房地產宏觀調控范文
時間：2023-04-04 23:45:52
導語：如何才能寫好一篇房地產宏觀調控，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
一、引言
隨著國民經濟的快速發展，房地產已成為我國經濟的支柱產業和新的經濟增長點。但與此同時，大部分城市的房地產市場也出現了過熱的現象。具體表現為：價格的不合理持續上漲；市場運作不規范；房地產有效供給不足與無效供給過剩并存；房地產的投機性日益增長等問題。這些問題不僅威脅著房地產金融秩序的有序性和安全性，也嚴重影響著我國民生問題和國家經濟的健康運行。為此，政府相繼出臺了一系列的宏觀調控措施來抑制或者糾正房地產市場發展過熱的現狀。
政府出臺的宏觀調控政策主要有：綜合性政策，如“國八條”、“國六條”等；土地政策；金融政策，如調整銀行存貸款利率、調整存款準備金率、調整公積金貸款利率等；稅收政策，如調整稅率；財政政策、保障性住房政策等等。下表為十年來我國房地產市場的主要調控政策匯總：
我國房地產市場的調控政策
時間段
調控政策
1998-2002年
發展是主旋律
2003-2005年2月
調控住房供給總量
2004年
調高資本金比例、經濟適用房、加息
2005年3月-2006年4月
調控住房需求總量
2006年5月-2008年8月
調控住房結構
2008年9月-2009年
緊縮性政策開始松動
篇2
關鍵詞：房地產；宏觀調控；經濟政策；投資
房地產宏觀調控是指國家運用經濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產業進行指導、監督、調節和控制，促進房地產市場總供給與總需求、供給結構與需求結構的平衡與整體優化，實現房地產業與國民經濟協調發展的管理活動。目前，隨著社會經濟的不斷發展，房地產行業得到進一步的發展，對市場經濟的影響也越來越大，在整個市場經濟中，房地產經濟占據著主導地位，此時，為了能夠遏制房地產經濟的惡性發展，國家及政府不斷調整宏觀調控政策，加大宏觀調控的制約力度。根據我國宏觀調控的歷史經驗來看，過去我國對于房地產宏觀調控的調整力度不夠，并沒有使房地產經濟得到有效的遏制，這就給市場經濟帶來了極大的影響，也不利于人民生活水平的提高，更加不利于市場以及人民群眾對于建筑的供應要求。如今，隨著我國對房地產宏觀調控的制約力度不斷加大，在宏觀市場中對于房地產經濟的調整與控制具有非常重要的作用。
一、當前國家宏觀調控經濟政策對房地產市場的影響分析的意義
通過對國家宏觀調控經濟政策的研究，一方面可以了解國家的相關法律法規及相關的宏觀調控經濟政策的相關內容及其功能，另一方面可以為有關的部門單位做出科學、合理的決策提供有效的依據。
1.通過經濟政策對房地產市場影響的研究，為國家有關部門調控房地產市場提供依據
通過對當前國家有關部門采用宏觀調控經濟政策對房地產市場進行調控所產生的影響進行研究，可以使國家有關部門了解政策的作用和功效，為國家有關部門進行事前控制，提前預測經濟政策的調控效果，對房地產市場及其他產品市場可能產生或引起的效應等進行提前掌控，并為有關部門根據房地產市場所出現的問題，具體問題具體分析，采用具體的宏觀調控經濟政策所產生的功效對房地產市場進行對癥下藥，避免政策適用不當造成的附加損失，及時緩和問題所帶來的附加矛盾，促進房地產市場在國家有關部門的掌控之下和諧發展。
2.通過經濟政策對房地產市場影響的研究，為房地產企業提供決策依據
通過對當前國家有關部門采用宏觀調控經濟政策對房地產市場調控過程中所產生的影響進行研究，有助于房地產企業了解國家采用宏觀調控經濟政策的最終目標，了解相關經濟政策的調控力度，對何種情況產生影響，了解宏觀調控經濟政策可能導致本企業的損失有多少等等，為房地產企業采用科學、合理、合法的措施，防止和預防對企業造成損失，及時調整和轉舵，對宏觀調控經濟政策調控后可能產生的威脅和機會進行掌控，并為企業制定相關的戰略規劃和戰術計劃提供了有效的依據。
3.通過經濟政策對房地產市場影響的研究，有助于解決民生問題，緩解社會矛盾
通過對當前國家有關部門采用宏觀調控經濟政策對房地產市場進行調控過程中所產生的影響進行研究，有利于國家有關部門了解民生，了解人民的需要，及時有效的提供高效的公共產品和服務，幫助人民解決民生問題，緩解房地產市場的過度競爭而引起了社會矛盾和沖突，為國家的經濟發展提供一個和諧的環境，促進國家經濟穩步快速發展。
二、當前國家宏觀調控經濟政策對房地產市場的影響
通過上述，國家實行宏觀調控政策能夠有利于提高人民群眾的生活水平，保證社會經濟的有效發展，從而保證我國國民經濟實現可持續發展。但是凡事都具有雙面性，從某個角度來講，國家對房地產市場采取宏觀調控政策也會造成其他經濟方面問題的出現，所以，為了能夠保證市場經濟的平衡發展，國家及政府必須要采取相應措施，利用調控手法來對其進行維護，以保證市場經濟有序的進行，它能夠有效的化解房地產經濟與市場經濟激化的矛盾，從源頭上遏制經濟方面的負面問題。
1.加息
從短期來看，加息會從三個方面對房地產業造成影響，從而導致當前的高房價回歸理性。
第一，加息是一個國家或者某個地區的中央銀行提高利息的行為，其主要目的是平衡市場的供應需求、遏制市場中通貨膨脹。在消費者購買住房的過程中，如果遇到加息的情況，就會有效的轉變消費者的觀念，然后使其知難而退；第二，加息能夠促使更多人進行存款而非購房，也就是說，銀行增加利息之后更多的人會選擇存款來增加個人的收入，但是如果選擇購房，那么就極大可能造成貸款數額的增加，對于消費者購房是極為不利的，這樣能夠有效的遏制消費者的購房需求；第三，加息會增加商家建房時的經濟成本，所以，越來越多的商家將盈利點轉向到了商品房，從而滿足市場的需求。中央銀行采取增加利息的措施，其本質是將消費者與售房者的成本收益曲線進行改變，從而在無形之中使市場經濟達到平衡發展的狀態。
2.房產稅
房產稅，又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。在征收房產稅的過程中，國家通常會采用稅收杠桿的征稅形式，從而有效地管理房產經濟，保證房屋建筑的使用價值，有效的控制及調整國家實行房產政策。國家在征收房產稅時，其具有以下幾點意義：1）有效的穩定市場經濟，尤其是房地產經濟在市場經濟中的穩定發展；2）有利于遏制開發商對房屋建筑的無限制開發與建設；3）有利于轉變消費者的購房觀念；4）有效地控制因投資過熱而引起的房價上漲。限制房價的上漲主要有以下幾點措施：
（1）降調節房價增長率；
（2）低房屋土地空置率，調節供需平衡；
（3）增加地方政府收入來源，降低對土地出讓金的過分依賴；
（4）優化社會資源配置，縮小貧富差距。
3.限購令
限購令有利于社會公平和資源節約，影響如下：
（1）限購令固然是以行政強力遏制了購房需求，其短期或對調整房市有所影響，但正因為調控行為的非市場化，政策的連續性就讓人存疑。
（2）“限購令”的實際效果很有限，象征意義大于實際意義。首先，這是一項臨時性措施，對房價而言只能發揮臨時降溫作用，并不能真正改變市場預期。只要炒房客預期房價繼續上漲，炒房客就有可能千方百計繞開規定。其次“一戶限購一套房”的規定有漏洞。炒房客既可以借用暫時不買房人的身份證來炒房，還可以通過假離婚等方式來炒房。
三、結論
近年來，國家及政府實行宏觀調控有效的遏制了房地產經濟的惡性發展，并使得房地產更好、更穩的發展。根據房地產市場經濟的發展情況來看，國家及政府采用了各種手段，再根據市場發展的起伏狀況，從而保證市場經濟的有效發展，尤其是房地產經濟在市場經濟中的穩定發展，除此以外，宏觀調控的實行還能夠帶動我國其他產業的發展，使得我國全面邁向小康社會。
參考文獻
篇3
關鍵詞：宏觀經濟項目管理
一、面臨的問題
隨著國家宏觀調控力度加大，房地產行業面臨著調整，突出表現在由于流動性縮進導致的開發貸和房貸規模減少，進而影響房地產開發企業的現金流，再加之市場整體觀望情緒嚴重，成交量急劇縮小，進一步影響了房地產企業的銷售回款，目前多數房地產企業資金鏈感到緊張。資金帶來的壓力體現在對項目管理上就是建設投入不足，將會導致無法保證正常的施工進度，進而降低企業的財務周轉率，降低經濟效益。市場競爭加劇，為占有更大的市場份額獲得更高的價值利潤，各房地產企業紛紛打出了品質牌，不約而同的走上了提升品質、創建品牌的道路，這也為項目管理提出了更高要求。大浪淘沙，誰能笑到最后，最終將取決于誰能較好的解決上述問題。
