查封范文10篇

扣押，是指人民法院把被執行人的財產移至另外的場所加以扣留，不準被執行人占有、使用和處分。與查封不同，扣押以容易移動的物品為對象，因而僅適用于動產，并經常適用于價值較高的物品，包括船舶、航空器和其他特殊物品如黃金、文物、珠寶等在內；同時，扣押要易地進行；再有，被扣押的財產只能由人民法院自行保管或委托其他單位或個人保管，被執行人則不能占有和使用。當然，對扣押的財產，保管人也不得使用。至于所需的保管費用，由被執行人負擔。

查封，是指人民法院把被執行人的財產貼上封條，禁止被執行人和其他人轉移或處理。查封一般是針對不易或不能移動的物品如機器、設備、廠房等采用的，既包括不動產，也包括動產。在地點上多為就地進行，為確保財產安全，在必要時也可易地封存。

×××工商行政管理局經濟合同仲裁委員會查封（扣押）執行筆錄時間：一九年月日午時分起至一九年月日午

時分止。

地點：公務員之家版權所有

被查封（扣押）單位：

執行人員：書記員：

在場人員：

隨著市場機制的不斷完善，不動產物權的資產價值越來越被人們重視和利用，為此，不動產物權的登記管理部門——房地產管理部門的管理重點也相應地從單純的由產權人申請的產權保護登記，進一步發展了由各債權人申請的抵押和查封登記。查封土地登記作為土地登記的一種類型、債權人防止債務損失的鎖定媒介，越來越顯現出其重要的市場保護作用。

1做好查封土地登記工作的意義

（1）通過不動產登記部門對查封土地進行登記，有利于人民法院執行工作的順利進行：一方面有助于執行部門及時保全債權人利益，另一方面有助于不同的執行部門對宗地查封情況進行查詢，根據查詢結果，決定對同一宗地是否輪候查封。

（2）根據《物權法》，不動產物權的變動必須以登記為必要條件。人民法院查封的不動產，只有在不動產登記主管部門登記后才能對抗第三人，也就是查封情況一旦登記，宗地登記檔案就在一定期限內不準改變，土地權利人任何惡意轉讓、抵押等行為的都是違法的，土地登記部門都不予辦理變更登記（包括轉讓登記和抵押登記）。

（3）按照法釋［2004］15號第26條“人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人”，《物權法》不動產物權登記發生物權的變動應該公示的規定，建立查封登記信息共享，將查封登記結果公示，避免被執行人的惡意行為而產生權屬糾紛或行政登記失誤，防止不明情況的第三人善意購買和借貸。

（4）根據《擔保法》第37條、《城市房地產抵押管理辦法》第8條的規定，被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產不得設定抵押。查封登記結果公示可以為金融部門核定借款人信譽度、決定是否放貸提供依據。

查封、扣押、拍賣、變賣被執行人的財產是針對被執行人的非金錢財產實施的執行措施。

查封，是指人民法院把被執行人的財產貼上封條，禁止被執行人和其他人轉移或處理。查封一般是針對不易或不能移動的物品如機器、設備、廠房等采用的，既包括不動產，也包括動產。在地點上多為就地進行，為確保財產安全，在必要時也可易地封存。

扣押，是指人民法院把被執行人的財產移至另外的場所加以扣留，不準被執行人占有、使用和處分。與查封不同，扣押以容易移動的物品為對象，因而僅適用于動產，并經常適用于價值較高的物品，包括船舶、航空器和其他特殊物品如黃金、文物、珠寶等在內；同時，扣押要易地進行；再有，被扣押的財產只能由人民法院自行保管或委托其他單位或個人保管，被執行人則不能占有和使用。當然，對扣押的財產，保管人也不得使用。至于所需的保管費用，由被執行人負擔。

人民法院查封、扣押財產時，被執行人是公民的，應當通知被執行人或者他的成年家屬到場。同時被執行人所在的單位或基層組織應當派員參加。對被查封、扣押的財產，執行員應當逐一清點，并造具清單，由在場的人簽名或蓋章，并交被執行人一份，同時人民法院應自留一份附卷備查。

