物業租賃應收賬款風險管理分析

導語：物業租賃應收賬款風險管理分析一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：在企業經營管理中，應收賬款作為企業的流動資產，對企業的經營管理活動影響很大，其流動性的快慢直接影響著企業的資金周轉和經營業績。在當今市場經濟環境下，企業之間的競爭日趨激烈，為了提高出租率，企業盲目地引進租戶，從而使企業被拖欠的應收賬款不斷增加，如果企業不重視應收賬款的管理，這將會在很大程度上阻滯企業資金的流動性，從而制約了企業的健康發展。因此，企業對于應收賬款的風險管理有利于企業加快應收賬款的回收、提高企業資金的使用效率、降低應收賬款的管理成本以及在增強企業市場競爭力方面都具有重要的意義。企業在經營管理中應增強對應收賬款的風險管理意識，加強企業對于應收賬款風險形成前以及事后過程的管理，實現對應收賬款的全程信用化管理，從而為企業建立良性的經營氛圍，提高企業的競爭力、促進企業的可持續發展。文章通過闡述物業租賃應收賬款風險管理概述，揭示了物業租賃應收賬款風險管理的重要意義，在分析目前物業租賃應收賬款風險危害的基礎上，對企業如何加強物業租賃應收賬款風險管理提出建議。

關鍵詞：物業租賃；應收賬款；風險管理

一、物業租賃應收賬款風險管理概述

（一）應收賬款風險管理的內涵。應收賬款作為企業資產負債表中的一個重要的流動資產類科目，在企業的經營管理中起著重要的作用。物業租賃的應收賬款是指企業因向租戶銷售商品或提供勞務、服務，而應向租戶收取的或代墊的各種款項等。應收賬款風險指的是由于市場經濟因素的不穩定性和企業間債權、債務關系在清償時的不確定性，從而導致賣方或提供勞務、服務一方的企業應收賬款在回收時間和回收數額上具有的不確定性。（二）物業租賃應收賬款風險的因素分析。1.外部環境的風險因素。（1）客戶自身產生的原因在市場經濟環境下，有些客戶在購買商品、產品或接受勞務、服務后總是希望能夠盡量地推遲付款時間，以便使其賺取更多的經濟利益，實現自身利益達到最大化，所以大多數客戶都不愿意主動或及早付款。這類的客戶就很可能會導致企業的應收賬款不能按時的收回，更有甚者可能還會導致企業的應收賬款根本無法收回，從而使企業的經營管理發生壞賬損失。（2）客戶信用體系的不健全在市場經濟環境下，有的客戶本身的財務結構不是很完善，自有資金占比不高，資金鏈斷裂導致企業無法支付款項，從而影響應收賬款的收回。由于客戶信用體系的不健全，企業無法有效的判斷客戶信用的好壞，所以充分掌握客戶的信用信息，建立真實有效的客戶信用體系勢在必行。2.內部環境的風險因素。（1）企業管理者缺乏意識企業的管理者為了追求企業的經濟效益，往往缺乏經營管理風險的防范意識。當今社會企業考核員工的標準是業績水平，這樣就會導致企業員工為了自身業績增長，在與客戶達成交易前沒有對客戶進行有效的資信調查，從而會產生一些信譽不良的企業單方違約，導致企業應收賬款不能按時收回，給企業經濟利益造成損失。（2）企業客戶信息管理不規范企業對客戶日常信息管理的工作不規范，包括建立客戶信息檔案、制定客戶信用標準、進行應收賬款賬齡分析、定期與客戶核對賬目、定期評定客戶的信用等級、落實追討欠款的責任人、及時追討欠款等管理工作。企業對客戶日常信息管理工作的不規范，將會大大增加企業對應收賬款管理的風險。（3）企業相關部門的責任不明確在企業的經營管理中，業務部門和財務部門都知道企業有大量的應收賬款或對不上或收不回，但這項業務具體應由那個部門來督辦、由那個部門來清查管理責任并不明確，從而弱化了企業對應收賬款的風險管理力度。

二、強化物業租賃應收賬款風險管理的重要意義

（一）有助于提高資金使用效率。資金是企業經營賴以生存的“血液”，科學的資金運作才能夠確保企業各項業務的順利開展，而企業只有加強對應收賬款的風險管理才能夠保障企業資金的順利回流。我國企業隨著市場經濟建設力度的不斷加大，企業間同類經營業務的競爭也越來越白熱化。企業為了能夠在激烈的市場競爭中保持市場份額，就需要大量的資金運用到企業的生產經營管理中。所以，企業建立積極、穩健、科學的應收賬款風險管理，加快應收賬款的回收，有利于提高企業的資金使用效率。（二）有助于降低企業的管理成本。應收賬款的不斷增加將會嚴重威脅企業的生存與發展。企業的應收賬款往往會給企業營造出“賬面利潤豐盈而賬戶資金虧空”的虛假繁榮景象，這時企業如果對應收賬款的管理控制不力，一旦發生企業的應收賬款無法收回，將會增加企業的壞賬成本，給企業造成實際的經濟損失。被應收賬款占用的資金，因大量資金被沉淀，還會迫使企業不得不投入大量的人力、物力、財力從而加大了企業的回收成本。因此，企業加強對應收賬款的風險管理可以降低企業的經營管理成本，減少企業的經濟損失。（三）有助于增強企業市場競爭力。強化應收賬款風險管理對企業經營活動影響極大，應收賬款風險管理有效地全程幫助企業規避風險，降低企業對應收賬款的管理成本，保障了企業現金流轉的健康循環，從而減少了企業發生壞賬的可能，提高企業的經濟效益，增強企業的市場競爭力。

