土地稅制范文

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［關鍵詞］ 土地稅費;改革;物業稅

［中圖分類號］D922.3 ［文獻標識碼］A ［文章編號］ 1673-5595(2012)04-0033-07

中國的土地稅制框架涵括了土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、契稅、營業稅和個人所得稅等諸多稅種,但諸多稅種之間的協調性不夠,各稅種內部的設計也不夠科學。中國現行的土地收費種類多、項目繁雜、亂收費情況嚴重。為解決這些問題,中國的土地稅費法律制度應基于發展中國家的定位以及人多地少的國情,在借鑒國外房地產稅制的基礎上進行相應改革。作為發展中國家,中國土地稅制的設計應特別關注稅收的資源配置功能,將土地稅制的資源配置功能作為土地稅制設計優先考慮的目標。具體來說，中國的土地稅費法律制度應從以下幾個方面加以改革和完善:

一、提高土地保有環節的稅負,優化土地稅制結構

中國現行的土地稅制框架為:在土地取得環節征收耕地占用稅;在土地保有環節曾存在城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅三個稅種,城市房地產稅于2009年起廢止,現在僅有城鎮土地使用稅、房產稅兩個稅種;在土地流轉環節存在土地增值稅、城市維護建設稅、契稅、印花稅、營業稅、各類所得稅以及各種附加稅等。從稅種的種類數量可以看出，中國的土地稅負主要集中在土地流轉環節。有學者采用計量分析的方法對土地保有環節和土地流轉環節的稅負進行比較，得出的結論為:土地流轉環節總體稅負水平相當于銷售收入或經營收入的23％,占房地產稅收總額的70％左右。土地保有環節總體稅負水平僅相當于房地產價值的1.5％～2％左右,占房地產稅收總額的25％左右［1］110。在土地取得環節,因只存在耕地占用稅一個稅種,其稅負占房地產稅收總額的比重更小。這種“輕保有”的稅制設計相當于給了土地保有者以無息貸款,阻礙了土地的有效利用,容易造成土地未利用或者幾乎未利用就被閑置,很難起到保護耕地和促進土地合理使用的作用。同時還使得國家無法對房地產保有期間的自然增值部分參與分配,導致財政收入流失。相反,“重流轉”的稅制設計則抑制了土地正常的市場交易,助長了土地的隱性流動。［2］9因為在市場需求大于供給的情況下,土地流轉環節的稅種易于轉嫁給下游的土地使用者或房屋購買者,一方面使得土地使用權轉讓合同中的買受者付出更大的成本,不利于土地二級市場發展;另一方面也容易增加居民的購房成本。在這種情況下,土地及房產的正常流通就會因稅制設計缺陷而受到阻礙。

因此,對目前的“重流轉、輕保有”的土地稅收結構設計應進行相應改革。改革的方向是降低土地流轉稅負,提高土地保有稅負,把課征重點從土地流轉環節移向土地保有環節,逐步將土地保有環節的稅負提高到占土地稅收的50％左右。

提高土地保有環節的稅負,在稅種設計上可以進行如下整合:

第一，將土地取得環節的耕地占用稅、土地保有環節的城鎮土地使用稅和房產稅以及房地產開發領域的一部分土地收費(如新菜地開發建設基金、耕地開墾費等)整合為一個稅種,可以稱之為物業稅。該物業稅以土地房產的市場評估價值為課稅稅基,按年征收,這樣可以逐步使土地保有稅成為房地產稅收的主體稅種。關于房產稅和土地稅能否統一為物業稅的問題,學者間有不同看法。筆者認為應統一為物業稅,理由是:首先,房屋的私人所有與城鎮土地的國家所有不影響房產稅與地產稅的合并和統一。［3］從占有課稅的本意出發,物業稅是對土地等占有行為的課稅,至于土地房屋的占有者是否就是所有者其實并不重要。英國和新加坡等國家以及中國香港的實踐表明:對土地和房屋等建筑物的評估不會因所有制形態不同而增加難度,土地和房屋等建筑物合并課稅也并不會因所有制形態不同而產生障礙。換言之,所有制形態不能決定占有課稅的具體形式,而只能說明最終的稅負分配關系?；谕瑯拥牡览?城市土地和農村土地的所有制差別也不會成為合并城鄉土地占有課稅的障礙。在稅制統一后,可以通過稅制要素的合理設計來解決城鄉之間(或農業用地和非農業用地之間)的稅負公平問題。通過對稅制要素的合理設計,物業稅完全可以與中國目前的城鄉二元結構兼容。其次,因為房產依附于土地而存在,即所謂的“房依地存、地隨房走”。在不動產交易時,房屋與土地的價值往往是合并計算的。因此,將二者分開課稅顯然與交易習慣不符,而且造成在評估、登記、核準、稽征等操作上多一套程序,多消耗人力、物力,于稽征成本而言不夠經濟。［4］

