物業稅范文10篇

2006年8月6日，我受易綱教授之邀，出席了北京大學中國經濟研究中心宏觀組主辦的“美國財政聯邦制和財產稅研討會”，對美國印第安納大學教授滿燕云博士的主題發言《美國財政聯邦制和財產稅》進行了評論，以下是發言要點。

我首先對滿燕云博士從整個財政制度視角研究財產稅的方法對我國的啟示表示了感謝。我認為，滿教授研究與國內研究的最大不同就在于不是就財產稅研究財產稅，而這恰恰是國內研究存在的問題。在我國，只要是向公眾征稅的，多數都能夠獲得順利通過，而相應的取消或減少某個稅收項目則十分困難。關鍵在于稅務部門的局部研究的結果使然。從這個意義上說，物業稅或不動產財產稅應當立足整個財政制度，站在如何處理政府與公眾關系的高度進行討論，不能僅僅就一項稅收征收的利弊進行討論。

聽了滿教授的演講，我深深地體會到美國和中國經濟社會背景上的巨大差別。雖然從名義上兩個國家都是市場經濟國家。我本人也曾經參與過北京師范大學李曉西教授主持的《中國市場化進程研究》課題，我們那個課題的結論認為2000年的中國市場化程度達到了67%。但是與美國比較，我們的差距是何其巨大??！在美國聯邦制下，各個州具有獨立的立法權，而我國基本上是統一的法律；美國的地方政府都是自治的，政府領導人由地方居民選舉，而在我國是自上而下任命的，領導人惟上級考核是從；在財政收入上，美國聯邦政府財政收入主要來源于個人所得稅和社會保障稅，地方政府才增收入主要來自于財產稅，而我國的中央政府的收入主要來自于生產型銷售稅、關稅和國有企業收入，地方政府財政收入主要來自分成的生產型銷售稅、企業所得稅和土地出讓收入；在土地產權上，美國是土地私有制，而我國是土地公有制，任何公民對土地只具有理論上的支配權；在地方政府競爭方面，美國地方政府主要通過服務吸收外來人口獲得良性發展，而我國地方政府競爭的主要手段是大生產、大建設、污染環境、坑害農民和城市被拆遷居民、壓低地方工資水平、討好世界富豪、驅趕原住居民和農民工。一句話，美國是公眾導向型的，而我國則是政府導向型的。

通過對美國不動產財產稅征收的了解，我認為在中國征收物業稅是有其必要性的。主要體現在四個方面：第一，物業稅是根據財產顯示征收的，它可以起到公平納稅、促進社會穩定的作用，避免了現行的實際上的累退制的直接稅征收的根本弊端；第二，在當前中國房地產大開發和房價不斷推高的背景下，可以抑制對房地產占有的無限欲望，抑制房價上漲，限制房地產開發，控制地方政府和房地產開發商對公眾財產的任意剝奪；第三，由于城市物業稅的法定稅率遠遠高于鄉村，城市的多重納稅有利于調整城鄉不動產的價格體系，也就是降低城市房地產價格和鄉村房地產價格的差距，有利于從財政上保證城中村和農村居住環境的改善；第四，在房地產價格高漲時，物業稅可以減少房地產交易。

但是，我們也必須考慮到在中國征收物業稅面臨的各種問題和困難：其一，是我國財政稅收制度和財政理念上的問題。在我國，由于政府的稅收主要來自于間接稅，似乎與居民的貢獻無關，居民所使用的教育、醫療、住房等基本上采取市場化的方式提供，非常的不公平，表明政府對自身職能定位的存在嚴重問題，需要進行根本的檢討；其次，在我國，新征稅容易，而取消或減免稅種則相當困難，反映了政府稅收的剛性很強，關鍵是政府變成了獨立于公眾的一個利益團體，政府追求收益最大化的傾向和貪污腐化問題非常嚴重；再次，地方政府通一方面通過大上投資項目獲得增值稅，另一方面又通過抬高地價獲得土地收入，形成了“香港病”，但香港政府在獲得了土地收入之后減免了各種銷售稅和企業所得稅，我國政府能否痛快地執行這種稅收和土地收入的沖銷機制呢？最后，當前中國公眾道德水平低下，征收物業稅恐很難保證評估的準確定和公平性，且對評估員的賄賂問題也幾乎沒有辦法解決，必然給評估工作帶來各種技術上、操作上的難題。

