房地產項目范文10篇

1房地產商介紹

當前全球的金融危機及經濟不景氣,增加了國內房地產市場的復雜性,多個城市已經出現房價下降、成交量大幅萎縮的局面。在這個非常時期,房地產商在進行房地產開發的過程中一定要對目標市場做好周密的預測,采取相應的對策,避免盲目投資,掌握好各階段的成本管理與控制的方法尤為重要。房地產項目開發的最終目標是實現經濟效益最大化,當工程項目合同價格已經確定時,成本便是最終效益的決定因素。只有在保證產品優質的同時,穩健地控制住項目成本,才能產生利潤,才能在激烈競爭的市場中保持最佳的利潤空間,價值最大化的目標才可能實現。

2現狀與問題

目前,我國房地產項目開發中普遍存在一種現象,即設計部門只考慮產品的功能及使用壽命,不考慮產品的設計成本;搞技術的只負責技術和質量,選用可行卻不經濟的方案施工,雖然保證了質量但增大了成本;搞工程的只負責施工生產和工程進度;搞材料的只負責材料的采購及進場點驗工作;銷售部門只管銷售,不考慮銷售費用等。由于各行其是,沒有一個統一的考慮,使得成本指標居高不下。另外,不少項目由于受到市場環境及開發企業內部運行狀況的影響,其開發周期遠遠超過計劃時長,導致財務費用和管理成本大量增加,造成企業負擔加大,利潤顯著減少。

造成這些問題的主要原因是由于許多房地產企業在進行項目管理時,市場觀念不強,缺乏成本競爭意識,適應環境變化的能力較差。而且項目事前成本管理薄弱,成本預測、成本決策缺乏規范性、制度性,成本計劃缺乏科學性、嚴肅性,成本管理存在一定的盲目性。

3有效成本管理的途徑

摘要：房地產開發投資資金保障問題貫穿項目始終，伴隨土地資源和原材料價格持續走高，項目用于獲取土地和開發建設的資金量需求也水漲船高，鑒于資金體量、資金成本、借款償還時限等因素，需要解決錢從哪來、怎么來、何時來、來多少的問題，從而保障項目資金良性運轉。就此，本文基于財務視角，結合房地產項目投資決策和開發經營與資金管理的關系，思考其資金保障的方法。

關鍵詞：房地產；投資決策；融資渠道；資金保障

房地產開發項目一般會設立有限公司作為運營主體（以下稱其為“房開項目公司”），一是為了單項目盈虧核算清晰，二是方便通過股權轉讓整體出售，三是在項目結束或經營不善時能在有限公司范圍清算以防擴大影響。在遇到資金斷裂時，如無法獲得股東或者債權人的資金投入，房開項目公司可能會面臨被依法拍賣出讓、清算解散，因此，資金保障根基在實力、成敗看投資、過度靠融資。除了充分結合股東戰略資源，品牌形象等優勢，做強企業實力，做大利潤規模，還應擇優而投，獲得股東資金支持，并通過外部融資手段，維護債權人信心，引進債權人資金，從而保障項目資金健康運轉。

一、深耕業務保根本

財務也要會業務、懂業務、通業務。房開項目公司資金保障的根本，靠的是過硬的團隊業務能力，在優質可行性研究方案指導下，理論上只要確保設計、施工、營銷等業務職能按既定計劃，保質保量保時效完成任務，那么資金就會按部就班回籠。因此，為落實資金保障，財務職能需建立中心調度機制，尋找業務接口，協同推進計劃任務完成。建立標準化體系，縮減前期研發時間。財務職能在推進業務流程及經驗數據標準化上處于中心位置，要能協助開發團隊總結歸納歷史項目經驗，共享兄弟單位經驗成果，包括規劃設計方案、工程規劃方案、室內設計方案等的標準設置及相應的預算造價。若能使開發建設直接運用標準化成果，進入工程建設總包單位招標采購環節，將使前期研發時間大幅縮減。輔助報規報建，加速五證辦理。土地證、規劃證、工規證、施工證、預售證須按順序辦理，財務職能在內部管理規范上的協調建議，是提速出證的關鍵之一，一是辦好開頭，完成土地款、契稅等土地證相關手續；二是研制實時統計分析工具，結合開發團隊報規報建需求，及時反饋不同參數下的結果及影響；三是做好目標成本項下內容的超前銜接，在爭取到臨時施工資格提前啟動工程建設時，能迅速清晰地核算成本。工程越早啟動，進度就能越早達到預售狀態，就可越早辦理預售證，實現銷售回款。呼應營銷前置，提供開盤支持。開盤節奏并非在產品達到可售狀態才啟動，廣告活動、案場預熱、推盤搭配等都與儲客信息相關。儲客階段若能讓客戶繳納誠意金，便意味著提高了信息穩定性，開盤去化預期也就穩定，未來資金的運用也就更明確。所以誠意金營銷折扣、客戶房貸銀行服務、分期支付房款等財務強關聯營銷手段的前置設計就顯得十分重要，提供客戶優質的便捷通道和優惠政策就是提高儲客量和穩定儲客信息，進而提升去化，縮短資金回籠周期。計劃趕不上變化，業務能力過硬的團隊能在好的環境里超計劃完成任務，在差的環境下保質保量完成計劃。因此，財務需不斷深耕業務，提升能力，完備中心調度職能，協同團隊在正確的時候做正確的事，保障項目資金的健康運轉。

