物業立法管理論文

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摘要:我國物業管理發展迅速。然而,我們目前有關物業管理的法律、法規卻難以滿足物業管理發展的需要,加強物業管理立法勢在必行。建議我國采用獨立的物業管理法模式,制定一部具有中國特色的現代化的物業管理法。

關鍵詞:物業管理立法模式

物業管理,是指具備資質條件的物業管理公司接受業主的委托,按照合同的約定,對受托管理的建筑物及其附屬設施進行維修、養護以及提供其他專業化、社會化的服務。1981年3月,我國第一家物業管理公司———深圳市物業管理公司經過注冊,正式掛牌營業。自此,我國現代物業管理從無到有、從沿海到內地逐漸發展起來。據統計,到1997年底,僅深圳市就有物業管理企業1115個,物業管理從業人員57032人,管理物業2910處,管理物業的總面積403億m2。在我國,物業管理正成為引人注目的朝陽產業。

物業管理是伴隨著住房制度的改革和房地產的發展而逐漸出現的,其產生具有必然性。然而,良好的物業管理必須建立在完善的法律基礎上。加速物業管理立法,建立和完善物業管理法律體系,是依法進行物業管理的迫切需要,也是擺在立法機關及其有關部門面前一項十分緊迫的任務。

一、我國物業管理立法的現狀及缺陷

(一)立法現狀

我國現有的物業管理法律、法規主要有以下三個層次:第一層次,憲法的有關條款。如《憲法》第十三條:“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權。國家依照法律保護公民的私有財產的繼承權”?！稇椃ā返谌艞l:“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅?！钡鹊?。第二層次,全國人大及其常委會、國務院頒布的物業管理方面的法律、法規。如《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市私有房屋管理條例》、《城市綠化管理條例》、《城市市容及環境衛生管理條例》及其相關配套的法規、規章,如《城市房屋修繕管理規定》、《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》等等。第三層次,各省、自治區、直轄市、人大及常委會頒布的物業管理方面的地方性法規,以及同級地方人民政府頒布的物業管理行政規章,如《北京市住宅小區物業管理辦法》、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》等等。

物業管理的立法現狀表現為以下幾個特點:(1)立法層次低。國家制定的物業管理政策主要體現在建設部頒發的有關法規中。這些法規主要有:《城市新建住宅小區管理辦法》、《全國優秀住宅小區管理標準》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《全國城市文明住宅小區達標考評辦法(試行)》,等等。目前,還沒有物業管理的法律和國務院行政法規。(2)地方立法活躍。自從1994年6月《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》出臺之后,全國相繼有青島、沈陽、常州、合肥、北京、大連、廈門、銀川、廣州、海南、武漢、上海等一大批省、市制定了物業管理的地方法規。有些省、市正在醞釀立法。(3)立法不平衡、不統一。由于各地的物業管理發展不平衡,形成了立法的不平衡。目前尚有一部分省、市尚付闕如?，F有的地方法規在一些重大問題上的規定不統一,甚至相差較大。

(二)立法缺陷

1.立法滯后。傳統的房屋管理局限于房屋修繕,管理對象限于公有房屋。我國物業管理立法近年才開始,而物業管理的實踐則早在80年代中、后期就有了一定的發展,立法顯然落后于實踐。2.現行物業管理法規體系不協調、不配套。表現在:(1)在房屋管理的歷史和現實中存在二種管理模式,即行政管理模式和企業化管理模式。與此相適應,對房屋管理的全國性法律、法規也不統一。如《城市公有房屋管理規定》和《城市新建住宅小區管理辦法》這兩個行政規章在適用范圍、管理方式等方面存在著明顯的沖突。(2)地方性法規與全國性法律、法規不協調。我國現行物業管理方面的地方法規盡管是以全國性的法律、法規為前提的,但大部分已突破了全國性的法律、法規,破壞了法制的統一性。(3)地方性法規彼此之間也不一致。如《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》規定是業主管理委員會須經注冊登記,成為社團法人。而有些地方法規則沒有作同樣的規定。

二、我國物業管理立法應采取的模式

(一)現代各國物業管理立法模式的比較

各國關于物業管理的立法模式,共有四類:

1.民法模式。此種模式以意大利和瑞士為代表。指在民法典中設若干條款,以規范物業管理中的法律關系。如意大利新民法典的第1117條至1139條有下列規定:建筑物共同部分之范圍,共有人對共同所有物之權利,共同部分之不可分割性;共用部分之變更,共同所有建筑物的部分設置,費用之分擔,樓梯之維護與重建;天花板、地下室、地板的維護與整修;日光浴室之排他使用;建筑頂樓之建筑;建筑物全毀或者部分損毀;管理人的選任與解任,管理人之職務,管理人的代表權;關于分層住宅所有人(區分所有權人)不贊同時之提起訴訟;管理人之處置,分層住宅所有人引起之費用;分層住宅所有人會議的權限,分層住宅所有人會議之組織的決議的效力,分層住宅所有人會議人異議;分層住宅所有人間之規約,共同所有法則之準用。

民法模式的優劣十分明顯。其最大的優點在于以民事基本法形式確立了物業管理法律制度,將物業管理納入民商法的整體調整范圍,使民法典更加豐滿和完善。其缺點是無法詳盡物業管理的諸項制度,使法律的操作性削弱,難以發揮作為法律的價值功能。鑒于此,學者多認為此種模式弊大于利,不足為取,立法例上,采此種模式的為個別國家。

2.住宅法模式。此種模式主要為現今英美法系的英國、加拿大、澳大利亞、新西蘭、印度等國所采取。指的是制定一部住宅法對所有類型住宅的所有、租賃等法律關系進行專門調整,而把物業管理作為其中一部加以規定。如英國于1957年制定的《住宅法》的第三部分對區分所有建筑物之管理規定為多頭管理體制,住宅管理機關為房主管理當局,包括:依《住宅法》而成立的住宅公司,符合1960年慈善團體法的信托組織;都市發展公司及威爾士鄉村發展理事會。此種模式的優點大概如民法模式。其缺點主要是將物業管理局限于住宅,非住宅物業則無法律調整,與日益發展的物業管理不相適應。筆者認為此種模式亦不足采。

3.建筑物區分所有權法模式。此種模式以德國、日本、法國等國為代表,指專門制定建筑物區分所有權法,其中設專章或專節對物業管理進行調整。如1962年4月4日日本頒布《有關建筑物區分所有權之法律》,后于1979年和1983年兩次修訂。修訂后的日本建筑物區分所有權法的第一章第四節為“管理人”,內容包括:管理人的選任和解任、管理人的權限、管理所有、委托規定的準用及區分所有權人的責任等;第五節為“規約及集會”,內容包括:規約事項、規約的設定、變更及廢止、依公證書設定規約、規約的保管及閱覽、關于集會的召集、決議事項的限制、表決權等等;第六節為“管理團體法人”。內容包括:管理團體法人之成立、名稱、管理團體法人之理事、監事、監事的代表權、管理團體法人事務的執行等等。

這種模式將物業管理法律作為建筑物區分所有權的三大要素之一加以規定,揭示了物業管理法律關系與建筑物區分所有權的內在聯系,對于明確物業管理中各當事人的法律地位具有重大意義。且從民法模式到住宅法模式再到建筑物區分所有權法模式,對物業管理法律關系進行規制的法律層次愈來愈專業化而內容愈來愈具體和完整,符合歷史發展邏輯,因此,此種模式為現代大陸法系絕大多數國家所采納。

4.物業管理法模式。此種模式以我國香港和臺灣地區為代表,指專設物業管理法,統一規制物業管理法律關系。如臺灣在1987年6月擬訂出《高樓住宅管理維護法》(草案),該草案是對物業管理進行專門規定的法律,雖未正式通過,但代表了臺灣地區對物業管理立法模式的選擇;1992年臺灣內政部公布了《公寓大廈及社區安全管理辦法》,是從治安目的出發,對物業進行管理的專門法律。香港于1970年制定《多層大廈(業主立案法團)條例》,該條例也是對物業管理進行專門的立法。主要內容包括三部分;關于公共契約、關于多層建筑物業主立案法團和關于管理委員會。我國建設部頒發的《城市新建住宅小區管理辦法》及《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》系采此種模式。

這種立法模式將物業管理法律關系從區分所有權法中獨立出來,集中規定,具有顯著的特色。從歷史上看,此種立法模式為關于物業管理立法的最新模式。其關于物業管理的立法帶有一定的人法因素,為其它模式的立法所不具備,具有較大的優越性,更符合物業管理的目的。