征收物業稅的前提是要落實公眾對房地產的財產權，否則對缺乏財產權保障的物品征稅，屬于政府對公眾財產的雙重剝奪。具體來說，要落實居民對住宅用地的財產權，如果居民只是土地租賃的主體，憑什么對居民征收包括土地價格在內的物業稅？同時要保障居民的建房權，避免地方政府和開發商通過推高低價盤剝公眾，又以此為依據要求公眾繳納高額的物業稅。其次，應嚴格禁止地方政府參與非自用土地的交易和土地牟利機制。如果地方政府又要從土地交易中賺錢，又要對房地產征稅，并且不落實政府義務，很同意引起政府和公眾之間的矛盾。最后，應該徹底改革現行財政制度。要改革以間接稅為主的稅收制度，增加直接稅的比重，減少間接稅的比重，并且逐步廢止生產性間接稅制度，實行透明、公開的公共財政支出監督制度，真正把財政收入分配到公眾當中。

1引言

目前看來，開征物業稅已經成為世界多個國家為了控制房屋、土地等一系列不動產的價格而采取的一種措施，并且這種措施已經越來越普遍，而物業稅的目的主要是在于要求其承租人所有者或者所有者每年都需要支付一定比率的稅款。可是物業稅在我國的開征還存在一定程度上的爭議，但不可否認的是，物業稅不僅可以帶動經濟齒輪的運作，還可以經濟運行的過程中化解其所帶來的一些矛盾與爭議，同時對于各級政府來說，物業稅也是籌集經濟收入的各種手段中的其中之一。

2物業稅制定應遵循的原則

物業稅既可以被稱作財產稅又可以叫地產稅，因為它在國際上并沒有一個統一的名稱，不同國家有其對物業稅自己的習慣性的稱呼。然而物業稅主要是針對一些不動產像土地、房屋等，并且明文規定所有者或者是承租人每年都要支付一定比率的稅款，而應支付的稅費會隨著不動產的價值變化而變化。目前看來，在我國物業稅的開征有著不可替代得重要意義和必要性，因此，首先要根據物業稅制度的基本原則而確定物業稅，這樣才能夠確保物業稅將來的實施能夠較為順利的進行。我國物業稅的制定應貫徹法定原則、中性原則、公平原則、合理負擔原則，使其融合在物業稅制度里。

3我國物業稅開征存在問題的難點分析

在我國，稅收是一種重要的財政收入來源，并且也是征稅較多的國家之一。物業稅一般是根據房屋或者土地征收的一種稅種，然而關于房地產的稅種就多達十多種。即使物業稅的開征是有必要的，但是依然不能否認對于開征物業稅是有一定的困難。因此我們不得不考慮以下幾點問題：3.1物業稅的稅負總水平的確定及其基本功能的定位。對于物業稅這一稅種，它究竟是要包括些什么內容以及起到一個什么樣的作用，這都是得明確的。并且物業稅的征收規則和其獎懲性必須明文規定，保證物業稅的公開、公平、公正。3.2明確好物業稅與其他相關稅種的關系。為了避免這種情況的出現或者把這個現象達到一個較為平衡的狀態，在物業稅的出臺前，勢必需要相關部門必須好好斟酌，完善房地產與各種稅種和物業稅之間的法律體系。3.3征收對象的合理性。物業稅開征之前最好是能夠擁有一個對不動產有效的評估體系，根據評估后的價值，再對物業稅的征收情況做出調整。因此評估價值至關重要，必須找一個合理且公平公正的評估機構。3.4關于土地出讓帶來的難題。物業稅的開征必然會影響到土地出讓金，也會導致當期的財政收入大幅度下降，房地產行業的資金以及資質下降，造成房地產行業的混亂；若物業稅不代替土地出讓金，重復征稅又是一個令人頭疼的問題。

一、物業稅的基本概念

“物業”一詞源于香港和東南亞，含義是已建成并投入使用的各類房屋以及與其配套的設備、設施和場地等，物業是房地產（不動產）的別稱，物業稅即房地產稅?！康禺a稅是一個歷史悠久的稅種。早在古希臘時期，就開始了對房屋征稅，以后各國都對房屋開征了名稱各異的財產稅。[1]美國稱之為“propertytax”，香港則稱為“差晌”、“地租”。物業稅是財產稅的一種，是以對不動產為課稅對象，在不動產保有環節課征的一種稅，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年交納一定的稅款，稅款隨房產的升值而提高。財產稅有著悠久的歷史，雖然在現代各國稅收結構中并不占主導地位，但由于它能起到所得稅、流轉稅等其他稅種難以實現的獨特的調節作用，因而被大多數國家所采用，特別是被許多國家的地方政府所掌握，并成為地方財政收入的重要來源。