二、深入的分析
近年來，受多重因素影響，國內住房價格暴漲，在帶動房地產業快速發展的同時，也帶來大量的社會問題，威脅國家經濟與社會穩定，已經上升為影響全局的政治問題，所以，對于房地產市場的宏觀調控勢在必行。然而房地產業關聯度高、帶動性強，在我國經濟領域中處于支柱地位，因此，調控的最終目的不是抑制房地產業的發展，而是使其回歸更理性、更健康的發展軌道。
但在這輪調控中，趨嚴的形勢會使房地產企業陷于巨大的困境中，資金占用量增加，產品去化速度下降，及商業融資困難加劇，將會使一些企業面臨生存壓力，甚至會使一部分企業倒閉，行業面臨重新洗牌，這種情況可能會在2011-2012年出現，之后逐漸得到緩解。
項目是房地產企業經營的基本單元，是其生產中心和利潤創造中心。做好項目管理，提振品牌形象，創造額外價值，是走出困境的正確路徑。
三、解決的辦法
當房地產企業面臨問題，并深入分析了問題的嚴肅性和持久性之后，房地產企業發現了房地產企業項目管理的永恒使命：不斷的“提升品質、降低成本、加快節奏、提高效率”，其實這一個放之四海而皆準的命題，但放在宏觀調控的當前背景下，就顯得尤為重要，且有其更深層次的含義。
關于“提升品質”，質量是項目的前提和基礎，沒有高品質的產品就沒有優秀的項目形象，更別談品牌建設啦。要想提升產品質量必須在規劃設計與建造質量兩個方面多下功夫。規劃設計階段解決的是滿足客戶需求與偏好，確定產品定位與特色的過程，也就是說項目具體要干成什么樣子的，如外立面是簡歐的，現代的抑或是古典的等等。同時，這一階段往往涉及投入，因為外墻用石材還是用涂料，顯然其質地和觀感是不一樣的，而兩者成本則相差甚遠。房地產企業本著提升品質的初衷，都在逐步的加大在這一方面的投入，包括成本和精力的投入，力圖通過更為新穎的外立面設計來展示自身項目的獨特魅力，提升外在品質，從而擴大知名度，支持銷售，建設品牌。
但是更為聰明也更為深沉的方式，應該是通過努力提升建造質量來提升產品的內在品質。建造質量是指由于施工工藝以及過程把控所決定的建筑工程實體質量，如住宅內部的防水是否滲漏、外窗是否變形、墻面是否空鼓，地面是否開裂等等。在目前的行業內，對業主后期使用影響最大的往往是建造質量問題，所以也應該是負責任的房地產企業最應該關注的方面，而且它還是提高客戶滿意度和突出競爭優勢最直接、最經濟、最有效的方式。提高建造質量要從施工單位選擇、加強過程控制和嚴格分項驗收下功夫，要加強標準化建設，統一工藝，注重新技術、新材料的運用，努力保證產品功能的完整體現，換句話說，就是建造質量應該讓設計意圖完美展現。
事實證明，只有通過內外兼修的方式，才能真正的提升產品品質。
關于“降低成本”，也就是要加強成本控制，這是一個系統工程，從其發展進程來分，可以分為樹立正確的成本意識、抓住并改善影響成本的主要環節和做好有關成本的細枝末節三個階段。
說到樹立正確的成本意識，有三層意思，一是成本控制應靠前管理，最早可以追溯到買地、調研階段，因為按照開發過程越是靠前的階段越是對項目開發成本影響重要的部分，顯然土地成本是開發成本中非常重要的部分；二是成本控制除了節約原則外，更重要的是合理分配成本，因為同樣的成本總額不同的分配方式和比重，必然會獲得不同的效果，而房地產企業追求的是最佳效果；三、成本控制不應一味追求節約，應適時適度增加投入，因為如果增加10%的投入能夠獲得增加50%的效果，顯然獲得單位收益所付出的成本降低了，這才是真正的節約。
說到抓住并改善影響成本的主要環節，大家都知道一個項目開發過程按成本控制階段大體可以分為，土地購置階段、項目設計階段、招標采購階段、施工建設階段和竣工結算階段。按照成本控制應靠前管理的原則，逐次分析一下各階段，土地購置階段前面講了，這里不再說；項目設計階段主要包括規劃設計和施工圖設計兩個階段，而這兩個階段是房地產企業當前成本控制的最重要階段，眾所周之，同一塊土地同樣的控規要求，不同的設計人員能夠給出不同的規劃方案，而這不同的規劃方案之間就存在著顯著的成本區別，如多層、小高層與高層建筑單體的比例不同，則其結構配置、電梯配置、消防配置均不同，高層越多，這方面的配置就越多，付出的成本也越多；但上述配置不是勻速變化，而是按等級來躍升的，如6層和7層、11層和12層、18層與19層之間在上述配置方面有著顯著的等級區別，而7-11層、12-18層、19-30層之間屬同一級別，在上述配置方面并無明顯區別，所以設置大量的7-8層、12-13層、19-20層顯然在成本上是不劃算的，就不如大量設置6層、11層、18層甚至30層的單體，既然突破了某一規定就要把他的規則用到極限（當然還要與日照等因素綜合考慮，此處僅從成本角度出發）。同理施工圖設計階段，如同一棟單體，不同的結構形式，其成本必然會有顯著區別，到底選用全剪、短剪、框剪還是框架結構形式，恐怕成本是房地產企業應該考慮的一個重要方面，重要的方法就是限額設計（在設計委托中約定鋼含量和砼含量等經濟指標要求）。針對上述項目設計階段的成本問題，應該抱著研究的態度，有計劃性的逐一解決，久而久之就會形成企業自身的一套規劃設計風格和階段成本控制模式；招標采購階段是繼項目設計階段之后，一個非常重要的成本控制階段，這一階段主要需要解決的是充分競爭的問題，充分競爭的前提是擁有充足的資源，因此，尋找并積聚足夠的資源，是房地產企業當前一項非常重要的工作，當然了，如果不準備采取碧桂園那樣的什么都自己做的一條龍模式，而且短時間內也不可能具備萬科那種產業化模式，房地產企業能做的最好就是培養和建立自己的優秀的長期戰略合作伙伴，因為戰略采購不但能夠有效降低成本，更能穩定品質，從而大量減少沉沒成本，這才是房地產企業招標采購工作的精髓；施工建設階段需要解決的成本控制問題是，通過各種質量管理措施，來保證項目工程質量和產品品質的實現，也就是不花冤枉錢的意思，讓每一份錢都閃耀其應有的光芒，是這一階段的突出責任，當然還有變更控制，這也很重要；竣工結算階段就剩下拾漏補遺了，這一階段除了通過結算審計把好成本流出的最后一關，更重要的應是做好成本分析工作，為后續項目開發提供成本控制方面的寶貴意見，以使成本控制工作形成閉環，并持續螺旋上升。
說到做好有關成本的細枝末節，這可能是成本控制中比較高的境界和階段了，就像是雕琢之后的打磨，雕琢使玉成型，打磨卻可以使玉傳神。在具備了正確的成本控制意識和抓住了成本控制的主要環節之后，房地產企業需要做的是就大家習以為?；蛞暥灰姷某杀究刂平锹溥M行研究，并指導項目開發實踐，以期達到傳神效果，如項目開發時機與成本的關系，項目開發周期與成本的關系，宏觀政策走向與成本的關系等，很顯然，鋼筋砼等主材價格對項目成本影響重大，而主材價格是隨時間變動的，所以項目開發時機就很重要；項目開發時間越長則管理成本越多，所以項目開發周期控制也很重要；國家宏觀政策的走向包含節能、財政、稅收、貨幣政策的調整等，而這些無疑都對成本產生重大影響，所以積極研究并正確預期宏觀政策走向就非常重要。
總之，成本控制不是企業管理的單一內容，它涉及企業管理的方方面面，成本控制也不是企業過冬的一時之需，它是伴隨企業生存和發展的核心管理內容，必須長期堅持，持續改進。
關于“加快節奏、提高效率”，這同樣是一個系統工程，涉及項目開發的方方面面。從項目開發過程來講，對項目開發整體周期影響較大的主要是兩個階段，即項目開工前準備階段和項目開工后建設階段。
結合房地產企業整體實際情況來說，目前影響其整體開發效率的關鍵階段不是項目開工后的建設階段（當然個別項目是例外的），而是項目開工前的準備階段。這是因為以我國房地產行業及建筑業目前的常用施工方法，就是現澆法，這種工藝受自然工期限制，長短壓縮比不是很大，不同企業之間差距也不可能拉的太大，當然了如果做好計劃安排和工序穿插，在一定程度上（僅是一定程度，不能決定性的顛覆）還是能夠縮短工期提高效率的，而房地產企業在這方面整體上做的較好，優于行業內同等競爭對手。要想革命性的改變施工建設周期，就只有萬科的產業化模式，這很容易理解，就像箱式變壓器逐步代替傳統戶內配電室的經歷一樣，因為只有工廠化、預置話、標準化才能夠提高社會工作效率，才能代表先進的生產力，才能取代傳統。但是這不是短時間內能實現的，包括萬科。