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    增值額超過扣除項目金額的部分(%)  稅率(%)  簡便計算方法

    -------------------------------------------------------

    50以下                           30       增值額×30%

    50-100                           40       增值額×40%-扣除項目金額×5%

    100-200                          50       增值額×50%-扣除項目金額×15%

    200以上                          60       增值額×60%-扣除項目金額×35%

    說明：1.依據國務院[1993]第138號令《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、財法字[1995]6號《關于印發〈中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則〉的通知》。

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不妨考慮廢除土地增值稅

楊紅旭

http：//.cn/news/2013-11-29/07163763927.shtml

自從央視報道土地增值稅事件后，這件事被業內外持續不斷地熱議與爭論。國家稅務總局有關負責人回應稱：有關人員對欠稅的巨額推算，方法是不正確的，對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀，近幾年土地增值稅征管力度是逐步加大的。

到底誰對誰錯？其實，央視也只是將存在多年的一個“老問題”，重新翻了出來。土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。土地增值稅，一直是房地產稅收體系中，稅種設計最復雜、征稅成本最高、稅制最不統一、官企扯皮最多的一個稅種。

不妨先拋出觀點，筆者認為此稅可以考慮廢除了。首先，從設稅的初衷看，其背景是，1992年至1993年，海南、北海、珠海等南方部分地區樓市火爆，炒地皮現象突出，房地產泡沫嚴重。為此，1993年6月國務院發文，大力度調控房地產。

不容否認，本世紀最初十年，全國房地產市場再度經歷了復蘇、繁榮，而且部分年份市場有些瘋狂，比如2005年、2007年和2009年。在這一過程中，地價漲幅顯著超過房價漲幅，部分企業和部分項目，存在利潤率過高的情況。在這種情況下，通過土地增值稅來調節土地市場及房企收益，有一定的積極意義。

但是，必須看到兩點新情況。一是2004年實行“招拍掛”后，通過各種關系低價、協議拿地已非普遍現象，土地增值額的多少，主要取決于開發商對于市場的判斷及運營水平。二是2008年以來，房地產開發行業的利潤率總體趨降，暴利項目越來越少，個別時段還曾出現虧錢賣樓的情況。這就意味著，近幾年的房地產市場形態及項目利潤率，已與1992-1993年明顯不同，開征土地增值稅的初衷已失去了“土壤”。

而土地增值稅，已成為房地產交易環節增速最快、金額較高的稅種。契稅、土地增值稅、房產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅，這五類直接針對房地產的稅種，2012年全國總收入為10128億元，比2000年的449億元增長22倍。其中，土地增值稅2012年為2719億元（僅略少于2874億元的契稅），比2000年的8.4億元暴增323倍。而作為保有環節的稅種，2012年房產稅為1373億元，比2000年的210億元僅增長5.5倍。

也就是說，土地增值稅成為優化房地產稅收結構的“攔路虎”。理應增加房產稅，而弱化或取消土地增值稅。更何況，土地增值稅與所得稅在功能上有重疊之處。

當然，取消此稅還有很多其他理由，比如：各地稅制不統一，預征率也不一樣，各地稅務局各行其是；全國幾萬家開發商，誠信度有差異，縱容不誠信者，就是對誠信者的不公平、不公正。

網友評論：

@王石：近日，有媒體報道多家發展商存在拖欠土地增值稅。萬科聲明，萬科一貫守法經營、照章納稅，嚴格按照稅務機關對土地增值稅實行先預征后清算的管理辦法履行納稅義務。公司財務報告公允反映了公司財務狀況和經營成果，不存在欠繳土地增值稅的情況。從稅務總局公布的數據，土地增值稅是近年持續高增長稅種。

