房屋銷售范文

導語：如何才能寫好一篇房屋銷售，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、不動產基本情況：

甲方自有產權的不動產位于 市 區 單元第____層，共（套），房屋結構為__ __，建筑面積 平方米，戶型 ；房屋所有權證號： ，屬于： .附房屋狀況表。

二、銷售價格與收款方式：

1、甲方確認本合同指定的房屋銷售底價為__ __元/平方米，總價 元人民幣，乙方可視市場情況高于底價銷售， 銷售價超出甲方指定銷售底價部分，甲方得 %、乙方得 %.若銷售價低于甲方底價，須征得甲方書面認可；

2、甲方確認由乙方代收房款。

三、甲方同意乙方客戶的以下幾種付款方式：

四、結算方式：

雙方約定，自購房客戶與甲方簽訂房屋買賣合同，房產證過戶并交房后，方辦理房款結算手續。

一次性付款結算方式：

1、一次性付款是指即購房客戶與甲方簽訂房屋買賣合同當日將全部房款支付到乙方帳戶；

2、乙方代收購房款，在甲方自行辦理產權過戶手續或委托乙方辦理產權過戶手續后，自房產證過戶完畢之日起三日內乙方將代收購房款轉予甲方。

按揭貸款的結算方式：購房客戶與甲方簽訂購房合同后，購房客戶向乙方支付首期房款后開始向銀行申請按揭貸款，接揭貸款手續獲批后，待房產證過戶并辦抵押后，首期款由乙方付，按揭款由按揭銀行付清。

為保證房屋交易的安全性，房屋產權過戶手續辦妥后，甲方接到乙方通知后，須憑本人身份證來乙方處領取房款，如委托他人取款的，應憑經公證的委托書（注明代收房款）及委托人身份證明領取，甲方系法人的，應以合同載明的開戶行和帳號轉帳。

五、期限及權限：

1.本合同期限為 個月，自____年____月____日起至____年____月____日止。合同到期后，本合同自行終止。

2. 甲方全權委托乙方在不低于甲方售房底價的情況下與客戶簽訂定房協議書，并代甲方收取房款。

3、在本合同有效期內，甲方不得指定其他人或中介機構銷售該不動產。

4、委托期滿仍未銷出者，甲方授權乙方可在委托底價內下浮 %出售。

六、費的收取

1、乙方的費為本合同所售不動產，在出售成功后按成交總額的____%收取，乙方實際銷售價格超出甲方指定銷售底價部分，甲方得 % ，乙方得 %.費由甲方以人民幣形式支付，由乙方從代收房款中扣除。

2.甲方在與乙方客戶正式簽訂房屋買賣合同，乙方客戶支付首期房款后，乙方即可獲得本合同所規定的全部費。

3、甲方委托乙方在信息宣傳系統上為該物業廣告及帶購房客戶到現場看房，雙方商定甲方向乙方支付信息費、產證鑒定費及服務費合計 元。

七、雙方權利義務：

1、甲方向乙方提交如下房屋產權證明資料，并保證其真實、準確性。

1）《土地使用權證》、《房屋所有權證》、房主身份證等有效證件的復印件及原件，乙方核對原件無誤后將原件交還甲方。

2）已婚夫婦，房屋所有權在一方名下，但共同生活超過八年的，應證得另一方的書面同意。

3）原購房協議書（另：如房屋是集體土地，應提交鄉、村辦及所屬村委會城管科證明）

4）房屋平面結構圖及附屬設施說明清單、鑰匙等。

5）房屋是否設定擔保等債權、債務的書面聲明。

6）有委托人代辦的，應出具經公證的房主授權委托書原件及受托人身份證明。

2、甲方保證該不動產的產權清楚，若發生與之有關的權屬糾紛及債權、債務糾紛概由甲方負責清理，因此給乙方及乙方客戶照成的經濟損失，甲方必須負責賠償。

3、乙方在與客戶簽訂定房協議書合同后，甲方應在得到乙方通知后三天內來乙方處簽署銷售確認書，并與乙方客戶會簽購房合同，如因甲方地址、電話變更，而未能通知甲方而給甲方所造成的損失概由甲方負責。甲方聯系電話及地址以本合同所載的地址為準，經交郵即為送達。

4、甲方與乙方客戶簽訂房屋買賣合同后，若雙方委托乙方辦理房產證的過戶手續，應支付代辦費。

5、房產證辦理過戶完畢，甲乙雙方結清房款，則本合同指定的不動產義務即告完成。

6、原則上，乙方要求甲方應在房產證辦理過戶后，方交付房產給購房客戶。特殊情況下，甲方愿提前交房應書面通知乙方。

7、乙方系房地產的中介機構，依法承擔中介機構的權利義務。

八、違約責任：

1、乙方在委托期間，將委托不動產出售，并與購房客戶簽訂定房協議書，如購房客戶未履行定房協議書所規定條款，乙方

有權終止定房協議書，并沒收定金；如乙方與購房客戶簽訂定房協議書后甲方反悔的，甲方應支付違約金，違約金的數額為乙方客戶繳納給乙方的定金。

2、甲方不得將該不動產委托乙方之外的任何中介機構和個人銷售，否則視為違約，應承擔違約責任。如甲方自行售出委托物業，應以書面形式提前3天通知乙方，否則乙方仍按未售物業出售，就此造成的經濟損失由甲方承擔。

九、乙方必須嚴守誠實、信譽、高效的服務原則，積極、主動、熱情地為甲方進行服務，乙方必須嚴守甲方有關商業機密不能外泄。

十、雙方一致同意本合同如發生爭議由無錫仲裁委員會仲裁。

十一、本合同一式兩份，雙方各執一份為憑，本合同附件為主合同不可分割的一部分。本合同自雙方簽字蓋章后生效。

十二、如有其它事宜，可簽訂補充協議。

甲方： 乙方：

代表： 代表：

地址： 地址：

聯系電話： 聯系電話：

開戶行：

帳號：

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房屋銷售許可證和預售證的區別具體如下：

1、二者適用對象不同。商品房預售許可證的適用對象是期房，因為該證件是證明房地產管理機關允許房地產開發企業在房產項目未建成時便可銷售的標志。商品房銷售許可證的適用對象是現房，因為該證件是證明房地產管理機關允許房地產開發企業在房產項目竣工后便可銷售的標志。

2、二者辦理條件不同。商品房預售許可證和商品房銷售許可證的辦理條件不同，雖然它們都要求房地產開發企業必須已經取得土地使用權證書、建設工程規劃許可證書和建設工程施工許可證書，但若要取得預售許可證，則要求開發企業已投入的工程建設資金需達到總投資的25%以上，且已經確定施工具體計劃和竣工時間，建立了商品房預售監管賬戶。

