房地產公司設計管理制度范文

導語：如何才能寫好一篇房地產公司設計管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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近些年，我國房地產項目管理隨著房地產行業的發展也逐步發展，但是大部分的管理水平還是比較傳統，無法跟上快速的房地產行業，比如工程進度拖延、實際成本與預算嚴重不符、質量事故多等問題，都無法從根本上解決，與國際水平相比，比較落后。中國目前房地產項目管理比較粗放的重要原因缺少專業的房地產項目管理人才、房地產項目管理體制不完善，沒有采用先進的管理方法，相關的法律法規不健全，造成目前房地產行業效益逐漸下降，發展速度也開始減慢。

2 房地產項目管理的概念

現代房地產項目管理由于社會需求和進步逐漸發展為高水平的管理方式，最重要的幾點也是人們比較關注的問題就是房地產質量及管理水平。這種情況直接影響企業房地產建設的運作。房地產項目管理是綜合運用系統工程的管理、理論、方法等融合一起，對房地產項目進行全程建設和管理，優化房地產項目的配置，提供高質量的產品。

3 房地產企業項目管理中出現的問題

3.1 項目管理人員素質較低

根據相關的規定，比如《房地產企業資質管理規定》，房地產企業應配備有相應職稱的建筑、結構、房地產及有關經濟類的專業管理人員，工程技術負責人應具有相應專業中級以上職稱。目前我國對房地產技術開發人員和管理人員沒有相關的管理制度，而在這方面的管理卻要求很高，比如具有設計、施工、管理等相關的經驗，目前這方面的專業人才很少，相關的培訓也比較少。

3.2 售后服務不夠

項目結束后，房地產企業都會安排物業對房地產進行售后處理。后期的服務也就是物業管理也不在那么重視，大部分的房地產開發企業只管產品開發。但是物業管理是企業品牌建立和保持的根本，是房地產企業最不能忽視的地方。其原因主要有：設備維修不及時，買賣雙方之間的關系，配套設施缺陷等。

3.3 合同管理不到位

我國目前仍有些房地產開發企業法制觀念薄弱，小作坊意識還沒有丟掉，對于合同也不重視，更何況是項目管理。一旦合同簽訂存在漏洞，容易造成法律糾紛。合同管理不到位主要有幾個方面：一是合同過于簡單，對一些必要的責任沒有規避清楚或者說合同內容過于簡單，沒有達到一個基本合同應該包含的內容，漏洞較多，容易造成歧義，容易造成法律糾紛。二是合同執行不嚴肅，合同簽訂后，雙方人員任意修改合同規程，或者項目沒有嚴格按照合同執行，不能履行合同。三是當合同糾紛產生時，未采取法治形式而采用行政手段解決。

3.4 設計管理不到位

在設計過程中，對設計方案必須要把科學、經濟考慮到位，通過技術與經濟的結合，并利用資源的可持續利用方法，并把人類生存和經濟發展有效地結合起來，蓋上人類的居住環境，保障項目實施的安全性和高效性。行業中對設計人員的監督制度不健全，造成設計人員對實際施工和設計出現出入，導致施工出現問題，產生質量隱患，于是邊施工邊更改，最后圖紙漫天飛，具體哪種圖紙版本都不清楚。

3.4.1 提高項目管理人員的業務素質。項目的成功離不開高素質隊伍的建立，培養一支高素質文化的項目團隊，是有條不絮開展工作的必備條件，隨著現代化經濟水平的建設，對于項目管理也需要采用現代化的管理來適應社會經濟的競爭力，因此項目管理人員需要進行培訓。尤其是項目經理，必須與時俱進，不斷創新，把經濟和管理結合，熟悉目前管理方法需要以人為本，并作為至關重要的一項。同時，隨著信息化時代的進步，必要時采用電腦等工具進行網絡化監督管理項目。管理人員具備的這些管理素質對實現現代化管理是非常重要的。隨著社會的不斷進步，科學管理技術的不斷發展，同時要求項目的每一位管理人員，接受上崗培訓。通過培訓，提高管理隊伍素質。

3.4.2 完善物業服務管理。物業管理是房地產企業進行售后服務的一個工作。滿意的物業管理有利于房地產企業的品牌得到建立和保持，樹立良好的企業形象，提高企業的競爭力，有效推動產品的銷售率，對于房屋購買者的利益可以有效維護，是房地產項目的附加增值。出現故障時，與物業管理進行溝通，物業管理對小區物業進行管理及檢修。

