住房管理論文范文

導語：如何才能寫好一篇住房管理論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

作者：魏秋敏 單位：衡水學院法政系

對中低收入者的界定上存在問題，有些家庭的非納稅隱形貨幣現金收入，不能被監控，造成在經濟適用住房的購買者當中，存在著一些不符合購買條件的家庭，經濟適用房選址偏遠，物業配套措施不到位。因經濟適用房建設是面向中低收入家庭，其顯著特點是價格相對便宜。其低廉的價格來源于低成本和薄利潤，開發商只有把經濟適用房建在遠離市區的地段。2009年，河北省衡水市區的保障房居民區裕康小區投入使用，該小區內除經濟適用房外，還建有廉租房。該小區已很具規模，但是物業配套跟不上，地方較偏，物業環境差，使經濟適用房難以得到中低收入家庭的認同和認購。經濟適用房購房者不享有完全產權，流轉不暢。根據2007年《經濟適用房管理辦法》的規定購房者購買經濟適用房不滿5年者，不得上市交易。5年后，按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府繳納土地收益等相關價款。

香港在公共住房建設方面較為成功，二次世界大戰以后，香港通過公共住房制度完成了戰后的安置與重建，改善了居民的住房條件，促進了其經濟的繁榮與發展，創新經濟適用房管理機制1、合理界定中低收入標準，取消戶籍限制，放寬政策標準。2012年總理政府工作報告中指出“更加注重把在城鎮穩定就業和居住的農民工有序轉變為城鎮居民；放寬中小城市落戶條件，合理引導人口流向，讓更多農村富余勞動力就近轉移就業?！苯洕m用房保障對象是中低收入者，在“中低收入者”這類群體的確定上，筆者建議取消制度地域戶籍限制，這有利于地方市場經濟的發展，這樣做雖然短時期內會給地方政府造成很大負擔，但長期來看有利于國家的經濟發展和長治久安，有利于縮小貧富差距，使社會區域的真正低收入者能夠分享經濟發展的成果。2、建立健全個人信用系統、家庭收入的動態監管制度有些購房者，不符合申請經濟適用房的條件，為了謀取利益，采取各種措施，隱瞞收入和家庭資產，騙取經濟適用房。此行為應該受到嚴厲制裁，并且事前防范也很重要。針對目前個人信用系統還未建立的情況，可以借鑒我國征稅方式。實行個人收入“一戶式”管理［2］。匯總社會各方資源，在稅務機關的個人收入檔案制度的基礎上，探索建立家庭收入的動態監管制度，保障經濟適用房在公平、公正、合理、合法的制度環境下，順利推行。3、實行“封閉式流轉”，完善退出機制住房保障體系“封閉式流轉”［3］，是指當被保障對象，無需再接受經濟適用房時，相關權益回歸住房保障體系，改由其他符合標準的申請人享受。經濟適用房兼具“經濟性”和“保障性”，那么解決相關問題就從兩個方面著眼，經濟性的市場規律是不以人們的意志為轉移的，市場環境體制下，加大住房供應，抑制住房投資需求。實行“住房保障體系封閉式流轉”這樣只能由政府回購，再由政府賣（或租）給消費者，這在一定程度上遏制住了那些通過經濟適用房倒買倒賣非法獲取利益的投機者，保障福利政策不被扭曲。

為了保證政府部門真正把監管工作落實好，要加大政府部門的監督責任，即當政府部門不履行監督責任時，監督缺位時，誰來追究他們的不作為行為？這是我們政府部門加強監管的關鍵所在，以往的政府監督，只重視對監管對象監督的法律規制，而對政府部門不作為監管行為缺少規制。根據“權責統一”原則，要求國家行政機關，違法或者不當行使職權，應當依法承擔法律責任，為了實現權力和責任的統一，必須建立完善追究責任的機制?；痦椖浚?008年衡水市社會科學研究課題“衡水市推行經濟適用房的現狀及法律研究”。

篇2

收入核定難

在住房保障的準入方面，相關規定非常明確，無論是廉租住房還是經濟適用住房或是公共租賃住房，都要求被保障者必須是真正的“低收入住房困難家庭”。各地在具體審核中，除了對戶籍有所規定外，基本上都是通過對申請家庭進行“收入”和“住房”雙控來進行的，但是在具體實施時，普遍感到對被保障家庭的收入核實非常困難。

究其原因，一是目前居民的收入來源及組成本身就比較復雜，具體界定具有一定的模糊性，在核定的標準和口徑掌握方面比較難統一；二是絕大部分地方還沒有建立起有效的收入核定機制，收入證明一般僅由工作單位或社區單獨出具，存在一定的主觀隨意性，公信力不夠；三是在財產收入的具體核實中，還存在著一定的法律障礙。民政部出臺的城市低收入家庭收入標準認定辦法明確：城市低收入家庭收入標準主要包括家庭可支配收入和家庭財產兩項指標。其中，家庭財產包括全部存款、汽車、房產、有價證券，其中，存款及有價證券持有的核實取證卻涉及到家庭及居民個人隱私保護等法律問題，操作難度非常大。

舉報查證難

住房保障的對象都是低收入住房困難家庭，由于對象的特殊性，所以在有關住房保障申請對象弄虛作假等違規方面的處罰規定就非常人性化，處罰手段中既無嚴厲的法律手段也無罰款等經濟手段，而是只要求記入在人民銀行的個人誠信檔案、取消享受住房保障的資格等行政手段。這樣就造成了申請家庭違規的“成本”比較低。

為了保證住房保障工作的陽光操作，真正體現公開、公平、公正，在實際操作中，住房保障部門一般都會將申請家庭的基本情況在其所在社區及媒體進行公示，以接受社會各方面的監督，防止申請對象弄虛作假。

但是，面對老百姓的舉報，住房保障部門查證起來非常困難。一是因為老百姓在舉報時提供的情況大都不具體，有些甚至只是猜測。如我們在工作中間經常會接到這樣的舉報：“某某家庭不符合申請條件，他們家有很多錢的?！泵鎸@樣籠統模糊的舉報，住房保障部門無法厘清查證的重點和要點，只能調出被舉報家庭的申請材料，再進行走訪核實，實際上所能做的就是把審核程序再重新走一遍，往往花去了大量的時間精力而效果卻不盡如人意。

二是由于舉報人一般都是申請家庭的鄰里或同事，所以在舉報時都要求為其保密，對于所舉報的具體事項，不愿意接受當面核實，這也加大了查證工作的難度。

三是有少部分的舉報是由于鄰里矛盾或同事矛盾造成的，屬于捏造事實的惡意舉報。舉報人往往情緒比較激烈，舉報的事項虛假夸張，容易引起保障部門的高度重視，但結果卻是，花費了許多時間和精力，調查核實得出的結論是：舉報不實。而針對這樣的結論，不少惡意舉報人仍不肯罷休，層層上訪，浪費了業務部門和部門等大量的時間和精力。

退出保障難

從總體上看，住房保障工作在我國開展的時間不長，各地各部門主要把工作重點放在保障擴面上，尤其是準入管理方面。隨著工作的逐步推進，許多后續管理上的問題開始暴露出來，尤其是在退出機制的建設方面，工作難度很大。

從操作方面看，由于廉租住房和公共租賃住房產權歸國家所有，所以各地都會對已經享受政策的家庭每年組織年審，確?？茖W有效的動態管理。

但是對于那些經年審發現不再符合保障條件的家庭，在具體的清退方面缺少切實有效的手段。

而對于經濟適用住房，由于入住家庭享有有限產權，所以在退出方面更加困難。

今年4月22日住房和城鄉建設部頒發的《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》中對這些方面進行了非常具體而嚴格的規定，但是在具體工作中發現，有些老百姓違反管理規定是為了滿足基本的生計而迫不得已。

例如，有的殘疾人家庭在家里開個小店而獲取基本的生活費用，有些經濟困難家庭仍然“蝸居”在原來的小房子里，而將購買到的經濟適用住房出租，用以彌補嚴重不足的家庭開銷。這些實際情況，如果進行“一刀切”的管理是無法從根本上解決問題的，必須在工作實踐中按照科學發展觀的要求，結合具體情況進行分析研究并加以妥善解決。