若要取得商品房銷售許可證，則要求該房產開發項目已經竣工且驗收合格，此外，該房產的供水、供電、燃氣等配套基礎設施也必須已具備使用條件或者已經確定交付日期。

（來源：文章屋網 ）

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房地產市場溫度不均價格差異較大

如“表1”所示，2001年全國35個大中城市房屋銷售價格抽樣調查資料表明：35個大中城市中，房屋銷售價格較高的城市是深圳、廣州、北京、上海和南京，分別為6921.2、4957.2、4883.7、3820.6和3579.2元/每平方米；較低的城市是西寧、鄭州和銀川，分別為1208.4、1463.1和1484.3元/每平方米。房屋銷售價格同比漲幅明顯的城市是寧波、武漢、杭州、上海和銀川，分別上漲7.2％、6.1％、5.8％、4.4％和4.2％；同比下降的城市是大連、昆明和?？?，分別下降0.4％、0.3％和0.2％。房屋銷售價格較高而同比價格漲幅又較明顯的城市是上海，價格較低而同比價格漲幅又較明顯的城市是銀川。那么，全國35個大中城市房地產市場狀況與各地區經濟狀況、收入水平和人們消費取向的關系又如何呢？

全國35個大中城市房屋消費狀況

如“表2”所示，全國35個大中城市中購房建房消費占可支配收入比例較高的城市是寧波、呼和浩特、沈陽、廈門和上海，分別為22.0％、16.9％、13.9％、13.2％和12.6％；比例較低的城市是昆明、青島、杭州和福州，分別為1.0％、1.0％、1.4％和1.7％。可支配收入較高，購房建房消費所占比例較高的城市是上海和寧波；所占比例較低的城市是杭州和福州?？芍涫杖胼^低，購房建房消費所占比例較高的城市是呼和浩特和沈陽。

從購房建房消費占可支配收入的比例看，全國35個大中城市房屋消費占整個消費的比重較小，人們對房屋消費還很謹慎，對房地產市場還在觀望。房屋消費的需求何時釋放，與各地區的經濟發展前景和人們對收入的預期有關；與房地產市場的溫度是否適中，價格是否合理有關。隨著市場經濟的發展，消費者的消費理性程度與日俱增，房地產市場只有通過市場整合，使其監管有序、溫度適中、價格變動與消費者的收入變化一致并日趨合理，才能有效地拉動房屋消費需求的釋放，使房地產市場健康發展。那么，目前我國房地產市場的理性程度、價格合理程度如何呢？

房地產市場溫度較高相對價格也較高

2001年，全國35個大中城市房地產市場的價格呈現增長態勢。我國西部大開發進入實施階段、申奧的成功和加入WTO有力地推動了房地產業的發展。房屋銷售市場出現了火爆的場面，有些地區出現了排隊和計算機搖號購房的現象。2001年全國房屋銷售價格與上年相比增長2.2％；2002年上半年全國房屋銷售價格與上年同期相比增長3.6％。全國房地產市場溫度較高，但未出現過熱的現象,價格的增長是合理的。

國際上發達國家的房屋銷售中，套房價格與消費者戶均年可支配收入之比在6倍至12倍之間。我國的情況如“表3”所示：房屋銷售相對價格比率（倍率）較高，北京、沈陽、貴陽的倍率超過了12，南京、廣州、大連和西安等城市的倍率都超過了10，最低的在5至6倍。從數字來看，我國的房屋銷售價格似乎是合理的，市場是理性的，但不能這么說。我國的房屋價格與房屋消費與國際上發達國家的房屋價格與房屋消費是不可比的。我國的房屋消費處在初期階段，不但房屋消費水平較低、房屋質量不高、居住環境不夠好、配套設施不夠完善，而且房屋銷售還包括公房銷售在內的福利性質，銷售是不完全市場化的。國際上發達國家的房屋消費處在享受階段，房屋消費水平高、房屋質量好、居住環境好，配套設施完善，而且房屋銷售是完全市場化的。因此，我國與國際上發達國家的房屋消費不在一個水平線上，房屋銷售價格是不可比的。根據目前中國的經濟狀況和居民消費水平，我國的“套房”銷售價格與戶均年可支配收入的比率（倍率）應在4倍至8倍之間。目前，我國的房屋建設的整體結構不合理，適合高、中、低收入階層消費的房屋比例失調，房屋銷售總體價格普遍較高，房地產市場的溫度也較高。

加強宏觀調控促進房地產業健康發展

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關鍵詞：房地產企業；按揭銷售；會計處理；稅務處理

商品房的按揭銷售作為房地產企業銷售活動的主要形式，其在我國國內的應用十分廣泛。按揭銷售指的是購房者在付清首期房款后，以所購買房產為抵押的、售房方為擔保人的、向借貸方進行的購房貸款方式。這一貸款形式不僅能夠促進國內商品房交易額的提升，還能夠加大資金流通的速度，推動經濟的發展。在實行這一購房形式后，房地產企業的會計工作與稅務處理就需要工作人員綜合企業情況和相關制度來進行，以推進企業的資金周轉。

1 房地產企業按揭銷售的會計處理

商品房在按揭銷售后，企業需要對賬款的到賬情況進行確認與核算。根據國內的企業會計制度內容，房地產企業在以按揭銷售的形式進行商品房的銷售后，需要在確認以下條件無誤的情況下開展相應的會計處理。

首先，房地產企業需要對其所開發的建筑進行工程驗收，經由相關部門審批合格后，才能夠開展下一步工作。其次，房地產企業需要與購房者簽訂合法的購房合同。最后，房地產企業只有在購房者確認購房無誤并正式入住后才能夠開展會計處理工作。

會計處理在按揭銷售這一過程中主要體現為對客戶首付款項的核算與確認。工作人員在開展會計處理時，需要綜合考慮客戶首付款、銀行貸款、預收賬款等多方面內容，進行準確的數據錄入和信息核對，同時，擔保保證金、開發產品的成本也需要工作人員進行管理。其工作流程如下：第一，工作人員做好定金記錄，對客戶的銀行貸款款項和預收款項進行數額登記；第二，工作人員需要在首付款項到帳后，進行客戶銀行存款和預收賬款的信息錄入，擔保保證金的信息錄入也必不可少；第三，工作人員在銀行貸款款項確認后，需要及時的進行主營業務收入和主營業務成本的數額登記。第四，在收回擔保保證金后，會計處理人員要及時的進行保證金金額的記錄。

