房地產行業調研報告范文

導語：如何才能寫好一篇房地產行業調研報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、調研目的

按照開發區黨工委的要求，結合本局工作實際，堅持解放思想，改革創新，以構建保障和促進科學發展的體制機制為核心，深入基層、深入群眾，聽取各方意見，傾聽群眾心聲，認真總結成功經驗，破解影響和制約我區房地產行業科學發展的重大問題，努力把握科學發展的趨勢和規律，形成一批調研成果，并及時總結轉化為政策措施和制度。

二、調研內容

著重圍繞建立健全保障和促進房地產行業科學發展的體制機制、制定促進科學發展的政策、服務科學發展、解決房地產發展的熱點難點問題和事關群眾切身利益的重大問題開展調研。一是進一步貫徹國家、省、市促進房地產行業發展的各項政策，加強房地產市場秩序的監管，穩定房地產市場；二是進一步加大物業管理的力度，積極改善居民生活環境；三是進一步加大矛盾糾紛排查、調解力度，切實維護人民群眾的合法權益；四是進一步貫徹房屋登記辦法，強化產權產籍管理，推進規范化窗口建設，切實解決在產權登記辦證、窗口服務等方面制約科學發展的突出問題，

三、調研原則

堅持解放思想，務求改革創新；突出實踐特色，貫徹群眾路線；深入分析研究，切實解決問題。

四、組織機構

*

四、時間、方法及步驟

集中調研時間安排在4月21-30日。根據確定的調研課題，采取實地調研、問卷調研、座談調研、研討調研等方式進行。

1、進行調研準備。時間安排4月21-24日研究確定調研課題，制定具體調研方案，設計調查問卷，搜集相關材料，提前安排相關工作。

2、開展“創優服務促發展”大討論活動。時間安排4月27日。按照“一學爭創三提高，推動科學發展成效”的要求，圍繞“服務企業、服務基層、服務群眾”主題，以討論會的形式在全體干部職工內部開展調研。

3、開展“科學發展，和諧*”調研活動。時間安排4月27-30日。深入社區，圍繞我區目前住房狀況、居民反映突出的問題及構建和諧*、維護社區安定穩定等內容，以問卷調查的形式開展調研。

4、開展集中1天時間召開由房地產開發企業參加的“求計策，謀發展”懇談會，圍繞本單位出臺的文件和措施，特別是涉及保增長、保民生、保穩定方面的舉措進行民主懇談，廣泛聽取意見和建議。積極應對經濟形勢，保持經濟平穩較快發展，維護社會和諧穩定

5、開展“我為科學發展進一言、獻一策”意見征集活動。時間安排4月27-30日。圍繞業務辦理流程、時限及窗口服務等內容以發放《征求意見函》，設置意見箱，開通征求意見電話等方式，面向服務對象開展活動，發動服務對象積極為本單位科學發展進言獻策，并將征求到的意見認真梳理匯總。

6、形成調研報告。在深入調研基礎上，認真分析研究，梳理出在科學發展上存在的突出問題，提出工作思路，形成調研成果，并報區實踐辦。

7、轉化調研成果。對調研中能夠解決的問題，要立即予以解決；對調研中一時難以解決的問題，進一步梳理分析，促進解決問題思路的形成；對于自身解決不了的問題，提出基本思路和建議。逐步將調研成果轉化為政策措施和管理制度與辦法，推進政策制度的科學完善。

五、相關要求

1、明確責任。領導小組成員都要負責組織好一個專題的調研工作，統籌安排，精心組織，并帶頭撰寫調研報告。

篇2

產量再創歷史新高

1-6月水泥產量同比增長14.9‰6月單月產量再度創下歷史新高。國家統計局數據顯示，2009年6月全國水泥產量15760萬噸，同比大幅增長19.6％，值得關注的是產量的絕對數字，6月單月產量繼5月后再度創下歷史新高；2009年1-6月累計產量73462萬噸，同比增長14.9％。如果把水泥產量看成表觀消費量(即忽略出口和存貨因素)，無論從6月單月還是累計數據看，水泥消費已經在基建和房地產的雙重驅動下達到了歷史最佳狀態。

房地產開發投資反彈趨勢已然明顯。2009年1-6月房地產開發投資完成14505.33億元，同比增長9.9％，其中6月單月房地產開發投資完成4340.12億元，同比增長18％(較5月環比大幅增長51％)。在持續熱銷緩解房地產行業資金鏈后，新開工面積在6月終于出現反轉，同比增長11.4％，為2009年以來首次同比增長。根據房地產行業反轉歷史經驗，我們判斷新開工和施工面積將持續保持快速增長勢頭。

基建投資高速增長趨勢仍在延續。6月單月我國完成鐵路基本建設投資523.67億元，同比增長138％，完成交通固定資產投資1174.79億元，同比增長46％，延續了自去年年底以來持續爆發式增長態勢。隨著“四萬億”相關項目逐漸進入施工高峰階段，我們預計下半年基建相關投資數據將繼續制造“驚喜”，全年完成我們前期情景測算的中性預期應無問題，甚至可能達到我們情景分析中的樂觀預期。

7月大部分區域水泥價格保持平穩，長江中下游部分地區因雨季因素略有下跌，東北、西北部分區域因進入年內旺季價格有所上漲。我們從今年4月起開始跟蹤區域水泥周價格變動情況，并于每周一外發水泥價格周報。我們持續跟蹤的水泥價格數據顯示，7月大部分地區價格平穩，長江中下游地區的雨季影響已接近尾聲，新疆、哈爾濱因逐漸進入旺季，價格大幅上漲。

需求正在醞釀　旺季消費指日可待

隨著雨季及最炎熱階段過去，行業淡季漸入尾聲。6月份以來南方部分地區持續降雨，7月后又進入夏季最炎熱天氣，這些都是當前行業處于淡季的主要因素。隨著雨季過去，目前已進入“三伏天”的中伏，我們判斷8月中旬以后天氣情況會顯著好轉，屆時水泥供需將出現積極信號，如漲價等，值得投資者關注。

“四萬億”推動基建投資計劃將繼續向縱深演繹。隨著宏觀經濟運行呈現出改善跡象，與去年年底測算水泥需求時基建投資的一枝獨秀相比，當前其他主要水泥需求領域如房地產、工業等方面都顯改善跡象。而“四萬億”投資計劃仍繼續向縱深演繹，近日發改委公布的四萬億投向構成及中央投資項目進展報告顯示，除基建投資保持高速增長外，保障性住房、農村基礎設施建設、節能減排及相關生態工程等亦在加速投資中。

房地產新開工項目大量啟動。根據歷史經驗，房地產行業景氣復蘇有三個典型階段，每一階段都有相應標志性現象或事件。根據3月份以來的房地產行業景氣趨勢，我們判斷目前房地產行業已處在復蘇的第二階段，三季度后即將步入第三階段，即房地產開發投資出現顯著復蘇。

維持2009年煤炭均價同比下降25％的判斷。對于后續煤價預期走勢，經過與中信煤炭行業分析團隊及業內一些專家交流，今年下半年煤價仍將呈現趨勢性回落(只是幅度會非常有限)已成市場一致性預期，具體回落幅度取決于山西、內蒙等地小煤窯的復產情況。綜合各方觀點，我們目前維持2009年煤炭均價較2008年下降25％左右的判斷不變，按煤炭占水泥生產綜合成本約35％計算，可降低水泥生產成本約9％。

旺季指日可待，屆時水泥價格將再次迎來上漲的時間窗口。我們認為水泥行業景氣將在年內進一步趨升，2010年中期之前高位延續的觀點，我們判斷三季度水泥價格將保持穩定，9月份后在迎來年內最大消費旺季的同時水泥價格(全國均價)將再度上漲，我們判斷具體上漲幅度將在10-20元／噸之間。

嚴控產能相關政策或將出臺利好行業長期發展

前期由發改委牽頭、中國水泥協會協助并共同調研華東六省產能過剩情況結束后，我們了解到發改委、工信部等行業主管部門均在醞釀出臺嚴控水泥產能過快擴張的相關政策，目前發改委和水泥協會正合作撰寫此次調研報告，目前還有部分地區產能情況尚在統計中，此次報告最終將報送國務院，層次很高。

不論此次最終出臺哪種政策，我們認為國家出手調控水泥行業投資過熱的決心已定，具體變數只是執行的方式方法。我們此前曾多次對2010年中期以后行業產能過剩的可能表示擔憂，現在看來，如果國家相關產業政策能夠被認真執行，2010年至以后行業產能壓力可能將大為緩解。

“三大主線”延續靜待旺季到來

7月中水泥股出現一波上漲行情，當前行業整體估值在2009年20-25倍PE間徘徊，主要公司噸產能市值高于重置成本(350-400元／噸)50％左右?；谏衔闹袑π袠I景氣展望的分析，隨著基建投資熱潮延續帶來的超預期逐漸成為現實，以及預期中中心區域房地產開發投資將于下半年開始復蘇等正面因素推動下，我們維持對行業景氣于2009年下半年再創新高，以及在2010年上半年景氣高位延續的觀點，維持行業“強于大市”評級。對于2010年下半年景氣走向則取決于前文所述第二波產能供給高峰能否被市場消化。

