荷花產地范文
時間：2023-03-17 02:50:31
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篇1
房地產策劃合同范文1委托方(甲方)：
受托方(乙方)：
根據《中華人民共和國廣告法》、《中華人民共和國合同法》及國家有關法律、法規的規定，甲、乙雙方在平等、自愿、等價有償、公平、誠實信用的基礎上， 經友好協商，就甲方委托乙方對其開發的位于洞口縣洞口賓館3號樓項目進行前期打包策劃推廣事宜，達成一致意見，特簽訂本合同， 以資信守。
第一條 服務范圍
甲方委托乙方為其開發的洞口賓館3號樓項目進行前期策劃推廣服務，負責該項目前期的策劃、創意、設計等事宜。
第二條 服務內容
(一)具體服務范圍：
第一部分：整體策劃——
1、VI 設計(LOGO/色值/標準/應用規范/中英文規范/排字
組合/立體雕塑效果)
2、階段策劃推廣方案
3、深度市場調研報告
4、銷售執行建議方案。
第二部分：售樓處包裝——
1、接待臺背板
2、LOGO 墻
3、資料架
4、玻璃窗吊簾式旗幅
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1、大幅海報(折頁)
2、戶型圖
3、樓書
4、名片
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1、擎天柱
2、道旗
3、圍檔
(二)免費贈送服務范圍：
露臺平面
戶型圖
工裝建議
銷控表
銷售表格
業績表
客戶簽約號卡
客戶禮品包裝
第三條 合同總價款及付款方式
總服務費用商定為55萬元人民幣，本合同簽訂后七天內，支
第四條 廣告運作規則
1. 為使雙方有效溝通、提高工作效率，乙方就甲方委托的項目成立專案小組，并提供專案小組名單給甲方。乙方只對甲方負責，甲方需指定專人負責與乙方合作、接洽。
2. 甲、乙雙方共同根據銷售情況及甲方營銷策略、傳播策略和思路制定宣傳推廣的工作計劃，確定工作階段、完成時間。
3. 在服務的實施過程中，甲方有權對總體策劃方案進行調整，乙方應協助確定并調整。
第五條 雙方責任及權利
(一)甲方責任及權利
1. 甲方對乙方提交的方案有提出修改和調整的權利，設計方案甲方需尊重乙方意見。
2. 在甲方支付本合同或分項項目相應的費用后，設計作品之知識產權歸甲方所有，并有權要求乙方及時提供電子文件及樣稿。
3. 雙方合作期間，甲方應積極配合乙方，及時提供乙方所需的各類圖片和文字資料，并應對上述資料的合法性、真實性、準確性和完整性負責，如因甲方提供的資料而引起法律糾紛，其相關的一切責任由甲方負責。
4. 甲方有權對乙方提交的策劃思路、廣告方案和乙方所提
5. 甲方應按照本合同的規定及時付款，以保證項目的正常進行。
(二)乙方責任及權利
1. 乙方應盡職盡責為甲方服務，按時、按質、按量完成甲方委托的各項策劃、設計等業務，乙方應為甲方的相關資料保密。
2. 乙方應指定專人組成項目工作小組，經甲方確認后開展工作。
3. 乙方應按時完成甲方下達的工作任務，乙方將設計方案交甲方并經甲方負責人簽字或以電子郵件確認后視為該項工作完結。若甲方對該方案提出異議，乙方應于甲方提出后盡快進行組織雙方領導進行討論、修改、調整，直至甲方簽字或以電子郵件認可方能定稿。
4. 乙方應主動提前向甲方索要設計工作中所需的各類資料，并在本合同終止時，將上述資料及時歸還甲方。
5. 乙方對最終廣告擁有正文署名權。
6. 乙方在經甲方書面同意后可用其設計之作品參與公益、專業、行業或媒介所組織的競賽評比活動、出版發表。
7. 乙方對未被甲方采用的方案有權收回并作為它用。
8. 乙方應按月向甲方提供合同期間的詳細工作計劃和時間
第六條 違約責任
1. 除不可抗力的自然及社會原因外，甲乙雙方應嚴格遵守本合同的條款，否則，違約方須承擔違約責任。
2. 非因乙方原因，甲方未能在約定時間內提供乙方設計工作所需的各類資料，或未能在約定時間內對乙方提出的策略、創意、設計方案簽字認可，乙方完成工作時間可相應順延。
3. 由于甲方違約造成本合同不能履行，則乙方有權向甲方發出解除本合同的書面通知，該通知自送達甲方時生效。
第七條 轉讓條款
未經合同另一方書面同意，任何一方不得全部或部分轉讓其在本合同項下的權利和義務。否則，守約方有權終止本合同并要求違約方支付合同總價款雙倍的違約金。
第八條 合同終止和解除
有下列情形之一的， 合同權利義務終止：
1. 本合同因已按約定履行完畢而自然終止;
2. 本合同經各方協商一致而終止;
3. 本合同因一方違約或因一方有不正當競爭行為或因一方擅自轉讓本合同項下權利義務而終止;
第九條 保密條款
1. 未經合同另一方書面同意，任何一方對本合同和各方相互提供的資料、信息(包括但不限于商業秘密、技術資料、圖紙、
2. 任何一方泄密導致合同另一方遭受損失的，泄密方應按合同總價款的30%向合同其它方支付違約金，違約金不足以賠償合同其它方損失的，應按合同其它方的實際損失賠償。
3. 本保密條款具有獨立性，不受本合同的終止或解除的影響。
第十條 不可抗力條款
由于不能預見、不能避免和不能克服的自然原因或社會原因，致使本合同不能履行或者不能完全履行時，遇到上述不可抗力事件的一方，應立即書面通知合同其它方，并應在不可抗力事件發生后十五天內，向合同其它方提供經不可抗力事件發生地區公證機構出具的證明合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效證明文件。由合同各方按事件對履行合同影響的程度協商決定是否解除合同、或者部分免除履行合同的責任、或者延期履行合同。
第十一條 解決爭議的辦法
凡因執行本合同或與本合同有關的一切爭議，雙方應通過友好協商解決。如協商不能解決，任何一方均可向****市地方人民法院提起訴訟。
第十二條 其它
1. 本合同在甲、乙雙方簽署后即生效，雙方履行完本合同的職責后，本合同即自行終止。
2. 本合同未盡事宜，雙方可簽訂補充協議作為附件，補充協議與本合同具有同等效力。
3. 本合同一式 份，甲乙雙方各執 份，每份均具同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地產策劃合同范文2委 托 人： (以下簡稱甲方) 負 責 人：
電 話：
代 理 人： (以下簡稱乙方) 負 責 人：
電 話：
經甲、乙雙方友好協商，本著平等互惠、優勢互補的原則，甲方現將其開發的位于xxxxxxxxxxxx(暫定名)項目(下稱本項目)的全程策劃與銷售工作全權委托給乙方，現就有關事宜達成以下條款，以資雙方共同遵守。本合同內容不因項目及公司名稱改變而改變。
一. 物業
物業位于xxxxxxxx(暫定名，以下簡稱“項目”)。項目用地面積約108畝，建筑面積約60000㎡，最終以政府批準的文件為準。
二. 期限
期限從簽訂本合同之日起至項目正式公開發售日(開盤)后18個月止。合同期滿，若甲方未書面通知乙方終止合同，則本合同自動順延至項目銷售率達成可售物業面積的95%以上時止。
三. 范圍
范圍為本項目之全部住宅及商用物業。如甲方需要保留持有部分物業，則必須在本項目公開發售前七天以書面形式通知乙方保留持有物業單位清單，否則乙方將全部視為可售單位。
四、甲、乙雙方職責及義務
(一)甲方職責及義務：
1、甲方對本項目擁有完全的所有權。并委托乙方全權負責產品定位、營銷策劃、銷售等工作。
2、甲方對因項目本身之權屬和資格問題而引致的糾紛承擔全部責任。
3、甲方有義務向乙方提供預售證以及各銷售階段的合法手續和相關法律文件，并在工程進度、質量及協調政府主管部門等方面給予保障，以保證銷售工作的順利進行。
4、甲方有義務為乙方派駐的工作人員提供項目現場銷售及辦公場地、辦公設備(電話、電腦、傳真機、復印機)等必要設備、設施，但設備、設施的所有權歸甲方。
5、本委托合同簽訂后，甲方不再委托第三方或自行進行策劃和銷售。如發生甲方將本項目整體轉讓或項目可銷售面積暫不銷售的情況，甲方須結清乙方全部的策劃費和費，負責處理由此帶來的善后工作，并給予乙方一定的經濟補償。
6、甲方需委托一至兩名工作人員與乙方共同組成營銷協調小組，定期召開營銷協調會議。積極配合乙方工作，負責購房合同管理，進行購房合同簽章和收取定金與購房款，辦理銀行按揭及備案登記等手續，并自行承擔相應的權利義務。
7、甲方負責審定銷售、宣傳推廣過程中必要的合作單位(如廣告設計公司、模型公司、活動禮儀公司、印刷廠、噴繪制作公司、裝修裝飾公司等)。
8、甲方按確定的銷售計劃，確保項目工程進度。負責售樓現場的清理、工地圍墻的建設、售樓處的建設和裝修裝飾、樣板房和樣板環境的建設和裝修裝飾。
9、甲方提供買賣合同原件及其相應文件的復印件, 承擔合同打印、客戶資料復印，特別是辦理銀行按揭等的相關費用。
10、負責開發與銷售的領導與協調工作，委派專人與乙方工作銜接，協調乙方與各有關部門、其他相關公司的工作關系，為乙方的策劃和銷售提供本項目的各種原始資料。
11、按時結算乙方的已實現銷售規定的應提取的策劃、服務等費用。
12、負責樓盤銷售廣告宣傳、推廣的相應費用(如戶外廣告制作、報紙、電視、電臺等廣告、禮品購買、沙盤制作、樓書制作、展會費用、臨時聘用禮儀人員的費用等)，投入宣傳廣告費用金額控制在銷售總額的1.5%以內，如有超過，則超過部分由乙方承擔。所有的廣告設計作品或印刷品須經由甲、乙雙方簽字確認后才能或發放。
13、負責審定由乙方擬定的《認購書》、《商品房買賣合同書》、銷售計劃、廣告推廣建議、銷售價格及其它銷售資料，并根據實際情況有權修改銷售計劃、調整價格或銷售資料中的條款，但須提前七日以書面形式通知乙方。
(二)乙方職責及義務：
1、乙方接受甲方委托。負責項目產品定位、市場定位、規劃建議、營銷策劃與銷售等工作。根據甲方提供的項目概況，結合項目實際情況，及時向甲方提供可行的開發、宣傳和銷售方案。