(二)我國物業管理立法模式的選擇

基于對物業管理立法的上述四種模式的比較,筆者認為,我國關于物業管理的立法模式應采物業管理法模式。除上述比較外,尚有幾點理由:1.從物業管理的對象來看,既包括對建筑物、公共場所及公用設施等物業管理,也包括對人的管理。而對人的管理則是物業管理的最大特點。民法模式、住宅法模式和建筑物區分所有權法模式重在對物的管理,難以對人的管理作出詳盡的規定。2.從立法目的來看,前三種模式在于規制當事人的權利義務關系,側重于法制正義價值;而物業管理的目的在于建立一個優良、安全、舒適的居住環境,側重于法的秩序價值。前者以權利為本,后者則以義務為本;3.從法的適用對象來看,前三種模式立法調整的皆為區分所有建筑物,局限于單個建筑體;而物業管理法的適用對象則往往要廣泛得多,不但包括區分所有建筑體,亦包括建筑群,如住宅小區,它是由多個建筑體組成的物業區。因此,物業管理法律關系在物業管理法中比在民法、住宅法、區分所有權法中要復雜得多,是前三種模式的立法難以全部包容的。

三、我國物業管理立法的基本原則

物業管理立法的基本原則是立法機關在物業管理立法活動中必須遵循的準則。根據我國物業管理的立法現狀及物業管理的實際情況,完善我國物業管理立法應當遵循以下原則:

第一,符合社會主義市場經濟要求的原則。建立和發展社會主義市場經濟是我國經濟建設的目標。市場經濟是法制經濟,而法制建設又必須符合市場經濟的發展規律,反映市場經濟的客觀要求。可以說,我國物業管理的產生和發展與市場經濟在我國的建立和發展有著必然的聯系。舊的行政管理模式的打破,專業化、企業化和社會化的現代物業管理模式的形成,皆賴市場經濟的發展,沒有市場經濟,也就沒有現代物業管理。因此,在完善物業管理立法的過程中,必須堅持社會主義市場經濟的原則。

第二,同社會主義法制相一致的原則。物業管理法律是我國社會主義法律體系的組成部分,必須遵循與社會主義法制相一致的原則。立法時既要符合憲法,又必須與全國人大、國務院已通過的民法通則、企業法、公司法、會計法、稅收征收管理法、反不正當競爭法、城市房地產管理法、消防管理條例、城市綠化條例、企業法人登記管理條例、城市私有房屋管理條例、企業營業稅暫行條例、企業所得稅暫行條例等法律、法規等銜接。

第三,實事求是,從實際出發的原則。實事求是,從實際出發,就是從我國國情出發,從我國物業管理現狀和發展目標出發。物業管理是英國19世紀60年代首創后傳入其它國家的,內地的物業管理是從香港借鑒來的,但是完善我國的物業管理法律,必須從我國物業管理的客觀實際出發,又要考慮我國幅員遼闊,不同地區改革開放、經濟發展水平及物業管理的發展情況。

第四,借鑒國外經驗的原則。完善物業管理法律體系,既要總結國內各地物業管理立法的經驗教訓,又要比較研究并借鑒國外物業管理法律建設的成功經驗,尋求科學的立法方法和途徑,既有利于更新我國物業管理立法,又有利于我國物業管理同國際接軌。

四、我國物業管理立法的主要內容的建議

根據前述的物業管理立法原則,筆者對將來的物業管理法結構及主要內容提出如下構想:

第一章:總則。主要規定物業管理立法的目的,物業、物業管理、業主的定義,物業管理法的適用范圍和基本原則,物業管理行政主管部門及職責。

第二章:業主和使用人。主要規定業主和使用人的權利和義務。

第三章:物業管理組織和職責。主要規定業主大會的產生條件,業主大會的職責、業主大會的召集和決議方式、業主管理委員會的產生程序、業主管理委員會的權利和義務、業主委員會的召集和決議方式、對業主管理委員會的管理和監督。

第四章:業主公約。主要規定業主公約的性質,業主公約的訂立,業主公約的內容,業主公約的效力,業主公約的修改、補充和廢止。

第五章:物業管理人。主要規定物業管理人的定義,物業管理人的類型,物業管理人的各別條件,物業管理人的選任和解任,物業管理人的權利和義務,對物業管理人的監督。

第六章:物業管理委托合同。主要規定委托合同之定義,合同的內容或事項,合同的訂立,合同的解除和終止,合同的解釋,對合同法的適用,對合同的監督和管理。

第七章:物業管理服務收費。主要規定物業管理收費的原則,收費用途,收費的類型,收費的項目,收費標準的制定,對收費的管理和監督。

第八章:法律責任。主要規定違反物業管理法規應負的責任。

第九章:附則。主要規定有權解釋的國家機關,與其他法律沖突的解決,授權制定實施辦法,生效日期。

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