線投資型”地價或“投機型”地價相對較高。

從投資的角度來看，短線投資通常具有較高的風險，尤其是“投機型”的投資，由此投資者對此類投資一般要求比較高的投資回報，從而反映在投資對象（即待估對象）的價值就應該高一些。

2.3 “長線投資型”地價適中。

相對于短線投資，由于土地的稀缺性，其長線投資具有較為穩定的投資匯報，風險相對較小，因此投資可接受的投資回報率相對較低，由此“長線投資型”地價相對其他幾種地價而言其價格水平適中，接近于“管理型”地價。

從上面的分析，這幾種類型地價一般的價格水平排序大致為：“短線投資型”地價或“投機型”地價>“長線投資型”地價≥“管理型”>“保本型”地價。

3 不同評估方法評估結果的協調

根據目前的土地評估規范，一般都要求選用兩種方法以上對待估對象進行評估，而不同評估方法得到的地價各有差異，則應怎么協調不同類型的地價，從而合理的確定評估價值？

3.1 根據評估目的，選擇更接近評估目的的地價類型。

根據評估的思路，通常在評估方法的選擇時已經對地價類型進行了篩選，對于基于短線投資為評估目的的，最好采用假設開發法（或剩余法）與市場比較法進行評估，這兩種地價類型都與評估目的接近。

但由于評估條件不具備的情況下，通常會選用了不同地價類型的評估方法進行評估，則有可能兩種方法評估得到的地價水平值相差較遠，因此需對各種評估方法進行分析，以最接近評估目的的地價類型為主，其他類型地價作為參考和校驗。

3.2 調整個別評估方法的思路及參數，使得兩種方法評估地價類型更接近評估目的。

評估時可以根據評估目的，對評估方法的思路及參數進行適當調整，使得其評估的結果更接近評估目的。

舉個例子，當評估目的為短線投資型時（如某人擬將其住房的土地進行抵押而評估），則可能會采用收益法和剩余法進行評估，但由于目前國內住宅房屋的租金水平偏低，而房價水平普遍較高，因此兩種方法評估出來的結果可能差異比較大，同時這也體現了“短線投資型”地價與“長線投資型”地價的差異。既然評估目的是“短線投資型”的，那么評估時可以對收益法的評估思路作適當調整，使其更接近于“短線投資型”的地價，例如采用收益加轉售的思路評估，目前很多投資客都是持有物業一定年限（持有期內一般用于出租）后即轉售，這樣收益法評估得到的地價就非常接近“短線投資型”地價了，與剩余法評估得到的地價差異大大縮小。

另外，還可以調整收益法的還原利率以達到其評估值接近“短線投資型”地價。在還原利率的確定時，目前采用市場提取法確定的還原利率一般會比較低，因為房價比較高，而租金卻比較低，這也反映了目前的房地產市場環境下，高額的投資使得長線投資的回報率相對較低。但按此還原利率評估得到的地價與現實市場環境狀況是相匹配的，即用較低的還原利率和目前市場租金可以評估得到較高的地價水平，這與“短線投資型”地價更為接近。如果不考慮這種情況，按一般投資者的投資回報要求，以較高的還原利率和目前市場租金將會評估得到相對較低的地價水平，這其實反映的是“長線投資型”地價，與“短線投資型”地價有一定的差距。

4 結語

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關鍵詞：低碳；土地利用；城市規劃；低碳城市

Abstract：

he advantage of Low carbon cities, compared with the traditional urbanis toreduce carbon emissions.So the evaluation standard of carbon emissions shoud be part of thecity planning.This articleis from the necessity of carbon emissions assessment to calculate the city carbon emissions and discusses the targets land use patternto the city's lower carbon emissionsbased on calculation of carbon emissions ,at the beginning of theurban planning accurately.

Key words：low carbon；Land Use；City planning；Low Carbon City

中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：

1. 排放量評估應是城市規劃的基礎

低碳城市的終極目標就是減少碳排放。評估城市土地利用模式對溫室氣體排放的具體影響，對城市的碳排放量進行有效合理的計算，研究城市在產業、建筑、交通、土地利用、等方面的碳排放水平，制定相應的減排策略，是發展低碳經濟、是制定低碳城市發展目標的基礎。

1.1 碳排放量評估應作為低碳城市規劃設計的第一步

精確計算城市碳排放的水平應作為城市規劃的起點加入到城市規劃設計過程當中。只有正確的把握城市碳排放的情況，才能明確城市的低碳化發展方向，才能制定相應有效的減排措施。這種碳排放量的評估實質上是對城市規劃方案的碳排放情境的預測分析。正式這種預測分析的提前完成是今后制定一系列減排政策的依據。

1.2 碳排放量評估有利于城市低碳減排目標的制定

近年來隨著低碳城市理論的發展，碳排放量情境評估分析已經逐漸被世界各國所接受和應用。IEA的《全球能源展望》、能源與環境政策研究中心的《中國能源報告（2008）：碳排放研究》、國家發改委能源研究所的《中國2050年低碳發展情境研究》，分別基于投入產出、IPAC模型等方法，對我國中長期的碳排放水平進行情境分析。《全球能源展望》基準情境下二氧化碳排放量從2005年的50億噸增

長到2030年的110億噸；《中國能源報告》的結論則認為2005年和2030年的碳排放量為25.19億噸和31.47億噸（折算成二氧化碳排放量分別為92億噸和115億噸），與IEA參考情境下的碳排放量相近；《中國2050年低碳發展情境研究》得出中國碳排放總量于2040年達到最高值。

2 土地利用的碳排放量計算及相互關系

2.1 城市土地利用二氧化碳排放量計算

在建設低碳化城市的過程中最基本的碳排放量指的是在城市和生產消費過程中向大氣排放的二氧化碳的量，該量的基本公式為：

城市二氧化碳排放量＝二氧化碳排放總量－二氧化碳吸收總量

其中，二氧化碳排放總量＝能源消費帶來的二氧化碳排放量＋工業產品生產的二氧化碳排放量＋垃圾排放二氧化碳總量＋農業二氧化碳排放總量＋其他。

二氧化碳吸收總量主要是指“林地吸收二氧化碳總量”

2.2 城市土地利用與碳排放量的相互關系

土地利用是指農田、森林、草地、濕地、建設用地之間的相互變化。通常來說，城市土地利用的碳排放量，一般計算林地、草地的碳吸收量及農業的碳排放量與碳吸收量，其他如建設用地的碳排放量在能源排放總計算。對于城市來說農業用地有限，因此不是計算的重點。

森林每生長一立方米木材大約可以吸收1.83噸二氧化碳、釋放1.62噸氧氣，而破壞和認為減少森林面積就會大大降低森林碳匯功能，從而導致碳排放量的增加，而森林被轉變為農業用地后的十年，土壤的有機碳平均下降30.3％。

3 減少碳排放的土地利用規劃策略

3.1 土地混合利用

土地混合利用實質上是指該地塊在功能上的多樣化布局和使用，不同功能的混合可以有效是縮短交通距離，降低城市的運行壓力。土地混合使用應在控規編制階段所確定的土地使用性質。應具有控規的法定效力。作為規劃結果的土地混合使用，應在同一個地塊有超過兩類以上使用性質的建筑。因此在引導混合用地配置上提出一下幾點。

3.2 通過土地利用變化直接減少碳排放

可通過一下幾種土地的直接利用來降低碳排放

（1）減少地面硬質鋪地。地面土壤中的生態系統和通氣透水可有效的吸收城市中的二氧化碳。大面積的硬質鋪地隔絕了土壤與空氣的接觸從而降低了這種土壤的自然功能。

（2）推廣綠色建筑。綠色建筑可在使用周期內最大程度上節約能源的消耗是未來建筑的發展趨勢。

（3）基礎建設低碳化。城鄉基礎建設過程中，應改變小汽車為主導的交通模式，以運輸量大，能源消耗低，方便快捷的交通系統為主導，如軌道交通和公共交通，以非機動車為輔助的交通模式來有效的降低碳排放。

3.3 增加碳匯直接減少碳排放

國內外研究早已證實成長中的樹能從大氣中吸收并固定二氧化碳，而砍伐樹木后退化的土壤會向大氣排放二氧化碳及其他溫室氣體。利用不同數據、衛星遙感數據、觀測資料對1981－2000年間中國大陸植被分析結論包括：在此期間中國年均砍伐樹木的總碳匯為0.096～0.106PgC/a（1P＝10 15 ），其中森林年均碳匯最高為（0.075 PgC/a），其次為灌木叢（0.014～0.024 PgC/a），最低為草地（0.007 PgC/a）。而全球森林植被的碳儲存量為每公頃71.5噸；因此增加森林面積，增加碳匯是最直接有效的減少碳排放的策略。

4 結語

低碳城市是未來城市的發展趨勢而碳排放評估對城市的發展將起到長期結構性作用，我國正處于大規模城市建設和新一輪的空間結構調整期，應盡快確立碳評價標準體系和評估系統，并由此形成可持續發展的城市規劃體系。

參考文獻

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［2］丁宇． 西方現代城市規劃中理性規劃的發展脈絡［J］． 規劃師， 2005， 21( 1) : 104－ 107．

