房產稅論文范文
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篇1
大部分學者認為,征收房產稅的目的并不是為了打壓房價。賈康(2011)認為,房產稅的目的并不是單純了為了打壓房價,而是通過對房產保有環節征稅,形成規范的經濟調節杠桿,從而產生多種正面效應,包括對地方政府職能轉變的合理激勵,以及在配套改革中改變地方政府對土地財政的過度依賴。房地產稅成為地方稅體系的支柱,可以有效落實省以下分稅制,使房地產市場供需雙方行為合理化,從而促進房地產業的健康發展。北京大學光華管理學院院長蔡洪濱(2012)表示,房產稅應首先明確征收目標、原則和方案,應該做到全覆蓋、寬稅基、低稅率。征收房產稅的目的是為了實現房地產市場的可持續發展,健全財稅體系,調節收入分配,絕不是為調控房價。如果房產稅成為短期打壓房價的調控手段,是有百害無一利的。學者們對于房產稅在上海和重慶的試點取得的成效都給予了肯定。賈康(2012)認為,房產稅的效果在啟動初期不會太明顯。從上海、重慶的試點看,他們都有意一開始相對平緩地、柔性地切入這個新的制度框架。但是從長遠看,房產稅的影響和正面效應還是會逐步顯現的。宋蔚蔚等認為,上海和重慶進行房產稅試點改革一年多來,健全了財稅體系,調節了財富分配,引導個人住房的合理消費,在一定程度上實現了調控房地產業的目的。楊繼瑞(2011)認為,重慶市房產稅改革試點方案主要針對主城區的高端房產,更具有政策取向上的“窗口意義”。滬渝房產稅的征收,作為房地產調控政策的一個組成部分,其所要實現的宏觀調控目標是促使房價理性回歸,防止房地產價格繼續快速上漲,但也要防止房價的暴跌。劉明勛(2012)認為,從重慶和上海的房產稅改革看,重慶和上海側重點有所不同,對房價會有不同影響。重慶主要針對高檔住房征收房產稅,對普通住房不會產生影響。上海在給予一定面積免征額后,對新擁有兩套或以上的房產進行征稅,其做法更加接近現實中房產稅的定義,但對已購住房不征稅,又使征收范圍大幅度降低。由于上海市的購房需求彈性較大,經濟發展水平較高,短期內房價可能隨著房產稅的開征而下降,但長期看,只要需求彈性大于供給彈性,房價還是會呈現緩慢上升的趨勢。在房產稅稅率方面,徐策(2012)指出,房產稅應采取浮動稅率制。在經濟不景氣時,可通過退稅來刺激經濟;在房地產過熱、出現泡沫時,可調高稅率,穩定市場。在調節稅率時可逐步進行,首先對商業物業提高稅率,再對多套住房和豪宅征收物業稅,然后,再逐步過渡到所有住房。宋蔚蔚(2012)認為,房產稅可實行雙重累進制稅率,即我國房產稅的征收實行從價和從量雙重累進制稅率。這樣,能夠在一定程度遏制炒房投資者,并規范房地產市場的發展。尚可文、孟麗(2011)提出,房產稅的稅率設計應體現差異性。要因地制宜地設計房產稅稅率,根據不同地區、不同類型的房地產分別設計稅率,區別新房與舊房、大城市與中小城市、普通住宅、高檔住宅與經營用房、存量房、改善房與投資房的稅率。蔡洪濱認為,房產稅應保持低稅率,雖然會出現初始時財政收入不多的情況,但未來隨著城鎮化的逐步擴大,這部分收入還會增加。馬國強、李晶(2011)認為,房產稅應統一采用比例稅率形式,但允許各地根據自身經濟發展的實際狀況,按不同地區、不同類型的房地產確定稅率,并可根據當地房地產業的發展情況進行調整。在房地產稅征稅范圍方面,許多學者認為應逐步擴大房產稅征收范圍。馬國強、李晶(2011)提出,應對城鄉普遍征收房產稅。張天犁(2011)認為,房地產納稅人范圍應包括境內擁有和使用房地產的單位及個人,征稅對象應包括城鄉所有經營性房地產和居住性房地產。財政部財政科學研究所副所長劉尚希表示,房產稅應當擴圍,但現在房產稅即使擴圍,也很難成為地方的主要稅種,因為房產稅征稅對象來自于房產,也就是來自于居民收入,與收入水平的高低相聯系。如果居民收入水平增長有限,稅基有限,房產稅推開不僅遇到的阻力很大,而且很難有效果。
二、房地產調控政策研究的新成果
一些學者認為,應從土地政策方面對房地產業進行調控。吳煥軍(2011)的研究表明,土地政策在房地產調控中發揮著一定作用,土地供應數量應是土地政策的首選,而政府對土地囤積的打擊也會產生一定的效果,在利用土地政策進行調控時,應注意其長期效果稍優于短期效果。土地政策對房地產開發投資有較大影響,對房價的影響較小。唐健、徐小峰(201)認為,國家的土地政策對于保障性住房、棚改房和中小套型商品房的建設給予了很大的支持,但促進閑置土地開發利用、完善土地出讓方式等政策效果不明顯。學者們認為,還要用貨幣政策來調控房地產市場。戴國海(2012)認為,由于利率未完全市場化,貨幣政策對房地產業的調控效果不顯著。房地產的供求雙方對利率的敏感程度不夠,他們更加關注貸款的可獲得性。因此,對于貸款規模和條件的控制,比利率調節本身的效力要大。龐如超(2012)認為,緊縮的貨幣政策可起到減少投資的作用,有利于抑制房地產市場的過度投資;使一線城市的房價得到控制,使大多數城市房地產的價格環比漲幅收窄;使房地產企業在二三線城市競爭日趨激烈,利潤空間不斷縮窄,房地產市場的焦點正在向三四線城市轉移。綜合國內外研究成果可以發現,大多數實證研究都認為房地產投資對經濟增長具有促進作用。在研究方法上,多借助于某個經濟增長模型,同時結合一定的計量模型進行研究。目前,房地產業研究關注的焦點是如何在目前全球信息化背景下,迅速制定相關政策,及時引導和鼓勵房地產業向科技、環保、智能型轉型;如何提升房地產業的產業質量、增強房地產業對其他產業的帶動作用。
三、進一步研究的展望
篇2
金融業和房地產業某種意義上是對孿生兄弟，世界金融危機不可避免地波及到中國，而房地產行業則受到顯著影響。
2008年中國房地產市場經歷一場夢魘。受世界金融危機影響，2008年，房地產行業投資增速趨緩，施工面積、竣工面積、新開工面積等都出現同比下降的態勢。從全國范圍看，房地產行業對GDP增長的直接貢獻度在降低。國家發改委、國家統計局聯合的數據顯示，2008年全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅呈逐月下降走勢，且下降幅度明顯，到12月份成為負數。伴隨著價格的調整，房地產市場陷入低迷，突出表現在成交量的急劇萎縮，房屋銷售量與銷售額大幅下挫。國家統計局的數據顯示：2008年1-12月，全國商品房銷售面積為62088.9萬平方米，同比下降19.7%，其中住宅商品房銷售面積為55886.5萬平方米，同比減少20.3%，期房銷售面積為42459.7萬平米，同比減少18.7%；商品房銷售額24071.4億元億元，同比下降19.5%，其中的住宅銷售額為20424.1億元，同比減少20.1%，期房銷售額為17714.6億元，同比減少19.6%。從上述數據可以看出，2008年商品房的銷售額和銷售面積比上年均有了不同程度的萎縮，且下滑的幅度還是較大，對于房地產行業的未來發展前景并不很好。
2房地產稅收
房地產稅是以房地產或與房地產有關行為和收益為征收對象的稅種，是房地產開發、經營過程中，房地產開發商和消費者需要交納的稅種。房地產稅收是我國財政收入的重要來源之一，更是我國調控房地產市場，規范房地產經濟行為、調節國家財富分配的重要經濟杠桿。房地產稅收對住房市場的影響有兩個特殊的方面，一個是對家庭借貸的影響，一個是對住房價格的影響。高房價鼓勵了納稅人增加借貸而不是股權，而對漲價的預期也提高了購房的借貸的預期收益率。但是，稅收對住房價格的影響程度，因為范圍和各種手段的復雜性很難估計出來?？梢源_定的是，資本利得稅、財產稅、遺產與贈與稅、銷售稅或增值稅都對房價有著很大的影響。
3我國房地產稅收體制改革的探索
我國現行的房地產稅收制度是1994年經過稅費改革之后實行的制度。十幾年來，該稅收體系指導我國房地產業經過了一個相當繁榮的時期，為我國國民經濟的發展做出了突出的貢獻。但是隨著經濟的發展和環境的變化，我國原有的房地產稅收體制已經出現了一些問題，尤其在金融危機下，該體系已不能有效地發揮其調控房地產市場，控制房價的作用。國際貨幣基金組織指出，消除與房地產有關的稅收扭曲可以提高效率并有助于避免宏觀經濟失衡。因此，在當前環境下我國有必要對現有的房地產稅收體系進行改革，以更加適應環境的變化，促進房地產行業的健康發展。
（1）居民購房優惠收稅
在金融危機期間，對國民購買商品房可暫免征收稅收，或實行部分（或全額）退稅政策，以更加優惠的稅收政策惠及于全體國民。
（2）二手房營業稅實行差額收稅
現行的對個人購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。這條規定，在市場蕭條時，使得二手房交易雙方處于僵持狀態，所以在這一時期，繼續對二手房交易實行全額征收營業稅對二手房交易起的是阻礙作用。因此建議對二手房銷售的，不管是購買后超過幾年，其營業稅都改全額征收為差額征收的政策，這不僅符合營業稅的立法精神和發展方向，同時也有利于繁榮房地產市場，增加房地產稅收來源。
（3）暫停征收土地增值稅
我國土地增值稅是1993年底開征的，數十年來幾乎流于形式，有名無實，所征收的稅款屈指可數。鑒于房地產企業的土地增值稅已經體現在企業損益之中，而且計算土地增值稅又類似于企業所得稅的所得額，再行征收，就會導致重復征收。更重要的是，土地增值稅征收手續煩鎖，難以做到公平公正，再繼續拖沓下去會影響稅務機關的公信力。因此，在金融危機的大環境下，可以暫停征收土地增值稅。
（4）大膽改革創新，構建符合科學發展觀的稅收征管機制
不管經濟形勢如何變化，但我們要遵循“依法治稅、強化征管”的執法理念，以改革創新的勇氣，積極探索適應新形勢發展要求的稅收征管機制，構建符合經濟發展要求的征管新模式，拓寬稅收職能作用的發揮方式。
論文關鍵詞：金融危機房地產稅收改革
論文摘要：受金融危機的影響，我國房地產市場持續低迷。文章從稅收制度的角度，分析了我國房地產的現狀，并對如何改變房地產市場現狀，提出了若干房地產稅收制度的改革建議。
Abstract:Financialcrisis''''sinfluence,ourcountryrealestatemarketiscontinuedmurky.Thearticlefromthetaxrevenuesystem''''sangle,hasanalyzedourcountryrealestatepresentsituation,andhowtochangetherealestatemarketpresentsituation,putforwardcertainrealestatetaxrevenuesystem''''sreformproposal.
