一級開發范文10篇

為加快我市城市化進程,促進我市經濟社會又好又快發展,市政府決定,對新區進行土地綜合開發?，F提出如下意見:

一、項目基本情況

新區土地一級開發項目位于市沙市區北部,規劃占地面積約10000畝,開發范圍為荊沙大道以北,翠環路鐵路線)以南,高速以東以西的閉合區域。片區大部分隸屬沙市區,部分隸屬開發區。

二、工作目標

在5-8年時間內,完成新區內農戶的集中安置和企事業單位的搬遷,完成片區土地收儲及片區內道路、管網等基礎設施骨架網絡的搭建,按規劃有序進行土地運營,將新區建設成為具備完善的行政辦公、金融商貿、醫療教育、文化娛樂、生活居住等綜合功能的市級新行政文化中心,帶動城市向北發展,拓展城市發展空間,取得社會效益和經濟效益的雙贏。

三、開發方式

為貫徹落實《市土地一級開發暫行辦法》，加強全市土地一級開發資金管理，規范收支行為，保障和促進土地經營順利實施，按照市土地資產管理委員會第1次會議精神，特制定本實施意見。

一、適用范圍

《辦法》適用于本市規劃區區域內土地運作?！掇k法》實施后，不影響各區現有財政分配格局。

二、實施主體

各區政府及市群力辦、客站建設辦、市城投公司、市地鐵總公司等相關部門為征地拆遷主體。

三、資金監管

一、當前我國房地產市場一級土地開發及其風險概述

2010年國土資源部發文要求，國土資源部門將會從土地一級開發市場中退出，土地一級開發的職能將交由企業來完成，政府將從主導者的角色中退出，轉而扮演組織者的角色。這一政策的出臺使得一級市場與二級市場之間的獨立性越來越高，一級開發企業的獲得空間也會因而被壓縮。當前，我國宏觀經濟結構不斷調整，經濟下行壓力較大，房地產市場面臨著較大的調整壓力。房地產開發市場產能的嚴重過剩對于土地一級開發企業的生存與發展而言，無疑在消息層面是極為不利的。房地產產業結構調整的大環境下，人民銀行針對房地產企業的信貸政策不斷縮緊，給土地一級開發企業的生存帶來了較大壓力，增加了房地產開發企業的風險。因而，有必要對土地一級開發企業所面臨的財務相關風險予以識別，并提出一些防范風險的對策。

二、土地一級開發企業財務風險識別

1.籌資風險日益嚴峻，風險不容忽視

首先，土地一級開發企業的融資渠道日益縮窄，可供土地一級開發企業選擇的融資渠道越來越少。目前，土地一級開發企業的融資渠道主要有銀行借款、政府部門的財政撥款和自有資金的籌集與使用。從各項融資占比來看，政府部門的財政撥款和自有資金的籌集所占據的比例較少，債務融資占據了非常高的比例。當前，信貸政策給予房地產開發企業的貸款額度越來越少，土地一級開發企業從銀行取得資金變得越來越困難。由于對于銀行資金的高度依賴，所以宏觀政策的縮緊對于土地一級開發企業的融資而言，帶來了較大的困難。其次，土地一級開發企業的融資成本日益推升。隨著房地產整個行業面臨的風險越來越高，風險也日益暴露在投資者的視野下，使得土地一級開發企業的融資成本越來越高。加之，土地一級開發并不擁有所整理土地的使用權，因而通過土地使用權的抵押來融通資金，進一步推高了土地一級開發企業的資本成本。雖然2015年2月28日人民銀行宣布再次降息，一年期的貸款基準利率下調0.25個百分點，降至5.35%，但是從土地一級開發企業使用資金的成本上來看，大多達到10%至20%，甚至更高。最后，土地一級開發企業自身的債務期限結構是不合理的，資金周轉面臨著較大的壓力。企業由于項目的需要從金融機構取得借款，并在債務期限內回籠資金是正常的做法。但是土地一級開發企業由于項目眾多，各個項目所面臨的情況存在較大的不同，而且大多數項目的開發周期較長，從金融機構取得的借款大多屬于一年期或者兩年期，并不能覆蓋項目的開發周期。企業在借款到期時，如果不能夠從其他渠道籌資到所需要的資金，就會面臨著較大的違約風險。此外，由于長期資金的成本非常高，資金投入土地開發中也會推升資金成本，債權人出于自身利益的考慮，會對貸款的使用進行嚴格的限制，給資金的順利周轉帶來較大困難。