拍賣是指人民法院將被執行人的財產，以公開的方式賣給出價最高的買受人，并將所得的價款給予權利人。

變賣是指人民法院將被執行人的財產強制出賣，并將所得的價款直接給付權利人的執行措施。

人類社會之所以要制定法并使之施行于天下，根據法學家與社會學家們的通說，這是因為，法是一種可以有效地保障人類社會生存與發展的治理結構，是人類社會迄今為止所能找到的最好的治理形式，反過來說，正義、自由、效益、秩序這些與人類社會的存在須臾不可分的東西便成為法的出發點和根本使命，亦即法的基本價值，離開這些價值，法便不成其為法。然而，法律并不能自然地達到其內在價值的和諧統一，在實現法治的過程中，法的基本價值內在的矛盾與沖突，如正義與秩序、自由與效益的對立與碰撞，不斷地通過一則則實證立法例或案例展現出來。從這個角度來看，研究我們立法、司法中所遇到的法治難題，解析其中價值沖突，必然有助于我們把握法治的真諦和發展規律。在我們身邊，就經常可以發現體現這類法治難題的案例。

一起普通的行政案件：查封與拆封孰是孰非

這是一起事實、情節、影響都很普通的行政案件，案件是這樣的：

2002年元月，某市工商局根據群眾舉報對某鹽業公司庫存加碘精制鹽和加碘腌制鹽兩個產品進行檢查，并取樣送到其所在地級市產品質量監督檢驗所檢驗，結論為兩個品種碘含量不合格。檢驗結論送達后，鹽業公司提出異議，認為當時取樣方法不符合國家標準，樣品不具有代表性，而且鹽產品質量檢驗按規定應由省質檢所檢驗。據此，工商局在鹽業公司配合下重新抽樣送省產品質量監督檢驗所鹽產品檢驗站檢驗，但是由于工作人員的疏忽，送檢時僅送了加碘精制鹽一個品種，結論為合格。爾后，工商局了解到鹽產品檢驗站實際上是省鹽業集團公司的一個內設機構，故又將第二次抽取樣品送當地地級市質監所檢驗，結論為不合格。據此，工商局查封了該批產品49噸。鹽業公司認為，產品已經鹽產品專門機構檢驗為合格產品，根本不應當查封，于是自行拆封銷售一空。工商局依照《產品質量法》第六十三條之規定，對鹽業公司擅自拆封的行為處以十五萬元罰款。鹽業公司不服，向市人民政府申請行政復議。

就上述案情，工商局認為，無論查封措施是否適當，在其未被決定機關撤銷前，鹽業公司應有遵守的義務，擅自拆封的行為本身即構成違法。另一方面，鹽業公司也自有道理，按照規定，鹽產品檢驗應由省專門機構檢驗，在一個產品已檢驗為合格（另一產品樣品僅僅是因為疏忽而未送檢）的情況下，工商局理應將另一產品送檢，如對檢驗結論有疑議，可送更權威的機構檢驗，而不是逕行采取查封措施，在缺乏充分、必要的依據的情況下，工商局采取查封措施本身就是不當的，因而不應予以處罰。雙方的分析都各有道理，但在處理問題上又不可能認定雙方都正確或各打五十大板。的確，這起案件的處理是比較棘手。但是，如果我們把這起案件的所有事實都抽象掉的話，顯現的就是一個古老的法治命題，亦即本文所探討的命題：在法律保障的社會秩序（本案中表現為查封強制措施的遵守）和社會正義（本案中表現為鹽業公司抗辯理由的正當性）二者發生沖突時，人們當作何選擇？

一個永恒的法治命題：正義與秩序的沖突與選擇

人類社會之所以要制定法并使之施行于天下，根據法學家與社會學家們的通說，這是因為，法是一種可以有效地保障人類社會生存與發展的治理結構，是人類社會迄今為止所能找到的最好的治理形式，反過來說，正義、自由、效益、秩序這些與人類社會的存在須臾不可分的東西便成為法的出發點和根本使命，亦即法的基本價值，離開這些價值，法便不成其為法。然而，法律并不能自然地達到其內在價值的和諧統一，在實現法治的過程中，法的基本價值內在的矛盾與沖突，如正義與秩序、自由與效益的對立與碰撞，不斷地通過一則則實證立法例或案例展現出來。從這個角度來看，研究我們立法、司法中所遇到的法治難題，解析其中價值沖突，必然有助于我們把握法治的真諦和發展規律。在我們身邊，就經?？梢园l現體現這類法治難題的案例。

