土地增值稅范文

導語：如何才能寫好一篇土地增值稅，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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1987年以來，隨著土地使用制度的改革和土地市場的放開，促進了房地產業的發展。房地產業的發展不僅帶動了相關產業的發展，而且對改善投資環境、合理配置土地資源、改善人民居住條件等方面起到了積極的作用。但同時也帶來了一些新問題。利用稅收杠桿這個經濟手段，對房地產市場進行調節和規范非常必要。首先，開征土地增值稅，是適應國有土地使用制度改革的需要；其次，開征土地增值稅，是保護土地資源，維護國家權益的需要；再次，開征土地增值稅，是國家對房地產市場進行宏觀調控的需要；最后，開征土地增值稅，是擴大地方稅稅源，建立健全我國房地產市場稅收制度的需要。

設置土地增值稅的一個重要原則，就是要對轉讓房地產的過高收益進行調節，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投機牟。取暴利行為，保護正常從事房地產開發的經營者的合理權益，促進房地產市場的健康順利發展。

一、納稅義務人

根據《土地增值稅暫行條例》第二條，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，這里所說的單位，具體來說，是指各類企業單位、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織；這里所說的個人，包括個體經營者。

二、征稅范圍

所謂征稅范圍，是指稅法規定必須征稅的客觀對像的具體內容。

土地增值稅的征稅范圍是有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物。這一征稅范圍具體包括以下三層含義：

（一）土地增值稅只對轉讓國有土地使用權征稅。根據《憲法》和《土地管理法》的規定，城市的土地屬于國家所有。農村和城市市郊的土地除法律規定屬國家所有的以外，屬于集體所有。農村集體所有的土地，不得自行轉讓，必需先由國家征用后才能轉讓。

（二）土地增值稅是對國有土地使用權及其地上的建筑物和附著物的轉讓行為征稅。這里，土地使用權、地上建筑物及其附著物的產權是否發生轉移是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標準之二。

（三）土地增值稅是對轉讓房地產并取得收入的行為征稅，即對有償轉讓行為征稅。因此，土地增值稅的征稅范圍不包括房地產的權屬雖然發生轉移，但未取得收入的行為。如房地產的繼承，房地產的權屬雖然發生了變更，但權屬人并沒有取得收入，因此也不征收土地增值稅。

三、計稅依據

土地增值稅的計稅依據為納稅人轉讓房地產所取得的增值額。實際上，由于房隨地走，土地使用權和房屋產權不可截然分開，因此，土地增值稅根據房地產增值額計算，把房產增值額也納了進來。

房地產增值額為納稅人轉讓房地產收減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額。

（一）轉讓房地產收入納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

（二）法定扣除項目

1.取得土地使用權所支付的金額。一般是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。

2.房地產開發成本。是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

3.房地產開發費用。是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

4.舊房及建筑物的評估價格。是指計算納稅人出售舊房及建筑物的扣除項目金額的價格。它是根據舊房及建筑物的重置成本價乘以新舊度折扣率后的價格，即按計征土地增值稅時建造同樣的房屋及建筑物所需要的成本費用再扣除折舊因素。

5.與轉讓房地產有關的稅金。是指納稅人在轉讓房地產時所繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因為轉讓房地產所繳納的教育費附加，也可以視同稅金予以扣除。

6.財政部規定的其他扣除項目。

四、稅率

土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；

增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；

增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

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摘 要 土地增值稅法是指國家制定的用以調整土地增值稅征收與繳納之間權利及義務關系的法律規范。通過征收土地增值稅，增強了國家對房地產開發和房地產交易市場的調控，有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為，增加了國家財政收入為經濟建設積累資金。

關鍵詞 土地增值稅清算 收入確認 質量保證金 房地產開發費用

土地增值稅從1994年1月1日開始實施以來，一直被業內看作是對房地產企業收益影響最大的稅種之一，更有甚者稱之為“房價殺手”。2006年12月28日，國家稅務總局了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號），明確從2007年2月1日起，房地產企業土地增值稅的交納將由先前的“預征制”轉為“清算制”。2010年4月17日，國務院發出了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，即業內統稱的“新國十條”。國家稅務總局為了貫徹“新國十條”精神，與2010年5月19日以“國稅函[2010]220文”了《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，更加明確了土地增值稅清算過程中若干計稅問題。對房地產企業來說，進行有效的土地增值稅稅收籌劃勢必成為當前及今后企業發展中的重要課題。

一、關于土地增值稅清算時收入確認的問題

國稅函[2010]220文第一條規定：土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。這既充分肯定了銷售合同在銷售收入確認中的作用，又為合理確認銷售收入提供了依據。

二、房地產開發企業未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定問題

房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

現在在房地產業界普遍存在的現象是大部分房地產開發商因為購地和開發項目等原因并沒有按照施工合同的約定支付建筑安裝施工企業的工程款。即使在工程竣工驗收后，不僅僅是工程質量保證金，大量的工程欠款也是比比皆是。

開具發票，支付的工程款可以據實扣除，如果是普通住宅還可以加計扣除20%。未開具發票，支付的工程款不可以據實扣除，更何談20%的加計扣除。此項規定對房地產開發商的土地增值稅清算而言影響之巨足以讓其好好考慮這個問題，并充分的和建筑施工方溝通，在土地增值稅清算之前拿到建筑發票，那樣才無后顧之憂。在其后再拿到發票，對土地增值稅的清算于事無補。

三、房地產開發費用的扣除問題

國稅函[2010]220號文件第（一）款、第（二）款規定：（一）“財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。（四）土地增值稅清算時，已經記入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

例如：甲房地產公司2005年3月開發一處房地產，為取得土地使用權支付1 000萬元，發生房地產開發成本包括建筑安裝費、前期工程費、公共配套費、基礎設施費和開發間接費等共計4000萬元，其中，開發間接費中利息支出200萬元，財務費用中利息支出100萬元，則可以計入土地增值稅扣除項目的開發成本為4000-200=3800萬元，按照國稅函〔2010〕220文中所列第一種方法計算可扣除的開發費用為（200+100）+（1000+4000-200）*5%=240萬元。如果按照國稅函〔2010〕220文中所列第二種方法計算可扣除開發費用為（1000+4000-200）*10%=480萬元。可見兩種計算方法的計算結果差異還是很大的。

