房地產經濟理論論文范文

導語：如何才能寫好一篇房地產經濟理論論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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[關鍵詞]房地產虛擬經濟重構穩定

在市場經濟中，房地產有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產（在發達的市場經濟中銀行抵押資產的90％是房地產）。前者是房地產的自然屬性，與是否市場經濟無關，后兩者則是房地產在市場經濟運行中的基本功能，沒有市場經濟就沒有這兩個功能。房地產在市場經濟運行中的基本功能引發房地產在市場經濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產可以迅速通過房地產信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產發達地區，導致該地區經濟進一步發展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經濟的風險?？梢姡康禺a在現代經濟運行中具有很強的虛擬經濟的運行特征，把房地產作為虛擬經濟的部門之一來進行研究更能體現房地產在市場經濟中的特性。

然而，在傳統經濟理論中，房地產（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產（realassets），屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但是，現實經濟中的“房經背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的，我們必須從當今經濟虛擬化的現實出發，運用虛擬經濟理論對之進行合理的解釋。

一、房地產虛擬資產特性研究

在現代經濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經濟系統中虛擬經濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經濟的研究也越來越重要。國內外學者對虛擬經濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經濟概念的本質意在概括一種不同于以往的經濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統，而實體經濟是成本支撐的價格形成系統。從這樣的認識出發，房地產的價格形成無疑屬于虛擬經濟系統。

可見，虛擬經濟理論重視預期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經濟系統劃分為由成本支撐的實體經濟系統和由心理支撐的虛擬經濟系統。虛擬經濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎的特殊的經濟運行關系，一種資產，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產還是房地產，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產的運行特征，就應該納入虛擬經濟的研究框架。虛擬經濟中的所有運行特征、運行規律和所發生的重大事件無不與資產的這種特殊定價方式有關。對房地產虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關的研究如下：

1.關于房地產定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經濟的定義也要包括房地產。隨后，南開大學虛擬經濟與管理研究中心課題組“房地產虛擬資產特性研究報告”指出房地產虛擬性是介于一般商品和金融資產之間的，房地產虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產存量與市場、經濟發展與經濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結構等影響房地產虛擬性質的主要制度因素）。

2.關于房地產虛擬資產特性與經濟穩定的關系研究。郭金興（2005）指出：房地產市場的波動并不必然導致宏觀經濟的不穩定，房地產具有穩定經濟的內在機理。房地產價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應與經濟增長中的貨幣需求相適應，而房地產價值的相對穩定性對穩定貨幣發行，從而穩定經濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經濟模型的檢驗發現：房地產價格波動對整個經濟價值系統的影響是直接而顯性的。房地產價格與貨幣供應在整個區間內存在雙向的影響機制，房地產價格對股票價格與實體經濟的價格指標都有著單向的傳導機制，房地產的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產價格的波動。這說明作為虛擬經濟的子集，房地產在國民經濟運行中占有突出的地位。如果把房地產部門看成是虛擬經濟的一部分，然后再來考察與實體經濟的關系就會發現，房地產價格的變動對實體經濟的影響不但沒有減弱，反而出現了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現代經濟和房地產市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經濟和虛擬經濟的二元結構分析框架，提出了房地產市場貨幣積聚假說，對房地產泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產泡沫放在協調處理好實體經濟和虛擬經濟關系的角度進行研究，重點剖析房地產泡沫、經濟增長和金融發展三者之間的內在聯系，從而為三者的互動協調發展提供理論基礎。并指出：房地產市場是一個具有鮮明的虛擬經濟特征和實體經濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產“異象”成因的復雜性和多樣性。

二、從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論的基本思路

在認識到房地產的虛擬性的基礎上，我們可以按照虛擬經濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論。這種重構包括以下幾個有機的組成部分：①房地產虛擬資產特性研究。這是從虛擬經濟的行為基礎——資本化定價方式的角度對房地產虛擬性進行的研究。②對房地產自身的穩定性的研究。首先，從虛擬經濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產這種虛擬經濟成分自身的穩定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系。說明房地產價格與宏觀經濟的互動關系——房地產如何影響宏觀經濟以及宏觀經濟對房地產市場產生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定（波動）之間的關系構成了新的房地產經濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經濟條件下政府要加強對房地產市場的干預，以促進經濟穩定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產業的發展與宏觀經濟穩定的關系。

由此，從虛擬經濟的角度來重構房地產經濟理論的分析框架圖大致如下：

三、從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論的意義

在經濟虛擬化背景下，研究房地產虛擬性質與宏觀經濟穩定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論有兩個基本特點：第一，強調房地產的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產，考察資金在這些領域中轉移流動的規律及其影響；第二，強調房地產作為資產的虛擬性質和可能的房地產引發的泡沫經濟的風險。這種從市場經濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產經濟的發展。具體表現在：

有利于正確解釋房地產市場的發展。房地產在國民經濟中具有特殊的重要性。傳統經濟理論難以有效解釋房地產市場運行中的“異象”，只有在對房地產虛擬性進行深入研究的基礎上，才會對虛擬經濟的定義和研究領域有更深刻的了解；才會對虛擬經濟的理論出發點是把整個經濟看作一個價值系統而非物質系統有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經濟的理論。

有利于提高宏觀調控政策的有效性。研究房地產虛擬性與宏觀經濟穩定的關系，指出房地產市場的發展有利于維護整個社會的公平、穩定和協調發展，這在客觀上為政府對房地產市場進行宏觀調控提供理論依據，并有利于提高政府實施宏觀調控政策的有效性。

有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展。房地產市場和實體經濟存在千絲萬縷的聯系，房地產的健康發展對經濟增長至關重要，研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定，有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展，從而為經濟增長服務。

有利于和諧社會的構建。房地產市場的發展事關老百姓的安居樂業和社會穩定，房地產泡沫引發的財富分配效應可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數國家的房地產市場發展迅速，房地產對國民經濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢，房地產業也已經成為國民經濟的支柱產業，各國的GDP增長對房地產業的依賴性較強。在此情形下，如果房地產業出現不正常的發展，不僅會導致房地產業衰退，還會對金融體系甚至整個國民經濟的穩定發展帶來不良影響。因此，認識房地產虛擬性并在此基礎上解決房地產市場發展中的問題，關系到整個國民經濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩定，關系到和諧社會的構建。

［參考文獻］

[1]AlanGreenspan.Newchallengesformonetarypolicy．beforeasymposiumsponsoredbytheFederalReserveBankofKansasCityinJacksonHole［R］．Wyoming，August27，1999.

[2]劉駿民.從虛擬資本到虛擬經濟[M].濟南:山東人民出版社,1998:39～42.

[3]劉駿民.虛擬經濟的理論框架及其命題[J].南開學報(哲學社會科學版),2003,(2).

[4]王千.房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定[D].南開大學2006年博士學位論文.

[5]王國忠.虛擬經濟穩定性研究［D］.南開大學2005年博士學位論文.

[6]李杰,王千.房地產虛擬資產特性的理論和實證分析[J].當代財經,2006,(2).

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（1）投資項目決策存在問題

房地產行業的熱潮使得很多企業的決策者迷失了方向，在一些項目的投資上，沒有經過深思熟慮，就盲目投資。很多情況都是幾個企業投資，其他的很多企業都蜂擁而上，也絲毫不考慮自身的實際情況。企業在當今市場的大環境下求生存，必須以市場為立足點。但是很多企業的決策者對市場形勢認識不足，對市場獲取的信息缺乏準確性和實效性，不能很好的把握市場的形勢和動態，從而導致不能很好的將成本控制在一定范圍。更有甚者所開發的項目根本沒有回報可言，這樣只能使得企業虧損甚至面臨破產的危險。

（2）財務管理程序不健全

在企業當中無法形成一套健全的系統的財務管理程序。很多企業的財務管理程序不夠專業，很多流程都存在著疏漏。這在很大程度上降低了企業的工作效率，同時也大大降低了財務分析的準確性。同時，對市場信息的獲取無法做到準確及時，信息往往已經失真，這樣就使得決策者無法制定出適合本企業發展水平的最優方案。使得企業發展無法遵循螺旋式的上升。此外，監督體系不完善也是財務管理程序中一個較為突出的問題。甚至財務管理的不透明還致使造價的現象，導致了公司財富的流失。

（3）成本控制觀念淡薄

成本管理是對各個環節資源消耗的估計。當代很多企業缺乏成本控制的管你那，沒有專業人士制定一套適合本企業的成本管理方案，導致在財務管理上混亂，并且存在著相當大的漏洞。很多企業無法對生產過程中的每個環節進行成本估計，只能在整套環節結束后有個大體估計，這大大降低了成本預算的準確性，導致支出超過預算。對于房地產行業來說，有強烈的成本控制觀念顯得尤為重要。

2財務管理工作創新策略

（1）創新合理有效的投資計劃

企業應當通過分析支出與收入，投資和回報的比率有選擇的進行投資，切忌盲目從眾。根據企業自身的優缺點，資金的程度來制定適合自己的投資計劃。企業管理者可以通過制定創新式的投資計劃，按照一定的比率進行投資來規避風險。

（2）提高財務管理人員的創新意識

企業要啟用高素質的管理人員，管理人員應當有良好的創新意識和成本管理理念，必要的話應當對財務管理人員進行特殊培訓，增強其管理能力。盡可能多的調動起工作人員的積極性去主動學習，增進專業知識水平，從而提高自己的創新能力，不斷的豐富完善自己。財務管理人員應有靈活的頭腦，將自己所學應用到財務管理當中去，并且盡可能的創新工作流程，完善各個工作環節，為企業創造更大的效益。

（3）創新財務管理程序

要最大限度的利用好電子等高科技產品。將高科技產品運用到各個程序中去。制定的制度應當具有針對性、操作性等特點，財務管理程序必須符合企業自身的發展水平。加強管理程序的監督機制，完善監督機制，將錯誤的情況降低到最小。要對每個程序進行嚴格的把關，并且制定相應的業務流程。以保證企業能夠穩步前進。充分利用網絡化的信息平臺，實現便捷快速的信息查詢與處理，及時掌握企業各部分的動態，防微杜漸。完善企業的業務鏈，運用好網絡這一渠道。

（4）創新式的人員分配

將財務管理人員的分配狀況進行創新，淘汰傳統的人員分配，根據管理人員的不同特點，進行分配。根據工作人員的長處，將管理人員分配在適合自己的部門，按照輕重緩急將管理人員按照一定的比例進行合理劃分。在監督管理科研等方面應當安排較多的人。在財務管理工作中的監管科研等方面強大了，成本管理、項目預算才能得到很好的控制，企業自身的實力才能得以提高，以便在市場競爭中表現出強大的戰斗力。才外，企業應當細化分工，將每管理人員的任務落實好。

（5）在規避風險上進行創新

由于房地產行業在項目的開發和具體實施方面存在著較大的風險，這就要求企業懂得防微杜漸，懂得規避風險。企業應當在財務管理中建立起一套完善的預警體系，加強全方位的管理，使得預警系統更加敏感，促使企業能更好的應對風險。必須要對企業建立起創新性的風險管理方式，將可能出現的風險問題進行識別歸類預計，并且預先設想出一套應對風險的方案，只有做好充分的預警準備，企業才不至于在風險來臨時亂了分寸，手足無措。

