房地產公司工期管理制度范文

導語：如何才能寫好一篇房地產公司工期管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產，工程管理，重點，方法

Abstract: the real estate project management real estate company is an important link of product realization, as manufacturing industry product processing, covers product design, manufacturing process, in this process, the design is for market, construction engineering installation is according to the design organize production, thus completing the product manufacturing of the entire process. How to pay special attention to the construction of quality management and control is a real estate company every top priority in the work of the management, this paper is discussed in this paper.

Keywords: real estate, engineering management, mainly, the method

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：

引言

隨著經濟的迅速發展，人們對住房和消費的要求越來越高，尤其是在城市中，要在有限的土地上盡可能滿足更多大眾的需要，高層建筑成為解決這一問題的主要途徑，當今的大型商場、酒店和住宅都采用高層建筑的方式構建。高層建筑整個結構較為復雜，施工周期較長，要在安全施工的前提下，完成工程建設，需要工程施工方提出科學有效的施工質量的管理與控制策略。對于房地產工程管理不同于大型的政府投資項目和建設商的自建項目, 房地產的工程管理更是房地產公司的產品實現的重要環節。

1規范管理

管理人員總掛在嘴上的規范管理，但是實際執行起來比較難了。本文作者還是強調一定要嚴格按照項目管理規范的要求進行規范的計劃管理, 成本控制。對于房地產公司來說就是要加強計劃管理和預算管理。計劃管理在很多房地產公司比較缺失的, 更多是根據銷售合同把工程交付日期敲定了, 然后, 項目部就拼命的要求承包方趕工, 結果到頭來質量不好, 進度也慢，還要給客戶賠款!所以項目開始時建設各方心平氣和的仔細看看圖紙及現場的實際情況制定一個合理的工期, 然后把計劃細化到最基本的三級執行計劃上, 最后再去和客戶簽合同, 進行開工建設, 這樣就對客戶同時也對公司負責，這樣信譽才能上去。對于嚴格預算管理, 在圖紙出來以后要盡快的把工程預算出來, 以便于以后的成本控制，在發包中中標價要嚴格控制在預算范圍內, 對于大型的變更要嚴格控制。

2在進度、質量、安全、人文素質上要在不同時間有不同的側重點

2.1進度計劃的控制措施

進度計劃編制完成后，需要采取措施保證實際施工按計劃進行，保證進度計劃的措施有：組織措施、合同措施、技術措施和經濟措施等。

2.11組織措施 組織措施是有效控制進度的關鍵，項目組織結構中應設有專門的工作部門和崗位，專人負責進度控制工作。進度控制的主要工作環節包括進度目標的分析和論證、編制進度計劃、定期跟蹤進度計劃的執行情況、采取糾偏措施及時調整進度計劃，這些工作任務和相應的管理職能應在項目管理組織設計的任務分工表和管理職能分工表中落實。加強組織措施的辦法有：項目經理部從上至下配備能力強、經驗豐富的管理人員，明確各個崗位職責，建立崗位責任制，定期組織例會、專題會議布置任務，及時解決工作中的各種問題，加強內部間及與外部的協調溝通。

2.12 合同措施 在合同中注明了合同期限和提前或逾期完工的獎勵或處罰措施，合同工期是施工單位完成工程的最后期限，施工方在簽約、制定進度計劃時要充分考慮各種因素。

2.13 技術措施 施工組織方案是保證施工能達到質量要求，能安全順利進行的保證。在制定、審核方案時要優先選用先進的、成熟可行的方案，認真優化和細化，盡量減少重復無效施工和窩工現象，處理好各分部分項工程的施工順序和相互制約關系，這樣可以節約工作時間和成本，在施工前要進行圖紙會審和技術交底，嚴格按方案步驟、規范要求實施，才能達到預期質量標準。

2.14 經濟措施 開發商和施工企業的相關責任人可以在年初或項目開工時簽訂責任狀，編制好進度計劃節點，然后將計劃進度節點和實際進度節點做成對比表格，按進度提前一天或進行加分和減分，進行量化，待年終或項目完成時進行分數匯總，按責任狀的獎懲辦法，進度提前的給予獎勵，進度推后的進行懲罰，從項目經理到普通職工一起兌現，這樣項目部從上到下每個人都有進度控制意識，總的進度目標自然可以保證。

2.2加強施工質量管理

2.21建立完善的質量管理體系

建立科學完善的質量管理體系，強化管理機制，引進先進的質量管理模式，并確保建筑施工企業嚴格按照質量管理制度和規范、規程辦事。管理制度包括質量責任制度、技術復核制度、現場會議制度、施工過程控制制度、現場質量檢驗制度、質量統計報表制度、質量事故報告和處理制度等。

2.22提高施工企業和人員法律意識、質量觀念以及技能

施工人員必須樹立建筑施工相關法律法規意識以及質量第一、預防為主的質量觀念。并且為員工提供必需的工作條件和培訓機會，加強施工管理人員的技術和管理專業水平的培訓，以及對新技術新產品的了解掌握，全面提高建筑施工項目質量管理相關人員的整體素質，提高施工效率，降低質量和安全隱患。

2.23加強材料管理、引進新型施工技術

材料是建筑工程的基礎，必須全方位控制材料質量。建立嚴格的材料管理和質量檢驗制度，在施工過程中加強材料的監控，同時加強材料的堆放與保管，確保工程實體的質量。建立完善的施工機械系統，引進先進、適用的施工新技術和新工藝，并且應用先進的集成化、智能化信息統計技術，不斷改進和提高施工技術和工藝水平，確保建筑工程質量。

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關鍵詞：房地產項目 成本管理 成本控制 優化建議

一、房地產項目成本管理內涵

（一）房地產項目成本管理要素

房地產開發項目成本管理就是要在保證工期和質量滿足要求的情況下，利用組織措施、經濟措施、技術措施、合同措施把成本控制在計劃范圍內，并進一步尋求最大程度的成本節約。施工成本管理的任務主要包括：成本預測、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核。

成本預測就是根據成本信息和房地產開發項目的具體情況，運用一定的專門方法，對未來的成本水平及其可能發展局勢做出科學的估計。成本計劃是以貨幣形式編制房地產開發項目在計劃期內的生產費用、成本水平、成本降低率以及為降低成本所采取的主要措施和規劃的書面方案。成本控制是指在施工過程中，對影響房地產開發項目成本的各種因素加強管理。成本核算是指按照規定開支范圍對施工費用進行歸集，計算出施工費用的實際發生額，計算出該房地產開發項目的總成本和單位成本。成本分析是在成本形成過程中，對房地產開發項目成本進行的對比評價和總結工作。成本考核是指將成本的實際指標與計劃、定額、預算進行對比和考核，評定房地產開發項目成本計劃的完成情況和各責任者的業績。

（二）房地產開發成本管理基本方法

目前房地產開發項目通常采用的成本管理方法主要有以下一些：

1.目標成本管理的方法

目標成本管理法，就是先設定一個項目的成本目標，然后以此標準對項目各個階段的成本情況進行考核的管理方法。目標成本的確定既保證了項目的利潤，也對項目的施工工期、項目質量、項目水平有積極的影響。其計算公式可以表述為：

目標成本=目標售價一目標利潤

2.責任成本管理的方法

責任成本管理是成本的管理控制任務落實到部門或者個人的一種成本管理辦法。首先房地產公司根據項目的具體情況，劃分責任范圍，也就是劃分由哪些人來負責哪些項目的成本，而且將這一責任的劃分落實下去，告知各部門或者個人的成本管理控制目標，也就是其責任目標，然后經過一定的期限后，對每部門或者個人的成本落實情況，成本責任范圍進行考核，然后將考核結果反饋給各責任部門或各責任人，并且考核的結果與公司員工的各項績效考核掛鉤。

除此之外還有動態成本管理的方法、全員成本管理的方法等方法。

二、房地產項目成本管理中存在問題

（一）沒有形成一套完善的責權利相結合的成本管理體制

成本管理體系中，項目經理享有較大的權力，在成本管理及項目效益方面對房地產開發商總經理負責，各業務部門主管及管理人員都需有相應的責任、權利及利益分配等相配套的管理體制加以約束和激勵。而很多房地產項目施工項目成本管理體制，在實際操作過程中，不能很好地將責權利三者結合起來，沒有形成完善的成本管理體系。房地產開發商總經理負責對項目經理，項目經理對各部門在成本控制中的業績沒有進行定期檢查和考評，缺乏成本、管理責任制，沒有制訂出一系列規章制度，更沒有使成本控制的責任落實到施工管理的每一個角落和每一個人。

（二）項目管理人員經濟觀念不強

房地產開發項目部以及工程監理公司存在一種現象，管理人員受傳統觀念影響，成本管理意識不強，即在項目成本管理中，責任不明確，雖然施工單位、監理都配有預結算人員，但責任不落實，工作不到位，財務、材料、合同、計劃統計等部門工作脫節，有預算無核算，大部分沒有項目經濟分析比較，沒有具體的節超建議和措施，即使能從結算上反映項目成本超支，但弄不清超支原因。

（三）建筑成本控制缺乏事前和事中控制

我國建筑工程項目的成本控制主要是會計成本核算控制，會計成本核算控制是對已經發生過的成本進行歸集和計算，實質上是一種事后控制。由于建筑工程的生產過程具有一次性的特點，成本的管理重心應當移向事前的預控和事中的過程控制。但很多項目對成本管理缺乏事前控制和施工過程中的管理，僅僅在項目結束或進行到相當階段時才對已發生的成本進行核算，聯系單簽了一大堆，在最后結算的時候占到了工程款大部分內容，成本控制的效果可想而知。

（四）成本管理制度不健全

很多房地產開發項目雖然配有預算員，但從事的工作也只是按圖、按現場指令計算工程量，作為結算的依據之一，沒有將成本預算和成本結算結合起來，由于項目沒有階段成本分析，沒有實際成本與預算成本、計劃成本的比較，沒有分部工程成本分解，因此對項目施工指導意義不大。加上激勵機制不健全，獎罰辦法不落實，成本節超與個人收入不掛鉤，因此項目管理人員對成本情況并不關心，不少人根本不知道自己所負責工程部分的計劃成本、預算成本和實際成本情況，只要進度跟得上，總體感覺都很良好。