Keywords:Financialcrisisrealestatetaxrevenuereform
參考文獻:
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篇3
關鍵詞:房地產業房地產稅收政策長效機制稅制改革
正確認識房地產業及稅收調控的地位
(一)房地產業健康發展需要擺正位置,堅決扭轉“房地產依賴癥”
房地產業從2003年開始,被確認為國民經濟的支柱產業,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產業的“過度非理性發展”也會產生一系列負面作用,導致一些地方政府不惜違法用地;房地產業的“過度非理性發展”加劇了人口、土地、資源環境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領域的合理消費,不利于擴內需、促消費;地方收入“房地產依賴癥”對其他產業產生資本和土地的擠出效應,使其他產業可能被忽視,因此不利于經濟結構的調整和產業優化升級,加快轉變經濟發展方式必然受到影響;大多數中央調控政策的執行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產的過度依賴讓地方政府既無力建設保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當前宏觀調控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產業的地位,房價一味上漲和房地產業“一枝獨秀”的發展絕不是房地產業健康發展的模式,必須從根本上扭轉這種認識和局面。
(二)房地產稅收調控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調控方式
房地產行業具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產市場調控最重要的手段,而稅收調控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩定的稅收體系更有利于行業的健康發展。
在對房地產市場可以采取的常用調控政策中,稅收調控具有明顯的優勢。因為金融、信貸等政策調控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結構性調整。因此,雖然稅收調控只是作為一種輔助手段,但在房地產調控中的作用也日益重要。就稅收調控而言,現在的問題是:當前房地產業的稅收政策,沒有一項是從房地產市場長期發展的角度出臺的。
對前一階段房地產稅收政策的梳理
(一)2005年以來房地產稅收政策的實施情況
我國的房地產稅收政策從2005年以來大致經歷了以下幾個階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應對房價偏高、增長幅度偏快等現象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應對國際金融危機影響,配合國家的擴內需、保增長、惠民生的指導方針,為鼓勵國民購買住房和扶持房地產企業發展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看,宏觀調控措施盡管產生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達到預期的效果,國內大部分城市房價波動較大,同時在總體上延續著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價又出現過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應稅收政策方面也開始收緊。
(二)2008年以來國家采取的具體房地產稅收政策
2008年3月,為了支持廉租住房和經濟適用房的建設,國家減免廉租房和經濟適用房建設和運行當中涉及的有關稅收。2008年11月,為了減輕個人購房者的負擔,促進個人住房消費,將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統一下調到1%。同時還規定個人住房買賣的時候可以免征印花稅,個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文,規定對住房轉讓環節的營業稅暫定一年實行減免政策。規定個人購買普通住房超過2年(含2年)轉讓免征營業稅;將個人購買普通住房不足2年轉讓的,按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅;個人購買非普通住房不足2年轉讓的,仍按其轉讓收入全額征收營業稅。這次稅收政策調整和原來執行的政策相比,調整了住房轉讓環節營業稅的征免期,同時加大了稅收優惠的力度。通過這次營業稅的政策調整可以降低住房轉讓交易成本,促進二手房市場發展,鼓勵普通住房消費。
2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產稅暫行條例》,消除了內外資企業在房產稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發財稅[2009]157號文,規定自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業稅。這次政策調整把個人購買普通住房后轉讓免征營業稅的時間從2年恢復為先前的5年,體現了政策較以前開始趨緊。
下一階段完善房地產稅收政策的建議
(一)盡早全面開征物業稅,改革現行房地產稅制和土地出讓金制度
開征物業稅主要是完善財稅制度的需要,同時對調節收入分配、優化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產投機也能起到積極的作用。至于調控房價,雖然短期內效果尚待考察,但從長遠來講增加房地產保有階段的稅負、改革現行“土地批租”制度,肯定對房價的合理化和避免過快增長有積極的作用。當務之急是需要認真研究房地產稅制改革的各項現實問題,包括房地產稅的征稅對象和納稅義務人、計稅依據、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時期新舊體制的銜接等具體問題,對這些問題逐一研究解決?？紤]到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業稅。我國的房地產稅收制度必須改革。中國房地產稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經成為制約房地產市場健康發展的重要原因之一。2010年“兩會”期間,有委員提出房地產稅費涉及12種稅,50項費,一套房合計征收62項各種稅費,這也是高房價的原因之一。
(二)調整房屋租賃稅負,大力發展房屋租賃市場
理論上,物業稅的納稅義務人應該是房產的所有人即業主,但業主會不會把此稅轉嫁給租戶?事實上,從香港的情況來看,業主普遍會把物業稅轉嫁到租客身上。租戶除承擔租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現,必須調整房屋租賃時的稅負,降低租賃成本,活躍房屋租賃市場。我國稅法規定個人出租住房要征收六稅一費,不僅稅種多、稅負重,而且在實際征管中偷逃稅款的現象十分嚴重。建議統一稅率,對普通住宅個人住房租賃統一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。
(三)研究開征遺產稅和贈與稅,以配合物業稅的征收
從世界各國財產稅征收的情況來看,大多都會配以完善的遺產稅和贈與稅以使財產稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時贈與或者去世后由子女繼承的房產征收遺產稅,這樣可以有效降低房產的長期收益預期。聯系到我國的實際,如果征收大額的遺產稅,在一定程度上肯定會降低富人購置固定資產的原動機。那么相應就應該能起到降低需求的作用,從而起到影響房價的作用。
參考文獻:
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2.陳真誠.不表態不代表物業稅不會開征.法制日報,2010(2)
篇4
關鍵詞：房地產稅制房地產稅收體系房地產保有
一、國外房地產稅制的特點
各國房地產稅制涉及的稅種貫穿了房地產的生產開發、保有使用和轉移處置等各環節。由于各國的經濟發展水平不同、房地產行業的發展狀況各異，因而各國的房地產稅制無論在課稅體系上，還是在稅制要素設計上都存有一定的差異。但總體來看，各國的房地產稅制還是具有一些共性的。
（一）房地產稅收制度體系完整，且以房地產保有稅類為主
目前，許多國家都建立了比較完整的房地產稅收制度體系，廣義地看，國外房地產稅收體系主要分為三大類：