［3］曹康， 王暉． 從工具理性到交往理性 現代城市規劃思想內核與理論的變遷［J］． 城市規劃， 2009， 33( 9) : 44 － 51．

［4］張文輝， 張 琳． 現代性轉向 西方現代城市規劃思想轉變的哲學背景［J］． 城市規劃， 2008， 22( 2) : 66 － 70．

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關鍵詞：房地產；房地產價格評估；價格形成；評估方法

0 引言

隨著世界經濟的發展，房地產之間買賣日趨增多，由于房地產牽扯到太多利益群體，房地產的價格越來越受到人們的普遍關注。因此，對房地產價格進行科學的評估是非常必要的，有利于房地產整個行業的健康發展。

1 房地產價格評估概述

1.1 房地產的特點

不可移動性、耐用（耗）性、異質性（即使在外形上一模一樣，但也肯定存在朝向、層位等方面的差異）、高價值性、供給有限性、投資與消費雙重性等、均為房地產的特點。

1.2 房地產的類型

土地有農村土地和城鎮土地之分，因此房地產也有在農村和城鎮之分。農村土地只有建設用地和耕地之分，房地產存在于建設用地上。城鎮土地按照其用途，可分為：1、居住類房地產；2、商業類房地產；3、休閑類房地產；4、公共事業類房地產；5、工業類房地產。

1.3 房地產價格的構成

房地產價格由土地價格和建筑物價格構成。其中土地價格分“農轉非”地價和舊城區改造地價，建筑物價格分為建筑物生產成本和建筑物銷售成本。

1.4 影響房地產價格的因素

1.4.1 一般因素

一般因素指影響房地產價格的整體宏觀因素，包括社會因素、經濟因素、政策因素和其他因素。

1.4.2 區域因素

區域因素指一個地區不同功能上區分地價的因素。一般來講，無論是住宅區，還是商業區，工業區，地段越好，價格越高。

1.4.3 個別因素

個別因素較為細致，指不同地塊之間的微小差異。如通風，日照，交通的方便程度等。

2 房地產價格評估方法

房地產價格評估方法有很多種，可以分為傳統評估方法和新興評估方法。傳統評估方法即為我們所熟知的成本法，收益法，市場比較法和假設開發法。新興評估法有很多種，在這里主要展示最具有代表性的特征價格法，模糊邏輯法，貝葉斯判別法，其他如政策性評估法，人工神經網絡法等也會做簡要的介紹。

2.1 傳統評估方法

2.1.1 成本法

成本法也稱為累積法或承包商法。成本法的基本思路是以開發或建造估價對象房地產所需的各項必要費用之和為基礎，再加上正常利潤和應納稅金來確定估價對象房地產的價格。

2.1.2 收益法

收益法又可稱為收益資本化法、投資法。收益法的基本思路是將估價對象未來各期純收益，選用適合的折現率，折算為現值，再將各期純收益的現值累計，累計之和即為估價對象房地產價格的方法。

2.1.3 市場比較法

市場比較法又稱交易實例比較法、現行市價比較法。它是將估價對象房地產與近期已發生的房地產交易實例進行比較，再加以修正來確定估價房地產價格的方法。

2.1.4 假設開發法

假設開發法又稱剩余法，倒算法。它是將估價對象房地產預期開發后的價值，扣除預期各種開發及銷售的費用、稅金、期望利潤，所得剩余額作為估價對象房地產的評估價格。

2.2 新興評估方法

2.2.1 特征價格法

特征價格法也被稱為效用法或價格法。此方法是將不同房地產價格影響因素實施分解并將房地產特征固定不變，從而將房地產價格變動的特征因素分離開來，剩下的部分就是受供需關系決定的房地產價格的變化。

特征價格法取樣較為容易，模型的經濟意義更為直觀，該方法也被學術界賦予崇高的地位。

2.2.2 模糊邏輯法

傳統評估方法在評估房地產價格的時候都無法避免不確定因素的干擾，并且房地產價格的影響因素在房地產價格評估中無法量化。正由于此，模糊邏輯法為這類問題提供了一個可供參考的解決方法。

2.2.3 貝葉斯判別法

貝葉斯判別法的基本思路是：如果知道已經發生了交易的房地產有K種類型，而且從反映房地產物理、經濟特征的各種因素中確定了m個主導性因素及其指標。當需要確定待估房地產X歸屬于以上K種類似房地產的何種類型時，根據判別規則，找出X來自K類型中某i類的后驗概率h（i/x），比較h（i/x）的大小，將x歸到使h（i/x）達到最大值的那一類型的類似房地產中，這樣就得到了評估結果。

政策性評估方法是政府制定的，適用于規定的估價業務范圍的房地產估價方法。

3 傳統評估方法與新興評估方法評價和比較

3.1 傳統房地產價格評估方法評價

3.1.1 傳統評估方法的優點

的來說，成本法，收益法，市場比較法，假設開發法在實踐中得到了廣泛的應用。不同的方法應用的地方也不一樣，針對這四類傳統評估方法的特點，成本法最適用于折舊較少和建筑成本易于評估的新建筑物評估，以及市場交易數據資料缺乏的房地產類型評估；收益法最適用于有收益或有潛在收益的可正常經營用房地產的估價；市場比較法最適用于房地產市場發育程度較高，而特殊用途的房地產由于缺乏交易實例則不適用市場比較法；假設開發法最適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產價格評估，具體來說包括將生地開發為熟地租售，在熟地上建造房屋租售，將在建工程完成為房地產租售。針對待評估房地產的特點，選擇合適的評估方法，有利于評估結果的準確性。

3.1.2 傳統評估方法的缺點

雖然傳統評估方法應用比較廣泛，但是這些方法存在著許多局限性，主要表現在以下三點：（1）傳統評估方法都存在一定的主觀性。（2）傳統評估方法都要求房地產行業發展較為成熟。這一要求本身就是對我國房地產評估的否認。（3）傳統評估方法對樣本容量都有嚴格的要求。

因此，在x擇使用傳統評估方法對待估房地產進行評估時，針對待估房地產的特點，首先要選擇適合的方法，另外一個非常重要的問題就是要盡量規避所選方法的局限性，若實在無法規避，也要盡量降低這些局限性所帶來的影響，保證評估結果的準確性和科學性。

3.2 新興房地產評估方法的評價

3.2.1 新興評估方法的優點

相比于傳統方法，新興評估方法可以克服傳統評估方法的諸多局限性，更好的體現定量性。特征價格法將影響房地產價格的各種屬性，進行了特征化，用各種不同的特征值來代表這些屬性，利用函數模型，再結合統計知識和計量經濟知識，更好地對房地產價格進行量化；模糊邏輯法也是如此，對于傳統方法無法量化的一些不確定性因素，模糊邏輯法采取了專家團隊測評的方法來降低這些不確定性，很大程度上打破了這些局限性；貝葉斯判別法充分利用了統計、數理、計量的知識，將這些因素量化成某個變量；每個神經元都是一個變量，通過比較實例與待估對象，進而進行量化。新興評估方法是隨著社會的發展逐漸形成的，其理論基礎也還需要在實踐中慢慢證實，因而其普遍性沒有像傳統評估方法那樣強，不過可以相信在未來，新興房地產評估方法一定會被大多數人所接受，成為主流的評估方法。

3.2.2 新興評估方法的缺點

雖然新興評估方法解決了許多傳統評估方法的不足之處，但不可否認的是其自身也存在著一定的局限性。如在現實生活中，一些因素根本不可能量化為變量，這就是新興評估方法的不足之處。

4 結論

總結傳統評估方法和新興評估方法后，可以發現，任何一種評估方法都有一定的前提條件，為特定的市場或環境所服務。當這些前提發生改變后，評估方法的效力和精準性也會發生變化，進而影響評估結果，無法得到待估房地產的真實價值。本文論述了傳統評估方法和新興評估方法及其比較，可以發現新興評估方法較為科學。一方面，新興評估方法是在傳統評估方法的基礎上發展而來的，解決了傳統評估方法的不足之處，但另一方面，新興評估方法的發展并不是對傳統評估方法的摒棄，像我國，在房地產市場發展不成熟的情況下，傳統評估方法依舊占據著重要的地位，只有房地產市場逐漸發展成熟，數據獲取相對容易后，新興評估方法的優勢才可以展現出來，其重要性才會凸顯。

參考文獻

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目前，對投資性房地產進行評估，確定投資性房地產的公允價值已經成為我國資產評估界的一項新興業務。本文就投資性房地產評估的背景、投資性房地產評估過程中的關鍵事項、不同會計準則下投資性房地產的評估談談看法。

【關鍵詞】

投資性房地產；評估；背景；關鍵事項

1 投資性房地產的評估背景

隨著經濟的發展，我國的一些企業與很多發達國家企業一樣，將房地產作為一種投資手段，一些企業甚至把這種投資行為作為新的經濟增長點。

為了順應經濟發展的潮流，我國財政部借鑒《國際會計準則第40號―投資性房地產》（以下簡稱國際會計準則），了《企業會計準則第3號―投資性房地產》（以下簡稱國內會計準則），使我國投資性房地產的會計核算有章可循、有法可依。