社會聯動難

要在當前真正做好住房保障工作，僅有政府的重視和住房保障部門的努力是不夠的。作為一項重要的民生工作，住房保障需要社會各方面的關心和支持，需要形成各部門之間的工作合力，只有這樣才有可能實現住房保障工作的科學發展。

但是在具體實踐中，住房保障工作不僅僅存在著法制建設滯后、資金“瓶頸”制約等問題，還存在著部門之間聯動少，合力形成難等操作層面的問題。例如金融機構對住房保障的信貸支持難以兌現。雖然國家明確規定，住房保障建設貸款可以在基準利率的基礎上實現下浮，但實際執行中間很少能夠執行到位的，尤其是在住房保障家庭的貸款扶持方面，銀行過多地強調行業內部的信用規定，許多住房保障家庭由于缺少穩定的收入來源、資信較差而貸不到款，致使無力改變住房困難，這從一定程度上制約了住房保障的進程。

此外，這部分困難家庭，不僅僅需要住房方面的保障，也需要通過供電、供水、電視網絡等與其生活休戚相關的部門來共同提供政策優惠和幫扶，從而讓他們能夠在安居的同時，也能夠體面地生活。在這些方面，還需要得到進一步的溝通和努力，希望通過社會各部門的優質服務，讓這部分家庭切實感受到黨和政府的關愛。

科學評價難

篇3

一、保險基金投資于住房抵押貸款證券的可行性分析

（一）MBS的理論基礎以及保險基金投資MBS的運行模式

住房抵押貸款證券（mortgage-backedsecurities，簡稱MBS）是指商業銀行或其他金融機構為加速資金的融通，將缺乏流動性但具有未來現金收入流的住房信貸資產集中起來，進行結構性重組，并通過信用增強，將其變成可在資本市場上出售和流動的證券。

對單個抵押貸款而言，由于借款人存在提前償付、延遲拖欠甚至欺詐等風險，導致抵押貸款現金流不穩定。對一組貸款而言，盡管整個組合在很大程度上依賴于每一貸款的現金流特征，但如果這組貸款滿足一定條件，則根據大數定理，整個組合的現金流將呈現一定的規律性，因此可以對該現金流進行可靠地預測和控制。這就是MBS的理論基礎。

作為一種結構性融資方式，住房抵押貸款證券化實質上是將商業銀行等金融機構所承擔的抵押貸款的現金流及相關風險進行分割與重組，通過信用增強，發行證券和設計轉遞流程，將收益與風險同時轉移給證券市場上的投資者（保險公司就是其中主要的機構投資者）。盡管保險公司有人壽保險和財產保險之分，二者的基金特征也大相徑庭（壽險基金多投資于長期項目，而產險基金則主要進行短期投資），但他們投資MBS的基本模式是相同的。

（二）MBS對于滿足保險投資的“三性平衡”原則具有明顯優勢

保險投資的目標應當與公司的總體目標一致，即在可接受的風險水平上獲得最大的利潤。這就要求保險投資必須遵循“安全性”、“流動性”和“收益性”三個原則。

根據投資原理，“三性”之間既對立又統一，存在此消彼長的關系。例如，安全性與流動性往往呈正相關，而與收益性呈負相關；高流動性往往以犧牲安全性或收益性為代價。如果片面強調某一原則就必然損害其他指標，導致結果偏離企業的總體目標（即一定風險水平下收益最大化）。基于保險風險的特征，保險資金運用的基本原則應當是在突出安全性基礎上兼顧“三性平衡”。

由于對抵押資產實現了現金流重組和信用增級，因此相對其他常見的投資種類MBS具有現金流較穩定，風險低，收益率較高等優點。這對于追求低風險、高流動性和收益穩定的保險公司而言，顯然極富吸引力。尤其在當前股市風險太大，銀行存款利率很低的條件下，投資MBS無疑是保險人的優先選擇。同時，投資MBS也使保險人獲得拓展投資空間的機會，從而實現投資組合的風險分散。通過下面的比較我們不難發現，MBS對于滿足保險公司資金運用原則具有明顯優勢。

（三）豐厚的收益驅使MBS發行人積極參與MBS市場

以利潤最大化為終極目標的金融機構如商業銀行，絕不會放棄MBS為他們創造的多種益處[2]：（1）使發行人獲得較低的籌資成本。通過把資產分離并將其作為證券發行的擔保品，發行人獲得了較低的籌資成本；（2）使發行人更高效地運用資本。對必須滿足風險資本指標要求的金融機構來說，出售資產能使資本更自由；（3）使發行人管理迅速增長的資產組合。通過證券化出售抵押貸款，能為金融機構迅速籌集資本，同時使資產或者負債表外化，從而避免了對資本的高要求；（4）發行人可以更好地實施資產負債管理。證券化能將提前償付風險轉移給了投資者，這就為金融機構提供了一種與償還期匹配的資產籌資方式；（5）提高發行人的財務績效。當貸款被證券化并以低于貸款利率的收益率出售時，發行人獲得利差。該利差一部分來自服務費，另一部分則由于信用提高而獲得的溢額收益；（6）使發行人資金來源多樣化。對于平時不能發放貸款和為應收帳款融資的投資者而言，MBS證券使他們增加了投資選擇，這也為金融機構提供了更多的資本來源。

（四）當前保險基金投資MBS存在良好的外部環境

首先，住宅產業的發展需要強大的金融支持。據國家建設部有關資料，近10年全國城鎮將興建51.56億平方米，成為國民經濟一個重要增長點，為此需投入資金7-8萬億元，而現有住房資金遠不能滿足需求。同時由于住宅產業的自身特點如固定性、投資回收期長、投資規模大、流動性差，使得風險較為集中，容易形成投資瓶頸，制約整個國民經濟的發展。通過住房抵押貸款證券化，一方面可以開辟新的融資渠道，緩解資金壓力，促進產業和國民經濟的發展；另一方面通過證券化，將抵押貸款的集中風險進行分割，分散給眾多投資者承擔，達到分散風險的目的。

其次，國內要求拓寬保險投資渠道的呼聲日益高漲。由于種種原因我國一直嚴格限制保險投資，僅限于銀行存款、政府債券、金融債券等，投資效益低下。而目前金融市場尚不完善，從20多年的實踐經驗來看，通貨膨脹和通貨緊縮時常發生，利率水平不太穩定，7次降息曾給保險公司（尤其壽險公司）的經營帶來很大困難，迄今仍留下了巨額利差損尚未消化。保險公司急需通過一系列低風險、高收益的金融工具和手段，轉嫁利率風險，彌補既有虧損。MBS的推出將適時地滿足這種需求。

最后，MBS證券將在借款者和投資者之間開辟直接融資的渠道，提高融資效率。首先，通過將住房抵押貸款重新組合，并輔以信用增強手段，將原有風險降低到了投資者更能接受的水平。其次，通過重構現金流量，創造出不同的債券類別，滿足廣大投資者的不同需求。第三，MBS將豐富資本市場，成為穩定證券市場的重要力量。此外，我國大部分商業銀行和保險公司已建立了較完整的信息管理系統、會計處理系統及相關的規章制度，這也為MBS的推行提供了必要的技術支持。

綜上所述，不難發現，無論從MBS市場的需求方（保險基金管理者）、供給方（發行者），還是市場投資環境，保險基金投資MBS是完全可行的。

二、MBS在保險基金管理中的應用

作為一種極富吸引力的金融創新，MBS包含多種性質各異的金融衍生證券。對保險公司而言，了解各種MBS的本質特征，合理選擇、使用MBS以滿足公司安全性、流動性和收益性“三性平衡”的要求，具有重要的實踐意義。

（一）MBS的種類和性質

在美國，一共有三類抵押擔保證券[2]：（1）抵押轉手證券（mortgage-passthroughsecurities）；（2）擔保抵押債務（collateralizedmortgageobligations，簡稱CMO）；（3）剝離式抵押擔保證券（strippedmortgage-backedsecurities）。三類證券在現金流量、內在風險等方面都呈現出不同特征。

