物業稅法律的原則詮釋

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本文作者：潘澤豪工作單位：中南財經政法大學法學院

2003年10月14日，黨的十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》指出:“要實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一的物業稅。相應取消有關收費?！?006年十屆全國人大通過的“十一五”規劃綱要中，明確提出“改革房地產稅收制度，穩步推行物業稅并相應取消有關收費”，2007年10月，《物權法》正式生效，物業稅作為一個在其他國家已推行多年的稅種，其立法已漸趨成熟。因此，關于我國物業稅立法是我國市場經濟發展和推動我國法治建設的一個不容忽視的的問題。

一、物業稅概述

物業也稱為房地產或不動產，不動產一般來說是指已建成并投入使用的各類房屋及與之配套的設備、設施和場地，其基本和土地相關，具有空間不可移動性。物業稅也稱房地產稅或不動產稅，課稅的前提是對房地產的持有，物業稅多屬地方稅。目前，全世界幾乎所有的市場經濟國家都征收物業稅，在各國政府的財稅結構中占有很重要的比例，這項稅種的定義和名稱各不相同，例如，在奧地利、波蘭等國叫“不動產稅”，在美國、加拿大、德國、智利叫“財產稅”，在新西蘭、英國、馬來西亞等國稱之為“地方稅”，在中國香港這稱之為“物業稅”。也許是受中國香港的影響比較大，如果國內比較通用的稱呼是物業稅。物業稅是財產稅的組成部分。在各國，財產稅一般有土地稅、土地增值稅、房產稅、物業稅和遺產贈與稅。我國現行財產稅制中對不動產征收的稅種主要有耕地占用稅、土地使用稅、房產稅和土地增值稅。物業稅的開征意味著對原有稅種的替換，從技術層面上看就是諸多稅種的有機整合，在不動產領域物業稅是惟一適用的稅種。價值層面上看，物業稅立法的過程實際上是政府基于對我國土地和房產資源的分析，堅持以市場規則為資源配置的基礎方式，通過簡化稅制來達到調控、協調各種利益沖突的過程。物業稅一般具有如下特征:(1)它是對土地及其上之附著物等物業征收;(2)該稅一般由業主申報并繳納;(3)屬于地方稅，由當地的地方政府予以課稅。目前，我國對私人保有非經營性房產進行征稅(即開征物業稅)確有必要。

二、開征物業稅的重要意義

在現代市場經濟的背景下，我國整個社會在發生深刻的變革，有學者很精辟地指出，社會轉型“是包括任何一場質的意義上的整體嬗變，是包括器物層面、制度規范層面、思想文化層面的各個領域的全方位變革”。物業稅的開征正是這場嬗變的縮影。經濟學家熊彼特曾經地論述過:“一個民族的精神風貌、文明程度、社會結構，以及政策可能釀成的行為方式，所有這些甚至更多，都記錄在它的財政史上?！闭魇瘴飿I稅作為整體財稅中的一環，其意義已經超越稅收制度本身，對社會的各方面起到了不容忽視的作用。

(一)縮小貧富差距。改革開放以來，我國在經濟增長的同時，貧富差距逐步拉大，綜合各類居民收入來看，基尼系數越過警戒線已是不爭的事實。我國基尼系數已跨過0．4，達到了0．46。中國社會的貧富差距已經突破了合理的限度。根據《世界發展報告2006》提供的今年來收入分配不平等狀況的測試指標，在127個國家里，中國與幾個拉美和非洲國家并列第95位。亞洲只有馬來西亞和菲律賓兩個國家的不平等程度高于中國，中國已經被列入少數收入分配不平等程度很高的國家，近年來貧富差距非但沒有縮小，還在繼續加大，這說名明我們的稅制需要改革，其中物業稅缺位是一個很重要的原因。通過開征物業稅提高地方政府轉移支付和改善公共福利設施的能力，縮小貧富差距。此外，征收物業稅還可以讓廣大民眾分享房地產升值的好處，有助于促進社會公平。

(二)整頓房地產市場秩序，抑制囤房投機需求。目前，全國范圍內投機炒房成風，不僅有以溫州炒房團為代表的民間投資客，還有一些資本雄厚的國企進入樓市，危害性極大。一方面，造成了許多家庭存在嚴重的住房困難，有錢人卻擁有多套房子，造成資源的極大浪費;另一方面，則擾亂金融秩序，形成房地產泡沫，與我國可持續經濟增長模式背道而馳。開征物業稅是規范房地產市場的需要，可以通過提高占有成本，促進不動產的有效利用，降低空置率，提高資源的配置效率，在以定程度上抑制房地產投機需求。

(三)完善稅收體制。一個現代化的完整的稅收體系，應當包括完善的商品稅類、財產稅類和所得稅類，而物業稅應屬于財產稅類中的房產稅?，F階段，我國在商品稅制和所得稅制方面比較成熟，但財產稅制還有很多問題需要解決。目前我國已修改憲法，目的是完善私人財產保護制度，建立和完善財產稅體系的重要性更顯得日益緊迫。通過物業稅改革整頓許多不合理、雜亂無章的稅費，減少房地產企業的稅收負擔，為全面鋪開稅制改革創造條件。(四)有利于規范稅費制度，降低建筑業及房地產業的經營成本。在未來中國經濟發展過程中，建筑及房地產業將占有非常重要的地位。據統計分析表明，建筑及房地產業的發展，將帶動60多個相關行業的發展，因而是名副其實的支柱產業。但目前建筑及房地產業的稅費水平仍然較高，房地產及建筑業承擔著3%—5%的營業稅、33%的企業所得稅、30%—60%的土地增值稅、3%—5%的契稅，等等。除此之外，還要承擔比較重的土地轉讓使用費，開發成本相當高。開征物業稅，將開發商建房時上繳的房地產稅費改由購房者以后按年繳納，房價將會出現一定程度的下降，購房者可以降低購房成本，這將有利于房地產市場繁榮和宏觀經濟的穩定運行。