2 房地產企業按揭銷售的稅務處理

按揭銷售過程中，房地產企業需要遵循國家的稅法條例對其所收到的首付款以及后期按揭貸款進行收入確認。

其工作流程主要為：第一，稅務處理人員需要做好客戶定金信息錄入。以借貸雙方為錄入重點，記錄客戶貸款后銀行存款的多少和預收賬款的數額。第二，商品房的正式買賣過程中，房地產企業需要與客戶簽訂房屋銷售合同，客戶需要向房地產企業支付房屋總價格的百分之三十的首付款項。在這一過程中，稅務處理人員需要對房屋總造價有精確的記錄，做好首付款金額錄入與預收款項的錄入。第三，在銀行支付了按揭款項后，房地產企業需要對按揭貸款到賬進行記錄，并做好擔保保證金的信息管理，這時房地產企業的主營業務收入是銀行按揭貸款的全額。第四，在將房產證抵押給銀行后，房地產企業需要收回擔保保證金。這一系列環節過后，稅務處理工作告一段落。

3 房地產企業按揭銷售的會計與稅務處理對比分析

第一，收入確認階段。會計處理的收入確認工作在工作流程的最后環節，前期的資金登記中，都未能進行相應的收入總額計算。而相對來講，稅務處理工作的每一環節都會進行收入登記。從國稅的稅法條例上看，房地產企業的銷售收入在企業與客戶簽訂銷售合同的那一刻起已經產生，因此，工作人員是不能將這兩者混為一談的。會計處理的銷售收入與稅務處理的銷售收入在不同的階段差異是較大的，另外，受到稅收政策的影響，稅務處理工作人員需要結合國家的稅收進行銷售收入計算。

第二，房地產企業對其在進行按揭銷售后的所得稅的處理上有較大的差異。根據商品房銷售結算形式的不同，其收入確認標準也不盡相同。一般情況下，房地產企業的企業所得稅需要綜合顧及到預售商品和已售商品，這一政策對于國內的房地產企業來講有一定的執行缺陷。綜合這一現狀，筆者認為企業需要根據稅收政策條款進行適當的工作內容調整，調整的核心是所開發產品在完工前與完工后收入的錄入。完工前的收入錄入需要工作人員進行專門的款項收錄，設置出遞延稅款與預收款項兩項對比，這對企業的稅收的繳納來講十分有利，對于一些企業所得稅難以確定的商品，會計部門可以對其進行延緩處理。

完工后的商品房的銷售工作就相對簡單。工作人員只需要對相關數據金額進行核對與計算，并綜合總成本進行稅務確定。會計處理賬面上的所得稅款項與稅務處理過的所得稅款項雖然都是商品房收入的精確的記錄，但前者的企業所得稅可以通過遞延稅款而往后順延。稅務處理就相對直接，收入與納稅額都能夠較快的得到確定。

4 結語

從房地產企業的按揭銷售成果來看，該項結算形式的推行是推動國民經濟發展的有利舉措，但受到借貸雙方和擔保者的制約，房地產企業在進行會計處理與稅務處理上存在小小的問題，因此，工作人員需要靈活轉變工作模式，適當的調整工作流程與應對方法，推動房地產企業資金管理的科學化。

參考文獻：

[1]蔣曉鳳.房地產企業按揭銷售的會計與稅務處理比較[J].會計之友，2011（07）.

[2]高越青.如何有效應對住房按揭貸款業務中的假按揭[J].遼寧經濟，2009（06）.

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無限放大銷售行為的根源是企業不懂營銷

國內的企業在產品市場化的初期，確實用銷售的方法取得了一定的成績，在市場經濟條件下，由于思維定勢，企業還熱衷于以銷售的方法去做市場。其實營銷應該是先為消費者設定欲望，然后企業做相關定位，啟發消費需求，最后用合適的渠道去滿足消費需求。但是現在大多數企業都只做了營銷工作中的一小部分內容，只會做銷售，只知道在滿足需要的層面上去做。其實營銷還有很多的層面要去做，現在一些企業不知道也不懂。

把銷售當作營銷是企業的通病

現在的企業都領教了競爭，因為競爭帶給企業的再不是那種“皇帝女兒不愁嫁”的美好感覺了。所以大家在感嘆競爭的激烈的同時，不約而同地想到了做銷售工作，把銷售作為企業生存的第一生命線。紛紛加大力度在銷售上去比拼，如比價格、比促銷，大家都這樣去朝一個方向去擠，結果路越來越窄，到最后都受到傷害。

混淆銷售行為和營銷行為直接導致在終端無休止的價格戰、促銷戰

大家都認為只有在終端去拼殺才有出路，于是就一起在終端用價格和促銷來比拼，其實殊不知促銷降價也是利益的轉移，不分時限和階段的使用是對品牌的傷害，是不利于品牌的建設的，是一種“自殺”行為，是行業無序競爭的表現。

渠道、促銷、終端等不是市場競爭制勝的法寶

這些都是銷售行為的具體表現，是不能用來替代營銷的，當然在適當的市場階段，上述行為的合適運用是能夠提升產品銷量和市場份額的，但其使用條件和特定的背景，是不能盲目使用、無限放大和復制的。

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第一條本項目用地范圍內土地上的建筑物、構筑物、地上附著物，實施征收的，按市府發文件規定執行。

第二條對項目用地范圍內的違法建筑物、構筑物，責令限期自行拆除，逾期未自行拆除的，報請區人民政府組織相關部門依法，不予補償安置。

第三條對2014年9月12日以后鎮政府關于禁示亂搭亂建，違法建房的公告公示后修建的無任何手續的建筑物，一律自行拆除。

第四條對2014年9月12日前規劃區內的建筑物，征收人與被征收人未達成征收協議的，按市府發文件規定，依照法定程序，由征收人報請區人民政府組織相關部門或向人民法院申請依法強制征收后進行補償。

第五條本次征收安置工作中，不積極支持、阻礙開展征收安置工作，情節嚴重的，由司法機關依法追究其責任。

第二章房屋征收范圍

第六條本項目用地范圍

一、本項目規劃用地范圍（詳見小城鎮規劃）。

二、本項目施工退讓所需范圍。

第三章房屋征收管理

第七條征收人應將項目名稱、被征收人、征收范圍、征收期限、征收獎勵辦法等予以公告。

第八條在征收公告明確的征收期限內，征收人與被征收人應當按照本辦法，就補償、安置等事項簽訂《房屋征收補償安置協議》，明確補償安置方式、補償金額、搬遷期限、違約責任等。

第九條簽訂《房屋征收補償安置協議》時，被征收人需提交《戶口簿》、社區證明、房屋修建年限及相關權屬證明。

第十條征收產權、使用權有糾紛或其他產權不明的房屋，在征收公告明確的期限內不能解決糾紛或明晰產權、使用權，由征收人提出補償安置方案會同有關部門對需征收房屋勘察記錄后進行征收，待解決糾紛或明晰產權后進行補償安置。