2.土地一級開發投入數額較大，風險日益凸顯

一、土地一級開發成本核算領域存在的問題

（一）成本預算方案統計不科學

土地一級開發項目開發企業在土地一級項目施工前會對國家發改委等機構提供土地一級開發項目的相關成本預算數據，這些成本數據是國家發改委等相關部門審批工作的重要依據，土地一級開發項目開發企業要將項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區域市政基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、財務費用、銷售費用、不可預見費用、項目財務費用進行科學統計制定成土地一級開發預算成本報表，國家發改委等相關部門根據土地一級開發項目開發企業提供的成本預算方案進行土地一級項目開發的審批，但是，土地一級開發項目開發企業向國家發改委等行政審批部門提交的預算成本數據往往與土地一級開發項目開發企業的實際運行成本存在較大差異。這使得國家發改委等機構無法科學的做出審批。

（二）土地一級開發前期費用核算的問題

一些土地一級開發項目開發企業的土地一級開發工程開工前，沒有對土地一級開發前期費用進行科學的統計，沒有對前期費用中立項報告和可研報告的制定費用和土地一級開發實施方案的編制費用以及項目前期的各類咨詢費用進行了解，不能對土地一級開發工程的全部過程進行科學的預測，使得土地一級開發項目開發企業由于土地一級開發項目施工過程中的變化造成項目成本的增加。一些開發企業對工程的勘察、測繪、定樁等過程的費用缺乏科學的核算，使得很多開發企業無法對項目的細節進行準確的了解。還有些企業對項目工程對環境的影響和城市道路交通的影響缺乏了解，使得開發企業沒有對項目環境評價分析費用和交通影響分析費用的核算缺乏科學性，漏算了大量的前期費用成本。

（三）公共區域市政基礎設施建設費用的核算問題

【摘要】本文根據現有研究資料，結合自身在土地一級開發成本核算中的一些經驗，在研究當中分析了土地一級開發成本核算中的常見問題，主要集中在成本預算方案統計不科學等方面上，針對存在的問題，提出了相應的對策建議。通過研究，希望能夠對相關開發企業的土地一級開發成本核算工作提供一些幫助和啟示。

【關鍵詞】土地；成本核算；成本

預算；評估費土地一級開發是土地開發利用的一種主要形式，伴隨著經濟社會的快速發展，尤其是房地產市場改革的逐漸深入，在房地產市場步入轉型發展時期以后，對土地一級開發中的相關項目管理也提出了更高的標準和要求。由于土地一級開發的規模相對比較大，投入的資金比較多，成本核算的范圍和事項比較繁瑣，對開發企業的成本核算能力和水平的要求越來越高。對土地一級開發商而言，在開發當中的成本核算工作不能拘泥于傳統的形式，而是應該根據經濟社會的發展，需要進行不斷的探索和創新，在確保滿足相關國家法律法規的前提之下，進一步增強自身的土地一級開發成本核算能力與水平。

