設計成本控制要點范文
時間：2024-02-19 18:06:37
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篇1
法及手段，以期達到設計階段有效合理控制成本的目的，使房產企業能贏在微利時代。
關鍵詞：設計管理、成本控制、目的、方法
Abstract: This paper analyses the effects of the common problems of cost control through the analysis of real estate in the design process and the main management to solve this kind of problems.
Method and means, in order to achieve effective and reasonable design stage cost control purpose, so that real estate enterprises can win in the era of meager profit.
Keywords: design management, cost control, objective, method
中圖分類號: F293.3文獻標識碼：A文章編號：
引言:
隨著市場競爭的日趨激烈，房地產正在告別暴利時代，利潤回歸社會正常利潤水平。房地產業正在進入精耕細作時代，專業化分工越來越細，專業化水平越來越高，這就需要開發企業的管理模式由粗放型轉為集約型管理，實現開發成本費用的精確控制。
正文：
企業存在的終極目的是利潤最大化，實現利潤無非“開源節流”?！伴_源”要求對公司現有資源通過整合，發揮其最大效益；節流是成本費用的降低、控制。具體到房地產開發項目上，“開源”即是最大限度挖掘項目潛在價值，提高附加值，實現價值最大化；“節流”即房地產項目各階段的成本費用控制。
通過大量房產工程項目研究表明,到項目初步設計階段，所達到的項目確定性將影響工程造價的程度約65%；到施工圖設計階段，基本能確定的工程造價程度可達到90~95%，而施工階段通過技術措施節約工程造價的可能性僅為5~10%，這表明設計階段的造價控制是建安工程造價控制的關鍵。
然而在實際項目工程中，因設計階段對于成本控制工作的不重視，導致項目重大返工、延誤工期、影響報批報建的情況又屢見不鮮。常見的與設計相關問題有：
1）、拿地前未對項目現場進行切實有效的勘測，或是規劃設計條件未了解清晰，或是未做項目
強排多方案比較，以致對項目定位未達到精準、最優、可實現性強的目標，進而在后期設計深化、工程建造、市場營銷階段碰壁，浪費人物財力，造成工程的巨大損失。舉例：如某房產公司在江南一帶拿地時，由于未及時了解到該區域在地下50、60米深度區域內存在大量溶洞的地質情況，并在設計時，未進行多方案比選，直接全部布局了30余層的高層，且采用鉆孔灌注樁，結果在實際施工過程中造成了無法下樁成樁的情況，導致工程停滯。公司層面為穩妥起見，將原設計方案推倒重來，所有前期準備工作重新做過，這不僅浪費大量人力物力，也影響公司的品牌口碑。
2）、設計招標過程中，不合理的報價中標原則，導致設計單位的不正當競爭，使得設計工作進度、質量及后續配合產生各種問題，從而影響工程實際正常開展，大大增加不必要的隱性成本。
3）、設計工作開展階段，設計內控技術、管理工作未及時有效跟進，導致設計成果質量成本控制權往往在設計院手里，房產公司本身沒有有效監控，導致出現某些成本處于失控狀態（比如：粗放式的設計管理導致建筑產品的鋼筋含量、景觀綠地率、地下車庫面積指標等等偏離正常范圍，引起成本控制問題）。
4）、各專項設計工作的組織安排不合理，導致設計周期延長、設計工作反復、設計質量低下等情況產生。譬如，某個房產項目原定是精裝修項目，如果在建筑方案設計階段未進行及時的精裝設計工作的跟進，而在等施工圖報批后再進行，則很有可能會導致精裝設計落實困難以及報批報建的障礙，從而增加成本。
……
綜上可見，在項目的設計管理過程中采取必要的原則和方法，對于實現合理有效的成本控制有多么重要的意義?。∧敲慈绾瓮ㄟ^管理使得項目的造價成本在設計階段就得到合理有效的控制呢？這就需要我們對其中的方式方法進行研究細化并付諸于實施。
首先，為使設計工作在社會暨定成本范圍內高效合理開展，公司設計、成本管理部門根據公司管理特點，結合以往項目管理經驗，需制定出相應限額設計指標，用以指導設計工作正常開展。
其次，我們需要重視市場調查和工程可行性論證工作、結合規劃前期條件以及現場實地的查證，加強投資決策的科學、公正、客觀和程序化，進行合理的項目定位，確保項目合理的開發周期，控制整個項目的總體運營成本。
再次，我們需要在項目各設計階段，通過詳細的設計內控技術管理工作，達到良好的成本控制目標：
設計前期準備階段：
1）、多渠道了解收集項目規劃條件、基礎資料，準確及時明確項目設計要求，提高設計任務書的編制深度，明確限額設計指標，并在合同執行中強調貫徹，以切實起到控制投資的作用。
2）、盡早介入項目決策、定位工作，密切把握公司對項目的產品定位及技術要求，為項目決策提供有效的技術支持，進行強排多方案比較，避免后期顛覆性逆轉，提高項目整體性價比，降低成本。
概念方案及方案設計階段:
1）、做好規劃建筑方案的征集選擇，多方案比較工作，選擇符合市場需求的、令土地
增值收益最大的設計方案，提高項目整體性價比。
2）、充分利用原生態環境（包括地形高差、植被水流等），總平設計應用足容積率、盡
量用足建筑密度，通過拉高拍低、最大景觀資源化等手法，創造最高的土地增值方案
和溢價性最高的產品體系。
初步（擴初）設計階段，包括驗證:
1）、方案設計的經濟合理性（如：體型系數，窗墻比等指標）；
2）、建筑單體設計的合理性：平面功能布局、豎向設計、立面風格、重要部位（如：
首層大堂、樓電梯間等）等；
4）、建筑主體主要材料部品配置標準引入的合理性：如外墻裝飾、保溫、門窗、室
內設備標準、電器及空調配置標準、單元及分戶入口、電梯、標準車位配置、地庫面
積及交通形式；
5）、基礎、結構承重體系的比較選擇工作：如設計荷載取值、地下室、基礎結構選
型、上部結構形式選用、建筑層高、高寬比、梁柱剪力墻的尺寸布置、鋼筋含量、混
凝土含量的要求；
6）、景觀方案融合、景觀設計標準〔如軟、硬景比列，水景面積控制，各類植被配
比、景觀構造節點選用、城市家具配置、單方造價標準要求等〕引入；
7）、精裝方案融和、精裝設計標準引入（如首層大堂、樓電梯間、架空層、樣板房
等）；
8）、小區配套設施（如體育健身、文化娛樂休閑空間、教育設施[小學校幼兒園]面積
及標準引入；
9）、市政管線、配套設備設施的引入（市政管線如：社區給排水、電氣管網、燃氣
管網、通訊弱電系統等；配套設施設備如：各系統負荷中心、垃圾房等）
10）、對其它共性部分設計標準要求引入。
施工圖設計階段：
1）、在預定概算限額內，對不同設計技術方案及材料進行成本研究，提出成本控制的設計建議，并在設計說明中明確，確保在投資限額范圍內作好施工圖設計；
2）、施工圖出圖前，對主要成本技術指標（如：含鋼量等）進行測算，達到指標方可正式出圖；
3）、施工圖設計階段，通過設計優化，降低部分對產品品質影響不大的材料檔次，如砂加氣砌塊、陽臺玻璃欄板、外墻保溫材料、空調裝飾板等，但對客戶投訴和關注點較多的電梯、進戶門、外墻門窗、可視對講等，應在保證質量的前提下控制價格，要保持與產品定位和對業主的銷售合同承諾相符合，并根據市場定位、客戶需求列出交樓標準。
施工圖配合階段：
1）、施工圖設計完成后，及時組織各專業相關人員對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經濟性進行審核，對設計成果做精細化控制，減少設計返工和殘次品〔如梁柱的位置、空調機位的安排、管線走向的布置與標高關系等設計細節〕。
2）、加強設計變更及簽證管理，尤其對工程造價有較大影響的重大設計變更，必須堅
持先算經濟帳后變更設計的原則，同時，盡可能把設計變更控制在設計階段，減少或
避免施工中的設計變更；
各設計階段提交的成果中需附有設計成本匡算（估算）、概算、預算清單，為下一階段成本控制提供依據。
另外，設計院的選擇與管理也是控制設計成本至關重要的一個環節，在實現的過程中，我
們需要關注如下事宜：
設計院的選擇：應選擇易于管理、態度重視，并且服務意識和市場口碑好的設計院，另外應視設計院當時的項目情況，要能抽出足夠的人力?？赏ㄟ^概念性方案做多家設計院比選。
專業負責人的選擇：專業負責人應有2、3個以上優秀項目的業績、經驗，市場反饋圖紙質量好，負責意識、成本意識、服務意識強，在圖紙修改配和、專業配合、現場配合方面做的好，且專業負責人對項目有較強的影響力和控制力。
與設計院溝通并灌輸工程成本控制的意識，把甲方特別關注的關鍵點灌輸給設計院；同時可以采取雙贏的辦法，對于超限額的給予懲罰，對于低限額有獎勵措施，調動設計院的積極性；也可將此指標作為建立長期的戰略合作伙伴關系的必要考評指標之一。
設計周期的合理取值：要在保證質量、不增加成本的前提下，盡量縮短設計周期，這就需要在決策導向上予以保證，并合理利用工序的前置和搭接時間，積極推廣標準化設計。
設計費的合理取值：設計費在項目總成本中占的比例很小，但是設計對工程進度、質量的影響卻很大。根據以往經驗，設計費略高于當地的平均值、略高于設計院的心理預期，對于調動設計院的積極性，保證設計質量行之有效。
設計合同中明確限額設計為設計公司必須履行的義務：因設計錯誤導致的損失、因設計延誤導致的損失、施工配合不到位導致的損失、設計結果超限額都需要受到懲罰，視為必需承擔的違約條款。
限額設計合同的引入和使用：限額設計可以有效的控制項目成本，意義重大。限額的內容應選擇可以控制、容易離散的部分，如含鋼量、混凝土含量、門窗限額、景觀、精裝限額等。限額的數值應比當地平均值略低。另外限額應有一定的彈性范圍，對于把握不了的特殊結構可以不限。
此外，眾所周知，設計組織能力決定設計工作效率，提高設計組織能力，直接影響建設項
目的進度、直接成本及間接成本，具體措施如下：
加強外部溝通能力，及時準確解讀項目外控條件，確保項目設計工作快速高效正確開展，不發生嚴重的逆轉情況，降低直接、間接成本；
做好設計進度控制，運作好各設計階段、各設計子項的串聯與并聯，合理確定各專項設計在各設計階段介入的時間及深度，以及設計主線與附線之間的配合工作，盡可能做到“無縫接力賽跑”，降低成本。
做好設計質量控制，控制設計變更及簽證工作：做好施工圖紙的會審工作，將圖紙中的質量隱患消滅于萌芽狀態，盡可能避免后期發生變更導致成本的增加；做好設計前后階段之間及各專業設計之間的配合、協調，減少差錯、修改、變更；設計差錯應盡可能消滅在實施前，做到事前確認，降低對建安成本的影響，減少實物返工；重視業主意見反饋。
