房地產宏觀調控的手段范文

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摘要：近年來，為了解決房地產投資規模過大、住房供應結構不合理、住房價格上漲過快、房地產市場秩序比較混亂等問題，我國陸續出臺了一系列政策措施，這些調控政策從立法性質來說，均是法律層次較低的規范性文件，但對促進房地產業的健康發展發揮了積極作用。本文從經濟法宏觀調控的基本概念出發，分析了房地產市場宏觀調控的基本原則與措施。

關鍵詞：宏觀調控；整體性；間接性

一、經濟法視角下的房地產市場宏觀調控

（一）宏觀調控的概念與特征

宏觀調控的實質，實際上是政府針對市場情況，以特定的經濟、法律或者行政手段，以協助市場客服缺陷和市場調整的失靈為目的，以調整社會總需求和總供給之間的平衡為手段，對經濟社會進行調節和控制的行為，行為的結果必然是為了追求整體經濟的健康發展，實現社會穩定、持續增長的最終目標。

從經濟法的角度看，宏觀調控具有整體性（即宏觀性）、間接性的特點。其中，宏觀調控的對象具有整體性的特征，它關注國民經濟總體活動、經濟的宏觀結構，注重對社會經濟總量進行調節。具體來說，政府宏觀調控的目標包括經濟增長、發展穩定、促進就業和經濟結構協調，作用范圍涉及社會經濟全局。

間接性是指宏觀調控不是通過直接手段而是間接手段間接影響市場主體的行為，政府等監管部門不會直接干預市場主體的個別經濟活動。間接手段主要是指能夠影響社會經濟總量的杠桿工具，包括財政手段、稅收手段、金融手段等財政經濟政策。國家直接作用于杠桿的此端，力量傳遞到杠桿的彼端，影響和帶動社會眾多經濟主體的經濟活動。

（二）政府在房地產市場調控中的職能定位

依據市場經濟的理念，市場實際是范對國家的管制的，而房地產市場的宏觀調控，拋開結果，其實質是加強了國家對房地產市場的干涉，最終實現國家對房地產市場的調控和管制。經濟社會發展到現在，國家已經作為重大影響的經濟實體存在在市場經濟中，已經不可能有任何國家獨立與市場之外。這就決定了國家權力的運用必然會對經濟行為產生影響，因為國家掌握了大量的資源和權力，而如何有效的規范國家行為，讓國家和市場在法制規范中有效運行，有利于整個社會的發展，這是當前迫切需要關注的問題。

在房地產宏觀調控上，國家應當恪守經濟法基本精神，更多地對市場進行引導和促進，而不是限制和剝奪。在對房地產市場調整中，政府的首要任務是維護公平的市場競爭秩序，為房地產行業的發展創造有序的的環境。

二、房地產市場宏觀調控的原則與措施

（一）整體性原則

做為社會整體利益來看，以下特征是必須具備的：首先，社會整體利益的收益對象必須具備非特定性，不能是某個指定的個體。其次，在利益設定上，不會排斥涵蓋整個社會的商業目的，更不會排斥促進公共利益的各種群體利益，但是設定上不能是基于個別主體的商業目的而設定。第三，公共利益不以個體為意志為轉移實現，而必須通過特定的法定程序來實現。經濟法基本原則要求宏觀調控要著眼于社會經濟的宏觀結構和總體運行，影響對象的范圍是社會經濟全局，其作用方式比一般的法律更抽象。政府在調控目標的制定和調控對象的選擇上，必須將穩定房價，規范房地產市場運行，維護公眾利益作為調控目的，以整個房地產行業作為調控對象。

（二）間接性原則

宏觀調控法的調整方法是一種間接調整的方法，這是由宏觀調控的性質決定的。政府對房地產宏觀調控是在充分發揮市場機制作用的基礎上進行的，政府通過計劃、財政、金融、稅收、物價等方面的法律化的政策作用于市場，而后者通過市場引導經濟主體的交易活動符合宏觀經濟政策的要求。

我國對房地產行業和房地產市場的宏觀調控向來具有較強的政策性，這些政策對宏觀調控法的制定有很大的指導作用，而經濟法恰好是房地產宏觀調控政策的法律化，在法律框架下的宏觀調控有利于依法貫徹落實。反過來，宏觀調控政策又為制定經濟法的具體條款進行了有效嘗試。

（三）經濟法對房地產市場的調控措施

在房地產領域，經濟法是最為重要的法律部門，原因在于，宏觀調控對經濟運行的調整，主要是通過行政、經濟、法律三種，這三種均為間接手段，行政和經濟的性質決定了這類手段不能在法律框架之外運行，那就決定了所有的宏觀調整的認可和保護必須通過相應的法制。關于房地產調控的國家宏觀經濟決策、法律及各類施行措施組成統一整體，借助行政手段、法律手段、決策手段對市場進行規范與調整，實現國家房地產調控目標。

比較以上三種手段，決策手段主要包括貨幣、財政、土地、投資等方面的決策，反映了房地產市場的短期調控要求；房地產經濟手段以房地產決策為導向，包括經濟法律、行政法律等；行政手段主要包括許可、審批、監察行政行為。這三種調控手段相互配合、相互影響。其中，法律手段是調整房地產宏觀調控關系過程中最規范、最主要的手段。

三、結語

嚴格來說，房地產調控政策是國家為促進房地產市場健康發展而出臺的引導意見，區別于權力機構依據《憲法》和《立法法》而為的立法行為。無論是作為行政管理立法的《城市房地產管理法》，還是保護民事權利的實體立法《物權法》，均沒有關于房地產市場調控的內容。雖然這些這些措施對房地產的調控產生了一定的積極效果，但是沒有從根本上扭轉我國房地產價格持續上漲的態勢。

政府在房地產調控過程中，必須防止調控行為與措施過度政策化，回歸經濟法宏觀調控的本位，堅持宏觀調控法的基本原則，明確政府在房地產調控中的職責，完善房地產市場的宏觀調控立法。（作者單位：西北政法大學法律碩士教育學院）

參考文獻：

[1]參見徐孟洲：《耦合經濟法論》，中國人民大學出版社2010 年版，第208 頁—209 頁。

[2]參見聶飛舟：《我國房地產市場宏觀調控的經濟法反思》，載于《中國房地產》，2009年10月，總第346期。

[3]參見黃珊珊：《經濟法視野下的房地產市場宏觀調控問題》，載于《法制與社會》，2012年3月（上）。

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【關鍵詞】宏觀調控；房地產市場；房地產價格；影響；作用

近年來，我國的經濟得到了飛速的發展，人們的物質生活水平也越來越高，促進了我國房地產事業的快速發展。為了能夠有效的抑制房地產經濟泡沫的逐漸膨脹，我國的相關部門運用宏觀調控中的經濟政策來規范房地產市場的發展，控制房地產價格，維護房地產發展的秩序，使房地產事業能夠得到快速穩定的發展，最終實現房地產市場和國家經濟發展相互協調。

一、國家宏觀調控對房地產市場的影響和作用

我國經濟水平和人們生活水平的提高，雖然一定程度的提高了我國的綜合國力，但是也相應的帶來了對經濟發展的不利影響。因此，這就需要國家的相關部門采取宏觀調控的政策，比如采取變動稅收和支出、變動貨幣量等相關政策，來有力的維護市場經濟發展秩序，緩和經濟矛盾。比如在“國五條”中明確提出，要堅定我國房地產市場調控政策不動搖，樓市調控由供求關系管理轉向預期管理等內容。

1.宏觀調控中的財政政策對房地產市場的影響和作用

財政政策，指的是我國的相關部門采用變動稅收和支出的手段，來對總需求產生影響，進而對我國的國民收入和就業產生影響。在房地產事業發展最為蓬勃時，通過提高稅率、增加稅收、政府減少支出等一系列的財政政策，來減少投資者獲得的利潤、提高房地產的投資成本，從而有效的控制房地產的發展，減少潛在消費者，緩和經濟市場矛盾，避免由于房地產發展過快而引發的其他問題，最終對我國國民經濟的發展產生影響。

2.宏觀調控中的貨幣政策對房地產市場的影響和作用

貨幣政策，指的是中央銀行加大對貨幣供給量的控制，從而對利率和相關的需求產生影響。貨幣政策主要包括了存款準備金政策和再貼現率政策。其中，存款準備率政策，指的是我國運用提高或者降低銀行存款準備率的方法手段，來增加或者減少銀行貨幣供給量，進而影響到利率、投資。比如，國家為了有效的控制房價的上升，可以提高銀行的存款準備金，增加銀行存款，減少銀行的貸款數量，進而提高銀行利率、減少投資者貸款，最終有效的緩和房地產市場的競爭力，避免其他問題的出現。再貼現率政策，指的是我國的中央銀行對商業銀行或者其他的金融機構進行的放款利率。中央銀行運用再貼現率政策，對商業銀行的貨幣供給量進行調控，對利率的升降產生影響，對房地產市場投資者資金的流動也產生一定的影響，從而有效的對房地產的投資、需求以及貸款等進行控制，抑制房地產的快速發展，控制房價，進而有效地解決民生問題。

二、國家宏觀調控對房地產價格的影響和作用

隨著我國房地產業的快速發展，促進了我國國民經濟的發展。房地產價格也在不斷上漲，尤其是近年來，大部分地區的房價得到了大幅度的上升，因此。國家通過采取宏觀調控的政策，有效的將房價控制在一定范圍內。

