房地產項目審計報告范文

導語：如何才能寫好一篇房地產項目審計報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：信托 房地產 財務 盡職調查

一、房地產信托業務的財務盡職調查的原因

眾所周知，房地產業是資金密集型行業，在房地產開發的過程中，房地產開發商通過信托公司進行融資是較為普遍的渠道。尤其隨著目前國家對房地產行業調控的不斷深入，房地產企業向銀行融資較為困難，轉而通過信托公司進行融資成為不少公司的新渠道。房地產企業類型眾多，實力良莠不齊，不少甚至深陷資金鏈斷裂以至不能順利開發。在信托公司對外融資過程中，對擬融資的房地產項目的盡職調查具有不可或缺性，本文主要探討房地產信托業務的財務盡職調查問題。

二、財務盡職調查的主要內容

（一）調查標的公司基本情況

1、查閱基礎資料

包括但不限于：O立批準文件、營業執照、組織機構代碼證、房地產開發資質證書、公司章程（包括歷次章程修正案）等；

2、核查設立及資質相關事項

包括但不限于：設立程序、合并及分立情況、工商變更登記、年度檢驗、房地產開發資質等級等。如果因為資料不全、真偽不明導致無法做出判斷，或者認為與事實不符的，應及時到工商管理部門核查。

（二）調查股東及實際控制人情況

1、查閱并收集基本資料

包括但不限于：標的公司股東及其出資情況、歷次股東變更情況、主要股東介紹、實際控制人情況介紹與主要開發業績、實際控制人與標的公司之間的投資關系。

2、重點調查股權結構相關情況

調查標的公司股權結構、下屬企業及股東背景；追溯至標的公司最終股東，了解最終股東對交易對手的持股狀況和控制程度；調查了解股權設立質押及其他限制情況。若交易對手為民營、私營或集體企業，還應了解其創業、發展和經營的歷史。

（三）調查公司治理情況

1、調查基本情況，包括但不限于

標的公司股東會組成情況；董事會組成情況及主要決策權限，尤其重點了解與信托項目投融資相關的決策權限；董事長及主要高級管理人員情況，至少包括總經理、財務負責人基本情況；標的公司組織結構（含對外投資情況）。

2、核查相關文件資料，包括但不限于

標的公司股東、董事會成員的簽字樣本；標的公司關于信托項目投融資的內部決策文件，含股東（大）會決議/股東決定、董事會決議等；

（四）收集、分析財務數據

1、收集基本財務資料，包括但不限于

近三年的審計報告；最近一期帶附注的財務報表及主要財務指標，必須包含資產負債表主要科目數據、利潤表主要項目數據、現金流量表主要項目數據等；主要科目（重大科目）余額分析等。

2、根據收集的資料，按照以下基本要求，對財務數據進行詳細分析

（1）比對經審計的財務報告原件；

（2）翻閱、復印重要事項的原始憑證；

（3）原則上應直接進入標的公司會計信息系統，導出會計科目余額表、會計科目明細賬及會計報表等基本資料進行分析。

3、應重點關注財務審計意見

（1）如審計意見為非標準無保留意見，應要求公司董事會和監事會對審計報告涉及事項處理情況作出說明，并關注該事項對公司的影響是否重大、影響是否已經消除、違反公允性的事項是否已予糾正。

（2）如果交易對手不能出具審計報告，可根據評估及決策需要，安排必要的專項審計。

通過人民銀行系統收集公司開立賬戶信息，就賬戶資金往來情況與公司財務數據進行比對核實

（五）調查融資與對外擔保情況

1、收集基礎資料，包括但不限于

查詢征信授權書；要求提供貸款卡（賬號及密碼），并留存復印件；要求提供融資明細表及對應的融資合同（含借款借據）與擔保合同、對外擔保明細表及對應的融資合同與擔保合同等。

2、分析標的公司現金流量流入流出結構

測算、分析標的公司經營、投資、籌資活動的現金流入比及流出比；評價標的公司融資及銷售渠道是否暢通；了解標的公司是否存在資金缺口，并評估資金缺口是否可以得到解決及融資能力對公司經營的影響；了解標的公司現有資金結構、融資渠道、未來資金需求及融資計劃。

3、多方面、多手段的全面了解標的公司對外擔保情況

與標的公司法定代表人或授權代表訪談；通過中國人民銀行企業信用信息基礎數據庫系統，查閱審計報告以及交易對手董事會、股東（大）會的會議記錄和與保證、抵押、質押等擔保事項有關的重大合同；統計、分析標的公司對外擔保的金額及其占凈資產的比例；重點關注對標的公司償債能力或擔保能力有重大影響的擔保事項；評價交易對手履行擔保責任的可能性及金額，必要時應了解被擔保方的償債能力及反擔保措施。

三、根據項目實際情況，對標的公司其他情況展開調查

1、其他情況包括但不限于

（1）標的公司是否存在隱性債務；

（2）以前開發項目是否存在欠付工程款信息；

（3）是否存在未交房情況、歷史欠稅情況；

（4）是否存在未決訴訟、仲裁與違約情況。

2、可以采用以下方式對相關情況予以確認

（1）要求標的公司/控股股東出具《關于對外融資的承諾函》；

（2）要求以前或正在開發項目的工程承包方出具《工程款確認函》；

（3）要求標的公司所屬稅務部門出具納稅情況說明，明確是否存在欠稅信息；

（4）收集標的公司最近三年的企業所得稅匯算清繳納稅申報鑒證報告、本年度的所有納稅申報表；

（5）登陸工商行政管理總局“全國企業信用信息公示系統”，查詢并核實標的公司最新工商登記基本情況及股權質押情況；

（6）登陸最高人民法院“中國裁判文書網”及“全國法院被執行人信息查詢系統”查詢未決訴訟相關情況。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產；會計信息質量；新會計準則

一、引言

房地產業是我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中著舉足輕重的地位。經過十幾年的發展，我國房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分的轉變，從主要靠政府政策調控向依靠市場和企業自身調節的方式轉變；銷售方式也由過去單一的現銷到現在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權融資，以至于將來的債券和信托融資。這些變化正給現時的房地產企業的會計處理等問題帶來新的挑戰。

在面對我國房地產企業會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實，我們不得不反思：我國的房地產企業會計有哪些問題？同時，隨著我國入世以及市場經濟不斷發展，越來越多的內地房地產企業通過資本市場走向國際化。制定和實施符合國際標準的會計準則，提高會計信息質量是我國企業走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監會為適應我國經濟體制的改革，亦己推行了一系列的會計制度改革，企業提供的會計信息質量己經得到了極大的提高。與其它行業相比，房地產行業的資金運動、經營特點、會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。

二、房地產行業會計信息質量問題

由于房地產行業的特殊性，在執行會計準則的時候有伴隨著行業的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規定，造成了各種會計信息問題。

（一）會計實務中銷售收入的確認隨意性較大

房地產企業收入確認，費用確認因收入四個原則關系，使各期損益浮動較大。項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，開發項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I會計準則——收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產開發企業對收入實現的確認有以下方法：

1、在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入。

2、在簽訂預售合同后以合同金額確認收入。

3、在房地產項目竣工驗收后，發出了“入伙通知書”并開具銷售發票確認收入。

4、在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。

上述收入確認情況在房地產上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數家房地產開發業務上市公司年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否己經轉移這一關鍵問題上，往往是企業判斷的結果不能被注冊會計師認同。這亦是企業轉換會計師的原因。

（二）企業各期的業績信息可比性較差

房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發過程，大量管理費用計入當期損益；由于部分項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動大，如果某房地產企業的大部分項目在建設期內，該年度的業績只反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況，亦不能與其它同類企業比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果。所以，用一般的公司業績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況，并可能誤導投資者。為進一步完善房地產上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監會了《公開發行證券公司信息披露編報規則第11號——從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定》，其中要求發行人在預收賬款項目注釋中，除列示賬齡余額外，對預收的房產款應分項目反映期初余額、期末余額、預計竣工時間和預售比例，目的即是保證房地產開發企業披露的信息中盡可能多地展示其行業特性。但以這兩年的年報看來，執行情況并不太理想。不同的企業有不同的披露標準，會計核算的方法亦不一致。

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關鍵詞：房地產開發項目；涉稅籌劃；全壽命周期

中圖分類號：F810.42 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）30-0029-02

隨著中國對房地產公司的宏觀調控的緊縮力度日益加大，房地產公司的自身發展正處于復雜而多變的經濟環境中，房地產公司受到極其嚴重的影響。在這種情況下，如何增強房地產開發項目自身的創利能力和抗市場風險能力，已經成為學界和房產界關注的話題。作為減輕房地產開發項目的稅負手段之一，涉稅籌劃成為房地產開發項目減少經營成本、增強市場競爭力的必然選擇。

