房地產行業發展規劃范文

導語：如何才能寫好一篇房地產行業發展規劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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1.房地產行業快速發展，房價快速提高。

在中國城鎮化政策開始實施之后，中國城市人口大幅度增加，這樣便大大的增加了對城市房屋的需求。但是當前中國房地產發展的模式還比較落后，仍然實行的是之前政府購買土地再賣出的形式，這樣嚴重造成了房地產市場無法全面根據市場經濟發展的需要進行合理調節。正是因為房地產行業與市場經濟發展不相符，從而導致了房價快速上升。尤其是一些一線、二線城市，房價的上升幅度基本上已經不科學了。同時房價的不合理上升也在一定的程度上影響了房地產朝著穩定健康的方向發展。

2.房地產適應市場經濟發展的程度較低，市場發展不成熟。

由于房地產市場興起時間較短，市場發展還不健全，而房地產行業適應市場經濟發展的程度較低，同時由于房地產行業在發展的過程中具有一定的特殊性，以及受到中國基本國情的影響，導致中國房地產行業尚未形成適合房地產行業發展的買方市場，從而導致了房價在發展的過程中無法真實地反映出供需的要求。當前房地產開發單位還片面追求高層次、高水平發展的產業結構，其中較為高檔的房屋建筑供應較多，但是中低端的商品房供不應求。這樣的現象嚴重影響了城市人們的正常生活，大大降低了人們的生活質量。

3.目前與房地產行業相關的金融體系發展不完善。

在房地產行業的發展過程中，其需求的資金大大超過了其他基礎的生產行業。正是因為這個原因，資金成為了房地產行業開發過程中一個非常重要的問題。其中一個非常直觀的問題就是當前銀行所制定的松緊政策，對房地產行業的發展起著較大的影響。雖然銀行已經針對房地產行業制訂了較為完善的資金管理制度，但是仍然存在著很多不成熟的方面。其中主要表現為很多房地產行業的開發商過度依賴國家銀行貸款，而自己擁有的資金較少，一旦出現了資金需求缺乏的現象便會直接影響到房地產項目的工程進度。這樣的現象則不利于房地產開發商的可持續發展。同時，由于當前銀行對于房地產行業的監督機制還不健全，其承擔的發展風險也較大，銀行出于自身資本安全的考慮，會謹慎選擇放貸對象，這將直接限制房地產開發上的融資途徑。

二、目前推動房地產經濟穩定健康發展的對策

（一）強化政府經濟職能，推動房地產市場走向成熟化

根據當前房地產行業發展的狀況進行綜合分析，中國當前房地產行業的投資環境尚且處在繁榮的發展階段。這樣的現象有利于房地產快速向前發展。但是從當前房地產行業的經濟發展情況來看，房地產行業基本進入到了略成熟的階段。在今后的幾年里，通過對房地產市場進行調控，有利于房地產行業朝著理性的趨勢發展。但是，房地產是現代城市建設的重要一部分，而房地產消費又屬于長期投資的一種項目，涉及的資金數額較大。因此，通過強化政府經濟職能，推動房地產市場走向成熟化，有利于保證房價朝著合理化的方向發展。其中，在市場經濟不斷發展的背景下，政府調控房地產行業主要是通過科學規劃、經濟調節、法律法規等宏觀調控手段。通過合理調整房地產的價格，促使房地產朝著科學合理的方向發展，推動房地產市場更加繁榮穩定。

（二）制定科學化的發展規劃，推動房地產經濟健康發展

在中國當前社會經濟快速發展的背景下，房地產改革尚且處在初級階段，面臨著重大管理方式和發展模式的調整。很多人錯誤的認為房地產行業發展主要是為炒房創造了條件，這樣的觀念不利于房地產科學健康的發展。主要表現在以下幾個方面：房地產開發商通過對商品房和小商鋪直接進行出售，從中獲得經濟利益；有的開發商則通過對大型商場和寫字樓進行長期出租，通過經營的方式從中獲得經濟利益；有的房地產開發商則將房子裝修成娛樂場所和工業廠房等，從經營中獲得經濟利益；而有些房子基礎設施則是作為公共基礎設施存在于城市中，雖然沒有直接獲利，但卻在無形中提升了城市的整體形象，有效增加了城市發展的經濟價值。因此，在當前房地產行業的發展過程中，應該根據國家經濟發展的基本情況，進行綜合規劃，努力做好現代城市發展的建設工作。堅持制定適合房地產經濟科學發展的途徑，深入了解房地產行業發展中各種經濟關系，促使房地產行業能夠朝著穩定健康的方向發展。

（三）建立完善的金融支撐體系，為房地產行業的發展提供重要的條件

在目前房地產行業的發展過程中，由于過度依賴金融機構資金支持，房地產開發單位與金融機構之間的聯系非常緊密。因此，需要根據中國經濟發展的基本情況，建立完善的金融支撐體系，然后從根本上解決房地產行業發展的資金問題，為房地產行業的發展創造良好的條件。除此之外，為了能夠有效解決房地產行業發展中各項資金流動的問題，中國政府還應該根據房地產行業發展的實際情況建立科學合理的抵押貸款二級市場。堅持實現中國房地產市場貸款的證券化，努力將整個房地產一、二級市場納入到國家整體經濟的發展中，推動中國房地產市場與資本市場合理的聯系在一起。只有這樣才能夠從根本上解決中國房地產行業發展過程中的資金問題。更重要的是建立房地產金融二級市場，還有利于降低各大銀行貸款的金融風險，有效推動房地產行業更好地適應市場經濟化的趨勢發展，有效提高整個房地產行業的經濟價值，促進中國國民經濟穩定的發展。

（四）建立科學化的管理機制，明確房地產經濟發展的主體

中國當前房地產市場在發展的過程中出現了很多問題，而且這些問題基本上都是深層次的。通過分析得出，造成這些問題的原因是多方面的。因此，為了有效改善當前房地產行業發展中的問題，便需要建立科學合理的管理機制，充分明確房地產經濟發展中的主體。通過利用政府職能進行科學調整，將推動房地產行業發展的各項政府職責落到實處。同時，還應該不斷完善房地產市場發展的相關法律法規，為房地產市場能夠穩定發展提供重要的條件。因此，需要根據中國經濟發展的基本情況，構建與中國經濟發展相適應的房地產法律體系，從而促使中國房地產市場更加規范化。通過將房地產行業發展的基本情況納入到國家的法律體系中，促使房地產經濟更加規范和穩定，確保房地產行業能夠朝著穩定健康的方向發展。

（五）以科技創新為依托，推動房地產經濟穩定發展

房地產經濟的可持續發展，應當以科技創新為依托，知識經濟，科技發展水平的提升，對于推動國民經濟的發展的作用越來越大，并逐漸成為主導作用。房地產科技的創新和發展，對于改善人們的生活，工作環境具有重要意義；能夠引領房地產智能化的發展；并提升資源的利用效率，減少污染，增加房地產建設的環保性。更重要的是隨著科技的發展，人們將突破原有的思維方式和生產方式，探索合乎人類生存發展的模式，將房地產發展和人類居住文明引上新的臺階。

三、結論

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日前，在一個座談會上，有兩位成功的企業家在介紹經驗時說的話，引起我的共鳴和思索。其一是一位國有房地產企業總經理說：國有企業要有三個不辜負，一不辜負國家。因為企業是用國有資金、在國家政策指導下發展；二不辜負業主。因為業主購買房屋，就是企業的上帝；三不辜負歷史，在歷史的長河中，能夠有一個發展的機會，就要在史書上留下光彩的一筆。其二是一位在海外發展的民營企業董事長，他總結自己企業在海外發展的經驗，就是既要遵守所在國的法律、依法發展，同時要推介中華文明、引領發展，從而展示中國人對歷史、對人類發展的責任。

這兩家企業，均在業界取得良好的成績。兩位企業家的經驗，發人深思。他們不約而同地講到了企業的社會責任和歷史責任。確實，企業家們能夠將國家和人民的利益放在重要的位置，將對歷史的責任感放在重要的位置，就會遵紀守法，合法經營；就會統籌運作，長遠考慮；而不會追逐一時的企業短期效益，不掙昧心錢，從而為企業的長遠發展打下堅實的基礎，也會取得長期穩定的效益和發展。