1.目前我國房地產價格的發展現狀

在我國相關部門的2013年我國經濟預測報告中，可以了解到，目前，我國的房地產在國家的宏觀調控政策下，預計今年全國的商品房的平均銷售價格在每平方米6200元左右，和去年相比，同比上升7.6%，并且房價的整體走勢為前期高后期低。其中，我國的一線和二線城市商品房的售價呈持續上漲趨勢，三線和四線城市的商品房價格均呈下降趨勢。

2.宏觀調控對房地產價格的影響和作用

（1）宏觀調控政策中的稅收調控政策

房地產價格的上漲導致物價水平上升，主要表現在兩個方面。一方面，房地產市場的繁榮發展和房地產的價格上升，會一定程度的促進房地產相關行業的物價上升，比如建筑材料行業、鋼鐵行業等物價的上升。這些房地產相關行業的物價上升，又會促進其它行業的產品或者服務價格水平的提高，進而形成一系列的連鎖反應，從而出現通貨膨脹現象。另一方面，由于人們居住需要住房、企業辦公需要寫字樓等原因，房地產價格的上漲會不同程度的增加居民居住、公司辦公以及企業生產的成本。另外，由于人們居住環境的成本提高，人們對工資的需求也越來越高，進而又提高了企業的生產經營成本。因此，在控制房地產的價格控制過程中，運用國家的宏觀調控政策中的稅收調控政策，對房地產中的保有階段進行累進課稅的手段，有效的抑制房地產的投資力度，從而平穩或者降低房價。

（2）宏觀調控政策中的保障性住房調控政策

保障性住房調控政策，指的是在我國建設大量的經濟適用房、廉租房以及限價房等具有保障性的住房，運用國家宏觀調控的手段，提高房地產在市場上的供給量，尤其是對我國中低層收入者的住房供給，從而有效的控制房價。通過運用宏觀調控政策中的保障性住房調控政策，能夠保障中低收入階層人們的住房，控制房價的快速增長，從而促進國民經濟的良好發展。

（3）宏觀調控政策中的最高限價法調控政策

由于我國的房地產供給的自然壟斷程度很高，因此，可以通過運用最高限價法調控政策對房價進行調控。具體的操作方式是，房地產開發商在向當地政府買土地的過程中，當地政府在相關的土地合同上要明確規定該塊土地用地有房價的控制上限，在此背景下，進行“價高拍賣”的土地拍賣方式。房地產開發商如果違反了相關的土地合約，房價超出了所限制的范圍，那么就要采取相應的懲罰措施對其進行嚴格的懲罰。在我國運用宏觀調控政策的手段進行房價的控制過程中，首先要采用稅收調控政策和保障性住房調控政策，最高限價法在前者不能發揮作用時，考慮最高限價法的調控政策。

三、宏觀調控政策存在的不足及建議

目前，隨著國民經濟的高位運行，宏觀調控的難度也越來越大。在國家出臺的宏觀調控政策中，出現了地方政府對于中央的宏觀調控政策響應度不高的現象，對于宏觀調控政策的實施效果具有一定的影響。

由于各地地方政府控制著許多資源和國有企業，他們不僅是宏觀調控的對象，而且還是宏觀調控政策的執行者。一些地方政府以本地區的局部利益為出發點來考慮問題，對于不符合本地利益的宏觀調控政策，采取消極甚至抵制的態度，嚴重影響了宏觀調控政策的實施效果。

因此，加強各地政府對科學發展觀的貫徹和落實力度；將以往的經濟建設型政府轉變為公共服務型政府；健全完善地方政府之間的政府職能、行政體制、財政體制以及產權等制度；

增強政府宏觀調控的能力等，從而有力的促進公關調控政策的順利進行，充分發揮出宏觀調控政策的積極作用。

結語：

總而言之，在我國的房地產市場和房地產價格控制中采用國家的宏觀調控政策，對于有效的控制房地產價格和市場具有十分重要的作用。另外，房地產市場具有很強的地域性特點，因此，在進行宏觀調控政策時，要采用具體問題具體分析的方式，從而有效的規范房地產市場的發展，控制房地產價格，維護房地產發展秩序，使房地產事業能夠得到快速穩定的發展，最終實現房地產市場和國家經濟發展相互協調。

參考文獻：

[1]許學紅.當前國家宏觀調控經濟政策對房地產市場的影響分析[J].現代商業.2010，01（36）：41-43

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所謂的房地產產業也主要是指從事房地產建設經營管理服務的企業的總稱，房地產產業也包括房地產開發和再開發、地產經營、房屋買賣和租賃等內容，是我國社會經濟發展中最重要的產業之一。作為一個獨立的產業，房地產產業的發展對我國經濟發展有著重要影響，它的發展不僅帶動了建材等產業的發展，也是拉動內需的一種重要手段，同時也是城市化進程當中不可缺少的一種措施。最近幾年，我國房地產市場出現了過熱的現象，對國民經濟發展產生了一定的負面影響，如何對房產市場進行宏觀調控，是各級政府面臨的一項重要責任。而所謂的房地產市場調控主要是指各級政府運用行政、法律、經濟手段從宏觀上對房地產市場進行指導、監督、調節，以保證其供需平衡，彌補市場經濟的缺陷，保證房地產市場穩定的運作。宏觀調控的手段無疑是多種多樣的，但是法律手段無疑是一種最重要的手段之一。只有法律手段才能讓房地產市場宏觀調控有法可依、依法調控，才能真正讓房地產市場走上健康穩定發展的道路。

一、房地產市場宏觀調控法律措施歷史探究

我國的房地產市場調控可以說早在八十年代末就開始，但是當中房地產市場還沒有真正實現市場化，因此調控的實際上成為一種形式，真正的調控是從2003年開始的。當時房地產市場剛剛走上市場化的發展道路，但是卻呈現出急速增長的趨勢，為此國家在房地產投資、信貸、財政等方面出臺了多項政策，來規范房地產市場的發展。2003年6月中國人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，從加強信貸管理的角度開始警惕房地產市場過熱的現象。同年8月，，國務院《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》體現了中央控制房地產市場健康發展的決心。2005年，又出臺了《切實穩定房地產價格的通知》，4月，建設部等七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》。2006年2006年5月，建設部等九部委出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國十五條），這些調控措施的出臺，表明了國家在房地產市場發展上開始轉向結構性調整。從2007年開始，房地產市場發展呈現出井噴的趨勢，為應對這一問題央行先后六次加息，但是收效甚微，2008年金融危機發生以后房地產市場發展受到很大的抑制，但是對經濟發展卻產生了很大的負面影響，為此從08年12月開始國家又陸續放開調控政策，導致房價出現新一輪的快速上漲。2009年開始，財政部等五部委聯合《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，2010年1月，國務院辦公廳《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國十一條），國務院了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國十條），2011年1月，國務院辦公廳《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，這一系列調控措施的出臺顯示了國家在調控政策上的決心，但是這些調控政策雖然起到了一定的效果，但是收效甚微，實際上房地產價格仍然是居高不下。

二、當前對房地產市場宏觀調控中存在的法律問題

從法律的角度來看，當前在房地產市場調控中的法律問題還是比較突出的，主要表現在以下幾個方面：

1．宏觀調控法律規范體系不完善。從前面的調控措施來看，當前國家對于房地產市場的宏觀調控還主要是以下發各種文件、通知的形式進行的，這些雖然也具有一定的強制執行的效力，但是其法律的層次比較低，立法的高度可以說是嚴重不足，并且這些政策性規定之間缺乏必要的聯系，也沒有形成良好的互補體系，沒有形成一個完整的法律框架和結構。受到這一問題的影響，地方政府在執行房地產市場調控政策的時候采取的是一種“可有可無”的態度，所有上有政策下有對策，很多地方政府在想方設法的避開調控政策，維持房地產市場高速增長的態勢，以促進地方經濟的快速發展和土地財政的正常運轉，導致房地產市場調控政策的作用大打折扣，也形成了中央和地方之間在房地長市場發展上的矛盾。因此，可以說宏觀調控法律規范體系不完善，是困擾宏觀調控作用的一個重要的法律問題。實際上，由于沒有形成一個系統的法律體系，地方政府在執行過程中也是勉為其難，地方政府很難在措施上行程良好體系，加上各個措施執行沒有相應的保障措施，執行力度根本達不到政策執行的基本要求，調控也就難以起到作用。

2．調控力度與現實需求相比孱弱。最近今年出臺的房地產調控措施雖然起到了一定的作用，但是與公眾的預期相比還存在不小的差距，這主要表現在以下幾個方面：第一，調控措施在內容上主要針對的是特大城市和一線城市，對二三線城市的影響較小，甚至導致二三線城市房地產價格快速上漲，這對于房地產市場整體發展無疑是非常不利的。第二，調控措施沒有直接影響商品房價格，而是通過限購的方式，抑制商品房的交易，商品房的價格只是增長受到暫時的控制，并沒有出現明顯的下降，而未受到調控的二三線城市甚至有了大幅度的上漲，這與公眾對商品房價格的期待有著較大的差距。第三，調控在措施上沒有針對投機行為進行必要的限制，房產稅遲遲沒有動靜，導致二手房市場上的投機行為沒有得到有效的限制，尤其是地方政府各部門以部門或單位名義購買的團購房，這是調控措施的一大缺憾。從上面幾點情況來看，當前的調控力度還遠遠沒有達到公眾的需求，沒有對過熱的房地產市場從整體上實現有效的抑制。

