房地產企業成本管理探討

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摘要：隨著我國經濟的迅速發展，我國的房地產業越來越火熱，房地產企業如雨后春筍般增加，房地產市場的競爭也越來越激烈。如何在如此激烈的市場競爭環境生存和發展，成本管理的好壞是一個關鍵性因素，是值得每個房地產企業認真思考的問題。本文將從目標成本管理的概念，分析我國房地產企業在目標管理方面的不足，并提出適當的建議和措施，對目標成本管理在房地產企業的應用做分析研究。

關鍵詞：目標成本管理；房地產企業；應用

住房是人們的剛性需求，房地產企業從事的房地產開發工作直接關系著廣大百姓的住房問題。如今房價一天比一天高，與房地產開發中不恰當的成本支出也有關系，拋開市場因素，做好房地產企業的目標成本管理工作，使房價控制在合理范圍內，是完全可以做到的工作。如果房地產企業不能有效控制成本，做好目標成本管理工作，必將不能適應這日趨激烈的市場競爭環境，終會被淘汰。

一、目標成本管理的概念

目標管理是美國著名管理學家德魯克首先提出的，他認為，并不是有了工作才有目標，而是正好相反，是有了目標之后才能確定每個人的工作。而目標成本管理是目標管理的原則，對每個環節的成本考慮和管理，能夠保證各個分目標的實現，進而實現總目標。從世界來看，美國的目標成本管理方法是作業目標管理，雖然其中存在某些問題，但美國作為目標管理的原創者和先行者，從思想萌芽到最后的成本管理方法形成，是新創造，值得學習。而日本作為經濟的后起之秀，從照搬照抄開始，在無數的管理實踐中慢慢形成具有日本特色的目標成本管理理論。而我國經濟起步較晚，但發展迅速，顯然還沒形成自己獨特的目標成本管理體系，所以需要不斷用實踐來豐富具有我國特色的目標成本管理理論。

二、我國房地產企業目標成本管理中存在的問題

（一）缺乏規范的成本管理制度和體系。由于我國市場經濟起步較晚，各房地產企業尚未建立規范的成本管理制度和體系。雖然房地產企業逐漸重視起企業的成本管理，但由于缺乏經驗和相關人才，一直沒在企業內部建立起規范的成本管理體系，造成企業管理人員就算想進行管理也無處下手的局面。企業在極其被動的情況下實施成本管理，沒有專門部門負責，成本管理工作自然難以達到理想效果。（二）設計變更等現象難以有效控制。由于一個房地產項目的開發涉及眾多企業和部門，還有部分政府部門，管理起來就愈顯困難。在項目開發中，偶然發生的設計變更現象更是讓房地產企業頭疼。難以有效的對涉及其中的各部門進行統一協調和安排部署，房地產難以第一時間就掌握變更的情況，又因為缺乏有效措施來盡可能避免變更的產生，使房地產企業在項目開發中更顯被動。面對牽一發而動全身的變更，房地產企業只有制定有效的應對措施，才不至于使局面失控，增加成本。（三）無法準確掌握項目建設過程中的最新動態成本。市場是變化的，在項目開發的過程中，房地產開發的相關成本有些已經隨著市場變化而發生改變，而房地產企業往往掌握不到第一時間的動態成本，總要等到項目完工后才能核算出項目的實際成本。這樣就無法及時在項目開發過程中發現成本控制上存在的問題，問題得不到及時解決，造成核算成本遠超過預期，然而房地產此時也回天乏術。（四）難以實時了解大量工程合同的執行情況。由于房地產開發是一個龐大的系統工程，在實際操作過程中，企業需要對外簽訂各類工程合同，特別在項目周期長，工程量大的時候，對外合同數量多的房地產企業頭暈眼花。要想同時對全部合同進行監督，是件非常難的事情。另外，部分合同在實際執行過程中還會發生變更情況，這讓房地產企業對這些合同的監管難度又上了一個階梯。這些問題的出現導致房地產企業對合同信息不能及時掌握和共享，出現一系列重大工作失誤。（五）難以制定精確的資金計劃。作為工程量浩大、投資巨大的房地產開發項目，資金鏈的管理也十分困難。由于項目工程周期長，外包工程多，房地產企業想在短時間內制訂出一份精確的資金計劃，幾乎是不可能的事情。建設原料的成本浮動，外包工程的變更情況，這些情況房地產都難以及時掌握，制定起精確的資金計劃就更是難上加難。另外房地產企業就算投入大量人力來制定計劃，但制定出來的計劃往往沒有長時間的有效性，導致企業領導不能及時根據精確的資金計劃作出正確的決策。（六）難以及時追蹤各類原材料的價格變動情況。項目的各類原材料成本在整個工程的成本占有重要的比重，所以房地產企業十分注重原材料成本核算。但由于項目原材料涉及面廣，房地產還要同時和施工方、設計方等各專業廠商進行合作，就難以在原料成本上投入更多的人力。這就導致無法房地產企業無法及時了解原材料的種類、型號、報價、優惠幅度、產品質量等信息，從而難以在材料采購方面合理進行成本管理。（七）缺乏對合作廠商的全面跟蹤管理。由于房地產開發工程量大，導致企業需要同時和施工、設計、材料供應等各類型的廠商合作。房地產企業難以做到對每一個合作廠商的有效跟蹤管理，甚至有時候對合作廠商背景都不能夠深入了解。這就讓房地產企業難以及時了解這些廠商在具體工程施工中的表現，缺乏對合作廠商的全面跟蹤管理，不利于房地產企業在實踐中進行動態成本管理工作，難以有效提升企業間的合作水平。

