房產中介范文

導語：如何才能寫好一篇房產中介，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1、先知三日，富貴十年。

2、怠惰是貧窮的制造廠。

3、你的臉是為了呈現上帝賜給人類最貴重的禮物——微笑，一定要成為你工作最大的資產。

4、夫婦一條心，泥土變黃金。

5、回避現實的人，未來將更不理想。

6、大多數人想要改造這個世界，但卻罕有人想改造自己。

7、兩粒種子，一片森林。

8、偉人之所以偉大，是因為他與別人共處逆境時，別人失去了信心，他卻下決心實現自己的目標。

9、與其臨淵羨魚，不如退而結網。

10、任何的限制，都是從自己的內心開始的。

11、即使爬到最高的山上，一次也只能腳踏實地地邁一步。

12、若不給自己設限，則人生中就沒有限制你發揮的藩籬。

13、偉人所達到并保持著的高處，并不是一飛就到的，而是他們在同伴們都睡著的時候，一步步艱辛地向上攀爬的。

14、忘掉失敗，不過要牢記失敗中的教訓。

15、人之所以有一張嘴，而有兩只耳朵，原因是聽的要比說的多一倍。

16、人之所以能，是相信能。

17、出門走好路，出口說好話，出手做好事。

18、一個有信念者所開發出的力量，大于99個只有興趣者。

19、環境不會改變，解決之道在于改變自己。

20、未曾失敗的人恐怕也未曾成功過。

21、別想一下造出大海，必須先由小河川開始。

22、即使是不成熟的嘗試，也勝于胎死腹中的策略。

23、世上沒有絕望的處境，只有對處境絕望的人。

24、有事者，事竟成；破釜沉舟，百二秦關終歸楚；苦心人，天不負；臥薪嘗膽，三千越甲可吞吳。

25、賺錢之道很多，但是找不到賺錢的種子，便成不了事業家。

26、如果我們想要更多的玫瑰花，就必須種植更多的玫瑰樹。

27、世上并沒有用來鼓勵工作努力的賞賜，所有的賞賜都只是被用來獎勵工作成果的。

28、積極的人在每一次憂患中都看到一個機會，而消極的人則在每個機會都看到某種憂患。

29、世界上那些最容易的事情中，拖延時間最不費力。

30、蟻穴雖小，潰之千里。

31、世界會向那些有目標和遠見的人讓路。

32、堅韌是成功的一大要素，只要在門上敲得夠久、夠大聲，終會把人喚醒的。

33、造物之前，必先造人。

34、旁觀者的姓名永遠爬不到比賽的計分板上。

35、沒有口水與汗水，就沒有成功的淚水。

36、最有效的資本是我們的信譽，它24小時不停為我們工作。

37、每一發奮努力的背后，必有加倍的賞賜。

38、忍耐力較諸腦力，尤勝一籌。

39、絆腳石乃是進身之階。

40、以誠感人者，人亦誠而應。

41、銷售世界上第一號的產品——不是汽車，而是自己。在你成功地把自己推銷給別人之前，你必須百分之百的把自己推銷給自己。

42、積極思考造成積極人生，消極思考造成消極人生。

43、上帝助自助者。

44、當你感到悲哀痛苦時，最好是去學些什么東西。學習會使你永遠立于不敗之地。

45、莫找借口失敗，只找理由成功。

46、如果你希望成功，以恒心為良友，以經驗為參謀，以小心為兄弟，以希望為哨兵。

47、人生偉業的建立，不在能知，乃在能行。

篇2

2000年，大學畢業時，林琦和丈夫缺錢買婚房，只好找父母幫忙，買了房沒錢搞裝修，只好住進未鋪地板的“清水房”。5年后，家庭經濟情況好轉，他們買了中信凱旋城一套166平方米改善居住環境。2006年，林琦開始涉足房產投資， 2007年看見買房好賺，她辭去了國際貿易的老本行，加入房產中介行列。得益于職務便利，2007年6月，她買了一套45萬元的房子，盡管屬于第4次買房，但由于貸款政策寬松，她依然貸到了七成房款，她買下之后立馬放盤，只半年時間便凈賺好幾萬元。

不過，近3年由于三套房停貸，已經5次貸款買房的她無法繼續按揭購買住宅，只好轉戰商業地產領域?，F在，她手握200萬元在挑選商鋪和寫字樓。

大學畢業 曾無錢買婚房

林琦，湖南人，1977年生，大學學貿易專業，大學畢業后追隨丈夫來到東莞嫁作人婦。

2000年，盡管房價每平方米只有兩三千元，但是對于積蓄不多的林琦小兩口來說，房子仍是難以承擔之重。雖然不情愿，當時的條件下他們也只得求助父母，當起了 “啃老族”。當年，他們在東泰花園買了一套85平方米兩居室“清水房”，3400元 /平方米。

交房時，房子的洗手間、廚房和墻壁已經簡單裝修，但是地板沒有鋪地磚，由于經濟緊張，林琦兩人沒有再搞裝修，直接就住進去了。林琦說：“當時日子過得很拮據，我們沒有錢買家具，真是家徒四壁啊。我們節衣縮食，一邊還房貸，一邊存錢買家具，一件、一件地買。”

工作5年 貸款換大宅

為了盡快改善生活環境，林琦夫妻倆工作格外賣力，林琦在一個貿易公司上班，當時經濟環境比較好，工資收入也比較高。丈夫吳先生做些生意，慢慢也興隆起來。于是，這個小家庭的日子越來越寬裕了。他們覺得兩居室制約相當之大，小孩子出生了，父母過來帶小孩，房間住滿了，雜物根本沒地方放，書房也被迫與臥室合并。