一起普通的行政案件：查封與拆封孰是孰非

這是一起事實、情節、影響都很普通的行政案件，案件是這樣的：

2002年元月，某市工商局根據群眾舉報對某鹽業公司庫存加碘精制鹽和加碘腌制鹽兩個產品進行檢查，并取樣送到其所在地級市產品質量監督檢驗所檢驗，結論為兩個品種碘含量不合格。檢驗結論送達后，鹽業公司提出異議，認為當時取樣方法不符合國家標準，樣品不具有代表性，而且鹽產品質量檢驗按規定應由省質檢所檢驗。據此，工商局在鹽業公司配合下重新抽樣送省產品質量監督檢驗所鹽產品檢驗站檢驗，但是由于工作人員的疏忽，送檢時僅送了加碘精制鹽一個品種，結論為合格。爾后，工商局了解到鹽產品檢驗站實際上是省鹽業集團公司的一個內設機構，故又將第二次抽取樣品送當地地級市質監所檢驗，結論為不合格。據此，工商局查封了該批產品49噸。鹽業公司認為，產品已經鹽產品專門機構檢驗為合格產品，根本不應當查封，于是自行拆封銷售一空。工商局依照《產品質量法》第六十三條之規定，對鹽業公司擅自拆封的行為處以十五萬元罰款。鹽業公司不服，向市人民政府申請行政復議。

就上述案情，工商局認為，無論查封措施是否適當，在其未被決定機關撤銷前，鹽業公司應有遵守的義務，擅自拆封的行為本身即構成違法。另一方面，鹽業公司也自有道理，按照規定，鹽產品檢驗應由省專門機構檢驗，在一個產品已檢驗為合格（另一產品樣品僅僅是因為疏忽而未送檢）的情況下，工商局理應將另一產品送檢，如對檢驗結論有疑議，可送更權威的機構檢驗，而不是逕行采取查封措施，在缺乏充分、必要的依據的情況下，工商局采取查封措施本身就是不當的，因而不應予以處罰。雙方的分析都各有道理，但在處理問題上又不可能認定雙方都正確或各打五十大板。的確，這起案件的處理是比較棘手。但是，如果我們把這起案件的所有事實都抽象掉的話，顯現的就是一個古老的法治命題，亦即本文所探討的命題：在法律保障的社會秩序（本案中表現為查封強制措施的遵守）和社會正義（本案中表現為鹽業公司抗辯理由的正當性）二者發生沖突時，人們當作何選擇？

一個永恒的法治命題：正義與秩序的沖突與選擇

各省、自治區、直轄市高級人民法院,解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區高級人民法院生產建設兵團分院；各省、自治區、直轄市國土資源廳（國土環境資源廳、國土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局、規劃和國土資源局），新疆生產建設兵團國土資源局；各省、自治區建設廳，新疆生產建設兵團建設局，各直轄市房地產管理局：

為保證人民法院生效判決、裁定及其他生效法律文書依法及時執行，保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民事訴訟法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律規定，現就規范人民法院執行和國土資源、房地產管理部門協助執行的有關問題通知如下：

一、人民法院在辦理案件時，需要國土資源、房地產管理部門協助執行的，國土資源、房地產管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協助執行通知書辦理協助執行事項。

國土資源、房地產管理部門依法協助人民法院執行時，除復制有關材料所必需的工本費外，不得向人民法院收取其他費用。登記過戶的費用按照國家有關規定收取。

二、人民法院對土地使用權、房屋實施查封或者進行實體處理前，應當向國土資源、房地產管理部門查詢該土地、房屋的權屬。

人民法院執行人員到國土資源、房地產管理部門查詢土地、房屋權屬情況時，應當出示本人工作證和執行公務證，并出具協助查詢通知書。

為了加強我省法院執行工作制度化建設和土地管理工作，進一步規范執行秩序和土地市場，現就人民法院在執行案件中涉及土地使用權的若干問題，提出如下處理意見：

一、人民法院對土地使用權裁定查封或進行實體處分前，應向土地行政主管部門查清該土地使用權的歸屬。

二、土地權屬的確認以土地所有者、使用者和他項權利者在土地行政主管部門的登記或土地行政主管部門提供的土地權屬證明為準。

三、有下列情形之一尚未確定土地權屬的，人民法院認為確有必要采取控制性措施的，可以通知土地行政主管部門進行備案查封的登記：

1、涉及違法用地的；

2、土地權屬糾紛的；

【摘要】案外人執行異議之訴制度確立以來，雖然在一定程度上為“執行難”的司法現象減輕了一些負擔。但經過多年的司法實踐也凸顯出許多問題，如異議事由規定的模糊，各地法院理解與適用不一，造成司法局面的混亂。本文選取了案外人執行異議之訴方面的三個案例，通過對案例中法院裁判觀點及裁判結論的對比，整理相關的爭議焦點問題。對案外人提起異議之訴的事由、案外人租賃權在法院查封情形下的適用以及租賃權與抵押權沖突問題等方面進行研究，并結合有關學者的觀點闡述了自己的觀點。