（6）創新性資金管理

首先應當加強財務管理中對成本的控制，成本在市場競爭中占據著重要的地位。如何在保證質量的前提之下，將成本降低到最小，是企業應該為之奮斗的首要目標。其次應當細化每一筆資金的涌入和流出，針對每個項目，制定好資金分配方案。對資金的籌備，使用等方面進行最優選擇。制定精確的財務報表。實現最優化的目標，收益最大且成本最小。

3總結

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關鍵詞：房地產經濟學；實踐性教學；探討

中圖分類號：G642.41文獻標志碼：A文章編號：1674-9324（2015）07-0139-02

房地產經濟學課程是我國高等院校的房地產經營管理、工程管理、工商管理和物業管理等房地產相關專業的重要課程。課程以管理學、經濟學為基礎，涉及房地產價格、房地產營銷與策劃、房地產法律制度及房地產金融等多方面的知識，具有很強的實踐性。作為一門理論與實際緊密結合的課程，在教學中如果僅僅以“以教為主”，以結論形式把深奧的經濟理論直接呈現在學生面前，學生很難清楚地理解經濟理論的深刻含義。只有將理論性和實踐性很好地結合在一起，才能達到教學目的，完成教學任務。所以，改變以知識傳承為首要目標的滿堂灌的填鴨式教學模式，代之以實踐性教學模式，是當下房地產經濟學教學改革的出路之一。

一、房地產經濟學實踐性教學的必要性

西方國家倡導行為主義教育哲學和實用主義教育哲學，強化教育職業化，在這一歷史背景下產生實踐性教學模式。實踐性教學的運用是房地產經濟學課程的重大變革，是提高該課程教學質量的一條切實可行的途徑。

1.實踐性教學真正體現“以學生為主”的教學理念。教學改革的核心內容就是變被動學習為主動學習，激發學生的學習熱情，學生根據自己的興趣作出選擇，體現了自主學習，學生運用已有的知識進行學習并提高自己的技能；從師生互動的方面考慮，該教學方法表現出學生主動提出問題、教師為學生解答問題的互動學習形式，實踐證明，該教學方法大大地調動了學生的內在動力，且能維持長久。

2.實踐性教學能夠做到理論聯系實際。在實踐性教學中，理論能夠和實際相結合，使學生在職業成長中先人一步?！袄碚撀撓祵嶋H”理念來源于工程師工作對實踐經驗的依賴，房地產經濟學應強調利用課程理論知識解決房地產相關工作實際問題的過程。美國工程與技術認證委員會（ABET）在工程教育專業評估標準中也強調理論聯系實際的重要性。通過課程實踐環節的訓練，提高學生的實踐動手能力，有助于后期的職業發展。

3.實踐性教學有利于知識的融合，以提高人才培養質量?！爸R融合”理念體現了現代教育思路，強調知識的不同視角及其完整性。核心思想是將課程知識進行有機組合，從而改變知識“一盤散沙”的無序狀態，促使知識產生聚合效應、質變效應，使知識能夠相互催化、相互作用，以完成知識的升華，實現人才培養質量的飛躍。

二、當前房地產經濟學教學存在的問題分析

1.教學方法單一。當前房地產經濟學教育主要以傳統式理論灌輸教學方法為主，在教師為主導的教學模式中，教師機械地講，學生只能被動地聽，學生不能參與到課堂中來，課堂氣氛死氣沉沉，學生缺乏參與的主動性與積極性。雖然有時也進行一些簡單的案例教學、課堂討論等教學方法的嘗試，但基本上脫離不了理論科學教學模式的框架，教學方法過于單一的問題不能從根本上解決。

2.學生缺少實踐機會，解決實際問題的能力不足。長期進行課堂教學，學生外出實踐的機會很少，課堂內學習的理論知識不能被真正理解，理論與實踐不能融會貫通。房地產經濟學的課程目標在于培養學生掌握房地產課程基本理論，在此基礎上，學生在將來的實際工作中分析問題、解決問題的能力才能得到提高。這就要求教師和學校充分利用一些有利條件給學生爭取更多的實踐機會，通過實踐鍛煉，既能夠加深學生對課程理論知識的理解，又可以有效提高學生的思考和動手能力。

3.師資水平匱乏。由于房地產經濟學涉及政治經濟學、西方經濟學、區域經濟學、建筑、規劃、金融學、財政學、市場營銷、物業管理等多個領域，造成房地產經濟學涉及的學科領域非常多，房地產經濟學課程的綜合性、交叉性很強。這就要求教師也要具備綜合、全面的專業理論知識。而目前房地產經濟學教師大都畢業于其他相關專業，如土地管理、地理、經濟類等，專門從事房地產經濟學教學的時間也不長，精通的也只是本專業領域的、某一方面的理論知識。所以，讓精通某一方面專業理論知識的教師面對房地產經濟學中大量存在著的綜合性、交叉性知識時，這些教師難免會感到捉襟見肘，困難較大，也就難以有效地開展房地產經濟學理論教學。

4.考核形式單調。在課程成績考核方面，學校目前仍以理論考試成績為主，實踐考核的重要性未能得到重視，往往不能納入成績考核。而校方各項激勵機制直接與學生成績掛鉤，這就造成學生思想上對教學實踐環節的不重視，理論學習和實踐之間的關系不能得到平衡。最后可能學生的成績都相對較高，但實際動手能力很差，使房地產經濟學課程失去設置的意義。

三、完善房地產經濟學實踐性教學的建議

1.實行案例教學。房地產經濟學教材包含較多的理論講述，比較枯燥，在教學過程中教師如果照本宣科，很難激發學生的學習興趣。房地產經濟學作為一門應用經濟學，具有很強的理論性和實踐性，在課堂教學中可根據每章教學內容的特點靈活地引入房地產相關案例，結合案例介紹相應的理論知識，這既可以提高學生的學習興趣，使學習過程不再枯燥乏味，又能夠做到理論和實踐相結合，培養學生獨立分析、解決問題的能力，促進房地產經濟學教學目標的實現。

2.分組進行專題辯論。在授課過程中，教師可以根據教學內容要求提前設定辯論題目，比如，在講房地產宏觀調控政策時，可結合2014年第一季度房地產市場普遍看跌的經濟形勢，就地方政府是否應該救市、如何救市設定辯論題目，將學生分成正方、反方兩個小組，安排小組成員去搜索相關的文獻資料和數據資料，對辯題進行深入的分析。在上課時，正反兩方就此專題進行辯論，最后教師進行點評。通過專題辯論，既可以調動學生的積極性，使學生所學知識更加牢固，也培養了學生思考問題的能力和語言表達能力。

3.互換角色教學。本科學生已經具備較強的自學能力、分析理解能力和創新能力。在課程教學過程中，可以適當安排一些較易理解的章節由學生進行講述。比如在房地產價格一章，房價的影響因素教材上寫得很清楚，比較淺顯易懂，如按傳統的教學模式由教師講述，效果并不理想。因此，可要求學生自己講述，事先將全班同學分成幾個小組，以小組為單位完成PPT制作，上課時教師挑選小組代表上臺演示，這樣學生由被動接受知識到主動思考問題，既調動了學生的學習積極性，又鍛煉了學生的膽量。由此可見，教師應逐步完成角色轉換，由知識傳授者和教學監督者轉變為學習的指導者和協調者。

4.進行社會調查。社會調查是一種被普遍運用的方式，讓學生在調查中學會理論聯系實際，學會認識社會、了解社會、適應社會，學會如何解決現實問題等。因此，教師可適當布置一些大型作業，要求學生利用課余時間或假期開展多種形式的專題調查，利用網絡查詢、問卷調查等形式收集相關數據，在數據處理的基礎上撰寫專題報告，這樣可以彌補課堂實踐的不足，加深對所學知識的理解和運用。比如在房地產市場一章，房地產市場分析是實踐性很強的教學內容，單純的理論講述學生很難掌握?？梢园才艑W生選擇學校附近待開發的住宅或商業樓盤進行調研，獲取項目的第一手資料，然后對項目進行CMA或SWOT分析，然后做一份嚴謹、翔實的項目市場分析報告。實踐證明，通過這一作業的完成可以收到很好的教學效果。

5.加強校企合作。為了實現課程教學和企業人才需求的“無縫對接”，專業系室可以通過教師個人的人脈關系，或者聯系房地產相關行業的本校畢業生，爭取和一些房地產開發企業或者房地產中介公司形成校企合作關系，建立實習基地。將學生分批推薦到合作單位實習，為提高專業技能，圍繞公司某一具體項目讓學生參與可行性研究報告編制、項目審批、項目招投標、項目融資、施工預算分析、施工組織設計和營銷策劃等實際工作，對房地產經濟學專業技能進行初步培訓，并深化對課程理論的理解和認識。

6.加強“雙師型”教師隊伍建設。“雙師型”要求教師既有豐富的理論知識又有較豐富的實踐經驗。另外，教師還需具有一定的組織能力和創新精神。因此，可以采用“請進來、走出去”的辦法加以解決，既可以聘請校外的具備較高理論水平及實踐能力的企業人才擔任課程兼職教師，也可以有計劃地安排授課教師外出學習、培訓或到相關企業鍛煉。

7.完善實踐性教學評價體系。建立科學合理的考評體系是實踐性教學改革的重要保障。教師應積極探索建立多元化的考核方式，做到考核方式多樣化、考核內容多元化和考核過程全程化。

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論文關鍵詞 房地產 市場規制 調控制度

隨著經濟的不斷發展，國內外經濟環境的變化，房地產業的發展呈現了一種不健康的狀態，為了使人們真正的住有所居，安居樂業，加快完善房地產行業的市場規制，引導房地產行業健康有序的發展。

一、我國房地產制度的發展

說起我國房地產的發展，得追溯到1998年，國務院下發通知，對城鎮的住房制度進行了改革，從此結束了長達40年的住房實物分配制度，從此房地產有了市場。同年5月9日，《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》[銀發（1998）190號]出臺，隨著人們思想觀念的改變，越來越多的群眾熱衷于貸款買房，更加加速了房地產的發展。隨后的5年里，房地產瘋狂的發展，房價也一路走高。隨后，2003年8月，《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》“國18號文”出臺，促使了房地產由熱到狂熱。直到2005年，國家意識到了房價過高帶來的弊端，于是在《政府工作報告》中，第一次明確提出抑制高房價。隨后，國家陸續出臺了限制購房、提高首付款等等措施，然而都沒有起到根本的作用。房地產市場仍然蓬勃發展，房價仍然是居高不下。

二、房地產市場規制現狀

隨著我國市場經濟制度的完善，我國房地產行業的規定制度方面也有了一定的發展，然而面對殘酷的房價，不的不承認我國房地產市場規制方面還是存在著問題，還是有提升的空間ID機遇。

（一）法規之間缺少協調性

同其他的市場規制一樣，房地產市場規制是指現行的房地產市場的法律規范等。一個健全完善的法律體系是一個內部協調一致、內容豐富并且功能完善的動態體系。反觀我國房地產市場規制中的各法律規范，缺乏內部的協調一致性。既有同級法律規范之間的不協調，又有不同級法律規范之間的沖突。比如《反不正當競爭法》和《反壟斷法》，他們在內容上的設定有著一定的聯系和重合，然而在重合的事項上，兩條法律對責任人的行為認定以及處理方式上不同，由此導致在實際的實施過程中，兩個法律之間產生沖突。再比如《反壟斷法》和《產品質量法》，雖然都可以用于特殊的行業上，然而兩條法律在法律主體以及監管對象上存在著交叉和不同，于是給執法者、守法者都帶來了混亂和沖突的情形。