三、房地產項目各階段成本管理的優化措施

（一）項目立項論證階段

項目立項階段需對項目發展成本進行客觀、全面、準確地估算，本階段的成本控制重點在于控制土地成本。需建立在充分完善成本信息基礎上的對目標地塊準確的成本信息分析評價體系；建立嚴格完善的項目立項審批權限和流程；制定適當的土地獲取投標報價策略；嚴格控制交地及付款風險。而成本的估算需充分考慮項目的不確定性；同時根據項目實際情況合理確定估算基礎，合理預計工程量和工程綜合單價，預測新項目初步成本。

要加強項目經理成本管理意識，圍繞項目成本展開工作，通過預算資料和管理運作中所反饋的各項成本信息有效地抑制各種不合理的支出。要建立和完善項目成本核算的管理體制，沒有成本核算，其它成本分析考核、成本控制、成本計劃等工作就無從談起。為此，我們特別成立了獨立的核算部門和審計部門。定崗定編了數位有經驗的預算員和審計員。

（二）項目規劃設計階段

要規劃設計階段成本管理的內容及目標。房地產公司的競爭實質上是產品的競爭，而規劃設計不僅僅決定成本，更決定了品質、和品牌，所以最新的成本管理思路認為規劃設計階段成本管理不僅要具有產品開發建設全過程成本管理的意識，還應具有房地產公司發展成本管理的宏觀意識。

（三）項目施工階段

成本管理的基礎工作是加強項目成本核算的重要依據。必須健全定額管理、預算管理、計量和驗收制度以及各種分類賬，按勞動定額簽發施工任務書。尤其應當制定與不斷完善房地產公司內部的施工定額，因為這是房地產公司加強成本管理與控制成本的基礎，更是房地產公司班組成本控制與考核的標準和依據。也要加強材料費管理，做好材料成本的有效控制，從工期成本控制上提高效益，控制設計變更中可控和不可控的因素。

（四）項目營銷階段

隨著市場競爭越來越激烈，營銷費用在房地產公司成本支出的占比也越來越大，營銷費用支出逐年上升。要進行預算管理，從支出管理到預算管理進行蛻變；進行分類管理，專款專用，精細控制項目營銷費用合理預算；進行合同管理，執行預算；進行支付管理，從根本上杜絕營銷費用超支。

參考文獻：

[1]Parviz F.Rad.Project estimating and cost management [M]， Management Concepts，2012，

11-25

[2]李興龍.房地產開發策劃階段的成本管理[J].中國住宅設施，2009，（07）：10-13

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關鍵詞：房地產 工程 管理

中圖分類號：F293.3文獻標識碼： A

一、房地產管理的內容以及意義

（1）工程管理項目的主要內容。項目管理便為建設開發部門在實際的項目建設中進行的管理。一個項目的建設期為在進行房地產開發期間的一個非常關鍵的階段，他集中了對于每項操作中的基本建設過程，還包括項目工程管理。對于工程在建設期間要做的每項作業與工作均需進行控制、協調、指揮以及計劃，并且還需和市場、社會等方面做相關協調與聯絡等工作。房地產工程管理的非常關鍵的一些工作主要有工程的竣工驗收、質量監督、配合協調以及有關施工部門進行招標和整個工程建設的進行總體設計等。

（2）房地產管理的意義。項目建設的內容特別的廣泛，其事務又非常多，其本身具備特別強的技術性與專業性，務必要有效能、有條理、有系統的管理才可以讓整個工程建設可以保質保量的竣工。但項目管理也為整個房地產開發建設的關鍵的一項環節。

二、房地產工程管理存在的一系列問題

（1）. 對施工是否許可缺乏重視

房地產公司在工程項目的管理中缺乏重視力度，忽視了工程管理中的一些重要環節。為了顧及公司的自身經濟效益，對施工過程的必要程序沒有嚴格進行，因此也使得房地產公司受到了一定的影響，對社會和居民也是一種極不負責任的行為。一些建筑單位在施工前沒有辦理相關的施工手續，也沒有獲得相關的許可，為了工程的施工進度而擅自開始施工。一些房地產公司甚至因相關制度上的漏電和不完善而選擇跳過一些必要的施工前的手續，這也使得施工單位在施工過程中因此受到了懲罰，工程被迫停止，導致了施工的進度的拖延，施工單位也因此受到了一定金額的罰款。

（2）. 管理的機制不完善

一些房地產公司在管理的制度上不夠完善，忽視了相關的一些規定，主要的原因還是由于自身對于房地產工程管理的認識和了解不夠深入。一些房地產公司在工程管理過程中沿襲相關項目的管理模式，由于自身的認識不足，也使得管理制度方面不夠健全，造成了一定的管理影響，施工項目也會因此保證不了進度和成本效益。

（3）. 工程竣工后驗收工作不到位

由于傳統觀念上的影響，一些房地產公司對于工程完工后的處理不夠嚴格，驗收工作缺乏相關的注重意識，對驗收工作中的環節落實不夠嚴謹。為了自身的經濟利益，在驗收環節上沒有科學地進行管理，也因此導致了驗收過后工程項目的結算缺乏相關依據和資料等現象，驗收手續也因此受到了影響，造成工程費用交付的拖延。

三、 房地產工程管理的有效途徑

（1）房地產管理的模式。一是職能制的有關管理形式：職能制模式為參考其專業來分工的一種管理形式，把其相應的管理職業分配到這些專業有關聯的職能機構，不一樣的有關專業的職能機構在它自身的業務范圍內有往其下級分工和指揮的權力，并且由此專業的管理往上級回報并承擔責任。二為項目經理制：此類管理模式為現在進行項目管理的一項非常普遍的管理模式。它是根據企業項目分工的有關原則在總經理下安設單個或者多個以項目經理為重要領導者的特設機構，對于項目的有關事實來整個過程的管理統一。三為工程指揮部：對于部分非常大型的項目，一般會應用此類管理模式來增強對于工程實施的全方位管理。它為項目工程中進行管理的相當特殊的機構，為由項目的每個合資方一起來協商與參與的。

（2）房地產管理方法。要選擇專業的設計單位和勘測，只有真正優秀的工作單位才能夠做好工程建設的一個先頭兵，僅有優良的勘測隊伍才可以真正精準的定位實際的土質狀況。并且會參考實際情況提供恰當的設計依據，已實現省時省料的目的。僅有聘請優異的設計工作部門，才可以對房屋做精確的設計，把整個結構進行適當的優化，降低材料與時間和費用的浪費，確保了工程保質保量還能高效率的完成。

（3）要選擇素質相對較高的項目經理和施工企業。項目經理和施工企業的個人素質與整個工程的質量以及進度都有著密不可分的關系。如何去選擇需有一些系統的思考與執行框架。比方說怎樣去選擇，需要有一個完善的框架，比方說：進行施工的企業的資質、技術力量、工作業績、項目經理資質、素質以及能力，員工的能力和素質等等。企業的施工設備和技術等可以進一步促使工程可以更快更好的做好此項工作。企業的誠信度也為企業的聲譽與技術的一種認可。

（4）要建立合理高效的管理模式。雖然高效的管理模式是一種比較廣泛的管理行為，但是對其還是可以進行比較系統的分類的。例如工程的相關資料管理、隊伍管理、工程材料管理等等。工程材料指的是工程甲進行材料的供應，另外需對于市場上的甲供材作出迅速的調研，經由多類材料的質量等多個方面做區分與對比，并挑選適當的材料以及價格購買，務必控制好其數量關以及質量關，在一定程度上提升其供材的速度，增加整個施工的進展速度，提升整個工程的工程質量，減少工程建設成本浪費。工程隊伍身為整個工程進行建設的主體務必需進行有效的管理。

（5）項目管理的模式選擇。對于任意一類有關的管理工程模式均為有自己的優點與缺點的，需針對一個特別的項目作相關探究與考察，挑選一個恰當的工程管理形式是特別必要的。此時就需參考項目所處的外在條件以及其特征作出分析與了解，并依據該項管理形式對于項目的適應程度來確定和明確其是否適合該項項目。

四.施工管理

在房地產項目運營中，施工管理主要是對工程建設的管理，開發單位通常委托管理部門進行具體的管理，承發包和管理模式由公司狀況和項目特征決定。常見的建設項目通常由：分別發包（平行模式）、GC（總承包模式）、MC（施工管理）、施工與設計模式等構成。在我國的房地產開發中，通常由GC和分別發包組成，可能是施工單位進行，也可能是綠化、建筑體系、設備以及市政管線完成。對于高檔樓盤或者大型項目，開發商必須正確分析CM、MC模式進行對應的施工管理。MC（施工總承包） 是經驗豐富或者開發商聯合簽訂的協議，它包含了整個工程的管理與組織。通常MC不直接參與項目施工，而是對工程進行分包或者招標，該模式可以提高施工進度，費用通常根據安裝費用提取。CM則是由開發單位委托CM單位，同承包商的身份，通過快速路徑進行組織，進而不斷進行施工管理，很大層面它會影響設計工作，也會和開發商訂立合同；它的主要特點是施工和設計搭接，保障費用會使企業承受很大的風險。從房地產開發單位來看，管理模式可以利用不同的管理方式，在對應的成本資源下，用最快的速度謀求高質量的項目。為了保障該目標，相關單位必須在進度、質量、成本控制中發揮相應的作用，通過資質驗證、材料質量、技術程序、安全檢查以及有序發放等相關措施，對建設項目進行成本、進度、質量掌控。由于生產安全直接影響居民安全、社會穩定以及改革發展等。因此，在房地產工程管理中，必須將安全生產作為重點工作來抓，在中賠重罰的措施下，讓相關單位遵守“預防為主，安全第一”的理念，促進企業生存、發展。

五、結語

工程項目的管理控制需要房地產公司在工程的各個環節和工序中認真落實，對工程的整體信息和資料要認真分析，結合市場經濟和顧客需求，在控制好建設成本和人力的同時保證工程項目的質量，使房地產公司創造更多的社會影響力和經濟效益。

參考文獻

[1]張敏莉.房地產項目策劃[M].人民交通出版社,2007(1).

