項目前期策劃范文

導語：如何才能寫好一篇項目前期策劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

工程項目前期策劃事實上就是在工程項目實施之前，針對工程項目實施過程中需要考慮到諸多影響因素包括其施工技術、施工成本、施工效益、施工進度、施工人員、施工影響等諸多內容進行綜合全面考量，同時應用科學的選擇標準針對工程項目實施過程中的先進性、適用性以及建設條件的可能性、協調性和經濟上的效益性進行全面細致的分析，保證工程項目能夠經過全面細致的驗算和分析，保證最后的結果能夠確定工程項目的實施可能性，同時確定在工程項目實施的過程中如何能夠取得最大的經濟效益和社會效益。事實上，工程項目前期策劃就是針對工程項目實施過程中的重要準備工作，每一個工程項目在實施過程中必然會面臨無數不同的影響因素和變化因素，提前做好對相關影響因素以及變化因素的分析和預防工作，就能夠有效的提升工程項目實施過程中出現安全隱患、經濟隱患、技術隱患以及質量隱患的幾率，保障工程項目實施過程中的穩定性、安全性以及科學性。工程項目前期策劃的過程中應該包含以下內容:首先在工程項目前期策劃的實施過程中，首先應該針對工程項目的基本信息以及實施情況進行全面細致的考察，針對工程項目的可操作性作出相應的評判，保證對工程項目可操作性評判過程中影響因素的有效控制，保證工程項目可操作性的結果正確有效。其次在工程項目前期策劃的實施過程中，應該針對項目的可操作性研究結論，針對工程項目開展過程中的實施進度采取實地考察活動，針對工程項目實施過程中的實地情況進行信息考察和收集過程，再次確定工程項目實施過程中的可操作性，保證工程項目的可操作性得到進一步的應驗，同時針對這種實地考察的信息完成對工程項目相應信息的匯攏和整理工作，做好工程項目實施過程中主要影響因素以及注意信息的收集工作。最后在工程項目前期策劃的實施過程中，應該著重注意根據工程項目實施過程中的理論信息以及實際信息的收集和整理的結果，針對當前工程項目實施過程中的可行性、科學性、優化性、效益性等等特性進行集中的討論和研究，根據工程項目實施現場中相關人員、地理、人文、水質、經濟等等信息進行綜合的考量和分析，最終完成對工程項目實施過程中整體操作思路的確定工作，做好對工程項目實施過程中相關實施方案的優化工作。同時，工程項目前期策劃的過程中應該積極注重以下內容:

1．1注重工程項目前期策劃過程中的系統性

就是在工程項目前期策劃的實施過程中務必需要注重前期策劃這一工作的整體性以及系統性，注重按照前期策劃工作中的相應流程完成工程項目相關特性以及成本利益的研究和分析工作，保證工程項目前期策劃的結果能夠具備全面考量的整體性和上下一心的系統性。首選來說，工程項目前期策劃的主要目的必然是為了解決某一方面的矛盾或者是滿足某一方面的需要，而針對工程項目的實施目的以及實施方法也必然有很多的選擇，在諸多的實施目標以及實施方法中確定最能符合當前解決矛盾以及滿足需要的那一種實施目標和實施方法，就少不了前期策劃工作中的相關信息采集工作和信息研究工作，因此前期策劃工作是必須在一定指導下才能完成的工作。其次，項目前期策劃的結果中尤其是針對工程項目的實施目標中，必須全面的包含工程項目的目標設計、工程項目的目標定義、工程項目的目標結構、工程項目的目標結果等等諸多內容，保證工程項目整體施行過程中的完整性、系統性，進而有效的提升工程項目實施過程中面臨諸多外界影響因素時的抗性能力。

1．2注重工程項目前期策劃過程中的科學性

在工程項目前期策劃的過程中需要準確注意的一點就是，工程項目前期策劃的結果事實上是由=相關理論信息以及實際信息的采集工作共同完成的，而并非是某一部門或者某一個人的想法促成的，項目前期策劃的結果也是必須依存在相應信息數據的收集和分析工作中才能充分的滿足項目前期策劃結果科學性的要求;其次在工程項目前期策劃的過程中必須針對工程項目的實施目標以及實施過程進行大量的推敲研究、分析討論，尤其是在實施目標這一點上，正確的方向雖然不能取得正確的結果，但是錯誤的方向一定會取得錯誤的結果，相關人員務必要保持工程項目前期目標設計結果中的正確性和科學性以及可優化性;最后，針對工程項目前期策劃結果中的可行性研究，也必然是建立在大量的信息數據分析以及技術經濟條件論證的基礎上的，只有這樣才能保證最后得出的結果是最符合當下條件的結果。

2、結語

篇2

我國房地產行業起源于二十世紀八十年代，經過三十年的發展，現如今，已經成為社會主義市場經濟的重要組成部分。伴隨著房地產行業的興起與發展，房地產開發項目前期定位策劃應運而生。由于房地產行業涉及專業比較多、各專業間跨度比較大，僅依靠開發商靈敏的“嗅覺”來決定開發的方向，有時會產生“誤判斷”，導致項目失敗，而房地產開發項目前期定位策劃正是幫助企業判斷市場，確定開發途徑的重要手段之一。然而，雖然它在理論和實踐中都有了一定的發展，但仍然存在難以滿足房地產企業的需要、自身發展不夠完善等問題，特別是在理論方面存在相當的不足，因此目前仍然非常有必要對其進行研究。本文主要通過對影響房地產開發項目前期定位策劃的相關因素進行分析研究，為房地產開發項目前期定位策劃提供一些參考。

關鍵詞：房地產開發；房地產前期定位策劃；成本分析；目標人群；產品定位策劃

中圖分類號：F235文獻標識碼： A 文章編號：

1 房地產開發項目前期定位策劃的意義

房地產項目的前期定位策劃是項目開發的重要一步，它為項目的發展指明了方向。合理的定位策劃有助于開發商快速有效地進行商業運作，保證項目的順利進行，而一味的“拍腦門”、找感覺，則可能會出現一招失而全盤輸的局面。因此，房地產項目開發的前期定位策劃是一個房地產項目開發成功的重要一步。

2 房地產開發項目前期定位策劃的內容和過程

2.1 房地產開發項目前期定位策劃的內容

房地產開發項目前期定位策劃是對房地產項目決策的一種輔助分析，就是根據項目的目標，通過對各種相關因素的綜合分析，為決策提供理論依據，幫助企業確定開發的方式、方法、品質、數量以及銷售和管理等方面的問題，以減少企業項目開發的風險。實現企業的效益目標一般包括三個方面的措施：盡可能地用足規劃指標保證合理的體量、最大限度提升產品價值最后達到對企業價值貢獻最大化、盡可能控制成本減少無效支出。房地產產品定位策劃的市場目標主要包括創造品質優良的品牌產品，利用項目品牌完善企業品牌的目的；創造有購買能力的產品；創造有核心競爭力的產品，達到產品核心競爭力和企業競爭力完美的結合。

2.2 房地產開發項目前期定位策劃的過程

房地產項目開發前期定位策劃是一個系統工程，其內容主要包括市場調研、市場細分、目標市場確定、市場定位、產品類型定位、價格定位和產品推廣。

2.2.1 市場調研

房地產市場調研就是有計劃、有目的的對當前房地產市場中某種特定類型產品的信息進行收集、整理和分析，為決策者提品的供需變化趨勢，以幫助決策者進行項目產品定位決策。

2.2.2 市場細分

簡單的說，市場細分就是對房地產市場產品按照一定的標準進行分類，如住宅類、酒店類、商務辦公類等等，使整個市場產品類型清晰可見。

2.2.3 目標市場確定

根據市場細分的內容以及市場調研的結果，對目標市場進行確定。

2.2.4 市場定位

市場定位就是通過各種媒體和渠道向消費者傳達組織或品牌的特定信息，使差異性清楚地呈現在消費者面前，從而引起消費者的注意。

2.2.5 產品類型定位

在市場定位的基礎上，借助市場趨勢分析，對將來要開發的產品類型進行合理定位開發。

2.2.6 產品推廣

確定產品銷售目標，銷售手段，將產品推向市場等，它的定位直接影響到開發項目的建設標準、配套標準、銷售方式及價格定位等等。

3 房地產開發項目前期定位策劃的影響因素

3.1 市場環境因素

指產品市場的各組成部分對產品開發的影響，主要包括市場中產品的保有量、競爭對手的優勢等方面。并結合這幾個方面進行開發的成本分析和供需分析。

3.1.1 市場中產品的保有量

市場保有量通常用在耐久消費品或工業產品上，指某一時間段內在市場上還能正常使用的產品數量。對于房地產業來說，指市場中某種類型住房的存在數量，它會影響到項目產品類型的定位。