（二）法規內容方面有缺失

一是房地產市場規制的內容不完整，尤其是缺乏市場退出機制。我國在市場準入方面的相關制度體制已然健全，然而卻是重進入，輕退出。退出市場的相關法律和機制不健全，缺乏執行力度。由此，很大一部分的市場主體決定退出市場時，不是選擇按照程序進行退出，而是通過不理會、逃避年檢的方式來進行逃避債務和法律責任。這些行為增加市場中的不穩定因素，因此建立完善的市場退出機制對于完善房地產市場規制是根本。二是市場規制缺少程序性規范。與宏觀調控法相比，房地產市場機制的立法更加重實體輕程序。在很多法律中，條文款項是無不具細，命令禁止的條文大家也是耳熟能詳。然而，對于如何實施法律的相關程序性規則則是很少或者是空白。

（三）執法不嚴難以起到效果

一是市場規制的執法理念需要改變。改革開放三十多年來，市場經濟的不斷完善，相關法律法規也有了進一步的完善。然而從社會行為和社會制度方面來說，社會行為較容易改變和被人所接收，而思想意識卻是根深蒂固的，是需要時間來，慢慢轉變的。我國由計劃經濟時代轉向法制的市場經濟社會，無論是人民群眾還是執法人員，都需要及時轉變觀念。二是市場規制執法的主體多，職權不清楚。從我國的政體監督來看，紀委是反腐的第一線。然而，紀委在上級紀委的領導下，要接受同級黨委的領導。同時，人事、工資等等都隸屬于同級的黨委領導下，由此，對于紀委而言，是難以對家長來實施反腐的。從我國的經濟實體來說，工商行政管理機關是主要的執法主體，但是，它也是雙向領導，由此導致無論干什么都是捉襟見肘，難以發揮市場中本來應該的執法作用。即使進行執法也難以保證執法公正性。三是市場規制的執法程序不規范。就我國而言，房地產市場規制法的程序規范方面是比較缺乏的，或者是缺乏相應的程序性規定，或者即使有也是很簡陋的規定，難以在具體實踐中操作實施。

三、淺析房地產市場規制的建立

（一）明確房地產市場規制的適用范圍

上面我們說到，房地產市場規制就是國家從社會整體利益出發，為維護房地產市場機制的正常運行，對影響房地產市場秩序、偏離市場的行為進行規制的法律規范的總稱。因此，對房地產市場規制法的范圍界定尤為重要。

1.明確界定市場準入與市場退出關系

隨著經濟全球化的發展，市場的參與主體越來越多，實力和水平也是良莠不齊，市場主體之間的相互影響越來越密切，因此，提高市場經濟主體的整體素質，有利于促進房地產市場的健康發展。一是要提高市場準入資格，從源頭提高市場經濟主體的素質。二是完善市場退出機制的執行性，對未按照規定退出市場的，一經發現，嚴肅懲處，從而增加市場經濟主體的違法成本。

2.維護市場競爭秩序

在西方經濟理論中，市場被認為是一只“看不見的手”，對資源進行著最有效的配置。然而，市場的調節是存在失靈的現象的，在市場失靈的情況下，是需要國家的宏觀調控的，而宏觀調控的核心就是保證市場公開透明的競爭。相對于此，市場經濟體制也是以維護公開透明的市場競爭秩序為核心目的的。在市場經濟條件下，一方面是市場本身的優化資源配置作用，一方面是維護公平競爭的市場體制，還有重要的一點就是加強自律。

3.房產質量保證

市場經濟主體進入市場，進行經營活動的核心目的是獲得利潤。但是，市場經濟主體的素質是高低不一的，因此，在利潤面前，在市場機制未健全的情況下，有些市場經營者會利用法律漏洞，提供劣質產品。后進入市場之后會為社會提品和服務。但是房產屬于特殊的商品，它的質量直接影響著人們的生命安全和生活質量。因此，為了保證人們真正的安居樂業，一方面要加強房產質量的硬性數據規定，保證質量。一方面要加強監管，提高執行力。最后，要增加法律的執行力度，提高違反法律的機會成本，從而減少人們的以身犯險。

（二）建立科學的房地產市場規制

房地產作為一個關系民生的大市場，對行業進行市場規制規制體系的建立是極為有必要的。首先，由與房地產相關的諸多法律部門按照一定的原則和位階層次形成的一定的市場規制法律規范表征樣態，然后在科學合理的立法模式下，把市場規制理論內容上升為法律規范內容并用來指導實踐，從而建立起科學的完備的市場規制法體系。

（三）加強房地產市場規制的執法

經濟全球化的進程，使得我國目前的市場更是復雜多變，競爭激烈。在這樣的情況下，房地產行業作為關系民生的重要行業，加強對其的市場規制，有助于我國人民的住有所居首先要發揮行政機關的主導地位，同時綜合運用民事和刑事方面的司法手段補充規制。其次，要以行政機關為主體，輔助以司法機關。最后，加強司法控制，不斷完善司法控制手段和司法救濟途徑，實現市場規制目標。

篇5

關鍵詞：房地產價格指數 工業生產者購進價格指數 格蘭杰因果檢驗 房地產價格指數期貨

受到全球經濟下行的壓力，中國經濟也受到影響。2014年以來，中國的房地產市場還出現了一些變化：土地購置和新開工面積下降、銷售面積下降、房地產價格指數持續回落，有經濟學家分析認為中國房地產市場在這一年已經進入了中長期拐點。與此同時，持續回落的大宗商品價格在2014年出現了更大幅度的下跌，截止2014年底，以鐵礦石、焦煤焦炭為代表的黑色系商品價格跌去了50%，“商品之王”原油也有超過47%的跌幅。而在這些商品中，焦煤、焦炭、鐵礦石、螺紋鋼等黑色系產品，塑料、PP、橡膠、玻璃等化工建材產品與房地產產業聯系緊密，由于這些商品基本上是房地產的上游產品，因此我判斷，這兩者之間是存在著某種因果聯系的。通過研究大宗商品的價格指數與房地產價格指數的關系，就有機會找到他們之間的聯系，如果進一步確定一方對另一方具有先行性，那么我們就可以通過一種價格指數的變化預先判斷出另一種價格的變化趨勢，從而規避市場變動給宏觀經濟、個人生活帶來的不確定性風險。文章將通過理論與定量模型分析工業生產者價格指數與房地產價格指數的相關性。

本文所討論的問題主要有兩個方面，一是驗證工業生產者價格指數與房地產價格指數的相關性，看他們兩者之間是否存在因果關系，并且兩者之間誰具有先行性特征。二是面對房地產市場和和大宗商品市場的波動，建議可以將房地產價格指數期貨引入國內期貨市場，這樣就可以與大宗商品期貨形成投資組合，更好的規避市場系統性風險給大家帶來的損失，并使得房地產市場回歸理性。

影響房地產價格的因素可以分為宏觀因素和微觀因素，其中微觀因素又可分為需求因素和供給因素。需求因素主要包括人口因素、收入因素、社會因素和心理因素，供給因素主要包括投資規模、土地與建設成本、竣工面積；而宏觀層面的因素則包括國民經濟發展水平、利率、社會貸款總額、政府的行業政策等。人口增加、收入上漲會直接推動人們購房欲望的增強，促進房地產價格的上漲，而穩定的社會環境和房價上漲預期則會對人們的購房愿望產生積極影響，當房地產投資規模不斷膨脹、購買土地成本升高、人力資本和建筑材料價格上漲時，造成開發商融資成本提高、投資回報下降，都會促使開發商提高房價以保持利潤率，而當存準率、存貸款利率提高、政府實行限購政策并加大保障型住房供給時，則會對房價上漲產生抑制作用。

而我們所研究的工業產品作為房地產行業的上游原料，其對房價產生的影響是歸類在供給因素中的，通過原材料價格變動來影響房屋建筑成本，進而影響房價，也就是說，它們應當表現出正相關。但是在需求拉動型市場和成本推動型市場兩個不同的市場環境下，工業生產者價格指數與房地產價格指數相互作用的方向和程度是不同的。當需求拉動較強時，價格會由房地產市場向上游工業品市場傳導，反映在統計結果中就是房地產價格指數是工業生產者價格指數的格蘭杰原因；而當成本因素占主導時，價格傳導會從上游工業品市場向下游房地產市場流動，在統計分析結果中就應當表現為工業生產者價格指數是房地產價格指數的格蘭杰原因，但更多情況下他們兩者之間是互為因果、相互影響的。

一、實證分析

在分析分行業工業生產者購進價格指數與房地產價格指數相關性時，我從國家統計局網站獲取了2005年6月到2010年3月的分行業工業生產者價格指數月度數據，在Wind數據庫中獲取了同時期的全國房地產價格指數月度數據，為了使結果更加可信，我還選擇了工業生產者價格指數體系中分行業的建筑材料及非金屬礦類購進價格指數加入到分析中。下文中，工業生產者價格指數用PPI表示，建筑材料及非金屬礦類購進價格指數用JZPPI表示，房地產價格指數用EPI表示，并運用時間序列分析中常用的ADF單位根檢驗、VAR向量自回歸檢驗、Johansen協整檢驗、格蘭杰因果關系檢驗等模型。

（一）單位根檢驗

對于時間序列，如果它是平穩序列，系統將以一種近似不變的振幅在均值上下波動；如果它是非平穩序列，系統將不會表現出這樣的特征，并導致之后的回歸分析產生“偽回歸”，即變量之間并不存在真實的均衡關系。所以，為了防止出現偽回歸現象，在進行實證分析之前，要先對獲取的時間序列數據進行單位根檢驗，如果變量之間是平穩的同階單整序列，才可進行下一步。目前，單位根檢驗的方法包括ADF檢驗和PP檢驗兩種方法，本文選擇ADF檢驗。

在檢驗中，我們先從水平階數開始檢驗。發現在水平差分，即I=0時，EPI與PPI的T值均小于其在1%、5%、10%顯著性水平下的值，說明這兩組序列有99%的可能性為平穩序列，不存在單位根；而JZPPI在I（0）的條件時，在5%、10%的顯著性水平下是平穩的，即有95%的可能性為平穩序列，不存在單位根?？梢娙M變量滿足同階單整的要求，為水平平穩序列，可進行后續操作。

（二）向量自回歸檢驗

向量自回歸模型簡稱VAR模型，是一種常用的計量經濟模型。VAR模型的重要問題是確定最優滯后階數，一般通過AIC最小準則和SC最小準則進行判斷，當兩者不一致時，一般會以AIC為準。在建模時先選擇系統默認的VAR模型，再通過Lag Length Criteria命令進行滯后優化，本文得出EPI與PPI組合的最優滯后階數為7，EPI與JZPPI組合的最優滯后階數為3。

