樓市調控范文

導語：如何才能寫好一篇樓市調控，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

盡管房價上漲，但以往接踵而至的樓市調控并未出現。上一屆政府離任前宣布的新國五條最終無疾而終，而新一屆政府一直對房價問題保持沉默。這可能有幾個原因：

一是對于經濟增長下行的擔憂。在三季度經濟出現反彈之前，上半年經濟增長低于預期。制造業、出口和消費都出現不同程度的下滑，而房地產和基礎設施投資是支持經濟增長的主要動力。一旦出手加重樓市調控，造成房地產投資下滑，可能會加劇經濟下行的風險。

二是緩解地方政府的財政壓力。2011年，中國地方政府的財政收入增長29%，而這一增速在2012年大幅回落到16%，在今年前三個季度更進一步回落到13%。而隨著房價的反彈，今年前三個季度的土地出讓收入較去年同期猛增50%。這在很大程度上緩減了地方政府財政上的壓力，也降低了地方政府債務面臨的短期風險。

然而，更重要的一個原因是房地產市場區域差異化的擴大。一線城市由于最近幾年的樓市調控和供應下滑，房價上漲的幅度最大。而在另一端，三線城市（除省會城市和計劃單列市之外的城市）的房價平均同比增長僅為4%，而且隨著大量供應入市，房價在未來一兩年可能面臨下調的風險。在這種情況下，中央很難出臺一個一刀切的政策，而只能給予地方政府更多微調的權力。

不管原因如何，持續多年的樓市調整都面臨重新評估的要求。

由于住房供給調整的時滯以及做空機制的缺乏，通常房地產價格偏離均衡價格是常態。如果出現房價上漲過快的情況，政府通常需要兩手抓。即一手抓需求方，通過各種金融及行政手段短期打壓房地產市場的需求，緩和供小于求的短期矛盾；另一手同時抓供給，通過增加供給滿足市場需求?；诠┙o調整的時滯，通常短期政策以抑制需求為主，旨在為中長期調整供給贏得時間。

中國近十年的樓市調控實踐，幾乎清一色的是需求方的政策，如限購限貸等政策幾乎被用到極致。但形成鮮明對比的是供給方政策一直只聞樓梯聲，不見下樓來。這樣導致的結果是，需求方政策的效應越來越弱，但是供需失衡的結構性問題卻依然存在。以一線城市為例，在前幾年控制需求的時候并未大幅提高供給，因而當被抑制的需求重新爆發時，不可避免地導致房價的飆升。

因此，在未來的房地產政策中，供給方的政策很可能要占據更重要的地位。供給方的政策主要包括三條：一是通過土地供應和土地開發政策的調整，加大新增商品房的供應；二是保障房建設，為城市中低收入階層提供廉租房、公共租賃房、限價房和定向安置房；三是通過稅收政策（如房產稅、資本利得稅、遺產稅）加大多套住房的持有成本或降低住房投資的收益率。

在上面三條政策中，前兩條著重于新增樓盤供應，而第三條側重已有住房的重新分配。在經歷15年的商品房改革和住房存量越來越多的情況下，第三條政策變得尤為重要。尤其在一線城市，一方面房價飛漲、供應緊張，另一方面住房空置現象嚴重。通過稅收手段迫使多套住房擁有者出售投資性房產，不僅有助于增加二手房的供應，也是對過去十年房價飆升后導致的社會財富分配不公的一種調整。

篇2

從很多城市被逼實施限購令，而且與戶籍掛鉤，到上海、重慶試點房產稅，中國對房地產市場的宏觀調控，已經進入了一個“不惜代價”的時代。

然而這樣的政策，只能使得一段時間內，市場成為一潭死水，一旦松開，就會進型動行報復性反彈，就當前的壓制政策來看，等于將房地產儲蓄活化，這么多游資沒有出路，只能禍害實業，炒這炒那，使得老百姓的圣活成本更高。樓市被政策嚴打后又進入股市，糧食、高檔酒類、藝術品等，只要有獲利的可能性，他們不惜代價，這就是中國的民間資本的威懾，只要樓市調控繼續加深，當前的物價上漲的壓力就非常大。

而且，這樣的做法，并沒有使得資本遠離樓市投機，反而因為其他地方不好過，進來的越來越多，樓市就如一條地上懸河。一刀切式的法例和政策，容易導致一個地方發燒，全國跟著吃藥，一個行業水深火熱，其他行業也跟著降溫。

在信貸政策上，限制給房地產企業貸款，但是，此舉本來是為了遏制房地產投機行為，卻引來了大量游資和產業資本注入的局面，比如說，強悍的溫州資本，已經從低級炒樓炒地皮的小打小鬧，深入到房地產的每一個環節，越是宏觀調控，他們越是高興，收購、注資破產的開發商，給開發商業上高利貸。所以，緊縮貨幣政策和卡死開發商資金鏈，不會產生什么效果，只會增加房地產產業鏈的動蕩。

有媒體報道說，溫州民間閑置資本已經達到8000億元左右，過去十年，溫州的投資率一直徘徊在35％左右，遠遠低于浙江省的47％和全國的67％。2010年上半年，人們印象中“不差錢”的溫州，投資增速全省并列倒數第二，總量僅是杭州的25.7％、紹興的49％。所以，有人認為，溫州正在走向空心化。事實上，確實如此，大企業都搞開發和并購，小企業搞地皮炒房子。這就是筆者多年前談到的，溫州資本蝗蟲的來源，即當年的產業資本，壯大之后，卻沒有持續性，幻化成了金融資本。這些金融資本，正是看中了宏觀調控的軟肋，迅速在賺取房市差價中，膨脹起來。