一、房地產開發項目生命周期劃分

“項目的各個階段放一起就構成了一個項目的生命周期?！?這一定義從項目管理和控制的角度，強調了項目過程的階段性和由項目階段所構成的項目生命周期。房地產開發項目作為一個特殊的項目，因項目而生，因項目的結束而結束，與普通的房地產企業或者房地產集團企業相比，只有生產的過程而無再生產的過程，所以對于企業生命周期即企業從出生、成長、成熟到衰退的定義，更適用使用項目生命周期的概念。據此，我們將房地產開發項目生命周期大致劃分為四個階段：項目決策階段、項目建造階段、項目銷售階段和項目終止階段。

二、房地產開發項目決策階段的涉稅籌劃

房地產開發項目決策階段的內容主要是通過投資機會的選擇、可行性研究、項目評估和決策來決定地域市場的進入，土地資源的獲取。在整個決策過程中，納稅成本的評估也是貫穿始終，而涉稅籌劃是要在納稅人對應的經濟業務發生前，用既有的法律、法規對其經濟行為所帶來的影響進行估計和判斷，并選擇有效的方案執行。

房地產企業在選定的投資區域建立項目公司時，首先要進行涉稅籌劃的問題就是內部組織形式的選擇。這里通過案例進行分析：

情況一：若W北京公司為分公司，當年虧損3 000萬，則集團納稅計算如下：K公司匯總 W 北京公司虧損額，其應納稅所得額為 7 000 萬元，應納所得稅為 1 750 萬元，W北京公司需在北京繳納 875 萬元。K 公司經過分配，需要在深圳繳納 700 萬元。集團總計繳納企業所得稅 1 575 萬元。若 W北京公司為子公司，當年虧損 3 000 萬，則集團納稅計算如下：

W北京公司所得稅為零，K 公司不能匯總 W北京公司虧損額，其應納稅所得額為 1 億元，應納所得稅為2 000萬元。即 W北京公司組織形式的不同，可以為總公司降低 425 萬的企業所得稅的稅收成本。

情況二：若 W北京公司為分公司，當年盈利3 000萬，若 K 公司只有北京一個分公司則集團納稅計算如下：W北京公司所得稅為（10 000+3 000）*50%*25%=1 625萬元，K公司其應納所得稅為（10 000+3 000）*50%*20%=1 300萬元，集團企業所得稅成本共計：1 625+1 300=2 925，若W北京公司為子公司，當年盈利3 000萬，則集團納稅計算如下：

W北京公司所得稅為 3 000*25%=750 萬元，K公司其應納稅所得額為1億元，應納所得稅為2 000萬元。集團企業所得稅成本共計：750+2 000=2 750 萬元。

案例總結：通過兩種情況的分析，在公司長期虧損的情況下，運用分公司的組織形式能更好的降低集團的稅收成本。但成立公司的目的是為了獲得利潤，如果公司長期虧損則在劇烈的市場競爭下存在的可能性也很小，所以如果是暫時的虧損，子公司具有獨立法人，在公司經營的很多問題上會具有更大的優勢。

三、房地產開發項目建造階段的涉稅籌劃

在項目的建造開發階段會涉及到籌資業務、投資業務，需要我們在合同訂立、賬務處理、內部和外部資金籌措方式及配套設施的處理等提前或過程中進行有關土地增值稅或者營業稅的籌劃。

簽訂項目承包合同是項目實施建造階段的重要工作之一。利用承包合同來進行稅收籌劃，可以在一定程度上達到節稅的效果。房地產開發企業將開發的建筑工程項目以總包的形式發包給建筑公司，同時對關鍵設備如電梯進行分包。

開發間接費用房地產開發企業內部獨立核算單位在開發現場組織管理開發產品而發生的各項費用。在實務操作時，除總部外項目公司的公司部門設置全部是為項目開發服務的，所以在進行土地增值稅清算時，可以和稅務機關就此問題進行溝通，闡明理由，在賬務處理時項目公司各部門的費用向開發間接費用傾斜，如果項目當地稅務部門無法認同，可以在進行土增稅清算時按部門將費用調出。

另外，由于各開發項目配套設施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設施面積后再進行分攤。對于成片開發分期清算項目的公共配套設施費用，在先期清算時應按實際發生的費用進行分攤。對于后期清算時實際支付的公共配套設施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調整分攤。

四、房地產開發項目在銷售階段的涉稅籌劃

開發企業對項目的銷售可分為兩個階段，預售未竣工產品和銷售已竣工產品，各地對預售未竣工產品的時間點并不相同，但必須要拿到預售許可證才能進行。開發企業在收到預售款項包括房屋的首付款、房款、定金、押金、保證金和誠意金等，應按適用稅率上繳營業稅、土地增值稅和企業所得稅。

銷售已經竣工的商品房時，這一階段按照稅法的有關規定已做完土地增值稅和企業所得稅的竣工清算。因此，銷售商品房時按已確認的土地增值稅和企業所得稅的單位成本計算應繳納的土地增值稅和企業所得稅，不再按預售方式計算和繳納土地增值稅和企業所得稅。建立銷售公司，通過拉長企業收入鏈條，增加環節，利用企業自身的組織架構的變化來降低稅收成本。通過案例來分析下銷售定價的涉稅籌劃：

1.背景介紹：W公司，其開發的項目“W家園”2007 年開始銷售，經測算，普通住宅銷售面積為 4.9萬平方米，預計土地和開發成本合計為 2.1億元，土地增值稅征收暫行條例規定，建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅，因此如何實現效益最大化，需要設計銷售價格區間。

2.案例分析

A方案：普通住宅增值率≤20%，此時住宅單價為6 517元，凈利潤8 707萬元。

B方案：普通住宅增值率>20%且

C方案：增值率達到50%～100%，土增稅率40%，銷售均價最高可達到8 300元。

但根據當年市場銷售情況分析，定價在7 000元以下較為合理。則方案A為最佳，既能保證完成原有銷售計劃，減少資金成本，又能保證利潤目標的實現。

3.案例總結

由于有土地增值稅，這種超率累進稅率的影響，企業的銷售收入與銷售利潤間并不是完全的正比例增長，如果銷售收入的增長不能大于營業稅金及附加和土增稅的增長，企業得到的稅后利潤將會低于銷售收入增加前的稅后利潤。如此，我們提高售價將不會有意義，所以在定價時我們需要充分的考慮到土增稅等各種稅收對利潤的影響，在可能的條件下充分利用國家對土增稅的優惠政策，在不能適用優惠政策的時候，根據市場條件，爭取在價位相近的情況下，適用最低的土增稅稅率，來實現企業利潤的最大化。

五、房地產開發項目清算的涉稅籌劃

項目公司在開發項目竣工驗收后，依據與購房者簽訂的商品房交易合同，接受購房者的檢驗，通過之后“交鑰匙”。購房者接受鑰匙即意味著開發商在會計處理中，資產的風險和報酬已經轉移，可以確認收入。雖然房屋產權在此時并未完成轉移，但由于此步驟時間跨度較長，從開發商的大產權變更到小產權往往在交房后一到兩年的時間里，所以審計師和業內實操中通用的做法就是以“交鑰匙”來認定。

項目公司稅務清算的程序是先進行土地增值稅和企業所得稅的清算，再進行清算期的清算即應出具清算期的會計報表審計報告、近三年的國、地稅清稅報告，經主管稅務機關的審核后注銷稅務登記，最后進行工商登記的注銷。此步驟完成后也就意味著一個項目生命周期的結束。

六、結束語

伴隨著房地產行業的快速發展，無論是在項目的開發模式上，還是在開發產品的種類上，房地產企業均呈現出多樣化、復雜化的趨勢。在此情況下，房地產開放項目的納稅管理變得越來越復雜，必須具有戰略性和前瞻性。如何科學合理地對房地產項目進行納稅籌劃、減低稅負，已成為決定房地產企業能否健康、穩定發展的關鍵因素之一。

參考文獻：

[1] 梁云鳳，逢振悅，梁云波.房地產企業涉稅籌劃[M].北京：中國市場出版社，2006，11.