第一類是房地產保有稅類。房地產保有稅是對擁有房地產所有權的所有人或占有人征收，一般依據房地產的存在形態—土地、房產或房地合一的不動產來設置。在該階段，世界上通行的主要稅種是財產稅，包括一般財產稅和個別財產稅。
一般財產稅是將土地、房屋等不動產和其他各種財產合并在一起，就納稅人某一時點的所有財產課征。美國、英國、荷蘭、瑞典等國都采用這種將房地產歸為一般財產稅課稅的房地產稅制度。
個別財產稅是相對于一般財產稅而言的，它不是將所有的財產捆綁在一起綜合課征，而是按不同財產分別課征。國外對房地產課征的個別財產稅，依征收范圍可分為三類：一是單獨對房屋或土地課征的房屋稅或土地稅。如法國的房屋稅、英國的房屋財產稅等都是僅對房屋課征的。土地稅有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，韓國的綜合土地稅屬地價稅的形式、巴西的農村土地稅則屬于地畝稅的范疇。二是只對土地和房屋合并課征的房地產稅。如墨西哥、波蘭的房地產稅，泰國的住房建筑稅等。三是將房屋、土地和其他固定資產綜合在一起課征的不動產稅。如日本的固定資產稅，芬蘭、加拿大的不動產稅等。
第二類是房地產取得稅類。房地產取得稅是對取得土地、房屋所有權的人課征的稅收，一般根據取得方式而設置稅種，房地產取得的法律事實主要分為原始取得和繼承取得?，F今各國設置的房地產取得稅類的稅種主要包括遺產稅（繼承稅）或贈與稅、登錄稅和印花稅等。如在房地產發生繼承或贈與等無償取得行為時，各國一般要征收遺產稅（繼承稅）或贈與稅，只不過各國選擇的遺產稅征收形式不同，有的采用總遺產稅制模式，有的采用分遺產稅制模式，有的采用混合遺產稅制模式。贈與稅也分為贈與人稅制和受贈人稅制。
第三類是房地產所得稅類。房地產所得稅是對經營、交易房地產的個人或法人，就其所得或增值收益課征的稅收。從稅種來看，主要有公司所得稅、個人所得稅、土地增值稅。如美國、英國、法國等國家，將房地產轉讓所得并入法人或個人的綜合收益，征收公司所得稅或個人所得稅。意大利對房地產轉讓收益直接征收土地增值稅。
各國對房地產稅收設置的三大征收體系，在稅收實踐中相互配合，較好地發揮了稅收對房地產經濟的調節作用。但是，在房地產稅收體系中，各國相對更重視對房地產保有稅類的征收。該環節的房地產稅征收范圍較寬，征稅對象明確，稅率設計合理，因而來自房地產保有稅類的稅收收入占總稅收的比重較高。如英國，來自房地產保有的不動產稅、經營性不動產稅收收入占總稅收的30%左右。將房地產保有環節作為課稅的重點，既可以鼓勵不動產的流動，又能夠刺激土地的經濟供給。與此同時，通過對保有房地產采取較高的稅率，還可以避免業主空置或低效利用其財產，刺激交易活動，從而使房地產各要素達到優化配置，推動房地產市場的發展。
（二）房地產稅制涉及的稅種多屬于地方稅，是地方財政收入的主要來源
各國房地產稅制涉及的稅收種類較多，如土地稅、房屋稅、不動產稅、不動產轉讓稅、登記稅、印花稅、土地增值稅等，稅種設置覆蓋了房地產的保有、取得、轉讓和收益各個環節。從各國的稅收實踐看，凡是實行中央與地方分享稅制的國家，房地產稅收基本劃歸地方，構成地方稅收的主體稅種，而且其主體稅源的地位也比較穩定。如美國的一般財產稅（主要是對房地產征收），從一開始就是州和地方政府的稅收，并構成地方政府財政收入的主要來源，約占全部地方稅收的80%左右。日本的房地產稅收體系中，地價稅、登錄許可稅歸中央政府；不動產取得稅、固定資產稅的一部分歸道府縣；特別土地保有稅、都市企劃稅、固定資產稅歸市町村，房地產稅收基本劃歸地方政府。20世紀90年代后，房地產稅收作為各國地方政府財政收入主體稅源的地位進一步加強。因此，各國政府，尤其是地方政府都十分重視房地產稅收。
（三）稅率形式靈活、稅率水平合理
各國的房地產稅收，在稅率形式上主要是采用比例稅率，不過在對房地產轉讓收益和房地產交易行為課稅時也常采用累進稅率，僅有少數國家采用定額稅率。對于稅率水平的確定，各國通常采用較為靈活的方式，尤其是保有環節的稅收，其稅率既有按法定標準（中央統一制定的稅率標準）設計的，也有地方政府根據本地需要自行決定的具體稅率。一般說來，國家級和州級政府征收的財產稅多依法按固定稅率或按價值的一定百分比來征收，如澳大利亞各州征收的土地稅。美國一般財產稅（包括不動產財產稅）的稅率，由地方政府根據各級預算每年的需要確定，稅率水平并非固定，而是每年都有變化。日本、法國中央政府對地方政府征收的稅率都規定了固定限額或最高限額。與此同時，許多國家對房產和地產設計了不同的稅率，一般是對土地的課稅重于對房產的課稅。這主要是基于兩方面的考慮：一是為體現社會財富公平分配的基本原則，達到地利共享的目的；二是充分發揮土地稅特殊的調控作用，達到保護土地資源、優化土地利用結構、抑制土地投機的目的。
（四）房地產稅計稅依據明確
各國保有環節的房地產稅是房地產稅制體系中的主體內容，大多數國家選擇了以房地產的價值為該環節房地產稅收的計稅依據，也就是以房地產的資本價值或評估價值為基礎。如加拿大、美國、日本等都將土地和建筑物的資本價值納入稅基。英國對包括樓房、公寓、活動房和可供居住用的船只等，以其估定價值為計稅依據。以資本價值或評估價值為核心確定計稅依據的方法，既能夠準確反映納稅人的房地產狀況，又會使房地產稅收收入隨經濟的發展、房地產價值的提高而穩步增加。
（五）房地產稅制內外統一
綜觀國外房地產稅收的發展狀況，各國的房地產稅制都同時適用于內外資企業。
（六）房地產稅法完善，普遍建有財產登記制度和財產評估制度
各國都非常重視房地產稅收的立法，一般都制定了規范、嚴謹可行的房地產稅法體系。如日本制定了幾十個關于房地產方面的法規。同時，相關的稅法條文規定得非常具體、明確，可操作性很強。另外，大多數發達國家和一部分發展中國家還建立了財產登記制度。同時，由于各國對房地產課稅一般都以其評估價值作為計稅依據。評估業在國外發展非常迅速，目前已形成了一套較完善的財產評估體系，如美國1935年成立了房地產評估師協會。
二、對我國的啟示
我國房地產市場正處于培育和調整階段，房地產稅制還存在許多問題。一段時間以來，有關房地產稅制改革的呼聲一直很高，新近又提出征收物業稅，從而將房地產稅制改革的呼聲進一步明朗化。筆者認為，此次擬開征的物業稅，可以理解是進行房地產稅制改革的一個試探，但最后結果如何目前尚不好評價，這是因為物業稅制度本身也有其缺陷。其一，物業稅的指導思想是對房地產所有者征收，即將物業稅作為一種財產稅。而我國目前很多企業、部門、事業單位的產權不清，產權與使用權分離的情況非常嚴重。有很多房屋只有使用權，根本沒有產權，現階段要明晰產權關系尚有相當大的困難。其二，從我國目前的購房狀況看，買房者大多是用于自己居住，“買房出租”作為投資的情況畢竟還是少數。對于買房自住的居民來說，即使居住的房屋升值，通常也不會賣掉房子，征收物業稅等于“居者有其稅”，增加了居民的居住成本。另外，現今個人擁有的房產中，大部分是通過低房價補償方式由公房轉化為私有的，用房改方式轉換成私有產權的住房中，大量住房條件較差，而且擁有這些房產的家庭中，有很多仍屬于較低收入和尚未改變生活質量的，對這些房產和家庭征收物業稅也存在一個公平問題。其三，一般說來，物業增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身隨著使用年限的增加，維修成本逐漸上漲，建筑物有可能貶值。而我國目前實行的是土地國有制，一般的物業只有幾十年的土地使用權，期滿后國家可以無償收回土地或在土地上建房子。因此，有關“物業增值”的說法，是含有水分的。
當前，我國正處在經濟高速發展時期，稅制改革的目的首先要促進經濟的發展，考慮我國現階段的實際，筆者認為，開征物業稅的時機還不成熟，在缺少相應的配套措施，缺乏相關制度來限制物業稅制度本身缺陷的情況下，匆忙出臺物業稅有可能造成新的“制度性不公平”。為此，針對我國房地產稅制存在的問題，應在借鑒國外房地產稅制經驗的基礎上，先進行一系列的改革，而后待時機成熟再適時推出統一的物業稅。目前，應著重做好以下工作：
（一）建立規范、合理的房地產稅收體系，并將房地產保有稅類作為課征的重點
我國現行房地產稅收制度是隨著我國經濟的發展和稅收制度的改革先后頒布實施的，涉及房地產的稅種很多，應逐步對稅種加以規范，構建一個合理的房地產稅收體系，該體系應包括：
1.房地產保有稅類。我國房地產稅制構成的明顯特點是：房地產開發流通環節稅費多、負擔重，房地產保有環節課稅少，負擔輕。如房地產開發、銷售過程中就涉及營業稅、印花稅、房產稅、契稅、城鄉維護建設稅、土地使用稅、耕地占用稅、所得稅等。收費就更多，各地也不相同，多達80～150種。而在房地產保有階段，只有城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅。這種稅制設置不但造成土地閑置、浪費嚴重，而且在進入流通時由于土地承受過高的稅負，造成大量的土地隱形交易，偷逃稅現象嚴重。