（三）Johansen協整檢驗

因為EPI、PPI與JZPPI都是0階平穩序列，在水平狀態下即滿足同階單整要求，為了嚴謹，我們在此對他們進行協整檢驗。

經VAR檢驗，EPI與PPI的的最優滯后階數為7，因此在進行Johansen協整檢驗時，Lag intervals的取值為“1 7”。結果顯示EPI和PPI在跡檢驗（Trace Statistic）中存在兩個協整關系。而EPI與JZPPI的的最優滯后階數為3，因此在進行Johansen協整檢驗時，Lag intervals的取值為“1 3”。 結果顯示EPI和JZPPI在跡檢驗（Trace Statistic）中也存在兩個協整關系。這說明，EPI分別與PPI和JZPPI存在協整關系。

（四）格蘭杰因果檢驗

格蘭杰因果關系檢驗是從預測可能性的觀點來定義因果關系， 即如果同時利用X 和Y 的過去值來對Y 進行預測比單用Y 的過去值來進行預測所產生的預測誤差更小的話， 則認為“變量X 是變量Y的格蘭杰原因”或“存在X 到Y的因果關系”。結合本篇文章所研究的內容，根據向量自回歸模型的AIC 值最小原則， EPI與PPI的最優滯后階數為7， EPI與JZPPI的最優滯后階數為3，因此他們在進行格蘭杰因果關系檢驗時，lag的屬性分別為7和3。

1、EPI與PPI的格蘭杰檢驗

在滯后階數為7時，“PPI不是EPI的格蘭杰原因”的假設概率為0.2385，大于0.05，所以該假設被接受，即PPI不是EPI的格蘭杰原因；而“EPI不是PPI的格蘭杰原因”的假設概率為0.0278，小于0.05的水平，假設被拒絕，所以EPI是PPI的格蘭杰原因。

2、EPI與JZPPI的格蘭杰檢驗

在滯后階數為3時， “JZPPI不是EPI的格蘭杰原因”的假設概率為0.0517，大于0.05，所以該假設被接受，即JZPPI不是EPI的格蘭杰原因。而“EPI不是PPI的格蘭杰原因”的假設概率為0.0004，遠小于0.05的水平，假設被拒絕，所以EPI是JZPPI的格蘭杰原因。

綜上所述，EPI分別是PPI和JZPPI的格蘭杰原因，反之則不成立。得出這樣的結果，說明在這一階段我國房地產市場的價格鏈傳導是從需求端向供給端傳遞，這在一個以需求導向為主的市場中是合理的。在這樣一個市場中，房屋購買者對房地產的大量需求導致商品房和土地供不應求，另一方面在特定時期國家政策的引導下，國內外資本紛紛涌入房地產領域，催生建筑熱潮，房地產行業對建筑材料的大量需求拉高了上游大宗商品價格，鋼鐵、水泥、橡膠、塑料、有色金屬價格都在中國房地產市場洶涌澎湃的大潮中水漲船高，而當房地產的需求降低，上游的大宗商品的需求量將會下降，價格隨之下跌。

由此可以初步判斷，房地產價格指數相對工業生產者價格指數的先行性特征是一個階段性特征，在需求因素占主導的市場上，EPI是PPI的格蘭杰原因，但是一旦上下游產品的供求關系發生變化，如房地產市場由供不應求變為供過于求，其對上游建筑材料等大宗商品的需求就會下降，房地產價格的變化就會由需求拉動變為成本驅動，PPI與EPI的相關性也就會隨之變化，最有可能出現的結果就是兩者互為因果，此外，還有可能出現PPI先于EPI指標發生變化。所以，分析兩個經濟指標的相互關系，宏觀經濟狀況和微觀的供求關系是不可忽視的因素。

二、文章總結

本文以實證分析為基礎，從理論上簡述了影響房地產價格指數的因素，以及工業生產者價格指數與房地產價格指數的相互關系，再根據獲取的數據，從實證角度證明這兩者是存在相互關系的，并且房地產價格指數是工業生產者價格指數的格蘭杰原因。但由于我國房地產產業自誕生以來一直處于供不應求的狀態，因此不排除房地產價格的先導性是由于房地產行業需求因素主導所造成的。因此本篇論文的研究結果可以證明，在一個以需求導向為主的市場上，房地產價格指數是工業生產者價格指數的格蘭杰原因，具有先導性。而當進入以供給因素為主導的時期后，這種關系是否發生變化，還需要進一步分析。

了解了現階段工業生產者價格指數與房地產價格指數的相互關系，我們可以使用房地產價格指數作為工業生產者價格指數的預測變量，特別是在期貨市場上，我們可以根據房地產價格指數的變化，安排好大宗商品期貨的投資策略，對沖市場風險。此外，由于房地產產業是國民經濟的重要產業，涉及行業面廣，牽動利益非常巨大，受到政府、企業、消費者和投資人的高度關注，如何促使我國房地產市場良性健康發展，需要我們持續關注并提出解決辦法。而期貨作為一種新興的金融衍生品工具，是以未來某個時刻的某個地區的商品房價格指數為標的的標準化期貨合約交易，可以發揮套期保值、對沖風險、價格發現與預期、優化資產配置等重要作用，因此房地產價格指數期貨就成為一個可以操作的選擇，理論上可以對現貨房地產價格波動起到一定抑制作用。

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[7]趙宇.房地產價格波動對CPI 影響的多視角分析[J].經濟理論與實踐，2014

篇6

關鍵詞：房地產行業;區域效應;空間面板模型

作者簡介：彭石，男，中央財經大學經濟學院博士研究生，從事宏觀經濟研究;張居營，男，中央財經大學統計學院研究生，從事產業經濟學研究。

中圖分類號：F830 文獻標識碼：A 文章編號：1000-7504（2015）04-0068-07

自20世紀90年代末期的住房體制改革之后，我國房地產行業就迎來了新的發展契機，尤其是進入新世紀以來，十多年的時間里，房地產市場持續繁榮。一方面各大城市房產價格普遍上漲，部分一線城市2001年至2013年間房屋銷售均價漲幅超過十倍，另一方面全國房地產開發投資熱度不減，行業規模不斷擴大，并由此帶動上下游產業的發展，逐步成為國民經濟的重要支柱產業，這一時期甚至被相關媒體及部分專家學者們界定為房地產行業的“黃金十年”。

一般而言，事物的發展都呈現一定的生命周期，多會經歷從萌芽到滅失的過程，一個行業亦是如此，其發展同樣具有生命周期性特征，具體來講可分為啟動期、成長期、擴張期、平穩期、成熟期、衰退期等階段，回顧過去十余年我國房地產行業的發展，“黃金十年”也可視為房地產行業的擴張期。但是，擴張的背后既有其內生驅動機制也有其無序增長的因素包含在內，房地產行業的擴張是多重因素作用下的一個結果。2002年至2012年間，我國國內經濟生產總值由12萬億增長到51.9萬億，人口總數由12.8億增加到13.5億，城鎮居民人均可支配收入由7702元增長到21810元，城鎮化率由39.09%上升到52.57%，國民經濟的增長、人口紅利所釋放的居住需求、居民收入的增加以及城鎮化發展水平等等擴大了房地產需求并推動行業發展，而供需結構不平衡、投機性炒作、境外熱錢流入、過度的信貸支持等因素進一步放大了行業的發展規模，投機性需求又促使我國房地產市場泡沫化。另外，我國房地產行業的發展逐漸表現出區域化的特征，在一定的區域范圍內，地理相鄰的省份之間行業發展具有明顯的聯動關系。這與我國的區域規劃政策及部分城市的城市化擴張有很大關系。特別是以北京、上海、廣州為代表的一線城市，其房地產的快速發展帶動了周邊地區房地產的發展，并引發了二、三線城市的房地產熱，更是這種區域化的具體體現。在當前房地產市場已經開始調整，行業發展面臨瓶頸甚至危機之時，我們需要摒除非理性因素的干擾，反思以往房地產行業擴張過程中支撐行業發展的內在驅動力與區域效應，同時以史為鑒，在此關鍵節點上重新審視行業發展的趨勢與方向，為房地產行業健康理性發展提供理論基礎和參考，也對經濟結構調整時期區域協調發展、新型城鎮化等方面的轉型升級有重要的現實意義。

一、文獻綜述

國內外很多學者從區域的角度研究房地產行業與宏觀基本面關系，如Case和Shiller（1990）基于美國的4個城市1970―1986年的面板數據，利用TSCSREG （時間序列截面回歸）過程分析影響住宅價格變化的宏觀因素，結果顯示住宅價格變化受成年人口數量、人均實際收入的影響[1];日本的Miki Seko（2003）以私人擁有住宅的平均銷售價格、年收入、人口、住宅年開工量、消費價格指數和房屋空置率為變量，通過搜集日本1980―2001年的46個縣的面板數據，基于自回歸模型得到日本各地區的房地產價格和經濟基本面有著較強相關性的結果[2];Vyacheslav Mikhed和Petr PetrZem?ík（2009）利用1980年第二季度到2008年第二節度美國的季度合并數據和1978―2007年美國22個大城市統計區的年度數據，使用單位根檢驗、相關性分析、跨截面增強DF回歸（CADF）等方法，研究房屋價格與個人收入、人口數量、有效按揭利率、CPI等因素的關系[3];國內方面，沈悅、劉洪玉（2004）利用我國14個城市1995―2002年的中房住宅價格指數與居民消費價格指數、城市總人口、失業率、城鎮居民家庭人均可支配收入等宏觀經濟基本面變量，并添加城市、年度啞變量，運用混合樣本回歸的方法，研究住宅價格與經濟基本面的關系，結果顯示除了經濟基本面的一些因素，住宅價格水平的波動還會受到城市某些特征的影響[4];梁云芳和高鐵梅（2007）在定性比較房價的波動后，利用誤差修正模型形式的面板數據模型，來分析這種房價波動的區域差異及其與信貸規模、實際利率、人均GDP等變量的關系[5]。崔光燦（2009）運用面板數據模型對我國1995―2006年31個省市的房地產價格與利率、通貨膨脹率、增加社會總投資和總消費等數據進行分析，結果發現房地產價格與這些變量均有顯著關系。[6]

在使用空間計量經濟方法研究房地產市場或行業方面，顏磊（2007）對我國30個省市自治區房地產市場進行實證分析，選取我國房地產市場1995―2004年間銷售價格的數據，通過模型和實證分析整個市場的收斂趨勢[7];劉振超（2009）研究我國31個省市自治區1998―2007年間房地產市場商品房平均銷售價格與主要宏觀經濟變量之間的變動關系，采用空間經濟計量方法，在考慮空間相關性的條件下，研究1998―2007年間的中國房價受人均收入、GDP、固定資產投資等7個宏觀經濟指標的影響[8];洪國志、李郇（2011）則是從房地產價格的空間溢出角度，采用擴展的價格法和效用估價法（Hedonic模型），以2005年廣州市房地產價格數據為基礎，檢驗城市內部區一級的邊界效應，探討房地產價格的空間自相關和價格溢出程度[9]。上述研究大多數是以房地產價格作為研究變量，很少從行業的角度來研究房地產的發展與宏觀經濟基本面的關系，這是因為房價是各種因素的集中反映并具有區域聯動作用。本文利用空間面板模型從行業的角度來研究區域效應及影響機制，其創新之處在于：第一，以房地產投資開發完成額為因變量，衡量房地產行業的發展程度，以房地產價格為控制變量，通過房價的區域聯動作用來研究房地產行業與人口、城市化等宏觀基本面變量的關系。第二，通過一系列檢驗，利用空間面板模型的最廣義形式――SDM模型來研究這種影響的區域效果。