一、土地一級開發成本核算概述

1.土地一級開發成本核算的內涵。土地一級開發是指由政府或其委托授權的企業，在政府核定的范圍之內，對國有土地和鄉村集體土地進行統一征收、拆遷、安置和補償，并根據土地利用規劃建設與之對應的市政配套設施，開發范圍內的所有的土地達到約定的三通一平或五通一平的建設條件，在此基礎上對開發范圍的土地進行有償出讓或轉讓的開發過程。從上面的分析中可以看出，土地一級開發過程是解決土地權屬、地方附著物及施工建設基本條件的開發方式，不同于土地開發，可以將其看成是土地開發的前置程序。但是，在實踐中，土地一級開發通常是與項目開發建設是緊密聯系在一起的，通常具備土地一級開發資質的企業，也具備建設項目施工建設資質，所以在土地資源開發利用中，單獨進行土地一級開發的情況相對比較少見。從成本管理的角度來講，所謂的土地一級開發成本核算是指開發企業，對國有土地和鄉村集體土地進行統一征收、拆遷、安置和補償，并根據土地利用規劃建設與之對應的市政配套設施，開發范圍內的所有的土地達到約定的三通一平或五通一平的建設條件的過程中，所產生的各種成本費用的核算及控制活動的總稱，是企業開發成本管理的重要組成部分。2.土地一級開發成本核算模式分析。（1）固定比例收益模式（BT）。固定比例收益模式的特點在于開發企業在土地一級開發當中獲取固定比例的收益，至于具體的比例，不同的國家或城市規定的各不相同，比如說北京市規定為利潤率為開發成本的8%，并且政府對土地一級開發，企業收益保底。在成本核算當中，此種模式之下政府向企業支付的固定比例收益僅限于預計開發成本，與土地出讓價格無關，但是企業土地一級開發過程中，可能面臨通貨膨脹、原材料上漲和人工費用上漲等風險，這些風險一旦超出了企業的控制能力，實際成本可能高于預計。在會計核算當中，要繼續用管理會計工具和方法：追蹤各類成本項目的變化情況，進一步增強預計成本核算的準確性，并且做好土地一級開發過程中的支出控制和核算工作，這樣才能通過成本核算反映企業的實際效益情況。（2）分享土地出讓金模式這種模式。是企業與政府分享土地出讓金，參與土地一級開發的企業，通過獲得土地出讓金的方式來實現盈利，這種模式在國內一些地方的土地一級開發當中也經常出現，不過外地企業一般是國有企業，或者是項目所在地政府的平臺公司。在成本核算過程中，要在土地出讓金分成協議的基礎上進行核算，將土地收益分成納入支出預算，在這基礎上做好土地一級開發過程中的各種成本核算工作，確保土地核算的公開透明。（3）凈收益分享模式。這種模式與上一種模式非常類似，但是分享的是土地開發的凈收益，而不是土地出讓金。在這種模式的成本核算當中，是按照國家相關規定提取各項基金和規費，在此基礎上再進行土地出讓純收益的合算。從核算過程來看，這種開發模式之下的成本核算相對比較復雜，因為站在企業和政府的角度來講，得出的結果直接影響到各自之間的利益。尤其是在分成比例之下，其可以獲得的凈收益差異比較大，對于參與土地一級開發的企業來說，難以確定預計可能獲得的收益，對前期成本核算和預算工作的要求比較高。（4）持有部分優質公建配套設施（PPP模式）。在這種模式之下，參與土地一級開發的企業所獲得的利潤實際上并不是土地一級開發，而是公共配套服務所獲得收入，對于企業來說可以獲得長期現金流，所以一般情況下在參與土地一級開發的過程中，也會參與土地二級開發建設。在成本核算當中，參與土地一級開發的企業，既要對土地一級開發的成本進行核算，又要對參與配套建設的二級開發建設進行核算，在此基礎上才能確定一個可期待的收益，明確開發建設過程中的成本控制目標。

二、土地一級開發成本核算問題分析

摘要：目前，受國務院43號文與財政部87號文等一系列中央限制地方財務政策出臺，嚴控政府購買服務以及嚴控金融市場流動性風險等一系列文件的影響使目前城市建設用地一級開發面臨諸多融資困難問題。許多地區建設用地一級開發工作由于政府超額債務、大中型企業降杠桿等影響導致資金來源不足而處于停滯狀態，最直接的結果是導致土地市場供給不足，以至于房地產價格上漲，因此，系統梳理一級開發現狀、問題，進而設計一級開發總體融資體系，對解決一級土地融資難題實現房地產宏觀調控具有重要意義。

關鍵詞：城市建設用地；一級開發；融資模式；房地產

引言

隨著中國特色社會主義思想的推進，社會主義市場經濟日益繁榮，房地產市場的土地開發工作的開展也越發頻繁。但由于我國特殊的社會主義制度下的土地有償使用模式，城市建設用地分為一級開發與二級開發兩個部分，而土地的一級開發是土地流入土地市場的基礎，一級市場土地的數量與交易走向又決定了二級開發土地市場的再開發與土地資源的再配置。但我國對于城市建設用地一級開發的定義、適用范圍、融資模式并沒有官方的概念，因此，我們需要不停地從理論與實踐中汲取解決土地一級開發資金來源與融資模式的經驗。

一、相關概念簡述

（一）城市建設用地一級開發概念

摘要：近些年來，我國城鎮化水平不斷提高，城鎮化建設步伐不斷加快，同時我國農村經濟產業化水平和規模也在迅速發展。在此背景下，我國一級土地整理的規模和速度相比較之前都有了很大程度的提高，尤其是在政府相關部門政策引導下，越來越多的企業在生產經營范圍上都開始向一級土地整理業務擴展。但是在實際管理過程中，一些企業管理者沒有對一級土地整理業務和一般性房地產開發業務進行準確的區別，這對于企業開展后續業務具有一定的負面影響。本文圍繞一級土地整理，介紹了相關概念和特點，并重點對其收益分配和稅收籌劃情況進行了分析，對于提高企業一級土地整理業務管理水平具有一定的指導意義。