1.抵押轉手證券。它是指由聯邦全國抵押協會（FNMA，俗稱范尼梅）和政府全國抵押協會（GinnieMae，俗稱珍妮梅）購買抵押品，并將這些抵押品組合起來，然后為其提供擔保并發行的證券。轉手證券基本上不對現金流進行處理，而是將基礎資產產生的現金流傳遞給證券持有人。在相同條件下，轉手證券產生的現金流比非分期償付型債務的現金流要大得多。盡管抵押轉手證券大大增強了抵押貸款市場的流動性，但它卻因其單一性而不能滿足所有投資者不同的需求。

2.擔保抵押債務。為解決再投資風險問題，金融工程師們開發了擔保抵押債務（CMO）。它是指投資銀行購買轉手證券（或整個抵押貸款），再發行以它們為擔保的特種債券。這些債券被分成一系列不同的組，稱之為“檔”（tranches），使得不同檔的現金流特征（包括息票利率，償還期限等）不同。這樣，一種長期的金融工具，如抵押貸款或轉手證券被重構為一系列性質各異的檔，這些檔分為短期、中期和長期。于是投資者從中可從中選擇最符合需要的檔。同時在一定程度上消除了提前償付風險。

3.剝離式抵押擔保證券。目前該證券有兩類，一種是“只獲得利息類（interest-onlyclass，或稱IOclass）”，即將所有抵押貸款償還的利息分配此類證券；另一種是“只獲得本金類（principal-onlyclass，或稱POclass”），即將所有抵押貸款償還的本金分配此類。由于本息分離，IO與PO證券對利率的敏感性不同，因此現金流量也呈現不同的特點。由于證券的價格是未來各期利息的現值之和，因此其價格變化是兩種效應的綜合結果：貼現效應和提前償還效應。因此市場利率的變動會引起基礎資產提前償還率的小幅變動，進而造成剝離證券價格和投資收益率的大幅變動，并且IO和PO債券的變化方向正好相反。

（二）運用MBS實施保險資產負債管理（Asset-LiabilityManagement，簡稱ALM）

從保險經營的特殊性看，資產負債管理（ALM）日益成為保險企業管理的核心內容。所謂ALM就是將資產和負債統一成一個整體，并考慮如何協調組合以實現公司的總體目標。在保險公司償付能力和盈利能力管理中利率風險管理是ALM的核心內容。利用MBS，結合多種ALM方法能在一定程度上消減利率對資產、負債的沖擊。目前常用的方法有如下幾種：

1.業務分離和配對法。該方法將具有特定性質的資產或負債分割為獨立單位以獲得某種特征，如利率敏感性、市場價值波動性、到期期限和信用質量等，然后根據特定的負債單位尋找與之匹配的資產單位。例如，針對一組擔保投資合約（GIC），由于其現金流不受到利率影響可以準確預測，所以保險人可以將CMO順序償還檔債券與其他證券組合，使該投資資產的現金流量特征與GIC組合的完全吻合。

2.缺口管理。缺口管理主要包括融資缺口和持續期缺口模型兩種。融資缺口模型主要計算融資缺口的狀態。當該缺口為零時，資產負債處于“免疫”狀態。因此適當調整投資產品的種類和數量，使之達到“免疫”狀態就可以有效避免利率風險。而持續期缺口模型則是通過調整保險公司資產和負債的持續期缺口來控制因利率波動造成資產負債配置不當的風險。以一組萬能壽險保單為例，通過選擇CMO中浮動利率檔債券與其他證券組合與負債構成“免疫”狀態，可以消除因利率波動造成投資收益率的負偏差，并在一定程度上鎖定利率下限。

3.最優化分析法。該方法采用管理科學的一些工具，諸如線性規劃，在一組給定的約束和對一系列不同的收益曲線的預測基礎上，確定MBS與其他投資資產的最優組合。此外其他方法如：模擬分析法、風險受控套利法等也經常使用。

利用金融工程原理，將性質各異的MBS引入ALM必然極大地增加解決方案的靈活性和多樣性。例如，在沒有MBS以前，根據《保險法》保險人只能依賴有限的固定收入證券如國債、金融債券、銀行存款實施ALM，那么可供選擇的最優方案極其有限，甚至無解。引入MBS后，即使對于日益更新的保險產品，尤其利率敏感性產品，資產負債管理人員也可以方便地選擇所需的證券種類進行組合，解決以前無法解決的問題。此外，方案的多樣性也為管理人員進行成本效益分析，減少管理成本提高收益創造了條件。

（三）用MBS進行套期保值

所謂套期保值是指構筑一項頭寸來臨時性地替代未來的另一項資產（負債）的頭寸，或者它構筑一項頭寸來保護現有的某項資產（負債）頭寸的價值直到其可以變現而采取的行動。保險投資中的套期保值主要是解決公司資產價值減少以及負債增加的風險。在當前市場價格動蕩不定的環境中，套期保值對于保險公司的重要性是不言而喻的。然而大部分套期保值都涉及到衍生工具頭寸，而目前我國期貨、期權、期權和互惠掉期市場很不成熟，作為金融衍生證券的MBS就顯得彌足珍貴了。

前面提到，擔保抵押債務（CMO）分為若干類別的債券，其中四個關鍵的創新工具是：順序償還檔、應計檔、浮動利率／逆浮動利率檔以及計劃攤銷類別檔債券。而剝離式抵押擔保證券包括兩種性質截然不同的IO和PO類證券。這些產品在防范和化解利率風險和信用風險方面具有不同的特性，將它們與其他證券，如股票、債券等進行組合就可以達到套期保值的效果。例如，將IO證券與常規債券或抵押貸款組合，就可以抵御利率下降的風險。

（四）運用MBS進行投機和套利

資產的錯誤定價、價格聯系失常以及市場缺乏效率等因素的存在，使得投機和套利有機會進行。對有效的市場而言，高風險意味著高收益，無風險則無收益。承擔一定的風險進行投機或套利是保險投資的“收益性”所決定的。所謂投機，就是確切地預測未來，進而構筑頭寸來獲利。作為市場上可流通的固定收入證券，MBS的價值完全可能被高估或低估，這就為投機創造了條件，保險公司可以利用掌握的經驗和技術從中獲利。套利則是同時在兩個或更多的市場上構筑頭寸來利用不同市場定價的差異獲利。由于在空間、時間、到期期限以及資產類別上存在價格差異（扣除轉換費用），MBS市場就存在套利機會。這種套利機會使保險人只需承受少量風險（純粹套到甚至無風險）就可獲得高額回報。最典型的例子就是，通過大規模集資創造的擔保抵押債務（CMOs）而獲得套利機會。

三、關于我國保險基金投資于住房抵押貸款證券的建議

住房抵押貸款證券（MBS）是國際上住宅市場融資中發展成熟的金融工具，但在我國卻是新生事物。保險基金投資于MBS對保險公司而言既是機遇，也是挑戰。對此筆者提出幾點建議：

1.必須更新保險投資理念。長期以來，一些監管者或經營者過于強調安全性，將其與流動性、收益性對立起來。事實上，三者之間既有此消彼漲的關系，又相輔相成。如果一味追求安全投資，勢必損害收益性。在當前市場競爭日趨激烈的情況下，低收益公司的生存能力必然受到威脅，反過來造成經營的不安全。因此管理者必須更新保險投資理念，保險基金的運用應當是在突出安全性的同時兼顧“三性平衡”。只有這樣，才會敢于將保險資金投資于MBS.

