住房貸款范文

導語：如何才能寫好一篇住房貸款，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

借款單位：_________________________(簡稱甲方)

貸款銀行：_________________________(簡稱乙方)

簽訂日期：____________年_________月_________日

甲方為_________需要，依據《單位住房貸款辦法》，特向乙方申請借款，經乙方審查同意發放。為明確雙方的權益和責任，特簽訂本合同，共同遵守。

一、甲方向乙方借款人民幣(大寫)_______________，保證用于_________。借款期限為______年_____個月，即從______年_____月______日至_______年______月______日。

二、乙方保證按以下用款計劃供應資金：

_________年_________月_________日_________________元;

_________年_________月_________日_________________元。

三、甲方保證按以下還款計劃歸還貸款本金：_______年______月______日_________元;_______年______月______日_________元

四、貸款利息，自支用貸款之日起，以轉入結算戶數額按月利率_________‰計算，按季結息。甲方不按期歸還貸款，逾期部分加收利息_________%，不按規定用途使用貸款，加收利息_________%。

五、乙方未能按用款計劃提供貸款，按違約數額和延期天數，每天付甲方萬分之三的違約金。甲方不能按時付息，乙方有權從甲方帳戶中扣收或暫時停止支付貸款。

六、在本合同有效期內，如國家調整利率，從調整之日起，乙方即按調整后的貸款利率計算利息，同時書面通知甲方和擔保單位。

七、借款到期后甲方如不能按期償還，乙方有權從甲方存款帳戶中扣收或用其抵押物清償。采取第三方擔保的，由擔保方代為償還，擔保單位在收到乙方還款通知一個月后仍未歸還，乙方有權從其存款帳戶中扣收或通過法律手段維護自身的權益。

八、在本合同有效期內，甲方保證按季向乙方提供統計、會計、財務等方面的報表及其它有關資料。乙方有權了解甲方生產或項目的經營管理活動，檢查貸款使用情況。

九、甲方法人變更時，應提前_________天通知乙方，變更后的法人繼續履行原法人所訂合同規定的權利和義務。

十、甲方填報的借款申請書，抵押或擔保協議書，均為本合同組成部分。變更合同條款，需經甲乙雙方協商一致，并簽訂借款合同補充文本。

十一、本合同自簽訂之日起生效，貸款本息全部償清后失效。

十二、本合同正本三份，甲方、乙方和擔保方各執一份;副本______份，送___________________。

十三、補充條款：_________________________________________________。

借款單位(蓋章)：_________

貸款銀行(蓋章)：_________

法定代表人(簽字)：_______

法定代表人(簽字)：_______

簽訂地點：_________________

簽訂地點：_________________

擔保單位(蓋章)：_________

法定代表人(簽字)：_______

篇2

【關鍵詞】 個人住房貸款；風險分析；防范措施

近年來，個人住房貸款在房地產市場快速發展的帶動下獲得了迅猛發展，其規模在銀行資產中的比重迅速上升，不少商業銀行將個人住房貸款視為低風險的信貸品種，并將其作為信貸業務擴張的重點。但在當前特定的金融市場環境下，個人住房貸款并不見得風險就低，它有借款人分散、期限長、變數大的特點，潛在風險很高。如果商業銀行不能對當前個人住房貸款面臨的潛在風險進行有效的識別與控制，那么，未來由于個人住房貸款的快速擴張反而可能成為商業銀行的一個不容忽視的風險源。因此，目前應當把完善個人住房貸款風險作為商業銀行風險管理的一個重點。

一、個人住房貸款面臨的風險

個人住房信貸風險，指商業銀行發放的個人住房貸款中隱含損失的可能性，主要指借款人不能按時償還貸款本息，由此給貸款銀行帶來的損失。由于個人住房貸款自身的特點和市場環境等內、外部因素，其風險的發生有其可能性和必然性。具體而言，商業銀行個人住房貸款普遍面臨以下風險：

（一）信用風險。信用風險是個人住房貸款風險中最基本、最直接的風險。一般有下面幾種形式：

1.被迫違約。被迫違約是借款人的被動行為，指借款人在買房后，因實際支付能力下降或突發事件的發生，無法繼續正常向貸款銀行還本付息。我國市場競爭激烈，就業條件嚴峻，教育、醫療等支出急劇增加，都可能導致借款人的支付能力下降甚至惡化，使借款人無力償還貸款本息。1同時，我國目前對借款人的審查主要是靜態審查，而不是過程或動態審查。主要審查借款人借款時的還款能力，也就是貸款時的把關，至于以后還款能力可能發生的變化考慮的很少，這就加大了此類風險的出現概率。

2.提前還款。提前還款是借款人主動違約行為，指借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。當市場利率低于合同利率時，提前還貸就有可能發生，提前還貸一方面使商業銀行損失原合同利率帶來的利息收益，另一方面商業銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失。

（二）流動性風險。個人住房貸款的流動性風險表現在兩個方面：

第一，目前，我國商業銀行發放的個人住房貸款資金主要來源于居民儲蓄存款，一般不超過五年，大都是短期性的，而住房貸款期限少則三五年，多則十年、二十年，這種“短存長貸”行為，會降低商業銀行資產流動性，產生流動性風險，進而影響銀行償付能力。

第二，我國商業銀行個人住房貸款不易變現。一是因為個人住房貸款是零售性業務，每筆貸款的貸款利率、到期日及貸款期限等都不同，銀行無法實現標準化管理；二是前文提到的住房二級市場尚不發達，抵押物變現難，影響住房貸款變現性。這樣就可能產生兩方面嚴重后果：一是喪失了在金融市場上更有利可圖的投資機會，增加機會成本帶來的損失；二是當存款人擠提存款或債權人要求銀行清償債務時，出現資金周轉困難，進而直接導致銀行的破產和倒閉。

（三）銀行放貸日趨謹慎

1、個人住房貸款的利率低于同期限對公貸款的利率，也就是說收益要小于對公貸款，而由于手續繁雜，人力費用較高等因素，成本又高于對公貸款，因此造成個人住房貸款的贏利空間明顯小于對公貸款。2002年2月21日人民銀行宣布降低存貸款利率后，個人住房貸款的利差進一步縮小。贏利空間的縮小直接影響了銀行發放個人住房貸款的積極性。

2.由于種種原因導致個人住房貸款出現不良后，銀行必須及時采取措施化解貸款風險，然而從銀行目前的總體情況來看，化解不良貸款風險的主要手段是通過法律訴訟來處理抵押物，即借款人的現住房。

二、個人住房貸款風險防范措施

（一）從銀行自身建設來看，銀行應進一步改善服務質量，提高服務效率，開發新的貸款品種，降低各項費用，用人性化的服務來調動購房者借款的積極性。

二是要切實制定對現存個人住房不良貸款的處置計劃，逐戶找出不良原因，制定清理方案，并做到對癥下藥、一戶一策、一戶多策，綜合運用清收、還原、訴訟、核銷等各種手段，多管齊下、多策并舉，力爭快速、有效壓縮不良貸款。除此之外，在貸后管理手段上要有所改進，除傳統的電話催收、發函催收、上門催收形式外，要積極與法規部門配合依法收貸。推行并執行信貸人員跟蹤反饋制度，促進貸后管理工作的穩健運行，以此加強個人住房貸款風險控制。

（二）從社會環境來看，完善全社會信用環境，建立個人信用評級制度是防范貸款風險和發展個人住房貸款的首要任務和基本前提。要做到這一點，首先要通過立法對違背誠信原則的各個領域給予嚴厲懲罰，包括：中介機構出據虛假評估報告、生產企業生產假冒偽劣商品，借款人惡意逃廢銀行債務等，這些企業和個人應該為他們的違法行為付出高昂的代價。2其次要由有關政府部門牽頭建立全國性的信用記錄和評級體系，并且能夠做到信息全社會共享和評價結果客觀公正，某個企業和個人一旦被確認存在不良信用記錄，那么他將無法再獲得包括借款。開立信用卡等在內的任何信用支持，這樣便可以從根本上保證銀行貸款的安全性，并且可以減少貸款過程中的保證費用。

（三）加強房屋交易價格的監督與管理，減少抵押物價格風險，健全抵押物處理制度。3在房屋交易價格管理中，不僅要對商品房實行價格管理，而且對二手房交易價格，上市后房改房的交易價格進行監督與管理。通過建立科學的定價、估價管理制度使各類房屋成交價格最大限度地接近市場實際價值，以達到規避個人住房貸款業務價格風險的作用。

參考文獻

[1]宋世成，矯帥.個人住房貸款業務的風險與防范策略[J].大連市住房公積金管理中心，2006（1）.

[2]李卓然.個人住房貸款的風險管理[J].經濟研究導刊，2006（6）.

篇3

第一條為支持居民購置住房，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國擔保法》、中國人民銀行《貸款通則》和《個人住房貸款管理辦法》等有關法律、法規和規章制度，制訂本辦法。

第二條本辦法所稱個人住房貸款是中國建設銀行用信貸資金向在中國大陸境內城鎮購買、建造、大修各類型住房的自然人發放的貸款。

第三條發放個人住房貸款要堅持效益性、安全性和流動性原則，遵守國家有關法律、法規、政策和中國建設銀行的有關信貸規章制度。

第四條本辦法適用于中國建設銀行所屬各級分支機構發放的個人住房商業性貸款。

第二章貸款的對象和條件

第五條貸款對象。具有完全民事行為能力的中國自然人及在中國大陸有居留權的境外、國外自然人。

第六條貸款條件。借款人必須同時具備下列條件：

一、有合法的身份；

二、有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

三、有合法有效的購買、建造、大修住房的合同、協議以及貸款行要求提供的其他證明文件；

四、有所購（建造、大修）住房全部價款20％以上的自籌資金，并保證用于支付所購（建造、大修）住房的首付款；

五、有貸款行認可的資產進行抵押或質押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人；

六、貸款行規定的其他條件。

第三章貸款的額度、期限和利率

第七條貸款額度最高為所購（建造、大修）住房全部價款或評估價值的80％。

第八條貸款期限最長為30年。

第九條貸款利率按照中國人民銀行有關規定執行。

第四章貸款程序

第十條借款人申請個人住房貸款應填寫《中國建設銀行個人住房借款申請書》（略）并向貸款行提交下列資料：

一、身份證件（居民身份證、戶口本、居留證件或其他身份證件）；

二、借款人償還能力證明材料；

三、合法的購（建造、大修）房合同、協議或（和）其他批準文件；

四、抵押物和質押權利清單、權屬證明文件，有處分權人出具的同意抵押或質押的證明，貸款行認可的評估機構出具的抵押物估價報告書；

五、保證人出具的同意提供擔保的書面承諾及保證人的資信證明；

六、借款人用于購買（建造、大修）住房的自籌資金的有關證明；

七、借款行規定的其他文件和資料。

第十一條貸款行應對借款人提交的全部文件、資料的真實性、合法性和貸款的可行性進行審查、評估，并在借款人提交上述全部文件、資料之日起15個工作日內向借款人作出正式答復。