當下中國的房地產行業，在快速發展的過程中，為經濟社會的發展做出了巨大的貢獻，取得了很大的成績，但也存在一些不如人意的地方。有一些短期看來很有效的政策、措施，也許成為今后發展的瓶頸；有些房地產企業為了本企業的利益，不惜損害國家和業主的利益。因此，筆者認為，作為當下中國的房地產行業的從業單位，乃至每一位從業者，都需要肩負起一定的社會責任和歷史責任。首先，作為政府管理部門，要從中國的實際國情出發，將老百姓的需求和我國的資源現狀、未來發展結合研究，制定科學合理、可持續的房地產發展規劃和切實可行的實施方案，既不欠現代人的賬，也不花子孫的錢；其次，作為房地產企業，要在追逐企業利潤最大化時，確保兼顧國家和業主的利益；第三，作為管理和研究者，要以對社會、對歷史負責的責任感，認真思考房地產行業發展中的有關問題，制定適宜的解決方案，提前預測發展中的問題，消除一些不穩定的因素，保持房地產行業持續健康地發展。

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【關鍵詞】房地產行業；高新技術產業；發展影響

1 引言

高新技術產業是以高新技術為基礎進行高新技術及產品研發、開發、生產、技術服務的企業集合，是知識和技術密集的產業，具有較高的經濟效益和社會效益，目前主要包括信息技術、生物技術、新材料技術三大領域。1988年起，我國就開始實施高新技術產業化發展計劃，將創辦高新技術產業開發區和高新技術服務中心作為重要內容，并探索出了一條具有中國特色的發展高新技術產業的道路，經過二十余年的發展，已經開成了各具優勢和特色的支柱產業，在我國經濟建設和人民生活中起著極為重要的作用。房地產業作為我國經濟的重要組成部分，也受到高新技術產業的影響，在房地產市場變化莫測、前景不明的今天研究高新技術產業對房地產業的影響有著重要的理論價值和實踐價值，對促進房地產行業的健康發展有著極為重要的意義。下面，本文就高新技術產業對房地產業的影響進行淺要的探討。

2 高新技術產業繁榮了房地產市場

分析各地房地產行業的發展和變化，我們可以發現，很多地區房地產的發展和變化都與高新技術產業的發展有著極大的關系，不少地方甚至是以高新技術產業的發展作為房地產市場發展的源頭和核心。如總部基地、BDA國際企業大道、北京亦莊經濟技術開發區、中關村軟件園等知名高新技術產業園區，這些地區的房地產業即便是在國家宏觀調控不斷加強下，依然一枝獨秀的屹立于房地產市場，展現出一片蓬勃發展的跡象。實際上，高新技術產業發展是城市運營、城鎮建設的一個核心問題。實持由，城市是人類經濟活動的載體，城市主導產業直接影響了城市功能分區和土地區位關系，當前高新技術產業已經成為各大城市發展動力的核心要素之一，“產業先行、住宅跟進”的發展理念，使得高新技術產業的發展成為地區房地產業繁榮發展的動力源泉，作為一個增長點推動了房地產業的發展，并拉動了周邊地區的經濟發展，促進了房地產業的增長。如武漢光谷在2004年以前，其樓盤銷售周期是市區的兩倍，空置率極高，隨著光谷的發展該地已經相當于一座中等城市，其房地產市場迅速發展，并且向周邊地區輸入動力，刺激和推動著周邊地區的發展，其房地產市場發展速度遠高于全市，拉升了地區樓價和區域價值。再如美國佛羅里達，高新產業的迅速崛起，不僅使佛羅里達成為全美經濟版圖的重要極點，奠定了美國創新中心的地位，也影響了該處的人居地理，促進了該地房地產行業的繁榮發展。

3 高新技術產業提高了房地產商品使用價值

當前房地產市場呈現出全球經濟一體化、顧客需求個性化、房地產商品高新技術化的物點，房地產市場正迅速與國際接軌，房地產企業核心競爭力開始以房地產產品屬性、房地產成本優化、房地產企業管理模式等作為核心競爭能力。高新技術產業的發展，極大的改善了房地產行業商品的產品屬性，為滿足顧客個性化需求，打造現代化、人居型房地產商品提供了技術基礎。如當前房地產市場普遍推廣的智能化建筑、即是融合了建筑技術、通信技術、計算機技術、監控技術、自動化管理技術等，以為用戶提供優質高效的服務，靈活方便的使用性能以及安全舒適的環境，滿足用戶在經濟與生活現代化發展方面的需要。再如在當前環境污染嚴重、能源浪費突出情況下所提出的綠色建筑，在節能環保、資源利用、建筑材料等方面即受到了高新新技術產業的支持，以滿足人們的需要，提高了房地產行業商口的價值。此外，高新技術產業的發展，由于大量高新產業從業人員的聚集，對地區物業的開發、地區居住需求等很多方面也會帶來巨大的影響，這種影響在很大程度上會對房地產商品的使用價值構成量變向質變的轉移，促進房地產商品使用價值的提升。

4 高新技術產業改變了房地產業結構布局

產業布局一體化是全球經濟一體化和區域經濟一體化趨勢，提升地區經濟綜合實力和整體競爭力的戰略選擇。如在《珠江三角洲地區改革發展規劃綱要（2008-2020年）》中就明確提出“要以深圳市為核心，以東莞市、惠州市為節點的珠江東岸地區，要優化人口結構，提高土地利用效率，提升城市綜合服務水平，促進要素集聚和集約化發展，增強自主創新能力，面向世界大力推進國際化，面向全國以服務創造的新空間，提高核心競爭力和輻射帶動能力，并賦予珠江三角洲地區‘科學發展、先行先試’的重大職責……”高新技術產業是現代產業體系的核心產業之一，其快速發展在地區經濟建設中具有重要地位，并且形成了鮮明的產業布局特色。如珠三角地區以廣州、東莞、深圳為核心的“電子資訊走廊”，即培育了TCL、華陽、德賽等大型國有企業。大亞灣石化工業區集電子信息和石油化工兩大產業，光電一體化的產業協調發展格局，是又一新的產業格局。再如其它高新技術產業開發區、經濟技術開發區、民營科技園區、工業園區、軟件園、留學生創業園、農業高新技術園等以高科技產業為核心的科技產業園區，都是屬于城市經濟重點區域的高科技產業帶。

高科技產業對地區產業布局的影響，所帶來的群聚效應與“城鎮-產業”模式的發展，會使房地產行業發展的重點和核心發生轉變，從某一區域轉向另一區域，從某一發展模式轉向另一發展模式，其對產業發展和產業轉移的影響，更會對房地產行業重要資源的“土地資源”造成影響，改變地區土地資源開拓模式，構建出新的土地協調發展框架?；蛟诤侠硪巹?、產業協同、產業社區聯動下使土地價值迅速上升，或在產業轉移、土地配置不合理、環境污染下使土地價值下降失去產品價值和品位，并降低房地產市場原有供需水平。

3 結束語

房地產行業的發展是一個持續發展的過程，是事關人民群眾正常生活和社會經濟發展的大事，研究房地產行業的發展有著極為重要的意義。高新技術產業對房地產商品價值的提升、對房地產行業發展的促進、對房地產行業產業布局的改變，都極大的影響著房地產行業的發展，本文僅就高新技術產業對房地產行業的影響進行了淺要的探討，不足之處還望同行指正補全。

參考文獻

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[2]余明江.產業集聚的創新力與競爭爭力研究[J].安徽農業大學學報（社會科學版），2005（05）

