建筑企業資金管理辦法范文

導語：如何才能寫好一篇建筑企業資金管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞:住宅;專項維修資金;管理;長沙

中圖分類號:F293文獻標識碼:A文章編號:1003-949X(2010)-07-0059-03

2008年2月1日施行的《住宅專項維修資金管理辦法中》明確定義住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅專項維修資金物業共用設施設備、共用部位維修和更新改造的經濟基礎,它對保障住宅的安全使用,維護共用設施設備的完好性能,確保物業的保值、增值起著極其重要的作用。長沙市有關文件更是明確規定:住宅專項維修資金“由業主自己繳存,自己使用,歸業主所有”,“屬民間自存自用費用,不屬行政、事業及服務性收費”。

截至2010年第二季度,長沙市物業維修資金管理中心目前管理的住宅維修資金已達39億多元,并且以每年數億元的速度增長,申請使用維修資金500多萬元。根據《住宅專項維修資金管理辦法》規定,市民買房時所要繳存的公共維修基金,將不再按照房款的比例,而是按照每平方米的建筑安裝工程造價的比例繳納。購房人交存的首期住宅專項維修資金,將不再以以往的“購房總款的2%%”為額度,而改成每平方米建筑面積繳存數額為“當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%%至8%%”。 目前長沙市高層塔樓建安造價在1600元/平方米左右。按現行的繳存額度,一套售價50萬元的100平方米左右的高層塔式住宅,要繳納公共維修金1萬元;而照新辦法,按建安成本的5%%繳納維修金只要0.8萬元,最多可節省開支2000元。而其它住宅的建安造價要低,這樣節省下來的開支可能更多。

目前,長沙市已將繳存房屋維修金作為交房的前提條件。不僅如此,為保證維修資金不被開發商挪用,長沙市房產部門已對物業維修資金實行歸集前置,要求開發商將統一歸集維修資金的時限提前至預售登記備案。

從長沙住宅專項維修資金管理現狀來看,仍存在以下問題:第一,法律法規還不夠完善,長沙市住宅專項維修資金管理實施細則亟待出臺;第二,小區住宅專項維修資金制度還不夠規范或還沒有建立;第三,業主委員會對專項維修資金的劃轉隱患多;第四,缺乏必要的約束和監督機制;第五,拆遷安置住宅專項維修資金歸集困難;第六,物業服務企業與業主委員會對專項維修資金的協調管理還存在諸多問題。

根據以上情況,結合長沙住宅專項維修資金管理現狀,我們對長沙住宅專項維修資金管理模式進行探討。

一、“業主主導型” 住宅專項維修資金管理模式

《物權法》第79條規定:“建筑物及其附屬設施的維修資金,屬于業主共有?！薄段飿I管理條例》第6條明確規定:“業主在物業管理活動中,享有監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用的權利。”因此,住宅專項維修資金屬于全體業主所有,其管理和使用由業主共同決定。可以說,“業主主導型” 住宅專項維修資金管理和服務模式應該是最理想化的管理模式,也是未來住宅專項維修資金管理和使用模式的發展方向。但在我國當前發展情況來看,該模式的施行仍存在很大難度,最大瓶頸在于如何實現真正意義上的業主自治。在實踐中,業主對于住宅專項維修資金卻存在諸多問題,如:對專項維修資金認識欠缺、維權意識低、業主大會及業主委員會未能充分發揮作用等。對此,我們對幾個關鍵性問題簡要進行分析:

1.業主大會召開及業主委員會成立難

《住宅專項維修資金管理辦法》第15條第3款規定“建設(房地產)主管部門應在收到業主委員會(首次業主大會召集后產生的)”的通知之日起30日內,通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的維修資金賬面余額劃至業主大會開立的維修資金賬戶,并將有關賬目等資料移交給業主委員會。因此,業主大會及業主委員會的成立是住宅專項維修資金劃轉使用的大前提。該前提的實現是住宅專項維修資金管理和使用的核心條件。但在現實中,卻存在諸多困難。

一般情況下,物業管理區域內的物業是逐步出售的,業主也是分別入住的。《物業管理條例》第12條第1款規定:“業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。”因此,當已經入住的業主所擁有的專有部分面積未達到占建筑物總面積過半數,或者業主人數未達到總人數過半數時,就不符合召開業主大會的條件。即使入住率已達到上述標準,但由于部分業主,對公共事務不關心,對召開業主大會不熱心,也常導致參加投票的人數不夠而使業主大會的召開擱淺,因此業主委員會的成立更是一波三折。一方面業主委員會基本上是兼職的,沒有任何報酬,且需要熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力,因此,選任有一定的難度。另一方面業主委員會的成立常會遭到各方阻撓,如前期物業服務企業往往是開發建設單位選聘的,擔心業主委員會成立后,另行聘用物業服務企業,因此,常與開發建設單位一起阻撓業主委員會的成立。實踐中,為了實現解聘物業服務企業的目的,才不得不成立業主委員會的小區也不在少數。就長沙市而言,實施物業管理的小區,業主委員會成立的比例僅占30%左右,大部分小區,業主委員會無法成立,發揮業主委員會的作用談何容易。

2.業主大會及業主委員會難以發揮作用

業主大會是業主行使權利的機構,而業主委員會是業主大會的執行機構,應該說這兩機構的成立對業主的維權起到至關重要的作用。但經過千辛萬苦成立的業主委員會并非都能充分發揮其應有的作用,尤其在專項維修資金管理方面,因專項維修基金的使用審核涉及政策法規和工程技術等多方面知識,物業的維修是否由專項維修資金開支,到底應該“小修”還是“中修”,由哪些業主分攤,如何支取,絕大多數業委會成員由于是業余的,沒有專業知識,憑的全是想當然。另外業委會成員大多是兼職,難以保證有足夠時間和精力處理業委會日常事務,如何保證工作效能也備受關注。這些現象的存在,使得業主大會和業主委員未能發揮預期的積極作用,甚至起到消極的作用。

業主大會設立后,專項維修資金一旦離開原代管商業銀行,即已脫離監管。業主大會是物業管理區域業主民主管理物業的一種組織形式,是業主的集合體,具體通過業主大會會議和業主委員會行使權力。業主委員會可憑現金支票支配資金的話,更大的隱患就埋下了。

綜上所述,“業主主導型”模式的實踐仍是漫長而道遠,需要法制、社會、經濟、文化等多方面的提升才能為其創造良好的實踐環境。

二、“政府主導型” 住宅專項維修資金管理模式

在住宅專項維修資金管理體制中,政府扮演著重要的角色,其作用是顯而易見的,如:掌握專項維修資金相關政策,熟悉相關業務流程和程序;能保障資金安全穩定,避免代收單位占用和侵占維修資金現象的發生;能對維修資金使用的申報、工程的決算、質量的認定、資金的分攤等開展有效地審核;能在一定程度實現資金的保值增值。

但是,房地產行政主管部門并不是維修資金真正的產權人,卻要代管一筆龐大的資金。為了行使自己的行政職權,房地產行政管理部門往往設置繁瑣的資金支取和使用程序,以保證資金的安全。且隨著商品住宅不斷開發,商品住宅項目不斷增加,而房地產行政主管部門的人員有限,因此,當業主要使用屬于自己的專項維修資金,由于申請程序復雜,往往得不到房地產行政主管部門的及時核準。久而久之,有的業主認為房地產行政主管部門侵犯了業主對專項維修資金的所有權,房地產主管部門代管的合法性受到質疑。如:我省很多地、市,兩個人在兼管專項維修資金事宜,沒有專門的人員管理,且監管人員來自不同的部門,知識、技能和經驗的參差不齊,對專項維修資金監管所需要的物業管理、資金管理、工程技術管理、法律法規等專業知識缺乏,在理解和實施法規制度方面還存在差異,出現了針對同一問題采用不同處理方式的現象,房地產主管部門的管理能力越來越無法令人信服。

三、“多因子整合型” 住宅專項維修資金管理模式

多年的住宅專項維修資金的管理和使用經驗證明,完全以業主主導或完全以政府主導不能有效地進行資金的管理和使用,因此,我們試圖探討“多因子整合型”模式,這種模式中,涵蓋了業主、政府、銀行、物業、開發商等諸多因子,確定各因子的作用和影響,從而協調各因子達到有效促進的目的。

1.充分發揮政府的職能作用,轉變政府管理思路

《住宅專項維修資金管理辦法》辦法第十六條規定“住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位,由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度?！币簿褪钦f業主大會可以委托政府代管,也可以自己管理。作為資金的所有人,業主有權決定由誰管理這筆錢,這在法理上是完全正確的,體現了資金所有人的意愿,較之過去強制由政府代管的方式有較大的變化。但筆者認為這樣的規定并不會給專項維修資金管理模式帶來結構性變化,從理論上講,住宅專項維修資金管理模式可以具備多樣性;但從目前我國住宅小區業主的自治能力和物業服務企業規范化運營情況來看,大多數尚達不到對專項維修資金管理的要求。如果將維修資金交由住宅小區業主委員會或物業服務企業進行管理,一旦管理不善出現問題,業主們更切合實際、更有利于化解矛盾和糾紛。

筆者認為實行業主大會決策和政府設立的資金管理部門監督管理相結合的管理形式較為切合實際,易于化解專項維修資金使用過程中的各種糾紛和矛盾。小區業主大會應對如何使用的范圍、方法、程序等建章立制,政府主管部門應當負責專項維修資金的統一收繳、統一管理、統一存儲、統一核算,并對使用過程中的糾紛進行協調處理。

2.積極促進業主大會及業主委員會的成立,實現業主自治化

盡快成立業主大會及其業委會,這是唯一前提,否則一切都是空談。住宅專項維修資金是業主的共同財產,其管理和使用由業主決定?！段餀喾ā返?6條規定,“業主共同決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金,并且應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意”?！蹲≌瑢ｍ椌S修資金管理辦法》則賦予了業主大會及其執行機構業委會更具體、更全面的職責,住宅專項維修資金的劃轉、管理和使用均由業主大會決定并具體由業委會負責實施。劃轉、管理和使用住宅專項維修資金,需要做大量的工作,花費大量的時間和精力,而且還要懂得相關的政策、具有一定的財務和會計能力,這對業委會提出了更高的要求。因此,必須成立業主大會,且選出一個忠實于小區公共事業、有能力辦實事的業主委員會,這是一切工作的前提和基礎。政府部門應積極支持和幫助各個物業小區成立業主大會選舉業委會,加強對業主大會及其業委會的工作指導。針對目前召開業主大會難、選舉業委會難、業委會換屆難、業委會工作難等問題,召集有關專家進行專項研究,提出有效的解決辦法。

3.依托銀行有效協助住宅專項維修資金的監督管理和使用

銀行需開發整合物業維修資金網絡征收、核算、查詢系統,及時掌握維修資金建立及使用變化情況。努力實現與銀行前臺操作系統、產權信息系統之間的數據對接,實時掌握物業維修資金交存、使用等有關信息,切實推進物業維修資金管理信息化、科學化進程。

4.房地產開發企業與物業服務企業的共同協調和合作

(1)鼓勵使用住宅專項維修資金的維修工程引入第三方審價、監理服務使用住宅專項維修資金的工程,資金是否全額用于該項工程,工程造價是否合理,是否達到國家規定的施工工藝和標準,以上事項均缺乏監管。為保證工程質量和住宅專項維修資金的合理使用,《住宅專項維修資金管理辦法》鼓勵業主聘請專業工程造價咨詢機構及工程監理機構對工程預算進行評估及對工程進行監理。

(2)物業服務企業應加強房屋驗收管理及業主房屋裝修管理,避免業主盲目依賴專項維修資金。

物業服務企業在辦理業主入住裝修時,由于業主及裝修隊伍對房屋建筑結構認識水平及態度的程度不同,將會引起部分業主裝修一段時間后,屋面、衛生間防水及電氣管線、給排水管線出現問題,此時,業主、裝修隊伍及建設單位各執一詞,造成糾紛,陷入相互推脫的維修困境。因此,作為擔當日常物業管理重要角色的物業服務企業應特別加強房屋驗收管理及業主房屋裝修管理,嚴格進行有入住裝修審批管理、現場管理和施工等的管理,對有效防止事后的相互推諉起著重要的作用。