表面上來看，由于勞動力、原材料、土地、資源環境等成本上升，以及人民幣升值壓力，多重因素疊加，共同推高生產成本，壓縮企業利潤空間，使得傳統產業利潤薄如刀片甚至無利可圖。

但事實上，產業資本之所以空心化，一個重要原因在于，他們斗不過信貸資本，也在產業發展中，已經沒有多大的空間，做到了極致。經濟學家厲以寧認為，中國現階段不是一個公平競爭的環境，某些領域不讓民間資本進入，這樣民間資本就感到沒有很好的去向，于是紛紛流到資產市場去。此外，即使在民營經濟或者民間資本可以進入的場所，但由于經濟是不公平的，待遇是有差別的，所以它感到沒有保障。在沒有安全感的情況下，相當一部分民間資本就流入資產市場去了。

在政策高壓下或許投機者會喘口氣，但一旦政策放松，游資就會如狼似虎惡狠狠地狂炒樓市。在貨幣收緊的局面下，中國就是有這樣一批游資不受限制于央行的信貸規模大小，銀根是否松緊，他們永遠以盈利為目的，炒房炒股，因此，我們很難用簡單的壓制政策，就能夠圈住這些資本。

篇3

中國房產信息集團（CRIC）提供數據顯示，3月份，北京商品住宅成交均價為19429元/平方米，環比下降21.60%；進入4月份，均價變為20670元/平方米，環比增長6.39%。

僅從2個月的成交數據上看，樓市并無太多放松端倪，但調控開禁之聲卻不脛而走。

北京一地產國企人士近期對《財經國家周刊》記者透露，北京正在研究放松調控政策，“年底可能會放寬限購政策”。他同時表示，相關消息由政府層面得來，“絕對權威”。

與北京停留在“流言”階段相比，個別城市已做出實質動作。

5月31日，大連的“限購令”開始松動：自當日起，在大連市內四區及高新園區買房，不再以家庭為單位，改以個人為單位限制購房。這意味著一個三口之家，最多可擁有6套房，而非原先的2套房。包括華遠董事長任志強在內的多名房地產人士均提出疑問：限購令開始放松了？

知情人士透露，大連限購政策松動源于成交量的大幅萎縮?！氨热绻孔畲蟮母首泳畢^，下降了60%。這一區域集中了不少品牌開發商，政府部門感受到了壓力?！?/p>

“希望這種放松政策，也不要是一刀切?！备卟叩禺a董事長李國平對《財經國家周刊》記者說。在他看來，盡管限購飽受質疑，但其抑制房價的初衷已經見效。“即使政策有松動，也只能是結構性放松，下一步政策將出現差別化。”李國平說。

靈敏的市場不會放過任何一個變化，以釣魚臺七號院為代表的“天價房”從入市到禁售不過兩周，更凸顯地方政府的矛盾心態。

“限購令”年底到期?

CRIC數據顯示，近一個季度，一線城市成交量下滑明顯，上海、北京一季度成交面積同比下滑超過兩成；而三、四線城市成交量卻保持增長。

華遠地產董事長任志強將此種下滑歸結為“地方政府在控制出貨量”。以北京為例，2010年有16億平方米的新開工面積，今年上半年的供應量應該很大，但調控政策下，不少開發商不愿去領預售證；另外政府不允許單價超過3.5萬的房子入市。

供應量大減，使得地方政府相應稅費減少。而更大的壓力來自開工量的不足。據任志強統計，今年北京新開工面積只有8億平方米，比去年少一半，下降非常大。“這還沒算上保障房，保障房有些是不賣的。”任志強說，“明年沒有房子賣怎么辦？”

住建部政策研究中心主任秦虹對《財經國家周刊》記者表示，目前35個城市的銷售面積占全國總銷售面積的51%，銷售額占35.6%。“假定其他城市的投資型需求有20%，北京則達到40%。這意味著，北京成為受限購政策影響最大的城市之一?！?/p>

據秦虹測算，在大量高端需求受到沖擊之下，有4000億元左右的購房資金要退出住宅市場。對北京在內的一線城市而言，大量資金正擦肩而過。

“有的官員在酒桌上就罵娘了，又要蓋保障房，又要GDP，地方政府都沒錢怎么搞？所以政策遲早要放松的?！币晃恢槿耸糠治觥?/p>

而任志強透露，不少地方限購的影響已經擴大至土地市場，“土地賣不出，錢回不來”。事實上，北京財政收入最多的西城區，其財政收入也只有230億元，而其用于土地儲備的貸款卻達到了400億?！巴恋厝绻挪怀觯驌Q不回錢，那今年融資平臺就會很有問題，甚至保障性住房也會出問題。”

“在這種狀況下，放開限購令成為這些城市共同的呼聲?！苯咏本┦姓膰笕耸勘硎尽０此姆治?，北京限購政策將在年底開始松動，高端樓盤將全面放開。

“事實上，對高價項目預售證的發放已經開始，批了好幾個6萬~8萬元的項目，比如紅璽臺。”而單價高達30萬的釣魚臺七號院，更引發市場種種猜測。

分析人士認為，釣魚臺豪宅的入市，可以解讀為企業對市場及政策的一種試探，但試探結果耐人尋味。

6月3日，北京市住建委以項目存在土地問題為由，緊急叫停釣魚臺七號院的銷售。上述人士表示，停售的根本原因是，“地方政府與企業的聯合試探，引發市場的強烈反彈，更與當前的調控基調不符”。