我們持續推薦的“三大主線”依然是近期水泥行業主要的投資思路，而隨著淡季逐漸進入尾聲，我們亦判斷行業正在醞釀積極因素和催化劑(近期廣東地區價格上漲10元／噸即是一例)，布局水泥股的時機已基本成熟。

主線一：基建投資漸入高峰推動水泥需求快速增長的主題仍在延續。從上半年主要投資數據看，基建投資爆發式增長態勢(50％以上增長)仍在持續，基建領域水泥需求也是3月以來水泥產量增速表現搶眼的主要原因，隨著下半年地方性基建項目開始大量啟動(在基建項目資本金比例下調情況下，我們判斷地方性基建項目將快速啟動)，水泥產量環比上升趨勢仍將持續，具體幅度將很可能超乎市場預期。

主線二：房地產開發投資(新開工)預計三季度啟動拉動水泥需求。自3-4月房地產銷售迎來“小陽春”后，部分區域房地產開發投資也露回暖跡象，我們由此大幅上調水泥需求測算中的房地產開發投資假設(中性預期由-10％上調至9.2％)。值得提請投資者關注的是，全國性水泥公司中海螺水泥對房地產開發投資最為敏感(近70％以上收入來自華東、華南等房地產發達地區)，房地產回暖時間和程度超預期將直接意味著海螺水泥盈利超預期。區域性水泥公司中塔牌集團、ST雙馬等水泥銷售去向中房地產占比較大，故也將明顯受益。

主線三：并購整合有重新活躍的跡象。在行業經歷了景氣探底復蘇之后，部分原本進展緩慢的并購整合有重新活躍的跡象，我們將持續跟蹤現有及潛在并購整合的進展，發掘其中的投資機會。

篇3

    全行業涉足房地產是當前中國房地產業的一個鮮明特征。據深交所的統計數據,按照深、滬兩市分類的20個行業中,房地產業、金融業以外的全部18個行業全部涉足房地產業務,共有802家上市公司從事房地產業務經營,占我國上市公司總額的30%左右。中國出現全行業經營房地產的原因主要有兩個方面:一是高利潤的吸引。據中國社會科學院財政與貿易經濟研究所和社會科學文獻出版社聯合《2011年住房綠皮書》,2009年房地產行業平均毛利潤率為55.72%,2010年受嚴厲宏觀調控的影響,毛利潤率降至38.26%,2011年在逆勢中又有所反彈,上升至42.73%。2007—2011年,房地產平均凈利潤率在24%—35%之間,而中國制造型企業的平均利潤率一般在10%—13%之間。只要房地產市場門檻不高,在高利潤率的吸引下,大量非房地產經營企業就會進入房地產市場。恰恰房地產業又屬于競爭性行業,市場準入門檻較低且風險容易轉嫁,自然便會出現全行業進軍房地產業的現象。二是2008年金融危機發生后,國家實行財政和貨幣雙擴張政策。2008年下半年至2009年上半年,國有企業特別是央企積聚了大量的財政補貼和信貸資金,在全球經濟危機下,企業短期之內難以找到合適的投資領域,又適逢政府刺激房市消費,使住房需求在逆勢中迅速攀升,于是,企業界紛紛把資金投資于房地產行業,出現全行業經營房地產的局面[7]。大量非房地產企業經營房地產,一方面抬高了地價從而推高了房價,以致造成房地產泡沫。國資委主管的136家央企中,有94家直接經營房地產,這還不包括隱性房地產開放項目。央企憑借其雄厚的資力,不斷地制造地王,2009—2011年,60%以上的“地王”由央企制造。“地王”不僅直接抬高了房價,而且帶動周邊區域房價的上揚,進而帶動整個房地產市場價格的上漲。房價單兵冒進,極易造成房地產泡沫。目前,國際通行的衡量房地產泡沫的主要指標是房價收入比,按照世界銀行的標準,發達國家的房價收入比在1.8-5.5倍之間,發展中國家在3-6倍之間,中國則已超過15倍,北上廣深則高達50倍以上,可見,中國房地產泡沫現象之嚴重[8]。另一方面加大了全行業的經營風險,阻礙了產業升級,加大了產業結構調整的難度。18個行業中的802家非房地產企業涉足房地產,當房地產市場高漲時,房地產能給企業帶來豐厚的回報,企業因短視而不務正業,把主營業務放置一邊,把大量資金投入房地產項目,這極大地阻礙了產業升級;當房地產市場低落時,投資于房地產的所有企業就會出現資金緊張,如果房地產出現1990年代日本一樣的極端情況,垮掉的不只是房地產企業而是全行業。房地產和金融是最容易出現泡沫的兩大產業,當前,全行業涉足房地產,已經制造了泡沫,這個泡沫一旦吹破,影響的不僅僅是房地產企業而是數以千計的涉房企業,自然,房地產成為企業界的聚焦點。

    房地產上下游產業的聚焦點

    據測算,2011年我國GDP增長9.2%,其中房地產及其相關產業鏈對GDP的拉動占了2.25%。另據世界銀行提供的數據顯示,每100元的住宅建筑投資,可帶動相關產業170-220元的需求;每銷售100元的住房,可帶動130-150元其他產品的銷售。與房地產業關聯系數最大的幾個行業分別是建筑業(關聯系數為0.65)、金融保險業(關聯系數為0.51)、制造業(關聯系數為0.48)、電力、煤氣與水生產業(關聯系數為0.47)、社會服務業(關聯系數為0.41)[9]。房地產業對國民經濟的巨大影響還表現在房地產市場一旦蕭條,將使宏觀經濟及相關產業受到很大沖擊。在2008年底的全球金融危機中,中國經濟受到很大沖擊,為擺脫經濟困境,政府大幅度調整房地產調控政策,由嚴格調控轉向為大幅度刺激,這使得房地產投資與消費迅速恢復,中國經濟較快擺脫了金融危機的沖擊,當然代價是房價快速上漲,泡沫又迅速積累。而始于2010年初的新一輪房地產調控政策,其力度之大,調控時間之長,都是前所未有的。調控的結果是房地產成交量一度迅速下降,房價上漲幅度減小乃至下跌。房地產市場的蕭條,影響了許多產業,如鋼鐵和水泥等行業,房地產業近幾年成為鋼鐵業的第一大需求產業,房地產市場的蕭條導致鋼鐵需求快速下跌,鋼鐵價格下跌,目前已跌至歷史最低水平,產品積壓嚴重,出現全行業大虧損;而水泥行業在2010年上半年還處于供不應求的局面,但到了2011年后,水泥行業開始出現價格下跌、產品積壓的局面,直到現在,水泥價格仍處于不斷下跌中,行業出現大面積虧損。此外,建筑業、家居裝飾、家具業等多個行業也受到很大沖擊,這些行業,又通過其本身的產業關聯效應,降低了對其他產業產品的需求,從而影響了國民經濟的增長。我國經濟自去年下半年以來,經濟逐步走低,企業利潤下滑,雖與多種因素有關,但嚴厲的房地產調控政策不能不說是一個很大的影響因素。當前中國經濟增長還嚴重依賴投資,住房仍然是居民消費與投資的主要物品,房地產業仍將繼續成為國民經濟的支柱產業,成為帶動投資、拉動內需的重要產業。因此,房地產業成為了國民經濟產業鏈的聚焦點。

篇4

鄂爾多斯一夜暴富，被稱為中國的迪拜。迅速崛起的草原“迪拜”鄂爾多斯，也有著與經濟迅猛發展不相適應的現實難題，一場調控，將困繞這座城市的“阿喀琉斯之踵”徹底地暴露在眾人面前。

跑不掉的鄂爾多斯

2011年9月24日，鄂爾多斯市中富房地產開發責任有限公司（簡稱中富）法定代表人王福金上吊自殺。如果王沒有死，他所要面對的是月息高達3%、總額2.63億元的貸款。也就是說，每個月光利息他就要支付789萬元。業內人士稱，“對于鄂爾多斯其他很多房地產企業來說，都面臨這樣的情況（資金鏈斷裂），只是程度不同罷了?！?/p>

曾深入鄂爾多斯當地調查民間資本現狀的高和投資金融分析師李慧忠這樣解釋道，“鄂爾多斯是一個熟人社會，大家的錢更多是從身邊的家人或朋友那里借到的，一旦出了問題，不是跑路就可以解決掉的?！?/p>

王福金的借貸生涯似乎也印證了這一說法。有債權人公開表示，向王福金提供資金的主要是他以前在法院的同事以及離退休干部、中富公司內部員工的親屬，以及王留寶（中富公司創辦人之一）退休前在銀行的同事、儲戶等?；蛟S正是因為“人情”搭上了一條條借貸之路，使得無力償還的王福金只能選擇“以死謝罪”。

對于王福金的死，更多業內人士看成是房地產市場資金鏈面臨大面積斷裂的一個信號。年關將至，房地產企業的生存現狀更是不容樂觀。

一方面是投資者謹慎、資金回籠緩慢，另一方面是越滾越大的利息“雪球”，“對于鄂爾多斯其他很多房地產企業來說，都面臨這樣的情況（資金鏈斷裂），只是程度不同罷了。”李慧忠對此表示。“接下來會引發的連鎖反應則是，越來越多的債權人出于擔心開始收錢，企業又還不上錢，肯定會有一大批企業復制這一情況，但會否引起政府的干預，就要看是否會產生引起整個社會不穩定的因素?！崩罨壑艺f道。

