房地產企業財務內控管理的思考

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［摘要］房地產企業發展時間較短，在高速發展過程中暴露很多財務內控管理問題，影響企業自身發展，也對社會經濟帶來不利影響。文章闡述了房地產企業財務內控管理的重要意義，分析財務內控工作中存在的問題，并提出了相應的解決對策，期望為房地產企業的發展提供助力。

［關鍵詞］房地產企業;財務內控管理;風險預警;預算管理

伴隨著我國城鎮化快速發展的進程，居民收入穩步增長，帶動了房地產市場的蓬勃發展。房地產企業數量迅速增加，市場競爭激烈，項目拿地成本和建設成本的不斷上漲，還有國家政策對行業的重點調控，都對房地產企業形成巨大的挑戰，也對企業財務內控管理有了更高的要求。但是，很多房地產企業對嚴峻形勢認識不足，財務內控管理力度薄弱，對企業發展產生不良影響，需要引起各方面的高度重視，加強財務內控管理，發揮其風險防范的作用，促進房地產企業更好地發展。

1加強房地產企業財務內控管理的重要意義

房地產企業一般規模較大，部門、人員較多，內控管理情況復雜，難以管理。經濟社會的不斷發展，讓房地產企業現在處于充分競爭的環境中，經營風險高，存在很大壓力。為了有效應對市場風險，提高企業競爭力，房地產企業加強財務內控管理具有重要意義。首先，房地產項目投資額大，開發周期長，需要充足的資金支持，企業通過各種融資方式籌集資金，在這過程中出現風險漏洞的可能性較多，容易發生財務風險，必須加強企業財務內控管理。其次，現在房地產市場的社會需求多樣化，在立項時就要準確預測市場變化趨勢，且國家對房地產行業的調控政策頻出，極大影響預期銷售和盈利，可能導致投資決策失利，加強財務內控管理對保證正確的投資決策分析有重要意義。再次，房地產企業財務管理內容復雜，例如開發成本分攤的選擇、房地產開發納稅規劃、銷售方案的選擇和調整、銷售回款的管理等。加強財務內控管理能對紛繁復雜的工作提供有力保障。最后，房地產企業的穩定發展對國家經濟發展具有重要作用，房地產企業加強財務內控管理有利于財務穩定，保障項目順利進行，帶動相關產業發展。

2房地產企業財務內控管理現存的問題

2.1房地產企業財務內控管理應用環境復雜。房地產企業是資金資源密集型企業，每一項工作都需要大量的資金投入，而且種類繁多，導致企業內部財務管理有很多實際的困難。企業財務人員工作的內控制度流于形式，對財務人員欠缺指導性。一些企業管理者忽視財務內控的重要性，缺乏系統的資金管理體系，資金經常被占用，應收賬款形成壞賬，導致資金周轉困難。房地產企業的資金申請程序復雜，資金管理使用不透明，企業管理者不能及時了解企業資金動態周轉情況。財務內控的越權現象嚴重，企業管理者的素質不符合企業發展狀況需要。以上因素都是財務內控管理應用環境復雜的原因。2.2缺乏完善的財務內控管理制度。房地產企業發展迅速，財務內控管理沒跟上發展速度，缺乏完善的財務內控管理制度表現如下:一是房地產企業組織架構復雜，內部職能部門眾多，有的部門有財務開支權，存在隨意支出、缺乏監督的狀況;有的部門沒有財務開支權，開展業務資金申請程序多，缺乏及時應對的工作效率。二是房地產企業建設項目多，分散在各地，都有各自的項目財務，存在信息匯報不及時、內控制度執行不嚴格的情況，管理難度很大。三是多數房地產企業難以按照自身實際情況制定財務內控管理制度，在市場情況好的時候過于樂觀，不能正確地評估財務風險;在市場快速變化時期，不能及時地進行財務內控制度調整。四是財務內控信息化系統沒有建設完善，存在財務數據信息不真實、不及時的情況，不能真實反映企業運營的實情。2.3缺乏健全的全面預算管理機制。房地產企業面臨激烈的競爭和眾多的不確定性因素，為了尋求穩定的可持續發展，必須建立健全的全面預算管理機制。房地產企業現行預算管理有以下問題:一是預算管理缺乏全員參與，各部門缺乏溝通與協調。大家都認為全面預算是財務部門的工作，各部門只要把成本費用支出、銷售收入預期數據給到財務，就完成了預算編制，甚至是敷衍應付隨意給數據，導致編制出來的財務預算不能達到企業財務內控的要求，預算方案不符合實際。二是年度預算目標與企業總體戰略目標脫節。只是編制企業年度經營預算，忽略項目全部開發周期，只追求短期的預算效果，不能匹配總體戰略目標，影響企業長遠發展利益。三是預算管理的實施無法達到預期效果。預算管理的順利實施需要專門的管理機構，例如預算管理委員會，但是許多房地產企業都交由財務部門負責，降低了預算管理的工作效率和執行效率，也削弱了預算管理的權威性，使得預算的編制無法充分發揮作用，不能為企業帶來預期的經濟效益。2.4缺乏有效的監督控制體系。房地產企業的資金使用量大，存在較多的利益關系，管理者不愿意權力下放，或者不配合財務內控的監督，這不利于財務內控制度的建設和管理水平的提高。房地產企業以業務發展為先，內部監督部門往往缺少實權，妨礙監督工作的開展，不能及時發現內部管理工作和財務報表的問題，使用失真的報表數據給企業運營決策帶來很大的經營風險。缺少對內控執行人員的獎懲機制，員工缺少監督積極性，執行人員與被監督人員一團和氣，不能發現問題，影響內控的效果。房地產企業的外部監督主要是財務報表年度審計，無法及時披露當前的資金流轉情況，容易出現挪用公款的違規現象。