2、乙方應于本合同簽訂之日起10日內使其委派的策劃與銷售人員到位進行工作安排并執行相關工作。
3、乙方要確保整個策劃和銷售過程不違反國家、省、市相關法律法規。
4、乙方策劃及銷售人員除非甲方要求，否則不得隨意更換，如確需更換的，需提前7日以書面形式通知甲方并經得甲方同意后方可更換。乙方與甲方及建筑設計、景觀設計、廣告設計等單位組成項目營銷協調小組，定期召開營銷協商會。委派專業人員參加與項目相關的各種會議，并向甲方提供專業的意見和建議。
5、乙方負責樓盤銷售人員的管理工作，銷售人員的組織和管理方式由乙方自行制定。
6、乙方不得向客戶收取未經甲方同意的任何費用。
7、乙方負責按審定后的銷控計劃，組織好樓盤的銷售工作，并在開盤前一個月開始必須保證每班次有不少于4名銷售人員在售樓現場從事銷售工作，并視
8、乙方應配合甲方催收房款，代表甲方與客戶簽定《認購書》和《房地產買賣合同》，并由甲方所派專職負責人(人選確定由甲方書面通知乙方)簽字蓋章，協助辦理購房手續。未經甲方同意，乙方不得增減修改本項目《房地產買賣合同》及《認購書》的條款。《認購書》和《房地產買賣合同》中的房價以甲方確認的銷售價格表的價格為準，且文本任何修改都須甲方簽字確認。乙方自行承擔未經甲方所派專職負責人同意修改條款所造成的一切后果。
9、乙方配合甲方及時收齊和審查辦理銀行按揭貸款所需客戶的資料。
10、乙方負責派出人員的管理、薪金、勞動保護、福利、住宿、交通、通訊等所衍生的一切費用。
11、在銷售過程中乙方要努力維護甲方聲譽，不得有有損于甲方聲譽的言行或侵權行為，嚴守雙方合同條款和甲方商業秘密，確保甲方和該項目的良好形象。
12、與甲方及甲方選定的廣告公司共同制定宣傳和廣告方案及時間計劃。
13、銷售過程中，應根據甲方提供的項目的特性和狀況向客戶做如實解釋，盡力促銷，不得向購房者夸大、隱瞞或過度承諾，否則由乙方承擔相關的責任。
14、每周和每月需向甲方提交銷售周報和月報表，與甲方有關負責人員核對、調整銷控表。
15、嚴格按照雙方共同確認的價格表進行銷售，非經甲方的授權，不得擅自低于雙方確認的銷售底價進行銷售，否則甲方有權追究乙方責任并承擔由此給甲方造成的經濟損失。
16、乙方銷售及策劃權不得轉讓。從本合同簽訂日開始計算，一年內未經甲方同意，不得銷售其它房開企業在麗江市區的同類型競爭項目。
五、共同責任和義務
1、甲、乙雙方應精誠合作，共同努力將項目開發、銷售成功。
2、甲、乙雙方應保持友好溝通的工作模式，不得互相隱瞞或設置障礙。
3、甲、乙雙方都享有項目銷售現場和所有宣傳資料的署名權。
4、甲、乙雙方認定的工作內容及程序應共同遵守，如有異議應協商解決，并有義務保護工作成果(如統計數據、策劃創意等)。
六、服務目標
1、甲、乙雙方應共同努力，力爭本項目在20xx年8月底前通過報規手續，10月底以前拿到預售證，12月底以前開盤銷售。
2、項目上市(開盤)銷售的條件為：有預售許可證、現場售樓處交付使用、戶外廣告出街、持續一個月以上的宣傳推廣、具備銷售接待條件、蓄客量達到一定數量(如100組以上)，則可擇日開盤。
3、自正式開盤之日起18個月內須完成項目可銷售面積的95%以上。
七、服務收費及其結算方式：
1、乙方受甲方委托，負責項目全程策劃、銷售等工作。甲方應按以下條款支付相應的服務費用給乙方：
A、銷售費采取基準費和溢價獎勵兩個部分計提：銷售均價在雙方確認的銷售底價以下(含此銷售底價)時,只要是甲方認可的銷售價格,則依據銷售合同金額(以買賣合同為準)的2%計提服務費(簡稱費);銷售均價在雙方確認的銷售底價以上時，銷售底價以下部分按2%計提，超過銷售底價以上
B、計提費和溢價獎勵采取月結方式，開盤后第二個月開始，每個月的6日前計提上一個月的費。
2、甲方銷售均價底價在開盤前一個月內以正式文件形式向乙方確定并作為合同附件。乙方即以此委托底價制定分戶的上市(掛牌)價格表，且實現的銷售價高于以上對應的委托底價的增加部份即為溢價。甲方對乙方實現的溢價進行獎勵。具體溢價提成獎勵方式為：溢價部分甲乙雙方按照70%：30%分成;每月結算。
3、上述費每月30日為結算日。雙方當日核算金額，并在下一個月六日以前付清應付款項，乙方提供合法發票。如有拖欠按所欠額每日支付萬分之三的滯納金。
4、房屋完成銷售，可以計提費和溢價獎勵的標準為：甲方收到全部房款。如客戶進行銀行按揭的，則需按揭款項到賬后才能視為完成銷售，并可以計提相關服務費用。
5、退房處理及定金的罰沒：若客戶繳付首期房款前悔約，所沒收履約保證金雙方各收取50%。若客戶繳付首期房款后悔約，履約保證金及罰金歸甲方所有，但乙方仍按原合同金額收取相應銷售費。
八、其他約定：
1、乙方負責整個項目的全程營銷策劃工作，但不收取任何策劃費用。
2、在本合同簽訂后，到開盤后乙方開始正式計提費前，甲方每月借支30000元給乙方，此借款在開盤后從費中抵扣返還。借支時間從簽訂本合同后的第二個月開始，每月6日前支付，乙方開具借款收據，在開盤后抵扣返還時，乙方以正式發票換回。
3、若因甲方工程進度、預售證等原因而影響乙方正常銷售或開盤的，乙方可要求甲方改善，超過一個月的則乙方順延實現銷售目標的時間。
4、雙方應通力合作，為對方工作提供各種便利。
5、本合同未盡事宜，雙方簽訂補充協議或設立合同附件，補充協議或附件與本合同具有同等法律效力。
九、終止合同條件：
1、甲、乙雙方確定以每6個月為一個銷售考核周期(最低限度每個考核周期必須完成32%以上的銷售率)。正常情況下，若乙方每銷售周期不能完成階段考核任務則甲方給予乙方一個月的努力期，若乙方仍然不能完成階段考核任務，則前面已銷售部份按1.5%提取費，如果已經提取的則乙方返還多提取部分。同時甲方有權單方解除合同，解除合同所造成的一切損失由乙方自己承擔。
2、乙方配備的所有工作人員業務水平如達不到甲方的要求的，則在甲方提出整改要求之日起30日內必須重新安排人員直至甲方認可，如連續兩次整改仍然達不到甲方的要求的，則甲方有權中止本合同所有委托事項。
3、甲方如發現乙方于銷售過程中有任何未經甲方許可之銷售行為，甲方首先可書面告知乙方并給予乙方五個工作日的整改期，若期滿乙方仍未修正，則甲方有權責令乙方停止一切銷售活動，并書面通知乙方終止本合同，如給甲方造成了經濟損失的，甲方可以追究相應的經濟賠償責任。
4、如甲方未能完全履行其合同義務時，乙方首先可書面告知甲方并給予甲方五個工作日的整改期，若期滿甲方仍未修正，則乙方可單方終止合同，并書面通知甲方，同時甲方仍須支付乙方于期間已售出單位之銷售費和溢價獎勵等。
十、如甲、乙雙方在本合同執行過程中發生糾紛，可協商解決，如協商不成，可采取向項目所在地人民法院起訴的方式解決。
十一、本合同一式四份，雙方各執兩份，自雙方簽字蓋章之日起生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地產策劃合同范文3甲 方(委托方)：
乙 方(受托方)：
為了甲方，根據國家有關法律、法規，甲、乙雙方本著互相配合、講求實效、誠實信用的原則，就甲方委托乙方完成“”房地產策劃的有關事宜，簽訂本合同書。
一、策劃(咨詢)項目
二、委托項目進度
策劃工作分為兩個階段：
1、第一階段：策劃市場調查，包括商圈調查、目標人群調查、目標市場調查、產業鏈調查和競爭對手調查5個內容，并對整體項目進行初步定位，雙方溝通達成共識后進入第二階段。
2、第二階段：在甲方認可乙方對項目得出的定位主體的前提下，對定位策劃有關內容作出進一步完善，限期為5個工作日。
上述工作在程序上順延，總體累計時間不超過20個工作日。
三、合同金額及付款方式
1、策劃咨詢費用為壹佰萬元人民幣(￥100元)。
1)合同簽訂之日起日內，甲方向乙方支付策劃費用的50%作為預付款，即人民幣伍拾萬元(￥50元)。
2)乙方完成項目一整體策劃方案后，通過正式的演示文稿，向乙方當場做出演示講解，甲方認可后日內，甲方足額支付策劃費余款人民幣伍拾萬元(￥50元)，乙方方能將《房地產策劃》的正式文本交付甲方。
2、乙方去往甲方處進行策劃(咨詢)工作，往返路費甲方承擔，在甲方處調查工作的交通、住宿費用由甲方承擔。
四、甲方責任與權利
1、甲方須指派專人(須書面制定)，作為聯絡人，負責與乙方聯絡并協助乙方工作;
2、為乙方工作及時提供所需的背景資料和信息;
3、為乙方各階段成果提出建議性要求，并在審定通過后及時給予書面確認;
4、及時向乙方支付報酬;
5、如果就委托項目內容、期限做出原則性改變的決策，應及時通知乙方，并采取適當措施，便于乙方及時調整工作。
五、乙方責任與權利
1、由擔任專家組總負責人，指派專人擔任專門聯絡人;
2、按進度計劃完成各階段任務，保證質量，及時與甲方溝通;
3、按甲方提出的指導性要求修改和完善各階段策劃成果;
4、保守甲方的商業機密，未經甲方同意，不得向第三方透露本合同履行過程中涉及的保密內容。
六、成果歸屬與冠名宣傳
1、成果歸屬甲方所有;
2、乙方在保守甲方項目相關商業機密的前提下，對成果有冠名宣傳的權利。
七、違約責任
由于甲方原因致使本合同無法履行或中斷，應承擔違約責任，并支付當期款項;
八、合同終止
1、本合同履行完畢自動終止;
2、一方違約并承擔責任后自動終止;
3、任何一方無權單方面要求中止。待雙方協商一致后，簽訂終止協議。
4、甲、乙雙方同意終止時須以書面形式確定。
九、合同爭議
本合同履行過程中出現爭議時，甲、乙雙方友好協商解決，并以補充協議形式載明，協商不成時，任何一方可向人民法院起訴。
十、合同有效期
本合同正本一式兩份，甲、乙雙方各持一份(本合同附件為本合同有效組成部分)同具法律效力，本合同自甲、乙雙方簽字蓋章之日起，僅視為達成策劃意向;自甲方支付第一筆款項50萬元到達乙方賬戶之日起，本合同正式生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