高利貸帶動了鄂爾多斯商品住宅、商業地產以及各類酒店服務業的發展，同時，也因為高利率的高額回報需求，導致地產業價格、服務業價格節節攀升。一個市區人口不到50萬的城市，黃金地段的商業店鋪的價格能炒到每平方米7萬多元。市區內每平方米萬元的豪宅、高樓遍地都是，部分高端樓盤已經炒作到每平方米兩萬元左右。開發商孫東說，沒辦法，不把地產利潤弄高點兒，就沒辦法償還高利率的貸款。

東達集團董事長趙永亮這樣形容高利貸行業和房地產行業的發燒現象：“現在的鄂爾多斯幾乎是‘家家房地產，戶戶典當行’。”

一地產調查機構透露，地大人少房子多的鄂爾多斯，平均每人擁有房屋2.7套。一個三口之家的房屋擁有數量很多達到七八套。

資金撤離

一份由住建部政策研究中心、高和投資完成的關于鄂爾多斯《中國民間資本投資調研報告》中顯示，在鄂爾多斯，房地產開發的資金主要來自民間借貸，而非傳統的銀行。截至今年2月底，鄂爾多斯銀行系統房地產開發貸款余額僅59.7億元。在360.7億元的投資規模中，僅占不到16.55%。

鄂爾多斯銀行業對房地產開發貸款以及其他產業一直持比較審慎的放貸原則，這主要也是因為大部分民間資本寧愿將資金投入到民間借貸體系中，而非銀行。鄂爾多斯民間融資成本大約在月息2.5%左右，而借貸成本一般則在月息3%，最高甚至可達月息4%~5%的高位。

鄂爾多斯活躍的地下金融，一直是鄂爾多斯樓市蓬勃生長的加速器。一方面，在高利率的誘惑下，閑散資金源源不斷地涌入房地產，支撐著大大小小的開發商圈地蓋樓；另一方面，鄂爾多斯樓市需求旺盛，房價急漲卻一房難求。龐大的資金維持了鄂爾多斯區域內的體內循環，甚至在2009年金融危機之時，房地產的開工和銷售，都未受影響。

但進入2011年，隨著國家對房地產政策的調控，鄂爾多斯的房地產市場也隨即進入了濃厚地觀望狀態，樓市有價無市，銀行收緊銀根，而此前活躍的民間借貸，也忽然謹慎了起來。

“只要是做房地產的，肯定不考慮。”鄂爾多斯市億恒小額貸款公司總經理康華說，2010年下半年，他們嗅出房地產市場可能存在的危機，在放貸上，逐步謹慎了起來。目前，對房地產謹慎貸款，已經在業內形成了共識。

確實如此，中國房地產商正陷入某種困境，長期關注房地產資金走向的研究人員稱，“大家都不愿意再往里面投錢了”，而去找其他的投資渠道。

現在，他們的主題詞是：旅游景點、足球俱樂部、PE投資、網游、礦業開發……其中，單礦業，就集中了近200億地產資金。

房地產業已為從事這個行業的人士所集體看空。極端的，已經有公司將“房地產開發”從經營范圍里剝去。“市場完全成了行政化調控，很多開發商都在轉型，現在是個重大的時點?！币环康禺a開發的轉型者稱。

暴利終結

鄂爾多斯房地產狂奔了5年，現在已經賣不動了。

五六年光景，鄂爾多斯主城區東勝由35平方公里“增肥”至78平方公里；30余平方公里的康巴什新區，更是從一片荒漠中拔地而起。僅2010年，全市商品房銷售面積達1009.4萬平方米，人均購買就超過15平方米。2011年，鄂爾多斯預計新建住房面積超過2000萬平方米，這已接近上海樓市1年商品房的銷售面積。

據經濟學博士馬光遠測算，2011年鄂爾多斯房地產計劃新開工面積1300萬平方米，施工總量2300萬平方米，完成投資450億元，計劃銷售商品住宅面積1200萬平方米。這對于鄂爾多斯這樣一個總人口僅有160萬的城市而言，這樣的建設速度和規模意味著，當地人很快將擁有人均10套以上的房子。

而對鄂爾多斯樓市的迅速膨脹，則早有地產界人士有預測。當地一位大型房地產開發公司的負責人表示，鄂爾多斯的樓市，確實存在很大的泡沫。過去兩年，一些并沒有開發經驗的煤老板盲目進入地產領域，單純依靠民間借貸資金實現開發，在房地產市場虛假繁榮，房產供不應求的局面下，這種模式得到了助長。

“當房地產開發的利潤付不起高利貸利息的時候，就是房地產泡沫破裂的時候?！边@位大型房地產公司的負責人稱。鄂爾多斯的樓市，必將進入一個深度調整期，調整過后，或許可以進入良性的發展狀態。

篇5

——差價補貼只不過是誘餌

最近，有專家認為提高二次房貸等政策已經不適應當前市場的健康發展。目前樓市處于下行通道，“政策的松動調整是必須的，而且非常有價值”?，F在國內外的經濟形勢發生了變化，在特定的情況下擴大內需很重要，房地產市場的健康發展，對擴大中國市場的內需有幫助，所以激活樓市任務緊迫。

很多城市的調研報告顯示，房產消費跌到了近年來最低水平，說明“現在的市場在暴漲之后出現很不正常的下降”。

目前，降價促銷對整個房地產行業的影響和殺傷力較大，人們都在期待開發商繼續降，大部分產品都賣不出去。開發商的策略不應該以降價促銷為主，這只是解決資金困難和資金鏈緊張情況的一次性措施，降得多了，效果也不好，而且越降越陷入泥潭?！百I漲不買跌，你越跌別人就越等待，如果超過1—2年的時間，行業就面臨崩盤。”個人認為，降價還是要繼續的，也是必須的，因為當前泡沫依然很大。房價跌到一定程度，進入了大家的房價承受度，房地產市場也自然會穩定紅火起來。

廣東省社科院科學發展與公共政策研究中心主任鄭奮明說，近年來房價大幅度上漲，有些城市房價飆升到不合理的程度，房價實際上遠遠超越了價值。國際上通行的房價收入比，房價應該是收入的3到6倍。而按照廣州市去年人均可支配收入，房價遠不止是收入的3到6倍。

就像股票一樣，房價不可能只漲不跌的，房價總是在價值的周圍波動?！彼硎荆績r的回調是必然的，而且“回調的空間會越來越大”。

文學國表示，任何買賣行為都是有價格下跌風險的，房地產市場的買賣行為也是如此。房屋買賣是一種市場行為，業主購房之后價格漲跌屬于商業風險，這種風險是隨著購房合同生效時從開發商轉移至業主承擔的。因此，個別企業基于其自身實際及發展需要而采取的單方面商業行為，不代表開發商具有法律或合同上的補差價義務，購房者不能借此主張和要求開發商補償差價。“除非是在合同中就這種情況進行了明確說明，否則，這種訴訟很難勝訴。”開發商補與不補都與法律無關

“投資有風險，買房需謹慎！”

盡管從樓市中獲取了巨額暴利，但因房價下跌愿意退房或補償差價者少之又少，誰愿意把已經得到的利益吐出來？實際上，即使那些同意補償差價的開發商也絕不會同意退房，道理再簡單不過，補償的差價只是暴利中的一部分，并且，這樣做的開發商，其商品房售出的數量其實很有限，加之之前定價過高，通過補償差價為自己做免費廣告，無疑有利于其后續房屋的銷售。這種做法不可謂不聰明。

并且，在房價下跌的時候讓開發商接受退房或補償差價也缺少足夠的法律支持。首先需要強調的是，在房價下跌的時候要求退房者，大多是炒房者而非購房自住者，購房自住者不會因為房價的下跌而要求退房，最多只是要求補償差價。那么，在之前的幾年中，炒房者跟著獲取了豐厚利潤，誰把利潤拿出來跟其他利益主體一起分享了？沒有。既然如此，這種補償差價或退房的要求就缺少對等的經濟關系，更莫說法律上缺少這方面的規定了。“除非是在合同中就這種情況進行了明確說明，否則，這種訴訟很難勝訴?！遍_發商補與不補都與法律無關。但是，業主要求補償差價“于法無據”，不屬于合理訴求，開發商一旦答應了業主的要求，將會破壞契約和誠信原則，此頭一開，將形成不好的先例。需要看清楚的是，這種補差價的做法只是一種促銷。

調查研究表明差價補貼會導致兩種情況發生：一會直接導致房價下調幅度減慢，持續時間久；二致使是觀望買房的人會越來越多，也是由前一原因導致。

補償差價意味著風險的分擔，即從完全由購房者承擔風險變成了開發商與購房者共同承擔降價風險。這對地產界造成了強烈震撼。許多開發商擔心，一旦購房者普遍對差價補償提出要求，將意味著開發商將不得不面對房價下跌風險。當然，政府也非常擔心。于是，我們看到，無論是當地政府有關部門還是其他開發商，都反對補償差價。