“當時，我們就想，住兩居室不是長久之計，小孩子稍大一些，需要自己獨立的空間?！彼f，2005年，他們在中信凱旋城買了一套166平方米的大宅子，毛坯房單價接近5000元/平方米，總價80余萬元。當時按照政策，他們可以貸款七成，但是由于存了一筆錢了，不想背負太多利息，所以就只按揭了五成。東泰花園與凱旋城相鄰，他們現在兩套房子都是自住。林琦說，這套房子現在市值已經漲到200多萬元了。

加入中介 打開炒房局面

2006年，房價開始明顯上升，當年5月，林琦貸款七成買了第3套房用于投資。

這套房子是東泰花園一套100余平方米的帶裝修二手房，總價23萬元。次年，她賣出，收回50萬元。僅一年時間，這套房子市值已經翻番。

眼見房價步步上升，再加上經濟運行不穩定，貿易工作越來越難做，林琦覺得還是做房地產收入高，同時方便自己買房投資。于是，她在2007年3月加入城區一家品牌房產中介，轉型當了一名房產經紀人。不用多久，林琦便深切體會到了房產中介這份其他職業無法比擬的優勢——“炒房先知”。 2007年6月，她看見東泰花園一套108平方米的帶裝修三居室二手房放盤，總價為45萬元，覺得物美價廉，于是當機立斷就貸款拿下了，并立馬在公司放盤，結果在年底便以55萬元出售，除開稅費，她凈賺好幾萬元。

下一步：轉戰商業地產

2009年，西平板塊大熱。當年三四月，林琦在熱銷的景湖春曉貸款七成買了一套158平方米的4房，毛坯價8700多元/平方米，總價138萬元。之后，林琦花了20來萬元對新房進行了裝修，現在房子的市值帶裝修為165萬元。

“4年時間過去了，這套房子表面上漲了7萬元，算上裝修人工和利息，其實是沒有怎么漲。房子在高位買的，沒有賺錢?！绷昼f，“不過現在房子正在出租，月租4500元，比月供4000元多一些，還是可以支撐。對于這套房子，我的心理價位是1.3萬元/平方米，等地鐵一通，房子肯定漲價。反正，錢放在手上也會貶值，屯個房還可以抵抗通貨膨脹，房價又不會跌。如果買房，價格不漲個10%，等于沒漲。”

篇3

轉眼之間又要進入新的一年xx年了,新年要有新氣象,在總結過去的同時我們要對新的一年一個好的計劃.我是一個從事工作時間不長,經驗不足的工作人員,很多方面都要有一定的要求,這樣才能在新的一年里有更大的進步和成績。

xx年是我們××地產公司發展非常重要的一年,對于一個剛剛踏入房地產中介市場的新人來說,也是一個充滿挑戰,機遇與壓力的開始的一年。為了我要調整工作心態、增強責任意識、服務意識,充分認識并做好廠房中介的工作。為此,在廠房部的朱、郭兩位同事的熱心幫助下,我逐步認識本部門的基本業務工作,也充分認識到自己目前各方面的不足,為了盡快的成長為一名職業經紀人,我訂立了以下年度:

一、熟悉公司的規章制度和基本業務工作。作為一位新員工,本人通過對此業務的接觸,使我對公司的業務有了更好地了解,但距離還差得很遠。這對于業務員來講是一大缺陷,希望公司以后有時間能定期為新員工組織學習和培訓,以便于工作起來更加得心順手。

1、 在第一季度,以業務學習為主,由于我們公司正值開張期.間,部門的計劃制定還未完成,節后還會處于一個市場低潮期,我會充分利用這段時間補充相關業務知識,認真學習公司得規章制度,與公司人員充分認識合作;通過到周邊鎮區工業園實地掃盤,以期找到新的盤源和了解鎮區工業廠房情況;通過上網,電話,陌生人拜訪多種方式聯系客戶,加緊聯絡客戶感情,到以期組成一個強大的客戶群體。

2、在第二季度的時候,公司已正式走上軌道,工業廠房市場會迎來一個小小的高峰期,在對業務有了一定了解熟悉得情況下,我會努力爭取盡快開單,從而正式轉正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經理一起培訓新加入的員工,讓廠房部早日成長起來。

3、第三季度的“十一”“中秋”雙節,還有xx奧運會帶來的無限商機,市場會給后半年帶來一個良好的開端,。并且,隨著我公司鋪設數量的增加,一些規模較大的客戶就可以逐步滲入進來了,為年底的廠房市場大戰做好充分的準備。此時我會伙同公司其他員工竭盡全力為公司進一步發展做出努力。

4、年底的工作是一年當中的頂峰時期,加之我們一年的廠房推界、客戶推廣,我相信是我們廠房部最熱火朝天的時間。我們部門會充分的根據實際情況、時間特點去做好客戶開發工作,并根據市場變化及時調節我部的工作思路。爭取把廠房工作業績做到最大化!

