經濟適用房法律制度探討

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一、我國經濟適用房法律制度實踐中存在的問題

我國經濟適用房法律制度自實施以來，其住房保障作用明顯，取得了不少成就，但其作為一項社會公共制度，也難免會存在一定問題，這些問題對我國經濟適用房法律制度的施行效果產生了很大的消極影響，使其本應發揮的住房保障作用大打折扣。我國經濟適用房法律制度在實施過程中存在以下問題：第一，數量不足，供不應求。自上世紀九十年代我國經濟適用房法律制度開始實施，全國各地涌起了一個建設經濟適用房的浪潮，大批經濟適用房建成，大量城鎮居民的住房需求得到了基本滿足。但近年來，隨著農村居民涌入城市的腳步逐漸加快，我國城鎮人口數量已達到飽和狀態。然而在我國現有國情之下，社會財富分配不均，能充分滿足自己住房條件的人并不多，城鎮人口中大多為中低收入者，這些中低收入者欲想在現有房產市場上購買一套住宅還十分困難，因而購買經濟適用房的需求在這些人群中就很大。因此，盡管我國現有經濟適用房規模不小，但在這樣一種社會大環境下也會顯得經濟適用房數量較為緊缺，經濟適用房在市場上就會出現供不應求的情況。第二，售價過高，社會中低收入家庭仍然無法承受，其住房保障作用得不到有效體現。經濟適用房以保本微利為其基本原則，按照國家相關規定，房地產企業開發的經濟適用房在出售時其利潤不得超過成本的百分之三。而成本既包括建造房屋所需各項基本費用，也包括了相關配套設施費、拆遷征地費等費用。此外，有些地區的經濟適用房不僅其單套面積遠遠超過了國家規定的面積六十平方米的標準線，其建設單位還將經濟適用房打造成不符合中低收入家庭入住條件的高標準的豪華住房。這樣綜合計算，經濟適用房的建造成本就比較高昂，其出售價格自然較為昂貴，社會中低收入者大都不具備承受如此高昂價格的能力，于是很多人的基本住房仍然無法得到保障，經濟適用房的住房保障作用得不到有效體現，而這也有違我國經濟適用房法律制度設立時的初衷。第三，建房選址不當，配套設施不完善，不符合利民的原則。經濟適用房的建造作為一項利潤低的保障性住房項目，地方政府不會把城鎮內較為優越的區域劃撥給相關開發單位用以建造經濟適用房，其往往都是將經濟適用房選址于城鎮邊緣區域，而這些區域的交通條件都較差，有些甚至會對人們的日常生活造成嚴重負面影響。而在經濟適用房的建造過程中，有些不良開發商為牟取私利會偷工減料，而這會直接致使建成房屋質量不過關，經濟適用房住宅小區的相關配套設施也不夠完善，這些問題的存在讓入住的居民為此又承受新的住房負擔，讓本就經濟條件不夠寬裕的中低收入人群陷入一個新的困境，也與我國經濟適用房建造的利民原則不相吻合。第四，政府相關監管工作不到位，經濟適用房成了腐敗之源。權力滋生腐敗，這句亙古不變的話也適用于經濟適用房法律制度的推行過程，主管經濟適用房建設的政府相關部門的一些有權人員以權謀私，把經濟適用房法律制度當成自己的搖錢樹。在經濟適用房小區內開著豪車、用著奢侈品的情況也屢見不鮮，這些經濟適用房的購買者本不具備購房資格，只因為他們與相關有權人員熟識或給予了這些有權人員一定利益才能順利取得經濟適用房。此外，還有些經濟適用房建成后直接出售給公務員，這也與經濟適用房法律制度的宗旨不符。這些人占有了本不充分的經濟適用房資源，他們會借此進行投資活動，使真正具備購房條件的中低收入人群要想獲得物美價廉的經濟適用房變得愈發困難，而政府相關部門的監管不力是這些情況出現的重要原因。第五，政府缺乏積極性，其支持力度不夠。地方政府財政收入的很大一部分來自于土地經營收入，但各地的土地資源有限，而經濟適用房的建造不僅不可收取土地出讓金，還會占用大量土地資源，這就直接影響到政府財政收入。另外，根據國家相關規定，經濟適用房建成后可以減免多項稅款，而這又在另一方面減少了政府的財政收入。因此地方政府無法調動其積極性，對經濟適用房建造項目的支持力度也不足。第六，相關立法不足，令行不止的情況時常發生。迄今為止，我國涉及經濟適用房的高位階規范性法律文件很少，由國家發改委等七部門聯合的《經濟適用住房管理辦法》為該領域最高效力階層的規范性法律文件，從嚴格意義上說，《經濟適用住房管理辦法》只能算是一個部門規章，還達不到法規的法律效力。我國經濟適用房法律制度僅有這樣一個較低效力等級的部門規章作為其綱領性文件，這導致很多地方性法規都不受其強制性約束，這無疑給該制度的推行埋下了許多隱患，各種令行不止的現象接連出現。