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關鍵詞：房地產經濟；管理；問題；對策

一、目前房產經濟管理中存在的問題

在房地產快速發展的過程中，從而使相關企業也逐漸認識到了房產經濟管理的重要性，為了使自身的競爭實力可以實現明顯的提升，從而進一步加大了房產經濟管理工作。但是，在實際的房產經濟管理工作中，因為受到多種因素的影響，造成在很多方面還存在著一定的缺陷。結合目前的實際情況來看，在房產經濟管理中存在的問題主要體現在了以下幾個方面。1.沒有加強對房地產經濟管理的認識在目前的房地產經濟管理工作中，還存在著非常多的管理問題，其中一種非常普遍的現象就是沒有加強對房產經濟管理的認識。存在非常多的房地產企業會認為房地產經濟管理與企業的財務管理之間存在一定的聯系，所以企業通常都會將房產經濟管理工作交由相應的財務部門進行管理，這種問題的存在，會對相關部門的工作質量造成非常嚴重的影響。2.房產經濟缺少明確的管理目標，政策方面不具備穩定性在房產經濟管理工作開展過程中，在各個方面還存在一定的缺陷。首先，房產經濟管理目標不具備確定性。目前，在我國社會經濟不斷發展的背景下，房地產行業在發展過程中為了可以保證供需之間的平衡性，避免房價出現快速上漲，保證在購房方面可以滿足社會的相關需求，我國的政府部門針對房地產經濟管理進行了嚴格的調整。但是，因為受到市場經濟發展的影響，房地產市場本身在發展過程中還存在著非常多的缺陷。另外，在對相關政策進行制定的過程中，制定人員沒有對房地產行業的發展狀況以及未來的發展目標進行全面的了解，所以在整體的發展目標上不夠明確，這也是造成一些問題產生的主要原因。其次，房地產相關政策不具備穩定性。目前，雖然我國相關的政府部門已經制定了相應的房產經濟管理政策，同時對于房產的價格也做出了有效的控制，一些與房地產行業稅收相關的政策已經得到了全面落實。但是，房產的價格卻沒有因為政策的實施而發生相應的改變，局部地區還呈現出了上升的趨勢。最后，房地產政策的調控力度不足。結合目前的實際情況可以了解到。我現有的房地產行業調控方式涉及的類型較少，在整體上呈現出了非常明顯的單一性，這就造成無法在根本上對房地產行業發展過程中存在的問題進行有效的解決，很多政策無法滿足房地產市場穩定發展的相關要求。因為在政策方面不具備針對性，所以對國家的行政資源形成了非常嚴重的浪費現象。3.缺少完善的房地產經濟管理機制首先，房地產經濟管理的作用沒有得到充分的發揮。如今，房地產已經經歷了較長時間的發展，現在已經進入非常重要的調控時期。在最近幾年的發展過程中，政府部門逐漸對房地產管理工作引起了高度的重視，并且也根據實際情況出臺了非常多的管理政策，但是這些政策卻沒有得到全面的落實和實施。主要是因為相關部門沒有加強執行工作，這就造成房地產的經濟管理只是流于形式，從而造成相關政策的作用無法實現充分的發揮。其次，還存在部分政策不具備明顯的操作性，所以在實施過程中也引起了一些爭議；另外，相關政策不具備連續性。主要是因為我國相關的政府部門沒有對目前房地產市場中存在的問題進行全面的了解，所以，不能有目的性的制定出長期的經濟管理政策，這將對房地產經濟管理工作的實施帶來一定的影響。4.相關法律以及法規體系不完善結合目前我國房地產經濟管理的現狀可以了解到，要想保證房產經濟相關政策可以得到有效的實施，首先必須具備完善的法律與法規政策。我國的房地產行業現在正處于初級發展階段，并且還不具備完善的法律與法規體系。雖然房地產經濟管理工作已經涉及了整個過程當中，但是現在還不具備房地產整個階段的經濟管理方法。另外，我國房地產的法律與法規政策不能滿足房地產行業的發展需求，經常會出現法律真空的現象。

二、提升房產經濟管理水平的相關措施

1.加強對房產經濟管理的認識房地產經濟管理工作與其他部門工作之間有著非常密切的聯系，通過經濟管理工作的全面落實，可以在很大程度上加強房地產企業各部門之間的溝通交流工作，從而保證各個部門的職責作用可以實現充分的發揮，這對于整個房地產行業的發展有著非常重要的促進作用。對于相關的房地產企業而言，要想保證經濟管理目標可以得到有效實現，一定要加強對房產經濟管理的認識工作，在此基礎上選擇科學有效的管理方法，并在施工工作開展之前對經濟管理計劃中存在的缺陷做出相應的調整，保證經濟管理計劃在整體上具備一定的科學性與合理性。在投標工作正式開展之前，應該對項目隨處位置的實際情況進行全面的考察，主要是看自身情況是否滿足實際的建設要求，對房地產經濟管理中的內容進行全面的了解，從而為房產經濟管理工作的實施提供良好的基礎條件。2.制定房地產行業長期發展規劃首先，應該對具體的發展目標進行明確。如今，我國市場經濟正處于改革的重要時期，在經濟結構以及發展方向上都發生了相應的改變。對于房產經濟管理人員而言，一定要對具體的管理目標進行明確，全面認識到房地產行業長期發展的重要性，與房地產行業的發展目標之間實現有效的結合，從而保證在目標上具備一定的科學性。其次，對房地產經濟發展總體思路進行明確。一定要站在整體的角度上進行分析，對目前房地產行業的發展方向進行全面的了解，在此基礎上構建出長期的發展目標，通過這種方式可以促進城市實現更加快速的發展，同時也能滿足居民對住房的相關需求。最后，應該對目標進行有效的分解，有目的性的開展房產經濟管理工作。在總體規劃基礎上，一定要對中短期的發展目標進行科學設定，對目前房地產發展過程中存在的關系交叉現象進行有效的梳理，對市場中存在的不規范行為進行合理的控制。3.構建完善的房地產經濟管理體制對于相關的房地產企業而言，要想保證房產經濟管理工作可以實現有效的落實，一定要結合實際情況構建出完善的經濟管理體制，這樣才能使自身的適應能力以及調節能力實現明顯的提升。企業一定要根據實際情況對管理制度進行靈活的運用，保證企業可以獲得良好的發展空間。在對管理制度實施的過程中，如果在其中發現問題，一定要及時采取有效的措施進行解決，這樣才能避免產生一些不必要的損失。針對我國相關的政府部門而言，應該在整個房產經濟管理中發揮出自身的調控作用，中央政府與地方政府之間可以做好互相配合的工作，對違規現象進行合理控制。4.完善房地產中相關的法律法規政策對于房地產企業而言，在經營期間，要想提升經濟效益，實現穩定發展，少不了法律法規政策的支撐。因此，在具體的環節中，要不斷總結經驗，根據企業實際經營現狀來制定與之相符的法律法規政策，進而使其和我國房地產經濟發展需求相符合。并且，有關部門要從我國國情入手，構建滿足社會經濟需求的房地產法律制度，借助國家法律的幫助來推動房地產經濟管理進程，大力監督市場運行情況，使其更加呈現合理性和規范性。（1）頒布政策的主要目的是為了對房地產市場行為加以約束，然后在政府干預的基礎上來規范市場經濟，使其朝著穩定性方向邁進。（2）構建房地產市場經濟調控體系，全面落實房地產政策，將城鄉規范準則和土地管理體系結合到一起，以此發揮出重要的作用，從而引領房地產經濟又好又快地發展。（3）在后期服務中，要明確論述房地產交易情況以及開發建設管理情況，使房地產經濟管理行為具備法律性，進而促進房地產行業的穩定經營。

三、結語

房地產經濟管理工作，本身具備復雜性特點，它包含的環節比較多，因此，必須加以重視和監督。在這一階段中，要想促進房地產行業的穩定發展，做好房地產經濟管理工作，首先要做的便是健全現有的經濟管理體系，加大對法律法規的建設力度，使房地產政策更加具備完善性。當前，全面實施和監督房地產經濟管理工作，是每個房地產人員自身的職責，所以，必須對房地產市場加以規范，防止出現違反規定的現象，進而實現房地產行業穩定發展的目的。

參考文獻

1.王猛，呂億環.淺論房地產經濟周期問題.轉變經濟發展方式與經濟規律，2010（2）.

2.傅光明.論開征物業稅對中國房地產經濟的影響.中國制度經濟學年會論文集，2016.

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關鍵詞：房地產經濟；經濟管理；現狀

引言： 目前中國是全世界公認的房地產市場大國，自改革開放以來，伴隨著城市化進程的快速發展，中國的房地產業也得到了迅猛的發展。我國房地產業的快速發展對于促進國民消費、刺激擴大內需、促進拉動投資、改善居民居住條件和城市面貌做出了巨大貢獻，同時也帶動了建筑建材業的發展，為社會創造了更多的就業崗位和機會，帶動了社會經濟的發展。盡管房地產行業給社會帶來了如此多的益處，但是目前中國的房地產行業發展還存在著嚴重的問題。比如，新型城鎮化將導入大量就業人口到城鎮，無疑，房地產行業將從中受益。但專家表示，房價太高使得人口“進不來”，阻礙城鎮化發展。另一方面，“人口進不來”又阻礙了城鎮化發展。

一、房地產經濟現狀以及存在的問題

受我國經濟水平的快速發展及種種政策的影響，房地產業近幾年得到較快發展，人民居住水平明顯改善，但是快速發展的同時也存在著一些問題。？

1、房地產投資出現區域性失衡。

房地產投資大量集中在東部經濟發達地區尤其是大城市，而中、西部及小城鎮投資不足。？

2、房地產投資出現結構性失衡。

主要表現為投資主要集中于一般商品房、高端住宅、寫字樓等，而供中低收入階層居住的經濟適用房和廉租房嚴重不足。一方面，高收人者投機炒房，低收人者卻無力購房；另一方面，房地產業增長迅速，但空購率也在不斷提高，出現了所謂“二元結構”，一旦矛盾集中爆發，后果不堪設想。？