二、 制訂學習計劃。做房地產市場中介是需要根據市場不停的變化局面,不斷調整經營思路的工作,學習對于業務人員來說至關重要,因為它直接關系到一個業務人員與時俱進的步伐和業務方面的生命力。我會適時的根據需要調整我的學習方向來補充新的能量。工業知識、營銷知識、部門管理等相關廠房的知識都是我要掌握的內容,知己知彼,方能百戰不殆(在這方面還希望公司給與我們業務人員支持)。

三、 加強自己思想建設,增強全局意識、增強責任感、增強服務意識、增強團隊意識。 積極主動地把工作做到點上、落到實處。我將盡我最大的能力減輕領導的壓力。 以上,是我對xx年的一些設想,可能還很不成熟,希望領導指正?；疖嚺艿目爝€靠車頭帶,我希望得到公司領導、部門領導的正確引導和幫助。

展望xx年,我會更加努力、認真負責的去對待每一個業務,也力爭贏的機會去尋求的客戶,爭取的單,完善廠房部門的工作。相信自己會完成新的任務,能迎接xx年新的挑戰。

【房產中介工作計劃書二】

經過20xx年兩個月的工作,我對房地產銷售有了更深層次的了解,同時也學到了很多東西,為了讓自己在新的一年中有更高的收獲,自身有更高的提升,特總結去年展望今年,根據自身的實際情況,特做出具體的計劃。

一、業務的精進

1、加強團體的力量

在團體中能夠更好的發揮自身的能力,同時對提升個人素質具有更大的幫助,在與同事們兩個月的相處中,我發現我和郝姍在性格上有很多的共同處,同時也有很多的不同,其中有許多是我要學習加強的,這種性格上的互補,在具體的工作中可以幫助我們查缺補漏,提升自己。在新年中,我更要加強隊員的團結,團結是我不斷成長的土壤。

2、熟識項目

銷售最重要的是對自己所從事項目的精度了解,我在年前散發傳單不斷的與人接觸的過程中,對本項目有了深度的了解,但在接待顧客的過程中,還是不斷的有新問題的出現,讓我無法流利的回答顧客的提問,主要是對項目及相關房產知識的不夠了解,在新年之后,對項目的學習,對房產知識的了解,是熟識項目的首要。調盤,新年后又新起了幾個樓盤,在與同行之間比較能夠更好地加強對自己銷售對象的信心,在不斷的學習中充實自己,在不斷的實踐中提升自己。

3、樹立自己的目標

有目標才會有方向,有方向才會有不斷努力的動力。在每個月的月初都要對自己訂立下目標,先從小的目標開始,即獨立流利的完成任務,然后再一步步的完成獎勵下授的銷售任務,直到超額完成任務。在每月的月初訂立下自己當月的銷售目標,同時記錄下當天接待顧客中出現的問題及解決之道,不時的翻動前期的工作日志,溫故而知新。

二、自身素質的提升

銷售的產品可以不同,但銷售的目的相同,都是為了把自己的產品賣出去,用實物換成錢。因我從未正式的接觸過銷售,所以在推銷及推銷技巧處有很大的不足,所以提升自身就要從提升自己的銷售能力開始。

首先,書籍是活的知識的最有利的途徑,新年后要大量的閱讀有關銷售及銷售技巧的書籍,同時不斷的關注房地產方面的消息,及時的充實自己,總結自己的實踐經驗。

其次,實踐出真知,所有的理論只有與實踐相結合,才能被自身很好的吸收,提升自己,從基礎的做起,重新對銷售流程進行學習,在演練中對項目加深印象,同時對顧客關心的合同條款進行熟讀并學習。了解最新的法律法規知識。

篇4

在大溫哥華，幾個華人聚在一起，只怕三句話不到就會扯到房地產話題上，而當地其他族裔對華裔的第一印象，往往也是“特愛買房子”。

說來也怪，住在大溫的人都喊房價高、買不起，從大陸來的又說比起上海北京來，這里房價還是便宜。自從哈珀政府上臺，近幾年技術移民的門檻對中國人而言越抬越高，這種情況下加拿大的中國人幾乎都是投資移民，是一幫加拿大人怎么也搞不懂錢從哪里來的“大富豪”。他們的來到不僅為當地居民中增添了更多亞洲面孔，更給房屋中介、尤其是會普通話的中介創造了無數商機和高額收入。當地白人曾這樣評價“現在某某區都成亞洲人的了，有朝一日我們全都會搬走?！?/p>

這樣一來，許多原本跟房地產業毫不沾邊的華人，也爭先恐后擠進了房地產中介這一行。其實，對于多少都存在一點語言障礙、或者無論如何專業也對不上口的中國大陸移民而言，房地產中介上手快、入行容易、回報潛力大，的確是入行的好選擇，曾有位朋友開玩笑說，在卑詩省，房產中介對語言的要求，在所有“執照工”中難度“僅高于賣藝和算命”，雖頗夸張，但確能反映一些實際情況，只要考個執照，每年交些維持執照的管理費，再掛靠個房地產公司，就可以“操練起來”了。

如果在大溫，你看到一個陌生人開著豪華車，不論什么季節都穿著正裝，手里拿著個文件夾在你家小區轉悠，那多半是遇到房屋中介了筆者發現做這一行的中國人自身素質相對都不錯，很多MBA、英文老師、外貿職員都投身其中。我有一位朋友移民加拿大沒幾年，也做了這一行。他叫王帥，還未到不惑之年，平時戴副窄邊眼鏡，頭發梳理有型，西裝筆挺，一看就與我們這些習慣衣著隨意舒適的人不同。

王帥十幾年前從中國大陸去日本留學，攻讀金融專業。日本并非移民國家，當年許多既不愿學成回國、又無法留下的中國留學生，都趁著加拿大技術移民政策寬松，轉到了楓葉之國。其實他的英語還過得去，應付日常生活并沒有問題，但用于在加拿大這個英語環境里找對口專業工就有點難度了他也試著找過專業工作，但面試這關就過不去。

俗話說東方不亮西方亮，他太太年輕時留英學習財會專業，練得一口標準英音，輕輕松松就在一家天然清潔用品公司謀得一較高會計職位，收入頗厚。

在加拿大的中國技術移民，通常如果有一人找到穩定、福利健全的固定工，就可以確保一家人的基本收入，以及覆蓋全家的商業保險和福利，另一人往往會選擇一份較靈活的工作，一來機會多一些，二來倘拖家帶口、孩子幼小，家里也總有個能照應的人。王帥正是因為這，才花了幾個月時間，“啃”下張房產中介的執照。

