房地產項目投資財務控制管理措施

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摘要：建立基于項目全過程背景下的房地產投資項目財務控制機制，不但可以幫助房地產企業在市場競爭中穩定發展，也能促進社會經濟的提高，緩解并管控當前房價大幅度上漲狀況，推動社會經濟的穩定發展。

關鍵詞：項目全過程；房地產投資項目；財務控制

在城市化發展進程不斷加快的環境下，房地產行業的穩定發展，帶動我國社會經濟的快速增長，并且成為推動國民經濟發展的重要產業。隨著房地產市場競爭不斷加劇，國家對房地產宏觀調控力度加大，大部分小規模企業遭受社會的淘汰，諸多大規模的房地產開始朝著“民生房企，責任房企”的方向邁進，在此過程中，做好房地產投資項目造價成本控制工作是非常重要的。當前，大部分房地產企業已經意識到房地產投資項目財務控制的必要性，并且結合實際情況，構建一套完善的財務控制機制，在幫助企業節約成本的同時，也能提高整體效益，促進房地產企業的更好發展。房地產項目造價失控影響當前，房地產項目造價失控，給群眾購房帶來一定影響，增加經濟負擔。房地產項目造價失控，使得房價快速上漲，現階段我國一些發達城市在房地產項目上呈現出“一房難求”的狀況，給普通群眾生活和經濟增加壓力，住房問題成了國民比較關注的內容。例如，當前我國北京、廣州、上海等地區，房價遠遠超出普通人可以承受的范疇，并且，房地產項目造價的失控，使得房價極速升高，導致大部分群眾不愿意把有限的資金放在購房上，更無法支付起高昂的房地產價格。因為房子無法順利賣出，使得房地產企業資金鏈斷裂，建造中的工程項目開始暫停，在這種情況下，將會出現諸多爛尾工程，造成資源的消耗，房地產企業開始出現拖欠工資、資金周轉不靈等問題，讓其陷入倒閉危機中。

房地產項目造價財務控制現狀

1.缺少專業組織機構

因為我國房地產發展時間相對較短，因此房地產企業在成本管理組織機構建設上處于一個不完善的狀態，企業成本管理組織機構對企業房地產項目財務造價管理有著直接影響，決定房地產項目財政收入。但是，我國大部分房地產企業沒有成立獨立的成本管理組織機構，只是安排少部分成本管理人員，并將其分配到不同部門中，如財務部門、技術部門等，其在這些部門不享有絕對話語權，不占據主體地位，不能參與到決策活動中，使得企業成本管理組織機構缺失，不注重對房地產項目造價財務的控制，讓企業整體效益受到影響。

2.成本管理認知錯誤

在房地產成本管理中，企業對成本管理認知存在錯誤，依然把施工環節中造價當作總成本，但是在實際中，這種思想顯然是不正確的。傳統企業對成本管理認知停留在房地產項目施工環節中款項支付上，忽略對整個項目全過程造價管理。例如，對前期決策、方案設計等環節的成本控制，最終工程項目建設質量無法提高，造成項目施工環節中成本支出遠遠大于實際質量費用支出。因此，房地產企業需要強化思想意識，轉變傳統管理理念，成立專業的成本管理組織機構，保證企業項目效益。

基于項目全過程的房地產投資項目財務控制措施

對于房地產項目來說，作為一個繁瑣性且復雜的工程項目，不但會受到質量、成本、進度等因素影響，同時也會受到人為因素、環境因素。政策因素等影響。所以，在房地產項目投資建設中，為了控制工程造價，需要從全過程入手。