二、精準可研立信心

北京市房地產項目雨水徑流特征

(1)以宅旁綠地、公共綠地為代表的滲水性良好的下墊面,稱為綠地;(2)以建筑物占地形成的混凝土、鋼材等不透水屋頂,稱為不透水建筑物屋頂;(3)以混凝土、瀝青路面等為代表的不具有滲水能力的下墊面,稱為硬化地面;(4)以透水磚鋪裝、碎石路面等具有一定滲水能力的下墊面,稱為透水型地面。1993年中華人民共和國建設部頒布的5城市綠化規劃建設指標的規定6,明確指出單位附屬綠地面積占單位總用地面積比率不低于30%,其中工業企業;交通樞紐,倉儲、商業中心等綠地率不低于20%。從調查全國120個居住小區實例分析,有40%以上的小區不符合標準要求[4]。同時結合北京市房地產項目建設的實際情況,綠地率確定為25%。不透水建筑物屋頂的面積相當于建筑物的占地面積,主要依靠建筑密度來確定。建筑密度是指居住區內,各類建筑基底總面積與居住區用地面積的比率。住宅建筑凈密度是指住宅建筑基底面積與住宅用地面積的比率。住宅用地面積占居住用地面積(項目總占地面積)的比率由居住用地平衡控制指標確定。考慮到房地產項目中公建用地中建筑物面積較小,將房地產項目中的建筑密度用兩者相乘來表示。根據5城市居住區規劃設計規范6(GB50180293(2002年版)),居住區用地平衡控制指標和住宅建筑凈密度控制指標,應符合表2、表3的規定。因此計算的房地產項目的建筑密度為10%~25.5%,考慮到目前北京市房地產項目建設的實際情況,建筑密度取值為24%,即不透水建筑物屋頂面積占建設用地總面積的24%。根據2009年2月份北京市水務局印發的5北京市房地產建設項目水土保持方案技術導則6,房地產項目中硬化地面控制率在平原區應不大于30%。硬化地面控制率是指項目區內不透水材料硬化地面面積與外環境總面積的百分比。不透水硬化地面主要包括硬化不透水的瀝青、混凝土路面、停車場、廣場等,外環境總面積指項目區內除建筑設施占地以外的區域面積。房地產項目建設中將硬化地面控制率確定為30%,因此硬化地面占總建設用地面積的比率為2218%。透水型地面主要包括以透水磚、碎石等鋪裝的停車場、人行步道,具有一定的滲水能力,根據綠地、不透水建筑物屋頂、硬化地面占總建設用地面積的比率確定透水型地面面積占項目建設總面積的比率為28.2%。2006年到2011年6年間北京市房地產建設面積為13460hm2,以此為基礎可以計算出這6年間每年房地產項目建設形成的不同下墊面的面積。具體見表4。根據綠地、不透水建筑物屋頂、硬化地面和透水地面面積,查其徑流系數,再根據表5中所列的2006年-2011年北京市月降水量分別進行計算,得出2006年-2011年不同下墊面總的雨水徑流量。需注意的是:要考慮到多場雨中,降雨量較小的降雨不會形成地面徑流,尤其是非雨季降水,根據北京地區的降雨特點,僅計算3月-10月份,共計8個月的雨水徑流量。根據北京建筑工程學院的車武、李俊奇[5]對城市雨水回收利用的多年來的研究,雨水徑流量按下式計算:V(徑)=U@H@A@A@B式中:V(徑)-雨水徑流量;U-徑流系數;H-降雨量;A-徑流面積(m2);A-季節折減系數,取0.85;B-初期雨水棄流系數,取0.87[6]。建筑給水排水設計規范6(GB5001522003)規定,得出基本結論:不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地的徑流系數分別為0.95、0.90、0.45、0.15。利用上文中所提到的計算方法對2006年-2011北京房地產建設項目的雨水徑流量進行計算,結果見表6、表7。(1)北京房地產項目建設中形成的4種下墊面分別為:不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地。單位房地產建設面積中各自的占地比例分別為0.24、0.228、0.282、0125,4種下墊面各自徑流系數分別為0.95、0.90、0.45、0115,加權平均得出北京市房地產項目建設形成的下墊面的總的徑流系數為。(2)北京房地產建設項目形成的4種不同下墊面,在相同的降雨條件下,不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地形成的雨水徑流量依次減小,其中不透水建筑物屋頂形成的雨水徑流占總雨水徑流量的38.2%,在房地產項目建設中,不透水建筑物屋頂即建筑物的面積在4種不同下墊面中所占比重較大,同時由于普通建筑物屋頂均采用混凝土、鋼材等防雨材料,徑流系數較大,因此不透水建筑物屋頂形成的雨水徑流最大。(3)由表7可以看出,2006年-2011年北京房地產建設項目形成的雨水徑流總量分別為2965521m3、8074087m3、16520010m3、14388535m3、22526106m3、40698358m3,總體趨勢依次增大。這是由于隨著北京市的發展,城市化進程加快,房地產項目的建設面積不斷累加形成的。其中2009年雨水徑流總量比2008年雨水徑流總量低,這是由于2009年降雨量減少造成的。(4)由表7可以看出:2006年-2011年北京房地產建設項目形成的雨水徑流量在每年的7月、8月達到最大值,約占全年雨水徑流總量的53.12%。這是由于北方地區在雨季降雨較為集中造成的。(5)目前北京市一般房地產項目建設面積約為5hm2,其中不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地的面積分別為:1.2hm2,1.18hm2,1.41hm2,1.25hm2。北京市1年一遇24h最大雨量為47.3mm[7],根據上述方法計算,北京市一般房地產項目一場降雨形成的雨水徑流量約為1058m3,其中不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地4種下墊面產生的雨水徑流量分別為399m3、371m3、222m3、66m3。