2.必須調整保險投資結構。由于原《保險法》及相關規定的約束，我國保險投資結構主要以銀行存款和政府債券為主，投資效益低下。近年來政府允許保險資金間接入市，許多公司又紛紛投資證券基金，然而基金收益的大幅波動卻使不少公司不盈反虧。這種非理性投機對保險公司所造成的巨大傷害使人們意識到，調整投資結構，合理分散投資勢在必行。出于“三性平衡”的考慮，結合中國國情，筆者認為，我國保險基金的投資結構應以固定收入證券為主，輔以少量的證券基金、股票。因此，有“銀邊證券”之稱的MBS應作為一種主要投資對象。

3.必須完善保險投資技術。保險公司的經營性質和總體目標決定了保險投資技術的特殊性和復雜性。保險投資不再是單純的資產管理，資產負債聯合管理應成為保險投資乃至保險經營的核心內容。此外，套期保值、投機和套利也應成為投資人員熟練掌握的技術。隨著我國資本市場的逐步成熟和完善，MBS和其他衍生工具將廣泛使用。只有精通現代金融理論和金融工程技術，才能最大限度地發揮MBS及其他金融工具的作用。

4.必須建立投資MBS的風險控制體系。MBS是金融創新的成功范例，極大地豐富和發展了資本市場。然而與其他金融產品一樣，它與生俱來就伴隨著特有的風險，主要分為兩類：一是資產質量風險，二是證券化風險。這些風險直接影響著投資的效益和穩定，進而影響整個公司乃至全行業的發展。因此，建立相應的風險控制體系是完全必要的。筆者認為，該體系主要分為兩個層面：一是公司內部控制體系，二是政府監管體系。

5.應建設一支高素質的專業人才隊伍。抵押貸款證券是一項技術性、專業性和綜合性均很強的新型融資方式，它涉及金融、證券、法律房地產、評估等多方面的專業領域，需要一大批既有理論基礎知識，又有實踐操作經驗的復合型人才。同時，保險基金投資MBS涉及到資產負債管理、套期保值、投機和套利等一系列復雜的金融手段，需要掌握了精算、保險、投資、財務等多學科的復合型人才，而國內這方面的人才極其匱乏。因此，目前應加強對保險公司現有從業人員及在校大學生的培養和鍛煉，加大這方面專業人才和管理技術的引進和借鑒，以適應市場的需要。

「參考文獻

[1]沈沛。資產證券化研究[M].深圳：海天出版社，1999.

[2]弗蘭克·J·法博齊等，唐旭等譯。資本市場：機構與工具[M].北京：經濟科學出版社，1998.

[3]約翰。馬歇爾等，宋逢明等譯。金融工程[M].北京：清華大學出版社，1998.

篇4

建筑施工之前做好安全管理是非常重要的一個內容，以下筆者結合自己的實際經驗對這一部分的安全管理進行簡要的闡述。

1.1搞好樓房建筑工程項目的勘察和設計

項目勘察設計工作是建筑工程施工之前的一項非?；A也是非常重要的一項工作，它對整個工程的順利進行都有著十分關鍵的作用，在工作中，一定要對項目舉辦公開的招標，在選取單位的過程中也應該選擇一些資質比較好，技術比較硬的單位，其次就是在設計的過程中，一定要注意對細節的把握，比如原材料的選擇和各種線路的設置等等，在建筑工程施工之前應該能獲得全面的準確的地質、水文勘探報告，同時還要注意建筑施工中要采取有效的措施，保證施工的安全性和可靠性。

1.2要嚴抓建筑工程的招標投標管理工作

在工程施工的過程中，應該事項法人責任制，同時還要實行招標制度，建設單位也要設置質量管理機構，同時還要配備更加全面的管理制度，這樣就建立了一個更加科學和完善的質保體系，為了確保施工的順利進行，還要成立工程的指揮部，主要的工作是做好工程的設計、施工和監理的調度工作，在尋找委托機構的時候，一定要尋找一些資質好，信譽也好的單位，監理中出現了問題，要由總監理工程師負責。在選擇建設單位的時候，一定要選擇有信譽，同時業界反映良好的單位，同時還要在合同當中標明設計單位的權利和義務，從而使得設計工作能夠嚴格的按照相關的規定和要求進行。在編制具體的招標文件的時候，一定要選擇經驗豐富的安全管理人員和總工程師共同出席，確定施工的工期，建筑單位在申請施工許可證之前，一定要向有關的部門和機構遞交施工責任書，其中就包括安全生產責任書和安全評價報告等等。在建筑工程項目施工的過程中都是有和其有著非常密切聯系的，同時還要將這一部分的費用進行專門的核算，建筑工程的投標過程要盡量向規范化的方向發展，建筑工程目標項目就需要有一定的制度和原則，這一領域的專家還要對工程的安全指標進行全面的測評。

1.3在建筑工程項目施工中要加大力度，抓好原料管理

在建筑施工的過程中，一定要保證進場的材料能夠充分的滿足設計的要求，要把原料進行全面的測評和檢驗，進場的所有材料必須要出具合格證書和質量檢驗證書，對進場的所有材料都要進行抽樣檢查，如果出現了不合格的現象，一定要及時的剔除，鋼筋和焊條應該有出廠的合格證，同時在其應用于工程施工之前，一定要對其外觀進行嚴格的檢查，所有的檢驗流程全部結束之后，才能應用到施工的過程中，所有的材料必須要安全的擺放，同時屋面工程的各種施工原料也應該充分的滿足施工的要求，防水材料必須要出具合格證書和質檢報告，在施工的過程中應該完成一層施工之后就對其進行嚴格的檢查，檢查合格之后才能進入到下一項施工過程。

2樓房建筑工程項目全程施工的安全管理

在樓房建筑工程項目施工單元的資格上要做好查核工作，所銜接的施工單元應當接受樓房建筑工程安全監督機構的監督治理。分向當地樓房建筑工程安全監督機構申請安全查核。建筑工程項目施工單元的項目經理、安全治理人員應當經由上級安全培訓、查核合格后，持證上崗。樓房建筑工程項目施工單元應理當建立以本單元安全生產第一任務人為中心的分級承當的安全生產責任制，設立安全生產管理部門，配備與工程相應的安全工程師。并向工程項目派駐項目安全工程師。項目安全工程師承擔安全生產保證體系有效運轉，實現安全管理的人員、物資、經費等規范化，對項目安全生產施行監督、檢查，進行安全防護設施驗收。阻止違反樓房建筑工程安全規定違章施工，要有預防措施和應急預案。主體框架施工中。要嚴格審查模板的施工方案，巡查模板的支架是否滿足方案的要求，目測模板的起拱情況，拆除模板的混凝土強度原則上以現澆構件同條件養護試件的混凝土強度為依據。砌筑用磚必須澆透，經實測，浸入深度>1．5era，禁止干磚上墻；禁止碎磚集中使用。砌筑砂漿必須按比例配制，不定期抽查。

3樓房建筑工程項目后期的安全管理

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我們都知道，建筑施工領域最主要的目標是可以將管理職能與系統科學的方法相結合，進而更有效地完成工程項目的建設工作。在實際的工作中，我們一定要依照國家的法律法規、技術政策以及規章制度的規定，確保施工過程的高效性、系統性和規范性，進一步達到進度和技術、經濟與質量、技術與生產的完美統一。涉及范圍廣、約束性較強、工作任務重、信息量較大等是建筑施工技術管理工作的主要特征。然而，技術管控于實際施工管控過程中體現出的主要優勢如下:第一，它有助于項目施工同項目自身特征的整合，目的是便于采取更適合的技術工種及施工方法，從而確保高施工質量;第二，能夠對相關資源進行合理配置，對施工策略進行優中選優，減少建設費用，增強經濟效益，加快工程施工進度，縮短工期;第三，其還有助于理論與實踐相結合的技術革新，同時有利于更多更具創新性的施工方式的出現，也對技術管理水平的提升、施工隊伍專業素養的提升具有極大的幫助作用。