最后，合理引入外部資源，有助于確保項目設計的正確性、合理性，減少重大設計修改及
返工。
施工圖審查公司的選擇及溝通：選擇從業經驗豐富、有較強成本控制意識，易于溝通
的施工圖審查公司，對于規范的邊界或爭議、超限的判斷、裂縫寬度、短肢墻體系的定義等，要盡早與施工圖審查公司溝通達成共識，避免大的設計修改和返工。
其他外部資源的引入：當需要對于項目的性價比、重大懸疑問題進行判斷時，要盡早引入外部資源，比如政府、人防、審圖公司、學術權威、行業專家、專業咨詢公司等，合作可以是顧問的方式，進行技術、經濟等層面的多角度論證或咨詢。
結語：
如上，已較為清晰地闡述了房地產項目在整個設計過程中，進行有效設計成本管控的主要方法和要點。房地產設計過程中的成本管控工作，是一個涉及到房產公司眾多部門的長期性工作，需要我們運用正確的方法、合理的步驟，各個部門互相支持、通力合作，在今后的工作中不斷實踐，逐步形成行之有效的設計階段成本管控模式，真正做到集約式管理、精細化控制，讓房地產企業贏在微利時代。
參考文獻：
1、苗雨、劉國慶房地產工程項目設計階段的成本控制策略與管理方法城市建設理論研究
篇2
關鍵詞：建設工程；成本控制；問題；意義；方法
建設工程造價控制一般可簡單劃分為投資決策階段、設計階段、建設項目發包階段及建設實施階段，各階段成本控制各有其特點，所起的作用和重要程度各有不同。其中，設計階段的造價控制項目是成本控制的關鍵，各設計階段的造價（估算、概算、預算）相互制約、相互補充，在整個項目建設過程中具有指導性意義。
建設項目成本控制在設計階段存在的問題
長期以來，工程項目建設過程中普遍忽視設計階段的成本控制，設計人員缺乏技術與經濟相結合的思維。設計師將工程設計工作視為單純的技術工作，只重視技術指標，而對經濟指標缺乏嚴格的約束。不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。有些設計粗糙，初步設計深度不夠，設計概算質量不高，有些項目甚至不要概算，概算審批走形式，造成三超現象（概算超估算，預算超概算，結算超預算）嚴重。
由于片面強調項目建造過程中的限額設計的重要性，導致設計人員的創造性受到限制，使得一些新材料、新技術不能在項目中得到應用，而這些新材料或者新技術卻恰好能在房地產項目后期運營過程中發揮環境效益和經濟效益。在目標成本中的限額如投資估算、設計概算和施工圖預算等，均是指建設項目的一次性投資，因此設計人員容易忽略項目運營和維護成本而只關注建造成本和銷售收益，因而造成限額設計的效果從全壽命周期成本來看并不好。
二、設計階段成本控制的意義
設計階段控制造價既是必須的又是行之有效的，同時在此階段控制造價也能起到事半功倍的效果，能夠為中、后期項目開發的成本管理工作夯實基礎。在建設項目開始施工前調整設計所需成本較小，而施工階段改動設計就會造成成本增加較大。該階段的造價控制不只是表面意義上的控制估算、概算、預算，而其實際意義在于通過控制三算，達到提高設計質量，降低工程成本的目的，即取得真正意義上的控制造價。因此，控制成本的關鍵在設計階段。
房地產開發企業在設計階段的成本控制方法
1、確定合理的投資估算
投資估算應為建設項目投資的最高限額。它不僅是項目籌措資金，制訂建設貸款計劃，核算固定資產投入及編制固定資產投資計劃，也是工程招標選擇設計單位和設計方案，衡量設計方案經濟合理性，控制設計概算，實行限額設計的重要依據。房地產開發企業在項目的方案設計開始之前，應充分考慮項目定位、產品類型、營銷對象和開發成本，根據項目盈利預期目標確定項目投資估算。投資估算的主要依據為參考項目的投資估算目標成本。從項目立項到竣工決算，目標成本是貫穿始終的控制手段和控制依據。在項目前期編制的投資估算目標成本中，可根據以往類似產品類型的建設成本經驗數據為基礎，綜合考慮本項目的土地成本、前期成本、資金成本、估算建安成本、市政環境成本、公共配套成本及開發間接成本等，結合項目盈利預期目標，確定項目的投資最高限額，作為設計和施工階段成本控制的依據和考核標準。
2、重視方案設計的比選
在設計方案比選階段，房地產開發企業不應只考慮當時的限額，更應以可持續發展的眼光，關注全壽命周期成本和項目產生的社會影響和環境效益。例如，現在的樓盤為了提升產品檔次，吸引購買人群，會營造大比例的人工湖泊。這種設計方案在不缺水的南方也許可行，但在如今到處鬧水荒的中國其它地區則極有可能留下巨大的隱患。在設計方案比選階段，相關人員應估算每平米的湖泊一年下來的蒸發量，自然滲漏水量，每次換水所耗費的水量與電量，評估如果折算成自來水或中水的費用，物業管理費用是否能負擔。若設計改為種植區，則能夠獲取更大的環境效益。相對于一片茂密的樹林來說，樹林能為小區居民帶來新鮮的空氣，林中的鳥語花香，時間越久樹林越能給小區居民提供更多的氧氣。而維持一個大型人工湖泊所需要的能耗只能讓地球產生更多的二氧化碳或一氧化碳，這跟現在倡導的低碳生活是背道而馳的。
在確定項目定位和產品類型后，設計人員應根據設計原則和建設方針，利用價值工程對主要建筑方案、結構布局、設備設施提出經濟、技術方案比較，經過多方案的比選，優化設計，盡量采用安全可靠、易于施工、環保節能的設計方案，確保能夠提高使用功能，降低工程造價和運營成本。成熟的房地產開發企業可根據以往開發的各種類型產品所積累的設計經驗，結合國家頒發的各項建筑工程強制性條文和地區特點，制定實用有效的本企業設計階段成本控制規范， 達到合理控制建安成本的目的。比如，為降低建造成本，建筑設計應優先考慮平屋面，或按照產品風格需要，采用局部坡屋面與平屋面相結合；在民用高層建筑電氣設計中，在滿足現行民用建筑規范的條件下，應急照明盡量設應急線路供電，盡可能避免設置末端切換供電，高層配電豎井內盡量不要采用母線槽，優先采用預分支電纜。
3、提高施工圖設計的準確性
設計階段控制成本應充分體現事前控制的思想，設計階段是項目即將實施而未實施的階段，為了避免施工階段的設計變更，應把施工圖設計盡量做細，作深入。
施工圖設計是初步設計的擴展，是指導工程建設的主要文件，是工程預算和施工招投標的基礎與條件，是微觀控制工程造價的圖紙，其施工要素投入占建設項目投資的50%～60%，所以，施工圖是成本投入的主要因素。提高施工圖的準確性可以更精確地控制成本，減少施工時發生的設計變更。因此，施工圖設計必須嚴格按照批準的初步設計所確定的原則、范圍、內容、項目的投資額進行，重點控制工程量。房地產開發企業在此環節的的成本控制主要手段就是通過以往項目積累，建立標準圖庫和標準做法，制定企業內部的建筑、結構、給排水、電氣、通風、燃氣等專業的技術標準和圖集， 約定成本限額指標。房地產開發企業制定標準圖庫及制定標準做法可有效減少后期設計變更，降低成本，從而可以更精確地控制成本，同時也能夠加快設計速度。比如，根據技術規范、地質報告、自然環境條件，在不同檔次的民用住宅中，限定各專業單方設計造價指標，限定窗地比率和戶型贈送比率；區分不同地區，不同建筑類型（如多層住宅，高層住宅、別墅等）制定鋼筋及混凝土設計限額指標等企業內部規定；房地產開發企業應結合自身特點，規定各專業選材標準、檔次和品牌，防止功能過剩，設計時應盡量選用兼容性強、通用成熟的材料設備，避免選擇壟斷性材料設備等；根據不同產品檔次，確定統一的設計標準和不同單項工程的單方造價指標和單方材料消耗量指標。在項目開發結束后，房地產開發企業應對開發項目的成本數據進行統計、分析，不斷完善、更新企業的成本數據庫。相關人員可根據結算數據按分部分項工程進行分析，找出施工圖設計管理中存在的缺陷和不足，為今后項目在設計階段的成本管理中做借鑒。4、加強設計變更管理
建設工程實施過程中，設計變更的情況常常發生。設計變更有功能性變更與技術變更之分，功能性變更就是意味著可行性研究的修改。設計變更管理主要針對技術變更，即施工圖設計變更與施工中的設計變更，施工變更主要是材料設備采購變更和現場施工條件發生變更，比如，由于施工圖設計往往受詳細勘察地質的影響，會產生基礎或結構局部變更，會使目標成本產生微量變化，一般浮動占建筑總投資的2%左右；但實際往往大大超過比例，而且增加的費用非常驚人。
另一方面，可以加強圖紙會審，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。在設計出圖前，組織企業各部門，對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經濟性進行審核，從各個角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免因設計考慮不周或失誤給施工帶來洽商，造成經濟損失。比如，深圳市某高層商住樓項目，外墻鋼結構裝飾架立管及橫管原設計為100×100的方通，等到施工單位從上往下施工了3層后，設計人員進行設計變更，將外墻鋼結構裝飾架立管及橫管全部改為角鋼，變更原因是由于該項目所有的給排水管及燃氣管都是沿著外墻鋪設，如果采用100×100的方通的話，外墻鋼結構裝飾架各立管及橫管之間的縫隙較小，使得給排水管及燃氣管穿不過去，所以全部變更為角鋼。這導致所有已經施工完畢的外墻鋼結構裝飾架及部分已經加工好并運到現場的鋼結構裝飾架全部作廢，造成無效浪費。扣除回收廢料后，該項變更給施工單位的簽證金額高達20余萬元。由此可見，各專業的設計人員應互相溝通，加強審圖環節，最大程度把矛盾消滅在萌芽狀態，從而減少成本控制上存在的漏洞。
5、加強設計階段相關外部單位管理
房地產開發企業可根據項目特點和企業需求推行設計招標方式、方案競選方式、協商或指定承包方式進行項目設計發包，可在設計合同中約定設計變更及修改的費用額度限制條款，如設計變更費用超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設計費（設計質保金）。在項目設計過程中，可實施設計監理制度，讓監理在設計階段就介入，從而避免設計過程中可能出現的缺陷和失誤，提高工程設計質量，有效控制工程造價。因此，房地產開發企業可選定設計監理單位，加強對設計工作的外部監控，保證設計的高質量，有效控制工程造價成本。
篇3
關鍵詞：成本控制;體系;建立;實施要點
成本控制工作的重要性已形成共識，無需多述。然而作為成本控制部門怎樣才能控制住成本，卻是個大課題?，F從房地產成本組成入手，分析開發成本控制的總體思路，以及各項成本控制要點。
一、項目開發成本分析
房地產開發條件和環節較多，且相互影響，包括土地購買、前期配套、規劃設計、招投標、施工、材料及設備采購、銷售、工程預決算、融資、物業管理等。各環節的成本可大體分為：土地成本、前期配套成本、建造成本、營銷費用、管理費用、財務費用、稅金等。土地成本、管理費用及財務費用在項目初期即可大部分確定，其波動幅度較小，可控性相對較??；前期配套成本、建造成本、營銷費用則會因為項目本身情況以及眾多復雜因素等情況的出現，而使其前后差異較大，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較大。因此，前期配套成本、建造成本、營銷費用是我們在項目開發過程中進行成本控制的重點。