第十二條貸款行同意借款人的貸款申請后，與當事人各方簽訂借款合同和擔保合同（附件二、三、四、五、六）。

第十三條簽訂借款合同和擔保合同后，應根據國家和當地的法律法規，辦理抵押登記、保險及其他必須的手續，并視實際情況辦理合同公證。

第十四條貸款行同意發放的貸款，辦妥有關手續后，貸款行應按照借款合同約定的用款計劃和用途按下列方式劃款；

一、直接劃款。按照貸款合同約定，將款項直接劃入借款人在貸款行開立的存款帳戶內。

二、專項劃款。按照借款合同約定，將款項直接劃入售房人、其他有關單位在貸款行開立的存款帳戶內。

貸款行可根據貸款的具體種類、金額、用途及借款人的信用程度，規定采取其中一種方式。

第五章貸款擔保

第十五條個人住房貸款實行抵押、質押、保證、抵押加階段性保證等擔保方式。

貸款可根據借款人的具體情況，采用上述一種或同時采用幾種貸款擔保方式。

在貸款期間，經貸款行同意，借款人可根據實際情況變更貸款擔保方式。

第十六條抵押

抵押貸款指貸款行以借款人或第三人提供的、經貸款行認可的符合規定條件的財產作為抵押物而向借款人發放的貸款。

一、貸款的抵押物必須是貸款行認可的、能夠進行抵押登記的借款人所購房屋或其他符合法律規定的財產。

二、抵押物價值按照抵押物的市場成交價或評估價確定。需要評估的抵押物其評估費用由借款人負擔。

三、借款人以所購住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押，其貸款額度不得超過所購住房價值的80％；若以貸款行認可的其他財產作為抵押物，其貸款額度不得超過抵押物價值的70％。

四、貸款行與抵押人簽訂抵押合同后，雙方必須依照法律規定辦理抵押登記，抵押登記費用由借款人負擔。

五、抵押權設定后，所有能夠證明抵押物權屬的證明文件（原件），均應由貸款行保管并承擔保管責任。貸款行收到上述文件后，應向抵押人出具保管證明。

六、抵押人對設定抵押的財產在抵押期內必須妥善保管，負有維修、保養、保證完好無損的責任，并隨時接受貸款行的監督檢查。

七、對設定的抵押物，在貸款本息未清償前，未經貸款行書面同意，抵押人不得將抵押物轉讓、出租、重復抵押或以其他方式處分。

八、抵押擔保的期限自抵押登記完成之日起至擔保的債權全部清償之日止，抵押終止后，當事人應按合同的約定，到原登記部門辦理抵押注銷登記手續，解除抵押權。

第十七條質押

質押貸款指貸款行以借款人或第三人提供的，貸款行認可的符合規定條件的權利憑證作為質押權利而向貸款人發放的貸款。

一、個人住房貸款可以用1999年以后（含1999年）財政部發行的憑式國債、國家重點建設債券、金融債券、AAA級企業債券、單位定期存單、個人定期儲蓄存款存單等有價證券質押。

二、借款人以符合條件的有價證券作質押，其貸款額度最高不得超過質押權利憑證票面價值的90％。

三、貸款行應對出質人提交的有價證券進行查詢和認證、并將有價證券質押的事實書面通知出具有價證券的金融機構。質押期間，出質人對用作質押的權利憑證不得以任何理由掛失。

四、貸款行與出質人簽訂質押合同的同時，出質人應將確認后的質押權利憑證交付貸款行。質押擔保的期限自權利憑證交付之日起至借款人還清全部貸款本息之日止。

五、貸款行負有妥善保管質押權利的責任。因保管不善造成質押權利憑證滅失或毀損的，貸款行應承擔民事責任。

六、質押權利憑證兌現日期先于貸款到期日的，可以選擇以下方式處理，并應在質押合同中注明：

1、到期兌現用于提前清償貸款；

2、轉換為定期儲蓄存單繼續用于質押；

3、轉換為貸款行認可的有價證券繼續用于質押；

4、用貸款行認可的等額債券、存款單調換到期債券、存款單；

5、用貸款行認可的財產替換質押權利用于抵押。

七、用憑證式國債質押的、貸款期限最長不得超過憑證式國債的到期日。若用不同期限的多張憑證式國債作質押，以距離到期日最近者確定貸款期限。

第十八條保證

保證貸款行以借款人提供的、貸款行認可的具有代為清償債務能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人而向借款人發放的貸款。

一、保證人是法人、其他經濟組織的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力。保證人為自然人的，必須有穩定的經濟來源，具有足夠代償貸款本息的能力，并在貸款行存有一定數額的保證金。

二、保證人應與貸款行簽訂保證合同，保證人為借款人提供的貸款擔保為全額連帶責任保證。

三、保證期間，保證人為法人或其他經濟組織的，如發生變更、撤消或破產等，借款人應提前30天書面通知貸款行，保證合同項下的全部權利、義務由變更后的機構承擔或由對保證人作出撤銷決定的機構承擔。如貸款行認為變更后的機構不具備完全的保證能力，變更后的機構或作出撤銷決定的機構有義務落實為貸款行所接受的新的保證人。保證人為自然人的，如發生死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力等，借款人應立即通知貸款行，貸款行有權要求借款人提供新的擔保。

四、借款人之間、借款人與保證人之間不得相互提供保證。

五、僅提供保證擔保方式的，只適用于貸款期限不超過5年（含5年）的貸款，其貸款額度不得超過所購（建造、大修）住房價值的50％。

第十九條抵押加階段性保證

抵押加階段性保證貸款指貸款行以借款人提供的所購住房作抵押，在借款人取得該住房的房屋所有權證和辦妥抵押登記之前，由售房人提供階段性連帶責任保證而向借款人發放的貸款。

一、保證人必須是貸款行與之簽訂了《商品房銷售貸款合作協議書》（附件九）（略）的，且又是借款人所購住房的開發商或售房單位。

二、本方法涉及的抵押、保證擔保按本辦法第十六條、第十八條的規定辦理。

三、在所抵押的住房取得房屋所有權證并辦妥抵押登記后，根據合同約定，保證人不再履行保證責任。

四、采用本貸款擔保方式的，貸款行應與借款人、抵押人、保證人同時簽訂措款合同（附件六）（略）。

第六章公證與保險

第二十條貸款行與借款人簽訂借款合同后，貸款行可以要求借款人辦理公證，公證費由借貸雙方各承擔50%。

第二十一條用財產作抵押的，須辦理抵押財產保險。有關保險手續借款人可到貸款行認定的保險公司或委托貸款行辦理，在保險單中注明貸款行為保險第一受益人，并特別約定一旦發生保險事故，保險人應將保險賠償金直接劃付貸款行指定的賬戶。該保險賠償金有幾種處理方法可供選擇：提前清償貸款；轉為定期存款，存單繼續用于質押；用于修復抵押物，以恢復抵押物價值。

保險期不得短于借款期限，投保金額不得低于貸款本息，保險費用由借款人負擔。抵押期間，保險單正本由貸款行保管。

第二十二條借款合同有效期內，投保人不得以任何理由中斷或撤銷保險。

第二十三條保險期間，抵押財產如發生保險責任以外的毀損不足以清償貸款本息，借款人應重新提供貸款行認可的抵押物，并辦理保險手續。

第七章貸款償還

第二十四條借款人應按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。

第二十五條借款人可采取以下方式償還貸款本息：

一、委托扣款方式即借款人委托貸款行在其于建設銀行開立的信用卡、儲蓄卡或儲蓄存折賬戶中直接扣劃還款。采用委托扣款方式的，借款人須事先向貸款行提出申請，并簽訂個人住房貸款委托扣款協議（附件八）（略）。

二柜面還款方式即借款人直接以現金、支票或信用卡、儲蓄卡到貸款行規定的營業柜臺還款。

第二十六條貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期本息一次性清償的還款方法。

第二十七條貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法。借款人可以根據需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，合同簽訂后，不得更改。

一、等額本息還款法。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。計算公式為：

每月還款額=貸款本金×月利率×（1+月利率）還款期數/（1+月利率）還款期數-1

二等額本金還款法。即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，計算公式為：

每月還款額=貸款本金/還款期數+（貸款本金-累計已還本金）×月利率

第二十八條借款人按照第二十七條的方法還款，在第一期和最后一期還款時，按照借款人的借款余額和合同約定期限的利率按實際占用的天數計算借款利息。

第二十九條貸款期限在1年以內（含1年）的，在借款期內，經貸款行同意，借款人可以提前結清全部貸款，并按原合同利率按實際使用期限結計利息，但不得提前部分還本。

第三十條貸款期限在一年以上的，在借款期內，借款人向銀行提出提前還款書面申請后（附表二）（略），經貸款行同意，可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償的部分在以后期限不再計息，此前已計收的貸款利息也不再調整。

一、提前清償全部貸款，經貸款行同意，根據合同約定期限的利率和貸款余額按照實際占用天數計收利息。

二、調整還款計劃的提前部分還本，應有一定的限制額度。超過限額提前還款的，借款人可根據需要調整還款計劃，即還款期限不變，分期還款額作相應調整；低于限額提前還款的不調整還款計劃。

第三十一條借款人在原合同履行期間，如不能按照還款計劃按期歸還貸款，可向貸款行提出延長借款期限的書面申請（附表三）（略），經貸款行批準后，簽訂個人住房借款延期還款協議（附件七）（略），并辦理有關手續，同時擔保人在延期還款協議上簽字。

抵押物、質押權利、保證人發生變更的，擔保人應與貸款行重新簽訂相應的擔保合同。抵押物、質押權利、保證人未發生變更的，擔保人只須與借款人和貸款行簽訂延期還款協議，同意繼續履行擔保責任，而無需與貸款行重新簽訂相應的擔保合同。

借款人申請借款延期只限一次，原借款期限與延長期限之和最長不超過30年。原借款期限加上延長期限達到新的利率期限檔次時，從延期之日起，貸款利息按新的期限檔次利率計收。已計收的利息不再調整。

