房地產市場管理模式研究論文

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摘要：進入網絡信息時代，傳統的管理職能已無法適應產業快節奏發展的需要，必須打破本位觀念，沖破重堵輕疏的思維定勢，走出被動、靜態、封閉的管理模式，建立起準確、快捷、完整的信息收集、分析、體系，讓信息資源為市場主體所充分共享，并正確引導市場主體規范運作，自覺成為誠信建設的執行者，實現市場管理從原來的審批和制約的單一功能，向溝通、服務、引導、監督等多功能轉化。

關鍵詞：房地產市場；管理模式；創新

0引言

房地產市場管理（本文所指的房地產市場僅限于房地產二三級市場）是通過對市場活動的研究制定市場規則來規范市場行為。主要包括兩方面的內容：一是規范市場主體的行為，既要規范房地產開發企業和中介企業及其從業人員的行為（具體指其預銷售行為、廣告、合同簽訂、經紀等一系列市場行為），又規范消費者、投資者的行為；二是向社會提供準確可靠的信息，如房源信息、價格信息等。

傳統的市場管理側重于市場主體資質的審批和項目的審批、僅一些瑣碎的市場信息、注重于有形市場的建設等。當前，面對房地產交易主體的多元化、交易信息的網絡化、交易活動的市場化，如何順應形勢，在傳統管理模式的基礎上創新思維，建立科學、合理、規范、高效的房地產市場管理運行體系，是房地產市場管理部門應該認真考慮和解決的問題。

1建立通暢的工作聯系機制

1.1以連貫的縱向聯系機制來調控市場供應。房地產成為消費品一般要經歷1—5年的周期，從城市規劃、拆遷、土地取得、開發、進入房地產二級、三級市場，必須通過土地、規劃、建設、房管等不同機構的審批或備案，在房地產業市場化程度日益提高、市場競爭日趨激烈的情況下，政府各部門緊密合作、加強溝通、統一標準就顯得相當重要。通過相關職能部門之間的有機結合、密切配合，要達到最大限度地縮短審批時間，減少審批手續。同時，通過各部門有效鏈接，從市場成交量就可初步預測市場未來需求量，為政府把握土地投放市場的節奏、開發商調整產品的結構提供參考。因此，連續、統一、通暢的管理，既有利于提高政府辦事效率，優化市場環境，更有利于政府對市場的宏觀調控。

1.2以穩固的橫向聯系機制來完善市場管理。進入流通市場的房地產可以買賣、租賃、抵押、贈與等，因此，房地產交易市場又可以細分為買賣市場、租賃市場、抵押市場等等，每一個分市場的繁榮與否、管理到位與否都會影響到其它分市場的健康發展，因此各分市場的協調發展是保證整個房地產市場規范運行的前提。目前，隨著城市化進程的加快，城市人口急劇增加，新增人口大多來自外地和農村，而這部分人口在創業初期一般會選擇租房，因此，租賃市場潛力巨大，但租賃管理又是當前房地產交易市場管理中最大的瓶頸。為此，房管、工商、公安、稅務等機構必須加強橫向聯系，盡快消滅“地下”租賃市場，將房屋租賃管理引上正常軌道，納入統一規范管理，促使租售市場協調、互動發展。

1.3以多級聯網體系來實現城鄉一體化管理。在城市化的發展進程中，越來越多的城郊結合部地區被融入城市圈，土地開發向鄉鎮蔓延，加上傳統戶籍制度的打破，大大促進了城鄉人口的雙向流動。

面對現實，房地產市場管理必須主動適應新的形勢，盡快將市、區、鄉鎮房地產市場納入同一管理系統，分級管理，聯網互動，及時監督，重點加快鄉鎮房地產市場管理自動化、正規化管理，實現城鄉管理的一體化、標準化。