二、開發成本控制的總體思路
建立成本控制目標，落實責任。
在開發開始階段及早建立各個環節成本控制目標，并將目標分解，制訂出各項成本的具體控制指標，將責任落實到各部門，確定各成本控制要點，即確定“控制什么、怎么控制、誰來控制”。
項目開發過程中，重點抓規劃設計，規范采購行為，控制設計變更。
――在成本控制上規劃設計具有“一錘定音”的地位和作用，此階段加強控制將會給企業降低至少15％的成本，也會給企業帶來至少15％的收益。
――嚴格規范工程采購行為，及早進行招標準備，使設計、合約、項目相互配合。
――完善設計變更、現場簽證程序，完善變更前的成本評審制度，明確各相關人員的簽字權限。
建立事前、事中、事后成本評估制度。
――事前有可行性研究分析，進行經濟性評估。
――事中建立成本預警機制。成本控制部配合財務部定期對各個項目、各個環節的過程成本進行全面分析、評估、檢討，對成本異常變動情況及時預警，經分析評審提出解決措施。
――事后清算對比分析評估。在項目完工后，由財務部、成本控制部門共同牽頭，對項目開發成本的組成、分布、變化過程進行深入分析，并做出合理的評估。
三、各項成本控制實施的要點和建議
1、設計管理和設計費用管理
眾所周知，設計結果決定了建造成本的85%甚至以上，因此加強設計管理可以最大限度的減少事后變更帶來的成本增加，是建造成本管理的重中之重。
（1）設計分判適度，科學討論，明確審批職責。
――設計的控制要點和控制內容相當復雜。按階段可分為：規劃方案設計、擴初設計、施工圖設計；按專業可分為土建設計、裝修設計、景觀設計、弱電設計、配套設計、人防設計等。在分判時不易過細，但也不能遺漏，否則易造成相關方互相推諉，影響出圖，影響項目進展。
――委托一家實力較強的設計單位進行設計，在做正式施工圖之前請專業技術人員和專家對建筑設計方案、結構形式、地基處理方法等進行會審，反復論證，以求獲得最佳方案。
――明確設計初審、評審、決策各級人員的職責和權限，設計管理部門牽頭、成本控制部門配合組建各類評審委員會，對各階段設計成果進行評審。
（2）招標確定設計單位。
無論何種設計單位的選擇均采取多單位、多輪次招標形式，以爭取最佳的性價比。
（3）嚴格控制設計質量，設計費與其掛鉤。
在項目前期盡可能確定有關技術經濟指標參數，如限額設計或第三方優化設計評審等，防止因設計自身失誤原因導致成本增加，設計費用的審核、支付亦與之掛鉤。
（4）限制和控制對工程造價影響大的內容。
――在滿足設計質量的前提下，通過優化設計，限制鋼筋含量、砼含量、節點設計等對工程造價影響大的內容。另在積累了一定數量、類型產品的單位建造成本基礎上，可考慮采取限額設計方法。
――在滿足建筑效果的前提下，對裝飾用料和建筑材料進行事前封樣和定價，主動控制一些市場價格波動較大的材料成本。
2、建造成本管理
（1）編制項目成本預算，確定合理的成本控制目標。
在項目前期（項目規劃階段、方案設計階段、施工圖紙設計階段等），根據設計的深度，以及以往工程建設經驗數據、市場價格因素，結合項目市場定位、銷售市場預測情況，通過不斷調整、修正的方式編制項目成本預算，盡早確定合理的成本控制目標。
（2）進一步細化成本控制指標。
成本控制目標一旦確定，成本控制部門、財務部門應及時將成本測算值進一步拆分成具體化的成本控制指標，對工程承包和材料選用起指導作用。如設計圖紙要求外墻采用外墻瓷磚，則不同品種規格、不同產地，效果不一樣，價格差異也很大，決策時就需要根據分解后的成本控制指標結合有關項目定位情況進行綜合評判、選擇，或進一步選取替代品，達到設計效果與建造成本的平衡、統一。
（3）在工程承包和材料采購過程中，堅持“三堂會審、貨比三家，最低價中標”的原則。
各工程承包均需編制控制性標底，作為報價評標的重要依據。同時完善投標單位的資格預審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收各類承包商，以實現充分的市場競爭，最終實現降低成本的目標。
（4）加強對投標單位的議標制度。
一方面，通過議標，解決了招標過程中存在的圖紙、技術、工期節點設置等各類含糊不清的問題，避免了將這些問題、矛盾帶入合同中而可能導致的后期現場施工糾紛、價款爭議等事項；另一方面利用承包商的競爭心態，可實現報價讓利、成本下浮的目的。
3、前期配套成本管理
由于前期配套內容主要為水、電、、暖、燃氣、電信等與市政有關的壟斷企業發生成本，且其參與方案審核、項目驗收，可以說是得罪不起的。通常通過研究相關政策規定，加強溝通聯系的方式，減少支出，降低成本。
4、營銷費用管理 營銷費用主要指在項目銷售過程中形成的各類費用，包括廣告費、推廣費、費、售樓處費用等。
（1）建立各項廣告及市場推廣計劃和預算的執行及監督體制。
(2)建立營銷費用管理的招標體系。
（3）降低媒體的折扣點。
5、管理費用控制
管理費用是指為組織和管理項目開發經營活動而發生的各種費用，主要為人力資源成本、行政費用、招待費等。可通過提高工作效率、樹立全員降低成本的觀念等措施進行控制。我們已有的做法有如依據項目規模及開發進度合理制定人員配備方案；再如可將各行政費用指標分拆到各部門進行控制和考核，效果都非常好。
6、財務費用管理
財務費用主要為資金成本，與開發進度、銷售進度、融資計劃有關。
（1）公司應依據項目情況編制項目《可行性研究報告》、《項目發展計劃》、《年度現金流量預算》，并據此合理安排資金計劃，利用集團公司為后盾，統籌安排，保證項目資金供求平衡，最大限度降低項目資金成本。
（2）與項目管理部門配合，采取適當緩付承包商工程款的方式，可以適當降低財務費用。
7、稅金及附加成本管理
稅金及附加成本主要為營業稅、城建稅、企業所得稅、土地增值稅等，政策性強，靈活性差。但也可對稅收進行策劃，熟練掌握運用財務準則，充分利用優惠政策，實現合理避稅。例如土地增值稅，先按1％預征，待項目竣工后進行清算，針對利潤較大的項目，我們將分幾期開發的項目一并清算，推遲清算時間，從而達到降低財務費用的目的。財務部需提前做好與稅務部門的溝通，爭取稅收優惠，在可控范圍內最大限度降低稅金。
篇4
關鍵詞：房地產開發；宏觀調控；成本控制
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
隨著國家一系列宏觀調控政策的出臺，房地產市場競爭日趨激烈。房地產項目自身情況及政府宏觀政策因素發生較大差異，如能采取有效的控制措施，則可以大幅度壓縮成本，可控性較強。因此，這也成為房地產開發過程中成本控制的重點。
一、房地產開發前期費用成本控制措施
房地產開發前期準備工作一般會發生部分費用，而這部分費用主要體現在項目規劃建設前期籌備中。這部分費用在國外項目建設中，主要歸入通路成本，包含市場開發費用、項目立項及規劃費用、項目選址及征地費用等等。
1、土地費用的控制
這部分費用控制的關鍵是建設項目的選址。房地產項目開發用地必須考慮地塊的地理位置、交通狀況及環境因素。在目前的土地政策和背景下，國有土地出讓一般以掛牌、拍賣、招商等三種方式進行，房地產開發公司對于土地的選擇不多，因此針對每個出讓地塊的調研則顯得尤為重要。
對于項目地塊的SWOT分析及建設項目的可行性研究必須開展在拍賣之前，這樣才能對項目進行有效的成本分析，進而減少項目建設時期的被動。在做前期論證時充分分析各種可能出現的影響開發成本和進度的因素，以決定是否拿地。另外，要充分考慮報建風險。這些都需要做充分論證，才能達到有的放矢。
2、勘察設計費的控制
前期工程費用分為行政事業性收費和工程服務性收費兩部分。對于行政事業收費，應采取有效的規避措施。而勘察設計費等，則應通過公開招標或者邀請招標的方式進行發包，在滿足設計要求的情況下最大程度的壓縮設計費用。對設計單位，應通過限額設計減小工期和材料成本壓力，應該在建筑美學和投資成本間尋找平衡點，在保證設計定位和結構安全及適用性的前提下，外立面盡可能簡潔；設備設施夠用，好用；通過審核結構配筋降低含金率等等辦法來達到控制開發成本的目的。
三、施工費用的全程控制措施
1、項目決策階段的費用控制要點
一般房地產項目決策階段會遇到以下問題，首先就是項目的實施階段時候的市場定位已經與前期市場定位不一致。這個比較突出的表現在房地產市場的宏觀調控政策上。這樣的難題必須采取以下對策：①加強項目投資決策的科學性、系統性，重新明確和調整項目市場定位；②推行價值工程管理，使用最少的投資，爭取最大的效益產出。③保持決策的連貫與調整，盡量避免后期大幅度調整帶來的震蕩和成本上升。
在價值工程管理上，必須遵循以下成本控制要點：①保持項目功能不變的情況下降低項目投資；②保持投資總額不變的情況下提高項目功能；③投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；④降低一些次要功能，使成本大幅度降低；⑤運用新科技、新技術，既提高功能，又降低項目投資。
2、規劃設計階段的成本控制要點
設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵，必須采用以下有效措施進行控制：①對設計單位的設計管理應嚴格控制，設無論是概念設計、規劃設計還是一般的裝修設計，均應通過規范化的設計控制流程來管理；②在滿足設計質量的前提下，限制鋼筋、混凝土用量等對工程造價影響大的內容；③在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響；④通過規范化的設計任務書和合同嚴格控制設計單位的設計質量；⑤通過規范化的設計評審流程來評價各重要設計節點的設計成果質量。
3、項目招標及前期階段的成本控制要點
在這個階段，必須通過合理分包及施工招投標等手段合理降低工程造價，縮短工期，提高工程質量。具體的控制措施如下：①專業專項工程分包給專項隊伍施工并負責驗收通過，由有相應資質的設計及施工單位進行施工，并組織相關部門進行驗收；②盡可能自購設備和材料，降低工程材料成本；③協調處理好與政府相關部門的關系，由于房地產開發項目施工過程中涉及較多的專項檢查，必須協調好與政府相關部門的關系，減少不必要的罰款和處置費用。
其中材料采購造價成本控制是重點。由于房地產項目開發的周期較長，會出現有材料價格波動的情況。尤其是裝飾材料的價格變動會更大，但是政府出臺的相應建筑工程材料價格信息不但閉塞、材料品種不全、實效不及時，正確性時效性難以把握。因此房地產開發企業對于不能自行采購的材料，造價人員應該實地走訪和深入了解，掌握材料采購的真實價格，降低不必要的費用支付。