“比如，我們去商場買衣服花了200元錢，隔一段時間發現衣服打折了，只要100元錢，那么，其中的差價難道是要商場來補償？”文學國說，買衣服和買房子其實性質是一樣的，只是房地產市場本身的價格波動造成的影響會比較大，所以消費者出現的不平衡心理也會比較明顯。

篇6

房地產發展遲緩，這和當地的經濟、技術水平、政府的政策有著重要的關系。

關鍵詞：低碳經濟低碳房地產

這些年低碳生活已經成為人們生活的主旋律。打

開陽臺，擁抱自然的低碳建筑成為房地產市場的新寵。

所謂低碳是指較低或者更低的二氧化碳排放。而低碳房

地產則是指，房屋在建設和開發的過程當中，包括建筑

材料的使用、公共設施的建造等整個過程，通過技術改

造降低二氧化碳的排放量。

一、低碳房地產 ― 未來房地產發展的新方向

自從 2009 年總理在國務院常務會上提出"要

加快以低碳為特征的工業、建筑、交通體系"以后，房

地產界掀起了轟轟烈烈的低碳潮。走進世博，上海的"滬

上生態家"、成都的"水上公園"、以及倫敦的"低碳

館"、巴黎的"植物建筑館"，到處都充滿著低碳的氣

息 [1]。目前，我國的碳排放量主要來源于工業、建筑

和交通。而建筑業則占到 20% 以上。有信息表明，在

我國所有的建筑物中 95% 都屬于高能耗建筑，單位建

[2]

筑能耗是西歐和北美國家的 2―3 倍。因此，開發低

碳住宅已經成為房地產發展的新途徑。目前我國已經開

發出可用于低碳住宅的各種技術，申請專利也達幾十項。

它涉及到建筑、采暖、照明、環境以及計算機的應用等

多項內容。隨著人們環保意識的提高，低碳房地產是房

地產行業的新的競爭點。

二、洛陽市低碳房地產發展現狀和制約因素

1. 洛陽市低碳房地產發展現狀

洛陽市作為一個二級城市，自然環境優越，有著

深厚的古文化底蘊。目前，洛陽市擁有洛陽規劃建筑設

計有限公司、洛陽城建集團有限公司、河南省第三建筑

工程公司、河南六建建筑集團有限公司、中國建筑第二

工程局第二工程公司等一級建筑設計公司。其科技、經

濟實力雄厚。隨著洛陽市經濟的發展，洛陽高新技術開

發區的建設。洛陽市每年新開發建設用地成上升趨勢。

2010 年上半年，51 個新建商品房項目的陸續面市，128

萬平方米的各類新房將洛陽樓市裝扮得多姿多彩，市場

供應同比上漲 148.96%。2010 年成功舉辦的洛陽金秋精

品房展會吸引了不少市民的眼球。并在 2011 年評出了

泉舜財富中心、建業?世紀華陽、中泰世紀花城 5 期?

新領域等十大杰出樓盤。但縱觀洛陽如火如荼的房地產

市場，大多以傳統的建筑設計為主，只是在小區綠化太

陽能使用等方面有所改進。距離現在的"低碳"標準相

去甚遠。而所謂的杰出樓盤的評選更多的是以"開發量"、

"資質"、"注冊資金"、企業的誠信度、社會影響力

等軟硬指標來評價 [3]。完全沒有以建筑物的設計理念，

碳排放量為標準進行排名。

2. 洛陽市低碳房地產發展的制約因素

低碳經濟的發展受到發展階段、政府政策、技術

水平以及消費者的生活型態等因素的影響[4]。

（1）發展階段

發展低碳房地產離不開當地的經濟條件。需求直

接決定供給。經濟基礎直接決定了當地居民的消費水平

和對住宅的需求類別。經濟條件一般的人更多的是對住

宅的一個最低需求，只要可以安身即可。經濟條件好的

人，對住宅的追求更傾向于精神享受和環保健康。但目

前來看，洛陽市作為一個二級城市，經濟發展遠沒有達

到高層次水平。人們對住宅的需求 80% 左右還停留在

基本的生活需要層次。

（2）政府政策

政府在當地的低碳房地產發展中扮演著低碳建筑

發展的引領者、政策法規的制定者、低碳建筑的監管者、

低碳生活的示范者等作用。政府可以通過立法來促進當

地低碳房地產的發展，約束限制房地產開發企業的傳統

發展模式。同時開展低碳行活動，倡導居民進行低碳生

活，追求低碳住宅。洛陽由于受到當地經濟發展的制約，

政策在這方面的法規不完善、宣傳不到位以及財政補貼

有限等都限制了當地低碳住宅的發展。 （3）技術水平

低碳建筑的技術要求有：外墻節能技術、門窗節

能技術、屋頂節能技術、采暖、制冷和照明等節能技術、

和新能源的開發利用技術等。低碳房的設計可以從建筑

材料、通風、生態、保暖系統等入手。如在建筑保溫設

計中，有內附保溫層、外附保溫層和夾心保溫層三種。

在國外大多采用外附發泡聚苯板的做法。在我國用聚氨

酯保溫板。低碳建筑從設計到建造以及完工后的管理無

一不需要低碳技術做支撐。據調查，洛陽市的新開發建

筑中，80% 以上的建筑都是傳統建筑。一些低碳設計只

是更多的利用了太陽能保暖、供電等。

（4）消費者的生活型態

生活型態，是一個人特定的生活方式，是一個人

如何分配個人資源的一種模式。追求自我的生活型態，

更多的關注的是自我欲望的滿足程度，對周圍人及社會、

環境關心度較低。追求數字工具的生活型態，更關心科

技發展是否現代化、尖端化。追求數字娛樂的生活型態，

則熱衷于網上購物、電子游戲、網絡教育、金融支付等

與電子信息密切相關的經濟活動。而追求自然健康的生

活心態，則偏愛清潔能源、低碳住宅、低碳生活等綠色

生活方式。洛陽市作為一個發展中的城市，其最基本的

生活型態仍是追求自我的滿足。對于低碳住宅的需求，

往往停留在心里上，付諸行動的少之又少。如，支持低

碳產品、低碳出行、低碳消費等。

三、 促進洛陽市低碳房地產開發的策略

1. 大力發展當地經濟

為了促進洛陽市經濟發展更上一個臺階，構建和

諧洛陽。我們應該，加快轉變經濟發展方式，突出"一

抓三創"工作重點，堅決打好項目建設、經濟轉型、

機制轉換、城市提升、民生改善、環境創優、國際文

化旅游名城建設"六加一攻堅戰"，實現經濟、社會、

生態建設主要指標高于全省平均水平，城鄉居民收入

的增加、幸福指數的提升和對各級干部的滿意度的提

高。具體策略：積極推進農業結構調整，農民生產生

活質量持續改善；狠抓重大項目建設，推進工業結構

調整；繼續深化改革開放；加快推進節能減排，生態

建設取得新進展。

2. 政府制定完善的政策引領低碳住宅的開發

鑒于國內外的經驗，洛陽市政府應該從以下幾個

方面來促進當地低碳房地產的發展。首先，通過政策制

度創新來促進發展。如，增加地熱供熱基礎設施建設，

完善供熱體系；通過提供信息、培訓、咨詢等服務案例

提高消費者的意識，帶動綠色地產的消費；通過示范推

動發展。其次，通過開通對低碳房地產開發企業綠色信

貸政策創造開發地方性金融協議模式為低碳房地產企業

[6]

開發注入新活力、開辟綠色通道。最后，大力發展樓

宇經濟，擴大招商引資規模。

3. 努力提高技術水平

積極參加中國房地產協會和中國房地產研究會聯

合舉辦的低碳地產學術交流會議，開闊視野，把握潮流。

結交學術專家，共同探討當地低碳住宅技術的發展。到

外地考察、學習掌握建筑物本體低碳技術、建筑物環境

低碳技術和建筑物系統低碳技術。掌握現代低碳住宅設

計理念、延長住宅壽命和提高住宅品質的解決方案。加

強與大城市專業設計隊伍的合作與交流。積極向萬科、

朗詩、中鷹為代表的許多開發企業學習，加強之間的交

流與合作，吸取經驗。培養一批屬于當地的技術骨干，

外出培訓學習，提高技能。

4. 轉變消費者的生活型態

通過組織宣傳周、宣傳月營造低碳生活的城市氛

圍。定期舉行消費者體驗日，讓消費者體驗低碳住宅的

現代化、舒適度和對健康的好處，使消費者從內心渴望

擁有一套低碳住宅，激發其潛在需求。利用媒體力量，

地方電視臺安排一期低碳生活節目，布置廣告牌，公交

車上、火車站等居民聚集度較高的區域，大幅宣傳低碳

生活。定期開展交流日、接待日讓消費者清晰的理解低

碳住宅的設計理念和優點。

參考文獻

[1] 陳麗 . 從建筑設計談低碳房開發 [J]. 城市開

發 ,2010(01)

[2] 楊鳳斌 . 低碳房地產已成大勢所趨――卓達

房地產走綠色低碳開發模式調研報告 [J] 上海管理科

學 ,2010(02)

[3] 閆瑾 , 李琳 . 品牌培植、低碳環保、房地產

"下鄉"――世博時代的房地產發展之路 [J]. 城市開

發 ,2010(02)

[4] 李雪強 , 范明峰 . 面對低碳經濟我國房地產

行業該何去何從 [J]. 城市開發 ,2010(30)

篇7

開發商蓄勢“角力”

海南樓市行情在全國房地產行業大勢中顯得頗為獨特。2008年，當全國房地產全面大幅滑落時，三亞樓市成交總量和成交均價卻呈現了二成以上的上漲，整個海南房產市場形勢也“一枝獨秀”。

如今，連續三個月來，全國一線城市房地產成交量持續走低，“金九銀十”化為泡影。海南樓市情況又如何?