為此，應借鑒國際慣例，以房地產保有環節作為課征的重點，將房地產開發環節的一些稅費，轉移到房地產保有環節征收。
房地產保有稅類可以設置以下稅種：（1）房產稅。即以房產為征稅對象，對房屋產權所有人征收。（2）地價稅。即以土地的評估價值作為計稅依據，向土地的實際占有者征收，取消現行的土地使用稅。（3）空地稅。即以閑置未用的土地為課稅對象，對空地的實際持有人征收。（4）定期土地增值稅。主要是對自用商業性房地產征收。采用規定的稅額標準每年征收。
2.房地產取得稅類。房地產取得稅類的稅種主要應包括契稅和遺產贈與稅。遺產贈與稅對財產擁有人的財產流向有著明顯的導向作用，有利于調節、分配社會財富。
3.房地產收益稅類。房地產收益稅類的稅種主要應包括：（1）法人所得稅。即對法人取得的房地產開發經營收入（指利潤所得）征稅。（2）個人所得稅。即對個人在房地產經營中取得的收入（指利潤所得）征稅。（3）土地轉移增值稅。主要是在土地使用權轉移、房地產買賣時征收。（4）土地租賃增值稅。主要是在土地使用出租、房地產出租時征收。
（二）擴大征收范圍，逐步確立房地產稅收在地方財政收入中的主體地位
借鑒國際慣例，我國房地產稅收的征收范圍應擴大到所有的由國家和集體擁有與控制的房地不動產，包括農村用于種植、放牧和其他農業性活動的土地和房屋，包括城鎮居民擁有的房屋，也包括閑置未用的土地和房屋。當然，在將農村的土地和房屋劃入房產稅的征收范圍后，相應地應降低農業稅的稅負。另外，考慮到房地產稅基非常穩固，稅源充沛，且稅源具有穩定性和持續性的特點，應著手將房地產稅培植為地方稅體系中的主體稅種。
（三）合理確定計稅依據
現行房地產稅涉及的一些稅種的計稅依據既不科學也不合理，計稅依據既有按價值、也有按租金、面積征收。如，按照我國現行房產稅暫行條例規定，房產稅的計稅依據有兩種：一種是以房產賬面原值扣除一定比例后的余值；另一種是房產出租租金收入，凡房屋出租的，房產稅須以租金收入作為計稅依據。土地使用稅則是以土地面積為計稅依據的。從房產稅看，隨著社會生產力的不斷發展，人口的增加，房地產需求日益增長和物價指數的變動，房地產的價格從長期來看，一般會不斷上漲，房產的原值不能代表現實的市場價格。如果仍沿用房產原值作為計稅依據，既不適應經濟發展的要求，不利于公平競爭，也不符合國際慣例。對出租房屋按租金收入作為計稅依據，同一個稅種，有兩種計稅依據，不夠規范，再則租金收入已征收了營業稅，再按租金收入計征房產稅，是重復征稅。而且，租金的確定，也有一定難度。從城鎮土地使用稅看，以占地面積為計稅依據比較陳舊，因為面積不會隨著地產的價格上漲而擴大。如此確定的計稅依據使得房地產收入不能隨房地產增值而增加。因此，改革后的房地產稅應以房地產的評估價值為計稅依據。因為這種計稅方法比原值作為計稅依據合理得多，又是多數國家的一般做法。
（四）靈活設置稅率
在稅率設計上，應借鑒國際上一些國家的經驗，在保證中央一定宏觀調控權的前提下，賦予地方政府一定幅度范圍內的自。在適當考慮地方政府年度預算支出的基礎上，應按照房地產的地理位置和用途規定不同的稅率?？捎芍醒胝幎ㄒ粋€稅率幅度，各省、自治區、直轄市再根據本地區情況和房屋等級確定本地區的稅率，這樣，既可以調節房地產方面由于地理位置不同而產生的級差收入，又能夠根據用途對使用結構不同的房地產實施調節。
另外，還應考慮降低房地產轉移環節的稅率，提高房地產保有環節的稅率，從而有利于將課征重點從房地產流轉環節轉向房地產保有環節，優化稅制結構。
（五）統一內、外資兩套房地產稅制
現行房地產稅收制度采取的是內外有別的政策，僅在房地產保有階段就存在許多差異。如對內資企業和個人的房產征收的是房產稅，對土地征收的是城鎮土地使用稅；對外商投資企業、外國企業和個人的房產征收的是城市房地產稅，涉外企業和個人使用的土地繳納的是土地使用費（或稱場地使用費）。內外兩套房地產稅制在征收范圍、稅率稅費、計征依據方面都存在差異，違背了市場經濟公平競爭原則，增大了稅收征管難度，破壞了法律的嚴肅性和公平性。而且，城市房地產稅是20世紀50年代的產物，房產稅雖然是1986年頒布開征的，但基本內容很多是承襲了城市房地產稅的規定，已有不少內容不適應經濟發展的要求。城鎮土地使用稅暫行條例頒布的時間雖然較晚，但近幾年來，隨著我國房地產業的飛速發展，該條例也已暴露出許多不足，也需加以改革。
建議在房地產保有階段征收統一的房產稅和地價稅，將外資企業和外籍人員也納入統一的房產稅和地價稅的征收范圍中，廢除現行對外資企業和外籍人員征收的城市房地產稅，改城鎮土地使用稅為地價稅，實現房地產稅制的內外統一。
（六）建立健全財產登記制度和財產評估制度
目前，由于我國尚缺乏嚴密的財產登記制度，致使征管資料信息來源不暢，房地產私下交易不予注冊登記的現象相當普遍。而且，我國房地產評估制度剛剛形成，評估機構、評估人員的素質及評估政策法規等，還難以適應稅收征管的需要。為了保證房地產稅收的有效實施，必須建立一套規范化的房地產管理制度，這主要包括：（1）建立房地產產權登記制度。首先，要核查土地，在全國范圍內開展一次土地清查，建立土地臺賬。其次，建立房地產產權登記制度，為稅務部門掌握房地產稅源提供條件和依據。（2）建立房地產評估制度。合理的計稅依據是房地產稅收制度貫徹公平稅負的一個重要內容。隨著我國財稅體制的不斷改革和完善，對房地產的稅收要求逐漸采用以房地產的評估價值來征稅。國務院于1991年頒布了《國有資產評估條例》，并在1994年頒布的《城市房地產管理法》中進一步明確了房地產估價的作用。我國在房地產的評估方面還處于起步階段。從世界范圍來看，凡是實行市場經濟的國家，在對房地產課稅時均以評估價值作為計稅依據，很多國家在稅務機關內部設有相當的人員和機構進行評估工作。為完善我國房地產稅制，提高我國房地產稅的征收管理水平，應該借鑒國際先進做法，建立我國的房地產評估機構和管理制度。制定房地產評稅法規和操作規程，配備評稅或估價專業人員。
參考文獻
（1）李進都《房地產稅收理論與實務》，中國稅務出版社2000年版。
（2）鄧宏乾《國外房地產稅制介紹與借鑒》，中國家庭網2001年7月9日。
篇5
關鍵詞：房地產稅制房地產稅收體系房地產保有
一、國外房地產稅制的特點
各國房地產稅制涉及的稅種貫穿了房地產的生產開發、保有使用和轉移處置等各環節。由于各國的經濟發展水平不同、房地產行業的發展狀況各異，因而各國的房地產稅制無論在課稅體系上，還是在稅制要素設計上都存有一定的差異。但總體來看，各國的房地產稅制還是具有一些共性的。
（一）房地產稅收制度體系完整，且以房地產保有稅類為主
目前，許多國家都建立了比較完整的房地產稅收制度體系，廣義地看，國外房地產稅收體系主要分為三大類：
第一類是房地產保有稅類。房地產保有稅是對擁有房地產所有權的所有人或占有人征收，一般依據房地產的存在形態—土地、房產或房地合一的不動產來設置。在該階段，世界上通行的主要稅種是財產稅，包括一般財產稅和個別財產稅。
一般財產稅是將土地、房屋等不動產和其他各種財產合并在一起，就納稅人某一時點的所有財產課征。美國、英國、荷蘭、瑞典等國都采用這種將房地產歸為一般財產稅課稅的房地產稅制度。
個別財產稅是相對于一般財產稅而言的，它不是將所有的財產捆綁在一起綜合課征，而是按不同財產分別課征。國外對房地產課征的個別財產稅，依征收范圍可分為三類：一是單獨對房屋或土地課征的房屋稅或土地稅。如法國的房屋稅、英國的房屋財產稅等都是僅對房屋課征的。土地稅有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，韓國的綜合土地稅屬地價稅的形式、巴西的農村土地稅則屬于地畝稅的范疇。二是只對土地和房屋合并課征的房地產稅。如墨西哥、波蘭的房地產稅，泰國的住房建筑稅等。三是將房屋、土地和其他固定資產綜合在一起課征的不動產稅。如日本的固定資產稅，芬蘭、加拿大的不動產稅等。
第二類是房地產取得稅類。房地產取得稅是對取得土地、房屋所有權的人課征的稅收，一般根據取得方式而設置稅種，房地產取得的法律事實主要分為原始取得和繼承取得?，F今各國設置的房地產取得稅類的稅種主要包括遺產稅（繼承稅）或贈與稅、登錄稅和印花稅等。如在房地產發生繼承或贈與等無償取得行為時，各國一般要征收遺產稅（繼承稅）或贈與稅，只不過各國選擇的遺產稅征收形式不同，有的采用總遺產稅制模式，有的采用分遺產稅制模式，有的采用混合遺產稅制模式。贈與稅也分為贈與人稅制和受贈人稅制。
第三類是房地產所得稅類。房地產所得稅是對經營、交易房地產的個人或法人，就其所得或增值收益課征的稅收。從稅種來看，主要有公司所得稅、個人所得稅、土地增值稅。如美國、英國、法國等國家，將房地產轉讓所得并入法人或個人的綜合收益，征收公司所得稅或個人所得稅。意大利對房地產轉讓收益直接征收土地增值稅。
各國對房地產稅收設置的三大征收體系，在稅收實踐中相互配合，較好地發揮了稅收對房地產經濟的調節作用。但是，在房地產稅收體系中，各國相對更重視對房地產保有稅類的征收。該環節的房地產稅征收范圍較寬，征稅對象明確，稅率設計合理，因而來自房地產保有稅類的稅收收入占總稅收的比重較高。如英國，來自房地產保有的不動產稅、經營性不動產稅收收入占總稅收的30%左右。將房地產保有環節作為課稅的重點，既可以鼓勵不動產的流動，又能夠刺激土地的經濟供給。與此同時，通過對保有房地產采取較高的稅率，還可以避免業主空置或低效利用其財產，刺激交易活動，從而使房地產各要素達到優化配置，推動房地產市場的發展。