4、項目施工過程中的成本控制要點
這一成本控制的重點在于保證工程進度，避免因延期交房引發不必要的賠償。此外，還要從各種施工手段上盡量避免由于錯誤、缺漏等造成的浪費及重復施工，減少相應的費用支出。這個階段控制造價控制較難把握，一旦發生錯誤，將使竣工結算發生錯誤。因此施工組織設計及施工方案的審定，房地產開發企業應該讓費用控制工程師和造價人員參與，從而避免問題發生。
5、設計優化及設計變更成本控制要點
房地產開發企業應鼓勵施工單位采用新工藝及新手段進行施工設計，甚至對于可以降低造價的材料替代或者合理圖紙變更，都可以提出建議，由設計單位從技術上考慮是否可行，最終房地產開發企業審批核準。作為開發企業的造價控制人員必須知道設計變更的優劣對開發效益的影響程度，基本原則是技術上可行、法律上允許、經濟上合理、質量標準不變。
6、造價增加的管理措施及控制要點
在施工過程中，由于工程變更、現場簽證、施工索賠、經濟洽商、技術聯系單、驗收資料等行為，會造成施工管理階段的費用增加。而這階段的造價成本控制主要是施工中增加造價部分的管理，對沒有定額的分部分項工程單價要及時合理的確定。
四、財務費用及項目建設時間的控制手段
對于房地產開發這種大型資金占用的項目，以加快銷售和加速資金回收的手段來實現項目滾動開發，是最優化的資金手段，因此在項目建設全程必須縮短建設時間，控制手段主要有以下幾個方面：
1、在征地、拆遷、立項、設計、報建等前期建設階段盡量縮短工期。
2、在對規劃設計階段通過公開招標，選擇實力強、水平高、信譽好的單位以加快進度。
3、在施工階段，從項目節點控制上為項目節約時間：①逐級編制工作計劃，分項落實；②以合同為藍本，明確各施工單位各分項工程的交接時間，對逾期交付行為設置處罰措施；③配備經驗豐富的管理人員，保障項目擁有足夠的技術指導；④確保資金按時到位；⑤保證原材料、設備的組織供應及時到位；⑥對于施工過程中的設計變更，要求設計單位及時變更出圖。
4、在銷售階段，要注意以下幾點：①項目定位及銷售策略要符合項目實際情況，切記盲目和空泛；②將銷售委托給專業的營銷公司進行，并設立一定的銷售激勵制度，快速通過市場；③項目施工進度應配合銷售進度，在銷售時應具備基本的立面展示及樣板間；③監控售房款的收取及客戶房屋貸款的辦理，以便及時收到銀行放款。
五、結語
總而言之，在國家宏觀調控政策下，房地產開發企業如果想要在房價和利潤之間尋求到一個平衡點，達到買賣雙方的雙贏，那只有通過合理手段控制好房地產的開發成本。以方法促效益，才是企業生存的王道。
參考文獻：
[1] 郭寶霞．淺議房地產開發企業的成本核算[J]．商場現代化，2010年第25期
[2] 葉宏：房地產企業項目成本控制思路[J].科技創新導報，2009（34）
篇5
【關鍵詞】房地產；成本控制；投資收益
1 房地產企業成本控制的作用
1.1 提高房地產企業的投資收益
企業進行房地產投資的目的在于獲得投資收益。投資產生的利潤等于房地產的銷售價格減去房地產的成本。國家為了調控房價過高的趨勢，在2010年了《國務院批轉發展改革委關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》中明確提出了房產稅的改革的措施，且在全國大部分的一二線城市出臺了“限購令”。這些舉措使得房地產的銷售價格繼續保持強勁勢頭增長的期望幾乎化為泡沫。要想增大房地產企業的投資收益只能從成本控制方面著手，合理的降低成本，不僅可以提高房地產企業的投資收益，也可以進一步加強企業的市場競爭力。
1.2 加強房地產企業的管理效率
對于房地產企業來說，成本控制室成本管理的一個重要的方面。成本管理的主要目的是最大程度的調動企業全體工作人員，在保證產品質量的前提下，對企業生產經營全過程的環節進行科學有效的管理，從而達到以最少生產資料耗費取得最大的產品成果。成本控制水平的高低直接影響著成本管理水平的高低，進而影響著企業生產經營效率的高低。
2 房地產企業成本控制的現狀問題
2.1 成本控制意識淡薄
在我國房地產行業的發展過程中，由于企業獲得的利潤大，很多企業都不注重項目各個階段的成本控制。大部分進行成本控制管理的企業也只是關注材料的采購和利用階段的成本管理，且只有在工程完工后財務人員才會有一個大概的成本結算。全過程全方位的成本控制很少被列入企業的成本管理項目中。
2.2 成本控制體系不成熟
大部分的房地產企業都沒有制定合理的成本控制體系，一些企業雖然出臺了相應的成本控制政策，但限于管理水平的問題，沒有將成本控制體系放在重要的位置，基本是形同虛設。建立成本控制體系過程中，企業沒有及時進行相應的職責權限的劃分，當成本的耗費超過事前預算時，沒有制定相應的措施及時的改善。
2.3 不合理的成本預測
房地產項目的完成，要經過事前考察、決策、投入施工等階段，在事前財務決策中不合理成本預測的估算，很可能導致房地產成本預測不合理，使得成本控制體系從編制階段就不適合整體項目。另外，大部分企業比較重視項目完結時成本的計算，對于事前成本預測和事中成本控制關注度不夠，投入的資金、技術、人力不足會導致在財務預算中的成本預算不合理，不能及時有效的發現項目建設過程中存在的成本控制的問題，使得成本控制體系的作用失效。
2.4 投入資金過高
由于房地產行業的特殊性，需要企業在投資初期放入大量的資金以支持后續階段的正常進行。在投資初期企業可以通過各種渠道來籌集所需要的資金，但在房地產項目完工后，企業的上市會受到很大的阻礙和限制。因此，房地產能企業初期投資成本高使得對整個項目成本控制變的舉步維艱。
3 加強房地產企業成本控制的措施
3.1 樹立成本控制的理念
針對房地產企業員工成本控制觀念淡薄的形勢，企業的管理者應充分調動全體員工成本控制的積極性，培養員工的成本控制觀念，始終貫徹經濟技術、生產與成本管理相結合的原則，對職工進行全面的教育使得成本控制的觀念深入人心。市場經濟的快速發展要求企業的成本控制不僅應用于產品的生產過程，更加強調的是將實體的產品擴展到籌資成本、技術成本、資源成本、服務成本、環境恢復成本等無形產品的成本控制，只有這樣房地產企業才能在激烈的競爭環境中立于不敗之地。
3.2 加強項目事前規劃階段的成本控制
項目前期的成本控制是以編制目標成本為起點的，目標成本是指在一定的時期內，企業為了保證得到既定的利潤收益，作為合成成本中心全體員工奮斗目標而事前設定的一種預計成本。作為合成成本中心全體員工奮斗目標而事前設定的一種預計成本。這里的“合成”說明預算成本要經過多部門，大部分員工共同參與制定。目標成本一般會在項目規劃階段就開始進行編制，企業會結合土地費用額度、類似項目的歷史成本并結合新項目的設計要點編制一套完善的投資評估的目標成本體系。在指定的目標成本中，房地產企業應加大關注土地管理的成本和前期成本。
3.2.1 土地管理成本
房地產企業進行項目投資的首要階段就是土地的選擇。土地的成本主要包括土地本身的價格、相關的稅費及對拆遷的補償。由于土地成本在房地產項目成本中占的比重較大，且在前期就需要確定下來，因此對土地管理成本的控制顯得十分必要的。通常企業可以采取兩種措施來控制其成本。一是可以通過對舊的樓盤進行更新改造，可以通過房地產企業與政府積極的協商協調，從而為企業爭取一定的優惠政策，還可以獲得一部分的稅收返還以此來降低土地成本。另一方面，房地產企業可以通過公開的招投標活動，獲得公開透明的招投標信息，綜合分析并進行項目的可行性研究，進行理性的投資。
3.2.2 前期成本控制
前期成本主要包括招標投標費、規劃設計費等。招標是控制成本的一種很重要的方法，開發商一般通過網絡、報刊雜志相關的招標公告，這樣的方式很可能吸引一些實力雄厚的公司參加設計方案的競選，這樣可能會獲得性價比高的設計方案。另外，房地產企業可以利用限額設計來進行成本控制。限額設計是指在一定的資金限額的條件下，盡可能滿足相應功能與質量要求的一種設計方法。在規劃設計階段，也要注重設計質量的監控，在項目的開始階段，要確保相關技術的可行性，不能因為技術本身的問題導致項目后期無法正常進行，從而可能進一步加大了成本控制的難度。
3.3 加強項目施工階段的成本控制
項目的施工階段是項目最重要的環節，在這一階段要投入大量的人力財力。采購是項目施工階段成本的主要組成部分，這里的采購是指為了完成房地產項目開發的目的，從開發商外部來獲得所需要的貨物或是相應的服務，主要包括項目建安工程，材料、設備，勘察設計及咨詢等業務的委托。房地產企業在采購過程一方面要加強管理，以防止財務人員與采購人員茍合產生隱瞞行為，從中牟取不法的經濟利益。另一方面企業在采購過程中也可以采取招標方式，選擇性價比高的廠商與其進行合作。合同是規定責任雙方履行相應義務和解決相關問題的主要依據，因此，合同條款的規定應該盡量的細致全面，尤其是對在合作過程中容易出現分歧的部分應規定相對應定性定量的解決方案，合同用詞不能模棱兩可，耽擱項目的進程，使得成本控制工作進展變的更加艱難。
3.4 加強項目結算階段的成本控制
項目結算階段的成本控制也是十分重要的，在這一階段要及時進行項目總結，分析項目整體開發過程中成本管理及執行過程中的經驗和不足，以利于后續項目的開發管理。結算階段成本控制的效益一般分為兩種。一種表現為直接效益，主要是針對企業同施工單位的核對工作，這一階段的工作要嚴格認真依據工程量的結算清單或者是按照定額計價的方式來結算整體工作量和總價格的計算分析，最終匯總出整個項目的結算造價，將其作為支付工程貨款的依據，即該項目最終建設成本的數據。第二種效益主要表現為間接效益，主要是統計分析再利用的工作，可以依據企業已建成項目或者是利用其它類似項目的結算數據，并找出差異進行對比分析，從而匯總出不同類型樓盤的單方造價，能為房地產企業以后項目的成本測算提供便捷的方式，這是一種長遠的經濟效益。
3.5 加強營銷階段的成本控制
項目在規劃方案確定后，就要開始進行營銷工作。通過銷售才能真正意義收回資金，取得相應的投資收益。因此，營銷階段的成本控制也是貫穿整個項目運作的重要一節。在這一階段應針對營銷成本建立一套比較完善的市場推廣成本控制體系，對廣告的投放也應當進行謹慎的考量，對各個商家的報價進行比較，從而選擇一種低價優質的廣告企劃方案。
4 結語
總之，房地產企業的成本控制是比較復雜的，不僅要進行事前，事中控制成本，也應在項目結算和營銷階段進行成本控制。如果企業在項目的整個過程中綜合利用各方面的技術、人才有效對成本進行全面的控制，不僅可以提高企業整體的管理效率，也可以大大的提高企業的投資收益，從而保證了房地產行業的市場競爭力。
參考文獻
[1]王挨云.基于供應鏈管理的房地產企業成本控制研究[J].現代經濟信息,2010
篇6
關鍵詞：建設工程；成本控制；現狀；各階段管理
中圖分類號： F275.3 文獻標識碼：A