關鍵詞：一級土地整理；收益分配；稅收籌劃

一、相關概述

近些年來，伴隨著我國經濟社會的不斷發展，城鎮化水平不斷提高，房地產行業已經逐漸成為我國經濟社會發展的重要支柱產業。房地產行業發展健康與否，直接關系到我國經濟社會發展的質量。與此同時，我國對于房地產行業的發展也出臺了一系列的宏觀調整政策，這有助于規范和完善房地產行業發展，減少房地產行業發展中的不規范行為。從這個角度上看，我國房地產行業受國家宏觀調控政策的影響比較大。另外，土地整理市場跟房地產行業之間具有密切的關系，在房地產行業發展的大背景下，土地整理市場也得到了較大程度的發展。正是基于此，越來越多的企業在生產經營領域上紛紛向土地整理業務拓展。同時國家對地方融資平臺也進行了規范和清理，這些都使得企業涉足土地整理市場的機會增加，并將土地整理業務作為企業的重要業務內容進行管理。因此圍繞土地整理業務，對其收益分配和稅收籌劃進行分析，對于進一步規范和完善土地整理市場，提高土地整理業務規范性都具有一定的指導意義。

二、一級土地整理概念分析

一級土地整理是指相關部門及機構在土地出讓之前，對該土地所進行的整理以及投資等相關過程的統稱。在土地整理過程中，土地整理參與者應當圍繞地區功能規劃、豎向標桿以及基礎設施配套標準等相關的指標進行落實，并在土地整理、征地補償、基礎設施建設、拆遷安置以及公共設施配套等方面實施統一的制度和流程管理，通過對土地進行投資、整理，按照既定規劃進行建設和安置，實現預定計劃的土地出讓和地塊建設開發。因此，土地整理的內容和環節比較多，包含了多個方面的內容和要素，需要遵循的法規和制度也比較多，涉及到多個機構和部門。一般情況下，一級土地整理活動的具體實施都是依靠政府部門來進行的，也有一些地區是由政府部門委托企業來對土地進行整理，政府部門對土地整理活動進行管理和監督。也有一些地區的土地整理是由國有企業或者相關的土地儲備機構來實施的。

北京市土地整理儲備中心是200*年4月，在原市房地局機構改革過程中經市政府批準組建的事業單位。編制50人，內設“八部一室”：研究發展部、財務部、土地規劃部、土地整理部、收購儲備部、土地開發部、市場交易部、分中心管理部和辦公室。按照市政府有關文件和市編辦批復意見，主要承擔土地整理、土地儲備、土地一級開發和土地交易市場等方面的工作。這一機構的組建和工作的開展，是我市貫徹十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地基本國策，進一步深化土地使用制度改革，加強國有土地資產管理，建立公開、公平、公正的土地市場秩序的重要舉措。

按照市政府要求，“各區、縣和市政府批準的重點功能區也可以成立土地儲備分中心，受市土地儲備中心委托負責各自行政區劃范圍內規定的土地儲備和土地一級開發工作。”從200*年開始至今，全市18個區縣和亦莊經濟開發區、北京商務中心區共組建了20個土地儲備分中心，均為事業單位，行政關系隸屬區縣國土分局，業務受市土地儲備中心領導。目前，全市土地儲備系統共有工作人員300余人，形成了市和區縣兩級土地儲備管理的格局。

按照國土資源部和市政府的要求，在市國土局的領導下，五年來，我們主要做了以下幾方面的工作：

（一）協助市國土局開展相關工作的政策調研

1、協助市國土局和相關部門研究起草有關土地整理、儲備、一級開發、市場交易的政策意見和實施辦法等文件。其中，經市政府批準的有《北京市人民政府批轉市國土房管局關于加強國有土地資產管理建立土地儲備制度意見的通知》（京政發〔20*〕4號）、《北京市人民政府辦公廳轉發市國土房管局等部門關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓有關規定的通知》（京政辦發〔200*〕33號）、《北京市人民政府辦公廳轉發市國土局等部門關于北京市處理經營性用地歷史遺留問題政策界定標準的通知》（京政辦發［200*］48號）和《北京市國有建設用地供應辦法》（京政發[200*]6號）等4個政策文件，經市國土局和相關委辦局批準出臺的有《北京市土地儲備和一級開發暫行辦法》、《北京市收回企業國有土地使用權補償辦法》、《北京市出讓國有土地使用權招標拍賣掛牌辦法》及《北京市土地一級開發及經營性項目用地招標拍賣掛牌出讓流程示意圖》等10多個配套辦法。