作為旅游城市， “金九銀十”期間，恰逢國慶、中秋兩節，海南多數開發商打起了“花樣營銷”。一些樓盤紛紛推出新的房源，如美麗新海岸第三組團、三亞金中海藍鉆分別于10月2日和3日開盤。據了解，國慶前后，還有魯能三亞灣新城游艇2區、鳳凰水城、天澤湖畔、擎天半島和中惠?南岸等多個樓盤集中公開或開盤。

很多樓盤打出了優惠活動。如美麗新海岸第三組團凡在開盤期間購房的重慶購房者，不僅可以享受優惠的房價，還可以參加看房豪華旅游團，并贈送精美大禮包和《建國大業》電影票。

當全國多數城市樓市的“金九銀十”暗淡無光時，海南樓市行情再次表現良好。

根據三亞天澤湖畔銷售總監胡楠木介紹，項目8天賣了25套房，成交率高達60％。而海南富力營銷策劃部副總經理索穎告訴本刊記者，近期富力灣項目前期119戶全部交付，老客戶帶新客戶買房的現象也非常明顯。

僅僅“十一”黃金周期間，三亞市房地產業協會的信息顯示，據不完全統計，共銷售和預訂215套商品房，銷售面積18387平方米，共攬金1.787億元。與去年“十一”黃金周相比，銷售面積和銷售金額翻了幾番。

“實際上，傳統的‘金九銀十’在海南尤其是三亞并不是最為明顯的旺季，其真正的旺季是從10月底延續到次年春節過后一個月，對于三亞來說，就是在這幾月里，很多樓盤完成了全年銷售任務的95％以上?！彼鞣f表示，富力灣也正在趕工補充房源，以備戰春節前后樓市旺季來臨。而海南富力另一樓盤――位居?？谑袇^的富力?盈溪谷樓盤也預計在11月份開盤。

海南魯能城管理有限公司也蓄勢待發。10月18日推出位于海口和三亞的三大超級地產項目，三亞灣新城游艇2區、?？诘暮Ｋ{福源首期桃花澗項目和海藍椰風二期、三期。

今年上半年，在寬松信貸和一系列救市政策的刺激下，海南樓市需求釋放，房價持續高漲。僅以海口和三亞為例，根據海南搜房網統計數據，?？谏唐贩夸N售均價從今年1月份的4350元／平方米上漲到了8月份的5199元／平方米，而三亞房價上漲速度更快，今年6月份時，三亞商品房銷售均價9525元／平方米，還未沖破萬元大關，但是今年9月份時價格已上漲至14751元／平方米。

8月初，隨著二套房貸政策收緊的影響，貸款的首付門檻與利率成本明顯提高，部分投機者有所觀望，不過，一陣低迷后，支撐海南房地產市場成交的購房需求依然存在，隨著樓市步入了傳統的“金九銀十”銷售旺季，海南樓市再次顯現旺銷跡象。而“金九銀十”過后，海南樓市的旺季才真正拉開序幕。

來自魯能?三亞灣新城年中的一份市場調研報告顯示，除東北和北京等地成交活躍外，河南鄭州和貴州貴陽等地區，成交量均有所上升。記者從海口魯能海藍椰風和魯能?海藍福源處了解到的情況是，居住的客群比例占到了44，19％，投資與度假的客群分別占比為16，28％、39，53％。由此可見，投資客占成交客戶的少部分，大多數客戶還是選擇居住與度假。

品牌爭奪戰“暗涌”

由于海南樓市的客群來自全國各地甚至是全世界，因此，海南實際上是開發商打響品牌的一個有力據點。

然而在日前舉行的首屆海南品牌文化節上，專家課題組提交的一份調查報告卻指出，目前海南地產企業仍然數量眾多，但是綜合實力不強，品牌基本缺失。事實上，從2004年開始，全國各大品牌開發商、有實力的開發商便陸續進駐海南，成規模拿地，占據了海南大量優質的土地資源。據了解，魯能、中糧、華潤、萬科、富力、雅居樂等在內的全國知名地產商皆已揮師入瓊，目前進駐海南旅游地產領域的企業已上百家，投資超過1000億元。

而海南也吸引著越來越多企業的關注。國家統計局公布的數據顯示，1月～8月，海南完成房地產開發投資167，95億元，同比增長45，3％，同比漲幅居全國第四位。其中，商品住宅完成投資152，83億元，同比增長55，2％，同比漲幅居全國第二位，海南經濟開始第二春的態勢十分明顯。

可見，“國際旅游島”的宏大戰略，吸引著海內外資金源源不斷流入海南已成定局，第二波海南開發潮已經形成。而當各路諸侯群集時，品牌競爭也已勢在必行。因此，很多開發商已經開始蓄勢角力品牌。

作為深耕海南十余年的魯能集團，9月29日，在三亞隆重舉辦海南魯能城管理有限公司成立儀式，宣告魯能地產自1993年登陸海南的各路“陸戰隊”整編改制為“方面軍”。并且“新軍”甫一亮相，就在產品和服務上同時重拳出擊，一鼓作氣了三亞灣新城游艇2區項目、海藍福源首期桃花澗項目和海藍椰風二期、三期項目三大王牌產品，并獨家推出旨在打造365度環島休閑服務體驗的會員服務機構――魯能會。

而一些近幾年新進入海南的公司也加強了品牌的整合。海南富力營銷策劃部副總經理索穎也表示，富力2007年進入海南，去年7月，富力在海南的首個項目，位于海南東南部陵水縣的富力灣開盤。 “近期海南富力成立了公共關系事務部，就要進一步加強品牌推廣。”索穎說。據其介紹，其實之前海南并不是富力發展的重點，但慢慢富力高層越來越對海南市場關注，尤其是去年全國市場低迷之時海南市場的一只獨秀，更加強了富力對海南市場的認識。現在無論是人力、物力、財力，集團都給予海南公司大力支持，海南富力公司也將在海南各熱點城市伺機儲備土地。

篇8

關鍵詞：物業管理；轉型升級；信息化；高級管家；校企融合

中圖分類號：G712 文獻標識碼：A 文章編號：1671-1580（2017）02-0081-04

中國物業管理行業發展迅速，給物業管理專業的教學帶來了新的挑戰。我們在人才培養思路、課程體系建設、教學方法、校企合作等方面有許多的困惑和疑問。物業管理專業在我國歷史較短，教育部2013年的專業目錄里才第一次出現物業管理專業人才培養的基本要求，但仍沒有詳細的專業課程設置內容?，F階段高級物業管理人才的需求大，就業前景好，但學生報考的意愿低，原因是多方面的，但主要是物業管理人才的培養不能與社會很好對接，如職業目標定位不準，重理論輕技能，校企合作模式不落實到位，課程體系遠落后于現階段先進物業管理企業的發展要求。

一、傳統物業管理的培養存在的弊端

傳統物業管理的業務主要有設備設施運維、環境綠化營造、安全秩序維護、客戶關系管理等方面。高職院校在課程設計上也有物業管理實務、物業管理法律法規、房屋設備維修、建筑設備、環境綠化管理、保安實務、客戶服務等課程內容，還有大部份高職院校增加了房地產估價、房地產策劃等課程。筆者跟進調研本校的100多名畢業學生，70%認為所學知識無法施展，因為他們所從事的工作基本是客戶和管家、秩序維護員的工作。據所了解到的信息，項目上的客戶工作單調無味、每天重復著做同一件事，就是接受投訴、回訪、巡更等工作。通過與本校校企合作單位交談，了解到他們大部分認為物業管理專業畢業的學生業務能力差，無法勝任更高的職位，如主管、經理等，因此他們更愿意到別的專業尋找合適的人才，如到機電設備專業去找工程部經理助理；到秘書專業去找優秀的客服經理助理；到會計專業去找優秀的財務助理等。企事人事部門解釋說，因為他們已具備很強的專業能力，來公司二到三年熟悉物業管理的業務流程就可以把工作做得很好，而物業管理專業的學生則不同，所以很多企業把物業管理學生安排到最基層的工作崗位。