工程項目成本控制是指在項目成本形成過程中，對生產經營所消耗的人工、機械、材料費的支出，進行指導、調節、控制，并及時糾正將要發生和已經發生的偏差，把各項費用控制在計劃成本范圍內。建設工程成本管理是在滿足工程質量、進度、合同規定要求的前提下，對各項費用進行的管理，以實現盈利的目的。因此，加強項目成本管理是項目成功的關鍵，是貫穿于項目整個周期各階段的重要工作。
1.建設工程項目管理中成本控制的重要性
建設工程成本控制是在建設工程施工過程中，運用成本管理理念對施工技術和管理進行有效的控制，通過預測、組織、指導、核算和分析，對一切經濟資源費用的開支等進行控制。項目成本控制貫穿于整個項目的實施過程中，是項目管理中的重點內容。因此，在建設項目管理中，加強和完善成本控制是一項十分重要的工作。具體表現在以下幾個方面。
1.1有利于企業戰略性成本控制實施
經濟效益的提高是企業運行的根本目的，而成本控制是企業贏得市場競爭的戰略選擇，也是最基本的戰略方法。其核心思想是將成本競爭作為主要手段，以降低成本擴大市場占有率，最終贏得企業的競爭優勢。
1.2有利于提高項目的整體管理水平
成本控制是項目管理的質量表現，項目成本的降低直接反應工程耗能的節約。無論是勞動生產率還是資源利用率的降低，都從根本上體現項目的整體管理水平。
1.3有利于增加企業的利潤
建設工程項目具有施工多樣性、流動性大和周期性長的特點，在其建設過程中成本變動性較大，常常出現與計劃不符的現象。因此，對項目成本的動態控制將會在很大程度上關系到企業的最終利益。
2.建設工程項目管理中成本控制的現狀分析
2.1項目成本控制管理存在的問題
建設工程項目成本控制的分配明確但分工混亂狀態依舊存在，目前已經實行了項目經理責任制，但是大多數民營企業沒有從根本上對項目成本進行考核，項目成本管理責任制沒有得到貫徹落實。這就導致管理程序缺乏規劃、執行過程流于形式，隨意性較大，令各項成本控制脫節于狀態，從根本上達不到對成本的有效控制。
2.2項目成本控制存在的技術問題
建設工程施工中很多技術人員缺乏創新意識造成大量人力、物力、財力浪費。在工程項目管理中最重要的就是新技術的研發和應用，但是在技術控制過程中，管理人員卻忽視整體過程和實際情況的控制，只是片面的對成本進行管理，再加上管理中存在較多漏洞，如采購環節、分包招標環節、合同簽訂等管理不嚴格，從而嚴重影響成本的控制。
2.3項目成本控制人員存在的問題
項目成本管理人員是影響建設施工成本的重要因素，由于管理人員的素質水平不高、缺乏相關的經驗和理論知識，管理人員對成本控制觀念不強等問題都會給成本管理帶來一定困難。[［1］孟向軍.建筑項目工程成本管理的現狀及對策.現代營銷.2012-10-15
]
3.項目參與各方的項目成本管理目標和任務
3.1業主方
業主方項目管理的目標包括投資目標、進度目標以及質量目標。主要的管理任務是對項目的投資管理、安全管理、進度質量管理、合同管理、組織協調管理等。業主方對項目成本的控制主要體現在質量目標上，包括設計階段的質量管理、材料質量管理、設備質量管理等，最終是在質量目標上滿足相應的技術標準和規定，以及滿足業主方的質量要求，以最大限度控制項目的總投資。
3.2設計方
設計方管理的目標是對成本目標、設計進度以及質量目標進行管理，完成設計成本與設計工作有關的工程造價控制，包括設計進度、質量、合同以及與設計有關的組織協調工作。設計方對成本的管理主要體現在設計階段，做好施工前期準備工作和保修期工作，為整個建設項目做好前期的準備工作，為節約成本和施工中成本的管理奠定良好的基礎。
3.3供貨方
供貨方的成本管理主要是在施工階段進行的，但它也涉及到設計準備階段的工作，主要體現在供貨進度、供貨質量和成本控制上。保證材料的質量和供應，就是最大程度上保證工程項目的成本。
3.4施工方
施工方主要管理目標是對建設成本、施工進度、施工質量的控制和管理，施工方的項目成本管理主要體現在施工階段。施工過程中由于技術和工種的交叉施工，因此，要對工程成本進行全過程的動態控制與管理，在保證施工質量和進度的基礎上降低工程成本，既能保證滿足業主方的要求，又能保證自身獲得更大的利益。
4.工程項目各階段的成本控制與管理措施
4.1投資決策階段工程造價的管理
投資決策的過程是對工程項目選擇和決定投資的過程，它對工程項目起著總攬全局的決定性作用。投資決策涉及的行業比較多，呈現出工作量大、數據多、專業技術人員多的特點，具有一定的專業性、實踐性及客觀性。投資決策的過程是依據相關的專業資料及方法對項目進行估測，在估測當中可以分為以下幾個步驟：
1、規劃階段的投資估算
2、項目建議書階段的投資估算
3、可行性研究階段的投資估算
4、評審階段的投資估算
投資估算對項目的總投資起著關鍵的作用，是工程項目整個過程的重要依據。但是長期以來投資決策階段在建設中還存在嚴重的問題，比如出現投資膨脹現象，造成延長工期，致使工程造價過高；因為人為因素造成概算降低，有意壓縮工程投資，預留資金缺口；在施工中，建設單位提出過高的要求，超出設計的標準。因此我們要重視投資決策階段工程造價的管理與控制，多搜集相關的數據資料，對項目的價格進行準確的估測，為項目資金的投入支出作出全面準確合理的決策。
4.2設計階段的造價控制
4.2.1推行和完善設計監理制度和完善施工圖審查制度
投資者設計作品的好壞標準是客觀的，在激烈的市場競爭中求得生存，就必須擔負起投資者利益最大化，因此，設計人員應大力推行和完善設計監理制度，對設計過程進行跟蹤檢查，并進一步完善施工圖審查制度，對設計作品進行全面檢查，以避免設計中可能出現的錯誤。
4.2.2提高限額設計運用水平和完善設計變更
在設計過程中要讓設計人員明白限額設計并不是一味考慮節約投資，也不是將投資砍一刀，而是包含了尊重科學、尊重實際，精心設計，保證設計的科學性。在設計準備階段，設計人員和技術人員要對設備造型、工藝流程、建筑方案進行比較，研究出控制投資的具體措施，要對設計進行分塊限額，對設計要進行造價核算，確保在設計階段將造價控制在投資估算內。
[2]2陸寶君.建筑工程全過程成本控制要點探討.產業與科技論壇.2013-09-15
4.2.3完善變更程序，盡量減少設計變更
設計變更也是影響造價的關鍵因素，在設計中，施工圖的設計要盡量聽取施工單位的意見，使之符合施工要求，盡量減少設計變更次數，避免造成造價失控。
4.3項目實施階段的造價控制與管理
4.3.1合同管理
樹立合同管理意識，認真學習國家相關法律、法規，在制定合同時嚴格把關。結合工程實際情況，制定合理的合同管理辦法，明確合同中各方責任與權利，制定出既保護企業利益又滿足業主要求的施工合同條款。
4.3.2材料設備費用管理
建筑材料和設備采購費用是構成造價的主要因素，由此，建設工程中材料的選用對降低造價起著關鍵性作用。選擇優質實惠的材料，要貨比三家，保障資金的充分合理利用，做好材料的采購、進場、應用、保管等各項工作。
4.3.3優化施工方案
施工前期要結合施工組織設計、施工圖紙及現場施工實際情況，以及施工水平、機械設備等編制一套切實可行的施工方案。一份合理的施工方案能夠指導項目部合理利用人力、物力、財力，以滿足降低成本的要求。施工方案的優化是降低施工成本的行動綱領。
4.4 竣工結算階段的管理與控制
工程建設合同是工程竣工結算的重要依據，合同條款是雙方利益的保障，施工企業一定要牢固樹立按合同條款提供的保護自身利益的法律意識，因此，要樹立合同的管理意識。按照合同規定審核工程量的準確性，審查定額套用及設計變更簽證是否正確，取費標準是否符合施工期間有關工程造價政策的規定。[]
結語總之建設項目全過程成本管理是基本建設工作中十分重要的部分，對工程經濟和社會效益產生最直接的影響。因此，只有各方加強成本管理工作的力度，才能使建設工程成本管理走上國際化道路。
參考文獻
篇7
摘要：隨著房地產業發展速度的減緩，宏觀調控措施的進一步增強，市場競爭加劇，要想在未來的競爭中保持優勢并立于不敗之地，就必須重視和控制好開發成本，提高成本管理水平。本文將分別從房地產開發的設計、招投標、施工三個階段，提出控制開發成本的對策。
關鍵詞 ：成本控制；房地產開發；造價
一、設計階段的成本控制
一般來說，設計完成后，工程建設的成本70-80%就基本確定，設計質量的好壞直接影響到施工建設費用的多少和項目建設歷時的長短，也直接決定項目建設過程中對人力、物力和財力投入的需求，因此設計在成本控制中起著先天性的影響。設計的計劃性是保證工期順利推進的有效保障，設計的完整性和準確性，能提高招標過程中競爭的充分性和招標完成后招標結果的執行力。通過設計優化，可以減少不必要的成本開支，提高產品的性價比。設計的深化不但可以提高設計的完整性，而且可以提高招標結果的公正性和準確性。在實際案例中，許多技術人員過多的側重于設計的安全系數，而較少考慮設計的經濟性，這在根本上加大了項目的建設成本。為了避免過分關注設計安全系數而造成成本失控，可重點從以下方面著手：
1.實行設計招標，比較多個設計方案，擇優選擇設計合作單位
在設計階段引入競爭機制，在制定設計招標方案時，應推行設計成果安全性與經濟性相結合的辦法，在這兩個方面設定一定的權重來進行綜合考慮。要邀請多方較為優秀的設計單位一起來競標，并要綜合分析各個競標單位的設計要點，多方聽取專家的設計建議，取長補短，達到優化設計方案的目的，最終在保證項目整體布局、建筑造型、適用功能等方面的協調統一的基礎上，在降低工程造價上實現一定的突破。
2.實行限額設計，有效控制工程造價
實施限額設計，就是要嚴格按照批準的成本目標控制初步設計及施工圖設計，在保證各專業達到使用功能，符合設計質量要求的前提下，按分配的投資限額設計，嚴格控制設計變更，保證總投資控制在批準的限額內。做好限額設計管理，能為后期的施工建設節約很多的成本。從勘察工作開始，就要著手進行限額設計，在編制工程勘察文件時，應當滿足工程建設規劃、選址、設計、巖土治理和施工的需要。設計單位應把限額設計作為設計工作的重點考量因素，必須熟練掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，在此基礎上，按項目成本目標嚴格控制初步設計及概算，再用初步設計概算嚴格控制施工圖設計及概算，節節連貫，環環相扣，每一個環節都能為下一個步驟做好鋪墊，最終將限額設計貫穿于勘察設計的全過程。
二、招投標階段的成本控制
項目招投標階段是房地產開發成本控制的重要組成部分。招標工作的組織和招標結果直接影響著成本控制，可以說工程項目的招標結果對工程項目的成本控制有著決定性的影響。許多全國性的大型房地產公司在向全國多個地區布局時，時常會碰到對當地施工市場不了解，對本公司招標管理中的習慣條款與當地招標慣例的差異認識不足等情況，最終導致后期工程成本控制和工程管理處于被動的局面。