因為門檻不高，入行者眾多，中介這行雖然衣著光鮮，香車寶馬，看上去很神氣，做起來卻并不那么輕松，做得特別好的或特別不好的都不多，大多數人處在“半年不開張、開張吃半年”的狀態下。王帥當然還不是什么“地產明星”，但他會英、日、漢三種語言，而且辦事認真、為人可靠，倒也吸引了不少客戶。

篇5

1、我們堅信，有各級領導和社會各界的鼎力相助，經過金飛環全體員工的共同努力，發揚開拓進取、求真務實、尊重科學、尊重人才的精神，堅持講究效率、快捷高效、團結協作、老實守信的作風，一定能夠取得優良的經濟效益和社會效益，一定能夠取得輝煌碩果。

2、感恩節，將點滴的感動珍惜，收藏，雨是透明的，風是執著的，月是深情的，思是纏綿的，愛是永恒的，星是燦爛的，您是難忘的。

3、千萬要健康! 為了久藏你的影子，在深冬，我給心靈再上一把鎖。

篇6

售樓部（salescenter），是指一個樓盤項目進行銷售的場所，也是形象展示和實際交易的地點。而房產中介是為房產買賣雙方達成銷售和購買而建立的一個平臺機構，并有為買賣雙方保證安全交易的義務。

樓盤指由具備開發資質的開發商承擔設計、建設并聚集在某一處進入市場上銷售的房子。樓盤一般指商品房。一般指正在建的或正在出售的樓房。

（來源：文章屋網 ）

篇7

在房地產市場興旺蓬勃的今天，各種各樣的法律問題和合同糾紛是非常不可忽視的一方面。最高人民法院的第一批指導性案例中就有上海中原物業顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案，通過研究這個案例，能夠給予我們關于居間合同和“跳單”問題的更深刻認識，并通過此案例，啟發出筆者對房產中介公司如何應對“跳單”的法律風險的一些思考和建議。

一、案情簡介

（一） 案件概況

原告：上海中原物業顧問有限公司

被告：陶德華

原告上海中原物業顧問有限公司訴稱：被告陶德華利用中原公司提供的上海市虹口區株洲路某號房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了《房地產求購確認書》的約定，屬于惡意“跳單”行為，請求法院判令陶德華按約支付中原公司違約金1.65萬元。

被告陶德華辯稱：涉案房屋原產權人李寶萍委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非獨家掌握該房源信息，也非獨家銷售。陶德華并沒有利用中原公司提供的信息，不存在“跳單”違約行為。

法院經審理查明：2008年下半年，原產權人李寶萍到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地產經紀有限公司帶陶德華看了該房屋；11月23日，上海某房地產顧問有限公司（簡稱某房地產顧問公司）帶陶德華之妻曹美娟看了該房屋；11月27日，中原公司帶陶德華看了該房屋，并于同日與陶德華簽訂了《房地產求購確認書》。該《確認書》第2.4條約定，陶德華在驗看過該房地產后六個月內，陶德華或其委托人、人、代表人、承辦人等與陶德華有關聯的人，利用中原公司提供的信息、機會等條件但未通過中原公司而與第三方達成買賣交易的，陶德華應按照與出賣方就該房地產買賣達成的實際成交價的1%，向中原公司支付違約金。當時中原公司對該房屋報價165萬元，而某房地產顧問公司報價145萬元，并積極與賣方協商價格。11月30日，在某房地產顧問公司居間下，陶德華與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價138萬元。后買賣雙方辦理了過戶手續，陶德華向某房地產顧問公司支付傭金1. 38萬元。

（二） 法院判決

上海市虹口區人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912號民事判決：被告陶德華應于判決生效之日起十日內向原告中原公司支付違約金1.38萬元。宣判后，陶德華提出上訴。上海市第二中級人民法院于2009年9月4日作出（2009）滬二中民二（民）終字第1508號民事判決：1.撤銷上海市虹口區人民法院（2009）虹民三（民）初字第912號民事判決；2.中原公司要求陶德華支付違約金1.65萬元的訴訟請求，不予支持。

上海市第二中級人民法院生效裁判認為：中原公司與陶德華簽訂的《房地產求購確認書》屬于居間合同性質，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的傭金，該約定并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定有效。根據該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成“跳單”違約。本案中，原產權人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶德華及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶德華并沒有利用中原公司的信息、機會，故不構成違約，對中原公司的訴訟請求不予支持。

二、爭議焦點

在本案中，筆者主要探討兩個爭議焦點：

第一，雙方簽訂的《房地產求購確認書》的法律性質及禁止“跳單”格式條款效力的效力如何？

原告上海中原公司在11月27日與被告陶德華簽訂的《房地產求購確認書》這一合同是屬于什么性質的合同？房屋買賣居間合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定是否合法、有效？

第二，被告陶德華有沒有構成“跳單”，即構成違約？

賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售，陶德華通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息，而并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，這樣做是否構成“跳單”違約？

三、案件相關法律問題分析

（一） 《房地產求購確認書》的法律性質及禁止“跳單”條款的效力

1.居間合同和格式條款的法律概念引入

對于居間合同和格式條款的概念，《合同法》均有明確規定：

《合同法》第四百二十四條規定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同?！?/p>

《合同法》第三十九條規定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明?！?/p>

2.《房地產求購確認書》具有居間合同屬性

根據《合同法》關于居間合同的規定，居間人的義務是向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人的義務是在居間人促成合同訂立后向其支付居間報酬或傭金。在本案所涉及的合同中，居間人上海中原公司的義務是向委托人陶德華提供房源信息，提供訂立房屋買賣合同的機會，而委托人的義務是對上海中原公司提供的服務支付報酬。因此根據上文所引的法律規定，這一合同具有居間屬性，①而不屬于合同等其他合同。