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房地產項目中介合同范文1甲方： 供地方

委托人： 身份證號碼：

電話： 帳號：

乙方： 建設方

單位地址： 法定代表人：

委托人： 身份證號碼：

電 話： 帳號：

根據城市規劃建設的需要，經某縣政府批準，經有關職能部門同意，甲方與乙方聯合共同開發某某項目 (下稱該項目，地點位位地址： 法定代表人：于 )。甲、乙雙方多次協商，本著平等、互利、自愿的原則，達成聯合開發某某商貿市場項目的協議，特訂以下條款共同遵守。

第一條 合作原則

甲乙雙方的合作原則為合法、平等、自愿、互利互惠。在合作過程中雙方若有其他分歧，應本著以上原則進行協商解決。

第二條 合作標的

(一)雙方聯合開發標的位于某縣某路某某土地，面積及范圍以政府主管部門最后批準的土地使用權宗地圖為準(宗地圖見附件)，在該地塊上擬建某某商貿市場項目。

(二)甲方投資的土地類型為 ，開發房地產手續應由甲、乙雙方共同匯報政府和有關部門達成一致意見，行文執行。甲方以某某現有全部土地約10000㎡(以原劃撥土地面積為準)土地使用權宗地圖面積評估價為限出資，四址界線以土地使用權

宗地圖為準(宗地圖見附件)。過戶該宗土地使用權由政府主管部門行文直接將該宗土地辦理完整過戶手續到乙方名下，甲方必須提供相關資料手續。過戶契稅由乙方負責，其他費用由甲方承擔。

(三)甲方投資聯合開發的該宗土地，應合法無任何糾紛，如因該宗土地四址界限圖內遺留產生的糾紛，以及相關民事責任和經濟責任由甲方負責解決，所發生的費用由甲方全部承擔;如因該宗土地宗地圖外新規劃涉及到周邊相鄰單位及居民因建設所發生的糾紛由乙方解決，產生的費用由乙方承擔，與甲方無關。該項目建設實施中需甲方提供的相關資料和需要甲方出面協商的，甲方應積極提供并參與協調。

第三條合作方式

(一)甲方將其擁有的某某土地按某縣國土資源局編制的基準地價進行評估，將其評估價格作為合作出資份額。

(二)乙方負責該項目開發資金籌集、工程前期的報批、對規劃設計單位、工程監理單位及施工單位的選擇和確定、工程的營造、工程款支付、房屋銷售、工程的驗收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業管理單位的選擇等事項，并承擔該項目的全部法律責任。

第四條 合作時間

甲乙雙方合作時間從簽訂本協議時起，到全部條款履行完畢后止。全部條款履行完畢應理解為：⑴該項目工程完全按照設計圖紙全部建設完畢;⑵該項目的銷售部分的房屋銷售完畢或甲乙雙方認為銷售完畢的;⑶該項目完成各種行政報批手續、辦理各種竣工手續、完成法律、法規、政策規定的其他手續的;⑷其他雙方認為應該完成的事項。

第五條 項目規模

建筑規模按乙方報審的經政府主管部門最后批準的方案為準。

第六條 利益分成

(一)在該項目方案確定后，經甲乙雙方協商后大致確定分給甲方商品房的位置及樓層。

(二)在該項目竣工后，乙方根據甲方所投入的該地塊的評估價格，按當時該項目商品房價格劃分與該地塊的評估價同等價格的商品房給甲方，甲方所得商品房應繳納的各種稅費和應辦理的各種手續由甲方自行負責。

第七條 甲方的權利和義務

(一)落實合作開發項目用地規劃手續，辦理合建項目占地的使用地規劃批文，土地使用權人為乙方，土地使用不附帶第三者的利益限制。

(二)落實合作開發項目占地的規劃報建工作。

(三)完成合作開發項目規劃用地的拆遷、安置及補償工作。

(四)若乙方自籌資金不足確需貸款，乙方會通甲方后，以項目名義向銀行貸款，甲方有權監督乙方使用該銀行貸款的情況。

(五)甲方應及時配合乙方辦理有關項目報批、工程施工、銷售等手續。

(六)甲方應及時繳納本協議規定的由甲方繳納的各種稅費，否則由此產生的各種責任與乙方無關。

第八條 乙方的權利和義務

(一)乙方委托二狗同志全權負責該項目的開發資金籌集、工程前期的報批、對規劃設計單位、工程監理單位、施工單位的選擇和確定、工程的營造、工程款支付、房屋銷售、工程的驗收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業管理單位的選擇等事項。

(二)為使該項目如期完工，實現較好的經濟效益和取得良好的社會信譽，乙方須設立專項帳戶，該項目的所有銷售收入必須進入該帳戶，實行?？顚Ｓ谩?/p>

(三)乙方不得挪用以該項目名義向銀行所貸的款項，所得貸款須在甲方的監督下用于項目開發建設。項目開發銷售收入除一部分用于保持正常施工進度外，其他優先用于償還貸款，否則由此產生的銀行債務及其它法律責任均由乙方承擔。

(四)乙方負責合作項目的整體供水、污水處理、供電、供氣、通訊報裝手續。

(五)乙方負責合作項目開工手續的辦理，獲得開工許可證，使合作項目可以合法開工建設。

(六)乙方應保質保量按期完成項目建設。

(七)乙方應及時繳納本協議規定的由乙方繳納的各種稅費，否則由此產生的各種責任與乙方無關。

第九條 聲明及保證

甲乙雙方應保證以下事項真實可信：

(一)甲方為有獨立民事行為能力的法人，有權獨立簽署并有能力履行本協議。

(二)乙方為一家依法設立并合法存續的企業，有權簽署并有能力履行本協議。

(三)甲乙雙方簽署和履行本協議所需的一切手續均已辦妥并合法有效。

(四)在簽署本協議時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對任何一方履行本協議產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

第十條 保密條款

甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執行本協議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料(包括商業秘密、公司計劃、運營活動、財務信息、技術信息、經營信息及其他商業秘密)予以保密。未經該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業秘密的全部或部分內容。但法律、法規另有規定或雙方另有約定的除外。保密期限雙方按照實際情況約定。

第十一條 協議的變更

本協議履行期間，發生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本協議的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規定的時限內(書面通知發出七個工作日內)簽訂書面變更協議，該協議將成為協議不可分割的部分。未經雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本協議。

第十二條 協議的轉讓

除協議中另有規定外或經雙方協商同意外，本協議所規定雙方的任何權利和義務，任何一方在未經征得另一方書面同意之前，不得轉讓給第三者。

第十三條 爭議的處理

(一)本協議受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。

(二)本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人按照本協議合作原則協商解決，也可由有關部門調解;協商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：

(1)提交_________仲裁委員會仲裁;

(2)依法向人民法院起訴。

第十五條 違約責任

(一)甲方隱瞞真實情況，合作的該地塊不合法致使項目無法繼續進行的，甲方應向乙方賠償自項目開發以來所發生的費用總額及該費用總額的同期人民銀

行貸款利息;合作的地塊有其他糾紛影響項目建設的，造成的損失由甲方負責。

(二)甲方不配合或不及時配合乙方辦理項目開發所需要的各項手續致使項目開發延期的，造成的損失均由甲方承擔。

(三)乙方隱瞞真實情況，不具備房地產開發資質的，乙方應向甲方賠償自項目開發以來所發生的費用總額及該費用總額的同期人民銀行貸款利息。

(四)乙方不能如期籌集項目開發所需資金的，甲方可視為乙方違約而與乙方解除協議另尋合作方。

(五)乙方不能如期保質保量完成項目建設，損失由乙方負責。

(六)乙方私自挪用以該項目名義向銀行的貸款，造成損失由乙方負責。

(七)合作的某一方違反本協議保密規定泄漏秘密的，造成的損失由泄漏方負責。

(八)合作的某一方違反本協議關于協議更改規定的，所作出的更改內容無效，由此產生的損失由違約方承擔。

(九)合作的某一方違反本協議關于協議轉讓規定的，任何轉讓，未經另一方書面明確同意，均屬無效。

第十六條 協議的解釋

本協議未盡事宜或條款內容不明確，協議雙方當事人可以根據本協議的原則、協議的目的、交易習慣及關聯條款的內容，按照通常理解對本協議作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本協議相抵觸。

第十七條 補充與附件

本協議未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，甲乙雙方可以達成書面補充協議。補充協議和附件作為本協議不可分割的組成部分，與本協議具有同等的法律效力。

第十八條 協議的效力

(一)本協議自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋單位公章之日起生效。

(二)本協議經甲乙雙方簽字蓋章后生效，全部條款履行完畢后自然失效。本協議壹式陸份，壹份捌頁，甲乙各執叁份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地產項目中介合同范文2甲方：

乙方：

經甲、乙雙方友好協商，就乙方向甲方提供房地產項目中介服務事宜達成協議條文如下：

一、服務內容：

1、受甲方委托，乙方為甲方在武漢市尋求----------------公司地塊開發房地產項目。項目信息具體情況如下：該項目位于武昌區和平大道673號，用地面積 畝。區域內交通十分便利，配套設施齊備，規劃中的地鐵站就設在項目旁。

2、甲方在對該項目進行評估審查后，初步同意接受乙方所中介的房地產項目。

3、為便于甲方與乙方達成項目合作協議，乙方積極配合進行調查和分析。向甲方提供了土地業主方資料及進行溝通，供甲方參考。并陪同甲方工作人員對項目作了實地調查和現場踏勘。

