物業管理市場制度創新論文

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1國外物業管理市場的發展經驗

最早的物業管理起源于19世紀60年代的英國。經過一百多年的發展，國外的物業管理業已經比較成熟，具體表現在：

1.1物業管理市場法律法規比較健全發達國家的政府部門一般不直接干預物業的管理行為，而多以詳盡、完善的法律、法規規范物業管理各方關系人的責、權、利關系。因而物業服務公司在接受委托實施物業管理時，一開始就有了良好的基礎。

1.2物業管理協會發揮重要作用市場經濟國家的政府職能總體上都比較簡化，行業管理和行業自律工作主要靠協會。物業管理協會是政府與物業企業之間的橋梁，是行業自治組織。政府主要出臺政策、制定法規，而具體行業內部的事情主要由行業協會來做。美、英、日、澳等經濟發達國家以及新加坡，都設有物業管理的一級協會。

1.3管理層與操作層分離，物業公司成為“管理型”公司國外的物業服務公司大多經歷了從“服務型”企業向“管理型”企業的過渡。房地產業發展之初，物業管理均是內部型管理，即任何工作都由物業服務公司自己的來做。

隨著房地產業的高速發展，這種形式的管理受到業主精力和專業知識的限制，弊端越來越明顯，如服務成本不斷增加，服務質量卻不斷下降。因此，承包管理取而代之，成為必然。

所謂承包管理即聘請專業的物業服務企業或人員代為進行產業管理，這種專業優勢在物業管理中得到充分體現。物業服務公司內人員精干，效率高。除了少數的管理人員外，他們把分散的社會分工，如清潔、保安、水電、綠化等匯集起來，采取靈活的方式統一進行管理。社會化、專業化的分工協作，既提高了物業服務的水平，又降低了管理成本。

1.4物業設施設備配套齊全，管理水平高配套設施的好壞直接關系到物業管理質量的高低。國外市政的配套設施經過幾十年的發展，已達到了相當高的水平。所有建筑物在前期建設時，就做好了水、電、通信、車庫等配套設施，計算機信息系統在物業管理中也得到普遍使用。

總的來說，發達國家的物業管理已經發展成為一種社會化、專業化、企業化、經營型的行業，受政府的重視和業主、住用者的歡迎，正處于蓬勃發展之中，而且現行物業管理機制也呈現良性化。發達國家的物業管理體制值得我們借鑒和學習。

資料來源：許召敏.我國社區物業管理的模式與方法研究[D].北京:華北電力大學,2008.

2我國物業管理市場的制度創新

鑒于我國物業管理的復雜性和特殊性，針對當前我國物業管理市場實踐中存在的問題和現狀，總結和學習發達國家的經驗，本論文認為應從以下幾個方面進行制度創新：

2.1加強物業管理市場的供給主體培育

2.1.1充分發揮自建自管型物業服務企業的主導作用在現階段，自建自管型的物業服務公司是物業管理市場上的主力軍。雖然它們目前的壟斷影響了物業管理市場競爭的公平性，但不能因此而打壓它們，把物業管理市場上存在的問題歸咎于壟斷，可以利用其特有的開發商背景和專業背景，解決目前物業管理市場的一系列最主要的糾紛。要實現這些需要實施如下措施：①健全物業管理法律法規。政府部門不直接干預物業的管理行為，而多以詳盡、完善的法律、法規規范物業管理各方關系人的責、權、利關系，建立完善的物業管理法規體系。使物業服務公司在接受委托實施物業管理時，一開始就有了良好的基礎。②充分發揮物業管理行業協會的行業管理和自律作用。要把物業管理行業協會建成為政府與企業之間溝通的橋梁。政府在物業行政管理職能上要簡化，行業管理和行業自律工作主要靠協會。同時物業管理行業協會要在專業上進行細分，這樣比較有利于行業管理工作的落實。③利用自建自管型物業公司的開發商背景優勢，實施物業管理早期介入。與其他物業公司相比，自建自管型物業公司作為開發商的子公司，從有利于房屋銷售和今后物業管理的角度提建議，更容易被開發商接受，能促進母公司建設設施設備配套齊全，信息化水平高的物業。

2.1.2培育高水平、高質量、高層次的市場供給主體對物業服務領域來說，高水平、高質量、高層次的物管企業應具備以下特征:①關注業主利益及提供優質的物業管理服務產品。②良好的社會效益。③良好的企業效益。④較高的物業管理效率。