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土地租賃收入增值稅

一.土地出租不涉及土地增值稅，因為所有權沒有發生轉移。

二.《土地增值稅暫行條例》(國務院令【1993】第138號)第2條：　轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應依照本條例繳納土地增值稅。

三.土地租賃涉及的稅收主要由出租方承擔(誰收錢稅上稅)，涉及以下稅種：

1，營業稅(租賃業，稅率5%)及附加征收的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等;

2，企業所得稅;

3，印花稅(財產租賃合同)，稅率0.1%;

4，可能有土地使用稅，關鍵看這土地是否在當地的城區范圍，即土地使用稅和房產稅的征稅范圍。

5.承租方至涉及一個稅種：印花稅(財產租賃合同)稅率0.1%，因為合同類印花稅有個特征：合同雙方都得繳納。

土地租賃收入增值稅征稅對象

納稅人：轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。

課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。

土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額。

轉讓房地產的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉讓房地產有關的經濟收益?？鄢椖堪础稐l例》及《細則》規定有下列幾項：

(1)取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金;以轉讓方式得到土地使用權的，為支付的地價款。

(2)開發土地和新建房及配套設施的成本(以下簡稱房地產開發成本)。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。這些成本允許按實際發生額扣除。

(3)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)是指銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度規定，與房地產開發有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便于計算操作，《細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%以內予以扣除。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10%以內計算扣除。

(4)舊房及建筑物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當地稅務機關參考評估機構的評估而確認的價格。

(5)與轉讓房地產有關的稅金。這是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

(6)加計扣除。對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20%的扣除。

土地租賃收入增值稅清算條件

符合下列情形之一，土地增值稅要進行清算：

一、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

二、取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

三、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

四、省稅務機關規定其他情況。

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關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；納稅籌劃

中圖分類號：F812.42 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）35-0169-02

一、土地增值稅的征收規定

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。

土地增值稅的稅率是以轉讓房地產的增值稅率高低為依據，按照累進原則進行設計的，實施分級計算。

二、土地增值稅納稅籌劃方法

（一）利用“起征點”選擇最優納稅方案

根據土地增值稅暫行條例的規定：房地產開發的納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過取得土地使用權所支付的金額和開發成本之和的20%的可免征土地增值稅，超過20%的，應根據其增值率分級適用不同稅率計算應納稅額。按照這一原則，納稅人在建造普通住宅出售時，應考慮增值額帶來的收益和放棄起征點的稅收優惠所增加的稅收負擔兩者的關系，避免增值額稍高于起征點而導致的得不償失。

例：某房地產開發企業（位于市區）建成一批普通標準住宅代售，除銷售稅金及附加外的扣除項目金額為100萬元。假如，銷售該商品房的收入為X萬元，則銷售稅金及附加為：X×5%×（1+7%+3%）=5.5%X萬元，此時全部可扣除項目金額為：100+5.5%X（萬元）。

1.納稅規定，增值額未超過取得土地使用權所支付的金額和開發成本之和的20%的可免征土地增值稅，即增值額/扣除項目金額≦20%，即[X-（100+5.5%X）]/（100+5.5%X）≦20%，解方程得X≦128.48萬元。說明售價128.48萬元為該企業可以享受起征點免稅的最高售價。此時可扣除項目金額為100+5.5%×128.48=107.07（萬元）。凈收益=128.48-107.07=21.41（萬元）。

2.納稅人如果想通過提高售價獲取更大收益。根據稅法規定，當增值率高于20%，低于50%時，應該按照30%的稅率繳納土地增值稅。上例中假設房屋售價提高Y萬元，則此時允許扣除項目金額為：107.07+5.5%Y，增值額為：128.48+Y-（107.07+5.5%Y）=21.41+94.5%Y，應納土地增值稅額為：（2l.41+94.5%Y）× 30%，若企業想通過提高售價獲取更大收益，則必須使：Y>（21.41+94.5%Y）×30%即Y>8.86 （萬元）。也就是說，最低售價應該為128.48+8.86=137.34（萬元），企業才能獲得更大利潤。