國內會計準則借鑒了國際會計準則中的相關規定并在公允價值應用方面有限度地進行了創新。它的要點是：一將投資性房地產從固定資產或無形資產中分離出來單獨核算并在報表中單獨列示；二在滿足一定條件的情況下，投資性房地產可以公允價值計量，在會計期末以公允價值在會計報告中反映。

投資性房地產在國際會計準則和國內會計準則中內容有所區別。國際會計準則中，投資性房地產是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括：為資本增值而長期持有的土地（正常經營中持有短期出售的土地不包括在內）；未來用途尚未確定的土地；主體擁有或在融資租賃下持有并在一項或多項經營租賃下租出的建筑物；準備出租的空閑建筑物。在國內會計準則中，投資性房地產是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用權，持有的準備增值后轉讓的土地使用權。而用于出租的土地使用權可以是通過出讓方式取得的，也可以是通過轉讓方式取得；對于用于出租的建筑物，必須是企業擁有產權的。

“公允價值”這個概念，在國際會計準則和國內會計準則中有不同的表述。在國際會計準則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在公平交易中進行資產交換的金額。在國內會計準則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在一項公平交易中自愿進行資產交換或者債務清償的金額。盡管表述有所區別，但兩者在本質上是一致的。

投資性房地產有兩種計量模式，成本計量模式和公允價值計量模式。對于采用公允價值模式計量的企業，首先要解決的問題就是怎樣確定投資性房地產的公允價值。國際上流行的做法是借助于獨立第三方――資產評估師的評估結果，這是大部分企業和注冊會計師的首選。

為了對投資性房地產的評估行為進行規范，中國資產評估協會于2007年、2009年先后制定并了《以財務報告為目的的評估指南（試行）》和《投資性房地產評估指導意見（試行）》。這兩部規章的實施，對于規范評估人員的評估行為，維護資產評估當事人的合法權益。

2 投資性房地產評估過程中的關鍵事項

下面是評估人員為滿足某上市公司財務報告披露需要而進行的投資性房地產公允價值評估業務，我們以此為例，就評估范圍的確定、評估基準、評估方法和評估假設及評估初稿的提交等問題進行探討。該上市公司為基建行業企業，擁有多達近二千多項的物業，其中投資性房地產就有約50項，分布我國北京、上海、廣州、深圳等一線城市和眾多的二線城市。

2.1確定評估范圍

在這項評估業務中，重要的環節之一就是確定投資性房地產的范圍。投資性房地產本應由企業自行確定，但因為投資性房地產是新興事物，企業對其認識不到位，所以投資性房地產范圍往往由注冊會計師協助確定。注冊會計師會根據自己對投資性房地產的理解確定投資性房地產范圍，但這個范圍往往因為過大過多而不被企業所接受。企業認為持有房地產的目的不是賺取租金或資本增值，盡管目前正在出租，但這只是一個短期的行為。注冊會計師則認為，他們的識別過程嚴格地遵循了會計準則的規定。雙方博弈的結果是注冊會計師做出了讓步，將位于一線城市且全部或絕大部分已經出租的寫字樓作為投資性房地產。

在確定投資性房地產范圍的過程中，企業和注冊會計師各有各的判斷，評估人員本身沒有太多的發言權，是被動的，但評估人員必須參與其中，并且了解雙方對投資性房地產范圍確定不一致并各自堅持的理由?？蛻粽J為自己是基建行業的上市公司，若持有大量的投資性房地產會被認為不務正業，而且投資性房地產在每年都需要評估太麻煩，但是注冊會計師則認為自己有責任判斷企業的分類是否合理，這是職責所在。所以要求評估人員要對會計準則的相關規定必須熟悉。

2.2明確評估基準、評估方法和評估假設

投資性房地產的評估基準是市場價值，雖然會計準則要求的是公允價值，對于本例中的投資性物業，市場價值與公允價值是一致的，市場價值就是公允價值，公允價值就是市場價值。

投資性房地產的評估方法可以是市場比較法，也可以是收益法。以市場比較法為主，兼顧收益法。

評估假設方面，主要問題是用收益法進行評估時租期內外租金如何確定問題，特別是如果租期內的租金與市場租金明顯不同時如何處理的問題，這方面需要評估人員與注冊會計師進行有效地溝通。

2.3提交投資性房地產評估初稿

評估人員在完成了評估過程之后，要將評估初步結果告知企業。因為評估結果對企業的利潤有直接的影響，企業不愿意看到過高或過低的評估結果，所以需要評估人員與企業進行有效溝通。

評估人員應當明白，企業對其物業的了解有時比評估人員深刻。當然評估人員不能因為企業的特殊要求而影響評估結果的公允，要進行充分的市場調查，對于確實存在的客觀事實必須保持評估的獨立性。

3 投資性房地產在不同的會計準則下的評估

3.1國際會計準則下，評估范圍、關鍵問題及解決方法

國際會計準則下，企業進行投資性房地產評估通常是出于以下五個方面的需要：一是企業在對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量的情況下，注冊會計師要確定投資性房地產的公允價值并在審計報告中加以反映；二是融資租入的投資性房地產要按照最小租金支出現值與公允價值孰低的原則來確定其初始成本時；三是以非貨幣易方式取得的投資性房地產需要以公允價值作為其入賬成本；四是企業在采用公允價值模式進行后續計量的情況下，投資性房地產轉為自用房地產或存貨時應按轉換之日的公允價值確定入賬成本；五是企業采用成本模式對其投資性房地產進行后續計量的情況下，注冊會計師的審計報告需要披露投資性房地產的公允價值或該公允價值無法可靠計量的原因。

在評估實務中，以第一項和第五項投資性房地產評估業務居多。為了順利地進行評估工作，評估人員事前要與注冊會計師進行有效的溝通，了解評估的目的；要熟悉會計準則的規定，具備相關的會計知識；要熟悉財務報表中投資性房地產的反映方式；要與注冊會計師進行溝通，選擇恰當的評估方法及假設；要關注投資性房地產的產權情況；要了解投資性房地產實際出租情況及相關的租約條款。

3.1.1事前與注冊會計師進行有效的溝通，了解評估的目的

評估人員在接受了業務委托之后，應提議召開注冊評估師、委托人和注冊會計師三方參加的溝通協調會，以了解評估報告需要滿足的相關會計準則的規定。

3.1.2 熟悉會計準則的規定，具備相關的會計知識

隨著新的會計準則的逐步實施，以財務報告為目的的評估業務會成為資產評估行來的一項新興業務。所以評估人員應盡可能對相關會計準則進行深入研究，以便與注冊會計師有“共同語言”。

3.1.3熟悉財務報表中投資性房地產的反映方式

注冊會計師運用評估數據是為恰當地計量或披露，所以評估人員應該熟悉在財務報告中評估對象的原始數據內涵。比如，投資性房地產賬面記錄的數據是“房地合一”的價值還是僅僅是房屋或土地使用權的價值？只有弄清楚這一點，才不會簡單地給出房地一體的評估結論，不會對報告使用者產生誤導。

3.1.4要與注冊會計師進行溝通，選擇恰當的評估方法和評估假設

國際會計準則規定，財務報告中應披露投資性房地產公允價值的評估方法和重要的評估假設，需要說明所確定投資性房地產的公允價值是有充足的市場證據還是依賴了其他因素，即在財務報告中要將評估人員所采用的評估方法和所依據的評估假設都進行披露。所以，評估人員必須將評估方法和評估假設等內容與注冊會計師溝通并在評估報告中披露，以便于注冊會計師引用。

3.1.5要關注投資性房地產的產權情況

與企業的其他資產不同，房地產是需要產權登記來確定權屬的資產。房地產的產權是否完整、是否有瑕疵對其公允價值會產生重大影響，所以評估人員必須弄清楚待估的投資性房地產的權屬狀況，以確定其在現況下的公允價值。

3.1.6了解投資性房地產實際出租情況及相關租約條款

一般情況下，投資性房地產均是有租約的，評估人員應了解現有租約中的租金是否公允。如果存在租約租金與市場租金相差懸殊的情況下，要分別租期內和租期外進行考慮，在租期內按照租約內的租金進行計算，在租期外則按市場租金計算。

3.2投資性房地產在國內會計準則下的評估

3.2.1國內會計準則與國際會計準則的區別

與國際會計準則相比，國內會計準則增加了采用公允價值計量模式的前提條件。企業只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。

從投資性房地產采用公允價值計量模式需要滿足的條件看，國內會計準則的規定在某種程度上限制了市場法以外的其他評估方法的使用。因為其他的評估方法通常有較多的假設，主觀性較大，容易產生爭議。所以，公允價值計量模式在使用條件上的限制一定程度上提高了采用公允價值模式對投資性房地產進行計量的可靠性。

3.2.2對評估的影響

國內會計準則與國際會計準則的區別，在后續計量、評估方法和周期性評估等方面都會對投資性房地產的評估產生影響。

后續計量方面。對投資性房地產的后續計量，國際會計準則更傾向于公允價值模式，而國內會計準則以成本模式為基準模式，公允價值只有滿足一定條件才可使用，是一種可選模式。其原因是公允價值下不計提折舊或攤銷，變動直接進損益，容易帶來利潤操縱，進而影響所得稅。

評估方法方面。在國內會計準則下，首選的市場比較法。而國際會計準則下，收益法也是常用的評估方法之一。

周期性評估方面。國內會計準則下，并不需要在每個會計期末都確認公允價值。但在國際會計準則下，投資性房地產需要每年評估一次，以滿足會計報告計量或披露的需要。

【參考文獻】

[1]《資產評估》 全國注冊資產評估師考試用書 經濟科學出版社.2013（05）.

