房地產企業財務精細化管理對策

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摘要：房地產行業競爭日益加劇，企業管理水平的高低對企業未來的發展起著決定性的作用。財務管理作為企業管理的核心環節，精細化的財務管理可以有效地提高企業經營效率，是房地產企業謀求發展道路上不可或缺的部分。

關鍵詞：房地產；財務管理；精細化

有效的財務工作可以真實反映出企業的經營管理水平和管理效率，財務管理工作越是細致，就越能充分地將財務管理延伸到企業生產經營的各個環節，逐層次的提高企業的經營效率，提高企業的行業競爭力。企業在激烈的行業競爭中利潤會不斷被壓縮，精細化的財務管理可以反映出企業真實的經營效率和經營成果，從而為企業的管理者制定經營決策和管理決策提供有效的參考。房地產行業“暴利”的時代已走向尾聲，萬科地產在2018年9月甚至喊出了“活下去”的口號，房地產企業面臨著嚴峻的生存考驗。在這樣的環境下，精細化的財務管理可以最大限度地改善企業的財務狀況，提供企業的生存能力。本文從資金管理、會計核算、成本管控三個方面對房地產財務管理精細化進行了探討與分析。

一、房地產企業財務精細化管理的必要性

（一）適應政府宏觀調控的需要。自2017年政府實施宏觀調控以來，“限購”、“限價”、“限貸”是房地產企業所面臨的主要政策性問題，土地成本不斷提升，資產負債率攀升，企業所獲得的利潤不斷壓縮。2018年中央層對房地產企業的宏觀調控仍未放松，5月份出臺的棚改項目貨幣化安置新政使得三四線城市的棚改項目建設全面受限，房地產企業（特別國企房地產）棄利潤、求穩發展的最后一根稻草被掐斷。為了提升企業的市場競爭力，企業只能將更多的精力、資金投入到調整產品結構、做好營銷創新和成本控制上去。（二）應對企業現金流危機的需要。銷售資金回籠慢、受信貸緊張、籌資難等資金問題是影響房產企業現金流的重要因素，企業自身管理水平低下、資金使用效率不高、成本費用控制不合理等問題的出現會使房產企業陷入嚴重的現金流危機。為降低現金流中斷的風險，客觀要求企業加強財務精細化管理，靈活融資，布置好產品結構、做好營銷創新和成本控制。對于資金寬裕的企業，在合適的時點可以進行套利性并購；對于資金比較緊張的企業，應積極實施以利潤率換周轉率的價格策略。（三）應對企業財務核算風險的需要。財務的管理職能是促進企業經營戰略、業務、財務一體化最有效的工具，而準確的會計核算是發揮財務管理職能的前提。財務核算的精細化可以提高財務信息的質量，幫助職業經理人、策劃、營銷等專業人員加強企業基礎管理、成本管理，便于設立責任制和開展績效考核。營改增后，會計核算體系變動較大，對財務人員的專業能力提出了更高的要求，企業所面臨的財務核算風險加大。

二、房地產企業財務精細化管理的對策

（一）資金管理細化。（1）拓展融資渠道，房地產行業具有資金需求大、投資周期長的特點，通常企業會選擇銀行貸款來滿足自身的資金需求。但從當前國家對房產企業的調控手段來看，銀行貸款審批難、成本高，而且過高的負債率限制企業的發展。因此，企業要積極拓展融資渠道，可以考慮債券融資、房地產基金等方式，資金需求較急時，可以選擇聯合開發，以保住其市場份額。（2）強化資金預算制度。房地產企業的資金預算應該從房產投資決策開始前，要結合實際，制定切實可行的資金投資、收回計劃。項目開始后，要求工程部、銷售部每月上報資金計劃，合理安排企業的資金預算。集團形式的房地產開發公司要整合其資金，實現資金互補，提高資金的使用效率。（3）建立按揭回款跟蹤制度。要建立按揭考核方案，客戶簽訂銷售合同交納首付后，安排財務人員實時跟蹤銷售合同的按揭審批、放款進程，快速推進放款。還要對銀行的按揭工作進行考核，選擇優質的合作銀行。同時，為了防范按揭風險，按揭合作銀行數量也不宜太多。此外，根據項目建設情況及時提取和解凍監管資金。（二）會計核算精細化。（1）細化科目設置、強化輔助核算。要細化開成本明細科目，在原來7個二級明細科目的前提下，逐項細化。可以要求成本部、運營部等成本管控部門參與明細科目的設定，便于后期的成本核對。另外，要強化預收賬款、應收賬款等輔助核算科目，對應收房款建立客戶姓名、房間號雙輔助，便于進行財務分析。（2）細化臺賬體系。要重視臺賬，尤其是銷售臺賬。完整的銷售臺賬應該包括房源、銷售、按揭、稅款繳納等諸多信息。還可以根據需要設定按揭臺賬、合同付款臺賬、固定資產臺賬、銷控臺賬等臺賬，賬賬核對，確保核算信息的準確性。（三）成本管控精細化。（1）加強招標評審、合同簽訂的流程管理。招標評審、合同簽訂必須要有財務人員的參與，對涉稅、資金等事項提出意見與建議。要對成本部、工程部等部門進行定期的財務培訓，普及稅務知識，確保招標價格的合理性.（2）加強費用支出管控。要求嚴格工程進度審批制度，工程掛賬必須組織專項工程驗收，并出具驗收報告單和工作量確認單，杜絕隨意劃線和簽證。費用支出要提前報批，杜絕不合理支出和無效支出。（3）細化目標成本控制。要求成本管控部門嚴格執行項目前期設定的目標成本，定期召開成本管控會議，對超出預算的部分要提出預警，分析預算差異，及時堵塞成本管理漏洞。

三、結語

有效的財務管理可以將業務與財務進行有機的結合，高效的經營效率可以帶來良好的財務結果，準確的的財務信息又可以反作用于改善企業的經營效率，財務管理的精細化可以實現財務管理與經營管理的一體化，使企業經營在進步中求發展，提高企業的生存能力。

參考文獻

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［3］母照紅.企業財務管理實施信息化的具體措施分析［J］.中國商貿,2012（31）.

作者:馬威 單位:武漢建工集團股份有限公司