房地產開發項目成本控制與管理探討

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摘要：房地產業是我國國民經濟的支柱，在我國城市化進程中發揮了突出的作用，也帶動了相關產業同步發展。成本控制可以降低房地產開發項目的經費投入，并且貫穿了整個項目過程中，因此成本控制與管理是每個房地產開發企業都應當引起重視的問題。目前隨著我國房地產行業宏觀調控政策不斷出臺，房地產行業面臨著更大的壓力，其利潤空間出現了不斷縮小的趨勢，因此其成本控制和管理工作也就變得更加重要。本文在對房地產項目的成本管理進行概述的基礎上，指出了目前我國房地產開發項目成本管控存在的問題，并就房地產開發項目成本管控的具體落實提出了自己的意見和建議。

關鍵詞：房地產；開發項目；成本控制

房地產行業的飛速發展，是一個國家實現現代化的重要標志，房地產行業對國民經濟的發展起到了有力的促進作用，因此，如何推動我國的房地產行業實現健康可持續發展，是值得我們深入研究和探討的問題。房地產行業是典型的資金密集型產業，其項目的開發和建設離不開大量的資金支持，因此我們應當盡量降低房地產項目成本，把有限的資源充分地利用起來，實現房地產行業的健康發展。對房地產項目實施成本控制管理，就是要求我們在建設項目的過程中，轉變傳統的項目成本管理觀念，用全新的理念指導房地產項目的開發管理。

一、房地產項目成本管理概述

對房地產開發企業而言，企業成本管理是一項比較復雜的工作，包含到了企業的運營、土地、開發手續、建設、銷售等方面需要控制的成本，廣告、招聘和外包的費用也包括在內。對大多數房地產企業來說，自籌資金完成項目建設是不可想象的，因此于房地產項目建設過程中的融資本息也屬于項目成本的范疇。所謂成本控制，指的是企業根據預先建立的成本管理目標，由相關部門在其職權范圍內，對各種會對成本產生影響的因素進行預防和調節，對其生產耗費進行控制的過程，最后在成本管理中取得較好的效果。房地產項目運作起來是非常復雜的，需要計算企業生產和經營過程中耗費的所有資源，通過成本控制可以發現企業經營的薄弱環節，并有利于把企業的內部潛力挖掘出來，進而想盡一切辦法把企業的生產經營成本降低下來。對房地產項目實施成本控制，可以促進企業轉變經營機制，全面提高自己的經營水平，使企業在市場競爭中立于不敗之地。隨著我國房地產市場的不斷發展，房地產企業間的競爭開始出現白熱化的趨勢，房地產項目之間的成本核算與控制競爭也愈發激烈，這也是房地產企業能否在市場上占據優勢地位的關鍵。對房地產項目成本進行管控的過程，具備了全員性和全過程性的特點。房地產企業應該針對自身項目的特點，采取有針對性的措施進行成本控制。并將成本控制貫穿于企業的投資決策、土地獲取、設計、施工建設和銷售階段。

二、房地產項目成本控制存在的問題

（一）成本控制目標設置不合理

一般來說，很多房地產企業認為成本只產生于施工階段，完全忽視了成本的形成過程，沒有真正意識控制土地成本的作用，其實設計階段才是房地產成本管理最關鍵的階段。目前，多數房地產企業采用了低價競爭的手段，為了實現自己的成本控制目標，對承包公司的生存空間進行了擠壓。顯而易見，成本控制目標的實現不僅要從企業外部著手，企業內部的成本控制也是一項重要的內容，也就是說，企業成本外部是不產生成本的，通過壓榨承包公司根本不利于問題的最后解決，甚至造成適得其反的效果。因此，房地產企業的成本管控要實現較好的效果，應該首先理順企業內部流程，通過優化企業運作渠道，提高自己的管理效率。因此，房地產企業成本管控的目標要想得以實現，首先要針對自身情況設置合理的成本控制目標，同時把企業的經營效率提高上來。

（二）成本控制方式不合理

財務核算并不是成本管控的唯一手段。企業的成本產生于投入產出過程中，因此企業生產經營全過程中都會產生成本，整個企業的運作都離不開成本的支持，因此其企業的任何一個部門都擔負著成本管控的責任。財務核算只是最基礎的成本管控方式，是一種被動的成本管控方式，其管理手段并沒有細化，而無法對成本的精準管理。企業成本控制操作起來是比較復雜的，需要梳理房地產項目實施的所有環節，并找到可以節省企業運營成本的地方，這也對員工的能力提出了較高的要求，他們必須對預算管理知識有一個清晰的把握，也需對房地產運作步驟了然于胸，并及時準確地掌握市場信息。只有這樣，才可以制定出合格的企業成本控制管理的實施方案。要更好地實現房地產項目的成本控制，我們必須建立健全房地產項目的成本管控機制。必須要有高素質的專業人員，只有這樣才是實現對項目成本的科學管理和控制。目前，全程成本管控并未引起我國多數房地產企業的重視，也沒有建立起自己的成本管理制度，成本管控依舊處于初級階段。所以，造成先進的成本管控方法無法取得較好的效果。