所以目前影響房地產企業整體開發效率的關鍵階段是項目開工前的準備階段。這也是顯而易見的，政府主管部門日益嚴謹，前期規劃報批均耗時超長，對后期施工產生了不利影響，而且這當中還可能存在這樣那樣的問題，如拆遷、如規劃變動、如手續難以辦理等等。行業內較快的開發記錄顯示從獲取土地到項目開工可以做到6個月甚至更短，但是大多數房地產企業則相反，平均都在9-11個月，甚至更長，如此長時間的間隔，怎么能夠保證周轉率，怎么能夠提升投資回報率。
當然了，這可能是每個人都不愿意看到的，問題是房地產企業如何去解決這個問題。其實，只要和房地產企業的榜樣萬科對比一下就可以知道了，萬科有專門的研究機構，負責對各區域經濟特征和業主需求進行專門研究，并形成短期精確報告和中長期發展預測報告，在一定區域內在一定時間內項目定位是沒有顛覆性變化的，因此其項目市場調研和定位工作也就不是全盤重復的，普通的大型房地產企業沒有萬科那樣的專門機構，一般依靠分公司完成上述工作，而事實上分子公司不具備那種能力（至少不完全具備），所以普通的房地產企業經常是重復性的做著上述工作，一遍一遍的做，這耽誤了不少時間；另外，萬科全國布點項目眾多，可其主力戶型只有20-30種，相反普通房地產企業的布局更集中，點數也少于萬科，可是普通的房地產企業的戶型確有120-130種，這就顯而易見了，同一時期同一地域的業主有關戶型的偏好是不可能千差萬別的，一定有那么幾種是主流的，而這些應該是穩定的，不需太多重復工作的，也就是說房地產企業在力爭滿足個性的同時，應該努力提煉共性并抓住共性，因為這才是提高開發效率的智慧之門；萬科在招標采購方面一直著力于建立長期的戰略合作伙伴（這在房地產企業2006年推行戰略采購時已從各廠商口中得以證實），長期的戰略合作伙伴不但有利于降低成本，更減少許多重復的考察、甄選工作和雙方的磨合適應期，因此，戰略采購也是提高開發效率的重要一環。
總結起來，如何提高開發效率就是以下幾項措施，一是要建立專門的研究機構，提高房地產企業市場調研與項目定位的精度和速度，從而大大減少前期重復工作；二是要整合梳理現有戶型資源，形成各企業自身特有的產品系列，從而實現項目開發的快速復制；三是繼續建立和推行戰略采購模式，培養和建立與自己榮辱與共的戰略合作伙伴，從而有效節約招標采購時間、不斷穩定和提高施工建設速度與質量。
篇4
論文摘要：本文首先分析我國房地產業發展的現實情況及存在的問題，在此基礎之上提出對我國房地產宏觀調控的政策建議，以保證我國房地產業健康有序發展，從而確保我國宏觀經濟在全球經濟危機的波及下能保持較快平穩運行。
一、當前我國房地產業存在的問題
1、我國房地產市場的資金來源結構單一
如前文所述，我國房地產行業中的資金大部分來自于銀行或其他金融機構的貸款。除了大型房地產企業能夠通過上市的方式直接融資外，其余的房地產企業自有資金比例相對較低，而其他的融資途徑又很少，基本都通過銀行貸款進行間接融資。隨著房地產泡沫的不斷膨脹，銀行的系統風險也開始逐漸顯現。一旦房地產市場由繁榮轉向衰退，市場風險便由銀行來分擔。在銀行出現大量呆賬壞賬的情況下，政府不可能坐視不管，一定會從財政撥款來填補銀行呆壞賬漏洞。在內需沒有被有效刺激的情況下，實體行業不景氣會使財政收入不足，于是地方政府會著力把土地價格賣得更高，如此便形成了一個惡性循環。
2、房地產開發商囤地現象普遍
房地產業經過多年的發展已形成一個無形的利益鏈條，包括開發商、地方財政、商業銀行，以及一些個人都從中獲益。在土地價格不斷上漲的情況下，許多開發商在拍賣獲得地塊后都選擇將土地閑置而不蓋房。開發商“囤地”已經成為我國房地產行業中的普遍現象。由于當時土地出讓實行協議出讓制度，因此獲得土地使用權的成本低廉，開放商在土地價格上漲的預期下，將獲得土地使用權進行房地產開發的土地長期閑置。對此，1999年國土資源部了《閑置土地處置辦法》，規定了以出讓等有償使用方式獲得土地使用權進行房地產開發的土地，閑置時間超過出讓合同中規定的動工日期滿1年未動工開發的，地方政府可以征收相當于土地出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。然而，這一政策卻一直未見被有效執行。
3、住宅供應結構不盡合理
我國的房地產投資結構中，大多數資金都用于開發中高價位的商品房投資，而經濟適用房、保障性住房以及廉租房的供給比例太小。同時，交通便利的區位周圍幾乎都是商品住房。經濟適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比較偏僻，且周圍配套設施不齊全，這樣就在無形中增加了非商品房用戶的居住成本。因此，房地產行業中產品結構的不合理也是導致普通居住群體不得不調整需求結構的原因。
二、我國房地產業宏觀調控的政策建議
1、完善房地產市場的金融政策建議
(1)實行差別化的信貸政策
行業間的差別化信貸。如前文分析，在金融危機的影響下，應對危機最有效的方式應該是推動消費來擴大內需。擴大國內的消費需求，最根本的是要增加居民收入，提高居民消費能力。對于有良好發展前景的實體企業，銀行應該加大信貸規模；對于產能過剩、高污染、高能耗的企業，銀行應限制信貸規模。以此來體現國家的產業政策導向，促進國家產業結構優化升級和經濟增長方式的轉變。為了抑制房地產投機性需求，應對購買不同標準的住房實行不同的政策。
(2)穩定人民幣匯率政策
我國房地產市場中存在大量國際游資，在一定程度上是因為國外投資者對人民幣有升值預期。近年來，人民幣升值的壓力在各個國際集團的施壓下不斷增大。在金融危機的背景下，我國的出口行業已經受到嚴重打擊，人民幣升值會導致更嚴重的經濟后果。人民幣升值意味著我國的投資品價值也隨之升高。一方面，這意味著我國投資機會增多且收益水平可觀；另一方面，人民幣升值刺激人們形成了強烈的財富效應，將房地產作為消費升級的主要焦點。因此，一定要在房地產市場價格回歸到合理的范圍內后，才可以放開穩定人民幣匯率的政策。
2、完善房地產市場的財政政策建議
目前，我國的房地產業需求呈現出結構性矛盾。有投機性需求的購房者已經擁有多套住宅，但在利益的驅使下，仍然有動機繼續購房；而具有自住性需求的購房者卻因房價超出實際消費能力，剛性需求無法被滿足。在這種現實的矛盾下，可以通過調整各方的稅負差異或財政補貼將投機者、自住者區別對待，抑制投機性需求，調控房價。投機性需求旺盛是我國房價不斷攀升的重要原因之一。擁有投機性需求的購房者，只有在房地產的租售等流轉過程中才能獲取利潤。通過對兩套或兩套以上住房的居民，征收高額的房產交易稅；對別墅、大戶型房產的持有人征收住房保有稅等措施，會使國內房地產市場的需求快速下降。
3、完善房地產市場的土地政策建議
(1)有效增加土地供應量
土地是房地產開發的源頭，土地供應總量直接決定了房地產市場的供給規模的上限。在房產需求旺盛，供給不足的情況下，房地產價格只能越來越高。中央政府應制定有效措施，改變以拉動GDP增長和增加財政收入為考核指標的機制。引導地方政府將目標和責任從短期利益轉向長期解決民生問題上。同時，鑒于房地產行業“囤地”現象嚴重的現實，應將打擊土地閑置行為的辦法落到實處。
(2調整土地供給結構土地供應結構
應該由住房供給結構來決定，而住房供給結構應以居民收入結構為基礎。當前我國城市居民收入結構呈橄欖形。地理位置優越，交通便利的區位周圍幾乎都是商品住房，而經濟適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都相對偏僻，周圍配套設施不齊全，無形中增加了非商品房用戶的居住成本。因此，在未來的土地供應結構上，應更多地增加中小戶型、中低價位的商品房開發土地供給，增加商品適用房、保障性住房及廉租房的土地供給。當經濟適用房供給增加時，便可適當降低經濟適用房及保障性住房的申請標準，解決“政策夾心層”的住房問題。
參考文獻：
[1]陳柳欽，中國房地產發展的回顧展望[J]，廣東經濟，2009(06)：14-20.