3.4.3 加強合同管理工作。第一，對項目進行開發的前提是合同管理，一個完整的項目缺少合同管理都不能成功的，合同內容包含行業規定及相關法律法規對項目進行約束，減少不必要的一些法律糾紛或者經濟糾紛，同時合同里面對項目整個過程都可以進行了解，實時掌握項目情況，其實也是一個過程控制，也是房地產公司從項目投標到完成競標，并與甲方簽訂的合同。

4 加強設計管理

通過建立項目流程如擬制項目立項工作，把控設計作為開發關鍵過程，設計水平的好壞對開發建設過程也有影響，比如投資回報和效益，產品能否成功等方面。同時設計師應該以市場需求為主要目標，從安全、功能、標準、經濟等方面把技術作為定位。對房地產的戶型、特征、面積等方面綜合考慮作為銷售總價、項目定位后的目標客戶承受能力等方面因素，設計一個恰當的方案，積極與設計單位進行合理的溝通。

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【關鍵詞】房地產開發項目；成本調控；工程結算

在相同的開發環境中，除了開發適銷對路的適應市場需求產品外，誰能在工程建設中既能確保工程質量，又能注重成本管理，控制和把握合理的工程造價，以最少的成本獲取最大的效益，誰就能在競爭中獲取主動并走向成功。投資貫穿于項目建設的全過程，這一點是毫無疑義的，但是必須重點突出。筆者對工程成本控制有以下幾點建議僅供參考。

一、房地產開發項目成本控制存在的弊端

1.缺乏對項目開發成本控制的正確認識

在房地產市場中，重規模輕效益的現象長期存在，同時由于受到不良競爭環境的影響，使得大部分房地產企業在開發項目的過程中，都將精力過多的投入到房地產建設的規模上，卻忽略了成本控制在項目開發過程中的重要作用，甚至以房地產開發的規模來衡量企業的效益及指標的實現。正是由于缺乏對項目開發成本的正確認識，使得房地產企業的成本始終居高不下。

2.缺乏有效的成本控制方法

有的企業領導者認識到開發項目成本控制的意義，但是對于成本控制的具體措施與方法卻較為缺乏，有的管理者認為成本管理工作就是簡單的降低生產成本，對于項目開發的整個過程缺乏全局考慮，僅僅通過采購、銷售等幾個環節實現對成本的控制，顯然是存在巨大漏洞，也無法實現成本的全面管理與控制。

3.缺乏必要的監督機制與激勵機制

房地產項目的開發周期較長，所涉及的成本范圍較廣，使得成本管理制度的貫徹落實存在較大的難度，很多企業的成本管理缺乏監督機制和激勵機制，員工的成本控制積極性不高。

二、房地產開發項目成本調控的具體措施與策略

1.設計階段成本控制

根據相關數據證明影響項目投資最大的階段，是約占工程項目建設周期1/4的技術設計結束前的工作階段。在初步設計階段，影響項目投資的可能性為75%～95%。在技術設計階段，影響項目投資的可能性為35%-75%。在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性則為5%-35%。很顯然，項目投資控制的重點在于施工以前的投資決策和設計階段，而在項目做出投資決策后，控制項目投資的關鍵在于設計。設計階段工作應包括如下內容：

（1）重視初步設計的方案選擇：初步設計應為多方案比較選擇的結果，是項目投資結算的進一步具體化。在初步設計開始時，項目總設計師應將可行性研究報告的設計原則、建設方案和各項控制經濟指標向設計人員交底，對關鍵設備、工藝流程、總圖方案、主要建筑和各項費用指標要提出技術經濟比選方案，促使設計人員進行多方案比選。

（2）嚴格控制施工圖預算：施工圖設計是指導工程建設的主要文件，是設計單位的最終產品，施工圖設計必須嚴格按照初步設計確定的原則、范圍、內容、項目和投資額進行。

（3）加強變更設計管理：除必須行的設計變更，否則任何人員無權擅自更改設計。如若預料到將要發生變更，則設計變更越早越好。若在設計階段變更，只需修改圖紙，其他費用尚未發生。損失有限；若在采購階段變更，則不僅要修改圖紙，還需重新采購設備和材料；若在施工期間發生變更，除發生上述費用外，已建工程還可能被拆除，勢必造成重大變更損失。