三、目前物業租賃應收賬款風險的危害

（一）對于應收賬款風險管理的意識不強。在我國企業對于應收賬款風險管理重要性的意識不強。很多企業的應收賬款管理制度還不夠完善，企業員工對于應收賬款風險管理的內容掌握地不全面，在管理實施過程中也有很大的隨意性，管理方法不夠科學。同時，我國企業對于應收賬款風險管理對象的認識也存在著誤區。應收賬款風險管理傳統模式認為企業應收賬款風險管理的對象是在業務完成，風險發生之后不能及時收回的應收賬款。對應收賬款風險管理的方法認識也不到位，企業對應收賬款風險往往只采取事后補救措施，未能做到防微杜漸。（二）成本支出風險不斷增長。企業日常經營管理活動中，每月都會發生一部分需要流動資金來支付的費用和稅金，如果企業應收賬款無法及時收回，將會使企業的資金流入相對減少，大量的資金流出最終會導致企業的資金流出超過資金流入，企業發生壞賬成本的可能性也就越大。而且，企業存在大量的應收賬款還會相應增加管理成本，如企業在催收賬款過程中發生的有關費用等。（三）增加經營管理風險。物業租賃依據權責發生制原則，企業根據租賃合同確認每月的應收賬款和對應的營業收入。企業通過應收賬款方式實現的營業收入，直接影響了企業的賬面利潤，而企業的賬戶資金則要通過企業的應收賬款轉化為現金流入企業，這就有可能會出現企業的賬面利潤大于企業賬戶資金的現象。企業如果不能及時或無法將企業的應收賬款轉化為現金流入企業，將會直接給企業帶來經濟損失。由此可見，企業存在大量的應收賬款會增加企業經營管理的風險。（四）造成經濟損失。由于物業租賃租戶數量多，應收賬款收取方式多樣，業務部門簽訂租賃合同或變更合同條款未及時告知財務部門等原因，財務部門有時很難發現財務核算方面的差錯，造成企業不能及時了解客戶的實際情況及相關合同的變化情況。由于職責不明確，部門之間相互推諉；會造成應收賬款賬面核算不準確，甚至出現應收賬款有關合同及各項審批資料出現不全或者丟失，致使企業應收賬款不能及時收回，最終會給企業經營造成經濟損失，影響企業經濟利益。