房地產項目雨水徑流收集與利用主要措施

根據房地產項目特點及其雨水徑流特征分析,在相同量級別的降雨情況下,由于不透水面積增加,徑流系數增大,產流量也相應增加,洪峰時間提前,巨大的雨水徑流直接排入市政雨水管網,給下游的防洪排澇帶來很大負擔,而且很可能導致局部地區排雨不暢,出現積水現象,給人們的生活帶來很大不便。因此,房地產項目建設過程中必須采取相應的雨水收集與利用措施,確保項目區范圍內的雨水充分利用,對外零排放。透水鋪裝是采用大孔隙的多孔介質材料代替水泥等不透水材料鋪裝地面,目前已經被廣泛地應用于城區各類停車場和人行步道。透水鋪裝代替硬化地面,能有效削弱城市雨水徑流總量,使大量雨水人滲地下,并減少對城市水體的污染。隨著科技的發展,新型材料不斷涌現,透水鋪裝的強度逐漸加大,在房地產項目建設過程中應盡可能加大透水鋪裝的比例,消除不透水鋪裝給城市帶來的危害。同時,城市規劃部門應該采取適當的經濟手段,促使建設單位根據經濟-效益分析,按照費用最小化原則,自覺主動增加透水鋪裝[8]。為進一步加強北京市新建建設工程雨水控制與利用工作,減少雨水徑流,充分利用雨水資源,提高城市防洪能力,改善生態環境,北京市規劃委員會組織相關單位,對現行國家和北京市相關技術標準及規范性文件進行了梳理。在此基礎上編制了5新建建設工程雨水控制與利用技術要點(暫行)6。明確要求新建建設工程硬化面積達10000m2以上(含)的項目,應配建雨水調蓄設施,具體配建標準為:每萬平米硬化面積配建不小于500m3的雨水調蓄設施。集雨池作為城市雨水調蓄設施最為常見的一種措施,是利用預先埋設的管網,將房頂、綠地、道路的雨水/自流0進集雨池。施工建設過程中將收集的雨水在用作施工用水和施工現場防塵用水;施工結束后收集的雨水可用于日常生活,如洗衣洗車、沖洗廁所、澆灌綠地、沖洗馬路、消防滅火等多個方面,不僅能有效緩解城市供水壓力,同時還能夠減少污水處理的費用。此外將集雨池與市政雨水管道連接,能夠緩解市政雨水管道排水壓力,有利于城市防洪。房地產項目建設形成的不透水建筑物屋頂產生的雨水徑流占總雨水徑流的38.2%,是房地產項目中產生徑流最大的下墊面。屋頂綠化是針對不透水建筑物屋頂最好的減少雨水徑流的方法,既可以應用在新建建筑上,也可以應用已建建筑物屋頂。屋頂綠化補償了建筑占據的自然植被,綠化屋面既可以通過植物的莖葉對雨水的截流作用和種植基質的吸水把大量的降水儲存起來,又可以降低雨水的流速。研究表明,僅僅是簡式屋頂草坪綠化就可以截留和儲存50%以上的雨水,可以控制暴雨雨水流量的70%~100%[9]。布了5種植屋面防水施工技術規程6以及2007年國家住房和城鄉建設部也了行業標準5種植屋面工程技術規范6,說明城市屋頂綠化已經有了的技術保證。今后城市房地產項目建設中,在城市各類建筑上廣泛建設屋頂花園,就可以大大緩解城市雨水徑流大的問題,同時可以改善城市的水環境。綠地是一種天然的滲透系統,綠地系統對雨水徑流有滲透、蓄積、利用及削減污染4重效用[10]。下凹式綠地之所以能起到減少城市洪水總量的作用得益于兩方面:一方面是利用自身下凹空間儲存功能,另一方面是其良好的下滲功能[11]。綠地為下凹式時能夠匯集周圍不透水鋪裝區的徑流,雨水下滲效果最好。有研究表明,在北京地區當草地比地面低10cm時,在有一倍匯水面積是的情況下,10年一遇暴雨其攔蓄率為87.15%,5年一遇暴雨其攔蓄率為100%[5]。