3.禁止“跳單”格式條款有效

根據《合同法》第四十條的規定：“如果格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方存在免除其責任、加重對方責任或者排除對方主要權利的，該條款無效”。對于本合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定這一禁止“跳單”格式條款是否有效，筆者認為該條款是為防止買方陶德華利用上海中原公司提供的房源信息卻跳過中原公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的傭金，該約定雙方具有相應的民事行為能力，意思表示真實，且并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定是有效的。

（二）被告陶德華有沒有構成“跳單”

1.客戶構成“跳單”的要素分析

《合同法》第四百二十六條、第四百二十七條規定：“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬”。但是如果任由委托人看房后跳開中介公司，逃避支付傭金的約定義務，則對居間人顯屬不公平。因此，確認客戶“跳單”的要素就顯得很有必要，筆者認為認定客戶構成“跳單”的要素主要有以下四個方面：

第一，有效的禁止“跳單”條款。即在雙方訂立的居間合同中，具有不違反民法和合同法等相關法律的禁止“跳單”條款的存在，這是確認客戶構成“跳單”的法律依據和大前提。

第二，房產中介公司提供了居間服務。即房產中介公司履行了居間合同的主要義務，如根據客戶的要求提供房源信息，帶領客戶看房等等，并留下了相關證據。

第三，客戶在看房后的合理期間內“跳單”。對于房產居間合同如本案《房地產求購確認書》中的禁止“跳單”的格式條款，里面約定了看房后的一定期限內不得“跳單”。本案中的約定是6個月，上海市第一中級人民法院的周峰和李興認為3個月比較妥當，②此3個月的期限從看房完成之日起開始算，而不是從居間合同簽訂之日起算。

第四，客戶“跳單”時是惡意的。比如為了逃避支付或者少支付居間報酬，自己或者利用第三人與賣房人直接簽訂房屋買賣合同，或者故意透漏信息給第三人使第三人與賣房人簽約，等等。而如果賣房人將同一所房屋通過多個中介公司出售，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息，買方選擇了服務更好，價格更低的中介公司，這符合民法的契約自由精神，此應為善意，與前面所說的惡意相對應，不應構成違約。

2.本案中被告陶德華并無違約

該案中，被告陶德華雖然與原告上海中原公司有合同在身，合同中也規定了符合法律規定的禁止“跳單”格式條款，中原公司也提供了房源信息、帶領看房的居間服務，但陶德華是通過正當途徑對多個中介公司的對比，善意的選擇了價格更優惠的另一家中介公司，此做法并無不妥，符合傳統民法中的契約自由精神，彰顯了以人為本的原則，因此，筆者認為法院判罰非常準確，被告陶德華并沒有構成“跳單”違約。

四、本案帶來的一些思考――房產中介公司應對“跳單”的法律風險防范

在如火如荼的中國房地產市場，各種各種的房產糾紛數不勝數，該案中的房屋買賣居間合同糾紛就是一個非常普遍的存在。該案作為最高人民法院的指導性案例，它的判罰彰顯了社會主義法律以人為本的思想，但在間接上也使中介公司之間的競爭更加激烈，面臨的法律風險也更高。因此本人針對中介公司如何應對“跳單”的法律風險有一些思考和建議。

第一，房產中介公司人員應加強對“跳單”違約的法律認識。房產中介公司的相關人員，應該認真學習和分析最高人民法院的這一指導性案例，理解“居間合同中禁止買方利用中介公司提供的房源信息，卻撇開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定具有約束力，即買方不得‘跳單’違約；但是同一房源信息經多個中介公司，買方通過上述正當途徑獲取該房源信息的，有權在多個中介公司中選擇報價低、服務好的中介公司促成交易，此行為不屬于‘跳單’違約”的深刻含義，從法律思維上武裝自己，以便在日后的中介工作中更加游刃有余，避免犯錯。

第二，房產中介公司應完善自己的合同和相關條款。一般來說，房產中介公司都有自己一整套的合同或者協議文本，這些文本都是事先做好，可重復使用的，也就是按照合同法的規定，屬于格式合同和格式條款。本指導性案例雖然認可了禁止“跳單”條款，但并非條款無懈可擊。比如本案的格式條款規定“看房后6個月內禁止跳單”，筆者也認為期限偏長，如果改為3個月左右，避免出現加重買房人責任、排除買房人權利而被法院認為是無效格式條款的法律風險。同時，關于格式條款中的違約金或賠償金，在該案例中，如果陶德華惡意“跳單”，應按照與出賣方就該房地產交易價格的1%向

中原公司支付違約金，如果該違約金的標準不是1%而是超過了國家法定的房產居間報酬標的如5%或更高，那么該格式條款同樣存在無效的法律風險，應非常注意。③

第三，房產中介公司應注意適時簽訂文件并做好證據保留。在買房人前來中介公司尋求服務時，建議簽訂《房屋求購委托協議》之類的文件，標明居間報酬的標準和支付期限，在簽訂協議的時候可以要求看房人出示身份證件，做到實名制。④在帶領買房人看房時，要求看房人簽訂類似本案的《看房確認書》，在確認書中列明帶領看房相關工作人員、所看房源的基本信息、禁止“跳單”的格式條款等等，這些都是防范惡意“跳單”的有效辦法。在居間服務的整個過程中，必須非常注意證據的保留，以免在對峙于法庭上時，因缺乏相關證據而敗訴。