第八章合同變更與終止

第三十二條借款合同需要變更的或借款人將借款合同項下的權利，義務轉讓給他人，必須經當事人各方協商同意，并簽訂相應變更協議。

在擔保期間內的，必須事先征得擔保人的書面同意；如需辦理抵押變更登記的，還應到原抵押登記部門辦理變更抵押登記手續，同時應辦理公證、保險手續。

第三十三條借款人在合同履行期間死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，除其遺產或財產的繼承人、受遺贈人、監護人、財產代管人同意繼續履行借款人簽訂的借款合同外，貸款行在該債權未獲得清償前，有權請求人民法院取消繼承人、受遺贈人、監護人、財產代管人接受借款人所購（建造、大修）住房的權利，并將該住房折價、拍賣、變賣以清償借款人的債務。

借款人遺產的繼承人、受遺贈人同意繼續履行原借款合同義務的，應持經公證的繼續協議、文件與貸款行簽訂債務承擔協議，并辦理公證、保險、抵押、登記或貸款擔保手續等。原借款人所購（建造、大修）房產應繼續用于抵押。

第三十四條如借款人需變更原擔保方式的，應事先征得貸款行同意，并由當事人各方另行辦理有關變更手續。變更抵押物或質押權利后，貸款余額與重新提供的抵押物或質押權利的價值之比值不得高于原抵押物或質押權利的抵押率或質押率。

第三十五條借款人按借款合同規定清償全部貸款本息后，借款合同終止，貸款行將抵押物的權屬證明文件或質押的權利憑證等相關資料返還權利人。

第九章違約及處置

第三十六條貸款行未按借款合同約定及時、足額向借款人提供貸款，應按違約數額和違約天數按日向借款人支付違約金。

第三十七條下列情況屬借款人違約：

一、借款到期，借款人未按合同約定清償全部貸款本息；

二、擅自改變貸款用途，挪用貸款；

三、借款期間，借款人未按約定的分期還款計劃按時、足額歸還借款本息；

四、借款人擅自將抵押物拆除、轉讓、出租或重復抵押等；

五、拒絕或防礙貸款行對貸款使用情況和抵押物使用情況實施監督檢查；

六、提供的文件、資料不實、已經或可能造成貸款損失；

七、與他人簽訂有損貸款行權益的合同或協義；

八、保證人違反保證條款或喪失承擔連帶保證責任能力，抵押物因意外毀損不足以清償貸款本息或質押權利價值明顯減少影響貸款行實行質權，而借款人未按要求落實新保證或新抵（質）押；

九、借款人在合同履行期間死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后，其遺產或財產繼承人、受遺贈人、監護人、財產代管人拒絕繼續履行原借款合同；

十、借款人在合同履行期間中斷或撤銷保險；

十一、違反本辦法和借款合同的其他行為。

第三十八條違反本辦法第三十七條第一、二款，從逾期、擠占挪用之日起，貸款行有權根據中國人民銀行規定分別按逾期、擠占挪用貸款計收利息。

第三十九條違反本辦法第三十七條第三款的，貸款行有權根據中國人民銀行規定，對貸款余額按貸款利率計收利息，對未收取利息部分按貸款利率計收復利，對拖欠的分期還款按日收取違約金。

第四十條發生下列情況之一時，貸款行有權停止發放貸款或提前收回已發放的貸款本息，或解除合同，并要求借款人承擔違約責任：

一、借款期間，借款人累計六個月（包括計劃還款當月）未償還貸款本息和相關費用的；

二、借款人出現本辦法第三十七條第一款至第二款、第四款至第十一款規定的違約情形之一的；

三、借款人有其他重大違約事項的。

第十章附則

第四十一條本辦法由中國建設銀行負責解釋。

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美國房地產市場在經歷了次貸危機后，目前仍未恢復元氣，到2010年第二季度末，全美獨立住宅的中位價格為17．6萬美元，僅比2009年同期上升了1．5％。與此同時，美國房屋貸款利率降至50年來最低點，30年固定貸款利率在4％左右。

銀行如何審核貸款者

對于銀行而言，最主要的考核標準就是借款人能否真正履行如期還款的責任。在這點上銀行決不會看一個借款人豪言壯語，而是用放大鏡來觀察借款人的收入和債務處在一個什么水平上。美國的銀行和金融機構在

審核房屋貸款借款人的資格時，主要看三個指標：住房分期付款與收入比率、住房支出與收入比率和全部債務與收入比率。

住房貸款分期付款與收入比率指的是當一個家庭購買住宅后，這個家庭每個月用于房貸還款額占家庭總收入的比例，一般銀行定下的標準是房貸每月分期付款額不超過總收入的28％。如果一個人的月收入(稅后收入)是3000美元，銀行依據房貸每月分期付款支出不超過收入28％的基本比率來計算，那么貸款人房貸每月分期付款的支出應在840美元以下，以此就能夠算出可以為貸款人提供的30年貸款額度是多少。

住房支出與收入比率則包括每個月的房屋貸款分期付款、房地產稅、住宅保險和維護的費用。正常的標準是購屋者每個月用在住房上的支出不超過月總收入的33％。

全部債務與收入比率指的是購屋者收入與家庭所有債務的比例，這包括住房上的所有支出和家庭其他類債務，如信用卡債務、購買汽車貸款和子女的花費等。在全部債務與收入比率上，銀行審核的基本標準是這些花費不能超過收入的38％。

由以上的各種比率，銀行在貸款時就可以快速依據借貸人的收入狀況來決定提供多少金額的房貸以及房貸利率。例如美國人最常見的30年固定利率貸款，利率5％是住房貸款中較為合適的利率，如果借貸15萬美元，每個月的各種債務為450元，住房分期付款每個月為805．23元，住房其他開銷185元，借貸人每年的稅前收入應不低于48008元。從表1可以看出，申請房貸時，貸款利率越高，銀行對貸款人收入的要求就會越高。同樣一個貸款人，如果他趕在7％這樣高利率時期申請房貸．銀行對其年收入的要求就會上升到54432美元。

銀行貸款審核越來越嚴

要想獲得銀行住房貸款和較好的利率，除了收入和首付款支付多少外，還有其他各方面的因素。如果想獲得較好的貸款利率．借款人應先做好自己的功課，比如改進自己的信用評級、減少債務、攢錢多付首付款、有一定數量的銀行儲蓄等。銀行在審核借款人財務狀況時，通常需要借款人提供過去一個月的收入報表和過去兩年的報稅資料，有的銀行也會審核借款人過去60天的銀行、退休賬戶和投資報告。

穩定的工作和收入是美國人能夠獲得銀行貸款，并擁有自己住宅的最主要因素。很多美國人自己當老板，而這些人在申請房屋貸款時，銀行對他們的審核也較嚴。自己當老板的人，其超過25％的收入是來自傭金和紅利，那么銀行會要求借款人提供兩年的報稅資料．然后計算借款人的債務與收入比率。如果借款人收入呈下降趨勢，即使在銀行有很大一筆存款，也可能被銀行打回票，無法從銀行獲得貸款。這里原因在于，30年房貸是一個漫長的還款時期，如無較穩定的職業和收入，即使借款人銀行有存款，這些錢易動性很大，銀行當然不愿冒這個風險。

如果一位居民有一幢房子用來出租賺錢，自己還想再買一幢房子，在申請銀行貸款時，銀行會要求借款人提供最少12個月的出租房屋契約，同時房屋出租的收益職能有75％可算作是收入，而且借款人擁有房屋的資產凈值不得少于房屋價值的30％。

夫妻兩人都有收入，在申請貸款時兩人的收入可作為家庭的總收入。夫婦中一個人有工作，另一個人正在找工作，那么如何計算家庭收入呢?如果正在找工作的人在貸款手續全部完成45天內有工作合同，那么兩個人的收入可以加總，否則只能以一個人的收入來計算是否符合貸款條件。

在自用住宅的貸款上，銀行對小額貸款的首付款要求是貸款總額的5％至10％，對大額貸款的首付款要求是10％至15％。如果首付款在20％以上，貸款人可以不用購買抵押借款保險，通常抵押借款保險占每年獲得貸款額度的0．5％至1．5％。

購屋者如何選擇房屋貸款

美國住房貸款機構非常多，民眾的選擇余地也很大。當購屋者的收入符合銀行的收入與債務比例條件后，購屋者則占據一定的主動地位，可以貨比三家，挑選最理想的貸款條件。一般而言，購屋者在選擇房屋貸款時最主要是要看能否獲得最好的貸款利率。

例如加州的一戶居民購買了一幢價值45萬美元的獨立住宅作為自用住宅，首付款20％(9萬美元)，銀行借款36萬美元。由于借款人收入水平達到銀行可以貸款的水平，在這種情況下，這位購屋者可以從不同金融機構獲得30年固定利率貸款，而每家金融機構提供的貸款條件又有所不同，這涉及到貸款利率、每月分期付款額、借款手續費等等。購屋者該如何來選擇呢?首先當然是要爭取最好的貸款利率。在2010年10月22日，購屋者可以獲得從3．875％到4．125％的30年同定貸款利率，而每月付款額也隨著利率不同而出現差異，每月的差額最大為52美元，30年的差額高達18720美元。下表為借貸36萬美元，不同金融機構所提供的貸款條件。

信用評級對房貸利率的影響

信用評級對借款人獲得銀行低利率貸款起著相當大的作用，信用分數在620分以下的人向銀行借款，多少都有些麻煩，而一個人信用分數在740分以上，一般容易獲得最好的貸款利率。

如果借款人的信用不好，也不是就無法從銀行獲得住房貸款，聯邦政府住房部有一種政府擔保的住房貸款，對借貸人的信用要求不是特別嚴格，當然這種貸款的利率要比商業銀行的貸款利率高出0．25個百分點，這也是信用不好的人為自己的信用所付出的代價。

在次貸危機前，美國房地產市場紅火，一些貸款機構經紀人為了多拉客戶，推出不查收入、不查信用的推銷術，結果一些不符合借貸條件的民眾也照樣可以拿到銀行的住房貸款。而經濟衰退出現后，造成了一部分家庭根本無力償還貸款，法拍屋大量出現，到頭來是借貸人自食苦果。銀行在提供住房貸款時，非常注重借貸人的信用狀況。通常一個人的信用評級被分成五等：差(580～619分)、普通(620～659分)、好(660～699分)、很好(700～739分)、優秀(740～850分)。

再以加州一戶居民購買了一幢價值45萬美元的獨立住宅作為自用住宅、交納首付

款20％為例，這位購屋者可以從銀行獲得36萬美元30年固定利率貸款條件會由于其信用分數不同產生差異。從下表中可以看出信用優劣與貸款利率呈正比關系。普通信用級別(620～659分)所能得到的貸款條件最差，而優秀信用級別不論從貸款利率、銀行手續費到折扣點數上都是條件最好的?？梢哉f即使一個人的收入狀況滿足了銀行的貸款條件，但如果信用分數低，就要付出高利率的代價。表4中明列同樣是借貸36萬美元，優秀信用的人每月分期付款可比普通信用的人要少132美元，30年下來就可節省47620美元，這可不是一筆小數目。