物業管理專業的學生大多到項目公司從事基層的工作，很容易被行業人群同化，由于社會認識的原因，物業管理行業的薪酬和地位一直不高，不好的企業文化及周圍低素質人員的影響，讓剛進入社會的物業管理學生感到迷惑，厭煩物業管理的工作?！?014年物業管理畢業生就業報告》調研報告顯示：以2014年10月1日為界，2014年畢業生畢業后已經改行的總比率（即三個月后的改行率）為36.6%；2013年畢業生的這個數值（即一年后的改行率）是46.2%，即有接近一半的學生在畢業一年后已經改行。筆者曾調研過十個智能設備先進的住宅小區，小區的智能系統包括消防火災自動化報警系統、周界報警系統、門禁出入口系統、閉路監控系統、保安巡更系統、停車場管理系統、小區物業信息化管理系統等。80%以上的使用人對智能化設備的認識不全面，其中有30%的人認為智能化設備對物業管理的作用不大，有30%的物業管理領導認為，智能化設備越少越好，這樣可以節省維護成本?，F實中，高級住宅小區或大型建筑中初期的設計規劃大都會請專業的智能化公司做方案設計，大部分物業管理公司也會介入前期的工作，但由于人員對智能化設備的認識不足而起不到使用功能的指導作用。更有一些小區，物業管理公司認為周界報警系統和消防報警系統有誤報警的情況而屏蔽不用。物業管理行業要提高服務的品質，關鍵因素還是人才的培養。傳統物業管理行業狀況及人才培養的狀況不容樂觀，如何改變落后的人才認識觀，這需要我們高職院校從物業管理的認識觀、明確定位職業目標、課程體系、與時俱進的物業管理模式等方面人手做相應的教學體系設計，構建一個順應時代要求的物業管理人才培養平臺。

二、新型物業管理企業對物業人才素質的需求分析

從2013年始，中國的服務業的GDP超過了制造業，物業管理作為新型的服務行業必將有大的發展。2015年，國家提出房地產“去庫存化”，中國房地產業已經從傳統的開發銷售不可逆地向著“產品+服務”轉型升級，各大型房地產商紛紛重視產業鏈最后一個環節，房地產的銷后服務物業管理。根據《2016中國物業服務百強企業研究報告》中國TOP100物業管理企業2015年營業成本率為79.96%，較2014年（87.28%）下降7.32個百分點。這主要在于：一方面，百強企業通過新技術對傳統物業服務在軟硬件方面進行自動化、信息化、智能化升級，實現基礎物業管理成本的有效降低；另一方面，通過高科技手段的引入，使復雜業務和重復性作業變得扁平化、智能化和標準化，降低企業人員數量與勞動強度，降低企業的人工成本。如萬科的睿服務系統，長城物業的一應云系統。筆者以萬科的EBA為例，萬科的EBA（Easy BuildingAutoma.tion）使設備管理業務信息化、智能化，通過內嵌設備運維、人員調度等方式，有效提升設備經濟運行管理、預防性管理能力，從而提升內部運作效率。

近年來物業管理行業遇到了前所未有的挑戰。作為典型的勞動力密集型行業，物業服務企業的人工成本一般占到總成本的70%甚至更多，受人工成本、材料成本不斷上漲、物業費限價機制等的影響，業內企業生存壓力逐年增大。萬科信息化管理讓物業管理向去中心化、扁平化管理發展，萬科讓物業管理師來代替原來的項目經理來管理小區，物業管理師通過睿平臺系統可實現對遠程項目的可視化控制管理。因此，項目經理可以履行更多職責，工作變得更加有效率，從而解除傳統物業管理的困擾。基于先進的信息化管理平臺，我們可以預測未來物業管理人才將向兩個方向發展：一種是熟悉物業管理業務、懂溝通協調、會服務的管家，另一種是熟悉物業管理專業某一業務的技能型人才，如設施設備維護工程師、園林綠化工程師、秩序維護專家等。

三、高職院校如何培養新型的物業管理人才

（一）明確物業管理人才的培養思路

我們高職院校培養的人才是面向社會高級住宅、高級寫字樓、高級商業樓、高級綜合樓等大型物業管理的高級綜合人才。目標崗位群是物業客戶主管、工程部主管、物業管家、物I管理師等。在教學上多向學生傳遞先進的管理理念，引導學生從思想上認可物業管理專業，如邀請知名物業企業在招生的時候做招生的宣講，邀請一些在物業管理行業成功的學生來做交流，減少學生對這個行業的誤解，同時為學生提供明確的職業規劃路線（圖1）。

（二）培養新時代的信息化應用管理人才

隨著大數據、云計算、工業4.0時代的到來，社會的變化也導致了企業對人才的需求發生了改變，如何為社會和企業培養所需的人才成為我們需要認真思考的問題。21世紀對人才的能力要求主要分為如下四個領域：思考方式、工作方式、工作手段、社會生活方式（表1）。

信息技術與各行業的融合已是必然趨勢，利用智能媒體、物聯網以及人工智能等尖端IT技術改變傳統的方式，提升工作效率，使工作效果最大化已成為必然趨勢。未來的物業專業培養的人才是懂用先進的技術提高工作效率的同時，懂溝通、團隊協作的綜合性人才，物業管理行業稱之為物業管家。物業管家實行的是一種片區管理模式，每個管家都被賦予了更大的職權，可以調動部門經理、安防、消防、園藝、保潔、禮賓、水電等人員，把所有技術板塊統籌起來。未來物業管理人才就是向著高素質的管家發展，對于我們來說，高素質管家也并不是懂開發信息化管理技術、智能技術的高端人才，而是能夠順應時展的需要，懂得利用信息化技術，提高工作效率，懂顧客心理、具有良好的服務意識和協調能力的高級人才。

（三）提高物業管理專業的技能

從物業管理公司的業務模塊分析，物業公司的業務無非三方面，主要是服務好“人”，管好“物”還有物業公司內部的經營和管理。服務好“人”我們可以培養好我們的管家，但管理好“物”我們又需要怎樣的人才，前段時間，中國物業管理協會副會長、上海同淶物業管理有限公司總經理翁國強向記者透露，陸家嘴某項目開出120萬/年的高薪招聘一位設備經理，卻招不來合適的人才。我相信這樣的情況不止在上海出現過，北上廣都出現過這樣的問題。據筆者所了解，設備設施的維護人員大多來自于建筑設備的專業，但市場上該專業畢業的人大部分從事房地產前期開發的設計與施工工作，極少到物業管理公司的工程部工作，而設備設施的維護是需要極強專業知識的，我們培養的物業管理學生幾乎不可能擔任此工作。事實證明，很多大的物業公司，都采取工程維護外包、園林綠化保潔外包、秩序外包的方式，讓專業的人做專業的事情。物業公司內部運營也需要人力資源部、財務部、市場部、品質部的人才。這些人才可以來自社會很多渠道?；谝陨系氖聦?，我們在做課程設計時，是否能考慮某一業務能力的技能提升，如讓物業管理的學生到施工單位實習，學習設施設備的安裝與維護。筆者認為，設施設備是應用實踐很強的一門專業，而我們物業管理的學生如果只停留在課堂上學習，一定是事倍功半，最好的方法就是到在建的項目實習，用三到六個月時間進行實訓，學習提升自身的技能。

（四）大力推行校企合作的方式

高職院校針對物業管理的業務流程設計的課程，可以參考優秀物業管理的物業流程進行教學，同時滲透管理的一些理論知識，深化校企合作，讓學生在實踐中總結所學的內容，強化自身的技能和素質。筆者對校企合作的模式也做過相關的調查了解，大部份校企合作都不盡人意，這其中的原因很多，比如高校尋找的合作單位是一個項目，成熟的項目工作一般比較單調，而且大部份企業的項目沒有自己的培訓體系機構，高職學生分配到項目后，只能學到一些皮毛知識，所以對于參加實踐的學生吸引力不大。實際校企合作的很多成功的案例，如高職院校與優秀企業高質量的人才培訓體系的融合，合作的企業要有很好的培訓體系，如萬科物業、綠城物業、龍湖物業、長城物業、金地物業等，這些企業自身的培訓體系先進、完整，恰好能彌補學校里單調的理論體系，學生能到項目學到簡單的技能，然后再接受企業的提高性和針對性的培訓。筆者認為，高職院校只須對學生進行通識的教育、引導學生明確職業規劃路線，同時提供優秀的企業實踐平臺及高質量的訓練機會，在與企業的互動交流中獲取就業的機會。如廣州大學的物業管理班與長城物業集團股份有限公司簽約開辦“長城物業管理創新實驗班”，進入實驗班的同學四年假期會獲得長城物業資助到企業接受特別的職業經理人理論課程和實訓環節訓練，畢業時考核通過可以直接獲得長城物業見習經理崗位。這樣的校企合作是一種比選進有意義的模式，也是值得推崇的模式。

（五）建立與時俱進的課程體系

未來信息化技術、智能化技術一定會推動物業管理的發展，借用徐新女士的一句話：“當互聯網時代到來時，你要學會擁抱它”，借力互聯網、信息化來提高自身的技能。以筆者對睿平臺EBA的理解，信息化的平臺是讓物業以前很難處理的事情變得更簡單。我們這里所說的信息管理，應該理解為會用時代的管息化技術、互聯網通信技術，主要是提高我們的工作效率，但筆者也了解過，有些院校把信息化做為專業的核心課程，教學內容涉及到研究開發系統的領域，這種課程設計顯際不符合我們物業管理學生的實際，物業管理行業涵蓋了大學里的16個專業，如果每一門課程都要如此深入去學習的話，顯然不符合物業管理專業的實際。筆者認為以“夠用”為原則，整合課程資源，系統化專業知識，及時更新落后無用的授課內容，才是符合人才培養的實際。