“問題是怎么放開，是否以價格為準？據我所知，目前政府內部在研究對策。年底放開的原因還有一個，就是等保障房的建設量跟上來了，分母放大了，就不怕商品房價格上漲?！鄙鲜鰢笕耸繉Α敦斀泧抑芸酚浾弑硎?。

“我們也聽到了類似的消息，但已經做好了打持久戰的準備，沒有太當真?！饼埡本┕究偨浝硭魏Ａ謱Α敦斀泧抑芸酚浾弑硎尽Ｈf科北京總經理毛大慶也表示，“現在一大堆不確定的因素，到三季度，才可能會觀察到一些端倪?！?/p>

在李國平看來，很多地方原本就不應該去限價，比如北京郊區、天津和河北。一方面提高當地的GDP，另一方面可分流北京的負擔。但李國平也對限購令的放松提出了質疑?！澳壳罢哌€是有效的，憑什么放松。盡管這個一刀切的政策是錯誤的，但目前態勢下，不可能會放松?！?/p>

“如果說政策上有所調整，那也應該是結構性的放松。比如釣魚臺7號院，賣100萬也沒問題，和老百姓沒有太多關系，不給他貸款就可以了。”李國平說。

房產稅懸疑

與“限購令”退出傳聞一起擴散的，是房產稅要在北京推廣的消息。

知情人士透露，北京市內部，已經為房產稅在北京開始試點展開領導干部層面的吹風會，并要求領導干部帶頭支持這項政策?！斑@恐怕也是房產稅即將在北京等地全面推行的一個信號，房產稅的推行同時也是限購退出的一個重要條件。”

盡管目前調控政策的指向都是針對房價，但具體分析中央目前推行的調控政策組合拳，不難發現保障房與房產稅是兩項必須長期持續執行的政策，而且很可能作為換屆之后的下一屆政府，對房地產長期調控的政策。

如今，保障房政策已在地方政府的支持下不斷推進，接下來的問題是，房產稅是否將在今年從試點轉向全面推開。

接近北京市政府的人士對《財經國家周刊》記者透露，在上海和重慶的試點還沒有見效前，北京不可能開征房產稅?！肮瘕埵虚L說2011年不會推行試點工作?！?/p>

當前業內的一個共識是，房產稅的全面推開，需要兩個條件。一是來自地方政府的響應，二是試點城市的成效。目前看，只要房產稅不涉及敏感的財產公開問題，地方政府是有動力推行這一政策的，因為這可以為調控下土地財政的不穩定，尋找新的收入來源。

但另一方面，滬、渝兩地試點目前尚未有太大成效，反而被指稅收太少，無法替代土地財政。近期重慶市市長黃奇帆也公開表態，重慶將對征稅模式進行微調。

決策層的相關調研工作一直在進行。住建部政策研究中心副主任秦虹告訴《財經國家周刊》記者，她近期赴新加坡調研，重點了解了當地房屋的征稅方式。

秦虹介紹，從今年5月1號開始，新加坡的二手房交易前五年的征稅標準分別為16%、14%、 13%、12%和11%，第六年開始免征。她認為此種差別征稅比較符合行業規律。

針對稅收過少的質疑，秦虹認為，假定重慶今年房產稅一點稅都沒有收到，那說明重慶的房產稅是成功的。“現在上海和重慶實行了差別化的稅率，是根據買房的價格的高低來設定差別化稅率。如果沒收到房產稅，意味著沒有人買高價房，如果高價房得到控制的話，實際上便宜的房子就好賣了，這是設計思路。”秦虹說。

但秦虹同時表示，不能寄希望于用房產稅來抑制投機。“現在采取的方式是限貸和限購，目的擠出住房的投資性需求。這樣一個目標，我覺得在今年、在明年是不會改變的。”

“窗口期”之后

在5月份一次小型聚會上。北京萬科總經理毛大慶感慨，現在市場博弈進入了靜默期。“可能要到7、8月份樓市走向才變得清晰?！?/p>

毛大慶的說法是基于北京萬科的推盤計劃。

從7月份開始，北京不少開發企業將出現一波推盤高峰。如萬科、遠洋，分別為去年和前年的北京市場占有率冠軍，這兩家在7月份將狹路相逢?！巴瑫r推盤，而且產品類似，都是中小戶型。”萬科北京營銷總監肖勁對《財經國家周刊》記者表示，“盤子就這么大，你占得多了，別人就占得少了?！?/p>

按照市場慣例，每年的5、6月份為銷售旺季。即使調控政策猶在，各地也出現了一段銷售“窗口期”。

CRIC的一份市場報告預測，盡管2011年整個上半年重點城市成交量一直處于相對低位，但隨著買方市場對政策的逐漸消化，類似去年那樣在政策“空檔期”，需求出現反彈從而推動成交量回暖的現象依然會再次出現。

公開數據顯示，重慶、西安、南京、蘇州等城市的確出現一波搶購高峰，而華南開發商碧桂園則在幾個四線城市收獲頗豐。

“市場回升是由供求雙方共同促成的，但這樣的回暖其實并不具備持續性?！盋RIC分析師楊晨青表示，在限購政策不松動的前提下，剛需人群很快將在這一輪市場回暖中消耗完畢，市場會再次陷入“要么買不起，要么不能買”的尷尬境地。

分析人士認為，這一“窗口期”過后，博弈雙方將從買房人與開發商，重新轉移到開發商與地方政府、地方政府與中央政府之間。

“接下來最不好過的不是開發商也不是銀行，而是地方政府。如果沒有保障性住房，地方政府可能覺得日子還過得下去，但現在不行，7、8月份還沒建的話要‘殺頭’撤職?！比沃緩姺治觥?/p>