3、房地產投資增長起落過大，不利于經濟平穩增長。作為固定資產投資的重要組成部分，近年來房地產投資同固定資產投資一樣，大起大落。

4、炒房團體日益壯大。

炒房是伴隨著房地產業的發展而產生的投資行為。由于政策影響，房市攀升，一些人借機囤積房源，轉手獲利，這一類的特殊投資行為被稱為炒房，它是市場經濟發展到一定時期的產物。炒房有一般性炒房，也有違法性炒房。違法炒房行為也是炒房團（炒房者）利用其資金、信息等優勢操縱市場，影響房地產市場價格的集中表現，它們影響了房地產市場的正常秩序。炒房團的危害：其一，抬高了勞動力成本，削弱了國民經濟整體競爭力。其二，進一步加劇社會貧富差距。其三，透支社會財富、抑制社會有效需求。其四，削弱整個社會的風險承受能力。其五，扭曲了整個國家的產業結構。其六，不利于城鄉二元結構的融合。

其七，不利于發達地區的產業升級和企業家創業精神的發揚。其八，促使地方政府產生房地產依賴癥。

二、房地產經濟管理制度存在的問題？

近幾年來。我國房地產市場管理目標都集中在盡快實現房地產市場供需的總體平衡。抑制房價的過快上漲。實現居者有其屋。然而對于我國當前所處的社會經濟發展初級階段的認識不到位。我國房地產經濟管理在房地產市場一些問題的認識上和長期的規劃上還不是很清晰。同時，政策目標的模糊不清、政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。自2003年以來，我國的房地產調控工作從未停歇過，每年都會出臺相關政策力圖調控房價。但是數年來，為何中國多數城市目前的房價是屢調屢漲，越調越高，下面就簡要列舉目前的房地產經濟管理制度存在的一些問題：

1、管理目的模糊不清，缺乏明確的相關政策

近些年來，我國房地產行業一直以控制房屋供需平衡、抑制房價過快上漲為目的，然而缺乏一些相應的合理規劃，缺乏長遠目光。在國家政策方面，存在短期政策手段與長期規劃相背離現象，為投機倒把者留下漏洞。

2、相關法律法規體系的不健全？

從世界各國房地產市場的發展的經驗來看，完善的法律法規體系是保障房地產市場良性運行的先決條件。我國房地產市場法律法規的建設進程明顯落后于當前我國房地產高速發展的需求，導致法律真空現象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理。即使在特定領域相關的法律法規已初步建立。但與此相配套的條例、實施細則不完備，造成房地產市場，特別是土地交易上政令不通、有法不依、執法不嚴，陷人惡性循環中。加上已有法律法規落實不到位，使得法律應有效力大打折扣。？

3、機制不完善，管理流于形式？

我國房地產經濟管理已跨過了十幾個年頭。房地產成為我國政府經濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規定只流于形式。目前，我國房地產市場正處于快速發展的過渡階段，房地產業高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。三、房地產經濟管理建議？

（一）制定長期發展規劃， 指導短期實踐？

我國正處于體制改革不斷深入的關鍵時期。要深刻認識到房地產行業的可持續性發展對于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質的重大作用及其在促進我國經濟增長和經濟轉型的獨特地位。在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產經濟管理的總體思路。在追求短期效應的同時更應確立長期發展目標。以滿足我國日益增長的城鄉居民的實際居住需求和城鎮化建設的需要，以促進和保障我國社會及國民經濟的穩定和諧良性發展。在對我國房地產業的整體發展狀況做充分實調研工作的基礎上，出臺房地產業的中長期發展規劃，這才是確保房地產業長期健康穩定發展的有效途徑。？

（二）健全房地產市場調控體系？

要根據房地產市場運行中出現的新情況新問題，加強政策協調配合，注重分類指導，提高房地產調控的針對性和有效性。要有效遏制投資投機性購房；調整和完善房地產開發、銷售、租賃、中介服務和持有等環節的稅收政策。強化房地產經營風險防控防范措施；進一步落實地方政府責任和問責機制，把保障基本住房、穩定房價和加強市場監管納入經濟社會發展的工作目標；完善土地供應政策，增加住房用地供應總量。

（三）完善相關法律法規體系？

當前實現我國房地產市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產法律法規。建立起具有中國特色的完整房地產法律體系。實現房地產市場運行的規范化和房地產經濟管理行為的合理法和合法化。首先，應以法律來有效制約政府的經濟管理作用的發揮，避免政府過多的行政干

（四）加快保障性住房制度建設？

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關鍵詞：一級土地整理；收益分配；稅收籌劃

一、相關概述

近些年來，伴隨著我國經濟社會的不斷發展，城鎮化水平不斷提高，房地產行業已經逐漸成為我國經濟社會發展的重要支柱產業。房地產行業發展健康與否，直接關系到我國經濟社會發展的質量。與此同時，我國對于房地產行業的發展也出臺了一系列的宏觀調整政策，這有助于規范和完善房地產行業發展，減少房地產行業發展中的不規范行為。從這個角度上看，我國房地產行業受國家宏觀調控政策的影響比較大。另外，土地整理市場跟房地產行業之間具有密切的關系，在房地產行業發展的大背景下，土地整理市場也得到了較大程度的發展。正是基于此，越來越多的企業在生產經營領域上紛紛向土地整理業務拓展。同時國家對地方融資平臺也進行了規范和清理，這些都使得企業涉足土地整理市場的機會增加，并將土地整理業務作為企業的重要業務內容進行管理。因此圍繞土地整理業務，對其收益分配和稅收籌劃進行分析，對于進一步規范和完善土地整理市場，提高土地整理業務規范性都具有一定的指導意義。

二、一級土地整理概念分析

一級土地整理是指相關部門及機構在土地出讓之前，對該土地所進行的整理以及投資等相關過程的統稱。在土地整理過程中，土地整理參與者應當圍繞地區功能規劃、豎向標桿以及基礎設施配套標準等相關的指標進行落實，并在土地整理、征地補償、基礎設施建設、拆遷安置以及公共設施配套等方面實施統一的制度和流程管理，通過對土地進行投資、整理，按照既定規劃進行建設和安置，實現預定計劃的土地出讓和地塊建設開發。因此，土地整理的內容和環節比較多，包含了多個方面的內容和要素，需要遵循的法規和制度也比較多，涉及到多個機構和部門。一般情況下，一級土地整理活動的具體實施都是依靠政府部門來進行的，也有一些地區是由政府部門委托企業來對土地進行整理，政府部門對土地整理活動進行管理和監督。也有一些地區的土地整理是由國有企業或者相關的土地儲備機構來實施的。

三、一級土地整理的收益分配對象

一級土地整理在地區區域條件下的土地開發利用以及房地產行業發展中處于首要環節，一般都是在當地政府部門的主導之下進行，圍繞土地增值所獲得的經濟收益在一級土地開發商、一級土地使用者等各個利益主體之間進行收益的分配，通過在收益分配方案中協調和兼顧各個利益相關者的經濟收益情況，在此基礎上對一級土地整理和開發市場進行完善和規范，并在此基礎上進一步形成科學有效的土地開發模式。一般來講，在一級土地整理過程中會涉及到多個經濟利益主體，在利益主體的劃分上應當結合一級土地整理所涉及到的概念及相關內容，將一級土地整理過程中的收益分配主體劃分為地方政府、一級土地開發商以及原先的土地使用者三個部分。第一，地方政府收益分配主體。在一級土地整理過程中，地方政府相關部門扮演著重要的角色。地方政府應當圍繞地區經濟社會發展規劃對本地區的土地整理和開發、投資行為進行科學規劃和設計，確保本地的土地整理和開發行為跟本地區未來的發展戰略規劃進行有效銜接，切實做好本地區土地整理、開發的規劃工作。除此之外，還應當圍繞土地整理開發過程中的基礎設施建設、征地補償、拆遷安置以及配套設施建設等諸多方面實施有效的監督和主導。并且還需要在完成一級土地整理工作程序之后，對土地的二次開發和投資過程進行必要的參與和主導。第二，一級土地開發商。在一級土地的開發和整理過程中，一級土地開發商扮演著重要的角色。它既是中間者，同時也是實際的執行者，甚至也具有投資者的角色。開發企業要參與土地整理市場，就需要獲得政府相關部門的批準以及授權，并需要充足的資金來協助政府部門對土地進行整理和開發。在這一過程中，政府部門能夠獲得財政資金，而一級土地開發企業則可以獲得投資收益。第三，原有的土地使用者。盡管在土地開發整理之前，該土地在所有權上屬于國家，但是該土地的使用權是屬于原有的土地使用者，并且該土地使用者擁有該地塊的收益和使用權。在土地開發和整理過程中，土地開發商以及相關的政府主管部門應當征得原有土地使用者的同意之后才能夠對該地塊進行整理和開發，并且應當給予原有的土地使用者一定的費用作為征地拆遷補償。這些費用和補償是原有土地使用者在出讓土地的過程中應當獲得的經濟收益。政府部門和土地開發企業應當切實保障原有土地使用者對該地塊征用所要求的經濟補償權益。