簡而言之，土地增值稅對于房地產開發商是否獲利而言是除政治、經濟因素以外，最重要的影響因素。對于每一個房地產開發商來說，認真的研讀土地增值稅的政策，是確保其盈利目標的重要先決條件。

參考文獻：

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(一)控制增值率績效納稅籌劃

土地增值稅的稅率由于是超率累進制，可以通過控制房地產或者土地轉讓中的增值額進行納稅籌劃。增值額通常是指轉讓所取得的收入與可扣除項目的差額，這就衍生出收入與成本兩方的籌劃。收入籌劃并不是簡單的降低收入金額，而是通過對收入的進行分散，把一些收入從整個房地產中分離，如隨著精裝房的增多，房地產公司可以事先設立一家裝修公司。與購房者簽訂合同時稍加變通則可獲得意想不到的效果，如與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，房屋總售價是不變。則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。成本方面的籌劃主要是通過合法的手段，擴大成本的支出，降低整體的增值額。如房地產開發企業可以通過利息的支出，增加房地產開發中的成本。利息扣除情況：

(1)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。

(2)凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

(3)房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條(1)、(2)項所述兩種辦法。

(二)利用減免稅優惠進行籌劃

一般減免稅規定：如納稅人建造普通標準住宅，增值金額沒有超過扣除項目20%的，予以免稅，其中的普通住房不包括別墅、高級公寓等。在進行土地增值稅籌劃時，要結合項目的增值金額，如果項目的增值金額介于20%~50%之間，就要考慮是降低增值額、把整體的金額控制在20%以內，還是不進行籌劃繳納土地增值稅?？傊?，企業要研究最新的法律法規，結合自身的情況，利用稅收優惠政策進行納稅籌劃。

二、土地增值稅中利息籌劃案例分析

例如，某開發項目取得土地使用權成本為20000萬元，開發成本10000萬元，其中，開發成本----開發間接費用利息支出200萬元。項目開發期間的財務費用----利息支出為100萬元，其中向關聯企業借入資金的利息支出為60萬元，借款利率不超過同期同類銀行貸款利率。開發項目規定的開發費用扣除比列分別為5%或10%。由于利息支出不可以作為開發成本直接扣除，也不允許加計扣除，故可以作為土地增值稅扣除項目的開發成本為1000-200=980（萬元）按照方法1可扣除開發費用=（200+100-60）+（20000+10000-200）*5%=1730（萬元）。方法2可扣除開發費用（20000+10000-200）*10%=2980(萬元)）故開發企業可以用不能全部提供金融機構利息證明為事實依據，商主管稅務機關同意后采取上述第二種方法進行開發費用的計算扣除，從而達成一個有利結果。

三、企業進行土地增值稅籌劃的建議

(一)樹立依法治稅的意識

稅收是企業在生產經營中無償向政府支付的一種費用，具有強制性和無償性，企業作為獨立經營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負擔率達到最低。稅收籌劃作為企業經營活動的一項重要活動，是在一定的客觀條件下存在的。首先依法治稅是進行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現行稅制為基礎的，如果某一地區的實際稅收經營不是以現行稅法為依據，而是以其他類似收入指標的因素為依據，那么進行稅收籌劃也就失去了實際意義，這是企業進行稅收籌劃時應該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩定性，也有一定的靈活性，所以進行稅收籌劃應該時刻關注稅法的變化。在體制轉軌尚未完成、稅法調整較為頻繁的階段，這點尤其要重視，因為稅法一旦調整，稅收籌劃的依據可能消失或改變，籌劃的結果就完全可能與當初進行籌劃的預期相反。所以，企業的決策者和財務人員應當重視稅法的變化及調整，并據此相應調整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調整，其內容本身就是新的稅收籌劃的基礎。

(二)增強納稅籌劃風險管理能力

納稅籌劃面臨著風險，在房地產企業進行土地增值稅納稅籌劃時也無法避免的面臨著風險，因此，企業必須格外重視納稅籌劃的風險管理。由于房地產開發企業所面臨的環境十分的復雜，納稅風險來源較多，這就要求產企業全面的進行統籌規劃。首先，房地產企業要建立風險防范機制，建立納稅籌劃風險管理體系，由專人負責納稅籌劃方面的風險管理工作。房地產開發企業納稅籌劃的風險預警，可以從兩個方面進行，即風險識別、風險評估及量化，通過這兩個環節，能夠較為完整的對財務風險進行預警與管理。通常風險的識別是預防的前提，只有準確及時的風險識別，才能夠為風險應對提供有用的信息。房地產開發企業在進行土地增值稅納稅籌劃時，需要盡可能的考慮到風險的所有潛在原因，包括籌劃過程、法律法規、外部環境等。對于已經識別出的潛在風險，及時制定策略，進行風險防范。

(三)適當延遲納稅，獲取貨幣時間價值

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第二條轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。

第三條土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。

第四條納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。

第五條納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第六條計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開發土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉讓房地產有關的稅金；

（五）財政部規定的其他扣除項目。

第七條土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

第八條有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

（二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。

第九條納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：

（一）隱瞞、虛報房地產成交價格的；

（二）提供扣除項目金額不實的；

（三）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

第十條納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

第十一條土地增值稅由稅務機關征收。土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料，并協助稅務機關依法征收土地增值稅。

第十二條納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。

第十三條土地增值稅的征收管理，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關規定執行。

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土地增值稅的節稅思路主要是把握好增值率的節點，降低增值額，進而降低增值率，節約稅金。

為了減輕這個高額稅負'我們針對房地產企業的有關條例，設計了土地增值稅的節稅模型，以便幫助企業把握增值率的節點，制定節稅的價格策略。舉例如下：

案例1

利用節稅模型，減輕土地增值稅稅負

1，納稅人享受起征點優惠節稅模型

假設某市房地產開發企業建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外，全部允許扣除項目的金額為10000萬元。當其銷售這批商品房的價格為X(萬元)時，相應的銷售稅金及附加如下：

X×5％×(1+7％+3％)=5.5％×X

其中：5％為營業稅稅率，7％為城市維護建設稅稅率，3％為教育費附加征收率。

這時其全部允許扣除項目金額如下：

10000+5.5％X

根據土地增值稅有關起征點的規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規定，納稅人在建造普通標準住宅出售時，應考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優惠而增加的稅收負擔之間的關系，否則增值率稍高于起征點，其中的效益就可能大大遞減。該企業享受起征點的最高售價如下：