對北京而言，保障房發展的最大制約在于土地。2010年國土資源部公開的供應數字為18萬公頃，開發企業共獲得4萬公頃。任志強推算，今年數字不會多于3萬公頃。“這意味著明年不會有太多的房子，從供需關系上看，我估計明年政策就走不動了。”

篇4

許多人認為2010年的樓市調控使得資金涌入二、三線城市，房價飛漲，已經出現了泡沫。南昌、西安漲幅超過40%，青島、重慶、沈陽、無錫漲幅超過30%，長沙、大連、天津、武漢、東莞、蘇州、南京漲幅超過10%。做為衡量泡沫的房價收入比，二、三線城市大多在8~9倍，而一線城市也不過12~13倍，從收入增長速度來看一線城市遠超二、三線城市，因此泡沫論又開始在二、三線城市蔓延。筆者對此卻有不同觀點：認為二、三線樓市泡沫會填實，正是基于“十二五”的主線加快轉變經濟發展方式，實現區域平衡。

首先，2011年一些新的經濟區域將會批復，如云南的“橋頭堡”、內蒙古區域、京津冀都市圈、海南國際島、山東、福建、新疆這些經濟區。這些城市會享受國家的利好政策，同時房地產限購又不會向一線城市那樣嚴厲。因此房價仍會繼續上揚。同時隨著產業升級和經濟發展，房價收入比會逐步回歸正常，泡沫填實。

其二，從年后的招聘會，可以看出人才流正向二、三線城市涌動。一線城市房價太高，生活節奏也快，壓力太大，不如回二線城市生活更舒服些。而今一些大型企業也在積極布局二、三線城市，畢業生擇業路子寬了許多。

其三，一線城市限購，迫使剛需轉移到二、三線城市。受一線城市的限購影響最大的，是那些從外地調到一線城市的精英，他們大都有資本積累，但來到北京等一線城市后卻因受限只能租房居住。五年后等他們獲得在京買房資格時，房價不知又會漲到什么程度，為了對沖買房，他們會先在他們熟悉的二、三線城市，置下一些固定資產，然后等到自己買房資格到位，再實現“二、三線包圍北京”。

其四，本輪的樓市調控，導致房地產商重新布局，加大二、三線城市開發。像萬科、保利、恒大等品牌地產商大舉進軍二、三線城市，拉升了當地住房消費的檔次，高品質小區也帶動了當地房價的上升，這種趨勢還在不斷擴大。

篇5

其實半年前,央行就可以作出這樣的決定?；蛟S今天完全會是另外一番情景。

中國的負利率持續太長時間了,按CPI公布值算已經7個月了,若按真實通脹水平算,幅度和持續時間都遠比這個要長。

按照哈耶克的講法,負利率惡化資產泡沫和通脹,資源錯配和不當投資才會不斷發生。盡管是歷史最嚴厲的行政手段組合(限制購買),似乎對于樓價的抑制作用也未見得樂觀。為何?

經濟中貨幣的“整體水位”還在快速上升,將其從樓市擠出必將推高物價通脹壓力,整體負利率的加深反轉過來又將導致資產價格的進一步上漲預期。道理很簡單,因為市場會迫使我們改變我們長期以來所習慣的市盈率(租金回報率,內部隱含收益率等等),人們的風險忍受能力被負利率所催升。半年前你可能在25倍PE(市盈率)時才會考慮購買某公司的股票,今天即便是30倍的PE你覺得這項投資也是值得。其實這個公司什么都沒變。投資者卻愿意為此付出20%的漲幅。

資產價格的泡沫本質上是人的一種動物性的宣泄。這是金融經濟學中資產定價的最基本的道理。股市、樓市會不會降,會降多少,最終還要取決于整體的負利率水平變化。

過去央行一直采用數量工具來管理流動性,無論提高準備金率還是公開市場操作凈回籠,我們大概都清楚一次性凍結了銀行多大規模的流動性。而啟動價格工具的效果,則需要經過一個傳導的過程,關鍵在于要使得被調控者相信調控者的堅決抑制通貨膨脹和資產泡沫的意圖和決心,然后做出相應行為的自覺調整,從而使得經濟指標達到政策目標。否則,價格工具的效果將難以顯現。

所以市場相不相信很重要,政府猶豫的時間實在是太長了,全局性緊縮政策的掣肘實在太多,出其不意的一次利息調整恐怕很難使得市場相信貨幣當局敢連續加息。

宏觀當局一直通過數量管制和微觀管理(行政手段)來控制信貸增長而放任資金成本過低,是不希望看到資產泡沫的剛性破裂。泡沫破裂是個很棘手的事情。因為隨著人民幣資產估值下沉,土地市場將落入谷底,政府平臺債務將演變成銀行的“幽靈”,而使得整體銀行信用陷入收縮。因為中國銀行業信貸的90%是以人民幣資產作為抵押而發放的。經濟有可能失速而“硬著陸”。

此次加息,政府是否就抱定了刺破泡沫、經濟主動減速的決心?故此,調整者和被調控者的博弈將不可避免地延續,誰叫我們一而再再而三延誤加息的時點呢。

本次加息帶有太多妥協的成分。時間上拖得太久,總給人感覺是被動式的、倒逼式的,而且還更多地照顧強勢部門利益,活期存款利息率不加,多少還可以有利于銀行利差的增加。

至于中國加息會增加人民幣升值壓力,是個習慣性的誤區。各類“想當然”的研究者不斷地重復著這根本沒有得到實證的結論,最后大家都相信它是真的。而恰恰這是一個偽命題。

真實經濟的邏輯是這樣的。人民幣內在升值壓力來自于經濟超速增長,進來的錢是搏資產價差的,而非息差。如果國內經濟堅定減速和抑制資產泡沫,跨境資本流入的壓力會減少,升值壓力會減輕。市場投資者也是這樣理解的。