另外，管理人員的素質決定了物業管理服務的服務質量和能力。目前，物業管理行業缺少大量優秀的物業管理經理人。因此，大力培養物業管理職業經理人是物業管理市場供給主體的很重要的一部分。

2.2培育物業管理市場的需求主體目前，物業管理真正走向市場的需求主體還未形成。為此需做好如下工作：

2.2.1發揮政府的輿論導向作用，轉變人們的思想觀念在物業管理市場化進程中，政府能否把物業管理作為城市管理系統工程的重要環節來加以考慮，能否對物業管理行業做出準確的市場定位，以及在物業管理行業出現眾多問題的情況下能否以堅定的立場來對輿論進行正確引導，對加快廣大居民思想觀念的轉變將起到極為關鍵的作用。人們對實施物業管理有了客觀的和實際的需求，是物業管理市場化及物業管理發展的最根本的動力和基礎。

2.2.2確立物業管理買方市場的行為主體在物業管理市場中，單個業主并不具備消費主體的行為能力。因此，只有推選出代表公眾消費的行為主體，業主才能主動地進入市場，行使消費權利，并維護自身的合法權益。物業管理的公眾消費主體即業主委員會，是經業主大會選舉產生，經物業管理行政主管部門登記，在物業管理活動中，代表和維護全體業主的合法權益的組織。引導和培育業主委員會的自覺、自主、自律、自治行為，可有效地確立和規范物業管理市場行為主體，加快物業管理的市場化進程。

2.2.3強化賣方市場服務意識，激活物業管理買方市場的有效需求物業管理服務是一種商品，那么商品的購買者對所購買的商品感到滿意，就會更進一步激活購買者的購買欲望，否則會拒絕購買。因此，物業服務公司必須進一步提高物業管理的服務質量，為居民提供多層次的更優質的商品，激活和提高物業管理買方市場的有效需求，從而促進物業管理的市場化進程。

2.3建立良好的物業管理市場秩序物業管理市場的管理體制是國家的管理監督和群眾性管理監督相結合，是各種組織和手段的有機統一。

為了建立良好的物業管理市場秩序，必須有比較完善的法規保護競爭，約束競爭中的不合理行為，確立公正而統一的競爭規則。準確科學地為業主委員會和物業服務公司定位，是我國建立業主自治自律與物業服務公司專業化管理相結合的物業管理體制必不可少的基礎，也是培育和規范物業管理市場的首要前提和必然要求。

因此，在完善物業管理體制時，要按公司法組建和規范物業服務企業，政府積極倡導在物業委托管理時采用招標制度、提高參與標準、嚴格市場準入制度、創造公平競爭環境。

本文結論：從委托的關系看，物業管理市場存在的前提是委托人——物業產權人，也即物業管理市場的需求者，可以將自己對房地產的全部權力集合中分離出管理權，并擁有這些權力和有效運用這些權利。但是，現實中，這些權力絕大部分掌握在開發商手中的，從而造成了我國當前物業管理市場買方主體缺位，影響到物業管理市場的健康發展。只有物業管理買、賣雙方主體完整，才能健全物業管理的市場因素，使物業管理走向市場化、規范化、社會化。

我們必須借鑒國外先進經驗，通過制度創新，構建符合我國實際的新的物業管理制度，促進我國物業管理市場的健康發展。因此如何進一步健全我國物業管理市場法律、法規制度，完善物業管理市場環境是我們今后研究的重要課題。

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摘要：物業管理市場是房地產市場體系的一個重要組成部分，是房地產市場發展到一定程度，為適應廣大業主需求的一種必然結果。它的形成滿足了業主、房地產開發商、和城市管理對物業管理的需求。我國物業管理市場發展的時間短，速度快，規模大，但隨之也出現了一些問題，尤其是從傳統的單一房產管理到專業的物業管理發展過程中，服務意識與管理意識的錯位，法律、法規的不完善等因素的影響，導致物業管理市場供求雙方矛盾突出。

本文就是在這一背景下，在借鑒國外先進的物業管理體制的經驗基礎上，結合我國的實際情況，提出了促進我國物業管理市場制度創新的思路。

關鍵詞：物業管理物業管理市場制度創新