四、一級土地整理的收益分配

第一，一級土地整理的收益分配途徑。政府相關部門、土地開發企業圍繞一級土地整理進行收益的分配，在分配的過程中有多種方式和手段。一方面，可以依靠政府相關部門以及授權開發商，在土地市場中對整理的土地進行公開的出售。將土地出售收入扣除掉必要的成本和費用后所獲得的收益，在政府部門和開發商之間按照約定進行分配。另一方面，也可以在政府的授權之下，開發商對整對土地進行整理和開發。對于土地出售過程中繼續中標，但是不能夠繼續進行二次開發的企業則應當上交相應的土地出讓金之后，按照部門和地區發展規劃進行土地二次整理開發，并以此來獲得相應的土地整理收益。第二，一級土地整理的收益分配。對于一級土地整理的收益分配過程，包含了首次分配和二次分配兩個環節。首次分配過程。土地經過一級整理之后，由相應的待開發企業進行商業轉讓，相應的土地出讓金則在各個利益主體之間進行分配。在一級土地整理過程中，整理的對象是原始土地。由于我國土地所有權歸國家所有，土地相關主體所擁有的只是該地塊的使用權。在一級土地整理過程中，所收到的土地出讓金需要扣除掉成本和費用以及相應的政府提取費用，并上交國家財政土地出讓金。在此基礎上對剩余的收入進行土地整理收益的二次分配。在一級土地開發整理過程中，發生的成本具有多個方面內容，包含了基礎設施建設費用、前期項目費用、工程建設費用、征地拆遷補償費用以及其他費用等。還應當根據國家土地政策法規，對土地收益基金和失地農民保障金進行足額提取。二次分配環節。二次分配環節是在一級土地收益分配的基礎上進行的，是對剩余收益的二次分配。在二次分配環節中，一級土地整理產生的凈收益是分配的主要對象。一級土地整理凈收益在將國家土地使用權出讓收入，扣除掉相關稅費以及一級土地整理成本之后，所獲得的收益就是一級土地整理凈收益。而土地整理的二次分配環節，則應當在土地整理開發企業以及政府相關部門之間進行，按照兩者之間原有的約定對剩余凈收益進行二次分配。一般情況下，二次收益分配的比例主要是取決于一級土地整理的難度大小。對于地理位置偏僻、整理難度大的地塊，一級土地整理開發商在收益分配上獲得的比重相對要高。圍繞土地收益的分配，開發企業和政府相關部門在土地收益分配完成之后，土地開發企業將成本費用以及法定公積金在收入扣除之后，按照相應的比例在股東之間對稅后利潤進行分配。

五、一級土地整理的收益稅收籌劃

土地整理是一項特殊的經濟活動。由于一級土地整理過程中，需要政府相關部門的主導和參與，同時土地整理環節和流程也比較多，往往涉及到的涉稅行為相對復雜。企業在一級土地整理過程中，往往會涉及到企業所得稅、印花稅、營業稅等相關稅種。另外，一級土地整理在稅法中沒有明確的規定，這就要求一級土地整理開發企業跟稅收主管部門進行友好的溝通，切實減少稅收管理風險，圍繞土地整理稅收優惠政策實施相應的稅收籌劃工作。在此基礎上，有效降低企業成本，同時減少企業稅費支出，增加一級土地整理開發企業收益和利潤。土地整理收益的稅收籌劃應當圍繞土地凈收益來開展工作，具體來講主要有以下幾點：一方面，要做好一級土地整理收益稅收籌劃的基礎性工作。圍繞一級土地收益稅收籌劃，要對前期的基礎性工作進行科學的設計和有效的整合。實現土地整理企業內部管理部門和業務部門，企業內部和外部相關政府主管部門之間的良好銜接。通過對會計報表進行完善，提高會計信息質量，增強會計信息的真實性和完整性。通過定期匯報會計信息，為企業管理決策提供有效的信息支持。合理安排管理決策，事先規劃稅收籌劃，切實降低企業納稅風險，增強企業稅收籌劃的科學性。另一方面，共同設立土地整理開發公司。在一級土地整理開發過程中，開發企業可以共同設立相應的土地整理項目公司，以此來爭取土地整理開發項目，并共同開發和整理以及投資。一般情況下，開發企業和政府部門可以共同出資成立相應的土地整理項目公司，并在出資方之間進行收益的分配。在項目公司管理上，應當通過掌握多數股權來控制關鍵管理崗位，確保公司權益，減少稅收責任。另外，還應當積極運用稅收優惠政策。尤其是對于開發難度大、地理位置偏僻的土地整理地塊，政府一般都給予一定的稅收優惠政策。一級土地開發企業可以充分利用此類稅收優惠政策，在降低納稅負擔的基礎上，提高經濟收益。也可以依靠成立項目公司等方式，在所在區域充分結合當地的稅收優惠政策，有效降低企業區域外的稅收壓力。

作者:喻小穎 單位:重慶市江津區土地整治中心

參考文獻

[1]范金梅、王磊、薛永森：土地整理效益評價探析[J].農業工程學報，2014（S1）.

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關鍵詞：房地產管理；多項目開發；管理模式研究

在新的地產市場形勢下，房地產企業要想繼續保持快速健康的發展勢頭，應盡快確立產品模式和管理模式。房地產多項目開發，作為當前形勢下最有效的管理模式，各企業應根據自身特點，有效的開發和利用。增強企業的競爭力、提高市場的占有率。這也是企業實現戰略目標的必然選擇。

1多項目開發的必要性

1.1多項目開發管理模式是房地產企業自身發展的需要

當前，我國的房地產開發企業普遍存在資產規模小、年開發量不大、資質等級低、企業經營能力與其擁有的資源存量不匹配現象，整個行業的發展處于比較松散的階段，資源集中度低、抗風險的能力差，缺乏有影響力的大型企業或企業集團引導整個行業的發展。所以，房地產只有擴大企業的經營規模，進行多個項目的開發，才能提高企業的抗風險能力，整合資源，必將有利與企業的長足發展。

1.2多項目開發管理模式是適應激烈的市場競爭的必然要求

當前，我國房地產市場已經進入到了買方市場，消費需求正在不斷變化，而去適應這種變化是房地產企業的生存之本。由于房地產市場競爭的不斷加劇，房地產企業開發項目的風險不斷增大，這就要求開發企業有較強的抵抗風險的能力。企業要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，就必須投入大量人力、財力，同時進行開發和管理的創新，形成企業自身的競爭優勢。但沒有一定的企業規模和資金實力，是根本不可能進行新產業研究與管理創新的。

1.3多項目開發管理模式是國民經濟和行業發展的迫切要求

房地產業是我國國民經濟的支柱產業，為適應經濟發展的需要，同時也為了實現產業的可持續發展，這就需要一批實力雄厚的大企業發揮市場的主體作用，在為市場提供有效的市場供給的同時，根據市場的變化和政府宏觀調控政策，及時調整企業的行為，確保市場穩定平衡。

1.4多項目開發管理模式是提高投資利潤率的有效保證

在國家新的房產市場政策下，房地產企業如果還是實行單項目開發模式，前期必然需要大量的現金流出。在企業資金有限情況下，融資費用以及項目的成本費用等必然要增加。而在銷售回款之后，就會有大量的資金流入，除了支付有限的項目資金費用外，大量的現金都只能存放在銀行。但在通脹率高于存款利率的時期，這種情況就要導致資金的縮水。結果是投資利潤率將遠低于預期的利潤率。所以，多項目開發模式一方面是適應了新的市場政策下房地產投資模式的變化，也是房地產企業實現資本、規?？焖贁U張的必然選擇。我國的房地產行業急待進行資源整合，通過行業的資源整合和企業的多項目開發管理，形成一批實力雄厚、具有較強市場競爭能力的大型房地產企業，為整個國民經濟的發展做出應有的貢獻。

2目前房地產公司所采用的多項目管理模式

當前，國內大型房地產企業多項目管理的主要模式大致有三種：矩陣式管理型、職能管理型和項目管理型。

2.1矩陣式管理型

矩陣式管理型指項目部是執行的主體，在管理上企業集團直接對區域公司實行監管，設計、拓展和銷售等職能將由總部職能部門直接管理，具體一般性業務則由區域公司自行管理負責。而項目部由各職能部門抽調專人進行組建，項目成員一方面對部門經理負責，也要對項目經理負責。這種管理模式的優勢是對外界環境的變化做出迅速的反應，避免了資源的閑置和浪費，但不足之處是人員所要受的雙重領導。