（六）借鑒國外先進的物業管理經驗，拓寬學生國際視野

篇9

關鍵詞：省級政府；投資項目代建制；實踐過程

中圖分類號：F830.59 文獻標識碼：A

引言

國務院于2004年《國務院關于投資體制改革的決定》，提出對非經營性政府投資項目加快推行"代建制"，即通過招標等方式，選擇專業化的項目管理單位負責建設實施，嚴格控制項目投資、質量和工期，竣工驗收后移交給使用單位。福建省政府于2007年6月了《福建省省級政府投資項目代建制管理辦法（試行）的通知》（閩政[2007]11號），在我省試行代建制。雖然代建制在我省也已經走過了七年的歷程，但目前仍然屬于代建市場起步階段，有必要對這幾年的經驗進行回顧、總結，希望能達到共同提高的作用。根據目前代建過程普遍存在的問題，結合我司這幾年的代建管理經驗，本人提出如下幾點意見供大家一起探討。

一、法律地位問題

目前我省的代建制主要依據是福建省政府的《福建省省級政府投資項目代建制管理辦法（試行）的通知》，《建筑法》、《招標投標法》、《建設工程質量管理條例》等國家層面有關工程的法律、法規中，都沒有與代建制有關的內容，代建單位在實施代建管理過程中沒有明確的法律地位。代建單位在辦理各項建設項目審批手續時，往往得不到政府主管部門的認可，主管部門經常要求建設單位和代建單位共同派人前往辦理相關手續，使代建單位處于十分尷尬的地位。

福建省現行的代建制管理辦法中過于強調代建單位的責任、義務，沒有賦予代建單位相應的權利，其承擔的責任與具有的權利不對等，制度的設定偏向于委托人，對其應承擔的責任、義務規定的太少，使得代建單位處于更加不利的地位。代建實施過程經常碰到委托人不放權，干預代建單位太多，領導一句話說了算，外行指揮內行，代建單位無法發揮真正的“管理核心”作用。無“權”，有“責”是典型的現象，代建單位經常被淪為“替罪羊”。

福建省的代建制管理辦法中還賦予監理單位監督代建單位的職責，存在明顯的不合理現象。如規定：需要變更核定的項目總概算的，由代建單位提出，經項目監理單位同意后報使用單位。從這種制度的設置上可以反映出，目前政策的制定者對代建單位還存在不信任，既然代建單位代表業主統籌整個項目的管理，代建管理辦法也已經規定由于代建單位的原因造成的投資增加，代建單位負有賠償的責任，就應該相信代建單位會進行有效的投資控制，而不應該再有監理單位監督代建的單位的上述規定。代建單位是代表項目業主行使其項目管理職能，負責管理并協調項目實施過程的勘察、設計、監理、施工等各參建單位，在要求代建單位承擔責任的同時應賦予其相應的權利，由代建單位主導項目管理過程，并發揮其專業化管理的優勢，這樣才能真正達到實行代建制的目的。

經過這么多年的試點，國家在總結各地試行代建制的經驗基礎上，也應當適時出臺相關的法律、法規，對代建單位的法律地位予以明確，以利于代建行業的發展。

二、代建費問題

目前代建費標準太低，體現在以下兩方面：

一方面：代建費系數標準太低。2004年財政部出臺了《關于切實加強政府投資項目代建制財政財務管理有關問題的指導意見》（財建［2004］300號）。按照該文件要求，代建管理費應按不高于《基本建設財務管理規定》（財建[2002]394號）中的項目建設單位管理費的標準進行控制。全過程代建管理費比照建設單位管理費標準確定（約為項目總投資的0.5%～1.5%），實施階段代建管理費按全過程代建管理費標準的70%確定（約為項目總投資的0.35%～1.05%）。該標準至今已經制定十一年多了，這幾年人工工資、物價水平已經大幅上漲，原標準已經明顯不適應現在社會的經濟水平。

另一方面：代建費包括的內容不完整。根據《基本建設財務管理規定》（財建〔2002〕394號）有關規定，建設單位管理費是指建設單位從項目開工之日起至辦理竣工財務決算之日止發生的管理性質的開支。因此，建設單位管理費是非完全成本型的，不包含項目開工前的管理費用；同時工作人員一般都是抽調人員，不包含在原單位發放工資的工資、“五險一金”等，也不涉及稅金、利潤和風險成本，但這些都是作為獨立機構的代建單位必須納入的成本，而且還必須包含辦公費、差旅交通費、勞動保護費、工具用具使用費、固定資產使用費、技術圖書資料費、印花稅、業務招待費、現場津貼和其他管理性質開支，以及因開具保函和承擔風險所支出的財務費用和合理的利潤。代建制是由項目管理公司對建設項目實行社會化、專業化的管理而獲得報酬，是以盈利為目的。建設單位管理費與代建管理費在內涵方面存在很大的差異。

通過套用建設單位管理費標準所確定的代建管理費，沒有客觀地反映代建工作的內容、責任和風險，取費標準明顯偏低。致使代建單位不僅無法從代建業務中賺取合理利潤，就連正常的代建管理成本也難以從代建管理費中獲得足夠的補償。很多單位寧可承接監理業務，也不愿意承接代建業務。代建單位工作內容比監理單位多，責任比監理單位大，代建工期比監理工期長，人員綜合素質要求比監理單位高，工資成本比監理單位多，代建取費標準反而比監理費低，明顯不合理。收費標準太低不利于吸引好的人才流向代建行業，人才水平不能提高又影響代建行業的發展，如此陷入“惡性循環”，只有大幅提高代建費標準，而且應高于現行監理費標準，才可能使代建行業步入良性循環的軌道。

三、代建履約擔保問題：

福建省代建管理辦法規定代建單位應當向組織實施部門（即委托人）提供銀行出具的金額不低于項目代建管理費100%的履約保函。按現行的相關管理規定，代建單位需要設立專用的基本賬戶對建設資金進行管理，同時定期向組織實施部門和省財政廳報送相關材料，符合在線監控要求的省級政府投資項目，應按規定納入在線監控。組織實施部門與代建單位共同對專用賬戶進行管理，不存在代建單位挪用建設資金的問題，資金的使用比較安全。代建項目工期比較長，一般都需要2~3年，有的甚至更長，履約擔保費用開支對于代建單位來說也是一筆不小的費用開支，要求代建單位全額、全過程提供履約擔保也不合理，履約擔保比例偏高。

四、管理體制、行業監管問題

管理體制方面，目前沒有專門機構對代建行業進行管理。按省代建管理辦法規定，福建省發展改革委負責指導和協調省級政府投資項目推行代建制工作，對代建項目實施投資管理和監督。省財政廳負責代建項目的財政財務管理和監督。省建設、審計、監察等行政管理部門按照各自職責做好項目代建過程中的相關管理和監督工作。部門之間存在職責分工不清、交叉現象，不利于代建項目的管理。廣東省政府為了實施代建制，專門成立了廣東省代建項目管理局負責省政府投資項目代建管理工作，代建單位受其委托承擔代建任務，再由其向發展改革部門、財政部門、建設部門報告項目進展情況。代建單位不存在多頭管理，便于開展工作，這是一個比較好的經驗，值得借鑒。

行業監管方面，在招投標階段，目前我省規定代建招標時，招標人需要將招標文件向省發改委、住建廳、財政廳報備，接受行政監督，由于存在多部門管理，實際工作中，往往沒有哪個部門有對招標文件的內容進行審查、監督。代建單位在投標時也屬于弱勢群體，希望主管部門能夠加強對代建招標文件及其合同條款的審查，規范業主的招標行為，切實維護代建單位投標單位正當、合法的權益。

招標文件是合同的重要組成部分，實踐中存在業主在招標文件中設置霸王條款現象。一方面在招標文件中規定，由于代建人的原因造成工期延誤的，代建單位應支付工期違約金，但由于委托人的原因引起的工期拖延，代建費不予補償。另一方面，為了向上級領導匯報項目已經動工，采取“釣魚”模式，在征地、拆遷還沒全部完成情況下，先行開展零星工程建設，要求代建單位員到位進行管理，但代建工期拖延又不給予補償，給代建單位造成重大損失。因此，需要監管部門對項目是否具備招標條件進行把關，在不具備招標條件下堅決不允許進行招標，并對招標文件中存在的霸王條款要求招標人進行糾正，從公平公正的角度，切實維護合同雙方的正當權益。也建議監管部門能夠制定代建招標文件范本和代建合同范本，以利于規范行業行為。

五、代建管理人才問題

代建管理需要高素質的復合型人才，特別是項目負責人，既需要熟悉項目基本建設程序，又要懂技術，既要懂得投資、質量管理，還要懂得協調管理，是綜合型的全面型的人才。

我省試行代建制才6年，很多人對代建行業還不了解，缺少熟悉或了解代建工作的管理人才。這些年房地產發展比較好，待遇好，很多優秀的人才都流向房地產行業，目前代建管理費又偏低，人員工資水平比房地產行業低，代建企業很難與房地產企業競爭人才，很多企業不愿承接代建業務。代建人才缺乏也對整個行業造成 不利影響，致使我省代建行業管理水平偏低。本人認為，可以通過以下兩個方面進行逐步改善：①提高代建管理費取費標準，調動企業積極性，吸引優秀人才加入代建行業；②成立代建行業協會，加強代建人員培訓，提高代建人員水平；積極開展與省外同行的交流，引進先進省份的優秀代建人才和管理經驗，提升本省代建管理水平。

結束語

總之，建設工程推行項目管理模式尤其是在政府投資項目中推行代建制試點，這是深化我國投資體制改革的一項有益探索，是工程項目管理機制改革的重大進步。盡管各地在實踐中出現了諸多偏差和問題，但只要在實際操作中不斷地總結經驗教訓，不斷地采取對策進行規范和完善，同時相關主管部門能夠與時俱進地制訂相應的法規加以引導、統一，我們深信政府投資項目代建制將會逐步與國際通行的工程項目管理慣例相接軌，在投資領域發揮更大的作用。

參考文獻：

[1]紹興市發展和改革委員會.關于紹興市政府投資項目代建制實施情況的調研報告[R].2006,05,22.