二、實證分析

1.數據說明與權重矩陣設定

本文研究采用年度數據，選擇樣本區間為：2002―2012年，截面單位為：中國31個省、直轄市和自治區。數據來源于各省、市和自治區的統計年鑒和中經數據庫，便于數據可比較和減少異方差，所有數據均取自然對數。其中因變量為lnre，自變量為lnpr、lnur、lnpo、lngdp、lnin。數據處理軟件為Matlab 7.10以及相應軟件包。各變量的具體數據及構造見表1。

其中，lnpr作為控制變量，一方面消除房地產行業過度開發、非理性繁榮導致的行業與宏觀基本面各因素的偏離，以及對其他自變量的影響;另一方面通過房價的地區聯動作用來研究各自變量與因變量的地區間空間效應。

另外，空間面板模型除了各變量的系數參數外，還引入了空間權重矩陣W，這是空間面板模型設置的關鍵所在，即引入權重矩陣來衡量空間上不同區域的關聯規則。一般設定空間權重的規則為二分權重，表示有關聯的變量之間設定為1，無關聯的變量之間設定為0。這種關聯規則的判定一般遵循Rook相鄰規則，也就是采用現實空間上兩個區域是否擁有共同邊界來判斷相鄰性。在本文中，首先設定空間權重矩陣W1，其規則為根據全國31個省、市、自治區的地理位置分布構建的31[×]31維區域矩陣，主對角線上的元素為0，若兩區域相鄰則取1，若不相鄰則取0，其中海南由于其位置特殊性，假定其與廣東省、廣西壯族自治區、福建省相鄰。W1經過行標準化處理，用每個元素同時除以所在行元素之和，使得每行元素之和為1。對于房地產行業而言，發達地區對于周邊相對落后的地區有一定的輻射作用，即較為強烈的空間影響力，較為落后地區對發達地區的影響力較小。因此，為了更好地模擬房地產行業在地區間實際存在的經濟關系，本文在W1矩陣的基礎上，加入經濟對房地產的影響權重系數，通過計算考察期內各地區實際GDP占所有地區實際GDP之和比重的均值來衡量各地區經濟水平的高低（陳曉平，李國平2006），它表明不同區域對其他區域的房地產行業影響，還與該區域經濟發達程度有關。經濟空間權重矩陣（W）的構造如下：

（1）

其中，

2. 空間面板模型的判定

根據前面的理論分析，我們首先要選擇合適的空間面板模型，來分析房地產行業與其他變量的關系。第一步，先構建我國31個省、直轄市和自治區的無空間或區域交互作用的面板模型：

（2）

其中， 和 分別表示在空間和時間上特定的效應，即固定效應或是隨機效應。

接下來，在上述非空間效應面板模型的基礎上，需要進行兩個方面的檢驗。

在這里，（穩?。㎜M檢驗是在固定效應的基礎上判斷空間模型具體形式，即SAR或SEM模型，但是這種固定效應并沒有事先采取一些方法去判斷是空間上還是時間上的固定效應，因此，在模型的初始設定上，需要同時設立無空間和時間固定效應的面板模型（即混合估計模型，Pooled OLS估計）、空間固定效應模型、時間固定效應模型以及空間和時間雙固定效應模型四種形式再進行（穩健）LM檢驗。結合本文變量與樣本數據，可以得到這四種模型的估計結果與LM檢驗結果如下：

表3結果為固定效應下各個模型的空間滯后影響和空間誤差自相關的（穩?。㎜M檢驗，其中前三列的檢驗結果都不能完全否定本次實證數據不適用于SAR或SEM模型，而第四列在模型存在空間和時間固定效應下，在5%的顯著性水平下（穩?。㎜M統計檢驗量的結果均拒絕了原假設，表明SAR和SEM兩個模型同時成立。

空間和時間雙固定效應模型下，再進一步進行LR檢驗得到空間固定效應和時間固定效應聯合顯著性的檢驗結果（見表4），在5%的顯著性水平下，檢驗統計量的P值均小于0.05，因此模型（2）中應該同時包含[μi]和[λt]。根據在雙固定效應模型的基礎上得到LM檢驗統計量的計算結果，進一步表明，樣本數據均支持SAR和SEM建立模型。

3. SDM模型的判定和估計

根據前面結果，LM檢驗的結果表明SAR和SEM兩個模型同時成立，需要進一步構建SDM模型并進行估計，根據變量建立的SDM模型為：

（3）

其中，[wij]是根據區域矩陣W1計算得到的經濟權重矩W中的相應元素。

基于前文第二部分的描述，對于空間和時間固定效應模型的估計運用Baltagi（2005）提出的中心化（Demeaning）方法得到。另外，由于在前面設定空間面板模型形式時，基于空間效應和時間效應都是固定的這樣一個前提，所以本部分還要考慮建立空間和時間效應是隨機的SDM模型。由此針對該樣本數據，需要建立兩種形式的SDM模型，即空間和時間固定效應、空間和時間隨機效應。

接下來，需要通過檢驗來確定空間面板模型的恰當形式，這里的檢驗包括兩個方面：（1）Wald檢驗，通過檢驗兩個假設條件：

和

來判斷SDM模型是否可以簡化為SAR模型或SEM模型，如果均拒絕假設條件，就應該采用SDM模型;（2）Hausman檢驗，檢驗模型中的空間和時間效應（[μi]和[λt]）是被看作固定效應還是隨機效應，如果拒絕原假設就應該采取空間固定效應模型。

表5中對因變量的因變量空間滯后性和誤差項空間自回歸的檢驗，4個Wald的統計檢驗量均拒絕原假設，這說明SDM模型較SAR、SEM模型更適合該樣本數據。同時，Hausman檢驗也顯著，說明空間和時間固定效應的SDM模型是最優的模型。

根據表5中空間和時間固定效應的SDM模型系數估計結果及其t值，我們可以看出，雖然lnpr的系數[β1]并不顯著，但是W[×]lnpr的系數[θ1]非常顯著，這說明房地產價格具有區域聯動效應，并通過這種效用來影響區域房地產行業發展，這也間接支持了我們以房地產價格作為控制變量的假定。[β2]、[β3]、[β4]均顯著，[β5]不顯著，說明各地區城市化、人口、GDP會對本地房地產行業發展有一定影響，而人均收入影響較不顯著，這與收入的不平衡有一定的關系。在房地產行業區域影響方面，除了房地產價格的影響之外，地區人口、GDP對相鄰地區房地產行業的發展有顯著影響，且為正向關系。這說明了本地區的人口增長、地區經濟增長對周邊地區的房地產行業發展具有空間溢出效應，它們借助房價來影響區域間的房地產行業，是房價區域聯動效應和輻射效應的影響因素。

三、房地產行業持續發展的決定因素

上述的實證研究可以發現，我國房地產行業發展與我國GDP、人口數量、城市化水平有顯著的關系，在這其中人口以及GDP增長情況作為地區最基本的宏觀因素，會通過房價的波動和區域聯動效應，或者輻射效應影響鄰近省份或地區的房地產發展情況，由此反映了過去十余年我國房地產行業擴張的主要驅動力在于區域效應與國民經濟增長、人口增長、城鎮化水平等相關因素。

（1）房地產行業的區域效應

區位條件是一個城市地理位置、交通條件、資源環境等各類要素的綜合表現。隨著特大城市的發展，部分產業和行業必將外溢，周邊的中小城市無疑是最好的承接對象，而產業的發展必將進一步帶動人流的導入，從而推動經濟和房地產行業發展。在房地產行業擴張時期，這種區域效應更加明顯，表現在房價的推動以及交通設施的便捷帶來的人們對房地產需求不斷地外溢，另外還有對其他地區消費預期的增加。典型的就是毗鄰北京的河北省廊坊市、上海市、江蘇省蘇州市。

（2）房地產行業與國民經濟增長、人口增長、城鎮化水平

對于整個國民經濟來說，房地產行業具有重要作用，這種作用不僅表現在后者是前者整個產業體系的重要構成部分，更表現在二者之間具有密切的關聯性。一方面，國民經濟的發展狀況決定了房地產行業的地位與發展空間，是該行業存在和發展的基礎，能夠在一定程度上制約或推動房地產業發展;另一方面，在某個發展階段，房地產業又能夠成為國民經濟的一個新增長點，甚至是支柱產業，它的發展反過來會約束或推動國民經濟的發展。一般來說，房地產行業擴張是國民經濟增長的體現，而前者又進一步促進了后者。從人口的角度來說，房地產具有“居住屬性”，代表了一定的需求，當人口數量增加時，會刺激房地產行業的需求，帶動其價格上漲，從而促進房地產行業擴張，反之，數量減少導致房地產需求降低，會導致房地產行業的衰落。城鎮化水平是國民經濟中又一個與房地產行業息息相關的因素，某一國家或區域的城鎮化率迅速提升，不僅帶來了本地城市建設，而且人口的涌入能夠刺激更多的房地產需求，自2002年起，我國房地產行業迅速發展的這十年，背后是我國城鎮化率從39.09%提升到52.57%，帶動了2億農民的城鎮化。同時，在城鎮化過程中，城鎮居民的住房改善性需求、城市規劃建設帶來的舊城改造與拆遷、基礎設施建設創造的住房需求也對房地產市場帶來了巨大影響。

上述分析為我們厘清了過去十余年我國房地產行業不斷擴張過程中的實際影響因素與機制，在房地產市場非理性繁榮背后是國民經濟增長、人口增長、城鎮化以及區域效應等基本因素影響行業供需從而支撐行業擴張。如今房地產行業已經進入新的階段，與之相隨的是，我國經濟也處于增速換擋和轉變發展方式的階段，加之未來人口紅利的終結，如何在新形勢下保持房地產行業合理健康發展，通過新型城鎮化以及區域經濟協同化等發展策略來避免房地產行業的過度萎縮，從而有效地調結構、穩增長，值得我們深思，也具有重大意義。

參 考 文 獻

[1] Karl E. Case，Robert J. Shiller. “Forecasting Prices and Excess Returns in the Housing Market”，in Real Estate Economics，1990.