2.2職能管理型

智能管理型是完全由各職能部門根據項目不同開發階段來介入項目的管理。集團只監控管理到區域一級，項目及具體業務則由區域級直接進行管理。包括項目的拓展、項目的設計、工程和銷售等階段。這種管理模式的優勢是分工的高度集中和專業化，能把內部資源最大限度的反復利用起來，不足之處是對外界的環境變化反應速度慢，部門之間協調過多，造成決策緩慢的現象發生。

2.3項目管理型

項目管理型是指項目公司作為項目開發的主體，項目公司則下設拓展、工程、設計、銷售以及各職能崗位。這種管理模式的優勢是能迅速的對外部環境的變化做出反應，不足之處是總部對項目的控制不到位，造成了資源閑置的現象發生。

3目前房地產多項目管理模式存在的主要問題

在多項目開發模式日益興起的今天，多項目管理模式已經成為房地產企業在激烈競爭中能否取勝的關鍵所在，但與單一項目開發模式相比，多項目開發所存在的問題也不可避免的暴露出來。也勢必會面臨許多新的管理難題，如成本的壓力、資源的競爭以及市場目標快速變化等。

4多項目開發管理出現以上問題的原因

4.1戰略發展目標不明確

房地產開發企業的發展戰略包括市場發展規劃、區域發展規劃以及產品發展規劃等。戰略發展規劃是企業發展的方向標，所以在多項目開發的初期，房地產企業就應該研究并制定清晰的戰略發展規劃。在確定市場發展規劃時，要明確發展的目標是什么，明確了目標方向后，在確定區域發展規劃時，要進一步分析目標城市的商品房空置率和第三產業比重，還要確定進入的先后順序等。在確定產品發展規劃時，要明確產品的模式以及項目的規模，各檔次產品的比例等。各類問題都必須在多項目開發初期予以明確。否則盲目性擴張將引發管理上的混亂。

4.2資源配置的不合理

合理配置資源是企業發展必須具備的核心能力。房地產企業是資源密集型產業。其內部包括土地、人力、財務、技術以及品牌等資源，還包括政府、供方、客戶等外部資源。無論是社會的發展還是企業的發展過程，無不是資源有效配置的過程，因此房地產企業要想實現可持續的健康發展，就必須做到各項資源的優化配置和合理利用。

4.3規章制度不健全

健全的規章制度和完善的企業管理體系是企業發展的基本保障。在企業發展的初期，單項目開發模式下，因為管理層級和人員都較少，所以簡單的管理制度就可以管理企業。但在多項目管理模式下，層級、部門和人員都眾多，工作流程以及資金和信息的交流都比較復雜，如果房地產企業沒有一套全面和完善有效的規章制度和管理體系，就必然會導致權利的交集或責任的真空現象發生，監管和考核不清晰，部門溝通協調不暢，這也必然會阻礙企業的發展壯大。

所以，為了避免這些問題的出現，房地產企業應該在進行多項目開發前，就制定出完整的戰略發展規劃，確定企業發展目標，協調各職能部門，合理配置和利用有限的人力、資金等資源。并制定一套全面、適宜和有效的規章制度。只有這樣才能在多項目開發過程中，有效的實現投資目標。

綜上所述，項目制管理是當代房地產企業極力推行的組織管理形式。在新的市場形勢下，各個房地產企業為求得更廣闊的生存和發展空間，保持快速穩定的發展勢頭，就必須不斷推進管理創新，盡快確立適宜企業實際的管理模式。針對房地產管理中的多項目開發模式進行分析研究，以期提高房地產管理的科學性和有效性。

參考文獻：

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（一）稅務籌劃是房地產開發企業合理降低稅收負擔的必然要求

房地產開發企業稅負偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等。同時，由于房地產交易金額大，開發企業所繳納的稅收金額隨之較大，稅務籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產開發企業受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產開發企業需求成本優勢。因此，需要合理有效的稅務籌劃來減輕稅收負擔，提高企業的獲利能力，增強企業的市場競爭力。

（二）稅務籌劃是房地產開發企業應對多變政策的有效手段

目前，我國針對房地產行業發展的法律、法規、規章制度繁復多變，這就要求房地產開發企業在遵守多變的政策法規的前提下尋求競爭優勢。通過稅務籌劃既能幫助開發企業降低稅收成本，又能讓房地產開發企業在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策，針對企業實際情況制定發展規劃，有利于使企業經營緊隨國家政策、降低企業風險。

（三）稅務籌劃是稅務主管機關健全房地產行業稅制的重要渠道

良好的法制環境，健康、公平的市場規則為房地產行業健康、長遠發展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負來實現企業效益。稅務管理機關通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發現政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產行業長遠發展的需要。

二、不同階段房地產開發企業稅務籌劃策略

（一）前期準備階段稅務籌劃

房地產開發企業的前期準備階段的稅務籌劃主要涉及企業組織形式和項目開發方式等。首先，企業組織形式的不同，導致稅收處理差異很大。企業分支機構的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產生稅務籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款，但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此，房地產開發企業可以根據分支機構的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項目開發方式就不同。房地產開發企業可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉讓合并的選擇問題，前者發生土地使用權的轉移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權轉移，不需要繳稅。因此，房地產開發企業更傾向于以轉讓合并的方式來獲得節稅效益。

（二）開發建設階段稅務籌劃

開發建設階段的稅務籌劃主要包括施工設備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規避甲供材料稅務風險的情況下，建設方采購設備優于施工方采購。房地產開發項目具有開發周期長、項目金額大等特點，其施工設備的采購金額也很大，涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設備由建設方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權益資本籌資優于負債籌資。負債籌資中，企業采用據實扣除方式，借款利息費用較高；權益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費用低。

（三）商品房銷售階段稅務籌劃

房地產開發企業在商品房銷售階段的稅負主要是營業稅、土地增值稅和企業所得稅，在選擇交易方式上存在稅務籌劃空間。如果企業采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉讓子公司股權方式就可以規避營業稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產開發企業還可以在不降低企業收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據是開發企業的經營業務的廣泛性，既包括房屋銷售業務，又有裝修業務，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業務中免去土地增值稅。

（四）物業持有階段稅務籌劃

在物業持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產開發企業進行稅務籌劃可以大大降低企業的稅收成本。一是通過從房屋出租業務轉變為投資業務。房屋出租需要繳納營業稅以及附加稅費、房產稅和企業所得稅，而將房產用于投資，則不征收營業稅、房產稅以及企業所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用，應當分別進行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費，將家具、家電的出租改為出售，將電話費、水電費改為代收，就可以合理降低增值稅、營業稅、房產稅以及附加稅費。

三、房地產行業稅務籌劃存在的問題

雖然合法合規的稅務籌劃能夠降低房地產開發企業的納稅成本，但具體的納稅實踐中還存在一些問題。

（一）房地產開發企業對稅務籌劃認識不足

房地產業內長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導致了很多企業對稅務籌劃認識不足，不能清楚地區分稅務籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業認為稅務籌劃就是偷稅漏稅，這也是現實中房地產企業普遍存在偷稅漏稅現象的原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統的經濟體制下，企業缺乏自身獨立的經濟利益和生產經營自，不具備產生企業納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發展，企業的納稅意識也相對薄弱。

（二）房地產開發企業稅務籌劃的專業人才缺乏

稅務籌劃人員不僅需要具備稅收、會計、財務等方面的專業基礎，而且要熟悉企業的整個經營流程，同時還要能夠根據自身的經營狀況，制定適合企業自身的稅務籌劃方案。因此，人員的素質要求較高，必須是復合型人才。而我國在稅務籌劃的人才培養與儲備方面就有所欠缺，稅務籌劃人才隊伍的建設與我國的現實需求仍有差距。

(三)房地產開發企業稅務籌劃對風險管理重視不夠

稅務籌劃給房地產開發企業帶來節稅效益，但不盡合理的稅務籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務籌劃的風險是指企業在進行稅務籌劃的過程中，由于稅務籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務籌劃的結果偏離預期的目標，導致企業未來經濟或者其他方面的利益損失的可能性。導致稅務籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環境因素，也可能來自企業制定和實施稅務籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中，房地產開發企業往往只重視節稅利益的多少，而忽視了對稅務籌劃風險的管理，規避稅務籌劃過程中的潛在風險是房地產開發企業真正從稅務籌劃中獲益的有效保障。