中低收入者如何申請貸款

為什么不少低收入的人也可以買得起住房，這除了美國大部分地區房價比較低以外，政府也為低收入家庭購屋提供優惠貸款。很多中低收入家庭雖然收入可以達到購買住房的標準，但由于積攢首付款需要數年時間，這就影響了他們的購屋能力。美國人很少有向朋友、親屬借錢來支付首付款的事，缺少首付款，看著房子也是干著急。

聯邦住房部專門有為中低收入家庭和第一次購買住房家庭擔保的住房貸款，這種貸款最大的好處是購屋者不必為付首付款而發愁，因為這種貸款往往只要求購屋者所附的首付款不超過借款總額的3％。如購買20萬美元的住宅，購屋人只需要付首付款6000美元就可以入住新居，這對于中低收入家庭能夠擁有住房助益很大。

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    這次研討會以“剖析個人放貸風險，探索安全操作體系，共建金融風險控制平臺”為主題，深入探討宏觀市場變化，關注市場執行力度，提出有效的解決方案。上海銀監會、各大銀行、司法機構、律師事務所、知名房貸服務機構和中介公司的專家、學者和業內人士參與了政策法規、體系控制、操作性實務等方面的討論。

    億通代書房產分析師表示，個人住房貸款的風險開始慢慢凸現，如果商業銀行不能對當前個人住房貸款面臨的潛在風險進行有效的識別與控制，那么未來個人住房貸款的快速擴張反而可能成為商業銀行的一個不容忽視的風險源。

    有關數據統計顯示，1997年中國個人貸款住房抵押余額僅為131億，2003年底則達到11780億元，短短六七年翻了近90倍。2004年末，上海市中資金融機構新增貸款的72％都集中于房地產信貸。個人住房貸款在快速增長的同時，不良貸款也有所增加。與此同時，個人信貸風險和不良貸款的潛在風險也隨之增加，急需采取有效措施來控制和降低風險。

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茲有我公司客戶 ，現住址 身份證號 。

該客戶于 年 月 日與我公司簽訂了《商品房購銷合同》購買我公司開發的九龍明珠 號商品房一套，建筑面積 m2，房屋總價款 元，業主自籌￥ 元，不足￥ 元，不足部份委托我公司向貴行推薦借貸個人住房貸款。

經我公司對該客戶以及其家庭成員的經濟狀況的了解，認為該客戶資信程度較好，有償還貸款本息的能力，其月收入為 元，故推薦該客戶向貴行申請貸款。我公司承諾在該客戶的房屋所有權證、土地使用權證未辦妥交押貴行之前，愿提供該客戶申請的個人住房貸款(大寫) ，(小寫) 元的經濟擔保。待兩證辦理后，交押貴行作為貸款抵押，同時解除我公司對該戶此項貸款的經濟擔保責任(兩證未辦妥前，辦理期房抵押登記手續)。

附公司有關情況：

法人營業執照號碼：

納稅號碼：

基本帳戶開戶行：

帳 號：

xx市城市建設綜合開發有限公司xx分公司

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【關鍵詞】個人住房 貸款 主要風險

一、宏觀經濟狀況因素

通脹壓力、證券市場泡沫、房地產市場過熱等因素，都對未來經濟的發展構成很大的調整壓力，需警惕經濟繁榮背后的結構性風險。美國次級抵押貸款風險的暴露是由于房地產市場的降溫，而我國存在同樣的隱患。但由于經濟仍處于繁榮景氣的周期階段，公眾對增長的預期非常樂觀，因而并未出現調整跡象。一旦出現重大的負面消息，風險就會完全暴露出來，改變投資者的市場預期，從而造成整個宏觀經濟的系統性風險。

二、國家宏觀政策因素

住宅金融往往被賦予實現經濟增長的政策性任務，國家積極鼓勵商業銀行開展針對個人的住房消費貸款業務，但在政府沒有對住房消費信貸提供貼息或政府擔保的情況下，要求銀行對用商業性信貸資金發放的住宅貸款按法定貸款利率下浮水平執行，無形中加大了銀行的金融風險壓力。政府又通過《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》的相關規定限制銀行及時處置借款人的抵押資產，這些對個人住房貸款的安全來說竇是非常不利的。

三、個人信用意識不強，個人信用評價體系缺失

個人住房抵押貸款是建立在個人信用基礎上，以合同契約為紐帶的經濟行為。受傳統計劃經濟依靠行政命令協調經濟行為的觀念影響，我國個人信用剛剛介入經濟生活，個人守信意識不強，對個人信用較差的缺乏懲罰措施。在這種情形下，發放貸款勢必承擔較大的不確定因素帶來的違約風險。借款人違約行為的發生將給貸款銀行造成直接的經濟損失。違約風險產生的直接根源在于借款人信用缺失以及相關制度的不完善。

現階段，個人住房抵押貸款主要面臨的風險類型有利率風險、流動性風險、信用風險、抵押物風險、法律風險、操作風險等六種。

（一）利率風險

利率風險是指金融市場利率波動導致存貸款利差縮小，甚至出現貸款利率低于存款利率，導致銀行收不抵支的風險。商業銀行所面臨的利率風險有：一是“不匹配”風險，住房抵押貸款的長期性和存款利率與貸款利率調整的不同步。二是由利率風險引發的提前還貸信用風險。利率風險由于利率水平的變動而給銀行資產的價值帶來風險，所以要警惕利率的變動造成銀行虧損。

（二）流動性風險

流動性風險是指商業銀行持有住房貸款債權不能及時足額變現遭受的利益損失。我國個人住房抵押貸款的變現性比較差，個人住房抵押貸款期限長、回收慢，流動性差。從美國的次貸危機可以明顯看到這種風險的威力，不僅是波及銀行業，甚至整個金融業都受到影響。我國在個人住房貸款業務中更要慎重操作，避免因流動性而引發信貸危機。

（三）信用風險

信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險。一般有下面幾種形式：一是被迫違約，住房信貸的被迫違約風險是借款人在購買房產后因為財力原因，不能按期償還到期債務而形成的一種違約風險。二是理性違約，借款人主觀上認為放棄繼續還款能帶來更大的收益而產生的違約行為。三是提前還款，這是借款人主動違約行為，借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。四是“假按揭”風險，由于銀行貸款業務操作不規范，審查不嚴以及內部激勵機制不當造成的假按揭導致銀行不良信貸增長，主要特征是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用于風險更高的投資。如挪用到房地產開發，或者進入資本市場。由于我國個人資信系統不完善、貸款期限長等因素，存在較多的不確定性，將面臨較大的信用風險。

（四）抵押物風險

貸款抵押物是商業銀行第二還款來源，商業銀行在住房貸款業務中也面臨著抵押風險，包括抵押物自身的風險和抵押物產權的風險。一是抵押物自身的風險，個人住房抵押貸款雖然屬于擔保貸款，但是住房本身也是存在風險的。房屋可能因各種自然災害和人為災害損失甚至損毀，或者由于宏觀政策改變，導致房屋價值降低，如房價的下跌導致房屋價值下降等，一旦借款人違約，銀行就有可能遭受損失。二是抵押物價格風險，我國住房二級市場處于起步階段，交易法規不完善，手續繁瑣，交易費用高，導致銀行的抵押物變現困難，抵押物價格會受到影響?；虍敺康禺a市場處于調整或不景氣時，價格下跌有可能導致抵押房屋價格不能夠覆蓋銀行本金和利息而造成抵押物風險。

（五）法律風險

我國的個人住房信貸業務正處于初級階段，現行的法律制度還不完善，立法、司法、執法等制度及相關配套措施的缺位，特別是住房抵押貸款的法律不具體，使商業銀行遭受著法律制度上的風險而造成損失。良好的社會法律環境是發展個人住房抵押貸款的基礎條件，我國還沒有針對消費信貸的法律法規，還沒有建立個人破產制度，也給個人住房逾期貸款的追償帶來了很大困難。

（六）操作風險

違規操作是銀行內部形成資產風險最主要原因之一，是經營機構在制度管理上放貸款要求而造成的業務風險，銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，還沒有經歷過房地產市場低谷的考驗，對個人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經驗和有效的手段。容易形成管理和決策風險。銀行粗放經營的風險的典型特征是只求數量擴張不求質量提高，在房地產貸款方面，這種粗放經營會導致不良貸款比率上升，風險資產增大，可以說這是銀行發展房地產貸款業務面臨最主要的風險。

四、我國個人住房貸款風險的防范措施

隨著我國住房制度改革的不斷深入，個人購買商品住房的意向逐漸強烈。房價不斷上漲以及住房市場中存在的供給與當期有效需求不足的矛盾使得住房按揭貸款應運而生。在這將近十年的時間里，個人住房貸款以其可靠的擔保、較高的收益、較低的風險受到了各家商業銀行的青睞，在銀行貸款中所占的比重日漸提高，已成為我國商業銀行一個重要的信貸業務種類。商業銀行的個人住房貸款在推動住房制度改革和提高居民住房消費的購買力等方面，都起到了積極的作用。但是，個人住房貸款存在著對象多、范圍廣、流動性差及期限長的特點。同時，目前我國個人住房貸款還存在基礎設施建設落后，個人征信系統建立晚等問題。所以，這在一定程度上給商業銀行帶來了風險隱患。應該從以下幾方面控制房貸風險：

（一）建立個人信用制度，控制借款人違約風險

隨著我國商業銀行消費信貸業務的開展和整頓市場經濟秩序的深入進行，個人信用制度建設取得了一定進展，但這一制度建設畢竟剛剛起步，還沒有形成相對完善的體系，從總體上推進我國個人信用制度建設，仍有許多問題有待解決。一些發達國家個人信用制度建設已有100多年的歷史，形成了科學化、規范化、法制化的運行機制，為此，我們應該借鑒國外的成功經驗，結合國內現實，建立起符合我國國情的個人信用制度。

（二）銀行自身完善風險管理機制，杜絕風險漏洞

主要包括控制按揭成數和房地產信貸增長速度；對借款人進行嚴格的貸前審查；簽定回購或債權轉讓條款；嚴格控制開發商貸款風險；堅持較高的資本充足率；強化不良資產處置等。

（三）實施個人住房抵押貸款證券化

個人住房抵押貸款證券化可將銀行巨額抵押貸款流動化，有效地緩解可能面臨的住房信貸資金約束壓力，降低其流動性風險；同時銀行可以將抵押貸款在到期日前“真實出售”可有效的控制和減少利率風險和信用風險。