二、中介服務費用及支付方式：

鑒于乙方提供了上述房地產項目信息和相關的服務，經雙方協商，甲方同意按乙方所中介的房地產項目土地金額(市場價值) %即人民幣 萬元向乙方支付中介服務費用(稅后)。雙方約定，該款項在甲方與武漢氣體壓縮機有限公司簽訂協議后一個星期內付清。否則，乙方有權按年息20%收取滯納金，同時要求甲方承擔相應的違約責任。

三、違約責任：

甲、乙雙方如有違約，守約方均可向法律機關申請仲裁，或提出起訴，要求違約方承擔相應的違約責任。

四、本協議一式肆份，雙方各執兩份，具有同等效力。

五、本協議雙方簽字蓋章后生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地產項目中介合同范文3甲方：

住所地：

乙方：XXX

住所地：

丙方：XXX

住所地：

甲、乙、丙雙三方就甲方取得土地使用權，位于#################的項目合作開發事宜，經充分、友好的協商，本著互利互惠、誠實信用的原則，訂立如下協議，以資三方共同遵守執行：

一、合作內容

合作項目位于XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX二、合作方式

1、甲方提供依法取得的國有土地使用權。乙方籌集項目建設所需的土地出讓金、開發、報建、建筑、管理、營銷等全部資金，預計投資資金為人民幣@@億元。在乙方投資款項全部到位的情況下，乙方負責該項目的開發經營權。丙方負責該項目的前期策劃和運作。 項目所獲的利潤按投資比例分配：甲方占@@%，乙方@@%，丙方@@%。

2、甲乙丙三方確認，三方均以中小企業融資進行投資，中小企業融資財務費用均按月息@@%的標準進入項目成本核算。

3、甲乙丙三方出資比例：甲方按總投入的@@%，乙方按總投資的@@%，丙方按總投資的@@%出資。由乙方統一籌集，并以三方的名義投入該項目。

4、甲乙丙三方確認，乙方可以用甲方的產權、土地進行中小企業融資，但所融到的資金必須用在本合作項目，但不影響項目開發的前提下，必須優先償還按投資比例多出資本金的乙方本金。

5、本合作項目不發生土地權屬的變更，即在房屋銷售完成之前，土地的使用權名義上仍然歸甲方所有，但乙方和丙方有權依照本合同的約定對項目所涉的土地使用權及其地上建筑物享有收益權。

6、本合作項目所有的對外合同，報建、竣工驗收等手續的辦理均以甲方名義進行。

三、合作管理機構及職責

1本協議簽訂后，由丙方負責前期的項目落實工作，由甲方賦予丙方在辦理該項目前期工作中的權利，并由甲方出具相關的委托書，提供公司的營業執照副本及公章等。

2、甲乙丙三方共同派員組成“合作開發項目部”，負責建設項目的具體組織和實施。項目部設總經理一名，由乙方委派，副總經理一名，由甲方委派。其他工作人員由乙方根據需要委派。

3、項目部下設工程部、銷售部、財務部。工程部負責人由乙方委派，銷售部負責人由乙 方委派。財務人員由三方各委派一名，會計由乙方委派，出納由甲方丙方委派。財務部印鑒與支票應分開管理，并按照國家法律、法規進行日常財務管理工作。

4、工程部負責本建設項目的招投標及施工管理、建設項目驗收工作;銷售部負責本項目的日常銷售、廣告宣傳、按揭貸款手續以及房屋產權登記過戶等事項。

5、項目部下設的部門對項目部負責，重大問題(重大問題的范圍由三方另行補充約定)均應由項目部會議表決決定。會議內容應形成紀要，各方代表應在紀要上簽字確認。

6、項目部日常費用的支出由項目部總經理簽字后生效。

四、工程投資款及其他費用的籌集與撥付

1、本建設項目所需的投資資金及其他與建設項目相關的費用，由乙方直接劃入三方共同開立的帳戶，?？顚Ｓ?。劃入時間以項目部呈報的的用款計劃為準。

2、若因城市規劃調整等而使乙方實際籌集投資數額超出本協議第二條第一款約定的金額，對增加投資額的應由各方實際出資額來確定增加利潤的分配比例。若一方放棄出資的，享有由于增加投資而產生的收益的12.5%。

五、成本核算和利潤分配

1、本建設項目成本核算應當在項目竣工驗收后60日內完成。項目竣工后，由甲乙雙方共同委托一家有資質的會計師事務所進行決算審計。利潤分配應根據該審計報告并按照甲方丙三方25:50:25的比例進行利潤分配。若因城市規劃調整而新產生的利潤，按照本協議第四條第二款約定的辦法分配。

2、竣工決算前預售房屋的銷售收入，應按照甲乙丙三方25:50:25的比例分別記賬，未經三方同意，任何一方不得挪用銷售款項。原則上優先償還投資本金。

六、審批手續的辦理

本協議簽訂后，待丙方前期協調妥善后，移交給乙方。甲方按照乙方的要求予以重新授權和委托。由乙方負責辦理建設項目的審批、驗收等手續，包括工程設計方案的報批、工程招投標、施工許可證、工程竣工驗收手續、商品房預售許可證的申領等。

七、違約責任

本協議簽訂后，該項目獲得@@相關部門批準可以實施時，由于乙方資金未到位而造成的后果，乙方愿意承擔賠償給甲方人民幣@@@萬元;而由于甲方未經乙方和丙方的一致同意而另找其他第三方合作開發的，甲方愿意賠償給乙方和丙方人民幣@@@萬元。

八、其他事項

1、本協議簽訂后，甲方即刻出具給丙方授權委托書，并提供公司的公章和營業執照副本，便于丙方順利開展前期的相關工作。丙方辦妥前期約定工作后，移交給乙方，再由甲方按約授權或委托給乙方辦理本項目開發的相關事宜。

2、甲方公司在本協議生效前或與本項目無關的業務往來所發生的債權、債務不涉及乙方、丙方，概由甲方自行負責，由此而造成乙方、丙方利益損害的在該項目產生的甲方收益中償還。

九、本協議自雙方簽字之日起生效。

十、本協議未盡事宜，經甲乙丙三方共同協商一致同意，與本協議具有同等效力。

十一、本協議壹式叁份，由甲乙丙三方各執壹份，同具法律效力。

甲方： 乙方： 丙方：

篇5

深圳中天勤師事務所(簡稱中天勤)由于為“銀廣夏”上市公司出具嚴重失真的審計報告而被吊銷執業資格，其簽字注冊會計師也被吊銷執業資格，并受到司法機關的調查。連同以前的瓊民源、紅光實業、東方鍋爐、黎明服裝、麥科特、大慶聯誼等上市公司造假事件，會計師事務所因出具虛假審計報告而受到處罰的現象日趨嚴重。注冊會計師提供嚴重失實的審計報告，不僅造成了證券市場的混亂和投資者慘重的投資損失，也日益引起整個對注冊會計師行業存在的價值產生懷疑，使注冊會計師行業步入了信譽危機，中國注冊會計師執業環境遭遇了前所未有的信譽寒冬。“銀廣夏”公司自上市以來，深圳中天勤會計師事務所一直為之提供包括審計在內的鑒證服務，按常規，合作的雙方應該彼此相互了解，是什么原因導致主審會計師沒有發現“銀廣夏”公司如此大的造假行為。在整個事件未調查公布之前，我們未敢妄加評論，但根據相關媒體的報道，未遵循獨立審計準則的相關規定，未履行應有的審計程序是“銀廣夏”公司審計失敗的重要原因之一。這種情況在注冊會計師審計中帶有普遍性。本文結合“銀廣夏”案件，就注冊會計師遵循獨立審計準則，防范審計風險的重要性談一些個人的感想。

一、遵循獨立審計準則與“銀廣夏”公司審計

財政部頒布的獨立審計準則和實務公告基本涵蓋了審計工作的重要領域，是規范注冊會計師工作的權威性標準，也是衡量注冊會計師業務質量的尺度。盡管國家以、法規等形式給注冊會計師執業提供了較好防范風險的制度保證，但是從目前證券市場多數審計失敗事件看，執行效果并不理想，多數會計師事務所和執業注冊會計師都沒有很好地遵循這些準則，沒有認真履行應有的審計程序，審計風險意識淡薄，審計工作具有很大隨意性。下面分別加以評述。