四、房地產開發企業稅務籌劃問題的對策建議

（一）增強房地產開發企業稅務籌劃意識

要想增強房地產開發企業的稅務籌劃意識，首先要明確稅務籌劃和偷稅漏稅的區別，確保稅務籌劃在不違反法律法規的前提下進行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產開發企業來說，要認識到稅務籌劃能夠給企業帶來的實際經濟利益，正確理解稅務籌劃的含義，提高稅務籌劃的意識。對房地產開發企業的管理者來說，不僅要加強對稅收法律法規的學習，樹立依法納稅、合法節稅的觀念，還要對企業稅務籌劃活動予以支持，設置專門的稅務籌劃機構、從外部聘請會計事務所的專業服務和設置專職的稅務管理人員，以便于稅務籌劃貫穿企業整個生產經營過程。

（二）重視培養稅務籌劃的專業人才

一方面，房地產開發企業應加大對稅務籌劃人員的培養力度。不僅要加強稅務籌劃人員的培訓和教育力度，還要定期對這些人員進行定期考核和監督檢查，必要時要從外部聘請專業會計師處理復雜綜合性稅務籌劃業務。另一方面，還要加快提升稅務籌劃管理人員的職業道德修養。在處理企業利益和國家利益的過程當中，稅務籌劃人員應當堅守職業道德；在制訂與執行任何稅務籌劃方案過程中，要堅持合法原則，不可因企業的私利損害國家利益，應立場鮮明地維護稅法的權威性。

（三）提升房地產開發企業稅務籌劃的風險管理

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一、主要職能

(一)根據全市國民經濟和社會發展的總體目標和規劃，研究制訂建設事業的發展戰略、產業政策和體制改革方案，并監督和指導實施。

(二)負責管理全市城市規劃、村鎮規劃、城市勘察設計和市政工程設計工作；承擔推進城市化的組織協調工作；負責城市總體規劃、城鎮體系規劃、城鎮群規劃及其它相關專業規劃的編報工作；承擔歷史文化名城、歷史文化保護區的報批和保護監督工作；指導優化城市土地資源配置和利用的規劃管理；參與審查土地利用總體規劃、國土規劃和區域規劃；負責全市測繪行業管理；管理城市建設檔案。

(三)根據國家、省的有關法律法規和各類規范，對全市建筑活動實施全過程的監督和管理。

(四)綜合管理全市城市供水、燃氣、熱力、公共客運交通、市政設施、園林綠化、市容和環境衛生工作；負責管理全市風景名勝區工作；負責管網供水節水工作，受托負責城市規劃區地下水的開發利用和保護工作。

(五)負責全市住宅與房地產行業管理；綜合管理全市住宅產業化、房地產開發、物業管理、房屋裝飾、白蟻防治、城市房屋拆遷和各類房屋產權產籍管理；規范房地產市場，負責房地產交易和市場準入管理。

(六)指導全市城市和村鎮建設；指導城市地下空間的開發和利用。

(七)負責監督實施各類房屋建筑及其附屬設施和城市市政設施的建設工程的抗震設計規范；制訂建設行業科技發展規劃、計劃；組織重大科技項目攻關和科技成果轉化、推廣；指導技術創新和技術引進工作；指導行業科技人才隊伍建設。

(八)承辦市委、市政府交辦的其他事項。

二、內設機構

根據上述職責，市規劃與建設局設11個職能處室。

(一)辦公室

負責局機關的政務和事務工作，以及文秘、檔案管理和對外宣傳與聯絡工作；負責會議的組織與協調工作;負責處理人大建議、議案和政協提案，做好與接待工作；負責局機關保衛、保密工作，指導局屬單位保密工作；負責協調本系統社會綜合治理工作，兼管局人民武裝工作。

(二)政治處(監察室)

負責本系統黨的建設、組織、宣傳、紀檢監察和群團工作；承擔本系統的機構編制和人事勞動工作；負責局機關工作人員、下屬單位領導班子和領導干部的考核和日常管理；負責管理、指導局機關和下屬單位的離退休干部職工工作；負責本系統精神文明建設和相關行業的行風建設；負責管理局屬社會團體。

(三)法規處

組織實施本系統的依法行政工作；負責起草規劃與建設方面的有關行政(行業)管理規范性文件；負責對規劃與建設執法監察工作進行指導，并管理建設行業的行政執法工作；負責行政復議和行政訴訟工作，配合相關業務處室做好行政處罰工作；指導本系統的法制宣傳教育工作。

(四)計劃財務處

負責牽頭全市建設事業發展規劃和中長期計劃等的編制工作；負責本系統的資金調度平衡、財務審計監督工作，參與國有資產的管理；組織編制行業年度固定資產投資計劃和日常經費使用計劃，并按規劃辦理有關項目立項的審查和審批；組織擬訂計劃統計、財務會計方面的規章制度和管理辦法；負責機械、車輛、設備的購置審批工作；負責局機關的財務管理工作。

(五)規劃監督綜合處(**市測繪管理處)

綜合管理全市城鄉規劃；負責編制并報批區域規劃、市縣域城鎮體系規劃、市縣(區)中心城市總體規劃，以及城鎮和村莊規劃；管理市域內的風景區規劃和歷史文化名城(保護區)規劃；負責編制和審批中心城市近期建設規劃、分區規劃、控制性詳細規劃、專項規劃，以及城市設計和修建性詳細規劃；負責中心城區城市重點建設工程的規劃論證；參與市重大建設項目的規劃選址；負責審批中心城區建設項目《選址意見書》；負責審核城市規劃資質的資格；會同市、區有關部門對全市城鄉規劃實施監督和檢查；負責建設項目規劃的綜合驗收工作；配合有關部門查處違法建設和違法建筑案件；配合局有關處室做好行政復議工作；負責全市測繪單位的資質管理和行業管理；編制規劃建設項目庫和年度規劃計劃，負責落實編制單位，并編制規劃預算。

(六)規劃用地處

承擔市規劃委員會辦公室的日常工作，負責市規劃委員會交辦的有關規劃審查論證工作，組織有關專家對城鄉規劃重點建設項目、工程規劃、建筑設計方案和景觀設計方案進行審查；負責審核建設項目設計方案，核發《建設項目設計方案規劃審查意見書》；負責審查建設工程項目初步設計方案，核發《建設項目初步設計規劃審查意見書》和《建設用地規劃許可證》；負責審查建筑工程施工圖(包括各類建筑物及構筑物)和技術指標，核發《建設工程規劃許可證》；負責建設工程規劃驗線、審批后的管理和臨時建設工程監督管理；負責戶外廣告(店招)空間設置審批；負責市政設施、道路、管線工程的審批、驗線及審批后的管理工作；指導城市地下空間的開發利用；負責行業統計工作。

(七)建筑業處

負責全市建筑業的行業管理，研究擬訂行業發展規劃；負責管理全市工程建設招標投標、施工許可、安全生產許可、建設監理、質量監督與檢測、施工安全、定額標準、工程造價和竣工驗收等工作；參與或組織查處建設工程事故；負責推行工法制度；負責全市建筑業的行業統計工作；負責管理全市建筑業企業、中介機構的資質和從業人員的從業資格；負責各類人員的培訓管理等工作。

(八)城市建設處(**市風景園林管理局、**市城市節約用水辦公室)

負責全市城鎮市政、園林和公用事業的行業管理。根據全市社會和經濟發展的總體布局，組織編制中心城市市政道路、園林綠化、供水、排水、生活污水處理、公共交通、垃圾處理、城市路燈、亮化、河道、燃氣、熱力及節約用水等方面的工作規劃，制訂相應的中長期建設和管理計劃；負責市政、園林綠化等城市公用事業的各類資質以及政府特許經營權的管理；負責城市道路占用、開挖審批、審核工作；指導協調全市城鎮市容環境衛生管理工作，組織實施中心城區市容環境衛生，并對其進行監督考核；牽頭做好中心城區道路、橋梁、城市防洪、風景園林綠化的維護(養護)管理工作。

(九)房地產業處

根據城市總體規劃的要求，負責編制全市住宅與房地產業的發展規劃；負責管理全市各類房屋產權確權登記工作，以及房地產轉讓、出租、抵押等經營活動；負責全市房地產業的行業管理，并對其進行指導和檢查監督，負責房地產開發經營、物業、白蟻防治、房屋安全鑒定和房屋裝飾等管理工作；負責管理從事房地產開發、物業和房地產評估等中介服務機構的資質；負責商品房預售管理。

(十)村鎮處

綜合管理全市村鎮規劃建設工作，指導全市小城鎮、村莊規劃的編制、調整和報批工作；指導協調市區村鎮建設項目的選址定點和村鎮規劃管理工作；組織實施村鎮建設試點，指導村鎮的統一開發和綜合建設；負責組織培訓村鎮建設管理人員；指導和督促鎮容鎮貌管理和村莊環境整治工作，承擔市“百村示范、千村整治”工程領導小組辦公室日常工作。