第四章搬遷獎勵及搬家費

第十一條被征收人簽訂《房屋征收補償安置協議》后，在7天內主動拆除讓出土地的，按被征收戶主體房建筑面積給予450元/平方米的獎勵費。逾期不拆除的，每天扣發50元/平方米獎勵，不能達成征收協議的參照本辦法第四條處理。

第十二條征收人在征收安置過程中支付被征收人一次性搬家費，搬家費按主體房建設面積每月每平方4.25元計算，一次性支付三個月。

第五章房屋征收安置

第十三條安置方式本次安置一律采用貨幣安置的方式進行，凡符合購買棚戶區改造房條件的所有權人每戶可優先申請購買棚戶區改造房一套。

第十四條補償原則

（一）合法建筑物、地上附屬物補償標準，按市府發文規定執行。

（二）結合本辦法第三條規定，本著尊重歷史，面對現實、讓利于民的原則。在2014年9月12日后修建的無任何手續的違法建筑，一律自行拆除；在限期內自行拆除的，可給予當事人300元/平方米的拆除誤工補助，不享受其他任何獎勵；若限期內未自行拆除，報請區人民政府組織相關部門依法，不予補償。

第十五條認定程序鎮成立小城鎮建設工程指揮部，由工程指揮部辦公室牽頭組織相關人員進行認定。

第十六條本辦法未盡事宜按《中華人民共和國城鄉規劃法》以及省、市有關房屋征收政策執行。

第十七條本辦法僅適用于鐘山區鎮小城鎮建設工程房屋征收安置。

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【關鍵詞】房地產公司；銷售環節；財務內控；管理方法

前言

在現階段，我國的大部分房地產企業都有一個共性的問題，就是在銷售環節都存在一定的財務風險，究其原因是由于我國市場經濟的不斷深化和改革，很多的經濟體制和經濟政策都發生了一定的變化，在新形勢下，由于房地企業沒有對新的經濟形勢進行深入的把控和了解，導致企業無法適應新形勢下的經濟發展需求，從而導致一些財務風險的產生。財務風險的存在，給房地產企業帶來了非常不利的影響，導致與企業有關的經濟活動存在不穩定的因素，從而影響企業的經濟效益。

1房地產銷售環節財務內控管理的必要性分析

我國現階段房地產企業在財務管理和預算審計方面都普遍的存在不科學的現象，財務內部控制和管理制度上都缺乏一套科學的管理方法，與企業相關的各項制度也不夠完善，往往導致房地產企業在財務預算上達不到企業的需求標準。在現階段，我國的財務功能相對比較單一，很多企業對財務職能的認識上還停留在簡單的財務核算上，所以失去了財務本身的職能和意義。所以加強房產企業財務內部控制，提高財務人員工作效率和職業素養，是非常必要的。（1）房地產行業的銷售環節存在一定的特殊性，它不同于其他行業資金回籠的方式，在銷售過程中，房地產商品具有期房和現房兩種形態，本身具有高風險和高價值等特點。所以在銷售環節，預售的銷售方式是房產企業主要的銷售方式，買家可以先交預付款，房產企業可以先不用交付房產，通過簽訂相關的合同，進行商品的銷售。由于特殊的交易方式，致使在資金回收方面也存在一定的特殊性，有些買家可以全款購買，很大一部分買家需要通過銀行貸款的方式進行分期付款，所以在房產企業資金回籠的過程中，經歷了很多環節，這些環節的不可控因素也隨之增多，其中任何一個環節出現差錯，都可能導致房產企業資金回籠緩慢的現象發生。所以加強財務內控管理，對于房產企業具有重要的意義[1]。（2）加強企業財務內控管理，是實現房產企業現代化財務管理制度形成的必要手段，科學的財務內控管理，可以促進企業平穩和健康的發展，使企業的經濟效益不斷的提升，從而提高企業在眾多房產行業中的競爭力，同時健全的財務內部控制管理制度，可以使企業內部各部門職能的考核和管理具有一定的科學性和規范性。對部門的責任和職責進行有效的調節，加強工作人員之間的工作聯系，明確企業內部的經濟責任，從而提高企業各個部門的工作效率。（3）加強財務內控管理，保證務會計資料具有一定的真實性，對于加強財務會計的資料管理具有一定的積極意義，同時提高了資料的審核力度，確保公司財務會計資料的真實性和可靠性，規范的財務控制管理制度，對于提高財務會計的業務水平和職業素養方面都有一定的作用[1]。

2房地產企業財務內控管理中存在的一些問題分析

（1）在房產銷售環節，財務職能得不到應有的體現

我國目前房產銷售部門的職能普遍都有被放大的現象，在財務收款和其他的銷售環節，銷售人員過多的干預導致財務人員的職能被弱化，僅僅是依據票據進行收款，對于收款的性質和其他因素沒有進行相應的監督和復核，對于合同價格的審核往往都是事后審核，不具有代表性。由于銷售人員的流動性相對很大，對于事后審核出現的一系列問題，已經無法找到相關的責任人，從而給企業帶來的巨大的經濟損失。

（2）房產企業對于收復款項的控制環節相對薄弱

房產行業在銷售過程中，需要經歷很多款項的收復，過程相對復雜，由于缺乏相應的控制和管理，無法確保每個應收款環節的及時性，這也是制約相關房產企業工作效率提升的一個重要因素，由于一些資金的回收不及時，直接導致房產企業在資金運行上存在一定的壓力，使企業無法實現正常的運行?；谝陨系那闆r分析，需要加強企業的財務內控管理，使內控管理具有一定的科學性和規范性，從而實現應收賬款的及時回收。

3實現房產銷售環節財務內控管理的方法簡析

（1）完善企業財務會計的相關的制度

建立一個完善的企業財務會計制度，使企業更加適應現代化經濟發展的形勢，可以實現企業財務會計的有效管理，加強財務會計的培訓，對新的政策和法規進行有效的把握和了解，使會計人員在房產銷售環節明確自身的職責和功能，嚴格把控銷售環節每個關鍵工作的控制點，樹立精細化管理的理念[2]。所以構建一個完善的會計管理體系，對于房產銷售環節財務管理，具有積極的意義。同時對于實現房產企業的規范化管理，也具有一定的促進作用。

（2）培養員工的團隊意識，建立財務與銷售部門的有效合作關系

財務部門與銷售部門的合作在房產銷售環節是非常普遍的，要想實現企業的穩定發展，實現經濟利益的最大化，加強內部團隊建設，促進部門間的合作和互助工作關系，是非常關鍵的。團隊意識對于房產企業而言，具有重要的意義。企業需要從各個方面對企業的員工進行團隊意識的建設，提高員工的職業素養，注重培養員工之間和部門之間的合作意識和互助意識，在具體工作工，以公司的利益為主，嚴格遵守相關的財務制度，形成和諧的工作氛圍，更有利于房產企業財務內控管理制度的執行和推廣。