（四）健全房地產金融的法律、法規體系

完善的法律法規體系是促進房地產金融健康發展的基本保障。對于房地產金融的立法，第一要出臺專門的監管規定和辦法，以加強對商業銀行個人住房貸款的監管力度；第二要修改和完善“證券法”，以健全房地產抵押貸款債券發行和轉讓制度；第三要修改和完善“擔保法”、“保險法”，完善“個人住房貸款操作規程”、“個人住房貸款客戶評價暫行辦法”、“個人住房貸款一級審批操作規程”、“個人住房貸款貸后管理辦法”和“個人住房貸款檔案管理辦法”等一系列規章制度，以完善房地產金融領域的擔保體系及個人信用制度；第四要完善現有財產保險制度，增加住房抵押貸款保險的種類，降低貸款申請人負擔。

五、大力發展商業性住房抵押貸款保險

我國的房地產金融要發展，必須建立起適合國情的房地產金融保險制度，以增加抵押物的擔保能力，降低個人住房貸款風險。為此，第一要大力發展商業性住房抵押貸款保險機構，政府應對保險公司經營住房抵押貸款保險實行政策傾斜；第二要開發新險種。第三要鼓勵借款人積極投保，對自愿投保住房抵押貸款保險的借款人，商業銀行應給與適當放寬貸款期限、提高貸款額度、降低利率、采取靈活多樣還款方式等優惠政策。

六、建立住房貸款擔保機構

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【關鍵詞】 宏觀經濟效應;住房貸款證券化;IS-LM模型;美國

美國住房貸款證券化的宏觀經濟效應也是理論界所津津樂道的一個話題,且對其評價也呈現出明顯的風向轉變。在爆發次貸危機之前,理論界普遍肯定其宏觀經濟效應,鮮有學者對其宏觀經濟效應持懷疑、否定的態度,至次貸危機爆發并演化成全球性的經濟危機以來,理論界普遍關注的則是其負面的宏觀經濟效應,且不乏將住房貸款證券化技術予以否定的極端觀點。為此,借助IS―LM模型對其住房貸款證券化的宏觀經濟效應予以全面的分析。

一、文獻綜述

理論界對住房貸款證券化的宏觀經濟效應分析可分為兩類:第一類關注的是金融層面,主要從金融穩定和貨幣政策的視角予以論述;第二類則是從實體經濟層面論述,關注的是它與經濟增長和經濟周期之間的關系。當然也有學者兼及這兩個層面而予以論述。

在第一類研究者看來,住房貸款證券化存在以下三個方面的宏觀經濟效應:一是實現了從銀行融資向市場融資的轉變,將貸款銀行面臨的信用風險轉移給那些數目眾多且愿意和能夠承擔風險的社會個體,進而化解了金融業的系統性風險,促進了金融穩定(安俊,1999)。當然也有學者認為它不利于金融體系的穩定,這主要是在次貸危機發生之后,最早持有此類觀點的是Kaufman(1999),他認為這可能會導致過度的信用創造、造成流動性錯覺、導致金融機構監督貸款激勵的弱化,并對一國的金融政策造成不利的影響;二是改變了金融體系的結構,提高了金融系統的效率,這主要表現在住房貸款利率在近幾十年呈下行的趨勢,并使住房貸款利率區域化差異顯著下降(Freddie Mac,1996;Miller, Pearce ,2006);三是對貨幣政策的影響,Feeney(1995)認為住房貸款證券化影響到了貨幣政策的執行效果,貨幣政策大多是直接通過銀行體系發生作用,它對銀行體系產生了重大的影響。Boivin,Giannoni(2003)研究發現,在1980年以后,美國貨幣政策對產出或物價的影響效果,遠遠低于在1980 年以前的影響效果,自1980年以來正是美國住房貸款證券化迅速發展的起步階段。

二、模型分析

(一)IS―LM模型

IS―LM模型是現代西方宏觀經濟理論中一個重要的分析工具,基于凱恩斯主義的經濟思想?？怂褂?937年提出該模型,后經漢森相繼于1948、1953年對此做了進一步完善,故該模型又被稱為“?？怂龚D漢森”模型。凱恩斯認為儲蓄(s)是實際國民收入(y)的增函數,投資(i)是利率(r)的減函數,那么由商品市場均衡的條件可知s(y)=i(r),由此在以實際利率r為縱軸、實際國民收入y為橫軸的坐標系中可得到一條反映商品市場均衡的一條向右下傾斜的直線,即為IS曲線。為簡化分析,現以兩部門經濟為分析框架,IS曲線的函數表達式可記為:

r=■-■y……………………………………….①

凱恩斯將貨幣需求分為交易需求、預防需求和投機需求,其中交易需求和預防需求與實際國民收入(y)成正比,兩者合記為L1 ,L1 = L1(y)=ky,k>0;對貨幣的投機需求用L2表示,L2=-h(r),h>0。據此可知貨幣的實際總需求為L= L1 +L2 ,即有L=k(y)-h(r)。而實際貨幣供給m=■,其中M表示名義貨幣量、P表示物價水平。當貨幣市場均衡時,顯然有:

r=■y■…………………………………………②

由②式在IS曲線所在的坐標系中同樣可以得出一條向右上傾斜的表示貨幣市場均衡的曲線,就記為LM曲線。

聯立方程①和②,可得到商品市場和貨幣市場同時均衡時的利率和收入解,亦即IS與LM唯一交點的坐標位置。IS―LM模型的政策含義在于強調商品市場和貨幣市場的一般均衡,它對財政政策和貨幣政策的定性評價簡單、明晰,借助該模型對住房貸款證券化宏觀經濟效應的定性分析具有其獨到之處。

(二)住房貸款證券化宏觀經濟效應的IS―LM模型分析

住房貸款證券化是指住房貸款發放機構將其資產負債表內的所持有的此類資產出售給特殊目的機構(SPV)或是轉移給導管公司(Conduit),由他們向資本市場發放以債券為主的權益類證券而募集資金,屆時這類“偏債型”證券的投資者可在一定的期限內按確定時點獲取本息,也可通過發達的二級資本市場予以轉讓。鑒于住房貸款證券化的業務特征,借助IS―LM模型對其宏觀經濟效應予以分析時首先應當從它對貨幣市場均衡的影響出發,接著再考慮它對商品市場均衡的影響。為方便分析,現按以下兩種情況分別討論。

(1)當貨幣政策穩定時。住房貸款證券化將由諸多單筆金額巨大的貸款組成的資產池分解成大量的富有流動性的面額較低的債券,不僅擴大了投資者范圍,還向市場提供了新型的可生息的流動資產,其收益率遠高于國債而它的風險卻僅次于國債。這樣不僅增加了持有貨幣的機會成本,還對持有此類金融產品有強烈的激勵因素。這就鼓勵了人們以此類債券的形式保存財富,并且存在誘使L1 類的貨幣需求下降的可能,相應地就會降低貨幣需求。為了滿足正常的交易,在貨幣需求下降時,貨幣的流通速度必須提高。誘使L1 類的貨幣需求下降的可能和貨幣流通速度的提高都使得k值下降,即k。由貨幣市場均衡表達式:r=■y■可知,k使得LM曲線的斜率下降,亦即LM曲線的形態趨向平坦。在商品市場仍然保持原有的均衡時(亦即IS曲線不變時),這就意味著一個新的均衡點產生,相比而言新均衡點有更大的國民收入和更低的市場利率。這說明了,在貨幣政策和財政政策處于平靜狀態時(亦即IS、LM曲線不變時),住房貸款證券化有其特別的宏觀經濟效應,即降低了市場利率,提高了產出。

住房貸款證券化時需要考慮的是,購買此類金融產品的吸收的資金來源于何處?它對貨幣市場的影響究竟是怎樣?存在如下兩種情況:一是由其發行的住房貸款支持證券吸收的是銀行部門以外的流動性,也即由非銀行機構或個人投資者持有此類債券,那么對銀行體系而言,相應地是資產項目下的貸款減少和負債項下的存款同等減少;二是由其發行的住房貸款支持證券吸收的資金是其它銀行的資本甚或是出售了該貸款池里的貸款的銀行本身,亦即銀行部門(包括出售貸款的銀行)基于投資而持有此類債券,減少了銀行部門的可貸資金,又同等的增加了銀行部門的可貸資金,兩種因素的作用可以相互抵消。但巴塞爾原則對持有貸款和債券所要求的風向資本備不同,貸款的風險準備率為100%,此類債券的風險準備率一般為20%,絕對小于100%。這對銀行體系而言,就可用以此節約的資本滿足新增的貸款需求,盡管貨幣供應量不變。考慮到銀行部門通過特殊目的機構或導管公司轉移出的未償貸款,這說明了銀行體系以一定的信用貨幣“媒介”了更大一個規模的產出。住房貸款證券化能防止銀行部門信用過度,控制了貨幣供給的擴張,提高了經濟系統運行效率。住房貸款證券化可以使貨幣流通速度提高,進而使得貨幣的交易需求k。

從本質上講,住房貸款的證券化處理就是降低間接融資、提高直接融資的比例,這就使得貨幣的投機需求對于市場利率的敏感度提高,即h。由貨幣市場均衡表達式:r=■y■可知,h不僅會使得LM曲線的斜率下降,還會使得LM曲線向下移動。同理,在IS曲線不變時,住房貸款證券化帶來的貨幣市場均衡效應將會產生更低的利率、更高的產出。

綜上所述,假定外在的貨幣政策穩定時,住房貸款證券化將使得LM函數中的系數k值下降、h值上升,即k、h,相應地兩者都使得LM曲線變得更加平坦,但h還會使得LM曲線向下移動,最終均衡于IS與LM〃的交點,從而增強了貨幣政策的效果,如圖3―1示。

(2)當貨幣政策不穩定時。以上(1)中是從偏重從數量型貨幣政策角度來思考,但是以成熟市場經濟國家來看平時更側重于價格型的貨幣政策,利率變動更加頻繁細微。次貸危機爆發前,美國貨幣政策從2004年6月前長達三年之久的寬松轉向從緊,使得利率變動成為次貸危機爆發的誘因?，F假設當IS―LM模型處于穩定的均衡時,市場利率水平外生性地提高后(亦即市場利率不是通過穩定狀態下貨幣供給與需求的改變而決定的),亦即r,并且市場預期利率還將會上升,那么此時對IS―LM模型將產生怎樣的影響。