要做好招標工作，首先，業主要編制好招標文件。招標文件中要非常明確建設工程施工招標的原則和程序，規范和指導好施工招標的各個環節，標書中要約定好評標原則、報價范圍和具體方式、報價項內容的描述及報價規定、合同價格形式、合同價之外的價格約定、敞開口的價格風險鎖定措施、付款條件等內容；其次，做好標底編制這一項招投標管理的核心工作，標底是確定合同價款的基礎，只有嚴格編制科學的標底，才能真實、準確的判斷出競標企業報價的合理性和可靠性，為最終總包合同價款的確定奠定堅實的基礎。
三、施工階段的成本控制
施工階段是建筑產品從圖紙到最終實物產品的形成階段，在整個項目建設過程中，這一階段是資金投入量最大、各專業交叉作業管理最復雜、最難的階段。對于開發商來說，對這個階段的管理主要是圍繞著上述招投標的結果和實際中工程實施的價格變化來跟蹤調整年度基建預算以及項目的最終動態成本目標。這一階段的成本控制要點主要有以下幾方面：
1.標準化合同管理，嚴格審核工程變更
管理好合同，首先要將合同有效地進行分類，在合約規劃的基礎上將其標準化，梳理出需要固化的合同清單和具體的合同模板，以規避合同風險，降低無效成本，提高執行效率。其次，要嚴格控制項目變更，強化變更程序。目前我國市場經濟建設處于轉型期，法律法規的制定及執行仍然有許多不到位的地方，具體到房地產開發市場中，則是出現許多施工單位為了爭奪施工工程，采取“低價中標，高價索賠”的競標策略。所以作為開發商的造價管理人員，不要對較低的中標價抱有幻想，誤以為能節省成本，而要做到事前把關，主動監控，在保證施工企業有一定的合理利潤的基礎上，嚴格審核工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控。
2.借助監理機制，加強核價管理
開發商囿于人工成本支出的限制，不可能對項目建造的全工程都監督到位，這就需要選擇合適的監理單位，幫助開發商在質量、工期、質量等方面進行全方位的監督控制。應將監理公司的工作業績與其監理費實行有效掛鉤，完善監理單位的職責分工及有關制度，保證工程成本目標在可控范圍內變動。同時，要將對監理工作的考核細分到季度、月度及周，嚴格工程進度款的審核，及時檢查或抽查監理公司套用材料單價及費用定額的核價工作，確認無誤后再支付相應的工程進度款。
3.進行技術創新，強化綠色環保理念
技術措施的實施是項目總投資得以有效控制的重要保障。按照業內的平均水平，材料費約占直接工程費的70%左右，同時，直接費的高低又極大的影響到間接費的高低。當前建筑新技術新成果的廣泛運用，能有效降低材料費的損耗，要加大新工藝、新材料的研究力度，用建筑科技的創新來有效降低成本。并且要強化綠色環保理念，在節約能源上依靠點滴式的集腋成裘，實現成本的有效控制、產品性價比的切實提高。
4.抓住市場節奏，控制管理成本
通過上述加強項目建設過程的管理，有效縮短項目開發建設周期，能直接減少管理費用、財務費用的發生，降低機會成本；通過提高各工程環節的有效銜接，加強產品質量管理，減少工程返工和客戶賠償，進而踏準市場節奏，組織好產品的銷售，在市場出現有利時機時，及時地推出產品實現銷售，最終有效的控制管理成本。
房地產項目開發具有周期長、涉及業務部門眾多的特點，其中前期的設計、中期的招標和施工，是進行成本控制最關鍵的三大環節。提高前期項目設計的計劃性、完整性和準確性，加大設計優化和設計深化的管理和力度，加強中期投標的組織與管理，加強標書的審核和分析，加強招標圖紙的審核和深化，并在工程施工中嚴格按照招標結果和基建預算目標控制工程變更，將極大降低成本，實現對開發項目成本的有效控制。
參考文獻：
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篇8
關鍵詞：成本控制；建筑設計；優化
中圖分類號：U415.1 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2014）6-0134-03
隨著國民經濟水平的發展，建筑行業也隨之發展起來，建筑設計階段是對施工階段起到指導作用的主要階段，因此在建筑設計階段需要對整個建筑的各個方面根據實際情況進行設計，保證整個建筑施工階段能穩定進行。在建筑設計階段進行成本控制能夠分析在實際的施工過程中遇到的各種情況，合理控制成本預算，優化設計成本。
1 建筑工程中的設計階段
在建筑工程中，對整個項目從立項、投資、準備、設計、施工到最后的交付投入使用，這些過程大致可以分為兩個階段，即設計階段和施工階段。建筑工程的設計階段是根據業主的主要要求對整個項目進行設計，包括施工圖、施工材料、成本等方面，最終要用最小的成本投入來獲取最大的利潤，保證業主的利益。
在項目有了可行性報告之后，對整個施工過程所需要用到的施工人員的開銷、建筑材料的花費、建筑設備的花費等需要用到的所有費用進行預算，成本預算為施工階段的具體資金花費做出了知道作用，是施工階段的每一個步驟都能以預算的資金總數為標準，保證最后的實際成本不會超過預算。如果在設計階段不對成本進行控制，一方面，保證不了業主的利益，業主不能對項目的大致花費有所了解，也不能保證在項目建成投入使用之后所獲得的利潤的多少。另一方面對施工階段的各個步驟都沒有一個基本的控制，在施工的時候就會造成資金的虛報，損害業主的利益或者對建筑質量沒有保證?；蛘咴谑┕みM行一半的時候發現已經超出預算了，因此需要在建筑設計階段對成本進行控制，控制每一個步驟、每一個方面所需要用到的資金，嚴格按照預算執行。
2 成本控制在建筑設計階段中的體現
在建筑設計階段，對成本的控制就是為了保證建筑工程的建成投入使用之后能讓業主獲取更大的利益，按照可行性報告的要求，通過對施工圖各個步驟各個方面的控制，預計在實際的施工過程中能遇到的具體問題給出解決方案，確保實際成本不超過工程預算。成本控制在建筑設計階段具體的體現如下：
2.1 在設計階段樹立成本意識
在設計階段，需要設計人員對施工圖進行設計，明確在施工過程中的施工方向，施工要求，施工要點，在設計階段，業主需要根據可行性報告對建筑工程中需要用到的資金進行估算，結合施工圖的要求來確定成本。
按照傳統的看法，在施工之前，業主對項目的判斷只是在于設計效果圖，通過設計效果圖的直觀效果來判斷項目的可行性與否，而不是在意設計施工圖，對項目的基礎和施工過程不在乎，至上想要最終投入使用之后的效果，就是由于這種思想，才會造成成本意識的缺失；另一方面，相關設計人員的專業素質不過關，就會造成方案過程傳統，沒有結合現有的實際情況，設計出的方案過于落后，不能滿足現代化的要求，例如私自增加鋼筋的直徑和根數、基礎過深、斷面過大等；或者只是按照自己單一的想法進行超前設計，而在具體的施工階段卻沒有施工基礎，設計施工圖是想要建造一座海市蜃樓，雖然想法具有超前意識，可是實際的施工工藝卻不能滿足設計施工圖的要求，例如在主要承重的鋼筋混凝土的要求不嚴格把關，為了美觀多用裝飾性的材料、進口材料、美觀玻璃材料等。這兩方面直接決定著建筑設計階段的成本預算以及后期的施工階段的成本使用，因此在建筑設計階段必須樹立成本意識。
成本意識也就是業主注重建筑工程中的成本，對設計施工圖的要求從外表美觀程度到實際的使用情況，再到設計方案實施的可行性以及所需要的成本，對于建筑工程的要求不只是局限于設計效果圖，負責項目的相關人員要認真考察項目的可行性，從項目所需要的成本、投入使用后的利潤、工程質量的好壞等多方面來確定項目能否進行投資，確定投資之后，要對建筑設計階段的成本進行預算，保證實際成本的最低以及利潤的最大化，對項目要建立一套完整的管理制度，確定項目的負責人以及具體的工作人員，明確每個人的責任及工作內容，使每個人都樹立成本意識，在保證建筑工程質量的前提下使己方的達到最大化。
對于這個項目的設計人員來說，要求設計人員有專業的設計基礎，了解各種施工工藝的成本，在兩者之間找到平衡，了解各種建筑材料的性能、使用范圍以及市場價格，能在不同方面用不同的建筑材料，既保證了建筑工程質量，又能使成本達到最低。在設計過程中要數量成本意識，根據實際的需要來進行施工圖的設計，不能根據自己的感覺來設計，要符合實際情況，符合社會的發展。設計人員的成本意識直接決定著設計施工圖的可行性以及所需要的成本的多少，因此設計階段既要讓業主方面做好成本的監控和設計人員成本的具體預算。
2.2 實行限額設計，控制成本
限額設計是在建筑設計階段進行成本控制的主要方法，其含義就是按照可行性報告的要求，對成本進行初步估計，按照施工圖的設計控制資金的使用數量，保證施工成本不超過預算的一種方法。在保證建筑施工階段的正常進行的前提下，對成本進行限制，簡而言之，實行限額設計的方法就是根據可行性報告對整個建筑工程需要用到的資金進行預算，業主按照預算的成本下撥資金，相關設計人員再根據成本的多少對初步設計圖中的每個環節需要用到的成本進行預算，設計出建筑施工圖，在滿足可行性報告的要求的前提下，能對各方面的資金量化、具體化，準確計算每個環節的成本，最終使預算的成本不超過業主投資的成本，實際的成本不能高于預算的成本。在設計方面也要注意各種施工工藝的綜合運用，例如在進行高層建筑的時候，輸送混凝土是一個普遍存在的問題，用混凝土輸送泵能讓混凝土直接到達百米的高度，一方面保證混凝土質量由于運送時間過程而發生質量的改變，又能減少地面保存及保護的費用，一舉兩得。
3 建筑設計階段中成本控制應注意的問題
在建筑設計階段進行成本控制并不是一味的縮減成本，而是對人員、建筑材料、建筑設備、工程質量等方面進行有效的統一，在保證建筑工程質量的基礎上，對各方面的因素協調控制，用最小的成本達到最優的質量。正是由于這個問題，對相關工作人員提出了更高的要求，建筑設計人員要盡可能的縮減成本，在設計施工人員的開銷時，要保證每個崗位都有人去做，每個人都有崗位去堅守，不能出現人員閑置或者人員缺少而影響工期的情況，合理設置施工人員的工資待遇；在建筑材料方面，充分了解各種材料的基本性能和市場價格，保證在安排各位置的材料時能物盡其用，合理搭配，用最少的成本建筑出既美觀有耐用的建筑工程；在建筑設備方面，要做好各種設備市場價格的調查，合理購進設備，在數量和質量上找到平衡點，不能一味的追求氣勢而忽略了成本；在施工工期方面要嚴格控制，保證最短工期完成整個施工工程，避免有的部分需要加急完成，有的地方為了等待其他的平行工序而停止施工的現象，對于工期的安排和交叉進行，既保證在工期內能夠完成監護任務，又要保證突發事件的處理，一切以不耽誤工期為目的，因為時間越長，每天的開銷就越大，一方面浪費成本，另一方面，建筑工程一天不能投入使用，就晚一天創造出利益，對業主的利潤也是一種損失。
建筑工程的靈魂就是工程的質量，因此在進行成本控制的時候要注意工程質量的把關，不能把成本控制和工程質量當成對立面去看待，要把兩者和諧的統一起來，如果只重視成本不顧工程的質量，那么在建成檢驗的時候就會出現問題，出現問題之后就需要重新進行施工，重復施工需要耗費的成本會更多，如果只注重工程質量，盡管每一個環節的質量都有保障，可是有可能在施工階段進行到一半的時候就會由于資金的缺少而造成工程不能進行下去，如果放棄該工程，那么前期投入的資金不可能收回，如果把該工程進行完整，那么結果在交付投入使用之后回由于利潤沒有成本高而造成資金的損失，所以不管重視那個方賣弄，都會造成資金的損失。因此，保證施工的質量，才能更好的控制成本。針對這一問題，在建筑工程的設計階段，就需要相關的設計人員對成本控制和工程質量相結合，不能再設計完之后再進行成本的預算，浪費時間，影響設計的思路，要根據預算的多少來決定設計的建筑類型，根據預算的不同來合理分配每一個環節，建筑施工圖的每一個地方所需要花費的資金，保證最后的總成本不能超過預算。