（二）房地產稅制涉及的稅種多屬于地方稅，是地方財政收入的主要來源
各國房地產稅制涉及的稅收種類較多，如土地稅、房屋稅、不動產稅、不動產轉讓稅、登記稅、印花稅、土地增值稅等，稅種設置覆蓋了房地產的保有、取得、轉讓和收益各個環節。從各國的稅收實踐看，凡是實行中央與地方分享稅制的國家，房地產稅收基本劃歸地方，構成地方稅收的主體稅種，而且其主體稅源的地位也比較穩定。如美國的一般財產稅（主要是對房地產征收），從一開始就是州和地方政府的稅收，并構成地方政府財政收入的主要來源，約占全部地方稅收的80%左右。日本的房地產稅收體系中，地價稅、登錄許可稅歸中央政府；不動產取得稅、固定資產稅的一部分歸道府縣；特別土地保有稅、都市企劃稅、固定資產稅歸市町村，房地產稅收基本劃歸地方政府。20世紀90年代后，房地產稅收作為各國地方政府財政收入主體稅源的地位進一步加強。因此，各國政府，尤其是地方政府都十分重視房地產稅收。
（三）稅率形式靈活、稅率水平合理
各國的房地產稅收，在稅率形式上主要是采用比例稅率，不過在對房地產轉讓收益和房地產交易行為課稅時也常采用累進稅率，僅有少數國家采用定額稅率。對于稅率水平的確定，各國通常采用較為靈活的方式，尤其是保有環節的稅收，其稅率既有按法定標準（中央統一制定的稅率標準）設計的，也有地方政府根據本地需要自行決定的具體稅率。一般說來，國家級和州級政府征收的財產稅多依法按固定稅率或按價值的一定百分比來征收，如澳大利亞各州征收的土地稅。美國一般財產稅（包括不動產財產稅）的稅率，由地方政府根據各級預算每年的需要確定，稅率水平并非固定，而是每年都有變化。日本、法國中央政府對地方政府征收的稅率都規定了固定限額或最高限額。與此同時，許多國家對房產和地產設計了不同的稅率，一般是對土地的課稅重于對房產的課稅。這主要是基于兩方面的考慮：一是為體現社會財富公平分配的基本原則，達到地利共享的目的；二是充分發揮土地稅特殊的調控作用，達到保護土地資源、優化土地利用結構、抑制土地投機的目的。
（四）房地產稅計稅依據明確
各國保有環節的房地產稅是房地產稅制體系中的主體內容，大多數國家選擇了以房地產的價值為該環節房地產稅收的計稅依據，也就是以房地產的資本價值或評估價值為基礎。如加拿大、美國、日本等都將土地和建筑物的資本價值納入稅基。英國對包括樓房、公寓、活動房和可供居住用的船只等，以其估定價值為計稅依據。以資本價值或評估價值為核心確定計稅依據的方法，既能夠準確反映納稅人的房地產狀況，又會使房地產稅收收入隨經濟的發展、房地產價值的提高而穩步增加。
（五）房地產稅制內外統一
綜觀國外房地產稅收的發展狀況，各國的房地產稅制都同時適用于內外資企業。
（六）房地產稅法完善，普遍建有財產登記制度和財產評估制度
各國都非常重視房地產稅收的立法，一般都制定了規范、嚴謹可行的房地產稅法體系。如日本制定了幾十個關于房地產方面的法規。同時，相關的稅法條文規定得非常具體、明確，可操作性很強。另外，大多數發達國家和一部分發展中國家還建立了財產登記制度。同時，由于各國對房地產課稅一般都以其評估價值作為計稅依據。評估業在國外發展非常迅速，目前已形成了一套較完善的財產評估體系，如美國1935年成立了房地產評估師協會。
二、對我國的啟示
我國房地產市場正處于培育和調整階段，房地產稅制還存在許多問題。一段時間以來，有關房地產稅制改革的呼聲一直很高，新近又提出征收物業稅，從而將房地產稅制改革的呼聲進一步明朗化。筆者認為，此次擬開征的物業稅，可以理解是進行房地產稅制改革的一個試探，但最后結果如何目前尚不好評價，這是因為物業稅制度本身也有其缺陷。其一，物業稅的指導思想是對房地產所有者征收，即將物業稅作為一種財產稅。而我國目前很多企業、部門、事業單位的產權不清，產權與使用權分離的情況非常嚴重。有很多房屋只有使用權，根本沒有產權，現階段要明晰產權關系尚有相當大的困難。其二，從我國目前的購房狀況看，買房者大多是用于自己居住，“買房出租”作為投資的情況畢竟還是少數。對于買房自住的居民來說，即使居住的房屋升值，通常也不會賣掉房子，征收物業稅等于“居者有其稅”，增加了居民的居住成本。另外，現今個人擁有的房產中，大部分是通過低房價補償方式由公房轉化為私有的，用房改方式轉換成私有產權的住房中，大量住房條件較差，而且擁有這些房產的家庭中，有很多仍屬于較低收入和尚未改變生活質量的，對這些房產和家庭征收物業稅也存在一個公平問題。其三，一般說來，物業增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身隨著使用年限的增加，維修成本逐漸上漲，建筑物有可能貶值。而我國目前實行的是土地國有制，一般的物業只有幾十年的土地使用權，期滿后國家可以無償收回土地或在土地上建房子。因此，有關“物業增值”的說法，是含有水分的。
當前，我國正處在經濟高速發展時期，稅制改革的目的首先要促進經濟的發展，考慮我國現階段的實際，筆者認為，開征物業稅的時機還不成熟，在缺少相應的配套措施，缺乏相關制度來限制物業稅制度本身缺陷的情況下，匆忙出臺物業稅有可能造成新的“制度性不公平”。為此，針對我國房地產稅制存在的問題，應在借鑒國外房地產稅制經驗的基礎上，先進行一系列的改革，而后待時機成熟再適時推出統一的物業稅。目前，應著重做好以下工作：
（一）建立規范、合理的房地產稅收體系，并將房地產保有稅類作為課征的重點
我國現行房地產稅收制度是隨著我國經濟的發展和稅收制度的改革先后頒布實施的，涉及房地產的稅種很多，應逐步對稅種加以規范，構建一個合理的房地產稅收體系，該體系應包括：
1.房地產保有稅類。我國房地產稅制構成的明顯特點是：房地產開發流通環節稅費多、負擔重，房地產保有環節課稅少，負擔輕。如房地產開發、銷售過程中就涉及營業稅、印花稅、房產稅、契稅、城鄉維護建設稅、土地使用稅、耕地占用稅、所得稅等。收費就更多，各地也不相同，多達80～150種。而在房地產保有階段，只有城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅。這種稅制設置不但造成土地閑置、浪費嚴重，而且在進入流通時由于土地承受過高的稅負，造成大量的土地隱形交易，偷逃稅現象嚴重。
為此，應借鑒國際慣例，以房地產保有環節作為課征的重點，將房地產開發環節的一些稅費，轉移到房地產保有環節征收。
房地產保有稅類可以設置以下稅種：（1）房產稅。即以房產為征稅對象，對房屋產權所有人征收。（2）地價稅。即以土地的評估價值作為計稅依據，向土地的實際占有者征收，取消現行的土地使用稅。（3）空地稅。即以閑置未用的土地為課稅對象，對空地的實際持有人征收。（4）定期土地增值稅。主要是對自用商業性房地產征收。采用規定的稅額標準每年征收。
2.房地產取得稅類。房地產取得稅類的稅種主要應包括契稅和遺產贈與稅。遺產贈與稅對財產擁有人的財產流向有著明顯的導向作用，有利于調節、分配社會財富。
3.房地產收益稅類。房地產收益稅類的稅種主要應包括：（1）法人所得稅。即對法人取得的房地產開發經營收入（指利潤所得）征稅。（2）個人所得稅。即對個人在房地產經營中取得的收入（指利潤所得）征稅。（3）土地轉移增值稅。主要是在土地使用權轉移、房地產買賣時征收。（4）土地租賃增值稅。主要是在土地使用出租、房地產出租時征收。
（二）擴大征收范圍，逐步確立房地產稅收在地方財政收入中的主體地位
借鑒國際慣例，我國房地產稅收的征收范圍應擴大到所有的由國家和集體擁有與控制的房地不動產，包括農村用于種植、放牧和其他農業性活動的土地和房屋，包括城鎮居民擁有的房屋，也包括閑置未用的土地和房屋。當然，在將農村的土地和房屋劃入房產稅的征收范圍后，相應地應降低農業稅的稅負。另外，考慮到房地產稅基非常穩固，稅源充沛，且稅源具有穩定性和持續性的特點，應著手將房地產稅培植為地方稅體系中的主體稅種。
（三）合理確定計稅依據
現行房地產稅涉及的一些稅種的計稅依據既不科學也不合理，計稅依據既有按價值、也有按租金、面積征收。如，按照我國現行房產稅暫行條例規定，房產稅的計稅依據有兩種：一種是以房產賬面原值扣除一定比例后的余值；另一種是房產出租租金收入，凡房屋出租的，房產稅須以租金收入作為計稅依據。土地使用稅則是以土地面積為計稅依據的。從房產稅看，隨著社會生產力的不斷發展，人口的增加，房地產需求日益增長和物價指數的變動，房地產的價格從長期來看，一般會不斷上漲，房產的原值不能代表現實的市場價格。如果仍沿用房產原值作為計稅依據，既不適應經濟發展的要求，不利于公平競爭，也不符合國際慣例。對出租房屋按租金收入作為計稅依據，同一個稅種，有兩種計稅依據，不夠規范，再則租金收入已征收了營業稅，再按租金收入計征房產稅，是重復征稅。而且，租金的確定，也有一定難度。從城鎮土地使用稅看，以占地面積為計稅依據比較陳舊，因為面積不會隨著地產的價格上漲而擴大。如此確定的計稅依據使得房地產收入不能隨房地產增值而增加。因此，改革后的房地產稅應以房地產的評估價值為計稅依據。因為這種計稅方法比原值作為計稅依據合理得多，又是多數國家的一般做法。