在IS―LM模型中,貨幣市場的供給與需求決定了市場利率,IS曲線的狀態只是表明當實現產品市場均衡時,市場利率和國民收入的組合狀況。當市場利率r由貨幣政策原因外生性地提高后并且預期r還會升高時,保持貨幣市場均衡的LM曲線將會向左上平移,并且會一直移動到預期最終實現,即至LM1處。根據債券的定價原理可知,當利率上升,債券價格將下降,不同一般債券的是住房貸款支持債券還具有負凸度的特性,這將使得此類債券在利率上升時的價格暴跌,由此使得貨幣的投機需求顯著上升,亦即h。由上述(1)中的推導,可知LM曲線不僅會變得更平坦,還會進一步的向下移動,LM 向左上平移的幅度會被住房貸款證券化效應拉低。

三、結論

本文通過IS―LM模型分析后認為:當貨幣政策平穩時,住房貸款證券化的宏觀經濟效應主要是通過貨幣市場發揮作用,它提高了貨幣的流通速度,降低了貨幣的交易性需求,提高了貨幣的投機性需求,不僅使得LM曲線變得更加平坦,還會使得LM曲線下降,顯著地提高了積極財政政策的成效。當貨幣政策不穩定時,在成熟的市場經濟國家若單邊提高市場利率,將會拉動LM曲線向左上平移,同時也會通過對投資、消費的影響顯著地推動IS曲線向左移動,其具體移動情況取決于對IS函數中的參數?茁和d的影響。

參考文獻

[1]高鴻業.西方經濟學宏觀部分(第三版,下冊)[M].北京:中國人民大學.2004

篇9

甲方(借款人、抵押人)：

乙方(貸款人、抵押權人)：

丙方(保證人，即開發商或售房單位)：

第一章　總則

第一條　簽訂合同依據

《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔保法》、《貸款通則》、《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》等法律、法規和規章制度。

第二條　當事人各方本著平等自愿、誠實信用的原則，經協商一致，簽訂本合同，并承諾嚴格履約。

第三條　本合同包括借款、抵押、保證等內容。

第二章　貸款

第四條　借款用途

見本合同第四十六條。

第五條　借款金額

見本合同第四十七條。

第六條　借款期限

見本合同第四十八條。

第七條　貸款利率

見本合同第四十九條。

本合同項下貸款利率在借款期限內，遇國家法定利率調整時，于下年1月1日開始，按相應期限檔次利率執行新的利率;但借款期限在1年以內(含1年)的，執行本合同利率，遇法定利率調整不調整合同利率。

國家法定利率調整時，乙方有義務直接執行中國人民銀行有關規定，不再另行通知甲方。

第八條　劃款方式

甲乙雙方約定采用專項劃款方式即乙方將貸款款項直接劃入丙方在乙方開立的存款賬戶內。賬戶名及賬號見本合同第五十條。

第三章　還款

第九條　還款原則

借款期限在1年以內(含1年)，實行到期一次還本付息。

借款期限在1年以上的，甲方從貸款發放的次月起償還貸款本息。在還款期內每月償還一次貸款本金及利息，最后一次還款不能遲于本合同期限屆滿日。

甲、乙雙方同意遵循先還息后還本、息隨本清的原則，甲方還入款項按照“期前欠息-當期利息-本金”的順序依次入賬。

第十條　還款總期數

甲、乙雙方約定甲方按月還款，確定還款總期數，具體約定見本合同第五十一條。

第十一條　還款方法

甲方借款期限在1年以內(含1年)的，實行到期本息一次性清償的還款方法。

甲方借款期限在1年以上的，甲、乙雙方約定采用以下兩種還款方法中的一種，具體約定見本合同第五十二條。

一、等額本息還款法，即甲方按月以相等的金額償還貸款本息。

每月還款額=月利率×(1+月利率)還款總期數-1×貸款本金

二、等額本金還款法，即甲方每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減。

每月還款額=貸款本金還款總期數+(貸款本金-累計已還本金)×月利率

第十二條　還款方式

甲乙雙方約定采取以下兩種還款方式中的一種，具體約定見本合同第五十三條。

一、委托扣款方式即甲方委托乙方在每月扣劃日從甲方在建設銀行北京市分行開立的活期存款賬戶中直接扣劃還款?；钇诖婵钯~戶是指儲蓄卡賬戶、信用卡賬戶、儲蓄存折賬戶之一。采取委托扣款方式的，須簽訂《代扣還款委托書》，并在乙方指定的營業網點開立還款專用的活期存款賬戶。

如甲方提供的個人賬戶出現凍結、扣劃、變更等情況而造成乙方無法扣收本息的，甲方須及時向乙方提供新的活期存款賬戶用于扣收貸款本息。

如甲方在借款期內要變更指定還款賬戶，須提前天向乙方提出申請，經乙方同意并重新簽訂《代扣還款委托書》、約定新賬戶啟用日期后方可實施。

二、柜面還款方式即甲方在還款期內的任何一個工作日直接到乙方規定的營業柜臺以現金、支票或信用卡、儲蓄卡辦理還款。甲方前期如有拖欠的，應將所有拖欠款項和當期還款額一并交納。

第十三條　提前還款

甲方提出提前還款時，須于預定的提前還款日前個工作日向乙方提出書面申請，經乙方審核同意，可提前償還部分或全部貸款。

甲方申請提前部分還本，經乙方審核確認甲方未有拖欠本息及已還清當期本息后方可提前還款。

提前歸還的部分貸款本金必須是1萬元的整數倍，并必須在還款前由甲乙雙方簽訂《變更協議》，在還款期限不變的前提下，就提前歸還部分貸款本金后甲方每月還款額作出約定。

甲方申請提前清償全部貸款，經乙方同意，應先歸還當月應還貸款本息，再還清全部剩余貸款。

乙方按合同約定的利率已計收的利息不隨還款期限、國家法定利率的調整而調整。

第十四條　延長還款期限

甲方在本合同履行期間，如因客觀原因導致不能按照合同約定按期歸還借款，須提前個工作日向乙方申請延長借款期限，經乙方批準后，雙方簽訂延期還款協議并辦理延長還款期限等有關手續。甲方申請借款延期只限一次。原借款期限與延長期限之和最長不超過30年。原借款期限加上延長期限達到新的利率期限檔次時，從延期之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執行，并根據貸款余額、剩余期限及新利率重新計算月均還款額。已計收的利息不再調整。

第四章　貸款擔保

第十五條　本合同項下的貸款擔保為抵押加階段性保證。

抵押加階段性保證指本合同項下貸款以本合同項下貸款資金所購房屋作抵押，在甲方取得該房屋《房屋所有權證》、并辦妥抵押登記之前，由丙方提供連帶責任保證。

第十六條　本合同項下擔保條款的效力獨立于本合同。

第十七條　抵押物

抵押物是指甲方以本合同項下貸款資金所購買的房屋，具體內容見本合同第五十四條。

第十八條　抵押擔保范圍

抵押擔保的范圍包括本合同項下的貸款金額、利息(包括罰息)、甲方應支付的違約金、賠償金以及乙方為實現債權而發生的費用(包括處分抵押物的費用等)。

第十九條　本合同項下抵押物的共有人同意將本合同項下的抵押物作抵押，并同意受本合同約束，見本合同第五十五條。

第二十條　甲方取得所購房屋的《房屋所有權證》后，必須立即依照法律規定辦妥抵押物的登記手續。抵押登記費用由甲方承擔。

第二十一條　抵押期限

抵押擔保的期限自所購房屋取得房屋所有權證并辦妥抵押登記之日起至擔保的債權全部清償之日止。

第二十二條　抵押期間，甲方應將《房屋他項權證》及其他有關資料交乙方，由乙方代為保管。

第二十三條　抵押期間，如果因第三人的行為導致抵押物價值減少的，甲方應將損害賠償金存入乙方指定的賬戶。該損害賠償金有以下幾種處理方法可供選擇：

一、提前清償貸款;

二、轉為定期存款，存單用于質押;

三、用于修復抵押物，以恢復抵押物價值。

具體約定見本合同第五十六條。

在借款人未足額清償債務或抵押物價值未恢復之前，甲方不得動用此筆款項。抵押物價值未減少的部分，仍作為債權的擔保。

第二十四條　抵押關系終止

甲方還清全部借款本息及其他應付款項后，則抵押關系終止。抵押終止后，當事人應到原登記部門辦理抵押注銷登記手續。

第二十五條　保證范圍

保證擔保的范圍包括甲方的借款本金、利息(包括罰息)、甲方應支付的違約金、賠償金以及乙方為實現債權而發生的相關費用等。

第二十六條　保證方式

在保證期間，丙方愿對甲方的債務承擔連帶責任，如甲方未能依照合同約定按時償還貸款本息或相關費用，乙方有權要求丙方就全部債務承擔保證責任，丙方同意乙方從其在乙方開立的存款賬戶中直接扣劃。

第二十七條　保證期間

保證期間自借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有權證》，辦妥房產保險和抵押登記，并將《房屋他項權證》及其他有關資料交乙方代為保管之日止。

第二十八條　除以下情況外，甲方與乙方協議變更借款合同的，無需得到丙方的同意：

一、延長借款期限;

二、增加借款金額。

第二十九條　保證期間，遇國家法定利率調整而變更借款合同利率的，無需得到丙方的任何事前的書面或口頭的同意或事后的追認。

第五章　保險

第三十條　保險

一、本合同簽訂以后，甲方須辦理抵押財產保險。有關保險手續可到乙方認可的保險公司或委托乙方辦理。保險期限屆滿日不能遲于本合同項下的借款期限屆滿日。保險期滿，甲方未能清償本合同項下全部債務時，甲方須對抵押物續辦保險，在債務存續期間，不得以任何理由中斷或撤銷保險。投保金額不得低于貸款本息，保險費由甲方負擔。

二、甲方應將保險單正本交由乙方保管。

保險期間，抵押房屋如發生保險責任以外的毀損而不足以清償本合同項下全部債務時，甲方應重新提供乙方認可的抵押物，并辦妥保險手續。

三、保險單必須注明乙方為保險第一受益人，并在保險單別約定，一旦發生保險事故，保險人應將保險賠償金直接劃付至乙方指定的賬戶。該保險賠償金有以下幾種處理方法可供選擇：

(一)提前清償貸款;

(二)轉為定期存款，存單用于質押;

(三)用于修復抵押物，恢復抵押物價值。

具體約定見本合同第五十七條。

第六章　權利和義務

第三十一條　甲方的權利和義務

一、甲方有了解、咨詢、知悉購房借款有關事項的權利;

二、甲方有義務保證其向乙方提供的借款有關資料、文件的真實性;

三、甲方有權依本合同的約定獲得相應的借款;

四、在甲方借款清償前并正常還款的情況下，甲方有權自行居住，或者征得乙方書面同意后，將抵押房屋轉讓、出租、重復抵押或作其他處分;