綜上所述，當該商品房售價X

（二）巧用利息支出選擇最優納稅方案

我國土地增值稅制度對房地產開發中作為財務費用的利息支出有兩種不同的列支方法：一是在商業銀行同類同期貸款利息范圍內據實扣除，同時對其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的5%以內計算扣除，即允許扣除的房地產開發費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本金額）*5%以內；二是對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，可按上述合計數的10%以內計算扣除包括利息在內的全部費用支出，即允許扣除的房地產開發費用為：（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本金額）×10%以內。

由于土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率大小按相適用的稅率累進計算征收的，扣除項目金額越大，增值額越小，兩者的比率越小，適用的稅率越低，稅額也就越小。因此，納稅人應先預計轉讓房地產可分攤利息支出，按照規定的兩種扣除方式衡量并選擇扣除費用較大的方式。

例：B房地產公司轉讓一處房地產，取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本為100萬元，假設利息費用為A，規定的第一種扣除方式的扣除比例為5%，第二種方式扣除比例為10%。令A+100×5%=100× 10%，解得：A=（10%-5%） ×100=5（萬元）。

所以，當預計利息A>5萬元時，按第一種方法計算的允許扣除的房地產開發費用>5+100×5%=10萬元，第二種方式計算的可扣除金額為100×10%=10萬元，故應該采用第一種方式。同理，當預計利息

（三）利用分散收入法選擇最優納稅方案

土地增值稅采用以增值額為基礎的超額累進稅率，而增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額，因而通過分散收入，減少增值額，顯然是可以起到節稅作用的。分散收入的方法通常有：

1.分離銷售公司。例：C房地產開發企業準備出售一幢房屋以及土地使用權。房屋的市場價值是800萬元，其所附各種附屬設備的價格約為200萬元。允許扣除項目金額為500萬元。

（1）假如該企業和購買者整訂合同時，對房屋價格和附屬設備的價格不加區分，則銷售稅金及附加=（800+200）×5%×（1+7%+3%）= 55萬元（5%的營業稅、7%的城建稅和3%的教育費附加），全部可扣除項目金額=500+55=555（萬元）。增值額=800+200-555=445萬元增值率445/555×100%=80.18%，按規定適用40%的累進稅率，應繳土地增值稅稅額=445×40%-555×5%=150.25萬元。

（2）假如該企業和購買者簽定合同時，僅在合同上注明800萬元的房地產轉讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設備購銷合同，則銷售稅金及附加=800×5%×（1+7%+3%）=44萬元（5%的營業稅、7%的城建稅和3%的教育費附加），全部可扣除項目金額為：500+44=544（萬元）。增值額=800-544=256萬元，增值率=256/544×100%=47.06%。按規定適用30%的累進稅率應繳土地增值稅稅額=256×30%=76.8萬元。

可見，分開單獨處理少納土地增值稅73.45（150.25-76.8）萬元。另外，由于購銷合同適用0.3‰的印花稅稅率，比產權用轉移用的稅率要低，也可以節省不少印花稅，可謂一舉兩得。

2.簽訂分售合同。這種方法的做法是：當所開發的住房初步完工但還沒有安裝附屬設備以及裝璜、裝飾時，房地產開發企業便和購買者簽訂房地產轉移合同；當附屬設備安裝完畢或裝潢裝飾完畢后，房地產開發企業再和購買者簽訂附屬設備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣該企業則只需就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍，不用計征土地增值稅。營業稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應納稅額有所減少，達到了節稅的目的。

例：D房地產公司出售一棟房屋，房屋總售價為1 000萬元，該房屋進行了簡單必備設施。根據相關稅法的規定，該房地產開發業務允許扣除的費用為400萬元，增值額為600萬元。（不考慮除其他稅種）

若該公司按1 000萬元售價直接開具銷售合同，則增值率=600/400×100%=150%，應繳納的土地增值稅=600×50%-400×15%=240（萬元）。

但是如果將該房屋的出售分為兩個合同，一份為房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；另一份為房屋裝修合同，裝修收入300萬元，允許扣除的成本100萬元。此時土地增值率=400/300×100%=133%，應繳納的土地增值稅=400×50%-300×15%=155（萬元）。

由此可見，采用第二種方案應交稅比第一種方案少240-155=85萬元，顯然采用簽訂分售合同的方法更有利。

土地增值稅的籌劃還可以在其他方面進行分析，要說明的是，在增加房地產開發費用時應注意稅法規定的比例限制，同時還應結合各省的實際情況進行籌劃。

參考文獻：

[1] 蓋地.稅務籌劃[M].北京：高等教育出版社，2006.