X=1.2×(10000+5.5％X)

解以上方程可知，此時的最高售價為12848萬元，允許扣除金額為：

10000+5.5％×12848=10707(萬元)

也就是說，一個房地產開發項目除稅金外扣除項目為10000萬元時，銷售價格在12848萬元以內，不用交納土地增值稅。

2，納稅人提高售價節稅模型

當增值率略高于20％時，即應適用“增值率在50％以下、稅率為30％”的規定。假如此時的售價(萬元)為12848+y。由于售價提高了y，相應的銷售稅金及附加和允許扣除項目金額都應提高5.5％y。這時允許扣除項目的金額和增值額如下：

允許扣除項目的金額=10707+5.5％y

增值額=12848+y-(10707+5.5％y)=94.5％y+2141

所以，應納土地增值稅如下：30％×(94.5％y+2141)

若企業欲使提價帶來的效益，超過因突破起征點而新增加的稅收，就必須使：

y>30％×(94.5％y+2141)，即y>896。

這就是說，如果想通過提高售價獲取更大的收益，就必須使價格高于13744萬元(12848+896)。

通過以上兩種情況的分析，可以得出結論：當轉讓房地產的納稅人，其銷售項目除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目金額為10000萬元時，將售價定為12848萬元是該納稅人可以享受到起征點優惠的最高價位。在這一價格水平下，既可享受起征點照顧，又可獲得較大收益。如果售價低于此數，雖能享受起征點照顧，卻只能獲取較低收益。如欲提高售價，則必須使價格高于13744萬元，否則，價格上漲帶來的收益將不足以彌補因價格上漲所增加的稅收負擔。

從籌劃方法上講，對于高額的土地增值稅，還是有節稅技巧可以借鑒的，比如：對售價做減法，盡可能將非土地增值范疇的業務收入，從總收入中減去。試舉一例：

案例2

精裝修房屋分開賣，減輕土地增值稅稅負

這家企業到底節約了多少稅金，我們無從了解，但可以斷定絕不是個小數。

某一企業在城市最好的地段開發了一個樓盤。當時那個城市的樓價最高在6000元／平方米左右，但該企業做概念，賣精裝修房，每一平方米賣到8000元，投入10000萬元，賣出40000萬元，僅土地增值稅這一項，就要繳納12410萬元[27800×60％-(10000+40000×5.5％)×35％]。這可不是個小數，把老板的腦袋都愁大了。

對于這類企業的土地增值稅，我們的籌劃思路是：把房屋的精裝修剔除出去，也就是再成立一家裝修公司專門做裝修――房地產開發公司賣毛坯房；裝修公司賣裝修。這樣，裝修的造價就不會裹在房價里，房地產公司的增值率就會大大降低。

在這個樓盤10000萬元的總投人中，我們假設樓房的建筑成本是7000萬元，裝修費用為3000萬元；原先每平方米8000元的售價也是三七開，分為每平方米5600元的房價和每平方米2400元的裝修價，那么樓盤的總售價就從40000萬元降到28000萬元，在增值率不發生變化的情況下，計算基數大為下降，繳納的土地增值稅也發生了變化。

土地增值稅稅金為：

允許扣除金額為=7000+28000x5.5％=8540(萬元)

增值額=28000-8540=19460(萬元)

增值率：19460/8540=227.87％

土地增值稅=19460×60％-8540×35％=11676-2989=8687(萬元)

節約了3843萬元(12600-8820)的土地增值稅，這就是分拆出去的裝修費不用繳納土地增值稅所帶來的節稅效果，也不是個小數。

除了“分拆收入”外，對成本做加法，增加扣除額，降低增值額，也是土地增值稅的一個節稅技巧。案例分析如下：

案例3

加大成本增加扣除項目節約土地增值稅

企業開發房地產等項目，需要很多材料，直接進料還是專門成立一家材料公司供料，就是一個節稅選擇。

一般來說，房地產公司自己直接進料，價錢大都很低(批量采購)，成本也就高不上去，所以，“扣除”作用相對較小；如果企業投資專門成立一家材料公司，負責采購項目所需用料，采購價格依然會很低(也是批量采購，跟以前基本一樣)，但材料公司可以在一定范圍內，把材料加價賣給房地產開發公司，這就加大了房地產的開發成本，降低了開發項目的增值率，“扣除”大了，土地增值稅就相對降低了。

我們依照土地增值稅的四檔稅率分別計算一下節稅額。

假設材料公司加價1000萬元(含稅價)，材料公司要多交納增值稅145.30萬元[1000÷(1+17％)x17％]，那么房地產開發公司的成本增加1000萬元，土地增值稅的納稅額就發生了變化，分別計算如下：

土地增值稅稅率為60％時，減輕600萬元(1000x60％)，總體節稅454.70萬元(600-145.30)；

土地增值稅稅率為50％時，減輕500萬元(1000×50％)，總體節稅354.70萬元(500-145.30)；

土地增值稅稅率為40％時，減輕400萬元(1000×40％)，總體節稅254.70萬元(400-145.30)；

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一、納稅籌劃的內涵概述

納稅籌劃是指企業為了達到實現經濟利益最大化的目的，通過對企業納稅操作環節制定規范化的流程，最終達到為企業節省稅收支出的目標[1]。納稅籌劃主要包含避稅、節稅以及防范稅務風險幾個部分，納稅籌劃本身要具有合法性，不能與國家的政策法令產生沖突或矛盾，還要注意籌劃具有政策導向性，在進行納稅籌劃的過程中要充分利用相關法律法規，采用符合國家政策導向的納稅籌劃策略。同時，由于國家的稅收政策并不是一成不變的，而是在不斷改進和完善的過程中，故此，在納稅籌劃時還要注意籌劃的時效性。

二、土地增值稅納稅籌劃對房地產開發企業的意義

從我國房地產開發企業目前的土地增值稅納稅籌劃工作開展情況來看，許多公司的納稅籌劃并不理想，其根本原因是企業管理者以及相關人員并沒有意識到土地增值稅納稅籌劃對于企業來講具有怎樣的重要意義。為了使房地產開發企業的利潤能獲得進一步的提升，必須要加強企業對于納稅籌劃重要性的認識。筆者在此進行三點論述，以期能為有需要的企業提供一定的參考資料。