3.1.2 競爭對手優勢

市場是存在競爭的，目前，房地產市場火熱，每個企業都想在市場中獲利，在同一地區，往往存在多個相似企業，彼此之間處于激烈的競爭狀態。此時，熟悉競爭對手的產品優勢顯得尤其重要，對于大企業來說，通過自己的產品優勢來獲得市場，而對于小型企業，則需根據對手的產品優勢，避其鋒芒，使自己的利益最大化。

3.1.3 項目產品供求關系

供求關系指在商品經濟條件下，商品供給和需求之間的相互聯系、相互制約的關系，是生產和消費之間的關系在市場上的反映。供給和需求是價格水平形成的兩個最終因素，其他的因素通過影響供給或需求來影響價格。在一定時期里，供應、需求不是固定不變的，它們的變化也會影響到整個系統的平衡。

3.1.4 企業項目成本影響

成本分析是利用成本核算及其他有關資料，分析成本水平與構成的變動情況，研究影響成本升降的各種因素及其變動原因，尋找降低成本的途徑的分析方法。

3.2 企業自身開發能力

企業自身開發能力是指企業所具有的完成某項目的綜合能力，它是完成企業項目的必要條件。它包括企業的開發資質、企業的資金狀況、企業的項目運轉能力、企業在地區中的號召力等多方面因素。在房地產開發項目的前期定位策劃中，策劃人必須首要考慮的就是其本身的開發能力，因為只有企業有能力開發，才能保證項目的順利進行。否則，可能會在項目的開發過程中發生斷裂現象，后果嚴重。

3.3 目標人群因素

目標人群因素主要是指由于目標人群不同對企業項目開發產生的影響。

3.3.1 目標人群層次

目標人群層次主要依據區域種類需求即確定區域中主流人群需求，例如在一個老齡化比較嚴重的區域，老年人公寓就是需求種類，而在有大量剛畢業的夾心層區域，則需要青年公寓，兩者在住房要求上有本質的區別，前者要求舒適，各種功能齊全，盡量減少上樓高度等，而后者則對面積、舒適度要求很低，更多的是滿足居住的需要。由此可見，區域需求種類對項目產品的定位起到很大的影響作用。

3.3.2 地理區位

地理區位不僅表示某地在自然空間中的位置，而且反應其和周圍重要要素之間的聯系，如商業、綠地、交通設施等，它與區域是密切相關的。

3.3.3 區域消費水平

從宏觀上看，消費水平就是一定時期內整個社會用于生活消費和服務的規模和水平；從微觀上看，消費水平就是單個消費者在一定時期所能接受的商品和服務消費所達到的規模與水平。區域環境內的整體消費水平影響著目標人群的數量以及產品的定價。

3.3.4 區域生活偏好

生活方式是一個內容較廣泛的概念，在不同的區域，居民有著不同的生活方式，不同的生活方式也使得居民對住房的類型需求不同，因此，在選擇目標人群之前，必須對區域的生活方式進行認真合理地分析。

結束語

隨著我國市場體系的完善和成熟，房地產前期定位策劃得到快速的發展，認同度也得到不斷提高。本文主要介紹了房地產項目前期定位策劃的一般內容、方法，并對相關因素進行了重點分析。房地產開發項目前期定位策劃是房地產開發的重要一步.而房地產前期定位策劃的核心內容還是對房地產市場研究，對市場的認識決定了房地產策劃的質量。本文通過房地產開發項目前期定位策劃的各影響因素進行重點分析，找出項目開發的敏感性因素,使開發商與消費者之間產生相互認同關系，建立合理順暢的銷售渠道,才能保證項目的成功運行。

參考文獻

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篇3

關鍵詞: 建筑市場;前期策劃；意義；問題

Abstract: With the increasing of construction market and the demand degree unceasing enhancement, many construction projects such as bamboo shoots after a spring rain like after another, not only to improve the comprehensive functions of the city, has become a city of beautiful scenery line. Whether ordinary city real estate projects or hospitals, schools, roads and other livelihood projects must have scientific planning, the project value realization is of great significance, discussed the importance of the project planning and some problems that should be sharp, I hope you valuable advice.

Key words: construction market; planning; significance; problems

中圖分類號：F284 文獻標識碼： A文章編號：2095-2104（2012）01-0020-02

前言：

建筑體自身價值的實現與科學的前期規劃具有重要的關系，它是建筑本身融合社會，服務社會的重要基礎，從市場化的語言來講只有在充分分析各種市場因素的條件下做出的前期策劃，才是適應市場需求的，才是能實現高利潤的項目。但是通過對建筑企業的綜合分析和城市中存在的爛尾項目可以看到有開發企業并沒有真正的認識到工程項目前期策劃的重要性，有的雖然在一定程度上認識到了它存在的意義，但是在一些應注意問題上過于疏忽最終導致了工程項目的不理想。這不但造成了資金的浪費，還造成了一些民生工程項目綜合功能的降低。本文主要是從工程項目前期策劃的重要性入手進行了深刻的分析，并對一些應注意問題進行了探討。

一、關于對工程項目前期策劃的認識

(一) 工程項目前期策劃的具體含義

工程的前期策劃是集結科學的發展規劃、用戶的真實需求、工程的質量建設、工程的節能與環保、政策法規以及市場的效益評估為一體的綜合性分析。每一個項目的前期策劃都是項目的重要開始階段，它本身所體現的科學性與日后整體項目的成敗有著極為重要的作用。

(二) 項目前期策劃工作的主要任務

1、環境的調查與分析

環境的調查與分析的主要任務是根據項目建設地的政策環境、自然環境、市場環境、宏觀下的經濟環境、建筑體的風格、建設地的能源與基礎等進行綜合性的分析后為項目的定義與建筑體的可行性論證提供可供參考的圖文資料。

2、項目的定義與論證

它的主要功能是對決定開發工程項目的目的、所要建設的宗旨以及所應用的指導思想進行確立，另外還承負著對工程項目的具體規模、項目的功能和組成以及建設標準和布局、總投資金額、建設周期等進行科學的確認。

3、組織策劃和風險分析

組織策劃的主要功能是對決策起的工作流程進行確認，對具體任務和管理職能進行科學的分工。風險分析主要是根據多種風險的分析（政策、經濟、管理、營銷）等進行分析，從而確定項目的計劃和施行方案降低風險，做出決策。

4、其它任務

另外還有營銷策劃、技術策劃、合同策劃、營銷策劃、環境和文化策劃等?？偠灾?，項目策劃不但融入了項目管理的精髓，它還是一個創新增值的有效過程，經過它對項目開發中涉及面的充分調查和分析后，對于日后方案制定的科學性和施工過程的有效控制都具有現實性意義。

二、項目前期策劃的重要性體現

（一）有明確定義的項目前期策劃能夠為項目設計提供較為科學的依據

在項目的前期規劃之中項目的定義使它的重要組成部分與存在基礎，從理論上講項目定義可以分為項目的定義與項目結構這兩方面的主要內容。從具體的項目定位內容上講，項目定位就是主要根據項目工程建設地的特點和自然條件來提出項目性質與特點。它可以起到保證項目旗幟鮮明和獲取較大利益的作用。在如此激烈的工程建筑市場準確的項目定位與日后項目的盈利具有重大作用。項目結構就是指項目的構成和組成部分的具體規模。這些不是靠設計人員的單純想象就能完成的，而是靠科學的論證與開創性思維意識來完成的。項目結構的組成與項目長期的盈利水平。