1.《中國注冊會計師質量控制基本準則》要求:(1)會計師事務所應建立多層次的審計工作底稿復核制度，并規定會計師事務所在出具審計報告前，可根據需要委派未直接參與審計的人員進行必要的復核。多層次復核制度的規定目的就是為了防止審計風險，保證審計質量。盡管當前大部分會計師事務所都制定有這一制度，但真正嚴格照章辦事的不多，制度往往成了一些會計師事務所的擺設，或者成為應付相關部門檢查的工具。有時為了趕時間，搶任務，即使有三級相關責任人的簽字，也是敷衍了事。例如，在“銀廣夏”公司審計中，中天勤會計師事務所只進行了兩級復核;(2)為了保證審計工作質量，會計師事務所應當確保全體專業人員達到并保持履行其職責所必備的專業勝任能力，對于重要的審計領域和重要的審計，必須委派經驗豐富，有較長審計經驗和具有一定能力的人員擔任。但目前的會計師事務所普遍按照會計報表科目分配審計任務，一些重要的會計科目如銀行存款、固定資產、主營業務收入，甚至一些重要的分公司、子公司審計也分配給無足夠審計經驗的助理人員或新入門的大學生，有時為了節省審計成本，甚至交由實習的大學生。負責具體審計項目的簽字注冊會計師和現場項目負責人，由于缺乏相應的指導和疏于復核工作底稿，也就難以保證審計工作質量。中天勤會計師事務所在審計“銀廣夏”時，基本上就屬于這種情況。

2.《獨立審計具體準則第3號—審計計劃》規定，編制審計計劃是審計工作的重要組成部分，其中總體審計計劃就包括對被審計單位基本情況的了解、重點會計問題及重點審計領域的關注、審計小組的組成及人員分工、對專家工作的利用等。生活日趨復雜，注冊會計師特別是從事上市公司審計的注冊會計師，面對的上市公司不僅業務復雜，而且涉及的行業也很多，審計目的也各不一致。當前，不少會計師事務所對于常年老客戶，出于對他們的信賴，往往不編制完整的審計計劃。當被審計單位經營環境發生重大變化和發生重大的交易事項時，也沒有引起足夠的重視。對于新客戶，如果缺乏事前周密的計劃安排和對重大事項的關注，其后果可能更是嚴重?！般y廣夏”公司自1994年上市以來，一直都是中天勤為它提供審計服務?？赡艹鲇趯峡蛻舻男湃?，當該公司1999年變更主營業務后，盈利和收入都增長得離譜，中天勤卻未引起關注。如果中天勤事先將一些引起關注的事項通過編制總體審計計劃的形式落實下來，然后在具體審計工作中，告知每一個審計人員，可能就不會出現如此大的漏洞。

3.《獨立審計具體準則第5號—審計證據》規定，獲取充分、適當的審計證據是注冊會計師形成審計意見、出具審計報告的充分必要條件，注冊會計師獲取充分、適當的審計證據必須考慮審計風險、具體審計項目的重要程度、審計人員的審計經驗、審計證據的類型與獲取途徑等因素，對于重要審計項目，不應將審計成本或獲取審計證據的難易程度作為減少必要審計程序的理由。在索取審計證據時，除了應取得足夠多的證據外，還應該判斷證據的真假。對于一些非常重要的審計證據，即使有時無法函證，也必須進行詳細的替代性測試程序或采取間接函證方式，以排除偽證?？墒牵F在大多數會計師事務所出于對客戶的信賴，或為減少麻煩，卻將所有詢證函交由公司發出，也未要求被函證公司將回函直接寄送會計師事務所，對于不能進行正常函證或回函率低的情況，也未認真實施應有的替代性測試程序。有時，對于非常重要的函證事項，在出具審計報告后，如果仍未取得相關回函，也就不了了之。例如，在“銀廣夏”公司審計中，注冊會計師將該公司所有的函證交由公司人員發出和回收，這樣就難以避免回函不被涂改或被偽造。

4.《獨立審計具體準則—分析性復核》規定，分析性復核是指注冊會計師分析被審計單位重要的比率或趨勢，包括調查這些比率或趨勢的異常變動及其與預期數據和相關信息的差異，分析性復核在審計計劃、審計實施和審計報告階段都可以運用。通過分析性復核，將會計信息各構成要素之間、會計信息和相關非會計信息之間以及將被審計單位與所在行業或同行業中規模相近的其他單位進行比較，比單純依靠抽查憑證、核對賬簿報表的效果可能要好得多。將公司一些重要的財力指標，如存貨周轉率、應收賬款周轉率、銷售利潤率、凈資產利潤率、每股經營活動現金流量、每股凈利潤、應收賬款存貨占總資產的比例等，進行橫向和縱向比較，若指標數值異常，又無合理的解釋，那么在審計中我們就應該給予重點關注。如果通過一般審計程序后還難以消除疑慮，從謹慎性原則出發，注冊會計師完全有理由在審計報告中予以反映。例如在“銀廣夏”審計中，該公司2000年實現盈利4.17億元，較1999年增長226%，每股收益由1999年的0.51元在股本擴大一倍的基礎上，攀升至2000年的0.83元，超乎尋常的速度，有違基本。

5.《獨立審計具體準則第12號—利用專家的工作》規定，注冊會計師在審計過程中，可以根據需要，利用專家協助工作，注冊會計師在利用專家工作時，應當考慮相關事項的性質、復雜程度及其導致錯報的風險。注冊會計師由于受自身專業能力的限制，對于許多重要的審計領域，如房地產項目的完工程度、礦山儲量、農(林、水)產品存貨數量和質量的確定、生物(制藥)及IT等高產業、一些復雜的生產工藝過程和化學反應等，必須借助專家的工作，才能保證審計結果的客觀性和真實性。盡管目前獨立審計具體準則就注冊會計師利用專家工作做了具體的規定，由于受審計時間和審計成本等諸多原因，利用專家工作還遠遠不夠，由此導致的審計失敗也屢見不鮮。例如在“銀廣夏”事件中，對于“銀廣夏”公司鼓吹的萃取技術，如果沒有專家的協助，一般的注冊會計師不可能獲取滿意的審計結果。

6.《獨立審計具體準則第21號-了解被審計單位情況》規定：注冊師在接受委托前，應當初步了解被審計單位的生產與業務流程、所處環境、所在行業等情況，注冊會計師在執行會計報表審計業務時，應當充分了解被審計單位情況，以識別和理解對會計報表、審計過程或審計報告有重大的交易事項。同時，準則還規定在注冊會計師連續接受委托時，應當及時更新和重新評價以前獲知被審計單位有關信息。在很多案件中，注冊會計師之所以未能發現錯誤，一個重要的原因就是他們不了解被審計單位所在行業的情況及被審計單位的業務。會計是經濟活動的反映，不熟悉被審計單位的經濟業務和生產經營實務，僅局限于有關的會計資料，就可能發現不了。一個國家在一定時期內對包括利率、財政、稅收、出口等宏觀經濟政策的調整在很大程度上影響到的，而國家對行業的鼓勵和限制發展措施，則直接影響到企業的生存。因此，作為一個意義上的合格注冊會計師，不僅要具備深厚的會計、審計知識，而且還必須具備宏觀經濟知識背景，重視從電臺、報紙、報刊雜志等新聞媒體以及行業主管部門、技術權威、國家相關部門定期的國民經濟景氣指標等方面收集同本會計師事務所審計客戶有關的背景資料，特別是要重視收集同被審計客戶生產產品或提供服務相同或相近，規模、技術水平相當的同行業其他公司經營和財務指標，從宏觀上把握被審計客戶的整體情況。此外，我國的上市公司資產重組、資產置換、購買和股權變更情況較多，伴隨每一次重大產權交易，上市公司都會不同程度地變更主營業務，這就要求注冊會計師要不斷更新和補充被審計單位有關信息。以“銀廣夏”公司為例，根據相關背景資料，該公司上市之初，以生產軟磁盤為主業，后通過兼并收購等一系列資本運作，由單一產業公司發展為擁有27家全資、控股子公司和分公司的跨行業實業公司，從牙膏、水泥、海洋物產、白酒、牛黃、活性炭、文化產業、房地產到葡萄酒和麻黃草，但盈利水平始終貌不驚人。“銀廣夏”公司“咸魚翻身”的奇跡，是該公司1999年從國外進口一套二氧化碳超臨界萃取設備，對于“銀廣夏”公司生產經營的上述重大變化，作為主審會計師有必要從各種渠道詳細了解二氧化碳超臨界萃取設備相關背景知識及從事同類產業相關企業的情況。如果主審注冊會計師做到這一點，“銀廣夏”公司也不至于膽大妄為地造假到如此地步。

二、遵循獨立審計準則時要注意的問題

嚴格遵循獨立審計準則，對于防范審計風險，為投資者提供高質量審計服務有重要意義。在遵循獨立審計準則時，應注意以下幾點：

1.作為項目經理人員及簽字的注冊會計師要時刻樹立風險意識，以警覺心理從事審計。會計師事務所必須建立、健全一套嚴密、的內部質量控制制度，并將這套制度推行到每一個人、每一個部門和每一項業務，促使注冊會計師按照專業標準的要求執業，加強工作底稿的內部審核工作，特別是要貫徹落實審計工作底稿三級復核制度。