三、房地產企業目標成本管理的建議

（一）目標成本的制定。房地產企業在制定其目標成本的時候，一定要以市場為導向，以客戶滿意為標準，合理制定目標成本規劃。在制定前期，要對房地產市場進行調研，了解客戶需求，根據實際情況先制定一份簡要規劃，再對原材料市場、用工市場以及相關合作企業進行深入了解，比如了解原材料的價格及近年來的價格波動趨勢，用工市場的一般薪酬標準，合作企業的信譽度和相關工程資質。在完成這些工作的基礎再經過多次測算來制定目標成本。（二）目標成本的分解。目標成本的分解就是指將總成本逐級分解，可以按照工程進度分為前期成本、中期成本和后期成本，也可以按工程模塊分解為土地獲得成本、主建筑工程成本、裝修成本、配套設施成本等一系列小成本。之后做出詳細的成本明細，以表格形式呈現，簡潔明了，便于查看。將成本逐級分解計算出小成本后，最后再得到總的目標成本。（三）目標成本的執行。目標成本的執行是一件十分復雜的工作，涉及到項目面臨的風險問題。而對項目進行合理的風險預估也是十分重要的，它能幫助房地產企業進行更為細致目標成本管理。在目標成本的執行過程中對風險的有效控制是目標成本執行工作成效的重要保證，從事前控制到事中控制，再到事后控制，都需要房地產企業投入更多的人力資源進行管理，充分協調各部門和合作企業，做好一系列的系統工作，保證目標成本的順利執行。（四）目標成本的分析與考核。根據制定的目標成本規劃和執行工作，結合工程的實際情況開展項目開發過程中對每一個責任主體的目標成本的分析和考核工作。并且成本分析和考核工作要滲入到工程項目的每一個流程之中，發現問題并及時解決問題，防止工程出現大變動與其他意外情況，做好目標成本管理的收尾工作。（五）建立完善的合作商信息庫。在房地產的目標成本管理時，可以考慮設立企業優秀合作商庫，將信譽良好，工程質量過硬的企業納入房地產企業的信息庫，雙方平等互利，加強合作。另外，要增加合同的約束力作用，在合同中明確供應商責任，對違約內容及時追責。事后對合作商進行內部評估，確定相關合作商能否進入信息庫的資格。房地產企業應該擁有良好的供應商庫，這樣不僅能夠減少前期洽談的時間，還能夠保證工程按質按量完成。由于都是已經合作過的企業，所以對今后再次合作的目標成本管理工作也是大有益處的。

四、結束語

總而言之，房地產企業的目標成本管理工作是一項十分復雜的工作，并不是一朝一夕就能做好的，但房地產企業還是要努力做好目標成本的管理工作，以適應市場需求，謀求更好的發展。

參考文獻：

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[2]韓淼芳.房地產項目成本控制問題及對策研究[D].南昌大學,2017.

[3]王青.房地產企業成本控制[D].湖北工業大學,2017.

作者:顧秀敏 單位:鄭州名門地產有限公司