(一)土地增值稅納稅籌劃能增強房地產開發企業的核心競爭力

房地產開發企業屬于較為典型的資金密集型產業，具有運作資產需求大，企業負債較高的特性。企業在日常的發展經營過程中需要大量的現金流作為支撐，如果現金流不足的情況則極容易導致企業的負債率增高，降低企業的利潤，制約企業的發展。而良好的土地增值稅納稅籌劃能為房地產企業減輕大量的稅收負擔，使房地產開發企業能夠節約資金，保證企業的現金流充足，從而提升企業的利潤率，在一定程度上也增強了房地產開發企業的核心競爭力。

(二)土地增值稅納稅籌劃能降低房地產開發企業發生財務風險的概率

前文中提及到，土地增值稅納稅籌劃工作的開展必須具有合法的前提條件。在進行納稅籌劃工作的制定過程中，要依照我國有關法律法規制定規范化的納稅籌劃工作標準，使得企業管理人員在開展稅務管理工作時有工作標準可循，保證各項工作流程的規范性，避免因操作不規范而引起的稅務風險以及杜絕偷稅漏稅等違法現象的發生。

(三)土地增值稅納稅籌劃能使房地產開發企業更好的適應“營改增”政策

在我國實施對企業營業稅改為增值稅制度以前，房地產開發企業的營業稅可以看作土地增值稅所包含的扣除項目加以扣除[2]。而在營業稅改為增值稅制度實施以后，增值稅的性質變為了價外稅，并不能作為土地增值稅的扣除項目而加以扣除，這種變化無疑使得房地產開發企業在“營改增”政策實施后的財務壓力有所增加。在這種前提下，對土地增值稅進行良好的納稅籌劃工作能降低由國家“營改增”政策變化所帶來的財務壓力，同時也能使房地產開發企業的稅務管理工作開展更具成效。故此，在房地產開發企業內對土地增值稅進行納稅籌劃工作可以說是勢在必行的。

三、房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃過程中的潛在風險分析

(一)房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃面臨的政策方面的風險

對于房地產開發企業來說，其進行土地增值稅納稅籌劃的主要目的是為了節省企業的稅務支出，主要做法是通過對有關政策法規的分析與利用，從而達到節約支出的目的。從我國目前房地產企業開展土地增值稅納稅籌劃的具體情況來看，政策方面可能引發的風險主要有兩種表現形式。其一，是由于政策變動而導致的風險。在房地產企業制定納稅籌劃工作策略時，都是以國家現行的政策法規作為出發點來展開籌劃工作的。而在這種情況下，一旦國家的有關政策發生變化，現行的納稅籌劃政策就會失去適用性，從而引發納稅風險。其二是納稅籌劃工作人員能力不足，對于國家相關政策法規的理解與掌握程度不夠，這樣會導致企業制定的納稅策劃方案存在一定的問題，容易造成企業稅務風險。

(二)房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃面臨的操作方面的風險

在房地產開發企業執行土地增值稅納稅籌劃的過程中，可能會發生由于人員操作不當而引發的風險。納稅籌劃主要利用相關政策法規的優惠條件以及空白區域，要對合法與違法的操作有明確的界定，這就要求在實際操作的過程中有較高的精準性，一旦出現操作不規范、統籌不協調等問題，可能引發企業納稅違法的風險。

四、房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃措施

(一)制定完善的納稅籌劃工作策略

良好的工作策略是企業開展土地增值稅納稅籌劃工作的必要前提，能為企業開展土地增值稅納稅籌劃工作提供正確的方向保障。故此，在房地產開發企業開展土地增值稅納稅籌劃工作之前，必須要制定一套良好的納稅籌劃工作策略。企業要通過抽調專業的人才或組建專業的團隊來對我國的相關政策法規進行審慎的分析，并結合房地產開發企業自身的實際運營情況來制定一套適用于企業自身的納稅籌劃工作策略。要對每一個籌劃環節都予以規范化的要求，保證企業的有關部門在開展納稅籌劃工作時有正確的方向保障，提升企業土地增值稅納稅籌劃工作開展的成效，保證房地產開發企業的良好發展。

(二)合理利用國家的各項稅收優惠政策

在我國經濟發展的過程中，國家出臺了許多對企業進行稅收優惠的政策，其主要表現形式即是在稅收過程中的各種扣除[3]。首先，房地產開發企業要合理的制定銷售產品的價格，國家現行的土地增值稅政策設置了一個納稅起征點，企業要充分利用這一政策，在開展房地產項目開發前期就對項目的收入、支出以及利潤率進行精準的預算，并以預算數據為基礎，結合納稅起征點，分析并計算如何進行產品定價才能保證企業利潤最大化。其次，是房地產開發企業要充分利用國家對企業的加計扣除政策。例如，我國某房地產公司在開發一個樓盤項目的過程中，將經常被混為一談的管理費用與開發間接費用進行了精確的記錄與區分，使得開發間接費用部分可以作為直接管理項目所產生的費用，按照國家的標準享受了20%的加計扣除計算基數，為企業減少了大量的稅務壓力。

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如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可減少增值額，從而降低土地增值稅的適用稅率，減輕稅負。因此，降低房地產銷售中的土地增值稅負擔的關鍵就是控制房地產的增值率。在足額計算扣除項目的基礎上，特別注意在制定房地產的銷售價格時，對處于土地增值稅臨界點附近的情況。企業在遇到這種情況時，事先一定要進行必要的籌劃。

案例：地處某省城的甲房地產開發企業按普通標準住宅建造一棟4000m2的商品房，現有兩種銷售方案：

方案一：按照2000元/m2的價格出售，假設扣除項目金額為672萬元；企業所得稅允許稅前扣除金額同為672萬元。

方案二：按照2100元/m2的價格出售，承方案一，則扣除項目金額為674.2萬元〔672+4000×100÷10000×5.5%〕（根據規定房地產企業相應印花稅不得扣除）。