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關鍵詞 房地產 工程造價 控制策略

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

1 房地產項目工程造價現狀

房地產開發行業一直被認為是高利潤的，吸引著一大堆的人員進入該行業。然而，任何一個行業都會有飽和的時候。很多的房地產開發商卻沒有認識到這一點，他們大部分都被經濟繁榮蒙蔽了雙眼，迷失了方向，大部分都沒有意識到經濟繁榮背后隱藏著巨大的危機。沒有這種危機感，大部分的房地產開發商認為只要能拿到地，就是占有了資源，就有利可圖，就可以賺一大筆錢。這種錯誤思想直接促動房地產開發商拼命圈地，對工程如何造價不關心，對造價管理不重視，普遍存在“重經營、輕管理，沒有系統的造價管理理念，沒有對工程造價進行全過程動態控制”等問題，大部分的企業把工程造價當作常規的財務成本來控制，缺乏健全的工程造價管理制度。

2 房地產項目工程造價存在的問題

（1）盲目決策失誤多，估算精度不夠

項目建設全過程都貫穿著工程造價的計價與控制，但決策階段各項技術經濟決策對該項目的工程造價有重大影響，特別是建設地點的選擇、建設標準的確定、設備選用、工藝的評選等方面，直接關系到工程造價的高低。因此，決策階段直接影響著決策階段之后的各個建設階段工程造價的計價與控制是否科學、合理的問題，是決定工程造價的基礎階段。投資決策過程，依次分為若干工作階段，不同階段決策的深度不同，是一個由淺入深、不斷深化的過程，投資估算的精確度也不同。

（2）招標不嚴謹，造價不科學

房地產公司一般采用邀請招標的方式進行招標。邀請招標是指招標人以投標邀請書的方式邀請特定的法人或者組織投標，是一種有限競爭的招標方式，它的優點是招標周期短。但它也具有比較明顯的缺點，比如潛在投標人可能被排除在外，圍標或串標的可能性比較大。還有一些房地產公司采用議標，在投標人報完價后，房地產商再與對方議價。這種方式的缺點也是十分明顯的，例如投標人在報價時故意虛高，水分很大，他會留出足夠的利潤空間來進行。

（3）開發商對設計不夠重視

長期以來，設計院經常會出現設計粗糙、設計保守，為了趕進度各專業不配套，矛盾重重。有的開發商完全不按照市場標準支付設計費，把設計費壓得很低，或把設計周期壓得較短，或使設計頻繁變更。許多房地產開發商對設計重視不夠，設計圖紙質量不高。設計階段是房地產項目成本控制的關鍵與重點。這些都給控制工程造價帶來較大的難度。因此，也使施工現場設計變更、返工現象屢見不鮮。由此可見，設計質量好壞直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。

3 有效控制房地產工程造價的對策

（1）確立房地產工程造價全過程的控制投資意識

房地產工程一般都周期比較長，而且受各種外部條件的影響與制約，所以在項目的初始階段難以確定一個正確的造價。隨著房地產工程的開展與深入，造價的估算也越來越趨向合理化。因此，對于工程造價的合理確定和有效控制，應該考慮以下幾個方面的問題：

①由于房地產工程這一項目的規模大，建設周期長，技術復雜，人力、物力、財力消耗大的特點，所以，為了合理確定造價，必須在工程全過程中，按照不同階段的特點進行多次計價，即按建設程序合理確定不同階段的造價精度，以充分體現出造價的合理性。所謂工程造價的合理確定，就是在建設程序的各個階段，合理確定投資估算、概算造價、預算造價、承包合同價、結算價、竣工決算價。

②雖然房地產工程項目的全過程都要注意工程造價問題，但是控制的重點應該轉移到項目決策和設計階段，投資決策以后，控制的重點就要放在設計階段。

③我國的建設項目普遍忽視了建設前期階段的重要性，造價控制的重點主要放在項目建設的后期階段甚至在工程結算階段，因此經常會出現房地產工程竣工后投資超額的現象。所以，這一現狀要求我們必須更新觀念，重新認識，總結出一套完整的工程造價控制與管理方法。

（2）設計階段工程造價控制

設計階段是房地產工程造價控制的一個關鍵環節，是由設想向現實轉變的關鍵階段?？梢詮囊韵聨追矫孢M行工程造價控制：

①在實行設計招標制度，加強設計階段的監理的同時確定合理的設計方案，減少在施工階段重大設計變更和方案性變化的發生。

②在建設全過程成本控制中，關鍵在于建設期的成本確定和控制。

③做好設計階段的監理工作，包括：根據設計圖紙和說明進行監理，協助業主審核不同的設計方案，以便進行經濟比較，制定出資金支出的初步估算計劃，以保證投資能得到最有效的運用。

④尋求一次性投資少且經濟性好的設計方案算出需要的材料和設備，以便進行成本分析和研究，在投資限額范圍內進行限額設計，從而節約投資。

（3）計劃房地產工程造價時對工程項目策劃階段的造價控制

控制造價受多方面因素影響，不是造價越低就越好，應該結合工程的實際情況綜合考慮。在建設項目投資決策階段，項目的各項技術經濟決策，對工程造價以及項目建成后的經濟效益，有著決定性的作用，是工程造價控制的重要階段，合理確定和控制造價對項目方向的準確定位、建設方案優化有指導性作用。

參考文獻

[1] 陳城.淺談房地產項目在設計、施工及結算階段的造價控制[J].福建建材，2012（06）.

[2] 孫繼全.房地產項目開發成本控制標準的探討[J].中國城市經濟，2011（21）.

[3] 陳躍泉.房地產開發項目的全過程成本控制[J].建筑，2011（08）.

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稅務稽查、管理對策

一、我市房地產行業發展的趨勢和動向

目前，我市注冊登記的房地產企業有1083個，其中××市區774個，市直屬企業144個。正常運行的公司約有60-70家。從調查分析的情況看，我市房地產業發展有以下幾個趨勢。

(一)私有制、股份制房地產公司成為該行業的主流。目前我市房地產企業的經濟性質以私有、股份、有限責任居多，約占全市房地產企業的80%左右。非國有企業的納稅人素質參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。

(二)市區內房地產開發的重心轉移。主要轉向舊城改造、城中村改造、大中型工業企業、院校搬遷等方面，而且時間和項目比較集中。

(三)新項目開發地向市區邊緣轉移。主要表現為由市中心向市區邊緣、由大城市向小城市發展。隨著城市改造的深入，以及有關房地產開發相關規定的不斷規范，我市原有易開發資源萎縮，現有的可開發資源多集中在舊城改造項目中，由于開發成本過高，關系錯綜復雜，相當一部分房地產企業開始選擇地價相對便宜的城鄉結合部或經濟較發達，有賣點但房地產業尚在起步階段的小城市、縣級市的區域，謀求進一步發展。

二、房地產企業項目運作及會計核算特點

（一）項目運作的程序

一個房地產項目從開始立項到銷售結束大致分為三個階段：

第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣程序獲得土地的使用權取得計劃委員會印發的正式計劃書規劃部門批準的建設用的規劃許可證和建設工程規劃許可證土地主管部門核發的建設用地批準書建設局核發的建筑工程施工許可證（其中在核發施工許可證時，建設局將對房地產企業所開發項目的施工圖、設計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監理單位以及資金量是否備足等情況進行審查）。

第二階段（組織施工期）：通過正式的招標程序，組織安排施工企業進場施工。

第三階段（預售期和產權轉移期）：根據國家規定的完工程度或投資比例，辦理預售證組織房屋銷售。預售房屋時必須取得房屋主管部門批準的預售許可證。房屋產權移交給購買者，必須到房管部門辦理產權交易手續。

（二）會計核算特點：

1、收入核算

房地產企業其主要經營收入項目包括“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建結算收入”、“出租產品租金收入”。

2、開發成本核算

（1）開發成本核算的內容。前期費用（征地費、拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、土地契稅、土地出讓金）；開發成本（建筑安裝工程費、材料費、配套設施費、配套費）；開發間接費用（為開發產品而發生的工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費等）

（2）開發成本核算及結轉的方法。目前多數房地產企業結轉開發成本的方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

由于房屋開發的自身特點，單位造價的形成會出現計劃成本與實際成本之分，即：前期開發成本費用高，中后期開發費用減少，而且大量公共配套設施需在總銷售面積中分攤，項目的開發周期一般又在1年以上；所以財務在核算銷售成本時，項目早期會出現對計劃預算的開發成本采取預提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開發成本的結轉才會與實際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結算后，企業財務再根據“工程價款結算單”對預提數與實際支出數的差額，增加或減少有關開發產品的成本。

（三）稅金的計算特點

房地產企業在稅金計算有別于其他行業的特點有：

1、房地產企業采取預收款或預收定金方式，轉讓土地使用權或銷售不動產的，月末按“預收帳款”貸方發生額的5%交納營業稅及附加，對出租開發產品的出租收入，按5%交納營業稅，同時按規定交納城建稅和教育費附加或房產稅。

2、企業所得稅的計稅依據確定及繳納情況

根據國稅發【2003】83號文規定，采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的成本利潤率（不低于15％）計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時在進行結算調整。

三、房地產企業的稅務違法行為及分析

（一）隱匿收入

1、“預收帳款”結轉銷售收入的時間滯后。部分企業將收取的房款在“預收帳款”或“其他應付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預收帳款”結轉“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現，影響納稅義務發生時間，造成營業稅、企業所得稅申報納稅滯后。

2、提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業納稅申報中必須填寫的內容，但該數據卻能直接及時反映出企業銷售的進度，為初步估算銷售收入實現的狀況提供依據。所以企業有關人員有意識隱瞞、不肯如實提供實際銷售面積，增加稅務人員核算企業收入的難度。如高原房地產公司在3302項目中，未將與住房一起出售的小房面積2000多平米并入銷售面積。

3、以物易物隱匿收入。在大額費用支付中常用其開發的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費、職工福利等費用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。例如冀鹽房地產公司1996年6月轉讓土地使用權給市供熱公司，抵頂了應付市供熱公司的240萬元熱力集資款，造成少繳營業稅及附加38.6萬元。

4、假代建、真開發。即：開發商以土地所有方的名義報建，所需資金由開發商“借給”對方使用，實際操作卻有相當一部分房地產開發企業以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取了部分土地的使用權，而土地所有方以轉讓部分土地的使用權取得部分房屋的所有權。

（二）虛增成本方面

1、利用成本核算特點虛增成本。目前多數房地產企業結轉銷售成本的方法是以每平米的單位造價×銷售面積的金額來結轉成本。由于項目開發周期跨度一般在1年以上，企業開發項目中的單位項目較多，對口的施工單位、供料商多，項目開發早期財務不能及時的取得各項目的“工程結算單”，所以在會計核算單位造價時往往使用以預算造價計算單位成本的方法。一些房地產企業的財務人員利用這一特點，自行加大早期單位平米的計劃預算造價，從而達到少繳企業所得稅的目的。

2、關系單位虛開發票，虛增企業成本。房地產開發企業涉及的行業較多，一個項目的開發包括設計、建筑施工安裝、加工業、建材商貿、房屋銷售業、廣告、物業管理等諸多部門。不僅使房地產企業的財務日常處理票據的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產企業虛增成本帶來了可乘之機。