中國經濟數據的實證研究表明,進口增速與“外匯占款增量-貿易順差-FDI”呈現強的正相關,進口增速通常被認為對應與國內需求(投資品)的增減。過往幾年的經驗數據表明,當國內內需被抑制(進口減速)時,跨境資本流向將出現逆轉,熱錢開始減少進入國內,甚至流出境外。這是市場投資者的選擇,與內在經濟的邏輯相一致。

筆者再次說明,中國國內緊縮增加人民幣升值壓力的結論是荒謬的。

在今天,人民幣資產(樓市)估值要呈現向下拐點取決于兩種情況。一種情況是現在就放開人民幣的自由兌換,國內居民和企業能自由地將人民幣資產轉換成美元;第二種情況是經濟主動地有效減速,去掉實際匯率升值的“勢”,減速意味著信貸需要嚴格地緊縮,長期利率要上抬以抑制投資的沖動和財政需求,經濟要忍受結構調整的陣痛期。

篇6

最近，因為我的一個關于高房價的觀點，引起了不少媒體的關注。為避免斷章取義，以偏概全，有必要再完整談一下我的觀點。

新“國五條”的實施并沒有讓樓市降溫，但令人欣慰的是，今年北京成交的近3萬套住宅中，有5800套是保障性住宅，占比達20%。高房價與保障房是一物兩面，在房價居高不下的城市，作為城市經營者的政府應主動承擔為窮人提供住房保障的社會責任，這是成熟國家樓市調控政策的基本共識。

從2008年起，全國20多個省市相繼開始推行“保障房配建”制度，這是樓市調控政策走上正軌的標志。那樓市調控的政策目標究竟是什么？答案是：社會公平！而非“合理房價”！長期以來，樓市調控政策以所謂“合理房價”為目標，以政策挑戰市場，但事與愿違，房價越調越高，百姓怨聲載道，政府信用受到極大傷害！政策目標的錯誤導致政策的執行一錯再錯，時至今日，如果還有誰相信政府能代替市場決定“合理”房價，我只能表示遺憾，因為房價由市場供求決定，價格必然因人而異，因時間而異，因地點而異，絕不會簡單聽命于政府。而“保障房配建”制度還會使中心城市房價的上漲趨勢進一步增強。

其實政策性的“合理房價”是一個偽命題，因為在買賣雙方的價格談判或協商中，自愿即公平，成交即合理，否則無論如何也談不成交易！此時，包括政府在內的任何第三方都無權干預，而作為經濟學研究的“合理價格”是要揭示市場價格形成背后的供求規律，而非用所謂更“合理”的價格去否定市場機制。人們常說，房價要和建房成本掛鉤，要和居民收入掛鉤，早在1989年就有媒體發文引發了關于合理房價之爭。當時文章說“每平方米1600～1900元的房價猶如從夜空摘星星”，北京兩居室的房子總價近6萬元，大學生畢業工作后節衣縮食也要“100年才能買上兩居室”。因此斷言：“樓價勢在必控，國家正擬法規！”如今24年過去了，依然沒有出臺“控制樓價的國家法規”。

篇7

對此，樓市是否出現拐點，不僅再次引發人們的討論，而且有了新的數據支撐。按拐點為止漲下跌來理解，廣州7、8、9三月已經止漲，10月開始下跌，符合拐點的特點。但由于有時會有反復現象，因此，接下來兩月的房價對是否形成拐點至關重要。我認為，若連續降價三個月，拐點就成立了。

而且，樓市有所謂“金九銀十”之說，但9、10月廣州房價止漲下跌，顯然比在其他月份房價下調來得更有指標意義。11、12月繼續下調的可能性非常大，土地出讓一月內中止四次，32幅地賣不出多少反映了開發商對后市的判斷。

比較而言，京滬等地的降價來得更早更猛，深圳一跌就是21%，廣州才0.2%。一方面說明在一線城市中，廣州樓市相對理性，絕對房價也低一些，即使出現拐點也可能晚一些?；蛘哒f，即使接下來的兩個月房價繼續下跌，但如果跌幅不大，連降三月說是拐點出現也有點勉強。因此，我的判斷，在連續下跌三個月的特點之外，下調幅度應該在10%以上，才算真的出現拐點。

同理，深圳雖然也是剛開始下降，但一下就降兩成，也可認為是拐點突然出現。因為就目前調控力度來看，接下來的兩個月出現大反彈的概率比較小。或可以說，在廣東樓市中，深圳率先迎來拐點，廣州和珠三角有可能跟進。

國務院會議及溫總理講話多次提到調控不放松，即使是宏觀經濟的預調微調，對房地產的調控可能仍會持續下去。一方面是吸取2008年因擔憂金融危機影響調控突然轉向導致房價猛漲的教訓，另一方面，估計中央判斷房地產泡沫較大已經影響到經濟的穩定健康發展，調控即使不加碼但也不會在短期內放松。