5.建立住宅專項維修資金監控平臺

為了增加維修資金監管領域的透明度,保障資金安全運作,由政府建立的信息公開與透明機制為維修資金的監管提供了有效的制度供給與治理服務,因而可以有效地克服私人自治上的監督困境。業主可以通過信息公開與透明機制平臺便捷地進行監督管理,政府也可以據此向業主提供進一步的支持、幫助、指導,以及必要的監管上的強制干預,以彌補私人自治監督在能力以及意愿上的不足。長沙市物業維修資金管理中心目前管理的住宅維修資金已達39億多元,并且以每年數億元的速度增長。2008年下半年開始,長沙市物業維修資金管理中心充分利用網絡等現代信息技術,通過建立住宅專項維修資金網上實時監控平臺,接受長沙市紀委對中心的實時監督;通過建立網上實時對賬系統,實現中心對銀行的實時監控;通過開通網上查詢系統接受業主監督。

參考文獻:

[1]王子成.關于住宅專項維修資金的思考[J].中國物業管理,2006.10

[2]王建安.關于房屋專項維修資金管理的分析與思考[J].西部大開發,2009.11

[3]陳婭虹. 住宅專項維修資金的安全管理探討[J].金融經濟,2009.7

篇2

第二條 溫州市行政區域范圍內的物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。 本辦法所稱的物業專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)，是指由業主交存的專項用于物業共用部位（以下簡稱共用部位）、物業共用設施設備（以下簡稱共用設施設備）保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

第三條 專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則。

第四條 溫州市物業主管部門會同財政部門負責全市專項維修資金交存、使用、管理的指導和監督工作。市物業維修資金管理中心(以下稱市維修資金管理機構)具體負責鹿城區、龍灣區、溫州經濟技術開發區專項維修資金的日常管理工作。 甌海區、各縣（市）物業主管部門會同財政部門負責本行政區域內專項維修資金交存、使用、管理的指導和監督工作，并指定機構負責專項維修資金的日常管理工作。

第二章 專項維修資金的交存

第五條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存專項維修資金： （一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。 （二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。 （三）住宅小區外用于銷售的獨立非住宅。

第六條 首期專項維修資金，由業主按照所擁有物業的建筑面積交存。 物業首期專項維修資金交存的標準，多層為每平方米建筑安裝平均造價的5%，小高層、高層為每平方米建筑安裝平均造價的6%。市物業主管部門會同市財政部門可以適時提出專項維修資金交存標準的調整方案，報市人民政府批準后公布執行。 建筑安裝平均造價由市物業主管部門會同市財政部門根據溫州市當年竣工實際建筑安裝工程造價進行測算，定期公布。

第七條 拆遷安置房首期專項維修資金按照下列規定交存： （一）在9月1日前領取拆遷許可證組織拆遷的，由建設單位交存。 （二）在9月1日后領取拆遷許可證組織拆遷的，屬合法拆遷面積或者視同合法拆遷面積的，由建設單位交存；增加部分面積，由業主交存。

第八條 新建物業首期專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在辦理房屋權屬初始登記之前，按照物業總建筑面積和本辦法第六條、第七條的規定交存專項維修資金，待物業交付時向業主收取。建設單位應當向購房人說明，并將該內容約定為購房合同條款。 未出售物業的專項維修資金由建設單位交存，待物業出售時向業主收取。

第九條 維修資金管理機構應當通過招標方式，公開選擇商業銀行作為專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立專項維修資金專戶。

第十條 收取專項維修資金，維修資金管理機構應當出具財政部門統一監制的專用票據。 業主在辦理房屋權屬登記時，應當提交專項維修資金交存的專用票據。

第十一條 業主大會成立前或者業主大會未決定實行業主自主管理的,專項維修資金由維修資金管理機構代為統一管理。

第十二條 專項維修資金實行業主自主管理的，應當召開業主大會，經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意后，由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。 業主委員會應持下列材料到所在地維修資金管理機構辦理專項維修資金移交手續，并報所在地物業主管部門備案： （一）業主自主管理專項維修資金書面報告。 （二）業主大會自主管理專項維修資金的決議。 （三）專項維修資金劃轉后的賬目管理單位。 （四）專項維修資金使用、續籌辦法及應急支取預案。 （五）專項維修資金賬目管理制度。 （六）專項維修資金有關的其他材料。 維修資金管理機構應當在收到上述材料之日起10個工作日內，通知專戶管理銀行將該專項維修資金本息劃轉至業主委員會在專戶管理銀行開立的專項維修資金專戶，并將收支賬目等有關資料移交業主委員會。

第十三條 業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額30%的，業主應當按照下列規定續交維修資金： （一）專項維修資金實行代管的，由維修資金管理機構向業主出具《專項維修資金續交通知書》，并抄送業主委員會、社區組織；業主應當在收到續交通知之日起90日內將維修資金存入專項維修資金專戶。 （二）專項維修資金實行自主管理的，由業主委員會按照業主大會通過的續籌方案，通知業主續交維修資金；業主應當按照續交通知的要求將維修資金存入專項維修資金專戶。 （三）專項維修資金可以由物業服務企業、業主委員會或者社區組織代收代交；負責代收代交的單位，應當及時將代收代交的專項維修資金明細情況，在物業管理區域內公布，并抄送所在地維修資金管理機構。

第十四條 本辦法實施前未建立或者未按規定交存首期專項維修資金的物業，維修資金管理機構應當向業主出具《專項維修資金補建補交通知書》，并抄送業主委員會、社區組織。業主應當在接到補建補交通知之日起90日內，按照本辦法規定的交存標準、交存方式將維修資金存入專項維修資金專戶。 第

十五條 業主未按規定續交、補交專項維修資金的，業主委員會或者社區組織應當督促其交存；業主經督促仍不交存的，業主委員會可以依法向人民法院。第三章 專項維修資金的使用

第十六條 專項維修資金屬于業主所有，專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

第十七條 專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第十八條 共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用，按照下列規定分攤： （一）屬于整個物業管理區域的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤，并從小區業主交存的專項維修資金中列支。 （二）屬于單幢物業的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由該幢全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤，并從該幢業主交存的專項維修資金中列支。 （三）屬于一個單元的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由該單元全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤，并從該單元業主交存的專項維修資金中列支。 專項維修資金不足支付維修費用的，不足部分按照物業建筑面積由相關業主按比例分攤。業主委員會可以委托物業服務企業按照標準向相關業主收取。

第十九條 維修、更新和改造項目有下列情形之一的，應當采取招標方式擇優確定維修單位： （一）維修費用總額超過30萬元的。 （二）單項維修工程費用超過5萬元的。 （三）業主大會決定實行招標的。 維修、更新和改造項目有下列情形之一的，應當委托工程造價咨詢單位進行項目審價： （一）維修費用總額超過10萬元的。 （二）單項維修工程費用超過5萬元的。 （三）業主大會決定進行項目審價的。 工程招標、監理和審價費用計入維修、更新和改造成本。

第二十條 專項維修資金實行代管的，使用專項維修資金按照下列規定辦理： （一）物業服務企業或者相關業主根據維修、更新和改造項目的實際，提出《專項維修資金使用方案》（以下簡稱《使用方案》），《使用方案》應當包括維修、更新和改造的項目、費用預算、列支范圍等。 （二）《使用方案》向專項維修資金列支范圍內的業主公示7日。 （三）《使用方案》經列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主表決通過或者簽字同意。 （四）物業服務企業或者相關業主持專項維修資金使用申請表、《使用方案》、施工合同等材料，向所在地維修資金管理機構申請列支。 （五）維修資金管理機構應當在收到申請材料之日起5個工作日內進行審核：符合規定的，予以核準，并通知專戶管理銀行按照核準使用額度的70%劃轉至物業服務企業，未實施物業服務的劃轉至維修單位；不符合規定的，出具不予列支通知書。 （六）工程竣工驗收合格后，物業服務企業或者相關業主應當將工程決算向專項維修資金列支范圍內的業主公示7日。 （七）物業服務企業或者相關業主持下列材料向維修資金管理機構申請辦理工程結算： 1.工程決算單； 2.維修、更新和改造工程的費用票據； 3.相關業主意見反饋表； 4.維修費用分攤明細表； 5.其他相關材料。

第二十一條 專項維修資金實行自主管理的，使用專項維修資金按照下列規定辦理： （一）物業服務企業或者相關業主提出《使用方案》。 （二）《使用方案》向專項維修資金列支范圍內的業主公示7日。 （三）《使用方案》經列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主表決通過或者簽字同意。 （四）物業服務企業或者相關業主持專項維修資金使用申請表、《使用方案》、施工合同等材料向業主委員會申請列支。 （五）業主委員會同意列支的，應當將有關材料報所在地維修資金管理機構備案；維修資金管理機構應當及時出具備案證明。 （六）業主委員會憑所在地維修資金管理機構的備案證明，并通知專戶管理銀行按照核準使用額度的70%劃轉至物業服務企業，未實施物業服務的劃轉至維修單位。 （七）工程竣工驗收合格后，物業服務企業或者相關業主應當將工程決算向專項維修資金列支范圍內的業主公示7日。 （八）物業服務企業或者相關業主持下列材料與業主委員會辦理工程結算： 1.工程決算單； 2.維修、更新和改造工程的費用票據； 3.相關業主意見反饋表； 4.維修費用分攤明細表； 5.其他相關材料。

第二十二條 下列項目日常維修費用，除物業服務合同約定由物業服務企業承擔的外，可以在專項維修資金中列支： （一）電梯、消防、避雷設施設備的檢測費用。 （二）共用設施設備日常修理費用。

第二十三條 日常維修項目使用專項維修資金，按照下列規定辦理： （一）物業服務企業提出《使用方案》，經業主委員會或者社區組織核定后，在物業管理區域內公示3日。 （二）《使用方案》在公示期內無異議或者有異議的業主少于1/3，視為業主同意。 （三）物業服務企業持專項維修資金使用申請表、《使用方案》等材料，向所在地維修資金管理機構申請列支。 （四）維修資金管理機構應當在收到申請材料之日起3個工作日內進行審核，并通知專戶管理銀行按照核準使用額度的70%劃轉至物業服務企業。 （五）日常維修費用經業主委員會或者社區組織核實后，物業服務企業應當將日常維修費用的使用情況，在物業管理區域內公示3日，并公布舉報電話。 （六）物業服務企業向維修資金管理機構申請辦理結算。

第二十四條 物業管理區域按首期交存的專項維修資金總額的5%作為應急備用金，用于涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運、消防系統故障等緊急情況下搶修。 發生前款規定的緊急情況，需要立即對共用部位、共用設施設備進行維修的，由物業服務企業或者相關業主提出建議，經業主委員會或者社區組織核實，可直接撥付應急備用金。物業服務企業或者相關業主應當立即組織維修，必要時先行墊付維修費用。 發生第一款規定的緊急情況，物業服務企業或者相關業主未及時進行維修的，物業主管部門可以組織代修或者責令物業服務企業維修，維修費用從相關業主專項維修資金分戶賬中列支。

第二十五條 下列費用不得從專項維修資金中列支： （一）依法應由建設單位或者施工單位承擔的物業共用部位、共用設施設備保修期內的維修、更新和改造費用。 （二）依法應由相關專業單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用。 （三）因人為損壞，應由當事人承擔的共用部位、共用設施設備的修復費用。 （四）根據物業服務合同約定，應由物業服務企業承擔的共用部位、共用設施設備的維修、養護費用。 （五）尚未辦理物業承接驗收移交手續所發生的，應由建設單位承擔的維修費用。

第二十六條 下列資金應當轉入專項維修資金滾存使用： （一）專項維修資金的存儲凈利息。 （二）利用專項維修資金購買國債的增值凈收益。 （三）利用物業共用部位、共用設施設備所得收益，但業主大會另有決定的除外。 （四）利用物業管理區域共用部位或者其他場地停放汽車收取的臨時停車費，但業主大會另有決定的除外。 （五）共用設施設備報廢后回收的殘值。 （六）其他按照規定應當納入的資金。 第