3、以收據支付工程款、材料款偷欠稅款。

4、房地產商自用房產、出租用房產不及時從“開發成本”結轉至“固定資產”，而是混入“開發產品”科目中，直接轉增“經營成本”。例如冀鹽房地產公司將自建自用的辦公樓成本243萬元，直接混入項目開發成本中，未結轉固定資產，虛增經營成本。

（三）超標準列支費用

1、利息支出問題。

（1）未在成本對象中分攤借款利息。由于房地產公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業財務處理為將其作為財務費用全部直接在稅前扣除，影響了當期的稅前利潤，造成納稅滯后。

（2）高利率融資。存在的問題主要有：超國家規定同期銀行貸款利率標準扣除費用；同時往往未按規定代扣代繳個人所得稅。

2、銷售費用列支問題

（1）銷售人員的人數以及提成工資未如實納入企業正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員的人員數量隨意性大，工資支出較多，造成企業所得稅及個人所得稅計稅依據計算不準確。

（2）虛增費用。由于對銷售費提取比例稅法尚無明確規定，各公司取費標準不一致，一些房地產公司通過支付銷售費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以費的形式支出、轉帳，擠占稅前利潤。

（3）廣告費、業務招待費超支。超標準的廣告費、業務招待費支出企業混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業務招待費”等明細科目的賬載金額。

四、檢查的方法和技巧

(一)項目檢查法

以房地產企業已完工或階段性完工的開發項目為檢點。從項目開始到結束，針對項目的完稅情況，全面審核項目的收入和成本支出的真實性、準確性。對開發周期較長項目，分期作為檢查的重點。

(二)基礎資料、數據的收集法

基礎資料數據的收集是保證檢查質量，提高檢查效率的最基本的保障。房地產企業納稅檢查需要收集的基礎資料有：企業基本情況表、開發手續情況登記表、項目部分會計科目匯總表、開發成本明細表，項目銷售情況一覽表，通過以上表格數據的登錄，可以全面掌握房地產項目開發的實際情況，提高稽查分析、定性的準確性；同時可以為下一次檢查提供數據參考達到數據共享，提高檢查效率。

(三)數據間的邏輯關系分析法

掌握所采集數據之間的邏輯關系，有利于發現企業提供的資料中所存在的疑點，為進一步檢查提供依據。

如開發手續情況登記表中反映的規劃面積、施工面積、土地面積、合同造價可以同項目銷售情況一覽表的數據對照，看企業提供可銷售面積與規劃許可證之間反映的面積有無差距；建筑安裝許可證的合同造價與實際合同和實際支付施工費的差額。

開發成本明細表同項目部分會計科目匯總表、項目銷售情況一覽表對比，看房產交易費、維修基金支付額與帳面銷售收入是否成比例，銷售面積是否一致，測定企業實現收入與帳面收入是否存在差額。

(四)整體測算法

由于房地產企業財務數據多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點有一定難度，因此通過整體測算，分析企業成本構成比例的合理性，找尋檢查突破口。

從目前我市房地產企業正常的成本支出比例為：

（1）各規費支出的依據和比例土地契稅【土地局按土地評估價格的4％代征】；土地出讓金【土地局按土地評估價格的40％收取】房屋產權交易費【房管局按房產證面積以3元/㎡收取】；配套費的內容主要包括（由各政府及職能部門收取的費用，大體包括：人防基建費【無人防工程的開發項目。人防辦按房屋售價的2％收取】、市政建設配套費【收費局按總建筑面積以73元/㎡收取】、墻改費【收費局按總建筑面積以5元/㎡收取】、公共建地費【針對小規模插建項目，收費局按總建筑面積以50元/㎡收取】、渣土處理費【城管局按總土方面積以5元/㎡收取】、熱力集資費【供熱公司按總建筑面積，住宅樓50元/㎡、寫字樓100元/㎡收取】煤氣、天然氣集資費【煤氣公司按3000－3500元/戶收取】、規化驗收費【收費局按總建筑面積以2元/㎡收取】；房屋產權交易費【房管局按房產證面積以3元/㎡收取】；代收業戶維修基金【房屋價格的2％】

（2）通常建安成本比例。目前我市房地產項目的工程造價一般掌握在：多層住宅（4-6層）造價為550-650元/m2,小高層住宅（7-17層）造價為980-1100元/m2，高層造價為1400-1500元/m2。其中土建、安裝大致占總造價的75％和25％。

(五)實地核實法

針對房地產公司的檢查必須深入到項目開發地、銷售現場實地盤點、掌握項目建設及銷售入住的情況，分析判斷賬面可能存在的疑點。

(六)帳內檢查與外調相結合法

由于房地產開發企業涉及的關系單位較多，一個項目的開發包括售地單位、施工企業、建材商貿、銷售公司、廣告公司、物業管理等諸多部門，使得房地產企業的財務日常處理票據的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此對于與房地產公司帳載金額大且業務往來頻繁的的單位，進行重點外調核實。

(七)對往來帳戶的檢查

房地產企業的往來款項較多，一些不易走賬、性質相對模糊的業務，企業財務人員常在往來科目中列支。因此有針對性的對“其他應收款”“其他應收付款”進行重點審查，對往來賬向掛帳時間長且金額大的業務重點核實原始憑證、詢問形成原因，常常能發現其中的涉稅問題。例如在對冀鹽房地產公司檢查中，企業在“其他應收款”中支付職工旅游補助81800元，在“其他應付款”中支付鹽務局90人獎金分紅1134000.00元，長期掛帳。經核實企業未代扣個人所得稅共計230193元。

四、關于對房地產行業稅務檢查的幾點建議

針對上述問題，建議采取以下措施，增強房地產業稅收檢查的針對性

(一)從行業特點出發改進稅務檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢查與開發項目檢查相結合。房地產企業應以單位項目作為檢查的重點。由于房地產項目開發周期往往都在一年以上，通常以一個納稅年度作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產業的具體情況，檢查的內容及發現的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產公司開發項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發的過程，容易發現稅收違法行為。

(二)拓展和完善調查取證的渠道和方法。為更加準確、全面掌握開發項目的數據資料，可以到計委、建委、規劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數據。

(三)規范和細化取證資料文書的制式和填寫標準。由于各行業情況不同，稅務檢查所需收集、掌握的證據資料也不盡相同，結合行業的特點，規范和細化取證資料文書的制式和填寫標準，以及取證文書的保管和調閱制度。通過此舉不僅可以做到取證數據資料的共享，減少下一次稅務檢查的工作量，提高檢查的效率；還可以將企業開發的相關資料存檔監控，防止事后擅自更改情況的發生。

(四)延伸檢查范圍，提高檢查質量。房地產企業涉及單位多、往來資金數額大，加之目前企業偷漏稅的手段更加隱蔽。切實做好延伸檢查工作，已成為稅務檢查工作的一項重要環節和方法，它不僅可以提高檢查深度和廣度，還可以有效地震懾偷逃稅款的行為的發生。

(五)規范和加強對二手房轉讓銷售的納稅檢查。由于二手房的買賣活動零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個人的特點。稅務檢查人員應首先加強對房屋中介機構的檢查，搜集發現房屋買賣人員的相關資料及交易額，同時依靠公安及房管部門的配合，加大對偷逃稅款納稅人的處罰，堵漏增收，保證稅款及時足額入庫。

五、關于房地產業稅收征管方面的幾點建議

(一)進一步規范企業財務核算的標準及財務管理制度。針對房地產開發企業的特殊性，對可售面積的單位預算造價的計算，應由主管稅務機關參與和認可，一經確定不得擅自改動，這樣做有利于掌握企業結轉成本的方法，使成本結轉的隨意性得到控制。

(二)加強票據管理，健全票據領、用、存制度。根據房地產開發企業的現實情況，特別對房地產開發企業使用的對外收據，如預收房款收據、代收各種集資款收據應視同發票進行規范管理，實行統一印制、發放和繳銷，并健全領、用、存制度。

(三)完善對預收款監管的手段，保證稅款的及時足額入庫。通過現場實地的調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，特別對售樓部加強適時監控，保證銷售信息、預收房款的真實性、準確性，多角度對預收款進行監控，確保稅款的及時足額入庫。

(四)爭取多方配合，爭取信息共享。稅務部門應該加強與房管局、土地局、建委、招標、規劃、金融、公安等部門的協同配合和聯系，對部分涉稅地數據資料做到及時溝通，摸清我市房地產開發項目底數和規模，提高征管和稽查工作地針對性。

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【關鍵字】 房地產業務 審計 風險導向

集團公司在商品房領域，公司開發了浦東高行、常熟、月浦、信陽、紹興和鎮江等多個地區的項目。在保障房領域，公司先后與當地政府合作承接了上海、揚州、慈溪等多個地區的項目。審計部對上述項目均開展了包括投資管理審計在內的各項審計工作。

一、房地產審計業務現狀與不足

（一）房地產審計現狀

目前房地產審計業務包括投資管理審計、負責人離任經濟責任審計和績效考核審計。其中投資管理審計是審計部對公司房地產開發類項目專設的一項審計。審計內容涵蓋開發的全部過程，包括項目前期、實施、竣工驗收、銷售、交付使用以及后評價等全部生產經營活動的真實性、合法性、合規性，以及開發項目的收益性、效果性等。審計部根據審計工作計劃或公司的安排在項目開發前期、中期或后期任一時點進行審計；離任經濟責任審計在發生項目主要負責人員離任時進行；績效考核審計通常在項目進入收尾階段時進行。

目前公司開展房地產審計的一般工作流程如下：根據審計計劃擬定審計項目―下達審計通知書―擬定審計方案―組織實施審計―交換審計意見―出具審計報告―征求意見并報送審批―后續整改跟蹤。主要分為四個階段，在審計前期，確定具體的房地產審計項目及審計時間后，安排審計人員組成審計組，由審計組撰寫審計通知書，并在實施審計前通過OA系統送達被審計單位。

現場審計階段，審計組進場后，與被審計單位相關責任人召開進場會，說明審計目的和要求，由被審計單位的負責人作情況介紹，并向審計組提供真實、完整的審計資料。

審計組完成現場審計后，根據審計底稿及時編寫審計報告初稿，并報審計部負責人審核，報告初稿經審核后向被審計單位初步征求意見，對存在爭議的地方進行初步溝通，需要修正的，補充相關資料進行修訂形成正式報告。

審計整改階段，根據管理者審批后的審計報告，對其中存在的問題和風險發送審計整改通知，限期上報整改結果，并由審計組進行整改效果評價，對未整改完畢的問題和風險，持續跟蹤落實，必要時開展后續審計。