(1)北京房地產項目建設主要形成不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地4種下墊面,各自占總面積地比例分別為0.24、0.228、0.282、0.25,各自的徑流系數分別為0.95、0.90、0.45、0.15,北京市房地產項目建設形成的下墊面的總的徑流系數為0.60。(2)北京房地產項目建設形成的4種下墊面雨水徑流量大小順序為:不透水建筑物屋頂>硬化地面>透水型地面>綠地。(3)北京房地產建設項目形成的雨水徑流量在每年的7月、8月達到最大值,占全年徑流總量一半以上。北京市一般房地產項目建設完成后,一場降雨形成的雨水徑流總量約為1058m3,增加了市政雨水管道排水壓力。(4)房地產項目建設過程中,應注重透水鋪裝、集雨池、屋頂綠化和下凹式綠地的建設,增加雨水的入滲與利用。

本文作者：王國王冬梅孟巖郭晶晶工作單位：北京林業大學水土保持學院

11994年城鎮住房制度正式改革以前，我國實行“統一管理，統一分配，以租養房”的公有住房實物分配制度,人們基本上沒有房地產的概念。彼時城鎮居民住房絕大多數由單位分配，住宅小區多以“某某家屬院”、“某某新村”來命名。這些名稱經常是以建筑所處地理位置或者根據建筑的單位隸屬來命名，帶著濃厚的計劃經濟色彩。住房制度改革以后，房地產行業獲得了蓬勃發展的良機。特別是近年來房地產市場競爭日趨激烈，由以往靠價格地段取勝逐漸發展為包括戶型設計、居住環境、綜合性價比等多項內容的全方位競爭。名稱作為房地產項目的主要標識，也是這種全方位競爭的要素之一?？鬃釉啤懊徽?，則言不順；言不順，則事不成”①。因此，為房地產項目取一個好名是開發商或者策劃設計單位的一樁大事。

一個好的樓盤名稱既要遵循一般命名原則，還要考慮房地產項目的特殊性。從銷售推廣的角度講，要考慮其易識，易聽，易記，易匹配；從功能承載的角度講，要符合建筑特點，突出項目優勢，區別于競爭對手；從意義表達的角度講，要強調寓意美好深遠，令人向往等等。本文擬對市場上的房地產項目命名進行歸納分析，探求其背后反映的社會心理文化特點，為其它房地產項目的策劃設計提供參考。