2各個施工階段的技術管理剖析

2．1準備環節的技術管理工作對于施工前的準備環節來講，需要創造良好的施工環境，做好相關準備工作，來保障施工過程的順利開展。此階段技術管理工作的內容主要包括:首先，對施工圖紙有一個宏觀的把控，明確工程項目的具體要求。另外，我們還應該熟悉施工現場的實際情況;其次，搞清楚施工所需具備的各種條件，規劃好工程建設的工作流程圖和有關設計;還有，施工圖紙的技術交底工作也不可忽視。因為技術交底工作對于建筑施工的進程及質量等都具有很大的影響力，所以我們必須對其有足夠的重視。不少隱蔽工程和特殊的施工項目需要進一步強化技術交底工作，同時更加注重建材和基本技術的規范，還有就是加強對經常性的發生質量問題的部門及成品的保護工作;此外，規劃好嚴謹的施工技術管理方針，提早準備好施工項目建設所需的所有條件，例如:技術、財物、人力及組織等方面。保障施工高質量的同時，盡可能減少施工費用、提升工作效率。還有特別關鍵的一點，就是必須制定健全的工程結構檢測與查驗體系。這樣做的目的是在令工程建設順利進行的同時，盡量地縮短工程建設所需耗用的周期長度。對于計劃要使用的新材質、結構、技術，應當確定縝密的方案及對策，并積極地落實好其他各項工作。除此之外，像建立健全完工質檢制度與評測機制、針對隱蔽工程而言的質量驗收等，也都會對準備階段的技術管理工作提供一定程度的幫助。

2．2施工環節的技術管理工作施工過程中的技術管理即現場施工的技術管理，它是當前施工技術管理工作的關鍵環節。依照項目部的規劃任務，企業需要管理好內部工程的質量、工期、費用以及安全等，所以說這就必然要求加強施工中的技術管理力度，依據設想和規劃中的施工平面圖紙來進行有針對性的管理。這項工作要求要做到以下幾點:第一，熟悉施工草圖以及企業對工程項目的具體需求;其次，對建筑施工方案優中選優，不斷地進行方案的優化，以便可以獲得更出色的施工效果;第三，積極將各項管理任務落實到位，提早了解施工環節的具體狀況，保證工程的順利竣工，以及經濟預算的合理;第四，為長遠打算，及早做好對特別是隱蔽工程的記錄工作;最后一點，注重對相關資料的整合與積累、收集工作，保障和工程項目建設的同期性。2．3工程建設后期的技術管理當一項房屋建筑工程項目進入到后期階段時，建筑施工的總體形象已基本完成，這個特殊的時期我們需要做的就是繼續穩固技術管理工作。此環節可采取的技術管理手段主要包括:(1)號召負責不同工程項目的人員對施工操作與規劃設計進行嚴格的比對，看是否尚存在不合理之處;(2)系統完整地檢查一切的隱蔽工程項目，同時重點清查關鍵性的工段及建筑設施。只要不符合規范的，在清點完之后必須馬上做出相應處理;(3)及時清掃施工現場產生的碎屑、粉灰等各種垃圾。這樣可以更有力地防止施工事故的出現，也能夠保持建筑物的清潔，為工程的順利竣工提供保障。另外，我們還可以通過建立評比制度的方式，對施工完畢的工程項目進行研究和分析，比如:實際施工過程中碰到的各類難題、如何更有針對性地解決這些問題、怎樣評價這些已經完工的工程項目等等。這種方法不僅有助于找出各種施工問題的有效解決方法，降低施工事故的發生率，也能夠激發出工作人員的熱情，令他們全心全意地投入到工作當中。

3完善房屋建筑施工技術管理工作的對策

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隨著建筑業的發展，房屋建筑工程中新工藝，新設備和新材料的出現需要有一個有效的體系和方式對其實現管理，在促進房屋建筑工程施工技術水平提高的前提下，指導新技術的運用和實施，以便進一步促進房屋建筑工程施工企業對新技術的接受和運用。

2房屋建筑工程施工技術管理的措施

2.1建立房屋建筑工程施工的技術管理規范

首先，建立一個完善的技術管理體系，并讓這些體系和制度落到實處，實實在在的在房屋建筑工程施工中得到發揮，使房屋建筑工程施工技術管理真正發揮出管理和強化的作用。其次，房屋建筑工程施工過程中，人是操作者，同時也是組織者，必須在整個技術管理工作中要以“人”這個最基本要素為核心，把施工技術管理責任制落到實處。最后，為了避免在房屋建筑工程施工出現重大的事故和損失，應該發揮房屋建筑工程施工技術管理體系的規范作用，有效預防、及時的處理，避免房屋建筑工程施工問題的擴大和進一步發展，這也是房屋建筑工程施工技術管理規范的主要要求和基本職能。

2.2提高房屋建筑工程施工人員技術素質

首先，應該制定房屋建筑工程施工操作的技術水平門檻，將技術水平不達標的人員摒除與施工之中。其次，對房屋建筑工程施工人員進行教育和職業培訓，在豐富他們知識量的前提下，專項提高技術素質。最后，做好房屋建筑工程施工上崗前的技術交底，以強化的方式提高房屋建筑工程施工人員的操作能力和素質。

2.3房屋建筑工程施工材料的技術管理

房屋建筑工程施工技術管理部門必須嚴格把關，把緊材料的采購關，檢驗關以及使用關，從而確保工程的質量。我們要建立完善的材料送檢制度，對那些具有正規質量保證書的材料，也不能掉以輕心，要一視同仁的進行必要的檢測，用以確保檢測報告的真實性。而相比那些質量書不齊全的產品，則更應該追查清楚，確保“三無產品”以及不合格的材料走不進施工現場。在材料的使用上面，施工材料合理使用同樣是建設優質工程的重要組成部分。因此，在施工前，要預先為材料的保管和使用創造良好的倉庫或者場地等條件，用以確保它有一個良好的外界因素。而在施工過程中，就應該根據實際需求，合理進行材料的是使用，減少對原材料的浪費。同時，還需要對施工使用的儀器、機械設備等進行技術上的檢驗和管理。

2.4房屋建筑工程施工方式的技術化優選

必須增強房屋建筑工程施工方案和施工工藝的實用性和先進性，必須對所采取的房屋建筑工程施工方案、質量標準以及操作規程進行技術性優化，采取較為先進的工藝，用以帶來更高的生產率和產品質量，在選擇施工工藝上，我們要對企業的綜合經濟實力進行充分的調查，并根據企業自身的工程項目和實際的情況選擇最適合的方案，平衡房屋建筑工程施工方案的經濟性和使用性，所以在施工工藝的最優化選擇上，房屋建筑工程施工企業應該做好相關技術管理工作。

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（一）成本管理

成本管理是為了更好的節約成本而進行的相關管理工作?？梢哉f對工程項目做好成本管理，能夠極大的降低工程項目的成本，提高其經濟效益。因此，業主方必須要抓好成本管理的工作，同時要做好人力資源管理，合理的利用人力、物力、財力，從而實現經濟利益最大化。首先，業主方應做好組織工作，對于內部結構的管理要清晰，合理劃分管理職能。其次，要提高技術管理水平，在工程施工階段要做好技術檢驗工作，確保項目的萬無一失。同時要通過技術措施來擇優選取最恰當的工程項目。最后，業主方要不斷收集、掌控工程信息動態，要用最低的成本控制投資建設，要做好成本管理的工作，實現經濟利益最大化。在工程項目的施工階段中，成本管理工作尤為重要。對于成本的管理工作，業主方要有明確的方向，對于施工中的各個階段都要設定相關的成本控制目標，這樣，各個階段的工作都要按照控制目標來完成，可以極大的節約成本。此外，在設定成本控制目標之后，還要采取相應的成本控制方法來有效的節約成本。首先在設計上就必須要做好成本的控制工作，既反對重技術，輕經濟，也不能出現重經濟，而輕技術的狀況，設計人員必須要秉著認真負責的態度設計圖紙，在不影響工程質量的前提下盡可能的降低成本。業主單位也可以采用限額設計的方法來限制成本的投入，如果造價滿足限額設計可以繼續進行圖紙的創作性設計，當然這里面的限額設計也不能一味注重節約成本而忽略工程質量。要從科學的角度，從實際出發做好限額設計。施工過程中合理確定和有效控制工程造價。