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關鍵詞 規劃調整 實施評估

中圖分類號：F301.2 文獻標識碼：A

第三輪土地利用總體規劃（2006-2020年）已在全國范圍內實施，與上一輪土地利用總體規劃相比，其在土地調控指標體系、管制分區等方面發生了明顯變化，因此，要求在實施過程中更加加強對本輪土地利用規劃的控制與調整。由于社會經濟的發展，往往要求土地利用總體規劃在實施過程中根據需要進行調整，而規劃的嚴肅性對土地利用總體規劃的調整具有嚴格的限制。據此，國土資源部先后下發文件《國土資源部關于嚴格土地利用總體規劃實施管理的通知》（國土資發[2012]2號）和土地利用總體規劃評估修改指導意見等文件，指出對土地利用總體規劃的修改，必須就修改的必要性、合理性和合法性等進行評估，組織專家論證，依法組織聽證，并向社會公示。規劃實施評估報告經規劃原批準機關同級國土資源主管部門同意后，方可開展規劃修改。凡涉及改變城鄉建設用地擴展邊界、禁止建設用地邊界，改變約束性指標，調整重大布局等原則性修改，必須經規劃原批準機關批準，同時各省國土資源廳相繼出臺技術指導文件，作為土地利用總體規劃實施評估的技術指導。

1土地利用總體規劃實施評估方法研究

當前，土地利用總體規劃實施評估的一般思路是首先構建實施評估指標體系，然后通過數學的方法分別計算出各指標數值，最后根據權重和各指標分值綜合計算得到該區域土地利用總體規劃實施總分值。根據研究思路可以看出，一般情況下，土地利用總體規劃實施評估的方法主要是定性和定量相結合的方法，但傳統的土地利用總體規劃實施評估中的定性與定量相結合方法往往是定性為主，單一用數理統計進行分析。隨著各項技術的發展，這種傳統的評估方法已經無法滿足需求，逐步轉變為多元關注的分析方法。除此之外，目前的規劃實施評估還引入了定位分析技術，將GIS軟件與土地利用實施評估進行有效結合，從空間上對規劃實施情況進行分析。

本文主要通過多角度構建土地利用總體規劃實施評估指標，運用數學模型分別計算各指標數值，從多元定量方法入手，進行土地利用總體規劃實施評估研究。

2土地利用總體規劃實施評估

2.1評估指標選擇

根據臥龍鎮土地利用總體規劃（2006-2020）、國民經濟和社會發展“十二五”發展規劃、土地利用變更數據等最新統計數據，結合規劃實施評估技術指導，從規劃指標執行、規劃實施效益的實現以及規劃實施后土地利用程度和變化三個方面進行定量評估，選取規劃主要指標實施情況、用地結構與布局情況、用地節約集約程度、規劃實施情況和規劃與經濟社會發展匹配度5個評估目標、耕地保有量目標實現程度等22個子目標（見表1）。

表1：臥龍鎮土地利用總體規劃實施評價因素因子及權重

2.2評價指標的權重確定

權重應依據評價目標、評價指標對土地利用總體規劃實施評估的影響程度來確定。評價目標、評價指標的權重值在0～1之間，每個目標對應下一層分值指標的權重之和都應為1。一般情況下，確定權重主要依據特爾菲測定法、因素成對比較法和層次分析法等幾種方法。本次臥龍鎮土地利用總體規劃實施評估評價選用特爾菲測定法來確定總體評價及評價目標指標權重。其測算方法是首先對各因素進行多輪次的專家打分，并按下式計算權重值：

其中wi =1

式中：c――評估分值

Wi――第i個評估因素作用權重值

di――第i個評估因素作用分值

由此計算得到本次規劃實施評估各因素因子的權重如表1所示。

2.3 指標計算

考慮土地規劃評估的系統性，評估指標覆蓋面較廣，因此采用多因素綜合評判模型作為土地規劃實施評估的模型。具體公式為：

其中wi =1

式中：c――評估分值

Wi――第i個評估因素作用權重值

di――第i個評估因素作用分值

由于各評估指標反映不同的評估內容，有不同的評估標準和量綱，相互之間不能直接比較，需通過標準化將其轉化為可比量綱。

為了更直觀地評價土地利用總體規劃實施水平，將土地利用總體規劃實施狀況分為優秀、良好、一般、差、較差和很差六類，對應的綜合評價分值歸類標準見表2：

臥龍鎮土地規劃實施定量評價結果為80.55分，規劃實施情況良好。為了找出規劃實施中存在的問題，對各個評價指標進行具體分析。

3.對土地利用總體規劃實施評估的思考

土地利用總體規劃實施評估主要是針對目前正在實施的第三輪土地利用總體規劃的調整而進行的一項工作，其目的是為了科學合理的進行土地利用總體規劃的調整，但實際應用過程中，當前的土地利用總體規劃實施評估的方法及評估思路尚存在一定的問題。

3.1土地利用總體規劃調整依據不明確

目前的土地利用總體規劃調整雖然受到土地利用規劃實施評估的限制，即在調整前必須先通過規劃實施評估，但是卻沒有明確的限制因素，雖然通過定量的規劃實施評估可以得到該地區規劃實施情況的好壞，但這種好壞不能作為是否進行土地利用總體規劃調整的依據。而當前的實際操作是很多地方將這種規劃實施評估作為土地利用總體規劃調整的一部分，不能對土地利用總體規劃調整起到規范限制的作用。

3.2規劃評估指標與規劃調整內容不一致

目前的土地利用總體規劃實施評估主要是對目前規劃實施情況的指標測算及分析，而土地利用總體規劃調整過程中，往往是對規劃布局的調整，規劃的各項指標很少會發生變化，從而使得這種評估跟實際的調整聯系并不密切。

參考文獻

[1] 杜金鋒，馮長春.當前中國土地利用總體規劃實施評價中主要問題研究[J].中國土地科學，2008，22（10）.

[2] 田帥，劉秀華.量化模型用于動態土地利用總體規劃實施評價的研究[J].西南農業大學學報：社會科學版，2006，4（4）.

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關鍵詞：房地產；抵押；價值評估；評估方法

隨著社會市場經濟的飛速發展，我國的房地產事業也日趨繁榮，為社會經濟水平的提高做出了較大的貢獻。而在銀行的發展過程中，其主要的經濟來源之一就是房地產抵押，因此在我國，受到了各界人士的關注和重視。隨著時間的發展，可以作為房地產抵押的東西也逐漸增多，隨之興起的還有房地產評估產業。我國相關法律明確規定房地產的抵押評估標準，但實際抵押評估過程中，還是存在一些特殊性的房地產，加大了房地產抵押價值評估工作的難度系數，影響到價值評估工作效率和質量的提高，因此在實際的價值評估過程中需要熟練掌握一定的方式方法，從而保證房地產抵押價值評估的合理性。

1 房地產抵押評估的現狀及特點

房地產也稱為不動產，這是因為房地產具備著顯著的不可移動、易于保管且實用的特征，這種特點也讓房地產有著一定的增值可能性和保值特征。與其他產業相比較，房地產雖然沒有不存在流動資產的靈活性，但是其方便保管和易于保值的特征明顯，不會因為市場價格波動而出現變化。另外，房地產作為人們生活與生產活動中不可缺少的組成，人們對其的依賴性更為強烈，與那些五行資產相比較卻又存在著鮮明的流動特性?；谶@一特征，房地產可謂是不動資產與流動資產的完美結合體，使其在商業銀行的抵押貸款過程中，往往更多、更經常的被債僅人青睞，成為主要的抵押擔保物，被借、貸雙方所接受和認可。

2 房地產抵押價值評估的方法

2.1 不完全產權房地產的價值評估方法

不擁有房屋產權出讓土地的使用權，而擁有房屋的產權就是不完全產權房地產，有些房屋土地的獲得是通過劃撥的方式實現的，包括企事業單位的房產、廉租房和社會各界的經濟房等等。在評估這類房產抵押價值的過程中，可以采取以下兩種方式，首先就是對土地使用權的市場價值進行直接評估，還可以對這類房地產在假設出讓土地使用權所形成的市場價值進行評估，然后在此基礎上，把土地使用權出讓時所賺的租金或者是出讓使用權所賺的租金扣除的方式M行抵押價值評估。

2.2 完全產權房地產的價值評

通過購買和出讓等方式獲得的土地使用權，說的就是完全產權房地產。通俗來說話就是在一定期限內，對房屋土地的使用權和房屋產權的擁有，而在擁有產權期間可以任意轉讓、出租和出賣該當地產。各類商品房、自主經營的飯店以及娛樂場所等都屬于完全產權房地產。在具體評估該類房地產的抵押價值過程中，市場法是主要的評估方式方法之一，同時收益法和成本法也是可以應用的評估方法。也可以采用基準地價修正法評估通過單獨出讓方式所獲得的土地使用權所成為的抵押物，同時也可以應用假設開發評估方式和市場法對其進行抵押價值的評估。