企業該采取哪種銷售方案呢？

方案一：該房地產取得銷售收入為2000×4000÷10000=800（萬元）；

房產的增值率為[（800－672）÷672]×100%=19.05%；

增值率小于20%的臨界點，無需繳納土地增值稅，企業的稅前利潤為128萬元。

方案二：該房地產取得銷售收入為2100×4000÷10000=840（萬元）；

房產的增值率為〔（840－674.2）÷674.2〕×100%=24.59%；

增值率大于20%，需要繳納土地增值稅165.8×30%=49.74（萬元）；

企業的稅前利潤為168－49.74=118.26（萬元）。

從方案一與方案二的比較看，方案二的銷售價格雖然提高了100元/m2，但是稅前利潤卻下降了128－118.26=9.74（萬元）。所以，企業該采取第一種銷售方案。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。實際工作中，房地產開發企業業首先要測算增值率，然后設法調整增值率。

根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）的規定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

企業是否將該代收費用計入房價對于企業的增值額不會產生影響，但是會影響房地產開發的總成本，也就會影響房地產的增值率，進而影響土地增值稅的數額。企業可以利用這一規定進行稅收籌劃。

例：某房地產開發企業開發的一套房地產為普通標準住宅，取得土地使用權支付費用300萬元，土地和房產開發成本為800萬元，轉讓房地產稅費為120萬元，房地產出售價格為1740萬元。為當地縣級人民政府代收各種費用為100萬元。

方案一：如果企業將該費用單獨收取，則：

該房地產可扣除費用為300+800+（300+800）×20%+120=1440（萬元）；

增值額為1740－1440=300（萬元）；增值率為300÷1440×100%=20.83%；應納土地增值稅300×30%=90（萬元）。

方案二：如果企業將為當地縣級人民政府代收各種費用100萬元費用計入房價，則：

該房地產可扣除費用為300+800+（300+800）×20%+120+100=1540（萬元）；

增值額為1740+100－1540=300（萬元）；

增值率為300÷1540×100%=19.48%，則不用繳納土地增值稅。

可見，方案二比方案一節省土地增值稅90萬元，即如果將代收費用計入房價，將增加90萬元的收入（不考慮企業所得稅）。即使因取得100萬元代收費收入，相應增加了5.5萬元（100×5.5%）的營業稅、城建稅及教育費附加，不考慮是否獲得相應的代收費手續費等額外收益，也仍可以獲得84.5萬元（90－5.5）的收益。

國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）文件規定，土地增值稅清算以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅，因此普通標準住宅土地增值稅可以進行有效的免稅籌劃。目前稅法規定的扣除項目主要為5項：取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本、開發土地和新建房及配套設施的費用、與轉讓房地產有關的稅金、對從事房地產開發的納稅人可按前兩項計算的金額之和加計20%的扣除。

假設A房地產開發公司2006年初開發B項目普通標準住宅小區，到2007年初已經辦理大部分開發項目成本費用結算，住宅也處于銷售階段。經過仔細測算，B項目共發生成本費用如下：取得土地使用權所支付的金額為400萬元，房地產開發成本600萬元，開發土地和新建房及配套設施的期間費用100萬元，預計取得住宅房屋銷售收入1720萬元，應繳納稅金及附加94.6萬元（為方便，按95萬元計算）。

依據以上數據，計算A公司應納土地增值稅：

扣除項目金額之和＝400＋600＋100＋95＋（400＋600）×20%=1395（萬元）；

增值額＝1720－1395＝325（萬元）；

增值率＝325÷1395＝23%；因此，應納土地增值稅＝325÷30%＝97.5（萬元）。

如果B項目尚未全部完工結算，A公司為了節稅，從美化小區環境出發，適當再投入一些開發費用，使增值率小于20%。

假設再投入X萬元，只要符合〔1720－（1395＋X）〕÷（1395＋X）<20%條件，就可以免征土地增值稅。計算得出X>38.33萬元。再考慮加計20%的扣除因素，38.33÷（1＋20%）=31.9（萬元）。也就是說，只要再投入不到32萬元，該項目的增值率就小于20%，符合免稅條件，可以不必繳納97.5萬元的土地增值稅。

假如A公司再投入35萬元改善小區環境，重新計算如下：

扣除項目金額之和＝400＋（600＋35）＋100＋95＋（635＋400）×20%=1437（萬元）；

增值額＝1720－1437＝283（萬元）；增值率＝283÷1437＝19.69%，小于20%。

所以，B項目免征土地增值稅。

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摘要：土地增值稅是房地產企業的一項重要稅種，它稅率高、稅負重，對利潤的影響大。本文簡要介紹土地增值稅的相關概念，重點闡述土地增值稅的籌劃思路及需要注意的問題，確保房地產企業利潤最大化的同時風險最小化。

關鍵詞 ：房地產；土地增值稅；籌劃

國家稅務總局自開征土地增值稅以來，陸續出臺相關政策，不斷明確相關問題，加強清算力度。在此環境下，房地產企業所承受的稅收負擔越來越大。因此只有加強土地增值稅納稅籌劃，才能減輕稅負，提升市場競爭力。

一、土地增值稅的相關概念

（一）納稅義務人

土地增值稅的納稅義務人是指通過轉讓國有土地使用權、地上建筑物和附著物，從而獲得收入的單位和個人。地上建筑物和附著物主要是指房地產，因此房地產開發企業是土地增值稅的主要納稅義務人。

（二）稅率

土地增值稅實行四級超率累進稅率，增值率不超過50%的部分，稅率按30%；增值率介于50%至100%的部分，稅率為40%；增值率介于100%至200%的部分，稅率為50%；增值率超過200%的部分，稅率為60%。增值率是指增值額與扣除項目金額的比率。

（三）扣除項目

稅法準予扣除的項目主要包括：①為取得土地使用權所支付的金額；②房地產開發成本和費用；③與轉讓房地產有關的稅金；④舊房及建筑物的評估價格；⑤其他扣除項目。

（四）計算方法

土地增值稅的計算依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額及相應的稅率。其計算公式是：應納稅額=Σ（每級距的土地增值稅* 適用稅率）

二、土地增值稅納稅籌劃的主要思路

（一）利用征稅范圍進行籌劃

1.合作建房

房地產企業可尋找合作企業，一方出地，一方出資金，共同開發，建成后按比例分房。因為稅法規定對未進行產權轉讓的自用房產免征土地增值稅。

2.代建房行為

房地產企業可與部分客戶通過簽訂合同確定合作關系，以受托的名義開發房地產，待開發完成后，向客戶收取代建費用。因為房地產企業的代建房行為，其房產權屬未發生轉移，取得的收入屬于勞務收入性質，不需繳納土地增值稅。