篇2
一方面，歐債危機加深打擊中國出口，而兩年嚴厲的政策效果疊加，也導致住宅及房地產相關投資和消費出現明顯下滑。由于房地產調控，中國經濟增速下滑使得穩增長壓力加大。
而另一方面，剛性需求仍然旺盛，僅由于4月以來支持剛需的利率有所放松，便帶動房地產銷售市場回暖。房價出現反彈與調控預期相悖，使得短期來看，嚴厲的房地產政策難言放松。這樣看來，房地產已經成為宏觀調控的關節點。
房地產調控政策不必刻意以房價下跌為目的，實際上，個別地區剛性需求旺盛、供給不足也是支持房價不會大幅下跌的重要原因。
同時，考慮到調控存在多重矛盾，如果能在價格可控范圍內逐步放大成交量，不僅符合當前購房者利益，也不會對經濟造成過度影響，或許是件好事。而出口下滑，消費穩定之下，基建投資加大有利于平衡房地產投資下滑，帶動經濟增長。
降房價與穩增長
本輪中國房地產調控政策已持續兩年有余，其嚴厲程度在全球范圍內都屬罕見，限購又限貸的政策可謂絕無僅有。在政策重壓下，近兩年房價瘋狂上漲的局面有所改觀，并在去年10月出現輕微下降。
但是，由于剛需旺盛，4月以來支持剛需的貸款稍有松動，便帶動房地產銷售的大幅回升、房價也有上漲趨勢。房價上漲與調控目標不符，決策層近日多次強調擁有足夠的政策儲備以防止房價反彈，說明房地產調控目標仍未達到，短期內不會有所放松。
盡管房地產調控政策有利于房價回歸合理水平，但由于房地產與宏觀經濟聯系緊密，能夠帶動相關消費與投資，所以多年來房地產一直是支持內需與經濟增長的重要支柱，如今房地產市場低迷加重了經濟下行的壓力。
降房價與保增長目標之間協調困難，有時甚至存在矛盾，使得房地產政策與市場預期在政策執行期間存在著諸多不確定性。
首先，房地產調控和促消費之間存在矛盾。持續兩年的房地產調控，不僅導致房地產銷售下滑，也對與房地產相關的消費起到了間接抑制作用，對消費和穩定經濟增長不利。
從社會消費品零售總額數據來看，由于房地產調控政策的深入，7月家用電器和音像器材、家具類、建筑及裝潢材料類消費同比增長分別為8.9％、26.4％、25.5％，比6月增速分別下降了0.6個、2.3個和3.8個百分點。
其次，房地產調控與穩增長和投資之間也存在矛盾。
近兩年，伴隨著新屋開工的減少，房地產投資出現大幅下滑。1月－7月房地產投資增速下滑至15.4％，比1月－6月降低1.2個百分點，創金融危機以來的新低。除此之外，1月－7月住宅開工面積同比增速從1月－6月的-10.7％繼續下滑至-13.4％。而1月－7月固定資產投資同比增速為20.4％，之所以能夠一改走低趨勢，與前六個月持平，主要得益于政策對基礎項目建設的支持。
再有，房地產調控與地方政府收入之間也存在矛盾?？紤]到地方政府過去一直對土地收入依賴較大，目前地方政府的現金流已經受到了影響。根據國土資源部公布的數據顯示，2010年全國土地出讓成交總價款約2.7萬億元，相當于同期地方財政本級收入的66.5％。但在加緊房地產調控后，土地收益一再下跌。
中國指數研究院公布的最新數據顯示，2012年上半年全國300個城市土地出讓金總額為6525.98億元，較去年同期下降38％。
調控博弈
如此看來，當前房地產調控進入了博弈階段。筆者認為，由于房地產對消費、投資都有拉動作用，對經濟增長的積極支持作用應該肯定。而調控政策不必刻意以房價大幅下跌為目的。
而房地產問題從來就不是孤立的，未來要真正促進房地產健康發展，房地產政策還需要從以下幾個方面作出努力。
一是注意配套政策的推行。
筆者認為，當前房價泡沫對中等和以下收入家庭確實存在，但豪宅市場反而泡沫較小，一刀切的調控政策很難收到理想效果。
因為一方面，對于高收入群體來說，由于中國投資渠道較少且豪宅不貴，自然加大了高收入群體投資房產的現象；另一方面，由于對于中低收入群體來講房價極高，陋室難求，即便房價下降，也很難有購房能力。
因此，在調整房地產政策之時，更應該注重其他政策的配套實施，如加快落實收入分配制度改革、增加中低端收入群體的轉移支付；加快金融市場改革、規范資本市場以提振投資者信心、拓寬投資渠道等等。
二是促使調控依據更加清晰。
毫無疑問，判斷房價是否合理自然需要準確的房價統計數據。不過十分遺憾，自1998年房改以來，中國房地產市場就缺乏完善的統計體系。
例如，為了應對金融危機，2009年國內貨幣政策和針對房地產業的抑制性政策已經全面放松。其后，房價上漲很快，在很多人眼中代表著新一輪房地產泡沫的形成。但國家統計局年底的70個大中城市房屋銷售價格卻顯示2009年房價僅上漲1.5％，明顯偏離直觀感受。
為避免爭議，去年統計局取消了公布房屋均價漲幅平均數，使得市場失去了對房價漲幅的最直觀感受，也導致研究者多年跟蹤的房價歷史數據出現中斷。筆者認為，房價統計的混亂，使得決策層政策缺乏公信力。
三是改變近幾年房地產政策時而過緊，時而過松，變化幅度過大的情況。
篇3
位于蘇北欠發達地區鹽城的鹽阜大眾報報業集團2010年通過跨界經營“1+N”模式，廣告經營一舉突破億元大關，增幅近30％，2011年達1.3億元，取得了社會效益、經濟效益雙豐收。
跨界經營之“報紙+演藝”模式
1 觀念突破：地市報為什么要搞演唱會
演唱會是發展文化產業的重要內容，報社舉辦演唱會滿足了人民群眾對高品質娛樂消費的需求。地市報借助中央及地方發展文化產業的東風，上接天時，下接地利，利用演藝這一平臺，不但能得到市委市政府的支持，更會得到市民的追捧。
演唱會還能提升地域影響力，打造地方經濟新引擎。演唱會強大的演出陣容，眾多明星粉絲的口耳相傳，可以迅速提升城市的地域影響力和知名度。鹽阜報業在新鄉舉辦演唱會時，推出了由新鄉日報人作詞、新鄉人上臺演唱的歌曲《我的家在新鄉》，現場3萬人合唱，“愛國、愛家、愛新鄉”，大力弘揚了地方傳統和優秀文化。演唱會為城市文化注入新鮮血液，不但吸納、包容、開發了“外來文化”“時尚文化”，更較好地挖掘和提煉出城市的文化精神，提升了市民的現代文明意識，增強了市民對城市的認同感、歸屬感、責任感，從而激發起市民促進社會和諧、建設美好家園的熱情。
2 模式創新：地市報能不能搞演唱會
地市報是當地的主流媒體，具有良好的政治生態、社會關系和人脈關系，與社會各界的合作性和相容性較好?！皥蠹?演藝”模式，將明星的號召力和傳媒的影響力有機結合，通過碰撞產生裂變效應，從而開辟新的廣告市場。這一模式通過邀請明星到當地演出，形成明星效應，再通過媒體宣傳，如鋪天蓋地的演藝海報、娛樂版的新聞報道等，迅速將明星效應放大，形成注意力經濟，達到演唱會一票難求的局面，從而實現市場號召力。這一宣傳對報社而言可以忽略成本，因為版面對商家來說是有價品，對報社而言是易逝品。
“報紙+演藝”模式已經成為鹽阜報業最具影響力、發展空間最大的贏利模式，這種模式不僅需要報社借鑒演藝公司的經驗，還需要報社對演藝市場的整合運作，遵循文化產品供給優先的規律，以滿足觀眾的彈性需求；同時，借助報社的影響力，解決文化消費體驗拉動和交易問題，這些都需要報紙和演藝的疊加才能完成。
3 案例分析：地市報怎樣辦好演唱會
為了搞好演唱會，鹽阜報業專門成立了江蘇鹽阜大眾報文化傳媒有限公司，從演出策劃、主題創意、流程編排到明星資源、舞美設計、現場導演，形成了一整套專業化的演藝體系，還首開全國地市報先河，簽約韓國明星鄭在娟，全面其在大陸的演藝、代言、推廣。僅2010、2011兩年就在省內外舉辦了9場國內頂級演唱會，成為中國報界演藝行業的領跑者。
跨界經營之“報紙+活動”模式
近兩年，鹽阜報業靈活運用“報紙+活動”模式，每年舉辦的活動達50多個，實現了媒體與廣告商的雙贏。
1 “報紙+會展”模式
會展是近年來各家報社都在嘗試的活動，“報紙+會展”即報社搭臺、商家唱戲，利用會展吸引入氣，通過現場活動擴大影響。比如房博會、家博會、車博會、書畫展，都是依托報紙影響力吸引讀者參與，通過現場演出、抽獎、促銷等活動造濃氛圍，形成商家和消費者的互動，成為站在“巨人”肩上的強勢展銷。
2 “報紙+協會”模式
協會是由報社牽頭，聯合相關政府部門或單位成立的行業協會、商會。通過協會舉辦活動，搭建平臺讓行業品牌抱團推廣，在協會營銷的框架下，由于協會內的企業目標客戶相同，各個企業可以共享一個平臺，以降低銷售成本。近兩年，鹽阜報業先后和相關部門一道策劃并成立了鹽城青年文化促進會、鹽城特產商會、鹽城食品商會、鹽城酒類協會等行業協會，將眾多商家集中到行業協會這一平臺上，通過行業組織，進行市場整合，統一對外營銷推廣，達到規模化的資源優勢或采購優勢。
3 “報紙+評比”模式
即報社與政府部門聯手，在節日或相關時間節點，舉辦行業評比活動，進行產品、品牌的推介。如2012年“3·15真真期間，鹽城市文明辦、鹽阜報業聯合舉辦了鹽城市“百城萬店無假貨”誠信明星單位(品牌)評比活動，讓單位在活動中接受市民檢閱，在全社會大力弘揚誠信之風。這次評比活動與政府部門聯手，讓廣大讀者通過網絡或報紙投票，選出自己心目中的誠信明星單位(品牌)，有力保障了消費者的權益，也幫助企業樹立了競爭優勢，主流媒體的話語權和超凡實力得到充分彰顯，經濟效益和社會效益實現有機統一。
4 “報紙+影視”模式
試水影視業，成為報業文化產業突破的一個新方向。2011年，鹽阜報業與華夏電視傳播有限公司等單位聯合投資拍攝《只要你過得比我好》，已經在全國各大衛視上映。該劇由著名編劇于漫洋執筆，著名演員張國強、溫崢嶸等參演，95％以上場景都在鹽城實景拍攝完成。劇組在鹽城拍攝，給這座城市帶來了人流、信息流和資金流，帶動了餐飲、酒店、群眾演員、道具、置景等直接的經濟效益；同時，鹽城悠久的歷史文化、眾多的人文景觀、優美的自然風光、獨特的地方風情以及嶄新的城市面貌，都在這部電視劇中得到充分展現。報業集團首次嘗試將鹽城本土商家、品牌在電視劇中進行形象植入，巧妙地將本地品牌向全國推廣，使本土品牌一夜揚名。