篇10

關鍵詞：河南家裝行業；問題；發展；建議

目前我國經濟飛速增長和全國實行的城鎮化發展戰略有力地推動了中國建筑行業的發展。近幾年位居中原的河南省的房地產業也是異常火爆，已呈現白熱化，家裝行業作為房地產行業的下游產業也受到社會各界的普遍關注，河南的家裝產業已經形成了一定規模，但河南家裝行業的成長時間比較短，目前還處在成長階段，這就不可難免的存在一定的問題，河南的家裝行業本身的一些現實問題，致使業主對整個家裝行業產生不信任感，嚴重的阻礙了河南省范圍內家裝行業的發展。為了能夠使河南的家裝行業能更好更健康持續地發展，我們就要把這些不利于整個家裝行業發展原因找出來，然后對這些問題進行探討和分析，這樣能更有效地找出解決問題的辦法，并在此基礎上提出一些有關行業發展的建議。

一、河南家裝行業主要出現也下幾個問題，并分析其主要原因表現為：

1.河南地級市家裝行業設計人員素質偏低。河南的家裝設計師的入行門檻低，有一些半路出家的從業者通過社會上的一些培訓機構經過簡單的培訓，從業者不需要有豐富的專業知識及高學歷高素質等要求的限制，通常情況下只要通過短期的培訓能夠熟練完成施工圖及效果圖的制作就可以，設計出的作品低俗不堪。河南省有越來越多高校開設有室內設計的專業，但是很多大學培養出來的學生雖然有較強的理論和基礎知識，但存在理論與實踐相脫節的現象，不能勝任現在市場對專業人才的需求。對設計師的素質的考量，不僅是專業的理論素質而且還需要資歷老有豐富實踐經驗，有獨特的想法和個性，還要有良好的人品、善于溝通、能采納業主意見的設計師，但這樣的家裝設計師并不多。總而言之，河南的家裝設計人員無論是在數量和素質上都不能滿足市場發展的需要。

2.河南家裝設計人員薪資水平較低，人才流失嚴重。隨著市場經濟體質、改革開放的不斷深入中國加入WTO之后，全國各個行業的競爭意識不斷加強，家裝行業也是如此。河南地級市的家裝市場競爭越來越激烈，一些設計公司為了更有競爭力推出了免費設計服務，只有客戶與公司簽訂裝修合同后才有可能在裝修利潤中抽出很少一部分作為設計師的設計費用，這就意味著設計師的薪酬主要由接單量來決定的。大多的設計人員在做業務時由于能力、經驗、溝通等都尚且不足，接單少、不穩定，因而導致從業者薪水很低，這與從業者的投入等方面的花費不成比例，很多設計人員都選擇了跳槽。

3.河南家裝行業施工質量普遍較低。在河南的施工隊伍大多都是一些務工人員缺乏嚴格的職業培訓，一些家裝公司為了減少成本，公司在接到施工任務后采用外包的方式包給施工隊伍，公司與這些施工隊伍沒有穩定的合同關系，工程結束后施工隊伍就走，絕大多數公司缺乏施工技術創新機制投入，沒有自己的施工隊伍，更不要說對施工隊伍的職業培訓了，在這一塊一直處在空白狀態。有時公司為了在價格上有競爭的優勢，把工程承包給價格較低的施工隊伍，這些施工隊伍缺少監督和管理，施工現場空氣和噪音污染嚴重，施工效率低、施工質量不穩定，時常出現偷工減料、以次充好的現象發生，售后服務及工程質量問題易發生糾紛，客戶的合法權益將得不到保證。

4.河南家裝市場管理不完善。據了解，在河南省消費者協會近幾年所公布的投訴熱點中，家裝行業的投訴一直排名靠前，房屋及裝飾材料質次價高，服務不規范，家庭裝修“玄機”多，讓消費者防不勝防，這都與河南省的家裝行業的監管欠佳有一定聯系。河南省家裝行業的相關標準滯后。并且這些標準在具體實施時缺少有效的監管，工程出現問題消費者投訴后，廠家、商家互相推托，消費者的投訴基本沒有結果。目前河南各行業協會早就已經成立了，但是協會沒有得到政府的授權，難以監督，沒有處罰的權利只能起到調解、協商的作用，這使得行業協會不能真正的發揮作用，導致河南家裝行業糾紛、投訴不斷。

二、建議河南家裝行業在未來的發展過程中應注意四個發展重點。

通過以上四點主要問題的分析，為了河南家裝行業能夠健康、持續、快速的發展，我結合目前出現的問題提出以下建議：

1.激發設計人員從業熱情，提高設計水平及加強素質培養。要運用市場競爭方式，政府部門嚴格監督培訓機構的教學質量，在培訓過程中要注重理論與實踐相結合，從業者在經過培訓后要進行嚴格的等級考試，合格者頒發上崗證書者。降低培訓者的經濟投入，取消不合格培訓機構的辦學許可，確保人才培養質量。在行業內部開展設計競賽，對行業內優秀的設計師進行獎勵。鼓勵設計師們借鑒國外的先進設計經驗，促進室內設計水平的提高，堅持走綠色環保設計，杜絕環境污染，節約能源，禁止有害化學成分的使用。設計中要了解消費者的生理和心理特點，注重審美性與功能性相結合，科技和藝術有機結合。要求設計者們設計出舒適、環保、安全的居住環境。

2.加強施工隊伍管理和培訓，建設有素質的施工隊伍。結合河南省建設廳關于河南省建筑行業誠信手冊使用管理辦法，建立穩定的施工隊伍，積極推廣施工技術創新，杜絕裝修擾民、污染環境的出現，另外在施工人員培養方面要加強技術創新機制，培養創新意識，還要對整個施工人員要進行培訓和考核，堅持持證上崗。公司在施工材料方面要實行透明報價，制定電子的報價系統，列出材料詳細標準，從而防止材料上偷工減料、以次充好的情況出現。建議各公司實行多級管理辦法，對施工現場進行反復檢查單獨設立監察部門，防止施工人員人情關系保證消費者利益不受侵犯。公司盡可能統一采購材料，資金從施工隊伍中扣除，防止劣質材料出現在施工中。公司派專人在施工中對施工人員進行核對，對其施工狀況進行打分，分數與施工人員直接掛鉤，保證了施工質量。

3加強河南家裝行業市場管理機制，推動相關法律的實施。建議河南政府管理部門加緊通過立法制定出更詳細更全面的行業實施細則，加快完善行業法治，解決好從業人員的資格認證問題，保證從業人員有良好的職業素質。制定好監管設計、施工質量、竣工驗收、室內外環境、節約資源等制度，并且進行強化監管，真正做到工程質量安全落實，監管有效實施。我們還要嚴厲打擊違法行為，讓消費者的合法權益受到保障。以行政執法為基本加強質量安全監督，大力提倡網絡監管平臺，對嚴重違反監管工作的行為進行公示公告批評，使監管更加透明化，努力營造規范、公平、有序、誠信的家裝市場。

通過對當前河南家裝行業所出現的客戶滿意度低、投訴率居高不下等問題進行分析，指出了當前問題存在的根本原因得出河南家裝行業需要在政府部門、協會、公司等各方共同努力下培養出更多的行業人才，優化家裝業發展對策，加強家裝行業在管理、設計、施工能力，樹立良好的家裝市場環境 ，從而固本強身，這才是河南家裝行業應有的姿態。（河南師范大學美術學院；河南；新鄉；453000）

參考文獻：

［1］ 吳驥年．建筑裝飾設計．天津：天津技術科技出版社.2002．

［2］ 姚兵等．建筑業行業及企業發展戰略概述．湖北：華南理工大學出版社，2001．

［3］ 熊輝霞，龍曦，徐飛鴻，家裝監理在我國的發展前景．城鄉建設，2002年09期．

［4］ 黃白．關于家裝行業投訴率居高不下的調研報告.中國建筑裝飾網．

［5］ 河南建設廳，關于全省裝修裝飾工程質量安全督查情況的通報，豫建建（2010）105號