3.股權轉讓

房地產企業可選擇股權轉讓的方式合理避稅。因為股權轉讓不繳土地增值稅，只繳企業所得稅。

4.改售為租

房地產企業在開發完成后，可選擇出租。因為雖有租金收入，但其產權、土地使用權未轉讓，不需繳納土地增值稅。

（二）利用銷售收入進行籌劃

1.合理定價

房地產企業按所在地民用住宅標準建造的居住用住宅出售，增值率未超過20%的，免征土地增值稅。超過20%，應就其全部增值額納稅。可見房價的變動不僅會導致是否交稅，還會導致適用不同的稅率。因此要充分考慮提高房價帶來的收益與增加的稅負之間的關系，從而做出最優的決策。

2.分散收入

房地產企業可以將裝修、裝潢等從房產銷售中分離，在簽訂合同時分成房地產轉讓和附屬設備購銷合同兩部分。一方面減少土地增值稅，因為售價降低控制了增值率，降低了適用的稅率；另一方面減少印花稅，因為稅率由產權轉移數據的0.05%降至購銷合同的0.03%。

3.代收費并入房價

房地產企業在售房時代收的城建配套費、維修基金等可以并入房價也可以單獨核算。如代收費計入房價向購買方一并收取，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時予以扣除。這一行為不影響房產增值額，但會增加其扣除項目金額，降低增值率，從而減少土地增值稅。

4.多次轉讓項目

多次轉讓項目能為企業帶來一定的收益，但是產權轉移時需繳納過戶手續費、印花稅等費用。企業應綜合測算，在節約的稅收和增加的費用之間作出分析，從而在降低稅負的同時增加收益。

（三）利用扣除項目進行納稅籌劃

1.房產開發費用的比較

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》，房地產開發企業的利息有兩種扣除方法：①若能提供金融機構證明的，在按商業銀行同類同期貸款利率計算的范圍內據實扣除，其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的5%計算扣除；②若不能提供金融機構證明或不能按轉讓房地產項目分攤的，利息不單獨扣除，但其允許扣除的房地產開發費用為取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%。可見利息費用的扣除是可選擇的，企業在納稅籌劃時應根據實際情況將①和②進行比較，選擇扣除費用較大的方案。

2.成本與費用的劃分

開發費用只能扣除一定比例，不能全額扣除。但會計準則對費用的劃分無嚴格規定。實際工作中許多費用介于期間費用和開發間接費用之間。因此，企業如把部分開發費用合理轉移到開發成本中，不僅可以全額扣除，還可以在其他項目中加計扣除20%，加大了扣除項目金額，減少了土地增值稅。

3.人防工程的處置

房地產開發企業建造的各項公共配套設施，建成后移交給全體業主或無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的，準予扣除相關成本費用，未移交的，不得扣除相關成本費用；如企業將人防工程的地下車庫出租，其產權未發生轉移，不納土地增值稅，但也不能扣除相應的成本費用。所以企業應該分別測算出租和無償移交應納的土地增值稅，選擇對企業有利的方案。

（四）利用稅收政策進行籌劃

1.分別核算增值額

稅法對普通標準住宅有優惠政策，因此如果房地產企業同時開發多個項目，應將普通住宅單獨核算，使得銷售普通標準住宅的房產享受免稅政策。

2.降低適用稅率

根據土地增值稅的稅率可知，當增值率達到一定標準時，就應依法納稅或按更高的稅率納稅。所以，實際工作中首先要測算增值率，然后設法降低在臨界點的增值率。房地產企業可以考慮增加公共配套設施費和間接開發費用的投入，一方面可以減征甚至免征土地增值稅，另一方面改善小區環境，有利于促進房地產的銷售和企業品牌的建設。

3.延遲清算時間

在預售方式下，有些工程尚未竣工而已售面積卻已超過85%，但因項目尚未結算，成本不可計量，施工票據不全，嚴重影響土地增值稅。所以房地產企業在符合國家法律法規的前提下，盡可能延遲土地增值稅清算，不僅可以降低土地增值稅稅額，還能獲取貨幣時間價值，緩解企業資金壓力。

4.分攤土地成本

房地產企業受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其允許扣除項目金額的分攤方式有：①按照轉讓土地使用權的面積占總面積的比例；②按建筑面積；③其他方式。因此在計算扣除項目金額時，可以選擇盡量使各期各批增值率趨同的分攤方法，降低整個企業的土地增值稅。

三、土地增值稅納稅籌劃應注意的問題

房地產企業的土地增值稅納稅籌劃是一項復雜的工程，企業需要妥善處理各個細節，正確面對在實際中遇到的各種問題。

（一）符合法律法規

房地產企業有權利用稅收優惠政策提供的空間進行籌劃，但是稅收籌劃不是偷逃稅。因此稅收籌劃的前提必須是遵守稅法等相關法律法規。

（二）考慮整體收益

房地產企業在依法進行土地增值稅籌劃時，必須結合具體情況、綜合分析各項稅種，認真衡量“節稅”與“增稅”的綜合效果，進行整體籌劃，選擇最佳方案。

（三）關注稅收政策

稅務籌劃的有效性取決于各因素的綜合作用，而各因素在不斷變化，因此房地產企業必須及時關注相關政策法規，把握最新發展趨勢，選擇最佳納稅籌劃方式。

（四）完善財務工作

房地產企業要建立完整正確的財會處理方式，規范財務工作，為土地增值稅納稅籌劃提供有效的憑證，增加納稅籌劃的合理性，避免不必要的風險。

隨著國家稅務總局對土地增值稅清算規定的細化，房地產企業應通過合理合法的手段，利用稅收籌劃方式，結合其他管理活動，綜合考慮企業的戰略目標和開發成本，使企業價值最大化。

參考文獻：

[1]宋愛華.房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃.[J].財稅會計，2012（05）.

[2]蔡昌.房地產企業土地增值稅綜合籌劃思路.[J].財務與會計，2007（09）.

[3]尹石瑩.房地產開發企業的土地增值稅納稅籌劃.[J].財會月刊，2010（08）.