二、物業稅的特征

物業稅作為財產稅的一種，與其他稅種相比，具有自身的特性:

（一）物業稅稅基具有地域性和普遍性，對物業征稅最符合稅收的付出與受益對等原則。房產具有固定的坐落地點，不能隨意移動，地域性強，而且房產與每個家庭、每個人都息息相關。因此，以房產作為稅基征稅相當于對轄區每一居民征稅，而且，物業稅稅基的非流動性與地域性特點又使得物業稅稅基具有相對獨立性。同時，房產、土地等財產的增值及收益的高低與當地的基礎設施、地方政府公共服務的優劣密切相關，不論是企業財產還是個人財產，都享受著來自地方財政支付的公共服務，因此，對轄區內的房產課稅，明顯地體現了付稅與受益對等原則，企業和居民理應承擔相應的納稅義務。

（二）物業稅稅收收入具有可*性，不易發生周期性波動。由于房屋等不動產不能隨意移動，隱匿比較困難，故物業稅稅源比較可*。隨著人口的增加和經濟的發展，房屋等不動產在不斷增加，其價值則因時代變遷與納稅人有效需求的增加而不斷提升，其納稅面寬，主要涉及當地居民，容易控管，稅源可*而充裕。而且，對于企業和居民個人而言，固定資產代表了一種長遠的資本投資形式，稅基穩定，不會發生稅基的大量地區轉移。因此，對物業的課稅可以成為地方政府的一個相當豐富的稅收來源，其收入不易發生周期性波動。

一、物業稅一般原理

財產課稅(Propertytax)歷史悠遠。它伴隨著私有財產制度和國家的起源而產生，是統治者最先采用的稅收形式，曾經在奴隸制和封建制國家的財政制度中擔當重要角色。自人類社會進入商品貨幣經濟時代后，其主體稅種的地位相繼為商品稅和所得稅所取代，但它仍然在各國地方稅系中發揮著不可替代的作用，據統計，全世界有130多個國家課征各種形式的財產稅。在上世紀末的十年里，為適應經濟全球化的挑戰，先后有英國、印尼、南非、日本、荷蘭、肯尼亞等國進行了財產稅制的改革。在中東歐經濟轉型國家，財產稅制改革還被看作是推進國家政治、經濟制度變革的重要步驟，作為地方政府可支配的收入源泉，促進一國（地區）的整體稅制更為公平。

在土地私有化條件下，物業稅屬于財產稅性質。理論界目前尚無一個統一、權威的定義，各國稅務管理當局的叫法也不盡相同，大多稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅值隨房地產的價值而提高。大多數國家和地區開征物業稅的目的是籌措地方財政收入，滿足地方支出的需要，即屬于財政型的物業稅；不過我國臺灣地區開征物業稅的目的則是想通過該稅種，提高不動產占有成本，從而促進不動產的流動和更有效的利用，提高不動產的供給量。

二、對我國開征物業稅的具體構想

資源特許利用、交易、所得、資產持有，這是全世界政府獲取稅賦收入的四個基本環節。在市場經濟下，土地（住房）是一種資產，持有這種資產就要賦稅。這個稅是增加政府提供公共產品的能力、調整社會公平尺度、促進資源合理利用以及調整公共利益與私人利益和商業利益之間關系的重要稅種。

（一）我國開征物業稅應遵循的基本原則

[摘要]多種因素會影響納稅人的稅收遵從水平，其中包括稅率、公眾的公平意識和社會文化等。物業稅具有獨特屬性，這直接影響到納稅人的稅收遵從水平。為了提升物業稅的稅收遵從水平，物業稅改革需要堅持財政交換論，使之成為受益稅；物業稅征收的各個環節應有公眾的政治參與；物業稅改革需要堅持公平原則，處理好轄區內和轄區外的公平；同時，需要設計低稅率和簡明的稅制。