二十七條 業主委員會及其成員，不得參與承接本物業管理區域內維修、改造、更新項目的具體業務。

第四章 專項維修資金的監督管理

第二十八條 專項維修資金應當專戶

存儲、?？顚Ｓ谩ｍ椌S修資金應當建立明細帳：以物業管理區域為單位設立總帳，按幢建帳，以每獨立戶號設立分戶帳，核算到戶，記載分戶專項維修資金的交存、使用、結存等情況。第二十九條 專項維修資金中當年交存或者使用的部分按同期銀行活期存款利率計息；其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。存款利息實行一年一結，定期計入業主分戶賬內。

第三十條 在保證專項維修資金安全和正常支付的前提下，可以按照國家有關規定將專項維修資金用于購買一級市場國債或者轉定期存款，確保資金的保值增值。利用專項維修資金購買的國債應當持有到期。 除本辦法規定的使用范圍外,不得將專項維修資金出借,不得將專項維修資金用于投資房地產、股票、期貨，或者從事其他經營性活動，不得利用專項維修資金為單位和個人提供任何形式的擔保。

第三十一條 物業轉讓時，業主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況，該物業分戶賬中結余的專項維修資金隨物業所有權同時轉移。原業主未交存首期專項維修資金或者未按規定續交、補交專項維修資金的，原業主應當與受讓人協商，并在辦理房屋權屬轉移登記前按規定足額交存。

第三十二條 因拆遷、自然災害或者其他原因致使物業滅失的,業主可憑原交存的專用票據或者有關證明，到維修資金管理機構辦理分戶賬注銷手續，支取分戶賬中專項維修資金的余額。

第三十三條 專戶管理銀行應當每月向維修資金管理機構或者業主委員會發送專項維修資金銀行存款對賬單。 維修資金管理機構或者業主委員會應當定期向業主公布下列情況： （一）專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額。 （二）發生列支的項目、費用和按戶分攤情況。 （三）業主分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額。 （四）其他有關維修資金的情況。 業主對公布情況有異議的，可以向維修資金管理機構或者業主委員會要求復核。維修資金管理機構或者業主委員會應當及時將復核情況告知相關業主。

第三十四條 專項維修資金應當建立查詢制度，接受業主對其分戶賬中專項維修資金使用、增值收益和結存金額的查詢。 物業服務企業或者業主委員會應當及時公布維修資金使用情況，接受業主監督。維修資金管理機構應當每年不少于一次公布本行政區域內維修資金交存、使用、管理情況。 第三十五條 物業主管部門應當加強對專項維修資金使用情況的監督，發現在使用上存在安全隱患或者違反規定的，應當責令限期整改。

第三十六條 專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部門有關規定，并依法接受財政、審計部門監督。 專項維修資金的管理經費，由維修資金管理機構按照規定的標準編制全年預算支出總額，報同級財政部門批準后，在專項維修資金的增值收益中列支，并與專項維修資金分賬核算。 第五章 法律責任

第三十七條 挪用專項維修資金的，依照國務院《物業管理條例》第六十三條規定，由縣級以上房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第三十八條 物業主管部門、維修資金管理機構、財政部門及其工作人員有下列情形之一的，依照《浙江省物業專項維修資金管理辦法》第三十條規定，由相關行政機關按照管理權限對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任： （一）未依照本辦法規定及時核準、撥付專項維修資金，造成損害后果的。 （二）未按照本辦法規定進行管理，造成專項維修資金流失的。 截留、挪用、侵占專項維修資金的。 有其他、、行為的。

第三十九條 違反專用票據管理規定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定，依法追究法律責任。

第四十條 物業服務企業與業主委員會或者業主因專項維修資金的使用發生糾紛，當事人可以自行協商解決；協商不成的，可以依法向仲裁機構申請仲裁，也可以向人民法院。

第六章 附則

篇3

為適應當前新的物業管理法制環境，為當地物業管理行業提供更加規范的發展空間，江西省萍鄉市人民政府對《萍鄉市物業管理辦法》(市政府19號令，以下簡稱原《辦法》)進行了修訂。修訂后的《萍鄉市物業管理辦法》(市政府51號令，以下簡稱新《辦法》)已正式實施。本文就《辦法》修訂背景、主要內容和法律依據加以說明。

修訂背景

《辦法》的修訂是相關法律法規發展的需要。隨著2007年3月《中華人民共和國物權法》的頒布，國務院《物業管理條例》亦隨之進行了修訂。同時，建設部和財政部也相應修訂了《住宅專項維修資金管理辦法》。該辦法的一個根本變化是，將專項維修資金歸集標準進行了調整，即“商品住宅的業主、非住宅的業主按擁有物業的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5％至8％”。這個規定體現了法律的公正合理，即同一棟住宅不存在因購房款多少而交納不同的首期專項維修資金。所以萍鄉市再執行原標準就不符合現行的《住宅專項維修資金管理辦法》了。

地區物業管理行業快速的發展需要相應的規范文件加以更新。截至2009年，全市城區物業管理覆蓋率達43％，覆蓋面積700多萬平方米，物業管理項目100余個，物業服務企業近50家，業主委員會32個。物業管理的興起和發展，為萍鄉市人民的安居樂業提供了重要的保障。但隨之而來的是，一些新的問題和矛盾為原《辦法》所不能解決，主要表現在：

1、未對業主委員會成員質量的要求作定性化的規定，不便于備案。確定業主委員會成員質量是做好物業管理工作重要的一環：業主委員會是物業管理企業服務的接受對象，又是物業服務合同的直接簽訂者；既是業主利益的代表人，又是政府有關政策、法規的宣傳者與執行者。

2、未對業主委員會活動經費作出規定。小區的業主委員會進行管理、開展各種活動，必須有一定的工作經費才能保障業主委員會正常運作，才能發揮業主委員會的橋梁作用。盡管有些小區依靠共有用房等公共部位收益能維持業主委員會工作，但是有些業主委員會并沒有共有用房等公共部位可供支配，籌措活動經費就相當困難，造成該類業主委員會工作不能正常運轉，形同虛設。

3、未對物業管理行業協會的地位和作用予以確認。雖然協會成立時確立了協會的地位和作用，這是團體的共同意愿，無政府方向性的政策指導，這樣不僅協會的職能和作用不能充分發揮出來，而且還為政府部門增添不少事務。

4、未對前期物業服務企業作要式規定。由于萍鄉市物業管理起步晚，管理缺乏經驗，對前期物業管理認識不足，加上開發企業出于經營利益策略，多數未對前期物業服務企業進行招標，從而挫傷了物業管理行業市場競爭的積極性。

增加的主要內容

根據上述實際情況，經市房管局起草、市法制局論證，新《辦法》增加了如下八個方面的主要內容。

之一：增加了第七條第三款“街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會的選舉工作、指導、監督業主大會和業主委員會的日?；顒?，配合調解處理物業管理中的投訴，協調處理物業管理與社區管理的關系”。此內容旨在強化業主委員會產生過程及產生后管理工作的監督力度和協調能力。法律依據源于國務院《物業管理條例》第十條：“同一個物業管理區域內的業主應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會”。

之二：增加了第八條“物業管理行業協會應當依法加強行業自律，規范行為，維護市場秩序和公平競爭，建立物業服務企業及其從業人員誠信檔案，督促其依法、誠信經營和服務，對違反法律法規和行業規范的行為給予通報批評和公開譴責，促進行業健康發展”。如前文述及，這樣規定有利于確定物業管理協會的地位和作用，而減少了政府部門的一些事務。法律源于參照《廣東省物業管理條例》第六條，內容相同。參照原因是廣東的物業管理興起較早，物業管理經驗也極為豐富和先進，值得萍鄉市借鑒。

之三：增加了第十條第二款“住宅物業和非住宅物業的建設單位，應當通過招標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，投標人少于3個或者住宅規模較少的，經住宅物業所在地的市、縣人民政府房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業”。此款內容源于國家《物業管理條例》第二十四條第二款，旨在加強物業服務企業的市場競爭。

之四：增加了第二十九條“業主委員會成員有下列情形之一的，其職務自行終止：(一)因物業轉讓等原因不再是業主的；(二)因疾病等原因喪失履行職責能力的；(三)任職期間被依法追究刑事責任的；(四)本人以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；(五)業主會議規則約定的其他情形”。增加此條意在注重業主委員會成員質量，使業主委員會成員身份既符合民事法律，又符合刑事法律，同時還注重身體狀況，尊重業主會議規則。據此管理部門便可結合國家《物業管理條例》第十六條進行業主大會備案了，法律依據也是參照《廣東省物業管理條例》第五十二條，內容表述完全一致。

之五：增加了第三十條第一款“業主委員會日常工作經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理和使用由業主大會決定”。本增加內容主要是為了保障業主委員會工作經費來源，在未有其他渠道獲取(如共有用房的出租收入、廣告收入等)，可召開業主大會，討論業主委員會日常工作經費由業主成員承擔，采取其他獲取方式以保障業主委員會活動經費。其法律依據是參照《遼寧省物業管理條例》第十七條，條款采用內容相同。

之六：增加了第三十條第二款“業主委員會成員應當遵守法律法規和管理公約，不得有下列行為：(一)挪用、侵占業主共有財產；(二)索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者利害關系業主提供的利益和報酬；(三)利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費；(四)違反物業服務合同拒不交納物業服務費用；(五)泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動，其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為”。此內容條款是將業主委員會成員在工作中違紀違規定性化，做到業主委員會成員在任屆中能知道自己哪些可為或不可為，同時又便于業主、物業公司等相關主體的監督。法律依據是參照《廣東省物業管理條例》第三十條，其采用條款內容不變。

之七：調整了原《辦法》第四十條第二款表述，更改為新《辦法》第四十三條第二款“商品房、經濟適用住房出售時，售房單位應當與買受人簽訂代收繳專項維修資金的約定，買受人應當按本市、縣住宅建筑安裝工程每平方米造價6％的比例與購買物業的建筑面積的乘積，向售房單位繳交首期專項維修資金，市、縣房產主管部門應當根據本轄區的實際情況，合理確定，公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額，并適時調整”。繳交專項維修資金公平與否是廣大業主共同關心的大事，本條款的修改是從既遵守法律又體現公平，符合業主的意愿，并結合萍鄉實際出發的。故根據建設部《住宅專項維修資金管理辦法》第七條之規定“每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5％至8％”的要求，結合萍鄉地級市水平的經濟發展等因素，經討論研究決定，按6％的標準收取比較合理實際。

篇4

住宅專項維修資金管理辦法全文第一章　總 則

第一條　為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《物權法》、《物業管理條例》等法律、行政法規，制定本辦法。

第二條　商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第三條　本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條　住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡嗳藳Q策、政府監督的原則。

第五條　國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導和監督工作。

縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導和監督工作。

第二章　交 存

第六條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：

(一)住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外;

(二)住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

前款所列物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。

第七條　商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。

直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當根據本地區情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額，并適時調整。

第八條　出售公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維修資金：

(一)業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

(二)售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

第九條　業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。

從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第十條　業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門代管。

直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

第十一條　業主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設(房地產)主管部門負責管理。

負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內公有住房住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶。

開立公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬;其中，業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶帳。

第十二條　商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

第十三條　未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。

第十四條　專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由財政部或者省、自治區、直轄市人民政府財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用票據。

第十五條　業主大會成立后，應當按照下列規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金：

(一)業主大會應當委托所在地一家商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

(二)業主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門;涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。

(三)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當在收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。

第十六條　住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。

業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門的監督。

第十七條　業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。

成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。

未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門會同同級財政部門制定。

第三章　使 用

第十八條　住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第十九條　住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第二十條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：

(一)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

(二)售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤;其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

(三)售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

第二十一條　住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

第二十二條　住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

(一)物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議;

(二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議;

(三)物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案;

(四)物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門申請列支;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;

(五)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;

(六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十三條　住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

(一)物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等;

(二)業主大會依法通過使用方案;

(三)物業服務企業組織實施使用方案;

(四)物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;