3．宏觀調控的主體權力義務范圍不明確、主體之間關系不明確。宏觀調控的主體到底有那些現在并不明確，事實上從調控的主體上現在中央政府在不留余力的進行調控，但是地方政府的積極性并不高，即便是一些地方政府能出臺一些措施，但是其針對性和可操作性上都比較差，影響到調控的效果。此外，從調控的主體來看參與的部門很多，單就從中央政府來說，負責調控不僅具有民政部、住建部、發改委、央行，還有財政部、商務部等等，調控的主體比較多，各個主體之間雖然能夠進行有效的溝通和聯系，但是到底誰主要負責房地產市場的宏觀調控則并不明確，并且各個主體在房地產市場宏觀調控上的關系也并不明確，導致部門之間出現了相互推諉，政策協調難度不斷增加的局面。

4．缺乏公眾的有效參與。房地產市場宏觀調控不僅僅是一個經濟問題，更是一個必須解決的社會問題，因為我國人口眾多，如何在滿足人民群眾住房需求的基礎上實現房地產市場的規范化發展是宏觀調控的主要目的。因此，在房地產市場宏觀調控當中，必須有公眾的參與，使調控政策能夠體現出公眾的利益需求，但是現在公眾參與房地產調控政策制定的比率還非常低，一方面種各地沒有為公眾的參與提供良好的形式和機制，另一方面公眾參與的途徑受到很大的限制。在房地產調控政策制定的過程中，政府也沒有主動征詢公眾的意見，這可能導致所制定的政策偏離公眾的意愿，政策執行過程中的阻力很大。實際上由于房地產市場發展事關人民群眾的切身利益，公眾的參與積極性是很高的，現在在調控政策制定過程中，不管是中央還是地方都忽視了這一點，這也是當前調控法律問題形成的一個重要原因。

三、房地產市場宏觀調控中法律問題的對策建議

針對當前房地產市場調控中出現的法律問題，必須通過立法的形式解決，這不僅要考慮不同層次法律制定的基本要求，也應該考慮到房地產市場的調控需要。具體來說應該注意以下幾點：

1．建立健全宏觀調控法律規范體系。解決調控政策法律的體系問題實際上需要重點解決法律法規制定過程中的系統行性和科學性的問題。在這里國家應該制定一部《房地產市場宏觀調控管理規定》，在規定當中明確的規定我國房地產市場調控的基本選原則、調控主體、職權范圍及調控目的，必要的時候還要制定公民基本住房權利保障法。此外，在法律法規制定的過程中應該協調參與主體及其行為，統一不同調控主體在政策制定過程中的意見，使調控政措施之間能夠形成一個完整的體系，避免矛盾、沖突、遺漏等情況的出現。與此同時，要做好中央調控政策與地方調控政策之間的協調工作。地方政府在制定調控政策的時候應該以中央政府的相關法律規定為依據，是中央政策規定的一種細化、解釋。當然地方政府也可以根據本地區房地產市場的發展狀況出臺本地區房地產市場的調控、發展措施，但是這些措施應該與中央出臺的相關規定相一致，不能出現矛盾、沖突的地方，只有這樣才能保持中央和地方在房地產市場調控上的一致性。

2．加大宏觀調控的力度。宏觀調控不應該只針對特大城市和一線城市，今后還應該將調控專項二三線城市的發展。同時，在調控的過程中還應該從過熱現象產生的主要原因當中探求房地產市場健康發展的有效措施，從源頭上把握房地產市場的健康發展。第一，加強二三線城市的調控，針對二三線城市房價增長過快的現象，國家可以將限購政策延伸到二三線城市，嚴格控制二三線城市土地供應量，加強對房地產開發企業資金的審核、減少貸款，來實現對二三線城市房地產市場快速發展的抑制。第二，要不斷深化房地產市場的調控，房地產市場的快速發展與城市化發展密切相關，為此應高出臺城市周邊農村改造辦法，針對改造過程中的拆遷重建問題進行明確的規定，要求各地在改造的時候應該堅持拆多少、改多少的原則，不得借農村改造盡心房地產市場開發，針對小產權房大量存在的情況要求必須停建所謂的小產權房，違規建設的要追求主要領導的責任。第三，要切實改變地方土地財政的問題，由于在發展當中地方政府背負上了沉重的債務，迫使地方政府必須想方設法的保持財政收入的高增長，而土地出讓費用在地方政府財政當中占據很大一部分。為此，應該從稅收制度改革等方面繼續開源擴流，減輕地方財政對土地的依賴，降低土地出讓價格。

3．明確調控主體及權力義務范圍。在房地產市場調控主體上，主要分為中央政府和地方政府，在具體的調控政策制定的過程中，應該及房管及住建部門作為主體，在此基礎上協同其它部門的行為，使調控政策能夠有所突出。對房地產市場進行宏觀調控是各調控主體的權力，也是其義務所在。調控主體是“將”，執行主體是“兵”，將要管兵，兵要監督將，多頭管理應有明確的監督機制，不能形成“都管都不管”的局面。對于調控主體來說，一要建立上級監督和相互監督的機制，多頭管理出現矛盾時可請第三方裁判，明辨是非，追究責任，避免在調控的過程中出現相互推諉的現象，有效的保證政策之間的協調性。二要明確每一級執行主體的權力義務，保證文件規定上傳下達、渠道暢通，一項良好的政策能否得到執行是保證其發揮作用的關鍵，這就需要明確調控措施的執行主體及其責任。三要保證信息公開，保證每一個調控主體和執行主體都能掌握相對應的信息。

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關鍵詞：宏觀調控 政策 房地產市場

一、我國房地產近年來的發展現狀

房地產業素有永遠的朝陽產業之稱，國內外經濟增長的歷史和理論反復證明，房地產業對于經濟發展具有高度的敏感性和超前性，經濟高速增長的過程必然是以房地產的高速發展為前提和主要內容。我國經濟的高速增長也帶動了房地產業的高速增長。此外，房地產業作為第三產業的龍頭被確定為國民經濟新的經濟增長點，國家正采取各種措施鼓勵和支持房地產業的發展。其發展趨勢呈現以下特點：

1.近年以來，房地產業取得了飛速發展，成為我國發展最快的行業之，市場化程度也日益提高。進入20世紀90年代之后，房地產進入了一個前所未有的興旺發達期，土地成片開發和大量外資的引入，形成了外資、合資和內資開發公司齊頭并進的勢頭。房地產開發規模正以每年平均20%左右的速度增長，在整個國民經濟中已占有舉足輕重的地位。

2.房地產開發企業正向規?；图瘓F化方向發展，行業集中度明顯加快，一些房地產巨人正在形成。房地產行業是一個資金密集型的行業，一些大的房地產公司的實力正在急劇增強，市場競爭的核心能力正在加速形成，一批對市場有較大影響能力的房地產龍頭企業正在脫穎而出。實力小和缺乏核心競爭能力的房地產企業，在未來的幾年內將會面臨被淘汰出局的危險。

3.房地產企業更加注重樹立品牌，培育企業可持續發展，房地產市場競爭正向多元化、縱深化方向發展。保持企業的長久生存和發展也即可持續發展問題，隨著市場競爭的日益激烈和外部環境的急劇變化，正越來越受到企業家們的關注。擁有個知名品牌，是企業獲取可持續發展的一個非常重要的因素。

4.民營經濟在房地產領域中迅速崛起，其他有實力的集團也紛紛進軍地產業，群雄逐鹿的時代已經來臨。近年來，隨著房地產市場的逐步復蘇，加之房地產行業的平均利潤較其他行業來說，還屬較高。因此，吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入，民營經濟發展迅速，并逐漸成為我國房地產投資增長的主要動力，大有國退民進的趨勢。在一些沿海發達地區，民營房地產企業已經占據主導地位。當然，這種格局符合優勝劣汰的市場競爭規律，有利于房地產市場結構和投資結構的調整，從而促進房地產業的健康快速發展。

二、國家對房地產進行調控的必要性

1.房地產市場具有的特殊性，其特殊性如下：房地產市場是非均衡的市場，不僅受城市人口、城市區位、城市基礎設施、城鎮人均可支配收入等條件的制約，而且受銀行信貸利率和土地、建筑材料、勞動力等價格以及相關稅費等的影響，還在很大程度上受到社會預期的影響；房地產市場存在自身盲目性，由于房地產產品單件生產，自然差異、物理特性和區位空間差別都很大，因而房地產交易通常是差別定價，個別成交。在房地產市場的交易中，資產的價值是不連續的，房地產投資者無法獲得及時、準確的價格信息；房地產市場存在經濟周期性，房地產業作為國民經濟重要的產業組成部分，必然受到宏觀經濟周期性波動的決定和影響，房地產市場在一個波動周期內，會呈現出上升期長、下降期短的規律性。

2.房價的過快增長導致了經濟體過熱，會出現大量的問題：

首先，房價上漲過快首先會壓迫居民的生活。當房價上漲幅度處在人們可承受的范圍時，它能刺激人們從事生產勞動和增加儲蓄的積極性。但是，當房價迅速上漲、從而超出人們可承受的范圍時，它就會打擊人們的勞動積極性和儲蓄的積極性；其次，房價過快上漲會造成土地資源的低度利用。房價過快上漲首先會引起房產投資增加，而房產投資增加勢必需要更多的土地投入，這又會刺激土地價格過快上漲。伴隨土地價格過快上漲而來的肯定不是土地的有效利用，而是土地的囤積，結果，土地作為基本生產要素不僅沒有被有效利用，反而出現了大量閑置；再次，房價過快上漲會使房屋由消費品演變為投資品和投機品。在房價穩定的情況下，對房屋投資無利可圖。但是，房價一旦出現過快上漲勢頭，它的投資與投機價值就會凸現，從而導致大量投資性或投機性需求；最后，房價過快增長還會加劇社會財富分配和占有的兩極分化。在房價過快增長的情況下，低收入階層不僅沒有能力購買可以增值的房產，反而會因為房價上漲過快而更加貧困；另一方面，那些具有房產投資甚至是投機能力的人，則可以通過對房產的投資和投機而獲得房產價格上漲的溢價，這樣兩種截然相反的發展趨勢無疑會加劇社會不同階層之間財富分配和占有上的巨大差距，進而引起社會資產擁有的兩極分化。