（四）靈活設置稅率
在稅率設計上，應借鑒國際上一些國家的經驗，在保證中央一定宏觀調控權的前提下，賦予地方政府一定幅度范圍內的自。在適當考慮地方政府年度預算支出的基礎上，應按照房地產的地理位置和用途規定不同的稅率。可由中央政府規定一個稅率幅度，各省、自治區、直轄市再根據本地區情況和房屋等級確定本地區的稅率，這樣，既可以調節房地產方面由于地理位置不同而產生的級差收入，又能夠根據用途對使用結構不同的房地產實施調節。
另外，還應考慮降低房地產轉移環節的稅率，提高房地產保有環節的稅率，從而有利于將課征重點從房地產流轉環節轉向房地產保有環節，優化稅制結構。
（五）統一內、外資兩套房地產稅制
現行房地產稅收制度采取的是內外有別的政策，僅在房地產保有階段就存在許多差異。如對內資企業和個人的房產征收的是房產稅，對土地征收的是城鎮土地使用稅；對外商投資企業、外國企業和個人的房產征收的是城市房地產稅，涉外企業和個人使用的土地繳納的是土地使用費（或稱場地使用費）。內外兩套房地產稅制在征收范圍、稅率稅費、計征依據方面都存在差異，違背了市場經濟公平競爭原則，增大了稅收征管難度，破壞了法律的嚴肅性和公平性。而且，城市房地產稅是20世紀50年代的產物，房產稅雖然是1986年頒布開征的，但基本內容很多是承襲了城市房地產稅的規定，已有不少內容不適應經濟發展的要求。城鎮土地使用稅暫行條例頒布的時間雖然較晚，但近幾年來，隨著我國房地產業的飛速發展，該條例也已暴露出許多不足，也需加以改革。
建議在房地產保有階段征收統一的房產稅和地價稅，將外資企業和外籍人員也納入統一的房產稅和地價稅的征收范圍中，廢除現行對外資企業和外籍人員征收的城市房地產稅，改城鎮土地使用稅為地價稅，實現房地產稅制的內外統一。
（六）建立健全財產登記制度和財產評估制度
目前，由于我國尚缺乏嚴密的財產登記制度，致使征管資料信息來源不暢，房地產私下交易不予注冊登記的現象相當普遍。而且，我國房地產評估制度剛剛形成，評估機構、評估人員的素質及評估政策法規等，還難以適應稅收征管的需要。為了保證房地產稅收的有效實施，必須建立一套規范化的房地產管理制度，這主要包括：（1）建立房地產產權登記制度。首先，要核查土地，在全國范圍內開展一次土地清查，建立土地臺賬。其次，建立房地產產權登記制度，為稅務部門掌握房地產稅源提供條件和依據。（2）建立房地產評估制度。合理的計稅依據是房地產稅收制度貫徹公平稅負的一個重要內容。隨著我國財稅體制的不斷改革和完善，對房地產的稅收要求逐漸采用以房地產的評估價值來征稅。國務院于1991年頒布了《國有資產評估條例》，并在1994年頒布的《城市房地產管理法》中進一步明確了房地產估價的作用。我國在房地產的評估方面還處于起步階段。從世界范圍來看，凡是實行市場經濟的國家，在對房地產課稅時均以評估價值作為計稅依據，很多國家在稅務機關內部設有相當的人員和機構進行評估工作。為完善我國房地產稅制，提高我國房地產稅的征收管理水平，應該借鑒國際先進做法，建立我國的房地產評估機構和管理制度。制定房地產評稅法規和操作規程，配備評稅或估價專業人員。
參考文獻
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（2）鄧宏乾《國外房地產稅制介紹與借鑒》，中國家庭網2001年7月9日。
篇6
關鍵詞：水產養殖技術；措施
一、我國水產養殖現狀
1、缺乏科學的水產養殖
目前我國水產養殖的數量及面積正在不斷增加，但漁民的專業養魚水平卻不高，亂用、濫用藥物的現象還常有發生。漁民安全用藥的意識過于淡薄，政府部門對此的監督和指導較少，導致不規范的行為不斷出現。在用藥的過程中，漁民對藥物的用途和藥性沒有進行了解，甚至不看說明書，對藥物的劑量、給藥方式、用藥部位等模糊不清。加之平時不注意魚病的預防，魚類一旦發病，局面就變得非常難以控制。
2、技術水平有待提高
我國漁藥發展起步較晚經驗不足，且從事專門研究的人才匱乏，缺乏最基礎的理論研究。而魚藥的生產沒有專門的機構，多是順帶著生產。由于缺少研究和實踐上具體的數據，很多藥物在應用過程中存在著很多風險，如毒副作用大、效果差、藥物殘留等問題。
二、國內外高密度水產養殖技術研究和發展的概況
由于改革開放政策，實現了我國水產業的巨大發展，我國水產業在國際上已取得了舉世矚目的成就，并且對國際水產養殖技術研究和發展上起到了強大的促進作用。
中國漁業類型由捕撈業為主向養殖業為主的轉變已率先完成了。隨著科技和經濟的不斷發展，高科技新興養殖行業開始崛起，其中高密度水產養殖就是一個剛興起的科技水產養殖行業，我國由于改革開放的促進，我國的高密度水產養殖技術已站在了世界的前列。
我國漁業之所以能取得如此巨大的成就，一個重要的因素是科技、經濟進步對水產養殖業發展的重要推動作用。主要體現在以下幾方面：
（1）極大地拓展了水產養殖的生產領域。
（2）大幅度提高了水域利用率和勞動生產率。
（3）提高了增強了開發新資源、新品種的能力。
（4）高度促進了漁業生產方式的變革。
三、水產養殖技術問題探究
1、適宜魚類生長的環境
（1）加注新水來調節水質
水是魚類生活的載體，水質的好壞是水產養殖中的關鍵問題。水質調節的常規方法主要有適當施肥和加注新水。
調節水質最有效的主要措施是加注新水。在生長旺季（6～9月份）每隔7～10天要加一次新水；早春與晚秋則每隔10～15天加一次。具體情況也要根據水池及所養殖魚類的實際情況來確定。
（2）沖水壓制或藥物殺滅的方法來調節水質
池塘中浮游生物過多時就威脅到池塘的氧平衡。此時就要采取沖水壓制或藥物殺滅的方法來解決。大量沖水對水蚤數量有非常明顯的效果。潑灑不同濃度的敵百蟲可以選擇性的殺滅各種浮游動物，效果非常明顯。對于池水中過多的藍藻，可以全池潑灑硫酸銅。但由于硫酸銅對魚類有很大的毒性，因而在不得已使用后，要立即大換水，即換掉池水的1/2～2/3。
3）化學方法改良水質
在池水中施放一些化學藥劑，能夠達到改良水質的目的。如生石灰能夠調整池水的PH值及增大水的硬度，且生石灰法價格優廉、用法簡單，是目前最為實用的一種方法。除此之外，用于改良水質的生氧劑還有二硫酸銨、過氧化鈣等。
（4）水位的控制
水是魚類的必要生存環境，對于水產養殖中水的相關問題的研究是保證水產養殖順利進行的必要舉措。水位的控制在很大程度上影響魚類的生長還有一些浮游生物的生長，適和的水位可以減少魚類與魚類、魚類與浮游生物之間的競爭，適當的水位還可以使魚類與浮游生物能夠充分地利用水里的各種資源?？傊?，一定要保證水環境的生態平衡，保證能夠形成簡單的食物鏈。
四、挑選魚種及最佳的生長密度
（1）選擇優質魚種
魚類能夠成長為健康成魚的前提是要選擇優良的魚種。優質魚種具有生長快、成活率高、病害少的特點。在選種時要注意魚種的來源。提倡由自己或附近的池塘進行培育的方法。這樣既能夠生產自己所需的魚種，又能在品種搭配、數量和規格上靈活選擇。放魚種時要選擇晴天進行，放魚時操作要輕柔、細心，不能將魚體弄傷，避免魚病的發生。
（2）魚最佳的生長密度
池塘在一定條件下所最多能飼養魚的總重量是有限制的，即魚栽力。因而要把握好最合理的飼養密度。若存塘魚重量達到魚栽力時，魚就會停止生長并出現養殖事故，造成產量上的損失。因此在魚類飼養時要根據池塘條件、放養品種、管理措施和水平等掌握好魚類飼養的密度。
（3）魚食的挑選與投放時間
我國目前魚類養殖的餌料主要有兩種，分別是人工生產顆粒飼料和經施肥而培養出來的天然餌料。
在進行餌料的投放時，一般對已經養過魚的塘口，可以根據以往經驗大致確定全年的飼料用量。對于初次養魚或條件發生較大變動的養過魚的池塘，全年飼料的用量需要通過計算來確定。
（4）防治魚得病及傳染
魚類養殖是否能夠達到高產，與魚類是否得病及病情的傳染程度有很大的關系。因而魚類養殖時務必注意魚病的防治。魚病防治主要有清塘、魚種消毒及合理放養三個基礎工作。清塘可以首選生石灰清塘法，這種方法更為經濟實用。其次為漂白粉清塘法，清塘時操作人員務必注意做好防護措施，順風潑灑。魚體消毒通常使用食鹽水、漂白粉、硫酸銅和敵百蟲的方法。
做好魚病的防治工作殺蟲是必不可少的。殺蟲后要進行水質調控、適時消毒并采用科學喂養措施，這樣在較為正常的條件下，可以實現魚類疾病發病率很低甚至不發病。
魚病的防治重點在于調水。調水工作主要有調水、改底、肥水和抗應激。而調水的重點在于增氧、改底和保持水質穩定。池中氧含量的增加，一方面要補充溶氧，一方面還要減少耗氧量。
五、我國高密度水產養殖業的發展及展望
根據對我國資源現狀的分析，進一步擴大發展我國水產養殖業生產具有相當大的潛力。但有很多新情況、新問題，這些問題主要表現在：漁業水域生態環境遭到嚴重破壞并不斷化，不健全的病害防治體系；不完善的水產養殖種苗培育體系，不合理的養殖品種結構；漁業基礎設施薄弱，以及不夠完善的產前、產中、產后諸環節的產業鏈結構。就是這些問題，對我國漁業的進一步發展起到了極大地制約作用，更是水產養殖科技工作的不懈努力方向。針對以上問題，高密度水產養殖技術便是順應時代的必然產物，是水產業的發展趨勢。下面是就高密度水產養殖的發展趨勢的幾點分析：