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1 房地產企業土地增值稅納稅籌劃現狀

1.1 賬務處理錯誤進而導致納稅籌劃存在錯誤

會計人員在計算土地增值稅時，按著可扣除項目金額越多，企業所需繳納的稅款越少，生搬硬套規定，稀里糊涂的進行賬務處理，錯誤的將違約金納入土地增值稅的扣除項目，最終計算出來的可扣除項目金額是錯的。比如某房地產公司利用相關規定，進行避稅，將項目銷售比例控制在85%之內，這樣就可以逃避稅務機關的清算管理，延遲納稅，但這是生搬硬套明文規定的納稅籌劃，是不科學的。

1.2 應納稅額計算不準確

在稅法中土地增值稅可扣除項目金額中的利息費用與會計上的計算方法存在一些差異，對于已經計入房地產開發成本的利息支出，在土地增值稅清算時，應調整至財務費用中計算扣除[6]。即利息費用支出不能當做開發成本直接扣除，同時也不能加計扣除。

1.3 不能恰當處理稅法和財務會計中的差異

開發成本和開發費用在計算土地增值稅時都可以扣除，因此實際中有部分企業將開發成本和開發費用合并計算。這種做法雖然看似并沒有什么不妥，但利用公式計算允許扣除的房地產開發費用時，必須明確開發成本。由于會計處理不準確，在核算土地增值稅時就會出現錯誤。因此，應該綜合考慮稅法和會計的差異，認真分析不同計算方法的使用前提以及對納稅額的影響。

2 房地產企業土地增值稅納稅籌劃舉例

房地產企業土地增值稅籌劃方法多樣，房地產企業的籌劃人員應該熟練掌握多種納稅籌劃的方法，同時與實際相結合，因地制宜、因時制宜。這樣才能真正做好企業的土地增值稅納稅籌劃工作。下面通過某房地產公司的實例來具體分析土地增值稅納稅籌劃方法。

某公司2014年出售普通住宅用房一幢，房屋總面積為10000平方米，售價平均為2800元/平方米，售價總額2800萬元。支付土地出讓金300萬元，房地產開發成本1350萬元，開發費用150萬。

假設條件：當地省級人民政府規定允許扣除的房地產開發費用為20%、印花稅稅率為0.5‰、城市維護建設稅稅率為7%、營業稅稅率5%、教育費附加征收率為3%。在計算土地增值稅收時，計入財務費用的利息費用均可列入扣除項目金額。

以下為不同籌劃方式下的土地增值稅及稅前利潤分析：

（1）籌劃前：

轉讓房地產的收入=2800萬元

允許扣除項目金額=300+1350+150+2800×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2284萬元

增值額=2800-2284=516萬元

增值率=516/2284=22.59%

應納土地增值稅額=516×30%=154.8萬元

稅前利潤=收入-成本-費用-稅金

=2800-300-1350-150-2800×5%×（1+7%+3%）-154.8=691.2萬元

（2）籌劃辦法1：

假設將售價定位每平米2750元，其他資料不變。

轉讓房地產的收入=2750萬元

允許扣除項目金額=300+1350+150+2750×5%×（1+7%+3）+（300+1350）×20%=2281.25萬元

增值額=2750-2281.25=468.75萬元

增值率=468.75/2281.25=20.55%

應納土地增值稅=468.75×30%=140.63萬元

稅前利潤=收入-成本-費用-稅金

=2750-300-1350-150-2750×5%×（1+7%+3%）-140.63=658.12萬元

稅前利潤比籌劃前降低691.2-658.12=33.08萬元

雖然每平方米的售價比原來降低50元，總的銷售收入比原來降低了50萬元，但實際稅前利潤比原來降低了33.08萬元，稅前利潤降低額比總收入的降低額少，主要是由于籌劃后比籌劃前繳納土地增值稅少。