(五)業主委員會依據使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門備案;動用公有住房住宅專項維修資金的，經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意;直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正;

(六)業主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;

(七)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十四條　發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：

(一)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本辦法第二十二條第四項、第五項、第六項的規定辦理;

(二)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，按照本辦法第二十三條第四項、第五項、第六項和第七項的規定辦理。

發生前款情況后，未按規定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支;其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。

第二十五條　下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;

(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;

(四)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第二十六條　在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債。

利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。

利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意;未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。

利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。

禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

第二十七條　下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：

(一)住宅專項維修資金的存儲利息;

(二)利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益;

(三)利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外;

(四)住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

第四章　監督管理

第二十八條　房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。

受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。

第二十九條　房屋滅失的，按照以下規定返還住宅專項維修資金：

(一)房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主;

(二)售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第三十條　直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：

(一)住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額;

(二)發生列支的項目、費用和分攤情況;

(三)業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額;

(四)其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第三十一條　專戶管理銀行應當每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。

直轄市、市、縣建設(房地產)主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。

專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十二條 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

第三十三條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。

財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

第三十四條 住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及省、自治區、直轄市人民政府財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。

第五章　法律責任

第三十五條　公有住房售房單位有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設(房地產)主管部門責令限期改正：

(一)未按本辦法第八條、第十二條第三款規定交存住宅專項維修資金的;

(二)違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的;

(三)未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的。

第三十六條　開發建設單位違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

開發建設單位未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。

第三十七條　違反本辦法規定，挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設(房地產)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

直轄市、市、縣人民政府財政部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府財政部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條　直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門違反本辦法第二十六條規定的，由上一級人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;造成損失的，依法賠償;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

直轄市、市、縣人民政府財政部門違反本辦法第二十六條規定的，由上一級人民政府財政部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;造成損失的，依法賠償;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

業主大會違反本辦法第二十六條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門責令改正。

第三十九條　對違反住宅專項維修資金專用票據管理規定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定追究法律責任。

第四十條　縣級以上人民政府建設(房地產)主管部門、財政部門及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章　附 則

第四十一條　省、自治區、直轄市人民政府建設(房地產)主管部門會同同級財政部門可以依據本辦法，制定實施細則。

第四十二條　本辦法實施前，商品住宅、公有住房已經出售但未建立住宅專項維修資金的，應當補建。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府建設(房地產)主管部門會同同級財政部門依據本辦法制定。

第四十三條　本辦法由國務院建設主管部門、財政部門共同解釋。

第四十四條　本辦法自20xx年2月1日起施行，1998年12月16日建設部、財政部的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)同時廢止。

廣東省《住宅專項維修資金管理辦法》有關問題的通知各地級以上市建設局、房管局(國土房管局)、財政局，各縣(市)建設局、房管局(國土房管局)、財政局：

建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》(中華人民共和國建設部、中華人民共和國財政部令第165號，以下簡稱《辦法》)于20xx年2月1日起施行，為做好我省住宅專項維修資金的交存、使用和監管等各項工作，提出如下貫徹《辦法》的意見：

一、各市、縣房地產主管部門應抓緊建立住宅專項維修資金專戶

(一)各市、縣房地產主管部門應委托當地商業銀行作為商品住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。本地區所有商品住宅項目的專項維修資金應交存至各市、縣房地產主管部門開設的住宅專項維修資金專戶。

(二)住宅專項維修資金專戶按照物業管理區域為單位設賬，并按房屋戶門號設分戶賬。未劃定物業管理區域的，可以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

(三)各市、縣房地產主管部門要根據《辦法》的相關規定和專戶管理銀行簽訂監管協議，約定住宅專項維修資金存儲、查閱、支出、增值的管理要求，保障住宅專項維修資金的安全運行。

(四)各市、縣房地產主管部門應當在20xx年6月30日前按照《辦法》的規定開設商品住宅專項維修資金專戶。已經開設住宅專項維修資金專戶的市、縣，應當按照《辦法》規定規范管理。

二、明確首期住宅專項維修資金(物業管理維修基金)交存主體，做好資金交存工作

(一)對于1998年10月1日(《廣東省物業管理條例》施行之日)至20xx年8月31日(國務院《物業管理條例》施行前一日)期間取得商品房預售許可證的商品住宅項目，按照省人大《對省建設廳關于請求明確廣東省物業管理條例對物業維修基金繳存有關規定的請示的答復》(粵常法函﹝20xx﹞第109號)意見執行，即物業管理維修基金由物業建設單位交存。建設單位尚未交存的，應當將物業管理維修基金補存入當地房地產主管部門開設的住宅專項維修資金專戶。

(二)對于20xx年9月1日(國務院《物業管理條例》施行之日)起取得商品房預售許可證的商品住宅項目，業主應當在商品住宅交付使用或者辦理產權證前，將首期住宅專項維修資金存入當地房地產主管部門開設的住宅專項維修資金專戶。尚未繳存首期住宅維修資金的商品住宅項目，業主委員會應當組織業主將首期住宅專項維修資金補存入當地房地產主管部門開設的住宅專項維修資金專戶。開發建設單位或者物業服務企業已經代收的，應當及時將首期住宅專項維修資金轉存入當地房地產主管部門開設的住宅專項維修資金專戶。開發建設單位在商品住宅交付使用時，應當配合做好首期住宅專項維修資金交存工作。

三、公布首期住宅專項維修資金(物業管理維修基金)交存標準

各市、縣房地產主管部門可根據國家和省各個時期規定的交存標準，結合當地實際情況，遵循方便、簡化、公平、合理的原則，區分不同類型商品住宅物業，制定每平方米建筑面積首期住宅專項維修資金(物業管理維修基金)的標準，并向社會公布。

四、做好首期住宅專項維修資金(物業管理維修基金)的交存和補交工作

各市、縣房地產主管部門應當對本轄區內的商品住宅項目進行全面清理，指導尚未交存首期住宅專項維修資金(物業管理維修基金)的業主、物業建設單位、代管資金的物業服務企業，按照標準將首期住宅專項維修資金(物業管理維修基金)存入當地房地產主管部門開設的住宅專項維修資金專戶。

五、做好住宅專項維修資金的監管工作

(一)各市、縣房地產主管部門要做好資金的監管工作，嚴格按照《辦法》規定的程序和用途使用資金，保證住宅專項維修資金的運行安全。

(二)專戶管理銀行應當每年至少一次向業主委員會和當地房地產主管部門發送住宅專項維修資金對帳單，核對住宅專項維修資金帳目，公布住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額，發生列支的項目、費用和分攤情況，業主分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額等情況，并接受廣大業主和當地房地產主管部門的監督。

六、做好已出售公有住房的住宅專項維修資金的管理工作

(一)已出售公有住房的住房住宅專項維修資金，由物業所在地市、縣房地產主管部門負責管理。各市、縣房地產主管部門應當同時在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶。開立公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬;其中，業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶帳。

(二)20xx年2月1日起向個人出售公有住宅項目，業主和售房單位要按照《辦法》的規定交存住宅專項維修資金，存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

(三)20xx年2月1日前已售公房住宅專項維修資金的補建具體辦法另行研究制定。

七、各市、縣房地產主管部門，可以按照建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》和我省貫徹意見要求，結合當地實際情況，會同財政等部門制定本地住宅專項維修資金的管理細則。

廣東省建設廳

篇5

【關鍵詞】 建設單位 資金管理 對策

隨著我國市場經濟的快速發展，全球化進程的進一步加快，企業資金管理問題已成為阻礙企業進一步壯大發展的主要制約因素。作為企業財務管理的核心內容，資金管理對企業的經營運行起著至關重要的作用。目前，許多建設單位存在的資金管理問題主要包括：管理手段不足，資金控制能力較弱，對單位資金的收入與支出監控不到位，資金使用效率不高等。因此，我國建設單位有必要采取有效的措施，完善資金結構，加強資金風險防范，努力提高自身資金使用效益，進而提高企業經濟效益，使建設單位逐步做大做強，健康穩定地發展。

一、建設單位加強資金管理的重要性

資金是支撐企業各種經營活動的物質基礎，是企業財務管理的集中表現。建設單位資金管理的好壞直接影響了單位財務管理的效率，關系到單位經濟效益水平的高低。資金管理是一項系統性的管理工作，從施工準備、工程施工到完工結算的資金運動過程中，建設單位要完成資金的籌集、使用、回收、分配等財務活動。近年來，隨著建筑施工市場的不斷發展，市場競爭日趨激烈，工程資金問題日益突出，嚴重制約了我國建設單位的生存和發展。因此，加強建設單位的資金管理具有重要的意義。

首先，加強資金管理是建設單位發展壯大的需要。加強資金管理有利于建設單位掌握單位的整體運營情況，有利于加快資金周轉，實現單位資金的統一管理，提高資產凈收益，壯大企業實力；其次，加強資金管理可以實現資金的整合與調配，避免部分項目資金短缺，部分項目卻資金大量結余的現象，充分發揮留存資金的作用；再次，加強資金管理可以防范建設單位的財務風險，隨時了解單位資金流量狀況，保證資金的安全性。同時通過加強資金管理有利于單位規范資金的收支行為，加快資金回籠，避免單位資金的濫用，有效防范單位財務風險的發生。

二、建設單位資金管理現存的主要問題

我國建設單位大多采用相對獨立的項目管理班組的管理形式，這種管理方式雖然可以解決單項目的管理問題，但往往會使資金過于分散，資金的整體調控力度不足，給單位資金管理帶來了不利的影響。

1、資金管理力度不足，資金使用效率較低

盡管我國建設單位都會制定相關的資金使用計劃以及單位費用開支計劃，但在實際操作過程中卻往往不能按計劃辦事，計劃與實際脫節，導致對資金的管理不能按計劃進行控制，資金管理力度不足，影響單位資金的正常周轉。單位對資金的無序管理使得單位的負債率越來越高，資金周轉慢，再加上建筑行業對資金需求量大的特點，嚴重地影響了單位資金運營狀況。例如，部分單位存在多頭開戶的現象，使得單位資金過于分散不能集中管理，對資金的控制力度不足，資金使用效率低下；部分建設單位在沒有很好地把握當前市場狀況的情況下，未考慮投資受益與風險的關系，盲目跟風投資，盲目購進固定資產，投資失誤多，且項目過于分散，未能突出重點項目，加大了單位的機會成本，使得資金的使用效率進一步降低。

2、資金收支管理制度不健全，權責不明

建設單位部分相關人員會利用個人職權便利或收支憑證上的漏洞，鉆單位資金管理制度的空子，貪污或挪用單位的資金。例如更改發票或收據的金額將多出款項據為己有，出納人員收款不開票或少開票，隱匿現金，部分人員甚至私設銀行賬戶，利用單位轉賬要求的時間差私吞單位銀行利息等。究其主要原因：一是單位缺乏完善的資金收支管理制度，建設項目資金管理細則不合理，沒有建立嚴格的授權審批制度，或是相關制度執行不到位，程序混亂，資金使用過程中權責不明；二是單位會計崗位設置和人員配置不當，業務交叉過雜，不相容職位不能相分離。例如一些建設單位的印章和票據管理過于松懈，少數部門沒有將財務專用章、銀行預留印鑒等重要財政印章分開保管，而是交由一人保管全套支付印章，印章存放也沒有按照相關章程規范來保管。

3、資金運行缺乏預算管理

目前，大多數建設單位在資金管理上還采用傳統的資金管理辦法，沒有建立健全的預算管理制度，有的建設單位雖然建立了預算制度，但是由于人員不到位、程序復雜等原因而沒有付諸于實踐，流于形式，導致單位在生產經營過程中缺乏標準依據，項目預算不準確，建設工程超預算、超計劃的現象普遍存在。實際中，一些建設單位在前期的調研和組織設計等未充分準備的情況下就通過不同的渠道爭取項目和資金，擴大投資規模，這是造成項目超預算現象的一個主要原因，它往往會使得這些工程出現比較大的資金缺口。另外，部分建設單位往往會忽視外部市場經濟的影響，預算計劃不切實際，指標選取不合理，資金預算管理不健全，單位資金收支管理缺乏統一的、規范的計量標準和評價考核依據，成本費用發生條件缺乏約束力，盈虧不實，不良資產日益增多，這些都大大降低了建設單位資金運轉的速度和使用效益。