（二）科學的前期策劃是防治失誤,保證利潤的根本保證

為保證項目工程的順利完成和獲取利潤，項目標的尋找與確立相當重要。它的確立對于建立比較可靠、比較堅實和比較優化的基礎具有重要影響并對日后項目建設的順利進行與科學管理也有著決定性的作用?？上攵绻繕嗽O計存在錯誤那么工程建設就會存在設施功能無法體現、沒有達到預期效果、缺乏市場、無競爭力和效益較低的問題。所以說科學的前期策劃對于防治決策的失誤和保證項目的效益有著根本的保證。

（三）把項目策劃和工程設計監理的關系處理好

1、工程監理通常我們可以分為兩部門監理，即設計階段監理和施工階段的監理。在我國普遍存在著重施工和輕設計的局面。同樣設計階段的監理也經常遭到忽略。從實際上講設計工作也是項目前期策劃的重要體現。如果設計工作者不遵守項目策劃的具體要求進行隨意性設計，那么最終的項目工程將會與策劃發生較為嚴重的偏差，影響項目工程的綜合性能和經營利潤。

2、設計監理的具體工作就是對規劃單位的規劃設計進行監督，所以說在設計階段的監理工作主要是圍繞項目前期的策劃成果和監理單位貫徹執行策劃的精神來展開的。從而在某種意義上保證了嚴格按照策劃的意圖進行具體而詳實的規劃和科學而合理的設計。

3、在我國國家在此方面的法律還不是很健全，并且還沒有對監理作出強制要求方面的具體條文，設計監理難免存在一些問題。設計監理是關系到監督項目策劃成果的執行者，策劃與監理的關系密不可分具有較高的一致性與聯系性，在實際的工作之中我們可以把兩者合二為一。這樣可以減少諸多的中間環節，達到保證效果減少費用的目的。

三、項目前期策劃應當注意的重點問題

（一）深刻認識策劃工作的實質，減少不應有的誤解

有的項目建筑企業一心只想著如何擴大利潤，對項目的基本建設程序漠不關心，更不會對項目建設開發地進行實地的調查與研究，對本項目的功能、文化、結構、生態與環保等一概不加以細致研究，表現的對策劃工作極為輕視。項目建設企業應當深刻的認識到項目前期策劃的重要性，增加對項目前期策劃的認識，減少不應有的誤解。從根本上運用好項目的前期策劃。

（二）重視策劃單位提出的具體意見

有的項目建設單位能夠認識到項目前期策劃的重要性，在一定程度上對項目也做了相對詳細的調查，進行了可觀的分析，并根據這些資料制定了可行的實施方案。但是他們的缺陷是過于相信自己的團隊，不喜歡別人的協助，他沒有認識到自己策劃部門也可能素質很高，但是這些只是僅僅局限于某個個別項目所處的環境和區位環境的差異，自己的策劃人員根本不可能對當地的詳細情況進行完全掌握。所以要聽取策劃部門的意見，不要怕花錢，必須借助專業策劃人員來完成對項目的定位工作。專業的策劃單位無論是在組織程序上還是在經驗的積累上都比工程策劃部門有一定的優勢，必會得到事半功倍的效果。

（三）策劃方自身的組織問題

通過我們對前期策劃的了解可以看到，策劃工作在項目建設中具有至關重要的作用。我國的前期策劃工作也都處在發展階段，目前的策劃公司基本大都是依附于設計院、監理公司以及大專院校上，其自身的組織結構還有待進一步的完善。策劃人員東拼西湊、水平高低有所差距的現象比較嚴重，甚至造成了開發單位對策劃人員不太信任的局面。所以政府部門和相關單位應當加強對項目策劃人員的監管，努力打造出更多優秀的策劃團隊，以供市場所需。

（四）策劃工作的組織關系問題

策劃方存在意義就是擔當項目開發的顧問與參謀的角色，是為項目開發企業服務的，但是在有的項目開發單位里策劃方還擔當著另外一個角色就是設計監理的工作。這樣在有時候就容易產生項目開發商直接指導策劃人員進行下一步的項目設計工作，這直接造成了策劃方設計監理權的淪陷。為避免出現多頭管理的問題，項目開發單位在委托項目策劃方實施全權裝置設計時就應當把責任劃分清楚。策劃方的最終規劃設計圖必須經過開發單位的認可，但是如果在兩方之間存在不理想的關系就會導致規劃設計成果的偏離，其負面影響也會波及到整體項目的開發。

結語：

建筑項目是關系到民生的重要工程，需要前期策劃的加入。通過以上的探討我們能很明確的認識到精心的策劃是實現最終決策的科學保證。改變以前陳舊的觀念，重視前期策劃工作，注意和努力克服前期策劃工作中的難點，對于工作效率的提高和保證預期項目建設目標的實現具有重要意義。

參考文獻：

[1]段建伶. 科學發展與項目建設[M] . 蘭州: 甘肅文化出版社, 2009

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關鍵詞 房地產項目 前期策劃 科學發展觀

通常意義上的房地產項目開發可分為決策階段和實施階段，房地產開發中的項目前期階段一般指的就是決策階段。一個房地產建設項目的成功，取決于對項目的良好決策和后續的組織實施，而一個良好的決策往往對整個項目的成敗起著至關重要的作用。無疑，做好項目開發前期的策劃工作，為項目開發提供科學的決策支持，是項目開發成功的重要因素。通俗地講，前期策劃就是要解決市場定位的問題，如樓盤定位、產品定位、價格定位，即解決“生產什么、為誰生產、怎么生產”的問題。

1 房地產項目開發前期策劃工作的任務

主要有：環境調查和分析、項目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經濟策劃、技術策劃、營銷策劃、環境文化策劃、風險策劃。各個組成部分的具體內容為：環境調查和分析主要是了解項目所處的政策環境、宏觀經濟環境、自然環境、市場環境、建設環境(能源、基礎設施)以及建筑環境(風格、主色調等)等，從而為項目的定義和論證提供資料；項目定義和論證主要是確立開發或建設的目的、宗旨以及指導思想，并確定項目的規模、組成、功能、標準和布局、總投資以及開發或建設周期；組織策劃主要是確定決策期的工作流程和任務分工及管理職能分工；管理策劃要確定項目建設和經營期的管理總體方案；合同策劃是確定決策期的合同結構、內容和文本；經濟策劃注重于項目開發中的成本效益分析，制定資金需求量計劃和融資方案；技術策劃主要是分析和論證技術方案以及技術標準和規范的應用和制定；營銷策劃是分析確定營銷策略、廣告及銷售價格等；環境和文化策劃關注項目規劃中的環境藝術、生態文化等方面；風險分析包括政治風險、政策風險、經濟風險、組織風險、管理風險以及營銷風險等。通過對以上各因素的分析，可以確定出一個清晰和明確的項目計劃和方案，從而對開發項目做出決策。項目策劃是一個知識管理和創新增值的過程，通過項目策劃，可以對項目開發中的各個方面進行充分調查和研究，制定方案，為項目實施中的控制提供前提。

2 房地產項目前期策劃重要性的具體表現

（1）選址錯誤。例如開發商在高檔區域開發低檔房，使土地資源造成浪費，土地的級差效益沒有充分地顯現出來。這種選址錯誤是最為典型的缺乏前期策劃，對區域因素缺乏考慮的結果。

（2）功能定位、設計。例如有的小區在設計功能、選料過程中與小區的市場定位脫節，而有的高檔商品房外立面、小區規劃優秀，但功能設計低檔、房型設計不合理，與高檔商品房本身不相匹配。

（3）房型設計與套內面積控制相互矛盾。如有的工薪階層小區，卻又追求過大的廳，過大的輔助設施面積，使套內面積大大超出需求對象的實際消費能力，套內面積大，雖然單價不高，但總價都大大超過消費承受能力。類似這種房型設計脫離市場定位，套內面積控制與房型設計自相矛盾等并不少見。

（4）為了節省設計費用，套用舊的設計方案、規劃設計陳舊。如有的高檔住宅區的地段、材料、外立面都還可以，但小區設計不佳，單位平面布局不好，如高層點式蝶形，結果陽面商品房銷售較為順利，而陰面商品房則形成積壓。

（5）有的小區號稱經濟適用房，但錯誤地把城市規劃的手法用到小區規劃里，大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型人工噴泉等等，其結果是華而不實，徒然增加成本、增加購房者負擔，而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。類似的問題都屬于前期策劃缺乏或不到位。