除上述四種模式外，活動還包括舉辦論壇、舉辦各種節慶如理財節、酒水節、婚慶節，通過相親會舉辦婚慶節等?！?+N”模式分析
1 “1+N”模式的提出
“1+N”模式是鹽阜報業在報業經營實踐中摸索和總結出來的廣告經營方式?！?”是報業主業——新聞宣傳，即報業經營始終要以報紙新聞宣傳這一核心業務為龍頭，通過主流媒體的影響力和整合力，發揮輿論引導作用；“N”，是通過若干個跨媒體、跨行業、跨領域的營銷活動，實現一條龍整合傳播；跨媒體即為客戶實施全媒體營銷，通過報紙廣告、DM廣告、戶外媒體、新興媒體等，實行廣告經營的強勢覆蓋；跨行業即在演藝業、會展業、影視制作、網絡營銷上多元發展，實行廣告經營的強勢出擊；跨領域即通過活動策劃、危機公關、輿情檢測、事件行銷、評比營銷、節慶營銷等多種方式，實行廣告經營的強勢運作。
“1+N”模式通過N個“1”栢加，這N個“1”的多渠道、多行業、多媒體的營銷，通過交叉傳播和整合互動，打造排山倒海般的“多米諾效應”。而報紙始終是“多米諾骨牌”的第一張牌，把這張牌推倒后才會引發后續效應。
2 “1+N”模式的案例
2011年9月7日，鹽城和臺北飛機直航，掀開了鹽臺兩地合作交流的歷史新篇。鹽阜報業利用這一歷史契機，策劃了鹽臺直航“1+1+1+1”整合營銷方案，方案技高一籌，在眾多競爭者中最終被市委、市政府全盤采納。
第一個“1”：一場全方位、多角度、高水準的新聞宣傳。在鹽臺直航前后一個月，鹽阜報業三張報紙策劃了多篇系列報道和專題宣傳，掀起了鹽臺經貿、對臺招商、赴臺旅游的。
第二個“1”：一系列預熱活動，營造懸念為直航造勢。通過幸運抽獎“免費直航游臺灣”，在周邊城市報紙和戶外廣告上，打出“張惠妹乘坐首航班機，飛抵鹽城邀您共度歡樂時光”等策劃，一下子吸引了多個城市的目光，讓鹽臺航線成為關注焦點。
第三個“1”：一場高質量的“鹽臺直航我心飛翔”兩岸文化交流大型歌舞晚會。首航當晚，鹽阜報業精心編排舉辦了一臺兩岸民俗交相輝映、兩岸演員同臺獻藝的大型歌舞晚會。當晚，張惠妹、羅大佑、林依倫、朱明瑛、金銘，中國東方歌舞團、臺灣北原山貓歌舞團、鹽城市雜技團共同登臺獻藝，通過文化交流，體驗了濃烈如酒的鄉情親情，展現了“兩岸一家親，鹽城歡迎您”的熱情。
篇4
【關鍵詞】房地產企業；財務管理；稅收籌劃
稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經營、投資、籌資、分配等理財活動的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實現納稅人最合理、最優的涉稅財務管理活動。房地產企業由于在開發及經營過程通常具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，所以運用稅收籌劃這種新的理財方式，不僅能有效降低企業的涉稅成本和風險，增強企業的盈利能力和競爭實力，而且有利于實現企業價值最大化目標。本文主要以土地增值稅、房產稅、營業稅、所得稅等相關稅金為例，對稅收籌劃實務進行分析，懇請大家賜教。
一、相關借款利息的籌劃實務
由于目前大部分房地產經營企業的開發資金來自金融企業的借貸，具有資金量
大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。一方面，針對房地產開發完工之前的利息費用，將完工之前的借款利息可以計入開發成本，并可作為計算房地產開發費用（期間費用）的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加凈收益。另一方面，針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。案例:某房地產開發公司開發一批商品房，支付的地價款為600萬元，開發成本為1000萬元，假設房地產開發項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息為100萬元和70萬元時（設貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？籌劃過程如下：首先計算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)，其次判斷：當允許扣除的利息支出為100萬元時，由于100萬>80萬，所以該公司應嚴格按房地產開發項目分攤利息并提供金融機構證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據將增加20萬元，造成多繳稅款；當允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70萬
二、利用建房方式的籌劃實務
大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據《營業稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現共贏。案例：華富房地產開發公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節約大量稅負，降低房地產成本，增強市場競爭力，這樣就實現了房地產企業和購置方的雙贏。
三、改變銷售模式的籌劃實務
一是，針對納稅主體的新設分立。即房地產經營企業設立獨立銷售公司，負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價：第一，若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。第二，以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。第三，如果大華公司設立獨立銷房屋銷售公司，大華公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅及附加合計：1500×5.5%=82.5萬元，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250萬元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團角度看，銷售時只增加營業稅等稅金：1400×5.5%=77萬元，獲利潤1500－（1167.5＋77）=255.5萬元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬元。
二是，針對開發企業對獨立銷售公司的銷售方式上，也可以采用以下銷售模式來減少賬面收入或遞延納稅時間。第一，開發企業采取無償或收取極少手續費方式委托銷售公司銷售房地產，并可協商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現，所以在確認納稅義務發生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業稅（基本無代銷收入）。第二，將原來由開發企業承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷售公司企業所得稅減少甚至不交。當然，對于業務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發企業承擔（開發企業的收入多，抵扣的限額就大），這樣就可以避免上述費用應超標而調增應納稅所得額的情況。第三，對于客戶通過銀行按揭方式購買開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。所以盡量與客戶和銀行協商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉賬日再確認收入并納稅，這樣，一方面銀行可以沉淀資金，另一方面，企業可以控制收入和所得實現時間。
篇5
隨著房地產市場宏觀調控力度逐漸增強，業界競爭日益激烈，如何在市場中站穩腳跟并謀求發展，已成為擺在每個房地產公司面前最現實的問題。為提高自身競爭力，強化組織管理能力，各大企業逐漸將業務流程體系管理、計劃管理、工程項目管理、人力資源管理等各方面的管理變革提上了日程。
房地產行業有著資金密集、管理密集、生產開發周期長、生產環節多而復雜等特點，同時受宏觀調控、市場競爭等多種因素制約，存在較多的不確定性和較高的風險。而計劃是企業管理中一項重要職能，是一個企業長期戰略規劃的具體化。它通過對企業未來行動或活動的安排，以及對未來資源的供給與使用的籌劃，指導企業循序漸進地實現既定目標。其本質就是要在降低企業資源配置過程中的不確定性的同時，使企業適應不斷變化中的內外部環境。因此，計劃管理在房地產開發過程中顯得尤其重要。
二、計劃管理工作主要面臨的問題及解決辦法
由于房地產開發環節受外部產業、金融、土地等相關政策，甚至自然條件、氣候等因素影響較大，很多企業普遍產生了“計劃無用”、“計劃趕不上變化”的思想觀念。然而，房地產開發環境的多變性和不確定性恰恰反映出計劃的重要性，沒有計劃何談變化？在沒有計劃前提下的變化將無一例外地陷入自由主義的陷阱，結果可想而知：項目進度延期、成本嚴重超支、質量問題層出不窮，最終導致客戶投訴率居高不下，經營業績和品牌形象嚴重受損。
那么什么是致使計劃準確率不高的主要原因呢？又該如何克服呢？核心癥結及解決辦法有以下幾點：
問題一：領導戰略定位。有些企業領導的志向高遠，急迫地想在短時間內完成各項工作，定指標、定計劃脫離企業實際情況，做不可為而為之之事。
解決辦法：領導應該調整心態，做切合實際的務實戰略。
問題二：計劃沒有考核。有些企業計劃管理體系做的十分漂亮，但沒有相應的考核與激勵機制，計劃執行無人監督，結果員工工作熱情不高，企業士氣不足，執行力不強，決策事項實施效果不佳，計劃自然得不到有力執行。