4 成本控制在建筑設計階段中的優化
建筑設計階段的成本在總成本中所占的比重并不大，可是這個階段切決定著總成本的80%，因此成本控制需要在建筑設計階段有所優化，既不能只為了建筑工程最后的效果而一味的優化設計方案，所有的方面都選取最好的，不計成本的設計，又不能因為過于壓縮成本而造成建筑工程的質量達不到要求，再次施工所耗費的成本比一次施工的成本更多。因此需要在設計階段優化成本的控制，使其既能保證質量，又能縮小成本，增大利潤。建筑設計階段能夠控制成本的方面有很多，例如在設計圖方面進行控制，包括地下面積、建筑工程的工藝水平、開窗面積、建筑形態等方面。
在建筑工程建成并投入使用的時候，要對其獲得的利潤與成本進行比較，保證利潤的數目，這就需要在設計階段對建筑的形態進行控制，因為建筑所需要的成本與實際銷售之后得到的資金并不是相等的，換句話說，有的地方在建筑設計的時候是必須要進行施工的方面，可是在銷售的時候卻不能單獨出售，例如地下面積，一般來說，建筑的地下面積如果算入住戶的公攤面積中，會使住戶覺得自己的利益受到損害，如果不算入公攤面積，可是在建筑施工的過程中卻需要對地下面積的部分進行施工，并且在這個過程中需要用到的資金高于正常銷售部分需要的資金，這就造成了不能單獨銷售的部分投入的成本比可銷售部分投入的成本高，如果不合理控制這部分的成本，就會使成本過高，而實際得到的利潤偏低?？刂频叵旅娣e的方法就是減少地下室的土方開挖，尤其對于需要建筑地下大型停車場的地方，要注意地下面積的開發，每個車位的面積和整體的建筑面積要根據實際的情況合理控制，因為地下建筑的面積越大、深度越深，對于建筑材料，樁基等的成本就越高，即使是面積增加幾平米、深的增加幾厘米，都會對成本造成較大的影響，根據經驗表明，要控制地下面積的大小，保證不超過整個建筑面積的15%，保證利潤。
開窗面積是指在建筑中需要按照窗戶的面積，開窗面積如果過大，就會導致成本過高，需啊喲更多的鋼筋混凝土做框架，增加成本，另一方賣弄，又需要在建筑的保溫措施上曾就愛成本，可是如果一味的減少開窗面積就會使建筑過于封閉，既不能按照節能的要求合理利用陽光，又在美觀實用性的方面大打折扣，使建筑失去了實際使用的功能，因此需要合理設計開窗面積，在保證美觀實用和照明的條件下，減小過大的開窗面積。
建筑過程在設計的時候需要對外觀進行要求，因為在投入使用的時候首先看到的外觀的美觀程度，其次才是內部的構造，在重視美觀程度的時候就會對其外表的平整程度進行調整，不能整個外表都是平面，這樣雖然能夠降低成本，可是卻不美觀，在銷售方面會遇到很大的障礙。如果建筑工程的外面不平整，每一個凹凸不平得到地方都需要用建筑工藝作為補充，既要保證能夠完全按照設計圖呈現外表的效果，又要保證復雜的外表成本的控制，不能外表美觀，耗費成本過多，只是做了“面子工程”，雖然外表美觀，可是卻不能單獨的銷售外表，外立面同地下面積一樣，是需要耗費成本的方面，卻不能通過單獨銷售的方式來得到利潤，因此需要設計人員在設計的時候考慮到兩者的統一及對立性，合理設計外立面，既能保證外立面的新穎美觀，又要節約成本，同時在建筑材料上也要有所改進，外立面知識從觀看的角度有的材料分不清種類，這樣就可以選取較經濟性的材料來代替其他種類的材料，或者多種材料組合，既能保證外表的美觀，不會影響觀看，又可以通過設計來控制成本。
5 結 語
綜上所述，建筑工程需要花費的成本巨大，如果不對成本進行合理控制，就會在建筑完成并投入使用之后得到的經濟效益與成本不能達到正比，因此需要在設計階段就對工程的成本進行控制，在保證工程質量的前提下，設計出一項既符合大眾審美要求，又低成本的建筑工程。
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篇9
1.1產品成本控制的概念
產品成本控制是指企業在生產產品過程中,采用一定的控制標準和手段,使勞動耗費及各種費用開支控制在預算范圍內。及時發現偏差,找出原因,采取有效措施,使企業最終目標得以實現。它是根據事先制定的成本預算,對企業日常發生的本論文由整理提供各項生產經營活動按照一定的原則,采用專門方法進行嚴格的計算、監督、指導和調節,把各項成本控制在一個允許的范圍之內。狹義的產品成本控制又被稱為“日常成本控制”或“事中成本控制”。
1.2產品成本控制對公司的意義
產品成本是企業生產經營管理的一項綜合指標,通過分析便能了解一個企業整體生產經營管理水平的高低。通過產品總成本、單位成本和具體成本項目等的分析,便能掌握成本變化的情況,找出影響成本升降的各種因素,有利于促進企業綜合成本管理水平的提高,同時產品成本是產品價值的重要組成部分。所以產品成本也是制訂產品價格的重要依據。
因此對產品成本進行良好控制可以保證產品成本計劃目標的順利實現,提高生產管理效率,促進、完善內部經濟責任制,是企業增加盈利的根本途徑。同時產品成本降低可以削減售價以擴大銷售,經營基礎穩固才有力量提高產品質量、產品創新設計,尋求新的發展。產品成本控制是抵抗內外壓力,求得生存的重要保障。
2我國中小企業產品成本控制的現狀及成因分析
2.1企業的產品成本控制大都停留在事后階段
企業一直把提高產品質量與降低成本的目光緊緊地盯住在生產制造與檢驗過程,結果精力花費了不少,成本付出了很多,但卻是收效平平。其原因就是只注重了制造與檢驗的環節,而忽視了影響質量與成本的其他環節,其中設計開發便是一個重要環節?，F代設計認為,產品質量的優劣首先是設計,其次才是制造和檢驗,并提出產品質量的“源流控制”理論,即設計階段是“上游”,制造和檢驗分別是“中游”和“下游”。抓好了上游控制,中、下游控制就容易。
2.2企業生產成本缺乏市場觀念
生產成本是一個企業生產經營效率的綜合體現,是企業的內部投入和產出的對比關系。低成本意味著較少的資源投入,提供更多的產品和服務,從而意味著高效率,但未必就是高效益。我國許多中小企業按照成本習性劃分成本的構成并核算產品成本,通過大幅度提高產量降低單位產品分擔的固定成本。這樣,產量越高,單位成本就越低。因此,在銷售量不變的情況下,企業誤認為簡單的降低成本就意味著增加效益。這種失真的信息導致生產成本控制覺察出現誤區,似乎產量越大,成本越低,利潤越高。
2.3未能及時收集原始成本數據,統計表格也不夠合理
大多數中小企業不是由班組直接將原始數據輸入系統,仍然采用填寫報表,再由專業人員將報表數據統一匯總或輸入微機。有的操作工和班組長不認真填報工時、材料消耗等表格,造成漏報數據和數據失真;有的未能及時隨班填報,而是事后補填,由于時過境遷,單憑記憶湊數,很難保證準確;還有的字跡模糊,致使辨認困難。企業在印制統一表格時,要么名目繁多,要么容易產生歧義,不能適應企業不同產品的特點,填報費力,匯總困難,嚴重者能引起生產人員厭煩甚至反感,產生應付心理,自然影響填報質量。
2.4產品設計成本意識缺位
有的企業盡管采取措施強化成本統計,如分車間獨立進行成本核算,嚴格控制材料和工時消耗等等,但效果有限,成本依然上升。其原因在于沒有把好產品的設計關,忽視了產品設計階段各零部件成本的估算統計工作,致使產品一投產就出師不利。
2.5決策過程成本觀念不強
任何領導層決策的失誤,都要由整個企業承擔損失。由于產品開發、市場選擇、資金運作不當,或者優柔寡斷、議而不決而喪失的發展機會,都直接或間接增加企業開支,必然拉動產品成本上升。
中小企業雖然營銷渠本論文由整理提供道較短,但由于促銷活動頻繁,人員費用過大,單位產品營銷費用一般偏高,產品檔次不高,容易過時,有時會陷入要么退出市場,要么降價促銷,壓縮利潤空間,甚至蒙受虧損的兩難境地。另外雖然企業組織結構相對簡單,但隨著規模不斷擴大,仍免不了設置或增添若干職能單位,加之對外應酬面廣,行政管理費用難以控制,甚至大幅超支,這勢必會增加產品的成本。
3產品成本控制的解決對策
3.1注重產品前端的采購成本控制
企業要建立采購計劃的制定與采購計劃實施相分離的機制。倉庫管理部門作為企業各種物資的儲存、保管部門,能及時根據內部各單位對物資的需求和倉庫的庫存情況,較準確地提供企業對各種物資的實際需求情況。因此,每月末各內部單位應將對物資的需求情況列表報倉庫管理部門,倉庫管理部門根據各單位上報的物資需求情況,并結合倉庫的實際庫存情況進行分類、匯總、整理,編制物資采購計劃明細表報管理層批準,批準后交物資采購部門,由采購部門根據計劃進行采購。
3.2企業要規范行為,加強材料領用管理,做好材料領用的事中控制
對材料領取、使用加強管理,要采取查看領料單及現場查看相結合的辦法,重點從材料是否超范圍、材料收發存記錄是否規范、對公私兩用物品的領用管理是否嚴格、各部門領用的材料是否及時使用、是否存在小庫存等方面進行管理。加強材料使用管理工作考核。主要從管理創新、節能降耗、定額消耗執行是否到位、查出的問題是否及時整改等方面進行考核,目的是促進各單位合理組織施工,減少材料損失浪費,發揮修舊利廢作用。
3.3企業應徹底改變現存生產過程弱點:從追求產品數量、交貨期轉變成了在保證產品的質量、交貨期前提下,追求數量
這樣就使企業不是片面的追求數量上的提高,不顧產品的質量。我們知道中小企業的弱點之一就是片面的認為提高企業利潤的唯一手段就是最大程度的增加產品的數量,但如果企業一味追求數量上的提高,忽略的產品質量的保證,那生產出的產品只會讓消費者對公司的聲譽打折扣,提高利潤純屬空談,把保證產品本論文由整理提供
質量作為提高數量的前提,這樣既可以使利潤合理的提高,又維護了企業的聲譽。
3.4企業應該定期組織員工進行教育和培訓
人的因素對生產率有十分深刻的影響,生產過程的任何環節都離不開人的參與,各生產要素都必須直接或間接地通過人起作用,要要樹立“以人為本”的經營理念?！耙匀藶楸尽钡慕洜I理念要求尊重人才、尊重知識和技能。企業勞動生產率的提高,歸根結底決定于企業員工基本素質的提高。因此,企業要不斷地創造機會鼓勵職工學習新技術、應用新工藝、新技術和新工藝的改進和提高。
3.5企業應該實現現代化的成本本論文由整理提供管理手段
隨著市場經濟的發展,企業不能再將成本管理簡單地等同于降低成本,而應是資源配置的優化和資本產出的高效管理。因此,企業不僅要關注產品的生產成本,而且要關注其產品在市場上實現的效益。尤其是在科學技術高速發達的今天,企業單純依靠成本的降低來獲取優勢是不可能的,在知識經濟時代,企業更多的應靠技術的投入,從而產生更大的收益,也即現代成本管理中所謂的相對降低成本,從而提高成本效益。