篇5
[關鍵詞] 房地產 資金鏈 宏觀調控
近幾年來，我國一些地區商品房銷售價格迅猛上漲，盡管商品房的開發與銷售仍呈供需兩旺的局面，但房地產泡沫已成為擺在學術界、政府部門、房地產從業人士面前的一個難題。政府近幾年來通過金融、稅務、法律等宏觀調控措施和加大經濟適用房建設等手段穩定房價、以促進房地產業健康發展。這些措施雖起到了一定的積極作用，但虛高的房價并沒有真正降低，房地產泡沫依然存在。與此同時，政策和經濟環境的變化使部分房地產開發企業出現了資金緊張的局面，甚至出現資金鏈斷裂的現象，這一現象的出現對房地產業的宏觀調控提出了新的要求。為避免房地產業的大起大落，應充分關注我國房地產業的資金鏈情況，注重資金來源的合理性、資金循環的穩定性，促進房地產業的健康發展。
一、我國房地產行業的參與主體及資金鏈情況
我國房地產行業的資金鏈是以房地產開發企業為核心，由若干與房地產開發企業存在著資金流動關系的主體之間所構成的網狀結構。我國房地產資金鏈的參與主體包括房地產開發企業、國土資源管理部門、與房地產開發企業存在業務關系的行為主體、權益資本提供者、債務資本提供者、投機性購房者、居住性購房者、租房人等與商品房開發和銷售有直接資金關系的各類主體。上述各主體在房地產資金循環過程中的關系如圖1所示。
圖1 房地產開發資金鏈構成示意圖
從圖1可以看出，房地產開發企業是資金鏈的核心，銀行是影響商品房開發和銷售、承擔較大風險的資金提供者，國土資源管理部門對房地產開發規模和成本有重要影響，權益資金提供者和除銀行外其他債務資金提供者的數量和資金提供方式對房地產業的發展有重要影響，居住性購房人的數量和收入水平是決定需求的根本因素，而投機性購房人的數量和投機熱情直接關系到房地產泡沫的產生和發展。
二、我國房地產資金鏈中出現的問題
我國部分房地產企業資金鏈趨緊局面的產生既與國家宏觀調控政策有關，也與我國房地產開發企業資金鏈的不完善有關。國家對房地產行業的宏觀調控應以保持房地產行業的持續、健康發展為主，因此有必要關注我國房地產開發企業的資金鏈問題，并提出針對性的調控措施或解決措施。目前我國房地產開發企業的資金鏈主要體現以下一些問題：
1.房地產開發企業魚龍混雜，部分企業資金鏈管理能力和抗風險能力不強。房地產行業的“暴利”現象吸引了實力和背景各不相同的投資者紛紛進入，由于融資能力和開發能力的不足，違規籌資時有發生，融資成本和風險迅速升高；部分企業開發的商品房質量難以保證、資金回收困難，從而給銀行及其他資金提供主體帶來資金回收風險，進而影響到房地產行業的整體資金供應形勢和對房地產開發貸款的風險水平的評估結果。
2.房地產開發資金籌集方式不規范，缺乏風險控制機制。近年來我國在房地產開發籌資方面一直表現出銀行貸款所占比重較大、資金來源復雜的特點。表1中列出了2006年全國房地產開發企業資金來源及其比例，從中不難看出其他資金來源所占比重最大，其他資金的提供者相對風險分析與管理能力較弱，一旦房地產行業發展出現一定的波動，這些資金提供者將受到很大的影響。
表12006年我國房地產開發企業資金來源
資料來源：中國統計年鑒，2007
3.房地產開發企業債務負擔過重，極易受到系統風險的影響。從1997年到2006年，我國房地產開發企業的資產負債率一直在72.7%％～76.2%之間。一旦由于經濟波動或其他原因導致所開發房屋銷售不理想，將直接導致大量房地產開發企業破產或接近破產邊緣。
4.銀行在房地產資金鏈中承擔風險過大。銀行不僅是房地產開發的重要資金提供者，同時通過按揭貸款、住房抵押貸款等形式成為房屋銷售環節的重要資金來源；加之實際貸款過程中出現的審查執行不嚴、假按揭、轉按揭、加按揭等不正?，F象，使銀行成為了直接承擔房地產業系統風險的最大潛在受害者。
5.沒有建立完善的信用評價制度，信貸風險難以得到控制。信用評級制度的缺失和審核不嚴等直接導致金融領域不良貸款比例較高，2007年第四季度，我國商業銀行不良貸款占全部貸款的比例為6.17%，如果考慮到房地產行業的特殊情況及系統風險發生的可能，當宏觀形勢或行業發展出現波動的情況下，房地產行業不良貸款的比例有可能迅速上升。
6.房地產行業預警系統仍沒有起到行業發展的警示和指導作用，房地產行業供需失衡所帶來的市場風險不能得到及時抑制。雖然早在2003年原建設部就提出建立房地產行業預警系統，并已經在部分城市進行了試點。但目前為止，房地產的開發建設速度和商品房的銷售火爆局面并未受到影響。2006年，我國城鎮居民人均住宅建筑面積已達26.1平方米，考慮到我國近幾年商品房開發的數量，預計到2008年底，我國城鎮人均住宅建筑面積將達到30平方米。根據對不同收入國家居住水平的分析，中高收入水平國家平均居住面積29.3平方米，高收入國家則為46.6平方米。世界各國的經驗還表明，在人均住房面積達到30~35平方米之前，會保持比較旺盛的住房需求。從我國的經濟發展水平上看，我國將很快進入房地產銷售趨淡的時代，如果不在房地產開發建設速度上加以適當控制，勢必造成供過于求的局面，從而導致行業效益下滑，甚至部分企業由于房屋難以銷售，進而走向破產。同時，這種風險也勢必傳遞給銀行和其他資金提供者。
7.與發達國家建立在完善的資本市場條件下的資產證券化等融資模式不同的是，我國金融機構的資金來源比較單一，導致了風險過度集中于金融機構。同時，由于房地產企業上市比例較少，普通投資者難以通過購買股票或各種有資產抵押的證券實現對房地產行業的投資，分享房地產業高速發展的利益。
8.“炒房”行為使房地產領域的風險出現了向部分市場參與者集聚的現象，為房地產行業系統風險的發生埋下了禍端。如果房地產市場出現轉折，投機性“炒房者”將最先成為風險的承擔者和傳遞者。雖然我國近年已出臺了對“第二套住房”貸款的限制和對房屋轉讓加以年限和稅收的控制等措施，然而在房價上漲較快的情況下，“炒房”行為并沒有得到真正的限制。
9.為應對資金緊張局面，一些企業采取了應對性融資措施，如發行企業債券、民間籌借等方式，由于融資行為不夠規范，往往造成債務負擔加重，還貸風險進一步加大。
10.部分房地產業的宏觀調控政策對于平抑房價、解決居民住房需求這一調控目標的作用有待推敲和證實。例如“招拍掛”制度帶來的土地獲得成本上升問題；對部分二手房轉讓征收營業稅的制度造成的“炒房人”囤積住房，使房屋供需關系改變問題；對新建樓盤戶型結構的限制既無理論和實際依據，也難以實現調控目標問題等。
11.由于二手房交易在程序、貸款方面存在一定的操作上的問題，從而改變了新建住房市場和二手房市場的供需關系，造成了不同收入階層利益分配的錯位和中低收入階層債務負擔的加重。
三、基于我國房地產行業資金鏈的宏觀調控政策研究
為避免由于政策和經營環境變化造成房地產企業資金鏈緊張，進而導致行業的“大起大落”，在未來的宏觀調控中應采取如下措施：
1.在城市居民人均住房面積逐步提高、住房潛在需求逐漸得到滿足的情況下，應進一步提高房地產行業的準入門檻，以解決房地產開發中的盲目投資問題，提高房地產開發企業的持續發展能力，降低房屋購買者的風險。
2.盡快建立房地產預警系統并及時向社會公開各類信息，以控制房屋的建設規模，緩解房屋“非理性”購買造成的需求被提前和放大現象對供需關系的影響，促使房地產供需回歸理性。
3.建立房地產企業信用評級制度，使企業信用成為決定融資水平和成本的重要因素；在建立房地產企業信用評級制度基礎上，創造條件使信用較好的企業可以通過發生企業債券、上市發行股票等方式籌集資金，保證資金供應的穩定性。
4.將房地產開發申請與房地產開發企業的資信狀況、已開發房屋銷售情況結合起來，避免房地產開發企業采取負債經營方式盲目建設，造成資產負債比率過高，企業經營風險加大的現象。
5.在規范和打擊目前所存在的民間集資中的違法、違規行為的同時，努力為資信水平較高的企業建立完善的直接融資和間接融資渠道，在確保企業資金供應的同時，使普通投資者能分離房地產業健康發展的回報。
6.通過提高囤積住房的留置成本、調整住房交易相關稅率等方式使囤積的存量住房逐步轉化為住房有效供給，促使房地產領域真實供需平衡的實現；通過簡化二手房交易手續、減少二手房交易中的障礙因素、為符合條件的二手房購買者提供簡捷、利率較低的貸款。
7.通過土地供給政策抑制房地產行業的盲目投資和盲目開發，從總體上避免商品房保有量超過居民實際購買力的現象，避免房地產行業系統風險的發生。
8.調整政府與土地使用權轉讓和房地產開發有關的利益機制，避免政府追求高地價、高房價所帶來的“益處”；調整在土地“招拍掛”中將土地出讓價格作為決定因素的做法，將土地利用系數、土地升值系數、開發商資信狀況等作為決定土地使用權的因素加以考慮。
除此之外，政府宏觀調控部門還應該改變對房地產開發商新開發房屋戶型結構的限制政策，轉而通過對現有住房結構數據的統計、對房屋需求結構的預測等方法來引導商品房開發的規模和結構；加強對與房地產相關的貸款人的整體風險情況和還債能力的考察，避免還貸風險向少數群體的累積。
總之，為保證房地產行業的穩健發展，避免因為風險的累積和資金鏈的斷裂造成行業動蕩，國家應在規范競爭秩序、進行供給調控、完善籌資渠道、盤活二手房市場、建立行業預警系統等方式來調整房地產行業的供需結構，達到行業的均衡、穩定發展。