二、我國經濟適用房法律制度的完善

時代在變化，相應的社會制度也不能故步自封，何況任何一項制度在實踐過程中都會存在其薄弱環節，需要針對這些薄弱環節提出制度完善建議，該項制度才不至于在實施過程中受到過大的阻礙。針對我國經濟適用房法律制度在社會實踐中存在的問題，筆者就這些問題提出相應的建議，以此推動我國經濟適用房法律制度的完善。其一，吸收社會慈善組織及個人捐贈，拓寬經濟適用房建造的資金來源。我國經濟適用房建造的資金來源以政府出資為主，以房地產企業出資為輔，其資金來源較為單調，且無論是政府還是房地產企業建造經濟適用房，其最后都毫無疑問要收回成本，后者還可在允許范圍內獲得一定利潤。即使在這樣的情況下，很多中低收入家庭也很難負擔得起經濟適用房的出售價格。如果可以吸收社會上慈善組織以及個人的捐贈，不僅可拓寬其資金來源渠道，還可在一定程度上降低經濟適用房的建造成本，其出售價格將相應降低。而這一方法也具有較強的可行性，因為經濟適用房的適用對象為社會上的弱勢群體，這也是在做慈善事業，可調動起很多慈善組織及個人的參與。其二，做好選址工作，并完善相關配套設施建設。就經濟適用房的選址，相關負責單位要充分考慮到其周圍的交通、醫療、教育等與人們日常生活息息相關的條件，真正需要購買經濟適用房的家庭都不富裕，他們日常出行主要還是乘坐公交車、出租車等公共交通工具。如果經濟適用房選址不當，這無疑對于他們又產生了一個新麻煩，增加新的生活負擔。把經濟適用房建在城鎮經濟中心既不科學又無法實現，當然更不能把經濟適用房建于城鎮偏遠區域。對于這點，政府相關負責單位在選址時要規劃好。除此之外，經濟適用房相關配套設施建設工作也很重要，這往往直接對居民的生活安全感產生影響，相關負責單位也要給予充分重視。其三，政府應加大其支持力度，擴大經濟適用房建設規模。經濟適用房法律制度對于保障我國中低收入人群的基本住房條件能起到很大的積極作用，可促進我們所生活的社會走在一個繁榮穩定發展的道路上，政府要充分意識到這點。另外，我國經濟適用房的現有規模還無法充分滿足中低收入家庭的住房需求，政府應加強其投資力度，擴建經濟適用房，使我國經濟適用房市場達到供需均衡的狀態。各地方政府要充分意識到其在我國經濟適用房法律制度實踐過程中扮演的重要角色，充分調動自身的積極性，全力投入到經濟適用房的建設中去。其四，完善相關立法工作，加強監管單位的監督工作，嚴懲違規違法行為。任何社會制度都需要強有力的法律文件來做支撐，世界上一些發達國家關于其國內的保障住房制度都制定了多部高效力等級的規范性法律文件，能夠對其制度的實行產生很大的積極作用。而如上文所述，目前我國還沒有專門性住房保障法律法規。因此，我國欲完善經濟適用房法律制度，必先制定和完善相關法律法規。除此之外，我國經濟適用房法律制度在實踐過程中的違規違法現象之所以屢禁不止，還有一個重要原因就是政府相關監管單位的監督不力，對以權謀私的情況沒有及時有效處理。因而，相關監管單位應加強其監督管理工作，相關有權人員一旦出現違規違法行為，必將處以嚴厲的處罰措施。

三、結語

近年來，我國經濟得到了飛速發展，房價也在飛漲，收入不高的人們很難讓自己的住房得到基本保障，這會造成有大量人的住房問題得不到解決，這將會使整個社會都變得不穩定。在這樣一個社會大環境下，經濟適用房法律制度所發揮的住房保障功能就顯得尤為重要。而我國經濟適用房法律制度自施行以來，為大量中低收入家庭提供了住房保障，其積極作用顯而易見。經濟適用房法律制度作為一項社會制度，在實踐過程中難免會出現一些問題，這會對其實際效果產生一定負面影響。筆者相信，通過一系列的制度改善措施，我國經濟適用房法律制度會愈發成熟，也能夠進一步提升其住房保障的作用。

作者:范嘉誠 李欣榮 單位:南昌大學法學院