[關鍵詞]稅收遵從；物業稅；財政交換論；公平原則

稅收遵從理論是近些年來西方稅收理論界逐漸興起并迅猛發展的稅收研究分支，學者們逐漸認識到納稅人的稅收遵從水平對稅收的公平、效率、歸宿、收入分配等各種效應起著制約作用。無論稅制設計如何完美，沒有納稅人較高的稅收遵從水平，稅收的各種作用仍然不能很好發揮。物業稅(財產稅)因為其獨特屬性，更會出現稅收遵從水平低的情況，在美國就曾三次出現納稅人針對財產稅的稅收革命事件，導致幾乎每個州都有對財產稅限制的制度安排，目前美國公眾和官員對財產稅的限制依然有很大熱情。我國正在對物業稅改革進行廣泛討論和研究，在這個進程中，考慮納稅人對物業稅稅收遵從的關鍵影響因素，有的放矢地進行制度安排，從而提高納稅人對物業稅的稅收遵從水平，對于順利推進物業稅改革進程顯得尤為必要。

一、稅收遵從水平的影響因素

稅收遵從是指納稅人在沒有被依法強制的狀態下按照稅法規定如實、準確、及時地履行自己的納稅義務的行為。在我國，稅收遵從的概念是在《2002～2006年中國稅收征收管理戰略規劃綱要》中首次被正式提出的，其中包括三個基本要求：及時申報、準確申報和按時繳納。據國家稅務總局的數據，我國在2007年全國稅收收入累計為49449億元，其中稅務稽查部門全年共檢查各類納稅人53.7萬戶，查補稅款430.2億元，比上年增長43.8億元，增長了11.3％。由此可以看出，在我國納稅人的稅收不遵從行為相當嚴重，提升納稅人的稅收遵從水平現實地擺在決策者面前。分析哪些因素影響稅收不遵從將是解決這個問題的首要步驟，下文將分析各種因素對稅收遵從的影響，以期最終得到稅收遵從水平的影響函數。

1基于期望效用理論的A—S模型

[摘要]多種因素會影響納稅人的稅收遵從水平，其中包括稅率、公眾的公平意識和社會文化等。物業稅具有獨特屬性，這直接影響到納稅人的稅收遵從水平。為了提升物業稅的稅收遵從水平，物業稅改革需要堅持財政交換論，使之成為受益稅；物業稅征收的各個環節應有公眾的政治參與；物業稅改革需要堅持公平原則，處理好轄區內和轄區外的公平；同時，需要設計低稅率和簡明的稅制。

[關鍵詞]稅收遵從；物業稅；財政交換論；公平原則

稅收遵從理論是近些年來西方稅收理論界逐漸興起并迅猛發展的稅收研究分支，學者們逐漸認識到納稅人的稅收遵從水平對稅收的公平、效率、歸宿、收入分配等各種效應起著制約作用。無論稅制設計如何完美，沒有納稅人較高的稅收遵從水平，稅收的各種作用仍然不能很好發揮。物業稅(財產稅)因為其獨特屬性，更會出現稅收遵從水平低的情況，在美國就曾三次出現納稅人針對財產稅的稅收革命事件，導致幾乎每個州都有對財產稅限制的制度安排，目前美國公眾和官員對財產稅的限制依然有很大熱情。我國正在對物業稅改革進行廣泛討論和研究，在這個進程中，考慮納稅人對物業稅稅收遵從的關鍵影響因素，有的放矢地進行制度安排，從而提高納稅人對物業稅的稅收遵從水平，對于順利推進物業稅改革進程顯得尤為必要。

一、稅收遵從水平的影響因素

稅收遵從是指納稅人在沒有被依法強制的狀態下按照稅法規定如實、準確、及時地履行自己的納稅義務的行為。在我國，稅收遵從的概念是在《2002～2006年中國稅收征收管理戰略規劃綱要》中首次被正式提出的，其中包括三個基本要求：及時申報、準確申報和按時繳納。據國家稅務總局的數據，我國在2007年全國稅收收入累計為49449億元，其中稅務稽查部門全年共檢查各類納稅人53.7萬戶，查補稅款430.2億元，比上年增長43.8億元，增長了11.3％。由此可以看出，在我國納稅人的稅收不遵從行為相當嚴重，提升納稅人的稅收遵從水平現實地擺在決策者面前。分析哪些因素影響稅收不遵從將是解決這個問題的首要步驟，下文將分析各種因素對稅收遵從的影響，以期最終得到稅收遵從水平的影響函數。