（二）房地產審計不足

1.沒有突出重大風險與重點環節

目前開展的房地產審計，基本是依據開發流程進行的全過程審計，沒有突出重點環節和重大風險事項。如目前已做的投資管理審計，是按房地產開發流程，從拿地―成立項目公司―前期可研、投控―設計―報建―開發―銷售―清盤，對各個開發環節逐一進行確認和評價，重點不突出。

2.合理性審計不夠

目前房地產審計過程中，更多是關注于合法性的計，如項目開發報建是否按照國家規定流程進行辦理；項目開工建設前是否按規定取得各類許可證照；項目預售前是否達到預售條件，是否按時申報取得預售許可證；以及各類后期竣工驗收工作、交付工作等是否符合國家和地方規定等。而對于合理性審計，如項目開發定位是否準確、各類成本支出是否合理控制、銷售定價策略是否合適等，審計關注不夠。

3.審計評價依據不足

目前審計工作主要處于確認和評價階段。既然是評價，就要有相應的評價依據、相關業務流程的管理制度和體系。而目前公司關于房地產業務的制度還是幾年前制定的，隨著公司房地產業務的發展，組織機構的調整，部門職責的重新界定，大部分制度已經不適應目前公司房地產業務的發展現狀。沒有適用的內部控制制度，使得在審計活動中，沒有合適的評價標準，客觀上也影響了審計的質量。如對商品房公司進行審計時，多次發現項目可研信息、投資估算、設計概算以及施工圖預算均未上報公司備案和審批，表面上是子公司工作不到位，實際上公司對此也并無明確的內部控制制度要求。再如對項目公司績效的考核，公司迄今為止對房地產項目開發公司的績效考核沒有建立考核管理制度，而各項目公司年度經營指標也只在公司下達指標的基礎上，由房地產分公司在各子公司中進行統籌，對于如何考核沒有約定。從審計過程看，項目開發團隊普遍反映團隊為公司創造了很大的效益，而沒有得到應有的回報，影響士氣。

4.審計人員知識經驗不足

目前審計部門的員工，由財務和預算人員組成，這種人員構成目前從事施工業務的審計可以保證審計質量，而施工業務只是整個房地產開發鏈條中間的一個環節。進行房地產審計需要審計人員具備戰略、投資、財務、法律、金融、項目報建、工程管理、成本控制等方面的知識。這些知識是目前審計人員所欠缺的。公司目前進入房地產開發領域的時間較短，開發項目不多，實施過的審計項目也不多，經驗不足，且主要依據自身的認識進行審計評價，評價是否合適，有待商榷。

二、房地產審計業務要點

（一）項目公司基本情況

一是調取向上級集團公司提交的申請報告以及批復意見、營業執照、公司章程、董事會決議、開發資質文件等資料，查明項目開發主體是否合法合規成立，是否滿足項目開發資質要求。二是調取項目公司組織機構圖及人力資源狀況，檢查機構是否健全、人員是否滿足開發需求。三是調取項目公司各項管理制度，查明公司管理制度是否健全。四是調取驗資報告等，查明項目公司注冊資本金是否按時、足額、合法到賬。五是調取開發地塊初始資料，了解開發項目情況。

（二）項目投資控制審計

調取項目開發可行性研究報告、投資估算、設計概算、開發成本預算等相關資料。檢查項目是否按照規定執行立項程序，檢查項目拿地、項目開發的可研及市場分析情況；檢查項目開發決策的科學性以及決策程序是否符合公司規定；投資估算是否上報審核并確定估算指標；設計定位是否科學合理，設計圖紙是否滿足節點需求和質量要求，設計概算是否上報審批并確定概算控制指標以及設計變更情況等；開發成本預算是否清晰完整并可用，開發成本列項是否完整可控；檢查三算（估算、概算和預算），對比是否具有可比性，是否滿足控制要求。

（三）項目前期開發審計

一是調取土地、報建和各類開發證照，如土地證、項目建設工程規劃許可證、土地規劃許可證、施工許可證等，檢查項目開發是否按規定取得相應證照，分析取得證照的進度對項目的影響，檢查項目開發是否按照證照規定范圍和批復時間進行。二是調閱項目招標及合同評審資料，審查項目是否制定相應的招標工作計劃，結合招標資料報送、招標結果出具、合同簽訂等資料，審核各項招標工作是否按期完成。是否依法進行招標，是否以不合理的條件排斥潛在的投標人，是否簽訂書面合同，是否簽訂背離原合同實質的其他協議，工程是否發包給具有相應資質及資質等級的單位等。整理未按計劃完成招標工作的清單及原因，分析對項目開發進度的影響。

（四）開發過程管理審計

一是關注開發工期、質量和安全情況。二是檢查項目開發的成本控制情況，內容包括是否列明開發成本明細項目并有相關依據，合同是否簽署并有效，成本是否完整清晰，相關變更、簽證、新增價格等是否如期、如實審核。

（五）開發項目后期審計

包括地名門牌是否按時申報完成、是否存在工程抵押情況、前期物業的招標和合同備案工作以及各類項目驗收工作，如建設工程規劃驗收、消防驗收、衛生驗收、環保設施驗收、綜合驗收等；關注項目竣工交付資料、交付使用許可證辦理情況、大小產證的辦理情況及拖期原因等。

（六）銷售審計

一是項目是否按節點取得預售（現售）許可證并開展銷售工作，預售價格是否按節點報物價局審批備案；預售合同是否按照規定文本和方式簽訂，預售備案和抵押登記工作是否按節點進行等。二是關注銷售計劃情況及銷售回款情況，調取銷售計劃表、銷售表價和售價預測表等，審查評估未售房產的未來情況。三是審核項目的年度銷售指標及回款指標的實現情況。

（七）財務管理審計

一是審查項目資金收支情況、進行資金流量分析、檢查項目開發融資情況及利息支出和還款情況。二是檢查項目銷售費用、管理費用、財務費用、各類稅費等，分析費用開支明細及金額，測算土地增值稅清算情況。三是根據財務賬面記錄，分析開發成本列項的準確性和合理性，分析往來掛賬的合理性。四是盤點項目開發的整體收入成本效益情況，分析項目投資收益和資本回報情況。

（八） 經濟責任審計

對房地產開發公司主要負責人進行的任期內經濟責任審計或離任經濟責任審計，除上述事項外，還將確認被審計負責人任期內銷售及回款指標完成情況、任期內的收入利潤實現情況以及任期內員工收入情況等。結合管理狀況對其任期內內部控制的有效性進行評價。

三、房地產審計業務強化對策

（一）加強以增值為目標的內部審計

根據內部審計的定義，內部審計目的在于為企業（組織）增加價值和提高運營效率，通過系統規范的方法，評價并改善風險管理、控制和治理過程的效果，幫助實現企業（組織）目標。而目前審計工作主要還處于評價的階段，雖然在審計活動中也提出了一些合理的管理建議和意見，但對增值型計開展還遠不夠。如何更好地實現增值型審計，一是開展內部審計時從實現公司戰略的高度出發，在房地產板塊的內部控制評價、項目公司法人治理、績效管理、風險管理等方面發揮更大的作用。二是做好內部審計活動，在審計活動中放低姿態，以誠相待，充分發揮內部審計的咨詢職能，與被審計單位共同探討房地產經營活動中可能面臨的風險，問題產生的原因，共同協商解決問題的方案，最終出具的審計報告才會有質量、有分量，管理決策者可以了解真實的情況，被審計單位也樂于接受。實現與被審計單位的合作共贏，實現內部審計從“我要審”到“要我審”的轉變。

（二）建立以風險為導向的內部審計

風險導向審計的實質是利用風險管理方法、系統管理和戰略管理理論，強化內部審計工作的規劃和分析，通過系統、持續的評價各項風險，對被審計單位不同時期管理的重點和風險進行確認，并將審計資源投入到各項經營管理重點和薄弱環節。風險導向審計在審計項目實施過程中始終貫穿風險評估、資源配置，從而更有效地為組織提供保證和咨詢作用。對公司來說，應對前期審計部所做過的審計工作、內部控制評價工作，公司其他職能部門房地產事業部房地產業務檢查、規劃和指導過程中發現的各類情況進行總結，找出房地產開發過程中重要的風險點和薄弱環節，有針對性地開展審計活動。

（三）加強投資效果全過程審計

目前在公司開展的房地產審計活動中，重點是盤點項目公司的開發成本發生情況、利潤實現情況、股東回報情況等。對于房地產開發，影響投資收益（成本控制）的主要工作大部分發生在前期，獲取土地的決策，項目開發主體形式的選擇，開發產品的定位以及產品的設計，將決定大部分開發成本，最終影響投資回報的實現情況，這其中大部分內容又遠非目前作為被審計對象的項目公司所能控制。未來是否可以將前期投資決策作為審計的對象，值得思考。而項目公司作為開發主體，其內部控制是否健全有效，對于公司管理決策者和上級單位的決策執行是否到位，也可作為審計重點。

（四）與其他部門聯動開展聯合審計

目前在公司開展的其他業務類型的審計活動中，多次與其他部門合作，開展聯合審計工作，取得了較好的審計效果。在今后開展房地產項目審計時，可以考慮聯合其他部門，借助其投資控制、法律事務、財務管理、項目管理等方面的專長，彌補審計部現有人員業務上與知識上的短板，共同開展審計工作，以期達到更好的審計效果。

（五）提升審計人員的知識技能與水平

房地產審計業務的開展，要求審計人員在知識儲備的基礎上，具備更高的素質和知識技能。審計部門應通過多種途徑，如對標學習、網絡教育、內部培訓等，提升審計人員開展房地產審計的知識技能和水平。

如何科學、合理、有效地對房地產業務進行評價、揭示風險和有效控制，對公司審計部門開展內部審計提出了更高的要求，本文嘗試對近年從事房地產審計的經驗教訓進行總結，希望能對公司房地產審計業務的提升提供借鑒與參考。

參考文獻

[1] 馬紅亮.房地產公司風險導向內部審計案例分析[J].中國內部審計，2012（10）.