4、資金流向監控不到位，缺乏完善的資金追蹤考核機制

資金流向監控是企業財務管理的重要組成部分，但目前我國大多數建設單位對資金的控制往往強調事后監督，事前和事中監督十分薄弱，無法監督到位，致使擅自挪用、轉移資金甚至侵吞國有資產等問題頻頻出現。一些建設單位雖然也制定了完整的監督制度，但其監督往往流于形式，無法發揮其真正效用，無法及時發現和排除建設項目運營過程中的問題，不僅影響單位資金的利用率，甚者可能威脅到單位資金的安全性。實際中，建設單位對建設資金撥付后通常缺乏對施工單位資金的實際運用情況進行監控，使得部分施工單位存在私自利用建設資金進行違規活動的行為。另外，對于不可預見費用的支出，一些建設單位往往疏于管理，任其自然發生，盲目批準工程的一些額外支出，進而繼續追加付款，影響了資金的使用效益，增大單位財務風險。

三、加強建設單位資金管理的對策

1、加強資金運營管理意識

建設單位要想提高資金的使用效率首先需要從加強資金運營管理意識入手，主要包括以下幾個方：首先，全單位應樹立統一的資金運營管理意識，特別是單位管理者，重視資金管理的短期規劃和長期規劃，確保單位資金的運用與單位發展戰略相結合。其次，重視資金管理過程中資金的時間價值，明確資金不僅僅是用于交易，更可以在流通過程中實現價值的增值，因此，單位應充分、準確地把握市場，靈活運用資金的時間價值進行科學的投資決策，降低投資風險，提高資金的經濟效益。再次，樹立現金流量觀念，相關人員應在掌握真實、全面的現金流量信息的基礎上，進行現金流量的編制，加強對單位現金流量的分析和控制，確保單位的支付能力和償債能力。最后，提高單位資金管理的風險意識，要充分估計各個項目風險，謹慎投入資金。

2、完善建設單位資金收支管理制度

建設單位要完善資金的收支管理制度主要包括以下幾方面：一是制定建設資金管理的一系列制度和撥付辦法，例如要求按月度預支款項，承包單位每月定期向發包單位遞交工程價款預支單和工程進度報表，建設單位在仔細審查工程進度后再辦理當月預付款；二是完善單位投資機制，大力推行項目法人責任制，完善投資風險機制，建立嚴格的投資決策責任制，保證項目的資金運行和支付的安全性；三是建立工程建設資金追蹤考核機制，如對施工承包單位，在保證施工質量和進度的前提下，項目資金無超前預支、無擠占或挪用現象則給予一定的獎勵，以鼓勵施工承包單位提高資金的使用效率，達到降低項目建設承包的目的。

3、建立全面的資金預算管理

建設單位應從傳統的經營性資金收支預算轉變為全面的資金預算，同時完善預算的編制、審批、監督、考核等環節，形成健全的資金預算體系。建設單位資金的全面預算管理要遵循“收支統管，統籌兼顧，積極穩妥”原則，在保證單位各部門廣泛參與的基礎上，編制全面的資金預算方案和預算控制方案，使單位資金預算切實可行，把單位生產經營活動中的資金收入和支出納入預算管理程序中，疏通資金流轉環節，量入為出、精打細算、保障單位資金有序流動。同時，要求預算方案一經確定即成為建設單位進行財務預算管理的依據，除非重大原因，不得輕易修改，如需修改，必須經過嚴格的審批程序。針對建設單位的特點，實施資金預算管理應遵循以下程序：一是自下而上逐級申報，編制資金預算計劃；二是自上而下逐級下發，通過一定的會議形式討論審批預算；三是實行滾動式管理。單位財務部門也應改變對所屬單位的監控方式，從事后控制轉變為事前控制。同時，實行嚴格監督和考核制度，也就是對施工開工、項目承接、基建投資等過程的現金流采用預算管理和定額考核，樹立“錢流向哪里，管理就跟到哪里”的觀念，避免將單位資金盲目投資于沒有進行可行分析的項目，保證資金運營的科學性和合理性。

4、加強資金使用的監督力度，發揮單位內部監督作用

目前，部分建設單位還存在財務監管乏力，監督機制不完善等問題，因此需要建立一套以內部審計為起點的財務監督機制，同時建立相關的資金風險預警機制，發揮內部財務監督作用。首先，完善內部監督機制，將事前、事中和事后監督有效結合起來，做到對施工項目資金的嚴格把關，監管到位，最大限度地降低資金在建設施工環節的運營風險。其次，對單位資金流向和財務狀況等實施全過程跟蹤和監控，避免相關人員挪用或盜用資金，確保資金使用到位。再次，以現金流量監控為重點，嚴格限制無預算資金的支出，加強對現金流量的控制，實施大額資金的跟蹤監控。

總之，在日趨激烈的市場競爭中，建設單位應正視自身資金管理的薄弱環節，加強資金管理意識，建立一套健全的資金管理制度和相應的項目資金管理辦法，從而使單位的資金管理有章可循、有法可依，同時加強資金使用的監督力度，發揮單位內部監督作用，保證單位資金處于良好的流轉狀態，提高資金使用效益，提高建設單位的財務管理水平。

【參考文獻】

[1] 史小紅：建筑企業資金管理強化措施探索[J].財會研究，2010（4）.

篇6

重慶市物業專項維修資金管理辦法全文第一章　總則

第一條　為了加強物業專項維修資金管理，保障物業正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《重慶市物業管理條例》等法律法規規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本市行政區域內物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

第三條　本辦法所稱物業專項維修資金，是指專項用于物業共有部位和共有設施設備保修期滿后的維修、更新、改造的資金。

第四條　物業專項維修資金的管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡嗳藳Q策、政府監管、公開透明的原則。

第五條　市房地產行政主管部門負責全市物業專項維修資金的指導和監督工作。

區縣(自治縣)房地產行政主管部門負責本行政區域內物業專項維修資金的指導和監督管理工作。

市和區縣(自治縣)財政、規劃、建設、價格、審計等相關行政主管部門以及物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處按照各自職責分工，共同做好本市物業專項維修資金的相關管理工作。

第二章　交存

第六條　有兩戶以上業主的下列物業應當建立物業專項維修資金:

(一)商品房;

(二)城市房屋拆遷安置房;

(三)經濟適用房;

(四)房改房;

(五)市人民政府確定的應當建立物業專項維修資金的其他物業。

第七條　物業專項維修資金應當由業主交存。本市主城區范圍內，首期物業專項維修資金的交存標準為:

(一)有電梯的，按每平方米建筑面積80元交存;

(二)無電梯的，按每平方米建筑面積50元交存。

主城區范圍外的首期物業專項維修資金的交存標準，由各區縣(自治縣)人民政府確定。

本市房改房首期物業專項維修資金的交存標準按照國家和本市相關規定執行。

第八條　購買預售商品房的，購房者應當在辦理房屋預售合同備案登記時將首期物業專項維修資金直接存入按本辦法規定開立的物業專項維修資金專戶。

開發建設單位應當在辦理房屋初始登記前將未出售的房屋的首期物業專項維修資金存入按本辦法規定開立的物業專項維修資金專戶。

開發建設單位、物業服務企業不得代收首期物業專項維修資金。

本市房改房首期物業專項維修資金的交存時間按國家和本市相關規定執行。

第九條　業主交存的物業專項維修資金屬于業主所有。

房改房單位交存的或者從售房款中提取的物業專項維修資金屬房改房單位所有。

第十條　業主大會成立前，業主交存的物業專項維修資金由物業所在地區縣(自治縣)房地產行政主管部門代管。

第十一條　區縣(自治縣)房地產行政主管部門應當采用招投標等公平、公開、公正的方式確定2―3家商業銀行，作為本行政區域內物業專項維修資金的專戶管理銀行。

房改房物業專項維修資金管理機構應當按國家和本市有關規定確定專戶管理銀行。

第十二條　負責代管的區縣(自治縣)房地產行政主管部門應當在專戶管理銀行開立物業專項維修資金專戶。開立物業專項維修資金專戶應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號分列業主分戶賬;未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號分列業主分戶賬。

房改房單位應當按照本市房改房相關規定，以幢為單位，按房屋戶門號建立業主分戶賬。

區縣(自治縣)房地產行政主管部門在代管期間應當建立物業專項維修資金管理系統和實時監控平臺，并與專戶管理銀行建立實時對賬系統，接受業主和相關部門的監督和查詢。

第十三條　區縣(自治縣)房地產行政主管部門代管期間收取物業專項維修資金，應當使用市財政部門統一印制的專用票據，實行一戶一票。

第十四條　業主大會成立后，決定自行管理由業主交存的物業專項維修資金的，應當在物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處的指導監督下召開業主大會。業主大會應當就下列事項進行表決:

(一)不由區縣(自治縣)房地產行政主管部門代管物業專項維修資金的決議;

(二)本物業管理區域內物業專項維修資金管理制度;

(三)業主大會與本物業管理區域內物業專項維修資金賬目管理單位的協議草案;

(四)確定業主委員會主任為本物業管理區域內物業專項維修資金賬目責任人的決議;

(五)其他與物業專項維修資金有關的決議事項。

以上事項應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上業主同意。

業主大會召開后，業主委員會應當就業主大會表決的事項及業主大會召開的情況在本物業管理區域內公示5日以上。

第十五條　業主決定自行管理的，業主大會應當在物業管理區域所在地的物業專項維修資金專戶管理銀行開立專戶。業主委員會應當持業主大會按照本辦法第十四條規定通過的有效決議及公示情況說明向區縣(自治縣)房地產行政主管部門書面申請辦理物業專項維修資金劃轉手續。

符合本辦法第十四條規定的，區縣(自治縣)房地產行政主管部門應當自收到業主委員會書面申請之日起30日內，與專戶管理銀行在業主代表和鄉鎮人民政府、街道辦事處的監督下核對賬面余額無誤后，通知專戶管理銀行將該物業管理區域業主交存的物業專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會物業專項維修資金專戶，并將有關賬目等資料移交業主委員會。

第十六條　劃轉物業專項維修資金自管時，業主委員會應當與專戶管理銀行、物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府簽訂授權協議書，同意鄉鎮人民政府或者街道辦事處在發生本辦法第二十八條規定的危及房屋安全等緊急情況時有權組織代修，維修費用從相關業主物業專項維修資金分戶賬中劃轉。

第十七條　業主自行管理期間，經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意，業主大會可以申請區縣(自治縣)房地產行政主管部門重新代管物業專項維修資金。

第十八條　業主自行管理期間，業主大會或者業主委員會解散的，解散前應當在物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處的指導監督下做好物業專項維修資金的清算工作，并將資金賬面余額劃轉物業所在地區縣(自治縣)房地產行政主管部門代管。

第十九條　業主的物業專項維修資金賬面余額低于首期交存額30%的，物業專項維修資金管理單位應當告知業主及時續交。

由區縣(自治縣)房地產行政主管部門代管的，業主應當按照首期物業專項維修資金的交存標準和方式續交。

由業主自行管理的，續交方案應當在管理規約中予以明確。

房改房首期物業專項維修資金使用完畢或者剩余資金不足維修、更新、改造的，房改房單位應當通知業主及時按照本條第二款或者第三款的規定續交。

第三章　使用

第二十條　物業專項維修資金的具體使用范圍和條件依據物業服務合同的約定。物業服務合同未約定或者約定不明的，以市房地產行政主管部門會同市價格行政主管部門制定的指導標準為準。

下列費用不得從物業專項維修資金中列支:

(一)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業從物業服務收費中支出的物業共有部位、共有設施設備的維修養護費用;

(二)依法應當由開發建設單位承擔的物業共有部位、共有設施設備的維修、更新、改造費用;

(三)應當由當事人承擔的因人為損壞物業共有部位、共有設施設備所需的修復費用;

(四)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線設施設備的維修、養護費用。

第二十一條　物業專項維修資金按照下列規定承擔:

(一)專有部分的維修、更新、改造費用，由專有部分業主承擔;