1基于期望效用理論的A—S模型

2011年備受關注的房產稅改革終于“千呼萬喚始出來”，上海市、重慶市分別宣布自1月28日起正式啟動對部分個人住房征收房產稅改革試點工作，并公布房產稅征收的暫行辦法。國家財政部表示，會根據試點的經驗，將房產稅逐步推至全國。這一改革勢必對物業稅的開征帶來新的契機。

一、物業稅與房產稅的關系

物業稅在學界的稱呼不統一，有的稱呼為不動產稅，有的稱呼為房地產稅，還有的稱呼為房產稅等等。從物業稅的設計來看，不動產稅及房地產稅應是同一概念，但不等同于房產稅，但房產稅與物業稅有著千絲萬縷的聯系。房產稅又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象向產權所有人征收的一種財產稅。房產稅是我國現行稅收制度中的一種財產稅。<房產稅暫行條例》對5種情況予以免征，其中包括個人所有非營業用的房產。所以，對于老百姓而言，房產稅其實是一直存在的稅種，只不過是免予征收。物業稅還沒有開征，如果開征，將是我國稅收制度的一個新稅種。物業稅主要是針對土地、房屋等不動產，涉及房地產開發建設、交易和保有的各個環節，也有學者稱其為“房地產稅”；房產稅則是以房產為課稅對象，是在房產持有環節所征收的稅收，房產稅可以說是物業稅的一個內容。中國關于房地產的稅制大部分集中于開發流通環節，設置非常復雜，隨著中國城市化的水平不斷提高，這樣的稅收體制很明顯不適應社會尤其是房地產市場的健康發展，也不利于民生。但是由于物業稅的推出目前面臨很多困難，例如程序上來講，若是征收物業稅，則屬開征新稅，需經全國人大審議通過；房產稅是此前就已有的舊稅種，屬于房產保有環節的稅種，只需要全國人大授權國務院修改相關條款，可以對非經營性房產征稅，稅基可以按評估值征，程序上沒那么復雜，也較容易啟動。目前對于房地產稅制的改革目光主要集中在已經存在的房產稅。為進一步完善房產稅制度，合理調節居民收入分配，正確引導住房消費，有效配置房地產資源，根據國務院第136次常務會議有關精神，國務院常務會議決定部分省市對個人住房征收房產稅的改革試點。2011年1月27日，重慶和上海公布了對部分個人住房征收房產稅試點暫行辦法。這次試點為以后將覆蓋面擴大到全國積累了經驗，房產稅的改革無疑對以后開征物業稅提供了一個很好的基礎。因此房產稅的試點效果怎樣也關系到物業稅的開征。

二、房產稅的試點對物業稅征收對象上的啟示

物業稅開征要針對哪些范圍，征收稅率應該是統一還是各地自行酌定，征收的程序怎么進行，這些問題目前還不是很明確。確定物業稅的征收范圍涉及公平性、合理性及可操作性等問題。在開征之前，合理考慮部分免稅情形，既要避免有人鉆空子，規避轉嫁物業稅，更要準確引導，防止增加普通百姓稅收負擔。這些都是要面對的棘手問題，處理不好會對物業稅的開征造成很大阻力。隨著我國城鄉一體化建設，住宅商品化和人們收入水平的提高，私人擁有的房產不斷增加，相比之下我國現行體制針對不動產征稅范圍比較狹窄。同時改革開放以來，我國經濟社會形勢發生了較大變化，住房制度改革不斷深化，房地產市場日趨活躍，居民收入水平有了較大提高，居民住房的商品化程度有了很大提高。房地產也成為個人財富的重要組成部分。有些購買房屋的行為已經不僅僅是為了滿足于自己的住房需求，而是一種投資性購房，而這也是導致我國房價上漲的一個因素。目前我國房屋賬面價值與房屋租金收入不成比例，房屋賬面價值反映的是房屋的歷史成本，租金收入反應的是市場價格，差別變化比較大，最終導致計稅價格和房產市場價格嚴重脫離，房產稅的調控效果銳減。重慶與上海作為房產稅試點城市征稅的對象不盡相同。上海房產稅征收對象是本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房，)和非本市居民家庭在本市新購的住房；重慶市房產稅改革試點采取分步實施的辦法，首批納入征收對象的住房包括：個人擁有的獨棟商品住宅；個人新購的高檔住房，高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房；在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。未列入征稅范圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入征稅范圍。開征物業稅就要擴大征收范圍。兩個試點城市對征稅對象的不同，可以從其實際效果上確定將來物業稅開征的征收對象的范圍擴大程度。