出于以上原因，國家必須進行宏觀調控，以求使房地產市場健康穩定的發展。

三、國家對房地產進行調控的可行性

由于“政策的作用時滯”，一般情況下，宏觀調控效果的全面反應必然要在調控手段實施后的一段時間甚至以年計算的較長時期才能完全顯現，財政政策時滯相對于貨幣政策要長一些。由于滯延的客觀存在，往往導致調控措施在經濟形勢已發生變化甚至轉折、在已不需要的情況下才發生最猛烈的作用。同時，經濟政策是一把雙刃劍，應用起來應該慎而又慎。正因如此，調控政策的出臺應特別強調“適時適度”，出臺調控措施要多，調整差別要幅度小，調整間隔要時間短。貨幣金融政策相對靈活，可以針對經濟形勢的變化適時調控，所以也是各國常用經濟調控政策。我國有學者著文指出，加入WTO之后中國金融業的開放及其所推動的國內金融改革深化，已經使貨幣政策調控作用的接受主體發生了很大的變化。這種變化改變了以往單純的金融調控格局和順暢的調控作用機制，從而使現行金融宏觀調控方式的調控能力減弱。一般各國政府在面臨房價上漲現象時，都比較謹慎，多采取比較緩慢的、逐漸遞進的、比較精準的方法。

四、國家對房地產的宏觀調控手段

1.經濟手段。經濟手段主要包括財政政策和貨幣政策。財政政策主要是運用稅收杠桿，通過提高高檔商品房稅率抑制其需求，降低普通商品房的稅率，刺激其供求，從而改善房地產市場的供求結構；運用貨幣政策也可以對房地產市場實行有效調控，包括：調節貨幣供應量，調整存款準備金率，將影響房地產市場的供給和需求。

2.法律手段。法律手段是通過立法，禁止房地產開發商形成價格同盟，促進市場公平有序競爭，是實行房地產市場宏觀調控的重要手段。制定和實施反壟斷法主要目的在于提高市場運行的效率，防止市場勢力泛濫，創造競爭環境，實現公平競爭。

五、房地產調控途徑之間的相互關系

宏觀直接調控和宏觀間接調控是宏觀調控的兩個基本途徑，其調控的主體均為政府，作用對象為微觀客體，雖然兩者實施的手段、方式、作用機制等存在一定的差異，但彼此相互作用、相互聯系，共同構成了房地產宏觀調控體系。二者之間的相互關系可理解為：

1.間接調控為主，直接調控為綱。由于房地產產品不僅具有經濟屬性，還具有社會屬性，所以房地產的調控應以直接調控為綱。房地產發展應以國家有關部門制訂的各種計劃、規劃作為指導，在此前提下通過稅收等經濟手段，通過市場機制的作用，間接調控房地產市場。政府通過規劃、計劃的制訂來完善市場機制的功能，進而引導房地產業的科學發展，其發展也應根據各項規劃的要求進行。

2.經濟、法律手段為主，行政手段為輔。在我國現行的經濟體制下，我們應該充分發揮市場機制對資源的基礎配置性作用，在進行宏觀調控時也應該通過經濟手段和法律手段來調節市場，通過各種經濟變量的調整來調節房地產市場的總供給和總需求，通過各種法律制度的完善，為房地產市場創造良好的發展環境和有利的發展空間。在此基礎上，輔之以行政手段，為經濟、法律方面調控目標的實現搭建座橋梁。簡而言之，行政手段為經濟和法律手段做基礎，當經濟、法律出現問題時，則依靠行政力量推動市場繼續有序發展。

3.市場為主，計劃為輔。我國實行的是社會主義市場經濟體制，市場對資源的有效配置起到了基礎性作用，因而我們在進行各項建設的時候應主要依靠市場，發揮市場的優越性、有效性和效率性。然而，由于房地產業與國民經濟之間的雙向反饋關系，房地產的發展不僅具有經濟性，還具有社會性，以及房地產市場非完全競爭性、非均衡性、區域性等特點，因而需要輔之以各項中長期規劃以確立目標的長遠性、方向性和戰略性，輔之以靈活性較強的計劃以具體實現階段性的目標。

參考文獻：

[1]牛鳳瑞，2006年中國房地產發展報告[M]，社會科學文獻出版社，北京，2007

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關鍵詞：房地產；宏觀調控；經濟政策；投資

房地產宏觀調控是指國家運用經濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產業進行指導、監督、調節和控制，促進房地產市場總供給與總需求、供給結構與需求結構的平衡與整體優化，實現房地產業與國民經濟協調發展的管理活動。目前，隨著社會經濟的不斷發展，房地產行業得到進一步的發展，對市場經濟的影響也越來越大，在整個市場經濟中，房地產經濟占據著主導地位，此時，為了能夠遏制房地產經濟的惡性發展，國家及政府不斷調整宏觀調控政策，加大宏觀調控的制約力度。根據我國宏觀調控的歷史經驗來看，過去我國對于房地產宏觀調控的調整力度不夠，并沒有使房地產經濟得到有效的遏制，這就給市場經濟帶來了極大的影響，也不利于人民生活水平的提高，更加不利于市場以及人民群眾對于建筑的供應要求。如今，隨著我國對房地產宏觀調控的制約力度不斷加大，在宏觀市場中對于房地產經濟的調整與控制具有非常重要的作用。

一、當前國家宏觀調控經濟政策對房地產市場的影響分析的意義

通過對國家宏觀調控經濟政策的研究，一方面可以了解國家的相關法律法規及相關的宏觀調控經濟政策的相關內容及其功能，另一方面可以為有關的部門單位做出科學、合理的決策提供有效的依據。

1.通過經濟政策對房地產市場影響的研究，為國家有關部門調控房地產市場提供依據

通過對當前國家有關部門采用宏觀調控經濟政策對房地產市場進行調控所產生的影響進行研究，可以使國家有關部門了解政策的作用和功效，為國家有關部門進行事前控制，提前預測經濟政策的調控效果，對房地產市場及其他產品市場可能產生或引起的效應等進行提前掌控，并為有關部門根據房地產市場所出現的問題，具體問題具體分析，采用具體的宏觀調控經濟政策所產生的功效對房地產市場進行對癥下藥，避免政策適用不當造成的附加損失，及時緩和問題所帶來的附加矛盾，促進房地產市場在國家有關部門的掌控之下和諧發展。

2.通過經濟政策對房地產市場影響的研究，為房地產企業提供決策依據

通過對當前國家有關部門采用宏觀調控經濟政策對房地產市場調控過程中所產生的影響進行研究，有助于房地產企業了解國家采用宏觀調控經濟政策的最終目標，了解相關經濟政策的調控力度，對何種情況產生影響，了解宏觀調控經濟政策可能導致本企業的損失有多少等等，為房地產企業采用科學、合理、合法的措施，防止和預防對企業造成損失，及時調整和轉舵，對宏觀調控經濟政策調控后可能產生的威脅和機會進行掌控，并為企業制定相關的戰略規劃和戰術計劃提供了有效的依據。

3.通過經濟政策對房地產市場影響的研究，有助于解決民生問題，緩解社會矛盾

通過對當前國家有關部門采用宏觀調控經濟政策對房地產市場進行調控過程中所產生的影響進行研究，有利于國家有關部門了解民生，了解人民的需要，及時有效的提供高效的公共產品和服務，幫助人民解決民生問題，緩解房地產市場的過度競爭而引起了社會矛盾和沖突，為國家的經濟發展提供一個和諧的環境，促進國家經濟穩步快速發展。

二、當前國家宏觀調控經濟政策對房地產市場的影響

通過上述，國家實行宏觀調控政策能夠有利于提高人民群眾的生活水平，保證社會經濟的有效發展，從而保證我國國民經濟實現可持續發展。但是凡事都具有雙面性，從某個角度來講，國家對房地產市場采取宏觀調控政策也會造成其他經濟方面問題的出現，所以，為了能夠保證市場經濟的平衡發展，國家及政府必須要采取相應措施，利用調控手法來對其進行維護，以保證市場經濟有序的進行，它能夠有效的化解房地產經濟與市場經濟激化的矛盾，從源頭上遏制經濟方面的負面問題。

1.加息

從短期來看，加息會從三個方面對房地產業造成影響，從而導致當前的高房價回歸理性。

第一，加息是一個國家或者某個地區的中央銀行提高利息的行為，其主要目的是平衡市場的供應需求、遏制市場中通貨膨脹。在消費者購買住房的過程中，如果遇到加息的情況，就會有效的轉變消費者的觀念，然后使其知難而退；第二，加息能夠促使更多人進行存款而非購房，也就是說，銀行增加利息之后更多的人會選擇存款來增加個人的收入，但是如果選擇購房，那么就極大可能造成貸款數額的增加，對于消費者購房是極為不利的，這樣能夠有效的遏制消費者的購房需求；第三，加息會增加商家建房時的經濟成本，所以，越來越多的商家將盈利點轉向到了商品房，從而滿足市場的需求。中央銀行采取增加利息的措施，其本質是將消費者與售房者的成本收益曲線進行改變，從而在無形之中使市場經濟達到平衡發展的狀態。