2.必須改變目前會計師事務所注冊會計師知識結構單一的局面，在人員招聘方面，有選擇性地接受一些具備工程技術、管理背景的復合型人才，改變會計師事務所單純的知識結構。在后續方面，要特別重視加強對員工的職業道德、風險意識教育，重視加強除會計以外的其他相關專業知識的培訓工作，如銀行業務、進出口業務、國際結算、證券業務等，培養他們對宏觀、微觀經濟環境的觀察力，改變注冊會計師知識過窄的狀況。

篇6

一、國有商業銀行固定資產管理現狀

長期以來，國有商業銀行的固定資產管理（含在建工程管理，下同）沿襲著“財政部——總行——各級分行”的計劃管理體制，即財政部作為主管部門，每年根據國有商業銀行的計劃需求申請，綜合考慮銀行業務、物價變動及上年度計劃執行情況等因素，核批國有商業銀行總行當年的固定資產及在建工程購建資金計劃。這個計劃是指令性指標，不得突破，對國有商業銀行固定資產管理提出的是總體要求，即絕對額控制。但這種要求是粗放式的，年度計劃的分配、執行及監管、固定資產的日常維護等均需通過銀行自身的活動得以實現。因此，在銀行內部建立健全各項固定資產管理制度是十分必要的。

從縱向上看，固定資產管理遵循“分級管理、授權有限”的原則。與計劃的逐層分配相適應，固定資產管理在銀行內部實行總行、一級分行（即各省、自治區、直轄市分行）、二級分行（即各地市分行）、三級分行（即各城區、縣支行）共四個層次的分級管理體制，各級機構對自身的固定資產管理工作負責，上級機構對下級機構的固定資產管理具有審批、指導、監督、檢查的權力。由于財政部的考核以總行為單位，出于管理、控制的需要，固定資產的采購、竣工決算、處置、報廢、盤盈、盤虧等審批權限集中于總行。

從橫向上看，固定資產管理遵循“集中管理、監督到位”的原則。在各級機構內部，固定資產的管理權集中在財會部門，負責建立健全固定資產管理制度，組織計劃的編報、執行和監控，完善固定資產的卡片管理與規范會計核算，監督固定資產的實物管理以及接受稽核部門的監督。行政部門、信息部門是固定資產的實物管理部門，負責固定資產的日常維護，完善固定資產的登記備案及領用制度，監督固定資產的使用情況，保證固定資產的安全、完整。固定資產使用部門是固定資產各項業務的終端，負責合理確定固定資產計劃需求，妥善使用和保管領用的固定資產，接受財會部門和實物管理部門的監督。

在上述管理體制下，固定資產管理工作的重點主要集中于兩個方面：一是配置固定資產購建資金資源，合理安排計劃指標，強化各項固定資產業務的審批，保證計劃管理的有效性；二是加強固定資產的日常管理，確保其賬務處理的合規性，真實、準確地反映會計信息。為此，近年來國有商業銀行內部陸續出臺了一系列固定資產管理制度，如固定資產的投資管理制度、集中采購制度、日常管理制度、處置管理制度、核算制度與內部考核制度等，這些制度形成了較為完整的固定資產管理制度體系，成為內部控制制度體系的重要組成部分。在此前提下，固定資產管理工作基本實現了有章可循，有據可依，事前、事中、事后各環節的控制與監督工作也得到了日益重視和加強，管理的有序性得到了很大提高。

二、固定資產管理工作中存在的問題

目前，國有商業銀行根據市場經濟需要，正在抓緊進行股份制改造，把建設良好的公司治理機制作為發展目標，因此，提高資產質量與會計信息的真實性和準確性、實現計劃管理的有序性和有效性、加強監管檢查成為了固定資產管理體制改革的首要要求。由于管理要求的不斷細化，以及固定資產管理工作本身的復雜性，一些基于原因以及現有體制不完善之處而產生的問題逐步顯現出來。

（一）賬實不符問題

賬實相符是確保會計信息質量真實、準確的基本要求。賬實不符主要表現為有賬無實、有實無賬和賬實不匹配。造成賬實不符的原因，一是固定資產采購項目的計劃指標被挪用，形成固定資產虛列；二是利用“小金庫”等賬外資金越權違規購建固定資產，但為逃避監管而不入固定資產賬或部分入賬；三是會計差錯，即已報廢、盤虧的固定資產未及時進行賬務處理。國有商業銀行曾在1995年進行了清產核資，在1999年和2000年開展了賬外并賬檢查，相當于在全轄進行了大盤點，規范了固定資產的入賬核算，在很大程度上改善了會計信息質量。但由于賬實不符問題來源于多年的積累，并未得到根除。

（二）固定資產年度計劃執行的偏差問題

固定資產購建資金計劃作為上級機構對下級機構進行管理與控制的工具，是指令性指標，必須做到層層負責、不得突破。但一些分行在計劃實際執行的過程中，執行的結果與執行的目標出現了偏差，具體表現為超計劃執行、計劃被挪用、擅自購建新項目、擅自換項目等。由于銀行業務本身的特殊性，其資金流入、流出十分頻繁，金額十分龐大，因此，正常情況下銀行固定資產的購建資金來源也就非常充裕，從而需要指令性計劃對固定資產的購建加以控制。上述種種計劃執行偏差現象則使計劃失去了嚴肅性與指令性，管理機構的管理意圖未被落實，造成了固定資產計劃管理的失控，如程度嚴重時還將到銀行的正常經營。

（三）房地產未確權問題

國有商業銀行要進行股份制改造，要實現上市目標，就必須保證其資產的產權清晰，固定資產中涉及產權問題的項目主要表現是房地產。由于歷史上銀行辦公用地多采用劃撥形式、管理制度的松散造成房地產購建資金來源多元化以及辦證意識淡薄等原因，銀行內部無論是正常入賬還是賬外并賬的一些房地產項目存在房產證、土地使用權證等證照不全的現象，即未做好房地產的確權工作。這些房地產長期歸銀行使用，雖然不存在第三方對其產權進行要求，但為保證固定資產的安全、完整，這些房地產須補辦相關證照，這往往需要一筆不小的稅費支出。

（四）基建項目竣工決算造價不完整問題

基建項目的竣工決算代表了基建資金循環的終結，決算造價是基建項目成本的準確反映，是入賬原值的確定依據，因此，銀行內部都有一套完整的竣工決算審批操作規程。但在實際工作中，經常出現已經辦理竣工決算的基建項目仍需要追加投資的現象，主要分為兩種情況：一是主觀方面的原因，在利益的驅使及基建項目主管機構的干預下，一些獨立審計機構違背職業道德，出具虛假的審計報告，掩蓋基建項目中存在的或有債務（如稅務機構口頭承諾的稅費減免），將決算造價從表面上控制在批準的預算總投資內，以逃避監管，可一旦或有債務發生，銀行必須面臨付款問題。二是客觀上的原因，近年來，國家逐步推行國有土地使用權有償使用制度，一些基建項目靠行政劃撥方式取得的土地使用權，面臨著支付土地出讓金的局面，從而需要追加投資。

（五）責任人處罰機制不到位問題

根據固定資產管理制度規定要求，銀行應該對造成上述違規現象的責任人進行處罰。但實際上，這種處罰的權力集中在人事部門，而一些責任人往往現任或曾擔任過領導崗位，由于人際關系等因素的影響，對其處罰往往是象征性的，或者根本不處罰，造成一些責任人長期逍遙“法”外，有關制度成為一紙空文，這也是國有企業監管不利的通病。由于責任人的處罰未得到徹底落實，容易造成有關負責人責任意識差，對固定資產的管理工作不重視，結果形成惡性循環，產生更多的違規現象。此外，責任人處罰不到位的問題也影響到了基建項目決算、閑置固定資產處置等業務的審批。近年來，隨著銀行內部控制制度的完善及三令五申，逐步將固定資產違規現象與有關負責人的職位升遷掛鉤，這種情況已有所好轉。

（六）閑置固定資產的處置問題

國有商業銀行的閑置固定資產是指不需用固定資產，主要表現為閑置房地產及閑置電子設備。閑置固定資產的產生主要源于以下三種因素：一是銀行內部流程整合產生的閑置，在進行股份制改造的過程中，國有商業銀行紛紛推行“減員增效”措施，甩掉歷史包袱，對一些經營效益差、無發展潛力的縣支行以下機構進行了撤并，造成了撤并機構房地產閑置；二是科技進步造成固定資產無形損耗而產生的閑置，這在電子設備的更新換代上表現得尤為突出；三是違規途徑產生的閑置，即一些分行通過各種手段逃避總行監管，購建賬外固定資產卻未實際發生使用效益。這些閑置固定資產屬于非生息資產，占用了銀行大量資金，需要積極加以盤活處置。在處置的過程中要確保程序的公開、透明，最大限度實現國有資產保值、增值，嚴防國有資產流失。