3 房地產項目前期策劃存在的問題

3.1 房地產市場方面

中國房地產業不合理的開發主體結構，使前期策劃缺乏賴以生存的思想基礎。開發企業普遍存在小、散、差的問題。建設的規?；潭容^低，數量增長過快過猛。企業過多、規模過小必然引起惡性競爭，粗制濫造、哄抬地價、亂上項目、破壞規劃。前期策劃作為基本建設程序的一個重要環節，在實際造作中卻往往成為一種走過場的形式。

3.2 發展商存在的問題

發展商不重視深入、系統地市場調查，使前期策劃缺乏現實、科學的市場導向。發展商對前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，必然導致決策失誤，盲目投資，開發項目的區位、類型、檔次和配套設施等脫離市場需求，產品結構嚴重不合理。發展商缺乏應有的規劃和環境意識，往往造成前期策劃的實施過程失控。由于片面追求投資回報，發展商常常在項目進行過程中，動用其可能的社會關系資源，一味提高項目規劃設計中容積率、建筑密度、建筑高度等指標，其結果使相關城市基礎設施符合過大或失衡，導致項目的整體環境素質下降。

3.3 建筑師存在的問題

在現行設計體制下，過細的專業分工使建筑師的專業事業日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識和廣博見識。在實踐中盲從發展商，逐步喪失建筑學在人居環境建設中主導專業的作用。建筑師遠離市場，缺乏對市場科學、深入的認識，已無法在前期策劃中找到現實、準確的立足點。

4 解決房地產前期策劃問題的主要途徑

（1）要了解經濟與發展形勢及房地產市場發展態勢。房地產的發展與一個國家、和地區的政治和經濟、金融、教育和治安社會發展等因素信息相關，這些因素間接對房地產市場和產業產生影響，尤其是對房價和銷售情況的影響，對本地區和本省、周遍城市以至全國房地產開發建設的總體情況進行了解，這樣才能克服投資的盲目性，有助于市場定位準確，這方面需要了解的內容包括近幾年來各類房地產開發項目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業潛在需求與有效需求的分析，當然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發展趨勢等。

（2）要了解房地產政策法規和政府有關措施。開發企業的領導和專業人員必須熟悉有關政策法規，尊紀守法避免稍微出點差錯就要直接影響到開發項目的正常運行，造成不必要的浪費。這方面主要了解土地使用、規劃設計、拆遷安置、開發管理、建筑施工、銷售、稅收、物業管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺的關于住房制度改革。政府對“放心房”的要求等，更須嚴格執行，要掌握上述有關政策及政府調整政策的信息，及時調整房地產開發和銷售策略，有助于項目的成功。

（3）要對項目周邊的居民和對周邊同類樓盤進行了解和調查。必須深入了解居民尤其是項目周圍居民的住房現狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機，還有對未來住房的期望，可接受的價格以及對付款方式、套型面積、裝修標準、軍民環境和設施配套的要求，進行深入了解，然后根據這些資料確定未來所開發項目的市場定位。對周邊同類樓盤的調查研究，有利于在制定項目營銷策略時作到揚長避短，使自己處于有利地位，制定正確的競爭對策，例如樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法、銷售進度、付款方式、購房對象和樓盤設計造型、裝修標準、配套設施、環境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業管理情況等。

（4）樹立科學發展觀更新房地產開發觀念的政策體制。舊的開發意識、舊的經營體制、舊的專業觀念、舊的知識結構已嚴重阻礙了房地產業的健康發展。新經濟、新市場的發展特點，使科學的前期策劃成為房地產項目成敗關鍵，這必然要求發展商和建筑師攜手結盟，形成良性互動。發展商和建筑師應共同樹立房地產開發必須以前期策劃為先導的行業意識。發展商應從現行的開發程序中把前期策劃作為房地產項目的產品研發階段而獨立出來，而建筑師要突破現行設計程序的束縛，拓展專業視野，全面承擔起在前期策劃中主導專業角色的責任。中國房地產業的經營現狀和發展前景，使科學的前期策劃成為房地產開發唯一選擇。而前期策劃得以科學、系統的開展和完成，則有賴于發展商和建筑師的良性互動。

參考文獻1 吳虹.對房地產開發項目前期策劃工作的幾點認識[j].安徽建筑，2004（9）

2 張利.對房地產開發中項目前期策劃工作的認識和思考[j].四川建筑科學研究，2002（3）

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（一）項目策劃的目的

項目策劃是項目開工前由公司和項目部共同完成的，旨在指導項目經理部對項目施工階段實施管理。它是對施工項目全過程中的各種管理職能、各種管理過程以及各種管理要素進行全面、完整、總體的計劃和安排。其作用是制定施工項目管理目標，規劃實施項目目標的組織、程序和方法，落實責任。若在單個項目上項目策劃會取得明顯的成效，在一個公司所有項目進行項目策劃，將取得巨大的成效，可以最大限度地避免因管理不善造成的成本過大導致的虧損，使所有項目管理有章可循，始終處于可控狀態，走上良性發展的軌道。

（二）項目策劃的具體內容

第一，依據：設計文件、標準、規范與有關規定;招標文件、有關合同文件及發包人提供的信息和資料;或公司對招標文件的分析和研究結果;工程現場情況;相關的市場信息和環境信息;同類項目的相關資料。

第二，主要內容：工程概況;項目的組織機構及總體部署;主要工程施工方案;主要節點工期;大型臨時設施布置;勞力、設備及材料供應量計劃;項目部責任目標;項目部管理目標;項目二次經營目標;項目成本控制要點;項目經營風險管理措施;公司主管部門對本項目的其他要求。

第三、為了規范項目實施過程中的各項管理，達到項目預期的期望，在項目開工前進行項目策劃，有必要編制《項目實施指導手冊》，用以指導項目實施的各項活動，規避各種風險?！俄椖繉嵤┲笇謨浴分饕ㄊ┕そM織、責任成本及其管理、法律事務及獎懲制度、文化宣傳及黨風廉政及項目經理的會計準則。它集施工技術、工程經濟、法律事務和政治工作于一體。

（三）項目策劃工作的開展

第一，施工調查工作尤為重要。策劃人員進入項目施工現場首先進行全面施工調查，通過施工現場調查確定現場三通一平，調查主要材料來源、產量、價格，調查當地工程機械設備資源情況。

第二，施工組織。施工組織主要包括如下的內容：工程概況、項目組織機構及總體部署、總體施工順序及施工方案、大型臨時設施布置、主要節點工期要求、各種資源的配置及注意事項。

第三，做好圖紙會審和數量清理工作，并與合同工程數量清單對照，找出施工圖設計中不合理或數量差錯漏問題，及時向設計單位提出調整意見進行修改或變更。

第四，反復比選和優化大型臨時設施布置，確定修建規模和標準。根據項目所在地的自然條件、交通條件和資源條件本著盡量臨結合、少占農田綠地、標準適中能用、快速建成使用、降低工程成本、兼顧當地利益的原則來規劃大型臨時設施，它是保障項目施工生產正常的關鍵環節。

第五，項目目標成本的測定是策劃工作的重點，為保證目標成本的準確性，重點從四個方面入手：一是對初步選定的施工隊分項目進行招議標，鎖定分包單價;二是根據機械設備需用量，調查確定設備的租賃價格和使用時間，確定機械費成本;三是要測定好混凝土成本，主要材料成本;四是確定項目管理經費。

第六，項目策劃還要做好外施隊伍選擇，做到先簽合同后進場。讓參加投標的外施隊伍察看現場后報出實價，并按照招標文件規定格式填報承諾書。隊伍要從集團合格名錄中優選。

第七，分析業主招標文件和合同文本，根據圖紙分析制定二次經營目標。制定出具體實施計劃，并落實責任人。

第八，根據項目特點和類似項目管理經驗提出本項目成本控制重點和重要環節。如：強調月度末項目部必須進行經濟活動分析，季度公司級盤點分析，收支查證反映項目經營情況，做到動態控制。