(二)部分共有部分的維修、更新、改造費用，由部分共有的業主按其建筑面積所占比例分攤;

(三)全體共有部分的維修、更新、改造費用，由全體業主按其建筑面積所占比例分攤;

(四)房屋未全部出售的，開發建設單位應當按照未出售部分的建筑面積所占比例分攤共有部位、共有設施設備的維修、更新、改造費用。

房改房共有部位、共有設施設備的維修、更新、改造費用先從房改房首期專項維修資金中列支。不足部分由業主按照本條第一款的規定承擔。

第二十二條　需要使用物業專項維修資金的，應當制訂使用方案。使用方案應當包括下列內容:

(一)需要維修、更新、改造的具體范圍和內容;

(二)維修、更新、改造方案及工程計劃;

(三)費用預算及用款進度計劃;

(四)其他與物業專項維修資金使用有關的內容。

第二十三條　物業專項維修資金使用方案由業主委員會制訂，在物業管理區域內公示5日以上，并經專有部分占需要維修、更新、改造的共有部位、共有設施設備所涉及的建筑物總面積2/3以上的業主且占需要維修、更新、改造的共有部位、共有設施設備所涉及的總人數2/3以上的業主同意。

未成立業主委員會的或者業主委員會不制訂物業專項維修資金使用方案的，物業服務企業或者業主代表也可以提出使用方案，并在物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處的指導監督下按照前款規定公示和征得同意。

維修、更新、改造工程的施工單位由業主委員會、物業服務企業或業主代表協商確定，并在物業管理區域內公示3日。如果有超過專有部分占需要維修、更新、改造的共有部位、共有設施設備所涉及的建筑物總面積1/3以上的業主且占需要維修、更新、改造的共有部位、共有設施設備所涉及的總人數1/3以上的業主提出異議的，應當通過招標方式確定。

第二十四條　申請列支物業專項維修資金，應當提交下列材料:

(一)物業專項維修資金使用方案;

(二)與施工單位簽訂的工程施工(維修)合同;

(三)與共有部位、共有設施設備具有共有關系的業主清冊和經專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上業主同意的證明材料;

(四)公示內容、公示情況說明或者未成立業主委員會的物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府的書面證明材料;

(五)專戶管理銀行及賬戶名稱;

(六)其他相關材料。

第二十五條　由區縣(自治縣)房地產行政主管部門代管期間，物業所在地區縣(自治縣)房地產行政主管部門應當在收到業主委員會、物業服務企業或者業主代表提交的申請材料后7個工作日內進行審核。審核同意的，區縣(自治縣)房地產行政主管部門應當從物業專項維修資金專戶中按工程進度劃轉物業專項維修資金。

業主自行管理后需要列支物業專項維修資金的，業主委員會應當在劃轉物業專項維修資金前將本辦法第二十四條規定的材料報物業所在地區縣(自治縣)房地產行政主管部門備案。房地產行政主管部門應當在7個工作日內出具備案證明，發現不符合法律法規規定的，應當書面提出責令改正意見。

需要使用房改房首期物業專項維修資金的，房改房物業專項維修資金管理機構應當在收到房改房單位申請材料后7個工作日內進行審核。經審核同意的，房改房物業專項維修資金管理機構應當從物業專項維修資金專戶中按工程進度劃轉物業專項維修資金。

第二十六條　物業專項維修資金只能劃轉到工程施工(維修)合同確定的施工單位賬戶中。

物業專項維修資金應當使用電匯、信匯或者轉賬支票結算，不得支取現金，不得使用其他票據或者結算憑證。但發生本辦法第二十八條規定的需緊急維修的情形時，且維修、更新、改造所需費用在20xx元以下的，可以支取現金。

第二十七條　維修、更新、改造工程完工后，業主委員會、物業服務企業或者業主代表應當驗收，并將下列材料在物業管理區域公示5日以上，并存檔:

(一)施工單位編制的工程結算報告;

(二)維修費用清單、票據;

(三)維修費用分擔明細表;

(四)其他相關資料。

維修、更新、改造費用超出核定預算金額20%以上或者超出金額1萬元以上的，超出部分應當按照本辦法規定的程序重新申報。

第二十八條　發生下列危及房屋安全等緊急情況，應當立即對物業共有部位、共有設施設備進行維修、更新、改造:

(一)屋頂、墻體滲漏(已約定的除外);

(二)因線路故障而引起停電或者漏電;

(三)因水泵故障、進水管內的水管爆裂造成停水或者閘閥嚴重漏水;

(四)落水管嚴重堵塞，水盤等設備漏水;

(五)樓地板、扶梯踏板斷裂，公共陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手欄桿松動、損壞;

(六)樓體外立面涂飾層有脫落危險的;

(七)電梯發生危及人身安全的故障;

(八)消防設施出現功能障礙;

(九)安全監控設施出現故障，不能運行;

(十)其他物業共有部分和共有設施設備出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形。

第二十九條　區縣(自治縣)房地產行政主管部門代管期間發生第二十八條規定的情形時，業主委員會、物業服務企業或者相關業主應當立即將情況報告物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處，經物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處出具證明后，向區縣(自治縣)房地產行政主管部門書面申請預先撥付物業專項維修資金。

區縣(自治縣)房地產行政主管部門收到書面申請后應當于二十四小時內劃轉資金，申請撥付資金的機構應當立即進行搶修。

第三十條　業主自行管理的，發生第二十八條規定的情形時，業主委員會或者物業服務企業應當立即將情況報告物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處。在物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處的指導監督下，業主委員會應當立即組織搶修并劃轉資金。

第三十一條　發生第二十八條規定的情形時，業主委員會或者物業服務企業未按規定實施搶修的，物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織代修，搶修費用從物業專項維修資金賬戶中列支。

第三十二條　搶修完成后，相關費用應當按照本辦法第二十七條第一款的規定進行公示。

第四章　監督管理

第三十三條　負責代管物業專項維修資金的區縣(自治縣)房地產行政主管部門、負責管理房改房物業專項維修資金的機構及負責管理物業專項維修資金的業主委員會(以下簡稱物業專項維修資金管理機構)開立物業專項維修資金賬戶時，不得向專戶管理銀行索取任何好處。

專戶管理銀行應當嚴格自律，禁止采取不正當的營銷手段。

第三十四條　由區縣(自治縣)房地產行政主管部門代管期間，物業專項維修資金中當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息;其余部分按一年期同期銀行定期存款利率計息。

物業專項維修資金存款利息實行一年一結，定期計入業主分戶賬內。

第三十五條　區縣(自治縣)房地產行政主管部門代管物業專項維修資金所需工作經費在物業專項維修資金增值收益中列支，并與物業專項維修資金分賬核算。

第三十六條　在保證物業專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺購買一級市場新發行的國債，并持有到期。

利用業主交存的物業專項維修資金購買國債的，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。

禁止利用物業專項維修資金從事國債回購、委托理財業務及其他風險較大的理財或者投資，并不得將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

第三十七條　下列資金應當轉入物業專項維修資金:

(一)結付給業主的物業專項維修資金存儲利息;

(二)物業專項維修資金的增值凈收益;

(三)物業共有部分、共有設施設備的經營所得，共有設施設備報廢后回收的殘值，但業主大會另有決定的除外;

(四)業主委員會或者業主自愿籌集交存的款項;

(五)其他按規定轉入的資金。

第三十八條　業主轉讓物業所有權時，應當向受讓人說明物業專項維修資金交存和結余情況并出具物業專項維修資金管理機構提供的有效證明，該物業分戶賬中結余的物業專項維修資金隨物業所有權同時過戶。

轉讓人應當協助受讓人辦理專項維修資金賬戶過戶手續。

第三十九條　物業滅失的，應當將業主交存的物業專項維修資金余額退還業主。

因部分物業滅失或者物業轉讓后業主不足兩戶的，應當將業主交存的物業專項維修資金余額退還業主，并辦理銷戶手續。

房改房單位交存的或者從售房款中提取的物業專項維修資金余額，應當退還房改房單位。

第四十條　物業專項維修資金管理機構應當每年至少與專戶管理銀行核對一次物業專項維修資金賬目。

物業專項維修資金管理機構對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。

物業專項維修資金管理機構應當建立物業專項維修資金查詢制度，接受業主對其分戶賬中物業專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第四十一條　物業專項維修資金管理機構應當每年定期向業主公布下列情況:

(一)物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額;

(二)發生列支的項目、費用和分攤情況;

(三)業主分戶賬戶中物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額;

(四)其他有關物業專項維修資金使用和管理的情況。

業主對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第四十二條　物業專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部及市財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。

第四十三條　物業專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部門的有關規定。市財政部門應當加強對物業專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

第四十四條　審計部門依據有關法律法規規定對物業專項維修資金的管理和使用進行審計和監督。

第五章　法律責任

第四十五條　區縣(自治縣)房地產行政主管部門、房改房專項維修資金管理機構違反本辦法規定，有下列情形之一的，由市房地產行政主管部門責令限期改正;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分;給業主造成損失的，依法賠償;涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任:

(一)未按本辦法規定設立物業專項維修資金專戶或者未分列每戶業主的分戶賬的;

(二)未按本辦法規定撥付物業專項維修資金的;

(三)利用物業專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為及其他風險較大的理財或投資的;

(四)違反本辦法規定向專戶管理銀行索取任何好處的;

(五)挪用、侵占物業專項維修資金的。

第四十六條　業主自行管理的，業主委員會及其成員違反本辦法規定有下列情形之一的，由物業所在地區縣(自治縣)房地產行政主管部門責令限期改正;有違法所得的，沒收違法所得;造成經濟損失的，依法承擔相應賠償責任;涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任:

(一)未按照本辦法規定設立物業專項維修資金專戶或者未分列每戶業主的分戶賬的;

(二)違反本辦法規定向專戶管理銀行索取任何好處的;

(三)利用物業專項維修資金從事國債回購、委托理財業務及其他風險較大的理財或投資，或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為的;

(四)挪用、侵占物業專項維修資金的。

第四十七條　鄉鎮人民政府、街道辦事處或者其他有關行政主管部門及其工作人員違反本辦法規定，未履行相關職責或者在工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位、上級機關或者監察部門責令改正;情節嚴重的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分;涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

第四十八條　開發建設單位未按本辦法第八條規定交存物業專項維修資金或者未按第二十一條規定分攤維修、更新、改造費用的，由區縣(自治縣)房地產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以5000元以上10000元以下的罰款。

第四十九條　違反本辦法規定，挪用、侵占物業專項維修資金的，由業主委員會或者業主代表向有關部門舉報或者向人民法院起訴，依法追回挪用、侵占的物業專項維修資金。區縣(自治縣)房地產行政主管部門應當對挪用、侵占物業專項維修資金的給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用、侵占金額2倍以下的罰款;涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

物業服務企業挪用、侵占物業專項維修資金情節嚴重的，除按第一款規定予以處罰外，頒發資質證書的部門還應當吊銷其資質證書。

開發建設單位挪用、侵占物業專項維修資金情節嚴重的，除按第一款規定予以處罰外，建設行政主管部門應當在房地產開發企業信用檔案中對其挪用、侵占情況予以記載。

第五十條　業主大會和業主委員會有權對違反本辦法規定，拒不交存或者續籌物業專項維修資金的業主要求限期交存;逾期仍不交存的，可向人民法院起訴。

第五十一條　違反物業專項維修資金專用票據管理規定的，按照《財政違法行為處罰處分條例》和《重慶市財政票據管理辦法》等規定追究責任。

第六章　附則

第五十二條　本辦法實施前，開發建設單位或者物業服務企業已經收繳的物業專項維修資金及銀行存款利息，應當自本辦法施行之日起三個月內移交物業所在地區縣(自治縣)房地產行政主管部門。

第五十三條　本辦法實施前，未交存首期物業專項維修資金的，相關業主應當在本辦法施行之日起三個月內按照規定的標準交存至物業所在地區縣(自治縣)房地產行政主管部門公布的銀行專戶中。逾期未交的，其房屋共有部位、共有設施設備的維修、更新、改造所需費用，由相關業主自行負責。