解決辦法：員工的工作需要考核，即使是最簡單的“印象”評分，也是有必要的，否則會造成獎懶罰勤的后果。
問題三：授權度不夠。企業內部管控環節過多，一個小小的決策都需要四、五個環節，審批程序過于繁雜，決策效率低下。同時，各審批環節也往往是走過場、流于形式，最終還是誰職位高聽誰的，合理化建議少，決策質量不高。
解決辦法：審批環節過多，實際上是拉領導下水，讓領導背黑鍋，不愿承擔任何責任。管理環節一般不要超過三、四個，將權利和責任同時下放，充分調動各級管理人員的積極性。
問題四：專業度不夠。通常是知道干一件事需要多長時間，但不知道到底要干多少遍才會達到效果，表現在策劃、設計工作等方面，導致營銷、策劃、設計工作常常拖期，與工程管理的矛盾經常出現。
解決辦法：加強專業修煉，引進專業人才，借助外腦。同時建立數據庫，將優秀設計策劃成果存儲，方便日后項目借鑒。
問題五：習慣性不夠。企業內部工作習慣尚未形成，表現在各專業、各部門工作交接上，專業習慣是最好的效率。
解決辦法：公司內部工作盡量程序化、流程化。加強企業行政管理，讓行政管理成為企業文化和公司作風的轉播載體。
問題六：領導介入度間歇性過深。領導平時管事深度不夠，關鍵時間介入，將前期工作推倒重來，主要表現在策劃、設計、材料設備招標等方面。
解決辦法：向領導多請示多匯報，不要等到最后領導才知道具體情況，同時領導應適當放權。
問題七：組織架構配置度不夠。各部門責、權分工不夠清晰，出現相互推諉的現象，導致專業溝通出現困難。
解決辦法：明確分工、責任、權限。
問題八：外部環境復雜，各方面關系難以協調。政府主管部門，特別是方案確定之前，不可控制因素太多。
解決辦法：做大做強優勢區域，提升資源使用效率，提高風險預控能力。
問題九：各專業人員對于全局經營問題并不關心，對項目整體流程關注度不夠，不甚了解，只關心其個人業務，致使部門交叉工作矛盾多，影響進度。
解決辦法：將公司總體業績與每位員工考核掛鉤，帶動員工主動為企業發展著想。同時，培訓員工熟悉整個開發流程，與其它部門銜接工作要勤于溝通，為下游部門工作創造便利條件。
問題十：計劃過細和過粗是兩種常見的極端，這兩種情況往往都會給計劃執行帶來困難。太細，計劃難以完成，只要有一項計劃不能按時完成，將導致整個計劃的改變。太粗，部門間工作不能實現完全咬合，不利于工作協同推進。
解決辦法：計劃編制要明確關鍵節點，要將不可控的工作內容、工作難點、部門間交叉工作等納入關鍵節點范疇。同時，計劃的時間要求不應是一個時間點，而應為時間段，方便計劃調整，也方便考核。
三、制定合理的計劃管理體系
計劃管理體系是通過市場分析，設立相應目標，再制定工作計劃，進而完成工作任務，并對執行過程和結果進行跟蹤反饋，最終對計劃進行不斷調整的過程。這一過程不斷循環，才能使執行更加有力，從而保證目標的實現。
1、編制合理計劃
根據階段性的不同，項目計劃編制可以分為兩個層次：
一、項目全周期計劃：是項目整個開發周期的總體計劃，內含公司決策層重點關注的節點，是公司管控項目生產經營目標的工具。
二、年度、半年計劃、階段性計劃、月度計劃：是不同階段對項目全周期計劃的分解、調整。
其中項目全周期計劃以關鍵節點為主線進行制定，各項目情況不同，關鍵節點存在差異。關鍵節點主要包含以下幾點內容：
不可控的工作內容，如某些需多次協調的手續辦理工作。
項目難點，如項目開發過程中開展難度較大的工作。
多部門協同的工作內容，如跨部門及部門間銜接的工作。
項目主要經營目標。
年度（半年度）計劃內容包括生產計劃（開竣工時間及各階段形象進度）、資金計劃（包括資金流入和流出）、報建計劃（以關鍵節點計劃為基礎細化）。
為保證項目年度、半年度計劃實施，根據實際需要情況，公司不定期地針對各項目重點工作進展情況召開相關會議，運營管理部門根據會議決議內容，牽頭組織對重點工作進行階段性計劃的編制，項目部（公司）、各部門對階段性計劃提出修改意見，對存在爭議的問題，召開專題討論會予以定奪，最終形成階段性計劃。
根據項目全周期計劃、年度、半年度計劃、階段性計劃的要求，項目部（公司）、各部門進行細化分解，編制項目月度計劃。
2、各級計劃的設定與下達
第一步：分析市場環境并結合公司戰略，以及項目部（公司）、各部門對項目各項工作的安排，編制項目全周期計劃。
第二步：按項目全周期計劃的要求，項目部（公司）、各部門對項目全周期計劃進行細化、分解，編制年度、半年度、季度計劃。按公司整體要求對各項目計劃做出必要調整，形成公司年度、半年度計劃。
第三步：為保證年度、半年度計劃中各項目的工作按時實施，視實際工作需要，對重點工作進行階段性計劃的編制。
第四步：根據上述計劃的要求，項目部（公司）、各部門進行細化分解，編制月度計劃。公司統一進行溝通、修改，形成公司月度計劃。
3、計劃的執行
計劃管理制度和體系是比較容易建立的，計劃做的好的企業比比皆是，但是計劃最后實行，目標落地的企業卻屈指可數。原因很多，如：計劃本身不夠精細、系統；領導信任度不夠；不夠專業；授權不明；環節太多；資源配置不足；領導戰略眼光；工作介入深度等。但更多的問題在執行上，歸根結底就是一句話：計劃沒有得到有效執行。那么，計劃如何才能得到有效執行？應從以下幾方面著手。
首先，應把計劃的制定狀況和落實情況列入考核指標中?？己耸前磩诜峙涞囊罁?，同時也是激勵員工的重要手段。只有將計劃的執行情況列入到考核指標中，才能激勵員工積極主動的完成計劃，是計劃得以有效執行。
其次，計劃管理必須得到公司領導的大力支持和協助。我們經常討論做計劃的規則和技巧，卻忽略了公司領導對計劃管理工作態度的重要性。計劃要想得到很好的執行，從計劃編制開始，領導就必須投入足夠的精力，給予充分的重視和指導。計劃的制定絕對不是員工個人的事情，它必須經過領導的指導和審核，否則個人計劃很可能與部門、公司目標不一致，甚至相差萬里。領導總是抱怨，自己的話常常被當作“耳旁風”，布置的任務經常無疾而終，其實最簡單的辦法就是將其落實到員工計劃中，而不是停留在口頭上。但同時，如果領導只重視計劃編制，對計劃執行情況無暇顧及，那么員工更不把計劃當回事了，計劃便成了一紙空文。
最后，長期計劃必須被拆分、細化為短期計劃。年度、季度等計劃執行不到位，往往都是因為人的惰性。沒有緊迫感，就沒有動力。重要的事情總被放到最后做，結果不是草草完成，就是最后才發現由于環境的變化，以前的計劃早已不合時宜。由于年度、半年度、季度預測時間越長，不確定性越大，可把握性也越差。因此各部門內部應該把公司的年度、季度、階段細化為月度計劃，周計劃，甚至日計劃。這樣，目標任務才能更清晰，可執行性才更強，同時便于監督、檢查、管理。每周甚至每天都朝著目標前進一步，并不斷總結，目標將最終變成現實。[1]
4、對項目計劃執行的監控
一個沒有檢查、監控的計劃就是表面文章，只會淪為形式。員工對于計劃的疏忽、隨意，絕大部分原因在于管理者沒有給予足夠的重視。只有在一次次的審查、總結中，員工才能真正重視，不斷進步。所以沒有壞的員工，只有壞的制度，因為所有人都有劣根性，而壞的制度會縱容人的劣根性。監控過程要不斷追問完成的如何，沒有完成原因何在。追問的過程就是施壓的過程，就是發現問題，不斷總結進步的過程。在一次次汗流浹背，面紅耳赤，甚至如坐針氈的核對中，員工才能快速成長，企業決策才能轉化為強有力的執行力。在一次次刨根問底、反復核對中，各種隱藏的問題才能被發現，得失才能得以總結。只有在反反復復的監控、核對和總結過程之中，才能發現問題，及時解決問題，使工作完成得更好。
我們可以從以下三個重點方面進行監控：
（1）對項目關鍵節點的監控。
由于項目開發周期長，受外界影響因素多，導致節點實現存在諸多不確定性，致使企業目標無法實現。因此對關鍵節點需要進行監督、控制。通過對項目關鍵節點的監控，掌握項目的重大進展，為完成項目整體計劃提供保障。
對關鍵節點的監控，不單純是描述各節點的完成時間，還需要對應該完成但未完成的節點進行原因解釋和風險分析，并制定后續行動方案。通過這種監控，可以及時了解重點工作中遇到的困難，并及時上報各級領導，召開專題會議尋求最快的解決辦法。
對涉及多部門、跨層級協同頻繁的關鍵節點的監控。通過這種監控手段，及時了解涉及多部門的節點進程，及時協調各部門完成節點過程中出現的時間、進度差異，尋找各部門之間的平衡點，調整局部計劃，推動整體計劃的完成[2]。
（2）對與收入達成相關的關鍵節點和專項計劃的監控。
（3）對受外界政府影響的證件辦理進程管理的監控。
對證件辦理進程的監控，除了可以隨時了解證件進程外，還可以及時發現辦理過程中遇到的困難，集中公司的力量，攻克難題。
5、對項目計劃執行的反饋
對項目計劃執行情況的反饋，從三個不同階段向領導反饋進度，及時匯報階段性成果。
啟動階段：強調前期目標的合理設置，各條職能線目標的確認，并將初步結果提供給公司領導作為決定參考和依據。
執行過程：強調前期確定目標的落地管理，針對項目運營具體執行情況，設立關鍵性成果報告、月度運營報告，以此作為信息傳達和會議的必備材料。
收尾階段：站在整個項目運營體系對項目進行收尾階段的整體總評，沉淀項目運營成果，指導優化后期運營。
四、協調計劃管理與績效考核的關系
計劃需要績效管理來驅動，而計劃管理為績效管理提供數據支持。計劃管理和績效考核是相互結合、相輔相成的。為什么公司領導硬壓，項目經理、各部門雖然心里知道這項任務完成不了，但都默默無語？因為任務和績效考核沒有結合起來。試想，如果領導硬壓，而且壓出來的年度目標是要嚴格考核，項目經理會默默接受么？不會。反之，項目經理為了完成計劃，而故意將計劃制定得過于寬松，使計劃流于形式，沒有任何約束力。因此，為了嚴肅計劃管理工作，應將計劃管理與績效考核掛鉤。