篇8

跑路、崩盤、降價維權……樓市亂事多

繼鳳還閣院開發商卷錢潛逃之后，濟南舜耕名筑、東城摩爾開發商“失蹤”，上百業主無處維權。無數業主質疑：“連五證齊全的樓盤都能變成爛尾樓，那什么樣的房子才能買?”據了解，舜耕名筑、東城摩爾都存在“一房多賣”的現象，部分業主在房子無水無電的情況下搶先入住。山東科學院戰略研究所教授呂兆毅指出：部分人只顧自己發財，牟取暴利，這是非常惡劣的行為。對抗法律，就一定要得到法律的嚴懲。呂兆毅建議政府約談開發商，讓房企簽承諾書，絕不干這種違背社會責任的事情。

禍不單行，濟南路勁御景城陷入“維權門”，降價幅度整整2000元。業主以“價格欺詐”為由要求退房。御景城濟南區域負責人近日公開表態稱：“路勁御景城并未全面大幅降價，近期舉辦的優惠活動僅針對內部員工?！贝耸录跐闲吕藰肪庸俜轿⒉┥弦l熱議，不少網友認為因為開發商降價造成損失，老業主心里不滿情有可原，但是圍堵售樓處而進行“維權”，難獲法律支持，勸導老業主們遵守契約精神，尋求合法途徑解決問題。

更有甚者，日前媒體爆出鄂爾多斯康巴什樓市崩盤的消息。部分樓盤價格下跌七成。房企跑路、降價維權的消息不絕于耳…一下一個會是誰?受傷的總是購房者

舜耕名筑小區目前尚未完工，很多房間的窗子上貼著”此房有主，電話××”的字條，有的還貼著法院封條和財產保全的裁決書。據報道，已搬進舜耕名筑的業主有六七十戶，在沒水沒電更沒有暖氣的情況下，過得十分艱難。

篇9

【關鍵詞】樓市調控；房產稅；房地產

1 樓市調控與房產稅改革

2003年，我國房地產市場正式步入市場化運作階段。不可否認，房地產市場的快速發展對于我國經濟發展發揮了一定的積極作用，但是由于房價增長速度過快，帶來了一系列的社會問題。特別是在北上廣深等一線城市，房價虛高扼制了相當一部分剛性需求購房者的需求，并由此引發了一系列社會問題。近年來，國家為了規范房地產市場過快發展，抑制樓市過熱，不斷出臺調控政策對樓市進行調整，但整體效果甚微，房地產市場依然處于上升通道內，房價也一路上漲，未見跌勢。針對這種情況，2010年以來，國家出臺了更為嚴厲的樓市調控政策，并將進行房產稅改革試點正式納入政府工作內容。2010年5月31日，中國政府網《國務院批轉發展改革委關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》，這標志著房產稅改革的正式啟動。但盡管政策一波嚴過一波，2010年的房地產市場發展速度仍然驚人。國家統計局數據顯示，2010年，全國商品房銷售面積10.43億平方米，商品房銷售額5.25萬億元。僅2010年12月當月，全國商品房銷售面積就達2.18億平方米；全國商品房銷售額達1.02萬億元。在這種背景下，2011年1月28日，國家正式開始了房產稅在上海和重慶的改革試點，以期能夠促進樓市調控政策的進一步推進，促進房地產市場步入良性發展軌道。

2 房產稅改革的要點分析

房產稅并非新稅種，我國在1986年就開始實施。根據1986年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，房產稅依照房產原值一次減除 10%至30%后的余值計算繳納。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。近年來隨著我國社會經濟的全面發展，原有的房產稅征收范圍和征收依據都已經不在適用，社會發展特別是房地產市場的發展迫切需要出臺新的房產稅征收辦法對其進行規范。當前進行房產稅改革的要點，應主要包括擴大征收范圍、改變計稅依據和采用差別稅率等三個方面。

2.1 適當調整房產稅征稅范圍

首先，根據《房產稅暫行條例》的規定，需要征收房產稅的房產僅限于城鎮和工礦區的房產，不包括農村房產，隨著農村城市化進程的加快，很多農村的房產也應按照相應標準征稅。其次，房產稅稅制還把行政機關、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業費的機構、個人居住用房等房產列為免稅對象，這種做法也是不合理的，應該根據具體情況將其按照合適的比例來征稅。以上這兩種情況的存在，是由于在政策制定之時，我國房地產商品化程度還比較低，經濟發展尚需政府通過“減稅讓利”的措施來進行刺激和鼓勵。但是，20年后的今天，我國的社會經濟結構發生了巨大的變化。一方面，房地產行業作為國家重要的產業發展勢頭不斷高漲，住宅商品化程度不斷提高，房產擁有者結構也發生了巨大的變化，個人購房比重逐步上升，統計數據顯示，我國大中城市的個人購房比例很多已高達95％以上。另一方面，經過公有住房制度改革，我國原有公房已發生了產權貨幣化轉移或使用權貨幣化轉移，公房性質發生了變化，在現行房產稅免稅者的狀況已發生根本變化的條件下，實行免稅規定等于人為拋棄稅源。此外，隨著市場經濟的不斷發展，我國工商企業、國有企業、鄉鎮企業、外商企業等逐步擴展到農村地區，農村城市化程度不斷提高房地產規模急劇擴大，經營用房快速膨脹，這部分房產也應納入征稅范圍。基于上述情況，當前房產稅改革必須擴大征收范圍，將包括農村和個人非經營用房產等納入房產征稅范疇。