（二）進度管理

進度管理，顧名思義就是要對工程項目的進度進行管理和規劃，保證工程可以順利竣工。如果一旦工程項目的進度出現了障礙，拖延工期，那么工程的建設費用也就跟著增加，企業的利潤就會大大的降低。所以，進度管理可以更好的保障工程的進度，保證其能夠順利竣工，因此，業主方應做好進度管理工作，減少不必要的麻煩和成本輸出。工程項目的進度容易受多種因素的影響，第一，業主單位的原因，如果在施工過程中未能提供良好的后續服務，比如施工的用水、用電以及通訊需求等，就容易延期工程的進度。第二，設計單位的因素，設計單位的因素主要與設計人員有關，如果設計人員的設計水平有限，設計出的方案并不合理或者其設計的圖紙存在較大的失誤，也有極大的可能延誤工程的進度。第三，施工方面的原因，如果施工單位未能按照原有計劃進行施工，或者施工方案不合理等，也容易延期工程的進度。所以說，做好工程項目的進度管理，解決不利因素尤為重要。在進度管理工作中，業主方要大致掌握工程項目的施工情況，從而根據具體狀況規劃合理的進度，除了要做好管理工作，在施工的過程中也要不斷的檢查實際進度，看其是否符合計劃進度，如果出現了較大的差距，就必須要盡快調整措施，盡快解決問題。要想做好進度管理工作，就必須要保證與進度的目標和計劃相協調，如果實際進度與目標計劃存在偏差，要積極采取相關的解決措施，如果不能按照原定進度開展工程，就必須要調整和修改原進度計劃，并且進一步實現進度管理工作。

（三）質量管理

可以說，質量管理在整個項目工程管理工作中占據重要的地位，一個工程項目的優劣離不開工程的質量管理，要想保證工程項目能夠完美的竣工，要想真正提高企業的經濟效益，就必須要做好工程項目的質量管理工作，保障工程項目的質量合格。首先，業主方要制定有效合理的質量目標，只有制定科學的質量目標，才能按照原有計劃進行管理。在各個環節都要設定目標，并且通過相關措施達到設定的原有目標。其次，做好工程項目的全方位的管理工作。第一，要保證各個相關單位在各個環節都能提供優質的服務，無論是業主單位、材料供應單位以及設計單位和監理單位都要保證其認真負責的態度，各個環節都不能出現質量問題。第二，在工程項目實施的過程中，如決策階段、采購階段以及施工生產試驗階段等，也要做好質量管理工作。第三，做好人員的管理工作，避免出現因人為破壞的因素而影響工程項目的質量。合理安排工作職責，劃清責任標準，將責任細化到每個人身上，此外，還要調動全體相關人員都積極參與到工程質量的監督工作中，更好的完成質量管理工作。

（四）安全管理

及時提醒施工單位加強施工安全管理，根據現行建筑工程施工驗收規范，建立健全安全規章制度，并嚴格認真的貫徹落實，確保工程項目安全施工。

二、結束語

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【關鍵詞】藥品管理體會

藥品管理是醫院藥劑科最基本的任務之一，隨著計算機信息系統的普遍應用，藥品管理更加規范化、科學化，所有藥品的數量管理和效期管理都納入了醫院信息系統。我院是一所二級甲等醫院，門診病人有限，住院部藥房藥品消耗量占到藥劑科藥品消耗總量的65%以上，故加強住院部藥房藥品數量和效期管理尤為重要。從實際來看，“管理在人”，沒有一定的管理手段，沒有相應的措施與制度，沒有較高的人員素質，藥品的數量和效期管理也難以收到良好的效果。

關注用藥動態，做好領藥計劃

藥品的使用有其偶然性與必然性。偶然性在于病人，有了特殊的病人，就有偶然使用某些藥品的機會。特定的科室，特定的病人，用藥往往有其特定的必然性。此外，醫藥行業存在的一些不正之風往往導致某些藥品的大量使用。必須關注每日或某一階段的用藥動態，才能保證所領藥品數量的適宜性。在確保臨床供應的前提下，對藥品的領用要做到有效、經濟、有應急能力。即既要保證有足夠的藥品滿足臨床所需，又要防止積壓，避免過期、變質，造成浪費；同時要有一定的解毒藥與搶救藥，以備急用。用藥動態就成了領藥頻次、數量的依據。對于每日大量使用的藥品，可以整件藥品的倍數申領，以滿足臨床所需，尤其在長假以前，為防止特殊情況，必須備夠充足的藥品應急；對使用量不是太大或有效期短的藥品可少領；搶救藥品、解毒劑保證有一定的基數；新藥使用初期要少領，用量穩定以后，根據其使用情況決定領用頻次及數量，最大限度避免藥品積壓和過期報損。

藥品擺放的科學化、合理化

藥品按劑型、藥理作用不同，科學分類擺放，在調劑使用時容易尋找，可有效避免調劑差錯；更換藥品批號時，按效期遠近分開擺放，注明“新批號”、“老批號”、“先發”、“后發”等醒目標志，保證藥品使用連續性的同時，遵循“先進先發”、“易變先發”、“后進后發”的原則，既保證了必須作過敏試驗藥品出現意外，保障醫療安全，又保證了“發陳儲新”，防止庫存藥品過期、浪費；更換規格的藥品，須醒目地標注新舊規格的不同，并提醒調劑人員注意；包裝相似、藥名易混淆的藥品最好分層、分處擺放。

嚴格按照操作規程調配藥品

嚴格按照《處方管理辦法》及《住院部藥房處方調劑操作規程》調配藥品是防止調劑差錯，提高帳物相符率的最重要一環。藥劑人員在收到電腦配藥信息后，打印出配藥單，仔細審核，對打印內容有疑問或發現有明顯錯誤者，通知護士或聯系醫師，更改確認藥品信息后再予調配；或品還須核對處方，完全無誤后，按照處方調劑操作規程，準確調配藥品。調配完畢，由另一調劑人員再次核對藥品，二人簽字后交予護士核對簽字，確保無誤?？诜[藥牌除了簽字，程序類似。整個調劑過程嚴格按照“四查十對”進行，嚴禁一張處方未配完，又經手調配另一張處方。

關注在庫藥品的效期、質量

住院部藥房負責人對于有效期在半年以內的所有藥品每月作1次統計，詳細登記近期藥品的名稱、規格、單位、數量、生產廠家、批號、有效期等；一方面聯系臨床醫師及時使用，一方面根據藥劑科其他分支部門的使用情況作相互調換或調出；做好在庫藥品的養護工作，嚴格按照其相應的儲存條件保管藥品，密切關注室內儲存條件，尤其是光線、溫濕度變化，必要時采取措施；對于發現有質量問題的藥品，及時查找原因，如果屬于原包裝破損、變質、污染、短缺的，及時跟庫房人員反映，作退庫處理，屬自然報損的藥品及時在電腦上作報損處置，并予以登記報主管部門批準后進行銷毀。

及時、徹底盤點藥品

對于貴重藥品和特殊管理的品、，做到每日盤點，如有不符，查找原因并加以解決。盤點時間安排在每日上午擺藥完成之后，及時發現問題，及時解決，其他藥品不定期抽盤。住院部藥房負責人負責每月月底的藥品全盤，確保數據準確無誤，防止錯盤、誤盤、漏盤。對于一些出入較大的品種，可參考同行的經驗［1］，作暫不輸入處理，待查明原因后再作實盤輸入。

建立藥品專人負責制

出于我院實際情況，住院部藥房負責人負責藥品出入庫的一切清單，包括入庫、記帳、科室領藥、處方出藥、報損、退藥、借入借出等，因此，建立專人負責制尤其重要。我們選配高年資、責任心強、富有犧牲精神、協調能力強的同志擔當負責人，從而保證了出入庫及時、準確，最終保證了盤點的帳物相符率。

小結

藥品數量和效期管理是衡量住院藥房調劑工作質量的一個重要指標。完善的藥品領用、貯存、調配、發放及報損制度、良好的人員素質、嚴格有效的獎懲制度是保證我們做好住院藥房藥品管理的前提。我們認為，良好的藥學習慣的養成，對于切實貫徹《處方管理辦法》，提高藥學人員的服務水平，保證藥品數量和效期的準確性，提高藥品管理水平都有很好的保障和推動作用［2］。