1.決策階段造價財務控制

為了減少成本支出，注重投資決策環節中工程造價管理。對于房地產開發項目，在進入到投資決策環節中，應對項目造價進行可行性研究，計算出精準的投資價值，合理選擇投資方案，實現對工程造價的科學把控。一方面，項目評估和決策。項目評估和決策通常是由投資決策部門組織并授權相關咨詢部門，代表項目業主及出資人對房地產項目可行性探究進行評估和審核，其工作職責在于對擬建項目可行性探究報告進行分析，提出評估意見，確定該項目投資是否具備可行性，選擇最佳投資方案。項目評估和決策一般建立在可行性探究報告基礎上，涉及的內容包含全面審核可行性報告中各種內容是否真實，分析項目可行性報告中各項指標計算結果是否精準，包含各項指標是否真實，如各種參數、基本數據、定額費率等。從國家及社會發展角度入手，對投資項目整體效益進行調查和分析，判斷房地產項目可行性探究的真實性和有效性，對項目做出最終投資決策。另一方面，模擬設計方案項目成本。在確定好房地產項目設計方案以后，需要在ERP系統的作用下，結合項目設計方案確定生產作業鏈制作過程中涉及的工藝線路文件及作業量，設計各作業環節的成本庫和成本率，結合設計方案對生產作業量進行確定，并根據設計項目結構特點、工藝性能來展現出設計項目各項功能，讓生產作業鏈可以真實展現出項目設計方案，給作業管理工作開展提供依據。

2.設計階段造價財務控制

在項目方案設計階段，應該做好深入調查和探究工作，在對項目發展和市場需求有一定了解的情況下，從中選擇適宜的項目設計方案，工作重點放在設計方案編制、內容細化、深度分析等方面，做好設計招標、投標管理工作，選擇專業的設計單位。在對建筑方案進行招投標過程中，通過競爭進行比較，挖掘涉及人員工作潛能，在設計上改革創新，最終方案可以匯集多個方案的優勢。

3.施工階段造價財務控制

首先，加強物料清單和成本核算管理。在房地產項目中，物料清單一般會以數據報表的形式來展現出項目整體結構，其根據項目實際情況從加工裝配到包裝流程列出項目結構層次和相關屬性。BOM數據自身涉及了諸多直接材料消耗定額，所以需要對BOM中直接材料賦予計劃單價，逐步累加零件、部件等直接材料標準成本，形成一個完整的成本物料單。在具體計算中，公式為：單位項目目標成本=單位項目市場售價目標單位毛利-預計稅收-預計分攤到單位項目的各項期間費用。單位項目目標材料費用=單位項目目標成本-預計單位加工費用-預計分攤到單位項目的工廠服務成本。在上述公式中，預計分攤到各個單位項目中的費用項目也就是指各期間費用預算數額根據各項目銷售收入占總銷售收入比例分配到單位項目中的成本，預計分攤到單位項目中的服務成本項目指的是項目服務成本預算數額根據作業成本環節分配到單位項目中的成本。房地產項目結合計算出的某個項目目標材料成本，和該項目實際材料成本比較分析，通過對項目結構分析結果來確定外購材料價格，結合材料價格下降情況來和供應商簽署采購協議。其次，合同管理。房地產項目造價作為項目合同管理中重要部分，做好合同管理工作，可以有效提高造價財務控制水平。在實際中，應加強合同備案審核，審核其內容是否滿足國家法要求，和招投標環節中履約內容是否保持統一。部分房地產企業和施工企業在招投標環節中的履約內容隨意調整，私下簽署價款結算方法、施工期限、供應材料范疇等協議，這些行為都會容易導致違約風險。因此在合同管理中，應該加強合同履約追蹤管理機制建設，做好全過程管理工作，提高合同履約率，及時找出問題并處理，實現對工程成本的把控。最后，完善項目后財務評估機制。房地產要想保證造價財務控制工作有序進行，需要建立完善的項目后評估機制。在房地產項目竣工結算完成以后，需要對工程造價財務管理情況進行調查，對各項造價控制指標完成情況進行分析和匯總，對開發環節中造價財務管理問題進行分析，提出相應的改進建議，并在下個環節中進行應用，讓房地產項目造價財務管理水平隨之提升，實現造價全過程管理。與此同時，房地產投資項目造價管理不只是開發商的職責，還要把咨詢部門、設計部門、施工部門、監理部門融入其中，一同開展工程造價財務管理工作，形成一個完整的財務控制格局，保證財務控制的主動性和動態性?？偠灾康禺a產業在我國社會經濟發展中發揮著重要意義，其同時也會面臨各種問題，通過對國內外房地產產業比較分析，發現我國房地產產業有待調整。結合項目全過程管理要求，構建房地產投資項目財務控制體系，能夠幫助企業節約成本，在促進房地產產業穩定發展的同時，提高國家整體經濟效益。

作者：李瑤