參考文獻：
[1]丁悅等:均衡理論下房地產市場宏觀調控政策分析.統計與決策，2008.8
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關鍵詞 宏觀調控 房地產 營銷策略
一、引言
隨著我國宏觀調控政策的落實，樓市的價格得到了一定的控制，市場的觀望氣氛逐漸顯現，對于房地產業造成了明顯的影響，房地產市場向理性消費的方向轉變。在新的形勢下，房地產營銷面臨著各種各樣的問題，需要創新性的營銷策略來應對各項挑戰。因此，房地產企業要抓住機遇，適應社會大環境，采用有效的營銷手段來吸引更多的消費者，從而使企業樹立良好的形象，在競爭中取得優勢。
二、宏觀調控環境下房地產營銷所面臨的問題
（1）銷售壓力增大。在一系列的經濟刺激政策之下，我國房地產曾提前結束調整而迅速升溫，導致房價不斷升高，以至于超出了多數社會成員的購買能力，同時也帶來了一系列的社會問題和經濟問題。為了保證社會經濟的和諧穩定發展，國家對房地產市場進行了新一輪的宏觀調控，使投資的增速、貸款的規模等都得到了有效的控制，在宏觀調控的環境下，房價過高以及市場需求的銳減使得銷售壓力急劇增大。資本的運作和融資愈發困難，多數房地產公司面臨著資金的壓力，不得不降低房價、增大促銷力度，盡快帶動房價的回調。
（2）對理性消費更為重視。房地產市場的變動使得人們的消費心理更加成熟，對于理性消費更為重視，消費者這種消費觀念的變化使得房地產行業由競爭時代向服務營銷時代轉變。在購房時，消費者首先考慮價格因素、環境因素、交通因素等，然后對于朝向、物管、輔助設施等進行綜合考慮。消費者所考慮的因素更為全面，不僅包括硬性的條件還包括看不見的軟性條件，對于服務的品質更為重視，這就為房地產企業的發展方向提供了目標。
（3）品牌意識缺乏?，F代社會，商品的品牌已經成為影響消費者行為的一種重要因素，對于房地產來講，一個知名品牌可以將價格提升一個層次，如萬科地產就是價值相當高的品牌。目前，很多房地產企業對于品牌的提煉還有待提高。房地產企業的品牌內涵是為公眾提供人性化、綠色舒適的建筑空間，使其具有現代化的精神和價值。某些企業將一個項目打造成功后，依托所謂的品牌優勢不斷開發新產品并進行強勢推廣，最終導致資金短缺，營銷受限。
三、宏觀調控環境下房地產營銷策略創新
（1）注重項目開發前的調查工作。目前，房地產行業的市場競爭越來越激烈，很多項目在進行開發的過程中由于沒有進行充分的市場調查導致很多項目的后續銷售方面與預期存在著很大的差距。因此，提升房地產營銷水平的進程中要注重項目開發前的開發工作。在進行市場調查的過程中，要充分認識到房地產行業的復雜程度，密切關注國家的宏觀調控政策的變化，同時也要注重金融方面以及相關的立法方面對于房地產行業的影響，對影響房地產營銷的各個因素進行充分深入的市場調查研究，進而為項目的開發提供重要的決策資料。
（2）加強房地產企業品牌建設。目前，隨著我國國內房地產行業的快速發展，房地產建設的規模和數量也進一步擴大，同時房地產企業的數量也在進一步增多，良好的品牌對于提升房地產企業的營銷水平具有十分重要的促進作用。品牌不僅僅是一個企業的標識，同時還是企業的無形資產，良好的品牌形象能夠使得房地產企業的形象和信譽得到大眾的廣泛認可。因此，在提升房地產企業營銷水平的進程中，要進一步加大企業的品牌建設力度，將品牌建設作為企業工作的重中之重來對待，通過塑造高品質的工程來進一步提升企業的品牌形象，進而使得企業能夠獲得更多的公眾的認可，從而使得房地產企業的營銷環境能夠得到進一步的改善。
（3）加強企業營銷文化建設。房地產企業營銷水平的提升離不開企業營銷文化的建設，在房地產產品從開發一直到推向市場的過程中，將豐富的文化內涵蘊含在產品中進而推向市場。在進行房地產企業營銷文化建設的進程中，要本著以人為本的營銷理念來為顧客營造更好的居住環境，將人文關懷貫徹于整個企業的營銷工作中，建立起獨具特色的企業營銷文化，進而通過文化的帶動力來進一步提升企業的營銷水平。
（4）樹立綠色營銷理念。隨著目前環境污染和能源危機越來越嚴重，人們對于環境保護也越來越重視，很多房地產企業在進行市場營銷的過程中引進了以環境保護為主旨的綠色營銷理論，以綠色文化、環境保護為內涵，將綠色營銷作為企業的核心營銷理念來開展企業的營銷工作。在開展綠色營銷的過程中，房地產企業要統籌自身的建設與營銷工作，針對目前人們比較鐘情于小區綠地覆蓋率要在進行規劃建設的過程中進行相應的綠地規劃，針對當前人們節能意識的提升在進行規劃建設的過程中要注重綠色節能住宅的建設，將綠色營銷理念貫穿于整個工程的規劃建設以及后期的營銷過程中，進而使得綠色營銷成為企業的一個強有力的競爭點，從而進一步提升房地產企業的市場營銷水平。
四、結語
宏觀調控環境下房地產營銷存在很大的不確定性，為了適應激烈的社會競爭，在進行市場營銷時要充分發揮團隊的智慧，轉變營銷理念，用綠色的營銷理念為推動社會的健康發展，樹立優秀的企業形象。此外，還要結合市場的實際情況，應抓住消費者的心理，將多種營銷方式進行巧妙結合，吸引消費者的注意。最后，要不斷探索適合企業的創新性營銷方式，走在房地產營銷行業的前沿，為企業的發展奠定基石。
（作者單位為蘇州大學商學院MBA2012秋1班）
參考文獻
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關鍵詞：房地產；宏觀調控；可持續發展
1房地產經濟宏觀調控的必要性
政府對房地產經濟的宏觀調控就是指以政府為主體,通過經濟、法律、并輔之以計劃與行政的手段和機制,對整個房地產行業和房地產經濟運行所進行的宏觀調節和控制,以發揮房地產經濟在國民經濟中應有的作用,保證其健康可持續的發展。
1.1房地產資源優化配置的需要
市場經濟體制的基本要求是社會資源以市場配置為基礎,但市場配置資源有其自發性和盲目性等缺陷。為彌補市場失靈,保證其健康運行,政府必須對市場經濟進行干預和調控。中國房地產經濟作為市場經濟中的一個子系統,其資源配置在充分發揮市場機制調節作用的基礎上,同樣要受到政府的調節和控制,以保證房地產業健康發展。土地和房屋是重要的社會資源,特別是作為房地產基礎的土地是一種不可再生的稀缺資源,它的合理配置直接關系到國民經濟的可持續發展,所以各國對房地產經濟的控制和干預相對較強。
1.2加強房地產業在國民經濟中的重要地位和作用的需要
房地產業在國民經濟中的重要地位和作用決定了必須對它實施政府宏觀調控。房地產同國民經濟的其他產業的關聯度大,是基礎性、先導性產業,房地產業的發展狀況,直接影響這些相關產業的發展。隨著房地產業創造的產值在國民生產總值中所占比重的增長,房地產經營收入日益成為政府財政收入的重要組成部分,所以房地產業成為國民經濟的重要支柱產業。
1.3保證我國房地產經濟可持續發展的需要
我國房地產經濟處于起步階段,其發展的幼稚性也要求對它實施政府宏觀調控。這種幼稚性主要表現在如下幾方面:（1）發展不穩定；（2）地區間發展不平衡。（3）競爭無序,市場運行不規范;（4）房地產價格秩序混亂,價格體系尚未理順;（5）作為市場主體的房地產企業生產經營活動缺乏經驗,操作不規范;（6）房地產供給結構不合理,需求增長過快。
2房地產宏觀調控的相關舉措
國家兩會的召開和宏觀調控的深入，使人們進一步認識到我國政府希望看到的是房地產業的穩步、健康和持續發展。政府宏觀調控的目的并不簡單的是為了打壓房價和整頓市場，而是為了穩定房地產商品的市場價格，理順房地產消費和加強住房保障，使房地產業進入理性發展的軌道，滿足廣大消費者的基本住房要求。因此，在2007年這個房地產宏觀調控政策落實和執行年中，我國政府和相關部門又推出一系列的配套政策和相關舉措，使我國這一輪的宏觀調控政策得以真正落到實處。
2.1嚴控高檔住宅用地和別墅用地
針對今年仍然存在的房地產項目土地出讓審批和開發環節出現的諸多問題，國土資源部等八部委繼聯合下發《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》后，日前又共同組織召開全國電視電話會議，正式開始安排布置我國房地產市場秩序專項整治工作。針對各地不規范的土地出讓制度，房地產開發企業取得土地后不按出讓合同規定開發利用土地，擅自更改土地使用條件，違反國家用地政策搞別墅類房地產開發等問題進行全面檢查。此次國土資源部等八部委的專項檢查中的重點是禁止別墅類房地產開發和嚴控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地。我國2007年土地利用計劃中農用地轉用和耕地占用指標仍然將保持在去年的水平上，而在指標分配上，將適當壓縮工業用地，增加民生用地。政府在此次聯合檢查中，將加大閑置土地處置力度，其依法沒收的土地，要首先用于保障性住房的建設，繼續加大土地審批后的監管力度，嚴格落實土地出讓合同中有關竣工時間和建設標準條款的管理，加快已供土地的建設速度，以促進房源的增加。
2.2土地增值稅將采用清算后多退少補的方法