此外，由于該指導性案例間接導致了房產中介公司之間更加激烈的競爭和更好的法律風險，房產中介公司除了上面所說加強法律思維培養、完善合同文本和格式條款、注意保留證據等法律專業方面之外，還需努力提高服務質量，擴大服務范圍（如代辦證照、代辦產權過戶、代辦貸款等⑤），努力爭取質優價廉，增強自身的競爭力。

[注釋]

①李金升：《最高人民法院的“跳單”指導性案例對房產中介公司的現實性影響分析》，《上海房地》2012年第2期。

②周峰，李興：《房屋買賣居間合同糾紛中“跳中介”現象的法律問題研究》，《法律適用》2011年第10期。

③李金升：《“跳單”指導性案例對房產中介公司的現實性影響分析》，《上海房地》2012年第2期。

篇8

陳澤帥并不是普通的房屋經紀人，他是上海鏈家研究院的院長，負責用數據驅動鏈家業務的增長。在一線門店兩個月的體驗經歷，讓他增添了更多使命感。

“10年前，中國房屋經紀人的平均年齡是22歲，10年后還是22歲，這說明這個行業的人員流轉率太高了。”陳澤帥說，“在出租車行業都能沉淀下來那么多老司機，為什么房地產經紀人既要具備專業技巧，被托付客戶人生最大的財富，卻沉淀不下來呢？”

一線的體驗讓陳澤帥第一次從“改變人”的角度來思考數據的價值。陳澤帥和同事希望通過數據研究，為經紀人找到一些專業的方法論，為他們創造更完善的職業發展空間。

幾年前，互聯網思維也席卷了房地產中介市場，市場上涌現出一些創業公司，期望用互聯網、大數據技術來打造“重線上、輕線下”的網上房屋中介模式。但現在這被證明是行不通的，“因為房屋交易中的風險太多了。在美國，甚至二手房經紀人只能負責一端，要么客戶，要么業主，中間的斡旋和協調就像律師打官司一樣?！标悵蓭浾f。

鏈家依然在線下擴張，現在全國有近8000家門店，10多萬經紀人。那么，如果不是為打造線上模式，房地產中介做大數據的主要目的是什么？陳澤帥認為當前的核心是“縮短交易過程”。

房產O2O企業的服務周期非常漫長，客戶最終找到一套房子大概需要90天。“我們需要更多的過程數據，提高各種匹配效率，期望效率能跑贏房價增長速度，打破中介靠房價增長掙錢的規律。我們也期望優化服務來提高市占率，讓中介在波動的市場上，也不需要看天吃飯”。

不登陸也能找到你

陳澤帥他們做的關鍵一步是打通線下線上數據。

房地產中介的獲客成本非常高昂。以前，經紀人每接到一個電話平均需要幾十元成本，現在這個成本又翻了幾倍。

“我們非常想知道，客戶在打電話之前，是不是通過鏈家網或其他渠道接觸了鏈家?！标悵蓭浾f，“但這個挑戰很大?！币驗樵赑C網頁端，只有2%的客戶會先登錄后瀏覽；APP上也只有30%的客戶先登陸再使用。怎樣才能不依賴用戶登陸來感知到他們？

陳澤帥團隊對產品做了很大改變。他們把二維碼放到房屋網詳情頁上，每個二維碼對應著唯一的房源和經紀人?？蛻艨梢圆榭捶课葙Y料，掃碼產生撥號和存儲動作，完成線上瀏覽和線下電話的串聯。

采用這個創意后，PC上大約10%的客戶會掃碼，掃碼后，70%的客戶信息會與電話成功串聯，APP與電話的串聯達到85%。結合大數據企業Growing IO的客戶線上行為數據采集，并經過分析，鏈家可以追溯到70%以上來電客戶之前的線上瀏覽行為。這拉長了整個業務漏斗。

打通線上線下后，當經紀人接到電話，平臺可以為他推送客戶的需求標簽，如客戶之前看過哪些房源、對哪個地段感興趣、對哪種價位或戶型更關注，這讓經紀人能有的放矢，不再漫天匹配房源，經紀人的房屋匹配效率由此提升30%。

更有趣的是，平臺還能通過客戶的行為，分析他處于購房的哪個階段――是剛開始隨便逛逛，還是比較專注地深度找房，從而推測成交概率。這個概率的準確率已達到81%，也就是說，在100個客人中，鏈家能算準81位客戶的成交情況。

現在，陳澤帥團隊正在串聯經紀人線上線下行為，分析提煉經紀人行為中的最佳實踐。

未來，陳澤帥團隊希望為業主提供更多數據支持，消除房產交易過程中的信息不對稱?！皞鹘y上，中介行業賺錢的方式就是利用信息不對稱這樣一個技巧，但我們希望鏈家率先改變自己，改變這個行業”。

養數據

“便宜、靈活、不用反復造輪子”是陳澤帥總結的做大數據的法則。

“養數據”要考慮成本。“養數據就好比造飛機。實際上，后面培養飛行員的成本會更高。我們只有先用比較低的成本養數據，才有錢去培養數據分析團隊，做后面更有價值的事。”他說。

陳澤帥從金融行業起步做數據分析。他觀察到，金融業是全球最早用數據改變產品和業務的行業花了很高成本來養數據。很多行業之所以沒有用數據驅動增長，也是因為當初養數據的門檻太高?，F在互聯網公司有各種方法降低成本，這讓更多行業和企業有了使用數據驅動增長的可能。

過去兩年間，陳澤帥團隊對收集線上數據做了各種探索。起初，他們自己開發了ERP系統，在系統中埋點來收集線上行為數據，但發現很多數據采集不到，這期間的開發和維護成本也很高。后來，他們選擇了第三方Growing IO的創新方案，它不用埋點，能高頻率、規?；厥占繕巳巳旱木€上行為數據，并能大幅降低成本。