2.工程招標階段的成本控制

重點在于合同管理，應及時簽訂施工承包合同，否則會給后續工作造成不良影響，要充分利用合同評審的機會發揮每個專業人員的作用，從不同的角度對合同條款進行修改和完善，備案合同的條款要完整，雙方約定的內容應全部寫入備案合同，避免日后產生糾紛。

3.施工階段的成本控制

建設工程施工階段涉及的面很廣、涉及人員很多，與成本有關的工作也很多。眾所周知，在施工階段需要投入大量的人力、物力、資金等是工程項目建設費用消耗最多的時期，浪費投資的可能性比較大。因此要求房地產公司投資控制人員要精心地組織施工過程中的管理工作，挖掘各方面潛力，節約資源消耗，仍可以收到節約投資的明顯效果。

（1）工程變更應注意的問題；①變更聯系單簽證應及時，否則會影響費用的核算，甚至會引起經濟糾紛，影響結算審計工作順利進行。②簽證必須達到量化要求，工程簽證單上的每一個字，每一個字母都必須清晰。③簽證內容必須與實際相符，加強預見性，盡量減少簽證發生。

（2）施工單位提出的索賠事件主要有以下內容：①合同內工作內容的增加或減少；②設計變更、設計失誤和設計圖紙延遲交付；③非施工方原因造成的工期拖延；

4.工程結算階段的成本控制

工程竣工結算是整個工程造價控制的最后一道關口，它既反映了整個工程的最終實際造價，也反映了建設單位對工程造價方面的控制能力。

工程成本控制是一個系統工程，需要全員參與，進行全過程、全方位的管理。受國家宏觀調控政策的影響，房地產市場形勢非常嚴峻，隨著土地成本的增高，加強投資控制，降低工程成本是開發企業的當務之急，所以做好工程成本的有效控制，才能使企業立足于競爭市場，取得更好的效益。

5.完善成本管理制度優化成本管理系統

實施成本管理戰略必須要有完善的成本管理制度體系。房地產開發的成本管理是一項復雜的系統性的工程，在實施過程中會涉及不同單位、部門或者個人。因此，開發企業應按照市場化的要求完善企業內部成本管理相關制度，以最大限度地降低人為因素對項目成本的影響，從而提高成本管理績效。應建立實時有效的監督機構，按照既定目標及相關制度，在重大決策、合同簽訂、人事任免、資金使用等各個環節中發揮監督管理作用?？赏ㄟ^建立科學有效的激勵制度，全面激發員工的工作積極性、主動性和責任心，以提高成本管理水平和成本管理效益，以進一步提高企業效益。同時建立高效的成本管理系統，將企業的目的和任務轉化為目標，對開發成本實行目標管理，加強目標制定的科學性和合理性、目標分解的明確性以及目標實施的可控性，通過對估算、概算、預算、合同、合同執行的管理，將動態成本與目標成本進行比較，找出差異，最終達到對成本進行動態控制的目的。

三、結束語

隨著房地產市場競爭形勢的日益嚴峻，作為房地產企業必須要通過科學的成本控制策略，促進自身綜合效益的不斷提升。房地產開發項目的成本調控過程應該是全員參與和全過程控制，同時需要建立有效的成本管理體系，對房地產開發項目進行全過程的綜合控制，才能有效降低成本，促進房地產企業經濟效益和社會效益的全面提升，從而實現房地產企業的持續發展。

參考文獻

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[2]周軍.淺談房地產開發的成本管理[J].建材發展導向，2011，09（5）：456-458.

[3]劉文青，李存英.房地產開發公司成本管理存在問題與解決方案[J].河北青年管理干部學院學報，2008，（6）：107-封3.