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Regional Effect of the Expansion of National Real Estate Industry and Analysis of the Influencing Mechanism

PENG Shi1，ZHANG Ju-ying2

（1. School of Economics， Central University of Finance and Economics， Beijing 100081， China;

2. School of Statistics， Central University of Finance and Economics， Beijing 100081， China）

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[摘要]本文從國際產業轉移的概念入手，總結了當代國際產業轉移中出現的新特征，在借鑒已有理論成果的基礎上，從馬克思政治經濟學的角度，對當代國際產業轉移的經濟動因作了理論分析。在此基礎上，對發達國家和發展中國家在產業轉移中獲得的價值盈余作了對比分析，得出了發展中國家改變這種現狀的發展戰略選擇。

[關鍵詞]國際產業轉移;經濟動因分析;價值贏余分析

國際產業轉移是指發生在國家之間的產業轉移，即某個產業由某些國家或地區轉移到另一些國家或地區的現象，它主要是通過資本的國際流動和國際投資實現的。國際產業轉移往往是從勞動密集型產業的轉移開始，進而到資本、技術密集型產業的轉移，是從相對發達的國家轉移到次發達國家，再由次發達國家轉移到發展中國家和地區這樣逐層推進。國際產業轉移，既是發達國家調整產業結構、實現全球戰略的重要手段，也是發展中國家改造和調整產業結構、實現產業升級和技術進步的重要途徑。

一、當代國際產業轉移中出現的新特征當代國際產業轉移從1990年代開始，出現了又一次大的浪潮。在這次浪潮中，西方發達國家和新興工業化國家的產業轉移呈現一些新的趨勢，主要表現在以下幾個方面：21寫作秘書網

第一，國際產業轉移規模擴大化。從1980年代后期開始，發達國家為了贏得全球經濟競爭的優勢，搶占全球產業結構制高點，紛紛把產業結構的調整推廣到全球，以產業結構轉移為手段，進行大規模的結構重組和升級，從而引發了世界范圍的產業轉移浪潮。

第二，國際產業轉移結構高度化。1990年代以后，發達國家加快了產業結構的知識化、高度化，國際產業結構轉移呈現出高度化的新趨勢。國際產業轉移的重心開始由原材料向加工工業、由初級產品工業向高附加值工業、由傳統工業向新興工業、由制造業向服務業轉移。高新技術產業、金融保險業、服務貿易業、電子信息業、房地產業等日益成為國際產業轉移的重要領域。

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關鍵詞：宏觀經濟因素 公司資本結構 房地產公司

一、引言

公司資本結構指的是公司各種資本，包括長期債務、普通股、優先股及留存收益的價值構成及其比例。狹義的資本結構即長期的股權資本與債權資本的構成及其比例關系。合理的資本結構對于降低公司加權平均資本成本，提高公司價值具有重要的意義。1952 年，美國財務學家 David Durand 在美國國家經濟研究局召開的“公司理財研究學術會議”上發表名為《企業債務和股東權益成本：趨勢和計量問題》的論文，拉開了資本結構理論研究的序幕。在隨后的 50 多年中，以著名的 MM理論為代表，有關資本結構的理論和實證研究的文章層出不窮，資本結構的研究成為了公司理財的焦點問題之一。國外對于資本結構的實證研究十分活躍，但是其研究主要集中在發達國家，對于發展中國家的探索較為局限。國內對于中國的資本結構研究也不甚完善。20 世紀 90 年代以來，隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和不斷發展，以證券市場為代表的資本市場逐步發展壯大，我國的企業在資金來源的選擇上有了更多的自由和選擇余地。我國的公司也不僅僅可以通過銀行貸款的方式獲取資金，還可以通過發行股票和債券進行直接融資。新的形勢使我國的公司面臨著資本結構選擇和優化的新問題，也使得當前對資本結構進行新的以及進一步的研究成為一種必要。研究對于了解我國公司當前資本結構選擇狀況以及改善不合理資本結構具有重要的意義。

二、文獻綜述

（一）國外文獻 Marsh（1982）以 1959 到 1974 年間發行股票和債券的英國企業為樣本，采用 Logit 和 Probit 模型進行實證分析，證明公司資本結構的選擇受到市場狀況和歷史股價的嚴重影響，看起來公司在做財務決策時腦海里有目標的債務比率，且企業的目標債務比率與公司規模、破產風險和資產構成具有函數關系。Bradley等（1984）建立了一個綜合現代權衡理論的最優資本結構模型，并通過對 25 個行業 821 家企業和 21 個行業 655 家非管制企業進行回歸分析，考慮了使用行業虛擬變量和不使用行業虛擬變量兩種情況，證明行業因素對公司杠桿具有顯著影響，公司盈利的變化性、廣告研究開發費用與企業 杠桿顯著負相關，而非債務稅盾與企業杠桿顯著正相關。 Titman &Wessels（1988）采用因子分析模型，使用 1974 到 1982 年間 469 家公司的數據檢驗了 8 個屬性對公司資本結構的影響，發現公司獨特性、公司規模、盈利性與杠桿負相關，強調了交易成本對公司資本結構選擇的影響，沒有提供非債務稅盾、收入變異性、資產擔保價值或成長性對于負債比率影響的實踐支持。Harris &Raviv（1991） 通過總結相關資本結構影響因素的實證研究后得出固定資產、非債務稅盾、投資機會、公司規模與負債比率正相關，公司變異性、廣告費用、破產可能性、產品特殊性與負債比率負相關。Rajan & Zingales（1995）采用 1987 到 1991年間 G7 國家的數據做出對資本結構的國際比較研究，發現 G7 國家公司杠桿率比之前設想的更為相似；同時他們通過四個解釋變量分析 G7 國家資本結構的影響因素，得到結論：有形資產比率與杠桿比率正相關，投資機會與杠桿比率負相關，除少數國家外，公司規模與杠桿比率正相關，盈利能力與杠桿比率負相關。Booth 等（2001）對 10 個發展中國家的相關數據進行研究，用靜態權衡理論、融資順序理論和理論框架解釋資本結構差異，發現國家因素對資本結構選擇的影響與平均稅率、商業風險、資產有形性、公司規模等財務變量一樣重要。

（二）國內文獻 陸正飛和辛宇（1998）選取了機械及運輸設備業 35 家上市公司的橫截面數據進行多元線性回歸分析，發現企業獲利能力與資本結構顯著負相關，但企業規模、資產擔保價值、成長性對資本結構影響并不顯著。陳維云和張宗益（2002）發現，企業資本結構與企業規模、成長能力正相關，與盈利能力、資產流動性、資產運營能力負相關。肖作平（2004）采用 1995 到 2001 年間 239 家上市公司的面板數據，采用動態計量方法，得出有形資產比率、企業規模、產品獨特性與杠桿正相關，成長性、資產流動性、現金流量與杠桿負相關。

通過回顧公司資本結構決定因素相關文獻發現，國內外主流文獻在這方面的研究主要考慮公司特征、行業等因素，對于宏觀經濟因素的專門探討，尤其是對中國公司的實證研究比較罕見。尤其是以我國的公司為對象的研究，在宏觀經濟因素方面存在缺失，而一些學者又曾經在其文獻中證實宏觀經濟因素的影響性。促使筆者對此問題進行研究。為了排除行業因素的影響，研究只從房地產公司獲得了相關數據；選取房地產公司為研究對象的原因在于，房地產行業為資金密集型，資本結構的選擇對于該行業的公司來說具有特殊的意義。對房地產公司在變化的宏觀經濟狀況下選擇優化資本結構具有一定的實踐意義。

三、研究設計

（一）理論分析 （1）傳統資本結構理論。傳統資本結構理論由 David Durand（1952）總結提出，主要包括：凈收益理論、凈營業收益理論和傳統理論。凈收益理論認為，債務融資和權益融資的資本成本保持不變且債務融資的資本成本小于權益融資的資本成本，公司可以通過使用債務融資降低平均資本成本，因此最優的資本結構為 100%的負債。凈營業收入理論認為，雖然債務融資的資本成本小于權益融資的資本成本，但當債務融資的比例上升時，權益成本會隨之上升，加權平均資本成本將維持不變，而不會因為負債率提高而降低；因此公司不存在最優的資本結構。而傳統理論采取了折中的觀點，認為盡管權益成本隨著財務杠桿的增加而增加，然而這在一定的程度內不會抵消債務融資帶來的好處。隨著債務融資的增加，公司的加權資本成本是一個先下降后上升的過程，因此公司的價值先增加后減少。在一定的債務融資水平上公司達到最優的資本結構，實現價值最大化。（2）現代資本結構理論。MM 理論，Modigliani 和 Miller 1958 年出版的杰出文獻標志了現代資本結構理論的開端（Harris & Raviv， 1991）。最初的 MM 理論由 Modigliani 和 Miller 于 1958 年 6 月發表于《美國經濟評論》的“資本結構、公司財務與資本”一文中所闡述的基本思想構成。該理論認為，在不考慮公司和個人所得稅，沒有破產風險，資本市場有效等理想條件下，公司的市場價值與其資本結構無關。即杠桿公司的價值與無杠桿公司的價值相等，公司價值為未來期望收益按一個合適資本化比率的貼現，與財務杠桿無關。該模型的表達式為：VL=Vu=EBIT/K=EBIT/Ku （VL 為有杠桿公司的價值，Vu 為無杠桿公司的價值；K=Ku 為合適的資本化比率，即貼現率；EBIT 為息稅前凈利）。修正的 MM 理論由兩位教授于 1963 年提出，該理論放寬了初始模型的假設條件，將公司所得稅納入考慮范圍。他們發現，考慮公司所得稅之后，由于負債利息可以抵稅而產生稅收利益，公司價值會隨著債務融資的增加而增加。在其他因素保持不變的情況下，公司的債務融資越多，稅盾越大，公司價值越大。因此公司在 100%負債的情況下價值最大。該模型的表達式為：VL=Vu + DT（D 為債務總額，T 為公司所得稅率）。MM 理論進一步發展于 1977 年，Miller 進一步將個人所得稅引入模型，說明由于債券持有者需要支付個人所得稅，這將提高其所要求的利息率，在一定程度上會抵減債務的抵稅作用。Miller 模型的表達式為：VL=Vu + [1-（1-Tc）（1-Ts）/（1-Td）]D（Tc 為公司所得稅率，Ts 為股票所得稅率，Td 為債券所得稅率）。權衡理論，MM 理論對于債務融資只考慮到負債的稅收利益。而權衡理論的創新之處在于考慮到了負債可能帶來的風險與額外費用，把公司最優資本結構的決定看成是負債的稅收利益和負債的相關成本之間的權衡。公司的債務融資主要會帶來兩大類的成本，一是虧空破產所帶來的成本，二是破產風險的增加所導致的成本等。早期的權衡理論把公司最優資本結構的決定看成是負債的稅收利益和破產成本之間的權衡；而后期的權衡理論則擴大了稅收利益和成本的范疇，認為稅收利益除負債稅收利益之外還有非負債稅收利益，同時認為成本不但包括破產成本，還包括成本、非負債利益損失、財務困境成本等。后期的權衡理論把公司最優資本結構的決定建立在了一個更為全面的權衡的基礎之上。（3）新資本結構理論。除經典的 MM 理論以及權衡理論之外，新的資本結構理論不斷涌現。Jensen & Meckling（1986）提出了基于成本的資本結構理論。在該理論中，Jensen 和 Meckling 定義了兩類沖突，即股東和經營者之間的沖突以及股東和債權人之間的沖突。隨著負債率的增加，股權成本減小而債權成本增加，因此使得總成本最小的負債水平即最優負債水平。Ross（1977）提出了建立在信息不對稱基礎上的信號傳遞理論，認為公司資本結構的選擇將內部信號傳遞給了外部投資者。Myers & Majuf（1984）進一步考察了不對稱信息對于公司融資方式的影響，認為負債率上升表明公司對未來境況的預期較高，公司市場價值也會隨之增加。Myers 據此提出了著名的優序融資理論，認為公司在融資時一般遵循先進行內部股權融資，然后進行債務融資，最后進行外部股權融資的順序。近年來研究公司資本結構的理論不斷出現，包括控制權理論、產品/要素市場理論以及市場相機抉擇理論等。