目前，全市初步建立了土地儲備、一級開發和市場交易的政策體系，使我們的各項工作有了政策依據。

為全面加強食品藥品安全監管，強化屬地管理職責，切實將監管重心下移，進一步提升我縣食品藥品安全保障水平，依據《中華人民共和國食品安全法》、《中華人民共和國藥品管理法》等有關食品藥品安全法律法規，結合我縣食品安全監管體系和農村藥品“兩網”建設實際，特制定本實施方案。

一、指導思想與目標

深入貫徹落實科學發展觀，以全面落實食品藥品安全監管職責、提高食品藥品安全執法效能為核心，以構建食品藥品安全監管長效機制為重點，扎實開展食品藥品安全網格化監管工作，建立起“無縫覆蓋、職責明晰、分級管理、高效運轉”的縣、鄉鎮（開發園區）、村（居、社區）食品藥品安全網格化監管體系。通過建立科學的食品藥品安全網格化監管工作評價體系和考核方式，健全執法責任制，落實獎懲和責任追究制，實現食品藥品安全保障水平整體提升，切實保障人民群眾飲食用藥安全。

二、工作任務

（一）建立網格體系

1.食品安全網格體系

摘要：房地產開發商在大中城市開發建設的樓盤，多以城市居民住宅小區為主。隨著城市居民對居住環境要求的提高，很多房地產開發商通過對房地產市場的研究發現，城市居民住宅小區建設的高檔化與高端物業公司進行強強聯合，對商品房售價具有重要而積極的正面影響效應，且以此顯示了物業管理對新建商品房定價與二手房估價的影響力度。本文從物業管理對一級市場和二級市場的房地產銷售價格兩個方面，淺議物業管理對房地產銷售價格的影響，旨在為一、二級兩個房地產的市場銷售提供一些相應的借鑒或參考。

關鍵詞：物業管理；房地產；銷售價格；影響依靠

物業管理公司管理現代新建城市居民住宅小區，已經悄然遍布全國各大中城市，使城市居民住宅小區與物業管理公司實施聯合管理變成了一種社會常態。提供城市居民住宅小區管理服務較好的物業管理公司，他們不僅為居民提供最基本的日常維修、小區的園林綠化和小區的保安保潔等優質服務，還要立足創新物業管理模式，向滿足所有小區業主全方位需求方向發展，為居住居民努力營造一個既安全又文明，既溫馨又和諧的良好生活環境。伴隨不斷開發興起的很多優質城市居民住宅小區樓盤的建設進程，過去曾被人們忽視的物業管理服務，已經漸漸得到了人們的認可，甚或是青睞。目前，不論是城市內的高檔小區，還是普通住宅小區，業主在購買商品住宅樓時，既要關注樓房的建筑品質，又很在意房子在未來的升值空間。盡管影響城市住宅商品房的價值因素不是一個方面，但在今天備受人們重視房屋軟實力的背景之下，即有沒有物業公司的管理，則是人們考慮房屋能否在未來是否有升值空間的重要因素。

1物業管理公司的作用

1.1物業管理公司對房地產開發與銷售的支持作用

談到房地產價格，以市場作為考量標準，它具有房地產本身建造價格與市場價格雙重的實體價格基本特征。房地產本身建造價格以市場用地、建材以及各種建筑投資與支出為依據進行考量，其屬性為房地產內部掌控的價格。房地產的市場價格才是它面向消費者的真實價格。說到底，人們所說的房地產價格則是市場價格。事實上也是如此，只有將房地產放到市場當中，才能體現到它的具體價值。如果房地產還未進入市場，則無法對房地產價格進行具體定位，市場才是房地產價格的實際反映。當前，房地產領域存在的市場競爭極其激烈，房地產開發商極盡能事創造房地產熱賣點，而良好的物業管理公司的管理，則是越來越成為了商品住宅的熱賣點，尤其是對那些品牌樓盤更是不可或缺的市場熱賣點。這一點早已被業內外的所有人士達成共識。作為城市普通市民而言，他們在選購商品房時，同樣是要先了解住宅小區有沒有物業管理，如果有物業管理，它的服務范圍以及收費標準又是如何，這就是在說明，任何一個購房者都在關注小區的物業管理情況，并成為消費者選購商品房的重要條件。由此可見，物業管理公司對房地產的開發與銷售具有較大的支持作用。