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關鍵詞：土地增值稅；計算方法；預征稅率

中圖分類號：D912.3 文獻標識碼：A 文章編號：

國家稅務總局密集出臺了《關于房地產開發企業產品完工條件確認的通知》、《關于土地增值稅清算有關問題的通知》和《關于加強土地增值稅征管工作的通知》等三項政令，顯然，這是國家稅務總局為貫徹執行《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“國十條”）而采取的一系列嚴厲舉措。本文就房地產企業土地增值稅預征和清算工作中注意到的問題進行淺議。

一. 土地增值稅的計算方法及對國家與企業的影響程度。

1. 土地增值稅的計算方法。

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。計算方法如下：應納土地增值稅＝∑（每級距的土地增值額×稅率）

公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）開發土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金；

（5）財政部規定的其他扣除項目。

2. 目前土地增值稅對國家稅收的影響。

首先，增強國家對房地產開發和房地產交易市場的調控。

利用稅收杠桿對房地產業的開發、經營和房地間市場進行適當調控，以保護房地產業和房地產市場的健康發展，控制投資規模，促進土地資源的合理利用，調節部分單位和個人通過炒買炒賣房地產取得的高額收入。

其次，有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為。

統一對土地增值收益征稅，減少國家土地資源增值收益的流失，遏投機者牟取暴利的行為，保護房地產正當開發者的合法權益，維護國家整體利益。

再次，增加國家財政收入為經濟建設積累資金。

分稅制財政體制實行后，土地增值稅收入屬于地方政府的財政收入，為地方政府積累經濟建設資金起到了積極的作用。

3．目前土地增值稅的預繳方法對企業納稅環境的影響

根據遼地稅發[2007]102號文件，對房地產企業未清算前取得的收入，預征土地增值稅，到期清算。這樣簡便了土地增值稅的征繳方法，解決了由于項目未完工，成本尚未歸集完全帶來的核算麻煩，同時分散了資金壓力。但我們也注意到，由于清算時退補土地增值稅款的時間和金額的不確定性，企業也存在潛在的相對的資金的壓力。鑒于稅收的剛性特征，如果一筆很大的清算補繳土地增值稅款金額存在，企業短期內在資金安排上會略顯緊張，即使事前有資金計劃也不得不機械籌集資金用以交納土地增值稅款，甚至于短期占用工程建設資金。

二. 對土地增值稅征繳的思考。

遼地稅發[2007]102號文件第三條規定：“對一個清算項目中既有普通標準住宅又有非普通標準住宅的，應分別核算增值額；未分別核算增值額的，按照普通標準住宅和非普通標準住宅的可售面積占清算項目可售面積的比例計算扣除項目金額后，分別按照普通標準住宅和非普通標準住宅的銷售收入和計算的扣除項目金額計算增值額?！?/p>

1.按普通標準住宅和非普通標準住宅分別計算土地增值稅。

由于在土地增值稅清算過程中劃分為普通標準住宅和非普通標準住宅，分別計算增值額，分別計算繳納土地增值稅。而對于占有比例相對較大的普通住宅的增值額為零或為負的部分不能參與到實際清算中，從整個項目來看，實際增值額并沒有達到清算時實際體現的增值額那樣高，虛增了企業實際負擔的稅幅。

例如：某企業房地產開發項目土地增值稅清算部分數據如下（單位萬元、平方米）：

從上表可以看出，按文件規定計算土地增值稅額為163+803=966元。但從另一個角度看，占項目67%比例的非普通標準住宅也同樣分攤著成本，費用，其他稅金，成本金額高，收入金額小，增值收入小是其特點。試換個角度計算這塊地的增值額為-2343+542+2325=524, 應交的土地增值稅為157，沒有按文件計算所揭示那么高的增值額和應納稅額。

2.關于土地增值稅預征率的研究

根據省地稅局遼地稅函（2010加強土地增值稅征管工作的通知）從2011年10月1日起房地產企業的土地增值稅預征率已調整為：

1.普通標準住宅，土地增值稅的預征率為1.5%

2.非普通標準住宅，土地增值稅的預征率為3%

3.商業網點，土地增值稅的預征率為4%

4.其它非住宅項目，土地增值稅的預征率為3%

目前的預征率對于增值額相同的項目和企業負擔的預繳稅負卻不同。以遼寧省鞍山市為例，鞍山市鐵東區的非普通標準住宅標準為6500元/平方米；鐵西區非普通標準住宅標準為5500元/平方米。

假設有兩家房地產開發公司A和B分別在鐵東區和鐵西區開發房地產項目，他們的單位平方米相關情況如下所示；（假設兩家樓盤的建設規模相近，銷售節奏相同，A公司地處鐵東區，B公司地處鐵西區，A公司建造品質相對B公司略高）

單價:A公司6500元,B公司5400元;

土地價格:A公司700元,B公司500元;

成本費用金額:A公司2500元，B公司2000元；

增值額:A公司3300元，B公司2900元；

增值額/扣除項目%:A公司103%，B公司116%；

應納土地增值稅:A公司1170元，B公司1125元；

預繳土地增值稅:A公司195元，B公司81元。

從上述數據可以看出，兩家房地產開發公司所處的地理位置差異使其每平米單價差額1100元，品質的差異決定了建安成本費用的差額為500元，增值額差額400元，最后計算土地增值稅時應納土地增值稅額相差1170-1125=45元，幾乎相差無幾。

我們再來研究每月預繳土地增值稅的情況：A公司地處鐵東區，非普通標準住宅的預征率為3%，應納土地增值稅額為6500*3%=195元； B公司地處鐵西區，普通標準住宅的預征率為1.5%，應納土地增值稅額為5400*1.5%=81元，兩家房地產開發公司應納土地增值稅額相差一倍。

三．土地增值稅征繳的若干設想

綜合以上在實際工作中的感受，總結出土地增值稅以下方式的幾種設想：

1. 不區分普通標準住宅和非普通標準住宅計算土地增值稅。

不區分產品類型，不人為設定計算限制，還原實際增值收入繳納土地增值稅款，只就整塊土地實際的收益與實際的支出相配比，產生土地增值收入繳納土地增值稅款，國家既可以調控房地產市場，又可以增財政收入，同時納稅人也在公平合理的稅負環境下積極納稅，因為收益和稅額是完全配比的，合理納稅是納稅人義不容辭的義務。