(十一)科技與勘察設計處

組織擬訂全市建設行業的科技發展規劃和行業規范；負責新技術、新產品、新工藝、新材料的科研、鑒定和推廣工作；研究擬訂勘察設計咨詢行業的發展規劃，規范勘察設計市場；負責全市勘察設計質量和勘察設計咨詢企業資質的管理工作；負責建設行業的標準化和計量工作；負責對各類房屋建筑及其附屬設施和城市市政設施工程抗震設計規范的實施情況進行監督。

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關鍵詞：商業房地產；建設階段；風險管理

中圖分類號：S618文獻標識碼： A

1 風險管理的相關理論

1.1風險的概念

現階段以來，在房地產建設階段，風險就是發生不幸事件的概率，或者說是指損失發生的不確定性【1】 。嚴格說來，風險是一種綜合效應，是關于事件本身的不確定以及結果的不確定效應。學術界上有一種經典定義，是將風險用一個函數來表示： R=f(P，C)，其中R表示某事件的風險，P表示事件發生可能的概率，而C表示該事件發生所帶來的損失或者收益。

雖然風險具有不確定，但它與不確定有著本質的區別。一般而言，風險是可以量化的，其不確定性是可以通過它發生的概率來進行估計，從而可以采取有效的預防措施、運用各種科學管理方法來加以控制【2】。

1.2商業地產項目風險的特征

眾所周知，在房地產開發過程中，可能會存在各種意外情況，從而影響開發項目的利潤，房地產項目風險就是指在房地產開發活動過程中發生的風險【3】。商業地產項目風險的特征有：①客觀性和必然性②階段性：由于房地產項目壽命周期較長，因此在每個階段呈現出來的狀態不一樣，從而面臨的風險不一樣③開發模式的復雜性：商業地產遵循遵循研究城市發展規劃、居民消費需求及相關行業發展態勢-商業定位-主力店招商-產品規劃設計-開發建設的開發模式，其過程更為復雜，對建設階段的風險管理要求也應更高。

1.3風險管理的基本過程

依據現在的文獻總結來看，一般將風險管理分為四個階段：風險識別，風險分析與估計，風險應對和風險監控。項目風險管理就是通過這四個階段循循漸進進行展開的。詳見圖1

圖1項目風險管理流程圖

下面我就以建設階段為例，站在業主方的角度來對某商業房地產項目風險管理進行分析。

2某商業房地產項目建設階段風險管理

2.1風險識別

當項目開發階段的工作完成以后，接下來就到了地產開發建設階段,所謂的建設階段通常來講就是從正式開工到工程竣工的階段。建設階段應該是項目整個過程最關鍵最容易產生矛盾與糾紛，也是最容易產生風險的階段，這一階段的主要任務就是進行開發項目設計；采用合適的招標模式，招標選擇承包商；選擇合理的承包商，擬定合同條款，簽訂承包合同；施工過程中，加強管理，跟蹤控制，確保項目能夠按計劃保質保量得完成，以保障開發商和投資者的利益，如果管理不當或者技術手段不當，則有可能引起工期風險、技術風險、質量風險以及安全風險等。

（1）招標模式風險：一般而言，以大多采用的公開招標為例，對于業主而言，招標工作量大，費用支出多，用于招投標的時間較長，不利于縮短項目的周期，且對中標者可能不太了解，如一選擇素質較差的企業，就增加了今后雙方協調上的困難。

（2）承包合同風險：合同風險有兩類，一類是由于合同條款不完善，敘述不嚴密，有漏洞，或者部分條款與法規相抵觸，存有“陷阱”，在執行中可能會對業主造成損失的可能。第二類是由于合同條款規定而引起的風險在合同雙方間不同分配，即純合同風險，這里不闡述。

（3）工期風險： 房地產建設過程中，工期拖延是種常見的情況。而一旦工期發生拖延，將會造成巨大的損失，首先可能是市場供求發生了變化，耽誤了租售的最佳時間，其次是工期拖延將占用資金，管理成本增加，最終導致投資利潤的下降。工期風險發生的原因大多為設計文件的變更，承包商故意拖延工期，不可預見事情的發生。

（4）質量風險：質量對于工程建設項目而言，是最為重要的。影響項目質量的因素主要有：設計理念落后，承包商技術水平落后，施工方案、方法選擇不當等。

（5）施工安全風險：施工安全風險主要是由于自然環境因素，現場條件(施工現場安全措施、操作不當)，施工人員的不安全行為導致的風險，材料設備等因素。發生安全風險，必然會使得工期延誤。

2.2 風險分析與估計

在商業房地產項目建設階段，項目風險評估主要是針對于風險識別出來的各種風險進行評估。主要內容包括質量風險評估、進度風險評估、項目成本風險評估、安全風險評估。針對于每種可能發生的風險，現行下都有相應的數學分析方法加以分析。比如質量風險評估（針對于施工階段而言），在量化的數據中，可以采用模糊事件樹方法、FMEA、以及物元綜合評價方法，PRA等。在進度風險評估中，現在大多數企業仍然采用傳統的雙代號網絡計劃圖或者橫道圖進度計劃表。如以CPM為基礎，求出關鍵線路，用PERT來評審關鍵線路上工期目標實現的可能性。如果發生工期延誤的情況，首先找出關鍵線路上影響工期順延的因素，然后加以解決。在施工成本風險評估中，可以采用蒙特卡羅模擬方法，基于Possion分布的現場變更成本風險評估模型【4】。在安全風險中，由于企業大多數對風險進行了轉移，即通過全部或者部分購買工程保險，所以在對安全風險進行評估時，可以通過查看企業辦理的保險范圍和相應的保險費率來進行。

2.3 風險應對

在建設階段主要面臨的風險有：工期風險、質量風險、安全風險，因此對項目的風險管理應對策略如下：

（1）嚴格處理好工期方面的風險:為了避免產生工期拖延的情況，項目管理者應時刻跟利益關系人保持溝通，隨時向他們反饋項目的進展情況，及時處理溝通過程出現的問題（如設計出現變更），保持良好的合作；要對承包企業加強督促力度，嚴格監督施工企業是否按照計劃施工、是否有拖沓的跡象，督促承包企業應該保證充足的資金和材料以確保工期，督促承包企業加強對非關鍵線路上的工序的同時施工以確保工期等。

（2）嚴格處理好質量方面的風險：由于項目的施工是按照圖紙進行施工，所以在質量方面分風險處理上應采取兩方面的考慮。①施工圖紙的設計階段，在設計單位提供設計的圖紙時，項目的管理者應邀請一些相關專家對可能發生的風險進行評估；然后將整理好的評估結果交由施工圖紙審查部門進行審核，在審核合格后應該組織進行設計單位與施工單位的設計交底；最后施工企業應根據施工現場等的實際情況對施工圖紙進行全面了解，發現不合理的情況應交由設計院處理（圖紙會審）；在圖紙會審結束后相關單位就可以熟悉圖紙的內涵，掌握工程難點并提出相應的技術方案，從而施工前的問題可以得到最大限度的解決。②工程施工階段，在施工圖紙得到肯定后，管理者對于工程的質量應該進行全面細致的監控，應該安排人員對施工現場（包括施工環境、施工技術的監察）進行監督，加強對施工材料的進場檢查；對于已經完成的工序要使用科學公正的方法進行檢測以保證工程的質量；對于各個階段風險識別的結果應采取事前控制，對于級別高的風險因素應隨時跟蹤，做好應急計劃；做好現場建設日志等。

（3）嚴格處理好安全方面的風險：向開發建設各方人員灌輸安全意識，對相關人員進行三級培訓教育，專業工種必須先培訓后上崗。制定相應的安全管理措施，加強施工現場的安全控制等。

3 結論

本文探討了商業地產建設階段的風險管理，以風險管理理論為基礎，逐步深入地對建設階段可能存在的風險以及它的評估和應對作出了闡述。對目前國內正在開發建設的商業地產項目具有一定的借鑒性。但是我們知道，房地產的風險管理是一個動態的過程，僅僅從某個階段來論證其風險管理是不夠的，有關于如何實現商業地產風險管理的動態性及基于DSS來實現商業地產風險管理的集成仍然是一個重要課題。

參考文獻：

[1] J S Rosenbloom. A Case Study in Risk Management[M]. Prentice Hall, 1972

[2] Gaylon.E.Greer,Phillip T.Kolbe,Investment analysis for real estate decisions,[M].Dearborn Real Estate Education．1981

[3]RogerP．Sindt，Real Estate Investment，[M]．South-Western Pub.1997