第九，針對項目特點，在《項目實施指導手冊》中提出法律事務方面的具體要求，防范經營風險。如代協作隊伍向第三方付款，要求按照公司規定完善委托付款手續，填寫委托書;嚴格項目部印章使用臺賬管理制度;勞務付款不得出現超付、預付、欠付;主材、設備采購不得向無資質的單位進行采購等等。

（四）項目策劃任務的實施

具體實施執行上述所提到的《項目實施指導手冊》，如下表所示：

項目管理表格

項目策劃任務表

表格編號

項目名稱及編碼

項目基本情況

項目策劃依據

序號

項目前期工作事項

完成程度

生成時間

聯系人

聯系方式

1

項目中標通知書

2

項目合同及合同談判資料

3

項目設計文件

4

項目建設方調查

5

項目現場調查

6

項目投標成本測算

7

項目招標書

8

項目投標書

9

類似工程的歷史數據

10

其它

項目策劃工作安排

序號

策劃項目

要點

責任部門或人員

完成期限

實際完成

1

項目管理目標

2

項目部授權

3

項目進度計劃

4

項目部管理團隊

5

分包采購方案

6

物資采購方案

7

施工機械、設備計劃

8

模板架料策劃

9

監測設備計劃

10

辦公設備計劃

11

現場臨建方案

12

臨水臨電

13

現金流管理

14

稅收策劃

15

保密策劃

16

文化風俗禁忌策劃

17

其它

本表發放情況

部門

簽收

部門

簽收

部門

簽收

制表

審核

批準

時間

時間

時間

二、項目管理中實施有效監控的做法 為維護項目策劃，貫徹落實總計劃和安排，對項目實施有效控制是企業對項目管理的重點課題。綜合國內外的項目管理經驗和我國施工企業對項目部監控的實際情況，筆者認為對項目部實施有效控制應主要從以下幾個方面入手：

（一）建立項目經理競爭機制

作為基層領導，項目經理一般都通過常規的人事考核程序，由企業經理委任，沒有形成項目經理競爭上崗，對企業內部機制發展造成不良影響，因此要引入競爭機制和激勵機制，企業除了在社會公開選聘項目經理外，更要重視在企業內部培養和造就一批優秀的項目經理。

（二）進行項目成本測算和核算

成本管理是項目管理的核心，進行項目成本測算是項目成本管理的必要內容。項目部作為成本中心，起到的作用相當于企業里的生產部門，為確保必盈不虧，成本管理必須采取事前管理和過程控制，而不能是事后控制。

（三）對項目部的人事監控

項目部人事監控的目的一方面是為了防止出現內部小團體現象，避免項目經理的短期行為，另一方面企業決策層應該洞悉各項目管理人員的能力及人事關系，做到知人善任、用人有道，以保證最優化地利用人力資源。

（四）確定重大事件決策權

篇6

引言：建設項目工程管理的基礎是合同管理，合同管理不僅限于工程實施階段的合同管理。建設項目施工合同管理是一個復雜的過程，內容相當豐富，大體包括合同總體策劃、合同的招標策劃、合同主要條款和管理模式策劃、合同簽訂、合同履行中的管理、合同糾紛的處理等等內容。

筆者從事房地產合同及招標管理管理數年，對于建設項目合同管理略有心得。本文試著從房地產企業的角度談一談對于合同總體策劃、招標策劃等主要合同策劃工作的一些體會，以期與業內同仁共商榷。

1.合同總體策劃

1.1 合同總體策劃的概念及意義

在項目的開始階段，為使項目合約工作有計劃地、高效地順利開展，從而使項目建安成本得到切實、有效地控制，業主須進行合同總體策劃，即對合同分判方式進行決策，確定將整個項目工作分解成多少個獨立的合同，合約管理架構（總包與分包和材料供應商的管理關系），各合同的工程范圍和界面、招標方式、招標時間等。

合同總體策劃決定合同各方責任、權利和義務的劃分。合同總體策劃是起草各個招標文件和合同文件的依據，策劃的結果最終具體地通過合同文件體現出來。

合同的總體策劃是確定對整個工程項目有重大影響的，帶有根本性、方向的合同問題，是確定合同的戰略問題。其目標是通過合同保證項目總目標的實現，對整個項目的計劃、組織、控制有決定性的影響。

1.2 合同總體策劃的要求

1）業主要從確保項目成功和各方面的互利合作的角度，在項目實施前對整個項目合同方案預先做出科學合理的安排和設計，以確保整個項目不同階段、不同合同主體的眾多合同順利履行，從而實現項目的總體目標和效益。

2）業主應該理性權衡工期、質量、價格三者的關系，追求項目利益最大化。

3）各合同承包界面的劃分要明確清晰。若各合同承包界面劃分不清，不但會出現各承包商之間的推諉扯皮現象，而且不利于業主對投資和進度的控制。對需要交叉配合的界面及易混淆的工作內容，建議在相應招標文件中列出承包界面，特別是總承包工程。

4）合同責權利應明確，由于總、分包合同往往不在同一時間簽訂，所以在設定相應招標文件之時，就要強化合同生效前的審查，并對日后可能出現的缺陷和疏漏制定相應對策，防患于未然。針對大型工程總承包與專業指定分包商可能在質量、組織、資料、技術、安全、成品保護、現場平面布置等方面管理責任不明確的現狀，在編制招標文件時，增加相應的合同條款，從而讓總、分包商在投標時即明確其責任，避免以后可能出現的糾紛。

1.3 合同總體策劃的依據

合同總體策劃應考慮的因素包括：工程項目特點、業主和承包商情況及項目所處環境。

1）工程項目特點

工程的類型、規模、特點，技術復雜程度、工程技術設計準確程度、工程質量要求和工程范圍的確定性、計劃程度，招標時間和工期的限制，項目的盈利性，工程風險程度，工程資源（如資金、材料、設備等）供應及限制條件等。

2）業主情況

業主的資信、資金供應能力、管理風格、管理水平和管理力量，業主的目標以及目標的確定性，業主的實施策略，業主的融資模式和管理模式，業主期望對工程管理的介入深度，業主對工程師和承包商的信任程度，業主對工程的質量和工期要求等。

3）承包商情況

承包商的能力、資信、企業規模、管理風格和水平、在本項目中的目標與動機、目前經營狀況、過去同類工程經驗、企業經營戰略、長期動機、承受和抗御風險的能力等。

4）項目所處環境

工程所處的法律環境，建筑市場競爭激烈程度，物價的穩定性，地質、氣候、自然、現場條件的確定性，資源供應的保證程度，獲得額外資源的可能性，工程的市場方式（即流行的工程承發包方式和交易習慣），工程慣例等。

1.4 合同總體策劃過程

1）研究企業戰略和項目戰略，確定企業和項目對合同的要求。項目總的管理模式對合同策劃有很大的影響。一個項目不同的組織形式，不同的項目管理體制，則有不同的項目任務的分解方式，需要不同的合同類型。

2）確定合同的總體原則和目標。

3）合同的一些重大問題進行研究，列出可能的各種選擇，按照上述策劃的依據，綜合分析各種選擇的利弊得失。

4）在項目過程中，開始準備每一個合同招標時，都應對其合同招標策劃再做一次評價及相應修訂招標策劃方案。

1.5 合同總體策劃需關注事項

工程分判有利于吸引更多的投標人參與投標，以發揮各個承包商的專長，降低造價，保證質量，但分判也要考慮到便于施工管理、減少施工干擾，使工程能有條不紊地進行。業主不能希望通過簽訂對承包商單方面約束性的合同捆死承包商，或壓低合同價格，不給承包商利潤，否則最終不僅損害承包商的利益，最終也會損害項目總目標。

實踐中，總體策劃可能出現兩方面的問題，一是不進行總體策劃，合同分判方式、合同管理架構、合同招標時間等全無計劃，邊做邊看，無序簽約，這種作法必然導致各方問題和糾紛不斷、工程管理混亂。二是雖進行了總體策劃，但策劃卻脫離業主、承包商情況和項目及環境特點，導致自己處于不利的合同管理地位，工程管理困難。