五、甲方在還清借款后，有權從乙方取回《房屋他項權證》及其他有關文件資料，辦理抵押登記注銷手續;

六、甲方應按本合同的約定按期歸還借款本息;

七、甲方必須按本合同約定用途使用借款，不得將借款挪作他用，甲方無條件接受乙方對貸款使用情況進行檢查;

八、甲方承擔抵押物的評估、保險、鑒定、登記等費用;

九、甲方的通訊地址(如住址、聯系電話等)發生變更，須在變更后10天內書面通知乙方。

十、抵押期間，甲方應妥善保管抵押物，保持抵押物完好無損，并隨時接受乙方的檢查。如果抵押物發生毀損、滅失或其他使抵押物價值減損的情況時，應及時恢復抵押物價值，或在30天內重新提供相應的經乙方認可的其他等值抵押物;

十一、抵押期間，甲方轉讓抵押物所得價款應優先用于向乙方提前清償所擔保的債權。

第三十二條　乙方的權利和義務

一、乙方有權對甲方提供的資料、文件的合法性、真實性進行調查;

二、乙方及其授權人有權對甲方所購買的房屋進行查詢和認證;

三、乙方有權檢查貸款的使用情況;

四、乙方有權依照本合同規定對抵押物進行處分，并獲得優先受償;

五、設定的抵押物意外毀損或滅失，以及因甲方的行為導致抵押物價值減少，足以影響借款合同項下的貸款本息清償的，乙方有權要求甲方提供新的擔?；蚧謴偷盅何飪r值;

六、保證期間，乙方有權對丙方的資金和財產狀況進行監督，有權要求丙方如實提供其財務報表等資料;

七、乙方應按本合同約定的時間及時發放貸款;

八、乙方有妥善保管《房屋他項權證》及其他有關文件資料的責任，若有遺失或毀損，乙方負責補辦;造成損失的，乙方將承擔民事責任。

第三十三條　丙方的權利和義務

一、丙方有了解、咨詢、知悉本合同有關事項的權利;

二、保證期間，丙方失去擔保能力或發生承包、租賃、合并和兼并、合資、分立、聯營、股份制改造、撤銷等行為，丙方應提前30天書面通知乙方。本合同項下的全部義務由變更后的機構或由對丙方作出撤銷決定的機構承擔。如乙方認為變更后的機構不具備完全的保證能力，由丙方或作出撤銷決定的機構落實為乙方所接受的保證人，并重新簽訂保證合同;

三、保證期間，丙方有義務接受乙方對其資金和財產狀況進行監督，并向乙方如實提供其財務報表等資料;

四、保證期間，丙方不得向第三方提供超出其自身負擔能力的擔保;

五、丙方的通信地址發生變更，須在變更后10天內書面通知乙方。

第七章　合同的變更

第三十四條　本合同生效后，任何一方不得擅自變更和解除本合同。

第三十五條　甲方因轉讓用本合同項下的借款所購買的房屋而將本合同項下的權利、義務轉讓給他人時，應事先經乙方書面同意，并征得丙方認同，方可由受讓人與乙方和丙方重新簽訂借款合同。

第三十六條　甲方在合同履行期間死亡(包括宣告死亡)、宣告失蹤或喪失民事行為能力，除其遺產或財產的繼承人、受遺贈人、監護人、財產代管人同意繼續履行甲方簽訂的借款合同外，乙方在其債權未獲清償時，有權請求人民法院取消繼承人、受遺贈人、監護人、財產代管人接受甲方所購房屋的權利，并將該房屋折價、拍賣、變賣以清償甲方的債務。

甲方遺產的繼承人、受遺贈人同意繼續履行本合同義務的，應持經公證的繼承協議、文件與乙方簽訂債務承擔協議。

第三十七條　甲方申請延長貸款期限，經乙方同意后，甲乙雙方應簽訂延期還款協議，同時重新辦理公證、保險、抵押登記和貸款擔保變更手續。

第八章　違約責任

第三十八條　甲方的違約責任

一、甲方未按合同約定用途使用借款，乙方對挪用部分從挪用之日起按本合同第五十八條規定之利率計收利息;

二、甲方未按本合同約定清償貸款本息，乙方從貸款逾期之日起按本合同第五十九條規定之利率對逾期本息計收利息;

上述兩項違約責任中，若甲方的借款既逾期又擠占挪用，乙方只擇其重者采用，而不并處。

三、發生下列情況之一時，乙方有權停止向甲方發放貸款，有權解除本合同，提前收回已發放貸款本息，并有權依法處分抵押物或要求保證人履行保證責任：

1.甲方向乙方提供虛假的證明材料而取得貸款的;

2.甲方未按本合同約定用途使用貸款的;

3.借款期間，甲方累計六個月(包括計劃還款當月)未償還貸款本息和相關費用的;

4.借款到期，甲方未按期歸還貸款本息，并自乙方發出催還通知書之日起30天內(以掛號寄出時間為準)仍未清償的;

5.甲方拒絕或阻礙乙方對貸款使用情況實施監督檢查的;

6.甲方未經乙方書面同意，將設定抵押物拆除、轉讓、出租、重復抵押或作其他處分的;

7.抵押期間，甲方轉讓抵押物所得價款未優先用于向乙方提前清償借款的;

8.甲方拒絕或阻礙乙方對抵押物使用情況實施監督檢查的;

9.甲方與他方簽訂有損乙方權益的合同;

10.甲方在借款期內間斷或撤銷保險或拒不續辦保險的;

11.甲方在合同履行期間死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后，其繼承人、受遺贈人、監護人、財產代管人拒絕繼續履行借款合同的;

12.甲方卷入或即將卷入重大的訴訟或仲裁程序及其他法律糾紛，足以影響其償債能力的;

13.丙方違反保證合同或喪失承擔連帶保證責任能力，抵押物因意外毀損不足以清償貸款本息，而甲方未按乙方要求落實新的保證人或提供新抵押的;

14.甲方發生其他足以影響其償還債務能力的事件。

四、甲方因隱瞞抵押物存在共有、爭議、被查封、被扣壓或已設定抵押等情況，而給乙方造成損失的，應向乙方予以足額賠償。乙方有權就甲方應承擔的賠償金直接從甲方在乙方開立的存款賬戶中扣劃。

第三十九條　乙方的違約責任

乙方未按合同約定及時足額發放貸款，影響甲方按本合同規定使用借款，乙方應對未發放的貸款金額和違約天數按本合同第六十條約定的違約金率向甲方支付違約金。

第四十條　丙方的違約責任

保證期間，丙方發生下列情況之一的，乙方有權停止向甲方發放貸款，有權解除借款合同，提前收回已發放貸款本息：

一、丙方拒絕乙方對其資金和財產狀況進行監督的;

二、丙方向第三人提供超出其自身負擔能力的擔保的。

第四十一條　處分抵押物所得價款的清償順序

乙方對處分抵押物所得價款按下列順序和原則清償：

一、支付處分抵押物的有關費用;

二、清償甲方所欠乙方貸款本息(包括罰息);

三、清償甲方應給付乙方而未給付的違約金和賠償金等;

四、所得價款在支付上述款項后的剩余部分，乙方應返還甲方;若所得價款不足清償甲方所欠乙方貸款，乙方可向甲方繼續追償，甲方仍承擔相應還款義務。

第九章　其他約定事項

第四十二條　合同爭議解決方式

本合同在履行過程中，當事人各方發生爭議，可協商解決，協商不成，可以向乙方所在地人民法院或有專屬管轄權的人民法院起訴。在協商或訴訟期間，本合同不涉及爭議部分的條款仍需履行。

第四十三條　合同的生效和終止

本合同經甲方簽字、乙方和丙方簽字并加蓋公章后生效，至本合同項下貸款本息和相關費用全部清償完畢后終止。

第四十四條　其他約定事項

具體約定見本合同第六十一條。

第四十五條　合同文本份數

見本合同第六十二條。

第十章　特別簽訂條款

第四十六條　對第四條的約定

本借款用于購買。

第四十七條　對第五條的約定

乙方向甲方提供人民幣貸款(大寫) (小寫：元)。

第四十八條　對第六條的約定

本合同約定借款期限共計(大寫) 月，自乙方將借款劃入到甲方所指定并經乙方認可的賬戶之日起計算，即從年月日起至年月日。

第四十九條　對第七條的約定

貸款月利率為‰，以乙方實際劃款當日國家法定利率為準。

第五十條　對第八條的約定

甲方的借款由乙方直接劃入丙方在乙方開立的存款賬戶內。賬戶名稱：，賬號：.

第五十一條　對第十條的約定

甲方應從貸款發放的次月開始，按月償還貸款本息，還款總期數為期。

第五十二條　對第十一條的約定

甲、乙雙方約定采用本合同第十一條確認的第種還款方法。

在當前利率水平下，若采用第一種還款方法，則每月歸還本息金額為人民幣元;若采用第二種還款方法，則每月歸還本金金額為人民幣元，利息逐月結算還清。

借款期內，如遇國家法定利率調整，由乙方按中國人民銀行有關文件規定相應調整每月還款額。

第五十三條　對第十二條的約定

甲、乙雙方約定采用本合同第十二條所述的第種還款方式。

第五十四條　對第十七條的約定

甲方借款所購買并作為抵押物的住房具體內容如下：

房地產坐落地號

抵押房地產評估總價值(元)大寫小寫抵押土地面積(平方米)

土地使用年限(年)

土地來源

《國有土地使用證》號

抵押土地評估價值(元)大寫小寫

抵押房屋

現房抵押抵押房屋建筑面積(平方米)

《房屋所有權證》號

房屋所有權人《房屋共有權證》號共有房屋面積(平方米)

共有權人及其共有權份額

1.

2.

3.

4.抵押房屋評估價值(元)大寫小寫期房抵押抵押房屋建筑面積(平方米)

房屋所有權人

《北京市內(外)銷商品房預售契約》號

抵押房屋評估價值(元)大寫小寫

抵押人身份證號

保證人

抵押權人

抵押人人身份證號

抵押權人人身份證號

借款人

貸款金額(元)

貸款用途

抵押率(%)

本次：

累計：抵押期限自年月日起至年月日止

第五十五條　對第十九條的約定

共有人同意將本合同項下的房屋用于抵押。

共有人：(簽字)　(蓋章)

共有人：(簽字)　(蓋章)

第五十六條　對第二十三條的約定

甲乙雙方約定采用第種處理方式，即.

第五十七條　對第三十條第三款的約定

甲乙雙方約定采用第種處理方式，即.