養數據的目標是為了“提煉金子”，獲得商業價值。在煉金過程中，陳澤帥認為不能反復造輪子，要盡可能使用各種現有工具。在此過程中，鏈家也大量使用開源技術的商業化版本，既便宜又易于維護，例如Cloudera。

“我們認為，工具要為人所用，成本要低，要盡可能穩定，能快速提供服務。”陳澤帥說，“這樣，數據分析團隊才可以聚焦商業價值，輸出與商業相關的能力?！?/p>

金后，要把數據分析團隊產出的智慧賣出去，這要與管理團隊建立互信，“我們這個過程至少花了半年時間”。

“數據分析團隊類似一家企業的‘十萬個為什么’，管理層會時不時拿各種問題來尋求答案，我們提出建設性意見，他們會去驗證。”陳澤帥說。

有一段時間，鏈家上海經紀人的工作量在下滑，管理層來問陳澤帥團隊這是為什么？從數據分析平臺上展現出來的是最近經紀人都在忙于一個步驟復雜的市場營銷活動，而這個活動的產出并不高。“我們給出了建議，管理層把某些區域的營銷活動停下來，經紀人的工作量立刻就上去了”。

篇9

網絡信息平臺與傳統中介雙方，矛盾根源在雙方合作模式。前者向個人提供后者的房源，按點擊量收費，即“賣端口流量”。隨著互聯網時代前者的快速崛起，上不封頂的競價排名、端口收費不斷提高，都成為其提高盈利的手段，這些舉動直接導致傳統中介成本高企。如鏈家地產，其近年來在互聯網的年投放均過億元，2013年的數據相較前一年直接翻倍。與此同時，由于中介向個人收費的比例未改變，因此互聯網投放成本提高的同時，其渠道效果卻在下降。

其實，早在2008年，搜房網就曾計劃提高端口收費標準，彼時受到三家傳統中介抗議才打消想法。但近年互聯網的發展伴隨中國房產市場的火爆，令搜房網、安居客等網絡平臺的話語權不斷提升，對傳統中介的收費也日益加大。一個明顯的對比是：目前中國房產經紀行業的平均利潤率為3%-5%，而已上市的房產網絡企業利潤率往往高達30%以上。

但搜房網們的好日子似乎要結束了。由于二手房交易市場的萎靡，傳統中介不堪重負，開始聯合反擊。網絡房產平臺盈利模式簡單而脆弱，無非是向傳統中介販賣流量；同時，受益于房產經紀公司提供的海量房源帶來的點擊率。因此，遭遇反擊的搜房網、安居客，幾乎被一招制服：一夜之間，北京安居客原來掛牌的45萬套房源已經只剩下6萬多套，上海安居客上的50多萬套房源則剩下17萬套。

篇10

關鍵詞: 房地產中介服務發展現狀對策

Abstract: This article elaborates the development present situation of the local real estate intermediary industry, from the regulation and adjustment of the real estate intermediary illegal behavior, analyzes the current problems in the industry, and puts forward relevant measures and suggestions, in order to promote the local real estate intermediary organization and the whole real estate industry healthy development.

Key words: real estate; intermediary services; development present situation; countermeasure

中圖分類號：F293.35文獻標識碼： A文章編號：2095-2104（2012）

0 前言

房地產市場是社會主義市場體系的重要組成部分，它在產品市場和要素市場中都占有很重要的地位。自20世紀90年代初開始發展起來的，隨著房地產市場突飛猛進的發展，房地產業作為消費熱點和新的經濟增長點，對經濟的高速發展、市場內需的擴大、投資和消費的雙向增長、城市面貌的改變以及人民生活水平提高發揮著巨大的作用，不僅逐漸成為我國國民經濟的支柱產業之一，而且還帶動了建筑、金融等相關行業的快速發展。

隨著房地產行業的不斷升溫，房地產市場空前活躍，房地產中介服務機構如雨后春筍般紛紛涌現。房地產中介行業是房地產業的重要組成部分，房地產中介貫穿在房地產業經濟運行的全過程之中，一方面，中介機構為房地產交易的供求雙方起到了媒介和橋梁的作用，為房地產業的生產、流通和消費提供了多元化的中介服務，促進了房地產交易的專業化、規范化運作;另一方面，由于我國房地產中介服務起步較晚，立法也不夠健全，房地產中介服務行為混亂無序，侵害當事人權益、欺詐消費者事件時有發生。文章闡述了當地房地產中介行業的發展現狀，分析了目前行業中存在的問題，針對問題提出了相應措施，以促進本地房地產中介組織和整個房地產業的健康發展。

1.當地房地產中介行業發展現狀及問題

1.1 當地房地產中介行業的總體發展現狀

當地房地產中介行業的發展現狀總體上看，本地房地產的發展己步入快車道，具備了作為新的經濟增長點的特征和條件。據統計，2010年本地房地產中介企業數量占全市中介服務業企業的13. 8%; 年末從業人員達到11283人，占17.5%; 營業收入為13.05億元，資產總計約為40億元。由于行業政策等因素使得市場并未形成壟斷，本地中介行業的競爭顯得異常激烈。到2010年初，本地房產中介行業里比較強大的企業約有20多家，此外還有眾多的小型中介企業為街道兩旁的小型門面店及辦事處等。

1.2 本地房地產中介行業發展中存在的問題 1.2.1 發展無序，企業生存率低

市場對房地產中介的需求逐步放大，但房地產中介尤其是普通中介市場，由于投資成本低，管理不規范，準入制度不完善，企業間存在惡性競爭，因而許多中小房地產中介企業逐步被淘汰，近年來，由于當地政府推行的住房建設、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不斷向縱深發展，房地產市場的潛力在不斷釋放，本地的中介業務成倍上升，有許多投資人看好這一巨大的市場，不斷地涌入從而大大加快當地房地產中介業的洗牌速度。