（3）對財務和會計兩部門進行有效的責任劃分

建立明確的財務、會計職能劃分的前提是，具有一個規范的組織機構執行方案，規范的組織方案，對于實現財務內部控制具有重要的作用。在建立方案的過程中，需要遵循一定的標準，必須保證企業的經濟財產安全，確保企業的財務安全。加強財務與會計兩部門的責任劃分，對于房產企業加強財務內部控制具有決定性作用，在具體的劃分中，使會計部門和財務部門的職能與責任更加的明確，使日常工作的分工更加具體，同時形成了兩者之間互相合作和互相監督的工作模式。實現財務和會計職能的劃分，對于房產企業的長遠發展和規范經營，具有重要的現實意義。

（4）培養財務專業型人才

專業型人才的招募和培養，對于房產企業銷售環節實現規范的財務內控管理具有重要的意義。我國經濟的發展離不開對人才的依賴，房地產企業也不例外，所以培養相關的財務專業型人才，可以有效的提升企業的管理和經營水平，專業型人才對于企業的相關工作的規范性具有一定的促進作用，可以加強企業對財務風險的識別能力，提出合理化建議，采取相應的預防措施[2]。在企業財務內控管理上，使相關法規和制度有效的執行下去，實現最終對財務的有效控制。

（5）房地產銷售環節合理的運用銷售軟件

房地產銷售軟件的應用具體意義在于可以有效的控制房地產項目的目標成本，提高房產銷售工作的效率，合理的運用計算機技術，實現對客戶相關信息的統一存貯和管理，建立房產網絡營銷模式對于擴大房產企業的競爭力具有重要的作用，真正的實現了房產營銷與消費者的有效互動，使房產企業在銷售環節中對消費者的購買欲望和需求進行全面的了解，消費者可以根據自身的需求，對購買的房產相關信息進行更多的咨詢，銷售軟件的運用，使銷售和購買者建立了有效的交流平臺，對實現房產交易起到了關鍵的作用。另一方面，銷售網絡系統的建立，對于實現財務內控的管理具有一定的積極作用，通過網絡銷售平臺的建立，可以節約大量的銷售成本，比如降低采購費用、人員資訊費用、廣告費用等等，使財務更加快捷和方便的對營銷成本進行管理和控制，大大的提高了企業的營銷效率。

4結束語

銷售環節對于房產企業來說，具有重要的意義，它是保證企業實現更大利潤空間的基本前提和保障，保證銷售環節相關的工作順利進行，對于房產企業的長遠發展具有重要的意義，通過以上關于財務內控管理相關問題分析，我們總結了一些有效的應對措施，不斷的完善企業相關的規章制度，建立規范的財務和會計管理體系，培養員工的綜合素質，提高他們的職業素養，最大限度的發揮財務內控的作用，確保房產企業的銷售環節更加科學化和規范化，使房產企業得到更大的進步和發展。

參考文獻

[1]陳新.完善房地產企業銷售與收款環節內部控制的探討[J].江蘇商論，2012（21）：251~252.

篇8

但是，面臨我們現在的學生的層次分層非常嚴重，表述自己觀點或者與人交談大部分都有一定的難度。所以銷售與服務流程這門課不僅僅是給學生介紹銷售顧問與服務顧問的工作內容及形式，更重要的是培養學生怎樣與人交談，怎樣用良好的方式與人交談，怎樣讓自己的談話內容有目的性及邏輯性等等。

所以，銷售與服務流程這門課程對于汽車類的學生業務能力培養起到非常重要的作用，我們需要花時間去思考怎樣才能在短短的時間內，讓學生不僅學到了課本內容的知識，還應該學到的是自己受益終身的交際能力呢。

下面我將從汽車企業需求的人才類型及應屆畢業生的人才類型進行比較，從而淺談我對于汽車銷售服務流程教學方法創新的一些想法。

一、汽車營銷人員需要具備的素質

（1）影響力：通過各種手段影響別人使其支持或采納自己的觀點。主要對學生的表達、影響、策略方面的能力要求。

（2）關系建立：努力與那些對自己的工作有幫助，或者將來對自己有用的人建立友好的、互惠的甚至非常密切的關系。主要對學生建立及維系人際關系方面的能力要求。

（3）人際理解：指個人愿意了解他人，并能夠準確地掌握他人的特點、正確理解他人沒有明確表達出來的想法、情感和顧慮。這種能力也被稱為同理心、人際敏感性等。主要對學生與人交往時理解、把握和預測他人感受的能力要求。

（4）成就導向：成就導向是指個人具有成功完成任務或在工作中追求卓越的愿望。個人希望出色地完成任務，愿意從事具有挑戰性的任務。這種人在工作中有強烈地表現自己能力的愿望，不斷地為自己設立更高的標準，努力不懈地追求事業上的進步。主要對于完成工作的目的性要求，是剛好完成，還是完美完成，或者賦予自己想法的超越完成。

（5）信息搜集：指個人對事物具有較強的好奇心，努力獲取有關事物和人更多的信息，從而對其有比較深入的了解。是指不僅要會找資料，還要會整理資料。

（6）組織意識：理解和掌握組織當中權力運作關系和架構的能力。這包括判斷誰是組織中真正的決策者、誰是具有影響力的人，預測當前發生或即將發生的事件對于組織當中的個人和群體產生什么樣的影響等。

（7）客戶服務導向：具有幫助和服務客戶、滿足客戶需求的愿望。具有客戶服務導向的人關注客戶對服務的滿意度，集中精力發現客戶需要并給予滿足。

二、應屆畢業生的表現

應屆畢業生在剛開始工作時，不能清楚地表達自己要講的內容或不能說服別人聽從自己的觀點；接待客戶時不積極與客戶建立關系；與客戶交談時不能正確地理解別人的思想、情感或行為；對于上司安排的工作安于現狀，不追求個人技術或專業修養方面的進步；準備工作時不積極獲取有關的行業與產品信息；不了解公司的基本運作系統；缺乏滿足客戶的需求的愿望和態度。

三、淺談課程教學方法

1.重新認識銷售與服務流程課程的重要性

增加銷售與服務流程的課時量，把銷售與服務分列兩冊，銷售72學時，理論30學時實訓42學時，其中實訓內容重點在熱情接待、需求分析、產品六方位介紹。服務36學時，理論實訓各占一半，只需了解服務顧問的工作流程，對于其中的行業管理規定著重講解。共計課時108。