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這里的質量是一個廣義上的全過程“質量”，包括項目地段選擇質量、可行性研究質量、項目前期策劃質量、設計質量、工程實施質量、物業管理質量等。由于項目地段選擇質量往往回旋空間小，物業管理質量直接參與難度大；因此目前房地產開發質量管理集中在可行性研究、項目前期策劃、設計質量、工程實施質量及售后質量上。

下面就如何提高房地產開發項目的產品質量提出個人的想法。

房地產開發項目的生命周期為：前期可行性研究――產品策劃――設計――實施――交付等五大階段。作好這五大階段的工作，使每一階段都能提交符合市場需要、客戶滿意的產品，對房地產開發項目來說是至關重要的，也是關系到成敗的根本。

1 房地產開發項目中存在的問題

在質量管理過程中，房地產開發公司常常把主要精力放在了施工階段，難逃施工企業本質。對前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理重視程度不夠。作為建設方，是以項目開發而成立的團隊，施工管理的思維應該改變。當開發項目進行到施工階段時，產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已確定，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙都已經審查通過，假如這些大量的前期質量不是最優的，那將會很難保證工程項目的整體投資效益。包括反映綠色生態的產品性能質量，反映規劃、設計水平的功能質量，反映工程構造、施工工藝的工程質量；反映物業管理、人文環境的服務質量。存在的問題具體可歸納為以下幾點：

1.1 項目市場定位不夠準確

投資決策倉促盲目，市場定位工作流于形式，工作一般僅限于房型的選擇、租售價格的預測等部分內容，同時，房地產咨詢從業人員的素質參差不齊，導致市場定位工作處于低水平狀態，沒有針對性。不能根據特定的對象進行科學的調查、資料收集和分析，僅根據經驗作分析、判斷，對于一些關鍵的數據進行處理用來滿足分析的需要，導致開發出來的房地產項目偏離了市場定位。

1.2 規劃、設計階段優化深度不夠

良好的設計方案從來沒有像今天這樣重要，設計師提出的設計方案如果平淡無奇，在房地產市場日趨飽和及空間需求特征不斷變化情況下，很難獲得市場的認可。規劃、設計工作管理很大程度上決定了工程項目實施的成敗，現行的規劃及設計方面管理，遵循了一般房地產企業所采用的作業流程，由于各種綜合原因，在項目規劃、設計階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對設計有效優化不足。導致了一系列的問題，如戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高；設計文件供應遲緩、變更多等。

1.3 質量問題普遍存在

房屋在建筑材料、設備的使用上或施工操作規程上達不到法定質量標準。包括：屋面漏雨;煙道、排氣孔道、風道不通;室內地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水等。甚至有個別項目還出現“樓倒倒”、 “樓歪歪”、 “樓薄薄”的工程質量事件，給房地產業帶來了嚴重的負面影響，也給房地產開發公司敲了一記響亮的警鐘。

1.4 設計監理缺失

由于對設計單位相應的監督管理體制一時又無法跟上，造成在在項目的施工中發現大量設計中存在的問題。由于施工中發現的設計問題很多，有些工程從開工到竣工都發生了設計變更，變更圖紙比原設計圖紙還多。設計過程中出現的問題主要表現在：缺乏合理的設計招標程序，忽視設計對項目投資控制的重要性，設計監理缺失，文檔資料缺乏制度化、規范化管理等。

2 房地產開發項目前期工作的質量管理

房地產開發前期工作，包括項目建議書、可行性研究報告、項目開發的產品策劃等；前期工作的質量是整個房地產項目的關鍵。房地產項目的地段選擇、規模、規劃方案的內容、戶型構成、潛在目標客戶分析、客戶購買的心理分析、配套設施水平分析、開發項目的技術含量分析、風險分析、財務、經濟效益和社會效益等是否深入全面，各項數據是否符合實際，直接決定著擬開發項目的前途和命運。加強前期的質量管理，應從以下兩方面入手：

2.1 加強對市場策劃的質量管理

市場策劃的目的是針對房地產項目開發的市場進行調研與預測，確定項目的市場位置，找出項目現有的潛在的目標客戶，分析目標客戶的需求方向，從而對項目進行總體定位，最終為項目的后續策劃打下良好基礎。市場策劃所涉及的內容非常復雜，影響市場策劃結果的因素也非常多。由于收到預算的限制和時間人力的約束，特別是資料的缺乏，使任何一個策劃結果都不是無懈可擊的。但是可行性研究報告的質量好壞又很大程度上影響了項目的生存和發展，因此必須要加強對市場策劃的質量管理。在這個階段進行質量管理的思路有：一是加強對平時房地產市場狀況的跟蹤調查和分析，建立數據庫；二是注重對市場研究人員素質的培養和管理；三是采用多種調研方法共同進行，并參考各方面專家的意見；四是對策劃調研類的外包公司進行招標或評審，對其實施過程進行全程監督考核，對結果進行綜合驗收，對其能力和水平進行事后評價。