績效考核應建立有效的獎勵機制與懲罰機制。首先項目全周期及年度計劃等應按照公司正常開發水平編制，不能完全聽從各部門反映的意見，因為部門都希望把涉及自己的工作計劃安排的越松越好；同時也不能將計劃制定的過于緊迫，過于緊迫的計劃不僅會挫敗員工的積極性，還會是員工產生逆反心理：反正計劃都完不成，愛怎么定就怎么定。其次對于高于正常開發水平完成的部門及員工要積極予以獎勵和表揚，以提高員工士氣和積極性。對于低于正常水平完成的工作以及給公司帶來嚴重損失的部門及員工，要予以懲罰，已明確計劃的嚴肅性。
計劃管理與績效考核之間的關系也不能太過死板。由于房地產行業受多種政策制約，并且受諸多政府部門牽制，客觀因素使得計劃無法執行的，考核時應予以適當考慮，否則將嚴重影響員工的工作積極性。
參考文獻：
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關鍵詞：城市化 房地產業 和諧發展
房地產業在改善產業結構、拉動內需、擴大就業、提高人民生活水平、促進城市化等方面起到了積極的作用，然而由于我國房地產業起步晚，發展歷史短，經驗不足，房地產業快速發展中存在諸多問題。
房地產業快速發展中存在的問題
（一）房地產投資結構不合理
1986年以來，房地產開發投資達66286億元，年平均增長32.7%，比全社會固定資產投資增長速度快13.7個百分點，遠遠超過了同期GDP的增長速度。另據國家統計局2004年對全國3328家房地產企業的跟蹤調查，2003年房地產開發投資資金來源中銀行貸款占28.89%，如果加上開發企業流動資金貸款、施工企業墊資中的銀行貸款部分、預收款中的個人住房貸款部分，目前銀行資金占房地產開發資金的比例在60%左右。隨著房地產業投資快速增長，金融風險劇增。
（二）高房價影響居民購買力
一方面是房價持續上漲。近年來，我國各地的房地產價格上漲很快。1998年至2004年城鎮居民人均可支配收入年均增長8.6%，但許多城市商品房年均增長達到了兩位數。另一方面空置房面積增加。1993年底商品房空置面積達到5000萬m2，此后這一指標持續上升，截至2006年3月底，全國商品房空置面積為1.23億m2，同比增長23.8%。
（三）大量土地閑置與浪費
一方面是土地資源的稀缺，另一方面在房地產開發領域卻存在著土地大量閑置和巨大浪費。據國土資源部統計，2004年全國城鎮規劃范圍內閑置、空閑土地達26.37萬hm2，相當于現有城鎮建設用地總量的7.8%；其中房地產庫存土地達10萬hm2。據央行2005年8月15日的《2004中國房地產金融報告》顯示，1997年以來，全國土地開發面積占全國土地購置面積的比例持續降低，2000-2004年一直維持在60%-70%的水平，2004年該比值降到50%以下，2004年全國土地購置面積和土地開發面積的差額達到20044.5萬m2。
房地產業高速發展也帶來一些社會問題，諸如拆遷糾紛、征地矛盾，開發商、業主、物業公司之間的沖突與矛盾等。房地產業能否持續健康和諧發展，已經成為政府決策部門、學術理論界乃至普通百姓十分關注的問題。和諧是中國傳統文化的核心理念。在人與自然的關系上，強調“天人合一”。在人與人的社會關系上，強調和合、大同。房地產業和諧發展應強調與自然、經濟、社會、文化的和諧發展。
我國房地產業和諧發展對策
（一）與國民經濟和諧發展
房地產業的發展既要符合自身的發展規律，又要與其他產業發展相適應，并要有國民經濟的支撐。房地產業對整個國民經濟發展的貢獻是間接的，其產品構成其他產業發展的載體，房產只有被用于生產或消費（居?。┎拍芡瓿蓛r值實現。房地產業的發展只有與國民經濟的發展速度相協調，才能促進國民經濟快速健康發展。因此，保持合理的房地產業發展速度，進行科學規劃，才能有效防范風險和保證房地產業持續穩定發展。
（二）與金融業和諧發展
金融業的支持是房地產業可持續發展的關鍵。房地產業是一個典型的資金密集型行業，其發展離不開巨額資金的投入，這就決定了房地產業的發展離不開金融業的有效支持。因此，房地產業要實現可持續發展，必須有效促進金融業與房地產業的互動、互利。完善房地產金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，實現抵押貸款的證券化，將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環，打通房地產市場與資本市場的聯系。
（三）與城市生態環境和諧發展
生態保護水平的差異，將會極大地影響房地產的價值，房地產生態價值的實現是房地產可持續發展的必然要求。在房地產業的發展過程中，要有超前的環保觀念，在充分利用自然地貌、資源的基礎上，創造出人與環境有機融合的舒適空間和居住環境。在選址上，要盡量少占或不占耕地、生態林地，不影響風景名勝、人文景觀，多在荒地、廢棄地上進行建設開發。在項目建設上，要建立規范的質量保障制度，通過消費市場約束機制，抵制劣質、有毒材料、部件的使用。在保證建筑功能質量的前提下，采取有效的節能技術與管理措施，大幅度降低建筑能耗，達到既居住舒適，又節約能源和改善環境的目的。從可持續發展的角度，編制好城市環境規劃，避免出現“工業集中、人口集中、污染集中”等問題。在編制規劃過程中，要注意因地制宜，突出生態環境的特點，考慮到環境保護設施的用地要求。
（四）與土地資源利用和諧發展
土地資源的永續利用是實現房地產業可持續發展的物質基礎，也是房地產市場發展與人居環境改善的基本前提，對于有限的土地資源，要按照可持續原則開發利用。在土地資源先天不足的硬約束下，節約有限的土地資源，盡量不向外延擴展，集約利用存量土地，對實現經濟可持續發展至關重要。因此，國家必須實行最嚴格的土地管理制度。要引導節約用地，集約利用存量土地、科學合理用地，開展節地挖潛。而作為房地產開發商，必須學會在土地供應趨緊的條件下，精打細算，保護和開發利用好每一寸土地。
對于建設資源節約型社會，應遵循4r原則，即“減量化(reduce)”、“再利用(reuse)”、“再循環(recycle)”和“再思考(rethink)”。表現在土地集約和節約利用上， “減量化”就是要控制新的土地粗放利用和浪費；“再利用”就是要充分發揮存量土地的潛力；“再循環”，就是要加強土地整理，實現資源的再生；“再思考”，就是要改變傳統的土地利用模式和思路，逐步形成自覺的節約意識。
（五）與科技創新和諧發展
建設節約型社會和資源友好型社會，將直接影響房地產業發展。房屋設計、布局應因地制宜，合理利用當地自然資源，從空間、生態、視覺、人文、智能及管理等方面入手，從總體布局、平面布置、建筑設計、節約及造型等方面來提高設計水平。在保證設計原則和科學性的同時，要兼顧人們對房屋的個性追求，樹立適度的超前設計意識，使房屋的設計思路跟上時展的步伐。加快新技術、新材料與新工藝的標準化、系列化進程；房屋設計上要選擇各種新的設計模式，促進新產品的應用與推廣，如推廣可循環再生材料，包括可循環利用的材料如鋼材、木材、玻璃、銅制品等再生材料和再生能源，通過無害化解體后再利用。發展太陽能、地熱、風能等無污染能源。大幅度地提高房屋的科技含量，從而使房地產業走上可持續發展的道路。
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（1）定位好職工的公司形象位置。首先給予全體干部職工一個稱號“公司形象代言人”，職工個人在公司外面的言行代表著本公司全體，直接影響著公司的形象和聲譽。因此應從長遠利益和整體利益出發，采取多種方法樹立公司的自豪感，產生公司的向心力，全體職工要自覺地維護公司的聲譽和利益，讓員工隨時感覺到自己的一切行為都代表著公司，讓員工們真正認識到公司主人翁的重要性所在，時刻以此來約束自己的行為，來達到改變思想的目的，正所謂“行為思動”就是這個道理。
（2）認清企業的市場形勢，把握好時機尋求發展。商場如戰場，當今社會要想跟上時代的發展，要想有立足之地，要想在激烈的市場競爭中站穩腳步，就必須做到“知己知彼”，所以明年我公司要把市場形勢和發展動態明朗化，通過網絡信息的廣泛搜集充分掌握好市場發展前景，并隨時傳遞給每一位職工，讓其真正改變思想觀念，充分發揮好自己的職責和能力。
（3）“沒有了鐵飯碗，擦好自己的吃飯碗。”大家要明白一個道理：我們搞的是開發公司，不是保險公司，鐵飯碗哪里都沒有了。為什么要加強學習，提高認識，認清形式，要努力實現在建設上有創新。新一輪解放思想、加快發展的熱潮正在全縣迅速興起。聚精會神搞建設，一心一意謀發展。務求做到發展要有新思路，改革要有新突破，開放要有新局面，工作要有新舉措。要牢固樹立市場觀念和精品意識，對每一項建設項目做到精心策劃，精心施工，不斷提高城建項目的工程質量、功能質量和藝術水平。這也就是“擦好自己的吃飯碗”。
（4）黨的思想政治工作決不是可有可無，無所作為，而是必不可少，大有作為的。面對新形勢新情況，思想政治工作和發揚優良傳統的基礎上，必須在內容、形式、方法、手段、機制等方面努力進行創新和改進，特別是要在增強時代感、加強針對性、實效性、主動性上下功夫。這要成為今后加強和改進思想政治工作的重點。
2、公司的規劃及戰略目標：
（1）加大開發力度，制定長遠規劃。因國家土地政策從去年至今仍在凍結，使我們的計劃不能實現，我們繼續等待時機，一有時機，公司計劃從雅居園小區以南新征土地200畝，主要建設雅居園小區二期工程。在雅居園經五路以南建一個起點高、規劃好、功能全，無論是從整體配套，還是從安全文明，真正做到用我們的“誠心、真心、愛心和信心”，讓購房者“買的放心，住的安心，感覺舒心，生活開心，對未來和城建開發事業充滿信心”。計劃綠化覆蓋率45以上，各項指標都達到國家標準，爭創全國優秀小區。