三、物業稅制定的基本原則

物業稅的開征有著不可替代的必要性，確立物業稅制度的基本原則是為確保我國制定的物業稅能夠在將來順利實施的前提條件，我國物業稅的制定應貫徹法定原則，公平原則，中性原則，合理負擔原則。

(一)法定原則日本著名法學家金宏子認為:“稅收法律主義在近代法治主義的確定下，起到了先導和核心的作用”。稅收領域的法治狀況確實深刻地影響到整個社會的法治水平，作為我國法治建設的一環，物業稅的開征必須通過立法才有效，其法定原則應是其基本原則。物業稅涉及到產權歸屬，無論是否售或購買住宅，只要擁有房地產就要繳納物業稅。對于地說收入可以減免稅收負擔，但并等于可以減免納稅的責任。一旦開征，這將是涉及中國每一個家庭、每一個個人的稅收。對于這樣關乎社會公眾切身利益的稅種，必須通過社會公眾討論和法定程序才能實施，任何一個國家，私人財產的保護最后的底線都是它會不會被任何合法或者不合法的手段往政府的手里轉移。這是任何一個社會都應該守護的私人財產的底線。不能因為房地產或宏觀調控的需要，而輕易地攻破老百姓私人財產的底線。因此，物業稅的立法權只能集中在立法機構手中，物業稅的立法只能出于人大，而不是行政部門，更不能交給具體執行征稅的稅務總局或建設部。

(二)公平原則物業稅是一種牽扯甚廣的稅費體制，對國計民生、社會安定等都有相當大的影響，“不患寡而患不均”，社會公平問題歷來是影響社會穩固的重要因素之一。法律作為一種公共機制，公共產品，其目的是要實現公共利益，社會公平正義，這才是法律的根本目的，因此，物業稅收法律制度必須以促進社會公平為首要目標。物業稅的價值目標已趨于多元化。既要保證政府對于財政資金的需求，也要滿足納稅主體對于完備的公共產品的需要，同時物業稅的開征須有助于社會公平，保障房地產良性發展。成功的稅收立法應協調好稅收的多元價值目標，開征物業稅的首要目標應是縮小貧富差距，通過征收物業稅改善地方政府提供公共服務的能力，照顧社會的弱勢群體，促進社會公平，第二層次的目標是提高資源配置效率，降低住房空置率，有效利用稀缺資源，抑制房地產市場上過度投機需求。和著兩個主要目標相比，增加地方政府收入應屬較低層次的問題。

(三)中性原則在中國這樣一個由計劃經濟向市場經濟轉型的國家，培植完備的市場競爭環境應是重中之重。在此背景下，稅收立法應堅持中性稅收原則優先，兼顧稅收宏觀調控職能。我國是一個有著悠久的政府干預經濟的傳統的國家，如何協調好稅收宏觀調控職能與稅收中性原則之間的關系，是物業稅法律制度構建的基點，所謂稅收中性原則，是要求把稅收對各種經濟活動所產生的不良影響降至最低限度。首先，國家在征稅時，除了使納稅人因納稅而發生稅負擔外，應盡可能少地使納稅人再承受其他額外的負擔或經濟損失;其次，理想的稅收不應對資源的配置起任何作用，讓市場規則充分地發揮基礎性作用;最后，在處理國家間的稅收關系時，不應因稅收而影響或阻礙商品、資金和人員的國際流動。不可否認，物業稅的開征有利于改變目前房地產稅的混亂和不合理局面，有利于內外稅制的統一和規范，但我們不能期望通過物業稅的制度設計來達到微觀經濟管理的目的。

(四)合理負擔原則合理負擔原則，也叫稅收適度原則，如“拉弗曲線”理論所闡述:“稅率高并不等于實際稅收高。稅率太高，人們就被嚇跑了，結果是什么經濟活動度不發生，反而收不上稅來。只有稅率達到一個最優時，實際稅收才最高”。這要求稅制的建立和政策的實施，要考慮到財政的需要和經濟的承受能力。稅收是國家的財政收入的來源，但是并不是稅收越多就越好。一旦稅收超過了必要的限度，就會帶來社會動蕩。但是稅收如果低于一定水平，也不利于國家的宏觀調控和基本建設。經濟承受能力就是國家實行財稅政策要把握的“度”。誠如“鵝毛理論”:(征稅的藝術就像從鵝身上拔毛，既要多拔鵝毛，又要少讓鵝叫):稅權的劃分不是一般的科學，在很大程度上更是一門藝術。物業稅的立法開征，使政府可以參加到房地產增值所產生的財富的再分配中，可以增加政府的財政收入。而只要掌握好了“度”的要求，就同時可以滿足廣大普通納稅人希望通過高收入者承擔高稅收的方法來平衡社會財富的愿望。

總之，我們在開征物業稅前就應該做好原則上的把握，物業稅的開征既是完善我國地方稅制的必然選擇，也是未來建立公共財政體系和服務型政府的一項重要舉措。從長遠發展來看，物業稅的開征是必然，即使進行的過程中會遇到一些問題，但我們應該以法定原則，公平原則，中性原則，合理負擔原則為導向，做出合理的制度設計。