2.3 局部房地產的價值評估方法

顧名思義，該類房地產就是指整體房地產當中的一個部分，可能是一個房地產當中的某層樓、某個單位或者是某個套件組合，也可能是具有綜合性質房地產當中的不同用途的部分房產。在評估已建成或者是已經使用的整體房地產當中的部分房產抵押過程中，應該對部分房地產在整體房地產當中所起到的作用進行高度重視，同時還應該重視部分房地產所具有的權益，其是否能夠獨立使用，是否能夠獨立出售等都應該有事先的了解，還應該分析和關注部分房地產對整體房地產土地當中公共配套設施和公用部分的合理使用。在評估該類房地產的抵押價值過程中，成本法、市場法和收益法是可以采用的價值評估方法。

2.4 在建工程房地產的評估方法

在建工程是指正在施工還沒有竣工或通過驗收的工程，在建工程的重要特點是還沒有完整的建筑形態和內部設施，還不具備驗收的條件，不能體現它原有的設計價值和使用價值。這類房產抵押評估就比較麻煩，要對在建抵押物進行全面的調查了解，首先要了解在建工程是否取得了土地使用權和建筑開發資質，和發包承包資質等。其次就是要注意實際施工進度和相應的設計使用權益，并且要了解清楚是否拖欠工程款等，并按照核查結果進行時點評估。此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點的抵押價值，不舍拖欠價款估價方法可選用成本法和假設開發法。

2.5 成本評估法在房地產建設中的應用

工程建設離不開各種資源的支撐月配合，在房地產建設中，必然會消耗一定的物力、財力以及人力，這些都是房地產建設的成本所在，也正是如此，我們有必要錄用成本評估法來評估房地產建設費用。這種方法是通過工程建設開發成本作為依據，在評估師利用重置成本的方法對建筑單位的施工技術、所消耗的材料、價格水平進行評估，得出一個全新的物資耗費成本。在具體的應用中，首先是對房地產土地成本進行估量，通過用基準地價系數修正法或者市場比較法來獲取土地成本。其次對已經建設完成的部分建筑物的價值進行求取，可以采用重置成本的方法來獲取。最后，前面兩部分的價值進行整理，其總和就是當前房地產價值。具體來說，成本評估法在房地產建設中的計算公式為：在建工程價值=土地成本+本工程已經建成完工部分的價值（這里面又包含了前期設計、策劃費用，建筑安裝費用，管理費用，基礎設施費用，投資利息，開發利潤，銷售費用，稅金等。）

結束語

綜上所述，在房地產抵押價值評估工作開展過程中，掌握不同有效的價值評估方式方法對提高房地產抵押價值評估的合理性具有較大的影響，所以需要價值評估工作人員加強重視，保證借貸雙方的權益不受到侵害。本文從房地產抵押價值評估的現狀和特點入手探究房地產抵押價值評估的方式方法，對系統的建立一個有效的抵押價值評估體系具有良好的促進作用。為了保證抵押品價值評估的合理性，方式方法的掌握能夠對房地產貸款抵押風險具有一定的防范作用，規避不同程度的風險，從而有效保證借貸雙方的合法權益。為了使用社會經濟發展對房地產抵押價值評估工作質量的高要求，需要不斷創新抵押價值評估的方式方法。

參考文獻

[1]皇甫青，沈振輝.一次特殊的估價[J].城市開發，2007（11）.

[2]陳靜.二手房評估如何更省錢？[J].樓市，2006（13）.

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【關鍵詞】貸款抵押評估 風險

2012年我國經濟增速持續放緩，出口下滑、基本建設與房地產投資增長乏力等減速因素拖累經濟發展，另一方面國內消費也不能有效拉動內需，許多上市龍頭公司相繼虧損。在此經濟形勢下，銀行信貸資產潛在風險度增加，防范銀行信貸資產風險的重要性不言而喻。信貸資產的安全依賴于對信貸操作過程的把關和控制，而抵押物評估就是其中關鍵一環，也是銀行信貸資產安全的最后一道防火線，對保障信貸資產安全及防范金融風險尤為重要。本文主要從如何科學評估抵押物價值著手闡述，控制風險，保障銀行信貸資產安全。

一、 把好抵押物入口關 ，防控抵押物產權帶來的風險

抵押貸款中最常見的是房地產和機器設備評估，不論是資產評估機構還是審核機構在接受資產評估業務后，首要任務是明確待估資產是否已取得相應的國家機關出具的產權證明文件，權屬是否清晰，從而有效防控由產權等引起的信貸資產風險。

房地產評估時，一般要求委托方提供的資料有：（1）房屋所有權證、國有土地使用證或房地產證；（2）建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建設用地批準書、國有土地使用權出讓合同、紅線圖、土地轉讓合同、補償合同協議、建筑物報建批文、竣工驗收等用以申領產權證的相關文件資料；（3）經鑒證的商品房預售契約。對于較大、較復雜的建筑工程（特別是工業建筑）還需準備建筑安裝工程預決算資料、建筑施工圖和設備基礎圖、企業入賬會計憑證等。

設備評估時，一般要求委托方提供的資料有：（1）設備原值的會計資料；（2）大型設備或高精尖設備的有關資料，如：購買合同、融資租賃合同；購買發票；設備說明書、運行記錄，事故記錄，大修理、技術發行記錄；（3）電梯、壓力容器年檢報告，以及相關資料；（4）進口設備的進口批文、進口報關單，商檢鑒定書等文件；（5）機動車行駛證等。

綜上，對納入評估的抵押物的核實非常重要，評估人員必須對抵押物產權進行仔細、謹慎和嚴格的界定。 在查驗上述資料時還應注意抵押品必須是法律法規可以接受的財產，具有價值、能夠轉讓或變現、抵押人對抵押物具有處置權。對于產權尚未界定清晰的資產，應要求資產占有單位辦妥產權界定的有關手續，取得產權歸屬證明，方能進行評估，以防范權證不齊，產權不清的帶來的信貸資產風險。

在實際操作中還應重點關注以下幾點：

1.抵押人的名稱必須與產權證書上的所有權人的名稱一致，否則必須進行仔細調查，弄清來龍去脈并予以說明。

2、股份有限公司、有限責任公司、中外合資企業、具有法人資格的中外合作企業、外資獨資企業作為抵押人的，應該出具由公司/企業章程確定的有權決議機構做出關于同意抵押的文件。

3、抵押財產為兩人以上共有的，財產共有人應出具同意抵押文件。

4、國有土地抵押必須經國有相關部門批準。

5、在抵押人最終產權文件尚未辦妥之前，抵押物評估必須慎重處理。對于尚未取得房產證的建筑物，必須要有建設項目證、建設工程規劃證、建筑工程施工許可證及土地證、地上建筑物照片等，以證明此項房地產或在建工程的產權所有者。

6、評估人員在驗證抵押人的產權證書時，還要親自驗證產權證書原件并在復印件上簽字注明“復印件與原件相符”字樣，以示負責。以避免抵押人將資產重復抵押而增加風險。

7、如果抵押人的產權是從別人手中轉讓的，但產權證書卻沒有過戶，此時除了要驗證轉讓合同及付款憑證之外，一定要在產權證書原件上進行抵押登記和保留產權轉讓合同的原件，以防止產權的重復抵押和虛假合同，

8、從目前情況來看，大部分企業是以房地產作抵押，少數在房地產抵押的同時，也加以機器設備等固定資產作抵押。但應注意某些市場價值極有限的專用資產及其他資產一般不用來作為抵押資產。

9、市場變現能力有限的資產不宜用為抵押資產。由于抵押資產存在最終變賣的可能，抵押權人一般要考慮其在市場上的流動性，如有些無形資產雖然其價值很高（如許多商標品牌評估價值都很高），但目前在我國市場上的流動性卻十分有限，因此不宜用作抵押資產。

二、堅持評估原則，防控評估人為因素帶來的風險。

抵押貸款資產評估是資產評估的一種，它理應遵循資產評估的普遍原則：即獨立性、客觀性和科學性原則；應遵循資產持續經營原則、替代性原則和公開市場原則等操作原則；還應遵循主要權利益體變動原則，即以被評估資產的產權利益主體變動為前提或假設前提，確定被評估資產在評估基準日時點上的市場公平價值原則。此外，從防控銀行信貸資產風險及抵押物評估自身業務性質考慮，還應重點遵循以下原則：

1.安全性原則。由于被抵押的資產在貸款全部還清以前具有物質保證的功能，所以評估時要特別注意其安全性，以防止在抵押期間抵押資產的非正常貶損甚至消失。因此評估時，除現時公平市場價值的考慮之外，對資產的使用、經濟壽命、未來適用性等其他因素情況都要進行預測。如對于附屬主體建筑的簡易倉庫、車庫、臨時建筑，或在合法建筑上增建的違章建筑等，雖有其現行價值，但不宜列入評估范圍；或雖然進行了評估卻須予以特別說明，以防抵押期間這部分資產價值損失。