2. 按照地區差別，單價差別分別設置預征稅率。

鑒于同一個省、市、自治區的實際情況有時也懸殊過大，各地稅務機關要根據本地區實際情況，將本地區按照收入水平或經濟發展水平或其他的標準劃分成不同的類型，在不同類型的地區執行不同的預繳方案。在土地增值稅預繳過程中，由地方充分考慮各地的實際情況，視所在區域的差別，分別設置各區的預征稅率；視各項目的預售單價差別設置預繳稅率。

這樣設置預繳稅率，既考慮了地區上的差異，又充分考慮了價格的因素，使不同地區，不同企業的負稅趨于公平，合理市場競爭。

四、結束語

隨著國家稅務總局對土地增值稅清算規定的逐漸細化，房地產企業加強核算認真做好繳納稅款的基礎工作，依法繳納稅款。同時加強學習企業運營和稅收法規。房地產企業應該通過合理合法的手段，利用稅收籌劃的方式，綜合考慮企業目標和實施成本，控制風險才能減輕企業稅負，增強自身競爭力。

參考文獻：

中國注冊會計師協會 《2010年度注冊會計師全國統一考試輔導教材---稅法》經濟科學出版社

篇10

土地增值稅是針對1992―1993年的房地產過熱、投機嚴重出臺的，1993年12月13日，為了規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，國務院了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱條例)，規定轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人應當依法繳納土地增值稅，條例從1994年1月1日起開始施行。土地增值稅是國家為進行房地產市場宏觀調控而出臺的稅種，目的是調節房地產開發企業土地增值收益和利潤。但由于房地產開發周期長，投資活動比較復雜，清算難度大，各地稅務部門多采用按銷售額0.5％―3％對房地產開發商預征，有些地區甚至還未開始預征，土地增值稅的清算一直沒有得到真正落實。

2003―2005年土地增值稅同比分別增長81.90％、101.26％、86.96％，2006年，全國土地增值稅收入為231億元。近日，國家稅務總局下發了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，對房地產開發企業土地增值稅清算工作中有關稅收征管問題進行了明確。證券市場反應強烈，滬深兩市地產股連續兩天大幅跳水。但從房產市場實際成交來看，成交量并沒有因此受到明顯影響。

對于該通知對房價的影響，稅務和大地產開發商口徑出奇的一致，認為不會抬升房價。同時所有地產上市公司都聲明，對其2006年的收益不會產生影響。

不同的關注點

未來是否繼續看好地產股，證券投資人眼下的擔心似乎被上市公司的一紙聲明暫時緩解了，但并沒有徹底打消疑慮。預征和清算畢竟是不同的概念，清算時必然會發生多退少補，而各地產商開發項目的結構，如拿地的成本，地價升值的幅度和開發成本費用等對退補的數額有很大影響，房地產開發商在宣稱不會影響去年財務數據的情況下，正在抓緊時間估算未來可能要補交的稅款，利潤空間被壓縮是顯而易見的結局。

地產投資人考慮的是自己能否頂得住繃緊的資金鏈條的壓力，而度過這一輪生存危機。一旦清算土地增值稅開始執行，一些以長期囤積土地為獲利方式的地產企業可能遭遇較大的稅負壓力。以北京為例，有數據顯示，截至2004年8月底，北京協議出讓過關的土地超過8000萬平米，而經過兩年之后，差不多還有2/3的土地依然沒有啟動開發。這些主要靠同積炒賣土地的投資人中，有相當比例缺乏開發資金或開發能力。在房地產開發商的資金鏈中，有的開發商向銀行的貸款占了很大比例，他們面臨著被征收土地增值稅和支付銀行貸款利息的雙重壓力。

消費者最大的關注是房價，自從二手房交易開征增值稅以來，一線城市的房價不僅沒跌而且上升了不少。稅務部門這次仍然聲稱對房價的影響不大，但信者寥寥。隨著稅收的依法嚴格征收，在開發商利潤的縮減和現金流壓力增加的同時，損失的部分利潤或多或少會轉移到購房消費者的身上。房價的漲跌，最終還是由供求關系決定。在短時期內，深圳、廣州、北京為代表的部分主要城市仍然會延續供小于需的矛盾，投資房地產的熱錢仍然會保持慣性，進一步上抬房價。

新的博弈迷霧中的房價

清算的時代，稅務部門和房地產商開始針對新規則的博弈。但與老百姓關系最密切的還是房價。

開發商最直接的動機就是“增加成本，轉移利潤”，房地產投資活動的復雜性會促進財務數據新花樣的層出不窮，各地征收細則還未出臺，如果地方政府站在中央一邊，博弈雙方將對如何計算和征收不得不嚴陣以待，這個稅種的征收給雙方帶來的成本都很大。但是地方政府是否這一次會和中央站在一起還是個疑問，因此，也有可能因為執行的遲緩和滯后而對近期的房價走勢缺少實質影響。

開發商還可考慮增加“以租代售”的比例，延緩產權轉移而達到推遲交稅的目的。但要這樣玩就必須有雄厚的資金，相信多數是龍頭企業，而他們如果這樣做，就勢必影響到市場的供求關系，使得房價上漲。

征稅也有可能促使一些中等實力的開發商為了加快資金周轉而不再惜售，或為了加快銷售變現而適當降價，特別是高檔住宅價格小幅下挫的可能性較大，而中低檔住房因為其本身銷售就比較快速，價格不會受到影響，因此對市場的影響很有限。

應該說，這一記重拳是重重地打在了那些利用國地牟利的小開發商身上了。他們恐難逃厄運。這些開發商在國家宏觀調控的政策下已經七零八落了，這一次將被徹底肢解，預計房地產開發商間的重新洗牌將是2007年的主題旋律。房地產上市龍頭企業將對中小開發商進行兼并，行業內出現贏家通吃，強者逾強的局面。稅收的增加可能導致部分臨近盈虧平衡點的企業退出開發行業，并降低今后進入房地產開發行業的投資，使得未來的商品房供應可能減少。此役之后，出現多頭壟斷的格局，以后的博弈是政府與大房地產寡頭之間的游戲了。在整個變動過程中，鑒于市場供應的階段性減少，房價仍然是升多降少。