2.2 調整房產稅計稅依據

目前，我國房產稅的計稅依據主要包括兩種。一種是按房產計稅價值征稅的從價計征，另一種是按房產租金收入征稅的從租計征。從價計征的房產稅計稅依據是房產的歷史成本，由于近年來土地交易價格的不斷上漲帶動了房價的上升，使同一地段、同樣面積的房產稅負差異嚴重。而如果按照這種稅制計算，房產原值就不符合經濟發展和房產變動的規律了，也就難以發揮房產稅的調節功能。此外，現租房產按照租金收入的12％計征。對于處于城市繁華地段的老房產，由于其建造年代久遠，因此賬面原值較低，但由于其所處地段較好，會出現按照房產租金課稅稅負高于按照房產原值課稅稅負的情況。處于稍偏遠地段的新房產，由于其造價較高。則會出現按照房產租金課稅稅負低于按照房產原值課稅稅負的情況。因此，常常導致同一房產僅僅由于自用或出租經濟行為的不同而承擔不同的稅收負擔。因此，房產稅改革應該按照公平原則，以房產現值為計稅依據客觀的計算出房產現值，并根據房產所在地理位置以及房產質量等因素來進行合理的評估，以確定征稅標準，這樣可以更好的發揮房產稅的作用。對于房產價值的評估，可以聘請具備合法資質的社會中介機構按照市場規則對房產現值進行評估，從而增加稅基評估的透明度，減少人為因素的干擾，體現稅收的公平性。

2.3 根據實際情況確定合理的稅率

房產稅稅率的確定應充分考慮我國國情，在借鑒其他國家和地區經驗的基礎上確定符合我國實際情況的稅率，確保不給納稅人帶了過重的稅收負擔。在稅率設置原則上，我國應采用低稅率、寬稅基的思路，確保房產稅收入的持續穩定增長。此外，需要注意的是，很多征收房產稅的國家實行的是土地私有制，其房產稅是對土地所有權征稅，而我國則僅是對土地使用權征稅，因而稅率不宜過高。

3 當前我國進行房產稅改革的作用和影響

2011年1月28日起，房產稅開始在上海和重慶進行試點。其中上海房產稅試點方案規定，對在滬居民家庭新購且屬第二套及以上的住房和非在滬居民家庭新購住房（即“應稅住房”）征收房產稅，稅率因房價高低分別暫定為0.6%和0.4%。重慶房產稅方案則規定，對包括存量及新增獨棟別墅、新購的價格是重慶主城區均價2倍及以上高檔公寓、三無人員（在渝無戶口、無工作、無投資）在渝購買的第二套及以上住房，征收房產稅。稅率施行累進稅率，即住房交易單價為重慶主城區房屋均價2-3倍的，稅率為0.5%；單價為均價3-4倍的，稅率為1%；單價在均價4倍以上的，稅率為1.2%。

3.1 房產稅改革的作用

對于我國房地產市場而言，進行房產稅改革并非短期行為，而是整個社會發展的必然要求。我國于1986年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，無論從內容還是形式上看，都無法適應我國現階段的社會經濟狀況。在樓市調控的大背景下，施行新的房產稅政策，對于我國房地產市場的發展具有深遠的影響。短期來看，房產稅改革與樓市調控政策的疊加效應會對市場造成巨大的心理沖擊；而從長期來看，開征房產稅將會促使我國房地產稅收結構日趨合理，并有助于抑制房地產投資過熱，起到穩定房價的作用。

3.2 房產稅改革的短期影響

3.2.1 難以從根本上影響房價漲跌

國家出臺房產稅政策，其在一定程度上是出于對控制房價、抑制炒房行為的考慮。但是由于房價上漲并非單一因素導致的結果，開征房產稅無法從根本上影響房價和抑制炒房行為。從經濟學角度來看，價格是由供需關系決定的。需求過旺和供給不足都會造成價格的上漲，而我國目前的樓市，既存在需求過旺的情況，有存在供給不足的情況。一方面，我國人均居住面積雖然有所增長，但隨著人們生活水平的不斷提高，購房者的需求仍然高漲，并且從需求構成上來看，剛需購房者、改善性需求購房者和投資型購房者都占有相當高的比例，且無論哪一部分人群，對于住房的需求都較為迫切，在巨大的需求面前，房價下跌是不符合價值規律的。另一方面，我國房地產市場供給仍不算充足。雖然近年來，各大城市的樓盤數目和住宅面積都增長迅速，但是在北上廣深等一線城市以及杭州、天津等二線城市，住宅用地供給仍顯不足，供給的不足也在一定程度上支撐和推高了房價。

3.2.2 征收房產稅會提高消費者的房屋持有成本

對住房消費者而言，對住房保有環節征稅，會直接增加消費者的住房持有成本。這會直接影響到潛在的住房消費者，并間接影響其購買行為。但是由于房產稅的征收是以住宅結構和面積等指標為征收依據的，其對需求的調整只是結構性的，對于住房需求總量的影響微乎其微。

3.3 房產稅改革的深遠影響

3.3.1 房產稅為地方政府帶來穩定的持續性收入

房產稅作為住宅持有稅，其能夠為地方政府帶來長期穩定的稅收收入。在房產稅施行之前，地方政府通過出讓土地來獲得出讓金的方式來提高財政收入。這種土地出讓方式獲得的收入是一次性的，地方政府在出讓土地之后無法繼續獲得收入。而開征房產稅，則可以為地方政府帶來持續的收益，這對于城市的持續化經營和發展具有重要的意義。但從國際經驗來看，房產稅的征收很難再短期內募集大量資金，直接進行城市基礎建設，因此，只有當城市發展到一定階段之后，房產稅才能成為很好的公共設施服務的融資渠道。因此，此次房產稅改革試點只選在了上海重慶這樣的大城市，而并未一次性在全國施行。