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關鍵詞：房地產 監理 項目管理

1前言

房地產開發是以盈利為目的的，如何開發優質的房地產產品，如期將地產交付消費者使用，并節約造價，以獲取高額利潤，均依靠項目管理來實現。因此，房地產開發企業對其工程建設的項目管理顯得尤其重要?，F行的房地產項目管理模式，主要可分為部門制、公司制、事業部制和專業管理制等四種。本文分析我國房地產開發項目管理存在的問題，提出如何改進和完善項目管理模式，提高房地產項目管理水平。

2項目管理的內容和特點

房地產項目管理的內容是研究如何高效實現項目目標，以項目經理負責制為基礎，對項目按照其內在邏輯規律進行有效地計劃、組織、協調和控制.以適應內部及外部環境并使之高效運作.使各要素優化組合和合理配置，保證項目運營的均衡性，利用現代化管理技術和手段，實現項目目標，使企業獲得良好的綜合效益。項目管理是為使項目實現而要求的質量、規定的時限、批準的費用預算進行的全過程、全方位的規劃、組織、控制與協調。管理對象是項目本身，故項目管理需要用系統工程的觀念、理論和方法進行，具有全面性、科學性和程序性 項目的目標界定了項目管理的主要內容是“三控制二管理一協調”，即“進度、質量、費用”控制、“合同、信息”管理和組織協調

房地產開發項目具有集合性、相關性、目的性和環境適應性，是一種相互結合的立體多維關系，這就說明項目管理具有系統性的特點。加強項目管理，必須對其特點進行詳細分析，認真研究并強化管理。對項目特點進行管理主要體現在3方面，即：

（1）進行優化組合 即對投入項目進行適當搭配以協調地發揮作用；

（2）進行動態管理，作為優化配置和優化組合的重要手段，其基本內容是按照項目的內在規律，有效地計劃、組織、協調、控制各要素，使之在項目運營中合理流動，在動態中尋求平衡；

（3）合理高效地利用資源，從而實現提高項目管理綜合效益，促進整體優化的目的。

3我國房地產開發項目管理存在的問題

（1）業主方項目管理中的問題由于項目實施的一次性， 房地產開發企業大部分屬于項目公司，使得業主方自行進行項目管理往往存在很大的局限性，項目管理缺乏系統的管理模式與經驗。資金短缺，融資能力不足， 建設資金難以保障，工程款拖欠嚴重 由于房地產開發投資額巨大，建設用地大多為競拍所得，地價款必須在三個月內支付，且建設周期長， 故多數房地產開發企業資金短缺。房地產開發企業融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款， 貸款額度為6 0% ～7 0% ，融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設，工程款拖欠嚴重。工程發包多為邀請招標，未實行真正意義上的公開招標。因此選擇的施工隊伍，多數由包工頭組成，掛靠有資質的施工企業，施工管理人員也是臨時聘請的施工單位缺乏建設經驗， 沒有完整有效的管理制度，建筑水平較差。

（2）委托監理存在的問題

目前建設監理制與業主方項目管理并行時，存在以下一些問題：權責不明，責任不清。房地產開發采取委托監理與業主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監理。且為了確保其利益，便于造價控制，不將設計變更與投資控制的權力授予監理，以致監理單位與建設單位和承建單位關系錯綜復雜，管理混亂。

建設項目監理缺乏獨立性、公正性。因建設單位配備有齊全的管理隊伍， 包括設計部、造價部及工程部等，各專業管理人員配備齊全，各司其責，且掌握了投資控制權。因此，建設單位常直接向施工單位指令，或干涉監理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監理的積極性和責任心。

4房地產項目管理的實施

4.1 房地產項目管理中的成本控制

成本控制直接決定企業是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個房地產開發過程中，從前期的土地開發一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規劃設計環節，降低成本一方面體現在好的設計、較低的價格；另一方面也體現在找好的設計單位，避免所設計的產品一旦得不到市場認可而出現滯銷等情況。但是，建筑安裝成本依然是房地產開發項日中的重要部分，占整個房地產項目開發成本的30%～40% ，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產項目成本控制的重點。其中尤應注意降低材料成本。

4.2 房地產項目管理中的進度控制

房地產開發項目涉及進度控制的活動有：投資機會選擇與策劃、可行性研究、前期工作（包括土地開發、項目融資、規劃設計、招投標、合同的簽署等等）、建設階段、租售階段（還可能包括物業管理階段）。做好房地產項目的進度管理，就應在這些環節上做好時問上的安排。1）應對參與各方進行范圍管理，某一參與方何時介入、何時退出及其責任范圍；2）研究項目各個工作的相關程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關的，有的rA0是不完全相關的；3）針對項目的情況，制定出房地產開發項目各個工作的先后次序及預計持續時間，并對項目的進展情況及時監控；4）建筑工程的進度控制是在房地產項目施工工期要求的前提下進行的，它服務于整個房地產開發流程的進度控制。

房地產項目的工作流程并不是唯一的，所以開發周期的活動性較大，不同的開發企業其項目開發持續時間也不一樣。我國某知名房地產企業所采用的“快速開工快速銷售”模式，強凋操作流程的創新與優化，產品研發、開發手續、工程建設三者之間的交叉與搭接，準確地進行市場定位和推廣定位，擁有強大的銷售網絡和銷售能力。傳統的房地產公司操作項目“一環套一環”的串聯方式，該企業改為并聯的方式，從而從拿地到項目開工到開盤的時間大大縮短。

在項目前期準備階段，市場調研、項目策劃、產品設計等同步進行，強調各部門充分介入與相互之間搭接，所有的項目都是從研發到工程，到運營、物業管理的全程跟進。所以在全國各地的眾多項目，從土地中標到開始銷售，全部控制在半年以內，而大多房地產企業常常需要1年～2年。

3.3 房地產項目管理中的溝通管理

對于房地產企業而言，首先應做好組織內部的溝通交流。由于大部分的房地產公司都采用矩陣式的組織模式，企業應注重職能部門之間的溝通和職能部門與項目部之間的交流。

1）職能部門之間的溝通。例如：營銷策劃部通過其獲得的市場信息為投資發展部提供決策支持；財務部依據投資預算進行觸資，做好資金流的保障工作，同時控制工程、營銷等等費用；人力資源部則根據需要為整個組織提供人力保障等。

2）應做好開發項目參與各方的溝通工作。例如，在工程施工中，承包商、監理單位、規劃設計單位、供應商之間的溝通對于工程項目的順利實施關于重要。

3）界面溝通管理。當能在房地產企業中，信息管理、合同管理、風險管理也是至關重要的。

篇8

關鍵詞：供應鏈成本；房地產開發公司；成本控制

中圖分類號：F27 文獻標識碼：A

原標題：基于供應鏈理論的房地產企業成本控制探析——以X房地產開發公司為例

收錄日期：2012年8月24日

當前，無論從宏觀經濟環境還是從市場微觀層面來看，我國的房地產業已進入買方市場，消費者逐漸趨于成熟和理性，在此背景下，引入供應鏈管理理論，運用價值工程的分析工具，提供綜合性價比最佳的產品則成了廣大房地產開發企業求生存謀發展的主要法寶。

一、供應鏈管理與房地產供應鏈成本

（一）供應鏈管理的概念。供應鏈管理（簡稱SCM）是指在滿足一定的客戶服務水平的條件下，為了使整個供應鏈系統成本最小而把上下游企業（組織）有效地組織在一起來進行的產品研發、制造、銷售及服務的管理方法。從供應鏈管理的概念中不難發現，出于對成本的考量，無疑是供應鏈管理的出發點和實質。

（二）房地產供應鏈成本。廣大房地產企業實務中，房地產開發企業的成本項目主要包括項目開發成本和期間費用兩大類。項目開發成本包括六大項：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費以及開發間接費用。房地產企業的期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用。

在供應鏈思想下，房地產企業上述所有成本費用在由上下游所組成的業務鏈條中則以供應鏈成本的形態存在，并可以運用供應鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產開發過程中的各個環節是相互聯系、相互影響的，供應鏈成本的構成和形態取決于具體房地產開發企業供應鏈的具體結構。

二、X房地產開發公司成本控制存在的問題

（一）土地征用環節。X房地產開發公司在做征地方案可行性論證時，僅僅從靜態上基于對各項成本及預計商品房售價來測算整個項目的經濟可行性，而缺乏對項目后續各環節實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉讓金，但由于土地手續遲遲辦理不到位，導致項目計劃嚴重拖延，僅占用的土地轉讓金資金利息一年就400多萬元，這無形中增加了該項目的整體成本。

（二）設計環節。X房地產開發公司在設計環節成本控制中存在的主要問題有：

1、設計人員由于專業素質及經濟意識的欠缺，產品設計缺陷及后續設計變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。

2、設計手段較落后，工程造價和設計方案缺乏有效結合，導致工程造價控制不力。

（三）政府報建環節。X房地產開發公司在該環節成本控制存在的主要問題是：各項政府報建手續進展緩慢，從而嚴重延誤后續各環節，尤其是導致項目預售時間推遲，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。

（四）施工、材料設備采購環節

1、在進行設計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位，結果日后經常導致索賠、變更及質量問題。

2、沒有確定一批具有戰略合作關系的供應商，導致在施工及材料的質量和價格方面控制力不強。

3、在施工過程中，對工程變更及現場簽證的管理較盲目，比如變更程序及決策機制不完善。

（五）銷售環節。X房地產開發公司物業的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行，該環節成本控制中存在的問題有：

1、銷售與工程施工節奏不一致，導致存貨過大，造成大量資金占用成本。

2、各項銷售政策的制定和執行較隨意，銷售禮品等管理較混亂。

（六）物業管理環節。X房地產開發公司的物業管理由其下屬物業公司來管理，該環節常常由于前期物業質量存在設計、施工等質量問題，從而導致業主索賠、拖欠物業費，物業與開發商扯皮現象以及其他后續成本的追加，更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。

三、X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建

（一）X房地產開發公司供應鏈結構。X房地產開發公司的供應鏈成本劃分為上游成本、房地產公司內部成本和下游成本。具體結構見圖1：X房地產開發公司供應鏈結構模型。（圖1）結合X房地產開發公司的項目組織結構，其供應鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費，政府綜合報建費用、規劃設計費等；開發商內部成本包括基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、財務費用、不可預見費等；下游成本包括銷售費用、前期物業管理費、保修期內維修費用等。

（二）X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建。針對上述X房地產開發公司在成本控制方面存在的問題，引入供應鏈的思想，建立從前期土地取得，到物業銷售及物業管理各環節的供應鏈成本體系，從而達到在時間、成本、質量等方面為業主提供綜合性價比最佳的產品與服務。

1、土地征用環節成本控制。經分析，X房地產開發公司土地成本占項目開發成本比例約為15%左右，可見土地征用環節的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式，地價的可控性較差。因此，該環節的土地控制重點應放在控制土地閑置資金占用成本上面，具體要考慮：