（二）研究假設 隨著市場經濟以及資本市場的不斷完善，以上市公司為代表的我國微觀經濟主體對于市場經濟的適應能力不斷增強。地產作為強周期行業，同時也是資金密集型行業，其資本結構的調整必須考慮到宏觀經濟因素。宏觀經濟因素在地產公司的資本結構決定中，具有顯著影響。因此本文提出研究假設：

假設1：通貨膨脹率及實際貸款利率與公司杠桿率顯著負相關

假設2：股票市場規模與公司杠桿率顯著正相關

假設3：實際經濟增長率與公司杠桿率正相關

（三） 變量定義與模型構建 第一，被解釋變量。本文的研究目的在于探索宏觀經濟環境變化對于公司資本結構的影響，因此被解釋變量應當反映公司資本結構狀況。根據通行的研究方法，本文用負債-權益比來代表公司資本結構。第二，解釋變量。宏觀經濟因素所包含的范圍十分廣泛。根據前人的相關研究，本文選取通貨膨脹率、實際貸款利率、實際經濟增長率、股票市場價值與 GDP 之比等因素作為解釋變量，觀察其對公司資本結構選擇的影響。由于本文研究對象為房地產行業的所有上市公司，僅根據數據情況作出篩選而非隨機抽樣，因此應該選擇固定效應模型。建立模型如下：

B/Sit = α + u（i） + β1Pt-1 + β2R t-1 + β3GDP t-1 + β4K t-1 + εit

其中，i = 1， 2， 3，……37， t = 1994， 1995，1996，……2007。B/Sit 表示第 i 個公司在第 t 年的負債-權益比，α 為截距項，Pt-1 為第 t-1 年的通貨膨脹率，Rt-1 為第 t-1年的實際貸款利率，GDP t-1 為第 t-1 年的經濟實際增長率，K t-1 為第 t-1 年的股票市場價值與 GDP 之比。εit 為隨機誤差項。

（四）樣本選取與數據來源 本文的研究對象為我國的房地產業上市公司，查閱滬深交易所發現目前正常上市的房地產公司共有 68 家。由于各公司的上市時間不同，所能獲得的公司相關情況的年限也不同。經過篩選，去除上市時間較短以及年報中包含不正常極端值的樣本，最終選擇了 34 家公司從 1999 到 2012 年 14 年的年報數據作為實證分析所用數據。研究所用數據來源于中國統計年鑒及 RESSET 金融研究數據庫。

四、實證檢驗分析

（一）描述性統計 變量的描述性統計信息如表（1）所示。

（二）回歸分析 采用 Eviews3.1 對面板數據模型進行估計，為減少截面數據造成的異方差影響，在估計時采用了廣義最小二乘法（GLS）。具體估計結果如表（2）。從估計的結果可以看到，模型的 P 值為 0.000000，在整體上顯著性良好。雖然模型的 R2 值僅為 0.567908，但由于該模型的截面數據量大于時間序列的數據量，對于這種情況的模型來說，大于 0.5 的 R2 值已經說明模型的擬合度很高。同時除變量 K 以外，模型中各個解釋變量的系數符號符合經濟理論的預期。但是，解釋變量 GDP 的系數未能通過檢驗。將 GDP 從模型中刪除，得到修正的模型：

B/Sit = α + u（i） + β1Pt-1 + β2R t-1 + β4K t-1 + εit

重新進行回歸，得到結果如表（3）。改進后模型的估計結果 R2 值增加，擬合度更佳；且各個變量的系數都在顯著性 0.01 的水平上顯著。兩次回歸表明，通貨膨脹率及實際貸款利率與公司杠桿率顯著負相關，股票市場價值/GDP 與公司杠桿率顯著正相關，而實際經濟增長率與公司杠桿率正相關但不具有顯著性。股票市場規模與公司杠桿率的正相關與前人的實踐檢驗結果不一致，可能的解釋是在股票市場的公開上市提高了公司的透明度，因而反而為公司的債務融資提供了更多可能性。

五、結論

本文研究表明，隨著社會主義市場經濟以及資本市場的不斷完善，以上市公司為代表的我國微觀經濟主體對于市場經濟的適應能力不斷增強，已經基本能夠依據宏觀經濟環境的變化而調整企業的資本結構。但是，模型中 GDP變量的不顯著性，以及股票市場規模與公司杠桿率反常的呈現正相關，也說明公司資本結構的調整不僅受到宏觀環境的影響，更受到經濟制度等多方面因素的制約；我國的宏觀經濟制度及條件距離完善還有一定的發展空間。對于上市公司來說，在資本結構決策中充分考慮宏觀經濟因素十分必要。然而在根據市場變化而調整負債比率時，也應當把握好度，注意資本結構的平衡性，以免跟隨有利的經濟環境一味增加負債率導致破產風險增加，或者一味減少負債率導致稅收利益的流失。本文達到了預想的研究目的，但是由于不可避免的因素，仍然存在一些不足：由于數據的局限，模型所考慮的宏觀經濟變量較少，因此對于宏觀經濟環境的考察不夠全面；同時鑒于知識水平所限，構建的模型較為簡單，沒有控制公司自身因素，對于宏觀因素的估計也較為粗略。若條件允許，筆者將通過進一步的學習來完善相關模型以進行進一步的研究。

參考文獻：

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篇9

論文關鍵詞：歐債危機 歐元 匯率風險 最優貨幣區

2007年4月國際貨幣基金組織（IMF）了針對2007—2008年的《世界經濟展望》（World Economic Outlook）?！霸?007年至2008年，世界經濟仍然看好并能繼續強勁增長”，“未來的總體風險看來要比6個月前來得低”（IMF，2007）。從中我們可以看到當時國際貨幣基金組織對世界經濟未來的發展是相當的樂觀。然而，緊隨而來的一系列危機似乎超出人們的預期。這使得世界經濟遭受空前的沖擊。Mundell（2011）認為這一系列危機包括四個階段：（1）美國次級債券危機；（2）美元的升值和雷曼兄弟公司的破產；（3）美國和全球經濟衰退；（4）歐洲債務危機。

從2001年開始，美國的低稅率、低利率和低匯率使得美國以房地產為代表的資本市場過度繁榮。信用評級低于正常水平的高風險次級債券被大量發行。這些高風險債券也成為追求高回報的投資銀行看好的投資產品。2007年夏，美國住宅抵押市場轉向，房價下跌。銀行業持有的大量以房產為抵押的證券（包括次級債券）價格下跌。按照會計準則中的市場定價（mark-to-market）規則以及反映銀行資本充足率的巴塞爾協議，銀行業開始大量舉債來填補銀行資本的折損。美國的房地美和房利美公司出現巨額虧損，投資銀行雷曼兄弟破產。由次級債券引發的金融危機繼續蔓延。在此期間，由于全球范圍內美元的融資渠道被打破，出現對美元需求的全球性短缺，美元升值（徐以升，2011）。強勢美元使得美國產品競爭力下降，房地產市場價格進一步下跌，美國經濟衰退并直接或間接通過投資、國際貿易等渠道傳遞到全球。2009年歐洲主權債務危機爆發（Mundell，2011）。目前整個危機仍然繼續著，只是在不同的時間，危機顯露的重點會不同。

本文分為三部分。首先，著重分析歐洲主權債務危機爆發的各種原因。其次，分析歐元可能增加的波動性風險。最后，提出我國企業如何規避歐元匯率波動風險。

一、歐洲主權債務危機的原因

從表面上看，美國的次級債券危機造成全球經濟發展趨緩，進而使得原本經濟發展不暢的部分歐洲國家，尤其是希臘等國家出現國家主權債券違約的可能。這些國家包括葡萄牙（Portugal）、意大利(Italy)、愛爾蘭(Ireland)、希臘(Greece)和西班牙(Spain)等國家（簡稱PIIGS歐債危機五國）。希臘等歐債危機國家出現國家主權債務危機不僅僅是個別國家經濟出現問題，而是有更深更廣的原因。這涉及歐洲經濟一體化過程中，在最初制度設計上的缺陷，高福利經濟制度的局限性，歐盟規章制度的約束力有限以及全球化帶來的貿易和金融方面的外部沖擊等因素。

1.歐元區財政制度上的缺陷。1961年Mundell在他的論文中提出著名的“最優貨幣區”的理論，在由幾個國家或地區整合的市場區域中，生產要素（比如：勞動力、資本）可以自由流動，使用同一種貨幣或是有緊密聯系匯率的幾種貨幣，能減少參與成員國或地區之間的匯率波動，從而使得貨幣區社會總財富最優化。該理論在Mundell提出后，Mckinnon(1963) 進一步提出：越開放的經濟體，國際商品價格的波動會直接或間接傳遞到國內商品價格上，結果使得匯率作為調節國際收支平衡工具的作用越小。Kenen(1969)又提出：進出口中，生產和消費多樣化能減少外部對特定行業的沖擊。因而，含有多樣化生產和消費的伙伴國家，能夠用更少的成本應對外部的沖擊。這樣的伙伴國家能更好獲得單一貨幣區的好處。

正是在最優貨幣區的理論指引下，歐洲經濟一體化得到逐步的發展。1992年的《馬斯特里赫特條約》確定簽約國統一采用歐元。歐元在2002年1月1日開始起用歐元貨幣，成為歐元區法定貨幣。使用歐元的各個成員國，放棄發行本國貨幣的權利，而統一使用歐元。歐元的貨幣政策由位于德國法蘭克福的歐洲中央銀行負責。按照最優貨幣區理論，各個成員國對內使用同一貨幣，對外實施浮動匯率制度。歐洲中央銀行采取盯住通貨膨脹的貨幣政策目標。從法律層面上，要求歐元幣值穩定。歐元區成員國采用同一貨幣有利于控制通貨膨脹，減少成員國之間的結算成本，增加資本、勞動力等生產要素的流動。但是，歐元的先天不足之處是：各個成員國仍然有自己獨立的財政政策的制定權。貨幣政策與財政政策的不統一，為目前的歐債危機發生埋下伏筆。由于各國無法應用貨幣政策（使得貨幣升值或貶值）來調節國際收支的不平衡，各國只能使用財政政策來調節。一些歐元區成員國政府為擴張財政，過度運用債務杠桿，使得公共和私人債務比率上升，甚至面臨國家財政有可能出現經濟意義上的破產情況。 轉貼于 　 2.高福利經濟制度的局限性。希臘等債務纏身國家，失業率高，經濟發展停滯。在加入歐盟之前，這些國家的融資成本很高，本國貨幣幣值低。在加入歐盟以后，由于采用統一的貨幣歐元，幣值升值（實際上是幣值高估），同時采取和其他歐元核心國家相同的利率，極大地降低了融資成本，使得希臘等歐債危機國家的公共和私人債務激增。同時，這些國家在福利政策上采取與德、法等歐元核心國家相同的福利水準，使得政府的公共開支增加；在歐債危機國家，歐元的幣值所內涵的實際匯率高，這些國家的出口競爭力因為幣值高而下降，導致國際收支逆差，失業率增加。按照最優貨幣區理論，歐債危機國家富余的勞動力如果能轉移到其他國家就業，也能維持經濟均衡。但實際上，由于文化、語言等現實因素，理論上期望的移民大潮并沒有出現（余永定，2010）。對待增加的失業人員，政府按照高福利的水平要支付昂貴的失業救濟，增加政府的財政支出。由于貨幣政策的喪失，政府要實施擴張性財政政策來刺激經濟，只能通過增加債務的方法。