2.增加了學生在課程學習中的積極性

增加學生的互動與組織能力。學期開始征詢學生的活動策劃案，然后在年級中每月舉行知識與技能問答比賽，檢驗課堂所學內容

3.改變了課程的講述方法

（1）每次課程給學生留下部分時間進行表達練習。針對銷售流程的產品介紹可以提前讓學生做準備，比如每次2人，分別在班級給同學用PPT介紹“我最喜歡的車”，不僅鍛煉了學生收集資料整理資料的能力、語言表達能力、心里素質，而且更能增加學生對更多產品的認識與對汽車新技術的了解。

（2）在課程中多添加一些案例、討論、團隊游戲及解決方案。提高課堂的活躍度，學生的積極性也能鼓勵學生勇敢的談論自己的觀點，無形中完善他們的價值觀及恢復他們的自信。

（3）實訓課中分組練習，課時的大量增加就是為了給學生留下足夠的時間進行反復的聯系以達到熟練。細分組員（2人～3人一組）達到每人都能夠參與而且彼此還能提出練習過程中的不足的目的，最終達到每個學生都能說出來，流利的說出來，有自己想法的表達。

篇9

隨著市場競爭的日益激烈，企業之間的競爭如火如荼，商場成為沒有硝煙的戰場，手段各異的各種促銷方式應運而生。不同的促銷方式往往適用不同的稅收政策，企業在選擇促銷手段時，應根據自身的實際情況，利用稅法提供的節稅空間，選擇適合的促銷方式，既要考慮市場營銷效果，同時兼顧稅務籌劃，以降低稅收成本，以實現企業經濟效益最大化。目前，商業零售企業常見的促銷手段可以分為以下幾類:一是打折促銷。是商場促銷活動中最為傳統和常見的價格促銷方式，通常是指商業折扣，是企業在銷售貨物時在價格上給予顧客的優惠，折扣額一般在交易發生時已經確定并與實現銷售同時發生。如全場八折、限時特價、特價大米每人限購十斤等。二是買贈銷售。是指企業在促銷活動中經常使用的買A送A，買A送B，購物滿多少送禮品等的銷售方式。如牛奶買一送一，買空調送電扇等。三是購物返券。是對消費達到一定金額時贈送購物券、現金抵用券、贈品券等的促銷活動，是目前商業零售企業廣泛應用的一種變相打折銷售方式，也是當前商業零售企業最流行的促銷手段之一。四是購物送現。是指商場對購物消費達到一定金額時贈送現金的活動。購滿即送現金，如滿100元送10元現金、滿100元送10元打車費等。五是積分返購。商場為長期留住顧客，增加顧客對品牌的忠誠度和依賴性而推出的顧客會員制。對于會員除了給予一定價格優惠外，往往還推出會員消費積分制，根據會員積分可以換領一定價值的商品。目前推廣會員制和會員積分消費已成為很多商家建立顧客群的一種重要手段。六是以舊換新。是商家常用的一種促銷手段，是顧客在購買新商品時可以用一件舊的商品，折抵一定數量的現金，商家再將回收的物資賣給廠家回收或者廢品收購公司。

二、商業零售企業不同促銷方式稅負分析

下面以商業零售企業為例，對該企業不同促銷方式下的稅負進行分析。

案例一：華聯商場為增值稅一般納稅人，計算時僅考慮增值稅、個人所得稅、企業所得稅，不再考慮其他納稅影響（因城市建設維護稅和教育費附加比例較小，忽略不計）；所有的購銷活動都是以現金支付，不存在資金的時間價值和風險因素的影響；商品銷售價格為100元（含增值稅），成本利潤率為55%，即銷售100元（含稅價）商品，其成本為55元（含稅價），增值稅稅率為17%，企業所得稅稅率為25%。假設華聯商場的所有購貨均能取得增值稅專用發票，企業在促銷活動中返還給顧客的利益不再向顧客收取任何費用，由企業負擔個人應繳納的各項稅費。在國慶節來臨之際，商場擬采用不同的促銷方式予以讓利，讓利幅度為購物滿100元讓利30元。商場采取不同讓利促銷方式的稅收負擔和稅后利潤有所不同。

第一，打折銷售。根據《增值稅暫行條例》規定:“納稅人采取折扣方式銷售貨物，如果銷售額和折扣額在同一張發票上分別注明的，可按折扣后的銷售額征收增值稅；如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從銷售中減除折扣額”。通常情況下，商業折扣從商品價目單上規定的價格中直接扣除，購銷雙方均以折扣后的實際價格計算反映。按照稅法規定，華聯商場應按發票上注明的折扣后的銷售額計算增值稅。這里的折扣僅限于貨物價格折扣，如果是實物折扣則應按視同銷售中“無償贈送”處理，實物款不能從原銷售額中扣除。如果華聯商場對原價商品7折銷售，則相關計算如下:

應繳增值稅額=［70÷（1+17% ）-55÷（1+17% ）］×17%=2.18元

應納所得稅額=［70÷（1+17% ）-55÷（1+17% ）］×25% =3.21元

應納稅合計=2.18+3.21=5.39元

稅后利潤=70-55-5.39=9.61元

第二，買贈銷售。根據《增值稅暫行條例》規定：納稅人“將自產、委托加工或者外購的商品無償贈送給他人，應視同銷售行為，計提銷項稅?！蓖瑫r根據國稅函［2000］57號文《國家稅務總局關于個人所得稅有關問題的批復》：部分單位和部門在年終總結、各種慶典、業務往來及其他活動中，為其他單位和部門的有關人員發放現金、實物或有價證券，對個人取得該項所得，應按照《中華人民共和國所得稅法》中規定的“其他所得”項目計算繳納個人所得稅，稅款由支付所得的單位代扣代繳。在實際操作中，為提高銷售量和保證讓利顧客，商場贈送的物品應是稅后物品，因此商場承擔這部分個人所得稅。采用買贈銷售時，對于購物100元送30元商品的促銷形式相關計算如下:

銷售100元商品應交增值稅=［100÷（1+17% ）-55÷（1+17% ）］×17%=6.54元

贈送30元商品視同銷售，應交增值稅=30÷（1+17%）×17%-30×55%÷（1+17%）×17%=1.96元

應納增值稅合計=6.54+1.96=8.5元

商場代繳顧客偶然所得個人所得稅=30÷（1-20%）×20%=7.5元

《中華人民共和國所得稅法》規定：贈送商品的成本屬于非公益性、救濟性捐贈支出，按稅法規定贈送的商品成本和代交的個人所得稅不允許稅前扣除。

應納稅所得額=100÷（1+17%）-55÷（1+17%）=38.46元

所得稅=38.46×25%=9.62元

應納稅合計=8.5+7.5+9.62=25.62元

稅后利潤額=（100-55）÷（1+17%）-16.5÷（1+17%）-7.5-9.62

=7.24元

第三，購物贈券。在購物贈券促銷方式中，由于顧客通常用贈券換購等值商品，相當于商場在正常的銷售外向顧客無償贈送該商品，因此在計算增值稅時，該贈券部分應視同銷售計算增值稅，不能直接從銷售收入中扣減。采用購物贈券銷售方式，滿100元贈送非兌現禮金券30元，相關計算如下：