規劃方案設計新穎、布局合理、戶型多樣化，為了方便用戶，根據各家庭條件的不同和需要，用戶也可按照小區規劃標準自行建設，但不能影響整體布局，也可兩家或四家一體，也可獨家獨院，只要不影響小區整體規劃，公司可提供幾套戶型供用戶選購，用戶自行建設時，公司可提供水、電、暖大配套。計劃用3—4年的時間開發建筑面積8—10萬平方米。公司將大力倡導“科技、健康、人文”的二十一世紀科技住宅新概念，致力于建設“設計人性化、環境生態化、建設高檔化、服務舒適化”的精品樓盤，打造城建開發品牌，為建設縣城、美化縣城、服務社會做出積極的貢獻。
（2）加快舊城改造建設，搶抓短、平、快項目。公司在制定長期規劃的同時，還要制定一些短、平、快項目，那就是舊城改造項目，公司的領導班子要務時高效，選擇有利地型抓住機遇，不能放過老城區的任何黃金地段，特別是沿街商業用房，要搶占先機，要看的準、建的快，只有這樣公司才能迅速發展。
（3）瞅準時機，全面迅速啟動富陽新村的建設開發工作。公司開發的富陽新村項目坐落于濟北開發區南，248線西，距濟南機場8公里，位于濟陽縣新城規劃區中心街。居住最佳，兩橋一路通車后，到濟南只需20分鐘，到機場10分鐘，是新城區唯一的黃金地段。富陽新村項目占地總面積為132畝，總建筑面積5萬平方米，其中商務會所7000平方米。新村綠化率45以上。富陽新村以聯體、多體組合為主，多層、高層點綴，是現代生活居住的理想場所。（富陽新村規劃設計方案、總平面圖見附圖）
（4）要有縱橫發展的戰略思路。
解放思想、干事創業、加快發展，必須有敢想敢干、敢闖敢試的精神，有敢為人先的膽略，一個國家、一個地區、一個單位，要實現繁榮興旺，就必須始終保持開拓創新的精神，不要畏首畏尾，左顧右盼，要有發展的目光，與時俱進。具體地說公司要想在激烈市場競爭中站穩腳，必須要有縱橫發展的戰略思想，就是說濟陽縣城建開發有限公司要想得到長足發展，在保住濟陽大本營的情況下，要橫向東西、縱向南北，說的大一點就是加速企業融入全球經濟一體化。我們無論能否成功，首先要敢想敢做，只有新思想，才有新思路，如果連想都不敢想，怎么去做。所以我們一有機遇，排除一切干擾和困難，大膽地走出去。
3、建立健全各項規章管理制度。
企業改制不是萬能的，但根據公司的實際狀況看，不規范完善各項制度也是不行的。天冷冷在風里，人窮窮在債里，公司亂亂在管理上，沒有好的管理就沒有好的效益。任何公司運行中，無論大小都必須有游戲規則，沒有游戲規則就沒有正常的游戲運行。所以需要規范完善各項管理制度，規則制定后，還要切實地執行。這又要求完善的管理活動，公司要求生存、求發展，無論是管理制度還是管理活力，都要嚴謹完備、精益求精。特別是在當今激烈的市場競爭中，企業要贏得競爭力，就必須具備科學有效的管理，高速度發展的社會，要求企業必須高效運轉，因此對于任何一家公司而言，首先一條是做到各部門之間權、責分明，不能相互重疊，更不能互相推諉，否則就會導致效率低下?，F代公司的組織分工管理制度，是防止互相扯皮，提高工作效率的唯一正確手段，為此公司要制定切實可行的、全面的、相應的各項管理制度。
4、要對各分公司實施全面內部完善和改革。
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雖然不是在上海，但以外來人的客觀角度觀察杭州目前商業的發展，發現杭州商業地產目前并未獲得其應有的市場關注度，市場塑造力偏低，這一局面產生自許多復雜原因。眾所周知，一個成功商場誕生的背后，有許多在規劃中需要整體考慮的因素，綜合筆者學習并參建的一些成功項目的經驗，提供以下幾個商業地產設計的重要因素。
明確項目開發主題定位的重要性。一個成功的商場需要明確的主題定位，具備主題特色且定位明確的商業空間可以并加強消費者的印象及來訪的動機，并提升消費購物的附加價值，讓消費者可以很明確地明白這個商場的購物形態以及可以感受到的空間質量，也愿意來到商場消磨其閑暇時光。國內成功的案例如上海的新天地、成都的西蜀廊橋等均是在這方面發展得很成功的例子，杭州本土的杭州大廈主題定位比其他商場做得更成功。因此，商場在規劃之初一定要確認其客群及商行的主題，以便于日后整體規劃設計思考方向的確認。
主力門店選擇定位的重要性。主力店為商場的招商成功與否的關鍵因素，高知名度的主力店過去所累積的知名度與信譽將有助于商場形象的提升，并增加商場的辨識度。作為商場吸引目的性購物人潮的引力來源，主力店對于商場發展的帶動具有十分重要的影響，是商場成功的快捷方式之一。如華納威秀影城購物中心、馬莎百貨以及宜家家居 IKEA等主力店，深知主力店對于賣場面積、貨架陳列、停車需求等均有一系列的要求，為了吸引主力店的進駐，開發者必須在商場的規劃之初，便充分了解預期引入的主力店的各項需求，掌握的越多，未來所面對的難題便越少。
商業項目地段選擇的重要性。商場地點的選擇正確，就能掌握地利的優勢，適當的店址可搭周邊人流的順風車，增加商場成功的機率，因此商場在地點的選上應掌握以下幾個重點。
周邊應有規律的客流。選址前應調查基地周邊客流規模，周邊人口密度應能支持商場的營運。比如說在商業街、步行街、電影院或者公園附近，這些地方人流比較集中，而且可以說是集休閑和購物于一體的地區。
交通便利。車站附近，特別是地鐵或者幾條公交線路交匯的地方，都能夠給客人帶來交通上的便利，因此商業價值也比較高。鄰接道路寬度、大眾運輸的可及性以及是否有停車位置供給均為商場選址的重點。
商業環境的群聚效應。周邊的商業開發規模如能形成群聚效應將對商場開發產生極大正面幫助，雖然說群聚會有一定的競爭壓力，但是因為商店多，能夠滿足客戶的多方面需求，所以人群也會比較多，更重要的是能夠產生商業集約效應，更容易發揮自己的比較優勢來占領市場，吸引更多的顧客來購買。
合宜的地塊發展條件。應充分考慮地塊的形狀、大小、地形及物理環境條件等因素。比如說，選址對氣候條件的要求（風向、日光）都會產生影響，一般都會選擇坐北朝南的方向，這樣一方面可以避免夏季的暴曬另一方面可以避免冬季的寒風，對顧客有益對存在商城里的貨物也有好處。
商場的開發應符合城市規劃的要求，同時應了解周邊的城市規劃遠景，以免未來城市規劃的變遷影響商場的發展。因此，可以選擇在居民生活的小區或者是有企事業單位、機關的地方選址，因為距離近會吸引附近的居民而形成固定的消費群體。
商業項目交圈流線規劃的重要性。區分人流車流與貨流，妥善配置商場動線。而在商場的規劃中，除了消費者動線外，必須同時提供專用的貨物進出、服務進出動線，避免動線沖突，造成消費者觀感及服務機能的負面影響。
動線規劃的舒適度與便利性。寬度合宜，明亮舒適且方向感明確的動線可讓顧客愿意在商場做更長時間的停留，絕對是商場動線規劃的不二法門。商場在進行內部裝修時，采用裝修涂料、燈光的選擇、空氣中是否有異味都會對顧客的心理產生作用。
項目平面功能性配置的重要性。商場的平面配置應合乎商場的定位與設計主題，同時應以便于消費者參觀選購商品、便于展示與出售商品為前提，且讓商店有更多的曝光率。商場是各種商業產品展銷的容器，各種商品形態在平面空間配置區位均有其應遵循的邏輯，因此應在平面配置上反映不同類型的商品對賣場空間尺寸、服務機能與位置的需求。
同時，賣場的平面配置應能鼓勵、引導消費者在賣場作更長時間的停留，增加其行走的空間距離，并讓整個逛街購物的空間環境是舒適的，以鼓勵更多附加的購物行為。
商業空間良好視覺設計的重要性。商場的空間的整體視覺設計對商場形象的塑造有關鍵性的影響，一個具強烈辨識性的商場視覺設計將有助于消費者建立對商場的認同與了解，凌亂的視覺環境絕對是商場環境扣分的重要的因素，視覺設計是商業建筑非常重要的元素，是建筑立面、空間塑造整體的考量，賣場的指針系統、櫥窗設計、室內裝修的色彩計劃、燈光及景觀等都為賣場視覺形象塑造的重要元素，應能呼應賣場的主題定位和整體規劃設計，以形成整體賣場空間氣氛，并提升賣場的整體形象。
商業人氣聚集疇劃的重要性。商場的人氣需要一些活力的引擎空間來帶動，可短期聚集人潮的活動與娛樂休閑設施絕對是商場活力與能量的來源，電影院、娛樂場、餐飲空間與定期及不定期舉辦的活動均是商場活力的來源。因此，一個成功的商場一定具備可以聚集人潮、胃納活動的空間與主題賣場，讓購物商場不只是消費場所，更是社交與休閑娛樂的領域。
商業場所快樂購物氛圍營造的重要性 。購物消費絕對該是歡樂愉悅的生活體驗，消費者來商場的目的除了購物，還包括了放松與休閑，所以歡樂購物氣氛的營造對賣場而言絕對是必要的。因此，賣場在空間營造上應盡量去提供一個活潑放松的環境，讓消費者在輕松的心情下享受購物的樂趣，歡樂的購物環境的塑造可由賣場的建筑意象、室內空間、景觀環境以及相關娛樂設施等來達成。
商場合適文化背景依托的重要性。商場的規劃需要在地的思維及與時代的發展脈絡的結合，一個在北京或上海成功的案例不一定適用杭州，每個城市均有其地方特色與文化背景。賣場的規劃除了功能、主題、地點、招商與空間意象的考慮外，適時適地的考慮也是十分重要的。在北京，過去曾有一些試圖完全移植國外成功經驗的商場，因缺乏地域性考慮，未能獲得預期中的成功，其原因主要在于氣候條件與民情的不同，一個在杭州的購物中心的規劃設計應能反映杭州消費者對購物行為的需求。
在進行選址的時候要考慮到潛在的商業價值，既要分析現在的情況還要考慮到未來的商業價值，有一些曾經被人看好的商場選址，可能會隨著發展而變冷，而一些不引人注意的地方，可能會在不久的將來成為鬧市，比如說新城的開發、老城的改建、開發區的規劃等等，其中最為著名的案例就是美國零售企業“沃爾瑪”和新加坡華商董俊競創建的百貨集團“詩家董”的選址規劃。
成功的商業空間的設計的塑造總結起來就是要同時站在消費者與賣場業者兩者的角度出發，塑造一個空間機能完備、消費者愿意常常停留造訪的購物環境，也就是以上所提幾個要點所試圖做到的。
這些觀念看起來都很簡單、也很基本，但卻是很多設計者在設計過程常常容易忽略掉的。一些空間設計者往往過于強調空間創意，忘了消費者對商業空間的期望；而開發商常常執著于過去成功案例的復制，忘了適時適地的環境考慮，具體問題具體分析。商場規劃需要真實地面對每個城市消費者的需求，務實地滿足商場規劃的基本需求，若能再加上設計師的獨到創意就更完美了。