（1）在做土地征用可行性方案論證時，系統論證從土地取得到最終物業實現銷售整個供應鏈的時間，減少土地款占用的資金利息成本。

（2）運用價值工程等技術手段，提高土地使用效益，降低單位建筑面積分攤的土地成本。

（3）規避土地閑置費的繳納。

2、設計環節成本控制。根據有關資料分析，在初步設計階段，影響工程造價的程度為65%，施工圖設計階段，影響工程造價的程度為25%～35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%～12%，這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。加強設計階成本控制要做到如下幾點：

（1）提高設計人員素質，加強設計人員經濟意識。

（2）引入競爭機制，實行設計方案招標、方案競賽，可以對同一個工程進行多方案的技術經濟比較，并應用價值工程最優方案。

（3）引入目標成本理論，推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更，保證項目成本及分解的各項經濟技術指標不被突破。

（4）運用價值工程的原理，進行多方案的技術經濟分析和比較，推行工程造價和設計方案相結合的設計招標，在保證項目市場定位和品質的同時，有效控制工程造價。

（5）提高設計質量，減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是，讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。

（6）推行產品標準化，以此減少開發新產品的研發等投入成本。

3、政府報建環節成本控制。該環節的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”，及早進入項目預售回籠資金，降低資金使用成本。

4、融資活動成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析X房地產開發公司現有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項目開發貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內部拆借款、股權合作等。這樣，公司在安排融資方案時，就可以優先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎上，還要權衡不同融資模式的風險水平高低，對成本和風險加以平衡，設計公司最佳融資結構。

5、施工、材料設備采購環節成本控制

（1）招標階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標，做好資格預審，選擇有實力、有信譽的企業參與投標，在此基礎上采取合理低價中標，以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設計階段一樣，讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。

（2）嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關流程和制度，工程設計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預防。在發生工程變更時，嚴格審核工程變更，從對總投資的影響、使用功能和經濟美觀等多角度確定變更的必要性。

（3）加強現場簽證的審查，減少現場簽證的盲目性?，F場簽證是施工過程中一項不可避免的工作，是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄，是辦理工程竣工決算的重要依據之一。為保證洽商簽證的嚴肅性，必須嚴格現場簽證管理制度。

（4）推行三級收料及限額領料。材料成本的節約是降低工程成本的關鍵。對施工主要材料實行限額發料，按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業隊結算，節約時給予獎勵，超出時由施工作業隊自行承擔，從施工作業隊結算金額中扣除，這樣施工作業隊將會更合理地使用材料，從而減少浪費損失。

（5）組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料，所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先，應根據定額和施工進度編制材料計劃，并確定好材料的進出場時間；其次，應把好材料領用關和投料關，降低材料損耗率。

6、銷售環節成本控制

（1）引入資金成本概念，合理設計各項銷售方案，在銷售價格及銷售回款上做一平衡，尋求綜合成本最低方案。

（2）嚴控各項銷售費用，做好各種促銷禮品的采購、發放管理，合理選取廣告宣傳媒介，提高廣告宣傳的投放效果，使各項銷售費用產生實效。

7、物業管理環節成本控制

（1）物業管理前置到設計階段及招標環節，參與項目設計方案論證及關鍵物資的招標等活動。由于物業管理是直接面向業主的末端環節，對業主在物業實際使用中反饋的各類產品缺陷最具發言權，此項安排可以減少由于設計缺陷、“絕對低價”招標等而導致的后期質量成本的發生。

（2）做好備品備件的采購、保管、領用管理，提高實物使用率，減少物料浪費。

（3）提高物業服務水平，增加業主滿意度，從而提高收費率，降低物業運營成本。

本文從理論方法上構建了一種有別于傳統方式的房地產企業成本管理模式。其優勢表現在將供應鏈管理思想引入到房地產企業的成本管理中，能將整個供應鏈條的策劃、設計、顧問服務、施工、材料設備采購、銷售及物業管理活動聯系起來，在最短的時間內以最低的成本為顧客提供最大的價值，以贏得競爭優勢。

主要參考文獻：

[1]許龍.房地產企業現代成本管理體系研究[D].重慶大學，2004.5.

[2]任夏儀等.目標成本管理在房地產開發企業中的應用[J].財會研究，2008.3.

[3]楊秀凱.房地產企業全程成本控制的思考與對策[J].財經學習，2009.1.

[4]王新芳.房地產開發成本控制研究[D].西安科技大學，2008.

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關鍵詞：房地產企業；成本控制；問題分析；策略分析

隨著土地使用制度改革及住房制度改革逐步深入，國家房地產業已轉入高速發展的方向。在這樣充滿機遇也充滿挑戰與競爭的年代，作為決定房地產企業綜合競爭力的重要指標的成本控制，各個房地產企業只有將其放在中心位置，科學合理控制房地產開發過程中的每一階段的成本，真正把握商機，化解風險，從而實現預期利潤，增強企業的綜合競爭力。因此，為取得好的收益，當房地產開發企業做好成本控制管理工作，率先準確無誤把握宏觀經濟的走勢及時機，并且加以從企業內部著手，通過加強和改進內部管理工作水準來提高成本控制能力，將會為企業帶來極大地經濟效益。

1 房地產企業內部成本控制存在問題及分析

1.1 資金鏈風險與成本控制面臨的問題

在成本控制方面，從成本構成情況來看，房地產企業的成本主要是工程成本，從成本控制的角度來看，其重心在房地產項目的設計階段，當房地產項目設計方案一旦確定，其工程概預算隨之確定。在施工管理過程中，成本只能在工程概預算的基礎上進行控制，其彈性空間非常有限。無論是總公司，還是分公司，房地產開發項目的工程設計及工程概預算，都是由外部聘的專業中介機構完成，這種安排雖有助于公司以較低的成本使用外部資源，但在工程概預算方面，如果公司過于依賴外聘機構，由于工程概預算主要依據通用的標準進行編制，公司就難以在成本管控政策方面形成自己的核心競爭力。然而，房地產企業內部控制并沒有予以識辨，成本控制與風險管理相互脫節。

1.2 內部控制制度在執行層面出現偏差

隨著理論界和實務界對企業內部控制的重視程度不斷提高，絕大多數房地產企業在現有內部控制框架的基礎上都制定了一套內部控制制度體系，然而在實際執行過程中內部控制制度與其相對應的效果卻存在較大的偏差，在集團公司內部不同子公司或分公司之間所采用的組織結構并不完全相同，有時甚至存在本質上的差異，這在一定程度上給集團公司加強控制增加了難度。另外公司的組織部門依照職能設置，不能適應新的供應鏈管理模式。由于集團內不同公司對同一業務的處理流程或管理流程不一致，必然導致其內部崗位設置及要求、不同崗位之間的協調配合存在較大差異。從內部控制的角度來看，各項業務流程的內部控制要求、關鍵控制點的確定，以及企業的風險防范都存在很大差異，這對于提高整體集團公司的經營管理效率、降低企業的內部控制風險都有顯著的負面影響。

1.3 內部控制措施與各開發階段面臨的風險問題

房地產企業在日常管理和控制過程中，信息系統的運用并不普遍，企業的日?？刂拼胧┖头椒ㄟ^于傳統，即使是對子公司的大部分管理和控制活動，也主要依賴于經辦個人的經驗和專業判斷，這就導致相同管理和控制活動在不同公司、不同部門、甚至同一公司、同一部門的不同經辦人員，都可能會有完全不同的處理方法。在公司內部，雖然有不少信息處理系統。但各系統之間并沒有實現集成，這種情況必然會極大地降低整個企業的管理和控制效率。

房地產企業在各開發階段面臨的問題及主要風險控制點：

一是戰略管理階段：項目開發時機風險、項目地點選擇風險、開發物業類型風險和開發規模風險，這些風險與市場開發部的關系定位不清以及市場運作能力不足相關，該類風險主要歸因于開發商主觀上對市場、開發成本、租金、售價、開發周期及資金籌措等預測錯誤和決策失誤。

二是前期規劃階段：土地購買風險、土地拆遷安置風險、融資風險；地塊選擇不合理，相關手續不完備，無法及時融資，沒有長期穩定長效的融資渠道。

三是項目設計階段：設計質量風險、設計技術風險；工程人員與市場有脫節，對市場的把握能力尚有欠缺，前期設計時間延誤的原因還在于前期策劃中的營銷策劃、開發及設計三條線銜接不暢，項目規劃設計部門缺乏專業的技術人員，對規劃設計當中可能出現的問題和成本在事先沒有監控機制，也無法建立產品研發方面的核心競爭力。

四是工程管理階段：承包合同風險、工期風險、質量風險和成本風險等。項目經驗無法積累傳遞，市場的需求不能很快反映到工程部門，工程質量的控制主要由監理公司負責，但監理公司的抽查工作對工程質量控制不夠嚴格。

五是銷售階段：銷售價格風險、營銷風險等；客戶服務中心定位不清楚，營銷策劃部對市場預期存在偏差，開發產品定價不符合市場消費需求。

2 房地產企業內部成本控制策略分析

近年來，有關企業內部控制的理論成果不斷涌現。其中，基于風險導向的企業內部控制因其科學性和執行性強等特點而日益受到人們的重視。因此，本文針對當前房地產企業內部控制過程中存在的問題，基于風險管理的視角對完善房地產企業內部控制提供建議和幫助。

2.1 建立健全風險預警機制，實時監測其面臨的各種風險

企業內部控制體系應當關注其隨時面臨的來自市場內外的各種風險。對此，房地產企業管理層應當提高風險管理意識，建立健全風險預警機制，實時監測其面臨的各種風險。首先，房地產企業應當組建風險監測部門，搜集來自市場、企業內部（包括財務部門在內的各個職能部門）的信息，專司風險預警體系的構建與完善。再者，房地產企業還應當結合企業內部實際以及市場變化，建立風險預警指標體系，并在實際執行過程中對該指標體系予以不斷的補充和完善，以期更加完美地監測各種風險信息。

2.2 制定各階段成本控制措施，提高內部控制的執行力

一是戰略研究階段成本控制：對企業而言，戰略研究主要是為確定企業的戰略發展目標而開展的活動，其效果在短期內很難衡量，由此戰略研究階段的工作主要取決于團隊的素質和公司高層的重視程度，同時也需要市場、工程等相關專業部門的共同參與；