2.房產稅

房產稅，又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。在征收房產稅的過程中，國家通常會采用稅收杠桿的征稅形式，從而有效地管理房產經濟，保證房屋建筑的使用價值，有效的控制及調整國家實行房產政策。國家在征收房產稅時，其具有以下幾點意義：1）有效的穩定市場經濟，尤其是房地產經濟在市場經濟中的穩定發展；2）有利于遏制開發商對房屋建筑的無限制開發與建設；3）有利于轉變消費者的購房觀念；4）有效地控制因投資過熱而引起的房價上漲。限制房價的上漲主要有以下幾點措施：

（1）降調節房價增長率；

（2）低房屋土地空置率，調節供需平衡；

（3）增加地方政府收入來源，降低對土地出讓金的過分依賴；

（4）優化社會資源配置，縮小貧富差距。

3.限購令

限購令有利于社會公平和資源節約，影響如下：

（1）限購令固然是以行政強力遏制了購房需求，其短期或對調整房市有所影響，但正因為調控行為的非市場化，政策的連續性就讓人存疑。

（2）“限購令”的實際效果很有限，象征意義大于實際意義。首先，這是一項臨時性措施，對房價而言只能發揮臨時降溫作用，并不能真正改變市場預期。只要炒房客預期房價繼續上漲，炒房客就有可能千方百計繞開規定。其次“一戶限購一套房”的規定有漏洞。炒房客既可以借用暫時不買房人的身份證來炒房，還可以通過假離婚等方式來炒房。

三、結論

近年來，國家及政府實行宏觀調控有效的遏制了房地產經濟的惡性發展，并使得房地產更好、更穩的發展。根據房地產市場經濟的發展情況來看，國家及政府采用了各種手段，再根據市場發展的起伏狀況，從而保證市場經濟的有效發展，尤其是房地產經濟在市場經濟中的穩定發展，除此以外，宏觀調控的實行還能夠帶動我國其他產業的發展，使得我國全面邁向小康社會。

參考文獻

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關鍵詞 宏觀調控 房地產 營銷策略

一、引言

隨著我國宏觀調控政策的落實，樓市的價格得到了一定的控制，市場的觀望氣氛逐漸顯現，對于房地產業造成了明顯的影響，房地產市場向理性消費的方向轉變。在新的形勢下，房地產營銷面臨著各種各樣的問題，需要創新性的營銷策略來應對各項挑戰。因此，房地產企業要抓住機遇，適應社會大環境，采用有效的營銷手段來吸引更多的消費者，從而使企業樹立良好的形象，在競爭中取得優勢。

二、宏觀調控環境下房地產營銷所面臨的問題

（1）銷售壓力增大。在一系列的經濟刺激政策之下，我國房地產曾提前結束調整而迅速升溫，導致房價不斷升高，以至于超出了多數社會成員的購買能力，同時也帶來了一系列的社會問題和經濟問題。為了保證社會經濟的和諧穩定發展，國家對房地產市場進行了新一輪的宏觀調控，使投資的增速、貸款的規模等都得到了有效的控制，在宏觀調控的環境下，房價過高以及市場需求的銳減使得銷售壓力急劇增大。資本的運作和融資愈發困難，多數房地產公司面臨著資金的壓力，不得不降低房價、增大促銷力度，盡快帶動房價的回調。

（2）對理性消費更為重視。房地產市場的變動使得人們的消費心理更加成熟，對于理性消費更為重視，消費者這種消費觀念的變化使得房地產行業由競爭時代向服務營銷時代轉變。在購房時，消費者首先考慮價格因素、環境因素、交通因素等，然后對于朝向、物管、輔助設施等進行綜合考慮。消費者所考慮的因素更為全面，不僅包括硬性的條件還包括看不見的軟性條件，對于服務的品質更為重視，這就為房地產企業的發展方向提供了目標。

（3）品牌意識缺乏?，F代社會，商品的品牌已經成為影響消費者行為的一種重要因素，對于房地產來講，一個知名品牌可以將價格提升一個層次，如萬科地產就是價值相當高的品牌。目前，很多房地產企業對于品牌的提煉還有待提高。房地產企業的品牌內涵是為公眾提供人性化、綠色舒適的建筑空間，使其具有現代化的精神和價值。某些企業將一個項目打造成功后，依托所謂的品牌優勢不斷開發新產品并進行強勢推廣，最終導致資金短缺，營銷受限。

三、宏觀調控環境下房地產營銷策略創新

（1）注重項目開發前的調查工作。目前，房地產行業的市場競爭越來越激烈，很多項目在進行開發的過程中由于沒有進行充分的市場調查導致很多項目的后續銷售方面與預期存在著很大的差距。因此，提升房地產營銷水平的進程中要注重項目開發前的開發工作。在進行市場調查的過程中，要充分認識到房地產行業的復雜程度，密切關注國家的宏觀調控政策的變化，同時也要注重金融方面以及相關的立法方面對于房地產行業的影響，對影響房地產營銷的各個因素進行充分深入的市場調查研究，進而為項目的開發提供重要的決策資料。

（2）加強房地產企業品牌建設。目前，隨著我國國內房地產行業的快速發展，房地產建設的規模和數量也進一步擴大，同時房地產企業的數量也在進一步增多，良好的品牌對于提升房地產企業的營銷水平具有十分重要的促進作用。品牌不僅僅是一個企業的標識，同時還是企業的無形資產，良好的品牌形象能夠使得房地產企業的形象和信譽得到大眾的廣泛認可。因此，在提升房地產企業營銷水平的進程中，要進一步加大企業的品牌建設力度，將品牌建設作為企業工作的重中之重來對待，通過塑造高品質的工程來進一步提升企業的品牌形象，進而使得企業能夠獲得更多的公眾的認可，從而使得房地產企業的營銷環境能夠得到進一步的改善。

（3）加強企業營銷文化建設。房地產企業營銷水平的提升離不開企業營銷文化的建設，在房地產產品從開發一直到推向市場的過程中，將豐富的文化內涵蘊含在產品中進而推向市場。在進行房地產企業營銷文化建設的進程中，要本著以人為本的營銷理念來為顧客營造更好的居住環境，將人文關懷貫徹于整個企業的營銷工作中，建立起獨具特色的企業營銷文化，進而通過文化的帶動力來進一步提升企業的營銷水平。

（4）樹立綠色營銷理念。隨著目前環境污染和能源危機越來越嚴重，人們對于環境保護也越來越重視，很多房地產企業在進行市場營銷的過程中引進了以環境保護為主旨的綠色營銷理論，以綠色文化、環境保護為內涵，將綠色營銷作為企業的核心營銷理念來開展企業的營銷工作。在開展綠色營銷的過程中，房地產企業要統籌自身的建設與營銷工作，針對目前人們比較鐘情于小區綠地覆蓋率要在進行規劃建設的過程中進行相應的綠地規劃，針對當前人們節能意識的提升在進行規劃建設的過程中要注重綠色節能住宅的建設，將綠色營銷理念貫穿于整個工程的規劃建設以及后期的營銷過程中，進而使得綠色營銷成為企業的一個強有力的競爭點，從而進一步提升房地產企業的市場營銷水平。

四、結語

宏觀調控環境下房地產營銷存在很大的不確定性，為了適應激烈的社會競爭，在進行市場營銷時要充分發揮團隊的智慧，轉變營銷理念，用綠色的營銷理念為推動社會的健康發展，樹立優秀的企業形象。此外，還要結合市場的實際情況，應抓住消費者的心理，將多種營銷方式進行巧妙結合，吸引消費者的注意。最后，要不斷探索適合企業的創新性營銷方式，走在房地產營銷行業的前沿，為企業的發展奠定基石。

（作者單位為蘇州大學商學院MBA2012秋1班）

參考文獻

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關鍵詞：房地產；價格；影響因素；系統動力學

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-02

2008年《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》明確指出，“房地產業關聯度高，帶動力強，已成為國民經濟的支柱產業”，房地產市場的有序、健康發展是國民經濟持續發展、社會和諧穩定的基礎性保障。然而不可回避的是，自20世紀90年代實行住房體制改革以來，我國房地產調控政策雖已取得初步成效，但仍存在深層次的矛盾和問題，突出表現在房地產價格泡沫和不合理波動(文鳳華等，2012)。從根本上消除上述問題的途徑在于建立房地產長效調控機制，而建立房地產長效調控機制的前提在于明確房地產價格波動的影響因素及其作用機理。本文據此展開研究，運用系統動力學的理論和工具構建我國房地產價格波動模型，以期為我國房地產業的健康、有序發展提供有價值的參考。

一、房地產價格系統的結構特征：價格波動的影響因素

房地產價格系統是一切影響房地產價格波動的因素構成的系統。根據系統論原理，房地產價格系統由房地產價格外部環境影響子系統和房地產價格內部主體制定子系統兩部分構成，其中房地產價格外部環境影響子系統又可分為房地產價格調控子系統和房地產價格經濟環境子系統兩部分。各子系統之間相互聯系、相互制約，形成動態平衡的開放系統。