（1）注重改善養殖生態環境，發展健康養殖，提高養殖效率
（2）進一步優化養殖品種結構，加強優良品種開發利用
（3）不斷加強水生生物營養與飼料研究，普及高效配合飼料的使用
（4）積極開發技術設施養殖，發展高效養殖業并向智能化方向轉變
綜上所述，通過對水產養殖的研究，發現我國的養殖技術水平比較低，在水產養殖過程中，漁民的養魚水平不高，還有不能有效地預防魚病等問題?？茖W的養魚方法對于水產養殖來說是必要的，而且必須按照規定的標準進行飼養，一般要對水質進行調節，水質的調節方法有常規的、沖水壓制或藥物殺滅調節浮游生物的數量、化學方法調節水質等，其中最有效的措施就是加注新水。還有魚種的選擇和飼養密度的設置也是非常重要的，注意選種的來源，提倡自己培育；注意飼養密度可以避免發生養殖事故，魚食的選擇與投放時間也是有講究的，要按照標準進行選擇與投放。能否做好魚病的預防工作關系到魚類養殖能否達到高產，預防工作主要有池塘、魚種的消毒和魚的合理放養。
參考文獻 ：
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關鍵詞：稅負理論；房產稅；影響
一、研究背景與意義
（一）研究背景
近年來，我國房地產行業發展十分迅速，房地產市場正處于一個快速發展的階段。但是，應當看到，在房地產市場的發展過程中，也存在著一些問題。比如，房屋價格上漲過快，并且普遍偏高；在房地產市場中，存在著炒作現象和投機行為；商品房建設結構不夠合理，不能滿足民眾住房需求；房地產市場秩序比較混亂。這些問題的存在，影響著社會公平和穩定，已引起各級政府的高度重視。
房產稅是政府對單位和個人擁有的房地產征收的稅收，能夠對房地產市場起到調控作用。征收房產稅，不僅能夠增加地方政府的財政收入，而且能夠引導房地產資源的合理配置，促進社會財富的公平分配。同時，對房價的過快增長也有一定的約束作用。政府陸續出臺了一系列房產稅收政策，以穩定房價、引導資源配置和調節收入分配。上海市和重慶市出臺了房產稅實施細則，進行房產稅的試點改革。
從稅制建設的角度看，我國目前的房產稅收制度并不完善。在房地產開發轉讓環節和出租環節，稅收負擔較重；在房地產保有環節，稅收負擔較輕。房產稅的計稅依據和稅額標準也不夠合理，不適應房地產市場發展的需要，亟待改革?；谶@種背景，有必要對房產稅收進行系統研究。
（二）研究意義
房產稅改革是我國稅制改革的一項重要內容。研究稅制改革，就要弄清楚各種稅的歸宿與效應問題。稅收歸宿是稅收負擔的最終落腳點。研究房產稅的歸宿問題，就是研究房產稅最終到底是由誰負擔的問題。對于政府來說，弄清楚稅收是由誰承擔的，有助于建立合理有效的稅收制度。因此，研究房產稅的歸宿問題，對于房產稅改革具有重大的理論意義。稅收效應是稅收對經濟、社會以及各經濟主體所產生的影響，即稅收政策的實施結果。研究房產稅的效應問題，就是研究房產稅對經濟發展、社會穩定以及經濟社會中各主體所產生的影響。征收房產稅可能會抑制房價，對資源配置和收入分配起到調節作用。但是，也有可能達不到理想的效果。因此，研究房產稅所產生的效應問題，有助于認清房產稅的影響，建立合理的房產稅收制度。
可以說，通過房產稅的歸宿與效應問題的分析，不僅可以評價房產稅收政策是否合理、科學，而且可以為深化房產稅改革提供理論支撐。指導房產稅改革，防止房產稅改革走偏。因此，研究房產稅的歸宿與效應問題，不僅具有重要的學術價值，也具有重大的現實意義。
二、國內外文獻綜述
（一）國外文獻綜述
房地產稅（房產稅）的征收在世界各國有著悠久的歷史，國外學者很早就開始對房產稅展開了研究，至今國外關于房產稅的文獻已不僅僅局限于稅制，其涉及面非常廣，包括了經濟、社會的方方面面。
Mieszkowshi（1972）通過調整 Harberger（1962）的關于稅負歸宿一般均衡模型，將其運用于研究房地產稅的問題，他把整個經濟中所有的行政區域按稅收的高低劃分為高稅收以及低稅收地區。通過在高稅收地區征收高房地產稅，這將會促使該地區資本的流出，進而就降低了土地和勞動力等生產要素的回報率，由此最終將提高房地產以及一般商品的價格；而通過在低稅收地區征收低房地產稅，將會促使該地區的資本流入，從而改善了該地區所有生產要素的組合比例，從而提高了生產要素的回報率，同時就降低了生產成本，這將最終降低房地產以及一般商品的價格。Capozza （1989）研究美國的稅制改革對住宅價格和住宅融資的影響，研究結果表明廢除財產稅將會使美國住宅價格平均下降 5%左右，而再取消抵押貸款利息將會使住宅價格再下降 12%左右。Noord（2005）等學者也都得出了比較近似的結論。
從上述文獻可以看出，目前國外學者對房地產稅與房價關系的進行了較多探討，這些研究對我國學者研究國內房產稅改革提供了許多幫助，非常值得我們去借鑒。
（二）國內文獻綜述
我國學者也對房地產稅與住宅價格之間的關系作了一些有益的探討，對于房地產稅收改革對住宅價格走勢的影響，理論屆可謂眾說紛紜，莫衷一是。主要說來有三種觀點：一種是認為實行房產稅改革能夠很好的抑制房價；另一種是房產稅的改革與否對房價的影響不大；而還有一種觀點認為房產稅改革對房價既有積極的影響也有消極的影響。
1、房產稅對房價的抑制作用
肖穎君、婁愛花（2011）認為不在房地產的保有環節征稅，一方面導致開發商在不用承擔稅收成本的情況下大量囤房囤地，等待房價上漲后出售，不利于實現房產稅調節房地產市場運轉的功能；另一方面由于房屋的持有成本較低，不利于促進個人閑置房屋的有效利用，這種閑置房屋進一步加劇供給的不平衡。
2、房產稅改革對房價既有積極的影響也有消極的影響
夏商末（2011）指出房產稅能否影響房價取決于許多因素，最終結果是導致房價下跌還是房價進一步上升均有可能發生?？偨Y為兩個觀點：一個是貨物稅觀點，認為房產稅是對土地和房屋建筑物課征的一種貨物稅，其稅負機理與貨物稅相同，取決于相關的供求曲線形狀，即房屋的需求和供給彈性；另一個是資本稅觀點認為，因為房屋不僅是可升值或可獲得收益的資本，因此，房產稅本質上是對房地產資本課征的部分要素稅，這種要素稅的效應是導致房地產資本價格上升還是下降取決于被課稅部門的產業形態，最終歸宿取決于生產組織方式即勞動密集或資本密集程度、消費者需求價格彈性以及各種生產要素的流動程度。
3、房產稅的改革與否對房價的影響不大
賈康（2012）針對我國稅制中直接稅比重過低、地方稅體系不成型、國民經濟結構中房地產調控需要體現治本水準及收入分配需要有效抑制差距擴大這四個突出問題，闡述了住房保有環節征稅對房地產領域產生的調節作用。由于不動產（房地產）的相關調節原理是尋求一個供需狀態平衡，保有環節征稅，使得需求沉穩收斂，同時有效供給增加，總體的供需情況趨于平衡、沉穩、健康。
近年來國內外學者對房地產稅與住宅價格關系的進行了較多探討，對于房產稅的征收對住宅價格走勢的判斷之所以會出現如此迥異的判斷結果，主要原因在于：一是因為對房地產稅對房產市場運行的影響分析得不夠全面；二是是因為沒有從動態演變的角度去進行更深入的研究。但是這些研究成果對利用房地產稅調控住宅產價格波動實踐還是起到了一定的指導作用。但由于研究方法使用及相關基礎數據相對缺乏，學術界尤其是國內學術界對房產稅與房產價格關系進行深入探討的文獻并不多，缺乏對房產稅對住宅影響的深入理論分析和實證探討，因此，現有研究在理論和經驗研究上尚有進一步深入探討的可能與必要，至少可以從以下2個方面對房地產稅對房價影響作進一步研究：一是房產稅對房產價格的影響機理；二是我國房產稅對房產價格影響的實證分析。（作者單位：河北經貿大學）
參考文獻
篇8
【關鍵詞】房地產開發企業稅收負擔納稅財務運作
一、我國房地產企業整體稅負情況分析
房地產開發銷售公司所涉及的稅種主要有契稅、耕地占用稅、流轉稅及各種附加費、土地增值稅、企業所得稅及印花稅。其中,在房地產投資開發環節,國有土地使用權出讓受讓方必須繳納3%-5%的契稅,同時取得土地若為集體土地則還需一次性繳納耕地占用稅;在房地產的轉讓環節,房地產轉讓方要按轉讓土地使用權和房地產營業額的5%征收營業稅;按實繳的營業稅稅額征收7%、5%、1%不等的城市維護建設稅和3%的教育費附加;按產權轉移書據所載金額的0.05%征收印花稅;在房地產收益環節,轉讓方要按轉讓房地產增值程度征收30%-60%的四級超額累進稅率的土地增值稅;自2008年起按轉讓房地產的收入減去準予扣除的項目后的余額征收25%的企業所得稅,在此之前所得稅率為33%;在房地產取得環節,受讓方需繳納契稅和印花稅,契稅一般按成交價格的3%-5%征收,印花稅按產權轉移書據所載金額的0.05%征收。
以下以2002-2006年房地產開發銷售類上市公司財務報表數據和2002-2006年中國稅務年鑒相關稅種數據為基礎。根據2002-2006年房地產上市公司財務數據和證券之星的行業分類,屬于房地產開發銷售的上市公司共44家,去掉上市不足五年及后轉型為房地產開發銷售公司等后,選取其中28家公司進行測算,主要測算三個指標(見表1)。