2.合同招投標策劃

2.1 招標策劃的概念及意義

招標策劃，就是招標人（業主）在準備招標文件前，根據自身情況、項目特點、潛在投標人情況等，確定的招標方案。

對于項目已完成合同總體策劃但尚未簽訂的合同，由于實際情況的變化，可能導致合同不能按照原先總體策劃的思路去簽訂，所以每個合同招標時都需要再一次對其招標方案進行重新評價、修訂。如將原先打包的大類或大范圍合同分解為數個小合同，或因后續合同的范圍將發生交叉，需要將多個合同范圍進行調整，重新明確每一個合同的范圍、金額及發生時間等。

招標時是否進行招標策劃，招標策劃的好與壞，直接關系到業主是否能按時、保質地完成招標，招標策劃在招標過程中起著關鍵性的作用。

2.2 招標策劃需確定的內容及建議

1）招標方式，常用招標方式為公開招標、邀請招標和直接委托。

公開招標的優點是招標人可以在較廣泛的市場范圍選擇承包商，各投標人充分競爭，有體現公平和競爭的一方面，但由于建筑市場魚龍混雜，招標結果難以預料，對招標人風險較大，不建議采用，如必需要采用時可考慮采取進行投標資格預審、設置投標及履約保證條件、在合同違約及爭議條款中加強對業主的保護力度等措施，為工程招標及合同實施提供保障。

邀請招標可以在招標前考察投標單位和項目經理的業績、素質、管理水平等，保證受邀請的單位和項目經理比較可靠，建議優先采用，但這種招標方式應特別注意防止串標。

工程數額較小或地方壟斷性質工程可采用議標并直接委托方式。

2）招標范圍，招標范圍是編制招標清單和投標報價的前提，需在招標策劃時明確，如果不同合同招標范圍界面模糊的，應在招標策劃時認真梳理并在充分討論后切割清楚。

3）招標估算價或招標控制價，建議在招標策劃時確定招標控制價，避免招標結果出現重大偏差，設置招標控制價要求招標人對市場有較深入地調研，必要時可以借助咨詢公司的力量。

4）評標方式，通常采用經評審地最低投標價法和綜合評估法。一般項目建議采用經評審地最低投標價法，甚至可以不要求提供技術標。特殊項目和技術要求較高的項目采用綜合評估法，采用綜合評估法評標時，應合理設置技術標、商務標和資信標權重，且應提出詳細的技術標編制要求、技術標評分辦法、商務標評分辦法、資信標評分辦法等。

5）入圍單位資質及項目經理資格要求，建議投標人客觀地面對市場，基于項目特點提出適當的資格要求，不切實際地設置過高的門坎可能會屏蔽掉有競爭力的潛在投標人。

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【關鍵詞】建設工程；項目前期管理；要點

前期管理工作是項目管理的起始階段，是指建設項目從謀劃確定到開工建設之前所進行的全部工作，是整個項目建設程序中非常重要的階段。一個項目的成功與否，與前期管理工作有著直接的關系。

1 項目管理的內涵及特征

項目管理是以項目為對象的系統管理方法，通過一個臨時性的專門的柔性組織，在有限的資源約束下，運用系統的觀點、方法和理論，對項目進行高效率的計劃、組織、指導和控制，以實現從項目的投資決策開始到項目結束全過程的動態管理和項目目標的綜合協調與優化。換言之，項目管理也就是對與項目密切相關的績效（P）、時間進度（T）、費用成本（C）、范圍（S）進行管理控制的過程。其中前期管理工作是項目管理的一項重要內容。項目管理具有如下特點：項目管理的對象是項目或被當作項目來處理的運作；項目管理的全過程都貫穿著系統工程的思想；項目管理的組織具有特殊性；項目管理的體制是一種基于團隊管理的個人負責制；項目管理的方式是目標管理；項目管理的要點是創造和保持一種使項目順利進行的環境；項目管理的方法、工具和手段具有先進性、開放性；項目管理是一項復雜的工作；項目管理具有創造性；項目有其壽命周期；項目管理的本質是計劃和控制一次性的工作，在規定期限內達到預定目標，一旦目標滿足，項目就失去其存在的意義而解體。

2 目前建設工程項目前期管理存在的問題

2.1 監理部門介入時間滯后

我國目前監理單位介入工程的實踐主要是從施工階段開始的，目前監理公司主要參與到施工過程中對施工的質量、投資、進度進行控制。而對于工程項目前期的項目建議書階段，設計階段監理公司很少涉足。監理公司以及其他一些咨詢性質的公司完全可以提前進入到工程項目中來，為工程項目的可行性研究，以及設計階段少走彎路提供指導和咨詢。造成監理部門介入工程項目時間滯后的另外一個原因是“相關法規不健全”。

2.2 對項目建議書階段以及項目可行性研究階段重視不夠

由于傳統觀念和一些認識上的誤區，我國項目管理的內容歷來偏向施工階段的控制而忽視前期工作，例如投資方面，投資方面與工程項目前期有著密切的關聯，如果不做好前期工作中的可行性研究報告工作未投資做好準備，那么，項目的投資很可能陷入高風險，低回報的局面?？偨Y來講，目前我們對項目建議書階段以及可行性研究階段不重視主要表現在以下幾個方面：①不能從實際出發審核項目的投資，從而容易使投資失控。②可行性研究的時間周期太短容易造成前期決策失誤。③由于人員素質低，調研手段不先進而造成項目建議書階段與可行性研究階段研究結果可信度低。

2.3 項目前期合同管理中所存在的問題

①建筑企業施工合同管理與投標管理脫節。工程施工合同管理與招投標管理有著密切的內部聯系，它是有效控制施工進度、施工質量、施工資金投入的法律性文件。然而在實際工作中，施工企業招投標中“經濟標”、“技術標”編制及管理與工程項目的施工合同管理分屬公司內不同職能部門及工程項目組。一旦投標中標，施工合同與甲方簽訂后，此“合同”只是以文件形式轉給項目經理部，技術交底往往流于形式，最終使得施工合同與招、投標管理在實施過程中嚴重脫節。

②施工合同背離招標文件盒投標書內容。在工程項目招投標中，招標文件是建設單位向施工企業發出的訂立施工合同的要約，投標文件是施工企業回復建設單位要約中全部條款的承諾，是施工企業向建設單位做出按要約簽訂施工合同意思的表示。招投標文件是簽訂施工合同的主要內容之一。但有一些業主一次包死，不計風險包干費，使最終簽訂的施工合同與招標文件及投標書出現較大的背離，從而為施工合同的執行帶來很大困難。我國項目管理還處于初級階段，面對我國前期管理階段所出現的各種問題。

如何解決建設工程項目管理前期中所存在的問題，提高項目管理前期工作的效率，可以從以下幾個要點著手。

3 建設工程項目前期管理工作要點

3.1 進行項目前期策劃管理

建設工程項目前期策劃是指項目策劃或管理人員在項目開始之初，根據最終建設工程項目需要達到的效果與目的，對整個項目進行資源與進度方面系統性的策劃，預先考慮和設想建設項目活動的全過程，在項目的時間、造價、質量之間尋找到最佳平衡點，從而為項目在完成之后達到令人滿意的經濟效益、社會效益及環境效益提供科學的依據。在目前的項目管理中嚴格、系統性的前期策劃工作比較缺失，大部分的項目策劃僅僅是根據業主或辦理的要求進行分段分部的策劃，下圖為完整的項目前期管理策劃應該包括的幾個方面：

3.2 緊跟國家建設程序，提前預判可能的政策障礙

在制訂并獲批了項目前期策劃后，項目前期工作時還需要注意建設項目工程所在地的社會、政治、經濟、自然環境的調查與分析，因地制宜開展項目前期管理工作，在項目策劃期多采納整合不同方面的建議與知識。在項目正式啟動之后，隨著不斷展開深入，管理人員還需根據項目實際的開展情況及時動態地調整原策劃中所需的時間與資源，提前判斷可能存在的政策障礙和工作難點，例如控詳規劃參數、可行性研究評審、土地獲取方式、土地農轉用指標等。

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【關鍵詞】工程建設，前期工作，規劃管理

中圖分類號：TU198 文獻標識碼：A 文章編號：

一、前言

每一個工程項目都有著自身獨特的特性，所以業主單位要善于辨別各個項目的特點，有針對性的展開對項目的前期準備和相關報批工作，對前期工作的合理規劃與管理，對項目的準確定位可以幫助施工過程中更加順利的進行，從而得到更大的收益。