2.2 加強對投資策劃的質量管理

投資策劃的質量對未來項目的成敗有著決定性的作用，它可以影響到投資決策、資金籌措、規劃設計方案、開發工期安排、項目成本控制、銷售回款節奏等方方面面。因此必須要提高和重視房地產投資策劃的質量，可以采取的措施有：

選擇優秀的顧問公司和專業人員從事該項工作，并對過程進行周密的安排和把控；加強各方面的人員配備和保證各專業的緊密及時溝通；保證基礎資料的全面和可靠；對方案進行多輪調整和優化，并提出多種可行方案進行比較和評價；建立工作成果質量評審制度，通過內審和外審層層把關來共同提高成果質量；加強合同管理，在合同簽訂前把工作計劃和內容要求予以明確，在工作過程中和結束后嚴格按照合同約定來付款；是通過項目開發過程中和完成后的項目評估來檢驗前期的工作質量，獎優罰劣并指導改進以后的工作。

3 房地產開發項目設計質量管理

根據設計管理的控制流程，從以下兩階段完成設計質量的有效管理：

3.1 規劃設計階段質量管理

規劃設計的依據：經過精心優化的前期可行性研究報告、市場調研、開發項目的產品策劃定位等前期工作；并根據這些前期工作積累編制的詳盡的規劃設計任務書；而咨詢公司應該參與到規劃方案的設計；開發商在尋找規劃規劃方案設計單位時也要對規劃方案設計的單位業績進行綜合考察，因為規劃方案設計是一個創造性的工作。根據一些工程方案設計的經驗教訓，建議開發商根據樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應實力的規劃設計單位進行方案設計，在都有意向作該項目的幾家方案設計單位作設計前，請作本項目咨詢公司相關人員對方案設計單位進行項目可行性研究、產品市場定位的介紹講解，設計人員在此基礎上進行規劃方案設計。這就叫作承上啟下，在方案設計過程中，作為業主盡量不要對方案設計人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設計師盡情發揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設方組織相關專家討論會，評選出最優的上啟下，在方案設計過程中，作為業主盡量不要對方案設計人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設計師盡情發揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設方組織相關專家討論會，評選出最優的初步規劃方案。建設方再與作出最優方案的初步設計單位簽訂合同，在此基礎上進行細化，作出報批方案。

3.2 施工圖設計階段質量管理

施工圖設計階段的質量管理是防止功能性質量缺陷的關鍵，先天不足必將帶來后患無窮。因此，要擇優選好設計方案，對住宅的套型、結構體系、內部功能、空間利用、節能節地等要創新創優設計。

要在保證結構可靠的前提下，達到兩個要求：一要合理空間，要在確定的套房面積內，合理安排居住、使用、衛生等面積，讓人使用方便，居住舒適； 二要做到建筑造型和風格的藝術感，對墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當，能給人以美的享受，使開發的房產具有較高的使用價值和觀瞻價值。注意各專業之間的交叉協調，以及人性化的設計；關注建筑設備及家居產品的市場變化，及時調整相關設計細節。

4 房地產開發項目施工質量管理

施工是開發項目形成實體的過程，也是決定最終產品質量的關鍵階段，要提高開發項目的工程質量，就必須狠抓施工階段的質量控制。工程項目施工涉及面廣，是一個極其復雜的過程，影響質量的因素很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環境的微小波動、機械設備的正常磨損，都會產生質量變異，造成質量事故。工程項目建成后，如發現質量問題又不可能像一些工業產品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實行“包換”或“退款”，因此工程項目施工過程中的質量控制，就顯得極其重要。

4.1 施工階段的質量控制

4.1.1 要制定適當的質量目標。因為質量目標常與項目進度控制、成本控制處于相同優先級。因此，質量目標必須堅持實事求是，因地制宜。目標過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發績效降低。適當增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當增加預防成本，大力降低事故成本。

4.1.2 強調施工現場的技術質量管理。建立統一的標準化的現場管理制度，包括質量責任制度、技術復核制度、現場會議制度、施工過程控制制度、現場質量檢驗制度、質量統計報表制度、質量事故報告和處理制度等。編制合理科學的施工方案并嚴格組織實施，完善強化崗位責任，推行項目經濟責任制，嚴格檢驗標準，對原材料和工程中的配套設備進行檢驗，確立施工中控制質量的具體措施。