三、健全和完善固定資產管理體制的對策

固定資產管理工作之所以會存在上述種種，很大程度上來源于上長期粗放式管理形成的遺留問題積淀，還有一部分源于現有體制的不完善之處。針對固定資產管理中存在的種種問題，筆者認為，國有商業銀行應進一步健全和完善固定資產管理體制，做到“權責分工明確、管理高效有序、過程公開透明、監督檢查到位”，具體對策如下：

（一）完善人事約束機制

固定資產管理的各項工作歸根到底是由各級機構相關管理人員（即負責人及經辦）的活動完成的，因此必須建立起有效的約束機制，以促進管理目標的實現。而缺乏有效的約束機制或者約束機制得不到落實的狀況是歷史原因形成的通病，是產生各種違規現象的癥結所在。完善固定資產管理方面的人事約束機制必須受到銀行高層的重視與認可，具體措施如：設定固定資產管理工作崗位人員的任職資格，提高管理人員的素質要求，實行競聘上崗；對管理人員實行目標責任制，定期進行考核，考核結果作為對其發放個人績效獎金的依據；將固定資產違規現象與管理責任人的職位升遷掛鉤，對有關責任人應及時、合理地進行處罰；將固定資產違規現象與責任人所在機構的人事費用、業務費用掛鉤，按違規金額的一定比例扣減人事費用、業務費用指標等。

（二）樹立年度計劃的權威性

在目前的計劃管理體制下，年度計劃是固定資產管理工作的主線，必須向各級機構樹立起年度計劃的權威性，防止計劃管理扭曲、失控，實現預期目標。各級機構應形成“沒有計劃、不得執行；執行計劃、不得突破；專項計劃，不得挪用”的觀念；跨年度使用計劃，必須重新申請；當年的固定資產投資必須與批準的計劃相配套。各級固定資產管理人員應轉變思想，切實履行崗位職責，對計劃的執行實施認真有效的監控，同時加強固定資產投資項目的預算管理，細化成本控制，、合理地申請、安排計劃，減少超計劃情況的發生。作為處罰措施，對于出現超計劃等違規問題的機構，總行可在處罰責任人的同時，按違規金額的一定比例扣減違規機構下一年度計劃。

（三）減少管理層次，科學上收固定資產管理權、核算權

管理層次多是固定資產管理工作乃至其他各項工作的共同特點，其弊端在于管理效率低下、風險點分散以及信息不對稱帶來的監管難度大。目前，國有商業銀行紛紛推行機構“扁平化管理”政策，即減少管理層次。在固定資產管理工作上，可以考慮將固定資產的管理權和核算權統一上收至一級分行，由一級分行負責轄內的資本性支出及日常核算等職能，未經一級分行批準，其轄內各機構不能動用固定資產賬戶對外支付款項，轄內固定資產的入賬和計提折舊也全部由一級分行來完成。管理層次的減少將有利于管理目標的實現，提高管理效率，降低管理風險，保證信息的真實性、準確性。

（四）實現固定資產管理工作的電算化

由于國有商業銀行的固定資產規模龐大，種類繁多，各項管理工作僅靠傳統的手工管理、手工統計已遠不適應工作要求，必須實現管理工作的電算化，即建立起包括計劃管理和核算管理等功能齊備的信息系統，將固定資產的購建、決算、處置、報廢、核算等各項業務全部通過系統加以反映，按照管理權上收的原則設置相應系統管理權限，與文件審批流程同步，實現固定資產的化管理與實時監控。完善的信息管理系統將有助于銀行管理機構實時掌握固定資產信息，提高管理工作的時效性、透明度和效果。同時，在實現核算電算化的前提下，可以取消手工固定資產明細賬和總賬，有利于減少手工勞動，提高工作效率。

（五）重視固定資產的盤點工作

根據會計制度規定，銀行固定資產應定期或每年至少盤點一次。但在實際工作中，固定資產的盤點往往因為人手少、工作任務重而流于形式，這也是賬實不符等違規現象長期未被發現、整改的直接原因。因此，固定資產的盤點工作必須認真落實，從小、從細抓起，對發現的賬實不符、盤盈、盤虧等歷史遺留問題及時進行整改，使資產的安全、完整得到充分保障，提高會計信息質量。

（六）加強固定資產的采購管理

固定資產采購是銀行對外付款、發生現金流出的環節，也是逃避計劃管理、風險最大的環節。加強固定資產采購管理的具體措施主要有：積極實行集中采購制度，對于大額項目通過招投標方式選擇供應商，項目決策通過集體評議，項目效果進行后評價；電子設備、運鈔車、業務用車、出納機具等固定資產可由總行集中采購，后分配至各一級分行，以進一步節約成本、降低風險；對于在建工程要嚴格落實建設工期，執行投資預算，按期決算并交付使用。

（七）積極盤活閑置固定資產

篇7

2008年12月15日，吳尚澧被亳州市公安局以非法吸收公眾存款罪刑拘，其所創辦的興邦公司一并被取締。2011年4月，亳州市中級人民法院以集資詐騙罪判處吳尚澧死刑。2011年9月，安徽省高級人民法院維持一審死刑判決。現在，案件報最高人民法院死刑復核，吳尚澧生死未卜。

庭審中，吳尚澧本人供述，其設立興邦公司的目的是為了實現農業現代化和中藥產業化。經過十年艱苦創業，從開始注冊資本50萬元發展到總資產達20多億元、15家分公司和1000多家專營店；從初創時的幾名員工，到如今近萬員工和銷售人員。

一審判決之后，有兩萬多被害人或通過我或其他途徑為吳尚澧求情，請求對吳尚澧從輕判決。案件進入最高人民法院死刑復核期間，又有兩萬多集資戶為吳尚澧求情，請求最高人民法院不予核準死刑，釋放吳尚澧。

本欲實現農業現代化，卻成最大集資詐騙犯而被法院判處死刑。法院認定的被害人卻為詐騙犯求情，并且求情的人數創紀錄的突破兩萬多人？到底是怎么回事？作為吳尚澧一、二審辯護人，我簡單介紹一些情況。

比法官和檢察官

更了解興邦案件

死刑復核開始后，我給最高人民法院寫了一封報告，也就是后來公布在我博客中的《興邦案致最高法院的一封信》。信的開頭寫到“我辦理該案件歷時近三年，全面調查了興邦公司的集資和投資、項目和財產等情況，累計工作時間超過2600小時。通過開庭以及事后了解，發現我比所有的公訴人、審判人員更熟悉該案。”比所有的法官和檢察官更了解案情，或許有人認為我吹?；蛘叱醋鳎浳以谝粚忛_庭后寫的《興邦辦案紀實》一段：

亳州市興邦科技有限公司高管吳尚灃涉嫌集資詐騙案（以下簡稱興邦案）經過九天的審理，一審庭審已經結束，等待法庭的宣判。

庭審九天，在刑事案件中或許是時間比較長的一個案件。但九天反映出來的也僅僅是興邦公司的一部分，甚至是極少的一部分。有更多的內容，在庭審中是看不到的，尤其是辦案過程中的一些情況，以及辦案過程中體會到的人生百態、世事艱辛。

興邦案，對我來說意味著什么？一切都是未知。下面一些事實或許可以記錄一些問題：

1. 從接受委托到一審庭審結束，歷時15個月，辦案時間超過2400小時（包括協作人員的工作時間近800小時）；

2. 從最北的黑龍江到最南的海南，到13個省調查了解詳細情況；

3. 收到興邦投資戶的材料近三萬份，其中遞交法庭的卷宗就達到214冊（21300份）；

4. 共會見被告人（嫌疑人）興邦公司董事長吳先生41次，會見筆錄裝訂成一冊；

5. 家人說一個案件讓我老了5歲，我說我成長了十年；

6. 開庭前，緊急籌辦一家律師事務所；

公安機關認為

吳尚澧等人非法集資

亳州市公安局向檢察院移送的《意見書》認為：1998年11月17日，被告人吳尚澧、石峰等人設立亳州市興邦科技開發有限公司（以下簡稱興邦公司），吳尚澧任法定代表人，在各地建分公司及服務中心，經營螞蟻、土元供種養殖、回收等業務，因技術、市場等原因，公司效益不好。后在未經批準情況下，興邦公司以推廣養殖為名，以高額返利為誘餌，非法集資。2002年，興邦公司開始銷售農戶仙人掌種片，并隱瞞仙人掌真實預期效益，以支付高額返還利潤為誘餌，進行集資詐騙。后因非法集資被嚴厲打擊，興邦公司返款壓力巨大，又以“全員營銷”、“清欣片招商”等集資模式繼續集資詐騙，先后在亳州、上海、深圳等地購建20多家公司，生產或委托加工少量但名目繁多的酒類、化妝品、保健品等，作為虛假宣傳的道具。2008年前后，興邦公司預謀以海南房地產項目誘騙群眾集資，緩解返款時間。興邦公司通過海南項目轉單高達17.3億元，其中新集資款僅1.87億元，大部分還被用于公司運轉和返還一部分到期集資款，實際上此時尚未返還的集資款本金已超過24億余元，吳尚澧等人根本沒有資金開發所謂的海南項目，最終于2008年12月案發。