（3）籌劃方法2：

假設售價為每平方米2735元，其他資料不變。

轉讓房地產的收入=2735萬元

允許扣除項目金額=300+1350+150+2735×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2280.43萬元

增值額=2735-2280.43=454.57萬元

增值率=454.57/2280.43=19.93%

應納土地增值稅=0萬元

稅前利潤=收入-成本-費用-稅金

=2735-300-1350-150-2735×5%×（1+7%+3%）=784.58萬元

稅前利潤比籌劃前增加784.58-691.2=92.38萬元

雖然每平方米的售價比原來降低了65元，總的銷售收入比原來降低了65萬元，但實際稅前利潤反而比原來增加了93.38萬元，其中籌劃方法2比籌劃前少交土地增值稅154.8萬元，這直接影響了稅前利潤。

（4）籌劃方法 3：

假設售價為每平米2700元，其他資料不變。

轉讓房地產的收入=2700萬元

允許扣除項目金額=300+1350+150+2700×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2128.5萬元

增值額=2700-2128.5=571.5萬元

增值率=571.5/2128.5=26.85%

應納土地增值稅=571.5×30%=171.45萬元

稅前利潤=收入-成本-費用-稅金

=2700-300-1350-150-2700×5%×（1+7%+3%）-171.45=580.05萬元

稅前利潤比籌劃前減少691.2-580.05=111.15萬元

籌劃方法3并不像籌劃方法2似的由于降低售價使企業少交土地增值稅，籌劃方法3比籌劃前多繳土地增值稅171.45-154.8=16.65萬元，稅前利潤減少額較銷售收入減少額多了111.15-100=11.15萬元。

這一特殊的起征點為房地產開發企業進行土地增值稅的納稅籌劃提供了空間和條件，我們在利用該政策進行納稅籌劃時應注意以下三點：

① 企業所建造的房屋必須是符合當地普通標準住宅的居住用住宅，明確普通標準住宅標準。

② 出售房屋的增值額占扣除項目金額的比率不得超過20%，增值額占扣除項目金額的比率在20%左右時計算出來的應納土地增值稅稅額變動幅度很大，企業應當非常關注稅收成本對稅后利潤和現金流量的影響。

在符合國家的硬性規定后，我們要找好臨界點，就要從20%的增值率這個標準的來龍去脈來分析，在這里有兩個重要的概念需要明確，增值額=房地產銷售收入額-扣除項目金額，增值率=增值額/扣除項目金額×100%，根據計算的增值率，按其稅率表選擇適用的稅率，這樣才能充分利用"免稅臨界點"稅收優惠政策進行籌劃，實現銷售收入和土地增值稅的最佳利益均衡。

參考文獻：

[1]鄭璐.房地產企業的土地增值稅[N].環球市場信息導報理論， 2014.

[2]管曉華.財務管理中稅收籌劃實現財務利益[J].經濟技術協作信息， 2005（23）：50-50.

[3]呂凌飛.房地產企業規避土地增值稅反避稅調查風險的要點[J].財會學習， 2012（09）：56-57.

篇7

關鍵詞 房地產企業 土地增值稅 納稅籌劃

近年來，房地產企業迅猛發展，已成為我國國民經濟的重要支柱產業之一，隨著土地增值稅征繳工作的不斷規范，它也越來越成為房地產開發企業的一個比重較大的稅種。因此，房地產開發企業有必要提前對企業的稅收成本作出計劃和安排，以達到規避納稅風險、稅負相對最小化和經濟效益最大化的科學籌劃。

企業的納稅籌劃應緊密結合自身情況并嚴格依法進行，做到合法、合理、全面、具體，遵循合法性原則、效益性原則、超前性原則、專業性原則，應始終圍繞如何實現成本最大的化進行，把會計處理作為納稅籌劃實現的重要手段。下面就房地產開發企業土地增值稅的納稅籌劃談一些浮淺的見解。

一、土地增值稅的扣除項目的范圍：

取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、財政部規定的加計扣除項目：20%。（此規定只適合于房地產開發企業）與轉讓房地產有關的稅金。