三、房產稅試點對物業稅稅率確定的啟示

摘要:開征物業稅是重構我國房地產保有環節稅制和完善現行財產稅制的現實選擇。但物業稅制的設計是一項復雜的系統工程，必須結合國情，重點解決三個方面的問題，一是統籌協調物業稅與其他房地產稅種的關系，簡化房地產稅制；二是拓寬物業稅課稅范圍，提供充足的稅源；三是科學計征物業稅，實現物業稅的有效征管。

關鍵詞:物業稅;課稅范圍;有效征管

面向房產和地產課稅是多數國家的普遍做法。不過，有些國家是對房產和地產單獨課稅，而有些國家傾向于將房產和地產合并征稅。我國現行房地產稅制比較復雜，涉及房產稅，城市房地產稅，城鎮土地使用稅，土地增值稅，耕地占用稅，營業稅，城市維護建設稅，教育費附加，個人所得稅，企業所得稅，印花稅，契稅等十多個稅種，這些稅種相互交織，對于加強房地產管理，提高房地產使用效率，控制固定資產投資規模，和配合國家房地產政策的調整，合理調節房地產所有人和經營人收益發揮了積極作用。但不容否認，現行房地產稅制的設計存在嚴重的制度性缺陷，特別是保有環節稅制設計的科學性與多數發達國家差距較大，致使其調節職能和籌資職能未能隨著經濟和社會的發展而增強，反而呈現弱化的態勢。因此，如何完善保有環節的房地產稅制成為理論界和決策層關注的焦點。

盡管目前對物業稅制的設計已經有了種種設想，但最終的制度安排仍未敲定，許多問題人在研討當中。筆者認為，作為我國稅制改革的一個重要組成部分，物業稅制的設計總體上應當遵循“簡稅制，寬稅基，低稅率，嚴征管”的現實選擇。

一、統籌物業稅與其他房地產稅種關系，簡化房地產稅制

物業稅屬于財產稅的范疇，是對保有環節不動產課征的一個重要稅種，因此，它的出臺必然涉及原有房地產稅制中保有環節的象管稅種，即房產稅，城市房地產稅和城鎮土地使用稅。以往房地產保有環節的稅收制度安排將房產和地產進行了分離，并實行了不同的計稅方法，同時對房產和地產的課稅還體現出了“內外有別”，人為地造就了稅制的復雜性。事實上，房產和地產同屬于不動產，并且房產價值與地產價值有著不可分割的聯系，物業稅將房產和地產視為一個整體予以課稅更加科學合理。同時計稅依據應以經過專業財產評估機構確定的評估價值為基準，并且評估價者應當力求準確和公平，使其盡可能接近于市場價值。兼顧科學性和可行性的需要，房地產價值的評估周期應以3—5年為宜，這樣既可保證計稅依據在一定時期內的相對穩定，也有利于動態地反映房地產價值變動。從物業稅的整體制度設計看，該稅種實際上是房產稅，城市房地產稅和城鎮土地使用稅的替代物，這既實現了現有稅種的有效整合，符合“簡化稅制”的基本要求，也有利于推動內外稅制統一的進程。但物業稅的影響并非僅限于房地產保有環節，還會同時滲透到其他環節。有的學者認為，即使開征物業稅，也應該保留土地增值稅。但筆者認為，開征物業稅后，土地增值稅應隨之取消。理由如下：

地方政府為什么如此熱衷于土地經營？這是因為，在中央政府控制了稅收的主要來源，并且緊縮銀根之后，地方政府除了土地之外再沒有其它的資金供給渠道。他們為了發展地方經濟，不得不千方百計地炒作房地產，通過拉高房價帶動本地相關產業的發展，并且從中獲取財政收入。這是一種竭澤而漁的經營模式，它將不可再生的土地資源作為賭注，進行經濟上的大賭博。所以，控制中國經濟過熱的問題，首先就是要解決地方政府在土地資源利用上的不受節制問題。

當前，中央政府主要通過行政手段千方百計地制止地方政府亂占耕地行為。從短期來看，中央政府的政策和行政命令會發揮一定的效用，但是從長期來看，由于利益上的沖突并沒有解決，所以還會出現直接的或者變相的亂占耕地問題。在北方一些城市，城市規模不斷擴大，城市地價不斷攀升，已經直接影響了當地投資的成本。所以，如果沒有和中國的經濟發展水平相適應的土地控制制度，那么，土地泡沫破滅之日，就是中國的經濟災難到來之時。