房地產價格經濟環境子系統是指影響房地產價格的宏觀經濟因素構成的系統。房地產業根植于一國的宏觀經濟系統當中，無疑會受到宏觀經濟運行狀況的影響。從長遠來看，房地產業的發展程度取決于一國的整體宏觀經濟發展水平；另一方面，房地產業是宏觀經濟的組成部分，其發展也會對宏觀經濟產生影響。已有大量研究發現宏觀經濟能夠對房地產價格產生顯著的影響。例如Gottlieb(1976)的研究指出，從長期來看，房地產業的價格波動與宏觀經濟變動的趨勢是基本同步的。Mankiw和Weil(1989)將美國二戰后人口生育狀況與房地產價格變動相對比，得出戰后的生育高峰是導致美國房地產價格上漲的重要原因。Bramley(1993)直接將房地產價格定義為土地面積、人口數量和地理位置的函數。在國內，部分學者也從不同角度、運用不同的方法驗證和支持了房地產價格經濟環境子系統的存在——即宏觀經濟因素對房地產價格的影響。王成成和王曉輝(2011)運用系統矩估計方法(GMM)對我國房地產價格和宏觀經濟變量之間的關系進行了分析，結果發現消費者預期、人均可支配收入、信貸規模等宏觀經濟變量對我國房地產價格的波動具有顯著的影響。王鶴(2012)基于空間計量的實證研究表明我國房地產價格存在空間自相關性，東、中、西部地理位置和資源稟賦的差異對我國不同地區房地產價格的差異具有顯著的解釋力。

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關鍵詞：房地產；宏觀調控；可持續發展

中圖分類號：F29文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）01-0033-01

1 房地產經濟宏觀調控的必要性

政府對房地產經濟的宏觀調控就是指以政府為主體,通過經濟、法律、并輔之以計劃與行政的手段和機制,對整個房地產行業和房地產經濟運行所進行的宏觀調節和控制,以發揮房地產經濟在國民經濟中應有的作用,保證其健康可持續的發展。

1.1 房地產資源優化配置的需要

市場經濟體制的基本要求是社會資源以市場配置為基礎,但市場配置資源有其自發性和盲目性等缺陷。為彌補市場失靈,保證其健康運行,政府必須對市場經濟進行干預和調控。中國房地產經濟作為市場經濟中的一個子系統,其資源配置在充分發揮市場機制調節作用的基礎上,同樣要受到政府的調節和控制,以保證房地產業健康發展。土地和房屋是重要的社會資源,特別是作為房地產基礎的土地是一種不可再生的稀缺資源,它的合理配置直接關系到國民經濟的可持續發展,所以各國對房地產經濟的控制和干預相對較強。

1.2 加強房地產業在國民經濟中的重要地位和作用的需要

房地產業在國民經濟中的重要地位和作用決定了必須對它實施政府宏觀調控。房地產同國民經濟的其他產業的關聯度大,是基礎性、先導性產業,房地產業的發展狀況,直接影響這些相關產業的發展。隨著房地產業創造的產值在國民生產總值中所占比重的增長,房地產經營收入日益成為政府財政收入的重要組成部分,所以房地產業成為國民經濟的重要支柱產業。

1.3 保證我國房地產經濟可持續發展的需要

我國房地產經濟處于起步階段,其發展的幼稚性也要求對它實施政府宏觀調控。這種幼稚性主要表現在如下幾方面:（1）發展不穩定；（2）地區間發展不平衡。（3）競爭無序,市場運行不規范;（4）房地產價格秩序混亂,價格體系尚未理順;（5）作為市場主體的房地產企業生產經營活動缺乏經驗,操作不規范;（6）房地產供給結構不合理,需求增長過快。

2 房地產宏觀調控的相關舉措

國家兩會的召開和宏觀調控的深入，使人們進一步認識到我國政府希望看到的是房地產業的穩步、健康和持續發展。政府宏觀調控的目的并不簡單的是為了打壓房價和整頓市場，而是為了穩定房地產商品的市場價格，理順房地產消費和加強住房保障，使房地產業進入理性發展的軌道，滿足廣大消費者的基本住房要求。因此，在2007年這個房地產宏觀調控政策落實和執行年中，我國政府和相關部門又推出一系列的配套政策和相關舉措，使我國這一輪的宏觀調控政策得以真正落到實處。

2.1 嚴控高檔住宅用地和別墅用地

針對今年仍然存在的房地產項目土地出讓審批和開發環節出現的諸多問題，國土資源部等八部委繼聯合下發《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》后，日前又共同組織召開全國電視電話會議，正式開始安排布置我國房地產市場秩序專項整治工作。針對各地不規范的土地出讓制度，房地產開發企業取得土地后不按出讓合同規定開發利用土地，擅自更改土地使用條件，違反國家用地政策搞別墅類房地產開發等問題進行全面檢查。此次國土資源部等八部委的專項檢查中的重點是禁止別墅類房地產開發和嚴控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地。我國2007 年土地利用計劃中農用地轉用和耕地占用指標仍然將保持在去年的水平上，而在指標分配上，將適當壓縮工業用地，增加民生用地。政府在此次聯合檢查中，將加大閑置土地處置力度，其依法沒收的土地，要首先用于保障性住房的建設，繼續加大土地審批后的監管力度，嚴格落實土地出讓合同中有關竣工時間和建設標準條款的管理，加快已供土地的建設速度，以促進房源的增加。

2.2 土地增值稅將采用清算后多退少補的方法

土地增值稅是我國宏觀調控體現杠桿作用的重要稅種，我國《土地增值稅暫行條例實施細則》明確規定：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征增值稅，待該項目全部竣工，辦理結算后再進行清算，多退少補。國家稅務總局和各級地方稅務機關將在年內進一步做好土地增值稅的清算工作，確保土地增值稅條例及其細則的貫徹落實。我國房地產開發企業開發及轉讓的特點決定了對其征收土地增值稅必須采取先預征后清算的征算方式，這類似于企業所得稅按季或按月預征，按年度匯算清繳。只是土地增值稅清算工作受房地產開發周期的影響，不能按年度進行，要等到項目完工并實現銷售以后再進行。對房地產開發企業的土地增值稅實行先預征再清算，最終的稅款將采用多退少補的方法，這實際上也是該稅種開征以后明確規定的，只是由于各種主客觀原因使我國一直以來沒有嚴格照章辦事和令行禁止。今年2 月起實施的《關于房地產開發土地增值稅清算管理有關問題的通知》為規范和做好土地增值稅清算工作，特別是針對土地增值稅清算中的一些具體問題和操作難點，在征管方面作出了一些新的規定，從而簡化了清算辦法，使土地增值稅的征收更加科學和合理。通知明確各省級稅務機關可依據通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法。

2.3 徹底清查我國房地產市場中存在的違法行為

建設部日前公布的2007 年建設部稽查工作要點中明確表明：今年下半年將集中開展房地產市場秩序的專項整治工作，在房產市場領域，突出對房地產企業惡意炒作、哄抬房價、違規銷售、中介機構違法操作等違法違規行為的專項稽查。在加強稽查工作的同時，要嚴肅查處違法違規行為。其中，在房地產市場領域將突出對各種違法違規行為進行稽查。而建筑市場領域也將對各種違法違規行為突擊稽查。集中開展房地產市場秩序的專項整治工作，全面清理、排查房地產領域涉及的有關部門及其相關工作人員的違法違規行為。與行政監察機關、檢察機關配合，集中查辦房地產領域的違法違規和權錢交易等行為，建立健全我國房地產業健康、有序發展的長效機制。

2.4 推動住宅產業化, 大力推廣節能和綠色建筑

節能建筑是指按節能設計標準進行設計和建造、使其在使用過程中降低能耗的建筑; 綠色建筑是指為人們提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動的空間, 同時在建筑全生命周期中實現高效率地利用資源( 能源、土地、水資源、材料)、最低限度地影響環境的建筑物。

2.5 完善房地產法律制度

運用以法律手段為主的政策配置, 建立法制化、規范化的房地產業運行環境, 是轉軌時期促進中國房地產業持續增長、實現房地產經濟穩定運行的重要任務和有效途徑。具有強制性、規范性、穩定性等特點的法律手段, 主要是通過規范房地產市場主體行為、市場競爭行為和政府管理行為等方式, 在協調各方利益的基礎上, 從而創造房地產業的法制化環境, 引導房地產業健康發展。

參考文獻

［1］洪開榮. 房地產經濟學(第一版)［M］.武漢：武漢大學出版社,2006.

篇9

關鍵詞：房地產市場 宏觀調控 協調性

自2003年以來，在房地產業發展取得顯著成就的同時，市場中也出現了不少的問題。針對市場中存在的各種問題，房地產宏觀調控措施不斷出臺。本文結合房地產市場發展實際對宏觀調控進行系統的回顧總結，分析調控目標與實施效果之間存在差距的根本原因，挖掘市場正常發展的動力，以期為今后調控措施的制定提供借鑒。

我國房地產市場發展取得的成就是有目共睹的。自1998年以來，隨著城鎮住房制度改革深入推進，住房商品化的新體制基本確立，以土地出讓、土地開發、房地產投資、房地產建設、房地產銷售與管理、二手房轉讓等為鏈條的房地產市場體系逐步完善，房地產投資持續快速增長，以住宅為主的房地產業已經成為國民經濟的支柱產業。

我國房地產市場發展中的問題

（一）房地產市場顯著的區域性差異

我國幅員遼闊，地區經濟發展不平衡由來已久，這主要是由于歷史、自然、區位、制度等方面的原因造成的。到目前為止依然存在的經濟發展的不平衡直接影響著我國房地產市場的發展。房地產市場是依托于國民經濟、區域經濟而存在和發展的，東西南北之間、大中小城市之間的經濟差異決定了房地產市場顯著的區域性差異。

隨著我國區域經濟發展以及新農村建設政策的出臺，各區域之間發展上的不平衡會有所緩和。我國也正在積極采取財稅、金融、產業、教育等多方面政策措施推動欠發達地區發展，在減少貧困和解決區域發展不平衡等方面取得了一定的成績。房地產市場的顯著區域差異也會逐漸由原來的垂直型梯級差異為主演變為橫向型特性差異為主。