3.3.2 房產稅是我國稅收體系完善的重要組成部分

長期以來，我國的稅收體系較西方國家以及亞洲先進國家而言還較為落后，特別是在房產稅方面，還較為落后。我們此前的房產稅規定還是于1986年出臺的，隨著市場經濟的不斷深化，完善的經濟體系必然需要完善的稅收體系來支持，房產稅征收政策的完善將促進我國稅收制度走向合理化和全面化道路，促進我國經濟的持續穩定發展。

3.3.3 房產稅使消費者逐步建立起理性的消費觀念

樓市調控不斷升級，其在于樓市泡沫的不斷加大，而這一問題從本質上來說是源于消費者需求的非理性化膨脹。征收房產稅增加了住宅的持有成本，能夠通過影響消費者預期來降低非理性需求的過度膨脹，促使消費者建立起理性的住宅消費觀念，根據個人實際需求理性購房，從而降低住宅市場的供給壓力，從供需兩個方面對房地產市場進行全面調整，進而從根本上平衡房地產市場供需關系，建立房地產市場新秩序。

4 結束語

總之，在樓市調控背景下，國家當前出臺房產稅的意圖明朗，旨在通過持續性手段來溫和的調整房地產市場。但從短期來看，房產稅的實行將給住宅市場帶來諸多不確定性，購房者在明確市場走勢之前將會更為審慎的進行消費，這會導致商品住宅交易量的下降和價格增長的放緩，但房價并不存在大幅下跌的可能。而從中長期來看，房產稅的最大作用并不在于直接調整房價，而在于對現有住宅利用率的調節，因此其作用將是穩定、持久且較為溫和的，其最終結果是有效遏制炒房行為，促進住宅供需合理化發展，確保整個社會經濟的穩定運行。

參考文獻：

[1] 楊紅旭.其實政策比經濟形勢更復雜――房產稅之爭凸顯樓市調控的復雜性[J].經濟展望，2010（07）.

[2] 龔盛，李秀秀，周小淞.樓市調控政策建議房產稅改革視角[J].商場現代化，2010（29) .

[3] 魏文彪.房產稅政策需圍繞樓市調控目的制訂[J]. 資源與人居環境，2010（20）.

篇10

但專家認為，要打碎房價泡沫只能靠加息，并且房地產調控政策還將源源不斷。

原因分析：樓市調控加息勇當“接力棒”

鏈家地產副總裁林倩表示，這是央行34個月以來首次加息，除對當前中國經濟發展過熱、CPI上漲過快起到宏觀抑制作用外，對當前處于調控敏感期的房地產市場影響也同樣重大。

據記者了解，年初第一次宏觀調控雖然力度空前，但是樓市僅僅持續了四個月的低迷。到8月時，成交量迅速上漲，原本停止上漲的房價又開始蠢蠢欲動。

于是9月底，各部委啟動二次調控，但半個多月過去，無論從新房還是二手房成交數據來看總體還是呈現上漲趨勢。

“距離政策希望的還差很遠?！睙蔂N地產總經理顧辰天表示，雖然加息對于購房者來說每月按揭也就多還一百多塊錢，但是給其造成一定的心理壓力。而中原地產三級市場研究總監張大偉認為，加息給開發商帶來的心理影響更大，預計開發商將有一波明顯的開售潮。特別是一些最近土地供應集中的郊區項目可能迎來價格戰。

專家預言：打壓政策還將源源不斷

顧辰天認為，二次調控的政策靴子還有很多沒有落地，比如說北京市住建委與地稅局應該一起調整二手房地區指導價，縮減指導價與實際成交價之間的差距。從而杜絕“黑白合同”的合理避稅。

顧辰天認為，調整二手房指導價對于房地產市場的影響遠遠要比調整契稅大得多，購房者各項稅費成本有可能因此而翻番。

未來一年北京房價跌三成

知名地產評論人牛刀認為，加息是房價下跌的開始，效果將會在未來3-6個月內逐步顯現。房價下降將會在一年左右時間內完成，下降30%-50%，不同城市下降幅度不一樣。

比如北京整體房價下降幅度將達到30%，其中望京、通州等前期上漲過快的區域下降幅度會大一些，而前期沒有被炒作過的區域下降幅度也會相對較小。

牛刀認為，房地產調控的組合拳加息是比較重要的一項，未來再加上房產持有稅一項，形成完整的組合拳，房價將真正的進入下降通道。

算筆小賬：貸款100萬每月多還百余元

以貸款100萬20年還清計算，加息前每月按揭為7129.7元，而加息后，每月按揭為7245.3元，以此計算，貸款100萬加息后每月按揭只多還115.6。業內人士認為這對于購房者來說并不會造成太大的經濟壓力，但是對于二套房貸款者顯然負擔更重些。

30年貸款100萬加息前后月供變化表

加息前月供加息后月供月供差額

（單位：%）（單位：元）（單位：%）（單位：元）（單位：元）

貸款基準利率5.947129.76.147245.3115.6

20年8.5折利率5.056627.25.226721.794.5

1.1倍利率6.5347475.86.7547606130.2

貸款基準利率5.9459576.146085.8128.8

8.5折利率5.055398.85.225503.5104.7

1.1倍利率6.53463436.7546488.6145.6

（以上數據由中原地產提供）

地產名人微博

潘石屹：用加息的方法抑制房價要比限購來得好。

任志強：房市與股市都會影響通脹。加息是能兼顧房市、股市和非資產價格上漲的唯一路徑。壓房價，能解決貨幣增量對其它價格的影響。

馬光遠：房價將迎來實質性的下跌,壓倒房價的最后一根稻草提前降臨。