土地增值稅是我國宏觀調控體現杠桿作用的重要稅種，我國《土地增值稅暫行條例實施細則》明確規定：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征增值稅，待該項目全部竣工，辦理結算后再進行清算，多退少補。國家稅務總局和各級地方稅務機關將在年內進一步做好土地增值稅的清算工作，確保土地增值稅條例及其細則的貫徹落實。我國房地產開發企業開發及轉讓的特點決定了對其征收土地增值稅必須采取先預征后清算的征算方式，這類似于企業所得稅按季或按月預征，按年度匯算清繳。只是土地增值稅清算工作受房地產開發周期的影響，不能按年度進行，要等到項目完工并實現銷售以后再進行。對房地產開發企業的土地增值稅實行先預征再清算，最終的稅款將采用多退少補的方法，這實際上也是該稅種開征以后明確規定的，只是由于各種主客觀原因使我國一直以來沒有嚴格照章辦事和令行禁止。今年2月起實施的《關于房地產開發土地增值稅清算管理有關問題的通知》為規范和做好土地增值稅清算工作，特別是針對土地增值稅清算中的一些具體問題和操作難點，在征管方面作出了一些新的規定，從而簡化了清算辦法，使土地增值稅的征收更加科學和合理。通知明確各省級稅務機關可依據通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法。
2.3徹底清查我國房地產市場中存在的違法行為
建設部日前公布的2007年建設部稽查工作要點中明確表明：今年下半年將集中開展房地產市場秩序的專項整治工作，在房產市場領域，突出對房地產企業惡意炒作、哄抬房價、違規銷售、中介機構違法操作等違法違規行為的專項稽查。在加強稽查工作的同時，要嚴肅查處違法違規行為。其中，在房地產市場領域將突出對各種違法違規行為進行稽查。而建筑市場領域也將對各種違法違規行為突擊稽查。集中開展房地產市場秩序的專項整治工作，全面清理、排查房地產領域涉及的有關部門及其相關工作人員的違法違規行為。與行政監察機關、檢察機關配合，集中查辦房地產領域的違法違規和權錢交易等行為，建立健全我國房地產業健康、有序發展的長效機制。
2.4推動住宅產業化,大力推廣節能和綠色建筑
節能建筑是指按節能設計標準進行設計和建造、使其在使用過程中降低能耗的建筑;綠色建筑是指為人們提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動的空間,同時在建筑全生命周期中實現高效率地利用資源(能源、土地、水資源、材料)、最低限度地影響環境的建筑物。
2.5完善房地產法律制度
運用以法律手段為主的政策配置,建立法制化、規范化的房地產業運行環境,是轉軌時期促進中國房地產業持續增長、實現房地產經濟穩定運行的重要任務和有效途徑。具有強制性、規范性、穩定性等特點的法律手段,主要是通過規范房地產市場主體行為、市場競爭行為和政府管理行為等方式,在協調各方利益的基礎上,從而創造房地產業的法制化環境,引導房地產業健康發展。
參考文獻
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摘要：近年來，為了解決房地產投資規模過大、住房供應結構不合理、住房價格上漲過快、房地產市場秩序比較混亂等問題，我國陸續出臺了一系列政策措施，這些調控政策從立法性質來說，均是法律層次較低的規范性文件，但對促進房地產業的健康發展發揮了積極作用。本文從經濟法宏觀調控的基本概念出發，分析了房地產市場宏觀調控的基本原則與措施。
關鍵詞：宏觀調控；整體性；間接性
一、經濟法視角下的房地產市場宏觀調控
（一）宏觀調控的概念與特征
宏觀調控的實質，實際上是政府針對市場情況，以特定的經濟、法律或者行政手段，以協助市場客服缺陷和市場調整的失靈為目的，以調整社會總需求和總供給之間的平衡為手段，對經濟社會進行調節和控制的行為，行為的結果必然是為了追求整體經濟的健康發展，實現社會穩定、持續增長的最終目標。
從經濟法的角度看，宏觀調控具有整體性（即宏觀性）、間接性的特點。其中，宏觀調控的對象具有整體性的特征，它關注國民經濟總體活動、經濟的宏觀結構，注重對社會經濟總量進行調節。具體來說，政府宏觀調控的目標包括經濟增長、發展穩定、促進就業和經濟結構協調，作用范圍涉及社會經濟全局。
間接性是指宏觀調控不是通過直接手段而是間接手段間接影響市場主體的行為，政府等監管部門不會直接干預市場主體的個別經濟活動。間接手段主要是指能夠影響社會經濟總量的杠桿工具，包括財政手段、稅收手段、金融手段等財政經濟政策。國家直接作用于杠桿的此端，力量傳遞到杠桿的彼端，影響和帶動社會眾多經濟主體的經濟活動。
（二）政府在房地產市場調控中的職能定位
依據市場經濟的理念，市場實際是范對國家的管制的，而房地產市場的宏觀調控，拋開結果，其實質是加強了國家對房地產市場的干涉，最終實現國家對房地產市場的調控和管制。經濟社會發展到現在，國家已經作為重大影響的經濟實體存在在市場經濟中，已經不可能有任何國家獨立與市場之外。這就決定了國家權力的運用必然會對經濟行為產生影響，因為國家掌握了大量的資源和權力，而如何有效的規范國家行為，讓國家和市場在法制規范中有效運行，有利于整個社會的發展，這是當前迫切需要關注的問題。
在房地產宏觀調控上，國家應當恪守經濟法基本精神，更多地對市場進行引導和促進，而不是限制和剝奪。在對房地產市場調整中，政府的首要任務是維護公平的市場競爭秩序，為房地產行業的發展創造有序的的環境。
二、房地產市場宏觀調控的原則與措施
（一）整體性原則
做為社會整體利益來看，以下特征是必須具備的：首先，社會整體利益的收益對象必須具備非特定性，不能是某個指定的個體。其次，在利益設定上，不會排斥涵蓋整個社會的商業目的，更不會排斥促進公共利益的各種群體利益，但是設定上不能是基于個別主體的商業目的而設定。第三，公共利益不以個體為意志為轉移實現，而必須通過特定的法定程序來實現。經濟法基本原則要求宏觀調控要著眼于社會經濟的宏觀結構和總體運行，影響對象的范圍是社會經濟全局，其作用方式比一般的法律更抽象。政府在調控目標的制定和調控對象的選擇上，必須將穩定房價，規范房地產市場運行，維護公眾利益作為調控目的，以整個房地產行業作為調控對象。
（二）間接性原則
宏觀調控法的調整方法是一種間接調整的方法，這是由宏觀調控的性質決定的。政府對房地產宏觀調控是在充分發揮市場機制作用的基礎上進行的，政府通過計劃、財政、金融、稅收、物價等方面的法律化的政策作用于市場，而后者通過市場引導經濟主體的交易活動符合宏觀經濟政策的要求。
我國對房地產行業和房地產市場的宏觀調控向來具有較強的政策性，這些政策對宏觀調控法的制定有很大的指導作用，而經濟法恰好是房地產宏觀調控政策的法律化，在法律框架下的宏觀調控有利于依法貫徹落實。反過來，宏觀調控政策又為制定經濟法的具體條款進行了有效嘗試。
（三）經濟法對房地產市場的調控措施
在房地產領域，經濟法是最為重要的法律部門，原因在于，宏觀調控對經濟運行的調整，主要是通過行政、經濟、法律三種，這三種均為間接手段，行政和經濟的性質決定了這類手段不能在法律框架之外運行，那就決定了所有的宏觀調整的認可和保護必須通過相應的法制。關于房地產調控的國家宏觀經濟決策、法律及各類施行措施組成統一整體，借助行政手段、法律手段、決策手段對市場進行規范與調整，實現國家房地產調控目標。
比較以上三種手段，決策手段主要包括貨幣、財政、土地、投資等方面的決策，反映了房地產市場的短期調控要求；房地產經濟手段以房地產決策為導向，包括經濟法律、行政法律等；行政手段主要包括許可、審批、監察行政行為。這三種調控手段相互配合、相互影響。其中，法律手段是調整房地產宏觀調控關系過程中最規范、最主要的手段。
三、結語
嚴格來說，房地產調控政策是國家為促進房地產市場健康發展而出臺的引導意見，區別于權力機構依據《憲法》和《立法法》而為的立法行為。無論是作為行政管理立法的《城市房地產管理法》，還是保護民事權利的實體立法《物權法》，均沒有關于房地產市場調控的內容。雖然這些這些措施對房地產的調控產生了一定的積極效果，但是沒有從根本上扭轉我國房地產價格持續上漲的態勢。
政府在房地產調控過程中，必須防止調控行為與措施過度政策化，回歸經濟法宏觀調控的本位，堅持宏觀調控法的基本原則，明確政府在房地產調控中的職責，完善房地產市場的宏觀調控立法。（作者單位：西北政法大學法律碩士教育學院）
參考文獻：
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關鍵詞：房地產；市場經濟；宏觀調控
受到國際金融危機的影響，我國近些年以來的房地產市場經濟出現了很大的問題，這就集中表現在房地產市場的市場價格逐漸出現了下降的趨勢，一些房地產產品成交率也呈現出大幅下降的趨勢。為此，政府要能夠對房地產市場進行嚴格管制，也就是宏觀調控。但是，關于一些政府要不要拯救房地產市場經濟存在著諸多的歧義。一方面，人們認為當前的房地產市場對于平常人來說是比較高的，另外一方面認為我國需要緊急啟動房地產市場，這是由于我國的房地產能夠有效促進我國相關的產業發展，其中對房地產市場經濟的回升也標志著經濟的好轉。
1 對我國房地產市場的經濟形勢分析