抑制土地價格增長過快的問題，有三個途徑：一是通過經濟手段加大土地的供給，保證市場源源不斷的土地需要。這種手段在我國根本行不通。二是通過行政手段控制土地批租的速度，防止地方政府參與房地產的開發。由于地方利益決定了地方政府不可能不打折扣地執行中央的行政命令，所以行政手段作用十分有限。三是通過法律的手段制定合理的稅收和財產分配制度，保證利益的各方都能獲得理性的預期收入。

現在看來，征收物業稅已經成為當務之急。首先，征收物業稅可以從消費環節抑制需求。在中國的城市發展中，已經出現了房地產投資熱的現象，一些城市居民購買房產并不是為了生活消費，而是為了進行投資。浙江溫州炒房團的出現，從一個側面說明房地產市場已經發展到新的階段，以消費型為主的購房行為已經逐漸地被投資性的購房行為所替代。在這種情況下，國家鼓勵房地產開發的一系列制度都應該調整。具體到稅收制度方面，國家應該對占用土地資源而進行的房產投資活動征收特別的資源稅。其次，征收物業稅可以有效地遏制開發商的投資沖動。當商品房交易市場趨于理性化的時候，開發商必定會對商品房的建設規模有一個合理的計算。他們不會輕易接受地方政府提出的開發項目，將自己的資本集中投入到城市房地產開發中去。第三，征收物業稅還有利于解決中央和地方政府財產分配不公的問題，從根本上控制地方政府參與房地產開發的利益需求。征收物業稅可以有效地在中央和地方政府之間進行資源稅的重新劃分，保證地方政府運行所必需的財政資金，防止地方政府千方百計地截留國家收入。

征收物業稅是一個系統工程。它要求國家的立法部門必須首先確定合理的征收范圍。對那些以消費為目的而購買的房屋，不應該征收物業稅，對那些投資性購買的房屋，應該征收物業稅。由于我國目前尚未建立科學的資產申報體系，因此，在實際操作中可能會面臨許多問題。其中一個最主要的問題是，如何確定房屋業主購買的目的。在我看來，在稅收制度設計上，可以采取一刀切的方式，對物業實行普遍征收原則，然后再通過補貼的方式，對那些城市的貧困者進行合理的補償。在此基礎上，國家大力推動經濟適用房的建設，并且通過廉租房的方式保證城市貧困人口擁有必要的住房條件。

當然，物業稅的征收還面臨著其它許多問題，譬如，在征收的過程中，如何防止不法商人與政府勾結逃避或者變相逃避國家的稅收？從目前的情況來看，加快民主改革步伐是解決這個問題的唯一正確途徑。因為只有在政府時刻受到公眾有效監督的情況下，房地產開發經營活動中的暗箱操作才能避免。

開征物業稅，是世界各國普遍的做法，主要是針對土地、房屋等不動產征收，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。物業稅不僅可以充當促進經濟轉軌的推進器，還可以用來化解經濟運行中的各種矛盾，也是籌集地方政府收入的重要手段。

一、開征物業稅的必要性

金融危機對全球經濟產生了巨大的沖擊，我國房地產行業也受到了很大影響，雖然中央出臺了一些政策，但是這些政策對房地產市場的刺激作用有限。改革和完善現行房地產稅制，應本著總體稅負減少的原則，通過征收物業稅，將稅收從開發環節向持有環節轉移，從而降低購置環節稅收負擔，促進我國房地產行業的持續、穩定、健康發展。

(一)優化資源配置

相關數據顯示，2008年末全國商品房空置面積達到1.64億平方米;業內預計，2009年有可能達到3億～4億平方米，是往年空置面積總量的2-3倍。而迫使閑置資源投入使用的好辦法，就是對持有環節提高稅負，減輕流轉環節的稅負。開征物業稅將加大房地產持有成本，將迫使業主提高房地產使用效率，如果業主無法有效使用房地產，稅收就成為業主的沉重負擔，為降低稅收負擔最好的選擇是出賣或出租房地產，從而使房地產流轉到能更有效利用的人手里，優化資源配置。

(二)調節收入分配，促進社會公平