【關鍵詞】案外人執行異議之訴；異議事由；租賃權；查封

一、案例基本情況

（一）某銀行和何某、肖某等金融借款合同糾紛執行一案。某銀行和肖某、何某、鄭某因金融借款合同糾紛訴至法院，福州中院判拍賣、變賣鄭某名下房產，共得價款450萬，某銀行在其所得價款的限額內享有優先受償權。在執行過程中，位于鄭某名下的某公寓店面房產及土地使用權被法院查封。因本案爭議房產的實際出資人鄭某欠何某借款，雙方曾在租賃合同中約定以租金抵債。案外人何某以租賃權受侵害為由向福州中院提出異議，但被中院駁回其異議；何某再向高院復議，但被高院駁回其復議申請；最高法院也維持了福建高院執行裁定，駁回何某申訴請求。法院認為：當被執行人的不動產被執行法院實際移交或者實際移交時采取的強制執行措施有某種現實風險，承租人在滿足一定的情況下可以提出異議，阻止法院向受讓人移交被執行人在租賃期內合法擁有的不動產，以保障其對租賃物支配、收益等權利。對于不涉及不動產移交風險時案外人是否可以以其擁有的實體權利提出異議阻止法院的強制執行，現行法律并無明文規定。如果查封措施本身并不觸及不動產的交付，在之后的交付中，也沒有產生風險，不管爭議房產上是否有權利負擔，都無法阻卻法院的強制執行。本案中，福州中院判決某銀行對拍賣、變賣爭議房產的450萬擁有優先受償權以及查封該房產的措施有理可循。因此，何某以查封之前已存在的租賃合同并對房產擁有占有、使用的權益的主張的成立與否，其以在先租賃權解除法院對爭議房產的查封措施的訴訟請求不能予以支持。（二）A公司、B公司、C公司、D公司等執行一案。D公司和C公司于2012年1月13日發起成立A公司，并對某酒店進行經營管理，但在2011年9月13日，該酒店的房地產已經被某中院查封，況且A公司成立以及經營未征得抵押權人和欽州中院的同意。D公司所有的某酒店第1—24層房產及負一層地下室被某中院委托拍賣，并裁定將上述房地產過戶給B公司。A公司不服，以其經營權益和承租權受到損害為由提出案外人異議，某中院的裁定不符合“買賣不破租賃”原則，但異議被中院裁定駁回。A公司不服以上裁定，連續向某高院、最高人民法院申請復議與申訴，其訴訟請求最終都被駁回。法院認為：本案中，D公司一直經營管理著某酒店。根據前文所述，本案中酒店的房產是先被執行法院查封之后才租賃給A公司，違反了法律規定。當時因某酒店正在被法院強制拍賣，出于維護酒店的正常經營的迫切需求，希望原經營者能配合法院的執行工作，所以某中院才通知A公司保留對酒店的經營。因此，A公司不能以租賃權對抗申請執行人，其主張不能成立。（三）青島利群投資有限公司等申請監督一案。W銀行與Z公司因借款合同糾紛向法院起訴，某中院最終判令Z公司向A銀行償還本金7000萬元及利息。因Z公司未履行法院判決，W銀行法院申請強制執行Z公司的房產并對其采取了查封措施，在經過法定評估程序之后，拍賣機構接受執行法院的委托后，對該不動產進行拍賣并了拍賣公告。案外人利群擔保公司以該拍賣公告侵害其租賃權為由，訴請法院撤銷該公告，但未得到法院的支持。在復議期間，以“買賣不破租賃”的原則為由，向省高院申請撤銷中院的裁定，但H公司復議申請最終也被駁回。但最高人民法院支持了H公司的訴訟請求，以上兩項裁定被撤銷。法院認為：本案中，H公司的租賃權在先，W銀行抵押權設立在后，故房屋的買受人應該堅持“買賣不破租”的原則，繼續承擔合同義務。與此同時，在執行中，應注意在先租賃權與房屋的優先購買權的沖突適用規定，即優先購買權和租賃權只能擇一適用。否則會過度地保障了案外人利群擔保公司的權益，對申請執行人W銀行和被執行人Z公司的權益造成損害。