3.“穩定與增長公約”約束力有限。1997年歐盟通過“穩定與增長公約”。其目的是保持歐元區的穩定。該公約規定歐元成員國的財政赤字不得超過GDP的3%，公共債務不得超過GDP的60%。如果超過規定，歐盟委員會會要求成員國在一定時間框架內減少過量的財政赤字{1}。按照該公約，成員國的財政赤字如果連續3年超過該國GDP的3%，該國將被處以最高相當于其GDP的0.5%的罰款。但是事實上，該公約出臺不久，德、法等歐洲大國即超過公約提出的限制比率，但并沒有遭到懲罰。使得該公約的信譽造到極大損害。其他歐洲小國政府更是不斷增加財政赤字來應對經濟衰退。如何增加財政政策實施的紀律性，已經是成為擺在歐盟面前一個非常重要的問題。

4.經濟體的外部沖擊。全球化的背景下，資本、勞動力等生產要素的自由流動，在客觀上為PIIGS歐債危機國家受到區域外的經濟危機的沖擊提供了條件。始于美國的次級債券危機，造成全球性的經濟衰退，使得原本經濟脆弱的PIIGS等國家，首先暴露出其主權債務超出歐盟“穩定與增長公約”規定的趨同標準。與此同時，國際評級機構標準普爾、穆迪和惠譽連續下調危機各國的主權債務評級。國際投機機構大肆看空歐元的炒作，進一步加劇了歐元債務危機。

二、歐元匯率波動的可能因素

從經濟理論角度分析，影響匯率的因素主要包括：通貨膨脹、利率、經濟增長和國際收支等。

從長期來看，通貨膨脹對貨幣匯率有影響。但由于歐洲中央銀行從法律上要求以通貨膨脹目標制（年通貨膨脹率2%）為貨幣政策目標，歐洲中央銀行不可能實施讓歐元對內貶值的通貨膨脹政策。這樣，歐元區是否能保持經濟增長并改善國際收支平衡，成為長遠來看影響歐元匯率的主要因素。盡管歐元區有各種急需解決的問題，但歐元區解體的可能性不大，歐元區更有可能通過解決這次歐債危機而加速歐洲成員國在經濟和政治上的整合進程。Eichengreen(2010)指出，如果歐元區解體，各個成員國在經濟、政治、程序和法律方面都存在很大的障礙。如果各國重新啟用本國自己的貨幣，會對各國經濟造成不利影響。比如，德國是以出口導向型為主的國家。如果重新啟用德國馬克，德國經濟會因新馬克升值而致出口競爭力下降；而PIIGS等歐債危機國家會出現本國貨幣貶值，資產縮水，資本外逃，融資成本增加，債務負擔惡化。同時，歐元也是歐洲經濟一體化，進而政治一體化的重要基石。任何國家退出歐元區，意味著在與歐洲其他國進行政治、經濟以及外交領域的博弈中，將因缺失主導權而被邊緣化。值得一提的是，1992年各國簽訂的《馬斯特里赫特條約》里面并沒包含成員國退出歐元區的規定。事實上，從歐債危機爆發以來，歐盟以及各成員國政府積極籌集資金拯救危機各國，也表現出各國政府維護歐元區統一的政治決心。這些努力也增加了市場對歐元長期遠景看好的信心。

從短期看，歐元區基準利率水平有調整的可能；同時，歐元區的經濟增長在可預見的未來，會持續保持低迷；歐債危機的主要國家（PIIGS），國際收支的逆差還會持續。更為重要的是，歐元匯率的波動很大程度上受到市場投資者信心的影響。而歐盟和國際社會對PIIGS歐債危機國家的拯救措施，對提振市場投資者的信心有很大的作用。2010年5月，歐盟和IMF共同推出7500億歐元的拯救機制，并同意向希臘提供1100億歐元援助貸款（余永定，2010）。這些舉措在一定程度上增加了投資者信心并使歐債危機有所緩和；此外，國際信用評級機構的國家主權信用評級和金融機構信用評價，都會對歐元匯率有很大的影響。

篇10

[論文摘要]2007下半年在美國由“次級債危機”引發的“金融海嘯”席卷全球，到今天還沒見底，估計至少還會在一、兩年內對世界的經濟造成了嚴重的影響。我國的股市和就業市場以及實體經濟都遭受了重創。怎樣避免或減少我國的金融風險，形成安全的投資環境，刺激投資，振興經濟，尤其是減少和隔離外部的金融風險對我國經濟及未來的經濟的不利影響，形成安全高效的金融市場，使我國的經濟健康發展。

一、“次債危機”的起因及影響

（一）“次債危機”與金融海嘯

在2006年以前的5年里，美國住房市場持續繁榮，加上當時美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。次級房貸對貸款人的償貸能力要求較低，但能給銀行業帶來較高的收益。但從2006年春季起，由于利息上升，房貸者還款壓力增大，很多還貸能力差的用戶出現違約的現象，銀行難以收回貸款的本息，美國的“次債危機”開始顯現。次債危機使次級抵押貸款機構破產、投資基金被迫關閉、股市劇烈震蕩引起的風暴。致使全球主要的金融市場因此出現流動性不足危機，2007年8月席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。迄今，已對全球經濟造成了重大損失。世界各國政府都在通過降息、注資、增強流動性等措施來應對金融危機。

（二）“次債危機”對世界和我國受到的影響

由于經濟的全球化，美國的“次債危機”在對美國經濟造成嚴重影響的同時，也對我國的經濟造成了較大的影響，我國的股票市場由6000多點跌至不到2000點左右，并且一直處于長期的寒冬，廣大股民遭到了慘重的損失。我國是美國的最大債權國，我國在美國的很多投資也因投資公司的倒閉，資產每天都在很多程度上縮水。美國的經濟因為“次債危機”而引發市場需求急劇下降，影響了我國以出口為導向的外向型經濟地區的經濟，尤其是的沿海地區的很多工廠關門倒閉，如廣東東莞的很多鞋廠已經關門。

二、經濟海嘯對我國的直接影響主要有投資市場和外向型產業

（一）我國投資結構的不合理和安全性存在的問題

公司的籌資順序應當如何？根據美國羅斯信號理[1]，公司籌資的最佳順序應當為公司內部籌資，其次是發行公司債券，最后是發行股票。而我國由于歷史傳統和投資市場和投資理念不夠成熟，在發達國家投資市場居于首位的公司債券投資在我國所占的比例太小，而股票的比例相對公司債券較大。由于風險和利潤是成正比的，很多中國股民投資的投機動機太重，缺少良好的風險和收益判斷預測能力。當金融風險發生時，我國的股民就難免受到嚴重損失，股市一蹶不振。

因此，我國的投資者應當學習資本市場的規則，把風險降到自己能夠承受的程度。投資者應當更加關注自己投資的公司的經營狀況，而不是只關注自己的股票的價值的升降，做一個成熟地投資者。再者，如果把更多的資金投在公司債或者基金方面，也可以降低投資風險，獲得長期穩定的收益。

三、我國的應對措施

（一）面對現實，防止經濟海嘯進一步破壞我國的經濟

美國經濟嚴重衰退是最需要擔憂的問題，這將使全球實體經濟受傷，并且使“次債危機”源頭美國房地產市場的進一步衰落，將危機推到更深的漩渦。

首先，應當利用經濟發展較冷的時機，加快經濟結構調整，促進消費性內需增長，推動自主創新和產業升級；其次，在宏觀政策上繼續保持適度從緊，投資和生產計劃要根據形式變化及時調整，使投資需求盡可能不受全球經濟衰退的短期影響而繼續增長；第三，加強對資本項目下貨幣流動的控制，危機使全球流動性波動加大，我國需要預防流動性再度泛濫時熱錢對中國市場的“管涌”。要充分利用這個時機，盡量減少金融海嘯對我國經濟的影響，使我國的經濟有一個高質量的本質的飛躍。

（二）刺激和完善投資市場，規范股票市場、促進公司債的發展

完善和規范證券法律和制度建設，嚴格對股票發行的立法和監管，加大對喪失誠信者的懲罰力度。加強政府的導向和激勵作用，提高投資者對公司債的熱情和信心。進一步優化我國的投資市場的融資順序，促進公司債的健康發展。培養成熟的投資者和市場，防范金融風險。加強行業組織的自律，逐步形成一個立體化、多層次的監管體系。

（三）降低對美元一邊倒的傾向，擴大歐元及硬通貨的儲備比例，提高人民幣的國際流通地位。

不要把自己的命運完全系在別人的手上。二戰以來，美國一直在使用美元掠奪世界財富，美元的貶值給美國帶來了難以估量的好處。美國最近提出的7000億美元救市的計劃[2]，其實質就是通過大量印發鈔票的，使美元貶值，讓全世界為美國埋單。尤其是作為它的第一債權大國的中國，因此受到的損失毫無疑問是最大的。我們應當進一步研究對策，加大歐元等的比例，尤其是硬通貨的儲備，加強分散金融風險的能力。通過各種努力為使人民幣的成為世界貨幣的努力，把我們的命運掌握在自己手里。（四）擴大內需，刺激消費

我國的內需不大的原因很簡單，廣大的農民雖然免去了各種農業稅，但是由于化肥等生產資料價格和CPI的攀升，農業已經沒有多大的利潤可言。廣大農民大多不能享受到醫保、低保、失業保險、人身養老保險等社會保障措施，所以內需難以拉動。我們完全可以效仿臺灣發消費券的辦法[3]，進一步加強民生福利建設，使人民受到實惠。擴大我們的內需，加強第三產業的發展，減少我國經濟對國外市場的過度依賴。

（五）完善我國的投資風險控制，加強金融制度創新

我國之所以對金融風險控制較好，很大一方面的原因是因為我國傳統儒家文化對穩定的重視。在我國發放貸款時，注意了對風險因素的控制。所以美國的“次債危機”之類的金融風險對我國的金融市場沖擊較小，但是我國迫切需要調整產業結構、發展經濟附加值高的高科技實體產業、構筑自主創新的經濟體系。這客觀上要求中國經濟必須建立一套可持續發展的高效運作管理機制。[4]

總之，中國經濟正面臨著機遇和挑戰，我們要加強經濟理論研究，盡快發展完善中國資本市場，改變金融創新不足的局面。我們要居安思危，不斷地提高資本市場的競爭力以保證中國經濟的持續穩定發展。[5]我們形成自己正確的理論價值體系，防止過分的樂觀和悲觀思想。既要防止那些夜郎自大的“普濟天下”的幼稚思想，自認為我們有能力和職責去救美國經濟；還要防止那些裹足不前的悲觀主義。我們要實事求是，化不利為有利，抓住機遇，勇于創新，使我國的經濟在世界的影響力進一步加強。

參考文獻

[1]王淑蘭：《美國公司債券市場發展研究》吉林大學，第5頁

[2]《美國7000億救市計劃是讓全球幫美國買單》

[3]《臺灣提振消費出奇招每戶發1萬新臺幣消費券》，中國新聞網，2008年11月16日