2從項目地理位置中提煉命名信息

地理位置始終是決定房地產項目價值的核心因素之一。房地產項目擁有良好的自然環境，或者經過改造后擁有一個良好環境都是項目的一個亮點。通過項目名稱對這些亮點予以強化則能夠更好地凸顯項目的價值和品味。如萬科開發的項目“十七英里”位于深圳的黃金海岸線小梅沙附近，配以“十七英里，你能和這個世界保持的距離”的主打廣告，通過名稱凸顯其位于海邊遠離喧囂市區的寧靜。又如獲得2002年度“廣州市民十大喜愛樓盤”稱號的星河灣，以及和記黃埔有限公司在珠海開發的項目“海怡灣畔”，都是通過項目名稱來強調各自靠河、靠海的優越地理位置。再如深圳的著名樓盤“中信紅樹灣”通過名稱直接標識出其位于紅樹灣片區的場地環境。廣州方圓房地產在珠海有一個項目，位于珠海鳳凰山畔、紅門樓水庫旁，周圍環境層巒疊嶂、煙波浩渺；他們把項目命名為“云山詩意”，貼切的體現了項目的獨特之處。

3從項目規劃設計特點中尋找命名信息

建筑改變生活，設計創造價值，規劃建筑設計是一個房地產項目的靈魂。如果項目本身設計具有鮮明特點，那么從設計中尋找命名信息也不失為一個辦法。紅石實業有限責任公司在北京CBD開發的項目，位于建國門外大街的“建外Soho”就是一個項目名稱和建筑設計特點緊密結合的成功范例。建外Soho設計上亦商亦居的商住單位打破了傳統的三室一廳概念，完全是開放式空間，讓業主自由發揮，所有工程完工后，將有數萬人在那里辦公、居住、逛街。項目命名為“建外Soho”既體現了建國門外大街這一CBD位置，又契合了項目融“辦公、居住、逛街”于一體的“Smalloffice&homeoffice”的設計特點。再如廣州宏宇房地產公司開發的項目“羅馬假日”其命名既體現了項目歐式古典風格這一建筑設計特點又利用著名電影《羅馬假日》給購房者以浪漫遐想。

摘要：隨著我國當前房地產行業的建設和發展速度逐漸提升，針對其行業發展中的成本控制管理工作越來越重視。以BIM技術作為房地產項目成本控制中的主要性技術，滿足了我國當前房地產行業發展中的成本控制工作實施需求。作為房地產項目成本控制管理者，在現有的項目成本管理工作實施中，應該注重對項目管理與BIM技術的應用形式分析，這樣才能通過分析，找到二者管理中的結合點，以此提升項目管理質量。鑒于此，本文針對BIM技術在房地產項目成本控制中的應用淺談進行了研究，希望在本文的研究幫助下，能夠為BIM技術與房地產項目成本控制工作實施提供參考。

關鍵詞：BIM技術；房地產項目；成本控制

房地產行業作為我國傳統國民經濟建設中的重要性行業，在其整個行業建設和發展中，對于成本控制工作實施是非常重要的，要想提升整個項目成本管理質量，就應該在現有的項目管理中，借助科學的技術將項目管理中的技術完善。以BIM技術作為房地產項目成本管理中的主要技術，滿足了我國房地產項目成本管理工作實施需求。本文針對BIM技術在房地產項目成本控制中的應用淺談研究，其意義在于按照我國現有房地產項目成本控制管理中的要求，將項目管理中的技術應用形式明確，以此提升房地產項目成本管理質量。

1房地產項目成本控制必須要性分析

作為我國傳統國民經濟建設中的重要性組成部分，房地產項目成本管理在現有的經濟建設發展中具有重要性實踐意義，要想提升房地產項目成本管理質量，就應該在現有的管理工作實施中，借助科學的管理方法，將其項目管理中的成本控制工作整合，這樣才能保障在相應成本控制整合實施中，能夠為房地產行業整體的經濟效益提升奠定基礎。尤其是在我國當前房地產項目建設管理工作實施中，對于房地產項目建設數量在逐漸增多，這種背景下相應的項目建設資金及項目建設成本投入有所增加，為了能夠實現房地產項目建設管理中的成本控制，應該按照其項目建設管理中的要求，將整個項目建設管理中的成本控制形式完善，這樣才能保障在相應成本控制形式實施中，能夠為房地產成本控制工作實施提供保障，以此滿足其整個項目管理質量。由此可見，在我國當前的房地產項目建設管理工作實施中，對于成本控制工作實施是非常有必要的[1]。

2房地產項目成本控制中的BIM技術應用形式

摘要：隨著社會科技的不斷發展，我國城市化建設的進程不斷加快，直接推動了房地產行業的快速發展。給房地產開發領域帶來巨大優勢的同時，也帶來了嚴峻的挑戰。在此基礎之上，本文將從價值視角的戰略理念上出發，對價值鏈視角下房地產項目全生命周期成本管理進行詳細的分析探討，為更好的提升房地產項目管理的精細化水平，以及提升企業的社會競爭力服務。