對于我國房地產市場的經濟，特別是自從2008金融危機以來，我國政府逐步加強了對房地產市場的宏觀調控，這不僅可以有效促進我國房地產業的健康、可持續發展。還可以帶動其他產業的發展。而準確的市場形勢分析是進行宏觀調控的基礎，在我國的學術界和經濟專家看來，對我國當前的房地產市場經濟形勢存在著諸多的分歧，一般存在著各種說法；例如，“泡沫經濟論”以及“基本健康論”和“無泡沫論”這幾種不同的觀點，為此，筆者要能夠從以下幾個方面進行逐一探討，去理清當前我國的房地產市場的形勢。
（一）從房地產市場的總供給和總的需求量來看。我國房地產市場經過十多年的發展和完善，我國商品房供需量上總體是處于平衡的狀態。但是進入到新世紀以來，我國房地產市場出現了供應與需求、投資和消費共進的局面。但是我國房地產市場供應關系上還是存在著不少的問題。在對于商品房的供應關系上，目前，我國對房地產市場中商品房的投資需求主要體現在正常需求、被動需求以及投機需求和投資需求這四種。其中對于我國的房地產市場普遍都存在著需求上的泡沫，因此，我們很難從表面現象中看出其中的問題，也就是很難從供求是否平衡老判定房地產市場的真實需求情況，
（二）我國房地產市場上有些上升速度太快，漲幅速度超過市場上的預期，在對近三年以來，我國房地產市場的漲幅速度超過人們的想象預期，這些就成為了我國房地產市場中突出的問題。根據我國的相關數據，在2004年以來，我國興建的商品房的銷售價格上漲14%，到2005年以來，全國的房價逐漸上漲了15%以上，這些數據都充分表明，我國房地產市場價格的上漲速度已經超過人們的預期，這些都將加重購房者的負擔，從而為以后的房價大起大落隱含了后患。
（三）從我國房地產市場中的供需結構上看，我國房地產市場中對于各類商品房的供求結構來看，目前我國各種房地產產品的供求不平衡，一些商品房與高檔次的大戶型的住房相比，商品房的比例還是處于較低的水平，一些中低檔次的、中小型的房子所占的比例相對來說是比較小的，這些都與居民的收入結構和消費水平都存在一定的差異性，兩者之間產生了嚴重的供求矛盾。住房供給結構的失調也是住房價格上急速上升的一個重要原因。
2 我國房地產市場宏觀調控的分析
當前，我國房地產市場所存在的問題，已經引起了中央政府的高度重視，只有堅決抑制我國房地產市場的過熱的現象，堅決抑制房價過快增長這已經成為當前宏觀調控發展的重要內容，為此，我國相關的政府部門已經采取了相關的措施來加強對房地產市場的監管。針對我國一些地區存在的房地產投資過熱的情況，我國政府必須要對此做出相關的指示。在我國房地產市場的宏觀調控政策實踐和理論還不是運用很熟練，仍然需要在不斷的探索實踐過程中加強宏觀調控的研究。
（一）建立房地產市場的宏觀調控體系
在對我國房地產市場的經濟環境下，要能夠以國民經濟發展的實際情況進行仔細分析和研究，這樣更好地為我國房地產市場宏觀調控打下基礎。國民經濟的發展可以對房地產的發展起到很強的制約性，所以，要能夠切實做好房地產市場的宏觀調控，這就必須要對房地產市場進行嚴密地監控，并對市場預期做出科學和理性的分析，做好是對房地產市場制定近期、中期和遠期的分析，這樣對我國未來房地產市場的兩年之內可以進行有效的監管，從而能夠切實保證房地產市場的穩定運行，能夠對房地產市場的宏觀調控的及時性，對于制定房地產市場規范的五年，這就必須要能夠組織相關的房地產市場專家和學者進行科學地分析和探討來共同完成。通過對房地產市場的中長期經濟形勢做出有效判斷，就可以對房地產市場經濟的走向能夠有所了解，從而能夠對我國的房地產市場經濟形勢做到初步把握，使得宏觀調控更加準確。
（二）準確把握房地產發展的階段性和周期性
通過對房地產市場的發展的復蘇、繁榮以及蕭條時期的把握，可以對我國房地產市場的經濟做出一個長期的、總體性的認識，能夠有效避免對房地產市場形式做出準確、科學的認識，這是對我國房地產經濟的宏觀調控的關鍵性之一。這樣可以在房市處于高峰時，可以將調控的重點放到促進合理需求上，通過抑制過度的消費需求，依法打擊不合理的短期房價炒作和囤積居奇的行為上，從而有效減少對房地產市場的盲目性，當對我國房地產市場處于低谷時，這就需要能夠采取相關的刺激消費來對房地產市場形成有效的提升作用，從而鼓勵投資與開發的調控措施，這樣可以有效促進房地產事業的健康發展。在實際監控工作中，要能夠切實注重房地產市場的周期性，防止硬套房地產市場的周期性，切實做好房地產市場的調控力度，從而實現房地產市場的著陸，有效避免宏觀調控的“急剎車”所造成房地產市場的大起大落。
（三）建立健全我國房地產市場的信息公開制度，
加強我國對房地產市場的輿論引導和市場監測，不斷增強政策的透明度。積極運用信息管理系統，加強對我國房地產市場政策的研究力度，研究和完善我國房地產市場中的運行機制和市場信息標明制度，通過向社會市場運行信息，建立土地成交以及商品房價格標示制度，能夠不斷加強社會中各個有關部門的信息溝通與整理，從而能夠形成一個透明、公正的房地產市場環境，能夠積極引導房地產進行投資和消費。另外還要能夠不斷加強對市場透明度以及有效抑制人為炒房行為和抬高房價的行為。
（四）整頓和規范相關的房地產市場秩序，嚴厲打擊違法犯罪行為
要能夠嚴格控制房地產市場的開發企業和中介機構的市場進入，依據相關的法律，對一些違法違規的銷售行為進行嚴管嚴追。對一些虛假合同和囤積房源的行為要對相關的人員進行查處，特別是要注意對一些不實的房價消息和銷售行為進行依法取締，并及時向社會各界進行公布。加強金融體系的監管力度，調整房地產市場的資金供應量，通過調整商業銀行的存款以及利率等一系列的措施來減少房地產市場的貨幣供應量，從而可以有效降低房地產市場的大起大落。
3 結語
要建立健全房地產市場監管體系，不斷加強我國對房地產市場的輿論引導和市場監測，增強政府部門決策的透明度。積極運用信息管理系統，加強對我國房地產市場政策的研究力度，研究和完善我國房地產市場中的運行機制和市場信息標明制度，只有這樣，才能不斷促進和強化我國房地產市場的健康穩定運行。
參考文獻：
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經歷了從20世紀90年代開始的國家對房地產行業的宏觀調控，我國房地產行業近幾年的發展態勢跌宕起伏，目前，正面臨極大地挑戰。房地產行業如何煥發新的生機與活力，成為其發展過程中必須考慮的問題。房地產行業需要通過對其經營戰略的調整來提高其核心競爭力，以適應復雜多變的環境，保持房地產行業及企業的健康有序發展。
一、宏觀調控政策下房地產行業發展現狀及存在問題
1993年以來，國家宏觀調控政策對房地產行業的影響逐步顯著，面對房地產行業的跌宕起伏，國家也適時進行宏觀調控，綜合協調房地產市場的發展。“國十六條”、“國八條”、“國六條”等政策的相繼出臺，擊碎了房地產泡沫，使中國經濟實現“軟著陸”，房地產市場在迎接美好前景的同時，也面臨巨大的挑戰。
（一） 宏觀調控政策下房地產行業發展現狀
1.開發商土地購置謹慎，土地出現供過于求現象。國家的宏觀調控政策中，土地政策對房地產行業造成了巨大影響。從2008年到2013年，房地產行業土地供應量同比增速呈現先升后降的趨勢。2008年到2010年，國家為了應對金融危機，穩定經濟制定并投入實施了四萬億計劃，使得房地產行業土地供應量呈上升趨勢；而2010年以后，政府出臺了嚴格的土地調控政策，使得政府在對土地出讓的過程中，對房地產行業也提出了嚴格的要求，包括限制戶型、實行限價房計劃、嚴格建設周期、改掛牌出讓為招標為主等，這些措施對開發商的進入造成很大壓力。另外，2014年6月國土資源部頒布《節約集約利用土地規定》，防止地方政府為謀求經濟增長急功近利，加強了對用地規模的整體調控，力圖實現“控總量、擠存量、提質量”的目標。國家對土地資源的調控政策，使政府對土地的出讓以及房地產開發商對土地的購置更加謹慎，2014年1-6月，房地產開發企業土地購置面積14807萬平方米，同比下降5.8%，降幅比1-5月份擴大0.1個百分點，部分城市土地出現供過于求現象[1]。
2. 房地產市場主要面向大中城市，對小城及以下關注不夠。2014年，國家發改委提出對大中小城市實行區別分類的戶籍政策，即：全面放開城鎮及小城市戶籍限制，有序開放中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格限制特大城市人口數量。對戶籍政策的調整，為農民“農轉非”提供了便利的條件，同時促進了城鎮及中小城市的房地產市場發展，也一定程度的抑制了特大城市及大城市的房地產行業的急速擴大，平衡了城市間房地產發展的水平。但就目前來看，我國房地產開發商依舊將主要精力集中在大中城市的市場開發當中，并且市場向小城市及村鎮的擴大正在進行當中，市場的全面建立還需要一段過程。
3. 保障性住房建設力度加大，地產商勞動需求增大。2014年，我國銀監會批復國家開發銀行建立住宅金融事業部，這一部門的建立，有助于減輕中低收入者購房壓力，強化了社會保障體系，力圖實現住有所居的目標。在2012年11月12日舉行的十記者招待會上，十代表、住房和城鄉建設部部長姜偉新說 ，“十二五”期間城鎮保障性住房建設目標是3600萬套，2011年已經開工1000萬套，今年開工了700多萬套，明年計劃開工數量不會低于500萬套[2]。 這一政策的實施，對于擴大房地產市場有積極的作用，刺激了房地產市場的需求，也刺激了地產商的建設欲望，促使各企業積極響應國家政策，也使得行業內對勞動力的需求擴大。