第五十四條　物業專項維修資金首期交存標準確需調整的，由市房地產行政主管部門會同市價格行政主管部門、市城鄉建設行政主管部門適時調整，報市人民政府批準后向社會公布執行。

第五十五條　本市農轉非安置房的物業專項維修資金的管理及其使用參照本辦法執行。

第五十六條　本辦法所稱物業共有部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由物業管理區域內全體業主或者部分業主共有的部位，一般包括:物業的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共有設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由物業管理區域內全體業主或者部分業主共有的附屬設施設備，一般包括:電梯、天線、照明、消防設施、防雷設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管、公益性文體設施和共有設施設備使用的房屋等。

第五十七條　本辦法自20xx年3月1日起施行。

物業維修專項基金使用條件1、維修基金只有在保修期滿后，對物業公共部位、共用設施、設備進行大修、更新、改造時才能使用。具體業主按照投票權的確定標準分攤費用比例。

2、維修基金閑置時，除用于購買國債或法律、法規規定的其他基金范圍外，禁止挪作他用。

3、特殊使用

(1)物業管理公司可從維修基金中暫借相當于一個月的物業日常維修、更新費用的備用金;物業管理服務合同另有約定的除外。

篇7

【關鍵詞】建筑施工企業；內部控制；設計

一、內部控制設計的原則

內部控制是一項與實踐聯系相當緊密的管理手段，因此，在具體設計內部控制時不能生搬硬套，應當具體問題具體分析，真正建立一套符合建筑施工企業發展實際的內部控制制度。在此基本原則下，具體設計內部控制，應遵循以下原則。

（一）相互牽制原則

相互牽制原則是指一項完整的經濟業務活動，必須分配給具有互相制約關系的兩個或兩個以上的職位，分別完成。即在橫向關系上，至少要由彼此獨立的兩個部門或人員辦理以使該部門或人員的工作接受另一個部門或人員的檢查和制約；在縱向關系上，至少要經過互不隸屬的兩個或兩個以上的崗位和環節，以使下級受上級監督，上級受下級牽制。

（二）協調配合原則

協調配合原則是指在各項經營管理活動中，各部門或人員必須相互配合，各崗位和環節都應協調同步，各項業務程式和辦理手續需要緊密街接，從而避免扯皮和脫節現象，減少矛盾和內耗，以保證經營管理活動的連續性和有效性。

（三）程式定位原則

程式定位原則是指企業單位應該根據各崗位業務性質和人員要求，相應地賦予作業任務和職責許可權，規定操作規程和處理手續，明確紀律規則和檢查標準，以使職、責、權、利相結合。崗位工作程式化，要求做到事事有人管，人人有專職，辦事有標準，工作有檢查，以此定獎罰，以增加每個人的事業心和責任感，提高工作質量和效率。

二、內部控制的設計步驟

設計內部控制的步驟，主要是確定控制目標，整合控制流程，鑒別控制環節，確定控制措施。

控制目標，既是管理經濟活動的基本要求，又是實施內部控制的最終目的，也是評價內部控制的最高標準。設計內部控制，首先應該根據經濟活動的內容特點和管理要求提煉內部控制目標，然后據以選擇具有相應功能的內部控制要素，組成該控制系統。

控制流程，是依次貫穿于某項業務活動始終的基本控制步驟及相應環節。控制流程，通常同業務流程相吻合，主要由控制點組成。當企業的業務流程存在控制缺陷時，則需要根據控制目標和控制原則加以整合。

實現控制目標，主要是控制容易發生偏差的業務環節。這些可能發生錯弊因而需要控制的業務環節，通常稱為控制環節或控制點?？刂泣c按其發揮作用的程度而論，可以分為關鍵控制點和一般控制點。那些在業務處理過程中發揮作用最大，影響范圍最廣，甚至決定全局成效的控制點，對于保證整個業務活動的控制目標具有至關重要的影響，即為關鍵控制點；相比之下，那些只能發揮局部作用，影響特定范圍的控制點，則為一般控制點。但關鍵控制點和一般控制點在一定條件下是可以相互轉化的。某個控制點在此項業務活動中是關鍵控制點，在另外一項活動中則可能是一般控制點。

三、建筑施工企業重要業務環節的內部控制設計

建筑施工企業以中標的單項工程為基礎，組建一個以項目經理為首的項目經理部，對整個項目實施全過程的管理。建筑施工項目的業務流程主要如下：

項目評審投標承攬工程任務（銷售） 簽訂合同組建項目班子制定機械、勞力、材料、資金使用計劃組織機械、勞力進場、采購材料組織生產（ 消耗材料、機械、投入勞力） 產生收入（收取資金） 竣工（交付買方）

從上面這個業務流程圖中可以看出，雖然資金的流程沒有顯示出來，卻貫穿在整個項目的流程之中，包括組織材料采購、支付施工人員工資、結算生產收入、資金的回收與使用等都資金密切相關。本文就以工程項目為中心從貨幣資金控制開始，結合上述流程圖進行建筑施工企業重要業務環節內部控制設計。

（一）貨幣資金的控制

資金是企業賴以進行生產經營活動的必要條件。資金的直接表現形式主要包括現金、銀行存款。資金流轉貫穿于企業的整個生產過程。企業的產值、利潤都與資金有著密不可分的關系，對資金的管理控制具有特別重要的意義。為了加強資金內部控制，企業應該建立資金管理責任制，由會計部門出納人員專門負責辦理資金的收付業務；企業應該按照銀行開戶辦法規定，申請開設銀行賬戶，企業發生的各項結算款項，除允許用現金結算方式直接以現金收付外，其余款項必須通過銀行劃撥轉賬；會計部門應該認真執行資金管理辦法和結算制度，做好核算工作，隨時掌握資金的收支動態和余額，搞好企業貨幣資金的調度和收支平衡，保證企業生產經營的資金供應；審計部門應該通過對資金內部控制系統的評審，促進單位加強資金管理，防止發生舞弊行為。

（二）材料采購環節的控制

材料采購環節在施工項目的業務流程中居于中間位置，該環節對于建筑產品的質量、建筑施工企業的經濟效益來說具有非同一般的意義。首先，只有原材料合格，生產出來的產品才能合格，而材料價格要占到整個建筑產品價格的40%～60%，其高低對企業的經濟效益至關重要。采購環節的業務主要是根據工程所需的材料數量進行采購活動，不僅包括各種工程材料，也包括對于機械工具的采購與租賃。主要包括制定并審批材料計劃、考察供應商、組織采購、驗收入庫、付款等活動。

（三） 結算控制

結算包括兩部分。一部分是企業與業主的結算，就是與業主將在工程中所發生的工程量全部確定下來從而最終確定工程造價。這部分結算對于企業來說具有非同尋常的意義，企業收入是通過與業主的結算而最終確定的。只有通過結算確定的數額才能真正為企業帶來收入，是企業效益的源泉。另一部分是企業與各個分包商、供應商的結算，這部分結算對于企業來說也具有重要的意義，因為這部分結算確定了企業的大部分成本支出，對于企業的效益也具有十分重要的作用。開源與節流，都要通過結算體現出來。結算具體包括收集結算資料、計算工程量、計算價格、審核、審計等各項活動。

參考文獻：

[1]國家信息中心.2006年中國建筑行業年度報告.中國行業年度報告，2006，4

篇8

[關鍵詞] 建筑企業；供應鏈管理體系；問題和措施

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2016. 07. 063

[中圖分類號] F270.7 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2016）07- 0129- 02

1 建筑企業供應鏈管理

1980年從制造業發展出來了供應鏈的概念。最初學者提出供應鏈為制造企業內部的一個過程，這個過程是指將采購的原材料跟零部件，經過轉換生產和銷售等程序輸送至企業用戶。伴隨市場競爭的更加激烈，企業經營水平的提升和科學技術的應用，供應鏈的概念范圍擴大至跟其他企業間的聯系上，深入到供應鏈的外部環境中，注重經過供應鏈中不同企業的制造、組裝、分銷、零售等程序將原材料生產成產品到最終用戶的轉換過程，是一種范圍更大和更加系統的概念①。

建筑供應鏈管理就是將滿足業主需求和供應鏈整體效益最大化作為目標，按照供應鏈管理理念，利用現代信息技術，對建設進程中供應鏈上跨部門、跨企業、跨產業運營的物流、資金流、信息流進行整體規劃和運營管理的管理行為②。它注重各節點企業之間的合作共贏的戰略，基于彼此共同的目標，建立信任和合作機制以及信息共享機制，通過協同的工作模式，從而提高供應鏈整體效益，增強企業的核心競爭力。

2 建筑企業供應鏈管理體系的主要問題

2.1 缺乏對供應鏈管理情況的考察

在建筑業供應鏈實務中，基本不重視供應鏈的評價和監控。就建筑供應鏈來說，其鏈條上組成相對復雜，包括建設方、承包方、分包方、供應商、設計方等多家單位，只有對供應鏈進行績效評價才能保證企業對項目建設過程有一個清晰的認知，協調項目各方工作，確保項目按質按量地順利完成。并且為了能不斷地改良供應鏈，我們更需要一個好的供應鏈評價體系。由于不清楚供應鏈的運行情況，供應鏈管理就不能有的放矢，沒辦法持續改進供應鏈管理的效能，嚴重地影響了建筑供應鏈管理工作的更好開展。

2.2 材料供應商延遲供貨

材料供應商的供貨速度會直接影響供應鏈的效益。建筑工程施工需要采用大量的建材，包括混凝土、鋼材、磚石、木材等大宗的建材和其他裝飾材料。所以，材料供應和采購是建企供應鏈管理體系中的重要環節。另外一些不確定因素的存在，導致材料供應商無法都在保證期內按時提供材料。設備故障、上游供貨商延遲供貨、供應商和采購方的矛盾等相關理由都可能引起延遲供貨。

2.3 施工庫存成本高

項目施工對材料的需求是連續不斷的，但所需材料進場卻是分期分批的。為了防止材料供應中斷，確保連續進行施工作業，就必須確保定量的庫存材料儲備，包括經常庫存與安全庫存。供應鏈上、下游企業在傳統的業務往來中缺乏交流：材料供應商無法確定施工企業的所用材料的消耗狀況；同樣施工企業也對供應商的庫存情況一無所知，在確定訂貨數量時只能依據自己的庫存情況。供應鏈中的企業無法共享供需信息，渠道不透明，再加上信息誤差的“牛鞭效應”，最終導致供應渠道中的不確定性增加。相關企業為了維持生產都寧愿增加自己的庫存，這樣既影響了企業的現金流，又導致企業的庫存成本上升，造成建企的生產管理的難度增加。

2.4 缺乏有效的資金管理模式

絕大部分建筑企業內部沒有建立完備的資金管理系統，更沒有建立起統一規范的資金調控制度。在會計核算隨意性大，不實編制報表和受不良人為因素影響的情況下，許多建企內部的各子公司依然采用上報財務報表和口頭匯報的方法來展示企業的經營和財務狀況，導致財務信息失真、滯后，無法滿足企業日常經營的需要，更無法實現動態控制的目標。盡管一部分企業也明確了資金管理辦法，但由于缺少有效的管理措施而沒能將它變為現實。

3 完善建筑企業供應鏈管理體系的措施

3.1 進行及時有效的信息共享

建筑企業推行供應鏈管理，有利于供應鏈內各節點企業及時、有效地共享信息，使得相關企業能按時調整生產和經營，從而以最低的成本按時、保質保量地完成工程項目?？梢越⒁惶捉ㄔO項目集成化管理信息系統：該集成化管理信息系統以業主方、承包方、分包商、材料供應商、監理公司、建筑師等為用戶對象，利用計算機、網絡通信設備和其它辦公設備，在項目建設過程中進行信息的收集、儲存、傳輸、加工、更新和維護，以投資目標、進度目標和質量目標的實現為目的，從而幫助企業內各層管理者及時、準確地獲取信息，輔助其進行決策、控制和實施。