銷售100元商品應交增值稅=100÷（1+17%）×17%-55÷（1+17%）×17%=6.54元

合計應納增值稅=6.54+1.96=8.5元

其贈送的購物券，為有價證券，按照國稅函［2000］57號文，應代扣代交個人所得稅額=30÷（1-20%）×20%=7.5元

贈送禮金券屬于非公益性、救濟性捐贈支出，按稅法規定其成本和代交的個人所得稅不允許稅前扣除。

應納稅所得額=100÷（1+17%）-55÷（1+17%）=38.46元

所得稅=38.46×25%=9.62元

應納稅合計=8.5+7.5+9.62=25.62元

稅后利潤=（100-55）÷（1+17%）-30×55%÷（1+17%）-7.5-9.62=7.24元

稅法規定，企業贈送禮金券代扣個人所得稅的處理與贈送商品時的處理相同，若用禮金券抵減貨款后，在發票上以銷售折扣名義列示，或者直接按商品金額扣減折扣券后的金額后開具發票，則可避免多交增值稅，也無需代扣個人所得稅。

第四，購物返現。對于購物返還的現金，根據國稅函［2000］57號文件規定，為其他單位和部門的有關人員發放現金、實物等應按規定代扣代繳個人所得稅，稅款由支付單位代扣代繳。同時稅法規定，贈送的現金和代顧客交納的個人所得稅不允許稅前扣除，故計算所得稅時應作納稅調整。對于購物滿100元送30元現金的促銷形式的相關計算如下：

銷售100元商品應交增值稅=100÷（1+17%）×17%-55÷（1+17%）×17%=6.54元

應代扣代交個人所得稅額=30÷（1-20%）×20%=7.5元

返還的現金屬于非公益性、救濟性捐贈支出，按稅法規定其成本和代交的個人所得稅不允許稅前扣除。

應納稅所得額=（100-55）÷（1+17%）=38.46元

所得稅=38.46×25%=9.62元

應納稅合計=6.54+7.5+9.62=23.66元

稅后利潤額=（100-55）÷（1+17%）-30-7.5-9.62=-8.66元

第五，積分返利。會員積分換領商品，實質上還是一種商業折扣。采用積分返利促銷方式，積分滿3000分，可以換領價值30元的禮品，相關計算如下：

贈送30元購物券視同銷售，應交增值稅=30÷（1+17%）×17%-30×55%÷（1+17%）×17%=1.96元

商場代繳顧客偶然所得個人所得稅=30÷（1-20%）×20%=7.5元

第六，以舊換新。按照稅法規定，以舊換新銷售時，要求拆分為銷售新商品和購入舊商品兩筆業務進行處理。銷售新商品，要按全價作為銷售額，計提稅金，舊商品的折抵價，不能直接沖減新商品的銷售額；購入舊商品時，不能取得進項發票抵扣，而銷售舊商品時還要再次繳納增值稅，從而造成了企業不必要的多交稅款。

華聯商場電器賣場開展以舊換新活動，每臺舊電視機折價200元，同時給顧客發放200元的折價券。假如顧客在賣場購買一臺2000元的新電視機時，抵減現金200元，實付1800元。按稅法規定，需交納以下稅款：

售新電視機繳納增值稅=2000÷（1+17% ）×17%=290.60元

購入舊電視，無抵扣發票，不能抵扣進項稅。

以200元每臺售出舊電視機應交增值稅200×17%=34元

應繳增值稅合計=290.60+34=324.6元

如果選擇和廢舊物資回收公司合作，改變購進舊商品的主體，由廢舊物資回收公司以每臺200元的價格直接收購舊電視，并發給顧客200元的折價卡，在顧客購買新電視時抵減現金。賣場憑借回收的折價卡每月和回收公司結算。企業有關計算如下:

售新電視機應繳納增值稅=2000÷（1+17% ）×17%=290.60元

收到顧客交回的折價卡作為應收廢舊物資回收公司的應收賬款。

月底賣場開具收據，從廢舊物資回收公司收回200元應收款。如此核算，比商家自己收購舊物資少繳納增值稅34元。

以舊換新時，以第三方廢品回收公司或者電器生產廠家作為收購舊物資的主體，從而可以避免多交稅款。

三、商業零售企業對促銷形式稅務籌劃

商業零售企業常見促銷方式的稅負及實際利潤比較如表1。

經上述分析比較發現，采用打折銷售稅后利潤最高，購物返現銷售稅后利潤最低，無論是購物贈物還是購物贈券，稅負和稅后利潤都相同；打折銷售稅負最低，購物返現稅負最高。由此可見，基于法律角度，進行合理的稅務籌劃，不求稅負最低，只求企業實際利益的最大化。

實際工作中，一些零售企業在選擇和設計具體的實施方式時，往往為“促進銷售”而促銷，只賺到人氣，沒賺到利潤。銷售額擴大的目的是實現企業實際利潤的增加，因此在營銷策劃的同時進行稅務籌劃，從整體上科學地進行謀劃，使營銷方案更有實效。

對于買贈銷售的促銷行為，為了避免被當作視同銷售而多交稅款，銷售時可將贈品與正常銷售商品打印在同一張發票上，再將贈品的金額以折扣的形式，直接在銷售發票中以負數列示，將贈品轉化為折扣，直接扣減銷售額，使企業實際利潤最大化。

購物返券與買贈銷售的稅負是相同的，其區別在于購物送物必須在當期視同銷售，而購物返券確認納稅時間是貨物發出時，商場因此可能獲得延期納稅的收益。同時，贈送非兌現禮金券的促銷方式容易刺激消費者的大額購買，增加顧客選擇商品的余地，因而比一般的贈送實物更受歡迎。對于商家而言，持券購買，增加了消費者在商場內的滯留時間，也有利于擴大商品的銷售額。

對于購物返現的促銷活動，如果返贈現金以折扣形式在發票上體現，可以少交增值稅，免交個人所得稅，扣除應納稅所得額。

積分返利的稅負和買贈銷售相同，對于此類促銷，原理上還是轉化為折扣形式，避免視同銷售。顧客使用積分，換取商品時，在發票上列明貨物標價、積分折扣金額、實收金額，會員積分可以完全當作銷售折扣處理，避免視同銷售而多交增值稅，同時，如果把積分換購商品擴展至全場，會員因為可選擇商品的范圍的擴大而更加容易接受。