四、加強物業租賃應收賬款風險管理的具體措施

（一）加強應收賬款風險管理的意識。我國企業應增強應收賬款風險管理的意識，企業員工應加強對應收賬款風險管理內容的全面掌握，在應收賬款風險管理實施過程中運用科學的管理方法。此外，我國企業還應正確認識應收賬款風險管理的對象，由以往的注重應收賬款風險的事后補救轉變為企業對應收賬款從授信前就要開始關注其風險發生的可能。所以，企業對應收賬款必須加強事前、事中和事后的管理，這對于企業物業租賃業態科學的管理應收賬款尤為重要。（二）加強應收賬款風險形成前的管理。1.加強風險管理。首先，企業在簽訂租賃合同前主要可以根據租戶的信譽、租戶的償債能力、租戶的財務實力和財務狀況、租戶拒付款項或無力支付款項時能被用作抵押的資產、可能影響租戶付款能力的經濟環境、財務狀況、發展前景、行業的風險程度等來評價租戶的信用等級。企業規定以上各項指標總得分滿分為100分，得分60分以上的可以預付3個月房租作為保證金后簽訂租賃合同，對得分60分以下的租戶可以提出要求其預付足以償付全部租期內租金的保證金或提供等額的擔保后簽訂租賃合同。其次，企業與租戶簽訂合同時應加強合同簽署過程的控制，避免合同發生爭議。企業在與租戶簽訂合同時要建立完善的合同審批制度、分級分類授權審批，避免出現越級、違規審批的情況。同時，企業簽訂合同時還必須要做到全面細致，合同條款應該完備、明確，例如租金標準、付款金額、付款方式、付款期間及違約責任等都要表述清晰。最后，企業與租戶簽訂租賃合同后，主要可以根據租戶以往是否一貫按期如數繳納租金的情況來對租戶的信用等級進行評價。業務部門可將租戶的信用等級分為六級，不欠費的為正常租戶，欠繳費用的租戶又分為要注意租戶、問題租戶、危險租戶、實際破產租戶、已破產租戶。對欠費不同信用等級的租戶，企業采取不同的收賬政策。2.加強法律管理。企業還要把握好應收賬款的限額以及最長欠款期限，企業財務部門與業務部門應相互配合，共同制定明確、切實有效的租戶信用額度管理辦法，并由財務部門與業務部門共同管理、相互牽制。對于資信好、付款及時、履約記錄好的租戶，企業可以給予較高的額度，反之，企業應給予其相對低點的額度。企業在設定最高欠款限額的同時，設定最長欠款期限，由業務人員在到期前跟單催收，如到期未收回欠款，企業則應立即采取措施，組織追款。（三）加強應收賬款風險事中過程的管理。1.實施應收賬款的追蹤分析企業應收賬款一旦形成，企業就必須考慮如何按期足額收回款項的問題。這樣，企業就有必要在收款前，對該項應收賬款的運行情況進行追蹤分析。業務部門應對租戶進行跟蹤、監督，以便確保租戶能夠正常支付租金，最大限度地降低企業逾期賬款的發生率。企業通過對應收賬款的跟蹤管理服務，及時發現問題，作出相應對策。企業還應保持與租戶的經常聯系，及時提醒租戶付款到期日，催促租戶按時付款，給租戶施壓，從而提高企業應收賬款的回收率。2.定期分析應收賬款的回收情況應收賬款發生后，企業應定期對應收賬款的回收情況、賬齡等情況進行分析，采取建立應收租金臺賬、編制賬齡分析表等各種有效措施，盡量爭取企業按期收回款項，否則企業會因應收賬款拖欠時間過長而導致壞賬發生，使企業遭受經濟損失。企業需安排專人負責建立租戶應收租金臺賬，詳細記錄每位租戶應收賬款的發生時間、租金增減變動情況以及租戶應收賬款期末余額情況等信息。與租戶定期進行對賬，讓租戶確認與其應收賬款的金額，并請對方在對賬清單上簽字并加蓋單位公章予以確認，防止催收人員與租戶惡意串通，故意拖欠款項。應收賬款核對后，企業還需要對應收賬款進行賬齡分析，以便能夠及時掌握每筆應收賬款是否逾期、逾期時間長短以及可能發生壞賬風險的大小。企業在對應收賬款賬齡分析中應重點關注那些金額大、賬齡長的應收賬款。如果租戶逾期應收賬款金額出現逐漸上升的趨勢，則要立即向主管領導報告，及時采取應對措施，調整信用政策，規避壞賬損失的發生。（四）加強應收賬款風險事后過程的管理。企業在租戶欠費后，應采取各種有效措施，盡量爭取應收賬款及早收回，否則企業應收賬款會因租戶拖欠時間過長，給企業正常經營帶來不利影響。企業應對應收賬款制定適當的收賬政策，主要措施有以下方面。1.企業制定業務人員崗位責任制及。確定合理的催收賬款程序企業對應收賬款風險管理應實行“由誰經手，由誰負責”的辦法。由企業的財務人員負責對應收賬款的回籠情況進行監控，而業務經辦人員則要負責對企業應收賬款的催收工作。企業在對應收賬款的回收過程中，對租金即將到付款期限的租戶適時提醒其依約付款；對按合同約定已到付款期而尚未付款的租戶進行及時催收；對信用表現一貫良好，但由于某些客觀原因暫時不能付款的租戶，需要讓對方制訂付款計劃，盡快清償欠繳租金；對掛賬金額大的惡意欠款或已沒有償債能力的租戶，企業要及時通過法律途徑予以解決。這就要求企業在日常經營管理中要妥善保管好租賃合同、往來對賬單、催款通知等有效證明，力爭在法律保護期限內，尋求法律上的幫助，追回租戶欠繳的款項。2.企業要確定合理的應收賬款催收方式。企業應收賬款的催收方式一般包括：向欠費租戶發送催款信函通知、通過電話傳真催收、派人上門進行面談、訴諸法律程序等方式。企業在采取各種應收賬款催收方式前還應遵循成本效益原則。企業根據租戶欠費應收賬款不同的期間段來選擇不同收賬政策的催收方式。企業對于信用等級為要注意租戶、問題租戶級的，采取發出催繳通知單和電話催繳的方式。如果租戶通過發送催款函或電話傳真方式進行催繳后仍不繳納租金的，企業可以根據租賃合同上的規定對租戶進行處理（如：收取滯納金、提前終止租賃合同等）。如果租戶在幾經收費人員親自上門催繳欠費而仍然拒付的，企業可以根據租賃合同的有關條款通過法律途徑進行處理。

總之，企業加強物業租賃應收賬款的風險管理是企業經營管理的一項重要工作。企業在應收賬款的風險管理過程中有效的實行全程監控，可以減少企業存在的應收賬款，使企業的收繳率力爭達到100%，確保物業租賃順利經營，企業利潤有效實現，經營穩步發展。

參考文獻：

[1]王燕霞.淺析企業應收賬款風險管理[J].現代經濟信息,2016(34).

[2]王艷艷.淺議企業應收賬款控制與管理的方法[J].中國集體經濟,2016(12).

[3]潘斌.企業應收賬款管理現狀分析[J].財會通訊,2014(02).

作者:劉艷 單位:北京萬商投資發展集團有限公司