三、房地產行業成本控制的意見和建議

（一）強化成本管控理念，打造成本控制文化

要想做好企業的成本管理工作，首先要對成本控制緊迫性有一個清醒的認識。員工具備了成本管理的觀念，企業的成本控制才會得到很好的貫徹落實。一家企業的文化建設不是短期內可以形成的。任何企業高層，都可以充分運用培訓、演講和座談方式，讓員工身處成本控制的氛圍之中，并樹立自己的成本控制觀念。房地產企業的成本控制也應做到有所側重，也就是說，房地產的成本控制不僅要對重點領域加強管理，而且要全方位的進行成本管理，大風險要防范，小風險也要盡量避免。一家企業建立自己的成本控制理念，然后就要制定自己的成本控制目標。目前房地產在國家政策的調控下，出現了平穩發展的趨勢。因此，企業在進行成本管控的時候，要對充分考慮各種會對其成本產生影響的因素，并科學合理的預判出自己需要的成本投入。以此為基礎，可以使得成本管控的各環節、各部門的目標都可以得以實現。提前設計好成本數額，因此對項目施工進行指導，使得房地產項目的設計成本可以順利地得以實現，而且使得項目每一個環節中的成本都可以很好的得以實現。

（二）成本控制體系的構建，形成完備的成本控制框架

只有把完善的成本控制體制建立起來，房地產企業的成本管控才會取得較好的效果。房地產企業必須清楚地認識到，崗位權責和完善預算制度都是必須提前明確的問題。房地產項目建設是一項比較復雜的工程，項目在銜接和交割中會遇到許多難以處理的問題。如果不建立明確的崗位權責制度，各部門間就不能密切的配合展開工作，進而造成成本支出出現不必要的浪費。與此同時，與成本控制體系相對應，我們必須把企業合理有效的預算管理系統建立起來。按照施工流程，提前安排好不同環節的預算，成本控制的權限要主動下放，讓各個部門都可以參與其中。預算管理是成本控制前提和基礎，因此必須引起有關部門的高度重視。預算管理有利于預防項目的經費超支，通過強有力的預算管理工作，房地產企業就可以提前預估和管控可能出現的資金風險。最后，房地產企業必須及時調整成本管控機制，進而保證可以應對項目建設過程中無法預料的問題。

（三）培養成本控制人才，打造成本控制隊伍

目前，我國企業的成本控制研究與先進國家相比，還處于起步階段，成熟的企業成本管理模式依舊需要全面的推廣。因為房地產企業的成本控制已經迫在眉睫，不僅要從企業的頂層設計成本，同時也要培養出一大批這方面的專業人才。只有人才，才是對企業發展起到最重要作用的因素。如果企業成本管控出現了問題，我們必須從觀念和制度方面查找原因，如果相關人員缺乏應有的專業技能，使得企業的成本控制更不容易實現。隨著信息化時代的到來，房地產企業成本管理有了更加科學的手段。培養自己的成本管理人才，一方面極大地提高了成本管控的效率，另一方面也使得企業的成本管理方法得到了較大的改善，房地產企業全面的實施成本控制，才會成為現實。離開了專業人員的管控，房地產項目全環節的成本信息就無法順利的搜集和匯總起來，房地產項目的成本就不可能被集中計算起來。我們在這方面的專業人才培養過程中，不僅要實現管理人員的專業化，也應把外部專業人員引進其中，使得企業的成本管理取得更好的效果。與此同時，一旦條件允許，可以在企業中設立專業的成本管理崗位，讓成本管理措施切實得到有效的執行。

四、房地產開發成本管控不同階段的主要任務

（一）設計階段的任務

房地產工程設計對建設工程的造價可以起到決定性的影響，房地產工程成本90%以上都形成在這個階段，因此對設計階段的成本管控是房地產項目開發成本管控最重要的階段。我們要把設計和成本管理統籌在一起加以考慮，這樣房地產企業的成本管控目標才可能有效地得以實現。在房地產項目的初步設計、施工圖設計、專項設計和二次設計過程中，可以通過限額和優化設計為重要手段，使得房地產開發成本管控可以更好地得以實現，因此設計階段的成本控制必須得到企業高層的重視，并把相應的控制目標和實施細則制定出來，使得房地產企業項目的成本得到有效的控制。

（二）施工階段的成本控制與管理

施工階段是設計方案變為工程實體的重要環節，因此在這一過程中也要加大成本管控力度，要使得具體的施工成本不能超過設計階段得出的工程成本，而且要通過科學合理的施工技術，按照成本控制細則施工，盡量避免投入不需要的資源，同時遇到工程設計變更的情況下也要對施工成本進行有效的控制。

五、結束語

由上可知，本文對新形勢下房地產成本控制存在的問題進行了全面的分析，在目前我國房地產管控成本上升趨勢明顯的背景下，房地產企業在成本控制方面應當轉變觀念，在所有的員工中樹立成本意識，針對其中存在的問題采取有效的措施來對房地產項目進行成本管控。要注意專業人才的培養，建立健全房地產成本管控機制，推動我國房地產行業實現健康可持續發展。

參考文獻：

[1]呂姝穎.論房地產開發項目成本控制與管理[J].住宅與房地產,2016(03):248.

[2]張紅,谷慧玲.如何加強房地產開發項目成本控制和管理[J].中華建設科技,2011(03):104-105.

作者：陳海潮 單位：天地源股份有限公司西安置業分公司