關鍵詞：價值鏈視角；房地產項目；全生命周期成本管理

一、淺析價值鏈視角下房地產項目全生命周期成本管理理論

(一)價值鏈管理理論。價值鏈管理理論就是將企業所有的活動納入一個價值鏈當中，通過分析和研究這個價值鏈當中的各個環節實現企業生產效益的最大化，由哈佛大學商學院教授波特在1985年首次提出，后經社會的發展不斷充實和完善。其中，價值鏈管理理論當中的價值主要指的是客戶愿意支付給企業提供的產品或者服務的價格。作為識別和獲得企業價值的一項重要標志，價值鏈是一個由基本活動和輔助活動構成的一類創造企業價值的動態過程。(二)房地產項目全生命周期成本管理。房地產項目全生命周期包含了房地產項目開發的前期決策、規劃設計，中期的施工以及后期的運營維護和處置回收五個部分，在追求可持續發展的基礎之上追求資源的最大化利用、社會成本的最小化和環境的最小化破壞。并且從社會公眾的視角出發，將整個房地產項目的全生命成本作為控制對象，擺脫了傳統房地產企業的眼光局限，以企業長遠的利益為出發點，更好的提升和激發了房地產企業的競爭優勢和發展潛能。(三)價值鏈視角下房地產項目全生命周期成本管理的意義。價值鏈視角下房地產項目全生命周期成本管理能夠綜合價值鏈管理理論和房地產項目全生命周期成本管理的優勢，通過綜合社會需求、資源配置等多方面的內容對價值鏈進行重構和優化，在給企業帶來滿意的利潤空間的同時，還可以讓企業履行社會責任深入貫徹落實可持續發展戰略，滿足社會、企業和消費者的三重需求。而且，價值鏈理論不僅可以從時間維度上管理和影響房地產項目的全生命周期，還可以從空間維度上實現房地產企業同原材料供貨商、供貨渠道、競爭對手以及消費者價值鏈等的聯系和標桿對比，還可以通過引入信息技術構建虛擬價值鏈，不斷創新價值鏈的管理視角，多角度、多方式的提升現階段下房地產企業的成本管理競爭優勢。

二、淺析房地產項目全生命周期成本管理價值鏈

通過對房地產項目全生命周期成本管理價值鏈基本框架進行分析可以看出，房地產項目內部價值鏈、產業價值鏈和競爭對手價值鏈三個部分構成了房地產項目全生命周期成本管理價值鏈的重要內容，對其進行詳細的研究具有重要的現實意義。(一)房地產項目內部價值鏈分析。房地產項目內部價值鏈分析是房地產項目全生命周期成本管理價值鏈分析的基礎，由基本活動和輔助活動兩部分構成?；净顒佑晌鍌€部分組成：投資決策、規劃設計、施工、運營維護和處置回收；輔助活動主要包括人力資源管理、技術開發、采購、企業基礎設施等。對房地產項目內部價值鏈進行分析，可以清晰的顯示房地產企業內部的各項活動的價值分布，讓企業領導人更好的看到企業的效益和不足之處。并且可以根據企業的發展戰略目標和社會的需求進行房地產項目活動的優化和整合，不斷縮減非增值作業的比例，大力提升高附加增值作業的投入力度，最大化的降低生產鏈的作業成本。(二)房地產項目產業價值鏈分析。對房地產項目產業價值鏈進行分析，可以讓房地產企業在上游的供應商、下游的營銷、客戶、物業等方面占據更多的主動地位，獲得成本優勢。例如通過對客戶價值鏈進行分析，可以進一步了解客戶的需求，找準房地產項目開發的市場，還可以通過伙伴關系建立起合作關系拓寬房地產企業的關系網。通過對外部供應商價值鏈分析，可以和供應商建立良好的戰略合作關系，更好的選擇節能的建材，以長期合作帶動建筑成本的持續降低。(三)房地產項目競爭對手價值鏈分析。對房地產項目競爭對手價值鏈進行分析，可以讓房地產企業看到自身的水平以及優勢和劣勢，取長補短，明確自身的社會地位更有針對性的進行房地產項目全生命周期成本管理。

摘要：建立基于項目全過程背景下的房地產投資項目財務控制機制，不但可以幫助房地產企業在市場競爭中穩定發展，也能促進社會經濟的提高，緩解并管控當前房價大幅度上漲狀況，推動社會經濟的穩定發展。