在計算土地增值稅時，直接用到數據有兩個：“增值額和扣除項目金額”。增值額是依據收入和扣除項目金額計算得來的；而“扣除項目金額”中，除了“與轉讓房地產有關的稅金”隨著收入的變動而變動外，其他四項基本是確定的。因此，增值額的大小基本上取決于收入的大小。

收入通常又取決于售價，售價則是由開發商在售樓時自行確定的。因此，售價的制定才是影響土地增值稅應納稅額的最終因素。

二、土地增值稅相關納稅籌劃

稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的應就其全部增值額按規定計稅。我們可以把20%作為“避稅臨界點”，根據避稅臨界點的稅負效應進行納稅籌劃。

三、利用開發產品定價技巧進行納稅籌劃

例：某房地產公司從事普通標準住宅開發，出售一棟普通住宅樓，總面積12000平方米，每平米平均售價2000元，銷售總額2400萬元，該樓支付土地出讓金324萬元，房屋開發成本1200萬元，其中：利息支出100萬元，但不能提供金融機構借款費用證明，城建稅率7%，教育費附加3%，印花稅率0.5‰，當地政府規定房地產開發費用允許扣除比例10%。

1、收入總額2400萬；

2、扣除項目金額：（1）取得土地使用權金額324萬；（2）房地產開發成本1100萬；（3）房地產開發費用（324+1100）×10% = 142.4萬；（4）加計20%扣除數（324+1100）×20% = 284.8萬；（5）扣除營業稅及附加2400×5%×（1+7%+3%）= 132萬?？鄢椖拷痤~合計：324+1100+142.4+284.8+132=1983.2萬。

3、增值額：2400-1983. 2 = 416.8萬。

4、增值率：416.8÷1983. 2 = 21.02%。

5、應交土地增值稅：416.8×30%-0=125.04萬

6、獲利金額=收入-成本-費用-利息-稅金=2400-324-1100-100-132-125=619萬。

假設：降價到1975/平方米，收入：1975*1.2=2370萬，扣除營業稅及附加2370×5%×（1+7%+3%）= 130.4萬，增值額：2370-1981.6= 388.4萬，增值率：388.4÷1981.6=19.6%，增值額未超過扣除項目金額的20%，免繳土地增值稅，獲利額：2370-324-1100-100-130.4= 715.6萬，多獲利96.6萬。

降價之后，雖然銷售收入減少了30萬元，但是由于免征土地增值稅，獲利金額反而增加了96.60萬元。可以看出只要納稅規劃得當，低售價也可以高收益。

假設銷售收入總額為X，設不含息的取得土地使用權所支付的費用和房地產開發成本合計（即建造成本）為Y，適用營業稅稅率為5%，城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加3%，印花稅稅率為0.05%，于是：按照建造成本10%計算的房地產開發費用為0.1Y；財政部規定的加計20%扣除額為0.2Y；允許扣除的營業稅、城建稅、教育費附加為：X×5%×（1+7%+3%）=0.055X。計算：當增值率為20%時，銷售總額X與建造成本Y的關系列方程如下：X-（1.3Y+0.055X）/（1.3Y+0.055X）=20%，0.934X= 1.56Y，X= 1.67024Y。即：增值率= 20%時，售價為建造成本的1.67024倍。當X

計算結果說明，當增值率為20%時，售價與建造成本的比例為1.67024。也就是說在建造普通標準住宅時，如果所定售價與建造成本的比值小于1.67024，就能使增值率小于20%，可以免交土地增值稅，否則，應按規定申報繳納土地增值稅。所以，我們稱1.67024為“免稅臨界點定價系數”。若想免交土地增值稅，可以用“免稅臨界點定價系數”控制售價。當然，企業的定價最主要的是看市場供求狀況、購房者的承受能力等多方面因素。

根據條例規定“增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%”，所以我們使提價所帶來的收益大于30%就能獲利。根據上述計算方法，我們得到高收益最低定價系數為1.82014。就是把單位售價定在單位建造成本乘以1.8204以上，企業雖然繳納土地增值稅，但由于銷售收入增大，企業仍可以多獲利。如下圖所示：