3.2 推進供應鏈成員間合作

在建筑供應鏈的體系內，最重要的理念就是立足于信任的合作。當前的經濟環境下，完全依賴合同來保持關系復雜的供應鏈各節點企業之間的聯系是無法達到目的的。對于政府而言，必須站在監督部門的立場下建立對應的信用等級制度，對相關單位的信用狀況進行評級并長期記錄，從監管單位的視角促進建筑供應鏈各成員的相互信任，相互忠誠和彼此協作。

3.3 建立現代化的庫存管理系統

建立現代化的庫存管理系統的目標是在確保正常進行生產的前提下，庫存量達到最小、最合理，從而將庫存總費用降至最少，來提升項目的經濟效益。按照目前供應鏈管理的發展情況，達到物料零庫存是建企庫存管理的發展方向。零庫存就是指倉庫儲備的某種或某些物品的數量很小，最大限度地減少庫存甚至實現無庫存。實現零庫存主要是由建筑材料供應商以自己的庫存和有效供應系統承擔即時供應的責任，當施工企業需要材料時，供應商能準時供應所需材料，最終達到建筑企業消耗最低庫存成本費用的目的。這種方法必須基于施工企業和建材供應商之間建立的自動訂貨與自動配貨系統，實時傳遞雙方之間的供需信息。另外可以通過配送的方法，當施工企業需要建筑材料時，專門的物資配送企業會按量、按需、按時、按地準確送達這些材料，從而達到庫存成本最低。供應鏈上的各個企業是協作的關系，建材的價格應是雙方都可以接受的互惠價格，建企基于需求動態采購，從以前的整批大量進貨轉變為動態進貨，進而降低采購存儲成本。對于建筑企業來說，零庫存管理有益于盤活庫存現金，提高現金的使用效率。

3.4 建立半緊密型的資金集中管理模式

當前建筑業的大部分營業單位遍布到全國各地，人員關系錯綜復雜，許多項目經理握有獨立的人事和財務權限。資金很難完全集中到總部。在這種復雜的環境中，建筑企業應該建立起一種半緊密型的資金管理模式。建企總部在這種半緊密型的資金管理體系中，要建立完備的資金管控制度，必須保證資金集中的總原則，在這項總原則下，同時保證資金的監控。在出現難以集中資金的狀況的時候，可以先不集中資金，但是總部的資金結算中心一定要保持對這些資金的監控，比如通過銀行，就算發生特殊情況，總部也有權利調配這些資金。

3.5 優化供應鏈結構

建筑企業必須優化、精簡供應鏈，清除多余環節，盡力保證流程合理化，增強供應鏈上各個企業間的聯系與協作。安排充裕的提前期，優化運輸路線，選擇方便可靠的運輸工具；實時跟蹤控制運輸的過程，確保信息能夠及時反饋；將地理位置適宜的建材商作為最優選擇，盡量降低建材運輸過程中產生的風險；或者依靠第三方物流，供應商將部分業務外包給物流公司；基于戰略的角度思考如何降低不確定性，對施工項目推行全面質量管理；采取績效考核制度，利用好各種獎懲措施，使施工作業更加可靠。

篇9

關鍵詞：水利建筑施工；企業財務管理工作的要點

一些水利建筑施工企業對財務管理的知識都是有所提高，但施工任務的承攬、工程任務的完成和工程質量的提高以及重視的程度也有所提高，一些施工企業對財務管理的認識仍然都是不強，根本就沒有意識到財務管理在市場經濟中的“節流”作用。加強財務管理就是水利施工企業在市場競爭中獲勝的法寶之一。作者以實踐經驗，從以下幾方面淺析了如何夯實水利建筑工程施工企業中的財務管理：

1 水利工程施工企業的財務管理不足

隨著社會主義市場經濟體制的逐步完善，市場競爭日趨激烈，水利建筑施工企業要想在市場競爭中立于不敗之地，獲得較大盈利，必須加強施工企業的財務管理。但現行的水利建筑施工企業財務管理還存在一些不足，主要表現在：一是會計機構的設置不全，財務人員無證上崗；二是會計核算、管理不統一、不及時；三是資產管理工作不到位；四是內控制度不嚴密。

2 做好水利建筑施工企業財務管理工作的要點

2.1 按照規定設置會計機構，合理配備財務人員

要按照《中華人民共和國會計法》的要求設置企業財務機構，配備、儲備相應的會計人員，只有在確保會計機構和會計人員完整性的基礎上才可能實現會計人員的宏觀調配和優化配置。在市場經濟的今天，財務工作變得越來越重要，如果一個單位沒有配備、儲備會計人員，就談不上管好財，理好財，更不要說財務在經濟活動中發揮宏觀調控作用。因此，為適應市場經濟的發展，各單位必須設置健全的財務制度，并且配備、儲備一定數量合格的會計人員，為企業建立財務人力資源庫。根據國家財經法規和會計制度的有關規定，結合水利建筑施工企業從事野外工作點多面廣的實際情況，采取財務負責人委派制管理辦法，不僅有利于克服所謂的“頂得住的都留不住，留得住的卻頂不住”的現象，而且有利于保證會計人員按企業內部財務管理和制度處理財務業務，提高財務人員的會計信息及時性和可靠性。同時有利于強化財務監督，防止原有資產流失，維護好所有者的合法權益，確保水利建筑施工企業財務管理健康發展的有效途徑。

2.2 加強水利統一會計核算和統一成本管理

水利建設施工企業工作復雜，因為這樣所以就給財務管理的工作也帶來了一定的難度，“統一會計的核算和統一成本的管理”是非常必要的。水利建筑施工企業必須要以《企業會計制度》和國家一些相關法律法規和財經的制度以及企業財務管理的制度，合理確保項目成本核算對象，以每一個獨立的業務標段或合同來作為項目成本核算的對象；正確劃分各項成本和費用；建立好內部施工成本管理的制度，加強成本的事前、事中以及事后管理。

2.3 完善各項資產的管理工作

2.3.1 貨幣資金的管理

水利建筑施工企業貨幣資金管理要實行責任制，法人或項目負責人為資金管理第一責任人，對資金安全和資金使用效率負責，財務負責人協助法人或項目負責人管理好資金。財務部門應按照《現金管理暫行條例》、《銀行結算管理辦法》、企業財務制度及所在地的具體情況，制定該項目的現金管理辦法，嚴格控制現金的使用范圍。對外經營活動的所有資金收入與支出必須納入財務管理部門集中統一管理，嚴禁賬外設賬，嚴禁截留、挪用、轉移資金，確保資金安全、高效、有序運行。

2.3.2 銀行賬戶的管理

要嚴格按照中國人民銀行的有關規定在銀行開設賬戶，實施具體管理，嚴禁擅自以個人名義開設任何賬戶，嚴禁公款私存。為確保賬戶安全，必須實行單位負責人和財務負責人銀行支票聯簽制度，并按規定在開戶行預留印鑒。

2.3.3 應收及預付款項的管理

水利建筑施工企業應收及預付款項包括應收票據、應收賬款、其他應收款、預付賬款、備用金等。財務部門及各項目單位對已形成的應收賬款、其他應收款應做到責任到人，定期進行賬齡分析，及時清理和積極催收；采取各種有效措施，防范和降低財務風險，維護企業權益。

2.3.4 存貨的管理

水利建筑施工企業存貨包括各種原材料、低值易耗品、周轉材料等。

存貨管理應選擇實際成本法核算，并進行規范管理、嚴格審批、實物驗收，實行賬物分管、管用分離，建立存貨定期盤點制度，發現賬實不符的，要及時查明原因，分清責任，按不同情況處理；存貨領用必須根據材料領料單，經項目負責人或其授權人員批準，方可辦理出庫手續；已出庫尚未耗用的材料，要加強現場材料管理，防止丟失和損毀；工程完工時，應對現場存貨進行及時清點，辦理再入庫手續；對無法轉移或繼續使用的存貨應就地處置，按處置凈收益沖減工程成本；對可轉移至下一項目使用的存貨按新舊程度估價沖減工程成本。

2.3.5 固定資產的管理

建立健全固定資產管理制度，規范固定資產的采購、驗收、調撥、出售和報廢等程序，定期對固定資產進行清查盤點，加強固定資產的日常管理和維護，保證固定資產安全完整。

2.4 對內部加強控制度，為財務管理提供保障

水利建筑施工企業面廣，大部分的資產與經營活動都在駐在了外運行，財務監控就一定要按照《中華人民共和國會計法》的一些相關規定并實行嚴密的內部控制與制度。制定內控制時也要把握以下要點：首先，明確控制好目標，找到控制點，即容易產生錯弊和需要控制防范的環節，如審批、核對、審簽、結算、記賬等，以達到縱向（即在同一部門內不同崗位、上下級之間的相互控制）與橫向（即企業的一切經濟活動應由不同部門分別處理，使一個部門的記錄受到另一個部門的控制）的有機結合。其次，實行水利建筑施工企業重大經濟活動聯簽制度。最后，加強水利建筑施工企業內部稽核工作。

3 建立先進的財務管理系統

隨著水利建筑施工企業對市場信息依賴程度的日益加大，企業對市場信息反應速度的快慢將成為企業在市場競爭中成功與否的重要因素。為了適應瞬息萬變的市場，企業必須建立現代財務管理系統，加強財務管理。利用財務信息系統能使分散的各施工點的財務信息及時反饋給企業財務控制中心，及時實施財務控制，這也是企業進行財務經營分析、防范財務風險的有效手段。

篇10

5月2日，國務院國資委下發通知，要求各中央企業把積極參與保障性住房開發建設作為企業履行社會責任的重要途徑，進一步加大對保障性住房開發建設的投。入力度，通過多種途徑參與保障性住房開發建設。

通知強調，中央企業在保障性住房開發建設中，要始樹立“質量第一”的意識，強化對開發建設各個環節的過程管理，控制工程造價，保證工期，切實防止質量安全事故的發生；在發計方面，要根據保障性住房的特點，合理優化設計方案，努力做到功能齊全、布局合理、節能環保、經濟適用；在項目建設中，要嚴格按照相關設計文件和技術標準進行施工，使用合格建筑材料，健全質量保證體系。

國務院要求食品從業人員集訓行業道德倫理

5月8日，國務院食品安全委員會辦公室為宣傳教育食品安全，印發了《食品安全宣傳教育工作綱要(2011―2015年)》，生產經營單位負責任人和主要從業人員每人每年接受食品安全法律法規、科學知識和行業道德倫理等方而的集中培訓不得少于40小時。

《綱要》要求，建立起食品安全宣傳教育工作長效機制，形成政府、企業、行業組織、專家、消費者和媒體共同參與的工作格局，在2015年年底前將公眾食品安全基本知識知曉率提到80％以上，將中小學學生食品安全接本知識知曉率提高到85％以上。

發改委要求各省約談行業協會防其組織價格壟斷

5月10日，繼連續約趺方便而、酒類企業負責人后，為繼續緩解通脹胝力，發改委發文要求各地省級價格主管部門直接對行業協會開展溝通交流，預防和制止行業協會組織經營者達成價格壟斷協議的行為。

發改委同時要求，省級價格主管部門要任2011年設立專門負責反價格壟斷工作的職能部門，建立反價格壟斷人才庫，完善價格壟斷案件舉報獎勵制度，每年選擇一個重點行業開展針對性反價格壟斷調查，并建方案件公布制度。

淘汰落后產能中央財政獎勵資金管理辦法出臺

5月11日，財政部、工信部、國家能源局《淘汰落后產能中央財政獎勵資金管理辦法》，明確“十二五”期間，中央財政將繼續對淘汰落后產：能工作給予獎勵。獎勵政策涉及20個高污染行業，獎勵門檻逐年提高。根據年度預算安排、地方當年淘汰落后產能日標任務、上年度目標任務實際完成和資金安排使用情況等因素安排獎勵資金。

《辦法》要求，企業要切實承擔起淘汰落后產能的主體責任，嚴格遵守節能、環保、質量、安全等法律法規，主動淘汰落后產能；地方政府要切實負擔起水行政區域內淘汰落后產能工作的職責，依據有關法律、法規和政策組織督促企業淘汰落后產能。經整改環保不達標、規模較小的重金屬污染企業應整體淘汰。

環保部：將建立重金屬污染終身追責制