關鍵詞：項目全過程；房地產投資項目；財務控制

在城市化發展進程不斷加快的環境下，房地產行業的穩定發展，帶動我國社會經濟的快速增長，并且成為推動國民經濟發展的重要產業。隨著房地產市場競爭不斷加劇，國家對房地產宏觀調控力度加大，大部分小規模企業遭受社會的淘汰，諸多大規模的房地產開始朝著“民生房企，責任房企”的方向邁進，在此過程中，做好房地產投資項目造價成本控制工作是非常重要的。當前，大部分房地產企業已經意識到房地產投資項目財務控制的必要性，并且結合實際情況，構建一套完善的財務控制機制，在幫助企業節約成本的同時，也能提高整體效益，促進房地產企業的更好發展。房地產項目造價失控影響當前，房地產項目造價失控，給群眾購房帶來一定影響，增加經濟負擔。房地產項目造價失控，使得房價快速上漲，現階段我國一些發達城市在房地產項目上呈現出“一房難求”的狀況，給普通群眾生活和經濟增加壓力，住房問題成了國民比較關注的內容。例如，當前我國北京、廣州、上海等地區，房價遠遠超出普通人可以承受的范疇，并且，房地產項目造價的失控，使得房價極速升高，導致大部分群眾不愿意把有限的資金放在購房上，更無法支付起高昂的房地產價格。因為房子無法順利賣出，使得房地產企業資金鏈斷裂，建造中的工程項目開始暫停，在這種情況下，將會出現諸多爛尾工程，造成資源的消耗，房地產企業開始出現拖欠工資、資金周轉不靈等問題，讓其陷入倒閉危機中。

房地產項目造價財務控制現狀

1.缺少專業組織機構

因為我國房地產發展時間相對較短，因此房地產企業在成本管理組織機構建設上處于一個不完善的狀態，企業成本管理組織機構對企業房地產項目財務造價管理有著直接影響，決定房地產項目財政收入。但是，我國大部分房地產企業沒有成立獨立的成本管理組織機構，只是安排少部分成本管理人員，并將其分配到不同部門中，如財務部門、技術部門等，其在這些部門不享有絕對話語權，不占據主體地位，不能參與到決策活動中，使得企業成本管理組織機構缺失，不注重對房地產項目造價財務的控制，讓企業整體效益受到影響。

隨著我國社會經濟的發展，城市化進程加快，房地產項目投資對整個社會經濟發展會產生重要的影響。房地產項目投資的科學性、合理性、可行性等方面的問題越來越得到社會各界的關注。當前房地產行業需要步入平穩健康穩定的發展軌道，因此房地產項目投資需要和國家相關政策緊密結合在一起，提升房地產項目投資的科學化水平。房地產項目投資需要進行經濟決策分析，通過對項目的經濟投資估算進行綜合分析，同時需要對涉及到項目銷售收入、投資成本、項目銷售稅金、附加值、項目不確定因素進行綜合分析和研究，提升房地產項目的投資價值。房地產開發具有較廣的經濟活動特征，因此房地產項目投資過程中如果能夠得到良好的經濟效果，項目負責人需要對其實施的可行性進行全面的分析。可行性研究需要根據房地產項目投資的基本模式進行，通過對其進行經濟性分析，可以擁有更多的投資方案供參考。比如運作方式、經濟風險等。房地產投資決策需要以市場為重要根據，需要對其進行經濟性研究。

1房地產項目經濟分析的基本內涵

（1）房地產項目經濟分析基本概念界定房地產項目經濟分析需要根據國家相關的財稅政策，按照相關的制度法規，分析項目的可行性，保證項目投資能夠更好的符合社會經濟發展的需要。房地產項目投資過程中還需要研究投資、收益等方面的問題，最終能夠更好的項目投資者提供更好的決策，為項目投資實現科學運作奠定重要的基礎。經濟分析需要在一定的條件下進行，根據對項目相關的影響因素進行科學合理的判斷。當前社會經濟在不斷的變化發展，經濟分析需要對各種環境進行綜合判斷，提升經濟分析的科學性、實效性。