上例建造總成本1424萬元，單位建造成本1186.67元/平方米，免稅臨界點定價=1186.67×1.67024=1982.02元/平方米，高收益最低定價=1186.67×1.82014=2159.91元/平方米。就是說，建造普通標準住宅售價低于1982元平方米，可以免交土地增值稅；如果售價高于2159元平方米，雖然繳納土地增值稅，但是，由于提高售價所帶來的銷售收入大于所支付的稅款，企業增加了所得。

篇8

一、申請人郭增嶺稱2005年5月在本人毫不知情的情況下，自己承包的土地370平方米被村委會擅自批準給他人做為宅基地使用，并且在建房過程中曾多次找到村委會要求停止建房，村委會不支持我的請求反而同意將房屋建完，侵犯了自己的合法權益。因此向法庭提訟，要求村委會返還自己的承包地370平方米，并賠償經濟損失，而且負擔訴訟費用。

二、案件處理方式

（1）郭增嶺與北河村村民委員會沒有簽訂該土地承包合同，村委會有權統一管理和批準該空閑地的使用，郭增嶺無權干涉。

（2）北河村村民委員會同意本村村民建房符合法律規定，沒有侵犯郭增嶺的合法權益，應駁回郭增嶺要求賠償的訴訟請求，訴訟費用由郭增嶺承擔。

三、對此案例的分析

此案產生的主要原因是由于有些農民對有關涉及農村的法律法規條文理解不夠，缺乏法律常識造成的。首先，申訴方將村里批準給他的宅基地在未經村委會同意的情況下私自將該宅基地和剩余土地賣給他人建房，已違反了土地法的有關規定。其次，申訴方在放棄管理和使用該370平方米空閑地后又要求村委會退還，并阻攔村委會將該地批準他人建房，侵犯了第三人的合法權益。

四、本案爭議的焦點問題是：北河村村民委員會是否侵犯了郭增嶺的合法權益問題。

針對焦點問題。

（1）本案爭議的370平方米空閑地是否是郭增嶺的承包地問題。

1992年2月，因郭增嶺與其父母關系不和，向村委會申請宅基地，當時經村委會同意土地部門審批將其耕種的土地劃分一部分做為宅基地，但郭增嶺并沒有在此建房而是不經村委會同意將宅基地以高價賣給了本村村民，房屋建成后，郭增嶺沒有將房屋使用面積以外的370平方米土地耕種和管理，而是放棄了該地的經營權，2000年4月村里統一發放農村土地承包經營權證書時，也沒有將該土地面積登記在郭增嶺名下。更沒有簽訂過土地承包合同。根據《中華人民共和國農村土地承包法》第三條：“國家實行農村土地承包經營制度。農村土地承包采取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式等……”。規定，因此郭增嶺沒有與被訴方簽訂土地承包合同，不享有對該地的經營權。根據《中華人民共和國土地管理法》第62條：“農村村民出賣、出租住房后再申請宅基地的不予批準?！钡囊幎?，應不支持原告方的訴訟請求。

（2）北河村村民委員會是否侵犯了郭增嶺的合法權益問題。

由于當時郭增嶺放棄了該地的耕種和管理，所以經當時的村委會研究決定，將該地劃為空閑地由村里統一管理。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定：“禁止棄耕撂荒承包地，對棄耕的經濟組織應當組織耕種，不得撂荒，承包農戶連續2年棄耕的發包方有權終止承包合同，收回承包地”。由此可見，該空閑地實屬村集體土地，村里有權收回統一管理和使用，任何人不得干涉。因此北河村村民委員會將此地批準他人做為宅基地沒有侵犯郭增嶺的合法權益。

篇9

土地閑置費由國土資源部門根據國家《土地管理法》來征收的。

【法律依據】

根據《土地管理法》第三十七條，禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，一年內不用而又可以耕種并收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費；連續二年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權；該幅土地原為農民集體所有的，應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種。

（來源：文章屋網 ）

篇10

1、確認收入金額扣除項目，計算增值額：（收入–扣除項目）；

2、增值率：增值額/扣除項目金額；

3、依據增值率，確定稅率、扣除系數，計算土地增值稅稅款，應交土地增值稅=增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數。

4、土地增值稅必須分項目、分類計算?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

（來源：文章屋網 ）