4.1.3 加強工程質量監理。房地產開發企業對施工質量的控制主要是通過工程監理進行。在實際工作中我們可以委托項目監理單位對施工單位質量管理體系的實施狀況進行監控；監督檢查在工序施工過程中的施工人員、施工機械設備、施工方法、工藝或操作是否處于良好狀態，是否符合保證質量的要求；做好設計變更的控制工作；做好施工過程中的檢查驗收工作；做好工程質量問題和質量事故的處理，當出現不合格產品時，應要求施工單位采取措施予以整改，并跟蹤檢查，直到合格為止；當施工現場出現質量異常情況，又未采取有效措施、隱蔽作業未經檢驗而擅自封閉、未經同意擅自修改設計圖紙、使用不合格原材料或構配件時，應下達停工指令，糾正后下達復工指令；要對工程材料、混凝土試塊、受力鋼筋等實行取樣送檢制度；對從事計量作業的操作人員技術水平進行審核，對其計量作業結果進行評價和確認。

4.2 現場有效質量管理關鍵環節

4.2.1 工程樣板先行。樣板先行作為工程質量控制的重要手段，在房地產公司的實踐中起到了巨大的作用，工程樣板是工程質量的演練，是對施工隊伍的實物交底的基地，有利于及時發現施工圖存在的問題，避免大規模的返工簽證

4.2.2 技術方案先行。技術方案是保障專業分項工程合法施工的有效技術資料，更是指導正確施工的基礎資料。技術方案先行作為工程管理的重要制度之一，必須在施工現場不折不扣地執行。通過審批后的方案，可以大大提升專項技術的可操作性，使施工、技術與經濟指標達到最佳組合狀態，為項目工程的最大效益服務

4.2.3 施工關鍵工序控制。甲方的現場管理不可能也不要求控制施工過程的每一個過程每一道工序，找出施工過程中對建筑產品質量或功能影響最大，施工中最容易出現問題的關鍵工序作為重點控制的對象，對有效控制質量通病，保證產品質量，提高管理效率都具舉足輕重的作用。

5 房地產開發項目竣工質量管理

竣工驗收是工程施工全過程的最后一道工序,也是工程項目質量控制的后期工作,是全面考核施工質量的重要環節?？⒐を炇涨?房產開發企業應及時委托具有相應檢測資質的檢測單位對工程建設質量進行全面檢測,為工程順利通過驗收奠定基礎。及時組織由參建各方參加的單位工程分戶驗收工作,不能走形式、走過場。對工程質量有疑慮的地方,現場進行查驗,發現問題,盡早處理,消滅質量缺陷?？陀^、公正地評定工程質量等級,使工程質量等級評定能夠準確反映工程建設的內在質量。嚴格按照驗收規程進行工程驗收,發現質量問題,責令有關單位限期處理。

6 房地產開發項目售后質量管理

房屋交付后，其質量管理并沒有劃上句號，至少還有兩方面的管理工作要做。一是要做好售后服務。有銷售部門牽頭，組織售后服務和維修整改小組，徹底持續跟蹤售后維保工作。二是要做好征求意見和調查回訪工作。要組織人員，廣泛征求住戶的意見和要求，并及時地進行處理。要深入調查研究開發的房地產開發項目尚需改進的方面，并對調查后的材料進行全面整理分析，及時反饋到有關部門，以進一步提高房地產開發項目的質量。

參考文獻：

[1]陽波.中國房地產項目階段劃分探討[J].重慶建筑大學學報.2007.03.

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我受XX建筑規劃設計有限公司全委會的委托在此向董事局做200X年XX建筑規劃設計有限公司工作報告,請各位董事審議。

過去的200X年是我國XXX規劃開局之年,我國經濟更加發展,民主更加健全,生產更加進步,文化更加繁榮,社會更加和諧,人民生活更加殷實。我市也吹響了“實施追趕型經濟,實現跨越式發展,奮力西部突圍”的戰斗號角。過去的一年,設計公司在董事局正確領導下,全體員工勤奮工作,依托主業,服務主業,在房產主業強勁發展的推動下,完成了年初董事局下達的各項經營考核指標。我司在200X年春季和秋季籃球賽分別取得亞軍和冠軍的好成績,取得了歷史性的突破,我司選送的歌舞劇《新劉三姐》獲集團“七一”文藝匯演第一名。

一、200X年度考核指標完成情況(略)