4. 房地產商資金獲取壓力大，資金來源單一。2003年開始，國家就通過“121號文件”來對房地產行業信貸政策進行調控，文件一出，增加了購買高檔房或者第二套住房以上的消費者的壓力，有效的抑制了房地產市場過熱的現象。近些年來，對于消費者買房，乃至房地產商貸款的政策始終處于嚴格把控狀態，使得地產商開發資金短缺。由于地產商本身自有資金短缺，大部分資金來自于銀行貸款，以及國家對貸款政策的嚴格把控，使得地產商面臨資金危機，甚至出現墊資建設的情況，嚴重影響了房地產行業的發展以及產品的開發。
（二）宏觀調控政策下房地產行業存在的問題
1.地產商土地獲得資金壓力大，土地獲得難度增大。一方面，國家改掛牌出讓為招標出讓，房地產開發商想要用更高的價格獲取招標的資格，這無疑使得原本資金儲備實力就薄弱的房地產開發商資金壓力進一步擴大。另一方面，國家對土地出讓的限制，使得房地產開發商必須慎重考慮獲得土地后的使用方式以及獲得土地后開發的產品類型。這一政策的頒布，雖然有效抑制了房地產行業濫用土地的現象，但是已經從根本上增加了房地產開發商獲取土地的難度。更值得注意的是，如果開發的產品為住宅，其戶型、建筑面積、建設成本等多種因素都要納入規劃范圍。
2.目標市場范圍小，建設重心過于集中。金融事業部的建立進一步對中低收入者提供了購房保障，但當前房地產行業對中低收入者市場的關注度不夠。另外，在小城鎮及郊區的產品類型主要是高檔別墅，產品類型過于單一。而市場的過于集中導致當前房地產市場的發展成績平平，受限嚴重，無論是產品的開發還是推廣以及銷售都受到很大影響，因此，市場規模亟待擴大，市場開發及產品建設重心亟待轉移。
3.地產商開發資金儲備不足，過于依賴銀行貸款。目前來看，整個房地產行業并不具備雄厚的自有資金實力來維持產品的開發與建設，過多的依賴外力，是目前房地產行業發展的主要問題。正是因為行業自有資金儲備不足，開發與建設產品的資金都要依靠外力，而主要的方式是銀行貸款，除了這種方式，對于其他融資手段的應用還比較少，過度的依賴銀行貸款導致的融資結構單一，也成為宏觀調控政策下，阻礙房地產行業發展的重要原因。
4.行業發展不夠靈活，缺乏新的利潤增長點。調控政策對房地產成交量影響深遠，缺少有效的應對限制政策的戰略對策。在眾多的限制政策下，房地產市場依舊走老路，未能及時靈活的調整發展戰略，對政策變化反應不靈敏，沒有制定有效的應對限制的策略，缺乏靈活變通的能力。另外，行業內沒有發掘新的房地產行業利潤增長點，過度依靠抬高房價實現利潤增長。目前我國房地產行業的主要利潤增長點還是建設大戶型，實施高房價。但是，就宏觀調控政策而言，國家對房價和戶型的限制近些年來將不會放松，因此，此類方法對于謀求利潤的作用將會逐步消失。
2013年全年，房地產開發投資額為8.6萬億，同比增長19.8%，比2012年增速提高3.6個百分點。其中，住宅開發投資額為5.9萬億，同比增長19.4%；辦公樓開發投資額為4652億元，同比增長值高達38.2%；2013年的行業數據顯示， 2010年以來國家宏觀調控對房地產行業的負面影響正在消退，行業呈現穩定增長跡象[1]。就2013年房地產行業發展數據來看，房地產行業整體發展臺式良好，但針對上述分析中得出的行業所面臨的威脅，整個行業需要有針對性的進行戰略調整。
二、當前政策下房地產行業戰略調整策略
針對當前我國房地產行業的發展現狀以及存在的問題，整個行業應該提高其對國家宏觀調控政策的反應能力，逐步進行戰略調整，靈活市場策略，調整經營理念和經營方式，尋求新的利潤增長點和市場機遇，以便房地產行業在國家大的宏觀調控背景下實現良性發展。
（一）調整經營觀念。發展初期的房地產行業，經營理念著眼于對土地的開發以及產品的銷售，不太注重產品未來發展以及物業的管理等。但是在經歷了漫長的發展歷程以及政府多年的調控之下，商品化的程度也大大加深，越來越多的房地產企業進入行業內，導致行業內競爭越發激烈。因此，注重產品的質量以及良好的售后服務和物業管理已經成為企業乃至整個行業必須關注的問題。如何商品的價值最大化，將成為房地產企業最核心的競爭優勢。在滿足消費者獲得產品基本功能的條件下，也要為消費者提供諸如別致的外觀、優異的質量、完備的基礎設施、良好的社區環境、到位的售后服務等附加產品。同時，也要具備隨著消費者需求變化而提供相應服務的應變能力。
（二）調整土地開發模式。發展初期的地產商，把對土地的開發作為經營重點。但是就目前的調控狀況以及房地產行業的現狀來看，過于注重開發新的土地來發展經營，建設產品已經不適應當前發展，因此，房地產開發商應該從單純開發獲取土地調整為對土地的重復利用，對空間的二次利用。重復利用、以及二次利用與開發新建、拆舊建新不同，指得是對舊的建筑物進行重新包裝、翻新的過程[3]。這種方式，在其他國家已經初具雛形，并產生了很好的效果。開發方式的轉變，不僅能減小國家土地政策從緊給地產商帶來的壓力，也能為國家環保事業做出一定貢獻。這一策略可以緩解國家的土地壓力，也從另一個側面，為國家放寬對房地產行業的土地政策奠定了基礎，為房地產行業今后的發展減少障礙。在目前國家土地政策從緊的情況下，成為房地產行業新的利潤增長點。
（三）調整目標市場。隨著戶籍政策的變化，房地產市場的結構也會相應發生變。農民戶籍轉變為非農戶籍難度減小，中、小城市戶籍政策的放開，無疑會打開中小城市的房地產市場。因此，房地產行業應該審時度勢，將市場眼光擴大，更加重視中小城市的市場。另外，國家住房保障制度的實行，使得中低收入者也能夠有實力購買自己的房屋，擁有自己的房產。這也就打開了中低收入者的市場，房地產企業也應該將中低收入者逐步納入其主要開拓的市場行列。
（四）調整產品多樣性。目標市場范圍的擴大，相對應的產品的多樣性也要作出調整。實現產品開發的多樣性，需要各房地產企業明確自己的目標市場定位。房地產行業在今后的發展中需要把產品的開發集中在住宅、工業用地、商業用地和舊樓改造上來，依據國家政策、根據目標市場定位，有針對性的開發商品，力圖準確預測市場需求，抓住機遇，更好發展。針對住宅用地，合理規劃中小戶型的設計，實現精細化、標準化；對于商業地產的開發需謹慎，對于繁華商圈，避免重復建設商業地產，造成地區商業虛假繁華，應針對具體需求，在有需要的地方比如城郊別墅區適當開發商業地產；對于工業地產的開發與選址，要在盡量少的破壞當地環境的基礎上進行開發建設，盡量與政府合作，實現工業地產開發的有序化與合理化；就目前形勢看，我國房交量處于萎縮狀態，因此，繼續開發新的產品將會出現產品囤積、供過于求的狀態，因此對舊樓的改造將會一定程度節省企業成本。但是，對舊樓的選擇也要格外慎重，被選擇作為重新改造的舊樓必須是結構堅固的，對于年久危樓不建議采取改造措施，在改造過程中，可以對樓體外觀進行重新裝潢，對內部格局進行改造，使之符合當代消費者的需求，成為更有價值的產品。房地產行業對于產品多樣性的調整可以滿足更多消費者的需求，緩解交易萎縮的態勢。
（五）調整開發融資模式。就當前我國的形式來看，各房地產企業的資金多來源于銀行貸款，國家信貸政策的縮緊無疑給房地產行業帶來巨大壓力。因此，房地產行業調整開發融資的模式，也成為宏觀調控政策下戰略調整的重點工作。各房地產企業可以采取多樣化的融資模式，諸如外資銀行、信托機構、基金公司等渠道，獲得產品開發資金，解決當前資金短缺，墊資建設以及無力償還貸款等問題。企業可以通過對短期資金需求的合理預測，合理安排、選擇合作機構，安排企業開發資金來源，不斷拓寬企業融資渠道，從而降低企業的融資成本以及融資風險。
（六）調整供應商與購買者之間的關系。Mark J. Garmaise和Tolbias J. Moskowits在研究中發現，市場信息不對稱，對房地產行業的供求關系造成很大影響，他們建議政府在進行宏觀調控過程中，通過政策措施乃至法律手段，要求供應商完全的產品信息，實現供應商與購買者之間的信息平衡，實現行業一級市場的有序發展[4]。因此，房地產行業應該適時調整供應商與購買者之間的關系，全面的產品信息，包括附加產品信息，使得消費者能夠全面了解產品，實現交易公平。另外，房地產商應該多站在消費的角度思考問題，進而可以更加準確的預測消費者需求，更好的銷售商品，同時打破傳統的供需關系，實現經營-服務-售后-關懷的模式，拉近供應商和消費者之間的關系，獲取更多消費者的信任，促進產業的持續健康發展。
（七）制定新的應對稅制改革的戰略。房地產行業稅制改革已成為大勢所趨，而房地產行業稅制改革的最終結果將導致企業成本提高，因此，企業應該制定相應戰略來應對稅制改革帶來的威脅。首先，企業應該提高技術水平以減少原料的浪費；其次，房地產企業可以采取前向一體化經營模式，形成供建一體化，節約成本；另外，房地產行業應該通過關注其產品質量及其附加產品的價值來提高行業公信度，結合國家有力的價格調控，使產品價格到達消費者可接受范圍，保障產品成交量，使得行業在稅制改革的壓力下，也能穩定發展。