2.真實性原則。由于抵押期間被抵押資產產權的未來不確定性，所在評估時務必核實抵押人產權的真實性。排除任何不真實的因素，以保證抵押權人的合法權益。對于產權不清晰或不完整的情況應予以詳細調查，并在評估報告中說明。而對不能提供任何產權證明和可以辨別的虛假情況，不能認可其資產權屬，不能評估其價值。

3.保守性原則。由于抵押貸款的自身特性，我們對抵押資產的未來收益或市場狀況不應予以樂觀的估計。盡管統計數據或經驗表明抵押資產（如房地產）價值可能上升。但在評估時仍以當時的市場價格為評估值，對未來的升值不予考慮。然而對未來可能的減值則應給予充分的重視。

抵押貸款，銀行注重的是資金的收回，其目的并不是得到抵押物，對于抵押貸款評估來說，其一般在企業出現經營失敗，貸款難以收回時風險加大。對此，評估師應保持應有的職業道德和職業謹慎，遵循資產評估各項一般原則，重點關注抵押貸款評估的三原則：安全性、真實性、保守性，充分關注企業的經營能力，采用市場調查、同行業咨詢、借助于專家幫助等采取的方法有效防范金融風險。

三、 科學選取評估方法，有效防范抵押物評估價值風險

資產評估的主要有市場比較法、重置成本法、收益法等幾種基本方法。貸款抵押物資產評估時應綜合考慮抵押物資產特點、市場價格、變現難易程度，選用合適的方法進行評估。由于貸款抵押物資產評估有其特殊的性質，因此在選取評估方法時應有所側重。市場比較法是市場發育完善狀況下資產評估普遍采用的方法。重置成本法適用的范圍是沒有收益、市場上又很難找到交易參照物的評估對象。收益現值法是將評估對象剩余壽命期間每年（或每月）的預期收益用適當的折現率折現，累加得出評估基準日的現值，以此估算資產價值的方法。收益現值法通常用于有收益企業的整體評估及無形資產評估等。

不同的資產抵押，應采用不同的評估方法，評估方法不同，選用的數據、參數都會有所不同，所以評估結果也會有不小的差別。在以抵押貸款為目的評估中，根據具體抵押資產的情況，評估人員必須考慮每一種適用于抵押貸款評估的方法，從而決定哪種方法最適合。具體操作時應注意以下問題：

1、針對整體商品房（已辦理土地使用權出讓，具有完全產權）作為抵押物進行抵押價值評估，可采用市場法和收益法。

2、行政劃撥土地上房產作為抵押物進行抵押評估時，可采用房產與土地開發費用（征地或拆遷安置補償費及前期費用）分別估價再綜合的方法，可用成本法和市場比較法或收益法進行估價，從得出的估價額減去土地出讓金的方法。

3、部分（局部）房產、鄉鎮企業用房作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或收益法。

4、作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或收益法。

5、在建工程已完工部分作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或假設開發法。

6、在評估中，評估人員一般應注意到某些特定的、特別目的和特別設計的資產，因其特有的性質、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作為企業經營活動的一部分時，這種資產很少在公開的市場上出售，因而在價值上受到嚴格的限制或沒有市場價值。如專門的煉油廠、發電廠或特殊生產企業中的一些專有資產，在抵押時不能按照市場價值定義評估，而應采用重置成本折余法評估。

貸款抵押價值評估業務一般估價時點為當前的某一日期，而抵押期限一般會有一年以上的時間，一旦發生處置清償，需實現抵押權時，是在未來的某一時點，因此，應側重對預期可能產生的風險因素考慮，而對預期不確定的收益或升值因素，較少或不予考慮，采用保守性原則選擇估價的各項參數值。

抵押物資產評估一般價值較大，在評估時稍有疏忽就會嚴重影響評估結果。必要時最好選用兩種或兩種以上方法評估，相互驗證后確定評估值。

四、總述

在目前經濟形勢下，防范銀行信貸資產風險的重要性不言而喻，作為以經營資金為主的金融機構，希望貸款人能如期還本付息，而達到經營資金盈利的目的。但能否收回使用價值和流通價值一致的現金，正是金融機構的風險所在，一旦不能如期收回貸款，處理抵押資產則存在相當的市場風險，還需付出相應的處理費用。

防范銀行信貸資產風險應從各操作環節進行全面控制，作為其中最后的、關鍵節點的貸款抵押物評估，作者在實際業務操作實踐中感悟到，做好關鍵點防控：即把好評估資產的入口關，防范產權風險；堅持估價原則，防控人為風險；科學選取評估方法、有效防控資產價值風險等三個環節，可以有效防范貸款抵押物評估風險，從而降低銀行金融風險。

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關鍵詞：土地定價 NPV方法 實物期權方法

土地市場的核心是定價問題。土地應是包括份額所有權、使用權和發展權的有機體系。所有權是產權，土地使用權也是一種產權，基于現代政治經濟的視角，本文評述了中國現有土地定價方法，指出了各種所謂科學土地定價方法的適用范圍和局限性，以期為中國合理、科學的土地價格標準形成提供合理的經濟學依據。從而實現土地資源的優化配置。

一、傳統的土地估價方法

目前，在我國實施的土地流轉定價方法主要沿用傳統方法，例如：市場比較法、收益資本法、成本法、基準地價修正法、土地定價法、影子價格法等為主。

（一）市場比較法

所謂的土地流轉定價市場分析法，主要是在相同市場條件基礎上，在替代原則下根據相似土地的類型及使用的交易參考價值比例與現待評估的土地進行比較分析，其中以影響交易的相關因素（如：土地所在區域、交易時期和個別差異因素）進行適當調整，以此來獲取待評估土地的基準地價的一種價格評估方法。

在我國土地流轉交易中，市場比較法相對于其它方法而言比較符合市場供求關系的基本規律，具有較強的說服力及實踐性，因此成為我國土地流轉交易中應用最廣泛及在技術體系上相對更為貼近實際的一種評估價格方法。在評估過程中，需要對影響交易的相關因素（如：交易實際情況、時期以及區域等）進行調整，比較適用土地市場體系較完整且擁有充足替代性的土地交易案例等地區。除此之外，在評估過程中還要對容積率和使用年限等進行調整，這樣可能會增加實際操作的難度，因此需要評估者具備較多的市場估價實踐經驗。

目前，我國在涉農土地交易方面的市場機制尚不健全，雖然有少量農戶流轉了農用土地的承包權，但是都是采用較為隱性的交易，交易價格定價不具備科學性與合理性，不能作為土地流轉交易的市場參考案例，因此筆者認為我國不適宜采用市場比較法。

（二）收益還原法

土地流轉交易收益還原法還可稱之為地租資本化法。收益還原法實施是以“土地收益理論、地租理論”為基本原則，通過計算土地為未來一段時間內所能夠獲得的效益額通過折算而獲得土地流轉參考價格的一種常用評估方法。

由于土地與其它商品相比具有永續性、固定性等特征，這樣便可以讓土地使用權限獲得者在未來一定時間內獲取穩定的經濟效益，因此可以將土地效益作為土地交易的價格參考值。收益還原法所獲取的價格參數的可信度，主要需要依靠待評估土地的還原率及純效益，因此比較適用于潛在收益土地或者現有利益（如：工業、商業、出租等用地）土地的交易估價。

實際應用收益還原率最大的困難在于解決純收益及還原率等問題。目前，我國經過多年的探索發展，已經可以應用成熟的C-D生產函數確定純收益定量化方法來解決純收益問題；而在還原率方面則主要是在綜合應用市場提取法，投資復合收益率法、風險調整與安全利率法以及投資收益率與投資風險排序等基礎上所獲取的綜合還原率方法。

（三）成本法

在土地估計中成本法主要是評估待流轉土地開發過程中產生的消耗費用總和為依據，同時加入開發利潤、投資利息、土地出讓金及相關稅收等之后獲得的土地價格。該方法實施的主要思路是綜合待評估土地未來的所有投資（如：獲取土地使用權費用及基礎開發費用）及未來產生的投資利息、相應利潤，考慮國家對于土地所有權所需要獲得的現實利益，最后在算上土地所有權可以活動的經濟效益（土地出讓金），綜合上述因素而計算出待流轉土地的現實價格。

土地估價中的成本法主要適用于土地交易市場不發達、交易案例較少及可利用市場資料較少的地區。但是也有學者認為，成本法在土地評估中并不是完全適用，主要是由于其對于土地的整體評估方面不具備代表性，再加之土地若要實現利益化需要較長時間，因此其的實踐應用中仍然具有一定的局限性。

（四）基準地價修正法

在土地流轉交易中，基準地價修正法主要是以基準低價為依據，綜合分析各類用地的影響因素（如：區域因素、個別因素等），構建一個地價修正系數參考數據表格，利用地價修正系數對待評估土地進行全面評估的一種估計方法。

基準地價修正法其實就是比較法的升級版本，其通過利用基準低價評估為編制一個綜合各個影響因素的修正系數量表及相關影響因素條件的說明表。當需要對流轉土地的價格進行評估時，評估者只需要將土地的使用年限、市場供求關系、區域因素、使用方式及未來經濟效益等進行實證分析、評估，并參照修正系數來修正基準地價參數，從而獲得待流轉土地的價格參考值。