二、工作措施及存在的問題

200X年,我們根據董事局的有關決議和設計公司年初工作規劃,采取了一系列的工作措施:

1、取消設計管理產值,參照集團公司考核盈余獎罰分配制度,建立了與利潤掛鉤的考核盈余獎罰分配制度。既保障了股東的權益,又充分調動和激發全體員工的工作熱情,讓全體員工都關心企業的利潤,積極增效減耗,開源節流。

2、修定完善了設計提成制度。將設計人員基本產值任務同公司基本運行費用預算、董事局考核盈余任務數掛鉤,設計人員產值任務與個人工資掛鉤,使產值任務的分配更加公平。

3、制定了內部設計業務流程。

4、修定完善了各專業產值分配比例,按項目類別和復雜程度調整了產值比例,更利于調動設計人員的積極性。

5、制定了年度費用預算,明確了公司和各生產處室各項支出的控制限額。增強了全員成本管理意識。

6、制定了產值統計月報表制度,將過去的年終提成統計分項目按月統計,既有效避免了差錯,化解了矛盾和爭議,又及時為工資和風險考核的發放提供了依據。

7、修定了技術指導人考核辦法,明確了指導人與被指導人的權利和義務,有利于形成“傳、幫、帶”的良好氛圍。

8、制定了設計人員超產假制度,規定超額完成一定數額的產值的員工可享受相應的帶薪休假,鼓勵員工超產,關愛員工身心健康。

9、制定了注冊師聘用管理制度、設計顧問聘用管理制度、外聘工程師管理制度,使顧問員工和特殊員工的管理有章可循。

10、制定了園林、裝飾兩處室改制實施辦法,使兩個處室實施私有化下的私有化,充分走向市場,迎接挑戰。

存在的問題:

回首過去一年的工作,設計公司雖然取得了設計綜合產值(略去)萬元,考核凈盈余(略去)萬元的好成績,但我們清醒地認識到這主要得益于房產主業的強勁增長。設計公司的自身表現并不如人意,離董事局的要求和期望差距甚遠,突出表現在以下幾個方面:

1、工作作風渙散。有的員工過分講究個人利益,斤斤計較個人得失。創業之初那種艱苦的環境下,老員工那種特別負責任、特別能吃苦、特別能奉獻、特別能戰斗的工作作風和精神氣質沒有得到傳承和發揚。

2、崗位職責不清,權責不明,管理層分工不明,沒有形成合力,管理水平不高。

3、設計進度毫無保證。全年幾乎沒有一個施工圖設計項目按時交圖。這雖有多方面的原因,但內部管理不到位,設計人員時間觀念淡薄,責任心差,市場意識差是主要原因。

4、設計和服務質量下滑的趨勢沒有得到控制。各環節把關不嚴,全面質量管理難以落實。今年一季度完成的設計項目報施工圖審查初審通過率為零且有違反強制性條文的錯誤,嚴重損害了公司形象。

5、管理層思想不重視,有畏難情緒,定額設計沒有取得實質性進展。洪江___廣場定額設計雖然在董事長親自帶領下取得了重大成果,但并沒有將這一工作化為設計公司的工作流程。我們雖然擬訂了定額設計實施細則草案,但沒有對定額標準作深入細致的研究。

以上存在的突出問題主要是總經理角色意識缺位,管理水平不高,綜合協調能力不強造成的。本人辜負了董事局和設計公司全體同仁的信任與期望,在此,本人深感不安和內疚。

三、工作

體會

設計公司是智力密集型企業,設計行業的競爭歸根到底是人才的競爭,人才是最重要的生產資源。搞好設計公司工作的關鍵是要依靠___的企業文化和不斷地體制創新將管理和專業技術人才特別是核心骨干緊密團結在___的旗幟周圍。要充分利用集團公司股分制改造為契機將設計公司打造成以房地產公司控股,核心骨干參股,產權清晰,權責分明,自主經營,自負盈虧的現代科技企業。

要建立健全規章制度,不斷進行科技創新和體制創新,建立科學的管理流程,用制度、流程去規范各項工作。管理層分工明確,形成合力,不斷提高管理水平,使各項工作有序、規范、和諧發展。寧可發展慢一點,也要發展穩一點,好一點;寧可規模小一點,也要人員精一點,效率高一點。