2建立寬廣的交流平臺

2.1為市場主體提供高水平的服務平臺。作為市場管理部門，既承擔著監控和管理的職能，也承擔著為市場主體服務的功能。其發展方向為寓管理于服務中，多方位、多維度地建立信息宣傳渠道，滿足市場多層次需求。特別是目前房地產市場從賣方市場向買方市場轉變的過程中，各方主體更多地信賴于政府權威部門的信息，也希望市場管理部門能為他們提供更多更有效的信息。因此，必須高度重視形式多樣的服務平臺的組建。此外，房地產交易大會是開發主體和中介機構宣傳推介的絕好機會，也是市民購房選房的相對集中時間，營造盛大、熱烈的氛圍，提供全方位的服務，可以讓更多的市民關注新樓盤，重新認識舊樓盤。建立權威的網站、報刊專欄，實施專業化的服務也必將受到社會的普遍歡迎。

2.2加強社會對市場主體行為監督的平臺。隨著市場交易活動的日益頻繁，越來越多的創業者和謀生者加入了房地產開發和中介隊伍，在過于焦急的趨利心理驅動下出現了種種不規范行為，嚴重影響了市場的正常運行。因此，從加強管理角度考慮，必須筑起強有力的監督平臺，在開放、透明的環境中加大社會對各類主體的監管，從法律、道德、社會輿論等各方面迫使各市場主體自覺加強誠信建設。所以，市場管理部門有必要充分利用公共媒體，對所有進入市場進行房地產開發和中介服務的機構進行公開監督。同時，匯聚社會焦點問題，為管理部門解決和處理群眾熱點、難點問題提供信息。

2.3探尋開放式的信息查詢平臺。步入信息化時代，房產檔案的利用率不斷提高，如司法部門查封房產要查檔、二手房購買者在作出購買決定前要查詢房屋的權屬情況等等。而房地產產權產籍檔案是經過工作人員整理后形成的有價值的信息資源，不能僅僅局限于內部人員利用，更要對外部人員開放，實現資源共享，滿足社會需求。同時，還應進一步改善查詢環境，有選擇地對外提供查詢平臺，可開通網上檔案查詢通道，準許符合條件的人員隨時查詢。公務員之家

3建立科學評估體系

3.1全面客觀評價市場服務主體的資信程度。開發公司和中介公司作為市場主體的重要組成部分，其市場行為的規范與否對整個市場的健康發展產生著很大的影響，在目前急需建立誠信體系的情況下，首要的是盡快建立評價企業行為的標準，從考察企業硬件與軟件兩大部分著手，根據各項指標的重要性確定相應的權重，得出綜合結果，實行動態管理，并適時調整。當然這要得到各相關部門的協助與配合，才能達到預期的效果。

3.2完善市場預警體系，控制市場風險。近幾年來，在投資和消費的雙向拉動下，各地房地產市場普遍升溫，一些城市飛速上漲的房價已在房地產業界拉響了警報。過火現象要引起我們足夠重視，要通過建立信息披露和預警預報機制來控制房地產開發與投資的風險，為政府、投資者、消費者作出決策提供更可靠的依據。

4建立殷實的數據基礎

4.1盡快實現商品房預（銷）售合同網上聯機備案。商品房預（銷）售合同網上聯機備案將使商品房的買賣在更公開的平臺上操作，是規范買賣行為、簡化手續的重要舉措，更是提高商品房買賣信息真實性的有效手段，可以改變以往銷（預）售信息由開發商自報帶來的差錯或合同備案滯后帶來的統計誤差。重慶、成都等城市對此的成功試行充分說明實行網上合同聯機備案是網絡時代信息化建設的要求。

4.2加強中介的二手房源信息管理。我們必須依靠行政手段和信息化手段來改變目前二手房源信息混亂、重復、虛假的不良局面。市場管理部門要將所有具備中介資質的經紀機構以及進駐房地產交易市場的中介機構的房源信息進行統一管理（有資質的中介公司掌握著市場上可供房源的70％—80％以上），應要求其在市場注冊入網，所要公布的房源信息應全部經過注冊并提交市場管理人員審核后發送到網站、觸摸屏、大屏幕及報刊上，并應每天刷新信息，及時消除已成交或租賃的房源，保證信息的唯一性、真實性。

4.3強化房屋租賃信息管理。要盡快建立二級或三級申報制，以便市場管理部門掌握全面的信息，分析租賃市場的走勢。