【參考文獻】

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關鍵詞：住房抵押保險；模式；機制

據建設部有關資料顯示，2001年~2010年，我國城鎮住房需求將保持在年平均5.5億平方米以上。另據建設部確定的2010年住房建設發展綱要，到2010年，我國城鎮居民人均居住面積將從1999年底的9.6平方米增加到12.5平方米（建筑面積為25平方米）。此外，城鎮還有4億多平方米的危舊房和住房需要改造和自然淘汰，城鎮人口也將從目前的3.7億人增加到6.3億人。這些都表明，我國住房建設具有巨大的潛在需求，但是，潛在需求并不等于有效需求，如何把這巨大的潛在需求轉化為有效需求，除了積極推進城鎮住房制度改革，大力推進住房分配貨幣化和售房商業化等措施外，更重要的是提供完善的住房金融支持。而建立一個完善的住房抵押貸款保險市場，對于化解住宅金融風險，推動住房金融穩定、健康地發展具有重要的作用。

一、美國的住房抵押貸款保險制度

美國的住房抵押貸款保險制度在推動和促進美國房地產及住宅業的發展過程中，起著至關重要的作用。美國住房抵押貸款占各類抵押貸款的85%，是僅次于聯邦政府債務的第二大債務。1999年個人申請抵押申請貸款的數量有968萬戶，貸款總額達12870億美元。如此龐大的數量，如果沒有一個運行有效的防范系統，一旦發生問題，對整個社會經濟的影響將是難以估量的。

美國抵押貸款保險形式主要有四種：（1）全額保險，保險機構承擔因借款人違約給貸款機構帶來的所有正常損失；（2）限額保險，保險機構最多只承擔按原始貸款本金的一定比例計算的限額損失，超出部分由貸款機構承擔；（3）共同保險，損失額在原始貸款本金的一定百分比內，完全由保險機構承擔；超過這一限額的部分，則按照相同的比例在貸款機構和保險機構之間分配損失額；（4）自我保險，貸款機構承擔全部的違約損失。

美國住房抵押貸款保險體系由政府保險機構和私人保險機構兩大部分組成。政府保險機構包括聯邦住宅管理局（FHA）和老兵管理局（VA）。由于VA的項目針對軍人和軍人家屬，因此在整個市場中所占的份額較小。20世紀初。美國曾經擁有大量的私人抵押貸款保險公司（PMI），但由于公司資本不足，在經濟大蕭條的時候，大量的私人抵押貸款公司倒閉。因此，1934年，羅斯福總統依據《聯邦住宅法》，成立了FHA，該局的主要功能是：為普通居民的抵押貸款提供保險；當借款人無力償還債務時，聯邦政府將承擔未清償的債務，保證及時向金融中介機構支付本息。

FHA與PMI之間的主要區別表現在以下五個方面：

1．貸款限額。FHA有貸款限額，過去FHA的貸款限額在全美是統一的，這就使部分房價高的地區FHA保險短缺。現在，美國根據區位特點對FHA的限額做了調整。PMI則沒有貸款限額。因此，在低價房的貸款中，FHA占了絕大多數，但在高價房領域，則是PMI領先，在中等價格房產貸款市場上兩者則有著激烈的競爭。

2．貸款比例。FHA最普通的保險項目是貸款年限30年，固定利率的貸款項目。對此項目FHA規定最初的25000美元，其最高貸款比例為97%；25001至125000美元的貸款比例為95%，超過125000美元的則為90%。FHA允許將交易費用包括在貸款額度中。1990年OBRA法則（OmnibusBudgetReconciliationAct）又修改了聯邦住宅法，對房產評估價值小于50000美元的，最高貸款比例為評估價和市場成交價最小值的98.75%；房產評估價值大于50000美元的，最高貸款比例為評估價值和市場成交價最小值的97.5%。但交易費用不包括在貸款限額中。在一般的貸款過程中，上述兩種計算方法都要做，取兩個結果的最小值作為貸款額，但不能超過貸款限額。PMI的貸款比例要小于FHA，因此FHA承擔了向高風險客戶提供貸款保險的任務。

3．保險費率。1984年以前，FHA按年收取保險費，年保險費為貸款余額的0.5%，這一數額除以12后分攤到每月償付中。如果貸款提前還清借款人就停止支付保險費；從1984年~1991年，年保險費進行了調低，而且改為一次性支付；1991年以后保險費結構改為首付加每年支付，首付部分既可以直接用現金支付也可以加在貸款額度中，如果貸款提前還清，則可以部分返還首付的保險費。FHA的保險費率在全國是一致的。PMI的保險費率比FHA要低，這樣就避免出現把私人保險機構踢出局的局面。PMI是采用部分一次性支付和年度支付相結合的費用支付結構。不同PMI的保險費率是不同的，同一家PMI公司針對不同地區、不同保戶其保險費率也有區別。

4．保險時間。只有當抵押貸款額完全付清，FHA才允許取消保險。而PMI只要借款人在物業中的權益大于房價的20﹪，就可以停止保險。

5．運作方式。FHA的貸款保險審批程序比較復雜，且等待批準的時間較長，而且是面向中低收入群體的。而PMI則顯得比較靈活，但凡有一定支付能力的購房者都可申請。而且FHA的擔保合約比較死板，在還貸期間不能有所改變，PMI則允許債務人重新修改保險合同，或提前中止合同。

PMI和FHA兩個保險機構并存，既有分工又有合作，形成一種能覆蓋全社會的抵押貸款保險機制。

二、中國的住房抵押保險制度所表現出的問題

自1998年初，華泰保險公司推出住戶保證保險后，中國太平洋保險公司等也相繼出臺了住房保證保險險種。我國的住宅抵押貸款保險市場開始形成，但也暴露出不少問題。

1．首付款過高。1999年9月21日后，中國人民銀行將個人住房貸款期限從原來最長20年延長至30年，首付款比例從30%下降到20%，但從我國廣大工薪階層的實際收入來看，其首付比例還是偏高。為了切實提高中低收入者的購房能力，勢必需要再次降低首付款的比例。

2．險種單調。由于我國住房抵押貸款保險開展時間不長，關于住房產業領域的險種單調，這樣不利于充分開展業務。只有險種豐富，才能吸收更多的保戶。不同的購房者有不同資信狀況和經濟實力，多樣化的險種有利于銀行和購房者做出靈活的決策。

3．抵押物產權不清。按照《城市房地產抵押管理方法》：“依法取得房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押”。但由于我國一直實行的是房產所有權和城鎮土地國家所有權的“兩權分離”政策，這使得房地產所有權、抵押權及其收益的界定十分困難。

4．保險責任范圍小，保費率偏高。許多該保的事故（如地震）不在保險范圍內；而千分之五的年保險費率看似不高，但按房產價值計算就不是個小數目了，更何況要30年保費一次性繳清。

三、針對我國的住房抵押保險的措施

筆者認為可以從以下幾個方面著手，推進我國住房抵押貸款保險制度的改革。

1．我國雖然目前有為數不少的先富起來的人，但中低收入的居民依然占我國總人口的絕大多數，正是他們才最迫切地需要改善住房條件。因此，應該把保險的范圍優先限定于他們。對于部分經濟條件確實比較差的購房者，保險的金額以不超過貸款金額的30﹪為宜。這樣能減輕購房者的保費負擔；而且對銀行來說，由于購房者的首付款為20﹪，加上保險30﹪，銀行承擔的風險只有50﹪左右。這樣，既有利于降低購房者的風險，同時也能抑制他們過高的購房欲望，當然也有助于降低銀行的風險。

2．隨著購房者還貸次數的增加，銀行所承擔的風險逐漸減少，因此保險額應該隨著還款次數增多而逐漸減少，而且保險費用的繳納應以按年繳納為好，以減輕購房者的壓力。現行的一次繳清的做法不僅加大了購房者的負擔，而且侵占了購房者所繳保險費用未來年份的利息收入。對于部分提前還貸的購房者其所交的保險費用中多出的部分應該歸還購房者。