參考文獻：
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房地產市場的調整已持續將近一年，隨著市場對景氣下降的預期趨于一致，成交萎縮、房價下降的現象已逐步在全國范圍出現，市場調整已成為系統性風險。
商品房成交價格方面，全國統計數據已經開始出現環比負增長，絕大部分大中城市都在經歷房價從同比增速下降到環比甚至同比負增長的過程，只是進程的先后有一定區域性差異。我們預計08 年全國房價水平為同比基本持平。
商品房成交面積方面，一線城市帶頭萎縮，幅度達到三至五成。從先行的深圳經驗看，大幅萎縮后成交將得到自住需求的支撐，這一支撐點依不同區域有所不同，在達到這一支撐點后成交量將保持在低位。08 年全國商品房成交面積預計同比下降30cy0 。
我們對未來市場走勢的判斷是一線城市成交進一步萎縮空間有限，但價格將進一步下調，二三線城市將略為滯后地復制一線城市走勢。
國海證券分析師認為，從目前業績看，上市公司表現好于行業平均，這得益于品牌和資金優勢以及龍頭企業的貢獻。但系統性風險難以回避，板塊業績增長預期已不樂觀，并且不排除個別企業出現重大問題引起板塊震動的可能，四季度對房地產板塊的投資仍需謹慎，維持板塊“中性”評級。
東興證券分析師認為，調整中企業的品牌優勢將是投資者需重點關注的因素，具有品牌的房地產股將會從政策、規模、商譽等多個方面受益，有較高投資價值。擁有好品牌的企業將在不斷加劇的市場競爭中勝出，并將在市場競爭中獲得更高的溢價。另外，隨著商品房市場銷售不旺的持續，主業于商務出租房開發和工業園區開發的上市公司將顯現出價值。
保利地產（600048）
快速擴張遭遇行業調整
高負債造就高成長。公司自2002年起采取高負債快速擴張的戰略取得了飛速發展，經營規模暴增。各項主要指標呈幾何倍數迅速擴大，從2003年末到2008年中期不到5年時間，總資產規模由18.5億元發展到476億元，增幅達26倍，主營業務收入由6.2億元增加到2007年的81億元，預計這一數據在08年將達到140億元左右。
遭遇行業調整。公司持續的高速擴張遭遇樓市調整，雖然上半年公司仍然取得了良好的銷售業績，但由于全國化布局剛剛完成并未進入全面收獲階段，最近1年內的銷售來源仍然主要集中在北京、上海、廣州及少數二線城市，銷售風險較為集中，而下半年和明年將是保障性住房形成對市場的實質性沖擊，我們判斷近期樓市調整仍將持續深入，因此我們認為公司持續熱銷的壓力很大。
優勢地位不可動搖。公司成功發行43億公司債后08年資金有較大盈余，但若09年保持08年的開工規模將有38億元左右的資金缺口，而公司周轉速度較慢，隨著行業調整的更加深入，有可能面臨更大的資金壓力。但公司全面且強大的融資渠道以及低廉的土地成本將保證公司在未來競爭中保持優勢地位。
業績鎖定比例高。我們預計正常情況下公司08、09年實現營業收入139億元、253億元，每股收益分別為1.06、1.75元，增速達50%以上，對應9月10日收盤價的PE分別為12倍、7倍。另外，2008年中期公司尚有預收帳款106億元，預計下半年結轉80億元左右，因此公司今年業績基本鎖定，如果全年完成240億銷售計劃，那么09年業績鎖定比例也將高達50%以上，是為數不多的鎖定比例較高的企業。
今日投資《在線分析師》顯示，公司2008至2010年綜合每股盈利預測分別為1.14、1.72和2.29元，對應動態市盈率為12.5、8和6倍。當前共有31位分析師跟蹤，19人建議強力買入，10人建議買入，1人建議觀望，1人建議適度減持，綜合評級系數1.48。綜合PE與NAV估值，長城證券認為公司的合理股價應該在11.9-21.7元之間，9月10日收盤價為12.12元，在我們給出的估值區間底部， 有一定的投資價值，但是由于市場對行業的預期仍然沒有好轉，而且公司一旦因回款不暢等原因致使融資不暢，可能會延緩開發速度以至影響業績釋放，因此，不排除股價會在價值區間的范圍之外運行的可能，給予公司“謹慎推薦”的評級。
張江高科(600895)
08年開始業績加快釋放
2006年期的2年半時間里，大股東張江集團注入了170萬平米權益建筑面積的優質房地產項目給上市公司，作價總額31個億，平均每平米作價只有1833元。大股東持續注入優質資產極大地改善了公司基本面，房地產資源獲得超常規增長。出租物業建筑面積增長了將近7倍，達到208萬平米；銷售項目建筑面積增長了5倍多，達到166萬平米。
出租物業和開發銷售項目的地價成本均很低，普遍在600-1500元/平米之間，且多數低于1000元/平米。成本領先優勢奠定了公司高毛利率的盈利基礎。
公司所擁有的用于租售的房地產資源規模的迅速增長，不僅拉開了和同類公司的領先差距，而且使得公司有足夠的條件增加園區類房產是銷售，獲得更好的業績增長表現。
篇10
【關鍵詞】房地產；前期策劃；規劃設計
對于房地產行業來說，其策劃以及設計階段對于整個房地產項目的盈利情況具有至關重要的作用。隨著當前房地產市場的需求的不斷變化，導致了房地產開發行業存在著一定的時期的不穩定性，而且很多房地產開發商也不熟悉房地產規劃以及設計的真正內涵。對于房地產開發的前期階段，開發企業單位的觀念還是比較落后的，一般僅僅是從設計的角度去考慮房型的具體情況，設計上往往都是針對于住宅設計，優化一些不科學的方面。例如如何充分的利用樓層的面積，如何把小居室轉變為大居室，如何對住宅建筑材料進行升級等等。 后來，隨著房地產業的發展，開發商的設計意識又逐步的轉變到的房地產周邊環境方面，在房地產開發的設計階段一般都集中在小區的廣場綠地等方面。所以說，對于房地產開發的規劃設計，其一直是處于不斷的發展過程中，是密切的根據市場的實際需求情況而發展的。當前，隨著房地產開發行業的進一步的成熟發展，房地產開發商對于開發前期的重視程度越來越明顯，對于房地產開發規劃部門必須要樹立開發前期要充分的結合策劃和規劃這兩方面。
1、策劃與規劃設計的結合在房地產項目開發階段的應用
項目投資決策過程主要是比較分析相同類型的設計方案，從技術方面、經濟方面等綜合選擇，從而最終決定。而對于設計階段來說，其直接決定了這一房地產項目的價值所在，屬于是非常關鍵的階段，它能夠縮短房地產項目的工期、提高房地產的質量、降低房地產的成本，并且凸顯出后續的經濟以及使用效益，一般來說決策階段大大的影響了房地產項目的成本，影響程度約九成；而對于設計階段，其對整個項目成本的影響比較大，比重甚至達到 95% ; 但是如果進入到施工圖設計階段，那么對于項目投資成本的影響就逐步的降低到三成左右，所以，項目決策和設計階段屬于是重中之重。
1.1 房地產開發前期的策劃調查和研究
對于一個房地產項目來說，其要想實現經濟效益的最大化，最根本的就是要符合消費市場的實際的需求，但是，我們需要注意的是市場需求是一直處于不斷的發展和變化過程中的，而且其中要受到一定的開發商的引導以及媒體的宣傳等作用。這種其中必然要涉及都房地產項目的前期規劃設計階段，這直接決定了房地產項目的運作的起始效果，其中要涉及到房地產開發企業的投資決策、房地產開發目標的分析、房地產項目的市場定位，同時還需要掌握一定的當地的房地產市場供需情況，在房地產開發前期，在開展一定策劃階段時要研究的房屋銷售目標的喜好特征，熟悉項目所在地區的市場情況、銷售對象的年齡、收入以及工作情況等等。只有掌握了充分信息和資料，才能夠掌握房地產市場的當前情況，同時還能夠及時的摸清楚房地產市場未來的競爭情況，從而有利于開展房地產項目的正確定位，此時再去開展一定的規劃設計也就順理成章了。
1.2 規劃出新的機制以及設計方式
對于房地產建設的設計人員，在設計時要掌握一定的當地房地產市場情況、同時還需要收集一定的房建基礎資料，形成一種動態的數據補充以及修正機制，通過這些數據能夠及時的掌握房地產市場的發展變化趨勢以及特點，這樣才能夠把這些新的特點體現到真正的房地產項目的設計過程，在真正的房地產施工過程可以靈活的適應市場消費者的口味。隨著當前房建設計的專業分工越來越細化，在開展規劃時要需要采納考慮不同階段的咨詢公司的意見，同時會同各方面的設計方，例如房地產項目方案的總體設計公司、房建建筑設計公司以及工地施工圖等設計公司等等，這些專業的設計公司參與前期的規劃階段會將設計工作搞得更加的專業。所以說，對于房地產開發來說，必須要注意在一定的階段會同各個階段的專業咨詢公司來開展，防止出現樓房已經建好，但是在交工驗收之后又出現了一些設計上的缺陷以及不足。 有的可能出現不合理的設計問題，影響了房屋在將來的使用；甚至有的房地產設計師缺乏一定的經驗，導致樓房考慮不全面，從而在實際的施工過程中發現難以實現。 尤其是針對一些規模比較大的房地產項目，如果實際情況比較復雜，就需要連同知名的設計單位開展咨詢工作，有利于幫助開發者獲得一些創新性思路和啟發，深入的發展了之前的開發立意，形成一個合理的確定的方案，能夠充分的發揮出房地產設計單位的積極性。
結語：
房地產開發項目中策劃與規劃設計的結合的根本目的在于實現某一房地產工程項目在整個開發周期內實現總成本最小化。近些年以來，各行各業始終關注房地產行業經濟發展問題，始終堅持將策劃與規劃設計的結合作為房地產行業發展工作的重中之重，促進房地產項目的快速發展，策劃與規劃設計的結合水平也大幅提高，我國的房地產行業也有了很大的進步，整體經濟效益的飛速增長，使得我國房地產行業逐漸成為我國經濟發展的主要產業之一。要想實現快速發展，解決好行業問題，必須要做到策劃與規劃設計的結合的高效化、規范化，這才是符合現代化房地產行業發展的基本要求，逐步的發揮出策劃與規劃設計人員的積極性。策劃與規劃設計的結合工作逐漸成為房地產開發工作的重點。
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