（2）房地產項目經濟分析的基本步驟房地產項目投資過程中需要綜合分析投資效益，分析人員需要對房地產項目進行經濟策略分析，具體實施過程中需要以提供有效的決策為根本目標，項目實施的財務狀況進行全面評價。具體實施過程中需要收集并且挖掘足夠的基礎數據。經濟性分析過程中主要是對數據進行全面研究，通過數據與信息的比對，可以更好的為房地產行業投資提供更好的決策，為企業的健康穩定發展奠定重要的基礎。房地產投資項目估算過程中數據信息收集是至關重要的。其次需要編制科學合理的財務報表，同時形成財務評價指標，通過評價和計算相關數據，為企業發展提供重要的支撐。房地產項目投資過程中需要以基本財務數據為基礎，對相關的方案進行不確定性經濟分析，其主要包括房地產項目實施過程中遇到的各種風險與項目抗風險的基本能力。

2房地產項目投資估算問題分析

（1）房地產項目投資估算成本問題分析房地產項目投資過程中對資金的需求較大，因此項目投資估算過程中需要對成本進行綜合分析。房地產項目投資估算過程中需要對投資成本進行綜合分析和研究，具體實施過程中需要對房地產的土地開發費用進行綜合分析。土地開發費主要包括土地轉讓費、出讓金額、附件費用等。同時還需要對管理人員的開銷費用和工資進行綜合預算。房地產項目投資過程中與土地具有緊密的聯系，土地費用對房地產投資會產生最直接的影響。土地轉讓費用及其各種附件費用都要進行綜合考慮，從而保證房地產項目投資能夠得到順利實施。房地產項目投資過程中還需要綜合考慮管理人員的工資。其次項目投資過程中還需要對公共配置設施費用進行估算。公共設施配置費用主要是指房地產項目建設過程中，建設一些并不是直接用于經營的公共設施費用。同時房地產項目實施過程中還需要與市政工程項目結合在一起，對于產生的費用同樣需要綜合考慮。總之，房地產投資項目是否科學合理，估算模式是否正確直接關系到項目投資的回收，同時也對投資利潤產生很大的影響。

為保證城鎮面貌三年大變樣戰略決策的順利實施，促進我市房地產行業健康快速發展，加快項目建設的落地速度，根據《關于進一步做好投資促進工作意見》、《*市固定資產投資項目聯合審批試行辦法》文件要求，創新審批運行方式，建立房地產項目聯合審批綠色通道制度，以房地產項目行政審批改革為突破口，進一步深化我市建設項目行政審批制度改革。

一、基本思路

按照改善投資環境，優化審批流程、提高行政效率的原則，在*市投資促進中心（以下簡稱中心）政務大廳設立我市房地產項目聯合審批綠色通道，將我市房地產項目行政審批涉及到的15個駐中心部門（發改委、城鄉規劃局、環保局、國土資源局、建設局、地震局、人防辦、公安消防支隊、氣象局、收費局、水利局、園林局、城管局、房管局、國家安全局）的行政審批事項，以城鄉規劃局、建設局的審批事項為主線，按基本建設程序劃分為規劃用地許可、規劃工程許可、施工許可三個并聯審批階段，由中心牽頭組織協調，涉及部門分階段作為聯審部門，以“一門受理、許可預告、服務前移、聯合會審、統一收費、限時辦結”為原則實施串并結合的聯合審批工作機制。

二、聯合審批內容

凡進入聯合審批綠色通道的房地產項目，在7個工作日內完成規劃用地許可、規劃工程許可、施工許可等行政審批事項（以上時間不包括各類前置條件的準備和省及以上主管部門的審批、行政許可時間和依法需要聽證、公告、公示、招標、拍賣、檢驗、檢測、測繪、前期調查、鑒定和專家評審、論證等時間）。

（一）規劃用地聯審階段（2個工作日）

摘要:文章對房地產項目管理中存在的問題進行了分析，提出了解決問題的對策。

關鍵詞:房地產；項目管理；存在的問題；解決對策

在房地產項目施工建設的過程中，實行房地產項目管理，不僅可以對房地產項目存在的弱點和不足進行全面分析，還能夠更加有效的增強房地產項目管理工作。結合當前的各類制度問題，對缺陷進行彌補，改善相關的監控體系，還需對房地產項目管理實現全程管理，避免采購過程出現不良問題。

1房地產工程項目管理工作的重要性

在房地產項目管理的過程中，必須要針對房地產項目管理人員的履職情況進行充分的監管，及時發現房地產項目管理人員思想上、行動上存在的問題。針對房地產項目管理人員的工作狀況進行分析，及時發現問題，提出整改措施。與此同時，應針對每個工作環節進行合理的監控，提升管理工作水平，促進工程項目管理效果更加完善，降低生產成本。

2房地產項目管理中存在的具體問題