目前我國工程建設項目前期工作存在的主要問題

1.對項目環境缺乏足夠的調查分析, 造成決策失誤

就房產項目而言, 在項目建設前期, 應該從經濟、社會、用戶需求、建設選址、周圍環境等方面進行全面、深入地調查研究。如果缺乏對這些方面的調查研究, 盲目上項目, 則可能導致該建設項目的失敗。

2.項目定義不明確, 造成項目實施中的反復

所謂項目定義是指在項目前期對整個項目進行總體構思, 并椐此進行項目描述, 對項目可行性進行論證, 為項目實施, 尤其是規劃設計提供依據。很多項目, 由于業主的建設意圖不明確, 規劃設計任務書含糊不清, 而在設計或施工已進行到一定階段時, 業主突然改變意圖, 造成設計或施工的多次返工, 影響了工程進度, 也使投資增加。

缺乏對設計和施工的有效管理

中國的建設監理制度雖已推行十年, 建設監理的水平也在逐步提高, 但是也要看到, 我們的監理工作很大程度上還是停留在低層次、小范圍內, 設計監理方面的工作還沒有得到很好的重視, 施工監理更多地局限在質量控制上。如何對設計和施工進行有效管理, 不僅是項目實施階段的事, 而且在項目建設前期就應該進行詳盡的規劃, 以免在項目實施時打無準備和無把握之仗。

4.前期工作的必要性

建設項目前期策劃工作, 從大的方面來說, 可以更好地滿足國家建設和人民物質文化生活的需要, 促進國民經濟健康發展; 從小的方面來說, 可以使項目建設順利進行, 達到工期、質量和投資三大控制目標。

工程前期規劃與管理

1.工程項目前期管理工作內容

工程項目前期管理是指工程建設中的項目決策階段，它包括：項目建議書，可行性研究報告，設計階段。

項目建議書又叫做預可行性研究報告，它是由建設單位根據規劃發展要求，結合自身各項資源條件，向上級主管部門提出的具體項目建設的輪廓設想和書面文件。項目建議書由上級主管部門審查、批準后，即可列入建設前期工作計劃。

上級主管部門對項目建議書的審批通過關系到工程建設項目能否繼續進行，是工程項目建設的前提條件。

可行性研究報根據批準的項目建議書的進一步深化，收集資料對項目進行進一步論證和定位，綜合評選，確定經濟上合理，技術上先進，條件上具備，實施上可行的最佳方案，為項目決策提供依據?？尚行匝芯繄蟾嫘枰玫叫袠I專家的論證和主觀部門的批準。

可行性研究報告為投資者和決策者提供可靠的決策依據，并可作為下一步工作開展的基礎。

設計階段又分為初步設計，技術設計和施工圖設計。設計階段是根據可行性研究報告提供的科學依據，擬定修建原則，選定方案；對重大、復雜的技術問題通過科學實驗、專題研究，落實技術方案；和確定工程數量，提出文字說明和適應施工需要的圖表資料。

項目前期策劃過程的系統性

任何工程項目都起源于項目的構思。而構思產生于解決上層系統問題的期望，或為了滿足上層系統需要，成為實現上層系統的戰略目標和計劃等。這種構思可能很多，人們可以通過許多途徑和方法達到目的，那么必須在它們中間作選擇，并經權力部門批準，以作進一步研究。項目的目標設計和項目定義這一階段主要通過進一步研究上層系統情況和存在的問題提出項目的目標因素，進而構成項目目標系統，通過對目標的局面說明形成項目定義。這個階段包括情況的分析和問題的研究；項目的目標設計；項目的定義；項目的審查。 可行性研究即提出實施方案，并對實施方案進行全面的技術經濟論證，看能否實現目標。它的結果作為項目決策的依據。

項目前期策劃過程的科學性

工程項目構思產生基于對客觀環境的評估與預測，并非來源于某些部門、企業及個人的感性思維。工程項目的目標設計必須經過詳細的推敲。可行性研究必須建立在大量的技術數據分析與技術經濟論證的基礎上，為工程項目作決策，其中包括項目發展階段性的技術分析評估提供了可靠的保證。因此要做到實地調研，根據初步考察的結果，制定詳細的正式市場調查計劃，組成市調小組和策劃專家組。主要工作內容：a.市場環境調查分析；b.區域條件調查分析；c.同類產品競爭勢態調查分析；d.項目情況調查分析；e.項目定位；f.營銷策劃。

對于前期工作中存在問題的解決措施

（一）加強對國家法律制度的認識

在西方發達國家,良好的法律體系,保障了市場經濟條件下,項目的順利實施。在西方國家的工程項目中,合同具有嚴格的法律效力,一旦合同中存在漏洞,失誤方必將承很大的損失,所以合同雙方必定會花較高的代價聘請水準很的專業人士來代為擬訂、審查合同以及解決索賠和仲裁問題。前期工作涉及相關合同的簽訂，需要前期管理人員具備一定的法律知識，同時要關注國家政策法規的走向，只有這樣才能對前期工作起到合理、合法的管理作用。

（二）運用統籌兼顧的方法選擇好項目

按照“擴內需，保增長，調結構，惠民生”的總體要求，在充分認識國家大的發展方向的基礎上，加強統籌謀劃，按照統籌兼顧的方法選擇好項目，加強前期工作的計劃性，確保項目順利實施。前期工作目標一旦確定，要分解細化目標任務，合理安排，科學調度，制定操作性強的工作大綱和計劃，按時間節點排定項目前期工作進度表，確保投資獲得最大的社會經濟效益。項目選擇必須符合當前擴大投資的方向；符合投資結構優化升級的要求；符合企業自身可持續發展的長遠利益。

（三）全面實行招標投標制

招標投標制是市場經濟體制下建設市場買賣雙方一種主要的競爭易方式。我國在工程建設領域推行招標投標制，是為了適應社會主義市場經濟的需要，在建設領域引進競爭機制，形成公開、公平、公正和誠實信用的市場交易方式，擇優選擇承包單位，促使設計、施工、材料設備生產供應等單位不斷提高技術和管理水平，以確保建設項目質量和建設工期，提高投資效益。我們要完善監督機制，嚴格遵守政府采購制度、招投標制度、政府審批制度，確保項目建設質量。平時定期組織相關人員參加業務培訓，提高工作水平與職業道德，確保依法招標。

前期工作的要求

（一）在整個過程中必須不斷的進行調查及數據收集，并對收集到的數據進行分析研究，根據數據做出合理的預測。收集數據是確定項目目標，進行項目定義，分析可行性的最重要影響因素，是進行正確決策的基礎。

（二）在整個過程中要運用PDCA管理模式，在多重反饋的過程中，不斷地進行調整、修改、優化，甚至放棄原定的構思、目標或方案。

（三）在項目前期策劃過程中階段決策是非常重要的。在整個過程中必須設置幾個決策點，對分階段工作結果進行分析、選擇。

（四）重視項目前期策劃工作的安排.一般在項目的前期策劃階段,上層管理者的任務是提出解決問題的期望,或將總的戰略目標和計劃分解,而不必過多地考慮目標的細節以及如何去完成目標,更不能立即提出解決問題的方案. 應爭取高層的支持.協調好戰略層和項目層的關系.一個項目的實施和運行,達到項目目標需要許多條件,這些條件構成項目的要素.在項目的前期策劃中應注意上層系統的問題、目標和項目的聯系與區別。

四、結束語

工程項目的前期規劃以及管理是一個項目首先要做到的工作，通過合理的規劃，落實到具體的管理工作，這樣才能保證項目實施有計劃的進行。對于工程建設有著十分重要的意義，是每一個企業需要做出的第一項工作，需要在實踐中不斷改進與完善。

參考文獻：

[1]劉德祥論工程建設前期工作的任務與重要性青海交通科技2008

篇9

（經濟協調科）

上半年，我們在街工委、辦事處的正確領導下，通過全街上下的共同努力和科室干部的扎實工作，突出地抓了招商引資、固定資產投資、居民可支配收入調查、重點項目前期策劃、安全生產以及維護穩定等工作，預期效果明顯，具體情況如下：