最大集資詐騙犯借款請律師

2009年1月7日，十點二十分，亳州市看守所。

我第一次會見吳尚澧，聊的第一個話題竟然是律師費問題。他說“如果律師費太高我就不請了，我家里沒有錢?！?/p>

一個發展十年，涉嫌集資額幾十億的民營企業董事長，居然沒錢請律師？說出來又有誰會相信？當時我不相信，陪同會見的干警也不相信。然而，這竟然是事實，他的律師費都是向親戚朋友借的。一直到一審開庭結束，我閱完所有卷宗，也沒有發現吳尚澧本人（及家庭）有多少資產。專案組一年多時間調查，沒有發現吳尚澧收斂了很多財物。

被認為最大的集資詐騙主犯，家里窮到沒有錢請律師。清貧詐騙犯感動了我和我事務所的其他合伙人。事務所全免了吳尚澧一審開庭之后到二審判決為止幾百小時辯護的律師費，我自己全部墊付了差旅、復印等辦案費用。

對幾萬投資戶進行調查

2009年9月7日，為了更全面的了解案件情況，我向亳州市人民檢察院提交《調查取證申請書》，申請對興邦公司投資戶進行問卷調查。9月10日，我在互聯網上了《調查問卷》，就興邦公司投資戶開始投資興邦的時間、投資原因、興邦公司發展到現在的原因、解決興邦公司問題的建議、對司法機關的建議等問題進行了調查。

截至2009年10月15日，共收到21個?。ㄗ灾螀^、直轄市）符合證據形式的調查答卷21240份（10月15日以后收到的調查答卷未統計）。統計顯示：

投資戶投資興邦公司的原因是多方面的，除了追逐高回報這一主要原因以外，還有對地方政府的信任、對公司的信任、對項目的信心、媒體的報道等等，多因一果。興邦發展到今天的規模是多種因素共同作用的結果。有企業自身、地方政府扶持、投資戶支持等因素。

投資戶對于案件處理的意見和建議反映兩個方面的問題。一方面是投資戶對興邦公司以及吳尚澧從輕處理的請求；另一方面反映了他們對司法機關的期望，或者說是受害人的意見。

我提出，興邦公司發展到今天這個規模，原因是多方面的，需要從歷史的、辯證的角度進行綜合分析。興邦公司涉及人數非常多，影響面非常廣。在保障司法獨立的同時，需要充分考慮投資戶的意見。如何解決投資戶的問題非常重要，他不僅關系到社會的穩定，也關系到司法和行政的責任與誠信。

政府的責任是什么？

從2008年4月開始立案偵查，到2008年12月15日對“興邦”高管采取強制措施，歷時近八個月。而“興邦”種植的幾千畝仙人掌在12月15日以后被毀掉了，并且造成了其他財產損失，現在“興邦”的企業資產仍處于被查封狀態，損失每天都在發生。這些損失該由誰來買單？

興邦案件反映出的許多問題讓我心堵，特別是政府責任問題。

“興邦”是如何走到今天的？政府有沒有責任？

“興邦”走了10年，國家向興邦征收了10年的稅，也對“興邦”管理了10年，為什么到10年以后才出現這個問題？

是因為“興邦”經營方式在法律上有模糊的地方，需要時間判斷？還是因為相關部門或者釣魚執法，導致百姓利益遭受巨額損失，為什么沒早5年立案偵查、向社會提出警示？

如果是前者，我們需要通過調查，對“興邦”進行規范，讓“興邦”更好的發展。并讓“興邦”對投資人、對員工承擔起責任。

如果是后者，我們在追究“興邦”的同時，是不是要追究相關部門領導的責任（刑法在1997年就已經修訂了）？是不是要對后期的投資人承擔因為失職造成的損失承擔責任？如何定性已經收取的稅收？不要給百姓以共犯或分贓的質問，那可是對相關政府部門在法理上的合法性質疑！

地方政府最初

對興邦公司集資的態度

卷宗顯示，判決涉及部分集資行為是有亳州市相關部門批復同意的，當地政府和公安部門對興邦公司的集資行為是了解的。

1.部分集資行為是經過政府部門批復同意的：

2004年4月18日，亳州市譙城區發展計劃委員會 “計基字[2004]33號”《關于興邦科技開發有限公司2萬畝食用仙人掌種植項目的批復》“項目需要資金53380萬元?！币蟆胺e極籌措建設資金，盡快建設，早日發揮投資效益?！?/p>

2004年，亳州市譙城區發展計劃委員會給亳州市發展計劃委員會“計基字[2004]49號”《關于轉報興邦科技開發有限公司建設仙人掌果酒廠項目申請立項的請示》“項目總投資3645萬元，資金自籌?！?/p>

亳州市發展計劃委員會“計工交[2004]80號”《關于興邦科技開發有限公司仙人掌飲料項目立項的批復〉“項目總投資3144萬元，自籌資金?！?/p>

……

2.包括公安局在內的政府相關部門對興邦的集資行為進行了調查，沒有材料反映政府部門在調查后進行制止：

2003年3月29日，亳州市政府組織在北京召開“農業產業化和中藥現代化——興邦模式研討會”，研討會對興邦產業化經營的“興邦模式”給予充分肯定；

2005年，亳州市政府政策研究室組成調研組對興邦公司的融資模式進行了調研；

2004年，亳州市銀監會對興邦公司的融資模式進行了調查；

2004年、2005年，亳州市公安局對興邦公司的融資模式多次進行了調查；

最初政府部門批復同意的事情，后來為什么又被認定為集資詐騙呢？如果是集資詐騙，公安機關調查后為什么沒有制止？作為企業應如何判斷自己的行為是合法的，怎樣相信自己的行為是安全的？

一、二審以集資詐騙

判處吳尚澧等人死刑

2010年1月5日，亳州市檢察院以吳尚澧等人涉嫌集資詐騙向亳州市中級人民法院提起公訴。

2011年4月2日，安徽省亳州市中級人民法院以“（2010）亳刑初字第00013號”刑事判決判吳尚澧死刑。判決認定被告人吳尚澧、石峰等人以支付高額返還利潤為誘餌，進行集資詐騙。經會計師事務所審計鑒定，全國先后有27個省、市、自治區4萬余名群眾參與興邦公司集資，共計集資金額371685.26萬元，造成集資款244299.76萬元未能返還。判處吳尚澧死刑，，并處沒收個人全部財產的判決；判處石峰、廖開祥、王正君死緩及判處張燕、孫祥云無期徒刑的判決；判處其余33名被告人刑期不等的有期徒刑。

2009年9月，安徽省高級人民法院基本維持原一審以集資詐騙罪。

應辯證看待民間集資行為

一審判決后，北京星林律師事務所邀請了全國著名的幾位刑法專家，就吳尚澧被判集資詐騙案進行了咨詢和論證。專家們對一審判決認定的集資行為是興邦公司的單位行為還是吳尚澧等人的個人行為？該集資行為是否構成集資詐騙罪？《審計報告》是否能作為定案的依據？對于案件處理的意見等幾個問題進行了論證。

在對本案案情和案件材料進行審慎、認真的分析后，專家們一致認為：涉案的集資行為屬于興邦公司的單位行為，而非吳尚澧等人的個人行為；一審認定的集資行為屬于非法吸收公眾存款，不構成集資詐騙罪；一審判決將《審計報告》作為定案根據違反《關于辦理死刑案件審查判斷證據若干問題的規定》；應當辯證、全面、客觀、歷史地看待興邦公司向民間集資的行為；充分考慮廣大投資戶的意見，更好地實現案件裁判法律效果與社會效果的有機統一。

首先，興邦公司向民間融資的模式符合安徽省近年來加快發展民營經濟的政策。

其次，在興邦公司成立十余年來的發展歷程中，其經營模式一直受到安徽省及亳州市有關政府部門的調研和考察，從未被認定為涉及集資詐騙。

再次，興邦公司的發展一直得到了政府的扶持和社會各界的肯定。