由此可見，對于上述各種促銷手段的稅務籌劃，其關鍵是將各種打折、贈送行為，轉換成商品的折扣形式，以期達到直接扣減銷售額，少提增值稅銷項稅的目的。

如果買贈銷售時，贈送的現金、購物券和實物與企業生產銷售密切相關的，應計入企業廣告促銷費用，允許稅前限額列支；而捐贈與企業生產經營無關，企業不通過非營利機構的捐贈一般不得稅前扣除，需要做納稅調整。

篇10

一、內化于心，凝聚“天人合一”的精神文化

精神文化是學校群體共同的心理和行為中體現出來的理念、價值體系、心理特征及精神價值傳統，是在長期的教育教學實踐中慢慢積淀起來的。它構成了學校文化的內核，決定著學校的校風、學風和教風，制約著學校文化系統的取向和性質，需要精心的培育、長期的積淀，并與時俱進。

我校經常發動學生、教師、校長講身邊歷久彌新的教育故事。這樣的“草根故事”源于真實的生活，是師生思想價值觀的體現。在此基礎上提煉其共性的東西，就更接近思想的深處，也更容易被認可、維護和發揚，這是學校精神文化的主要來源。

融人適合的社會文化因素和校長的思想價值觀，整合、提升、凝聚，最后回到廣大師生中去，這樣的精神文化才會有鮮活的生命力。每年的開學典禮上，學校總會從發展歷程中擷取幾個故事，提起幾位先賢，推崇“幸福由努力和負責中來”的校訓，與師生們溫習共享。學校以“大愛”為核心價值觀，將精神文化的核心確定為“大愛育人，責任于行”，凝聚了“自主、活潑、樂學、進取”的校風，以及“幸?？鞓方逃边@一核心辦學理念。

二、固化于外，彌散“虛實結合”的物質文化

在校園文化建設中，物質文化是校園文化建設的重要途徑和載體，其建設狀況在一定程度上直接影響著校園文化的質量和整體水平。物質文化的建設既包括校園內可見可觸的客觀存在物，如各種建筑物、文體活動設施等教育教學硬件設施，還包括可觀可賞的環境布局。內涵豐富的物質文化，從一個側面反映了師生員工的素質和創造能力，同時對身在其中的學生起到環境育人的作用。

我校在物質文化建設中做到“一樓一主題，一隅一文化”，堅持從傳統文化中汲取幸?？鞓返闹腔郏⑵潼c染在本無溫度的建筑與自然環境中，使一切有了色彩與溫度。在我校，建筑是凝固了的教育，教育自由流動于建筑之中。啟智樓、啟慧樓、啟德樓、啟秀閣、啟真樓、啟正樓、啟蒙樓，普通的七座建筑也具有了不普通的文化求索。每個樓中的主題不是單純策劃出來的，而是扎扎實實做出來的教育場。大量的學生作品在少年科學院、少年文學院、少年書畫院、少年健體大廳呈現。這里不僅是學生創造、游戲的樂園，更是學生展示個性，呈現風采的舞臺。

學生是學校教育的主體，任何一種學校精神文化的傳遞、創造，都離不開主體的作用。所以，學校文化建設是否有成效，不僅要看它對學生的影響程度，更要看學生參與建設的程度，看這個文化的“場”有多大的吸引力。一個扎扎實實的文化教育場是基點，也是一切教育成功的必然走向。

陸機在《文賦》中說：“課虛無以責有，叩寂寞以求音?！奔磸奶摕o中求實，從寂靜中求聲。我校正是這樣將幸福陜樂的智慧春風化雨般地“化”人環境中，從無聲的建筑中求聲，外感而內通，以無聲的召喚引領著學生的成長。

三、融化于制，歷練“剛柔并濟”的制度文化

制度是學校的文化契約，也是學校管理者和師生共同遵守的契約。學校要生存、發展，一定離不開制度建設。作為學校文化的一個重要組成部分，它既是制度又是文化。制度與文化是一種相互依存的關系，制度是硬文化，文化是軟制度。

營造師生和諧發展的制度文化，首先應堅持“以人為本”的管理思想。在制度制定方面走群眾路線，讓教師充分發表意見，充分參與討論修改，然后再組織實施，并在實施中逐步完善。這種人性化制度形態的校園文化把“軟文化”與“硬制度”熔于一爐，在人文精神輝映下建章立制，用科學的規章制度保障人文關懷。

制度是教師的行為指南和行為底線，合理的制度可以保證建立起良好的校風、教風、學風，保證學校朝著既定的目標順利發展。所以，在管理中，學校將制度作為剛性管理來規范教師行為，將情感作為柔性管理來凝聚教師心靈，冷熱相融，剛柔并濟，使學校的文化理念在師生身上知行歸一，氣韻相合。四、物化于象，伸展“有無相生”的課程文化

學校的育人目標需要通過課程來實現，這就決定了課程文化是學校文化中最主要、最根本、最核心的部分。從課程目標的提出，到課程體系的構架，再到課堂教學的實施，都要圍繞學校的核心教育理念和育人目標進行。課程文化的建設同樣要本著“繼承中發展，發展中創新”的原則，反復研討國家課程政策、社會發展的需要、學生發展的需要，才能走出符合學校實際的課程建設之路。

目前，國家、地方、學校三級課程管理的政策范式，賦予了學校更大的改革空間。我們圍繞學校的育人目標加大了課程建設的力度，將校本執行課程理解為國家、地方課程的校本化實施和學校自己開發的課程兩大部分，構建了選修和必修兩大體系。選修包括學科課程和學校的特色課程，必修包括走班課程和社團課程。以更好地落實國家課程標準，培養全面加個性的“書香人、文明人、自信人、快樂人”。

五、實化于行，形成“返璞歸真”的行為文化

行為文化是學校的教師與學生，在教學管理與學習生活中對精神文化的實踐與傳承。學校行為文化是學校辦學理念融化到師生血液里的過程和外化，是學校育人活動中最直接、最廣泛也是最深刻的部分。學校行為文化需要全體師生的參與和堅持，才能達到文化育人之境界。

我校通過“引路子、架梯子、搭臺子”促進教師成長，本著“特色培養、揚長避短、典型帶動”的原則，打造“和而不同”的教師隊伍，引領教師成為不同領域、不同層次、各具特色的名師。倡導教師把微笑帶進課堂，把激情融人教育，打造“仁愛、敬業、創新”的教風。引領教師以“仁愛”化人，打造真心、真情、真誠關愛學生的仁愛之風，激勵教師內外兼修、品位與品格雙贏。