（二）房地產供需矛盾較大

目前，我國正處于城市化快速發展期，從城市化水平指標看，近十年來增長迅速。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為43.9%。快速城市化為城市輸送來大量的新增人口，城區面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區改造和基礎設施重建為主要形式的城市更新過程，因而，在城市化的量和質的指標方面都有了巨大的提升，而這種復合型的提升所釋放出的對于城市發展用地和房地產的巨大需求遠遠超出了人們的預測。

面對如此龐大的社會需求，用地和房地產的供給層面的調整卻是比較謹慎而滯后的，一方面是由于房地產供給自身彈性較小和存在滯后的特點所決定的，另一方面也是由于長期以來實行的嚴格的土地管理政策和穩健乃至從緊的金融政策所導致的。供給和需求的關系分析是解釋市場現象最有力的證據。在2003至2007年間，全國商品房平均銷售價格持續上漲，價格上漲的原因如果排除了非市場因素如房屋質量提高、成本增加、周圍設施環境改善等因素外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的矛盾所致。

（三）房地產投資熱情與住房保障品性質的沖突

改革開放以來，我國居民收入快速增加。2007年城鎮居民人均可支配收入達13786元，較2006年增長了約13%，超過了2007年GDP增長的速度?？焖僭鲩L的居民收入和我國長久以來居民高儲蓄率的影響，使得我國居民手中有了相當數量的閑散資金。而國家宏觀經濟的穩定、快速發展給了民眾進行投資的足夠信心。隨著投資項目的多元化，越來越多的人開始更為注重投資收益的穩定性，而房地產正是以其獨有的收益穩定、增值等特點吸引著越來越多的投資者。在我國快速發展的房地產市場中，投資市場和消費市場正同時經歷著不斷膨脹的過程。在這個過程中，房價的高漲遭遇到我國中低收入階層住房保障不足的瓶頸，進而引發了對于房地產投資行為的金融、稅收等調控限制手段。

宏觀調控政策與市場發展間的矛盾分析

（一）控制房地產投資規模與穩定房價的矛盾

一直以來，宏觀調控部門主要關注的是投資增長速度指標，對房地產行業的調控也主要關注該行業對固定資產投資的影響。幾年間的調控手段一直強調控制“兩個閘門”，即希望通過控制信貸和土地來控制投資的增長速度。這種做法在計劃經濟時代是可行的，但是在社會主義市場經濟體制下的房地產市場中，則無法直接改變個人的投資行為。因此，市場調控必須以房價為中心。當我們控制兩個“閘門”時，市場會預期供給減少，于是房價上漲，而房價上漲又會刺激地產類公司的利潤的大幅度增加。在利潤的驅動下，地產公司沖破重重阻力，擴大房地產建設規模。結果是房地產投資增長速度無法得到遏制，2007年房地產開發投資增速在連續兩年低于固定資產投資增速后強進反彈，高達30.2%，而2008年的前兩個月全國大中城市房屋銷售價格同比上漲幅度均超過10%，依然屬于快速增長，這個過程也正是市場力量戰勝了行政力量的反映。

（二）嚴格控制土地供應與房價上漲的矛盾

為了宏觀調控的需要和國家長遠發展的需要，國土資源部實行最嚴格的土地管理制度，2006年全國批準新增建設用地40．43萬公頃， 2007年，全國批準新增建設用地39.50萬公頃。這些土地緊縮政策給市場帶來的預期是，未來農用地轉為房地產開發用地的空間已經非常有限，土地市場的供求關系將日趨緊張，土地市場的競爭將進入白熱化狀態，價格將不斷攀升。嚴控土地供應雖為了可持續發展，但土地供應緊張，加劇了供需的矛盾，從而刺激了房價上漲。

房地產市場發展與調控的協調性策略

正確認識政府宏觀調控在市場經濟中所能起到的作用，要充分發揮房地產市場自身調節的功能。市場失靈的存在，是政府干預經濟活動的理由，但是政府干預應該適度，即政府在資源配置過程中不要包攬一切，不要去做本來應當由市場去做并且實踐已經證明市場能夠做好的事情。公共選擇理論認為，政府活動的結果未必能校正市場失靈，政府活動本身也許就有問題，甚至造成更大的資源浪費。主要原因包括政府決策的無效率、政府機構運轉的無效率和政府干預的無效率。因為市場經濟從根本上來說是靠信息來調節的，而政府始終與市場隔了一層，對市場的感受只有企業、商人最敏感，他們有權根據市場的變化做出及時的反應，政府不適合進行過多的干預。

加強經濟手段和法律手段的的運用。首先充分合理運用稅收手段進行調控。目前我國與房地產直接相關的稅種多達14 種， 其中實際征收的有12種， 占我國實際征收稅種數量的一半。但總體來看， 我國房地產稅收結構不合理， 重流轉、輕保有。而且，已存在的稅種也有許多不合理之處。因此， 政府可以通過制定更為科學的稅收制度和優惠措施來調節房地產的供需結構。其次從金融手段著手。國外的發展經驗表明， 金融業的參與對促進房地產業的健康發展起著重要作用。因此， 我國政府在房地產調控中應該充分發揮金融杠桿的作用， 提高調控的有效性。 法律是很多發達國家進行房地產調控的主要手段。法律手段具有嚴肅性、普遍適用性和穩定性的特點。而我國目前的房地產宏觀調控缺乏一套完善的法律制度作為保障，通常使用行政權威而不是法律制度來調控房地產市場。因此，加強房地產業的法制建設，對于維護良好的市場秩序，發揮市場的資源配置作用極為必要。

參考文獻：

1.梁云芳，高鐵梅.中國房地產價格波動區域差異的實證分析.經濟研究，2007（8）

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經歷了從20世紀90年代開始的國家對房地產行業的宏觀調控，我國房地產行業近幾年的發展態勢跌宕起伏，目前，正面臨極大地挑戰。房地產行業如何煥發新的生機與活力，成為其發展過程中必須考慮的問題。房地產行業需要通過對其經營戰略的調整來提高其核心競爭力，以適應復雜多變的環境，保持房地產行業及企業的健康有序發展。

一、宏觀調控政策下房地產行業發展現狀及存在問題

1993年以來，國家宏觀調控政策對房地產行業的影響逐步顯著，面對房地產行業的跌宕起伏，國家也適時進行宏觀調控，綜合協調房地產市場的發展?！皣鶙l”、“國八條”、“國六條”等政策的相繼出臺，擊碎了房地產泡沫，使中國經濟實現“軟著陸”，房地產市場在迎接美好前景的同時，也面臨巨大的挑戰。

（一） 宏觀調控政策下房地產行業發展現狀

1.開發商土地購置謹慎，土地出現供過于求現象。國家的宏觀調控政策中，土地政策對房地產行業造成了巨大影響。從2008年到2013年，房地產行業土地供應量同比增速呈現先升后降的趨勢。2008年到2010年，國家為了應對金融危機，穩定經濟制定并投入實施了四萬億計劃，使得房地產行業土地供應量呈上升趨勢；而2010年以后，政府出臺了嚴格的土地調控政策，使得政府在對土地出讓的過程中，對房地產行業也提出了嚴格的要求，包括限制戶型、實行限價房計劃、嚴格建設周期、改掛牌出讓為招標為主等，這些措施對開發商的進入造成很大壓力。另外，2014年6月國土資源部頒布《節約集約利用土地規定》，防止地方政府為謀求經濟增長急功近利，加強了對用地規模的整體調控，力圖實現“控總量、擠存量、提質量”的目標。國家對土地資源的調控政策，使政府對土地的出讓以及房地產開發商對土地的購置更加謹慎，2014年1-6月，房地產開發企業土地購置面積14807萬平方米，同比下降5.8%，降幅比1-5月份擴大0.1個百分點，部分城市土地出現供過于求現象[1]。

2. 房地產市場主要面向大中城市，對小城及以下關注不夠。2014年，國家發改委提出對大中小城市實行區別分類的戶籍政策，即：全面放開城鎮及小城市戶籍限制，有序開放中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格限制特大城市人口數量。對戶籍政策的調整，為農民“農轉非”提供了便利的條件，同時促進了城鎮及中小城市的房地產市場發展，也一定程度的抑制了特大城市及大城市的房地產行業的急速擴大，平衡了城市間房地產發展的水平。但就目前來看，我國房地產開發商依舊將主要精力集中在大中城市的市場開發當中，并且市場向小城市及村鎮的擴大正在進行當中，市場的全面建立還需要一段過程。

3. 保障性住房建設力度加大，地產商勞動需求增大。2014年，我國銀監會批復國家開發銀行建立住宅金融事業部，這一部門的建立，有助于減輕中低收入者購房壓力，強化了社會保障體系，力圖實現住有所居的目標。在2012年11月12日舉行的十記者招待會上，十代表、住房和城鄉建設部部長姜偉新說 ，“十二五”期間城鎮保障性住房建設目標是3600萬套，2011年已經開工1000萬套，今年開工了700多萬套，明年計劃開工數量不會低于500萬套[2]。 這一政策的實施，對于擴大房地產市場有積極的作用，刺激了房地產市場的需求，也刺激了地產商的建設欲望，促使各企業積極響應國家政策，也使得行業內對勞動力的需求擴大。

4. 房地產商資金獲取壓力大，資金來源單一。2003年開始，國家就通過“121號文件”來對房地產行業信貸政策進行調控，文件一出，增加了購買高檔房或者第二套住房以上的消費者的壓力，有效的抑制了房地產市場過熱的現象。近些年來，對于消費者買房，乃至房地產商貸款的政策始終處于嚴格把控狀態，使得地產商開發資金短缺。由于地產商本身自有資金短缺，大部分資金來自于銀行貸款，以及國家對貸款政策的嚴格把控，使得地產商面臨資金危機，甚至出現墊資建設的情況，嚴重影響了房地產行業的發展以及產品的開發。

