征收物業稅要素綜述

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2011年備受關注的房產稅改革終于“千呼萬喚始出來”，上海市、重慶市分別宣布自1月28日起正式啟動對部分個人住房征收房產稅改革試點工作，并公布房產稅征收的暫行辦法。國家財政部表示，會根據試點的經驗，將房產稅逐步推至全國。這一改革勢必對物業稅的開征帶來新的契機。

一、物業稅與房產稅的關系

物業稅在學界的稱呼不統一，有的稱呼為不動產稅，有的稱呼為房地產稅，還有的稱呼為房產稅等等。從物業稅的設計來看，不動產稅及房地產稅應是同一概念，但不等同于房產稅，但房產稅與物業稅有著千絲萬縷的聯系。房產稅又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象向產權所有人征收的一種財產稅。房產稅是我國現行稅收制度中的一種財產稅。<房產稅暫行條例》對5種情況予以免征，其中包括個人所有非營業用的房產。所以，對于老百姓而言，房產稅其實是一直存在的稅種，只不過是免予征收。物業稅還沒有開征，如果開征，將是我國稅收制度的一個新稅種。物業稅主要是針對土地、房屋等不動產，涉及房地產開發建設、交易和保有的各個環節，也有學者稱其為“房地產稅”；房產稅則是以房產為課稅對象，是在房產持有環節所征收的稅收，房產稅可以說是物業稅的一個內容。中國關于房地產的稅制大部分集中于開發流通環節，設置非常復雜，隨著中國城市化的水平不斷提高，這樣的稅收體制很明顯不適應社會尤其是房地產市場的健康發展，也不利于民生。但是由于物業稅的推出目前面臨很多困難，例如程序上來講，若是征收物業稅，則屬開征新稅，需經全國人大審議通過；房產稅是此前就已有的舊稅種，屬于房產保有環節的稅種，只需要全國人大授權國務院修改相關條款，可以對非經營性房產征稅，稅基可以按評估值征，程序上沒那么復雜，也較容易啟動。目前對于房地產稅制的改革目光主要集中在已經存在的房產稅。為進一步完善房產稅制度，合理調節居民收入分配，正確引導住房消費，有效配置房地產資源，根據國務院第136次常務會議有關精神，國務院常務會議決定部分省市對個人住房征收房產稅的改革試點。2011年1月27日，重慶和上海公布了對部分個人住房征收房產稅試點暫行辦法。這次試點為以后將覆蓋面擴大到全國積累了經驗，房產稅的改革無疑對以后開征物業稅提供了一個很好的基礎。因此房產稅的試點效果怎樣也關系到物業稅的開征。

二、房產稅的試點對物業稅征收對象上的啟示

物業稅開征要針對哪些范圍，征收稅率應該是統一還是各地自行酌定，征收的程序怎么進行，這些問題目前還不是很明確。確定物業稅的征收范圍涉及公平性、合理性及可操作性等問題。在開征之前，合理考慮部分免稅情形，既要避免有人鉆空子，規避轉嫁物業稅，更要準確引導，防止增加普通百姓稅收負擔。這些都是要面對的棘手問題，處理不好會對物業稅的開征造成很大阻力。隨著我國城鄉一體化建設，住宅商品化和人們收入水平的提高，私人擁有的房產不斷增加，相比之下我國現行體制針對不動產征稅范圍比較狹窄。同時改革開放以來，我國經濟社會形勢發生了較大變化，住房制度改革不斷深化，房地產市場日趨活躍，居民收入水平有了較大提高，居民住房的商品化程度有了很大提高。房地產也成為個人財富的重要組成部分。有些購買房屋的行為已經不僅僅是為了滿足于自己的住房需求，而是一種投資性購房，而這也是導致我國房價上漲的一個因素。目前我國房屋賬面價值與房屋租金收入不成比例，房屋賬面價值反映的是房屋的歷史成本，租金收入反應的是市場價格，差別變化比較大，最終導致計稅價格和房產市場價格嚴重脫離，房產稅的調控效果銳減。重慶與上海作為房產稅試點城市征稅的對象不盡相同。上海房產稅征收對象是本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房，)和非本市居民家庭在本市新購的住房；重慶市房產稅改革試點采取分步實施的辦法，首批納入征收對象的住房包括：個人擁有的獨棟商品住宅；個人新購的高檔住房，高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房；在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。未列入征稅范圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入征稅范圍。開征物業稅就要擴大征收范圍。兩個試點城市對征稅對象的不同，可以從其實際效果上確定將來物業稅開征的征收對象的范圍擴大程度。

三、房產稅試點對物業稅稅率確定的啟示

我國幅員遼闊，各地經濟發展差異較大，開征物業稅既要考慮政府財政收入需要，也要考慮納稅人承受能力。稅率是應納稅額與計稅基數之間的數量關系或比率。它是衡量稅負高低的重要指標，是極為重要的宏觀調控手段。稅率的設置適宜采用由中央統一設置有差別的幅度稅率，由省級地方政府根據當地經濟發展的實際情況，在幅度范圍內確定不同區域的適用稅率。這樣既保證中央有一定的宏觀調控權，又能體現和照顧各地不同的實際情況。物業稅的開征也許可以成為下放稅收管理權，深化財政管理體制改革的一次契機。如果在稅率上采取統一標準，不適應市場的變化，如在美國的馬薩諸塞州，1980年投票通過了“二又二分之一提案”，即法律限制了各社區的財產稅稅率為2．5％，超過該稅率的社區應以每年降15％的幅度滿足此標準，從此雖然馬薩諸塞州經歷了一段經濟繁榮的時期，但是人們的物業沒有增值，政府的稅收一直在下降，社區建設也停滯不前?！Ц鶕馕飿I稅的特點，物業稅稅率不宜過高，而應體現“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢。在物業稅稅率設計上，是按超額累進稅率課征，還是按比例稅率課征也有待確定。我國現行房產稅采用的是比例稅率，一種是按房產原值一次減除10％～30％后的余值按照1．2％的稅率計征，另一種是房產出租的租金收入按12％的稅率計征。物業稅對房價的影響取決于最終稅率，重慶與上海兩個城市現在正在進行的房產稅試點可以給物業稅提供實踐經驗。重慶市房產稅暫行辦法中關于稅率規定是：征稅的稅率按3倍以下收0．5％，3～4倍收1％，4倍以上收1．2％，不管獨棟商品住宅還是高檔住房。計稅依據目前是以房產交易價為征稅基數，如果三年、五年以后可能會進入要用評估的方法。

上海部分個人住房征收房產稅試點暫行辦法規定：計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70％計算繳納。適用稅率暫定為0．6％。兩個城市房產稅的稅率設置是根據城市自身的情況而具體確定的，同樣對物業稅的稅率也不宜采用統一標準，可以根據征稅對象不同而進行相應的設置。例如對購買第一套自住房者免征物業稅或實行極低稅率，對第二套住房及以上的所有者征收超額累進的物業稅，這樣可以有效抑制投資性需求，打擊房地產投機活動，從而穩定房價。重慶與上海各具特色的房產稅的試點為物業稅的各個要素的確定提供參考意義。