二、案例所反映的法律問題及爭議焦點

（一）先租賃后查封能否排除法院的強制執行。根據《執行異議和復議規定》的規定，在案例一中，當中院執行移交鄭某的不動產或者實際移交時采取的強制執行措施有某種現實風險時，承租人何某可以在一定條件下提出案外人執行異議，阻止法院向買受人移交該爭議房產，以保護其對租賃物所享有合法權益，但當法院采取的強制措施沒有任何風險的情況除外。案例一的焦點問題為本案中爭議房產的查封措施是否應當被解除？如前所述，某銀行在450萬的限額內享有優先受償權。中院采取查封措施并沒有對房產產生實質性的影響，不管爭議房產上是否有權利負擔，都無法阻卻法院的強制執行。（二）先查封后租賃能否排除法院的強制執行。根據《查封扣押凍結規定》的相關條文規定，案例二的爭議焦點是A公司的租賃權是否被法院的執行措施所損害？根據前文的案情簡介可知，D公司、C公司發起成立A公司之前，該酒店的房產已經被中院查封，況且A公司成立等事項未經任何權利人的同意，所以以上公司的行為違反了法律的強制性規定。本案中A公司并不能以“買賣不破租賃”的原則為主張依據，也不能憑借租賃權為執行異議事由解除法院的查封措施。（三）案外人執行異議之訴中抵押權與租賃權的關系根據《物權法》的規定，如果標的物上的抵押權設立之前已經存在案外人的租賃權，權利人在行使抵押權時，依據“買賣不破租賃”原則，租賃權不被滌除。買受人也應一同受讓該財產上的權力負擔，與此同時，抵押權人的財產變現的所得權益將會因其權利瑕疵而受損。此外，關于判斷兩者權利設立先后的標準，應當以承租人對租賃物的現實占有、使用為依據。案例三中H公司開始經營義務的時間應根據以上為判斷標準。如果抵押權先于租賃權的設立，抵押權成立的生效條件是必須對不動產辦理抵押登記，這樣才具有公示作用，當抵押人要處分該不動產時，必須征得抵押權人同意才能行使處分權。在執行階段，當承租權與抵押權發生對抗時，即該爭議房產需要被法院強制執行時，承租人的權益會因抵押權的實現而可能受損，但此時出租人應該承擔自己權利瑕疵的責任，對承租人所遭受的損失進行損害賠償。

【導讀提示】

兩家法院針對同一房產均有司法文書裁判，如何劃分執行特定物權與執行普通債權之間的效力等級問題，案外人對法院的查封措施提出異議，理由合法，執行申請人的許可執行之訴如何裁判？

一、案情概要：

2009年4月19日，出賣人通過北京某房地產經紀公司居間，與買受人訂立了《北京市存量房屋買賣合同》，約定將其位于新發地房屋（建筑面積48平米）以40萬元的價格賣給買受人，雙方約定自合同簽訂之日起60日內（2009年6月份）共同向房屋權屬登記部門辦理轉移登記手續。買受人于2009年5月3日實際入住，首期給付購房款140000元，出讓的房屋有30萬貸款尚未償還，雙方約定以貸款方式支付余款。約定的期限屆滿后，買受人通知出讓人過戶并辦理貸款手續，房主卻躲起來不見面。買受人向人民法院提起過戶之訴，人民法院以（2009）F民字第19233號判決書判令出賣人將新發地的房屋產權過戶到買受人名下，此判決于2010年4月7日生效。人民法院依申請人的申請執行，向房地產登記機關送達了協助過戶的裁定，房產登記機關告知此房在2010年4月8日被異地人民法院（2010）P執字第1471號裁定查封，申請執行的是原房主借款發生的債務，經法院判決生效后進入執行程序。2010年4月15日買受人向P法院提起解除查封異議。由于涉案房屋在農村商業銀行抵押貸款，房主未按期償還貸款，銀行多次到住房所在地催款，買受人雖與銀行協議，變更借款用戶，一次性提前清償了房主的全部貸款及滯納金305937.28元。

2010年9月15日，法院審查后以（2010）執異字第021號裁定書裁定中止對查封房屋的執行。

2010年9月27日，案外人向人民法院提起“許可執行被查封房產”訴訟，買受人答辯的同時提起反訴，要求確認對被查封房產享有物權，案外人持有的法律文書確認的執行標的并非房產，應予駁回其主張。