四、2007年工作設想

1、經濟指標

1)完成設計產值(略去)萬元,其中內部產值(略去)萬元,外部產值(略去)萬元。

2)完成考核凈盈余(略去)萬元。

2、制度建設

1)務必在2007年5月30日前完成定額設計實施細則及定額標準的制定工作。設計公司總經理負責制定定額設計實施細則,總工負責制定定額標準。由總工擔任攻關小組組長,組員四名,其中設計人員二名,從工程公司抽調預結算人員二名。由設計公司拿出12萬元設計產值獎勵攻關人員,若不能按時完成任務,總經理、總工引咎辭職,相關人員按“四步曲”制度處理。

2)轉變工作作風,修定完善設計進度管理辦法,無正當理由不按時保質保量完成工作任務者,記“四步曲”一次,每延誤一天扣本專業設計費5%,所屬處室主任負連帶責任,一個季度累積兩次未能按時完成任務者將作勸退處理,一個處室一個季度累積有三次未按時完成工作者,處室主任應引咎辭職,且不得參與當年考核盈余分配。因不可抗力或房產原因導致延期的,必須有房產書面同意延期意見報總經理認可備案。此項修定工作在3月底完成。

3)制定設計質量考核管理辦法,設計成果圖應符合國家規范和設計深度的要求,凡圖紙每出現一例違反強制性規范或有結構安全隱患者,或出現重大設計失誤,每次扣罰該專業設計費10%,并承擔因此造成的直接損失。此項工作在3月底完成。

4)修定完善校對、審核、審定、注冊師把關考核管理辦法,凡經各環節把關會簽齊全的設計成果圖報送施工圖審查存在違反強制性條文、有結構安全隱患、有保守浪費等審查記錄之一者,審核、注冊師、審定人員各記“四步曲”一次,且每出現一處扣罰該專業產值的10%。內部把關程序中高級把關者對低級把關者的處罰同上。此項工作在3月底完成。

5)修定完善總經理、總工、處室主任、設計員、行政后勤人員崗位職責與考核管理辦法。

6)成立住宅設計研發小組,配合房產做好前期市場調研、可行性研究報告、項目估算等工作,接受房產委托對住宅作品進行研發,且研發成果可有償重復套用。設計公司每年拿出來6萬元設計產值獎勵研發小組成員。

7)修定完善設計服務管理辦法,強化服務意識,每出現一次因服務態度或質量引起的投訴經查證屬實,當事人記“四步曲”一次,且扣罰施工服務費10%,所在處室主任負連帶責任,一個季度累積三次被投訴經查證屬實的作辭退處理。

8)完善財務管理制度,配備專職財務人員,加強成本核算與管理。

3、執行力建設

強化管理,督導落實各項管理工作,特別要抓好內部設計業務流程、定額設計、設計質量與服務、各環節把關質量、設計進度管理等工作。

4、人力資源建設

1)人才引進,優化工作環境,創建事業平臺,采用多種渠道,多種方式引進各類專業優秀人才。要保證進得來、留得住、能發展。要讓___設計公司成為技術人才施展才華,發展事業的樂園。

2)人才培訓,結合技術指導人制度,搞好日常工作中技術骨干的傳、幫、帶工作,要將技術骨干的主要精力放在培養新人的工作上來,只有新生力量成長起來了,公司的發展才有希望。

開展專題項目設計的討論。各處室每月的專業知識座談或講座,要求每個人都能上臺主講,使每個人都能得到鍛煉的機會。

有計劃組織分組外出考察學習,每人每年都有一次機會。

組織專家講座,每年至少兩次。

鼓勵員工參加注冊考試和職稱考試,提高專業理論水平和工作能力。合理安排工作,盡量為參加注冊考試的人員提供復習時間。

5、企業文化建設

充分依托集團公司優秀的企業文化載體,結合設計公司的行業特點,培育具有鮮明特色的設計公司企業文化。

1)積極參加集團公司組織的各類文藝、體育活動,開展豐富多彩的業余娛樂活動,增強公司凝聚力。

2)結合全面質量管理制度,開展優秀設計評選,激發員工的責任感、榮譽感,鼓勵員工多出作品,出好作品。

3)組織內部設計競賽活動,充分發揮員工主觀能動性,提高理論水平,將設計競賽與產品研發緊密結合。

4)組織學術座談,鼓勵學術研究,獎勵。

6、強化服務意識,增強市場競爭實力