第五十八條　對第三十八條第一款的約定

挪用貸款部分按每日萬分之計收利息。

第五十九條　對第三十八條第二款的約定

逾期貸款部分按每日萬分之計收利息。

第六十條　對第三十九條的約定

由于乙方未按借款合同約定及時、足額向借款人提供貸款，乙方應對未發放的貸款金額和違約天數按每日萬分之的違約金率支付違約金。

第六十一條　對第四十四條的約定

一、

二、

三、

第六十二條　對第四十五條的約定

本合同正本一式份。

甲方(簽字)：乙方(公章)：

年　月　日

法定代表人或授權人(簽字)：

年　月　日

丙方(公章)：

法定代表人或授權人(簽字)：

年　月　日

合同范本2

借款人( 以下簡稱甲方)：______________________________________

貸款銀行(以下簡稱乙方)：_____________________________________

保證人(售房單位，以下簡稱丙方)：_____________________________

甲方向丙方購買自住的商品房，按照《個人住房商業性貸款實施細則》向乙方申請借款，乙方經審查同意用銀行信貸資金發放貸款。為明確各自的權利和義務，甲，乙，丙三方遵照有關法律規定，經協商一致，訂立本合同，以便共同遵守執行。

第一條　借款金額

甲方向乙方借款人民幣(大寫)__________________________元。

第二條　借款用途

甲方借款用于向丙方購買________區(縣)_______街道(鎮)_______路(村)___弄______號________室商品房。

第三條　借款期限

甲方借款期限為_________年另________月，即從_____年_____月_____日至____年___月_____日止。

第四條　貸款利率

根據中國人民銀行關于對中長期貸款采用分期確定利率的規定，對個人住房商業性貸款采取每年確定利率的方法，即根據中國人民銀行公布的每年十一月底的利率水平，在當年十二月份公布下一年度個人住房商業性貸款的利率水平，利率的執行期限從下一年度一月一日到該年的十二月三十一日止。

借款合同簽訂時，以當日銀行公布執行的個人住房商業性貸款利率確定第一期貸款利率，執行期限到當年的十二月三十一日止。

第五條　貸款撥付

甲方委托乙方在辦理住房抵押登記獲得登記部門認同(乙方確定認同標準)之日起的5個營業日內，將全部貸款連同甲方存入的自籌資金，以甲方購房款名義用轉帳方式劃至丙方的銷售商品房存款戶。

第六條　貸款償還

貸款本金和利息，采用按月等額還款方式。貸款從發放的次月起按月還本付息。根據等額還款的計算公式計算每月等額還貸款本息，去零進元確定每月還本息額，最后一次本息結清。

(1)第一期(合同簽訂時)每月還本息額為： 人民幣(大寫)_______萬______仟_____百_______拾_______元整。

(2)第二期至以后各期每月還本息額根據當年銀行公布的個人住房商業性貸款利率計算，以乙方書面通知為準，同時變動分期每月還本息額。

儲蓄卡，信用卡還款。

甲方必須辦理銀行儲蓄卡，信用卡，委托乙方以自動轉帳方式還本付息，甲方應在每月__日之前將當月還本息額的足額款項，存入儲蓄卡帳戶或信用卡帳戶，保證乙方能夠實施轉帳還款。

甲方提前將未到期貸款本金全部還清，乙方不計收提前還款手續費，也不退回按原合同利率收取的貸款利息。

第七條　貸款擔保

甲方以購買的商品房作為本合同項下借款抵押擔保。甲，乙雙方簽訂《個人住房抵押合同》作為本合同的從合同。甲，乙雙方應向房地產登記部門辦理房地產抵押登記。

丙方為本合同項下借款提供階段性連帶責任保證。在該商品房竣工驗收交付給甲方并且將《房地產權證》，《房地產其他權利證明》交乙方執管之前，如借款人連續三個月拖欠貸款本息，罰息及其他相關費用，丙方應在接到乙方發出《履行擔保責任通知書》后一個月內負責代為清償。

第八條　保險

甲方必須辦理全額抵押房地產的財產保險并承擔保險費用，有關保險手續可委托乙方代辦。抵押期內，甲方不得以任何理由中斷保險。

保險單須注明乙方為保險賠償金的第一受益人，抵押期內，保險單正本有乙方保管。

第九條　合同的變更和解除

本合同生效后，任何一方不得擅自變更和解除合同。若借款合同需要變更，須經甲，乙雙方協商同意，并依法簽訂變更協議。

本合同存續期間，合同條款與新頒布的法律法規不相符的，原合同應依照法律法規作相應變更。

甲方如將本合同項下的權利，義務轉讓給第三方，應事先取得乙，丙方的書面同意，其轉讓行為在受讓方和乙，丙方重新簽訂借款合同后生效，原合同同時終止。

第十條　甲，乙雙方的權利和義務

甲方有權要求乙方按本合同約定發放貸款。

甲方必須按本合同按月還款，并在約定的借款期限內向乙方歸還全部貸款本息。

第十一條　違約責任

甲方在執行本合同期間，沒有按月還款，一方按規定對其逾期本息按日利率萬分之計收罰息。

甲方如連續六個月沒有償還貸款本息和相關費用，乙方有權終止合同并處分抵押物，如不足以償還欠款的，有繼續向甲方追償欠款的權利。

第十二條　本合同爭議解決方式

在履行本合同過程中發生爭議時，可以通過協商解決，協商不成，可以想乙方所在地的人民法院起訴。在協商或訴訟期間，本合同不涉及爭議部分的條款，仍須履行。

第十三條　其他約定事項

第十四條　本合同自甲，乙 ，丙三方簽訂后生效，丙方保證責任至甲方所購商品房的《房地產權證》和《房地產其他權利證明》交乙方執管后終止。甲，乙雙方承擔責任至本合同項下貸款本息全部清償完畢后終止。

第十五條　本合同正本一式五份，甲，乙，丙，公證部門，房地產登記部門各執一份，副本__份。

篇10

【關鍵詞】銀行發展 限購 住房貸款 個人

一、我國房地產限購政策相關內容闡述

為了使得我國房地產市場過分的繁榮得到有效的一致，自從2010年我國頒布了一系列條款針對房地產行業進行一定的調控（下表1為從2010年到今天房地產相關政策以及銀行房貸業務信息簡介），并且實現了對房價過分增長有效的遏制，使得房地產行業進入了穩定健康的發展期。

在同樣的時間內，中國人民銀行業進行了一定的利率調整以及存款準備金率的調整，以此對中國房地產市場化進行有效地調控；在2010年一直到2011年5月，人民銀行對存貸款相關的基準利率進行了多達5次地上調，同時多達12次地堆存款準備金率進行了0.5%的上調。

對于我國的房地產行業而言，國家頒布的限購政策就是房地產市場的導向標。信貸政策的緊縮，使得房地產泡沫現狀得到了有效的遏制：從一個方面來講，我國頒布限購令，并且對首付比例進行上調，使得炒房行為得到有效的遏制，房價得以穩定；從另一個方面來講，我國頒布限購令，對開發商進行貸款限定，使得不少實力較弱的開發商勢必降價銷售房屋。

二、個人住房貸款對銀行業務的影響

對于商業銀行而言，在整個銀行業務中，個人的住房信貸業務所占的比例是很大，并且所起到的作用也很大。從一方面來講，在房地產行業進行發展的過程中，個人的住房信貸業務是整個銀行業務當中風險較小，并且穩定收益的業務；從另一個方面來講，個人的住房信貸業務在整個銀行所有的業務中，所占有的比重非常的大，是銀行主要的經濟來源之一。我們以某地區發展銀行作為實際例子進行探究，自從2009年開始，該銀行內部的個人的住房信貸業務比重一直穩定在35%左右，也就是說，在這個銀行中，個人的住房信貸業務占所有業務比重1/3左右，并且該銀行全年的利息總收入中，其中超過有20%是來自于個人的住房信貸業務。

我國頒布限購政策以后，使得房地產市場逐漸的趨向于正常的發展，同時也使得我國銀行個人的住房信貸業務發生了較大的波動。個人的住房信貸業務方面的業務有較大程度的縮水，使得銀行的利益風險變大，只有通過對個人的住房信貸業務方面的結構進行調整，才能將風險降低。同時，銀行在進行個人的住房信貸業務減少的同時，還應該進行其他業務發展的有關思考，實現利潤增長回籠，同時也要加強風險控制，將房價下跌導致的不良貸款率的上漲進行有效地防止。

三、銀行應采取的對策建議

（一）加強對個人住房貸款者的調查

首先，銀行需調查貸款人的收入狀況，選擇潛在風險小的貸款人，并傾向于收入穩定、收入來源可辨認、資信記錄良好、違約率低的客戶群體。其次，調查貸款人購房的目的。盡量避免對炒房者的貸款，盡力支持自用住房的貸款，以此防范信用風險和政策法律風險。最后，建立健全個人信用評級制度。銀行要聯合整個金融體系中的其他金融機構，根據適當的標準，建立起對個人客戶在金融機構活動的記錄和評級制度，以此作為個人住房貸款審核的重要內容。

（二）加強對開發商的審查和監督隨著限購政策的頒布實施

一些開發商的經營狀況每況愈下，財務風險尤為突出。為了防范“假按揭”現象的出現，銀行在開展個人住房貸款業務時要加強對開發商的審查和監督。首先，銀行要仔細審查開發商的合法性并通過銀行內部和同行業的信息資料，確定其以往的信用記錄是否良好，盡力避免選擇資信狀況差的開發商。其次，開發商的經營狀況是影響銀行能否按期持續收回個人住房貸款的重要因素。

（三）完善貸款擔保制度。

銀行對于信用評級和收入水平不是足夠理想但很有潛力的個人客戶，可以要求其增加信用評級較高的人作為保證人來擔保個人住房貸款的按時償還，以此擴大銀行的客戶范圍，降低個人住房貸款業務風險。

（四）轉變個人住房貸款經營模式

個人住房貸款經營模式應實現由批發型業務經營模式向零售型業務經營模式轉變，并逐步形成零售型業務經營模式下的組合型模式。批發型業務經營模式存在道德風險和效率低的問題，尤其容易出現“假按揭”的問題。零售型業務經營模式區別于公司貸款的處理流程，設立了適應個人住房貸款業務的崗位并明確了各崗位職責，既充分貫徹了為客戶服務的理念，又大大提高了集約化經營水平和風險控制能力。

參考文獻

[1] 許傳斌，孔偉.宏觀調控政策下如何更好防范個人住房貸款風險[J].致富時代（下半月），2012（02）：66-66.

[2] 楊洋.住房信貸政策對昆明住宅市場影響分析[D].昆明：云南財經大學，2012.