二是前期規劃階段成本控制：由于前期規劃是一個系統性、專業性的工作，在投資決策階段，公司需要組織一個具有豐富專業知識和行業的管理經驗團隊，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。土地成本支出約占項目總支出的20-30%，對土地的確定應充分考慮開發風險和升值空間。前期開發費一般占項目總支出的3%左右，但因各地實際收費差異也有很大差別，企業應注意同相關部門協調，確保既符合政府政策要求，又滿足項目開發利益。建筑安裝工程造價成本建筑安裝工程造價一般占項目總支出的一半以上，企業需要分析當前區域經濟形勢，掌握建筑市場中施工企業總體狀況，確定產品的市場定位。

三是項目設計階段成本控制：設計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段，其對工程造價的影響在75%以上，在此階段，成本控制人員通過恰當地與開發商的建筑師、設計院的設計師密切配合，可取得事半功倍的效果。通常設計階段成本控制的具體程序是：專題調研設計任務書方案設計圖紙會審。在設計任務書中，把包含成本控制內容的意圖系統、明確地告知設計單位。及時組織圖紙會審，從設計、工程、銷售等多角度對設計方案進行可行性分析，并加強設計質量檢查監督，增強事前控制的力度。

四是工程管理階段成本控制：由于外部環境的不確定性，開發項目的預算編制不可避免地與現實情況產生偏差。因而工程管理階段需要同時從事前、事中、事后進行成本控制。事前控制即在設計時細化圖紙并注意施工的可操作性，招標時明確招標的內容、范圍及搭接部分的關系，避免出現漏項或重疊工程。事中控制即發生變更時，施工前估價，施工后確認，一事一簽證，內容明確，范圍清楚。發生變更要及時處理，必須有開發商、監理、施工方的三方簽字方能認可，事后控制即對已發生的變更分析原因，尋找可以避免或減少變更的控制方法，為以后的項目積累經驗。

五是市場營銷階段成本控制：市場營銷階段的成本并不是簡單地以成本節約為目標，應同時考慮當時的市場行情，在行情下滑時，節約營銷費用，可能是進一步降低市場銷售份額，在行情向好時，市場營銷費用應達到適當控制。所以市場營銷階段的成本都必須與市場營銷策劃部門和人員的職責或成效相聯系，即要杜絕不必然的成本開支，也不影響市場銷售。

3 經驗教訓

內部控制應該結合企業的具體情況，解決企業的關鍵問題，對房地產公司來說，宏觀的大環境，開發產品的周期性、資金管理、籌融資政策等因素影響很大，因此內部控制設計需要具備一定的靈活性，內部控制制度應能夠不斷調整，以使公司更好的適應不同環境的要素。

內部控制覆蓋了企業經營的各個方面，在以風險為導向的控制下，應以各階段的成本控制、各環節關鍵風險控制點為重點，結合房地產行業組織結構、流程設計以及企業的戰略目標，以求實現內部控制在風險防范、提高資本運營和管理效益方面的目標。

基于風險導向的內部控制對于房地產企業發現并識別風險以及風險的防范和控制有著顯著的作用。因此，針對房地產企業內部控制存在的主要問題，從風險管理的視角提供改善內部控制的建議，有利于促進我國房地產企業管理制度的完善和有效運行。

4 結語

綜上所述，成本控制作為發現并保證預期目標實現的一個重要手段，將在未來的項目開發管理中發揮著越來越重要的作用。

參考文獻

篇10

好房地產開發項目工程管理工作。房地產開發項目是一項周期性較長且較為復雜

的工程，需要做好項目工程管理才能逐步實現房地產經濟、社會、生態和諧的統

一。本文分析了房地產工程的開發管理及其規劃。

關鍵詞：房地產；工程管理；規劃研究

中圖分類號：F293文獻標識碼：A

一、房地產開發項目工程管理的意義

1、房地產開發項目工程管理的意義在于對建筑施工單位在日常施工環節進

行監督與控制，使其嚴格按照設計標準與設計要求進行施工。項目工程管理不僅

僅能對建筑施工單位施工質量進行監督，還能對施工工期進行宏觀的控制，在保

證施工質量的前提下，一定程度上縮短施工工期，降低施工成本。房地產開發項

目工程管理主要包含了4個方面，即項目質量管理、項目進度管理、項目成本管

理與項目安全管理。

2、房地產開發項目工程管理的根本在于提升房地產開發項目的工程質量，

提高房地產項目的實際經濟收益。高質量的房地產開發項目工程管理，能夠有效

促進房地產施工企業嚴格按照設計及施工標準進行施工，保證施工質量，實現房

地產公司獲得最大經濟效益的目的。

3、在實際房地產開發項目施工過程中，由于建筑類型與用途的不同，施工

方案與技術也存在一定的差異。如果沒有房地產開發項目工程管理作為宏觀的調

控手段，不僅會降低施工的質量，也會延長施工工期，不利于房地產公司獲得最

大的經濟效益。

二、房地產開發項目工程管理要點

1、重視項目規劃設計

規劃設計是房地產開發建設的源頭，作為房地產開發建設應該十分重視這一

重要環節。在市場經濟條件下，房地產開發企業要保（持）證自己所開發的產品

適應市場需要，具有一定的競爭能力,就必須具有超前意識。所謂超前意識,就是

要從高起點起步,充分考慮人們對房屋產品和居住環境要求的不斷變化,要從房

屋的使用功能、項目的合理布局、建設造型、建設材料的選用、室外環境的布置、

開發項目的安全舒適程度等多方面考慮。因為,一個房地產開發項目的建設,需要

幾年的時間,但其使用周期卻長達幾十年,甚至上百年?？茖W的發展、技術進步、

經濟增長、生活水平的提高,使購房人對居住和工作環境及質量的要求不可能停

留在原有的水平上。作為房地產,亦稱不動產,水電氣等配套設施、安全防范設施

設備、綠化布置方案、消防設施設備的配置、垃圾處理方式等諸多細節均要考慮

周全?？傊?規劃設計階段,開發建設企業應該請諸多方面的專家,當然也應該包

括物業管理方面的專家,從有利于投資、綜合開發、合理布局、安全使用和國家

有關規劃設計規范的要求等多方面,科學的規劃設計出適合市場需求的合格項

目。

2、不斷規范建設項目合同管理

建設項目合同是指項目開發主體與勘察、設計、施工、材料供應等單位，為

完成一定的建設工程任務而簽訂的一種經濟合同，其內容包括對施工合同、分包

合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。

在房地產開發過程中，每個樓盤的施工進度、質量和成本決定了資金回收的速度、

企業產品的自有生命周期和企業的獲利空間。項目在開發過程中的施工進度、質

量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現的。加強對施工前簽訂的

施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

3、加強施工階段的質量控制

明確質量目標房地產開發項目的質量目標確定與項目投資人的開發項目戰

略和產品策劃定位有關,同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優先級。

因此,項目開發的質量目標必須適合項目本身的特點。目標過低,會對項目帶來傷

害,失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大,綜合開發績效降低。那么,如何

準確地確定質量目標?首先,要進行質量投入的收益和費用分析,要樹立開發項目

全壽命周期成本觀念。適當增加項目的一致成本,減少非一致成本；適當增加預

防成本,大力降低事故成本。

4、加強項目成本管理

施工階段成本控制的關鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴格審查承包商的

索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開發企業引起的變更主要是進度計劃變

更、設計變更、工程項目變更和施工條件變更?？刂谱兏年P鍵在于開發商，應

建立有關工程簽證的管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權和

分工，確保簽證的質量，杜絕虛假不實的簽證的發生。為了確保工程簽證的準確，

首先要強調辦理工程簽證的及時性；其次，對簽證的描述要求準確，要求隱蔽簽

證要以圖紙為依據，并且標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量的完成情況，若被

隱蔽部位的工程量不能在圖紙上確定，還要標明幾何尺寸及附上簡圖。對施工圖

以外的簽證，必須寫明事由、時間、地點、原始數據或幾何尺寸及照片資料等，

不允許籠統地簽注工程造價和工程量。在簽證發生后應根據合同規定及時處理，

審核應嚴格執行國家定額與有關規定，不得隨意變通。同時要加強預見性，和盡

量減少簽證發生。

三、規劃管理

規劃管理就是對規劃設計過程的管理，房地產開發企業將建筑樓盤的規劃設

計委托給相應設計單位來完成就必然要對規劃設計的成本、進度及目標進行控制

和管理。房地產企業可建立或采用規劃管理系統來對規劃設計進行管理。即規劃

管理應用軟件與規劃設計軟件是相對獨立的“兩套”專業化軟件，前者面向的是

“管理”，后者面向的是“設計”。規劃管理和規劃設計關系非常密切，規劃管理

系統建設的重要目標之一就是提高規劃設計成果審查和管理水平。規劃管理信息

系統與規劃設計關系的核心是：保證規劃設計成果滿足工程項目規劃的要求，通

過計算機提供的各種審查工具，提高規劃設計管理的水平，要做的具體工作包含

以下幾點：

1、開發商對于工程項目的規劃設計要點、原則進行確定，作為管理系統中

輸入要件，在規劃完成后要對規劃方案進行檢驗與評估，適當地采取反饋及修正

的控制方式進行調整，并最終選擇設計方案。

2、規劃管理應盡量減少對規劃設計工作習慣的改變。為了可以在計算機中

自動計算、查詢、分析各種規劃指標，需要將以前面向制圖的規劃圖，改成面向

GIS空間分析的數字化規劃圖。但是，應該盡量減少對規劃設計人員原有工作習

慣的改變，可以只對需要計算的要素提出標準要求，要求規劃設計人員在制作這

些圖層時，按照一定的圖層分層和編碼進行設計，其他要素包括一些修飾性的圖

素可以放寬要求。

3、提出合理的規劃設計分層編碼標準。由于目前許多規劃設計單位都使用

AutoCAD進行規劃設計，因此需要根據上述原則，在已有國家標準、部門標準、

地方標準的基礎上建立一套完整的《規劃圖AutoCAD分層標準》，向有關的規劃

設計單位發放。同時，制定相應措施，保證房地產開發企業及規劃管理部門可以

使用規劃管理信息系統對設計單位提交的規劃設計方案進行審查。

4、通過計算機進行規劃設計成果審查。如果規劃設計單位報送上來的設計

方案符合系統規定的一定的格式標準，規劃管理系統可以將規劃圖導入系統，與

地形圖、管線圖等圖層進行疊加顯示，同時可以對規劃設計方案進行指標計算、

比較，進行查詢、統計、分析等。

結束語

綜上所述，房地產開發企業項目管理與規劃是一項極為復雜，卻十分嚴重的

工作。因此，只有做到各環節緊密銜接、互相配合、協調發展,才能完成項目,

并取得較高的經濟效益及社會效益、環境效益的統一。

參考文獻