（二）宏觀調控政策下房地產行業存在的問題

1.地產商土地獲得資金壓力大，土地獲得難度增大。一方面，國家改掛牌出讓為招標出讓，房地產開發商想要用更高的價格獲取招標的資格，這無疑使得原本資金儲備實力就薄弱的房地產開發商資金壓力進一步擴大。另一方面，國家對土地出讓的限制，使得房地產開發商必須慎重考慮獲得土地后的使用方式以及獲得土地后開發的產品類型。這一政策的頒布，雖然有效抑制了房地產行業濫用土地的現象，但是已經從根本上增加了房地產開發商獲取土地的難度。更值得注意的是，如果開發的產品為住宅，其戶型、建筑面積、建設成本等多種因素都要納入規劃范圍。

2.目標市場范圍小，建設重心過于集中。金融事業部的建立進一步對中低收入者提供了購房保障，但當前房地產行業對中低收入者市場的關注度不夠。另外，在小城鎮及郊區的產品類型主要是高檔別墅，產品類型過于單一。而市場的過于集中導致當前房地產市場的發展成績平平，受限嚴重，無論是產品的開發還是推廣以及銷售都受到很大影響，因此，市場規模亟待擴大，市場開發及產品建設重心亟待轉移。

3.地產商開發資金儲備不足，過于依賴銀行貸款。目前來看，整個房地產行業并不具備雄厚的自有資金實力來維持產品的開發與建設，過多的依賴外力，是目前房地產行業發展的主要問題。正是因為行業自有資金儲備不足，開發與建設產品的資金都要依靠外力，而主要的方式是銀行貸款，除了這種方式，對于其他融資手段的應用還比較少，過度的依賴銀行貸款導致的融資結構單一，也成為宏觀調控政策下，阻礙房地產行業發展的重要原因。

4.行業發展不夠靈活，缺乏新的利潤增長點。調控政策對房地產成交量影響深遠，缺少有效的應對限制政策的戰略對策。在眾多的限制政策下，房地產市場依舊走老路，未能及時靈活的調整發展戰略，對政策變化反應不靈敏，沒有制定有效的應對限制的策略，缺乏靈活變通的能力。另外，行業內沒有發掘新的房地產行業利潤增長點，過度依靠抬高房價實現利潤增長。目前我國房地產行業的主要利潤增長點還是建設大戶型，實施高房價。但是，就宏觀調控政策而言，國家對房價和戶型的限制近些年來將不會放松，因此，此類方法對于謀求利潤的作用將會逐步消失。

2013年全年，房地產開發投資額為8.6萬億，同比增長19.8%，比2012年增速提高3.6個百分點。其中，住宅開發投資額為5.9萬億，同比增長19.4%；辦公樓開發投資額為4652億元，同比增長值高達38.2%；2013年的行業數據顯示， 2010年以來國家宏觀調控對房地產行業的負面影響正在消退，行業呈現穩定增長跡象[1]。就2013年房地產行業發展數據來看，房地產行業整體發展臺式良好，但針對上述分析中得出的行業所面臨的威脅，整個行業需要有針對性的進行戰略調整。

二、當前政策下房地產行業戰略調整策略

針對當前我國房地產行業的發展現狀以及存在的問題，整個行業應該提高其對國家宏觀調控政策的反應能力，逐步進行戰略調整，靈活市場策略，調整經營理念和經營方式，尋求新的利潤增長點和市場機遇，以便房地產行業在國家大的宏觀調控背景下實現良性發展。

（一）調整經營觀念。發展初期的房地產行業，經營理念著眼于對土地的開發以及產品的銷售，不太注重產品未來發展以及物業的管理等。但是在經歷了漫長的發展歷程以及政府多年的調控之下，商品化的程度也大大加深，越來越多的房地產企業進入行業內，導致行業內競爭越發激烈。因此，注重產品的質量以及良好的售后服務和物業管理已經成為企業乃至整個行業必須關注的問題。如何商品的價值最大化，將成為房地產企業最核心的競爭優勢。在滿足消費者獲得產品基本功能的條件下，也要為消費者提供諸如別致的外觀、優異的質量、完備的基礎設施、良好的社區環境、到位的售后服務等附加產品。同時，也要具備隨著消費者需求變化而提供相應服務的應變能力。

（二）調整土地開發模式。發展初期的地產商，把對土地的開發作為經營重點。但是就目前的調控狀況以及房地產行業的現狀來看，過于注重開發新的土地來發展經營，建設產品已經不適應當前發展，因此，房地產開發商應該從單純開發獲取土地調整為對土地的重復利用，對空間的二次利用。重復利用、以及二次利用與開發新建、拆舊建新不同，指得是對舊的建筑物進行重新包裝、翻新的過程[3]。這種方式，在其他國家已經初具雛形，并產生了很好的效果。開發方式的轉變，不僅能減小國家土地政策從緊給地產商帶來的壓力，也能為國家環保事業做出一定貢獻。這一策略可以緩解國家的土地壓力，也從另一個側面，為國家放寬對房地產行業的土地政策奠定了基礎，為房地產行業今后的發展減少障礙。在目前國家土地政策從緊的情況下，成為房地產行業新的利潤增長點。

（三）調整目標市場。隨著戶籍政策的變化，房地產市場的結構也會相應發生變。農民戶籍轉變為非農戶籍難度減小，中、小城市戶籍政策的放開，無疑會打開中小城市的房地產市場。因此，房地產行業應該審時度勢，將市場眼光擴大，更加重視中小城市的市場。另外，國家住房保障制度的實行，使得中低收入者也能夠有實力購買自己的房屋，擁有自己的房產。這也就打開了中低收入者的市場，房地產企業也應該將中低收入者逐步納入其主要開拓的市場行列。

（四）調整產品多樣性。目標市場范圍的擴大，相對應的產品的多樣性也要作出調整。實現產品開發的多樣性，需要各房地產企業明確自己的目標市場定位。房地產行業在今后的發展中需要把產品的開發集中在住宅、工業用地、商業用地和舊樓改造上來，依據國家政策、根據目標市場定位，有針對性的開發商品，力圖準確預測市場需求，抓住機遇，更好發展。針對住宅用地，合理規劃中小戶型的設計，實現精細化、標準化；對于商業地產的開發需謹慎，對于繁華商圈，避免重復建設商業地產，造成地區商業虛假繁華，應針對具體需求，在有需要的地方比如城郊別墅區適當開發商業地產；對于工業地產的開發與選址，要在盡量少的破壞當地環境的基礎上進行開發建設，盡量與政府合作，實現工業地產開發的有序化與合理化；就目前形勢看，我國房交量處于萎縮狀態，因此，繼續開發新的產品將會出現產品囤積、供過于求的狀態，因此對舊樓的改造將會一定程度節省企業成本。但是，對舊樓的選擇也要格外慎重，被選擇作為重新改造的舊樓必須是結構堅固的，對于年久危樓不建議采取改造措施，在改造過程中，可以對樓體外觀進行重新裝潢，對內部格局進行改造，使之符合當代消費者的需求，成為更有價值的產品。房地產行業對于產品多樣性的調整可以滿足更多消費者的需求，緩解交易萎縮的態勢。

（五）調整開發融資模式。就當前我國的形式來看，各房地產企業的資金多來源于銀行貸款，國家信貸政策的縮緊無疑給房地產行業帶來巨大壓力。因此，房地產行業調整開發融資的模式，也成為宏觀調控政策下戰略調整的重點工作。各房地產企業可以采取多樣化的融資模式，諸如外資銀行、信托機構、基金公司等渠道，獲得產品開發資金，解決當前資金短缺，墊資建設以及無力償還貸款等問題。企業可以通過對短期資金需求的合理預測，合理安排、選擇合作機構，安排企業開發資金來源，不斷拓寬企業融資渠道，從而降低企業的融資成本以及融資風險。

（六）調整供應商與購買者之間的關系。Mark J. Garmaise和Tolbias J. Moskowits在研究中發現，市場信息不對稱，對房地產行業的供求關系造成很大影響，他們建議政府在進行宏觀調控過程中，通過政策措施乃至法律手段，要求供應商完全的產品信息，實現供應商與購買者之間的信息平衡，實現行業一級市場的有序發展[4]。因此，房地產行業應該適時調整供應商與購買者之間的關系，全面的產品信息，包括附加產品信息，使得消費者能夠全面了解產品，實現交易公平。另外，房地產商應該多站在消費的角度思考問題，進而可以更加準確的預測消費者需求，更好的銷售商品，同時打破傳統的供需關系，實現經營-服務-售后-關懷的模式，拉近供應商和消費者之間的關系，獲取更多消費者的信任，促進產業的持續健康發展。

（七）制定新的應對稅制改革的戰略。房地產行業稅制改革已成為大勢所趨，而房地產行業稅制改革的最終結果將導致企業成本提高，因此，企業應該制定相應戰略來應對稅制改革帶來的威脅。首先，企業應該提高技術水平以減少原料的浪費；其次，房地產企業可以采取前向一體化經營模式，形成供建一體化，節約成本；另外，房地產行業應該通過關注其產品質量及其附加產品的價值來提高行業公信度，結合國家有力的價格調控，使產品價格到達消費者可接受范圍，保障產品成交量，使得行業在稅制改革的壓力下，也能穩定發展。