3.6企業員工要積極配合公司推行各種體制改革
隨著科學技術的飛速發展、產品更新換代的日趨加快、社會競爭的日趨激烈、企業也面臨更大的挑戰。因此,公司都根據自己的自身情況和經濟狀況,而做出一系列的體制改革。作為公司的員工來說,公司每推行一項體制改革,我們一定要深入的學習、積極的配合。只有這樣我們才能緊跟公司的步伐,只有這樣我們的體制改革才能推進的更快,取得更大的成績。
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篇10
關鍵詞：房地產開發 全面成本管理 成本控制 經濟效益
房地產企業而言，房地產開發的數量、質量、成本、利潤以及對環境的影響是其必須考量的問題，這不僅關系到自身的經濟利益，更涉及到所應承擔的社會責任。房地產市場是我國GDP的主要支撐點之一，同時也會影響與此相關行業的發展，如涉及金融業的房地產抵押，涉及中介服務的房地產估價、經紀、物業管理等，這為房地產開發企業提出了一個亟待解決的問題，即如何在保證房地產增量的同時，帶動相關行業的良性發展。筆者認為，加強成本管理是解決這一重要問題的核心辦法。
一、價值鏈體現房地產企業的核心競爭力
在市場經濟條件下，企業之間的競爭是整個價值鏈的競爭，波特的觀點印證了價值鏈在企業競爭中的地位，即消費者心目中的價值由一連串企業內部物質與技術上的具體活動與利潤構成，當與其他企業競爭時，其實是內部多項活動的競爭，而非某一項活動的競爭。如果企業的競爭優勢沒有體現在整個價值鏈中，將呈現“跛腳”的狀態，當優勢難以彌補其劣勢時，或其劣勢正是競爭企業的優勢時，極有可能在市場競爭中步履艱難，其優勢的發揮也將受到限制。
雖然企業價值的增加有內在價值和外在價值外之分，如果將其概括為價值鏈，可以將其分為基本活動和支持性活動，基本活動貫穿于企業的整個供、產、銷及售后服務，支持性活動包括計劃的制定、人力資源管理、財務管理、研究與開發等。在這些活動中，每一項活動都關系到企業的競爭力，都應該上升到戰略的高度加以考量。房地產企業在開發過程中，要善于培養在價值鏈的關鍵環節上的核心競爭力，在形成“拳頭競爭力”的同時，在成本管理方面樹立系統控制觀念，從原材料供應商直至產品的最終消費者，從開發設計到售后服務，都要上升到戰略的高度將其所涉及的活動及社會資源進行有效整合，分析如何全面、系統地利用好自然資源和社會資源。這樣才能實現對成本的有效控制，并使之降至可控、合理的范圍內。
二、成本效益原則是規避成本三維不確定性的有效手段
不合理的時間、單價和數量對房地產開發企業而言將產生難以估量的成本，主要表現在工期的長短、工程造價的高低及工程項目的大小。當三維特性難以控制時，企業將面臨巨大的風險。為有效地控制成本，采用科學合理的應對方案，應遵循成本效益原則。企業面對三維特性帶來的控制風險，不能面面俱到全線抵御，應自始至終貫徹重要性原則，集中精力控制好收入大、易控制且控制成本低、容易出現大問題的關鍵點。在講求重要性的同時，也應遵循例外管理原則，要格外關注各種重要的例外情況，如對脫離標準的重大差異、發生超出預算的支出等應加大控制力度，在調查研究的基礎上嚴格加強審批手續等；而對正常的費用支出，應本著從簡的原則，盡可能降低控制成本。
三、基本環節成本管理是全面成本管理的核心
加強對每一個房地產開發環節的成本控制，能充分體現全面成本管理的內涵，將成本控制在定額范圍內或成本預期內，從而實現企業經濟利益最大化的目標。
（一）項目投資決策和設計階段的成本管理
在這一環節不僅要建立投資集體決策機制，關鍵是要嚴格遵循投資決策程序，從投資可行性報告的審議到投資估算的審查，必須嚴格執行決策程序，必要時可以采用一票否決制來呈現決策程序的嚴肅性。尤其是在目標地塊的價格以及未來經濟利益的流入等方面，公司財務部門應提供科學合理、符合客觀實際、充分詳實的分析與評價。雖然該環節的可行性研究費、規劃設計費、市政設施配套費、環評費和異地綠化費等標準，在不同地域有所不同，但這些費用均可控，因此在符合政策的前提下，盡可能降低相關成本是可行的。
（二）土地取得成本的管理
作為資源的土地是房地產開發企業賴以生存和追求經濟效益的核心利益所在，加強土地成本的控制和管理旨在降低土地資源的取得成本，充分發揮和挖掘土地資源的最大價值，在增加其性價比的同時，為企業創造更大的財富。在該環節，可控費用包括：土地使用權轉讓費、拆遷安置費、提前搬家獎勵費、菜地建設基金等。不可控費用包括：失業生活補助費、社保費、土地使用權工本費和契稅等。在控制和管理好可控成本的同時，控制土地資源取得成本是重中之重，而其關鍵在于如何降低資金成本，如果能夠延期付款或分期付款則是最佳決策。
（三）規劃與勘測設計成本管理
房地產開發項目的規劃與勘測設計工作，不僅涉及到相關費用的高低，還將對招投標及項目施工產生巨大影響。因此，在規劃設計環節進行成本控制是實現全面成本管理的關鍵。該環節成本控制與管理的途徑不僅要建立并遵守方案圖紙會審制度與程序，還應做好對下列可控成本如異地綠化費、人防建設費、招標管理費、合同鑒證費、勘探放線費、鉆探費、工程監理費和設計費等的控制與管理。如方案設計要有設計概算或設計預算，應制定與成本控制有關的制度，對設計者優化設計付出的額外勞動給予獎勵等。
（四）招投標成本管理
項目招標包括設計、監理、施工、供應、銷售及物業管理等單位，投標主要指參與政府建設工程的投標。招投標過程中除進行程序化管理外，該環節的相關費用一定要做到可預測、能控制，堅持標的的嚴格審查制度。要考慮到市場價格變化、自然地理條件、業內頒布的各種定額以及國內施工水平等因素，制定科學合理的招投標項目標的，對招投標過程中的費用以彈性預算進行控制。
（五）施工環節的成本管理
通過對房地產開發項目的投資決策和設計、土地取得、規劃與勘測設計、招投標等環節的成本控制與管理，以盡可能地控制費用，在這一環節如果要保質保量完成施工任務而降低施工成本的可能性微乎其微，發生超預算的可能性比較大。因此，應從組織、經濟、技術、合同等多方面采取有效措施才能減少不必要的浪費，實現經濟利益最大化。監理單位及相關人員應嚴格按程序和規定對工程進行考核和計量。公司財務部門應對施工階段的資金使用計劃進行詳細的審核，按施工進度及工程項目進行分解安排資金；嚴格按程序和合同規定對工程價款及材料款進行支付與結算，對工程進度款按10%作為質量保證金滯后支付，從而掌握工期與質量的主動權；采用計算機技術及其他先進的計量手段對施工過程進行成本跟蹤控制，及時發現偏離目標值的原因并采取措施予以糾正；可聘請或會同社會中介機構對施工過程進行全程跟蹤審計等。
（六）銷售的成本管理
銷售環節費用的高低取決于以下因素：由開發規模和檔次決定的公司戰略性的營銷方案、稅收、銷售制度及相關規定、對費用控制的措施等。除稅收這一不可控因素外，其他因素都是可控的，如營銷現場費、廣告費、費、銷售獎勵等。對于可控費用，公司應建立相關的預算制度，嚴格控制各項銷售費用的開支規模與范圍。財務部門所具有的決策職能決定了必須參與營銷方案的制定，與銷售部門保持良好的溝通，落實分析資金的使用情況，采用預警制度控制已接近限額的費用開支和未達到預期的回款，嚴格費用報銷制度等。
四、期間稅費的管理是全面成本管理的窗口
作為企業費用組成內容的期間稅費，外部人可以通過其觀測出企業管理水平的高度。期間費用包括管理費用、營業費用和財務費用，營業費用已通過銷售環節進行了控制，財務費用的控制應該體現于整個資金鏈，如何管好、用好資金并降低資金成本，關系到企業能否高效經營。因此，財務費用的管理核心是提高資金周轉率，實行預算管理。在保證資金鏈正常運轉的前提下，在籌措資金繁多的渠道中，選擇資金成本率低、風險小、周期短、貸款條件限制低的借款種類，控制好資金存量。如在不影響誠信的前提下采用分期、延期付款方式也可以降低資金成本。在管理費用的管理中，財務部門是費用控制的主要責任單位，采取計劃限額方式較為適合，控制點是標準的制定和限額控制。在費用標準制定方面，除執行國家有關標準外，企業可以根據自身經營特點及業務需要，制定符合客觀實際的費用開支標準，如差旅費、通訊費等。有些費用可以根據客觀情況編制彈性預算或零基預算，本著厲行節約的原則，在上年實際支出的基礎上考慮其合理性，盡可能減少費用開支，將費用開支定額分解到各個職能部門，如交通費、辦公費等。
房地產開發企業在經營過程中，涉及的相關稅費包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、企業所得稅、殘疾人基金、維修基金以及相關手續費、登記費。這些稅費對企業而言是不可控的，但必須加強管理，按規定正確計算并按時交納，盡可能防止漏稅及交納滯納金，以免給企業帶來不必要的費用開支。然而，仍應關注合理避稅的可行性以及由此給企業帶來的經濟利益。
五、確定目標成本關系到企業全面成本管理的成敗
進行成本控制與管理，必須有控制的標準，這就要求對即將發生的成本進行科學合理的估算，以便對費用的發生進行有效控制，從而確認企業的盈利水平。這實際上是對項目投入資金進行的估算，不僅滿足融資計劃的需要，也是進行項目可行性分析不可或缺的內容。預測的目的在于對未來經營的不確定性根據歷史經驗及市場變化來進行科學的預判，以確定資金耗費的額度，防范經營風險。成本預測應以年度經營目標為前提，是年度內項目規劃、設計、建造成本及所有可能發生的費用總和。
目標成本的預測要點應包括如下內容：根據公司年度利潤目標與預計產值倒扣成本；根據“由下而上”的成本費用資料平衡成本；根據委托的特點考慮長期協作能夠降低的成本；根據房地產發展趨勢及政策與新型材料、技術的運用可能增減的成本；根據公司管理要求應該降低的成本。對目標成本進行控制時，項目成本應按相對指標分解到各責任部門進行控制，如規劃設計成本按總投資額的一定比例由總工辦負責控制等；對期間費用應按公司的相關規定，按絕對額分解到各責任部門控制。各責任部門應按一定的比例設定預計費用，將其中的一部分集中到綜合計劃部門統一管理，以便隨時進行調劑。對于修正的目標成本，經審議通過后應重新下達。為了保證目標成本的剛性，對于增加變動的責任部門不應再享受公司給予的獎勵。
六、結語
房地產開發成本管理是以全面成本管理為前提，以價值鏈為紐帶，以造價、工期和質量為保證，全員參與的全面、全過程的科學管理體系。只有樹立成本效益觀念，從戰略的高度視整個價值鏈為目標，分析如何全面、系統地利用好企業擁有的自然資源和人力資源，加強對成本的有效控制和管理，才能達到降低成本和提高效益的目的。在全過程成本管理過程中，做好成本預測工作才能更好地將責任落實到實處，只有將目標成本分解、落實到每個責任部門，通過簽訂成本費用控制責任書，加大對目標成本的考核力度，才能使企業高效地完成自己的經營目標。X
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