一、完成固定資產投入2000萬元，其中市政府行政處用于基建投資為200萬元、昵會所用于賓館改造添置餐飲、休閑設施投資為1800萬元，差額在挖掘中。

二、居民收入調查工作在三陽、濱江兩個社區共25戶居民中進行。人均可支配收入達7709.97元，為全年進度的60%+，已過半。

三、重大前期（策劃）項目工作已經起步，開始了“歐陸風情一條街”的走訪、摸底、調查工作，工作跟進度。

四、中山、篷墊兩企業職工上訪鬧事趨于平穩。安全生產宣傳月活動受到上級好評。

分析1－6月主要績效考核目標及經濟運行情況，其主要特點：

一是領導重視，辦事處主要負責人在積極實施一元地區整體板塊推進的同時，堅持把經濟發展作為第一要務，堅持在全街上下把“全精力投入、全方位招商、全過程服務”作為經濟發展的新理念。按照都市型經濟功能的構想，著力實現資源優化配置，提出了“歐陸風情一條街”的新創意，堅持把政府引導、市場運作的方式落實到實處，力爭做到運作特色化，建設現代化，推介市場化，產業功能化，稅收屬地化。

二是落實績效項目責任制機制，各項經濟指標的落實、協調、服務工作都有了比較具體的分工。推行辦事處領導服務重點企業責任制，定期到30萬稅收大戶企業了解情況和解決發展中遇到的困難問題。

三是工作職能轉變，服務意識增強，重大項目前期策劃，走訪調查中，通過親商、安商的工作方式，給予了一元經營戶的極大安慰和興趣，為改造、創新發展一元地區經濟夯實了基礎。

存在的問題及調整措施：

一是重大項目前期策劃“歐陸風情一條街”將會在武漢---荷蘭簽約的一元片改造中重新調整。

篇10

華能西藏發電有限公司加查水電工程籌建處 西藏 856417

[摘要]當下國內許多企業在策劃要點不明確、不完善甚至沒有前期策劃的情況下盲目上馬，以至于后期施工過程控制中沒有指導性文件，而出現管理混亂，最終導致經濟損失慘重的現象。水利水電工程建設是一項復雜的系統工程，在建設周期中，涉及的可變因素非常多，工程造價管理貫穿于工程項目的籌劃、決策、設計、施工全過程，主管部門、建設單位和設計、監理、施工單位應各司其責，共同履行控制職責。本文主要就水利水電工程造價管理前期分包策劃、變更和索賠策劃兩個方面作簡要論述。

[

關鍵詞 ]水利水電工程；分包；變更；索賠

引言

水利水電工程造價管理是一項建設周期長、投資大、協作部門多，受自然資源、地形、地質、水文氣象條件的影響很大的工程，同時也受當地經濟發展水平、交通及其他資源市場條件的影響，其個性非常突出。做好前期策劃是為保障后期施工順利實施，為后期施工階段過程控制提供一個基礎性的經濟指導。

1、分包策劃

分包策劃是為后期施工階段工作全面展開提供基礎的有力保障，如何做好分包策劃、分包策劃包含哪些內容、需要考慮哪些因素是分包策劃的關鍵。

一般水利水電工程的工期比較特殊，要求在枯水水期盡早開工，要想在有效的時間內完成一個可靠的分包策劃需要的不僅是時間，更重要的是經驗。一般水利水電工程分包策劃與項目整體前期策劃時間同步，大型項目從接到中標書開始二個月以內完成，中小型項目從接到中標書開始一個月以內完成。

做分包策劃首先考慮的是主要內容及關鍵因素對后期施工的影響，一般分包策劃的主要內容包括分標數量、分包范圍、工作內容、質量標準、工期計劃、工程量和邊界條件等；項目分包方式（主要分勞務分包、包工包料工序分包、包工包料切塊分包三種分包方式）；計劃工期和計劃招標時間安排、發包方式（邀請招標、邀請議標或指令性分包）、分包項目招標文件文本、分包招標評標規定、擬候選分包商清單、分包合同文本等；根據擬定的分包方式，以工程項目中標價為基礎測算整個工程預算成本的基礎上，測算分包成本，制定分包項目的預控單價（包括分包標底價），列出分包項目工程量計價清單，制定分包項目主材控制指標；擬定與分包項目管理相對應的我方分包現場管控措施；擬定分包項目管理過程中的配套措施；擬定分包管理風險源，分析分包成本盈虧原因，制定防范措施。關鍵因素有：與業主合同中約定以0#圖紙為依據重新調整工程量清單的基礎設施項目，應以0#圖紙工程量清單為依據；對于臨時工程，在策劃中應以合同約定為前提，以投標費用為控制基礎，采取限額設計、優化設計、總價包干設計等多種方式，對臨建項目單價成本進行詳細分析，降低分包施工成本，降低臨建項目成本。即便臨建項目費用可能有突破，也應在項目前期經濟分析中，考慮彌補來源，平衡和調整主體分包價格，爭取整體盈利。不得超越合同范圍自行增加臨建工程項目；嚴格控制施工項目超合同、超規模的進行施工。

2、變更和索賠策劃

變更索賠策劃是企業合同項目二次經營的重點，應建立在與業主合同約定的基礎上，針對行業特點和規定開展工作，變更索賠策劃是工程項目合同管理全過程的系統工作。加強變更索賠過程控制，建立變更控制流程，促進施工項目變更索賠工作的制度化、標準化、程序化，提高變更索賠實現效果，提高項目盈利水平。

2.1成立變更索賠工作領導小組，由專人負責變更索賠工作日常牽頭工作，并制定變更索賠控制流程。

2.2策劃各階段的變更索賠工作

（1）投標階段：在合同評審的基礎上，建立采用對比和綜合分析方法尋求最佳施工組織方案及報價，尋找項目變更和索賠的可能性，提出風險防范措施，完成項目中標后的技術商務交底，為施工項目變更索賠策劃提供線索。

（2）前期階段：根據投標階段項目變更和索賠的可能性分析、項目前期策劃方案，結合項目施工條件、合同履約條件、現場物價情況、地質情況等因素，搜集各種索賠線索，制定變更索賠項目策劃方案，在前期策劃工作中一并考慮。

（3）施工階段：根據項目前期階段制定的變更索賠項目策劃方案，制定《施工項目變更索賠擬報項目工作計劃表》，對擬報項目做出工作部署，規定逐項工作責任人、格式、要求。同時對已報出的變更索賠項目制定《變更索賠已申報項目跟蹤一覽表》，逐項跟蹤落實。

（4）項目完工階段：繼續變更索賠已申報項目跟蹤落實；為完工結算準備好變更索賠已審批項目的立項依據、原始資料和審批資料；對所提供變更索賠已審批項目資料的真實性、合法性、完整性進行自審自查、糾偏補正，配合做好外審取證工作。

（5）變更索賠各階段工作：投標階段尋找項目變更和索賠的可能性分析制定變更索賠項目策劃方案制定變更索賠擬報項目工作計劃提交變更索賠意向通知準備索賠資料提交索賠文件制定變更索賠已申報項目跟蹤表談判協商和索賠跟蹤獲批結算資料歸檔。

2.3合同變更索賠的原則

（1）合同的變更內容應根據合同條款確定。

（2）合同變更的報批流程必須按合同規定的程序和時間進行。

（3）合同的變更據合同商定的定額、取費標準或按照合同有關原則提出合同變更費用。

2.4變更索賠項目實施要求

在沒有立項依據、沒有預控方案的情況下，不得將變更項目列入施工計劃、不得進入施工環節、不得采取墊資方式進行施工、不得挪用合同內項目資源進行施工、不得采取“背靠背”條款的分包合同交由分包商進行施工。

3、結束語

分包策劃和變更索賠策劃是水利水電后期施工階段控制的關鍵所在，做好水利水電工程造價管理前期分包策劃和變更索賠策劃，是企業獲得最大利潤的保證，更是確保成本目標的實現的基礎，同時也將為企業在市場上的信譽、生存和發展提供有益的幫助。

參考文獻

[1]施工企業經營管理[M].北京:清華大學出版社,北京交通大學出版社,2006.