我國在城市土地使用權的價值評估研究時對土地基準地價進行系統性研究，目前已經獲取城市土地中不同級別土地的基準地價。那么我們在對某一塊土地進行使用權價值評估時便可在參考該基準地價基礎上合理調整其它影響因素，最終獲取待評估土地的使用權價值。

（五）社會保障修正土地定價法

由于我國是一個傳統的農業大國，因此農用土地對于農民來說不僅是重要的經濟收入渠道，更是一個重要的社會保障。雖然我國的土地社會保障影響力表現還不夠明顯，但是其確實是實實在在存在的，這種影響對于以土地為主要生活來源的農民來說社會保障功能表現的尤為明顯，其重要性在一定程度上高于其自身的生產功能。因此，對于農用土地的價格評估時不能單純從經濟價值角度考慮，而是應該充分考慮土地自身所蘊涵的社會福利價值。

溫鐵軍（2000），姚洋（2000） 研究提出：農用土地作為農民的主要生活、養老、失業及基本醫療等保障的重要支撐，但是隨時社會的不斷發展，在農民總經濟收入中農業經濟效益所占比例在逐漸縮小，從而導致農用土地的社會保障功能將逐漸退化。因此，在農用土地流轉交易中不能完全按照市場經濟模式來確定價格，而是需要更多傾向土地的福利保障方面的價值評估。

（六）影子價格法

影子定價又稱“計算價格”、“影子價格”、“預測價格”、“最優價格”。是荷蘭經濟學家詹恩·丁伯根在本世紀30年代末首次提出來的，運用線性規劃的數學方式計算的，反映社會資源獲得最佳配置的一種價格。他認為影子價格是對“勞動、資本和為獲得稀缺資源而進口商品的合理評價”。1954年，他將影子價格定義為"在均衡價格的意義上表示生產要素或產品內在的或真正的價格"。其本質是土地的邊際效用價格。

二、現代金融學視角下的土地定價

上述這些方法可以用一個基本結論來概括，即土地價格是地租的資本化價值。主要是運用計量經濟模型定量分析土地流轉價格及其影響因素。對于目前我國的土地流轉交易價格的解釋變量，其主要涵蓋土地基本特征（如：土地的形狀、面積、土壤情況及距離城中心距離等）、交易雙方特征、土地流轉成本、土地農用收益、未來土地效益期望值及其它一系列的附加性費用等等。

從現代金融學角度來分析，土地定價可以靈活應用風險調整中的折現率來表現出土地現在及未來所產生的現金流量。這種評估方法就是所謂的NPV方法，該方法屬于是靜態思路方法，缺點在于缺乏對于未來進行靈活考慮。在NPV方法中其實是將農用土地作為一個固定對象，也就是說在未來幾年農民的耕作成本及經濟效益不會發生較大變化，因此在評估中并沒有考慮未來農業生產中的不確定及波動因素，所以該方法不符合現代經濟學原理及市場發展原則。在相關研究報告論述中，目前我國局部地區的土地交易中的價格因素仍然未完全體現出區域市場效率，在常規情況下農民的土地流轉一般都是采用資本化地租方式。若采用資本化地租方式來評估地價，這樣可能會減少農民在土地流轉中應該獲得的經濟效益，這種方法不能完全凸顯出土地的經濟價值，因此這種方法不能應用于農用土地流轉交易。

在現代金融研究的推動下產生出一種新型學科——實物期權，其融合了數學、管理學及金融學相關知識，目前已經被廣泛應用于企業發展戰略規劃、房地產開發、自然資源評估以及R&D等決策之中。實物期權方法與傳統評估方法相比，其在土地定價過程中可以較為簡捷的反應影響地價的不確定因素，另外還可以綜合分析土地開發最優策略以及最佳交易時期。該方法尤其適用于收集影響投資決策的各類彈性因素，在收集這些彈性及時機因素時主要集中在土地交易過程中，也就說在交易過程中土地所有者可獨立決定是否按照目前價格交易或者等待未來更高價格時才進行交易。即現代金融學視角下的土地流轉定價，土地價格等于NPV折現加上經營權溢價。如果考慮博弈的因素，還應該加上博弈的價值。這就解釋了現有的土地征收標準偏低的原因，定價方法不夠科學合理。政府制定的標準和真實的價格之間差距太大，再加上委托問題中的道德風險，結果造成農民不滿情緒日益強烈。

實物期權定價方法可分為無套利定價法和比較定價法。無套利定價法可分為完全市場定價和非完全市場定價。其中，完全市場定價可分為復制定價法、折現因子法和鞅方法；非完全市場定價可分為e套利定價法、區間定價法、效用定價法、相關定價法。比較定價法可分為決策樹方法和動態規劃法。各種方法都有其優勢和缺陷，我們只能根據實際情況選擇合適的定價方法。

三、建立制度完善、配套措施完整的土地市場

土地經營權及使用權是在我國積極推進社會主義現代化市場經濟中的必然要求。最近幾年，我國制定并推廣實施土地承包經營權，而隨著我國社會、經濟環境的不斷變化，土地承包經營權也隨之發生了一定的變化，在發展初級階段是被國家明令禁止時期，之后政策初步允許土地經營權流轉時期，法律規范土地經營權流轉時期和政策引導支持土地經營權流轉時期。

科學合理地評估土地價格應參考土地價格評估目的、評估對象及其它相關資料信息，科學、合理選用土地定價基本方法及實踐評估應用方法。不同的價格評估方法在適用對象、范圍方面存在一定的差異性。在交易價格評估中常用的成本法、收益法、市場比較法在實踐應用中最大的難點是無法確定一個合適的參考數據。土地定價的方式也可以是多樣的，比如現金、實物、債券等。實物期權方法應用的難點是選擇合適的標的物價格過程。中國農村土地是集體所有制，具有等級制、社區封閉性、政府控制等特點，并承擔著收入職能、社會保障職能、就業職能。農地流轉價格如何才是公平合理的，這個答案最終要依靠市場來回答，當然，土地流轉市場的建立需要土地產權制度進一步改革，必須得到政治、法律等其他方面改革的支持，才能有效保障農民的財產權利不受侵犯，否則，歷史經驗告訴我們，土地流轉的實現反倒可以成為權貴者掠奪農民土地的合法依據。

參考文獻：

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一、評估機構應當中立評估

社會中介機構進行企業化運作的同時，肩負著社會責任，其專業化功能最大限度的發揮在于其專業化和中立化。《評估辦法》第3條規定：“房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避”。在現實中，根據《房地產估價機構管理辦法》的規定，房地產管理部門對評估機構具有監督檢查職責。房屋征收是地方政府的中心工作，帶有地方政府利益傾向的房地產行政管理部門可能或多或少會對評估機構“施加影響”。為了落實該條規定的中立評估精神，建議建立房屋征收異地執業制度，擴大異地評估范圍。如果存在影響中立評估情形的，在訴訟中，人民法院應當依法履行職責、嚴格司法審查，從證據的合法性上予以否定，真正發揮行政審判職能作用，改變“上訴不如上訪，上訪不如上網”的不正?，F象。

二、被征收人對評估機構有更多的選擇權

《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。為了減少地方政府對評估機構的公正評估產生影響，改變過去拆遷管理部門指定評估機構的做法，《評估辦法》第4條規定：“房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。征收部門應當聯系一級資質、二級資質和三級資質大約5家以上的評估機構作為備選評估機構，體現政府公平補償的態度，提高征收工作的公信力。征收部門通過公告公布備選的評估公司及基本情況，在規定的時間內提交由被征收人簽名的確定評估機構的材料。為了公平競爭，評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。在評估機構的選擇上，應該使被征收人有更多的選擇權。

三、評估委托合同明確約定權利與義務

《評估辦法》第6條規定，按照法定程序選定或者確定房地產價格評估機構后，房屋征收部門作為委托人，向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容?！对u估辦法》第7條規定，房地產價格評估機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。房地產價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務?！对u估辦法》第8條規定，評估的目的為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值，或者為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據。《評估辦法》第16條規定，房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。

四、確保評估結論合法、合規、符合實際

房屋征收評估前，房屋征收部門應當在紀檢監察參與或監督之下，組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。房屋征收部門應當向受委托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的調查、認定和處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布，這是陽光征收的重要內容，通過公布接受監督，通過監督實現公平、防止腐敗。對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準。對于產權證為住宅，但已經依法取得營業執照的，應當根據國務院辦公廳《關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》的規定，考慮經營年限、納稅情況、經營狀況、住宅房屋價格、經營性用房價格等因素，綜合分析作出評估報告?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第24條規定，對于未經登記的建筑，先由市、縣級人民政府責令國土、規劃、房產、城管、征收等部門調查、認定和處理。在處理的基礎上，評估機構再進行評估。被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