3房地產企業加強財務內控管理的措施

3.1營造良好的財務內控管理環境。房地產企業需要創造良好的財務內控環境，為加強財務內控管理打好基礎。首先，企業管理者要以身作則，明白財務內控的重要性，擺正自己在財務內控體系中的位置，成為嚴格遵守各項規章制度的先鋒模范，這樣才能從上而下貫徹執行財務內控管理。其次，重視財務人員隊伍建設，不斷提高思想和業務素質。財務人員是承擔財務內控管理的重要力量，財務工作專業性強，工作量大，還要對企業財務內控進行監督，這就需要很高的思想素質和較強的協調能力，因此應該加強對財務人員的培養，使其能肩負起財務內控管理的重任。最后，建設房地產企業文化，優化財務內控管理環境。企業文化氛圍催生相應的財務內控環境，推進企業文化建設，讓企業員工都了解財務內控的重要意義，遵守制度辦事，互相監督制度的貫徹執行，為實施財務內控管理創造良好的環境。3.2構建完善的財務風險預警與管控體系。房地產企業面臨復雜的市場環境和變化的內部環境，經營風險難以預測。根據自身情況構建完善的財務風險預警系統，提升企業的風險預警、應對能力，能夠有效地規避或者減小風險破壞。一是保持合理資產負債率，防范資金風險。通過優化資本結構來降低籌資風險，制訂合理的資金使用計劃，讓有限的資金得到有效使用，對回款單位實行信用評級制度，降低資金回籠風險。二是加強財務成本管理，防范成本風險。在對房地產項目投資前，要重視成本管理，各部門配合財務部門做好成本核算。項目投資時，要做好項目風險評估報告和實地調研，規避可能發生的成本風險。三是制定財務風險指標，防御財務風險。設置與財務風險相關的動態化財務指標，實時監控企業潛在的財務風險。3.3加強全面預算管理，盡快實現財務內控管理目標。全面預算管理貫穿房地產項目的開發運營，將各個業務環節有序整合。企業管理者必須認識到全面預算管理的重要地位，帶領企業全體人員上下一心參與其中，加強部門合作，定期培訓，統一標準，不斷提高全面預算管理的控制水平。首先，房地產企業投資大、開發周期長、流動性差、資金緊張，全面預算管理的核心是資金預算管理，而成本預算又是資金預算管理的起點，應該綜合變化因素考慮，對房地產項目設置科學的目標開發成本。其次，嚴控項目合同簽訂及變更成本，根據目標開發成本、工程進度、已簽訂合同、預計簽訂合同等制訂付款計劃。再次，將預算目標落實到末端崗位，通過合理的考核機制，實行獎懲跟蹤管理。最后，各責任相關部門需實時跟進銷售回款，促使資金及時回籠，保障企業正常運營。房地產企業還要根據自身發展狀況，滾動優化全面預算目標，進一步提升企業經濟效益。3.4設計科學有效的監督控制體系。設計科學有效的監督控制體系，能夠有效降低財務內控風險。房地產企業應該成立專門的內部審計機構，給予相應的監管權力和工作空間，提高內部審計人員的地位，專人專責，強化責任意識，充分發揮內部審計機構的監督作用。對于一般事項定期檢查執行情況，對重要事項或突發事項應立即審查，不時開展突擊檢查，審計工作做到位，才能保證內控制度的有力執行。同時內控執行的好壞應與員工的績效掛鉤，做到獎罰分明。做好監督體系的信息化建設，將相關的財務數據信息進行公示，向企業員工披露企業發展運營動態、資金使用狀況，促進企業更好的監管。為了防范內部經營風險，還可以委托外部第三方審計機構進行月度的財務報表審計，彌補年度審計的不足，保證月度財務報表的數據真實、及時，杜絕挪用資金、虧空公款等行為。

4結論

鑒于現階段房地產市場的競爭激烈以及不炒房的社會環境，加強財務內控管理成為提高房地產企業競爭力的重要途徑。通過加強財務內控管理，能夠有效規避企業經營風險，保障房地產項目開發建設順利完成，實現企業經營目標，為房地產企業可持續發展奠定堅實基礎，同時也為社會和國家的經濟發展貢獻重要力量。

參考文獻:

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作者:容建國 單位:港澳智慧城 ( 橫琴) 項目發展有限公司