按照會計核算要求,公司利潤表中主營業務稅金及附加項目反映公司經營主要業務應負擔的營業稅、消費稅、城市維護建設稅、資源稅、土地增值稅和教育費附加等;所得稅項目反映公司按規定從本期損益中扣除的所得稅費用;公司現金流量表中支付的各項稅費項目反映企業按規定支付的各種稅費,包括本期發生并支付的稅費以及本期支付以前各期發生的稅費和預交的稅金。用以上三個指標與主營業務收入對比一定程度可以反映企業的稅收負擔狀況。
從表1可以看出,房地產開發銷售公司稅負呈上升趨勢,主營業務稅金及附加/主營業務收入從2002年的4.24%上升到2006年的7.17%,所得稅/主營業務收入從2002年的3.46%上升到2006年的4.63%。而支付的各項稅費/主營業務收入從2002年14.72%上升到2006年的15.82%。根據2002-2006年《中國稅務年鑒》數據,用房地產業的契稅、營業稅、城市維護建設稅、耕地占用稅、土地增值稅、企業所得稅和外商投資和外國企業所得稅等稅種收入合計數與《中國統計年鑒2006年》房地產開發企業經營總收入之比作為分析本指標,則2001-2005年房地產業的稅負情況如表2所示。
從表2可以看出:經營總收入取自《中國統計年鑒2006》中國歷年房地產開發企業(單位)經營情況統計(1991-2005);2001-2005年的房地產業的營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、外商投資和外國企業所得稅、印花稅、土地增值稅均取自《中國稅務年鑒》2001-2006年度全國稅收收入分稅種分產業(房地產業)收入情況表,契稅用《中國統計年鑒2006》中國歷年房地產開發企業(單位)經營情況統計(1991-2005)中土地轉讓收入的2.5%估算。
近年來全國房地產業的稅負水平逐年上升,由于統計數據原因,有些稅如耕地占用稅未計算在內,契稅是大致推算的,將上述因素考慮在內,房地產企業稅負在12%以上,這個稅負水平遠大于許多行業。
二、房地產開發企業新形勢下的稅收負擔分析
從表1和表2中數據可以看出,2005年和2006年年來房地產稅負增加主要是所得稅、土地增值稅及營業稅及附加增加導致的。這與這兩年的稅收政策是一致的。
篇9
【關鍵詞】房產稅；稅制改革；房價
中圖分類號：F812.42文獻標識碼：A文章編號：1006-0278(2012)02-067-01
針對房價的不斷上漲，國家不斷推出限購令、限貸令等一系列的重拳措施，但因樓市宏觀調控其強烈的行政色彩，屢受各方詬病，房產稅的開征大勢所趨。我國的房地產稅收制度主要包括房產稅制度、契稅制度、印花稅制度和營業稅制度等。我國重慶、上海兩大城市也相繼進行了房產稅的試點。開征房產稅，可以規范不動產的稅收，可以優化個人購房結構，使之更加合理。然而在實際操作中，我國的房產稅開征需要解決以下問題。
一、公平稅賦問題
對于房產稅開征前的房屋和開征后房屋的比較，已經在購買時一次性繳納稅費的房屋，繼續開征房產稅不僅存在重復征稅的問題還有失公平。對于自住房屋和經營性房屋，房產稅的征收必須顧及收入水平，稅負能力的對稱性。以納稅能力的不同衡量，前者自住性住房的購買屬于純支出，后者則是通過對房屋的經營取得相應的利潤，如果兩者按相同稅率征收，則會失去房產稅有效調節社會貧富差距的功能，失去房產稅調節貧富差距的意義。
二、房產稅稅制制定的合理性問題
從房產稅的兩地試點的情況來看，征收范圍過于狹窄，納稅主體僅限于二套以上新購房和高檔別墅等增量房，這部分業主屬于富裕群體，對于稅收缺乏敏感度。這種情況下房產稅具有商品稅的特征，房產稅作為一種財產稅是對社會財富存量的征收。比如上海的規定，房產稅開征前擁有的房產無需納稅，這違背了房產稅征收的宗旨。房產稅的征收到底以土地和房屋合在一起交稅，還是分開交稅；是按照買時原值、租金、余額、面積等交稅，還是按評估值為計稅依據交稅。如何合理的評估房屋的價值，免稅區間如何設定，所有這些問題，在開征前，都必須妥善加以解決。
三、房產稅的征收成本的問題
房產稅是財產稅，它的開征建立在對征收對象房產全面掌握的基礎之上，要實現以家庭為單位認定第二套住房，就需要全國各地的房屋主管部門建立全面、實時和動態的居民個人房產購買和保有情況數據庫。根據國外普遍經驗，房產稅征收是以房產價值為依據征收的，需要對房價進行評估，確定房產的地段、位置，核算出所屬位置的稅率標準。征稅條件必須具備需要良好的土地和建筑物記錄，但在國內，這些房地產登記信息往往是不完整的，評估機構從業人員數量和素質遠遠跟不上市場需求。
雖然國家出臺各種抑制房價過快上漲的政策，但在我國未來住宅市場上，房價仍然面臨持續上漲的壓力，房產稅的征收將起到關鍵的作用，房產稅的征收會帶動投資成本的增加，投資成本的增加會抑制投資性的需求，促使房價理性回歸，實現房價的軟著陸。然而，針對房產稅在我國重慶、上海兩地的試點中所表現出的問題，對房產稅的改革有以下建議與思考。
（一）擴大征稅范圍，實行統一的計稅依據
目前，從試點情況看房產稅征稅范圍比較狹窄，僅限于城市、縣城、建制鎮和工礦區。但是，伴隨農村城鎮化進程的加快，完全應該將農村的非農用生產經營化用房和企業化的事業單位納入房產稅的征稅范圍。我國應借鑒國外的經驗，將實質上已經符合征稅條件的房產納入征稅范圍。實行統一的計稅依據，現階段我國房產稅的計稅依據主要是房屋余值，但房產余值并不反應房產目前的市場價值，更何況針對同一房產使用兩種計稅依據會造成稅負不公。因此，將計稅依據統一改為房屋的評估價值或者現值較為合理，評估時應依據房屋的用途、地理位置、使用年限等因素并借助技術手段，公正、合理地對房屋價值作出評估。
（二）明確改革目標，建立合理稅率體系
房產稅的改革目的是為了抑制需求，影響供求關系從而調節房價，它的最終目的是完善我國的稅收制度。所以必須從完善稅收體系的宏觀角度來設計房產稅。建立合理的，符合我國國情的稅率體系。我們不僅要借鑒國外一些國家在房產稅上兼顧社會公平的經驗，又要吸取海外一些國家房產稅率缺乏彈性，導致稅收無法跟上社會進步的教訓，建議在我國未來住宅市場上，可以采取有差別的浮動稅率體制。
（三）降低稅收成本，建立房產信息數據庫
建立以云計算、云服務為基礎的龐大房產信息共享庫。記錄從土地拍賣到誰購得房子、以及房屋的轉手和買賣，可以為房產稅的征收帶來高效率和可靠的依據，有了完整而準確的房產信息數據，才有條件去執行有差別的浮動稅率體制。從目前技術角度分析，建立全國統一的房產信息共享庫是完全可行的，關鍵是要在制度上、流程上為房產信息共享庫掃清障礙。
（四）完善房產稅的相關配套政策，建立價格評估制度和稅收征收監管制度。
為保證房產稅的有效征收，需要設立健全不以營利性為目的的官方房地產估價機構來評估房產的價格。確定評估標準，公布評估方案，建立獨立運作的監管機構，對稅收征收進行監管，以避免出現逃稅、漏稅現象的發生。
參考文獻：
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篇10
一、銷售收款環節的稅收籌劃
1、房地產銷售環節涉及到的稅收種類
房地產銷售環節涉及到的稅種包括營業稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅、印花稅、營業稅金及附加、城建稅和教育費附加等。其中,營業稅是按照房地產企業向購房者收取的全部價款和價外費用為基數計稅的,它又是城建稅、教育費附加計稅的基礎,同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅,因此,銷售環節最重要的稅收籌劃種類是營業稅。同是,土地增值稅的超額累進稅率與銷售階段的定價密切相關,因此它是銷售環節稅收籌劃的關鍵環節。
2、營業稅的籌劃策略 3、土地增值稅的稅收籌劃 二、整體層面的其他稅收籌劃
房地產行業涉稅項目和種類都較多,在整個管理和經營工作中各個環節都需要注意,進行合理的稅收籌劃,才能保證企業整體稅收的有效規避。
1、企業所得稅的稅收籌劃
企業所得稅的計算過程中,會有一些相關的抵稅項目以減少企業稅收,但是房地產行業一直是我國政府宏觀調控的重要對象,因而在企業所得稅的征收方面享有較少的優惠。企業應該謹慎分析相關政策,合理調整企業銷售業務組成,借用時間價值或者費用的合理安排爭取盡量的稅收優惠。例如,很多房地產企業將人防工程作為車位出售給業主,并確定收入,就需要與當年繳納相應的所得稅。而其實人防工程不可出售,企業可以將其租給業主,然后分期收取租金,這樣將這部分的收入劃分為多個年度,有效降低了企業所得稅的額度。
2、保有房產的房產稅籌劃
房地產企業都留有部分房源作為投資性房地產,用于出租或者暫時閑置。這部分房產都需要繳納房產稅,用于出租的房產還應該繳納5%的營業稅。企業在安排出租業務的具體細節時,也應該區分房屋租金和代收的水電費、網費、清潔費等。同樣,這部分如果由物業公司進行收取可以避免繳納營業稅;但是如果為方便出租,打包收取租金,則需要按照總額繳納營業稅。