五、明確房地關系

被征收房屋的價格理所當然包括土地的價格及地上建筑物的價格，《評估辦法》第11條規定，征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額。如何理解“其占用范圍內的土地使用權”成為評估中難以回避的問題，筆者建議采用容積率或者四至來衡量較為妥當。容積率或者四至以內的土地的價值應當包含在房屋的價值之內，不再重復計算其價值；此外的土地應當作為獨立的使用權，另行評估進行補償。建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益的需要提前收回該土地使用權的，應當依照《物權法》第121條規定：“因對不動產或者動產征收致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權獲得補償”。《物權法》第148條規定，征收房屋的，應當退還相應的土地出讓金。可見，對于土地的補償，法律規定是明確的。建設用地使用權作為獨立的用益物權，在市場經濟的條件下，也會隨著土地的增值而增值。而且，當該項權利被提前收回時，將會造成當事人預期利益的喪失。眾所周知，土地上的房屋及其他建筑物無論建在哪里，其建筑成本不會有太大的區別，而且，使用的時間越長其殘值就越少。真正具有價值區別并不斷升值的是處于不同區位的土地使用權，政府對于房屋的征收，其目的也是為了取得建設用地，建設用地使用權也是財產權。房屋和土地的關系在征收補償、抵押、拍賣中無法回避，筆者認為完整的房屋與土地的關系包括：1　房地合一；2　地隨房走；3　以容積率或者四至量化房屋所占用的土地。

六、選擇對被征收人有利的評估方法

房地產評估包括市場法、收益法、成本法、假設開發法等方法，進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟

收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。選用不同的評估方法會有不同評估結果，在規則并不明確的情況下，一般以對被征收人有利的結果為準?！对u估辦法》第14條規定，被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

七、評估的監督救濟程序

房屋征收部門將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當及時修正。《評估辦法》第17條規定，分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。送達評估報告在實踐中存在被征收人拒簽現象較為普遍，建議采取公證留置方式送達?！对u估辦法》第19條規定，被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋和說明?！对u估辦法》第20條規定，被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。《評估辦法》第21條規定，原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人?！对u估辦法》第22條規定，被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。《評估辦法》第25條規定，評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。經評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告?！对u估辦法》第32條規定，在房屋征收評估活動中，房地產價格評估機構和房地產估價師的違法違規行為，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規定處罰。違反規定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規定處罰。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第26條規定，由作出征收決定的人民政府依法作出征收補償決定，被征收人不服的可以向上級人民政府申請行政復議，也可以向人民法院提起行政訴訟。在訴訟中無法回避對評估報告的審查，在司法實踐中，有些法院過于依賴評估報告，缺乏對評估報告能動的審查，這既是理論的迷茫，也是被動司法的表現。評估報告屬于優勢證據，應該既不照抄照搬，又不隨意否定，真正體現能動的司法審查功能。

八、協助與配合

因房屋征收評估、復核評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產權調換房屋權屬以及相關房地產交易信息的，房地產管理部門應當提供其查閱或者復印產權產籍檔案和登記簿的便利。房屋征收部門應當轉送評估報告。被征收人應當提供相關資料，配合評估機構入戶勘察、拍照、丈量，被征收人不配合的，評估機構應當在評估報告中說明有關情況。根據最高人民法院《關于行政訴訟證據若干問題的規定》第59條規定，被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供證據，原告依法應當提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的證據，人民法院一般不予采納。征收評估程序視為征收的行政程序，向評估機構提供對其有利的相關資料，屬于被征收人的舉證權利，在行政程序中享有舉證權利而不及時舉證，在將來的訴訟中這一舉證權利將被剝奪。在評估師工作的過程中，個別人對評估師侮辱謾罵的，公安機關應當及時處理。

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關鍵詞：房地產評估；假設開發法；在建工程

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

原標題：對房地產評估中的假設開發法探究

收錄日期：2016年4月29日

伴隨著我國房價一直居高不下，對于普通百姓而言，購買一套房，甚至需要花費一輩子的心血。因此，在房地產準備開發前，就對房地產的價值進行評估顯得意義非常的重大。通過假設開發法進行評估，能為相關決策者提供一定的數據參考，為他們做出更好的決策做好準備。

一、案例簡介

某房地產開發公司企業價值評估中，采用資產基礎法所涉及的企業存貨――在建開發產品（在建項目）。評估基準日：2014年12月31日。土地面積12，600m2，國有出讓住宅用地（取得國有出讓土地使用權證），開發程度為“七通一平”，土地剩余使用年限48年。規劃容積率4.0，總建筑面積為47，400m2。在建開發產品賬面價值為8，310萬元，其中：土地成本（含契稅）為6，642萬元，已發生勘察設計等前期工程及管理費約為945萬元，已完成建筑工程成本約為723萬元。投資建設方案：項目至基準日已經運行1年，從評估基準日計算，該工程尚需3年建設工期，預計第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%。建筑安裝工程費估算為1，500元/m2。勘察設計、前期工程費及管理費用等估算為360元/m2。房地產銷售計劃：住宅在項目建成時預計銷售55%，建成第二年和第三年分別銷售35%和10%。平均銷售單價為6，250元/m2。銷售費用和交易手續費為收入的3.5%。測算過程如下：

1、后續開發建設成本。根據預算，該項目建筑安裝工程單位成本造價約為1，500元/m2，勘察設計等前期工程及管理費用成本造價約為360元/m2，合計約為1，860元/m2，則：

總開發建設成本=47400×1860=8816.4（萬元）

后續開發建設成本=8816.4-945-723=7148.4（萬元）

測算后期各年的投入金額如表1所示。（表1）

2、總銷售收入的預測。（表2）

住宅銷售收入=47400×6250=29625（萬元）

3、營業稅金及附加。營業稅5%，城建稅7%，教育費附加3%，合計是5.5%，以預售或銷售收入為基數進行預繳或匯算清繳。

4、銷售費用。主要是交易手續費、銷售人員工資、廣告等費用，以預售或銷售收入為基數，按3.5%測算。

5、管理費用和財務費用。管理費用已在建設費用中核算。財務費用未單獨核算，不影響項目凈自由現金流量計算。

6、折舊與攤銷。金額小，不單獨計算。

7、土地增值稅。第3年度和第4年度以預售收入為基數按2%預繳，第5年度銷售完畢清盤后匯算清繳，即：第3年度土地增值稅預繳額=16293.75×2%=328.875（萬元）；第4年度土地增值稅預繳額=10368.75×2%=207.375（萬元）；第5年度土地增值稅匯算清繳如表3所示。（表3）

8、企業所得稅。第3年度和第4年度以預售或銷售收入為基數按1.25%（即等于5%×25%）預繳，第5年度銷售完畢清盤后匯算清繳，即：第3年度企業所得稅預繳額=16293.75×1.25%=203.67（萬元）；第4年度企業所得稅預繳額=10368.75×1.25%=129.61（萬元）；第5年度匯算清繳如表4所示。（表4）

9、折現率。按照評估所采取的收益口徑，根據在建項目所在地同類項目開發收益水平、在建項目開發進度與可能風險狀況和房地產項目開發正常的借貸資金規模和結構，折現率為10%，年中折現。

10、在建開發產品評估值。在建開發產品評估值的測算如表5所示。（表5）取整，在建開發產品評估值為10，631萬元。

二、方法分析

本案例采用的是房地產評估中的在建工程價值評估。所謂在建工程指的是：合法取得《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建筑施工許可證》等正在建設中的工程。對在建工程進行估價，實際上是對其土地使用權價值和工程價值的評估。

本文中的案例運用假設開發法來進行評估。假設開發法是建立在估算開發項目完成后的房地產價值的基礎上，扣除在建工程在續建階段的利息和利潤、后續工程的建造成本、費用及其利息和利潤、買方購買在建工程的稅費、銷售稅費等，求得在建工程的價值。用公式可以表述為：

在建工程價值=續建完成后的房地產價值-在建工程在續建階段的利息和利潤-續建成本-管理費-續建投資利息和利潤-買方購買在建工程的稅費-銷售稅費

對尚不存在的續建工程作假設是假設開發法需要做的。假設開發法還需對建成后的樓價作出預測，然后確定資本化率，最終求出在建工程的評估價值。假設開發法普遍存在假設條件多、時間長、風險大、易產生偏差的情況，因此此方法適用于市場前景開闊，且即將完工的在建工程價值評估。

使用假設開發法評估在建工程，必須詳細調查了解估價對象的具置、周圍的土地利用狀況，查清估價對象的地形、占地面積、地質基礎設施狀況，為估算建筑費用提供依據，根據相關材料掌握估價對象的容積率、用途、建筑高度限制、覆蓋率、土地使用年限、權利性質等情況。

三、結語

房地產評估工作中的難點是對在建工程的評估。讓在建工程的價值得到正確體現需要選擇合適的評估方法，而此方法需要滿足金融機構放貸的謹慎原則和開發商對在建工程評估價值的認可，需要評估師在具體操作時做好權衡和取舍。

筆者認為，成本法估價對于完工程度低于60%的在建工程較為合適，而假設開發法適用于完工程度超過60%或已完工但尚未驗收的在建工程。在實際工作中對在建工程進行評估，還需要對其他特殊情況進行分析，如在建工程評估時采用的合理工期與實際工時不等時需要進行的分析?？傊?，在建工程的評估值與實際工程進度的應付款數、賬面已付工程款數都不是等同的，需要謹慎分析后才能確定。

主要參考文獻：

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