1.2.2經營失信，社會信譽度低

日前對房地產中介組織的資質管理和行為監督尚不健全。樓市異變之下的中介市場，是一個急需監管和自律的市場，房產中介老總輕易攜客戶巨額房款潛逃，充分暴露了當前二手房市場在資金監管方面存在巨大漏洞。另外，本地的一些房地產中介機構將賺錢看作是唯一目的，一些經紀機構扣留、騙取看房押金的行為，故意讓房屋買賣雙方互相隔絕，加劇信息不對稱，以壓低賣價、抬高買價，從中獲取非法所得的現象; 以霸王條款、虛假廣告、隱瞞重要信息、承諾不予兌現、巧立名目胡亂收費等方式強迫和欺騙的問題也較為普遍，因此，如何重塑社會對房地產中介機構的信任，己成為整個中介行業發展所面臨的嚴重問題。

1.2.3 企業規模較小，抗風險能力差

據統計，目前當地房地產中介服務企業中從業人員數在10人以下的占80%; 超過50人的占4.9%。專業化程度低也是此類企業普遍存在的問題之一，除少數規模較大的機構內部設有一些專業部門，絕大部分機構業務范圍狹窄，沒有實行專業分工，缺乏自身的業務強項，因此缺乏為客戶提供法律咨詢、評估、信貸、產權登記和過戶手續等多樣化的服務。業務種類單一，經營范圍狹窄，也造成了企業抵抗風險能力的不足。

1.2.4 市場準入低，從業人員素質參差不齊

房地產中介企業的經營服務水平在很大程度上取決于從業人員的素質。目前，只有少數幾家大公司在招聘員工時有大專以上學歷要求而且要有相應的工作經驗，其他一些小中介企業都沒有學歷限制，一般的高中學歷都可以去任職。

1.2.5 法律法規尚須完善，行業監管和自律不力

當地對房地產中介組織設立、運營以及對從業人員資格認證、行為管理進行規范的法律、法規和部門規章、規范性文件己初步形成了一個框架，但還不健全和完善。同時，由政府直接監管，面對數量龐大的中介機構和不勝枚舉的中介糾紛，難以到位，同時還存在著尋租空間，另外，政府各職能部門以各自的依據和方式參與監管，會造成政出多門，企業無所適從，且易產生許多漏洞，而行業協會監管同樣存在諸多問題。1.2.6信息化程度低

目前在本地市場上，實行計算機信息化和網絡化管理，并擁有自己的網站的中介企業可以說是少之又少，除少數大的中介公司外，一般都沒有像樣的設備，因此被人們稱之為"皮包公司"。

1.3 房產中介市場現實存在的欺詐行為

目前房地產中介市場的欺詐行為包括包銷、無照經營、超越經營范圍和非法異地經營、房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書、濫用格式合同、房地產經紀組織未按期限辦理備案手續、虛假廣告等。這些不當行為嚴重危害了房地產中介市場的有序、健康地發展。同時，也給社會維穩帶來了極大的隱患。

2. 健全房地產中介行業的對策和建議

2.1 房地產中介行業發展對策

2.1.1 加強政府規劃和調控，引導企業有序發展

由于市場機制在解決信息不對稱方面有其自身的局限性，因此，政府應采取措施對市場進行調控，以彌補市場機制的不足，因為市場是有缺陷的，需要政府加以干預。當地政府可以通過制定一定時期的產業政策和發展計劃，并運用信息披露、稅收、信貸、擔?；鸬冉洕侄危瑢Ρ镜胤康禺a中介組織發展的速度、規模和結構進行事先規劃和過程調控，避免或減少大起大落。

2.1.2 樹立中介品牌，加強企業誠信建設

鼓勵一批具有實力、運作規范的房地產中介企業，通過各種手段塑造服務品牌，以真誠的服務、專業的素質在客戶心目中樹立威信，在競爭中脫穎而出，成為房地產中介名牌企業。同時，采取建立企業信用檔案，開展企業信用評級，創造有利企業誠信經營的環境和條件。

2.1.3 規范市場準入制度，提高從業人員整體素質

應加快實施房地產中介人員執業資格管理，從事房地產中介的機構必須具備相應的人員和資金，并取得有權部門頒發的房地產中介機構資格證書: 嚴肅查處無資質的中介企業和中介行為。同時，加強對從業人員的培訓，通過培訓考核，使房地產中介從業人員具備系統的專業知識，較強的溝通能力，良好的職業道德和牢固的法紀觀念。

2.1.4 完善法律法規，改進政府監管和行業自律

制定一部自成體系的房地產中介法律或法規，提高立法層次和法律效力。修訂、調整和充實與房地產中介"基本法"銜接配套的法規或規章，優化法律結構， 完善法律體系。

在房地產法律法規中增加或重新設置概念準確、含義清楚、解釋詳盡的條文，增強法律法規的適用性和實效性。

2.1.5 推廣實行計算機信息化和網絡化管理

將IT產業與房地產中介服務業結盟，創建局域網、遠程網和互聯網等網絡體系，構建公司在房屋置換市場上的網絡信息高速通道。開發各種與房地產中介服務相關的軟件，如交易、評估、抵押、按揭等。利用基于互聯網的網絡科技手段向客戶提供高品質、人性化和多樣化的房地產中介服務。

2.2 對相關立法的幾點建議

借鑒國外的立法經驗，結合我國房地產中介市場的實際情況，建議立法應確立以下幾方面內容：嚴格市場準入制度、設立行業協會、規定房地產中介服務的禁止行為、建立中介機構法人責任制和業務失誤賠償制。