3．由于房屋貸款的還款期較長，在我國，最長可達30年，在此期間購房者如有意外，如疾病、意外傷殘或病故等，無法還貸的風險將會變得很大。為了避免出現購房者或其家屬無房可居的局面，筆者認為可以試著介入人身險。先以局部地區為試點，如一個省或一個市。由政府牽頭，委托一家保險公司做群體險，以后條件成熟后也可以專門成立一家保險公司，或者把一家中等規模的保險公司改組成專門的住房貸款保險公司。該地區的所有進行購房貸款的購房者在支付首付款后，到該公司簽訂一份保單，該保單的期限與貸款期限相同，金額和貸款金額等同。購房者每月支付貸款利息和保險費用。壽險合同到期后，保險金正好可以償還貸款額。如在保險期內，購房者因意外喪失勞動力或身故，無法還貸，保險公司可替購房者歸還貸款，這樣購房者或其家屬可以保有住房。如在試點地區可行的話，則可以推行到全國。由于該險種規模大，政府在其中勢必要扮演極其重要的角色。

4．我國目前投資性購房的比例偏高，上海已達到16%多，接近國際上公認的20%的警戒線。筆者認為可以在全國就設立一家住房貸款抵押保險公司，利用計算機聯網技術，將全國所有參加住房貸款的人的資料全部匯集歸檔，各銀行信息共享。由于所有購房者的信息集中在一家保險公司。這樣既可以控制某些人的多頭購買，抑制投資性購房需求；又可以控制那些有不良貸款記錄的人再去貸款。即使由于條件所限，在全國范圍內不只一家住房抵押貸款保險公司，那各保險公司的信息也該可以共享。這樣既可以降低投資性購房的比例，又可以降低銀行的貸款違約風險。

針對中國目前的社會實際，筆者認為中國的住房抵押貸款保險還是以政府主導為宜，不宜大力發展私營的住房抵押貸款保險機構?？梢栽诓糠殖鞘性圏c實行私營住房抵押貸款保險機構，以滿足部分中高層收入者的需求。

參考文獻：

1．王文英，陳蓉，劉榆風．論我國住宅抵押貸款保險市場的建立與完善．甘肅金融，2001，（5）．

篇10

保障性住房是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質的住房。我國是一個發展中國家，人口眾多，正處在城鎮化快速發展時期，加快保障性住房建設即是改善城市低收入居民的居住條件，是重要的民生問題，也對相關產業具有很強的帶動效應，為今后擴大消費創造了有利條件。因此，黨和政府相當重視保障性住房建設，制定出臺了多項政策，來保證保障性住房政策的落實。但是，在實際執行落實政策過程中也產生了許多問題。

1.用于建設保障性住房的資金嚴重短缺

目前，我國用于保障性住房建設的資金主要來源于土地出讓凈收益和公積金增值收益，財政資金所占比例非常少，因此，導致所建設的保障性住房量十分有限，跟需求相比，還有相當大的缺口。這方面，世界上許多其他國家投入的資金一般占到GDP的1%，我們國家則相差甚遠。

2.保障范圍存在問題

我國的保障性住房的分配人群一般僅限于城市戶籍人口，這對于正進入城市化高速發展時期的我國，帶來一個比較難以解決的問題，因為，在我國每年大約有1000萬左右的農民工正涌入城市生活，尤其是一些較發達的城市，而在這些人中，很大一部分是農民工，他們多數住在工地、棚戶區、以及地下室等惡劣的環境下，他們為城市的建設做出了巨大的貢獻，但是，大部分地方政府并未把他們的住房問題納入議事日程，農民工為城市作出了貢獻，但卻沒得到城市應有的庇護，這很讓人傷心。

3.行政能力不足

由建設部的一項調查顯示，目前，在我國從事保障性住房工作的工作人員僅在3000人左右，這使得政策法規在執行過程中，遇到了很大的阻礙，另外，也有一些地方政府對保障性住房工作的重視性不夠，沒有獨立的運營與管理機構，使得政策的落實更加困難。

4.信息不夠全面、準確

我們知道，保障性住房主要針對城市中的中低收入家庭，而對一些家庭的收入等新信息的采集，則需要較完善的信息采集與管理系統，并且采集的信息是否完善與正確，也給日后的進一步工作產生較大影響，這是一項費時費力的工作，它也要求工作人員及廣大人民群眾必須遵守相關法規，實事求是，這樣才能保證保障性住房的建設與分配工作公平、公正、公開。

5.保障性住房的管理與運作模式存在問題

大部分地方政府，仍以售房為主，當然地方政府會對購房者進行補貼，一般房屋產權歸購房者或購房者和地方政府共同所有，當發生再交易時，則實行內循環機制，對保障群體實行嚴格準入限制，從而保障這項制度能夠有序進行。但是，在執行過程中，還是存在諸多問題，它的管理費用較高，并且一些開發商違規操作，在某些情況下，主管部門失職，未能正確監督分配過程等現象，使得這項政策在社會上引起廣泛爭議，因此，給它的實施帶來了較大的社會壓力。通過以上分析論述可以看出，目前我國在保障性住房制度及管理等諸多方面，仍存在許多問題，妥善合理的解決這些問題，對于全社會的民生建設以及構建社會主義和諧社會，將產生深遠影響。

二、實行保障性住房制度的相關對策

社會保障性住房政策是一項系統工程，它需要國家相關部門、地方政府以及普通群眾的共同努力。

1．制定《住房保障法》,并完善相關法律法規

作為一項重要的社會政策,住房保障制度需要有效的法律支持。我國目前還沒有專門的住房保障政策法規,應盡快出臺相關法規。建議優先考慮出臺《住房保障條例》,對保障對象、保障標準、保障水平、資金來源、管理機構以及違法懲處等方面加以規范,初步實現住房保障的有法可依。待時機進一步成熟后,建議國家開展《住房保障法》的立法工作,從住房保障理念、主體責任等方面進行明確規定。從長遠來看《住房保障法》的出臺不僅是住房保障的客觀要求,也是住房市場持續、穩定、健康發展的要求。

2．廉租房建設

可以借鑒國內相關城市的廉租房建設制度，在一定范圍內改善現有廉租房政策，這將在一定程度上解決低收入家庭的住房問題。在廉租房制度執行過程中，必須有嚴格的準入制度，要綜合地方經濟狀況，居民收入水平，明確可以承租廉租房居民的收入上限。但是，不能盲目擴大廉租房的面積，要結合實際，確定地方廉租房的比例。并且，在條件允許的情況下，盡量避免廉租房過多集中，這樣更有利于低收入群眾融入社會，走向致富道路。還有就是對承租者的思想教育也很重要，不要讓他們產生依賴思想，在執行過程中，有關部門應該加強對低收入家庭的關懷照顧，比如在贍養老人、子女教育以及他們的工作問題等方面，應該盡力幫助解決。，另外，當低收入家庭已經有能力自己解決住房問題時，應該收回廉租房，讓其他滿足廉租條件的低收入家庭繼續承租。當然，以上談到的只是一些方面，在執行過程中，還會遇到許多問題，這就需要地方政府針對實際情況妥善解決。

3．鼓勵政策以及政府調控

目前，保障性住房政策的出臺已經改變了房地產產業現有的格局，對房地產產業的發展產生了一定影響。因此，國家應針對這種情況制定出合理的解決方案，以促進房地產產業平穩發展。這里的鼓勵政策是指國家及地方政府應積極鼓勵引導房地產開發商投身保障性住房建設，這將十分有利于吸收民間資本參加國家建設，有利于經濟發展。其中，可以鼓勵開發商在商品房開發時，引入保障性住房建設。在價格調控方面，保障性住房的價格必須合理確定，不能讓保障性住房的價格對商品房價格市場產生不利影響，相反，確定合理的保障性住房價格，將對商品房價格產生一定的指導意義，使商品房價格符合市場規律，合理波動。政府應準確把握市場動向，適時合理的建設和回收保障性住房，在房地產投資下滑時，就投資建設，當住房積壓時，就適當回收。通過以上一些措施的實行，相信商品房市場和保障性住房市場都能夠合理發展，從而構建起全社會合理的居民住房體系。